www.mdh-promotion.com La lettre MDH de l’accession sociale n°2 - Avril 2010
Lettre n°3 - Janvier 2011
La lettre MDH de MDH l’accession sociale sociale La lettre de l’accession
Edito
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De Philippe Jarlot
SOFIHA
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Glossaire
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Une année riche en projets !
Parole d’élu !
Témoignage
Philippe Dallier Rencontre avec Julien Sénateur-maire des Maury,gérant associé Pavillons-sous-Bois de Coab, l’entreprise Page 6 qu’il a fondée en mars 2010. Coab est une société spécialisée dans le cohabitat. Le cohabitat, c’est en quelque sorte une copropriété améliorée. Page 7
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Le dossier
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Un projet sur mesure pour la ville des Pavillons-sous-Bois MDH Promotion a remporté dernièrement le concours lancé par la ville des Pavillons-sousBois concernant la construction de logements au bord du canal de l’Ourcq. Le projet a su faire la différence par son architecture, son insertion dans le site et les espaces de logement offerts.
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Edito Madame,MonsieurleMaire, Le PASS Foncier est mort, vive le PTZ + !? Pas si sûr. Certes, la simplification désirée par la loi du PTZ + (comprenez Prêt à Taux Zéro) ne peut être qu’appréciable. E l l e permet aux accédants p o t e n t i e l s d e c o m p r e n d r e et d’évaluer facilement leur pouvoir d’achat, pour un logement neuf ou ancien, sur un marché désiré. C’est donc un outil précieux et indispensable ! Cependant, cette nouvelle loi ne peut être efficace que si elle est comprise. Pour cela, une communication précise et rapide, à destination du grand public, est nécessaire. Il faut que chacun sache, par exemple, que le PTZ+ est vraiment intéressant pour des ménages gagnant entre 3 000 et 4 000 euros par mois, pour des produits dont le prix varie, en fonction des zones, entre 3 000 et 4 000 euros le m² habitable, compte tenu des conditions actuelles de financement. Si l’on devait juger maintenant des aspects positifs et négatifs du PTZ+, voici à quoi pourrait ressembler la balance. Du côté des bonnes nouvelles, il s’agit d’un plus social pour les particuliers. Le PTZ+, associé à une baisse de loyers plafond, prévue dans la modification de la Loi Scellier, devrait permettre de réguler les prix de vente pour que la part des accédants à la propriété augmente et celle des investisseurs bailleurs diminue, ce qui est nécessaire pour un bon équilibre social des opérations.
Du côté des critiques, un raté concernant le PASS FONCIER. Je trouve en effet regrettable que le système du PASS FONCIER, qui pouvait s’appliquer depuis le 2ème semestre 2009 au logement collectif mais qui n’a vraiment été opérationnel qu’en 2010, soit aussi vite supprimé, alors que des communes d’Ile de France, associées à des promoteurs « jouant le jeu » (TVA à 5,5% permettant une baisse des prix de 12%) ont lancé des opérations spécifiques en PASS FONCIER qui ne verront pas le jour. Une période transitoire d’environ 6 mois conservant le PASS FONCIER aurait permis de proposer à des accédants, des logements qu’ils ne pourront acquérir demain, même avec le PTZ+, qui solvabilise environ deux fois moins que le PASS FONCIER (le PTZ+ permet, en effet, pour un appartement de 200 K€, un gain d’environ 7%). La réalité est là. Il ne reste plus qu’aux maires qui ont le courage de bâtir d’être directifs pour influencer les promoteurs dans une demarche qualité - prix où développement durable et solvabilité des ménages accedants iront de paire. Et cela n’est pas une mince affaire ! Philippe Jarlot
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Réalisations SOFIHA,
Une année riche en projets Sophia, c’est la sagesse en grec. Et SOFIHA (Société financière pour l’habitat aidé), c’est la filiale de MDH Promotion dédiée à l’accession sociale. Créée en janvier dernier, nous vous la présentions dans le précédent numéro de La lettre MDH de l’accession sociale. La filiale dispose de fonds propres pour le lancement et la gestion de 300 logements par an, répartis sur quatre à cing opérations. A La Queue-en-Brie (94), un programme comportant un bâtiment de 34 logements et 10 maisons Individuelles a été lancé. Au Plessis-Trévise, c’est une résidence de 20 appartements qui va être livrée en centre-ville. Au total, six opérations ont été lancées en région parisienne, une en Seine-et-Marne, une dans l’Essonne, deux dans le Val-de-Marne, une en Seine-Saint-Denis et une dans les Hauts-de-Seine.
Le Tégorix, Athis-Mons (91) Architecte : Antoine Daudré Vignier
Résidence Laurentine, Le Plessis - Trévise (94) Architecte : Laurent Duméril
Toute l’équipe de MDH Promotion vous présente ses meilleurs voeux pour 2011 !
Les Sabines, La Queue-en-Brie (94) Cabinet d’architecture B.L.M. 2
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La lettre MDH de l’accession sociale n°3 - Janvier 2011
Le dossier Pourquoi MDH Promotion a remporté le concours des Pavillons-sous-Bois ? MDH Promotion a remporté dernièrement le concours lancé par la ville des Pavillons-sousBois concernant la construction de logements au bord du canal de l’Ourcq. Le projet a su faire la différence par son architecture, son insertion dans le site et les espaces de logement offerts. Un projet sur-mesure La mairie de Pavillons-sous-Bois voulait un projet sur mesure qui se fonde parfaitement dans le paysage, à savoir les rives du canal de l’Ourcq. Un souhait qu’a bien compris MDH. Le projet s’est donc appliqué à valoriser au mieux l’emplacement choisi. Une importance majeure a d’ailleurs été accordée au canal de l’Ourcq, qui borde le terrain choisi : tous les logements sont tournés vers le Sud (vers le canal), ainsi que les jardins. Le projet s’insère dans le tissu environnant tout en lui donnant une pointe de modernité par le biais de l’expression architecturale du Cabinet Daudré Vignier, avec une partie de l’opération en toit terrasse. Des récupérateurs d’énergies pour l’eau chaude sanitaire seront d’ailleurs implantés sur ces toits. Pavillons-sous-Bois souhaitait proposer des logements offrant un bon compromis entre la surface et le prix, afin de s’adresser aux familles pouvant accéder à la propriété. MDH a d o n c re te n u une majorité de grands lo g e m e n t s familiaux, avec 62 % de 3 pièces, 11 % de 4 pièces et seulement 27 % de 2 pièces et aucun studio. Le projet comprend : - 17 logements de 2 pièces - 39 logements de 3 pièces
- 7 logements de 4 pièces MDH s’est engagé, conformément aux souhaits de la municipalité, à vendre, par un bureau de v e n t e , p l u s d e 8 0 % d e s l o g e m e n t s à d e s p e rs o n n e s en a c c e s s i o n à la propriété et à tenir une liste des réservations avec la provenance des clients et leur composition familiale. Enfin, le projet est mixte. Deux salles de sport affectées au judo, sous un des immeubles et indépendantes des logements, seront aménagées par la municipalité. Un projet accessible à tous Une des composantes du projet est tournée vers l’accession des familles à la propriété à travers un prix étudié - dans le cas présent, il s’agit de TVA à 5,5 % pour permettre aux classes moyennes d’accéder à la propriété de leur résidence principale.
plafond de revenu pour bénéficier de la TVA à 5,50 %. Il ne resterait alors plus que 15,3 % de pavillonnais pouvant accéder à cette résidence. L’objectif d’être accessible au plus grand nombre est donc largement atteint. Un projet respectueux de l’environnement Par un souci d’esthétisme et de respect de l’environnement, MDH a fait le choix de matériaux naturels ou renouvelables : bois, zinc, pierre. Le traitement sobre et élégant du projet de construction est ainsi renforcé par l’emploi de ces matériaux nobles, tels que le zinc pour les toits des maisons hollandaises, ou la pierre pour marquer les soubassements des maisons.
Le projet étant mixte, une partie du terrain est consacré à un équipement sportif municipal. Sur cette infrastructure, on pourra admirer les deux grands espaces de toitures végétalisées, qui assureront en plus le confort thermique d’été. Enfin, les toits terrasse permettront d’installer des récupérateurs d’énergies pour l’eau chaude sanitaire. La résidence bénéficiera ainsi d’une certification BBC EFFINERGIE (Bâtiment Basse Consommation). Enfin, au niveau des espaces verts, MDH a pris soin de laisser de l’espace pour les jardins. Un grand jardin intérieur en pente douce sera planté, et les logements sont dotés d’espaces extérieurs : terrasse, balcon ou jardin.
A partir de l’étude statistique des déclarations d’impôts de la commune des Pavillons-sous-Bois, MDH a pu définir le pourcentage de ménages étant en capacité d’acheter dans cette résidence, compte tenu du prix de vente prévisionnel à 3 300 € le mètre carré en TVA à 5,50 %, calculé sur la base de charge foncière de leur proposition. MDH a ainsi pu déterminer que plus de 26% de la population des Pavillons-sous-Bois pouvaient acquérir un 3 pièces face au canal au prix de 207 405 €, pour une mensualité de 985 €/mois, soit un revenu net mensuel nécessaire de 3 000 €. Ce même logement, vendu en libre à 3 900 € le M², soit 245 115 €, nécessiterait un revenu net mensuel de 3 600 €, ce qui dépasserait le 4
Architecte : Antoine Daudré Vignier 5
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La lettre MDH de l’accession sociale n°3 - Janvier 2011
Parole d’élu ! Philippe Dallier Sénateur-maire des Pavillons-sous-Bois
Témoignage de Julien Maury
« En tant que maire des Pavillons-sous-Bois, j’ai souhaité lancer une opération immobilière pour des personnes souhaitant accéder à la propriété. Je voulais faire construire environ 70 appartements qui offrent un bon compromis entre une surface assez grande et un prix abordable. Nous avons lancé un appel d’offre au printemps dernier et nous avons reçu sept réponses. Nous souhaitions un projet pensé et conçu par rapport au site choisi, qui est au bord du canal de l’Ourcq. Hors de question de choisir un projet interchangeable ou banal, qui aurait pu être construit n’importe où. Nous voulions un projet esthétique, qui se fonde dans le paysage. MDH Promotion a remporté le concours car ils ont présenté le meilleur projet. Celui-ci respectait un équilibre entre surface et prix des
Glossaire C o p ro p r i é t é : L a co p ro p r i é t é e s t
l’ o rg a n i s a t i o n d ’ u n i m m e u b l e b â t i o u g r o u p e d ’ i m m e u b l e s bâtis dont la propr iété est répar tie, entre plusie urs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
SCIA ou société civile immobilière d’attribution : Cette SCI permet de construire
ou d’acquérir un immeuble pour le diviser par fractions destinées aux associés. La SCI se transforme habituellement en copropriété.
R e n co n t re avec Julien Maury, g é r a n t associé de Coab, l’entreprise qu’il a fondée en mars 2010.
appartements. MDH s’engage d’ailleurs à atteindre le taux de 80% de propriétaires occupants. L’architecture est originale et en adéquation avec l’esprit du lieu. Les maisons hollandaises en bois se fondent parfaitement au bord du canal. On a vraiment senti que MDH ne nous a pas présenté un projet standard ! Au contraire, on a le sentiment que tout a été pensé pour valoriser le lieu. Les immeubles ne sont pas trop hauts et les appartements, ainsi que les jardins, sont tous tournés vers le canal. Le côté bois sur les maisons hollandaises donne un aspect noble à l’ensemble du projet. Pour résumer, ce projet a été pensé pour ce lieu et cette ville. Il était donc le meilleur ! »
« MDH Promotion a remporté le concours car ils ont présenté le meilleur projet. » Philippe Dallier
« Coab », c’est quoi ? Dans un même immeuble, vous avez des appartements individuels et des espaces communs, comme un jardin, une salle polyvalente ou même une chambre d’amis. Tout est possible. C’est également un habitat participatif : les futurs habitants sont leurs propres maîtres d’ouvrage, d’où le terme d’autopromotion. Ils élaborent avec les architectes et moi-même le projet immobilier de leur rêve. Le cohabitat répond aussi à la recherche d’un lien social. Que ce soit lors de la création du projet ou dans la vie quotidienne, les habitants sont a m e n é s à s e c ro i s e r et à partager des services, des compétences, des moments comme bon leur semble ! Le covoisinage est remis au goût du jour! Comment vous est venue cette idée de cohabitat ?
Coha bitat : Issu du Danemark, le cohabitat
repose sur plusieurs caractéristiques : - Un processus participatif. - Une conception visant la réalisation d’un quartier, d’un voisinage choisi. - Des lieux et des équipements communs. - Une gestion par les résidents. - Une structure non-hiérarchique de prise de décisions. L’idée est d’amener les habitants à participer à la conception, à la réalisation et à l’aménagement de l’ensemble d’habitations en respectant les idées contenues dans une « charte » décidée en commun. Ce document de référence, proche du règlement de copropriété, énonce les valeurs que les habitants désirent parta ger entre eux. 6
Je viens du secteur immobilier. En 2008, au moment d e l a crise, je me suis dit qu’il fallait changer des choses, et qu’il fallait répondre à un triple besoin : construire des log e m e n t s , respecter l ’ é c o l o g i e et re c ré e r un lien social. Le cohabitat existe un peu partout dans le monde, du Danemark aux Etats-Unis en passant par l’Argentine. J’ai d o n c v o u l u le d é v e l o p p e r e n Fr a n c e , e t p r i n c i p a le m e n t en Ilede-France. Le principe est séduisant : offrir le confort 7
d’un pavillon dans un tissu urbain dense et à moindre coût. Concrètement, comment ça marche ? Je repère des terrains et les réserve. J’élabore un bilan prévisionnel de ce qu’il est possible de faire. Ensuite je vais sur le terrain rencontrer les familles qui seraient intéressées. Les plus motivées se regroupent en association loi 1901. Je suis là pour les piloter et servir de médiateur. Tous ensemble nous créons un projet immobilier, définissons les espaces communs et établissons les règles de vie. Ensuite nous déposons le permis de construire et récoltons les fonds en créant une SCIA. Une fois la construction finie, la SCIA se dissout en une copropriété normale. Pourquoi vous-êtes vous associés avec MDH Promotion pour lancer vos premiers projets ? Le partenariat avec MDH est idéal pour réaliser notre concept, compte-tenu de l’éthique de cette société et de sa capacité à réaliser la construction, ce qui est très rassurant, notamment sur le plan de la sécurité et de la fiabilité. Notre premier projet se situe sur la ville de Pantin. Le terrain est réservé et un noyau dur de six familles est constitué. Avec elles, j’ai commencé à définir leur projet immobilier. Grâce à des ateliers participatifs, on aborde les espaces communs, les matériaux de construction, les différents appartements.
MDH Promotion Maîtrise et Développement de l’Habitat 83, rue de Bercy 75012 Paris Tel : 01 40 01 01 48 Fax : 01 40 01 01 35