SECCION II DE LOS EFECTOS DE LA LOCACION
Art.811.- El locador deberá habilitar al locatario para utilizar la cosa por el derecho arrendado en el estado propio para el uso convenido, salvo acuerdo de hacerlo tal como se hallare. Este se presumirá cuando se arrienden edificios ruinosos, o se reciba el objeto sin exigir reparaciones.
Art.812.- Son obligaciones del locador respecto de la cosa: a) ello;
entregarlo al locatario y conservarla en buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para
b) mantener al locatario en el goce pacífico de la misma, realizando los actos conducentes a este fin y absteniéndose de cuanto pueda crear embarazos al derecho de aquél; c) conservarla tal como la arrendó, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; d)
reembolsar las impensas necesarias; y
e)
responder de los vicios o defectos graves que impidieren el uso de ella.
Art.813.- La obligación a que se refiere el inciso a) del artículo precedente, comprende las reparaciones que exigiere el deterioro causado tanto por caso fortuito o fuerza mayor como por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuere, o el derivado del uso o goce normal, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Se considera como fortuito, a los efectos de este artículo, el deterioro de la cosa originado por hecho de tercero, aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.
Art.814.- Las mejoras y demás obras efectuadas en la cosa durante el contrato se regirán por los principios siguientes: a) el permiso del locador para realizarlas sólo podrá ser probado por escrito;
b) si el locatario fuere autorizado para efectuarlas, deberá ser designado expresamente.
Cuando se conviniere que las abonará el locador, habrá de consignarse el máximo que el locatario podrá gastar y los alquileres o rentas con que se verificará el pago. No observándose estas disposiciones, la autorización será nula;
c) si el locatario no realizare las mejoras prometidas, el locador podrá optar entre exigirle el cumplimiento de ellas dentro de un plazo determinado, o conminarle con la resolución del contrato, si no las afectare. Cuando se hubiere entregado por el locador alguna suma, o disminuido el precio en vista de las mejoras, podrá exigir, además, el reintegro de aquéllas con los intereses, o el total del alquiler reducido, sin perjuicio del resarcimiento a que hubiere lugar;
d) el locatario no podrá, sin autorización expresa, efectuar las mejoras que alteren la forma de la cosa. Respecto de terrenos incultos, se presume autorizado el locatario para cualquier cultivo o mejoras rústicas;