Markedsrapport 3 / 2015
Markedsrapport 3 / 2015
Et statsbudsjett, med tilhørende sentralbankrente, for den nye lavvekst-æra Det er alltid lett for en makro-økonom å ta for store ord i sin munn, men trendbruddene for norsk økonomi er så mange og store at vi virkelig kan snakke om en ny æra fra og med i år.
5 års Swap NOK
7,00
Ta arbeidsmarkedet, som både sliter med nedgangstider i vår viktigste næring, oljebransjen, med beskjeden produk tivitetsvekst, og med et særnorsk høyt kostnadsnivå. Eller som det står i Nasjonalbudsjettet for 2016:
6,00
Flere forhold kan tyde på at vi er på vei mot en ny normal for norsk økonomi. Veksten vil bli lavere fremover enn i perioden etter tusenårsskiftet. Veksten i produktiviteten falt tilbake i midten av forrige ti-år. Aldringen av befolkningen gir trolig lavere vekst i arbeidsstyrken, og det er usikkert hvor stor arbeidsinnvandringen vil bli i årene som kommer. Lavere netto arbeidsinnvandring kan redusere virkningene av lavere etterspørsel etter arbeidskraft som følge av oljeprisfallet.
2,00
I denne vanskelige overgangstid for norsk økonomi har heldigvis regjeringen lagt frem et statsbudsjett som h jelper Norge over i den nye tid. Norges enorme oljebransje, som med stort og smått berører 300 000 arbeidstagere, skal ikke gjøre annet enn å forvitre de neste 20 år. Bevares, den vil være en betydelig bransje i 2035, men ned omlag en tredjedel fra dagens nivåer. Og det vil ta tid å finne nye næringsveier. Derfor er behovet for et ekspansivt budsjett prekært. En klam hånd for næringslivet å holde i, gjennom en vanskelig omstillingsprosess. Med en antatt økning i bruken av oljepenger på 0,7 pst av fastlands-Norges BNP blir ikke veksten totalt større enn 1,8 pst i 2016. Arbeidsledigheten vil fortsette sin moderate stigning. Tenk det: Vi får lavere økonomisk vekst enn normalt selv med en slik finanspolitisk støtte og store rentekutt i en situasjon hvor vi nylig har vært i gjennom den kraftigste svekkelse av kronekursen i manns minne. I Nasjonalbudsjettet tas det derfor høyde for et nytt rentekutt fra Norges Bank til våren. Dette er helt naturlig. Norges Bank skal svare på fallende kapasitetsutnytting i økonomien ved å kutte rentene. Rentekutt som både stimulerer bruken av ledig kapasitet, men også nyinvesteringer som øker den. Akkurat det poenget er ikke innarbeidet i prognosene fra Finansdepartementet som vedlegges denne rapport. Men det er altså ikke helt urealistisk å tro på negative renter i Norge.
5,00 4,00 3,00
1,00 0,00
Kilde: Eika Gruppen
Lavere renter gir jo ikke bare høyere verdsetting av eksisterende kontantstrømmer, men stimulerer også til nye investeringer som bidrar til å redusere fortjenestenivåer, husleie og utbytter. I siste instans kan lave renter lede til økt fare for overkapasitet i mange næringer. I lengden blir det derfor ikke nødvendigvis høyere kapasitets utnytting av ekspansiv pengepolitikk. Tvert imot kan overkapasiteten som rentekuttene utløser, ved en senere korsvei gi behov for nye rentekutt. Og det helt til null, eller til og med negativt lende før sentralbanken gir seg. Med en bunn for foliorenten på minus en kvart, til minus en halv, prosent vil trolig 3-mnd NIBOR stoppe på 0,1 pst om noen år. Ikke bare i Norge, men også i våre naboland blir det en iterering mellom feilslåtte nyinvesteringer, som gir behov for kutt i renta, som igjen leder til nye investeringer. Nye rentekutt i usikre tider vil fortsette å drive investorer til å jakte en sikker yield så godt som de klarer. I både verdipapirog i eiendomsmarkedene vil prisene på objekter som anses å være immune mot vår tids to store farer: lav kapasitetsutnytting og fremtidig overinvestering, være vinnerne. Yielden på indrefiletene i eiendomsmarkedene kan i et scenario hvor Norges Banks foliorente havner i negativt lende, bli på om lag 3 pst. Som nevnt tar ikke tabellen for seg et slikt scenario, men vår sentralbank har definitivt sett på det som en mulighet. 2
Markedsrapport 3 / 2015
Statsbudsjettet for 2016 er både det siste budsjett av oljeæraen, hvor vi kan bruke raust med oljepenger, og det første av den nye tid, hvor vår enorme oljenæring ikke skal gjøre annet enn å forvitre. Ekspertene har sikkert grunnlag for å kritisere ulike aspekter ved den foreslåtte skattereformen som skal stimulere til omstilling, men ingen kan si noe på at det satses. Vi følger bare i våre nabolands fotspor når vi letter på beskatningen av kapital, uten å redusere personskattene så mye. En strategi som tar sikte på å vri mest mulig av skattelettene i retning av næringslivet. En gradvis reduksjon i verdien av rentefradraget, og øke skatteleggingen av sekundæreiendom vil i seg selv være negativt for eiendomsinvestorer, men vil roe nervene hos de av oss analytikere som har angst for den finansielle stabilitet. Økning i verdigrunnlag fra 70 til 80 pst blir kompensert med en foreslått nedgang i satsene for formuesskatt. Skattereformen er ment å rulles gradvis ut til 2018, hvor endestasjonen er en skatt på bedriftenes overskudd nede på 22 pst, samtidig som mye av provenytapet som oppstår ved at lønnstagerne alminnelig skatt faller ditto, inndekkes ved et finurlig system av trinnskatter. En inndekning som sikkert vil bli konjunkturtilpasset. Med andre ord, jo dårligere tidene blir, desto lavere skatter trenger en å dra inn. Årene frem til 2018 vil bli svært så spennende. Klarer regjeringen og dens støttepartier å holde stø kurs, også i perioder hvor det stormer på meningsmålingene, vil mye være vunnet. Premien er et skattesystem som er konkurransedyktig med våre nabolands. Det er med andre ord ikke bare når det gjelder lønnskostnader, og veksten i produktivitet at vi må bli like gode som våre naboland på de fleste områder. Også skattesystem må tilpasses en virkelighet hvor vi blir mer lik resten av Europa.
Norsk økonomi Nasjonalbudsjettet 2016
Mrd kr 2014
2015
2016
2017
1289
2
2,5
1,9
2,8
Offentlig konsum
690
2,7
2,4
2,7
1,4
Bruttoinvesteringer i fast kapital
748
0,6
-2,4
0,2
2,5
- Oljeutvinning og rørtransport
216
-1,7
-11,3
-8,1
-5,5
- Bedrifter i Fastlands-Norge
230
0,2
-0,4
4,5
6,7
- Boliger
149
-1,6
1,2
1,4
4,4
- Offentlig forvaltning
144
8,2
3,5
3
3,2
Etterspørsel fra FL-Norge
2502
2,1
2,2
2,4
2,9
Eksport
1208
2,7
2,5
1,3
2,4
- Råolje og naturgass
538
1,5
0
-2,4
0,1
- Tradisjonelle varer
343
23
4,1
4
4
- Tjenester utenom olje og utenriks sjøfart
190
5,3
4,2
4,2
4,4
932,4
1,9
2,5
2,7
4,5
546
-0,3
1,8
3,3
4,6
BNP
3150
2,2
1,2
1,2
1,6
Herav: Fastlands Norge
2527
2,2
1,3
1,8
2,1
Antall sysselsatte
1,1
0,5
0,5
0,9
Arbeidsledighet, AKU
3,5
4,4
4,5
4,2
Årslønnsvekst
3,1
2,7
2,7
3
Privat konsum
Herav:
Herav:
Import: Herav: - Tradisjonelle varer
Annet:
KPI- vekst
2
2,1
2,5
2,1
Råoljepris
621
432
440
474
1,7
1,3
0,8
0,9
5
9
1,5
0,6
3-mnd NIBOR
Jan L. Andreassen Sjefsøkonom i Eika Gruppen
2014
Valutakurs - i44 Kilde: Finansdepartementet, okt. 2015
3
Markedsrapport 3 / 2015
Transaksjonsmarkedet Utviklingen i makrobildet har en stund avtegnet seg med et noe mer pessimistisk syn for Norges del. Dette har generelt satt seg i markedet. Likevel har transaksjonsvolumet vært rekordhøyt hittil i år. Aktiviteten er fortsatt høy, men vi kan se tegn til en viss avmatting. Dette kan forklares med: • •
•
årets slutt. I tillegg ser vi rekordlave yieldnivåer for de aller beste objektene. Transaksjonsmarkedet er i vesentlig grad rentedrevet, og alle søker god avkastning i et overlikvid marked. Som skrevet i tidligere rapporter har utenlandske kjøpere gjort seg sterkt gjeldende den senere tid, og dette bildet har forsterket seg i løpet av året. I følge vår analyse er andelen utenlandske kjøpere 52 % for kjente transaksjoner. De første store utenlandske kjøperne har allerede delvis blitt selgere, idet nye internasjonale investeringsselskaper og fond har oppdaget det norske markedet og kjøpt av etablerte internasjonale aktører. Utlendinger på jakt etter sentrale, store og langsiktige eiendommer i Norge er en av de sterkeste driverne i transaksjonsmarkedet for 2015.
Økende ledighet i leiemarkedet, og leienivåene har generelt flatet ut og falt i visse områder. Dette vil påvirke transaksjonsmarkedet på lengre sikt Bankene er mer forsiktige og selektive både i utmåling og vurdering av engasjement. Både som følge av at eksponeringen i næringseiendom er høy, samt at kapitalkravene til norske finansinstitusjoner ble ytterligere skjerpet, og fristen for å innfri kapitalkravet nærmer seg. I tillegg er fundingen til norske finansinstitusjoner blitt vesentlig dyrere i den senere tid. Det innebærer at finansiering ikke er like tilgjengelig for alle. Kjøperne er mer selektive i sine vurdering, samt at selgerne mangler alternative plasseringsalternativer som kan gi like god avkastning som eiendommene de selger.
Ytterligere yield-fall? Avkastningskravet har falt i tråd med nedgangen i rentenivå og knapphet på gode kjøpsobjekter. I andre aktivaklasser er det fortsatt lavere forventet avkastning og/eller til dels større risiko. Vi estimerer «prime yield» nå til å være 4,25 % på det skarpeste, en nedgang fra 4,5 % i forrige rapport fra juni.
Vi ser ingen dramatisk endring i tiden som kommer, men vi indikerer at markedet kan bli mer krevende og ytterligere segmentert.
Det generelle avkastningsnivået i normalt gode kontoreiendommer i Oslo er ned mot 6 %, som er et fall fra i sommer på 25 punkter. Slik vi vurderer markedet vil yieldnivået neppe bli særlig lavere enn det er nå høsten 2015, med forbehold for hva som kan skje i særtilfeller.
Rekordår NAIs tracking av transaksjonsmarkedet viser et volum på ca. NOK 75 mrd hittil i år. 2015 blir derfor et rekordår. Vår prognose er at transaksjonsvolumet vil ende på over NOK 90 mrd ved
Transaksjoner i den senere tid Oslo-området
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
Yield
Torshov Torg, Sandakerveien
Juli
n.a.
Handel / Bolig
Bundebygg
Ragde Eiendom
100
n.a.
Østbygget, Bjørvika
Juli
17.862
Kontor / Bolig
DNB Livsforsikring
DNB Scandinavian Property Fund
1.224
n.a.
Østre Aker vei 264
Juli
52.300
Kontor / Lager
Coop Norge
Union Real Estate Fund
630
n.a.
Hegdehaugsveien 24/26
Juli
6.500
Kontor / Handel
City Finansiering
Union Real Estate Fund
n.a.
n.a.
Malerhaugveien 20
Juli
9.257
Boligutvikling
Biblioteksentralen
Bunde Eiendom
~ 100
-
Sommerrogata 1-3 og Inkognitogata 37
Aug.
24.459
Utvikling
Höegh Eiendom
Stordalen, Aspelin Ramm
~ 600
-
Majorstuveien 38
Aug.
45.000
Kombinasjon
Reissiger Holding
Victoria Eiendom
~ 140
~ 5,5
Youngstorget 3, OBOS sin andel
Aug.
n.a.
Utvikling
OBOS
Thongård
n.a.
-
Søren Bulls vei 2
Aug.
18.900
Logistikk
KLP Eiendom
Union Real Estate Fund
195
~ 7,5
Grenseveien 90
Sept.
5.000
Kontor
AS Sigellen
Skanska CD Norway
n.a.
n.a.
Bogstadveien 48
Sept.
n.a.
Bolig/Handel
Le Mani
AP Nordic Investment
~ 125
~ 5,0
Aller Trykks trykkeri
Sept.
11.000
Industri/ Utvikling
Aller Trykk
Bulk Infrastructure
n.a.
-
Nedre Skøyen vei 24-26
Sept.
36.000
Kontor
Norwegian Property
Veidekke Eiendom
799
-
Nils Hansens vei 13
Sept.
6.300
Kontor
Uranus AS & Tenvig AS
Signatur Eiendom
~ 75
Okt.
76.884
Handel
Søylen Næringseiendom & Madison International (65/35)
Meyer Bergman
5.300
Promenaden Property/ 11 eiendommer
n.a.
4
Kort om enkelte transaksjoner i den senere tid
Markedsrapport
Av store kjente transaksjoner i den senere tid kan s alget av Promenaden Property fra Madison International og Søylen Næringseiendom til Meyer Bergman nevnes. T ransaksjonen består av 11 eiendommer som i vesentlig grad er b eliggende i Søylens såkalte «gylne rektangel» til en verdi på NOK 4,8 mrd.
3 / 2015
En annen porteføljetransaksjon som er verdt å nevne er salget av Obligo-portefølje som ble solgt fra Obligo IM Fund Structures til Blackstone Real Estate Partners Europe IV, hvor den norske delen utgjør ca. 200.000 m² kontoreiendom til en verdi på NOK 3,7 mrd.
særnorske kapitalkravene). Det medfører at omkring NOK 32 mrd. skal refinansieres i de nærmeste årene.
Andre interessante enkelttransaksjoner er Bogstadveien 48 som ble solgt fra Le Mani til AP Nordic Investment til en verdi på NOK 125 millioner, dvs. en estimert yield på 5 %. I tillegg kan nevnes Majorstuveien 38 som ble solgt fra Reissinger Holding AS til Victoria Eiendom AS til en estimert verdi på NOK 140 millioner og en estimert yield på 5,5 %.
Dette underbygges av en rekke syndikeringsaktører som bekrefter at det nå er tøffere å finansiere prosjekt. Det innebærer blant annet at parametere i leieavtalene vurderes strengere enn tidligere, utmålingen er betydelig redusert og at det kun tilbys 65 % utmåling er nå heller regelen enn unntaket.
Finansiering
Normalt er det siste kvartalet i året det mest hektiske på transaksjonsmarkedet. Det er ingen grunn til å forvente noe annet i 2015. Norge har blitt, og vil være, en arena for utenlandske aktører så lenge kronekursen, renten og øvrige ramme betingelser taler for det. Vi ser noen mørkere skyer i h orisonten, men på kortere sikt og for avslutningen av et fantastisk trans aksjonsår forventer vi ikke å se noen dramatiske svingninger.
Hvordan blir Q4-2015?
Som nevnt innledningsvis er det noe mer krevende å finans- iere næringseiendom i dag enn i 1. halvår. Både som følge av at de økte kapitalkravene til norske finans institusjoner skal innfris om ikke lenge, bankene allerede har en høy eksponering i næringseiendom og ikke minst økte fundingkostnader.
Transaksjonsmarkedet i Tromsø
Riktignok er renten rekordlav, men bankene har b egrenset med funding og må prioritere. Fundingkostnadene har steget med omkring 50 punkter i løpet av de siste ukene. Fra vår kilde i en av de største bankene uttales det klart at de fokuserer på eksisterende og industrielle kunder, samt noen nye utenlandske aktører. Det er ikke prioritert å fylle opp med nye kunder, - ei heller å finansiere syndikater og lignende strukturer. For tiden er marginen 165 – 170 punkter på 5 års lån. Kredittmarginen forventes opp mot 200 punkter i tiden som kommer.
Sammenlignet med 1. halvår 2015 registrerer vi nå en betydelig økning i etterspørselen av næringseiendommer i den nordlige delen av landet, spesielt Tromsø. Tromsø er som kjent attraktivt som følge av satsningen innenfor forskning, teknologi, i tillegg til den generelle nordområdesatsingen. Det kan nevnes at Tromsø ikke har merket noe til nedgangen i offshorenæringen. På tilbudssiden er majoriteten av eiendommene som er for salg i størrelsesorden NOK 15 – 50 millioner, men det er en rekke eiendommer for salg til høyere verdi.
En annen bank uttrykker omtrent det samme, det vil si at de forholder seg til eksisterende kundemasse og eventuelt nye target-kunder. Utenlandske investorer er utenfor målgruppen for denne banken.
En ytterligere treghet i leiemarkedet forplanter seg videre i transaksjonsmarkedet, og vi erfarer at markedet i nord ikke er fullt så likvid sammenlignet med landet for øvrig. Prime yield de siste 6 månedene anslås til 6,9 %, som er uendret fra 2. kvartal 2015.
BN Bank, som primært har betjent de mindre og mellomstore aktørene, varslet i august at de trekker seg ut av nærings eiendomsmarkedet grunnet de høye kapitalkostnadene (de
Landet forøvrig
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
Yield
Handelsportefølje, 13 eiendommer
Juli
21.500
Handel
Møller Eiendom
AKA Eiendom
400
7,0
Obligo-portefølje, norsk del
Juli
200.000
Kontor
Obligo IM Fund Structures
Blackstone Real Estate Partners Europe IV
~ 3.700
-
Gullfaks-bygget, Stavanger
Juli
17.900
Kontor
Entra & Camar Eiendom (50/50)
Wintershall Norge
700
5,7
Eiendom, Skårer Syd
Aug.
n.a.
Boligutvikling
Stor-Oslo Eiendom
JM
153
-
Portefølje Salto Eiendom, 19 eiendommer
Aug.
307.000
Handel
Schage Eiendom, Varner Kapital & AVA
Schage Eiendom
~ 5.000
5,0
Brannmansvegen 2, Jessheim
Aug.
4.000
Handel/ industri
Volvo Norge
Loe Utvikling
n.a.
n.a.
Quality Hotel Expo, Fornebu
Aug.
n.a.
Hotell
Syndikat (Pareto)
DNB Scandinavian Property Fund
~ 530
5,6
Forsyningsbase Mongstad, Bergen
Aug.
600.000
Industri
Wimoh Invest
EQT Infrastructure II
n.a.
n.a.
Tinghus-portefølje
Sept.
n.a.
Kontor
Ski Holding
Syndikat (Arctic Securities) & Lerka Eiendom
~ 443
5,5
Kongsgårdbakken 1, Stavanger
Sept.
3.700
Utvikling
DSD
Øgreid Eiendom
n.a.
-
Residencekvartalet: Munkegata 26, 30, 40, Trondheim
Sept.
11.400
Kontor
E.C. Dahls Eiendom & partnere
AP Nordic Investment (Aberdeen-fond)
~ 370
5,8
Vinstra Næringspark, Vinstra
Sept.
19.200
n.a.
Tema Eiendom
n.a.
n.a.
Kanalvegen 90, Bergen
Sept.
16.000
NRK Hordaland
BOB/NLA Høgskolen
190
-
Okt.
6.000
R.S. Christiansen & fam. Lunde
Mosseregionens Eiendoms Utvikling
n.a.
n.a.
Dronningens gate 15, 17, Ibsens gate 2, 4, Moss
Boligutvikling/ kontor
5
Markedsrapport 3 / 2015
Leiemarkedet Kontorsegmentet
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone – kontor
Den kontinuerlige vekst vi har sett i de senere år i leiemarkedet er over for denne gang. Tendensen hittil i 2015 er utflating og til dels nedgang i leienivåene. Nedgangen i kontormarkedet rammer mest de områder der det typisk har vært overvekt av virksomheter innen oljeservice. For Oslo-områdets del vil det være den vestre regionen fra Lysaker / Fornebu og utover til Asker. Leienivåene i toppsegmentene i CBD og de mest sentrale områdene er stabile, særlig for de små og mellomstore flater. Det generelle leienivået i sentrum og ved knutepunktene rundt Oslo er fortsatt stabilt, men vi vil nok se et ytterligere fall i leienivåene i tiden som kommer. Verdt å nevne er at det skjer store endringer i Vika – i Oslos mest prestisjefylte kontorsegment. Et par av de største advokatselskapene har besluttet å flytte på seg, og de har tegnet kontrakter på store flater i bygg som skal renoveres til fullstendig nybyggstandard. Det er for øvrig enda flere adresser i Vikaområdet som står foran omfattende rehabilitering, eventuelt rivning og oppføring av nybygg. Med denne utviklingen «svarer» Vika på utfordringene som Aker Brygge, Tjuvholmen og til dels Bjørvika har gitt med hensyn til standard og prestisje. Gateplanet i Vikaterrassen vil som kjent også bli betydelig mer variert og publikumsvennlig. Også i indre sentrum øst ser vi omfattende utbygning og oppgradering. Sentrale Oslo gjennomgår en sterk utvikling og ansiktsløftning. Flere deler av byen har blitt attraktive. I de store knutepunktområdene på Oslos nordre og østre del (Nydalen, Hasle / Økern, Helsfyr og Bryn) har leienivåene aldri gått helt i taket i gode tider, og heller ikke falt til bunns i mer utfordrende tider. Det er en påfallende stabilitet, dog hensyntatt prisøkning i tråd med standardøkningen. Forskjellen i leienivåene vil trolig utvikle seg til å bli større i tiden som kommer. Moderne og påkostede eiendommer med god beliggenhet tror vi vil holde seg på dagens nivåer gjennom det neste år. De mindre gode eiendommer, og som har en mindre attraktiv beliggenhet, vil være utsatt for ytterligere press på leiepris. Men det er jo i de områdene som er «underutviklet» at gårdeiere/utviklere med kapital og kompetanse kan skape noe nytt – det er jo slik byen utvides og utvikles. Ledigheten på kontormarkedet anslår vi generelt til å være på nivå 8,5 %, hvilket er en økning siden våren 2015. Vi forventer ikke at ledigheten, slik markedet er nå, skal falle til lavere nivåer på 6-12 måneder horisont.
Kilde: Arealstatistikk AS
Et sentralt spørsmål er hvor mange kvadratmeter som kommer ut i markedet på fremleie. Graden av fremleie i kontormarkedet øker og fremleietakere kan kunne oppnå gunstigere betingelser ved å inngå fremutleieavtale. Av erfaring vet man også at det vil være en del skjult ledighet. Kombinasjonslokaler, lager- og logistikk, industrisegmentet Leiemarkedet i dette fragmenterte segmentet i Stor-Oslo er fremdeles sterkt med stabile leienivåer og liten ledighet. Etterspørselen etter moderne kombi-, lager- og logistikklokaler innen de kommende 12-24 månedene forventes fortsatt å være bra. Det er få lagerlokaler på < 5.000 kvm tilgjengelige i aksen Oslo nord – Gardermoen. Her er etterspørselen størst, særlig etter eiendommer med enkel adkomst for hovedveien og rimelig nærhet til offentlig kommunikasjon. Markedsleie for nybygg i dette segmentet er ca. kr. 1.200 pr m2/år, men god kvalitet, stor takhøyde og andre fortrinn kan kløfte nivået ytterligere. Vi opplever at leietakeren fortsatt får mest «value for money» for nybygg på Vestby. Her oppnås leienivåer rett under kr. 900 pr m2/år for vanlige lagerbygg uten spesialtilpasninger. For øvrig er terminalbygg som av natur må ha stor uteplass og lett adkomst en mangelvare. Leienivåene ligger på kr. 1.200 -1.400 pr m2/år. 6
Markedsrapport 3 / 2015
Generelt
Leienivåer Oslo-området
Oppsummert er det som alltid eiendommer med god beliggenhet og standard som leietakerne vil ha som «trumfer» i et krevende marked.
Kontor
På bakgrunn av et for tiden moderat nybyggingsvolum og et sterkt fokus på boligkonvertering av diverse næringseiendom avtar tilbudssiden ift. den aktive vekstperioden som har funnet sted etter finanskrisen. Dette bidrar til at det ikke blir for stor ubalanse i markedet. Bedrifter og organisasjoner som nå vurderer å leie nye lokaler har mange muligheter for å kunne oppnå gode betingelser. Som følge av det mer krevende utleiemarkedet vil man møte lydhøre utleiere, som vil strekke seg lengre enn tidligere for å tilby gode løsninger og man vil kunne oppnå en balansert avtale. For utleiere gjelder det å ta godt vare på sine leietakere. Leiemarkedet i Tromsø
Lager
Aktiviteten har økt gjennom 3. kvartal. Flere større private aktører er nå aktivt på søk etter nye, større lokaler. Det er først og fremst kombinasjonslokaler som etterspørres.
Type
Område
10 % høyeste
10 % laveste
CBD
4.600
2.700
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
3.000
1.800
Kvadraturen
2.600
1.500
Skøyen
3.100
1.800
Lysaker
2.300
1.400
Nydalen
2.400
1.500
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.100
1.400
10 % høyeste
10 % laveste
1.200
700
10 % høyeste
10 % laveste
25.000
7.000
10 % høyeste
10 % laveste
2.100
1.450
Lager - Kategori A
I kontorsektoren er det offentlige fortsatt ute i markedet og har behov for lokaler i størrelsesorden 12-15.000 m2. Her er nok Statens Vegvesen den største enkeltaktøren som skal samlokalisere alle sine virksomheter.
Forventet utvikling
Forventet utvikling
Handel Type Oslo - Kategori A
Leiene holder seg stabile, og leiemarkedet i nord er ikke så volatilt som i landet forøvrig. Dette skyldes nok i første rekke at det er et godt utvalg av litt mindre moderne lokaler i m arkedet. Siden Tromsø har få olje- og gassrelaterte bedrifter har innskrenking av leiearealer ikke vært et stort tema.
Forventet utvikling
Leienivåer Tromsø Kontor Område Tromsø Definisjon: 10% høyeste: 10% laveste: Lager kategori A: Handel kategori A:
Forventet utvikling
Kontorlokaler av høy standard/nybygg og prime beliggenhet i det definerte området. Kontorlokaler med behov for oppgradering. Høy standard/nybygg innenfor 30 kvm radius fra Oslo sentrum. Prime beliggenhet i Oslo sentrum – Bogstadveien, Karl Johans gate, Nedre/Øvre Slottsgate Aker Brygge, Vika
Leiekontrakter i den senere tid Oslo-området
Type
Leietaker
Ca. m2
Verkstedveien 1
Kontor
Helsedirektoratet (E-helse)
< 7.600
Hasle Linje
Kontor
Securitas
< 7.000
Fredrik Selmersvei 4
Kontor
Skattedirektoratet
< 3.700
Grenseveien 92
Kontor
SCA Hygiene Products
1.360
Ole Deviks vei 6c
Kontor
Episke Karer AS
695
Advokatfirmaet Wikborg Rein
Kontor
Dronning Maudsgate 11
8.500
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange
Kontor
Cort Adelers gate 33
6.300
Kontor / Undervisning
Mølleparken 4
3.500
Noroff Education
7
Eiendomsskatt
Markedsrapport
– kontraktuelle konsekvenser
3 / 2015
Etter rødgrønn valgseier ser det ut til å gå mot innføring av eiendomsskatt i Oslo for første gang på flere tiår. Den nærmere utforming av regelverket er imidlertid fortsatt uavklart. For boligeiendommer har Arbeiderpartiet skissert et bunnfradrag på 4 millioner. Etter loven er det ikke adgang til å gi bunnfradrag for eiendommer som brukes i n æringsvirksomhet. Det siste omfatter også tilfeller boliger som leies ut som ledd i næringsvirksomhet. Næringsdrivende eiere må altså forvente eiendomsskatt fra første krone uavhengig av hva eiendommen brukes til. Innføring av eiendomsskatt på næringseiendom krever at kommunen takserer hver enkelt eiendom. Det er et omfattende arbeid, som helt sikkert også vil generere mye disputt med eierne. Av disse grunner kan det antas at eiendomsskatt på næringseiendommer i Oslo tidligst innføres med virkning fra 2017. Spørsmålet er hvilken betydning skatten vil få mellom aktørene i eiendomsmarkedet. Plikten til å betale skatt påligger eier. Men på sikt kan det tenkes at skattebyrden helt eller delvis bli lempet over på leietagerne gjennom høyere leie. Klassisk makroøkonomi lærer oss at når det blir innført en skatt i et marked, så vil skattebyrden fordeles på kjøper og selger avhengig av elastisiteten i tilbud og etterspørsel. I teorien er det derfor irrelevant for den reelle byrdefordelingen om det er kjøper eller selger som må betale skatten til myndighetene. I praksis ser man f.eks. at bilprodusenter opererer med en lavere nettopris i land med høye bilavgifter for å unngå en totalpris som gjør bilen vanskelig å selge. Dette innebærer altså at elastisitet på tilbudssiden og at produsenten dekker en andel av avgiften. Antagelig vil det skje en tilsvarende overføring av skattebyrden i leiemarkedet ved økt markedsleie. Men den nærmere fordelingen mellom eier og leier gjenstår å se. Spørsmålet er hvilken betydning innføringen av eiendomsskatt vil ha for leiekontrakter der leie og andre vilkår er avtalt før skatten innføres. Utgangspunktet er at risikoen for ny eller økt beskatning påfaller skattyteren, altså eier. Etter husleieloven kan ikke utleier øke leien begrunnet i økt skatt. Dersom leietager er næringsdrivende kan det avtales avvikende løsninger. Men også mellom næringsdrivende er det vanlige et eieren betaler eiendomsskatten. Punkt 8.6 Standardavtalen for næringsbygg («As is») som er utformet av markedsaktørenes respektive foreninger har følgende ordlyd: «I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal leietaker betale slike. Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell eiendomsskatt betales av utleier» (min utheving)
det ligger an til reduksjon i vanlig selskaps- skatt, og kanskje også formuesskatt. Derfor kan det faktisk tenkes at skattebyrden for Oslos eiendomsbesittere holder seg stabil eller reduseres selv etter innføring av eiendomsskatt. I så fall er det liten økonomisk grunn til å kreve avtalerevisjon. I tilfeller der det er avtalt at leietager dekker e iendomsskatt, men bare leier deler av eiendommen kan det oppstå spørsmål om hvor stor andel av skatten som faller på leietager. Utgangspunktet må være at det gjelder det samme fordelingsnøkkel som for felleskostnadene. Det er viktig å merke seg at en avtale om betaling av eiendomsskatt bare gjelder mellom leier og eier. Overfor kemneren er eieren uansett ansvarlig, og manglende betaling fra leietaker er selvsagt ingen unnskyldning. Ikke sjelden oppstår det uenighet mellom eier og kommunen om skattens størrelse. Særlig vil taksten på eiendommen kunne bli gjenstand for krangel. Det er normalt eier som kjenner eiendommen best, og som har best grunnlag for å argumentere taksten ned. Normalt vil nok eier i egen interesse prøve å redusere skatten mest mulig, selv om det er leietager som skal betale. Men eier vil uansett ha en alminnelig lojalitetsplikt overfor leier til å bidra til at skatten justeres ned dersom den er satt for høyt. Etter valget har flere store aktører på eiersiden signalisert at de vil vurdere å endre dagens praksis, slik at eiendomsskatten normalt betales av leier. Hvis skattebyrden reflekteres i markedsleien slik det er antydet ovenfor, har det imidlertid mindre betydning hva som avtales. Den skatteplikten eieren forflytter over på leieren, vil antagelig slå ut i lavere leie og vice versa. Det kan derfor spørres hvor viktig dette temaet er realøkonomisk sett. Ved salg av eiendom vil utgangspunktet være at kjøper må belastes eiendomsskatt fra det tidspunkt denne overtar eiendommen. Mange næringseiendommer selges imidlertid ikke med til en fiksert sum, men utfra eiendommens avkastning ganget opp med en fastsatt faktor. I slike tilfeller kan det oppstå spørsmål om eiendomsskatt skal trekkes fra ved beregning av avkastning. Det må avgjøres ved en konkret tolking av avtalen. De som fremforhandler denne typen kontrakter bør imidlertid være oppmerksom på problem stillingen. Eiendomsskatt var et svært kontroversielt tema i v algkampen. Men nå som den blir innført får vi i håpe at den gir bedre eldreomsorg og barnehager slik forkjemperne har lovet. En gruppe som 100 % sikkert blir begunstiget er oss advokater som vil få en solid porsjon nye oppdrag som følge av skatten.
For såkalte bare-house-kontrakter er prinsippet at mest mulig av eieransvaret skyves over på leietager, som kompenseres med lavere leie. Naturlig nok fastslår standardkontrakten for denne leietypen (6.06) at eiendomsskatt skal betales av leietager. I praksis finnes også mange individuelt utformede k ontrakter der det er avtalt at leien kan justeres som følge av beskatning. Noen avtaler kan ha en utforming som kan skape tolknings tvil. F.eks. finnes det avtaler der justering av vederlaget er knyttet til den samlede skattebyrden som pålegges eier. Da kan det bli diskusjon om hvilke eventuelle lettelser i beskatningen som skal tas med i totalvurderingen. Spørsmålet aktualiseres ved at eiendomsskatt innføres samtidig som
Eirik Vinje Partner i Advokatfirmaet Garmann Mitchell Eirik Vinje er partner i advokatfirmaet Garmann Mitchell (www.gmco.no). Selskapet har omfattende virksomhet innen fast eiendom og bistår i år ved transaksjoner på samlet flere milliarder kroner. Garmann Mitchell driver også rådgivning til blant annet finansinstitusjoner, helserelaterte bedrifter og maritim sektor. Selskapet har kontorer i Oslo og Bergen. 8
Markedsrapport Sweco er Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14.500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Sweco har 1.300 ansatte i Norge fordelt på 30 kontorer og for oss er det viktig med nærhet til kunden for å virkelig forstå kundens behov. Hovedkontoret er i Oslo med ca. 500 ansatte som dekker alle Sweco sine fagfelt inndelt i tre divisjoner Energi, Infrastruktur og Bygg / Industri / Eiendom.
Bygg for fremtiden
3 / 2015
Energireduksjonen oppnås ved å gi bygningene en egen hjerne. Med E-drift kan Sulland Gruppen logge inn via PC, se hvert enkelt bygg, og styre blant annet ventilasjon, varme og lys etter behov på ulike steder i bygningene. For Sulland Gruppen er energitiltakene en økonomisk fornuftig og riktig investering, som vil være inntjent på 5 år.
Nybygg i dag har ofte et stort fokus på miljø og inneklima, men de fleste bygg som vil brukes i fremtiden er allerede bygget. For å kunne oppnå nasjonale og internasjonale miljømål, og forsikre oss om at byggene vi jobber i er gode bygg, er vi nødt til å gjøre noe også med den eksisterende bebyggelsen. BREEAM In-Use International er et miljøklassifiseringssystem egnet for sertifisering av eksisterende yrkesbygg. Systemet introduserer et lavterskel forvaltningsverktøy for eiere, forvaltere og leietakere, som skal resultere i reduserte kostnader, miljøbelastninger men vil også kunne øke brukertilfredshet og omdømme. Når bygg står for 40 % av energibruken i Norge, finnes det et stort potensial for energieffektivisering.
Om prosjektet Prosjektnavn
Sulland Gruppen AS - Energioptimalisering
Fagområder
Elektroteknikk, VVS-teknikk, automasjon/ITB, energioptimalisering/enøk
Omfang/faser
Forprosjekt, totalentreprisegrunnlag, kontrahering, oppfølging i byggeperioden
Media City Bergen Media City Bergen er storsatsingen til de seks største mediebedriftene i Bergen, når disse skal samlokaliseres i 2017. Sweco er med som tverrfaglig rådgiver, og leverer alle tegninger og all dokumentasjon i et teknisk krevende prosjekt. Eksisterende bygg skal strippes ned til b ærekonstruksjonene, og så totalrenoveres. Prosjektet har høye miljømål med hensyn til energi, materialvalg og avfallshåndtering. Bygget skal tilfredsstille miljøklassifisering BREEAM Very good.
Byggesak og eiendomsrådgivning Regelverket for bygg og anlegg er i stadig utvikling og øker i omfang og kompleksitet. For å møte denne utviklingen har Sweco bygget opp et sterkt juridisk fagmiljø innen plan- og bygningsrett. Fagmiljøet har en rendyrket rollen som ansvarlig søker som eget rådgivende fag. Våre medarbeidere består av erfarne jurister med bakgrunn fra ulike kommuner, fylkesmenn, Direktoratet for byggkvalitet og Plan- og Byggningsetaten. De har inngående kunnskap om relevante offentlige prosesser, både administrativt og politisk. I utøvelsen har vi høyt fokus på strategiplanlegging for å oppnå smidige søknadsprosesser. Dette er med på å sikre forutsigbarhet i prosjektene og kan ha stor betydning for tidsbruk, fremdrift og økonomi.
Media City Bergen blir totalt 45.000 m2, herunder 10.000 m2 nybygg.
Om prosjektet Prosjektnavn
Media City Bergen
Fagområder
Sweco som tverrfaglig rådgiver/ prosjektering
Omfang/faser
Optimalisering, detaljprosjektering (totalentreprise)
Sulland Gruppen AS - Energioptimalisering For Sulland Gruppen har Sweco gjennomført en energianalyse av selskapets mange næringsbygg. Sulland Gruppen er et av Norges største privateide bilkonsern med en bygningsmasse på 61.250 m2 i Norge. Sweco har bistått oppdragsgiver med å finne de mest optimale energibesparende tiltakene i eksisterende bygningsmasse. Årlig besparelse er ca. 3 mill. kWh tilsvarende 20 % energireduksjon. Besparelsen vil være nok til å forsyne energibruken til over 150 boliger.
I dette arbeidet inngår tidlig vurdering av eiendom, plangrunnlag, oppsett av fremdriftsplaner og faseplaner. Dette gjøres for å bidra til at ønsket oppstartdato overholdes, og at nødvendige tillatelser og vedtak er på plass til rett tid. I rollen ligger å utarbeide komplett byggesak, bistand til søknader og avklaringer mot ulike myndigheter. Det er viktig å komme inn så tidlig som mulig i prosjektet for å se hvordan en kan gjøre strategiske gode valg og avklare om endringen er søknadspliktig eller ikke. Sweco er med igjennom hele prosessen og gjennomfører all korrespondanse opp mot kommunen. Gode, presise søknader får raskere godkjenning!
Marianne Ellila Markedssjef region Oslo i Sweco Norge AS 9
Markedsrapport 3 / 2015
Nyhavn, København
Impulser utenfra Positivt dansk investeringsmarked drevet frem af København
udvikling og ombygning. Den øvrige transaktionsvolumen i retailsegmentet drives af København, hvor bl.a. M&G Real Estate, Standard Life Investment, CapMan, tyske Patrizia og Catella Real Estate AG har været meget aktive med opkøb af klasse A strøgejendomme.
Ejendomsinvesteringsmarkedet
Indenfor boligsegmentet har det historisk set været danske pensionskasser, der har været mest aktive. I 2014 og 2015 har de fået konkurrence af udenlandske købere, og især svenske investorer har købt op.
Det finansielle marked i Danmark har i 2015 været præget af uroen i Grækenland, og et kort fald på ca. 16 % i det danske C20 aktieindeks i august måned. Set over året er det d anske indeks dog stedet, og danske virksomheder ser lyst på fremtiden.
I kontorsegmentet har udenlandske købere kun udvist begrænset aktivitet, og de fleste opkøb er sket af danske pensionskasser.
Uroen på de finansielle markeder har endnu ikke haft betydning for ejendomsinvesteringsmarkedet i Danmark. Der er høj aktivitet i markedet, og der er afsluttet store transaktioner i 2. og 3. kvartal af 2015. I årets første ni måneder er der omsat danske ejendomme for ca. DKK 24 mia. Den samlede transaktionsvolumen i Danmark for hele 2015 anslås til ca. DKK 40 mia.
Faldende tomgang på kontorlokaler i København Ejendomsforeningen Danmark opgør tomgangen på kontorer i København til ca. 10,5 % pr. juli 2015. Der er ca. 250.000 m2 kontor udbudt til leje på Oline.dk, Danmarks største portal for erhvervslokaler. Cirka 35.000 m2 ledigt kontor ligger i det centrale København. Tomgangen er faldende, og en del af faldet er drevet af en aktuel tendens hvor kontor konverteres til bolig.
I alt er 10 stk. transaktioner større end DKK +500 mio. i årets første 3 kvartaler. Udenlandske investorers andel af markedet ligger på ca. 55 % mod ca. 30 % i hele 2014. Der er et øget udenlandsk fokus på det danske ejendomsmarked.
Befolkningstilvækst i København København har ca. 1.250 tilflyttere pr. måned. Der er stort behov for nyt boligbyggeri, og udviklerne har gode tider. Boligmarkedet er ’hot’ i København. Ejerlejligheder kan sælges på projektstadiet ca. 6-18 måneder før indflytning, og liggetiderne på gensalg er korte. Der er god kontrol med markedet, og ingen aktuelle tegn på en boligboble, som set
Den pt. største transaktion var salget af stormagasinet ’Illum’ til DKK 2.500 mio. Ejendommen er beliggende på hjørnet af Købmagergade og Strøget centralt i København. K øberen Central Group er en thailandsk investor med speciale i retailejendomme. Ejendommen er solgt efter ca. to års
10 største danske transaktioner i 2015 pr. oktober 2015 Ejendom
By
Anvendelse
Sælger
Køber
Areal m2
Pris DKK mio.
Illum
København
Retail
BlackRock
Central Group
44 856
2 500
Galleri K
København
Retail
Bank of Ireland & Unipension
Patrizia
25 100
1 550
Øresundsvej
København
Bolig
Skanska
Balder
42 000
1 200
Project White
Diverse
Kontor
Kombit
PensionDanmark
88 635
1 200
Postterminalen
København
Projekt
Post Danmark A/S
Danica Pension
39 294
925
Tietgens Have
København
Kontor
NEWCO 1 AF 29. december 2011 ApS
NIAM
42 000
750
Project Alpha (26 ejd.)
København
Bolig
Artha Kapitalforvaltning
N/A
29 593
700
Sluseholmen, Bøgholm
København
Bolig
NIAM
Bouwfonds
17 500
600
Strædet, Køge Kyst
Køge
Retail
TK Development
Citycon
32 000
560
Plaza II, III, Alfa Laval domicil
Diverse
Kontor
Skanska
PFA Pension
19 050
550 10
Markedsrapport 3 / 2015
i 2008. Kreditgivning er fornuftig, og et nyt lovforslag kræver, at købere skal kunne stille med 5 % i kontant udbetaling. Dermed kan max. 95 % finansieres. Realkreditbelåning udgør max. 80 %. De fem største udviklingsområder i København er Amager Strand, Sydhavnen, Ørestad, Carlsberg og Nordhavn. Afhængigt af kvalitet og beliggenhed ligger prisen på ejer lejligheder i Storkøbenhavn på DKK 25.000 til DKK 45.000 pr. m2. I Nordhavn er der solgt enkelte ejerlejligheder i liebhaversegmentet til priser på op til DKK 75.000 pr. m2. Nordhavn er det pt. største/hotteste udviklingsområde. Området er båret af beliggenheden ved vandet, muliggjort af udflytningen af Københavns containerhavn og anlæggelse af en ny Metro linie til Nordhavn. De fleste nordmænd kender Nordhavn som DFDS Oslobådens anløbsplads. Scan QR kode og se By & Havns video af byggerierne i Nordhavn:
Markedsbarometer, 4. kvartal 2015 Kontor Område Leje, København Leje, Århus Leje, Jylland
DKK/m2
Startforrentning
primær
1.850
4,25
sekundær
1.100
6,5
primær
1.350
4,75
sekundær
775
6,75
primær
1.000
5,50
sekundær
500
7,30
Kategori
DKK/m2
Startforrentning
top
22.000
3,75
lav
8.500
6,25
lokalt
2.500
6,50
primær
5.800
4,25
sekundær
3.000
6,50
primær
3.000
5,25
sekundær
1.250
7,45
Kategori
DKK/m2
Startforrentning
Retail Område Leje, København
Leje, Århus Leje, Jylland
Lager / Produktion
Tendens til boligkonvertering I København opkøbes mange ældre og utidssvarende kontorejendomme af developere til konvertering. Udviklingen skyldes stor aktuel efterspørgsel på boliger og en samtidig stagneret kontorleje i den ældre/klassiske ejendomsmasse. I det centrale København ligger kontorlejen på ca. DKK 1.200 pr. m2, og kontorejendomme handles til afkast på ca. 5,5 %, svarende til salgspriser ofte omkring DKK 20-22.000 pr. m2. Tilsvarende ligger boliglejen på ca. DKK 1.800 pr. m2, og boligejendomme handles til afkast på ca. 4 %, svarende til frasalgspriser på ca. 40-45.000 pr. m2 for bolig. Konvertering af kontor til bolig er derfor en opportunistisk og attraktiv forretning på nuværende tidspunkt i København. Fra 2011 til Q3 2015 er ca. 90.000 m2 kontor konverteret om til bolig, og tendensen fortsætter i stigende omfang.
Område Leje, København Leje, Århus Leje, Jylland
primær
575
6,50
sekundær
325
9,00
primær
400
6,50
sekundær
275
9,00
primær
400
6,75
sekundær
250
10,00
Hans Dal Pedersen Adm. dir. i NAI Danmark
Konvertering, kontor til bolig År
Kategori
Areal m2
2011
2.500
2012
12.000
2013
5.000
2014
25.900
2015
45.000 (9 måneder)
2016
22.000 (foreløbigt registreret)
NAI Danmark bistår årligt på ca. 100 transaktioner i Storkøbenhavn. Kontoret ligger ved Langelinie midt mellem Nordhavn og København. Vi bistår gerne med yderligere information om København og det danske ejendomsmarked. Kontakt adm. direktør Hans Dal Pedersen på mobil tlf. +45 6060 6030 eller hans.dal.pedersen@nai.dk. 11
Oslo Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo 2301 1400 | post@nai.no www.nai.no
Tromsø Kaigata 4, Postboks 911, 9259 Tromsø 7766 5940 | tromso@nai.no