PIHARAKENTAMISEN VAIKUTUS KIINTEISTÖHINTOIHIN -
kiinteistönvälittäjien arvonmäärItyksiä
Inari Jansson 2010
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
SISÄLLYS
1 JOHDANTO ............................................................................................................... 3 2 TUTKIMUSTULOKSET ................................................................................................ 4 2.1 Rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa ja lyhentää myyntiaikaa ..................... 4 2.2 Kiinteistön arvonnousua tuottavan piharakentamisen painopistealueet............ 7 2.2.1 Sisääntulopiha....................................................................................... 7 2.2.2 Oleskelupaikka...................................................................................... 8 2.2.3 Pihan vihreys ......................................................................................... 8 2.3 Myyntihintaa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat ............................... 8 3 JOHTOPÄÄTÖKSET .................................................................................................. 10 3.1 Harkitulla rakentamisella kustannukset ylittävään arvonnousuun................... 10 3.1.1 Ammattimainen pihasuunnittelu ......................................................... 10 3.1.2 Laadukas rakentaminen ...................................................................... 10 3.1.3 Asiantunteva hoito .............................................................................. 11 LÄHTEET ..................................................................................................................... 12
2
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
1
JOHDANTO Ulkomailla on julkaistu useita tutkimuksia, jotka osoittavat, että rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa. Suomessa ei ole aiemmin julkaistu pihojen vaikutusta kiinteistöhintoihin käsittelevää tutkimustietoa. Tähän raporttiin on koottu aihetta käsittelevän, Viheraluerakentajat ry:n keväällä 2010 julkaiseman tutkimuksen keskeisimmät tulokset. Tutkimuksessa selvitettiin, miten rakennettu piha vaikuttaa kiinteistönvälittäjien arvioimaan pientalokiinteistön ja kerrostalohuoneiston hintaan. Lisäksi tutkittiin, mitkä pihan elementit nostavat ja laskevat hintoja tehokkaimmin. Tutkimus suoritettiin sähköisenä kyselynä, johon vastasi 68 kiinteistönvälittäjää pääkaupunkiseudulta sekä Oulun, Tampereen ja Turun seuduilta. Tutkimuksessa todetaan, että piharakentaminen lisää merkittävästi kiinteistön arvoa ja lyhentää kohteen myyntiaikaa. Arvonnousu voi olla suurempi kuin rakentamiskustannukset, kun rakentaminen toteutetaan harkitusti ja kohdistetaan kiinteistönvälittäjien nimeämiin pihan keskeisiin painopistealueisiin. Tutkimustulosten mukaan harkiten ja laadukkaasti suunniteltu ja rakennettu piha on investointi, joka tuottaa asunnon omistajalle voittoa asunnon myyntivaiheessa. Siten piharakentamista ei pidä tarkastella ainoastaan asumisviihtyvyyttä ja elämänlaatua kohottavana toimenpiteenä, vaan taloudellisesti kannattavana sijoituksena.
3
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Ry Inari Jansson
2
TUTKIMUSTULOKSET
2.1 Rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa ja lyhentää myyntiaikaa
"Hyvin rakennettu ja hoidettu piha lyhentää myyntiaikaa" 56 %
60 % 50 % 40 % 40 % 30 % 20 % 10 %
3%
1%
jokseenkin eri mieltä
täysin eri mieltä
0% täysin samaa mieltä
Kuva 1
jokseenkin samaa mieltä
Hyvin rakennetun ja hoidetun pihan vaikutus asunnon myyntiaikaan aikaan.
Tutkimukseen osallistuneista kiinteistönvälittäjistä 96% oli samaa s tai jokseenkin sama aa mieltä siitä,, että hyvin rakennettu ja hoidettu piha p lyhentää kiinteistön tön myyntiaikaa (kuva 1). Tulos koskee sekä pientalopientalo että kerrostalokiin nteistöjä. Laadukkaasti asti rakennetun pihan vaikutus pientalokiinteistön kiinteistön hintaan on esitetty kuvassa 2. 2. Tulokset on saatu kiinteistönvälittäjien määrittelemistä kiinteistöhinnoista töhinnoista kuvasarjassa 4 esitetyille tapauksille, joissa pihan suunnittelu- ja rakentamisastetta nostetaan vähitellen. Kuvasarja on esies tetty sivulla 6. Keskimääräinen arvonnousu eri maakunnista saaduista tuloksista on 11,5%. Korkein arvonnousu 14,2% saavutettiin Pirkanmaalla, alhaisin 10,3% Varsinais-Suomessa. Varsinais Saadut tulokset ovat samansuuntaisia kuin vastaavissa ulkomaisissa tutkimuksissa, joissa rakennetun pihan on tot dettu nostavan kiinteistön arvoa 5-15%.
4
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Ry Inari Jansson
Pirkanmaa
14,20 %
Pohjois-Pohjanmaa Pohjanmaa
12,40 %
Uusimaa
10,70 %
Varsinais-Suomi Suomi
10,30 %
Yhteensä
11,50 % 0%
Kuva 2
2%
4%
6%
8%
10 %
12 %
14 %
16 %
Laadukkaasti rakennetun pihan tuottama prosentuaalinen ara vonnousu pientalokohteessa oli keskimäärin 11,5%. 11,5%
Kuvassa kolme me on verrattu piharakentamisen tuottamaa euromääräistä arvonnousua pihan rakentamiskustannuksiin kussakin maakunnassa. Rakentamiskustannuksissa on otettu huomioon alueellinen hintataso. Arvonnousu ylitti rakentamiskustannukset kaikissa maakunnissa. Ylitys oli
25 000
35 000 € 26 500 €
30 000
36 150 € 30 500 €
35 000
28 333 € 22 500 €
40 000
28 421 € 26 500 €
31 976 € 26 500 €
keskimäärin noin 5500 euroa.
20 000 15 000 10 000 5 000 0
Arvonnousu Rakentamiskustannukset
Kuva 3
Laadukkaasti rakennetun pihan tuottama euromääräinen arvonarvo nousu ylitti pihan rakentamiskustannukset kaikissa maakunnismaakunni sa.
5
Piharakentamisen vaikutus kiinteistĂśhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
Tapaus 1. Rakentamaton piha
Tapaus 2. Kevyesti rakennettu piha, jossa kiveys ja perusistutukset.
Tapaus 3. Laadukkaasti rakennettu, ammattilaisen suunnittelema piha, jossa kiveyksiä, istutusallas ja useita istutusalueita. Kuva 4
Kuvasarja pihan suunnittelu- ja rakentamisasteen nostamisesta.
6
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
2.2 Kiinteistön arvonnousua tuottavan piharakentamisen painopistealueet Tutkimuksessa ilmeni kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisiä painopistealueita, joihin piharakentaminen kannattaa arvonnousua tavoiteltaessa kohdistaa. Pientalopihan painopistealueet on esitetty taulukossa 1 ja kerrostalopihan painopistealueet taulukossa 2.
Taulukko 1
Kiinteistön arvoon vaikuttavat pientalopihan painopistealu-
eet
1
Oleskelupaikan terassi/patio, näkösuoja ja istutukset
2
Sisääntulon kiveys ja istutukset
3
Kasvillisuus ja nurmialue
4
Grillipaikka tai kesäkeittiö
5
Leikkialue, pelailupaikka
Taulukko 2
Huoneiston arvoon vaikuttavat kerrostalopihan painopiste-
alueet
2.2.1
1
Sisääntulon ja kulkureittien pinnoitteet
2
Asukkaiden yhteinen oleskelualue
3
Leikkipaikka
4
Kasvillisuus ja nurmialue
5
Kuivaus- ja tomutuspaikka
Sisääntulopiha
Molemmissa asumismuodoissa keskeisimmät rakentamiskohteet ovat pihan sisääntulo sekä oleskelualue. Sisääntulon perusteella muodostuu ensivaikutelma kohteen arvosta ohikulkijoille ja vierailijoille. Molemmissa asumismuodoissa tulisi panostaa sisääntulon siisteyteen, ehjiin pinnoit-
7
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
teisiin ja istutusten kuntoon. Painuneet pinnoitteet aiheuttavat lätäköitymistä, joka oli tutkimuksen mukaan merkittävimpiä kiinteistön arvoa laskevia pihan ominaisuuksia (kts. luku 2.3). Rakenteiden ja istutusten hyväkuntoisuus on kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisempää kuin niiden määrä.
2.2.2
Oleskelupaikka Pientalopihalla oleskelupaikalle toivotaan yleisimmin katsesuojaa, tilaa ja istutusten tuomaa viihtyisyyttä. Myös erilaiset vesiaiheet ja puutarhan koriste-elementit kannattaa sijoittaa oleskelupaikan välittömään läheisyyteen. Kerrostalopihoilla asukkaiden oleskelupaikka arvioitiin lähes yhtä tärkeäksi painopistealueeksi kuin pientalopihoilla. Mahdollisuus oleskella ulkona oman asunnon välittömässä läheisyydessä on siis kerrostaloasukkaallekin rahanarvoinen ominaisuus.
2.2.3
Pihan vihreys Pihan vihreys näkyy tutkimustuloksissa erityisesti viihtyisyyttä tuovana elementtinä ja se myös sisältyy em. painopistealueisiin pihan sisääntulossa ja oleskelupaikalla. Nurmikko ja istutukset nähtiin melko tasavahvoina pihan vehreyttäjinä. Istutuksiin liitettiin viihtyisyyden lisäksi pihan näyttävyys ja niiden antama näkösuoja. Nurmikkoon liitettiin vehreän vaikutelman lisäksi mahdollisuus pihapeleihin ja lasten leikkiin. Pientalopihoilla nurmikko nähtiin tärkeämpänä ominaisuutena kuin kerrostalopihoilla, missä istutusten merkitys oli jonkin verran nurmikkoa suurempi.
2.3 Myyntihintaa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat
Kuvassa 5 on esitetty yleisimmät kiinteistön arvoa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat. Pihojen huonokuntoisuus ja hoitamattomuus nähtiin yleisimpänä ongelmana sekä pientalo- että kerrostalopihoilla. Lisäksi arvonlaskua aiheuttavat huonokuntoiset tai vaatimattomat oleskelualueet tai niiden puuttuminen. Kerrostalopihoilla yhtä merkittävänä ongelmana nähtiin pinnoitteiden huonokuntoisuus, kuten asfaltin halkeilu ja kiveyksien painuminen sekä pihalla seisova vesi.
8
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Ry Inari Jansson
Huonokuntoiset uonokuntoiset rakenteet ja hoitamattomat istutusalueet ovat kiinteistön arvon kannalta haitallisempia kuin rakenteiden ja istutusten utusten vähyys. ArA vonnousun näkökulmasta tulisi siten panostaa rakentamisen laatuun ja pihan ylläpitoon sekä suosia helppohoitoisia ratkaisuja. Ammattimaisen pihasuunnittelun avulla rajallinen pihabudjetti on mahdollista käyttää tehokkaasti pihan tärkeimpien tärkeimpien alueiden kunnostamiseen sekä helppohoihelppoho toisten ratkaisujen toteuttamiseen. Erityisesti kerrostalopihoilla tulisi suosia kulutusta kestäviä rakenteita ja materiaaleja sekä panostaa rakenteiden huolelliseen perustamiseen.
97 % 96 %
yleinen epäsiisteys 60 % 49 %
vaatimaton / puuttuva oleskelualue 33 %
huonokuntoinen, halkeillut asfaltti
45 % 39 %
lätäköityminen (pihalla seisova vesi) huonokuntoiset istutukset
22 %
42 %
5%
leikkipaikan puuttuminen/huono kunto huonokuntoinen nurmikko
45 %
12 %
27 %
18 % 16 %
huonokuntoinen kiveys liikaa puustoa
5%
kuivaus-/tomutuspaikan /tomutuspaikan puuttuminen/huono kunto
3%
kiveyksen puuttuminen liian vähän puustoa
25 %
15 %
8% 9%
Pientalojen pihat
6% 6%
Kerrostalopihat
9% 12 %
liian vähän istutuksia
2% 5%
piha ei vaikuta myyntihintaan/myyntiaikaan 0%
Kuva 5
49 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 % 120 %
Yleisimmät myyntihintaa laskevat laskevat tai myyntiaikaa pidentävät ongelmat pien- ja kerrostalopihoilla.
9
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
3
JOHTOPÄÄTÖKSET
3.1 Harkitulla rakentamisella kustannukset ylittävään arvonnousuun Tutkimustulokset osoittavat, että laadukkaasti suunniteltu ja rakennettu piha nostaa pientalokiinteistön ja kerrostalohuoneiston hintaa ja lyhentää myyntiaikaa. Tarkkaan harkitulla suunnittelulla ja rakentamisella sekä pihan hoidosta huolehtimalla arvonnousu voi olla suurempi kuin pihan rakentamiskustannukset. Taulukoissa 1 ja 2 esitettyjen pihan painopistealueiden lisäksi tutkimustuloksista voidaan johtaa alla esitettyjä pihasuunnittelun, piharakentamisen ja pihan hoidon periaatteita, jotka ovat arvonnousun kannalta keskeisiä.
3.1.1
Ammattimainen pihasuunnittelu Pihan suunnitteluvaihe on kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisessä asemassa. Pihasuunnitelmassa määritellään, mille alueille rakentamisbudjetti kohdistetaan, kuinka kestäviä ja kustannustehokkaita ratkaisuja suunnitellaan ja kuinka helppohoitoinen kokonaisuus voidaan saavuttaa. Myös pihan rakentamiskustannukset määritellään suunnitteluvaiheessa. Pihasuunnitelmassa erityishuomio tulisi kohdistaa sisääntuloon ja oleskelualueille. Pintavesien ohjaukseen tulisi kiinnittää erityishuomiota, koska molemmissa asumismuodoissa puutteellinen pintavesien ohjaus ja lätäköityminen ovat merkittäviä arvonlaskua aiheuttavia ongelmia. Ammattilaisen laatima pihasuunnitelma mahdollistaa urakoitsijoiden kilpailuttamisen, ja saadut tarjoukset ovat keskenään vertailukelpoisia. Lisäksi suunnitelmassa ja siihen liittyvissä asiakirjoissa on mahdollista määritellä se laatutaso, jota urakoitsijan halutaan noudattavan. Jos rakentamisen aikana käytetään vihertöiden valvojaa, toimii pihasuunnitelma asiakirjoineen valvonnan lähtökohtana.
3.1.2
Laadukas rakentaminen Aikaa ja kulutusta kestävät rakenteet ja elinvoimaisena säilyvä kasvillisuus edellyttävät ammattimaista viherrakentamista. Urakoitsijaa valittaessa tulisi varmistua, että kyseessä on viherrakentamisen erityisosaaja. Pinnoitteiden rikkoutumisen ja painumien välttämiseksi tulisi rakenteiden perustamiseen kiinnittää erityistä huomiota. Samalla varmistetaan osaltaan pintavesien tehokas poisjohtaminen rakenteista ja sidotuilta päällys-
10
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
teiltä. Pihan pintojen muotoilussa tulisi huolehtia pintavesien ohjaamisesta niille tarkoitetuille alueille imeytykseen tai poisjohtamiseen. Rakenteiden ja materiaalien kulutuskestävyyteen tulisi kiinnittää huomiota. Tämä on erityisesti kovaan kulutukseen joutuvilla yhtiöpihoilla kriittinen kiinteistön arvoon vaikuttava tekijä. Rakenteiden ohella on huolehdittava riittävän syvistä ja laadukkaista kasvualustoista sekä nurmi- että muilla viheralueilla. Huonokuntoiset istutusalueet ja heikosti kasvava nurmikko kertovat usein puutteista juuri kasvualustasyvyyksissä ja kasvualustojen laadussa. Nämä seikat ovat usein seurausta siitä, ettei vihertöissä ole käytetty viheralan ammattilaista.
3.1.3
Asiantunteva hoito Tutkimuksen mukaan pihan hoito on sekä pientalopihoilla että yhtiöpihoilla kiinteistön arvon kannalta erittäin keskeistä. Pientalopihalla pihan hoidosta huolehtiminen on kriittisintä luonnollisesti myynnin aikana, yhtiöpihoilla asukkaiden vaihtuvuus on tiheämpää ja siten jatkuva hoitotason säilyminen on tärkeää. Laadukkaalla suunnittelulla ja rakentamisella voidaan pihan vaatiman hoidon määrää merkittävästi vähentää. Niin ikään asiantunteva, säännöllisin välein tehty hoito vähentää hoitoon käytettävää kokonaisaikaa. Erityisesti yhtiöpihoilla tulisi pihan kausikunnostukset antaa ammattilaisen hoidettaviksi.
11
Piharakentamisen vaikutus kiinteistöhintoihin Viheraluerakentajat Ry, Inari Jansson
LÄHTEET Agriculture and Agri-Food Canada 2007. Kirjallisuuskatsaus koristekasvien tieteellisesti todistetuista hyödyistä terveydelle ja ympäristölle. Suomeksi 2008. Behe, B. et al. 2005. Landscape Plant Material, Size and Design Sophistication Increase Perceived Home Value. Journal of Environmental Horticul-
ture 23 (3): 127-133. from: http://hbin.tamu.edu/HBIN-Landscape.htm Des Rosiers, F., Bolduc A., Thériault, M. 1999. Environment and Value: Does Drinking Water Quality Affect House Prices? Journal of Property In-
vestment and Finance, 1999, 17:5, 444-463 Des Rosiers, F. et al. 2002. Landscaping and House Values: An Empirical Investigation. Journal of Real Estate Research 23 (1/2): 139-161. Helfand, G et a. 2006. Aggression and Violence in the Inner City: Effects of Environment Via Mental Fatique. Landscape and Urban Planning 78: 229-240. www.sciencedirect.com/science Henry, M. 1994. The Contribution of Landscaping to the Price of Single Family Houses: A Study of Homes in Greenville, South Carolina. Journal of
Environmental Horticulture 12 (2): 65-70. Morales, D., B. N. Boyce and R. J. Favretti, The Contribution of Trees to Residential Property Value: Manchester, Connecticut, Valuation, 1976, 23:2, 26-43. Payne, B.R. 1973, The Twenty-Nine Tree Home Improvement Plan, Natu-
ral History 1973, 82, 74-5. Seila, A.F., Anderson, L.M. 1982. Estimating Costs of Tree Preservation on Residential Lots, Journal of Arboriculture, 1882, 8, 182-185. Tayler, C.2003. Fertile Ground. Smart Money, March 2003. from: http://www.prebbel.com/Landscaping%20Benefits.htm Tyrväinen – Lönnqvist – Leino 2006. Kaupunkiviheralueiden arvo ja merkitys asukkaille. Maksetaanko viheralueista asuntohinnoissa? Metla 2006, Helsinki.
12