CENTRO CIUDADES DE LA GENTE / EACRV
Proceso de FACULTAD DE Urbanización y Arrendamiento
ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA
en Barrios Caraqueños
PROF. IRIS ROSAS MEZA PROF. CARMEN MACHADO
ALCALDÍA DE FORO ARRENDAMIENTO Y VIVIENDA CHACAO
La génesis de los barrios esta anclada a la urbanización en el país. Las ciudades y metrópolis venezolanas no pueden concebirse sin los sectores populares. En los barrios populares viven aprox. 14 millones de personas, en su mayoría en situación de pobreza.
Alquiler y propiedad en los barrios de Caracas,1991 Estudio pionero del Arq. O.O. Camacho (UCV) y Urb. A. Tarhan (USB).
Densificación y vivienda en los barrios caraqueños, 1994. Registro de viviendas en alquiler en 2 barrios; Carpintero Valle Alto (Municipio Sucre) y Santa Cruz-Las Adjuntas (Municipio Libertador). Arquitectas: T. Bolívar, M. Guerrero, I. Rosas y los antropólogos: Teresa Ontiveros y Julio de Freitas.
Mercado Inmobiliario Informal en Caracas, 2006 Laboratorio de Ciencias Sociales (Lacso) y Centro Ciudades de la Gente, EACRV, FAU, UCV., coordinado por el Soc. Roberto Briceño-León.
Arrendamiento en sectores populares
TRES ESTUDIOS REALIZADOS
En los barrios: desatención de la creciente población que alquila o comparte una vivienda En vivienda, urbanización y planificación: se asume que cada familia o persona desea y es capaz de convertirse por su propia cuenta en propietario. Sabemos que la opción de la propiedad no llega a una gran mayoría de las familias El arrendamiento en los barrios: al ignorarse este mercado se estarían considerando como invisibles a los inquilinos. A partir de estos estudios: se visualiza el auge de los arrendamientos ubicados en barrios consolidados, se reconoce su importancia cuantitativa, con proporciones que superan a parroquias del centro de la ciudad, y a las compras de casas que se hacen en los mismos barrios
El problema
QUÉ DICEN ESTOS ESTUDIOS
Razones por las cuales un significativo % de familias en los barrios alquilan habitaciones o casas
Incidencia de la legislación oficial en las condiciones de vida de estos grupos
EL ESTUDIO ALQUILER Y PROPIEDAD EN BARRIOS DE CARACAS
Camacho y Tarham (1991)
Arrendamiento en barrios caraqueños
El alquiler surge como resultado de la escases de tierra en el AMC, y beneficios que ofrecen las actividades y servicios de la metrópoli El mercando del alquiler se concentra en barrios con más de 20 años, cercanos a servicios y transporte intraurbano. Sus proporciones: 43% (Barrio El Carmen de la Vega) 52% (barrio El Carmen de Petare).
Arrendamiento en barrios caraqueños
Resultados
El alquiler se concentra en los barrios consolidados
Camacho y Tarham (1991)
El alquiler favorece a inquilinos y arrendatarios, debido a que los pobladores de barrios resuelven el problema la vivienda a un alto número de familias de bajos ingresos en la ciudad, pero lo hacen sin intervención del Estado. Arrendamiento en barrios caraqueños
Resultados Una paradoja: los pobres resuelven la vivienda a los pobres
Camacho y Tarham (1991)
Viviendas en alquiler donde no habita el propietario
Doméstico: “…utilización de la renta como un complemento de la caída del salario real, asegurando un ingreso adicional de subsistencia, a para aliviar las penurias de la vejez” (Camacho y Tarhan,
Resultados SE IDENTIFICAN DOS TIPOS DE ALQUILER
1988:28)
Comercial progresivo: reinversión de las rentas en la misma actividad de alquiler, se identifica en los edificios de más de dos pisos
Arrendamiento en barrios caraqueños
Camacho y Tarham (1991)
En cuanto al suelo, los “propietarios”, o posesionarios, la gran mayoría no tiene título de propiedad del terreno, tampoco una autorización dada por el propietario del mismo.
Resultados
Independencia de la propiedad del suelo con el proceso de consolidación de la vivienda y el barrio
Los propietarios: familias en contracción, con años viviendo en el barrio y condiciones de buena calidad de la vivienda establecidas por éstos. Los inquilinos: movilidad y permanencia de habitación en barrios, “inquilinos pero en Caracas” Arrendamiento en barrios caraqueños
(Camacho y Tarham, 1991).
“La relación solidaria y cordial, entre arrendadores y arrendatarios se da en los casos en que aquél convive en la vivienda o muy cerca de ella, en el mismo barrio (60%)… Hay todavía un alto porcentaje de relaciones más comerciales, el dueño aparece eventualmente a cobrar sin ocuparse del estado de su propiedad, puede amenazar con desalojo, sin importarle las condiciones o momentos difíciles que pueda estar enfrentando el inquilino”
Arrendamiento en barrios caraqueños
Resultados La presencia de algunas inmobiliarias en los barrios de Petare estaría indicando una mayor “formalización del arrendamiento”
(Camacho y Tarham, 1991).
EL ESTUDIO DE
Se analizaron las operaciones del mercado de arrendamiento en los barrios: relaciones contractuales, cumplimiento, aceptación del inquilino.
Arrendamiento en barrios caraqueños
MERCADO INMOBILIARIO EN BARRIOS CARAQUEÑOS Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Mercado inmobiliario en barrios caraqueños: De 832 Casos se Arrendaron 578 Viviendas (70%).
El Sub-Mercado Inmobiliario Informal Secundario Una realidad que funciona sin que el derecho oficial intervenga en ella.
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Arrendamiento en barrios caraqueños
Barrios estudiados Anauco La Cruz
Julián Blanco
La Bandera San Blas La Vega Santa Cruz
Las Minas de Baruta
Mercado inmobiliario en barrios caraqueños
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Ubicación barrios seleccionados en el ÁMC
Arrendamiento en barrios caraqueños
Ubicación cercana a sectores de medios y altos ingresos y la centralidad.
Relación alquiler y compra
En Minas de Baruta y Anauco hubo 7 veces más alquiler que compras, en La Vega 3 veces.
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Arrendamiento en barrios caraqueños
69% fueron casas, 10% apartamentos
Tipología de las Viviendas Alquiladas
y el resto cuartos 32% de un piso, 28% de dos pisos
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Arrendamiento en barrios caraqueños
68% de los casos el dueño y el inquilino viven en gran cercania física
Dueños e Inquilinos
En 29% el inquilino vive en la misma vivienda que el dueño. En 16% en la misma edificación. En 23% en el mismo barrio
Arrendamiento en barrios caraqueños
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
87% de los inquilinos hizo arreglos directos con el dueño, vinculado a la solidaridad Sólo en el 11% participó un agente.
Los contratos
Contratos muy inusuales en 1991 Mitad de los casos con contratos en 2006
La mitad de los casos el contrato fue escrito, la otra mitad verbal. La mitad de los casos el contrato fue por un año. El canón de arrendamiento se ajustaba cada año o menos. 58% inquilinos pagaban agua y electricidad. Arrendamiento en barrios caraqueños
Lacso / CCG, FAU, UCV, 2006
Caracterizar los espacios de alquiler en las edificaciones: ubicación, tamaño, funcionalidad, aseguramiento, condiciones ambientales. Evidenciar las condiciones de vida de los grupos de bajos ingresos que ocupan la vivienda en alquiler.
Arrendamiento en barrios caraqueños
EL ESTUDIO DE DENSIFICACIÓN EN BARRIOS CARAQUEÑOS
La urbanización informal progresiva, con limitaciones y deficiencias Etapa 1: ocupación de terrenos sin ordenamiento previo y construcción del rancho (urbanización salvaje)
•
•
Etapa 2: acondicionamiento del terreno por los habitantes, al mismo tiempo construyen sus casas (producción de viviendas) •
•
Etapa 3: construcción de vías de comunicación, cloacas y algunos otros servicios sin proyectos, con ayuda de organismo del Estado, continúan la construcción de casas (consolidación)
Etapa 4: indetenible proceso de densificación (verticalización). Inserción a la estructura urbana, algunos con proyectos de habilitación
Densificación de los barrios
•
Altos grados densificación, deficiencia en Acceso a la tierra urbana a través de: servicios ocupaciones de terrenos en sectores de existentes y un mismo barrio, áreas de reducción de conurbación entre un barrio y otro; espacios públicos
compra de casa o apartamento y el alquiler.
Cerca del 57% de la población en el AMC vive en éstas áreas que han incrementado su deterioro y vulnerabilidad
•
•
Existencia de grandes zonas continuas con predominio de edificaciones de más de 2 pisos, sin condiciones adecuadas de urbanización.
Estrecha relación entre Densificación e inquilinato • Alto % de inquilinos: 60% en Carpintero Valle Alto 49% en La Cruz, Chacao • Incremento acelerado del alquiler: 1980, comienzo del auge en el AMC, Santa Cruz –Las Adjuntas pasa de 4% a 19% en 1995 •
Peores condiciones de habitabilidad: iluminación, ventilación, áreas habitables /persona.
Arrendamiento en barrios caraqueños
Macizados con problemas estructurales, de funcionamiento y de convivencia
Caso del Municipio Chacao A mediados de los 80 la regularización de la tenencia de la tierra cobro importancia: a) municipalizar la tierra ocupada por los sectores populares; b) Implementar la Ley de Regularización para dar la tutularidad de los terrenos ocupados
Arrendamiento en barrios caraqueños
Sustentados en la LOU y LPRM, se realización de planes especiales de ordenamiento en los barrios para su incorporación: organizar y definir catastralmente la situación de los sectores populares
EL PLAN SECTORIAL DE BARRIOS UA-11 Quebrada Chacaíto UA-12 Pedregal Norte UA-13 Pedregal UA-14 La Manguera UA-15 Bucaral UA-16 Bello Campo UA-17 La Cruz UA-18 Los Palos Grandes
Quebrada Chacaíto Quebrada Chacaíto Pedregal La Manguera Bucaral Bello Campo Bello Campo Pajarito DE LAS 42 UNIDADES AISLADAS DE PROGRAMA ESPECIAL
8
EN CHACAO
Los barrios del municipio autónomo de Chacao del estado Miranda suman 10,21 has, equivale al 0,3% de la superficie de los barrios del Área Metropolitana Interna. Los barrios ocupan el 0,79% del territorio total del municipio y toda el área de barrios esta inventariada como “Unidad Aislada”*
Unidades Aisladas
PLANO
*Baldo y Villanueva, Un Plan para los Barrios de Caracas, CONAVI. 1998:81
8
EN CHACAO
ANALISIS URBANO PARA PAJARITOS Topografía Riesgo Sísmico
UA 18 PAJARITOS
CONDICIONES N AT U R A L E S Y A M B I E N TA L E S
Se identifican los servicios y equipamiento colectivo en el sector Pajaritos:
-
ANALISIS URBANO PAJARITOS
Equipamiento colectivo: Centro deportivo La Convivencia: construido recientemente, pertenece a la comunidad de Pajaritos por su cercanía, no esta dentro del barrio pero son los que más uso le otorgan,
Servicios: Recolección aseo urbano: las rutas señaladas son las únicas rutas directas de aseo urbano del barrio Pajaritos. Sus usos y dificultad para acceder desde la parte más baja produce una acumulación de basura a lo largo de todo el barrio. Suministro de electricidad: en algunos puntos específicos, son distribuidos por los propietarios a lo largo barrio. Aún así es controlado.
Redes de infraestructura: Suministro de aguas blancas: fuente directa del Ávila. Existe otra toma pero es insuficiente. Aún así el gasto es controlado. Descarga de aguas negras: se realiza directamente hacia la Quebrada Pajaritos provocando en ocasiones malos olores y presencia de de mosquitos, que deterioran la apariencia y calidad del barrio. (testimonio – Sra. Aura Colmenares)
-
Ausencia de: Centros asistenciales, transporte público directo, plazas, parques y centros educacionales.
SERVICIOS Y EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS
• Controlar el crecimiento de las edificaciones • Resolver la titularidad de la tierra • Atender el surgimiento de nuevos barrios • Asumir los asuntos de gobernabilidad a fin de resguardar el medio ambiente construido en los barrios
Arrendamiento en barrios caraqueños
REGULACIONES NECESARIAS El mercado en alquiler seguirá absorbiendo un importante número de familias sin vivienda en los barrios
Gracias por su atenci贸n CENTRO CIUDADES DE LA GENTE FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA
PROF. IRIS ROSAS MEZA PROF. CARMEN MACHADO