Jaarverslag 2013

JAARVERSLAG 2013 WONINGSTICHTING LEUSDEN

1

INLEIDING

JAARVERSLAG 2013 WONINGSTICHTING LEUSDEN In ons jaarplan Focus 2013 was uitgewerkt op welke wijze we in 2013 vorm wilden geven aan onze voornemens binnen de nieuwe koers.

Een van die voornemens is het besluit de complexen met uitsluitend vrije sectorwoningen te verkopen en zo geld vrij te maken voor het investeren in sociale huur. Begin 2014 draagt Woningstichting Leusden de vrije sector huurwoningen aan De Blekerij, De Zeilmakerij en de hoekwoningen aan de Vlietsingel over aan een nieuwe eigenaar.

In 2013 hebben wij het besluit genomen om met ingang van 1 januari 2014 het huurprijsbeleid aan te passen. Voor ruim 700 woningen wordt de streefhuur verlaagd. Hierdoor zijn er meer woningen bereikbaar voor woningzoekenden met een laag inkomen.

We hebben vorig jaar ook aandacht besteed aan het verbeteren van onze dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. Het proces van klachtafhandeling is tegen het licht gehouden en waar nodig aangepast. KWH is opnieuw ingevoerd als toetsinstrument voor de kwaliteit van onze dienstverlening aan huurders en woningzoekenden.

Woningstichting Leusden is na een afwezigheid van drie jaar opnieuw lid geworden van de branchevereniging Aedes, omdat wij van mening zijn dat het lidmaatschap van de branchevereniging een aanvulling is op de middelen om onze doelen te realiseren.

In 2013 is een visitatie uitgevoerd bij Woningstichting Leusden. Het resultaat is een ruime voldoende. De visitatiecommissie heeft aangegeven dat dit resultaat in belangrijke mate te danken is aan onze gewijzigde koers. De commissie beveelt aan de ingezette koerswijziging vast te houden. De aanbevelingen van de commissie zijn deels verwerkt in het jaarplan 2014 en worden ook meegenomen bij het opstellen van een nieuw ondernemingsplan in 2014.

In 2013 is gewerkt aan het vernieuwen van de prestatieafspraken met de gemeente Leusden. Deze worden naar verwachting in het voorjaar van 2014 door partijen ondertekend.

Vanaf 2012 heeft Woningstichting Leusden de koers verlegd onder het motto “Back to Basic”: terug naar de basis.

Het voorzien van woonruimte aan groepen die daar zelf niet toe in staat zijn vanwege financiële of fysieke beperkingen is ons primaire doel. Dit doel was in de afgelopen jaren wat uit het zicht geraakt in de veelheid van activiteiten waarmee Woningstichting Leusden een bijdrage leverde aan de Leusdense samenleving. Deze activiteiten lagen op veel verschillende terreinen.

Vaak direct, maar soms ook indirect of niet gerelateerd aan ons primaire doel. Voor onze stakeholders was 2013 een jaar van wennen aan de gewijzigde prioriteiten van Woningstichting Leusden.

2

Woningstichting Leusden heeft in 2013 48 woningen opgeleverd. Er zijn 57 woningen verkocht, 15 nieuwbouw en 42 bestaande bouw waarvan 1 terugkoopwoning. Woningstichting Leusden staat voor het voorzien in de woningbehoefte van mensen die dat zelf (onvoldoende) kunnen. Met de verkoop van 46 van deze woningen onder koopgarant, draagt Woningstichting Leusden bij aan die doelstelling.

Bij de koerswijziging van Woningstichting Leusden past ook dat wij alleen nog sociale huurwoningen bouwen.

Het project Groot Agteveld, waarvan de ontwikkeling in 2013 feestelijk is gestart met de sloop van het oude Coöperatiegebouw, is hierop een uitzondering. In een gemengd project met De Alliantie worden in een aantal jaren 231 koop- en sociale huurwoningen gebouwd. Het doel van deze ontwikkeling is de inwoners van Achterveld een wooncarrière te bieden binnen de dorpsgrenzen en het levendig houden van het dorp door instroom van nieuwe bewoners.

In de Biezenkamp stagneerde de ontwikkeling vooral door het wegvallen van de marktvraag naar koopappartementen. We hebben samen met de partners, de gemeente Leusden en Proper StokHeijmans Vastgoed het afgelopen jaar constructief samengewerkt om de plannen te herontwikkelen.

Dit leidt naar verwachting in 2014 tot de bouw van 58 sociale huurwoningen in de blokken Alberik en Atlas en de realisatie van MFC Atlas. De gemeente heeft de ontwikkeling van MFC Atria op verzoek van Woningstichting Leusden zelf ter hand genomen. De ontwikkeling van een brede school zonder woningen past niet meer in de koers van Woningstichting Leusden.

In 2012 realiseerden we ons dat we geen goed beeld hadden van de gewenste ontwikkeling van onze woningportefeuille op de middellange termijn, gekoppeld aan de verwachte vraag naar sociale huurwoningen in Leusden. Wat is de gewenste woningvoorraad over 15 of 20 jaar en wat moeten we doen om die voorraad te realiseren? Met deze vragen zijn wij in 2013 aan de slag gegaan. Eind 2013 is onze portefeuillestrategie opgeleverd. In 2014 wordt deze verder uitgewerkt in een strategisch voorraadbeleid gedifferentieerd naar complexen.

Naast de focus op onze kerntaak is in 2012 en 2013 een start gemaakt met het reduceren van de bedrijfslasten die mede door de vele projecten waar Woningstichting Leusden aan werkte, nog sterker waren gestegen dan in de rest van de sector. Er is hernieuwde aandacht voor ‘sober en doelmatig’.

Eind 2013 is besloten dat ook wij onze organisatie herinrichten om zo het werk met minder mensen te doen.

De sector is de afgelopen jaren opgeschud door forse (financiële) ingrepen van de overheid. De verhuurdersheffing is in 2013 definitief geworden en geldt voor een meerjarige periode. Het directe gevolg is een drastische verhoging van onze bedrijfslasten oplopend van € 1,75 miljoen in 2014 naar € 2,6 miljoen in 2017 per jaar. Ook Woningstichting Leusden is daardoor genoodzaakt haar investeringen te beperken en huren extra te verhogen om de financiële continuïteit te waarborgen.

Begin 2014 heeft de minister van Wonen de lang verwachte novelle bij de Herzieningswet ter inspraak vrijgegeven. Het speelveld van corporaties zal de komende jaren worden ingeperkt. Hoe groot de ingrepen zullen zijn en wat de impact op de activiteiten van Woningstichting Leusden zal zijn, is nog niet duidelijk.

Met het schetsen van een beeld van de ontwikkelingen in 2013, geef ik ook het kader waarbinnen u de in dit jaarverslag beschreven activiteiten moet plaatsen. Het verslag toont aan dat er al veel is veranderd, er nog meer gaat veranderen, maar dat we op de goede weg zijn. Terug naar de basis.

Monique Brewster directeur-bestuurder Woningstichting Leusden

3

INHOUDSOPGAVE 1.

Verhuur en verkoop aan onze doelgroep ...................................................................................... 7 1.1 Onze woningvoorraad ................................................................................................................. 7 1.2 Woningzoekenden en inschrijfduur ............................................................................................. 7 1.3 Gemiddelde inschrijfduur ............................................................................................................ 8 1.4 Verhuringen aan de laagste inkomens ....................................................................................... 8 1.5 Specifieke doelgroepen .............................................................................................................. 9

2.

Vernieuwing en verbetering van ons bezit .................................................................................. 11 2.1 Projecten opgeleverd in 2013 ................................................................................................... 11 2.2 Vervallen projecten in 2013 ...................................................................................................... 11 2.3 Projecten in voorbereiding in 2013 ........................................................................................... 11 2.4 Verbeteringen aan ons bezit ..................................................................................................... 12 2.5 Woningaanpassingen ............................................................................................................... 13

3.

De exploitatie van onze woningen .............................................................................................. 14 3.1 Huuropbrengsten ...................................................................................................................... 14 3.2 Huurachterstanden ................................................................................................................... 14 3.3 Huurderving .............................................................................................................................. 14 3.4 Uitzettingen ............................................................................................................................... 14 3.5 Verkoop van woningen ............................................................................................................. 14 3.7 Afstoten niet-DAEB ................................................................................................................... 16 3.8 Antares ..................................................................................................................................... 17 3.9 Bedrijfspanden .......................................................................................................................... 17 3.10 Onderhoudsuitgaven .............................................................................................................. 17 3.11 Bedrijfslasten .......................................................................................................................... 18 3.12 Personeelslasten .................................................................................................................... 19 3.13 Rentelasten op leningenportefeuille ....................................................................................... 19

4.

De organisatie ............................................................................................................................. 20 4.1 Sociaal- en personeelsbeleid.................................................................................................... 21 4.2 ICT ............................................................................................................................................ 23 4.3 Dienstverlening aan klanten ..................................................................................................... 23 4.4 Geschillencommissie ................................................................................................................ 23 4.5 Onze relatie met stakeholders .................................................................................................. 24

5.

FinanciĂŤle beschouwing .............................................................................................................. 27 5.1 Treasury en renteontwikkelingen .............................................................................................. 27

4

5.2 Waardeveranderingen, financiĂŤle positie projecten en onrendabele toppen ............................ 29

5.3 Scheiding DAEB, niet-DAEB .................................................................................................... 30 5.4 Weerstandsvermogen ............................................................................................................... 30 5.5 Waarderingsgrondslagen .......................................................................................................... 30 5.6 Kasstromen en balanspositie.................................................................................................... 32 5.7 Borgingsruimte.......................................................................................................................... 33 5.8 Fiscaliteiten ............................................................................................................................... 34 5.9 Vennootschapsbelasting ........................................................................................................... 34 5.10 Kwetsbaarheid in verband met verkoop ................................................................................. 35 5.11 Risicomanagement ................................................................................................................. 35 6.

Verklaring bestuur ....................................................................................................................... 36 6.1 Governance en visitatie ............................................................................................................ 36 6.2 In control ................................................................................................................................... 36 6.3 Besteding middelen .................................................................................................................. 37

7.

Governance en raad van toezicht ............................................................................................... 38 7.1 Governance-structuur van Woningstichting Leusden ............................................................... 38 7.2 Samenstelling van de raad van toezicht 2013 .......................................................................... 39 7.3 Profiel van de raad van toezicht ............................................................................................... 40 7.4 Informatieverzameling door de raad van toezicht ..................................................................... 41 7.5 Toezichtkader van de raad van toezicht ................................................................................... 41 7.6 Vergaderingen en besluitvorming raad van toezicht ................................................................. 42 7.7 Algemeen oordeel van de raad van toezicht ............................................................................ 43 7.8 De raad van toezicht als werkgever .......................................................................................... 43 7.9 Honorering van de raad van toezicht ........................................................................................ 44 7.10 De raad van toezicht en de Governance Code ....................................................................... 44 7.11 Verklaring van de raad van toezicht ....................................................................................... 45

5

6

1. VERHUUR EN VERKOOP AAN ONZE DOELGROEP 1.1 Onze woningvoorraad 2013 2657 41 1 41 1 2657

Aantal woningen 1-1 Bij: nieuwbouw Bij: koop Af: verkoop Af: sloop/uit beheer Aantal woningen 31-12

2012 2730 12 3 43 45 2657

2011 2654 105 2 30 0 2730

2010 2625 63 3 38 0 2654

Het bezit van Woningstichting Leusden is relatief jong. Twee derde is gebouwd na 1980 (landelijk is dat 42%).

Ruim 92% werd na 1970 gebouwd. De kwaliteit van de woningen hangt samen met de ouderdom van onze voorraad: onze woningen hebben een goede kwaliteit. Dat is te zien aan het aantal punten per woning. Dit ligt met 164 ruim hoger dan het landelijk gemiddelde van 1401.

De gemiddelde huurprijs per woning ligt juist relatief laag. De gemiddelde puntprijs van onze woningen is € 3,01, ten opzichte van € 3,12 landelijk.2 Om invulling te geven aan onze belangrijkste taak, het huisvesten van huishoudens met een smalle beurs, moeten er voldoende betaalbare en geschikte woningen beschikbaar zijn. Woningstichting Leusden heeft in 2013 2.657 woningen in beheer, waarvan ruim 2.400 woningen met een sociale huur. Hiermee is 92% van onze woningen bestemd voor de doelgroep. Daarmee bieden wij in Leusden voldoende woningen ten behoeve van de kerntaak van de volkshuisvesting.

Binnen de sociale voorraad is iets meer dan de helft van de woningen een eengezinswoning. Dat past bij het beeld van wonen in Leusden: van oorsprong veel gezinnen en dus veel eengezinswoningen. Omdat de vraag van zowel starters als senioren in de toekomst toeneemt is de verwachting dat de samenstelling van de sociale voorraad naar woningtype ook verandert.

Appartementen Eengezinswoningen Totaal

≤ € 681,02 aantal % 1.194 45 1.237 47 2.431 92

> 681,02 aantal % 136 5 90 3 226 8

totaal aantal 1.330 1.327 2.657

In ons beleid is vastgelegd dat we een sociale voorraad van 2.400 woningen handhaven. Deze voorraad wordt wel geleidelijk vernieuwd. Zo kunnen we inspelen op de veranderende behoefte vanuit onze doelgroepen, voorkomen we veroudering van ons woningbezit en werken we aan de verbetering van de duurzaamheid van onze woningvoorraad.

1.2 Woningzoekenden en inschrijfduur Het aantal woningzoekenden is in het afgelopen jaar opnieuw licht gestegen naar 3.496 op 31 december 2013.

De stijging leek na de invoering van de strengere inkomenseisen voor woningzoekenden wat te stagneren. De opgelegde Brusselnorm (€ 34.229 in 2013) weerhoudt mensen met een hoger inkomen in te schrijven als woningzoekende, omdat hun slagingskans bij Woningstichting Leusden zeer klein is. Wellicht hangt de groei van het aantal ingeschreven woningzoekenden samen met de economische situatie in Nederland en het hoge

1

Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2013 Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2013

7

2

aantal mensen dat hun baan verloor. Een lager inkomen maakt de noodzaak voor inschrijving om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning groter.

Grafiek: Aantal ingeschreven woningzoekenden van 2008 tot en met 2013.

4.000 3.500

3.218

3.496

2.863

3.000 2.500

3.334

2.375

2.552

2.000 1.500 1.000 500 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Niet alle mensen die zich inschrijven als woningzoekenden hebben daadwerkelijk op dit moment een verhuiswens. Velen schrijven zich in als voorzorg, zodat als het moment daar is, een redelijke inschrijfduur is opgebouwd. In 2013 hebben 637 mensen gereageerd op een woning (18,2%).

1.3 Gemiddelde inschrijfduur De gemiddelde wachttijd voordat mensen voor een woning in aanmerking komen was de laatste jaren steeds ongeveer 3½ jaar. Dit is een acceptabele termijn. Ervan uitgaande dat de gemiddelde periode dat mensen in een huis wonen ongeveer 14,5 jaar is, is er dus voldoende tijd voor woningzoekenden om zich opnieuw in te schrijven en inschrijfduur op te bouwen. Omdat het hier om een gemiddelde gaat is bijvoorbeeld voor een populaire eengezinswoning de benodigde inschrijfduur langer dan voor een appartement met een beperkt woonoppervlak.

1.4 Verhuringen aan de laagste inkomens In 2013 ondertekenden 170 mensen hun nieuwe huurcontract. Dit is inclusief de nieuwbouw van ’t Zicht. De mutatiegraad in 2013 was 6,5%.

300 250

243 211

200

195

190

179

170

2012

2013

150 100 50 0 2008

2009

2010

2011

8

De mutatiegraad ligt met 6,5% iets lager dan in 2012, toen de mutatiegraad 6,8% bedroeg. De verwachting was dat de mutatiegraad in de huidige woningmarkt en economische situatie lager zou liggen. Het beeld van de vastzittende markt valt daarmee nog redelijk mee, al is het ook voor de komende jaren een zorg of de doorstroming op peil blijft.

De vrijgekomen woningen in het sociale segment zijn voor 97% verhuurd aan huishoudens met een inkomen binnen de inkomensgrens van de doelgroep. Woningstichting Leusden mag maximaal 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de gestelde inkomensgrens. Deze ruimte voor uitzonderingen wordt ook op die manier ingezet: in situaties van dreigende dakloosheid of bijvoorbeeld wanneer woningzoekenden op korte termijn een inkomensval verwacht door een veranderende privé situatie zoals bijvoorbeeld en echtscheiding. In de tabel is te zien dat we binnen de norm zijn gebleven.

Tot € 34.229 € 34.229 - € 43.000 Vanaf € 43.000 Totaal

≤ € 681,02 148 3 1 152

Sociale huur % 97% 2% 1%

> € 681,02 1 5 12 18

Vrije sector % 6% 28% 67%

Totaal 148 8 13

Vrije sector huurwoningen worden vanwege de huurprijs verhuurd aan huishoudens met een hoger inkomen.

Slechts 1 verhuring vond plaats aan een huishouden met een laag inkomen. Dit is mogelijk wanneer mensen, bijvoorbeeld door de verkoop van een eigen woning met een flinke overwaarde, beschikken over eigen vermogen.

1.5 Specifieke doelgroepen Starters Tussen 2010 en 2012 hebben we samen met de gemeente een afspraken gemaakt om een deel van de vrijgekomen huurwoningen via loting toe te wijzen aan starters. Dit leidde tot een grotere slagingskans voor deze specifieke doelgroep. In 2013 zijn veertien woningen door middel van loting toegewezen aan jongeren.

Daarnaast kunnen jongeren vanzelfsprekend ook op de reguliere manier reageren op woningen. Door woningen voor jongeren zowel door middel van loting als op basis van inschrijfduur toe te wijzen, is deze doelgroep op een goede manier bediend en zijn de kansen voor jongeren om een woning te vinden verruimd.

Urgenten Is 2013 hebben vijftien mensen een urgentieaanvraag ingediend bij de Urgentiecommissie. Hiervan zijn tien aanvragen afgewezen, twee toegekend en drie nog in behandeling. Als aanvragen nog in behandeling zijn, is er mogelijk nog aanvullende informatie opgevraagd om de aanvraag toe te lichten.

We spraken met de gemeente over de werkwijze van de Urgentiecommissie. Een onafhankelijke Urgentiecommissie vergadert gemiddeld 10 keer per jaar over de ontvangen aanvragen. De administratieve en secretariële werkzaamheden zijn jarenlang door Woningstichting Leusden uitgevoerd.

Tot 2010 bood de gemeente juridische ondersteuning in het opstellen van de formele stukken van de Urgentiecommissie. Hiervoor was een budget beschikbaar. Na 2010 verviel dit budget en waren de kosten voor het urgentieproces volledig voor Woningstichting Leusden. Naast de directe kosten besteden twee medewerkers van Woningstichting Leusden jaarlijks een aanzienlijk aantal uren aan de administratieve en secretariële werkzaamheden.

Het toekennen van urgenties is een gemeentelijke taak. Met de gemeente is gesproken over de taak- en kostenverdeling. Het resultaat van het gesprek is dat de kosten van de commissie en de ondersteuning vanaf 1 januari 2015 terug gaan naar de gemeente Leusden. Daarmee ligt de formele verantwoordelijkheid van een publiekrechtelijke procedure daar waar deze hoort.

9

Statushouders De taakstelling voor het huisvesten van statushouders in 2013 bedroeg 19 personen. Er zijn in dit jaar 23 personen gehuisvest in 9 woningen. Dit betekent dat de taakstelling voor 2013 ruimschoots is gehaald.

Hierdoor starten we met een voorsprong op de taakstelling van 2014.

10

2. VERNIEUWING EN VERBETERING VAN ONS BEZIT Woningstichting Leusden staat in voor minimaal 2.400 sociale huurwoningen in Leusden; van goede kwaliteit en passend bij de (toekomstige) vraag van onze doelgroep. Daarom bouwen we nieuwe woningen, herstructureren we ons bezit en passen we bestaande woningen aan. Andere woningen verkopen we om dit mogelijk te maken.

2.1 Projecten opgeleverd in 2013 ‘t Zicht, toren A, huurwoningen Project ’t Zicht: De 27 huurwoningen die onderdeel uitmaken van toren A zijn in medio 2013 opgeleverd. De woningen zijn in juli vlak voor de bouwvakantie overgedragen aan huurders. ‘t Zicht, toren B, koopwoningen Project ’t Zicht: Blok B is in maart 2013 opgeleverd aan de kopers en Woningstichting Leusden. Gedurende het hele jaar is veel aandacht gegeven aan de verkoop van het project. In juli is besloten om de resterende koopwoningen ook aan te bieden als vrije sector huurwoningen. In de 2e helft van 2013 zijn de nodige werkzaamheden uitgevoerd om de woningen verhuur-gereed te maken.

De Biezenkamp, gezondheidscentrum (Tolgaarde) Eind 2012 is het gezondheidscentrum geopend. In de 2e helft van 2013 is gewerkt aan een verdere invulling van het gezondheidscentrum. Er is o.a. een ruimte verhuurd aan de zorgpartij Beweging 3.0 en aan een fysiotherapeut. Hiermee is het gezondheidscentrum geheel verhuurd. De laatste ruimten zijn in december 2013 in gebruik genomen.

2.2 Vervallen projecten in 2013 Atria (MFC Alandsbeek) De ontwikkeling van Atria lag sinds eind 2012 stil. Begin 2013 werd de uiteindelijke omvang van het MFC duidelijk. Teruglopende leerling-prognoses waren aanleiding voor de gemeente zich te beraden op het ontwerp. De kosten en het feit dat dit project niet meer past binnen onze primaire doelstelling waren aanleiding om vraagtekens te zetten bij de voortzetting van het project. Uiteindelijk heeft dit besef geleid tot gesprekken met de gemeente over de overname van Atria. Een en ander wordt in 2014 geformaliseerd in een schriftelijke overeenkomst, waarin ook financiële afspraken worden vastgelegd.

2.3 Projecten in voorbereiding in 2013 De Nieuwe Biezenkamp In 2013 stagneerde dit project vooral doordat de afzet van koopwoningen sterk verslechterd was. Daardoor ontstonden grote tekorten in de financiering van het project. De oplevering van het deel van het project De Biezenkamp, waarin Woningstichting Leusden participeert, is hiermee minimaal één jaar vertraagd.

11

De Nieuwe Biezenkamp, MFC Atlas Eind 2012 is aangegeven dat de voortgang van het project vertraagd is ten gevolge van budgettaire problemen, de wijziging in de onderwijsmeters en het gebrek aan afzet van de koopwoningen. In de periode maart tot en met juli 2013 zijn wij samen met de partners in het project bezig geweest met een heroriëntatie van de gehele ontwikkeling van De Biezenkamp en lag het project dus min of meer stil.

Vanwege het afhaken van de belegger die de marktwoningen zou afnemen, is in de zomer van 2013 een plan ontwikkeld waarbij de koopwoningen zijn ontkoppeld van het maatschappelijke deel en de sociale huurwoningen.

Het meest recente plan bestaat uit een gebouw met 38 sociale huurwoningen en 3.743 m2 MFC. Het andere deel bestaat uit 19 koopwoningen. Het gevolg is echter wel dat met dit alternatief een groter tekort op de grondexploitatie is ontstaan. Partijen zijn hierover in overleg getreden. Dit overleg loopt door in 2014.

Met de gemeente en de toekomstige gebruikers wordt intensief samengewerkt om eind 2014 te kunnen starten met de bouw van Atlas. De verwachting is dat de bouw iets minder dan twee jaar duurt, met een oplevering in de tweede helft van 2016.

De Nieuwe Biezenkamp, Alberik Vanaf de tweede helft van 2013 is intensief onderhandeld met Proper Stok/Heijmans Vastgoed over de ontwikkeling van Alberik. Vanwege de stagnerende verkoop heeft de ontwikkelaar ons benaderd om dit project op basis van een zogenaamde turn-key ontwikkeling af te nemen. Het project zal bestaan uit twintig sociale huurappartementen en een winkelplint. Woningstichting Leusden wordt geen eigenaar van de winkelplint. Er wordt gewerkt aan een start bouw medio 2014.

Groot Agteveld, Achterveld In 2013 werkten we aan een actualisatie van het beeldkwaliteitsplan, de voorbereidingen voor het bouwrijp maken, de actualisatie van de grondexploitatie en de woningontwerpen van de eerste fase. Er is met de gemeente onderhandeld over de inhoud van een wijzigingsovereenkomst, inclusief subsidie-afspraken.

Na de aankoop van het coöperatieterrein door Woningstichting Leusden en de Alliantie Ontwikkeling is de weg vrij gemaakt voor verdere ontwikkeling en het bouwrijp maken van de 1e fase. In deze fase komen o.a. 22 sociale huurwoningen. De bouw van de eerste woningen start in de 2e helft van 2014.

Eind 2013 is gestart met de aanbesteding van het totale 1e deelplan. Het aanbestedingsproces is verdeeld in twee fasen en wordt begin 2014 afgerond.

Groot Krakhorst In samenwerking met de gemeente en stichting Grasboom Leusden werkten we aan een plan voor twaalf zorgwoningen voor jongeren met een autistisch spectrum stoornis. Met de gemeente is onderhandeld over de voorwaarden van de realisatie van het project. In het bijzonder over de grondprijs en de condities waaronder het project gerealiseerd kan worden. Vanwege de onderhandelingen en het faillissement van de architect medio 2013 is het project vertraagd. Toch zijn eind 2013 de nodige vorderingen gemaakt in de ontwikkeling.

De intentie is om de onderhandelingen begin 2014 met de gemeente af te ronden. We hopen in 2015 met de bouw te starten.

2.4 Verbeteringen aan ons bezit Verbeteringen aan ons bezit worden op twee manieren toegepast. Op verzoek van individuele bewoners.

Aangevraagde verbeteringen worden uitgevoerd tegen een passende huurverhoging. Vorig jaar zijn 43 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. Dit zijn onder meer dakkapellen, isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. Gezien de forse stijging van de energieprijzen ontvangen we veel individuele aanvragen voor glas-, vloer- of gevelisolatie.

Naast individuele verzoeken is duurzaamheid een vast item bij de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud. Bij dit complexgewijze onderhoud plaatsen we voornamelijk voorzieningen die passen binnen onze duurzaamheidsdoelstellingen. Voorbeelden hiervan zijn HR CV-ketels en waterbesparende kranen.

De EPC (energieprestatiecoëfficiënt) voor nieuwbouwwoningen is begin 2011 landelijk genormeerd op 0,6. Dit betekent dat alle bouwaanvragen voor nieuwbouwprojecten aan deze norm moeten voldoen. De gemeente Leusden hanteert bovenop deze norm een extra inspanning van 10%. De overheid brengt de komende jaren de EPC steeds verder terug. Bij de volgende verlaging in 2015 wordt de EPC teruggebracht naar 0,4. Het streven is om per 1 januari 2020 de EPC te hebben teruggebracht tot nul. Dat wil zeggen energieneutraal.

Aanvragers die niet aan de normering voldoen, hebben geen recht op een bouwvergunning.

12

In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. In 2013 is voor het gehele bezit de labeling bepaald. Jaarlijks wordt een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het

overgrote deel van onze woningen heeft het label C. De energie-index was eind 2013 1,39. Het landelijk gemiddelde in 2012 was 1,663. In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 (Aedes) is afgesproken dat corporatiewoningen eind 2020 gemiddeld energielabel B hebben. Dit betekent dat Woningstichting Leusden toewerkt naar een energie-index van 1,25.

2.5 Woningaanpassingen Binnen de WMO zijn de aanvragen voor woningaanpassingen het afgelopen jaar fors gedaald., door de strengere voorwaarden om voor een aanpassing in aanmerking te komen. Naast mensen met een handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen zodat ouderen langer in hun woning kunnen blijven wonen.

Bron: Project Benchmark energetische kwaliteit sociale huursector 2012

13

3

3. DE EXPLOITATIE VAN ONZE WONINGEN 3.1 Huuropbrengsten De huuropbrengsten 2013 waren iets lager dan vooraf begroot. De oorzaak hiervan was vooral dat er meer woningen in de Zuidhoek zijn verkocht terwijl vooraf was begroot dat deze woningen verhuurd zouden worden.

Overigens is de verkoop van deze woningen vanzelfsprekend een wenselijk resultaat. De huuropbrengsten in 2013 zijn ten opzichte van 2012 wel met ruim 8% gestegen. Deze stijging is enerzijds veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013. De huur is toen, afhankelijk van het inkomen van de huurder verhoogd met minimaal 4% en maximaal 6,5%. Anderzijds zijn de huren bij mutatie ook maximaal verhoogd naar de aftoppingsgrenzen. Halverwege 2013 is dit harmonisatiebeleid genuanceerd voor de jongerenwoningen. Aan het eind van 2013 is ook voor de reguliere sociale woningportefeuille een nuancering van het harmonisatiebeleid vastgesteld, die met ingang van 1 januari 2014 is doorgevoerd.

3.2 Huurachterstanden Het percentage huurachterstand voor zittende huurders is met 0,72% binnen de in Focus 2013 gestelde norm (0,75%) gebleven. De totale huurachterstand van de huidige huurders per ultimo 2013 (€ 129.848) ligt hoger dan in 2012. We merken dat huurders meer moeite hebben de huur op te brengen. Door de invoering van de Wet incassokosten (WIK) nemen huurders van woningen wel sneller contact op wanneer zij de huur niet kunnen betalen. Op deze manier zijn we al in een vroeg stadium met elkaar in gesprek. In deze situatie wordt een betalingsregeling getroffen om te voorkomen dat de achterstanden snel en hoog oplopen. Het aantal betalingsregelingen is flink gestegen. In 2013 zijn in totaal 160 betalingsregelingen getroffen. Dit is meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2012. Overigens zijn 85 regelingen ook weer beëindigd. Het aantal zaken bij de deurwaarder is met 39 relatief klein. Ook dit is te danken aan het snelle contact met de huurders.

3.3 Huurderving De huurderving door leegstand is in 2013 licht gestegen van 1,32% naar 1,39% van de huursom. Deze hoge leegstandpercentages worden deels veroorzaakt doordat woningen minder snel verkocht werden en omdat een aantal vrije sector huurwoningen voor een langere tijd leegstond. In deze leegstandspercentages is geen rekening gehouden met BOG. Naast huurderving wegens leegstand is er ook huurderving wegens oninbaarheid van huurschulden. Jaarlijks wordt 0,4% van de huursom gereserveerd om deze oninbare huurschulden op te vangen. In 2013 zijn de vorderingen van vijf vertrokken huurders als oninbaar afgeboekt. Totaal betreft dit voor 2013 een bedrag van € 46.971. Dit is inclusief mutatiekosten die normaal gesproken voor rekening van de huurders komen. In 2012 zijn de vorderingen van zestien vertrokken huurders afgeboekt als oninbaar, voor een totaal bedrag van € 77.503.

3.4 Uitzettingen Het aantal huurders met twee maanden of meer huurachterstand is 35. Dit aantal is vrijwel gelijk aan het aantal van 2012 (36). Dit is een mooi resultaat: het constant houden van dit aantal wordt bereikt door de huurders met een achterstand proactief te benaderen. In totaal zijn 39 zaken in 2013 bij de deurwaarder in handen gegeven. Van de vier aangezegde ontruimingen heeft één ontruiming daadwerkelijk plaatsgevonden.

3.5 Verkoop van woningen Woningstichting Leusden verkoopt woningen en bedrijfspanden om de volgende redenen:  Het verkrijgen van financiële middelen om nieuwe investeringen te kunnen doen.  Vernieuwing van het bezit, op basis van het strategisch voorraad beleid.

14



Het effectueren van ingezet beleid van het afstoten van niet-DAEB bezit: Bedrijfspanden en huurwoningen met een huur boven de vrije sectorgrens worden zo mogelijk verkocht aan de huidige huurder of bij vertrek van de huidige huurder.

De verkoop vindt op verschillende wijzen plaats:  Definitieve verkoop. o Huidige huurders kunnen een huurwoning met korting kopen. De korting is afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de huidige woning huurt. o Kopers kunnen kiezen voor de Starters Renteregeling. Wij zijn sinds 2012 aangesloten bij Social Finance NV voor de uitvoering van deze regeling. Als kopers voor deze regeling kiezen zijn hun maandlasten aanmerkelijk lager. Woningstichting Leusden loopt hierbij wel het risico dat zij de voorgeschoten rente (20% van de totale rente) niet terug krijgt.  Tijdelijke verkoop: Verkoop tegen Koopgarantvoorwaarden.

Voor zover woningen aangemerkt zijn om te verkopen tegen Koopgarantvoorwaarden kunnen huidige huurders (en bij mutatie belangstellenden) de woningen met korting kopen. Voor huidige huurders zijn er geen voorwaarden met betrekking tot hun inkomen gesteld. Niet-huurders hebben een maximaal inkomen van € 50.000 per jaar.

In onderstaande tabel is weergeven hoeveel woningen in 2013 zijn verkocht en met welke producten.

Verkoop 2013 Aantal verkopen nieuwbouw Waarvan koopgarant Waarvan startersrenteregeling Waarvan vrije verkoop Aantal verkopen bestaande bouw Waarvan koopgarant Waarvan vrije verkoop Waarvan vrije verkoop met startersrenteregeling Totaal

aantal 16 14 0 2 41 32 6 3 57

In 2013 zijn in totaal 57 woningen verkocht. Dit verkoopresultaat is opnieuw iets hoger dan het vorige jaar. De omstandigheden op de woningmarkt zijn nog altijd moeilijk. Potentiële kopers vinden in onze producten de uitweg toch een eigen woning te financieren. Dit leidt tot een aanzienlijke stijging in onze woningverkoop.

Vooral het product Koopgarant is populair.

15

Grafiek: Verkochte woningen van 2008 tot en met 2013.

57

60 52 50 38

40 30

30

27 19

20 10 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Sinds we vooral zelf contact hebben met potentiële geïnteresseerden is het verkoopresultaat gegroeid. Ook het besluit om de nieuwbouwwoningen in de Zuidhoek met Koopgarant aan te bieden gaf een boost aan het verkoopresultaat.

De cijfers van het verkochte bestaande bezit en nieuwbouw staan in onderstaand overzicht:

De opbrengst van de verkoop Koopgarant is rechtstreeks in het eigen vermogen gemuteerd als ongerealiseerde winst, met uitzondering van de kosten huurderving, kosten nutsbedrijven en overige verkoopkosten. Deze kosten zijn in de resultatenrekening verwerkt.

3.7 Afstoten niet-DAEB Woningstichting Leusden heeft begin 2013 besloten de niet-DAEB woningen grotendeels af te stoten. In dat kader zijn in totaal 94 vrije sector woningen als complex te koop aangeboden: 80 appartementen in De Blekerij en De Zeilmakerij, zeven grondgebonden seniorenwoningen in Achterveld en zeven vrije sectorwoningen in ‘t Vliet.

Medio november werd overeenstemming bereikt met twee kopers. De 80 appartementen zijn verkocht aan een nieuwe eigenaar die de woningen bij mutatie individueel verkoopt. Een andere koper heeft de woningen in ‘t Vliet gekocht. De woningen in Achterveld zijn uit de verkoop gehaald. Deze woningen hebben een belangrijke volkshuisvestelijke waarde en passen in de wensportefeuille van Woningstichting Leusden.

16

De overdracht van de woningen vond plaats op 31 januari 2014.

3.8 Antares De exploitatiekosten van Antares waren tot nu toe ongeveer € 200.000 hoger dan oorspronkelijk was voorzien.

De opbrengsten vielen tegen en de kosten waren hoger dan ingeschat.

Om de exploitatie verder te verbeteren is in 2013 een aantal maatregelen genomen, waaronder het aantrekken van een nieuwe (tijdelijke) horeca-exploitant. Er vond een marktconsultatie plaats om te peilen wat de interesse vanuit de markt is voor het uitbesteden van (een deel van) de exploitatie van Antares. Omdat de exploitatie van een maatschappelijk centrum niet tot de kerntaken van een woningcorporatie behoort, is besloten om in 2014 uitbesteding te realiseren.

3.9 Bedrijfspanden Bedrijfspanden (in m2 VVO) Beginstand Af: verkocht Bij: nieuwbouw/uitbreiding Eindstand (in beheer) Waarvan aandeel derden Eindstand (in exploitatie)

2013 10.953 0 0 10.953 681 10.272

2012 9.804 105 1.254 10.953 681 10.272

2011 2.674 630 7.760 9.804 681 9.123

2010 2.674 0 0 2.674 681 1.993

2009 1.292 0 1.382 2.674 681 1.993

3.10 Onderhoudsuitgaven De totale onderhoudsuitgaven bedroegen in 2013 € 2.422.000. Ten opzichte van de begroting is dit een besparing van € 417.000 (14,7%). Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door het vervallen van enkele projecten, voordelige aanbestedingsresultaten en de verlaging van de van de BTW op arbeid per 1 maart 2013.

Dagelijks onderhoud Uitgaven

2013 643

2012 709

2011 568

2010 558

2009 553

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Incidenteel Totaal

2013

2012

2011

2010

2009

1.318 461 1.779

2.069 369 2.438

2.060 393 2.453

1.591 354 1.945

1.819 386 2.204

Totaal onderhoud Uitgaven

2013 2.422

2012 3.147

2011 3.021

2010 2.504

2009 2.758

Bedragen x € 1.000

Dagelijks onderhoud De kosten voor het dagelijks onderhoud zijn het afgelopen jaar gedaald, ondanks dat in het laatste trimester bijzonder veel onderhoudsmeldingen zijn gedaan. In het 3e trimester werd 45% van de meldingen op jaarbasis gedaan. Overigens is de laatste periode van het jaar altijd een periode waarin het aantal onderhoudsmeldingen groter is dan in de andere perioden. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn laag. Dit is mede te danken aan een strakke sturing op en verantwoordelijkheid voor het budget door de opzichters.

17

Planmatig onderhoud Het uitvoeringsprogramma planmatig onderhoud 2013 is geheel gerealiseerd en financieel afgerond. Er zijn geen achterstanden. De woonkwaliteit geeft geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen. De kosten voor het planmatig onderhoud zijn fors lager in vergelijking met de voorgaande jaren.

In de begroting was een bedrag opgenomen van € 2.231.000. Het resultaat planmatig onderhoud 2013 bedraagt € 413.000 (positief). Dit resultaat is vooral een gevolg schrappen van het sanitair project in het complex De Zeilmakerij in verband met de voorgenomen verkoop van het complex. Vanwege de verlaging van het BTW-tarief per 1 maart 2013 zijn een aantal projecten iets later gestart dan vooraf gepland om van dit gunstige tarief gebruik te maken. De opgave voor de komende jaren is om de uitgaven nog meer omlaag te brengen in verband met de beoogde verlaging van de bedrijfslasten. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid al fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot. Dit alles zonder de woonkwaliteit uit het oog te verliezen Aan diverse complexen is in 2013 schilderwerk uitgevoerd.

In andere complexen zijn cv-ketels vervangen, groepenkasten vernieuwd of nieuwe keukens geplaatst. In totaal is bij 485 woningen onderhoud uitgevoerd.

De kosten van het onderhoud zijn in vergelijking met de sector laag.

WSL WSL Onderhoudskosten WSL Per verhuureenheid werkelijk werkelijk begroting 2012 2013 2014 Dagelijks onderhoud 377 373 389 Planmatig onderhoud 1.057 549 818 Totaal onderhoud per VHE 1.434 922 1.207

Referentie werkelijk 2012 462 865 1.327

Landelijk werkelijk 20124 509 800 1.309

3.11 Bedrijfslasten Onze netto bedrijfslasten zijn de afgelopen jaren fors toegenomen. In onderstaand overzicht zijn de cijfers van de afgelopen vier jaar en de begroting voor het jaar 2014 opgenomen.

Netto bedrijfslasten Begroting Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk 2014 2013 2012 2011 2010 Personele lasten (*) 2.338 2.302 2.947 2.614 2.411 Overige exploitatiekosten 769 1.067 1.004 930 707 vastgoed Overige algemene 1.238 1.221 1.402 1.268 1.350 bedrijfslasten Af: overige -336 -691 -684 -677 -964 bedrijfsopbrengsten Totaal 4.009 3.898 4.669 4.135 3.504 Netto bedrijfslasten per VHE € 1.593 € 1.483 € 1.783 € 1.586 € 1.373 (*) in de personeelslasten zijn ook de kosten voor het inhuren van personeel opgenomen. bedragen x € 1.000, met uitzondering van de laatste regel

In het najaar van 2012 zijn maatregelen getroffen om de bedrijfslasten te laten dalen. Deze maatregelen zijn in 2013 gerealiseerd. Een aantal voorbeelden:  De inhuur van externen wordt tot een minimum beperkt.  Er wordt fors gesneden in de inhuur van adviseurs.  Enkele medewerkers worden na het einde van hun tijdelijk contract niet vervangen.  Op diverse algemene kosten is bezuinigd.

In 2014 volgen nieuwe bezuinigingsmaatregelen. De effecten hiervan worden in 2015 zichtbaar.

Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2011

18

4

De netto bedrijfslasten daalden in 2013 ten opzichte van de werkelijke netto bedrijfslasten van 2012 met bijna â‚Ź 0,8 mln. Met deze verlaging in bedrijfslasten zitten we in 2013 nog niet op het landelijk gemiddelde. Onze inzet is dat deze kosten in 2015 verder dalen.

Landelijk WSL WSL WSL werkelijk werkelijk werkelijk begroting 2012 2012 2013 2014 Per verhuureenheid 1.593 1.483 1.783 1.396 In 2014 stijgen de netto bedrijfslasten per vhe i.v.m. een reorganisatie en daling van het aantal wooneenheden.

Netto bedrijfslasten

3.12 Personeelslasten De kosten van het personeel in vergelijking met de sector zijn hoog, omdat Woningstichting Leusden veel personeel in dienst heeft ten opzichte van het aantal verhuureenheden.

Landelijk WSL Referentie WSL Personeelslasten WSL Per verhuureenheid werkelijk werkelijk werkelijk werkelijk begroting 2012 2012 2012 2013 2014 Personeelslasten lonen en 889 819 869 729 742 salarissen Personeelskosten per FTE 76.934 69.849 65.943 69.246 66.128 Aantal vhe per FTE 87 85 76 95 89 In het najaar van 2012 is gestart met het terugbrengen van de personeelslasten. Ook in 2013 is hierop gestuurd.

3.13 Rentelasten op leningenportefeuille

Rentelasten per VHE Rentelasten op leningenportefeuille in %

WSL prognose 2014 1.520 3,44

WSL werkelijk 2013 1.672 3,58

WSL werkelijk 2012 1.732 3,45

Referentie werkelijk 2012 1.462 4,17

Landelijk werkelijk 2012 1.513 4,19

Woningstichting Leusden heeft ten opzichte van het landelijk gemiddelde een hoge schuld per VHE. Hierdoor zijn de rentelasten per VHE ook hoger dan gemiddeld. Het gemiddelde rentepercentage dat we behalen op de geldleningen is lager dan het landelijk gemiddelde.

19

4. DE ORGANISATIE Per 31 december 2013

20

4.1 Sociaal- en personeelsbeleid Personele bezetting en formatie In het verslagjaar traden twee medewerkers in dienst. Vier collega’s verlieten de organisatie. Het verloopcijfer over 2013 bedraagt daarmee 12,5%. Wij hanteren een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%.

De opdracht vanuit de raad van toezicht voor de interim directeur-bestuurder, de heer C.J.M. Karsten, betrof onder andere het opstellen van een passend profiel voor de definitief aan te stellen directeur-bestuurder. De interim directeur-bestuurder heeft op 14 mei 2013 afscheid genomen. De benoeming van de nieuwe directeurbestuurder, mevrouw M.F. Brewster, vond eind maart plaats. Zij is per 15 mei 2013 gestart.

BLNW samenwerking Woningstichting Leusden werkt samen met Woningstichting Nijkerk, Woningstichting Barneveld en Vallei Wonen (Woudenberg). Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasury-activiteiten, HR-beleid en risicomanagement bij projectontwikkeling. Daarnaast delen we onze kennis op gezamenlijke thema’s zoals communicatie, IT, projectontwikkeling en nieuwe wet- en regelgeving voor de corporatiesector. Alle afdeling overstijgende BLNW activiteiten zijn in jaarplannen vastgelegd. In het directeurenoverleg is besloten om de samenwerking met betrekking tot de salarisadministratie te intensiveren. De salarisadministraties van Woningstichting Leusden, Woningstichting Nijkerk en Vallei Wonen worden per 1 januari 2014 samengevoegd waarbij Nijkerk zorgt voor de verwerking van de salarisgegevens.

HR binnen BLNW Binnen het samenwerkingsverband zijn een senior personeelsadviseur en een personeelsadviseur in dienst.

Samen zijn zij 18 uur per week voor Woningstichting Leusden beschikbaar. Een aantal HR-thema’s is in 2013 in BLNW-verband opgepakt: flexibilisering van arbeid, implementatie personeelsinformatiesysteem, voorbereiding invoering werkkostenregeling, samenvoegen salarisadministratie BLNW en resultaat gerichte functiebeschrijvingen.

Cao Woondiensten / bedrijfseigen regelingen De Cao Woondiensten 2012 is in 2013 verlengd met zes maanden. Medio 2013 is deze cao vernieuwd en verlengd met een looptijd van zes maanden (1 juli 2013 tot en met 1 januari 2014). Deze cao is digitaal aan de medewerkers verstrekt en de wijzigingen zijn puntsgewijs toegelicht. De toekomstbestendigheid van het pensioen was voor werkgeverspartij Aedes speerpunt van de onderhandelingen. Verdere versobering vanaf 2014 is noodzakelijk om de pensioenregeling op langere termijn toekomstbestendig te maken en te houden. cao partijen gaan in maart 2014 weer met elkaar om tafel om tot een nieuwe cao te komen.

Opleidingen We stellen jaarlijks een opleidingsbudget vast. In 2013 was er € 65.000 beschikbaar voor opleiding. Van dit budget is € 59.057 aangewend. Medewerkers volgden zowel inhoudelijke, vakgerichte cursussen en opleidingen als coaching en vaardigheidstrainingen.

21

Beoordelen Woningstichting Leusden voert jaarlijks functionerings- en beoordelingsgesprekken. De ontwikkeling van de medewerker krijgt hiermee gestructureerd aandacht en er worden concrete verbeterafspraken gemaakt. Het MT wil meer eenheid creëren in het beoordelingssysteem. Met dat doel is in overleg met de directeurbestuurder het herzieningsvoorstel HR-cyclus opgesteld. Dit voorstel is gebaseerd op planning, voortgang en ontwikkeling en het systeem is met instemming van de OR per 2013 ingevoerd. Vanaf heden werken alle afdelingen met de cyclus “planningsgesprek – voortgangsgesprek – beoordelingsgesprek”. In het verslagjaar hebben de meeste medewerkers een periodieke salarisverhoging ontvangen, voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt en goed functioneren. Daarnaast heeft een enkele medewerker een extra waardering ontvangen voor bovenmatige inzet. Het planningsgesprek, waarin resultaatafspraken en opleidingsbehoefte wordt vastgesteld, wordt begin 2014 ingepland.

Arbo Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn in 2013 de geplande actiepunten uit het Arbo jaarplan uitgevoerd. Dit plan is een opsomming van activiteiten in het kader van veilig en gezond werken. Onderdeel van het Arbo jaarplan is het trainen van medewerkers in het omgaan met lastig gedrag. In BLNW-verband heeft de training van het calamiteitenteam plaatsgevonden. Dit jaar is in het Arbo jaarplan ook een update van de Risico Inventarisatie en Evaluatie opgenomen. Arbo Unie heeft deze eind juli uitgevoerd. De resultaten zijn in een rapport opgeleverd en in september met de OR besproken. In november is het jaarlijkse evaluatiegesprek gevoerd met de Arbodienst waarin de dienstverlening en het ziekteverzuim werd besproken.

Zowel Woningstichting Leusden als de Arbodienst zijn tevreden over de samenwerking. Er is in 2013 drie keer gebruik gemaakt van de vertrouwenspersonen. Er hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden.

Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2013 4,0% (2012: 2,2%); het streefcijfer is < 4,0%. De meldingsfrequentie was in 2013 1,05 (2012: 1,4); het streefcijfer is ≤ 1,0. De stijging van het ziektepercentage in 2013 is te verklaren door langdurige uitval van een aantal medewerkers.

Bijzonderheden 2013 Begin november is het personeel geïnformeerd over noodzakelijke kostenbesparingen die doorgevoerd zullen worden. Hieronder vallen ook bezuinigingen op personele kosten. Hiervoor wordt een plan opgesteld waarop de OR advies zal geven. Hierbij worden zij ondersteund door een vertegenwoordiging vanuit alle afdelingen. In het eerste kwartaal van 2014 worden de plannen bekend gemaakt.

Vlak voor Kerst hebben we samen ons jaarplan en de gewenste kernwaarden vastgesteld. Deze kernwaarden nemen we mee in de uitwerking van het ondernemingsplan. Dit plan is 1 juli 2014 gereed. Bij het uitwerken van het ondernemingsplan betrekken we medewerkers, huurders en stakeholders.

In 2013 hebben twee medewerkers ouderschapsverlof opgenomen. Eén medewerker is met zwangerschapsverlof gegaan. Mede hierdoor is gebruik gemaakt van inhuur van tijdelijke krachten.

Ondernemingsraad In deze periode heeft er vier keer regulier overleg plaats gevonden tussen ondernemingsraad en directeurbestuurder. Onderwerpen die ter sprake zijn gekomen zijn o.a. de behoefte aan een Woondiensten Cafetaria Systeem, regeling mobiele telefonie, beloningsmanagement, thuiswerken, centralisering salarisadministraties BLNW, herziening autoregeling, nieuwe werkwijze tijdregistratie, rapport RIE, stand van zaken resultaatgerichte functiebeschrijvingen. In verband met de aangekondigde organisatiewijziging heeft de ondernemingsraad tijdens een achterbanoverleg een toelichting gegeven over de rol van de ondernemingsraad.

Kengetallen Realisatie 2013 aantal fte's

Begroting 2013 31,1

31,9

€2.152.060

€ 2.254.000

kosten inleen

€149.508

€ 125.000

opleidingskosten

€ 59.076

€ 65.000

ziekteverzuim %

4,0%

< 4,0%

35

< 30

bruto salariskosten

aantal meldingen

22

4.2 ICT In het afgelopen jaar is er gewerkt aan het volgende ICT-projecten:  In gebruik nemen van nieuwe servers.  Intranet is in gebruik genomen.  De overgang naar SEPA is gerealiseerd.  Er zijn 25 oude PC’s en laptops vervangen.  De technische escape bij calamiteiten in samenwerking met Nijkerk is grotendeels voorbereid en kan in 2014 afgerond worden.  Empire releases van 2011 en 2012 zijn geïmplementeerd.

4.3 Dienstverlening aan klanten In 2013 startten we opnieuw met het meten van de kwaliteit van de dienstverlening door KWH. Anders dan in het verleden wordt nu gebruik gemaakt van een continue meting, wat inhoudt dat het hele jaar op diverse onderdelen de waardering van onze huurders en woningzoekenden wordt gemeten. Door een real time monitor zien we direct wat de huidige stand is en kunnen we snel inspelen op meldingen en actiepunten. In april 2014 ontvangen we de definitieve einduitslagen over 2013. Op dat moment wordt ook bekend of we het kwaliteitslabel ontvangen. De voorlopige uitkomsten (zie onderstaande tabel) waren positief.

De tussentijdse KWH-resultaten vroegen wel aandacht voor de afhandeling van klachten. Om hieraan gehoor te geven en de kwaliteit van de klachtenafhandeling te verbeteren, is vanaf medio 2013 gestart met het registreren van alle uitingen van ontevredenheid over onze dienstverlening. Ook het bewaken van de afhandeling van alle klachten wordt sindsdien centraal opgepakt. Doel is het verbeteren van de klachtgerichtheid, juist ook op het moment dat een klant zijn ontevredenheid over de dienstverlening uit. De eerste resultaten van begin 2014 geven het beeld dat de kwaliteit van dienstverlening is toegenomen, ook de behandeling van klachten.

Onderdeel Klantcontact Verhuizen

Onderhoud Klachten behandelen

Score Dienstverlening Bereikbaarheid Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten*

7,4 7,4 7,9 7,6 8,0 7,6 5,9

Aantal benaderd

Aantal respons

Respons %

385 138 138 129 248 330

113 54 54 39 91 138

29.4% 39.1% 39,1% 41,8% 36,5% 41,8%

*De respons van klachten behandelen is nog te laag bij Woningstichting Leusden voor betrouwbare uitspraken. De respons schommelt tussen 7 – 15 respondenten. Vanwege dit lage aantal telt dit onderdeel niet mee voor het behalen van het Huurlabel.

4.4 Geschillencommissie Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied behandelt geschillen van Woningstichting Leusden, de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie is onafhankelijk en biedt (kandidaat)huurders van de betrokken woningcorporaties een kosteloze, snelle en eenvoudige mogelijkheid om geschillen te laten beslechten. Uitspraken van de commissie zijn voor partijen bindend.

Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten.

23

Personele bezetting Per 31 december 2013 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied uit de volgende personen: Naam Functie Aftredend E. Douma Voorzitter 2014 mr. C.J. van der Made Secretaris 2015 ing. N. Groeneveld Lid 2016 Overzicht geschillen Woningstichting Leusden 2013 2012 Voorgelegde geschillen 1 2 Niet-ontvankelijk 0 0 Afgewezen 1 0 Geheel of gedeeltelijk toegewezen 0 0

2011 3 2 1 0

2010 4 1 1 2

2009 1 1 0 0

In 2013 is aan de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied één geschil met Woningstichting Leusden voorgelegd. In deze zaak zijn wij in het gelijk gesteld.

4.5 Onze relatie met stakeholders Gemeente Leusden: prestatieafspraken In 2013 is met gemeente gewerkt aan nieuwe prestatieafspraken. De afspraken op hoofdlijnen voor wat betreft het aantal woningen en verhuringen aan de doelgroep en het vestigen van statushouders zijn behaald. De afspraak met gemeente is om de prestatieafspraken begin 2014 te formaliseren.

Bewonersparticipatie De samenwerking met de Woon Advies Raad (WAR) is in 2013 tot een einde gekomen. In het begin van het jaar besloot een van de leden van de WAR zijn werkzaamheden te staken. Daarna is de samenwerking voortgezet met de vier overige leden. Voor de zomer besloot een tweede lid haar taken neer te leggen. De resterende drie leden besloten vooralsnog hun inzet te continueren. In het visitatierapport werden we aangesproken ons in te zetten voor de vorming van huurdersparticipatie in overeenstemming met de wet. De wijze van participatie zoals met de Woonadviesraad voldeed hier niet aan. In dat licht besloten we voor het jaarplan 2014 deze opdracht verder vorm te geven. Mede hierdoor hebben de resterende leden van de WAR ook besloten hun werkzaamheden neer te leggen. Gezien het aantal actieve leden van bewonerscommissies, hebben we het vertrouwen dat we in 2014 op een goede manier vorm kunnen geven aan een nieuwe manier om huurders bij beleid en beheer te betrekken.

Larikslaan2 Sinds 2007 maken we deel uit van het samenwerkingsverband van een gezamenlijke front-office voor wonen, zorg en welzijn in Leusden. In 2010 resulteerde dit in de oprichting van een zelfstandige stichting Larikslaan2.

De visie van Larikslaan2 is het bieden van een integraal informatie en adviespunt waarbij in een gesprek van mens-tot-mens alle vragen kunnen worden verhelderd en zo nodig bij de juiste specialisten kunnen worden ondergebracht. Woningstichting Leusden is tot juli 2013 vertegenwoordigd in het bestuur van de stichting en draagt een groot deel bij in de exploitatie van Larikslaan2.

24

In dit licht van onze nieuwe koers en bijbehorende kerntaken kijken wij kritisch naar alle taken en werkzaamheden, en de daaruit voortvloeiende kosten en opbrengsten, die tot voor kort mogelijk als vanzelfsprekend werden gezien. Daarom is tegen het eind van 2012 aangekondigd dat we in 2013 heroverwegen wat onze rol en inbreng voor de jaarlijkse bijdrage in Larikslaan2 zal zijn. Er zijn verschillende scenario’s voor de afbouw van de bijdrage van Woningstichting Leusden aan Larikslaan2 voorgelegd en besproken met de directie en het bestuur van Larikslaan2. Daarnaast heeft Woningstichting Leusden zich teruggetrokken uit het bestuur van Larikslaan2.

Het bestuur van Larikslaan2 koos ervoor om nog één jaar, in 2014, onze volledige bijdrage te ontvangen. De bijdrage stopt per 1 januari 2015. De andere variant, was een afbouw in een periode van 2 jaar. Op de besluiten van Woningstichting Leusden, zowel ten aanzien van het beëindigen van de bijdrage als het terugtrekken uit het bestuur, was de nodige uitleg gewenst. Inmiddels is er begrip getoond voor de koerswijziging, maar het is desondanks een gevoelig onderwerp binnen de Leusdense samenleving.

VVE’s Woningstichting Leusden beheert negen VvE’s actief. Eén VvE is een 100% externe VvE (zonder bezit Woningstichting Leusden).

Een overzicht van het aantal VvE’s en de status van deze VvE’s:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VvE naam De Start Rondeel (hoofsplitsing) Tolgaarde (hoofdsplitsing) Apollovlinder (hoofdsplitsing) 38 woningen Apollovlinder 18 woningen Apollovlinder Comm. Ruimten Apollovlinder Parkeergarage Tolplaats ’t Zicht Hamersveld

Betreft woningen/bedrijfsruimten hoofdsplitsing hoofdsplitsing hoofdsplitsing appartementen appartementen commerciële ruimten parkeerplaatsen appartementen verzorgingshuis/woningen

start exploitatie actief sinds 2003 actief sinds 2011 1 februari 2012 1 mei 2012 1 mei 2012 1 april 2012 1 april 2012 1 oktober 2012 1 mei 2013 volgt

Aedes In 2010 besloot Woningstichting Leusden haar lidmaatschap bij de koepelorganisatie Aedes op te zeggen. Na een heroverweging in 2012 is besloten per 1 januari 2013 weer lid te worden.

In 2013 namen we weer deel aan de overleggen in Aedes-verband en hebben we binnen Aedes, soms in samenspraak met de BLNW-collega’s, een bijdrage geleverd aan de discussie over de grote veranderingen in de sector die vooral zijn ingegeven door het overheidsbeleid.

Woningstichting Leusden heeft tegen het akkoord van Aedes met minister Blok, over de verhuurdersheffing en het speelveld van de woningcorporaties in de toekomst, gestemd. Wij zijn van mening dat onze huurders niet als enige groep in de samenleving eenzijdig extra belast mogen worden door middel van een verhuurdersheffing en de daaraan gekoppelde extra huurverhogingen.

Visitatie Met het hernieuwde lidmaatschap van Aedes hebben we ons er ook toe verplicht een visitatie uit te laten voeren. De visitatie is uitgevoerd na de zomer van 2013. Een onafhankelijke commissie van het bureau Raeflex heeft ons beoordeeld op de maatschappelijke prestaties en hoe deze prestaties worden gewaardeerd door belanghebbenden.

Het rapport van de Visitatiecommissie is opgeleverd in november 2013. De commissie is van mening dat de koerswijziging in 2012 positief is. We sluiten een intensief beoordelingstraject af met een ruime voldoende voor onze maatschappelijke prestaties en met een aantal waardevolle verbeterpunten voor het nieuwe jaar.

De commissie heeft gesproken met stakeholders, waaronder de gemeente Leusden, Beweging 3.0, de Woon Advies Raad. Ook de eigen raad van toezicht en het management zijn geïnterviewd. Naast deze gesprekken heeft de visitatiecommissie ruim 200 documenten beoordeeld waarin Woningstichting Leusden de afgelopen vijf jaar haar maatschappelijke prestaties verantwoordt. Samen heeft dit geleid tot een eindcijfer van 6,2 Eind 2012 hebben we een koerswijziging “Back to Basic” aangekondigd.

25

Dit betekent dat de corporatie zich concentreert op de sociale sector en zich terugtrekt uit de vrije sector en commercieel vastgoed. Deze nieuwe koers zorgt in 2013 al voor een drastische daling van de bedrijfslasten.

Daarnaast is een aantal vastgoedprojecten stopgezet en leiden de verkoopinspanningen tot goede resultaten.

De visitatiecommissie is van mening dat deze ingrepen, die aan het eind van de visitatieperiode 2009 â&#x20AC;&#x201C; 2012 zijn gedaan, merkbaar vruchten afwerpen.

Uit de gesprekken met de visitatiecommissie blijkt dat de verschillende belanghebbenden ook vinden dat onze prestaties ruim voldoen. Er zijn wel verbeterpunten meegegeven ten aanzien van de communicatie met belanghebbenden en het eerder tonen van eigen initiatief op het gebied van bijzondere huisvesting. Verder adviseert de commissie om het overleg met de bewoners vorm te geven conform de Overlegwet. Wij maken hier in 2014 werk van.

De commissie plaatst kritische kanttekeningen bij het ontbreken van strategische sturingsdocumenten zoals een meerjaren ondernemingsplan en een portefeuillestrategie en adviseert Woningstichting Leusden om met spoed deze lacunes te vullen. In 2013 is de portefeuillestrategie afgerond die in 2014 zal worden uitgewerkt in een strategisch voorraadbeleid per complex of wijk. In 2014 werken wij aan een meerjaren ondernemingsplan waarbij uitdrukkelijk de input van belangenhouders wordt gevraagd.

26

5. FINANCIËLE BESCHOUWING De werkelijke uitkomsten over 2013 zijn ruim € 3,2 miljoen beter dan begroot. De belangrijkste oorzaken van de afwijkingen zijn: Positief effect Kosten onderhoud: In verband met de geplande verkoop van De Zeilmakerij zijn planmatig onderhoudsprojecten vervallen. Daarnaast was er sprake van voordelige aanbestedingen en heeft het btw-voordeel op arbeid een positieve invloed gehad op de kosten

X € 1 mln.

0,4

Vennootschapsbelasting: In 2012 hebben we een voorziening gevormd voor planmatig onderhoud. Hierdoor zal er naar verwachting ook geen vennootschapsbelasting over 2013 verschuldigd zijn. De jaarlijkse vrijval van de latente belasting is als last verantwoord.

Voor de verkoop van woningen in 2014 waar fiscaal verlies op wordt geleden, maar commerciële winst op wordt behaald moet een belastinglatentie worden opgenomen in 2013.

Daarnaast zijn belastinglatenties opgenomen voor verliezen op ontwikkelprojecten en waardeontwikkeling van verkochte woningen met terugkoopgarantie.

5,3

Financiële baten en lasten: Het saldo van de post is gunstiger dan begroot. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de rente op leningen met variabele rente lager is dan begroot en investeringen zijn uitgesteld.

0,3

Negatief effect Waardeveranderingen bestaand bezit: Deze lasten zijn per saldo € 3 mln. hoger dan begroot.

Het hogere bedrag heeft diverse oorzaken: In de begroting was rekening gehouden dat de structurele effecten van de invoer van de verhuurdersheffing al in 2012 konden worden genomen. Door gebruik te maken van extra huurverhoging in de 1ste jaren, huurharmonisatie bij mutatie, bezuinigingen op de netto bedrijfslasten van de levensduur van enkele complexen is de afboeking beperkt gebleven tot ongeveer € 4 mln. Inzake de bedrijfspanden moest op basis van taxaties € 1,9 mln. worden afgeboekt. Doordat in 2013 geen beslissingen zijn genomen om nieuwe projecten te bouwen is er € 2,9 mln. minder aan onrendabel afgeboekt dan begroot

3,0

5.1 Treasury en renteontwikkelingen Treasury behoort tot onze belangrijkste sturingsmiddelen. We beschikken over een treasurystatuut.

Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt bijna € 118 miljoen ultimo 2013.

Onder de term treasury vallen de volgende werkzaamheden:  Het aantrekken van financiering.  Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden.  Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het treasurystatuut, zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

In BNLW verband wordt vier keer per jaar een treasury bijeenkomst gehouden waarin de actualiteiten van de markt worden besproken. Ook wordt hier informatie en kennis gedeeld over leningsvormen en rente instrumenten. Op deze wijze hebben we de kennis en continuïteit omtrent treasury gewaarborgd.

27

Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering.

In 2013 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut, de volgende zaken uitgevoerd:  Tijdelijk overtollige gelden zijn bij banken belegd, die voldoen aan de eisen van het treasurystatuut.  Er is in 2013 een fixe geldlening aangetrokken van € 4,6 mln. bij de ASN-bank voor een periode van 7 jaar en 9 maanden. De lening is op 2 mei 2013 gestort en de rente bedraagt 1,87%.  De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden.

Verwachte treasury acties in 2014:  Op basis van de huidige bekende informatie zal voor het jaar 2014 geen geld worden aangetrokken.

Mogelijkerwijs wordt er in 2014 geld aangetrokken voor het jaar 2015, maar dit hangt af van de rentevisie, van gerealiseerde verkopen en van realisatie nieuwbouw.  De opslag op de basisrentelening moet in 2014 opnieuw worden vastgesteld.  De treasurycommissie komt minimaal één keer in de vier maanden bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Rente-instrumenten Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn drie extendible leningen van elk € 10 mln.

Aangetrokken (twee bij de NWB en één bij de BNG). Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren.

Er is een basisrentelening aangetrokken van € 10 mln. met een looptijd van 49 jaar en een basisrente van 3,075%. Dit bedrag is in 2011 gestort. Voor de eerste drie jaar van de lening wordt een opslag van 0,1% betaald.

Er is in december 2010 een cap afgesloten ter dekking van het renterisico van een roll-overlening van € 6,5 mln. met een strike van 4,25% voor de periode 1 maart 2012 tot en met 2 maart 2015.

De marktwaarde van deze cap op 31 december 2013 is door de lage huidige rente nihil.

De rente instrumenten voldoen aan de intern gestelde eisen in het treasury statuut.

Rente risicoprofiel In onderstaande grafiek staan de verwachte jaarlijkse renterisico’s:

Om het renterisico te beheersen zijn diverse regels opgesteld. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het treasurystatuut is gepubliceerd op onze website.

28

5.2 Waardeveranderingen, financiële positie projecten en onrendabele toppen De door Woningstichting Leusden ingezette bezuinigingen op de beheerskosten en de besluiten die genomen zijn door de regering hebben een behoorlijke invloed op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa De bedrijfswaarde daalt heel hard door de verhuurdersheffing die de overheid heeft ingevoerd voor sociale huurwoningen. Deze daling wordt deels gecompenseerd door daling van de beheerskosten en ook doordat woningcorporaties de huren de komende jaren mogen laten stijgen boven inflatie. We houden de komende 5 jaar rekening met een stijging van de huren van huurwoningen van 1,5% boven inflatie. Voor de berekening van de bedrijfswaarde is voor de jaren 2014 t/m 2017 een stijging van de huren van 1,5% boven inflatie meegenomen. Als maximum grens wordt de vrije sector huurgrens genomen. Daarnaast is rekening gehouden met huurharmonisatie.

Project Zuidhoek 35 koopappartementen In 2013 is het besluit genomen om de acht onverkochte woningen in verhuur te nemen. Dit heeft geleid tot een onrendabele top van € 431.000. Ultimo 2013 zijn zeventien woningen onder koopgarantvoorwaarden en tien woningen regulier verkocht.

Project Tolgaarde 60 huurappartementen, 88 parkeerplaatsen en een gezondheidscentrum Ultimo 2013 zijn alle m2 in het gezondheidscentrum verhuurd. 28 parkeerplaatsen zijn nog niet in gebruik genomen. De dure huurwoningen, de parkeerplaatsen en het commercieel onroerend goed zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Dit heeft geleid tot een onrendabele top van € 1.003.000.

Project 20 koop ’t Zicht Ultimo 2013 zijn vier woningen verkocht en vijf woningen in verhuur genomen. De overige elf woningen staan leeg en zijn als voorraad verantwoord. Een en ander leidt tot een onrendabele top van € 555.000.

Project 27 huurappartementen ’t Zicht De zes dure huurwoningen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. In 2012 waren deze gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Hierdoor is de onrendabele top gedaald met € 49.000.

MFC Atria In 2013 hebben we besloten om het MFC Atria in de wijk Alandsbeek niet te bouwen. De gemeente Leusden en Voila gaan gezamenlijk wel door met het ontwikkelen van dit project.

MFC Atlas Het te ontwikkelen nieuwbouwproject MFC Atlas en appartementen erboven in De Biezenkamp zijn de afgelopen jaren regelmatig gewijzigd op grond van diverse redenen, zoals vermindering van de te verwachten leerlingenaantallen, dalende verkoopprijzen en toename van het aantal sociale huurwoningen. Hierdoor is ook de start van de bouw uitgesteld.

Woningen verkocht onder Koopgarantvoorwaarden Jaarlijks wordt de waardeontwikkeling van de woningen verkocht onder Koopgarantvoorwaarden ingeschat. In 2013 was er sprake van een daling in de waarde. Een deel van deze waardedaling wordt gedragen door de eigenaar. Per saldo is een verlies van € 393.000 ten laste van het resultaat van Woningstichting Leusden gebracht.

Elke vier maanden wordt nagegaan wat de financiële positie is van de projecten. De uitkomsten hiervan worden vastgelegd in de trimesterrapportage.

29

5.3 Scheiding DAEB, niet-DAEB Woningstichting Leusden heeft bij alle verhuureenheden vastgelegd of het een DAEB of niet- DAEB eenheid is. Formeel is de administratieve scheiding DAEB / niet-DAEB uitgesteld tot 1 januari 2015. Voor het aanleveren van kasstroomgegevens aan het WSW en CFV is deze scheiding echter al enige tijd van belang.

Omdat er nog onduidelijkheid is hoe de scheiding van DAEB en niet-DAEB in de balansposities moet plaatsvinden heeft een volledig scheiding nog niet plaatsgevonden. Een voorbeeld van de onduidelijkheid is: Moet een complex met zowel DAEB als niet DAEB-bezit gesplitst worden op basis van WOZ-waarde van de eenheden of o.b.v. bedrijfswaarde van de eenheden of het aantal eenheden?

5.4 Weerstandsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van onze jaarcijfers het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen. Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor ons wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel vermogen per 31 december 2013 geraamd op € 67,3 mln. (2012: € 59,9 mln.)

5.5 Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2013 en 2014 waardering op historische kostprijs gehandhaafd.

Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs We streven naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten.

De solvabiliteit per 31 december 2013 is 17,6% (2012: 15,2%) Eind januari 2014 worden er 86 vrije sector huurwoningen aan beleggers verkocht. Verder zijn er de komende jaren 20 tot 30 verkooptransacties per jaar aan sociale huurwoningen en van vrije sector huurwoningen ingerekend. Als deze aantallen verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit ultimo 2018 naar 20,3%.

Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd. De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa.

Volkshuisvestelijk vermogen Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is.

Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt: Risico inschatting CFV Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000,-) Noodzakelijke buffer volgens CFV

Ultimo 2015 67.929 39.313

Ultimo 2017 75.305 43.005

23.003 10.013

26.262 15.199

29.204 16.678

30

Vermogen per verhuureenheid ( € 1,-) Buffer per verhuureenheid

Ultimo 2012 59.960 26.100

Interest dekkingsratio

Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen betaald kan worden. We hebben deze ondergrens vastgesteld op 1,6. Het WSW heeft voor 2013 de ondergrens vastgesteld op 1,3.

De interest dekkingsratio per 31 december 2013 is: 2,4 (2012: 1,8) In 2013 is de ratio fors gestegen door de doorgevoerde bezuinigingen in de bedrijfslasten. In 2014 daalt de ratio doordat de verhuurdersheffing met ruim € 1,5 miljoen stijgt ten opzichte van 2013 en de kosten van de reorganisatie.

Waardeontwikkeling vastgoed en leningenportefeuille (Loan to Value) De verhouding tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel “Loan to Value” genoemd.

We hanteren een bovengrens van 75%. In 2013 zijn we ruim onder deze grens gebleven.

De Loan to Value per 31 december 2013 is 55% (2012:57%) Omdat met ingang van 2013 in de bedrijfswaarde de verhuurdersheffing structureel wordt meegenomen stijgt de Loan To Value. In de jaren 2014 tot en met 2018 wordt er geen rekening mee gehouden dat de saneringssteun in de bedrijfswaardeberekening moet worden opgenomen. In onderstaande grafiek is dit verwerkt.

31

De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt:

De knik in 2012 wordt veroorzaakt doordat extra huurverhoging in de bedrijfswaarde is meegenomen voor het 1ste jaar van 1,5% boven inflatie en de verhuurdersheffing alleen nog maar voor het jaar 2013. De verhuurdersheffing heeft in 2013 een wettelijke basis gekregen, waardoor deze met ingang van 2013 meegenomen moet worden in de bedrijfswaardeberekening. Dit geldt ook voor de extra huurverhoging voor de jaren 2014 â&#x20AC;&#x201C; 2017.

5.6 Kasstromen en balanspositie Gelet op de geplande investeringen in de komende jaren zijn de verkoopopbrengsten erg belangrijk. Door de huidige financiĂŤle crisis en de genomen overheidsmaatregelen onder andere op het gebied van hypotheken, is het moeilijker om woningen te verkopen. Het consumentenvertrouwen is erg laag, banken stellen hogere eisen met betrekking tot het inkomen, voor het verstrekken van hypotheken, naar rentebetalingen moet er ook jaarlijks afgelost worden op hypotheken en huizenprijzen zijn al enkele jaren gedaald. Het verkopen van woningen met Koopgarantkorting gaat nog wel goed. Dit komt door de korting van 20% of 25% op de marktprijs en de zekerheid dat men de woning in 3 maanden tijd weer terug kan verkopen aan de woningstichting. Door de korting zijn de woningen ook bereikbaar voor doelgroepen die anders niet in de financiĂŤle positie waren om een woning te kopen.

Verkochte woningen tegen Koopgarantvoorwaarden moeten op basis van de Richtlijnen voor de Jaarrekening op de balans worden opgenomen. Dit geldt zowel voor de waarde van de woningen als voor het geraamde terugkoopbedrag. Het verschil tussen de boekwaarde op historische kostprijs en het verkoopbedrag mag niet als winst worden verantwoord in de verlies- en winstrekening, maar moet rechtstreeks in het eigen vermogen worden verantwoord als ongerealiseerde herwaardering.

We hebben begin 2013 besloten dat we niet meer dan 300 woningen tegen Koopgarantvoorwaarden willen verkopen. Ultimo 2013 zijn er 215 woningen verkocht tegen deze voorwaarden. De verwachting is dat in 2017 het maximum van 300 woningen wordt bereikt. Per ultimo 2013 is de solvabiliteit 17,6%. 72% hiervan bestaat uit niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden.

32

In de volgende grafiek staat de ontwikkeling van de solvabiliteit en het niet gerealiseerde deel Koopgarant weergegeven: 0,25 0,2 0,15 Solvabiliteit 0,1

niet gerealiseerd

0,05 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

De daling in het eigen vermogen in 2013 wordt veroorzaakt door het structureel inrekenen van de verhuurdersheffing in de meerjarenbegroting. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde van de complexen en moet bij die complexen, waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, het verschil als een verlies genomen worden. Om het verlies van de bedrijfswaarde te beperken worden huren de komende jaren extra verhoogd. In onze begroting rekenen we met een gemiddelde levensduur van onze complexen. Voor een aantal complexen hebben we deze levensduur vanwege de hoge onderhoudskwaliteit van de woningen verlengd.

In de meerjarenbegroting 2014 – 2023 is geprognotiseerd dat het bedrag aan opgenomen geldleningen de komende jaren daalt en in 2023 onder de € 75 mln. komt. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met saneringssteun en verhuurdersheffing. De verwachting is dat Woningstichting Leusden voldoet aan de nieuwe eisen van het WSW inzake het percentage aflossing per jaar.

5.7 Borgingsruimte Het WSW heeft op 18 december 2012 duidelijkheid gegeven over het Eigen Middelen beleid. Dit geldt met terugwerkende kracht naar 1 januari 2011.

Het Eigen Middelen beleid regelt dat corporaties de netto operationele kasstromen en netto verkoopopbrengsten mogen inzetten voor het opbouwen van de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten.

Daarnaast wordt geregeld welk deel van deze middelen corporaties moeten inzetten voor door WSW borgbare investeringen, of aflossing van door WSW geborgde leningen.

Met het Eigen Middelen beleid wordt het mogelijk middelen aan te houden op de balans onder andere voor de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten, maar ook als werkkapitaal.

In 2013 is het eigen middelen beleid nog op enkele punten aangepast.

Per 1 januari 2011 is ingevoerd dat door het WSW geborgd geld niet mag worden gebruikt voor investeringen in niet-DAEB bezit. Duidelijkheid over voorwaarden zijn veel later bekend geworden. Op de invoeringsdatum was Woningstichting Leusden aan het investeren in nieuwbouwprojecten met deels niet-DAEB. Het WSW heeft aangegeven dat hiervoor door Woningstichting Leusden een ongeborgde lening moest worden aangetrokken of niet-DAEB bezit moest verkopen. Woningstichting Leusden heeft besloten om niet-DAEB bezit te verkopen. Het WSW heeft een investeringsstop aan Woningstichting Leusden opgelegd totdat aan de eisen voldaan is. We verwachten dat het WSW de investeringsstop begin 2014 opheft.

33

5.8 Fiscaliteiten Per 1 januari 2013 is de assurantiebelasting omhoog gegaan van 9,7% naar 21%.

In 2012 heeft de belastingdienst een boekenonderzoek gehouden over de jaren 2007 t/m 2011. Er is in 2013 een naheffingsaanslag opgelegd voor deze jaren van in totaal € 49.291. In overleg met onze belastingadviseur is bezwaar aangetekend. Deels is dit inmiddels gegrond verklaard door de belastingdienst. Het resterende geschil is het feit of de verkoop van bestaande huurwoningen wel of niet meegerekend moet worden voor het bepalen van de hoogte van de Pro Rata Regeling. Er zijn tegenstrijdige uitspraken van rechtbanken hierover.

De uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 13 november 2012 bepaalt dat de verkoop van huurwoningen uit de Pro Rata moet worden geëlimineerd. De staatssecretaris heeft hier tegen beroep in cassatie aangetekend.

Met ingang van 1 maart 2013 is het btw-tarief op arbeidskosten voor verbouwingen en renovatiewerkzaamheden in de bestaande bouw tijdelijk verlaagd van 21% naar 6%. Met ingang van 1 januari 2014 vervalt de integratieheffing.

5.9 Vennootschapsbelasting De integrale belastingplicht voor woningcorporaties heeft als ingangsdatum 1 januari 2008.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000. Dit bedrag zal in ongeveer zeven jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende zeven jaar jaarlijks € 176.000 minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren.

In de jaarrekening 2013 is rekening mee gehouden dat er over 2013 geen VPB betaald wordt.

Binnen enkele jaren betaalt Woningstichting Leusden venootschapsbelasting. Daarom zijn in 2013 latente belastingen opgenomen voor: 1. De verkoop van woningen aan beleggers in 2013, met een commerciële winst en een fiscaal verlies voor € 2,7 miljoen, 2. Verkochte woningen met een terugkoopgarantie: waardedaling van € 0,7 miljoen.

3. Verrekenbare verliezen: € 1 miljoen.

Vaststellingsovereenkomst We hebben de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschapsbelasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden.

Wij hebben in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de sociale huurgrens.

Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 bedraagt € 123.109. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2013 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2013 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV. We hebben VSO-2 ondertekend. Per ultimo 2013 is VSO-2 opnieuw met een jaar verlengd door de belastingdienst.

34

Woningstichting Leusden heeft een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V. Vennootschapsbelasting 2013 De vennootschapsbelasting over 2013 bestaat uit de acute belastinglast over 2013 en de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. De acute belastinglast over 2013 is ingeschat op nihil.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor ons is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, wordt dit verschil aan het einde van de periode opgeheven.

5.10 Kwetsbaarheid in verband met verkoop In de meerjarenbegroting 2014 tot en met 2023 houden we rekening met de verkoop van 20 in 2014 oplopend naar 30 woningen per jaar. Het aantal verkopen en de verkoopprijzen zijn de laatste jaren fors gedaald door de financiële crisis. Indien blijkt dat de komende jaren het aantal verkopen niet gehaald wordt en/of dat de woningen die teruggekocht moeten worden in verband met de Koopgarantclausule deels niet meer te verkopen zijn, dan zal dit invloed hebben op het aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen.

In 2013 zijn er 57 woningen verkocht. Dit is meer dan er voor dit jaar begroot was. Daarnaast zijn er in 2013 94 koopcontracten getekend, die in 2014 passeren bij de notaris. Hiervan zijn er 86 woningen verkocht aan beleggers.

5.11 Risicomanagement Elke vier maanden bepaalt het MT de TOP 5 van risico’s. Deze risico’s worden vastgelegd in trimesterrapportage. Naast de omschrijving van de risico’s worden er beheersmaatregelen vastgelegd.

Verder worden van alle lopende projecten elke vier maanden de mogelijke risico’s besproken en wordt de uitkomst hiervan vastgelegd. Voor elk project worden de risico’s die volgens het normen kader rood gekleurd zijn, beheersmaatregelen gezocht en doorgevoerd. De belangrijkste projecten worden in het BLNW samenwerkingsverband besproken. Ook wordt hierbij aan elkaar advies gegeven over beheersmaatregelen.

35

6. VERKLARING BESTUUR

6.1 Governance en visitatie Woningstichting Leusden heeft zich in 2012 en 2013 meer dan voorheen gericht op het op orde brengen van de interne organisatie en het niet uitsluitend naar de letter, maar vooral ook naar de geest volgen van de branchecodes. Er is een visitatietraject uitgevoerd en afgerond. De aanbevelingen zijn in 2013 al opgevolgd of worden in 2014 opgepakt. Sinds 2013 zijn we weer lid van Aedes. Onze raad van toezicht (RvT) is actief lid van de branchevereniging VTW waarover meer in het jaarverslag van de RvT. Belanghouders zullen via het nieuwe ondernemingsplan betrokken worden bij het te formuleren beleid. De samenwerking tussen bestuur en RvT is goed. De rolverdeling is helder maar niet rigide, waardoor de raad zich een goed beeld kan vormen over de ontwikkelingen binnen de woningstichting.

6.2 In control Woningstichting Leusden heeft in 2012 onderkend dat het niet beschikt over een meerjaren ondernemingsplan dat voldoende sturingskracht en kaders biedt. Het jaarplan Focus 2013 als onderdeel van de (meerjaren)begroting 2013 was een eerste aanzet om verbetering te brengen in de planning- en control cyclus.

In Focus is een aantal belangrijke strategische lijnen voor de toekomst vastgelegd die ook meegenomen zullen worden als basis van het nieuwe ondernemingsplan. Belangrijk onderdeel bij de sturing en het in control zijn is - naast het opstellen van een meerjaren ondernemingsplan in 2014 - de formulering van een vastgoedstrategie per wijk of complex om de gewenste woningportefeuille te bewerkstelligen.

Daarnaast diende Focus voor de organisatie ook als werkplan, waarin concrete en meetbare doelen zijn opgenomen. Het realiseren van deze doelen is in 2013 gemonitord in trimesterrapportages die ook met alle medewerkers besproken zijn in algemene werkoverleggen. Waar nodig is er bijgestuurd.

In de trimesterrapportage worden steeds de belangrijkste risico’s voor de continuïteit benoemd en waar nodig beheersmaatregelen getroffen.

Eind 2013 hebben we, met inbreng van medewerkers, een jaarplan opgesteld waarin de doelen en te behalen resultaten voor 2014 benoemd zijn.

In 2013 is Woningstichting Leusden op basis van de cijfers uit 2012 door de externe toezichthouders WSW en CFV en de accountant gewezen op het relatief hoge risicoprofiel en de relatief hoge schuld per woning. Met het beperken van de investeringen tot sociale huurwoningen (met uitzondering van de reeds voor het project Groot Agteveld aangegane verplichting) en de verkoop van een pakket vrije sector woningen die begin 2014 wordt afgerond, hebben we de risico’s die samenhangen met de bedrijfsvoering fors verminderd.

De verkoop bestaand bezit heeft in 2013, mede door het hanteren van Koopgarantcondities, meer opgeleverd dan begroot. Er zijn relatief veel Koopgarantwoningen. Terugverkoop aan de woningstichting blijft altijd mogelijk waardoor we in een korte periode geconfronteerd kunnen worden met veel terug te kopen woningen.

Om dit risico op te kunnen vangen hebben we begin 2013 beleid vastgesteld met betrekking tot de maximale omvang van de Koopgarantvoorraad en het aanhouden van een voldoende liquiditeitenbuffer.

Nieuwe investeringen worden alleen gedaan binnen de kaders van het Investeringsstatuut dat in 2013 is goedgekeurd door de raad van toezicht én wanneer financiering voldoende is geborgd. Bij nieuwe projecten wordt een risicoanalyse gemaakt en worden voor de besluitvorming verschillende scenario’s verkend.

Woningstichting Leusden heeft in 2013 geen nieuwe projecten opgestart.

36

Twee projecten zijn door ons in 2013 zorgvuldig gemonitord: ‘t Zicht vanwege het aantal onverkochte, dure koopwoningen en MFC Antares vanwege leegstand en de tegenvallende exploitatiecijfers. Het risico van ‘t Zicht is inmiddels beheerst door de woningen ook aan te bieden als huurwoningen en de extra onrendabele top af te boeken. Voor MFC Antares is in 2013 door een aantal ingrepen in overleg met de gebruikers, de exploitatie iets verbeterd. Verder is een start gemaakt met het proces om de gehele exploitatie uit te besteden.

Deze zal naar verwachting in 2014 zijn beslag krijgen.

De geplande en met de gemeente Leusden in het verleden afgesproken bouw en beheer van drie multifunctionele accommodaties bleek voor Woningstichting Leusden een te groot risico - met name in de exploitatie van de gebouwen - in te houden. De optimistische opbrengstramingen bleken na de realisatie van Antares niet haalbaar. In 2013 zijn met de gemeente Leusden afspraken gemaakt over het afstoten van MFC Atria. De ontwikkeling is door de gemeente zelf ter hand genomen. Sinds begin 2014 lopen er ook gesprekken met de gemeente over MFC Atlas met als doel het beperken van de exploitatierisico’s voor Woningstichting Leusden De gemiddelde onderhoudslasten bij Woningstichting Leusden liggen op een niveau waarbij verdere reductie van kosten nog mogelijk is en waarbij de basiskwaliteit van het onderhoud gegarandeerd blijft.

Onderhoudskosten vormen altijd de grootste post in de bedrijfslasten. De kosten zijn in 2013 al afgenomen, maar wij blijven ook naar dit onderdeel kritisch kijken.

Begin 2013 werd duidelijk dat een forse reductie in personeels- en algemene kosten mogelijk was.

Woningstichting Leusden zat met de kosten en het aantal formatieplaatsen ver boven alle branche benchmarks. In 2013 is een slag gemaakt. In 2014 zal door een herstructurering van de organisatie een verdere reductie van personeelskosten bereikt worden, door krimp van het aantal medewerkers van Woningstichting Leusden.

Efficiënter werken is nodig omdat wij met maatschappelijk geld werken en dat maximaal willen benutten ten behoeve van onze primaire taken en onze doelgroep. Het door het kabinet inzetten van geld uit de sector om begrotingstekorten te dekken maakt de efficiencyslag extra noodzakelijk. Maar ook na alle ingrepen zullen we door de verhuurdersheffing minder financiële armslag hebben en vaker nee moeten zeggen tegen stakeholders.

Onze rapporteringrisico’s worden door de accountant als ‘gemiddeld’ ingeschat. Onze omgeving en dan met name de wet- en regelgeving verhoogt het risico. Aandachtspunten liggen op het gebied van verdere implementatie van risicomanagement en het up tot date houden van rapportering en procesbeschrijvingen. Het risicomanagement is in 2013 verbeterd door de implementatie van een auditplan. In 2014 worden plan en aanpak verder verfijnd.

Op grond van wat mij daarover bekend is en op grond van mijn inzicht kan ik verklaren dat Woningstichting Leusden de risicobeheersing naar behoren invulling geeft en heeft gegeven en dat de we voldoende ‘in control’ zijn voor het sturen op realisatie van onze doelstellingen en het behouden van financiële continuïteit.

Aan boven benoemde en in de managementletter en visitatierapport beschreven verbeteringen wordt in 2014 hard gewerkt.

6.3 Besteding middelen Ook in 2013 was ons belangrijkste doel en resultaat de huisvesting van onze doelgroep. Het beleidsmatig inhoud geven aan het onze nieuwe koers en het uitleggen en geaccepteerd krijgen van deze koers bij medewerkers, huurders en stakeholders heeft veel aandacht gevraagd Als bestuurder van Woningstichting Leusden verklaar ik daarbij dat alle middelen in 2013 volledig zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Deze verklaring is opgesteld door directeur-bestuurder mevrouw M.F. Brewster.

37

7. GOVERNANCE EN RAAD VAN TOEZICHT Governanceverslag In dit verslag staat hoe de raad van toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2013 heeft ingevuld. De raad handelt daarbij conform de 1 juli 2011 geactualiseerde ‘Governancecode Woningcorporaties’ en volgt nauwlettend via het actieve lidmaatschap van de VTW, de ontwikkelingen in de sector op het gebied van governance.

Datzelfde geldt voor de toepassing de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen inkomens en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogst leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector en bevat regels over het openbaar maken van de bezoldiging. Woningcorporaties vallen in het strengste regime. Daarbij mag de beloning van bestuurders en hoogst leidinggevenden niet uitstijgen boven een maximumbezoldigingsnorm. De ontslagvergoeding is gemaximeerd. Op 29 november 2013 heeft minister Blok zijn Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014, vastgesteld (WNTstaffel). De regeling vervangt de eerdere regeling, die door de Rechtbank buiten toepassing is verklaard. De minister heeft op basis van de uitspraak een nieuwe regeling opgesteld, die per 1 januari 2014 ingaat.

Zowel bij de herbenoeming van de interim bestuurder, als bij het aanstellen van de nieuwe bestuurder in 2013 is er binnen de grenzen van de wettelijke regeling geopereerd.

7.1 Governance-structuur van Woningstichting Leusden Woningstichting Leusden is een stichting. De statuten vermelden de taken en bevoegdheden van de raad van toezicht. De uitwerking daarvan is vastgelegd in het ‘Reglement raad van toezicht en bestuur Woningstichting Leusden’. Het reglement is door de raad en de bestuurder op 13 december 2012 vastgesteld en is evenals de statuten gepubliceerd op de website van Woningstichting Leusden.

Het bestuur van Woningstichting Leusden bestaat uit één directeur-bestuurder. De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten en zijn nader uitgewerkt in genoemd reglement.

Daarnaast zijn de bevoegdheden van de bestuurder, de delegatie daarvan aan leden van het managementteam en de procuratieregeling geregeld in de ‘Bevoegdhedenregeling’. Deze laatste regeling is in 2013 geactualiseerd en op 26 september 2013 opnieuw door de raad van toezicht en de bestuurder vastgesteld.

De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de raad van toezicht nodig. De besluiten waarvoor toestemming van de raad van toezicht vereist is en de wijze waarop die worden genomen zijn beschreven in genoemd reglement en regeling.

Deelnemingen In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht. Leusden Vastgoed Holding BV is 100% dochter van Woningstichting Leusden en Leusden Vastgoed BV is 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico met zich meebrengen, die naar ons oordeel niet in de doelstelling van Woningstichting Leusden passen. Er vinden tot heden geen activiteiten plaats via de BV’s. Het bestuur van en toezicht op beide deelnemingen is geregeld in genoemd reglement.

38

7.2 Samenstelling van de raad van toezicht 2013 Naam

Geboorte jaar

Functie

Commissie

Benoemd

Aftredend

Dhr. H. A Voortman

1953

Voorzitter

RC - HV

2009

1 maart 2017

Nee

Mw. E. de Kruijk

1958

Lid

RC

2009

1 maart 2015

Nee

Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.

1958 1973 1957 1962

Vice vz Lid Lid Lid

AC AC RC AC - HV

2003 2010 2010 2010

16 april 2014 1 maart 2014 1 maart 2014 1 maart 2014

Nee Ja Ja ja

AC

M.G. Jekel RA J.G. Hofland RE RA Drs. R.J. de Kimpe R. Krol

Herbenoembaar

Audit Commissie

RC

Remuneratie Commissie

HV

Huurdersvertegenwoordiging

Functies en nevenfuncties leden raad van toezicht in 2013 De heer H.A. Voortman  Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland  Bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort  Secretaris Rotary Club Amersfoort-Regio  Provinciaal consul ANWB  Bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs  Lid klachtencommissie Mickey’s Kinderdagverblijven Mevrouw E. de Kruijk  Secretaris directeur bij waterschap Groot Salland  Voorzitter Stichting Eerstelijnsgezondheidszorg Achterveld De heer M.G. Jekel RA  Directeur Financiën, ASR Nederland NV  Lid Raad van Commissarissen SOS International BV  Lid Raad van Commissarissen Brand New Day Houdstermaatschappij BV  Lid Raad van Commissarissen Brand New Day Levensverzekeringsmaatschappij NV De heer J.G. Hofland RA RE  Senior Vice President Group Audit ABN AMRO bank De heer drs. R.J. de Kimpe  Partner marketingadviesbureau VODW  Voorzitter Bedrijvenkring Leusden  Lid Raad voor Economische ontwikkeling regio Amersfoort De heer R. Krol  Senior planontwikkelaar, FAME Planontwikkeling bv Zwolle  Manager Vastgoed & Facilitair Bedrijf, Zorggroep Noordwest-Veluwe  Voorzitter stichting Behoud Kerkelijke Gebouwen Utrecht  Kerkrentmeester Protestantse kerk Leusden

39

In overeenstemming met de statuten zijn de leden van de raad benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. De heer Jekel functioneert in zijn derde termijn.

Op grond van de vernieuwde Governancecode en de maatschappelijke discussie over het beperken van de zittingstermijnen heeft de raad zich kritisch beraden op de vraag of het uitdienen door de heer Jekel van deze 3e zittingstermijn wenselijk is. Vanwege de noodzakelijke continu誰teit, in de raad van toezicht en het gegeven dat de overige leden van de raad allemaal recent waren benoemd heeft de raad die vraag eerder bevestigend beantwoord. In 2013 is echter afgesproken dat gezien de huidige samenstelling van de raad van toezicht, de heer Jekel zijn derde termijn niet uitdient en in april 2014 aftreedt.

In december 2013 heeft de raad besloten het aantal leden te beperken tot 5 om op die manier bij te dragen aan het beperken van de bedrijfslasten en het goede voorbeeld te geven aan de organisatie.

De raad van toezicht heeft eind 2012 een rooster van aftreden opgesteld waarbij is voorzien in continu誰teit in de raad.

2013 H.A. Voortman

2014

2015

2016

Aftredend herbenoembaar

2017

2018

Aftredend niet herbenoembaar

R.J. de Kimpe

Aftredend herbenoembaar

Aftredend niet herbenoembaar

R. Krol

Aftredend herbenoembaar

Aftredend niet herbenoembaar

E. de Kruijk

Aftredend herbenoembaar

Aftredend niet herbenoembaar

J.G. Hofland

Aftredend herbenoembaar

M.G. Jekel

Aftredend niet herbenoembaar

Aftredend niet herbenoembaar

Nieuw lid Aant. leden

6

6/5

1

1

1

2

5

5

5

5

De raad van toezicht kent een auditcommissie en een remuneratiecommissie. Van beide commissies is het reglement eind december opnieuw vastgesteld. De reglementen zijn te vinden op de website van Woningstichting Leusden.

7.3 Profiel van de raad van toezicht

Dhr. H.A. Voortman

Juridisch/bestuurlijk

Financieel-economisch

X X

Mw. E. De Kruijk

X

Dhr. M.G. Jekel RA

X X

Dhr. J.G. Hofland RE RA Dhr. Drs. R.J. de Kimpe

X X

X

40

Dhr. R. Krol

Zorg en Welzijn

Vastgoedontwikkeling

Dienstverlening

Bij de doelgroep betrokken

Volkshuisvestelijk

Begin 2013 heeft de raad een nieuwe profielschets vastgesteld. Deze profielschets is te vinden op de website van de woningstichting. De profielschets kent zeven aandachtsgebieden. Deze aandachtsgebieden zijn als volgt in de raad vertegenwoordigd.

7.4 Informatieverzameling door de raad van toezicht De raad van toezicht informeert zich op diverse manieren om haar toezichthoudende rol voldoende in te vullen. Allereerst volgen de leden van de raad nauwgezet de ontwikkelingen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Woningstichting Leusden. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties waarvan de raad van toezicht actief lid is, via de nieuwssite en magazine van branchevereniging Aedes, via gesprekken met stakeholders en via de lokale pers. Alle leden van de raad wonen in de gemeente Leusden en staan dus dichtbij de ontwikkelingen binnen de gemeente. Zowel de voorzitter als enkele leden zijn maatschappelijk zeer actief.

Een beeld van het gevoerde beleid van Woningstichting Leusden, de bereikte resultaten en de relevante (markt)ontwikkelingen vormde de raad zich door:  Informatie van de bestuurder: in 2013 zijn onder andere geagendeerd en besproken het jaarverslag 2012, de begroting 2014 en het daaraan gekoppelde jaarplan 2014, investeringsbesluiten; belangrijk voor de informatievoorziening zijn ook de besproken trimesterrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten en aandacht voor besteding van budgetten, de projectontwikkeling, liquiditeitsprognose, treasury activiteiten en risico-inventarisatie en -beheersing.  Informatie van de accountant: managementletter en jaarverslag zijn besproken in aanwezigheid van de accountant.  Informatie van CFV, WSW en het ministerie: ontvangen rapportages en oordeelbrieven zijn in de vergadering van de raad besproken.  Informatie van belanghouders: met de Woon Advies Raad heeft de raad van toezicht in 2013 een gesprek gevoerd, daarnaast waren leden van de raad aanwezig op een themabijeenkomst over huurdersparticipatie met de Woon Advies Raad; informatiebijeenkomsten van de gemeente en bij raadsvergaderingen.  Informatie vanuit de ondernemingsraad en overleg met de ondernemingsraad; aanwezigheid van afdelingshoofden bij de vergaderingen van de raad indien de onderwerpen hun afdeling of taakgebied betroffen; informele aanwezigheid bij personeelsbijeenkomsten.  Maandelijks bilateraal overleg tussen de voorzitter van de raad van toezicht en de directeurbestuurder over actuele ontwikkelingen.  Tenslotte verkreeg de raad van toezicht informatie door het volgen van symposia en cursussen. In 2013 hebben vier leden van de raad deelgenomen aan VTW thema- en ledenbijeenkomsten en andere relevante informatiebijeenkomsten. De voorzitter heeft een themabijeenkomst van de Woonbond bezocht over huurdersparticipatie. In BLNW verband hebben leden van de raad zich met de Raden van Toezicht / Commissarissen door een deskundige laten voorlichten over actuele thema’s in de sector en kennis kunnen maken en van gedachten wisselen met collega toezichthouders uit de omgeving.

De raad van toezicht is van mening dat zij gedurende 2013 voldoende in de diepte en de breedte is geïnformeerd om het toezicht adequaat in te vullen.

7.5 Toezichtkader van de raad van toezicht De raad van toezicht beoordeelt voor het uitoefenen van de toezichtstaak, aan haar voorgelegde besluiten uiteraard in het kader van ter zake doende wet- en regelgeving (waaronder het BBSH), de door Woningstichting Leusden onderschreven Aedescode, de statuten en het strategische beleid van Woningstichting Leusden zoals vastgelegd in het jaarverslag 2012, de begroting 2013 en het jaarplan Focus 2013 met daarin beschreven de voorgenomen activiteiten gedurende 2013, de prestatieafspraken tussen Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden en tenslotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap.

41

Op grond van dit kader beoordeelt de raad van toezicht in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Woningstichting Leusden, de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van Woningstichting Leusden, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het de naleving van wet- en regelgeving.

7.6 Vergaderingen en besluitvorming raad van toezicht In 2013 heeft de raad van toezicht zes maal op reguliere wijze vergaderd. De directeur-bestuurder was bij al deze vergaderingen aanwezig. De raad heeft verder twee bijzondere vergaderingen gehad. Die betroffen de benoeming van een nieuwe directeur-bestuurder.

De agenda van de vergadering werd voorbereid door de voorzitter en directeur-bestuurder. De vergaderingen zijn steeds tijdig bijeengeroepen, onder vermelding van (op basis van een jaarschema bepaalde) agendapunten, aangevuld met actuele punten.

Afhankelijk van de agenda waren andere deskundigen in de vergaderingen aanwezig om de raad ten behoeve van de besluitvorming van extra informatie te voorzien dan wel gerezen vragen te beantwoorden, bijvoorbeeld de accountant of afdelingshoofden van Woningstichting Leusden De belangrijkste besluiten die de raad van toezicht heeft genomen zijn: Besluiten betreffende het functioneren van de raad van toezicht  Vaststellen van de geactualiseerde Bevoegdhedenregeling  Vaststellen van het Investeringsstatuut  Vaststellen geactualiseerde profielschets voor leden van de raad van toezicht Goedkeuring van bestuursbesluiten  Jaarverslag en jaarrekening 2012 van Woningstichting Leusden alsmede de Jaarrekening 2012 van Leusden Vastgoed Holding en Leusden Vastgoed BV  Omzetting van de resterende koopwoningen in het project ‘t Zicht naar huurwoningen en de daaraan gekoppelde afboeking  Begroting en jaarplan 2014 en de meerjarenraming van Woningstichting Leusden  Aanpassing begroting 2013  Vastgoedstrategie niet-DAEB woningen  Verkoop vrije sectorcomplexen De Blekerij, De Zeilmakerij en Vlietsingel  Aantrekken geborgde leningen Overige besluiten  Verlenging van de benoeming van de heer C.J.M. Karsten als bestuurder a.i. tot 15 mei 2103  Instemming met het terugtreden van de heer C.J.M. Karsten als bestuurder per 14 mei 2013  Benoeming mevrouw M.F. Brewster als bestuurder per 15 mei 2013  Vaststellen van de bezoldiging van de bestuurder per 1 januari 2014 naar aanleiding van de nieuwe WNT staffel  Verstrekking van volmacht aan het WSW  Aandeelhouderschap Woningnet in verband met de regionale woonruimteverdeling

42

Op verzoek van de raad van toezicht is in 2013 één (voorgenomen) besluit van de bestuurder aangehouden voor besluitvorming. Dit betrof de turn-key aankoop van 20 sociale huurwoningen in De Biezenkamp. De aankoopprijs viel niet binnen de kaders van het Investeringsstatuut en de raad wilde eerst meer zicht op de voortgang van het gehele project De Nieuwe Biezenkamp.

De auditcommissie heeft in 2013 twee keer vergaderd. Onderwerpen in deze vergaderingen waren het accountantsverslag 2012, het jaarverslag en de jaarrekening 2012, de managementletter 2012, de Balanced

Scorecard 2014 van de Stichting, de meerjarenbegroting, WSW en faciliteringsformule, de toezichtbrief Centraal Fonds en de nieuwe opdracht aan de accountant.

De remuneratiecommissie heeft in 2013 twee keer vergaderd. Onderwerpen waren de werving van een nieuwe directeur-bestuurder, de bezoldiging en functioneren van de directeur-bestuurder en de honorering van de leden van de raad van toezicht.

7.7 Algemeen oordeel van de raad van toezicht Het jaar 2013 was voor de raad van toezicht een buitengewoon jaar. Met de benoeming van Monique Brewster als nieuwe directeur-bestuurder van Woningstichting Leusden heeft de raad van toezicht invulling gegeven aan een van de belangrijkere taken van een toezichthoudend orgaan. De nieuwe koers die in 2012 op initiatief van de raad is ingezet heeft, gekoppeld aan de overheidsingrepen, noopten Woningstichting Leusden tot een aantal maatregelen die duidelijk een grens met het verleden hebben gemarkeerd. Huurders en stakeholders hebben moeten wennen aan de gewijzigde rol van Woningstichting Leusden.

De exploitatietekorten bij MFC Antares gekoppeld aan de geplande realisatie van nog twee MFC’s baarde de raad zorgen. Het beheersen van deze risico’s was op elke vergadering van de raad een punt van bespreking.

Dit gold evenzeer voor de stagnerende verkoop van de woningen in appartementencomplex ’t Zicht. Eind 2013 zijn de vooruitzichten voor beide projecten verbeterd door het in verhuur nemen van de resterende woningen in ’t Zicht en de afspraken die intussen met de gemeente Leusden zijn gemaakt over de overname van MFC Atria en de gesprekken die lopen over de exploitatie van MFC Atlas.

Verlaging van de relatief hoge bedrijfslasten bij Woningstichting Leusden, het terugbrengen van de schuld per woning, het bestendigen van de nieuwe koers, evenals de verankering van die koers in de organisatie, zijn allen onderdeel van de opdracht van de raad van toezicht aan de nieuwe bestuurder.

Opnieuw heeft Woningstichting Leusden, tegen de stroom in, de verkoopdoelstellingen ruimschoots gehaald, wat een positieve invloed op de kasstroom van Woningstichting Leusden heeft gehad.

Tegen de achtergrond van de turbulente ontwikkelingen in de branche en de uitdagingen waar de woningstichting zich voor gesteld zag, heeft de raad van toezicht medio 2012 besloten een interim-directeur aan te stellen. Kees Karsten heeft als interim de woningstichting tot 15 mei 2013 bestuurd. Hij heeft als bestuurder in korte tijd een aantal ingrepen gedaan die van groot belang waren voor Woningstichting Leusden.

Hij heeft een start gemaakt met het in goede banen leiden van projecten als De Biezenkamp en de MFC’s.

Onder zijn leiding is afscheid genomen van één MFC. De governance-documenten van Woningstichting Leusden zijn waar nodig geactualiseerd en de bedrijfslasten zijn verlaagd door het stopzetten van de inhuur van een aantal externe krachten. De bedrijfsvoering is verbeterd en met het jaarplan Focus 2013 is een basis gelegd waarop de nieuwe directeur-bestuurder verder kan bouwen. Hij heeft de raad van toezicht mede geadviseerd over het profiel van de nieuwe directeur-bestuurder.

De raad van toezicht heeft grote waardering voor de resultaten van de beide bestuurders en de organisatie in 2013. De grote projecten zijn in goede banen geleid, de organisatie werkt efficiënter en de financiële positie van de woningstichting is verbeterd.

7.8 De raad van toezicht als werkgever De raad van toezicht functioneerde van 1 oktober 2012 tot 15 mei 2013 als opdrachtgever voor de interim directeur-bestuurder; de heer C.J.M. Karsten. Per 1 oktober is hij via een detacheringovereenkomst met Twijnstra Gudde benoemd als bestuurder a.i. voor een periode van 6 maanden tot 1 april 2013. Toen bleek dat de nieuwe bestuurder niet eerder dan 15 mei zou kunnen starten is zijn opdracht verlengd tot en met 14 mei 2013. Deze verlenging is overeengekomen onder de condities die vielen binnen de norm van de toen geldende WNT staffel. De raad van toezicht heeft de uitvoering van de opdracht op 6 mei 2013 met de heer Karsten geëvalueerd en geconcludeerd dat de opdracht naar tevredenheid was uitgevoerd.

43

De raad heeft in 2013 met externe ondersteuning van bureau Atrivé en met de bestuurder a.i. als adviseur, de werving gestart voor een nieuwe bestuurder. Bij de procedure zijn zowel de afdelingshoofden van

Woningstichting Leusden als de OR betrokken. Na positief advies van deze gremia heeft de raad besloten per 15 mei 2013 mevrouw M.F. Brewster aan te stellen als nieuwe directeur-bestuurder van Woningstichting Leusden. Mevrouw Brewster is aangesteld voor een periode van 4 jaar.

De honorering van de nieuwe directeur-bestuurder diende te passen binnen de kaders van de Wet Normering Topinkomens die gold vanaf 1 januari 2013 en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Dit betekent dat voor Woningstichting Leusden een maximale honorering van € 85.000 (inclusief belaste onkostenvergoedingen en werkgevers aandeel pensioenpremie) is overeengekomen. In december 2013 heeft de renumeratiecommissie van de raad naar aanleiding van de gerechtelijke uitspraak waarmee de staffel buiten werking werd gesteld, de honorering van mevrouw Brewster per 1 januari 2014 opnieuw vastgesteld.

De remuneratiecommissie van de raad van toezicht heeft in december 2013 een beoordelingsgesprek met mevrouw Brewster gevoerd. Daarin is geconstateerd dat zij Woningstichting Leusden op adequate wijze heeft geleid, dat de afgesproken resultaten zijn behaald en dat waar nodig tijdig is ingegrepen of bijgestuurd.

7.9 Honorering van de raad van toezicht Met ingang van 1 juli 2010 was de ‘Honoreringscode commissarissen’ van de VTW van kracht. Per 1 januari 2013 werd deze vervangen door een gemaximeerde honorering voor toezichthouders gekoppeld aan de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke- en semipublieke sector (WNT). De raad heeft bij de herbenoeming van twee leden per 1 maart 2013, de honorering voor deze twee leden vastgesteld conform de WNT norm. De overige leden van de raad hebben zich op dat moment vrijwillig geconformeerd aan de nieuwe regelgeving onder de WNT norm. Na het buiten werking stellen van de WNT staffel door een gerechtelijke uitspraak heeft de raad eind 2013, met terugwerkende kracht de beloning voor alle raadsleden vastgesteld op: € 11.250 voor de voorzitter en € 7.500 voor de leden (exclusief BTW).

7.10 De raad van toezicht en de Governance Code Woningstichting Leusden onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en de algemeen verbindendverklaring daarvan. Woningstichting Leusden wil de Code geheel naleven. In het laatste trimester van 2013 hebben we dit gecontroleerd en er zijn in 2013 grote stappen gemaakt om dit doel te bereiken. Uit de controle blijkt dat Woningstichting Leusden nog aan de volgende aandachtspunten moet werken: 

 

Toelichten in het jaarverslag waarom een van de leden langer dan maximaal twee keer vier jaar in raad zitting heeft (III.3.5); dit is gebeurd. Per 16 april 2014 zal Woningstichting Leusden met het aftreden van de heer Jekel op dit punt aan de code voldoen.

Begin 2013 is er een Investeringsstatuut vastgesteld door de raad, waarmee is voldaan aan de verplichting om een toetsingskader te hebben voor investeringen.

Er is nog geen toetsingskader voor het aangaan en beëindigen van verbindingen (II.1.7) Dit zal in 2014 worden opgesteld.

De raad van toezicht heeft op haar bijeenkomst in december 2013 een zelfevaluatie gehouden. De raad is van mening dat dit in het afgelopen jaar het toezicht goed en actief is uitgevoerd. Dat geldt ook voor haar rol als werkgever. De balans tussen betrokkenheid en afstand blijft een punt van aandacht. De raad wil nadrukkelijk sparringpartner zijn voor de bestuurder zonder in diens rol te treden. Enerzijds is de rol van toezichthouders in formele zin beperkt, terwijl anderzijds de maatschappelijke omgeving waarin wij functioneren steeds meer vraagt om actieve betrokkenheid en verdergaande verantwoordelijkheid van toezichthouders bij het functioneren en de resultaten van de organisatie. De balans tussen afstand en betrokkenheid is geen statisch gegeven en behoeft structurele aandacht. Zowel binnen het toezichthoud en orgaan; bij Woningstichting Leusden de raad van toezicht, als in de relatie tussen toezichthouders en bestuurder.

44

De raad van toezicht heeft in haar sessie in december 2013 een aantal themaâ&#x20AC;&#x2122;s benoemd die raken aan bovengenoemd dilemma en die in 2014 de aandacht zullen krijgen.

1. Evenwichtige verdeling van de aandacht over de verschillende onderwerpen.

2. Bestuur subject van toezicht en informatiebron (met als afgeleide de deelname van de bestuurder aan de overleggen van de RvT).

3. Rol van de RvT extern (o.a. stakeholdermanagement).

De raad van toezicht heeft het individueel functioneren besproken en geconstateerd dat alle leden voldoende tijd nemen voor de vergadering en de voorbereiding hiervan, er vier leden ĂŠĂŠn of meerdere trainingsdagen onder meer van de VTW hebben gevolgd en dat in het onderling functioneren geen belemmeringen worden gevoeld. De auditcommissie en de remuneratiecommissie zijn tevreden over de werking van de commissies.

De raad is ook nu zeer tevreden over de invulling van het voorzitterschap door de heer H.A. Voortman.

7.11 Verklaring van de raad van toezicht Conform de statuten van Woningstichting Leusden heeft de raad van toezicht aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verstrekt om de jaarrekening 2013 en het jaarverslag 2013 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 24 april 2014 door de raad van toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de raad van toezicht de jaarrekening en het jaarverslag goedgekeurd. Tevens verklaart de raad van toezicht dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. De raad is van mening dat het intern toezicht over 2013 naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld.

Tot slot is een woord van dank op zijn plaats voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden. Ook in 2013 hebben zij zich in een snel veranderende omgeving naar beste kunnen ingezet voor Woningstichting Leusden.

Leusden, 2014 H. A Voortman Mw. E. de Kruijk J.G. Hofland R.J. de Kimpe R. Krol

45

1 Balans Balans per ultimo

v贸贸r resultaatbestemming, in euro's

31-dec

31-dec

2013

2012

108.622.015 6.472.492 5.162.758 120.257.264

112.967.366 9.227.222 5.302.278 127.496.866

22.939.497 31.239.332 54.178.829

20.824.450 25.603.208 46.427.657

18.500

18.500

4.634.086 21.000

358.784 132.750

4.673.586

510.034

179.109.679

174.434.557

0 2.685.438 863 2.686.301

3.125.639 3.706.802 878 6.833.319

ACTIVA VASTE ACTIVA Materi毛le vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financi毛le vaste activa

Deelnemingen

Latente belastingvordering Overige

Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten Vorderingen

Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

-

108.078

74.673 628.914 127.778 831.365

108.515 1.077.931 129.847 1.316.293

Liquide middelen

3.820.139

5.938.992

Som der vlottende activa

7.337.806

14.196.682

186.447.485

188.631.239

TOTAAL ACTIVA

1

31-dec

31-dec

2013

2012

Kapitaal Algemene reserve Ongerealiseerde herwaardering Resultaat boekjaar

45 8.524.818 23.473.855 812.091

45 10.859.455 20.137.910 2.334.637-

Totaal eigen vermogen

32.810.809

28.662.773

PASSIVA

Eigen vermogen

Voorzieningen

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

Terugkoopverplichting onder voorwaarden Overige schulden

Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

-

-

104.923.144

113.080.538

32.238.099 17.804

26.218.588 7.466

137.179.047

139.306.592

12.802.633 641.967 636.804 426.151 1.950.075

15.978.654 1.614.708 276.061 698.847 2.093.604

16.457.630

20.661.874

186.447.485

188.631.239

2

2 Winst & Verliesrekening in euro's

Bedrijfsopbrengsten

2013

2012

Huren Opbrengsten servicecontracten Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

17.160.819 690.721 1.139.787 562.614

16.410.423 647.088 787.410 652.936

SOM BEDRIJFSOPBRENGSTEN

19.553.941

18.497.857

4.068.840 6.073.932 1.758.950 238.731 311.557 2.422.074 29.643 656.324 2.919.121

4.024.647 3.037.778 2.387.453 228.173 331.327 3.167.346 175.406 615.993 2.288.443

18.479.173

16.256.565

1.074.768

2.241.292

-392.750

-425.053

288.188 0 4.433.417

626.567 317 4.601.517

-4.145.230

-3.974.633

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

-3.463.211

-2.158.394

RESULTAAT VÓÓR BELASTING

-3.463.211

-2.158.394

4.275.302

-176.243

812.091

-2.334.637

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Personeelslasten Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten

Vennootschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING

3

3 Kasstroomoverzicht Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten koopgarantwoningen Ontvangsten overig

2013

2012

17.495 0 7.032 341

17.187 35 5.739 270

Betalingen salariskosten en uitzendkrachten Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakeleijke lasten Betalingen overig

-2.309 -2.422 -695 -2.879

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting (VPB)

Investeringen materiële vaste activa Investeringen financiële vaste activa

101 -4.820 0

-4.719

2.473 94

-4.741 0

2.567

-4.741

255 -4.834 1.991

-10.843

-2.588 9.800

2.520 31

-7.600 -125

-2.174

4.600 -14.933

23.231

12.388

11.845

Kasstroom uit investeringsactivitieten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

-8.304

-2.946 -3.100 -676 -4.121

16.564

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactivitieten Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

24.869

2.551

-7.725 -5.174

5.000 -10.560

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-10.333

-5.560

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar

-663

-934

Saldo ultimo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen rekening courant

3.820 -45

Saldo primo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen rekening courant

5.939 -1.501

Mutatie in het boekjaar

3.775

4.438 -663

5.939 -1.501

8.152 -2.780

4.438

5.372 -934

4

4 Waarderingsgrondslagen 4.1.1

Algemene grondslagen

4.1.1.1 Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening 2013 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ (aangepast 2011).

Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

4.1.1.2 Verwerking integrale belastingplicht Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar.

De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 25%.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

5

4.1.2

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

4.1.2.1 Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde.

Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

4.1.2.2 Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

4.1.2.3 MateriĂŤle vaste activa 4.1.2.3.1

Sociaal vastgoed in exploitatie

De woningcorporatie kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien zij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Het maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners, die zijn vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen Verkrijgingsprijs Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen exclusief de leningen die specifiek voor de onroerende zaken zijn aangetrokken. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

6

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling

Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezins- en meergezinswoningen/appartementen zijn opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen. Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de 7

verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 

Verwachte huurverhoging in: · o o o o

Eerste jaar 2014: 2,5%+ 1,5% extra (2013: 4,0%) De jaren 2015 t/m 2017: 2% + 1,5% Jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2018: 2,0 % (2013: 2,0 %) Aftopping huurstijging voor sociale huurwoningen bij grens vrije sector huur



de onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex,



over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachten- en mutatieonderhoud gerekend,



de variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1652 per woning in het eerste jaar en daarna € 1.448 per woning per jaar(vorig jaar: € 1.760 per woning)



Er is rekening gehouden met de huurtoeslagheffing volgens de staffel die bekend is gemaakt door het ministerie van BZK voor de jaren 2014 t/m 2017, daarna is een verhoging van 2% per jaar ingerekend (2012: alleen huurtoeslagheffing in 2013



jaarlijkse lastenstijging van 2,0% (vorig jaar: 2,0%),



disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 5,25 %),



huurderving 0,4% (vorig jaar: 0,35%),



De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd op reële schattingen



De verwachte opbrengstwaarde van de woningen die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend.

4.1.2.3.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

4.1.2.3.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

8

4.1.2.4 Vastgoedbeleggingen 4.1.2.4.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van bedrijfsonroerend goed is gelijk gesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat . De reële waarde voor commerciële verhuur van woningen is gelijk gesteld aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen en/of uitkomsten van taxaties uitgevoerd door daartoe bevoegde kantoren. Alle commerciële vastgoed objecten worden bij toerbeurt elke 3 jaar getaxeerd.

4.1.2.4.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van de “Koopgarant”-regeling zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningstichting een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie.

De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een her classificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen. Bij latere waardering wordt de waardemutatie in het resultaat verwerkt.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

De “Koopgarant”-regeling heeft de volgende kenmerken:     

verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend tegen nihil is afgekocht, het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op de marktwaarde van de grond en woning, verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 20% of 25%, Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht, mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en erfpachthouder

9

De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt verwerkt in de balansposten.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om het overeengekomen deel van de waardestijging te betalen. In het geval van een waardedaling daalt het terugkoopbedrag met het overeengekomen deel van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

4.1.2.5 Financiële vaste activa 4.1.2.5.1 Latente belastingvordering Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar.

De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

4.1.2.5.2 Deelnemingen De deelnemingen waarin de stichting invloed van betekenis heeft, zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Voor zover hiervan geen sprake is de deelnemingen van verwaarloosbare betekenis zijn worden de deelnemingen gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

4.1.2.6 Voorraden 4.1.2.6.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs’.

10

4.1.2.6.2 MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, die per balansdatum nog niet aan derden zijn verkocht en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, voor zover noodzakelijk verminderd met verwachte verliezen. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Voor zover het saldo een debetstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het saldo een creditstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

4.1.2.7 Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen of lagere directe opbrengstwaarde.

4.1.2.8 Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend.

De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

4.1.2.9 Vorderingen 4.1.2.9.1

Algemeen

Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De vorderingen hebben een resterende looptijd van maximaal 1 jaar.

4.1.2.9.2

Huurdebiteuren

Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

4.1.2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een looptijd korter dan twaalf maanden en staan ter vrije beschikking van de stichting. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

11

4.1.2.11 Voorzieningen 4.1.2.11.1 Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

4.1.2.12 Langlopende schulden 4.1.2.12.1 Algemeen

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

4.1.2.12.2 Leningen kredietinstellingen

De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixe leningen.

4.1.2.12.3 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

4.1.2.12.4 Kortlopende schulden Deze verplichtingen met een looptijd korter dan één jaar zijn tegen nominale waarde opgenomen.

4.1.3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

4.1.3.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

4.1.3.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

12

4.1.3.1.2

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

4.1.3.2 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4,0% tot 6,5% voor de woningen onder de vrije-sector grens.

(Het maximum percentage is afhankelijk van het inkomen) 4.1.3.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (“Koopgarant”-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden.

4.1.3.4 Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Tot en met 2010 werd afgeschreven volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Met ingang van 2011 wordt er alleen nog maar lineair afgeschreven op alle activa. Er zijn geen inhaalafschrijvingen gedaan. Ultimo 2013 is per complex de rest levensduur opnieuw bepaald. Voor veel complexen is de levensduur verlengd.

4.1.3.5 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

4.1.3.6 Pensioenen

De woningstichting heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de woningstichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze premies, heeft de woningstichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. De woningstichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere

13

toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

4.1.3.7 Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

4.1.3.8 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

4.1.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

4.1.3.10 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.

De aangiften tot en met 2012 zijn inmiddels door de belastingdienst op nihil vastgesteld.

4.1.3.11 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de woningstichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zowel vorderingen, en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. Financiële derivaten worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

4.1.3.12 Valuta- en renterisico 4.1.3.12.1 Valutarisico

De woningstichting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

14

4.1.3.12.2 Renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningstichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

4.1.3.12.3 Kredietrisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

4.1.3.12.4 Derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

4.1.4

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: 

Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel



Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering



Vennootschapsbelasting 4.1.4.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteit- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

15

4.1.4.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

4.1.4.3 Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. De door Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 is van toepassing. Woningstichting Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

Voor de vennootschapsbelasting is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan met Leusden Holding BV en Leusden Vastgoed BV aan gegaan met ingang van 1 januari 2008.

4.1.5

Grondslag kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders, betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

16

5. Toelichting op de balans 5.1 MateriĂŤle vaste activa en vastgoedbeleggingen

Stand primo 2013 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving

Vastgoed in Onroerende Onroerende ontwikkeling en roerende zaken Sociaal bestemd voor zaken ten Commercieel verkocht vastgoed in eigen dienste van vastgoed in onder exploitatie exploitatie de exploitatie exploitatie voorwaarden

materiĂŤle vaste activa

154.448.940 0

12.764.222 0

6.660.748 0

25.340.521 0

8.839.431 208.053.861 20.567.975 20.567.975

-19.315.245

-3.537.000

0

-2.526.940

-2.351.829

-27.731.014

-22.166.328

0

-1.358.469

-1.989.131

-1.452.369

-26.966.298

112.967.366

9.227.222

5.302.278

20.824.450

25.603.208 173.924.524

2.966.866

82.870

1.743.879

2.633.537

9.188.937

-40.966

-294.298

-338.250

-673.514

66.238

58.574

1.761.783,63

Herwaardering

124.812 3.695.695

3.695.695

Afschrijvingen - Afschrijvingen - Afschrijving ORT

-3.825.400 553.471

Waardeveranderingen - Waardeverminderingen

-2.475.584

-2.042.913

-1.924.539

-1.305.788

-7.748.824

- Aanschafwaarde -Waardevermindering - Cumulatieve afschrijving

396.985 -1.500.791 718.912

-6.460.092 2.781.408

4.728.554 -1.280.617 -335.290

1.334.553 -383.622

0 0 0

Totaal mutaties

-4.345.351

-2.754.730

-139.521

2.115.048

5.636.124

511.569

156.566.742 0

9.270.997 0

6.743.618 0

31.518.657 0

12.469.270 216.569.284 24.263.670 24.263.670

-22.738.149

-2.798.505

0

-5.667.757

-3.657.617

-34.862.028

-25.206.578

0

-1.580.860

-2.911.403

-1.835.992

-31.534.833

108.622.015

6.472.492

5.162.758

22.939.497

31.239.332 174.436.093

-222.391

-645.555 64.339

-4.693.346 617.810

Overboekingen

Stand ultimo 2013 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

17

5.1.1 Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt: -

grond

geen afschrijvingen

-

bouwkosten

40 tot 50 jaar. Bij levensduurverlenging langer.

-

kantoor

40 jaar

-

inventaris

5 tot 10 jaar

5.1.2 Geactiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 187.460 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,27%.

5.1.2 Verzekering De activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en vliegtuig. Het vastgoed is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

5.1.3 Financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

5.1.4 Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2013 € 194 mln. Ultimo 2012 was de reële waarde € 208 mln.

De bedrijfswaarde is in 2013 t.o.v. 2012 met € 14 mln. gedaald.

In 2013 bedroeg de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus parkeergarage Tolgaarde) € 12mln. Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waardedaling van € 15 mln In verband met het aanpassen van de levensduur van diverse complexen is de bedrijfswaarde gestegen met € 21mln. Door invoering van de verhuurdersheffing is de bedrijfswaarde gedaald met € 41 mln. De overige mutaties zoals de verlaging van de bedrijfslasten geven een stijging van € 9 mln.

5.1.5 Onroerende zaken in ontwikkeling In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn onder andere de grondpositie Groot Agteveld en de

ontwikkeling van woningen aan de Biezenkamp verantwoord.

18

2013

2012

Leusden Vastgoed Holding BV Saldo begin boekjaar Bij: investeringen Af: desinvesteringen

18.500 0 0

18.500 0 0

Saldo einde boekjaar

18.500

18.500

5.2 Financiële vaste activa Deelnemingen

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht.

Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV. In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

Latente belastingvordering Saldo begin boekjaar Mutatie latentie leningen Latentie verkoop onder voorwaarden Latentie i.v.m. complexgewijze verkoop Latentie verrekenbare verliezen

358.784 -187.674 727.249 2.715.504 1.020.223

535.027 -176.243 0 0

Saldo einde boekjaar

4.634.086

358.784

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.

De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 1,0 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 3,0%.

De latente belastingvordering inzake tijdelijke verschillen bedraagt € 3,6 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 3,0%. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: − −

Leningenportefeuille; Latentie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; Complexgewijze verkoop 2014.

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen:  

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 0,2 miljoen (2012: € 0,4 miljoen) en is in de balans gewaardeerd tegen de contante waarde van € 0,2 miljoen.

Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden inzake ongerealiseerd verlies, korting en winstrecht waarvan wordt verwacht dat deze in de komende twintig jaar afloopt nominaal € 1,0 miljoen, en is in de balans gewaardeerd tegen de contante waarde van € 0,7 miljoen.

19



Het tijdelijke verschil inzake complexgewijze verkoop in 2014 welke in het komende jaar wordt verkocht bedraagt nominaal € 2,7 miljoen, en is in de balans gewaardeerd tegen de contante waarde van € 2,7 miljoen.

2013

2012

Specificatie van de nominale waarde van op nihil gewaardeerde belastinglatenties: - Fiscaal hogere waarde verkoopvjiver komende 5 jaar 3.122.560 - Fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening -2.315.804 - Fiscaal hogere waarde vastgoed in exploitatie 58.561.611 - Fiscaal hogere waarde vastgoed in ontwikkeling/voorraden 234.317 - Fiscaal hogere waarde vastgoed ten dienste van de exploitatie -589.652 59.013.032 Overige financiële vaste activa Verzek eringspremie Saldo begin van het boekjaar Af: Vrijval jaardeel

39.000 18.000

54.000 15.000

Saldo einde boekjaar

21.000

39.000

In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de periode 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt in drie jaar (van maart 2012 t/m februari 2015 ten laste van het resultaat gebracht.

20

Saldo begin boekjaar Bij: Verstrekte leningen Af: Aflossingen

93.750 0 93.750

0 125.000 31.250

0

93.750

21.000

132.750

4.673.586

510.034

3.125.639 1.620.129 -846.845 -164.195 -1.501.066 -2.233.661

6.577.428 2.178.892 -1.524.232 -1.058.670 0 -3.047.779

0

3.125.639

3.706.802 2.233.661 -3.255.025

322.500 3.047.779 336.523

2.685.438

3.706.802

Voorraad materialen Saldo begin van het boekjaar Mutaties

878 -15

1.524 -646

Saldo einde boekjaar

863

878

2.686.301

6.833.319

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten

0 0

558.633 450.555

Boekwaarde per 31 december

0

108.078

184.035 -109.361

182.476 -73.961

74.673

108.515

Totaal overige financiĂŤle vaste actvia Totaal financiĂŤle vaste activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Investeringen Verkoop Waardevermindering Overboeking naar voorraad en mva in exploitatie Overboeking naar onroerende zaken bestemd voor verkoop Saldo einde boekjaar Onroerende zaken bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Overboeking van vastgoed in ontw. Bestemd voor verkoop Mutaties Saldo einde boekjaar

Totaal voorraden

In 2013 is het project afgerond. De niet verkochte woningen zijn ultimo 2013 in exploitatie genomen danwel onder de onroerende zaken bestemd voor verkoop verantwoord.

Vorderingen Huurdebiteuren Af: Voorziening debiteuren Totaal huurdebiteuren

21

Overige vorderingen - Pensioenpremie - Nog te ontvangen bedragen - Diverse kleine vorderingen

2013

2012

766 615.127 13.021

268 1.070.985 6.678

Totaal overige vorderingen

628.914

1.077.931

55.575 72.203

25.696 104.151

Totaal overlopende activa

127.778

129.847

Totaal vorderingen

831.365

1.316.294

3.820.139

5.938.992

3.820.139

5.938.992

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals: woningcorporatie Nijkerk, Larikslaan 2, servicebureau gemeenten, mutatiekosten vertrokken huurders en nog te ontvangen bedragen van 3 verkochte woningen en 2 termijnen van verkochte nieuwbouwwoningen

Overlopende activa.

Nog te ontvangen rente Servicekosten

5.6 Liquide middelen.

Rekening courant banken Totaal liquide middelen

22

PASSIVA Eigen vermogen Kapitaal

45

45

Saldo begin boekjaar Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) Mutatie niet gerealiseerde winst verkoop onder voorwaarden

30.997.366 -2.334.637 3.335.945

25.205.441 1.344.910 4.447.015

Saldo einde boekjaar Resultaat boekjaar

31.998.674 812.091

30.997.366 -2.334.637

Totaal eigen vermogen

32.810.810

28.662.774

De totale niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden is als volgt opgebouwd: Stand begin boekjaar Verkopen onder voorwaarden

20.137.910 3.335.945

Stand einde boekjaar

23.473.855

Algemene reserve

Langlopende schulden Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) Kortlopende aflossingsverplichtingen

113.080.538 14.933.370

123.013.908 10.560.009

Stand leningen beging boekjaar Bij: Nieuwe leningen Af: Reguliere aflossingen Af: Aflossing einde looptijd/extra aflossing

128.013.908 4.600.000 -5.393.296 -9.540.074

133.573.917 5.000.000 -1.019.935 -9.540.074

Kortlopende aflossingsverplichtingen

117.680.538 -12.757.394

128.013.908 -14.933.370

Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar)

104.923.144

113.080.538

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2013 3,57% (over 2012 3,50%).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt: â&#x201A;Ź 12.757.394 Specificatie leningen naar restant looptijd en rente -% (x â&#x201A;Ź1.000)

0 - 5 jaar 6 - 9 jaar 10 - 20 jaar > 20 jaar Totaal

totaal 45.700 21.230 4.250 46.500 117.681

0 - 3% 10.445 4.600

3 - 4% 15.725 11.880

6.500 21.545

10.000 37.605

4 - 5% 19.530 4.750 4.250 30.000 58.530

23

Obligo's WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 4,5 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Saldo begin boekjaar Terugkopen Vermeerderingen Waardemutatie ultimo boekjaar

2013 26.218.588 -161.275 7.093.824 -913.038

2012 21.352.693 -452.323 6.279.450 -961.232

Saldo einde boekjaar

32.238.099

26.218.588

Waarborgsommen.

Saldo begin boekjaar Mutaties

4.278 7.932

5.071 -793

Saldo einde boekjaar

12.210

4.278

Overige schulden Saldo begin boekjaar Vrijval

3.189 2.403

5.807 -2.618

Saldo einde boekjaar

5.592

3.189

Woningstichting Leusden heeft in 2013 in totaal 46 woningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht.In 2013 is er 1 woning teruggekocht.

Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op 215 gekomen.

Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen.

De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand en huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge waarborg is afgesproken.

Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd.

De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij.

Totaal overige schulden Totaal langlopende schulden

17.802

7.467

137.179.044

139.306.593

24

5.9

Kortlopende schulden.

2013

2012

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden Rekening courant met Rabobank

12.757.394 45.239

14.933.370 1.045.284

Totaal schulden aan kredietinstellingen

12.802.633

15.978.654

Totaal schulden aan leveranciers

641.967

1.614.708

Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekeringen en loonheffing Overdrachtsbelasting BTW Pensioenpremies

57.473 0 549.210 30.121

91.163 63.984 85.615 35.299

Totaal belastingen en premies sociale verzekering

636.804

276.061

Overige schulden Overige schulden

426.151

698.847

Totaal overige schulden

426.151

698.847

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huur Overige overlopende passiva

1.767.592 147.138 35.345

1.954.908 110.863 27.833

Totaal overlopende passiva

1.950.075

2.093.604

16.457.630

20.661.874

Totaal kortlopende schulden

5.10 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Langlopende leningen -in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.

-in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd van 4,535%.

-in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente (zonder opslag) of van 4,65% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

Er is in 2009 een extendible lening ĂĄ â&#x201A;Ź 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: -in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.

-in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van 4,52%.

-in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente (zonder opslag) of van 4,75% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

25

Er is op 1 oktober 2010 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 2 renteperiodes met een variabele rente: -in de periode 1 oktober 2010 tot 1 oktober 2035 is een rente verschuldigd van 4,369%.

-in de periode 1 oktober 2035 tot 3 oktober 2050 is de rente gebaseerd op de 3-maands euribor (zonder opslag) of van 4,75% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

Op 1 maart 2011 is er een lening met variabele hoofdsom á € 6,5 mln gestort.

Deze lening heeft een looptijd van 50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3-maands euribor. De eerste 4 jaar (van 1 maart 2011 tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 0,44%. Daarna zal de opslag opnieuw worden bepaald.

Op 1 september 2011 is er een basisrentelening van € 10 mln. gestort tegen een rente van 3,075%. Deze lening heeft een looptijd van 49 jaar.

Voor de eerste drie jaar (van 1 september 2011 tot 1 september 2014) geldt een opslag van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw bepaald.

Cap Op 24 december 2010 is er premie betaald voor een Cap welke loopt van 1 maart 2012 tot 1 maart 2015.

Het nomimale bedrag waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln. Het Cap-niveau is 4,25%.

De betaalde rente is in de balans opgenomen en wordt gedurende de looptijd van de Cap ten laste van het resultaat gebracht De reële waarde van de cap bedraagt ultimo 2013 is nagenoeg nihil. (ultimo 2012: € 532) Starters renteregeling In 2013 zijn drie starters renteregelingen verstrekt voor in totaal € 35.852. Dit bedrag betreft de contante waarde van 10 jaar van 20% van de hypotheekrente op moment van aankoop.

Verkoop vrije sector huurwoningen In 2013 is een voorwaardelijke verkoopovereenkomst getekend inzake 86 dure huurwoningen. Op 31 januari 2014 zijn 86 dure huurwoningen in verhuurde staat verkocht. Op balans datum zijn deze verhuurd en staan daarom niet als voorraad verantwoord.

WSW-Volmacht Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 522 miljoen aan WOZ-waarde opgenomen (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). Hiermee heeft Woningstichting Leusden haar volledige bezit als onderpand ingezet.

In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.

26

6 Toelichting op de Winst- en verliesrekening 2013 6.1 Huren Opbrengst huren woningen Opbrengst huur bedrijfsruimtes Huurderving door leegstand en oninbaarheid Totaal huren

2013

2012

16.270.344 1.211.450 320.975-

15.825.396 942.719 357.692-

17.160.819

16.410.423

De stijging van de huren van â&#x201A;Ź 750.000 is voornamelijk veroorzaakt door: - algemene huurverhoging per 1 juli 2013 met 4,5% (2012: 2,3%).

- huurharmonisaties en geriefverbeteringen - oplevering nieuwbouw Zuidhoek ( 8 woningen) en 't Zicht (32 woningen) - verlaging door (te) verkopen woningen (koopgarant) 6.2

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) Abonnementsgelden dienstverlening

656.324 34.397

Totaal opbrengsten servicecontracten

690.721

647.088

Verkoop onroerende zaken In rekening gebrachte verkoopprijs woningen en BOG Af: verkoopkosten woningen en BOG

2.473.000 331.810-

2.795.218 169.862-

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde woningen en BOG

2.141.190 1.001.403-

2.625.357 1.837.947-

Totaal verkoop onroerende zaken

1.139.787

-

615.993 31.096

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringen en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met de bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder de post "Lasten servicecontracten". De nog af te rekenen servicekosten over het boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden.

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen. vanwege het rioolfonds, de glasverzekering en overige dienstverlening.

6.3

787.410

In de verkoopkosten zijn ook de verkoopkosten van de koopgarantwoningen meegenomen.

In 2013 zijn 11 woningen definitief verkocht In 2012 zijn 5 woningen en 1 bedrijfsruimte definitief verkocht

6.4

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten aanbodmodel Interne doorbelasting aan nieuwbouw (*) Vergoeding administratiekosten servicekosten Dienstverlening derden Diverse opbrengsten

93.564 255.628 34.516 101.317 77.588

82.092 381.771 27.620 102.879 58.575

Totaal overige opbrengsten

562.614

652.936

(*) Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelings- activiteiten zijn toegerekend aan de activa in ontwikkeling.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord.

27

6.5

2013

2012

Afschrijvingen op materiële vaste activa.

Woningen, woongebouwen waarvan videosysteem ten laste van servicekosten Bedrijfsruimtes Activa ten dienste van de exploitatie

3.455.207 -1.376 397.938 217.071

3.459.967 -1.317 353.958 212.039

Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa.

4.068.840

4.024.647

Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie) Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling) Overige waardeverandering materiële vaste activa

3.221.551 2.861.743 -9.362

860.656 0 2.179.336 0 -2.214

Totaal overige waardeverandering

6.073.932

3.037.778

Lonen en salarissen Salarissen Dekking uren onderhoud Uitzendkrachten

1.611.771 -2.329 149.508

1.751.947 -3.431 638.937

Totaal lonen en salarissen

1.758.950

2.387.453

Sociale lasten

238.731

228.173

Pensioenlasten

311.557

331.327

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens het lineaire systeem op basis van de resterende looptijd berekend.

6.6

6.7

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2013 was er gemiddeld 30,8 FTE in loondienst en op uitzendbasis werkzaam (2012: 35,5 FTE) Per 1 januari 20123 is de Wet normerign bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De directeur/bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2013, in euro's:

M.F. Brewster vanaf 15 mei

- Bruto salaris - Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen - Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

42.538 482 6.564

- Interim vergoeding exclusief btw Totaal Duur dienstverbadn in boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar

C.J.M. Karsten a.i. tot en met mei

59.025 49.584

59.025

7 36 uur per week

De directeur/bestuurder is in dienst per 1juni 2013 en valt onder de WNT. Woningstichting Leusden had in 2013 tot en met half mei een ad interimdirecteur, de heer C.J.M. Karsten. De ad interim vergoeding bedraagt € 59.025 (exclusief BTW). De ad interim-vervulling voldoet niet aan het zes-maanden-criterium voor interim-topfunctionarissen waardoor de WNT-kaders voor hem niet van toepassing zijn

28

6.8

6.9

Lasten onderhoud Lasten dagelijks onderhoud Lasten planmatig onderhoud

1.104.547 1.317.527

1.029.862 2.137.485

Totaal lasten onderhoud

2.422.074

3.167.346

29.643

175.406

2013

2012

423.867 296.232 -63.775

353.164 274.064 11.235-

656.324

615.993

638.706 55.877 342.502

622.817 53.237 152.141

1.037.085

828.194

175.806 31.217 158.994 135.918 94.713 46.468 175.961 594.563 66.728 69.660 332.010

192.299 72.832 143.898 244.702 115.359 46.969 177.717 56.951 59.115 350.408

Totaal algemene kosten

1.882.037

1.460.248

Totaal overige bedrijfslasten

2.919.121

2.288.443

Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven De leefbaarheidsuitgaven in 2013 bestaan uit bijdragen aan sociaal maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (â&#x201A;Ź 9.671) en een fysieke maatregelen (â&#x201A;Ź 19.972)

6.10 Lasten servicecontracten Energielasten Schoonmaakkosten/onderhoud Overige leveringen en diensten Totaal lasten service contracten 6.11 Overige bedrijfslasten Overige exploitatielasten woningen Belastingen Verzekeringen Dotatie voorziening debiteuren Overige algemene directe exploitatielasten (1) Totaal overige exploitatielasten woningen Algemene kosten Overige personeelskosten Eenmalige implementatiekosten nieuw automatiseringssysteem Kosten automatisering Kosten dienstverlening adviseurs Huisvestingslasten Energielasten kantoor Algemene kosten Larikslaan 2 (2) Bijdrage projectsteun wijkenaanpak Saneringssteun Betaalbaarheidsheffing Kosten Raad van Toezicht (4) Overige algemene kosten (3)

29

Toelichting op de overige bedrijfslasten (1) De overige algemene directe exploiatielasten heeft voornamelijk betrekking op de exploitatiekosten inzake het MFC Antares (2012 en 2013).

(2) algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting Leusden in de totale kosten van de front-office.

(3) overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling, bewonersblad, lidmaatschap branche-organisaties, drukwerk, porti en telefoonkosten.

(4) Kosten Raad van Toezicht Bezoldiging Raad van Toezciht De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van toezichthouders aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale vergoeding van de bestuurder.

De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 in euro's: - Voorzitter: € 11.250 - Leden (p.p.): € 7.500 In 2013 telde de Raad van Toezicht 1 voorzitter en 5 leden. In 2013 waren er geen mutaties.

Een toelichting per lid is opgenomen in het jaarverslag.

De bezoldiging van de Raad van Toezicht in 2013 is als volgt: Naam H.A. Voortman E. de Kruik M.G. Jekel RA J.G. Hofland RE RA Drs. R.J. de Kimpe R. Krol

Functie Bezoldiging Voorzitter/lid RC € 11.250 Lid RvT/RC € 7.500 Lid RvtT/AC € 7.500 Lid RvtT/AC € 7.500 Lid RvT/RC € 7.500 Lid RvtT/AC € 7.500

De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 € 48.750 (exclusief BTW).

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: - controle van de jaarrekening en verantwoordingen - tijdelijke vervanging - advies- en fiscale werkzaamheden

2013

2012

42.000 16.855

32.000 75.145 102.651

Totaal

58.855

209.796

Bovenstaande honoraria beteffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

30

6.12 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichting Totaal niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden

6.13 Rentebaten - Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito's - Geactiveerde rente - Overige rentebaten Totaal rentebaten

6.14 Opbrengst financiĂŤle vaste activa en effecten - Rente te vorderen BWS subsidies Totaal opbrengst financiĂŤle vaste activa en effecten

6.15 Rentelasten - Rente leningen kredietinstellingen - Borgstellingsvergoeding WSW - Overige rentelasten Totaal rentelasten

6.16 Vennootschapsbelasting Acute VPB last Mutatie latente belastingen Totaal Vennootschapsbelasting

2013 1.305.788 -913.038

2012 1.386.285 961.232-

394.763

427.065

88.003 187.460 12.725

61.297 469.176 96.094

288.188

626.567

-

317

-

317

4.393.520 14.718 25.180

4.570.617 13.076 17.825

4.433.417

4.601.517

4.275.3024.275.302-

0 176.243-176.243

Fiscaal is in 2012 een voorziening onderhoud gevormd waardoor er een fiscaal verlies is ontstaan.

Voor 2013 is daarom geen acute belastinglast opgenomen.

31

Overige gegevens

Voorstel winstbestemming Na goedkeuring door de Raad van Toezicht wordt het resultaat over het boekjaar 2013 ten gunste van de overige reserves gebracht.

32

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van toezicht van Woningstichting Leusden Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Leusden te Leusden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiĂŤle rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van naam toegelaten instelling per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiĂŤle rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 30 juni 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

R.W. van Hecke RA

w.g.

2