* planeamiento urbano / sur de buenos aires R2b II
E4 68 E3 U17 Plazoleta
I2 Plazoleta
C3 II
UP I1
UP
UP Plazoleta
C3 II
R2b II
Plazoleta E4 51
I2: distrito industrial - actividades manufactureras y residencia restringida R2b I: zona residencial - menor densidad que R2a UF: distrito de urbanización futura - terrenos de propiedad pública U31 i: residencial, industrial y servicios E4 43: equipamiento especial - usina incineradora E4 68: equipamiento especial - estadio y centro deportivo E4: equipam. especial - terrenos grandes dimensiones, equipamiento escala urbano/regional E4 51: equipamiento especial - parque de la ciudad U17: distritos urbanizaciones determinadas - villa soldati
U19: área industrial - comercio mayorista I1: distrito industrial - actividades manufactureras y servicios UP: urbanización parque - espacios verdes de uso público C3 II: centros locales - equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional E4 14: equipamiento especial - parque polideportivo U2 d: servicios educativos R2b II: zona residencial - baja densidad E3: equipamiento local - servicios que coexisten con residencia E2: equipamiento general - actividades en general y residencia restringida
* zonas / actividades y usos Código de Planeamiento Urbano: Zona UP: Distrito de Urbanización Parque Corresponden a áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público y acceso libre. Zona Plazoleta: Rabanal, Francisco, Intendente Av. Zona E3: Equipamiento local. Zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas residenciales próximas, que por las características de las actividades permitidas, admiten la coexistencia del uso residencial. Zona C3 II: Centro Locales. Son las zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala barrial. Zona I1: Distrito Industrial - Son zonas destinadas al agrupamiento de las actividades manufactureras y de servicio cuya área de mercado es predominantemente la Capital Federal y que por sus características admiten ser localizadas en el ejido urbano. Industrial exclusivo. Zona U19: Distritos Urbanizaciones Determinadas Area Industrial - Comercial Mayorista.
* mercado inmobiliario Precio promedio del m2 en dólares en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, junio 2010.
Cantidad de m2 ofrecidos, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, Junio 2010.
El sur es la segunda zona del territorio en ventas de la ciudad. Se explica, más que por la cantidad de ofertas, por la extensión de los terrenos. Vemos que la zona que nos interesa es la que presenta los valores más bajos del mercado, sector distanciado del resto de la ciudad en cuanto a los números obtenidos pero la de mayor potencial en cuanto a la inversión e integración.
El sur también es una de las zonas donde la dinámica inmobiliaria ha sido relegada, aunque se sitúan las de mayor interés en los barrios cercanos a Nueva Pompeya y Villa Soldati, éstos quedan fuera del mercado notando poco interés hacia ésta zona, a pesar del bajo costo de los predios.
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.
* sectorización Analizando la zona de Nueva Pompeya y Villa Soldati, encontramos una porción del territorio diferenciada del resto en cuanto a normativa, infraestructura y usos. Se caracteriza por tener un amanzanamiento regular con pequeñas estructuras industriales la mayoría de ellas en desuso y otras pertenecientes a pequeñas empresas, donde la vivienda aparece esporádicamente en el tejido. El código urbano define a esa zona como I1, actividades manufactureras y servicios. Zona UP, espacios verdes de uso público, son grandes predios públicos descuidados y vacíos de actividades. Característica que se repite en la zona: carencia de espacios para el encuentro e intercambio, que cuando aparecen notamos que presentan un fuerte abandono, lugares desaprovechados, poco identificados con el barrio, sin usos aparentes, falta de equipamiento, etc. Razón por lo cuál los denominamos “vacíos”.
Zona U19, se caracteriza por su baja densidad edilicia, dichos edificios son en su mayoría grandes estructuras industriales mayoristas. Algunos padrones ocupan la totalidad de la manzana y su porcentaje construido es bajo, predominando los vacíos privados. Otra característica son las construcciones bajas (1 o 2 niveles) lo que sumado a los grandes huecos que separan los edificios favorecen: visuales, asoleamiento, la idea de aprovechar los espacios abiertos, invita a proyectar el exterior y generar vínculos que promuevan fortalecer las relaciones (carencia que identificamos en el sector anterior).
* vacíos urbanos vs espacios vacíos
Definimos espacios vacíos a los huecos, espacios públicos, y construcciones vacías de contenidos funcionales, culturales y simbólicos. Vemos en esos lugares una oportunidad en donde actuar, de forma de revitalizar, refuncionalizar e inventar el espacio público y privado, de manera de transformar la relación existente entre estos y su entorno.
Se reconoce todo tipo de relaciones urbanas “Catálogo Urbano / Laboratorio Urbano”. A las que se le incorpora vivienda “productiva”, vínculo entre la residencia y el trabajo. Obteniendo distintos tipos de relaciones entre los diferentes programas y la forma en que afectan a la vivienda y al espacio público.
vivienda
espacio público
producción
La gran cantidad de predios industriales con un bajo factor de ocupación, los cuales al variar su forma de producir dejan vacíos sin actividades nos llevan a repensar la idea de limite entre lo privado y lo público. Dichos espacios podrían pertenecer a una categoría híbrida, para lo cual se manejan distintas herramientas como variaciones en la normativa existente, actuaciones puntuales de la Gobernación, sistema de contraprestaciones, organizaciones sociales, redes, etc. Esto asociado a la cercanía de los dos grandes espacios públicos de la zona como la Av Rabanal y la Costanera del Riachuelo sumamente deteriorados, nos permiten incluir estos espacios híbridos al espacio público existente.
* metodología de trabajo 1_Vacíos Urbanos Públicos
Zona UP Espacios Públicos verdes / Cantero Av Rabanal, Plazas, Costanera del Riachuelo, Pasajes
peatonales.
Actores / Inversión directa del Estado / Gobernación, Ministerio de Cultura, otros organismos Estatales. Acciones / Ordenar y gestionar el espacio público existente por medio de pequeñas acciones materiales ej: cartelería, luminarias, bancos, plantaciones, sendas peatonales, centros de información, peatonales. Proyecto particular para la Av Rabanal, creación de un parque lineal. Acciones sociales / muestras artísticas, deportes, servicios, artesanía, comercio informal. Herramientas / redes, gestión cultural.
2_ Pequeños Vacíos Privados
Zona I1 Trama urbana regular / Identificar baldíos, edificios abandonados, terrenos en venta, industrias en
desuso.
Actores / Estado, Ministerio de Cultura, Ministerio de Trabajo, Inversores privados, Usuarios. Acciones / Clasificar los Vacíos por tamaño, uso actual, ubicación, de forma de disponer de un catalogo de oportunidades que nos permita definir programas y viviendas especificas para cada uno de ellos. Herramientas / Convenios con empresas, inversión particular, normativa, redes, contraprestaciones.
3_ Grandes Vacíos Privados
Zona U19 Grandes predios industriales /
Identificar huecos, estacionamientos, infraestructura en
desuso, programas actuales. Actores / Estado, Gobernación, empresas particulares, Organizaciones barriales.
Acciones /
Trabajar con la normativa existente de forma de integrar los Vacíos al espacio publico y lo construido a programas Públicos o colectivos de forma de integrarlos al barrio con actividades permanentes o temporales. Herramientas / Fot, Fos, retiros, fondos, limites, contraprestaciones, redes.
* predios
Clasificación: a Terrenos que dan a vacío público. b Terrenos que dan a vacío privado.
nº de predios
c Terrenos entre medianeras que dan a predios ocupados.
* vivienda productiva Recrear el concepto de Vivienda Productiva en el marco de las necesidades actuales y las posibilidades de la acción solidaria, cooperativa y participativa de las familias en la construcción de comunidades, apuntando a sectores de la ciudad con fuerte arraigo en cuanto a la producción, la industria y talleres, zona de fuerte identidad fabril a la que se le incorpora el programa “vivienda”.
La vivienda productiva debe ser retomada, repensada y adecuada a sus necesidades reales y apuntar a todos los sectores sociales:
- Como una vivienda que facilite posibilidades productivas en cada uno de sus espacios
Contexto: La crisis económica actual esta caracterizada por la continua reducción del poder adquisitivo del salario, el crecimiento del subempleo y del desempleo, el crecimiento del endeudamiento interno y externo y su dificultad de pago, la desinversión pública en el área y en obras necesarias de infraestructura como se vio en la pasada crisis argentina, el crecimiento de la especulación financiera y la minimización de las actividades productivas. Para buscar caminos de salida a esta crisis es posible proponer una estrategia que se apoye en la cultura del trabajo y en las posibilidades productivas de grandes sectores de la población sin ocupación permanente y con salarios inciertos, así como también como a la tercerización de grandes y medianas empresas. Concepto de vivienda productiva pero con un enfoque realista, con sentido común que haga uso de los escasos recursos actuales y que se apoye tanto en la capacidad productiva de los grupos comunitarios organizados, como también en la capacidad productiva individual (unipersonal, unifamiliar, etc.) Entendemos que habría que desarrollar este concepto de vivienda productiva no en forma aislada sino como parte de una política de vivienda que se podría extender por toda la zona sur de Buenos Aires.
- Como factor importante en la subsistencia de los sectores involucrados.
- Como posibilidad concreta de maximización del salario.
- Como una vía posible para la generación de puestos de trabajos nuevos y genuinos, no subsidiados, para la producción de bienes y servicios.
- Como posibilidad de construir comunidades consientes de su patrimonio barrial.
* vivienda + producción Producción:
Vivienda:
_imprenta
_unipersonal
_textiles
_unifamiliar
_sala de ensayo _taller escultura
_colectiva
artística
_metalúrgica / tornerías _confección de mobiliario
talleres
_armado de PC _energías alternativas (ensamble de piezas)
electrónica
_artesanales (vidrio, cerámica, orfebrería) _alimentos (para tratamientos: diabéticos, colesterol, celíacos)
artesanales
alimentos sala de ensayo
taller escultura
artesanales
unipersonal
taller escultura
imprenta
armado de PC
imprenta
colectivos
unifamiliar
alimentos artesanales
metalúrgicas tornerías
energías alternativas
metalúrgicas tornerías
alimentos
textiles
confección de mobiliario
* ocupar vacíos Obtención de terrenos Mediación entre el Estado y los diferentes actores, llegar a acuerdos que beneficien a todas las partes involucradas y evitar que el Gobierno cargue con toda la responsabilidad, no optar por las expropiaciones de los sitios involucrados, negociar. Elaboración de normativa que proteja el patrimonio de la estructura industrial a intervenir (cuidado de fachadas, imagen fabril de la zona, reciclajes, etc.) Clasificación (catálogo) para la obtención de predios y estructuras arquitectónicas existentes que se adapten a los nuevos usos. Fábrica en desuso: alquiler exonerando impuestos inmobiliarios, pago de contribuciones durante cierto periodo. Terreno baldío, estacionamientos, espacios libres: prestamos con devolución a largo plazo sin intereses, convenio con bancos y empresas interesadas.
....en la búsqueda de otras opciones: Trabajos atípicos y utópicos, como por ejemplo los de Santiago Cirugeda se podrían describir como procedimientos para identificar vacíos en el espacio urbano y dotarlos de sentido a través de su uso. Experto en guerrilla housing, Cirugeda estira los límites de la legalidad hasta encontrar grietas de "ilegalidad" y desarrollar estrategias de supervivencia, convirtiendo la arquitectura en un arte social y una intervención en el imaginario colectivo. intervenciones temporales y permanentes Un simple cambio en las ordenanzas municipales permitiría que espacios tapiados y en desuso se transformaran en plazas o jardines municipales. Esta modificación facilitaría un mayor control sobre los solares de la ciudad, ya que implicaría tener un censo actualizado del estado de cada solar. Se podrían establecer medidas para que los propietarios cesionistas no perdieran sus derechos sobre los terrenos y obtuvieran a cambio ventajas, como tener el solar limpio o incluso obtener descuentos fiscales al empezar futuras obras. Solares en desuso Una normativa municipal establecía que un solar vacío debía cerrarse, medida que no impide que se viertan escombros en él y se convierta rápidamente en un lugar insalubre. La misma normativa establecía que el Ayuntamiento podía expropiar el solar si pasados dos años su propietario no había presentado un proyecto de construcción. Sobre la colaboración entre los ciudadanos y la Administración La apertura de solares no sólo permitiría la existencia de plazas públicas, sino también la instalación de equipamientos, como lugares de reunión para las asociaciones vecinales, o incluso viviendas temporales o permanentes, refuncionalización de industria, talleres, etc.