Rubriek Legal & Finance: Huurcontracten, kies het juiste regime

In de rubriek Legal & Finance informeert en adviseert een vast panel van gerenommeerde regionale specialisten u als ondernemer over de laatste trends, ontwikkelingen en actualiteiten op financieel/juridisch gebied.

In de praktijk komen wij nog wel eens tegen dat klanten vragen om een standaard huurcontract voor de verhuur van woningen of bedrijfsruimte. Veel huurders en verhuurders denken dat een willekeurig model met een beetje knip- en plakwerk voldoende is. Het kan echter mis gaan als er essentiële regels over het hoofd worden gezien.

De huurwetgeving bestaat uit algemene huurbepalingen, woonruimtebepalingen en bedrijfsruimtebepalingen. Het is van belang om scherp te hebben welke bepalingen op een huurobject van toepassing zijn en verwerkt moeten worden in een huurcontract. Kort gezegd zijn er drie huurcontracten te onderscheiden: het huur- contract voor woonruimte, het huurcontract voor middenstandsbedrijfsruimte (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte) en het huurcontract voor overige bedrijfsruimte (de zogenaamde 230a-bedrijfsruimte).

Over het algemeen is goed vast te stellen of een huurovereenkomst over woonruimte of bedrijfsruimte gaat. Gaat het om bedrijfsruimte dan zijn er echter verschillende regels voor middenstandsbedrijfsruimtes (o.a. winkels en horeca) en overige bedrijfsruimtes (o.a. kantoorruimte, fabrieken en showrooms). Zowel voor de huurder als de verhuurder maakt het nogal een verschil om wat voor bedrijfsruimte het gaat. De bepalingen voor 290-bedrijfsruimten zijn namelijk van dwingend recht. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De regels voor 230a-bedrijfsruimte zijn daarentegen van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat als er ten nadele van de huurder van wordt afgeweken, de huurder deze kan vernietigen.

De huurder van een 290-bedrijfsruimte heeft relatief veel huurdersbescherming. Dit uit zich in een looptijd van vijf jaar voor de eerste huurperiode, welke bij niet-opzegging automatisch met vijf jaar wordt verlengd. De verhuurder kan in deze periodes het huurcontract alleen tegen het einde van de huurperiode opzeggen met een opzegtermijn van tenminste 1 jaar. De huurder is in principe dus verzekerd van een lange huurperiode. Daarnaast is bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte het recht op indeplaatsstelling van toepassing. Middels dit recht kan een bedrijf, dat gevestigd is in een 290-bedrijfsruimte, te koop worden aangeboden doorgaans inclusief een lopend huurcontract . Bij 230a-bedrijfsruimte kunnen de huurder en verhuurder zelf de huurtermijn bepalen. De huurder geniet echter geen opzegbescherming. Wel kan de huurder een beroep doen op ontruimingsbescherming. Wordt de huur opgezegd, dan kan de huurder de rechter om een jaar uitstel vragen.

Het onderscheid tussen 290- en 230abedrijfsruimte is soms moeilijk te maken. Dat het mis kan gaan bleek onlangs toen een exploitant van een parenclub zijn bedrijf wilde verkopen. In het kader van de bedrijfsoverdracht deed de huurder een beroep op de indeplaatsstelling. De verhuurder stelt echter dat de regels van 290-bedrijfsruimte niet van toepassing zijn en werkt niet mee aan indeplaatsstelling bij verkoop. De rechtbank besliste dat de bedrijfsruimte geen voor het publiek toegankelijke middenstandsbedrijfsruimte is en wees het recht op indeplaatsstelling van de huurder af. Het is dus van belang dat de juiste bepalingen in het huurcontract worden opgenomen. Niet iedere huurovereenkomst laat zich vangen in een standaard contract. Ons advies is dan ook u goed te laten adviseren voordat u een huurovereenkomst aangaat en uw huurovereenkomst te laten toetsen of op te laten stellen door een (vastgoed)jurist. n

CORBERT VAN RIJN RA Partner, ABIN accountants en adviseurs

MR. JANNEKE MARTINEK ABIN accountants en adviseurs www.abin.nl

Op het moment van schrijven hebben we net drie mooie Formule 1 weekenden achter de rug. Van de race in Zandvoort was ik zelf getuige en ik heb genoten. Wat een feest! En wat een klasse. Het kan toch niet anders dan dat Max weer wereldkampioen wordt.

Voorafgaand aan de eerste race na de zomerstop, die in Spa, werd aan Max de vraag gesteld wanneer hij verwachtte kampioen te worden. Hij ging daar niet op in: het gaat niet om het kampioenschap, ik houd me bezig met de eerst k omende race. Daar moet ik, moeten we als team, presteren. Daar wil ik winnen. Helmut Marko antwoorde op een zelfde manier: we moeten eerst de race in Spa zien te winnen. Er kan nog van alles gebeuren, daarom zijn we niet met het kampioenschap bezig maar met de eerst volgende race. Hoe waar die woorden waren, bleek op vrijdag in Zandvoort: al na 10 minuten van de eerste vrije training was er een probleem met de versnellingsbak. Niks kampioenschap, zorgen dat de auto weer aan de praat komt, en snel ook! Het team klaarde de klus, het resultaat is bekend.

Focus. Dat is wat me opvalt als ik de prestaties van Max en zijn team volg. Niet bezig zijn met dromen over het kampioenschap, maar bezig zijn met alle stappen die nodig zijn om daar te komen. Step by step. Geconcentreerd bezig zijn met de taak die aan jou opgedragen is en zo bijdragen aan de teamprestatie. Die focus is nodig, niet alleen in de sport maar ook in elke onderneming. Helder hebben wat het doel is. Een duidelijke taak voor alle medewerkers. En zo met elkaar een mooie prestatie neerzetten. n

PETER DE BOER Accountant, Partner Driebergen Accountants www.driebergenaccountants.nl

Net als in een ander bedrijf, heeft in het familiebedrijf ieder zo zijn eigen rol. Tussen de familieleden speelt dat misschien nog wel meer en gaat het niet altijd om iemands kwaliteiten. Maar wat nu als het evenwicht tussen de familieleden uit balans raakt.

Wat doe je op het moment dat een familielid zijn ontevredenheid uit over de werksituatie? Het blijft één van de meest complexe vragen die spelen binnen het familiebedrijf.

Zolang er evenwicht is tussen de generaties, lopen de zaken in het bedrijf meestal wel goed. Bijvoorbeeld: vader heeft de leiding, zijn kinderen werken al mee en dragen steeds meer verantwoordelijkheid. Zodra de nieuwe generatie het bedrijf overneemt, kan de vertrekkende generatie op de achtergrond nog wel als klankbord fungeren, zonder formele rol. Totdat vader komt te overlijden. Dat kan een verstoring in het evenwicht betekenen. Zoals de titel van deze bijdrage, kan zomaar het gevoel ontstaan van ‘mijn oudere broer bepaalt alles’. Maar is dat ook zo.

Als zo’n situatie zich voordoet is de rol van de omgeving van belang. Naaste familieleden of partners kunnen nog wel eens het uit balans geraakte evenwicht versterken, in plaats van dempen. En wat is dan de rol van de accountant of adviseur? De accountant waagt zich liever niet aan familiaire zaken, een familiebedrijfsadviseur doet dit juist weer wel, maar kijkt daarbij naar het complete plaatje.

Communicatie is in elke situatie essentieel, dus ook in het familiebedrijf. De vraag die je moet stellen is, of er werkelijk sprake is van een onevenwichtige situatie of vooral van gebrekkige communicatie. Er zijn verschillende opties om te achterhalen wat er speelt en daarmee om te gaan. Allereerst is het zaak dat de broers zelf elkaar regelmatig spreken en ook uitspreken als er onderhuids dingen niet lekker gaan. Ook kan een Raad van Advies of Raad van Commissarissen een rol spelen. En tenslotte de bedrijfskundig adviseur of familiebedrijfsadviseur. Functionarissen die van enige afstand en neutraal de situatie beschouwen.

Maar hoe zorg je nu dat je het evenwicht bewaard? Dat kun je doen door heldere afspraken met elkaar te maken. Over rol- en taakverdeling, over bevoegdheden, over familieberaad, eigenlijk over alle relevante zaken waar je afspraken over wilt maken. Juist in familiebedrijven, met familieleden die wel, maar ook die niet in het bedrijf werken. En juist ook om de kernwaarden van de familie en het bedrijf te borgen en bewaken. Praat er eens over met elkaar en met je familiebedrijfsadviseur. Immers voorkomen is beter dan genezen. n

DENNIS VAN DER VOORT Managing Partner, (familie)bedrijfsadviseur KIEN OndernemersAdvies www.kienadvies.nl

FOTO

DE BEELDREDACTEUR

MICHEL TER WOLBEEK