El habitat unifamiliar en ciudades históricas de reg. metropolitanas policéntricas: caso de Toledo by José María Coronado

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ISBN13: 978-84-695-1790-1 ÂŠ 2.012, E.T.S. de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Ciudad Real y E.T.S. de Arquitectura de Toledo. Universidad de Castilla â&#x20AC;&#x201C; La Mancha.

PRESENTACIÓN DEL DIRECTOR DE LA E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOS: Me es muy grato prologar este decimotercer Cuaderno de Ingeniería, Arquitectura y Territorio. Está dedicado a la expansión de la vivienda unifamiliar en el área metropolitana de Madrid y se centra en Toledo como caso particular de estudio. Esta publicación es continuadora de la serie de Cuadernos de Ingeniería y Territorio aunque, de modo muy significativo, se ha incluido la Arquitectura en su título por primera vez. En efecto, el Cuaderno es fruto del trabajo desarrollado por el Grupo de Urbanismo y Ordenación del Territorio desde las Escuelas de Ingenieros de Caminos y de Arquitectura de la Universidad de Castilla-La Mancha, al cual pertenecen sus autores. Se ha hecho bajo la dirección del Profesor José María de Ureña gracias a la financiación de un proyecto del Plan Nacional de Investigación. Como ya es tradición en estos Cuadernos, se incorporan también aportaciones del trabajo de los alumnos sobre el tema. En este caso ha sido la primera promoción de alumnos de Arquitectura la que ha estudiado las áreas de vivienda unifamiliar en el entorno de su ciudad. Asimismo, han contribuido de forma especial algunos alumnos de las dos Escuelas gracias a becas de colaboración financiadas por el Grupo. Esta forma de trabajo colaborativa entre las Escuelas de Caminos y Arquitectura de nuestra Universidad es un ejemplo que esperamos seguir en otras disciplinas. Además, recientemente la UCLM ha constituido el "Instituto de Investigación Enrique Castillo en Ingeniería Civil y Arquitectura" buscando, precisamente, la cooperación entre los dos centros en el desarrollo de investigaciones de interés mutuo, en los que las distintas visiones sobre un mismo problema se enriquezcan mutuamente. Finalmente, es destacable el interés del Grupo de Urbanismo y Ordenación del Territorio por encarar problemas de interés para la Sociedad de Castilla-La Mancha. No es sino una manifestación más del servicio que desde las dos Escuelas se quiere prestar a nuestra Región.

D. Gonzalo Ruiz López Director ETS de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Universidad de Castilla-La Mancha

PRESENTACIÓN DEL DIRECTOR DE LA E.T.S. DE ARQUITECTURA Como Director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Castilla-La mancha, quiero agradecer a D. José María Ureña, la invitación que me hace junto con el Director de la Escuela de Caminos Canales y Puertos de Ciudad Real, de presentar esta publicación “Cuadernos de Ingeniería, Arquitectura y Territorio”. En este número se recogen los resultados de los trabajos dirigidos por el catedrático D. José María Ureña sobre el hábitat en el área metropolitana de Madrid, Guadalajara, Segovia y Toledo. Este tipo de publicaciones nos parece de suma importancia porque en ellas se irán recogiendo los trabajos de investigación, recogida de datos, análisis y propuestas proyectuales de los asentamientos urbanos. Es de sumo interés que áreas de conocimiento próximo como el de Ingeniería y Arquitectura, colaboren en el análisis de la forma de la ciudad, pues es un campo que pertenece a las dos áreas de conocimiento y que el deslindarlo, como se ha realizado durante muchos años ha conducido a unos asentamientos humanos poco defendibles. Una colaboración intensa entre ingenieros que dominan las infraestructuras y arquitectos que dominan la escena del espacio urbano puede dar como resultado, unas mejores propuestas de la ciudad.

D. Manuel de las Casas Gómez Director- Comisario Escuela de Arquitectura Universidad de Castilla-La Mancha

1. INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................................................................................................... 15 2. MARCO Y PLAN DE TRABAJO............................................................................................................................................................................... 19 2.1. MÉTODO DE LA INVESTIGACIÓN .................................................................................................................................................... 21 2.2. HIPÓTESIS DE TRABAJO......................................................................................................................................................................... 23 2.3. ÁMBITO Y CASOS DE ESTUDIO .......................................................................................................................................................... 24 3. EL HÁBITAT UNIFAMILIAR EN EL CONTEXTO DE REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS Y CIUDADES INTERMEDIAS HISTÓRICO-ADMINISTRATIVAS ................................................................................................................ 25 3.1. LAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS Y LAS CIUDADES INTERMEDIAS HISTÓRICOADMINISTRATIVAS ........................................................................................................................................................................................... 27 3.2. EL HÁBITAT UNIFAMILIAR EN EL CONTEXTO DE CIUDADES INTERMEDIAS CON CENTRALIDAD HISTÓRICO-ADMINISTRATIVA ................................................................................................................................................................... 28 4. EXPANSIÓN DE LA OCUPACIÓN DEL SUELO URBANO EN LA REGIÓN METROPOLITANA MADRILEÑA ENTRE 1970’s Y 2004 ......................................................................................................................................................................................................... 33 4.1. PROCESOS DE TRANSFORMACIÓN DEL CORREDOR NORESTE DE MADRID HASTA GUADALAJARA ......... 37 4.1.1. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS PRODUCTIVOS ............................................................................................... 38 4.1.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN ........................................................................... 40 4.1.3. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS RESIDENCIALES ............................................................................................ 40 4.1.4. PRECIO Y TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR ...................................... 41 4.1.5. CONCLUSIÓN ........................................................................................................................................................................... 43 4.2. PROCESOS DE TRANSFORMACIÓN DEL CORREDOR NOROESTE DE MADRID HASTA SEGOVIA .................. 43 4.2.1. NO IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS INDUSTRIALES Y APARICIÓN DE ESPACIOS DE OFICINAS .. 44 4.2.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN ........................................................................... 45 4.2.3. FORTALECIMIENTO DEL MODELO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Y SU TRANSFORMACIÓN EN UN TERRITORIO DE PRIMERA RESIDENCIA ...................................................................................................................... 46 4.2.4. EL PRECIO Y EL TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR ........................ 47 4.2.5. CONCLUSIÓN ........................................................................................................................................................................... 48 4.3. PROCESOS DE TRANSFORMACIÓN DEL CORREDOR SUR DE MADRID HASTA TOLEDO ................................... 49 4.3.1. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS PRODUCTIVOS ............................................................................................... 49 4.3.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN ........................................................................... 51 4.3.3. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS RESIDENCIALES DENSOS Y DE BAJA DENSIDAD ....................... 52 4.3.4. EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR ......................................................... 53 4.3.5. CONCLUSIÓN ........................................................................................................................................................................... 53 4.4. COMPARACIÓN DEL HÁBITAT UNIFAMILIAR ENTRE LOS TRES CORREDORES ...................................................... 54

Índice

5. EL HÁBITAT UNIFAMILIAR EN LA CIUDAD DE TOLEDO Y SU ENTORNO INMEDIATO .............................................. 57 5.1. PEQUEÑAS ZONAS DE HÁBITAT UNIFAMILIAR DENTRO DE LA CIUDAD DENSA ................................................ 67 5.2. EXPANSIONES INCREMENTALES ADJUNTAS A PEQUEÑOS NÚCLEOS HISTÓRICOS ............................................ 68 5.2.1. EXPANSIONES ADJUNTAS Y AMPLIADORAS DEL TEJIDO HISTÓRICO ..................................................... 69 5.2.2. EXPANSIONES TRANSFORMADORAS DEL TEJIDO HISTÓRICO .................................................................... 70 5.3. NUEVO HÁBITAT UNIFAMILIAR DESVINCULADO DE LOS NÚCLEOS TRADICIONALES .................................... 71 5.3.1. APOYADO EN VÍAS DE COMUNICACIÓN .................................................................................................................. 72 5.3.1.1. Hábitat unifamiliar collage ...................................................................................................................................... 72 5.3.1.2. Hábitat unifamiliar en operaciones unitarias grandes......................................................................................... 75 5.3.2. APOYADO EN ÁREAS NATURALES SINGULARES .................................................................................................. 76 5.3.3. APOYADO EN LA CREACIÓN DE ESPACIOS SINGULARES ............................................................................... 77 6. CONSIDERACIONES FINALES............................................................................................................................................................................. 81 7. NOTAS ................................................................................................................................................................................................................................ 87 8. GLOSARIO DE TÉRMINOS ..................................................................................................................................................................................... 91 9. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................................................................................................... 97 10. ANEJOS ............................................................................................................................................................................................................................ 101

Fig. 1.- Esquema del plan de trabajo ................................................................................................................................................................................... 22 Fig. 2.- Esquema interpretativo de ampliación de la región metropolitana ................................................................................................................. 29 Fig. 3.- Densidad de población de las zonas urbanizadas en función del año y de la distancia al centro metropolitano de Phoenix .............. 30 Fig. 4.- Evolución de la Población en el corredor noreste de Madrid .......................................................................................................................... 38 Fig. 5.- Precio medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Guadalajara .......................................................................................................................................................................................... 42 Fig. 6.- Evolución de la Población en el corredor noroeste de Madrid ........................................................................................................................ 43 Fig. 7.- Ciudad Financiera del Banco Santander (Boadilla del Monte) y Villanueva de la Cañada con la Universidad Alfonso X El Sabio .. 45 Fig. 8.- Precio medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Segovia............................................................................................................................................................................. 48 Fig. 9.- Evolución de la población en municipios del corredor Madrid-Toledo ......................................................................................................... 49 Fig. 10.- Precio Medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Toledo ............................................................................................................................................................................. 54 Fig. 11.- Hábitat unifamiliar integrado en tejidos densos: Zona Buenavista (Toledo) ............................................................................................... 67 Fig. 12.- Hábitat unifamiliar integrado en tejidos densos: Zona Polígono Sta. Mª Benquerencia (Toledo) ........................................................... 68 Fig. 13.- Núcleo de Guadamur y sus expansiones adjuntas ............................................................................................................................................ 69 Fig. 14.- Núcleo de Argés y sus expansiones ..................................................................................................................................................................... 70 Fig. 15.- Urbanización Vistahermosa – La Legua – Valparaíso...................................................................................................................................... 73 Fig. 16.- Urbanizaciones al sur de Olías del Rey y Bargas ............................................................................................................................................... 74 Fig. 17.- Urbanización Las Nieves (Nambroca) ................................................................................................................................................................ 75 Fig. 18.- Urb. Montesión (zona oeste de los Cigarrales) .................................................................................................................................................. 77 Fig. 19.- Urbanización Campo de Golf (Layos) ................................................................................................................................................................ 78

Índice de Figuras

Mapa 1.- Región Urbana Madrileña: Ámbito de Estudio ...................................................................................................................................23 Mapa 2.- Toledo y su alfoz: Casos de estudio .....................................................................................................................................................24 Mapa 3.- Ocupación de suelo entre 1970 y 2004 en la Comunidad de Madrid y hasta las Capitales de provincia cercanas (Guadalajara, Segovia y Toledo)............................................................................................................................................................................................................................ 35 Mapa 4.-Infraestructuras de transporte entre principios de los 70 y principios del s. XXI, en la Comunidad de Madrid y corredores hasta las capitales de provincia cercanas AVE........................................................................................................................................................................................... 36 Mapa 5.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Noreste en torno a 1970 .................................................................... 39 Mapa 6.- Áreas productivas en el corredor Noreste de la Comunidad de Madrid (hacia Guadalajara)......................................................................... 39 Mapa 7.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Noreste Madrid-Guadalajara .................................................................................................... 40 Mapa 8.- Evolución de las áreas urbanas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Noreste de Madrid-Guadalajara ........ 41 Mapa 9.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Noroeste en torno al año 1970 ......................................................... 44 Mapa 10.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Noroeste Madrid –Segovia ..................................................................................................... 45 Mapa 11.- Evolución de las áreas urbanas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Noroeste Madrid-Segovia ................. 47 Mapa 12.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Sur Madrid –Toledo en torno al año 1970.................................... 50 Mapa 13.- Evolución de las áreas productivas en el corredor Sur Madrid-Toledo............................................................................................................ 50 Mapa 14.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Sur de Madrid-Toledo ............................................................................................................. 51 Mapa 15.- Evolución de las áreas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Sur Madrid-Toledo ............................................ 52 Mapa 16.- Zonas de vivienda unifamiliar y plurifamiliar en Toledo y su alfoz................................................................................................................... 60 Mapa 17.- Ocupación de suelo urbano denso, del hábitat unifamiliar y creación de vías de comunicación en Toledo y entorno entre 1970 y 2010 ................................................................................................................................................................................................................................................... 61 Mapa 18.- Precio medio de la oferta de venta de vivienda unifamiliar total por municipio y por zonas....................................................................... 65

Índice de Mapas

Tabla 1.- Movilidad Obligada año 2001 de los municipios del entorno de Toledo desde/hacia los Municipios de Toledo y Madrid............. 62 Tabla 2.- Precio de oferta de venta de viviendas unifamiliares en las áreas del hábitat unifamiliar de Toledo y municipios de su entorno ... 63 Tabla 3.- Superficies de los casos de hábitat unifamiliar analizados en detalle de Toledo y su entorno ................................................................ 66 Tabla 4.- Resumen de características de las distintas zonas analizadas en detalle....................................................................................................... 79

Índice de Tablas

Introducci贸n

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M A RC O Y P L A N D E T R A BA JO

En las tres últimas décadas se ha experimentado una intensa forma de ocupación dispersa en el territorio español. Ello ha llevado a que numerosos investigadores y planificadores tengan como centro de atención en su investigación y en la tarea de planificación y legislación, la ciudad dispersa y sus efectos económicos, sociales y ambientales. Desde el punto de vista de la investigación son varios los enfoques en que ha sido tratada la ciudad dispersa: • Ciudad Dispersa y sostenibilidad. Estudios centrados en la ocupación indiscriminada de suelo y la movilidad del vehículo privado. También aquí se reúnen argumentos como el mayor consumo de energía, agua, etc. (OSE, 2005; 2010, Gómez Mendoza, 2007; Troitiño, 2007; Naredo, 2010) •

Ciudad dispersa y cohesión social. Estudios centrados en la segregación socioeconómica pero también en cuestiones como menor participación ciudadana o redes sociales más débiles (Díaz y Rodríguez, 1989; Díaz et al., 2006; Palomares, 2008) • Ciudad dispersa y ciclo vital. Factores que impulsan al cambio de residencia como la edad, estructura socioprofesional, etc. (Módenes, 2006; Susino, 2001, Susino et al., 2007a, 2007b; Pujades, 2009)

• Ciudad dispersa y tipos de organización. Caracterización de los rasgos físicos de este tipo de tejidos urbanos dispersos (Brandis, 1990; López de Lucio, 1998; 2004). El estudio de la vivienda y su entorno, a los paisajes residenciales, tiene una atención muy escasa. Su forma y trazado, la lógica compositiva y de distribución de los usos, los tipos edificatorios y sus formas de agrupación, el carácter de los espacios públicos, etcétera, son aspectos que apenas conocemos, salvo en los esquemáticos dibujos de las cartografías de gran escala o en las simplificaciones de los callejeros urbanos. Surge aquí nuestro interés por la morfología y características del paisaje residencial de las nuevas periferias.

Dentro de las mutaciones internas y cambio de escala en curso de las regiones metropolitanas, nos interesa cómo algunas de sus piezas con creciente capacidad de atracción dentro de dicha región, en particular para el caso de Toledo y su alfoz, se establecen internamente varias unidades más pequeñas (con diversas tramas) que la organizan en un contexto definido por migraciones diarias o frecuentes de corto recorrido (lugar de residencia lugar de trabajo, ocio, consumo y estudio).

E.T.S.I. Caminos, Canales y Puertos y E.T.S Arquitectura

2.1.

M ÉTODO DE LA I NVESTIGACIÓN

En la Figura 1 se detalla el plan de trabajo [2] que se ha seguido en el estudio del hábitat residencial unifamiliar de Toledo y su alfoz, o si se prefiere del área urbana funcional de Toledo (AUFT), que se secuencia bajo una aproximación escalar. A escala territorial, de menos detalle, se estudia el proceso de ocupación de suelo desde 1970 hasta la actualidad. El trabajo se detiene en el análisis de tres corredores: Madrid-Guadalajara articulado por la autovía A-2; Madrid-Segovia vertebrado por la autovía A-6 y Madrid-Toledo estructurado por la autovía AP-41. El estudio del proceso de ocupación de suelo se centra en cuatro aspectos: •

La implantación de espacios productivos La implantación de nuevas vías de comunicación • La implantación de espacios residenciales • El precio y tamaño de las viviendas unifamiliares en el corredor •

En el análisis e interpretación de estos cuatro aspectos se ha manejado bibliografía internacional y nacional, destacando principalmente aquella centrada en las transformaciones territoriales en la región metropolitana policéntrica madrileña y la producida en la última década por el equipo de investigación de urbanismo de la Escuela de Caminos, Canales y Puertos de Ciudad Real y de la Escuela de Arquitectura de Toledo, encabezado por el Catedrático, José Mª de Ureña. En relación a las fuentes de información manejadas destaca: a) la página web del Instituto Nacional de

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Estadística (www.ine.es), para recabar información sobre la evolución demográfica de los municipios; b) la página web de Goolzoom (www.goolzoom.com) que permite capturar imágenes actuales del Catastro (viario y características, parcelas y características, edificación y características, etc.) así como la consulta de imágenes a pie de calle de reciente actualidad; c) la página web del Centro Nacional de Información Cartográfica (www.cnig.es) ha permitido obtener información cartográfica analógica y digital de límites municipales, red de carreteras, asentamientos, etc. d) la página web de El Idealista (www.idealista.com), ha permitido conseguir el precio de la vivienda unifamiliar ofertada en la misma entre los meses de Marzo y Mayo de 2011. A escala local-comarcal, de más detalle, se realiza un análisis de tipo morfológico de los casos de hábitat unifamiliar seleccionados (en Toledo y su entorno). La secuencia del análisis morfológico ha sido la siguiente: i. Se plantea una caracterización del Área Urbana Funcional de Toledo. ii. Sobre la selección de un conjunto de casos (ver en el apartado 2.3.) se realiza una digitalización (parcelación, edificación, viario, etc.) en función de la información digital del Catastro y de la imagen aérea de 2011 [3]. iii. A partir de las capas de información generada se ha efectuado una medición y la obtención de parámetros urbanísticos (ocupación, edificabilidad, número de viviendas adosadas, pareadas, exentas, etc.)

Figura 1.- Esquema del plan de trabajo. Fuente: Elaboración Propia

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iv. Finalmente, se ha elaborado una tabla en la que se realiza una comparativa entre las diferentes zonas analizadas desde el punto de vista del número de viviendas actuales y tamaño medio de parcela según tipologías así como las dotaciones (de equipamientos, zonas verdes y viario, tanto actuales como previstas) de cada una de ellas, con el objeto de poder establecer una relación entre la tipología de vivienda y el diseño del espacio público. 2.2.

H IPÓTESIS DE T RABAJO

Las hipótesis interpretativas de trabajo se establecen sobre las dos escalas apuntadas anteriormente. A escala de la región urbana, dentro del proceso general de reestructuración de las regiones urbanas se observa una integración creciente de ámbitos entre 50-100 km de distancia. Se sostiene que, en dicho contexto, (1) las ciudades intermedias con centralidad políticoadministrativa histórica actúan como polos alejados de las emergentes regiones urbanas policéntricas y (2) polos que organizan áreas urbanas funcionales donde la producción del espacio residencial unifamiliar responde a un modelo de ocupación territorial disperso. A escala del área urbana funcional de Toledo, el espacio residencial de vivienda unifamiliar disperso se caracteriza (1) por una segmentación socioeconómica entre unidades / hábitats y (2) diversas formas de organización del espacio público (zonas verdes y viario y equipamientos).

Límite regional Límite provincial Límite municipal

Mancha urbana en corredores Mancha urbana Mancha urbana principal

Corredores: Madrid-Guadal. Madrid-Segovia Madrid-Toledo

T.M. Madrid Principales infraestructuras de transporte

Mapa 1.- Región Urbana Madrileña: Ámbito de Estudio

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2.3.

E.T.S.I. Caminos, Canales y Puertos y E.T.S Arquitectura

Á MBITO Y C ASOS DE E STUDIO

A escala regional la zona de estudio refiere a la metrópoli madrileña y a los corredores de Guadalajara vertebrado por la A-II, de Segovia articulado por la A-VI y al de Toledo estructurado por la AP-41 (véase Mapa 1). A escala comarcal la zona de estudio queda reflejada por Toledo y su alfoz. Aunque para el estudio de detalle morfológico realizado se han considerado espacios de hábitat unifamiliar en los municipios de Argés, Bargas, Guadamur, Layos, Nambroca, Olías del Rey y Toledo (véase Mapa 2).

Mapa 2.- Toledo y su alfoz: Casos de estudio

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HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

E.T.S.I. Caminos, Canales y Puertos y E.T.S Arquitectura

E X PAN S IÓ N D E L A O C U PAC IÓ N DEL S U ELO U R BA N O EN L A R EG IÓ N M E T RO POL ITA NA M AD RI LE Ñ A E NT RE 1 970’s Y 2 00 4

En el año 1970 el espacio urbano de la región metropolitana de Madrid (incluidos sus corredores hasta las capitales de provincia cercanas) estaba todavía bastante constreñido al entorno inmediato de Madrid (una metrópoli monocéntrica, GarcíaPalomares y Gutierrez-Puebla, 2007) y en todo caso los espacios suburbanos más alejados no llegaban a traspasar las fronteras de su provincia (hoy Comunidad Autónoma) (véase Mapa 3). Los espacios más densos residenciales y mixtos están incluidos en la categoría de “núcleo” en el Mapa 3, el hábitat unifamiliar en la categoría de “edificación dispersa” y los espacios industriales en la categoría de “grandes polígonos industriales”. En dicho año 1970 solo en el corredor Noroeste (y algo al norte) existe una cierta ocupación de suelo alejado de Madrid de vivienda de baja densidad (fundamentalmente de segunda residencia) y las ciudades de Guadalajara, Segovia y Toledo están ubicados en territorios que todavía no tienen continuidad urbana desde Madrid.

Mapa 3.- Ocupación de suelo entre 1970 y 2004 en la Comunidad de Madrid y hasta las Capitales de provincia cercanas (Guadalajara, Segovia y Toledo). Fuente: Ureña, et al. (2008)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

Entre 1970 y 2004, véase el Mapa 3, se sigue produciendo una fuerte ocupación del territorio más cercano a Madrid, pero además empieza a ocuparse el territorio más alejado de Madrid, llegando claramente a los límites de la Comunidad Autónoma e integrando sobre todo la ciudad de Guadalajara y en menor medida las de Segovia y Toledo en la estructura territorial del área o región metropolitana de Madrid.

unifamiliares … o, en el extremo opuesto, a la presencia de grandes bloques de viviendas…. Sin embargo, en la evolución reciente, en los grandes municipios metropolitanos del sur y el este ha crecido la vivienda unifamiliar mientras desciende su peso en el norte y sobre todo en el oeste. A la vez, en los dos primeros, además de crecer la vivienda unifamiliar aislada, crecieron especialmente las viviendas en edificaciones de baja densidad.” Con las infraestructuras de transporte sucede algo

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parecido (véase Mapa 4) ya que si bien en 1970 ya habían sucedido adaptaciones de las carreteras nacionales a autovías y de los ferrocarriles de larga distancia a ferrocarriles de cercanías, en ambos casos se constreñían a los alrededores inmediatos de Madrid. Esto es así en los tres corredores, si bien en el corredor Noroeste la autovía-autopista ya llegaba al límite de la Comunidad autónoma, pero no a Segovia, y en el corredor sur la carretera Madrid-Toledo todavía no es Autovía.

A lo largo del periodo estudiado se evidencia un proceso de aparición de hábitat unifamiliar en espacios en los que antes no existía así como la aparición de edificación en bloques en espacios antes reservados al hábitat unifamiliar, por un lado una mayor diversidad de hábitat y por otro la densificación de espacios antes solo unifamiliares debido al crecimiento urbano. García-Palomares y Gutiérrez-Puebla (2007, p.5960) indican para los últimos años del periodo estudiado 1991-2001 que “Además de una tendencia al desarrollo de un urbanismo más disperso, parece evidenciarse una diversificación de los tipos de vivienda en todas las coronas y sectores, frente a la especialización que caracterizaba la situación del pasado. Así, la vivienda unifamiliar aparece con fuerza en sectores donde apenas existía, como la primera corona metropolitana, mientras reduce su importancia en espacios periurbanos e incluso rururbanos. Pero esta convergencia en las tipologías de edificación es todavía más clara si analizamos su distribución y evolución según la división territorial en sectores metropolitanos... Los desarrollos urbanos compactos que se generaron en los sectores sur y este se diferencian claramente del norte y especialmente del oeste, tanto si atendemos a la importancia de las viviendas

Mapa 4.-Infraestructuras de transporte entre principios de los 70 y principios del s. XXI, en la Comunidad de Madrid y corredores hasta las capitales de provincia cercanas con estación AVE. Fuente: Ureña, et al. (2008)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

También en este caso, la implantación de nuevas vías de comunicación entre 1970 y 2004 refuerza contundentemente el entorno inmediato de Madrid, generando una malla de vías de comunicación a todo su alrededor, también amplía y refuerza las vías de comunicación a las tres capitales de provincia más cercanas, en los tres casos alargando las autovías hasta dichas ciudades y además en el caso de Guadalajara y Toledo construyendo a cada una de ellas otra autopista (de peaje). El hábitat residencial unifamiliar (véase Edificación dispersa en el Mapa 3) está implantado sobre el territorio de manera más difusa/dispersa que las áreas densas tanto en el inicio del periodo estudiado como al final del mismo. Entre los años 1970’s y 2004 se incrementa mucho la presencia en la periferia de este tipo de hábitat por razones culturales y de precio del suelo, conformando espacios urbanos mucho más fragmentarios y discontinuos, en una periferia metropolitana distinta a la anterior al incluir más empleos y centros de actividad (García-Palomares y Gutiérrez-Puebla, 2007) . En el año 1970 este tipo de hábitat es reducido y prioritariamente ubicado a lo largo del corredor Noroeste de Madrid, y entre 1970 y 2004 se extiende a otros lugares del entorno alejado de Madrid. Esto se produce posiblemente con una cierta segregación socio-económica, las nuevas ocupaciones en el corredor Noroeste siguen manteniendo un nivel socio-económico más elevado y las de los otros corredores incluyen nuevas residencias principales o secundarias de grupos sociales de menores recursos económicos,

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si bien es previsible que se hayan producido también algunas actuaciones aisladas de alto nivel socio-económico.

4.1. P ROCESOS DE T RANSFORMACIÓN DEL C ORREDOR N ORESTE DE M ADRID HASTA G UADALAJARA

Un aspecto todavía sin aclarar es si este proceso de difusión del área metropolitana hacia los bordes de la Comunidad autónoma y al exterior de la misma, sigue manteniendo a grandes rasgos la segregación social y de actividades tradicional de Madrid, con un corredor Noroeste de grupos sociales de mayores recursos, con oficinas y sin industria, un corredor Noreste de grupos sociales intermedios, con algunas oficinas e industria de gran tamaño e importante tecnificación y un corredor sur de grupos sociales de menores recursos y actividad industrial de menor tecnificación y tamaño y sin apenas oficinas. O si por el contrario esa tendencia se quiebra en relación con las características de las capitales de provincia de Guadalajara, Toledo y Segovia y la no existencia de ciudades relevantes en los corredores norte y este y sur [6].

La evolución de la población del corredor Madrid-Guadalajara permite distinguir tres espacios diferenciados (véase Figura 4):

Esta estratificación social y de actividades posiblemente se mantiene para los núcleos pequeños de las provincias limítrofes, pero no está claro que se mantenga también para las capitales de dichas provincias. Falta por determinar este hecho, pero es plausible que los grupos socio-económicos que se ubican en dichas capitales estén más mezclados que en los otros núcleos provinciales y además que los de Toledo (en el Sur) sean de nivel socio económico superiores a los de Guadalajara (en el Noreste) y que los de Segovia tengan una mezcla de niveles.

• el entorno inmediato de Madrid y el corredor del Henares hasta Alcalá con un fuerte crecimiento poblacional ya antes de 1981. •

el espacio entre Alcalá y Guadalajara con escasa población y cuyo crecimiento se ha producido mayoritariamente después de 1981. • el municipio de Guadalajara que tiene un comportamiento más similar a la primera parte del corredor, con un crecimiento significativo ya antes de 1981.

El territorio entre Madrid y Guadalajara en el año 1970 ya tenía una pauta común de ordenación, se trataba de un rosario de núcleos ubicados a lo largo de una autovía radial N-II y de la línea de ferrocarril Madrid-Zaragoza de larga distancia (pasajeros y mercancías) y de cercanías (con bastantes estaciones), en un corredor que ya se caracterizaba por sus núcleos de población (Torrejón, Alcalá y Guadalajara), por sus implantaciones industriales (ciudad Pegaso, industrias antes y después de Alcalá de Henares, etc.) y por los grandes elementos de transporte (p.e. los dos aeropuertos de Barajas y de Torrejón). El resto del territorio, al norte y al sur de la autovía N-II, estaba constituido por

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

pequeños núcleos. En el corredor destacaban los núcleos de Alcalá y Guadalajara y un vacío importante entre ambos (véase Mapa 5).

ocupación diferenciada de suelo paralela a dos hechos significativos, la explosión de Madrid hacia su segunda y tercera corona metropolitana y extra-regional (provincia de Guadalajara) y la creación de una importante, variada y estructurada red de vías de comunicación.

Hay que destacar así mismo que se trata de un corredor que tiene continuidad desde el punto de vista del transporte nacional hacia el Noreste, hacia Zaragoza y Barcelona, si bien entre Guadalajara y Zaragoza no existe ningún núcleo de gran relevancia residencial ni productiva.

4.1.1. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS PRODUCTIVOS

El proceso de implantación de nuevos espacios industriales y logísticos específicos y de gran superficie no se va a constreñir sólo a la provincia

Sobre este territorio se va a producir en los últimos treinta años un fuerte proceso de

Población de los municipios entre Madrid y Guadalajara (A-2) Alcalá de Henares

225.000

50.000 25.000

Alovera

75.000

Guadalajara

Cabanillas del Campo

100.000

1960 Meco Azuqueca de Henares

125.000

San Fernando de Henares

150.000 Coslada

Habitantes

175.000

Torrejón de Ardoz

200.000

1970 1981 1991

2007

Distancia a Madrid (km) Figura 4.- Evolución de la Población en el corredor noreste de Madrid. Fuente: Ureña, et al. (2008)

de Madrid, si bien una parte significativa se localizan entre Madrid y Alcalá, sino que el territorio entre el límite de la Comunidad autónoma y la propia Guadalajara va a ser objeto de una importante ocupación de suelo para usos industriales. En el primer caso se ubican no sólo a lo largo del corredor, en el segundo caso se ubican casi exclusivamente a lo largo del corredor y en el entorno inmediato de Guadalajara (véase Mapa 6). La nueva ocupación de espacios para usos industriales y logísticos entre 1970 y 2004 multiplica por tres o por cuatro los espacios ocupados en 1970. En este corredor se han ubicado recientemente también importantes superficies comerciales. A lo largo de la N-II se han implantado abundantes espacios de oficinas, de manera similar a lo sucedido a lo largo de la N-VI en el corredor Noroeste, si bien en este corredor Noreste están más concentradas y ubicadas de manera exclusiva en el espacio comprendido entre el núcleo denso de Madrid y el aeropuerto de Barajas (López de Lucio, 1999).

2001

0 0

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En los espacios más alejados de Madrid, además de las actividades de oficinas de la administración pública y privada propias de una capital de provincia como es Guadalajara, en el corredor sólo se ha ubicado entre 1970 y 2004 un cierto número de estas actividades en Alcalá de Henares, por ejemplo, la Universidad de Alcalá de Henares en el centro histórico y en el nuevo espacio de Alcalá Universidad, al Noreste del núcleo.

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

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Mapa 5.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Noreste en torno a 1970. Fuente: Ureña, et al. (2008)

Mapa 6.- Áreas productivas en el corredor Noreste de la Comunidad de Madrid (hacia Guadalajara). Fuente: Ureña, et al. (2008)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

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4.1.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN

ampliación del aeropuerto que sucede también en este periodo.

4.1.3. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS RESIDENCIALES

En el territorio entre Madrid y Guadalajara se producen progresivamente cuatro hechos relevantes que van potenciar una articulación mucho más potente entre estos dos espacios, en paralelo al aumento de las relaciones pendulares de trabajo entre los municipios entorno a este corredor, fundamentalmente hacia Madrid y hacia los grandes municipios y espacios productivos del nor-este de Madrid (véase Mapa 7).

En tercer lugar, en los últimos años del periodo estudiado, se crean la Autopista de peaje R-2 Madrid-Guadalajara por un territorio hasta la fecha poco ocupado por los usos urbanos, al norte de los dos aeropuertos, y el AVE, que sin suprimir el ferrocarril de cercanías, se implanta por el sur de la cadena de colinas que se ubica al sur de la N-II y que tiene una única estación a seis kilómetros al sur-este de Guadalajara.

En primer lugar en el tiempo se produce: • la consolidación de la Autovía N-II, que ya era en gran medida autovía en 1970, con mejoras puntuales como la variante de Alcalá de Henares, su continuación hasta Guadalajara y el desdoblamiento de la variante de Guadalajara.

Estas dos vías de comunicación (R-2- y AVE) de consecuencias e implicaciones territoriales muy distintas, refuerzan por el norte y por el sur el corredor.

El crecimiento de la ocupación de suelo para espacios residenciales densos y mixtos sucede en gran medida apoyado sobre los núcleos más importantes del corredor (Torrejón, Alcalá y Guadalajara) y proporcionalmente sobre los núcleos menores. Todos ellos multiplican su superficie de espacios residenciales densos aproximadamente por tres (véase Mapa 8). Esto sucede tanto en los núcleos ubicados sobre el corredor de la N-II como al norte y al sur de dicha vía, sobre núcleos mucho más pequeños.

• la mejora de los servicios de ferrocarril de cercanías, la creación de alguna nueva parada de ferrocarril de cercanías (p.e. Alcalá Universidad) y su ampliación hasta Guadalajara, lo que mejora de manera considerable la comunicación entre ambas ciudades y sus territorios intermedios.

En segundo lugar, se crea en el entorno inmediato de Madrid una malla de autovías radiales y orbitales (M-40, M-45, M-50) lo que permite ampliar el proceso de implantación de usos urbanos en estos espacios. En este caso, estas vías radiales y orbitales en el entorno inmediato de Madrid se verán fuertemente condicionadas por la

Un caso singular es la promoción inmobiliaria, ya construida en parte, de ciudad Valdeluz (10.000 viviendas, espacio industrial y campo de golf) muy cercana a la estación del AVE de GuadalajaraYebes sobre una gran propiedad rural y cuya tipología preponderante es la de vivienda agrupada.

Mapa 7.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Noreste MadridGuadalajara. Principios años 1970 (izquierda), principios siglo XXI (derecha). Fuente: Ureña, et al. (2008)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

La ocupación de suelo para espacios residenciales dispersos o de baja densidad (principalmente con edificios unifamiliares) sucede, al contrario que en los espacios residenciales densos y mixtos, ante todo en el territorio al sur del corredor y a una cierta distancia del mismo y en mayor medida cerca de Madrid que lejos de la misma (véase Mapa 8). El uso residencial de baja densidad del territorio de este corredor, que es muy reducido en 1970, prioritariamente ubicado en ese momento a lo largo del corredor Noroeste de Madrid, se extiende a otros lugares del entorno alejado de Madrid. Esto se produce posiblemente con una cierta segregación socio-económica, las nuevas ocupaciones en el corredor Noroeste siguen manteniendo un nivel socio-económico más elevado y en este corredor Noreste se ubican nuevas residencias principales o secundarias de grupos sociales intermedios en relación a sus recursos económicos, si bien es previsible que se hayan producido también algunas actuaciones aisladas de alto nivel socio-económico.

• dos espacios densos también con mezcla de suelos residenciales y productivos apoyados en Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares, a los que se suman espacios de baja densidad. • un espacio también denso polinuclear (con usos del suelo también productivo) que se alarga desde Guadalajara hasta el límite de la Comunidad de Madrid. •

unos espacios pequeños y separados entre sí y de estos lugares anteriores tanto densos como de baja densidad en los espacios más alejados del corredor de la N-II.

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4.1.4. PRECIO Y TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR

Los precios encontrados en todas las ofertas de venta de viviendas unifamiliares en diversos municipios del corredor son los reflejados en la Figura 5, y presentan una tendencia decreciente en relación a la distancia a Madrid. Esta tendencia presenta cuatro situaciones destacables en relación con las hipótesis planteadas:

En resumen, la ocupación residencial de suelo produce cuatro tipos de espacios, todos ellos dentro del marco de una cierta tendencia a la consolidación de los espacios densos sobre el corredor de la N-II y de dispersión del modelo de rosario de núcleos ubicados a lo largo de dicho corredor (véase Mapa 8): • un espacio denso de gran cantidad de población y de actividades económicas en el abanico inmediatamente cercano a Madrid

Mapa 8.- Evolución de las áreas urbanas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Noreste de MadridGuadalajara. Fuente: Ureña, et al. (2008)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

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• El descenso progresivo y significativo del precio en la primera parte del corredor hasta el municipio de Alcalá de Henares. • El pequeño incremento del precio entre Alcalá de Henares y Guadalajara • El pequeño incremento del precio en el municipio de Guadalajara en relación a su entorno inmediato (solo 150 € superior al municipio de Cabanillas del Campo, 5,5 € superior a Chiloeches y 400 € superior a Torija). Esto solo sería explicable por una carencia de singularidad y calidad de la ciudad de Guadalajara.

PROVINCIA DE GUADALAJARA

COMUNIDAD DE MADRID

• El incremento del precio en el municipio de Trijueque, el más alejado, en relación a Torija, posiblemente debido a la presencia de dos urbanizaciones de segunda residencia, El Mirador del Cid y La Beltraneja y su no existencia en Torija.

Por otro lado, el tamaño de las viviendas que se ofrecen en venta (ver Figura 5) sigue también una tendencia decreciente al alejarse de Madrid, teniendo un incremento en el municipio de Guadalajara y su entorno inmediato. En todo caso esta tendencia analizada en mayor detalle presenta la peculiaridad que los tamaños crecen ligeramente a una cierta distancia de Madrid, justo en la frontera entre la Comunidad de Madrid y la provincia de Guadalajara.

MADRID

Figura 5.- Precio medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Guadalajara. Fuente: Elaboración propia a partir de www.idealista.com (Mayo 2011)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

4.1.5. CONCLUSIÓN

4.2.

El corredor del Noreste ha experimentado un fuerte crecimiento que ha fortalecido los grandes núcleos del corredor Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y Guadalajara. Por otro lado, la nueva autopista R-2 va a permitir la difusión del crecimiento del espacio al norte del corredor por el que discurre. Por último, está por ver si se consolida el crecimiento urbano en el entorno de la nueva estación del AVE al sur-este de Guadalajara. La vivienda dispersa (hábitat unifamiliar) en el corredor era muy escasa en los años 1970 y en la actualidad ha cobrado importancia, sobre todo al sur a una cierta distancia del corredor de la N-II, estando el espacio más cercano a dicha vía de comunicación más ocupado por espacios densos y actividad industrial.

E.T.S.I. Caminos, Canales y Puertos y E.T.S Arquitectura • el municipio de Segovia que tiene un crecimiento poblacional decreciente.

P ROCESOS DE T RANSFORMACIÓN DEL C ORREDOR N OROESTE DE M ADRID HASTA S EGOVIA

El territorio entre Madrid y Segovia en el año 1970 ya tenía una pauta específica de ordenación, se trataba de la periferia metropolitana de los grupos sociales de más ingresos y fundamentalmente de segunda residencia, en su espacio natural de mayor calidad paisajística y en el corredor que tradicionalmente había estado mejor comunicado por carretera y por ferrocarril de cercanías y en cuyo extremo existían tres puntos de atracción El Escorial, la estación de esquí de Navacerrada y el área de La GranjaSegovia. Un espacio que en las cercanías de la ciudad de Madrid había sido desde antiguo (finales del XIX y principios del XX) ocupado por primeras y segundas residencias de los grupos más acomodados de la capital (véase Mapa 9).

La evolución de la población del corredor MadridSegovia permite distinguir cuatro espacios diferenciados (véase Figura 6): • el entorno inmediato de Madrid hasta las Rozas con un cierto crecimiento poblacional paulatino desde 1970, si bien de mucha menor entidad que el corredor de noreste. •

un espacio intermedio a continuación en el que destaca el municipio de Collado-Villalba con un tamaño poblacional menor y cuyo crecimiento se ha acelerado desde 1991. • un espacio con muy escasa población entre el Sistema Central y Segovia.

El precio de la vivienda unifamiliar desciende con la distancia a Madrid y aumenta solo ligeramente en el entorno de Guadalajara.

Población de los municipios entre Madrid y Segovia (A-6, AP-6 y AP-61) 225.000 200.000

Segovia

1960 1970 1981 1991 2001 2007

La Losa

Otero de Herreros

El Espinar

25.000

Guadarrama

50.000

Alpedrete

75.000

Hoyo de Manzanares Collado-Villalba

100.000

Galapagar

125.000

Torrelodones

Pozuelo de Alarcón

150.000

Majadahonda Las Rozas

Habitantes

175.000

0 0

Figura 6.- Evolución de la Población en el corredor noroeste de Madrid. Fuente: Ureña et al. (2008)

Distancia a Madrid (km)

HÁBITAT HÁBITAT UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR EN CIUDADES EN CIUDADES HISTÓRICAS DE HISTÓRICAS REGIONES METROPOLITANAS POLICÉNTRICAS

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Los núcleos que se localizan a lo largo de la Autovía N-VI tenían ya en el año 1970 una cierta importancia en vivienda de baja densidad (mayor que su importancia residencial, pues gran parte de la vivienda era segunda residencia). En dicho momento también habían cobrado una cierta importancia los territorios en la ladera sur de la estación de esquí de Navacerrada (una de las dos carreteras que llevan a Segovia), los alrededores del Escorial y algunos de la ladera norte de la sierra hacia los núcleos de La Granja de San Ildefonso y Segovia. Sobre este territorio también se va a producir en los últimos treinta años un fuerte proceso de ocupación diferenciada de suelo paralela a la explosión de Madrid hacia su segunda y tercera corona metropolitana y el reforzamiento de la estructura de red de vías de comunicación. 4.2.1. NO IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS INDUSTRIALES Y APARICIÓN DE ESPACIOS DE OFICINAS

El proceso de implantación de nuevos espacios productivos industriales no fructifica en este corredor. Se intenta crear un espacio industrial en Las Rozas que finalmente tiene que cambiar su uso en residencial y terciario (oficinas). El uso industrial solo fructifica en una pequeña medida en Segovia.

Mapa 9.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Noroeste en torno al año 1970. Fuente: Ureña, et al. (2008).

El proceso de implantación de espacios productivos va a presentar una especificidad en este corredor más evidente cuanto más cercanos a Madrid, es la creación de nuevos espacios de

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oficinas en los bordes de las autovías, autopistas o viales principales y mediante la sustitución de usos residenciales preexistentes en dichos bordes dado el ruido imperante en estos lugares (más compatible con usos de oficinas que residenciales) y el creciente papel de “escaparate” que estos espacios pueden desempeñar (véase López de Lucio, 1999). Por otro lado, se producen diversas implantaciones de grandes unidades de oficinas, los casos más singulares lo constituyen la Ciudad Bancaria del Banco Santander en Boadilla del Monte y diversas universidades privadas, hospitales públicos y privados que se implantan en esta zona (véase Figura 7).

Figura 7.- Ciudad Financiera del Banco Santander (Boadilla del Monte), izquierda, y Villanueva de la Cañada con la Universidad Alfonso X El Sabio, derecha. Fuente: Google Earth.

Por otro lado este proceso de implantación de oficinas y de espacios comerciales se ve favorecido por el aumento poblacional, de estratos socio-económicos y profesionales de alto nivel, apoyado en la creación de nuevos espacios residenciales y en la transformación de espacios de segunda residencia en primera residencia y por la creciente congestión de los accesos a Madrid. 4.2.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN

En el territorio del nor-oeste de Madrid hasta Segovia se producen progresivamente cuatro hechos relevantes que van potenciar un fortalecimiento de la articulación que ya existía en este territorio (véase Mapa 10). Mapa 10.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Noroeste Madrid -Segovia. Principios de los años 70 (izquierda), principios del s. XXI (derecha). Fuente: Ureña, et al. (2008)

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En primer lugar en el tiempo se amplía la autovía N-VI añadiéndole nuevos carriles y prolongándola hacia el noroeste antes y después de la sierra, mediante una autopista de peaje y el túnel de Guadarrama. Años después se produce la creación de un acceso por autopista desde el túnel de Guadarrama hasta Segovia, también de peaje. En segundo lugar, las distintas autopistas orbitales M-30 y M-40 facilitan la creación casi en paralelo de una malla de autovías en el entorno inmediato de Madrid. En primer lugar, entre el corredor Oeste y este corredor nor-oeste hacia el oeste del Parque de la Casa de Campo, en general mediante el desdoblamiento de carreteras existentes. En segundo lugar, hacia el norte noroeste prolongando la autovía que se realizó en su día para comunicar Madrid con la Universidad Autónoma de Madrid y con la nueva ciudad de Tres Cantos hacia Colmenar el Viejo. En tercer lugar, estas actuaciones descritas en el párrafo anterior configuran unos accesos alternativos al sur y al norte de la N-VI en el principio de este corredor nor-oeste, los cuales mediante nuevas actuaciones en mejoras de diversas carreteras facilitan la continuación de estos nuevos accesos hacia los territorios de El Escorial (al sur de la N-VI) y de Navacerrada (al norte de la N-VI). En cuarto lugar se produce una importante mejora de los ferrocarriles de cercanías (incluida la línea radial) y se crean diversos aparcamientos disuasorios en diversas estaciones de este corredor

y la reciente ampliación del metro hasta la ciudad Bancaria del Banco Santander. En quinto lugar se establece el AVE, que en este corredor no requiere de la supresión de ninguna línea de cercanías (cosa que tampoco sucede en el corredor nor-este, pero que si sucederá en el corredor a Toledo). Una conexión punto a punto sin paradas intermedias entre Chamartín (Madrid) y las afueras de Segovia (4 km al sur-este), reduciendo considerablemente el tiempo de viaje entre Segovia y Madrid. En consecuencia se produce una ampliación de la malla de autovías en el entorno inmediato de Madrid y sin embargo se produce solo una potenciación de una única autovía en el territorio más alejado de Madrid y una comunicación punto a punto entre Segovia y Madrid. Ello podrá modificar el modelo de ocupación de suelo en el entorno inmediato de Madrid, tenderá a reforzar el modelo pre-existente en los años 1970’s en el resto del corredor y a permitirá reforzar el papel de Segovia (por el AVE) [7]. 4.2.3. FORTALECIMIENTO DEL MODELO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Y SU TRANSFORMACIÓN EN UN TERRITORIO DE PRIMERA RESIDENCIA

El crecimiento de la ocupación de suelo para espacios residenciales densos sucede ante todo en el entorno inmediato de Madrid, donde la superficie ocupada se multiplica por muchas veces, y en el entorno de Villalba y El Escorial,

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donde la superficie ocupada se multiplica entre tres y cinco veces. En el resto del corredor, incluyendo también el norte de la sierra de Guadarrama y Segovia, también se produce un crecimiento que duplica el suelo ocupado por espacios residenciales densos (véase Mapa 11). En todo caso al partir de una cantidad pequeña de espacio denso la ocupación final sigue siendo pequeña en comparación con los otros dos corredores. El crecimiento de la ocupación de suelo en forma de hábitat unifamiliar sucede, a lo largo de todo el corredor en unas proporciones muy importantes. Estas morfologías se producen en forma de abanico (excepto los espacios verdes de la Casa de Campo y el monte del Pardo) en las inmediaciones de Madrid, y a lo largo de la Autovía-Autopista, N-VI y Autopista Guadarrama-Segovia y de los entornos de El Escorial y la ladera sur de Navacerrada y en el entorno de Segovia-La Granja. Sin embargo también aparece otro corredor a lo largo de la carretera que desde el sur de la Casa de Campo se aleja de Madrid (véase Mapa 11). En resumen, la ocupación residencial de suelo produce dos tipos de espacios, todos ellos dentro del marco de una cierta tendencia a la aparición de una gran mancha lineal no continua entre Madrid y Collado-Villalba-El Escorial (véase Mapa 11) • un espacio denso y poco denso en el abanico nor-oeste cercano y en el entorno de los núcleos más importantes del corredor.

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• un espacio de baja densidad que en el año 1970 se encontraba solo a lo largo de la N-VI y del entorno inmediato de El Escorial y ColladoVillalba-Navacerrada y que progresivamente va comenzando a colmatar una mancha lineal mucho más extensa y que desborda ampliamente el entorno inmediato de la autovía N-VI. • un espacio mixto denso y de baja densidad en el entorno inmediato de Segovia-La Granja.

4.2.4. EL PRECIO Y EL TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR

Los precios medios encontrados entre todas las ofertas de venta de viviendas unifamiliares en diversos municipios del corredor son los reflejados en la Figura 8 y el valor en Euros por metro cuadrado tiene una tendencia decreciente casi perfecta en relación a la distancia a Madrid con la singularidad de Segovia y San Ildefonso-La Granja. El incremento muy significativo del precio en los municipios de Segovia y San Ildefonso-La Granja en relación a otros municipios más cercanos a Madrid y significativos, como por ejemplo El Escorial (450 y 750 €/m2) y también en relación con los municipios de su entorno (entre 700 y 1.170 €/m2). Esta diferencia tan acusada solo puede justificarse por su carácter de patrimonio arquitectónico y urbanístico y por su atracción como espacio de turismo y de ocio y segunda residencia de Madrid.

Mapa 11.- Evolución de las áreas urbanas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Noroeste MadridSegovia. Fuente: Ureña, et al. (2008)

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MADRID

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Por otro lado, el tamaño de las viviendas que se ofrecen en venta (véase Figura 8) sigue también una tendencia decreciente al alejarse de Madrid, con algunas excepciones, teniendo un incremento en el municipio de Segovia y su entorno inmediato. Las excepciones que se pueden visualizar con un análisis más detallado son:

PROVINCIA DE SEGOVIA

COMUNIDAD DE MADRID

* Pese a que los municipios considerados en cada corredor son aquellos por los que discurre una vía de alta capacidad, en este caso además se ha incorporado San Ildefonso por su vinculación con Madrid como localización de segundas residencias. ** Es importante señalar que el tamaño de las viviendas del municipio de Navas de Riofrío se calcula en base a cinco datos por lo que la muestra puede no ser representativa

• un descenso del tamaño en áreas urbanas de mayor población (y quizás densidad): Majadahonda o Collado-Villalba. • un incremento en el municipio frontera entre la Comunidad de Madrid y la Provincia de Segovia: Guadarrama

4.2.5. CONCLUSIÓN

En este corredor los espacios residenciales densos y los de oficinas se consolidan solo cerca de Madrid. En segundo lugar se consolida un espacio residencial disperso de baja densidad en forma de una gran mancha en dirección Noroeste hasta el Sistema Central. Y en tercer lugar Segovia y su entorno están separados de esta gran mancha por un espacio de muy baja ocupación, y está constituido por el espacio denso de Segovia rodeado de áreas de baja densidad en los municipios colindantes. Es un corredor que mantiene su carácter de espacio de calidad ambiental, que carece de implantaciones industriales y que va cambiando

Figura 8.- Precio medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Segovia. Fuente: Elaboración propia a partir de www.idealista.com (Mayo 2011)

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su carácter exclusivo de segunda residencia por una mezcla de primera y segunda residencia, más de primera residencia cuanto más cercano a Madrid [8]. El precio de la vivienda unifamiliar desciende con la distancia a Madrid y aumenta importantemente en Segovia y su entorno inmediato. El precio es entre un 30 y un 40% más elevado que en el corredor del nor-este (Madrid-Guadalajara). 4.3.

P ROCESOS DE T RANSFORMACIÓN DEL C ORREDOR S UR DE M ADRID HASTA T OLEDO

En relación a la evolución de la población en el corredor sur entre Madrid y Toledo se aprecian

tres tipos de espacios (véase Figura 9): • El espacio inmediato a Madrid constituido por municipios de gran tamaño poblacional y cuyo proceso de crecimiento empezó antes de 1981. • El resto del corredor con un contenido poblacional muy reducido, con alguna excepción como Illescas y que llega a las puertas de Toledo. • El municipio de Toledo cuya población crece lenta y uniformemente.

El territorio entre Madrid y Toledo en el año 1970 no tenía una pauta común de ordenación, se trataba de la periferia de una gran metrópoli todavía muy concentrada en su centro y en unos

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pocos núcleos muy cercanos al mismo (véase Mapa 12). Además, se trata de un corredor que en 1970 no tiene continuidad hacia el sur de Toledo. Los núcleos que se localizaban a lo largo de la carretera entre Madrid y Toledo eran algo mayores que los otros núcleos de la zona, pero no significativamente mayores en cuanto a ocupación de suelo. Es por tanto un territorio relativamente indiferenciado todavía no impactado por las infraestructuras de transporte y otros aspectos. Se trata pues de una ocupación de suelo incremental y proporcional a su cercanía a Madrid (y en segundo lugar a Toledo) y relativamente indiferenciada. Sobre este territorio se va a producir en los últimos treinta años un fuerte proceso de ocupación diferenciada de suelo paralela a la explosión de Madrid hacia su segunda y tercera corona metropolitana y extra-regional (provincia de Toledo) y la creación de una importante, variada y estructurada red de vías de comunicación. 4.3.1. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS PRODUCTIVOS

Figura 9.- Evolución de la población en municipios del corredor Madrid-Toledo. Fuente: Ureña et al. (2008)

El proceso de implantación de nuevos espacios productivos específicos y de gran superficie se va a constreñir fundamentalmente a la provincia de Madrid, y en particular al entorno de los grandes núcleos del sur de Madrid (Getafe, Parla, etc.), y a lo largo de las antiguas vías de comunicación mejoradas a autovías y de las nuevas autopistas radiales y orbitales (véase Mapa 13).

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Mapa 12.- Ocupación del suelo e infraestructuras de transporte en el corredor Sur Madrid –Toledo en torno al año 1970. Fuente: Ureña, et al. (2008)

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Mapa 13.- Evolución de las áreas productivas en el corredor Sur Madrid-Toledo. Fuente: Ureña, et al. (2008)

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Los pocos espacios productivos de gran superficie en la provincia de Toledo hacia Madrid se producen o en el entorno inmediato de la ciudad de Toledo o muy próximos al límite de la comunidad de Madrid (esto es pretenden tener las subvenciones de región objetivo 1 en Castilla La Mancha pero al tiempo estar lo más cerca posible de Madrid (véase Mapa 13). 4.3.2. LA IMPLANTACIÓN DE NUEVAS VÍAS DE COMUNICACIÓN

En el territorio entre Madrid y Toledo se producen progresivamente varios hechos que van potenciar una articulación mucho más potente de este territorio (véase Mapa 14). En primer lugar se produce la extensión de la NIV como autovía hacia el Sur, y posteriormente la transformación de la carretera Madrid-Toledo en Autovía, lo que mejora de manera considerable la comunicación entre ambas ciudades y sus territorios intermedios. Este hecho ocurre en paralelo al aumento de las relaciones pendulares de trabajo entre los municipios entorno a este corredor, fundamentalmente hacia Madrid y hacia los grandes municipios y espacios productivos del sur de Madrid. En segundo lugar, se crea un conjunto de autovías radiales y orbitales del abanico sur y suroeste de Madrid junto con la mejora del FC de cercanías y el metro-sur lo que genera una malla de autovías y de transporte ferroviario y de metro lo que permite ampliar el proceso de implantación de

Mapa 14.- Infraestructuras de Transporte en el corredor Sur de Madrid-Toledo. Principios de los años 70 (izquierda) y principios del siglo XXI (derecha). Fuente: Ureña, et al. (2008)

espacios residenciales y productivos en este espacio cercano a Madrid.

Madrid-Toledo y la creación de la autopista de los Viñedos (Toledo-Albacete).

En los últimos años del periodo estudiado, se producen tres hechos significativos, la supresión del ferrocarril de cercanías (en su parte AranjuezToledo) y la creación del AVE sin paradas intermedias, la creación de la autopista de peaje

El ferrocarril de cercanías entre Aranjuez y Toledo (ferrocarril que no tenía un uso muy intenso) se suprime para aprovechar el trazado en las inmediaciones de Toledo para el AVE. Un ferrocarril con un trazado quebrado ToledoAranjuez Aranjuez-Madrid que se desviaba

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considerablemente de la línea recta ToledoMadrid y que servía a muchos lugares intermedios, pero no a los del corredor MadridToledo, sino más bien a los del corredor MadridAranjuez. Este servicio se sustituye por una línea de AVE en fondo de saco y que permite solo relaciones Madrid-Toledo a través de su mínima distancia y sin ninguna parada intermedia. Este nuevo medio de transporte refuerza no tanto el corredor como los dos puntos extremos del mismo.

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Mapa 15.- Evolución de las áreas mayoritariamente residenciales (no industriales) en el corredor Sur MadridToledo. Fuente: Ureña, et al. (2008)

La creación de la Autopista de peaje que sirve en su tramo inicial a los recorridos MadridExtremadura y Madrid-Toledo, refuerza la idea de corredor al establecer dos autopistas semiparalelas y permitir que más partes del territorio del corredor se encuentren mejor articuladas a Madrid (y en segundo lugar a Toledo). La creación de la Autopista de los Viñedos que comienza a integrar a Toledo en otras redes de autovías hacia el sur (Nacional IV) y el sur-este (Nacional III) de la península y la mayor ciudad de Castilla La Mancha (Albacete). Esta autopista permite empezar a plantear una mayor continuidad hacia el sur-este del corredor MadridToledo que hasta la fecha era un corredor en fondo de saco. 4.3.3. LA IMPLANTACIÓN DE ESPACIOS RESIDENCIALES DENSOS Y DE BAJA DENSIDAD

El crecimiento de la ocupación de suelo para espacios residenciales densos sucede ante todo en

el abanico sur sur-oeste cercano a Madrid, donde la superficie ocupada se multiplica por cinco o seis veces. En el resto del corredor más alejado de Madrid también se produce un fuerte crecimiento que duplica o triplica el suelo ocupado, si bien al ser el tamaño inicial pequeño el crecimiento en términos absolutos es mucho más pequeño que en la zona más cercana a Madrid (véase Mapa 15).

El crecimiento de la ocupación de suelo para espacios residenciales dispersos o de baja densidad sucede, al contrario que en el caso anterior, ante todo en el territorio de transición entre las comunidades de Madrid y de Castilla La Mancha y en segundo lugar en el entorno de Toledo (véase Mapa 15). En el primero de los casos sucede en torno al ferrocarril Madrid-Lisboa

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que funciona también como ferrocarril de cercanías y en el entorno de la autovía MadridToledo. Además, la autopista de peaje en su parte intermedia discurre por un espacio en el que se han producido también abundantes ocupaciones de suelo para vivienda de baja densidad. El uso residencial de baja densidad del territorio de este corredor, que es muy reducido en 1970, prioritariamente ubicado en ese momento a lo largo del corredor Noroeste de Madrid, se extiende a otros lugares del entorno alejado de Madrid. Y esto se produce posiblemente con una cierta segregación socio-económica, las nuevas ocupaciones en el corredor Noroeste siguen manteniendo un nivel socio-económico más elevado y en este corredor Sur se ubican nuevas residencias principales o secundarias de una menor superficie y propiedad de grupos sociales de menores recursos económicos, si bien es previsible que se hayan producido también algunas actuaciones aisladas de alto nivel socioeconómico. En resumen, la ocupación residencial de suelo produce tres tipos de espacios, todos ellos dentro del marco de una cierta tendencia a la aparición de un corredor apoyado en la autovía MadridToledo: • un espacio denso de gran cantidad de población en el abanico sur sur-oeste cercano de Madrid. • un espacio de baja densidad en el espacio intermedio entre ambas ciudades.

• un espacio mixto denso y de baja densidad en el entorno inmediato de Toledo.

4.3.4. EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL CORREDOR

El precio medio de las ofertas de venta de viviendas unifamiliares en diversos municipios del corredor son los reflejados en la Figura 10 (sin incluir el municipio de Madrid). Como puede verse la curva del valor en Euros por metro cuadrado tiene una tendencia decreciente respecto a Madrid. Esta tendencia presenta cuatro situaciones destacables en relación con las hipótesis planteadas: •

Una primera parte del corredor tiene una tendencia decreciente en relación a la distancia a Madrid hasta justo traspasar la frontera provincial (Illescas). • Una segunda parte del corredor a continuación presenta un grupo de municipios con precios muy similares. • Un incremento pequeño de los municipios cercanos a Toledo. • Un incremento en el municipio de Toledo en relación con los municipios de su entorno (entre 400 y 800 €/m2). Esta diferencia acusada en unos casos y más pequeña en otros a pesar del carácter de patrimonio arquitectónico y urbanístico de Toledo y su atracción como espacio de turismo y capital regional, solo puede

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explicarse por una fuerte explosión de la ciudad de Toledo hacia sus municipios colindantes. Por otro lado, el tamaño de las viviendas que se ofrecen en venta (véase Figura 10) sigue una tendencia decreciente al alejarse de Madrid, teniendo un incremento en el municipio de Toledo y su entorno inmediato. En todo caso, esta tendencia decreciente analizada en mayor detalle presenta la peculiaridad que los tamaños crecen ligeramente a una cierta distancia de Madrid, justo en la frontera entre la Comunidad de Madrid y la provincia de Toledo. 4.3.5. CONCLUSIÓN

Los espacios residenciales densos y los productivos (industrial) se consolidan cerca de Madrid y aparece un espacio residencial disperso de baja densidad a mitad de camino entre Madrid y Toledo. En Toledo y su entorno inmediato también aparecen abundantes áreas del hábitat unifamiliar. El precio del metro cuadrado de vivienda unifamiliar decrece al alejarse de Madrid y vuelve a elevarse en el entorno inmediato de Toledo. Además, estos precios en la cercanía de Madrid son inferiores a los otros dos corredores, en general ligeramente inferiores a los del corredor del noreste (Guadalajara) y claramente inferiores a los del corredor nor-oeste (Segovia). En cambio, el municipio de Toledo tiene precios superiores a los de Guadalajara e inferiores a los de Segovia.

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4.4. C OMPARACIÓN DEL H ÁBITAT U NIFAMILIAR ENTRE LOS T RES C ORREDORES

PROVINCIA DE TOLEDO

COMUNIDAD DE MADRID

MADRID

Figura 10.- Precio Medio por metro cuadrado y tamaño medio (m2 construidos) de las ofertas de venta de vivienda unifamiliar en los municipios del corredor Madrid-Toledo. Fuente: Elaboración propia a partir de www.idealista.com (Mayo 2011)

El único corredor en el que existía abundante hábitat unifamiliar en 1970 era el nor-oeste, siendo en gran medida de segunda residencia, excepto en las inmediaciones de Madrid. En 1970 los otros dos corredores carecen de hábitat unifamiliar. Sin embargo, los tres corredores contienen áreas de morfología de hábitat unifamiliar a principios del siglo XXI. Dicho hábitat también aparece a principios del siglo XXI en el entorno inmediato de las tres capitales de provincia (Guadalajara, Segovia y Toledo). Solo el corredor del nor-oeste presenta una gran mancha/banda de áreas de hábitat unifamiliar al principio del siglo XXI, mientras el corredor del sur tiene solo una zona de menores dimensiones a mitad de camino entre Madrid y Toledo, siendo el corredor noreste el que menor contenido tiene de esta morfología urbana. Los precios actuales por metro cuadrado de las viviendas del hábitat unifamiliar disminuyen en general con la distancia a Madrid y vuelven a crecer en las inmediaciones de las tres capitales de provincia. Estos precios también varían de un corredor a otro. Los mayores precios por metro cuadrado suceden en el corredor noroeste, el espacio de mayor valor paisajístico y espacio tradicional del hábitat unifamiliar de los grupos sociales más acomodados. En el corredor noroeste también sucede el mayor crecimiento del precio medio al llegar a la ciudad de Segovia.

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En los otros dos corredores los precios tienen un comportamiento similar pero cambiando su contenido en las inmediaciones de Madrid y en la ciudad capital provincial. Los precios más baratos en las inmediaciones de Madrid son en el corredor sur, y los del corredor noreste son intermedios entre los del sur y los del noroeste. Los precios más baratos y las menores subidas en relación con el entorno inmediato de las capitales provinciales se producen en Guadalajara (corredor noreste) y las intermedias en Toledo (corredor sur). Además los precios medios por metro cuadrado de la vivienda unifamiliar en venta difieren mucho más, aproximadamente cinco veces más, de un corredor a otro en las inmediaciones de Madrid (1.483 € de diferencia entre Pozuelo –corredor nor-oeste- y Getafe –corredor sur), que entre los municipios pequeños alejados de Madrid (317 € diferencia entre Olías -corredor sur- y Cabanillas –corredor noreste). Al igual que ocurría con el precio, la superficie de vivienda unifamiliar difiere mucho más, aproximadamente tres veces más, de un corredor a otro en las inmediaciones de Madrid (160 m2 de diferencia entre Pozuelo –corredor noroeste- y Getafe –corredor sur) que entre los pequeños municipios alejados de Madrid (60 m2 entre Navas de Riofrío –corredor noroeste- y Cabanillas – corredor noreste). Parece pues intuirse que grupos sociales de un mayor nivel económico tienden a localizarse en las proximidades de Madrid en el corredor noroeste (hacia Segovia), donde tanto el precio de la

vivienda como la superficie construida son notablemente superiores al resto de los municipios próximos a Madrid (y que se ajusta a la concepción más tradicional de este corredor como localización de segunda residencia de la población madrileña perteneciente a clases sociales más favorecidas), mientras que a una mayor distancia a la capital parece disminuir esta clara predilección por un corredor u otro. Por tanto, se verifica la hipótesis de que las diferencias socio-económicas entre las viviendas unifamiliares de los distintos corredores disminuyen con la distancia a Madrid. Estas diferencias son también menores en precio entre las tres capitales de provincia (739 € entre Guadalajara y Segovia) y casi inexistentes en superficie que entre los municipios de los tres corredores en el entorno inmediato de Madrid, si bien dichas diferencias son un poco más importantes que entre los municipios pequeños alejados de Madrid. Las superficies medias construidas de las viviendas unifamiliares en oferta de venta no aumentan con la distancia a Madrid, como podría parecer razonable, sino que disminuyen (en torno a dos veces en el corredor noreste, tres veces en el corredor noroeste y 1,5 veces en el corredor sur). Si bien no se han conseguido datos significativos suficientes del tamaño medio de las parcelas de dichas viviendas, por lo que no se puede dilucidar como varía dicho tamaño con la distancia a Madrid.

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En todo caso en esta tendencia a descender del tamaño de las viviendas aparecen dos excepciones, una clara que es el aumento de su tamaño en las ciudades históricas y su entorno y otra menos evidente que es el ligero aumento de su tamaño a una cierta distancia de Madrid (en el límite de la región de Madrid). El corredor del noroeste con presencia de abundante hábitat unifamiliar, espacios de oficinas y carencia de espacios industriales presenta una gran uniformidad y carece de contradicciones relevantes entre unos usos y otros; ello viene reflejado en los mayores precios inmobiliarios. Los corredores hacia Guadalajara y Toledo tienen muchas más contradicciones para el hábitat unifamiliar por su convivencia con espacios industriales. Si bien, hacia Toledo los espacios industriales no se alejan tanto de Madrid como hacia Guadalajara, siendo este corredor noreste el que en la actualidad tiene más espacios industriales alejados de Madrid llegando de manera continua prácticamente hasta Guadalajara, que es también la capital de provincia más cercana a Madrid. Quizás también por esta razón Guadalajara es la capital provincial con menores precios por metro cuadrado en las viviendas unifamiliares de las tres capitales consideradas.

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E L H Á BI TAT U N IFA MIL I AR EN L A C IUDA D DE T O LE DO Y S U E N TO RN O I N ME DI A TO

A lo largo del último tercio del siglo XX las ciudades españolas han pasado de ser compactas y densas a incluir además espacios urbanos disjuntos de baja (a veces también alta) densidad. Es lo que denominamos explosión urbana hacia la ciudad comarca, incluyendo espacios disjuntos más o menos cercanos al núcleo denso original, en su propio municipio y en municipios cercanos y constituidos por pequeños núcleos históricos o por nuevos asentamientos (urbanizaciones). Gran parte de esta explosión comarcal se produce en forma de hábitat unifamiliar. Como se ha visto en el apartado anterior, el hábitat unifamiliar en las distintas ciudades históricas de la periferia alejada de las áreas metropolitanas presenta similitudes y diferencias entre sí. Al mismo tiempo la continuidad entre el hábitat residencial unifamiliar en cada corredor metropolitano y en sus correspondientes ciudades históricas también difiere de unos a otros. En el tercer apartado se ha indicado que la hipótesis de este trabajo es que los hábitat unifamiliares de ciudades históricas integradas en las periferias alejadas de áreas metropolitanas se ordenan en base a la: •

cercanía a la ciudad histórica

• cercanía a las infraestructuras que comunican con el resto del área metropolitana •

calidad del paisaje del entorno de la ciudad histórica

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actividades propias tienen un mayor rango socioeconómico.

• diferenciación socio-económica implantada en la ciudad histórica

En segundo lugar, Toledo además de capital provincial histórica y periferia alejada del área metropolitana de Madrid, cumple otras dos funciones:

Se ha indicado también que en estas ciudades históricas conviven dos procesos, el generado/propiciado por la propia ciudad y el generado por su papel como periferia alejada del área metropolitana.

• Toledo viene desempeñando el papel de Capital Regional desde 1983, lo que ha reforzado su papel de capital administrativa, frente a las otras dos ciudades históricas siguen siendo capitales de provincia.

En el caso de la ciudad de Toledo los aspectos anteriores tienen las siguientes peculiaridades: En primer lugar, Toledo presenta características distintas a las de su corredor metropolitano: • existe discontinuidad del hábitat unifamiliar en el corredor, solo preponderante a mitad de camino entre Madrid y Toledo y en los alrededores de Toledo. • el hábitat unifamiliar cercano a Madrid no tienen las mismas características que en Toledo. En el entorno inmediato a Madrid este hábitat es el más económico comparado con los otros dos corredores metropolitanos, mientras en Toledo y su entorno tiene un precio intermedio entre las otras dos ciudades históricas. • mientras en el corredor preponderan las actividades industriales de pequeño tamaño y baja tecnología, Toledo es la ciudad histórica de la periferia metropolitana alejada donde las

• Al ser ciudad Patrimonio de la Humanidad y Ciudad Turística, la función residencial de dicho centro histórico se resiente, su entorno inmediato también está protegido paisajísticamente, por lo que la explosión de su crecimiento a los municipios de su entorno es más importante que en otras ciudades.

En tercer lugar, al igual que las otras dos ciudades históricas consideradas, Toledo ha visto reforzado su papel de polo de transporte con los servicios ferroviarios de Alta Velocidad a/desde Madrid (exclusivamente) y con la puesta en servicio de la autovía y la autopista a Madrid y de la autovía de los Viñedos hacia el sur-este (Albacete). En cuarto lugar, al estar Toledo en el valle del Tajo el territorio de su entorno no es uniforme sino que está conformado por espacios diferenciados por su topografía, paisaje y vegetación, lo que condiciona la implantación de las expansiones urbanas.

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En quinto lugar, a finales de los años 1960’s se implanta un polígono industrial y residencial de descongestión de Madrid a 5 km del núcleo histórico de Toledo, por lo que dicha ciudad pasa a estar constituida por dos núcleos densos y compactos, el primero el núcleo histórico y sus expansiones adjuntas y el segundo el polígono de Santa Mª de Benquerencia, habiendo existido una apreciable diferenciación social entre ambos, más acusada al principio de la implantación del polígono. El primero es más diverso y acoge la mayoría de las actividades y personas de mayor nivel socio-económico y el segundo se especializa en las actividades industriales y los grupos sociales más desfavorecidos. La ciudad compacta y densa de Toledo (ciudad histórica y polígono) a principios de los 1970’s casi no había experimentado todavía la explosión comarcal. Los pueblos colindantes y los Cigarrales del sur de Toledo todavía no habían sufrido transformaciones significativas. En esa misma fecha solo habían comenzado a establecerse unas pocas urbanizaciones de hábitat unifamiliar desvinculadas de los asentamientos tradicionales: Vistahermosa, al noroeste del municipio de Toledo, Las Nieves, al norte del municipio de Nambroca y una incipiente agrupación de chalets al sur de los municipios de Olías del Rey y Bargas cercanos a la carretera Madrid-Toledo en los alrededores de la Pineda (ver Mapa 17). Un importante porcentaje de estas viviendas fueron segunda residencia y con el tiempo han ido transformándose en primeras residencias (como en el corredor nor-oeste de Madrid).

En toda España a partir de los años 1980’s se produce un cambio de modelo residencial y un mayor porcentaje de población urbana comienza a habitar en este tipo de hábitat unifamiliar. Tradicionalmente en los años 1960’s en España la gran mayoría de la población de las ciudades residía en viviendas agrupadas en edificios en altura, solo un pequeño porcentaje de la población de más altos recursos vivía en edificios

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unifamiliares exentos sobre grandes parcelas y también un porcentaje de la población de menores recursos vivían en edificios unifamiliares muy pequeños, frecuentemente de autoconstrucción o de infravivienda. Desde primeros de los años 1980’s se produce la verdadera explosión comarcal con un fuerte crecimiento urbanístico (más que poblacional)

Mapa 16.- Zonas de vivienda unifamiliar y plurifamiliar en Toledo y su alfoz. Fuente: Elaboración propia

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tanto en el municipio de Toledo como en los municipios de su entorno, en forma de crecimientos adjuntos a los núcleos históricos existentes y desvinculados de ellos y en todas las direcciones tanto al norte (más cerca de Madrid) como al sur de Toledo (ver Mapa 17). El cambio de modelo residencial hacia el hábitat unifamiliar y el aumento del índice de motorización propician y aceleran la explosión comarcal.

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En todos los casos son municipios fundamentalmente residenciales, siendo la movilidad laboral hacia Toledo y Madrid muy superior a la movilidad laboral desde Toledo y Madrid hacia dichos municipios (ver Tabla 1). El efecto de ciudad Capital Regional y ciudad Turística se reduce solo a partes del municipio de

Toledo. El efecto capital regional se concentra ante todo en el Casco histórico y en la zona de la Vega Baja y en menor medida en la zona del Polígono de Santa María de Benquerencia (donde recientemente se han ubicado algunas Consejerías del Gobierno Regional). El efecto de ciudad Turística se produce casi exclusivamente en el Casco Histórico de Toledo.

Los municipios del entorno de Toledo presentan la doble característica de estar integrados en la ciudad comarca de Toledo y de pertenecer a la periferia alejada del área metropolitana de Madrid. Ello se traduce en una fuerte vinculación laboral hacia el municipio de Toledo y en menor medida hacia el municipio de Madrid (ver Tabla 1), lo que quiere decir que el efecto ciudad comarcal en ellos es más importante que el de periferia metropolitana alejada. Los municipios ubicados al norte de Toledo proporcionalmente tienen más vinculación con Madrid, en primer lugar los más alejados de Toledo (ligeramente superior con Madrid que con Toledo en el municipio de Cabañas de la Sagra, el doble con Toledo que con Madrid en el municipio de Magán y el cuádruple con Toledo que con Madrid en el municipio de Mocejón) y en segundo lugar los más cercanos a Toledo (nueve veces superior con Toledo que con Madrid en los municipios de Olías del Rey y Bargas). Por otro lado, los del sur de Toledo tienen mayor vinculación con Toledo que con Madrid (entre 15 y 27 veces superior).

Mapa 17.- Ocupación de suelo urbano denso, del hábitat unifamiliar y creación de vías de comunicación en Toledo y entorno entre 1970 y 2010. Fuente: Elaboración propia

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Tabla 2.- Precio de oferta de venta de viviendas unifamiliares en las áreas del hábitat unifamiliar de Toledo y municipios de su entorno. (Continúa en la siguiente página.) Fuente: Elaboración propia a partir de la información disponible en www.elidealista.com (abril-mayo 2011)

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Los valores medios de Sup. Parcela, €/m2s y m2t/m2s no han sido elaborados con el total de los casos, dado que en algunos de ellos no constaba la superficie de parcela.

Tabla 2 (Cont.).- Precio de oferta de venta de viviendas unifamiliares en las áreas del hábitat unifamiliar de Toledo y municipios de su entorno. Fuente: Elaboración propia a partir de la información disponible en www.elidealista.com (abril-mayo 2011)

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Mapa 18.- Precio medio de la oferta de venta de vivienda unifamiliar total por municipio (arriba) y por zonas (abajo) Fuente: Elaboración propia a partir de la información disponible en www.elidealista.com (abril-mayo 2011)

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Tabla 3.- Superficies de los casos de hábitat unifamiliar analizados en detalle de Toledo y su entorno. Superficies que corresponden a las Figuras 11 a 19. Fuente: Elaboración propia Z.1 - Urb. Montesión (zona oeste de Cigarrales- Toledo) Z.2 – Urb. Vistahermosa – La Legua – Valparaíso (Toledo) Z.3 – Buenavista (Toledo) Z.4 – Polígono Sta. Mª de Benquerencia (Toledo) Z.5 – Urb. Sur de Olías del Rey y Bargas Z.6 – Urb. Las Nieves (Nambroca) Z.7 – Núcleo urbano de Argés Z.8 – Núcleo urbano de Guadamur Z.9 – Urb. Campo de Golf (Layos)

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5.1. P EQUEÑAS Z ONAS DE H ÁBITAT U NIFAMILIAR DENTRO DE LA C IUDAD D ENSA

Se analizan aquí los espacios del hábitat unifamiliar integrados en espacios urbanos densos (edificios en altura). Estos espacios no incluyen el Casco histórico de Toledo y los espacios unifamiliares anteriores al año 1960 (barrios obreros de Fábrica de Armas y Academia y zona de Santa Bárbara). En el caso de Toledo estas zonas se ubican en bordes de tejidos de edificación densa en altura (véanse los Mapas 16 y 17) y son zonas de reciente construcción (posteriores a 1981).

difiere considerablemente siendo un 30% mayor en Buenavista (196 m2 frente a 152 m2, ver Tabla 4). Por todo ello, el precio total también difiere considerablemente, muy superior en Buenavista. La ordenación es similar en ambos casos y está condicionada por los bordes y por la ordenación del espacio edificado denso en el que se integran (véanse las Figuras 11 y 12). En el caso de Buenavista se ubica entre el espacio urbano denso y la autovía de ronda y un importante cambio de pendiente que constituyen su borde norte, en el caso del Polígono se ubican en su borde sur, lindando con el vial que lo delimita, y constituyen el espacio más alejado del centro del Polígono.

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Sin embargo, la dotación de equipamientos y de áreas verdes públicas específicas de este hábitat unifamiliar es pequeña al estar integradas en el hábitat denso y tener que servir a muchas viviendas agrupadas, frente a los hábitats solo unifamiliares. Pero además difieren considerablemente entre estas dos áreas, tienen mayor relevancia en la zona del Polígono de Santa Mª Benquerencia, un polígono de promoción pública y de menor precio total, con 102 m2/vivienda de áreas verdes y 16 m2/vivienda de equipamiento, y mucha menor en la zona de promoción privada y de mayor precio total de la vivienda, Buenavista, con 15 y 6 m2/vivienda respectivamente (ver Tabla 4).

En general la parcela es pequeña, con tipología de adosados y con jardín/patio reducido. La ventaja es contar con una vivienda unifamiliar en el interior del tejido urbano denso, aunque se encuentre en sus bordes, y poder utilizar los servicios urbanos y el transporte público que se encuentran en su cercanía y que existirían en mucho menor grado en espacios de baja densidad apartados de los tejidos urbanos densos. Los dos casos estudiados en detalle, Buenavista y Polígono de Santa Mª Benquerencia (ver Figuras 11 y 12), presentan un precio por m2 construido alto (unos 1.600 €/m2) muy similar (50 €/m2 de diferencia, equivalente a un 3 %) y sin embargo el tamaño construido difiere sustancialmente, siendo bastante mayor en el espacio urbano de grupos sociales de mayor poder adquisitivo, alrededor de un 25% (60 m2 de diferencia). También la parcela

Figura 11.- Hábitat unifamiliar integrado en tejidos densos: Zona Buenavista (Toledo). Fuente: Elaboración propia

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5.2.1.), en el segundo, las expansiones establecen una ordenación que prepondera sobre la del pequeño núcleo histórico (apartado 5.2.2.). Las nuevas operaciones inmobiliarias son comparativamente de mayor tamaño y aportan más zonas verdes y equipamientos en el segundo sub-tipo (véase el apartado 5.2.2. y compárense las Figuras 13 y 14).

Figura 12.- Hábitat unifamiliar integrado en tejidos densos: Zona Polígono Sta. Mª Benquerencia (Toledo). Fuente: Elaboración propia

En general se ubican en estos bordes por su facilidad de adaptarse a formas predefinidas y posiblemente también por su menor precio del suelo al estar en un borde de la actuación. 5.2. E XPANSIONES I NCREMENTALES A DJUNTAS A P EQUEÑOS N ÚCLEOS H ISTÓRICOS

hábitat unifamiliar en los espacios intersticiales del propio núcleo o en los adjuntos al mismo. Las nuevas operaciones se apoyan claramente en el núcleo histórico, son de pequeño tamaño y el conjunto resultante está compuesto por la yuxtaposición de diversas ordenaciones (similar a la caracterización de “collage” que se utiliza para uno de los nuevos tipos de hábitat unifamiliar desvinculado de los núcleos tradicionales) [9].

Lo característico de este tipo de situaciones es que el pequeño núcleo histórico, que está preponderantemente constituido por vivienda unifamiliar tradicional, con sus equipamientos, comercio e infraestructuras de servicios y su trama viaria se convierte en el centro que articula y sobre el que se apoyan una serie de operaciones de

En estas situaciones podemos distinguir dos subtipos en función de la importancia relativa del pequeño núcleo histórico y de los nuevos crecimientos adjuntos. En el primero, la ordenación del núcleo histórico sigue siendo preponderante y determina en gran medida la ordenación de las nuevas operaciones (apartado

Como se ha indicado en el primer párrafo de este apartado, en estas situaciones se producen dos tipos de operaciones inmobiliarias, unas intersticiales en el propio núcleo y otras adjuntas al mismo. Las operaciones de hábitat unifamiliar en los intersticios de estos pequeños núcleos suelen ser de tamaño muy reducido, de vivienda adosada y/o exenta manteniendo la tipología preponderante en el núcleo. Las operaciones adjuntas a los pequeños núcleos históricos, suelen tener también dimensiones reducidas aunque mayores que las intersticiales, están constituidas también por viviendas exentas y/o adosadas. Los precios por metro cuadrado edificado son inferiores a los de los hábitat unifamiliares en el tejido denso de Toledo, entre 841 €/m2 (para el caso de Rielves) y 1.315 €/m2 (para el caso de Guadamur) en el tipo de pequeñas expansiones de núcleos históricos, frente a 1.600 €/m2 de media en el hábitat unifamiliar en el tejido denso de Toledo (ver Tabla 2). Como puede verse, este tipo de operaciones de expansiones incrementales adjuntas a pequeños núcleos históricos cercanos a Toledo, se caracteriza por parcelas mayores que las de las

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áreas integradas en espacios urbanos densos (apartado 5.1.) y además son más pequeñas al norte que al sur de Toledo. La parcela media de adosados en Guadamur es de 295 m2 y en Argés de 299 m2, frente a la del Polígono o la de Buenavista que son de 152 y 196 m2 respectivamente (ver Tabla 2) y frente a las de Olías o Bargas que son de 216 m2 y 273 m2, respectivamente (ver Tabla 2). Es importante señalar que se han comparado los valores de parcela media de la tipología de unifamiliar adosada ya que es la única que existe en tejido denso. Por otro lado, comparando los dos núcleos analizados en detalle tiene mayor dotación de equipamientos y zonas verdes por vivienda el que menos ha crecido y se ha transformado, Guadamur, que el que más lo ha hecho, Argés (ver Tabla 4).

caso de Guadamur al sur de Toledo predominan más las áreas de viviendas exentas, ocupando algo más de la mitad de la superficie residencial (21 de 38 hectáreas, ver Tabla 3), siendo el precio del m2 construido similar (1118 €/m2 en Olías y 1183 €/m2 en Bargas, difieren solo en un 6%) y la superficie total construida también (difieren en un 12%), ver Tabla 2. Esta mayor densidad de los núcleos del norte frente a los del sur es sin duda debida a la ubicación en relación a la autovía Toledo-Madrid de los primeros. Esto normalmente es así porque en los primeros momentos de explosión urbana el norte de Toledo (por su cercanía a Madrid) tiene

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mayor valor inmobiliario que el sur. El estudio de detalle llevado a cabo en las expansiones adjuntas al núcleo de Guadamur (ver Tabla 3) existen aproximadamente el mismo número de viviendas exentas que de adosadas (356 exentas y 380 adosadas) y algo menos de la mitad de dicha cifra de viviendas pareadas (158), siendo la superficie de suelo de las exentas el doble del de las adosadas (21 Has frente a 11 Has). Ello da una parcela media de viviendas exentas de 585 m2 y de adosada de 295 m2 (ver Tabla 4), y una parcela media entre todas las tipologías unifamiliares de 425 m2.

5.2.1. EXPANSIONES ADJUNTAS Y AMPLIADORAS DEL TEJIDO HISTÓRICO

En estos casos la trama urbana del pequeño núcleo histórico es preponderante y determina en gran medida la ordenación conjunta del núcleo histórico y de las nuevas operaciones. Así ocurre en los núcleos de Bargas, Guadamur y Olías del Rey (véanse los Mapas 16 y 17), de entre los que se ha estudiado con detalle el caso de Guadamur (véase Figura 13). En los casos de Olías del Rey y Bargas, al norte de Toledo, predominan las viviendas adosadas con parcela pequeña (alrededor de 250 m2, ver Tabla 2) y en el

Figura 13.- Núcleo de Guadamur y sus expansiones adjuntas Fuente: Elaboración propia

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Aparentemente, aunque no se ha confirmado con mediciones expresas, los espacios de vivienda adosada corresponden en gran medida al tejido tradicional y los de vivienda exenta son más frecuentes en las operaciones adjuntas recientes. La ordenación se basa en el tradicional cruce de caminos y en los que pasaban tangentes a los núcleos, ambos típicos de la ordenación del territorio del entorno cercano de estos pequeños núcleos históricos. Sobre esta forma se encajan poco a poco morfologías más rectangulares de las promociones inmobiliarias recientes, que se ubican en general en los espacios más alejados del núcleo (véase Figura 13). La ordenación final es la amalgama del espacio histórico y de una serie de pequeñas operaciones, unas de ampliación del espacio histórico manteniendo su morfologías parecidas a las históricas y otras más geométricas encajadas entre el viario histórico y algo más alejadas del centro. En general ninguna de estas nuevas operaciones del hábitat unifamiliar aporta elementos urbanísticos significativos de espacio público o equipamientos y los suelos de dichos nuevos elementos se obtienen en general por otros procedimientos. 5.2.2. EXPANSIONES TRANSFORMADORAS DEL TEJIDO HISTÓRICO

Se trata de núcleos de pequeño tamaño con mayor número de expansiones adjuntas al tejido histórico y que en total transforman potentemente la ordenación de conjunto. En general son

pequeños núcleos que se han comenzado a transformar más tarde que los que están al norte de Toledo (Bargas y Olías del Rey), por encontrarse más alejados de Madrid. Las nuevas operaciones de hábitat unifamiliar adjuntas o cercanas a estos pequeños núcleos históricos son individualmente o en su conjunto de mayor superficie que las anteriores adjuntas a los núcleos históricos (ver apartado 5.2.1.), empezando a constituir tejidos separados y transformando mucho más el tejido histórico.

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25%). Parece que esta mayor presencia de bloques puede ser debida a que estos núcleos pequeños más transformados lo han sido en mayor medida por la promoción inmobiliaria que por la construcción directa por el propietario sobre su parcela. El precio por metro cuadrado de las viviendas en los cuatro núcleos y sus expansiones adjuntas y sin considerar las urbanizaciones alejadas y

Es el caso por ejemplo de Argés, Burguillos, Cobisa o Nambroca, todos ellos al sur de Toledo (véase Mapa 16). En alguna medida Olías también podría haberse clasificado en este grupo debido ante todo a las operaciones más recientes al otro lado de la autovía (al oeste) y al sur del núcleo ambas de ellas muy poco ocupadas en la actualidad y sin embargo se ha clasificado en el anterior (ver apartado 5.2.1.). De ellos se ha estudiado con detalle Argés (véase Figura 14). En el caso estudiado en detalle, Argés (ver Tabla 3 y Figura 14), hay una mezcla de viviendas similar a la de Guadamur (ver apartado 5.2.1.), aunque con una mayor presencia de viviendas adosadas (en Guadamur del total de edificios unifamiliares hay casi el mismo porcentaje de viviendas exentas y adosadas y algo menos de la mitad de viviendas pareadas y en Argés, el 53% son adosadas, el 31% exentas y el 16% pareadas, ver Tabla 3). Así mismo en Argés aparecen muchas más viviendas agrupadas en pequeños bloques (en Guadamur solo hay un 3% del total mientras en Argés hay un

Figura 14.- Núcleo de Argés y sus expansiones. Fuente: Elaboración propia

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desvinculadas de los núcleos históricos (ver apartado 5.3.) es de 1.258 € por m2 construido, no habiendo diferencias sustanciales con los pequeños núcleos menos transformados (ver apartado 5.2.1.). El estudio de detalle llevado a cabo del núcleo de Argés y sus expansiones adjuntas (ver Tabla 3) refleja que la superficie de suelo de las viviendas exentas es vez y media la de las adosadas y el cuádruple de las pareadas (48,3 Has frente a 31,5 y 12,2 Has, respectivamente). Ello da una parcela media de viviendas exentas de 787 m2, de adosada de 299 m2, de pareada de 388 m2 y una parcela media entre todas las tipologías unifamiliares de 464 m2. La ordenación se sigue basando en los caminos de los pequeños núcleos históricos, pero hay tantas adiciones que en la morfología final resultante empieza a preponderar más la establecida por las nuevas operaciones que la del núcleo (véase Figura 14). La ordenación final es la amalgama de una serie de operaciones de tamaño pequeño y mediano y el tejido histórico pasa casi desapercibido (véase Figura 14). 5.3. N UEVO H ÁBITAT U NIFAMILIAR D ESVINCULADO DE LOS N ÚCLEOS T RADICIONALES

Estos hábitats unifamiliares se caracterizan por no apoyarse en ningún núcleo histórico sino por hacerlo en otros elementos territoriales como vías de comunicación (hacia la ciudad histórica o en las

que comunican la ciudad histórica con el área metropolitana), espacios naturales singulares, etc. y por generar nuevos espacios urbanos monofuncionales (residencial). Su localización se realiza en general en otros municipios cercanos a la ciudad histórica así como en el propio municipio de Toledo, en ambos casos acercándose a la ciudad histórica. Se les ha denominado “desvinculados” y no aislados u otras denominaciones que describieran su carácter de separados de los núcleos históricos porque en muchos casos están separados no solo desde el punto de vista espacial, sino también desde otros puntos de vista sociales y económicos, estando compuestos por grupos sociales, por puestos de trabajo, etc. distintos a los preponderantes en los núcleos históricos. Muchas veces, las razones para ubicarse en otros municipios cercanos son el menor precio del suelo, la mayor permisividad de dichos municipios frente a nuevos espacios urbanos y su deseo de atraer promoción inmobiliaria. Son operaciones, en general, de tamaño superior a las anteriores (ver Tabla 3 y apartados 5.1. y 5.2.) y como no se apoyan en pequeños núcleos históricos ni en la ciudad central, su ubicación y características se establecen para generar o aumentar su propia capacidad de atracción y el valor inmobiliario de su oferta. Los tamaños de estas promociones inmobiliarias pueden ser mayores debido al mayor tamaño de las parcelas rústicas al alejarse de los núcleos y, además, deben

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ser mayores para superar el umbral mínimo de oferta que permita rentabilizar la operación. Son operaciones donde existe mayor porcentaje de vivienda exenta sobre parcelas de mayor tamaño, superando en muchos casos los 1.000 m2. El tamaño de las viviendas también suele ser superior, si bien este aumento es menos significativo que el aumento en el tamaño de la parcela. Como puede verse en las Tablas 2, 3 y 4, los tamaños de las parcelas son grandes (entre 548m2, para el caso de las urbanizaciones al sur de Bargas, y 4.755 m2, en Cigarrales [10]) y el precio por m2 construido también es grande (entre 1.213, para el caso de las urbanizaciones al sur de Bargas, y 1.638 €/m2 en las urbanizaciones alejadas del núcleo consolidado de Nambroca) algo inferior a las operaciones integradas en el tejido denso (apartado 5.1.) y superior a las apoyadas en los pequeños núcleos históricos (apartado 5.2.). En estas comparaciones de precio se ha excluido la zona de los Cigarrales debido a que en este caso el precio total de venta está influido por el gran tamaño de las parcelas, siendo en este caso más significativo el precio por metro cuadrado de parcela (373€/m2 en Cigarrales frente a 1.346€/m2 en Buenavista, ver Tabla 2). Se han distinguido tres subtipos de nuevo hábitat unifamiliar desvinculado, los apoyados en vías de comunicación, los apoyados en áreas naturales singulares y los apoyados en la creación de espacios singulares, sin embargo, existen casos que son mezcla de varios tipos (p.e. apoyados en

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carreteras y en espacios paisajísticamente valiosos).

naturales

Es de destacar que la mayoría de estas operaciones desvinculadas tienen una proporción de suelo dedicada al viario relativamente pequeña y más pequeñas que todos los demás tipos de operaciones, salvo una del subtipo collage de las apoyadas en vías de comunicación. Las operaciones que más proporción tienen de viario son las integradas en el tejido denso de Toledo (entre el 20 y el 30%) debido posiblemente a las necesidades de los edificios en altura colindantes seguidas por las expansiones adjuntas a pequeños núcleos (entre el 15 y el 25%) y seguidas por las operaciones desvinculadas (entre el 10 y el 14% si excluimos la zona al sur de Bargas y Olías), ver Tabla 4. Las operaciones inmobiliarias de este tipo más antiguas surgidas en los años 1970’s posiblemente tuvieron como motor inicial la creación de segundas residencias con sus peculiaridades morfológicas y tipológicas (predominio de vivienda exenta) y su diferente necesidad de equipamientos (p.e. más deportivos y menos educativos). Sin embargo, en las más tardías, cuando el modelo residencial urbano ha cambiado en España, el motor pasa a ser la producción de primeras residencias. A menudo estas operaciones nacieron como “gated communities” (cerradas y con control de acceso, y con viario, equipamiento y zonas verdes propiedad de la comunidad) y en bastantes casos esta situación ha cesado, habiéndose transferido la

propiedad de los espacios de uso comunitario a los correspondientes municipios. 5.3.1. APOYADO EN VÍAS DE COMUNICACIÓN

El primer tipo de hábitat unifamiliar desvinculado de los pequeños núcleos históricos y de la ciudad tradicional está constituido por operaciones inmobiliarias que se apoyan en vías de comunicación que se dirigen hacia Toledo (y/o hacia Madrid). Son operaciones que se separan del núcleo histórico de Toledo pero que pretenden estar lo más cerca posible del mismo, bien conectadas y que tienen alguna peculiaridad que les hace fácil y/o atractivo suceder en dicho lugar. Los casos más destacados que se producen en el entorno de la ciudad de Toledo y que se han clasificado en este grupo son las urbanizaciones del borde sur de los municipios de Bargas y Olías, al norte de Toledo, apoyadas en la autovía Madrid-Toledo, y las urbanizaciones del borde norte de los municipios de Nambroca (Urbanización las Nieves) apoyado en la autovía de los Viñedos (antes carretera) y Cobisa (urbanización El Olivar) apoyado sobre la carretera de Cobisa a Toledo, ambos al sur de Toledo. En todos estos tres casos, las operaciones se encuentran en otro municipio pero lo más cerca posible del municipio de Toledo. Además se produce otro caso en el propio término municipal de Toledo apoyado en la carretera de ÁvilaToledo (Urbanización Vistahermosa-La LeguaValparaíso).

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5.3.1.1. HÁBITAT UNIFAMILIAR COLLAGE

Este tipo de hábitat sucede ante todo en el norte de Toledo, donde preponderan operaciones más tempranas en el tiempo, de tamaño pequeño (entre 6 y 50 Has de superficie) adjuntas unas con otras que poco a poco han ido generando varios espacios “collage” de tamaño grande (entre 190 y 250 Has). Los siguientes casos se han estudiado en detalle: • El conjunto de tres urbanizaciones, Vistahermosa, La Legua y Valparaíso, en el término municipal de Toledo en la carretera de Ávila, Vistahermosa más temprana exclusivamente de vivienda exenta sobre parcela grande (y que tiene similitudes con el tipo de operaciones desvinculadas apoyadas en espacios naturales singulares, ver apartado 5.3.2.) y las otras dos posteriores con parcelas algo más pequeñas y con vivienda también adosada. •

La segunda zona en el extremo sur de dos términos municipales adjuntos a Toledo, Bargas y Olías del Rey, en el lugar más cercano a Toledo, apoyada en la autovía que conecta Toledo con Madrid, y compuesta por un abundante número de operaciones. Las operaciones más tempranas con vivienda exenta en Olías y con mezcla de distintos tipos de vivienda en Bargas (incluyendo vivienda agrupada en pequeños bloques) En ambos casos se trata de espacios de un precio superior a la de los pueblos y sus espacios adjuntos, e inferior a la de los espacios integrados en el espacio denso de Toledo (ver Tablas 2 y 4).

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una mínima urbanización. El motor de las dos operaciones más recientes ha sido la ubicación adjunta a un espacio valorado socioeconómicamente por la anterior operación y la accesibilidad a la carretera de Ávila (el cruce con dicha carretera que se está transformando en enlace a distinto nivel simultáneamente a la transformación actual de carretera en autovía).

Urbanizaciones Vistahermosa-La Legua-Valparaíso

Se trata de tres operaciones claramente identificables. El actual conjunto se vuelve un espacio collage cuando sobre una primera operación de vivienda exenta sobre parcela bastante grande y en un espacio con vistas sobre Toledo (urbanización Vistahermosa, al sur de la carretera de Ávila) que pone en valor dicha zona se añaden treinta años después las otras dos operaciones con mayor densidad y parcelas más pequeñas, una al norte y otra al sur de la carretera de Ávila, con mezcla de vivienda adosada, pareada y exenta (véase Figura 15).

Se trata de un espacio con una elevada dotación de suelo para equipamientos y zonas verdes, pero en el que un alto porcentaje del mismo está todavía sin ejecutar (el 76,2%, ver Tablas 3 y 4). o

En este caso lo más interesante es ver la aparición en espacios colindantes de modelos morfológicos del hábitat unifamiliar más antiguos y más recientes. El espacio más antiguo implantado sobre un espacio con fuertes pendientes y preocupado exclusivamente por parcelar el suelo para conseguir parcelas grandes para vivienda exenta y donde los espacios verdes se ubican en zonas residuales y que todavía están ejecutados (véase Figura 15). Los dos espacios más recientes tienen una morfología muy distinta a la de la operación inicial que solo pretende parcelar adecuadamente el suelo. En particular es evidente en la urbanización Valparaíso, al norte de la carretera de Ávila, al tratarse de un espacio donde las zonas verdes públicas se utilizan para crear cuatro grandes espacios lineales donde se apoyan los viales que articulan una ordenación muy estructurada (véase Figura 15).

Urbanizaciones en el sur de Bargas y Olías del Rey

En este segundo caso la implantación del hábitat unifamiliar se ha apoyado en algunos elementos pre-existentes (p.e. parque de la Pineda y naves comerciales colindantes con la carretera/autovía de Madrid), y en la red de caminos y carreteras. Además, se están creado a posteriori elementos singulares de equipamiento privado cuando la agrupación de pequeñas urbanizaciones ha generado un espacio de mayor tamaño (centro comercial La Abadía de 60 has en autovía de Madrid). Figura 15.- Urbanización Vistahermosa – La Legua – Valparaíso. Fuente: Elaboración propia

El motor de la urbanización más temprana, Vistahermosa, fue sin duda la ubicación cerca de Toledo con vistas al casco histórico y la venta de parcelas grandes y un costo reducido resultado de

Es un espacio principalmente dedicado al hábitat unifamiliar con 92 hectáreas para estas tipologías y solo 6,7 hectáreas para tipología de bloques (ver Tablas 2 y 3 y Figura 16). Como se ha dicho antes está compuesta por un conjunto de pequeñas operaciones, la más temprana en Bargas incluía viviendas agrupadas en bloques y las más tempranas en Olías eran de viviendas

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exclusivamente exentas, lo que parece indicar que había una cierta segregación social, mayor nivel socio-económico en Olías y menor nivel en Bargas. Sobre estas primeras operaciones se han ido implantando otras de carácter casi exclusivamente unifamiliar. En bastantes de las operaciones más recientes existen superficies dedicadas a zonas verdes y/o deportivas de propiedad y uso comunitario, un total de 5,9 hectáreas de las 92,1 dedicadas a todos los tipos de vivienda unifamiliar. En la actualidad (ver Tabla 3), excluyendo las viviendas agrupadas en bloques prácticamente todas concentradas en una única operación hay

783 viviendas exentas sobre una parcela media de 815 m2, 681 adosadas sobre una parcela media de 130 m2 y 332 pareadas sobre una parcela media de 642 m2 (ver Tabla 4 y Figura 16) [11]. El tamaño medio de las viviendas de este hábitat unifamiliar está entre 265 y 305 m2 construidos también superior a los apoyados en pequeños núcleos históricos y a los integrados en los tejidos densos de Toledo (ver Tabla 2). En general la creación de pequeños equipamientos o espacios públicos significa una manera de mejorar la calidad de cada urbanización y por tanto las expectativas de atracción de

Figura 16.- Urbanizaciones al sur de Olías del Rey y Bargas. Fuente: Elaboración propia

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habitantes. Además de esto, la atracción mayor de esta zona al sur de Bargas y Olías es la cercanía a la vez a Toledo y a Madrid. La ordenación, como ya se ha indicado, tiene forma de collage apoyada en la autovía MadridToledo y también en los abundantes caminos históricos que discurrían por la zona. La ordenación es sencilla en cada uno de los elementos del collage, pero resulta compleja en su conjunto. Además, lo característico de esta morfología denominada “collage” se aprecia de manera contundente en este caso, ya que tanto los límites de este hábitat unifamiliar como la propia ordenación no presentan a simple vista ninguna racionalidad. La única racionalidad se puede encontrar entendiéndola como la adición progresiva de operaciones pequeñas, cada una con su racionalidad. Se trata de una morfología en la que abundan los viales en fondo de saco y los cerrados en sí mismos (véase Figura 16) y donde la poca articulación entre sus partes se produce mayoritariamente a través de los viales históricos. La superficie total (ejecutada y prevista) de zonas verdes aporta 53 m2 por vivienda (incluidas las viviendas agrupadas en pequeños bloques) y la superficie de las parcelas de equipamiento aporta 21 m2 por vivienda (incluidas también las viviendas agrupadas en pequeños bloques), lo que significa una dotación en la zona apreciable, la segunda mayor de las analizadas hasta el momento, siendo la primera la zona del Polígono de Stª Mª de Benquerencia, con 100 m2 por vivienda de zonas verdes.

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Como se ha indicado antes, es de destacar que todas las operaciones desvinculadas tienen una proporción de suelo dedicada al viario relativamente pequeña salvo ésta del tipo collage del sur de Bargas y Olías (ver Tabla 4). La razón plausible para un porcentaje alto de viario en esta operación desvinculada, 21,2%, (ver Tabla 4), similar a los otros tipos de hábitat unifamiliar con más alto porcentaje, es que al tratarse de un gran número de pequeñas operaciones el viario no se ha podido optimizar como en los otros casos de hábitat desvinculado (véase Figura 16).

5.3.1.2. HÁBITAT UNIFAMILIAR EN OPERACIONES UNITARIAS GRANDES

En el sur de Toledo aparecen dos operaciones unitarias de tamaño relativamente grande para poder generar de manera desvinculada suficiente negocio inmobiliario y por tanto poder producir una urbanización desde cero. El perímetro de las operaciones es irregular coincidiendo con el de la propiedad rústica anterior sobre la que se implantan, con parcelas de tamaño intermedio y vivienda exenta. En estos casos suelen tener algún pequeño equipamiento deportivo o zona verde.

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Son siempre operaciones en términos municipales vecinos a Toledo en sus extremos más cercanos a Toledo. En particular destacan la Urbanización las Nieves en el extremo norte del municipio de Nambroca de los años 1970’s y la Urbanización el Olivar en el extremo norte del municipio de Cobisa algo más tardía (véase Mapa 17). De estas dos operaciones se ha estudiado en detalle la primera (véase Figura 17). La Urbanización las Nieves es una operación de 103 Ha, solo de vivienda exenta sobre una parcela media de 1.295 m2, de tamaño intermedio entre

Recientemente esta zona ha comenzado a ampliar su carácter de collage al seguirse apoyando dos nuevas actividades inmobiliarias en el municipio de Toledo. Un nuevo espacio del hábitat unifamiliar al sur del límite municipal de Olías y un gran centro comercial al sur del límite municipal de Bargas, también característico de las formas urbanas de la explosión de la ciudad. Estos nuevos elementos aumentan todavía más el carácter de collage al potenciarse el carácter de operaciones independientes pero adjuntas y de su gestión por distintas administraciones (antes dos municipios y ahora tres). Entre unas y otras operaciones se ha creado un nuevo espacio urbano de un tamaño considerable (unas 3.500 viviendas equivalentes a casi 10.000 habitantes) a caballo de la autopista, que ha venido siendo su centro es la autopista y que progresivamente se ha fortalecido recientemente creando el indicado centro comercial, un espacio urbano claramente distinto de los espacios urbanos tradicionales españoles.

Figura 17.- Urbanización Las Nieves (Nambroca). Fuente: Elaboración propia

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las parcelas medias de vivienda exenta del sur de Bargas y Olías (815 m2) y de Vistahermosa-La Legua-Valparaíso (1.844 m2), ver Tabla 4. La operación está formada por manzanas en su mayoría alargadas, para contener adecuadamente parcelas regulares de un cierto tamaño, pero adaptadas en su forma al perímetro irregular de la promoción. El viario es perimetral a estas manzanas y sin embargo en muy pocos puntos toca el límite de la operación, lo que indica claramente que el objetivo era crear una urbanización aislada y desvinculada de su entorno y lo que en un futuro dificultaría su articulación con otros posibles espacios urbanos colindantes. Sin embargo, en este caso, al no existir ningún atractivo externo a la operación, salvo la cercanía a Toledo, se establecen en lugares relativamente centrales y cerca de los accesos a la urbanización algunos equipamientos y zonas verdes, dando la sensación de pretender generar una cierta calidad interna de la ordenación. Por otro lado, una gran zona verde adjunta a la urbanización, pero no central a la misma permanece sin ejecutarse. Ver Figura 17 y Tabla 4 (porcentaje no realizado de los equipamientos y zonas verdes del 61.6 %). El precio del metro cuadrado edificado es de los más elevados, similar al del hábitat unifamiliar integrado en los tejidos urbanos densos y a las urbanizaciones Vistahermosa - La Legua Valparaíso y superior al sur de Bargas y Olías (ver Tablas 2 y 4).

5.3.2. APOYADO EN ÁREAS NATURALES SINGULARES

Este tipo de hábitat unifamiliar basa su atractivo en el uso y/o apropiación de espacios naturales singulares por su arbolado, paisaje, vistas, etc. Se trata de parcelaciones de espacios singulares desvinculados de la trama urbana y espacios cercanos a Toledo, pero aislados y fácilmente controlable el acceso. En general se trata de vivienda asilada sobre parcela grande y en suelos con características singulares y en los que la pendiente no es un inconveniente, incluso puede llegar a ser una ventaja por las vistas. En Toledo se pueden distinguir dos operaciones, la ampliación de los espacios de los Cigarrales tradicionales al sur-oeste de Toledo, y la primera fase de la zona Vistahermosa-La Legua, espacio que finalmente su conjunto se ha clasificado como espacio collage (ver apartado 5.3.1.1.). Se describe a continuación lo que se ha analizado en detalle del espacio de los Cigarrales, denominada urbanización Montesión, al oeste de éstos (ver Mapa 16 y Figura 18). En el caso de Toledo, la ladera al sur del río Tajo, con orientación norte y por tanto con mayor vegetación, es el espacio donde, desde antiguo, se han establecido los Cigarrales, grandes parcelas entre productivas y de ocio de las clases acomodadas de la ciudad de Toledo, que incluían complejos sistemas de regadío, lo que a lo largo

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de la historia ha mejorado su vegetación (Cruz, Español, et al., 2006). Este espacio tradicional ha sido ampliado hacia el oeste mediante parcelaciones más recientes donde la ordenación carece de intención y donde su viario es solamente el estrecho canal que permite acceder a cada parcela y dimensionar las manzanas (y en consecuencia las parcelas), lo importante es la apropiación de la naturaleza y el paisaje (ver Mapa 16). Este espacio incluye los espacios de los Cigarrales tradicionales y ha sido ampliado mediante operaciones de superficie intermedia (entre 20 y 90 Has) aunque con un pequeño número de viviendas ya que en general las parcelas son de gran tamaño (varias hectáreas en los Cigarrales históricos y entre 3.000 y 10.000 m2 en las parcelas recientes). Además, en algunos espacios intersticiales de este espacio se han ubicado algunas pequeñas operaciones de hábitat unifamiliar más denso (aislado o adosado). En general se pueden distinguir dos procesos de creación de estos espacios sobre la parcelación histórica: • Parcelaciones en áreas de los Cigarrales históricos en los que ya había algún viario y que no requieren crear viario nuevo. En general estos son los espacios de ladera más cercanos a Toledo. • Urbanizaciones que conllevan claramente la creación de nuevo viario y la introducción de

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vivienda (debido a las pocas viviendas, por el gran tamaño de la parcela) aunque representan un pequeño porcentaje del suelo total, solo el 13 %, y además la práctica totalidad del mismo está sin ejecutar, el 91,9 %. Es una zona en la que lo relevante es el espacio natural en el que se encuentra cada parcela y el interior de cada una de ellas, el espacio público urbano (viario, equipamiento y zonas verdes) no es relevante, y representa solo un 22,7 % del suelo total, el más pequeño de todos los casos estudiados en detalle (ver Tabla 4).

Figura 18.- Urb. Montesión (zona oeste de los Cigarrales) Fuente: Elaboración propia

nuevas formas sobre el territorio. En general son los espacios más alejados de Toledo.

total de la vivienda es claramente superior en la zona de los Cigarrales.

Como puede verse de los datos de ofertas de venta (Tabla 2), se trata de los espacios de hábitat unifamiliar con mayores tamaños de parcelas (alrededor de media hectárea) y de edificios (433 m2 de media), con mayores costos totales (alrededor de un millón de Euros por vivienda) y con mayores costos por superficies construida (superior a los 2.000 €/m2). Este último dato solo comparable al costo por unidad de superficie construida de la Vega baja de Toledo, el espacio de vivienda unifamiliar más caro (sin considerar el centro histórico) dentro del espacio urbano denso de Toledo (Stª Teresa-Buenavista), si bien el costo

De todo este espacio (ver Mapa 16) se ha estudiado con detalle su parte más oeste en la que se ha producido una parcelación sistemática, la urbanización Montesión (ver Figura 18) Esta urbanización se caracteriza (ver Tablas 3 y 4 y Figura 18) por una parcelación de tamaño grande, 3.398 m2 de media, en su totalidad para vivienda exenta, con un porcentaje suelo dedicado a viario el más pequeño de todos los casos estudiados en detalle, solo el 9,7 %, y con unas dotaciones previstas para equipamientos y zonas verdes abundantes en metros cuadrados por

La ordenación es similar a las otras zonas clasificadas Hábitat unifamiliar apoyado en viario en operaciones unitarias grandes (ver apartado 5.3.1.2), es un viario adecuado a la parcelación y cerrado en sí mismo (no tiene previstas conexiones sobre posibles futuras urbanizaciones colindantes). 5.3.3. APOYADO EN LA CREACIÓN DE ESPACIOS SINGULARES

En el entorno de las grandes ciudades o metrópolis españolas y en las regiones turísticas este es un tipo de hábitat unifamiliar ha proliferado, en mayor medida cuanto mayor es la ciudad central y cuanto menor atractivo propio tienen espacios de turismo u ocio (p.e. en el interior de la región de Murcia). En muchos casos se trata de urbanizaciones con control de acceso y en el que los propietarios de las parcelas están indisolublemente vinculados a elemento singular que se crea (golf, puerto deportivo, colegio, etc.).

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los nuevos hábitat unifamiliares apoyados en espacios singulares (ver apartado 5.3.2.) en el que los equipamientos y las áreas verdes no son imprescindibles y por tanto se ejecutan sin ninguna prisa o no se ejecutan porque el atractivo ya existe, estas operaciones apoyadas en la creación de espacios singulares necesitan ineludiblemente de su ejecución.

Figura 19.- Urbanización Campo de Golf (Layos) Fuente: Elaboración propia

En el entorno de Toledo la única operación significativa de este tipo es la Urbanización y Golf en Layos. La operación, con control del acceso al recinto, tiene una superficie total de 154 Has y es colindante a la cola del embalse de Guajaraz, está separada no mucho del pequeño núcleo de Layos y dista unos 12 km del centro de Toledo. De la superficie total 154 has, más de un tercio está dedicada a Golf (52,8 has) y una cantidad mucho más pequeña a otros pequeños equipamientos, en total entre los dos un 43,3 % de la superficie está dedicada a equipamientos

deportivos. Las parcelas tienen un tamaño medio de 904 m2 están ubicadas entre los espacios del golf y del viario que se ha racionalizado para definir y dar acceso a las parcelas (ver Tablas 3 y 4 y Figura 19). El motor de la operación es el nuevo equipamiento deportivo, el golf, que se convierte en el centro articulador del espacio urbano. En estos casos los nuevos equipamientos o áreas verdes, que son el motor de la urbanización, están en general realizados totalmente desde el inicio de la promoción, porque sin ellos la promoción inmobiliaria no tiene atractivo. Al contrario que

Así mismo, la localización de este tipo de hábitat unifamiliar también difiere de la de los nuevos hábitat unifamiliares apoyados en espacios singulares (ver apartado 5.3.2.) en tanto estos últimos se deben ubicar en determinados lugares (donde existen dichas características singulares) y, por tanto, requieren encontrar y obtener dichos suelos, por lo que el precio de dichos suelos puede ser elevado, mientras que estos nuevos hábitat unifamiliares apoyados en la creación de nuevos espacios singulares se pueden ubicar en cualquier lugar, por lo que el precio del suelo puede ser muy pequeño. En conclusión, el nuevo hábitat unifamiliar apoyado en la creación de nuevos espacios singulares tiene muchos más lugares donde poder ubicarse (ver por ejemplo los casos entre la costa y la ciudad de Murcia) por lo que el precio del suelo puede ser pequeño, pero debe realizar una importante inversión para crear el espacio singular, mientras que los nuevos hábitat unifamiliares apoyados en espacios singulares (ver apartado 5.3.2.) generalmente deben pagar un precio mayor por el suelo en el que implantarse y sin embargo la inversión en urbanización puede ser mucho menor.

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En nuestra opinión, el precio de las viviendas de esta zona no es todavía de los mayores entre los otros casos estudiados en el entorno de Toledo (solo hay tres casos de menor precio por metro cuadrado, ver Tablas 2 y 4) porque es una promoción que todavía está en sus inicios. Tabla 4.- Resumen de características de las distintas zonas analizadas en detalle Fuente: Elaboración propia

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ZONA 1 - URB. (ZONA OESTE CIGARRALES - TOLEDO) m

ZONA 2 - URB. VISTAHERMOSA - La LEGUA -

ZONA 3 - BUENAVISTA (TOLEDO)

ZONA 4 SANTA BENQUERENCIA (TOLEDO) m

ZONA 5 - URB. SUR de BARGAS

del REY y

ZONA 6 - URB. LAS NIEVES (NAMBROCA)

ZONA 7 -

ZONA

URBANO GUADAMUR m

ZONA 9 - URB. CAMPO de GOLF (LAYOS)