Immobilier commercial volume 6 - numéro 5 by JBC Média inc.

coup d’œil sur le 360 Saint-Jacques

Volume 6 | Numéro 5 Novembre-décembre 2013

Daniel Fournier Créateur de valeur

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Défis et enjeux du secteur immobilier commercial Réinventer nos rouages dans un contexte historique unique

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Volume 6 | Numéro 5 | NOVEMBRE-DÉCEMBRE 2013

5 Mot de la rédaction Le temps, ce grand sculpteur Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef

et éditrice déléguée

7 Entrevue Daniel Fournier Créateur de valeur Par Nathalie Savaria 15 FOCUS L’îlot Voyageur : la promesse d’un renouveau

Par Catherine Florès

20 Innovation et technologie Stationnements robotisés : prêts, pas prêts ? Par Binh An Vu Van 22 Parcours d’exception James Papadimitriou Par Charles Allain

ENJEU Défis et enjeux du secteur immobilier commercial Réinventer nos rouages dans un contexte historique unique Par Suzanne Gagné

30 COUP D’œIL Le 360 Saint-Jacques Un joyau du Vieux-Montréal Par Charles Allain

36 finances Ce qu’il faut savoir sur les régimes de retraite individuels Par Alain Deslauriers et Chantal Cousineau

Commerce de détail Comment minimiser les mauvaises créances en temps difficiles pour le commerce de détail ?

Architecture Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes Parsemer Montréal de points de beauté

Par Danielle Lavoie

Par Suzanne Gagné

47 ÉCONOMIE Méfiez-vous des promesses ! Par Mario Lefebvre 48

Agglomération de Longueuil Établir son entreprise dans l’agglomération de Longueuil Voisine proche du centre-ville de Montréal Par Suzanne Gagné

53 MONDE MUNICIPAL La mobilité active : un choix sensé et bénéfique ! Par Caroline St-Hilaire

55 QUÉBEC L’offre devance la demande sur le marché des immeubles de bureaux de classe A Par Alain Roy 57 Des promoteurs tentés par le bois ? Par Serge Beaucher 61 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Président et éditeur Jacques Boisvert

infographie Sandrina Villeneuve

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Équipe de rédaction Charles Allain, Serge Beaucher, Catherine Florès, Suzanne Gagné et Nathalie Savaria

publicité Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en développement des affaires et publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

Collaboration à ce numéro Serge Beaucher, Chantal Cousineau, Alain Deslauriers, Me Karine Dionne, Danielle Lavoie, Mario Lefebvre, Alain Roy, Caroline St-Hilaire et Binh An Vu Van Révision Céline Bouchard, Hélène Roy et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher direction artistique Carole Bordeleau

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

54 droit immobilier Milieux humides Il n’appartient pas au courtier de se mouiller Par Me Karine Dionne

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

www.jbcmedia.ca

Photos © Immobilier commercial par Denis Bernier, Claude Gagnon et Alain Lambert (sauf indication contraire) photo en page couverture © Immobilier commercial par Denis Bernier envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

abonnements Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

MOT DE LA RÉDACTION

photo : jbc média par Alain Lambert

Le temps, ce grand sculpteur

Nathalie Savaria

Si j’emprunte ce titre à un essai de Marguerite Yourcenar1 qui m’a beaucoup marquée, c’est parce que l’art, l’architecture, l’histoire et le changement se sont glissés entre les pages de ce numéro. Saviez-vous que Daniel Fournier, président et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge, était un bachelier en histoire de l’Université de Princeton ? Sa mission à la tête de la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec a bien sûr été au centre de l’entrevue qu’il nous a accordée, mais il a aussi été question d’histoire, et notamment de celle d’un édifice emblématique : Place Ville Marie. Un lieu qu’Ivanhoé Cambridge s’apprête à revitaliser pour en faire le cœur battant du centre-ville de Montréal. En complément à cette entrevue, notre dossier sur les enjeux et les défis actuels du marché immobilier au Québec devrait grandement vous intéresser. Changements démographiques et climatiques, vieillissement du parc immobilier, développement durable : sommes-nous prêts à faire face à tous ces phénomènes ? Notre journaliste a posé la question aux experts qu’elle a interviewés dans la section « Enjeu ». Chaque ville affiche une personnalité distinctive, reflet des immeubles qui y ont été construits au fil du temps, selon des goûts, des modes et des usages particuliers. En feuilletant le magazine, vous remarquerez à coup sûr notre reportage dans la section « Coup d’œil » sur un magnifique édifice : le 360 Saint-Jacques, l’ancien siège social de la Banque Royale du Canada, situé dans le Vieux-Montréal. Georges Coulombe, promoteur immobilier engagé dans la défense du patrimoine, est le propriétaire de ce joyau longtemps coiffé d’un gyrophare, qui se trouve maintenant au sommet… de la Place Ville Marie. Quelques pages plus loin, vous découvrirez comment les architectes de la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux parsèment la ville de points de beauté, avec des réalisations marquées du sceau de l’originalité et du développement durable qui contribuent à façonner l’architecture montréalaise. Or, il y a parfois des cicatrices dans le paysage urbain. À Montréal, l’îlot Voyageur, sujet traité dans la section « Focus », a longtemps été une plaie béante au cœur du Quartier latin. Ce complexe, en partie laissé à l’abandon et qui a souffert du passage du temps, a enfin trouvé preneur. Son acquéreur, le Groupe Aquilini, compte investir dans ce site de façon à exploiter son plein potentiel. Une promesse de renouveau pour les Montréalais ! L’agglomération de Longueuil est, elle aussi, promise à de grands changements. Outre sa proximité avec la ville de Montréal, ce vaste territoire offre de nombreux atouts aux entreprises désirant s’y installer. Par ailleurs, apprenez-en plus sur l’avocat James Papadimitriou dans « Parcours d’exception ». Car l’histoire d’une ville est aussi celle des individus qui l’habitent et y travaillent. Enfin, je souhaite la bienvenue à nos deux nouvelles chroniqueuses : Danielle Lavoie et Binh An Vu Van, qui enrichiront encore davantage le contenu de ce magazine. Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée 1

Marguerite Yourcenar, Le temps, ce grand sculpteur, Gallimard, coll. Folio essais, 1991.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

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entrevue

Daniel Fournier

créateur de valeur photo : jbc média par denis bernier

Par Nathalie Savaria

En juin 2010, Michael Sabia, le grand patron de la Caisse de dépôt et placement du Québec, nomme Daniel Fournier à la tête d’Ivanhoé Cambridge pour repositionner et accroître le portefeuille immobilier de l’institution. Trois ans plus tard, si le président et chef de la direction de la filiale immobilière se réjouit du rendement de 12,6 % sur 10 ans, il n’en poursuit pas moins son plan d’affaires tambour battant. Portrait d’un chef en mission commandée. Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

ENTREVUE

Lorsque Daniel Fournier, aujourd’hui âgé de 59 ans, prend les rênes d’Ivanhoé Cambridge, il sait qu’un grand défi l’attend. Celui qui a déjà fait un passage à la SITQ en 2008-2009 à titre de vice-président directeur et chef de l’investissement, au moment même où la Caisse annonçait une perte de 40 G$, n’a pas hésité longtemps avant d’accepter cette fonction : « J’avais le choix, car j’étais sur le point de signer une autre offre ailleurs. Mais la Caisse constituait le plus grand des défis parce que ce n’est pas juste pour soi-même qu’on y travaille », confie l’homme, un vétéran de l’immobilier qui a le service public à cœur. Et un parcours hors norme.

Originaire de Pierrefonds, Daniel Fournier vit avec sa mère et sa sœur de qui il est très proche, au sein d’une famille unie. Au secondaire, il étudie au collège Loyola High School et s’adonne à un sport qui le mènera loin : le football. Recruté à 16 ans par un collège privé américain, la Phillips Exeter Academy situé dans le New Hampshire, il joue au football tout en poursuivant ses études. Boursier, il passe ainsi plusieurs années aux États-Unis et obtient un baccalauréat en histoire de l’Université de Princeton, un domaine qui le passionne toujours autant, déclare celui qui a été président du conseil d’administration du Musée McCord. Son diplôme en poche, Daniel Fournier, récipiendaire d’une bourse Rhodes, entame des études en droit à l’Université Oxford. Au même moment, cet ancien capitaine des Tigers de Princeton est repêché par les Rough Riders d’Ottawa. Il tente alors l’audacieux pari de concilier sport et études. « Ce n’était pas très réaliste, dit-il en riant, et ça n’a pas vraiment impressionné un de mes professeurs en Angleterre. » Après une saison, il choisit de terminer ses études et met fin à sa carrière de footballeur. À 25 ans, le jeune homme rentre au pays et s’installe à Montréal. Malgré son parcours universitaire qui lui aurait permis de briguer des postes à l’étranger, Daniel Fournier n’a jamais songé à travailler ailleurs que dans la métropole et se dit « très fier d’être montréalais ». Aujourd’hui, c’est encore à Montréal qu’il vit, avec sa femme, Caroline Drouin, et ses quatre enfants, deux filles et deux garçons, âgés de 16 à 22 ans. 8

photo : jbc média par denis bernier

Un passé d’athlète

La Caisse constituait le plus grand des défis parce que ce n’est pas juste pour soi-même qu’on y travaille.

– Daniel Fournier

Un MBA en immobilier L’immobilier ne tarde pas à s’imposer comme une voie d’avenir pour celui qui savait déjà pendant ses études à Oxford qu’il ne pratiquerait pas le droit. En effet, Daniel Fournier entre rapidement au service de Gestion Canderel où, dit-il sur un ton amusé, « j’ai fait un MBA en immobilier ». Il voue d’ailleurs une grande admiration à Jonathan Wener, fondateur et président de Canderel, pour qui « tout tournait autour de la création de valeur ». L’esprit entrepreneurial de Jonathan Wener nourrit celui de Daniel Fournier qui crée, dans les années 1980, Placements Equidev, une compagnie privée qui achète entre autres le magasin Ogilvy et l’hôtel Ritz-Carlton. Sur sa feuille de route apparaît également un court passage en politique fédérale comme candidat conservateur dans Outremont aux élections de 2006. L’année suivante, il participe à l’écriture d’un ouvrage sur le fédéralisme canadien. Il siège par ailleurs à de nombreux conseils d’administration, tels que ceux de CB Richard Ellis Canada, Standard Life, Summit Reit et Canadian Tire. À l’époque de sa nomination à la tête d’Ivanhoé Cambridge, il occupe le poste de président du conseil d’administration de GENIVAR. Bref, lorsque Michael Sabia le rappelle à la Caisse en juin 2010, Daniel Fournier est fin prêt à accomplir son mandat au sein de la filiale immobilière, qui incarne, selon lui, « un rare mélange entre le système de gouvernance de la Caisse et l’esprit entrepreneurial d’Ivanhoé Cambridge ». Et le mandat est important. Moins d’un an après sa nomination, les filiales immobilières SITQ et Ivanhoé Cambridge sont fusionnées en une seule entité axée désormais sur la gestion et l’investissement immobilier et dotée d’une gouvernance centralisée. Le dirigeant s’entoure d’une équipe solide et expérimentée, dont fait partie William R.C. Tresham, président, Investissements, un homme que Daniel Fournier connaît depuis Princeton, afin d’amorcer le repositionnement stratégique d’Ivanhoé Cambridge qui doit, selon lui, s’adapter aux cycles rapides de l’économie et se positionner comme acheteur, deux leçons tirées de la crise de 2008.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

photo : Ivanhoé Cambridge

ENTREVUE

Le Guilford Town Centre à Surrey, en Colombie-Britannique

Les centres commerciaux, porte-étendard de la marque Selon ce plan stratégique, la priorité est accordée au secteur des centres commerciaux, porte-étendard de la marque Ivanhoé Cambridge, qui représente 40,2 % de ses actifs. Au total, la société possède 64 centres commerciaux régionaux et suprarégionaux qui affichent un taux d’occupation de 94 %. Au Canada seulement, elle est propriétaire de 42 centres commerciaux fréquentés par quelque 295 millions de personnes chaque année, rapporte avec fierté Daniel Fournier, qui ne s’inquiète nullement de l’arrivée de nouveaux détaillants américains ; selon lui, ces derniers « contribuent à rehausser le niveau et la qualité des centres commerciaux et à offrir plus de choix aux consommateurs ».

En plus de procéder à des acquisitions, mais aussi à quelques cessions, Ivanhoé Cambridge rénove et agrandit de nombreux centres commerciaux autant pour consolider ses actifs que pour demeurer compétitif et dominant. Au Québec par exemple, en partenariat avec Cadillac Fairview, d’importants travaux de rénovation et d’agrandissement de plus de 85 M$ ont été réalisés aux Galeries d’Anjou, notamment afin d’accueillir de nouveaux joueurs, dont Simons et Target. Dans l’Ouest canadien, la société vient d’investir près de 300 M$ pour la modernisation du Guildford Town Centre, à Surrey, en Colombie-Britannique. Ces investissements ont pour but « de renforcer notre plateforme canadienne, mais ils sont aussi une réponse aux défis du cybercommerce, explique le dirigeant. Nous allons nous assurer que nos centres sont proenvironnement et accessibles par transport, qu’ils offrent une expérience sociale et qu’ils sont très liés à la communauté. »

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Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

photos : Ivanhoé Cambridge

ENTREVUE

Le Brésil, terre promise Parmi les sept autres pays où Ivanhoé Cambridge possède des centres commerciaux, le Brésil occupe une place de choix dans son plan stratégique. La société, qui a investi 2 G$ dans ce pays, y est propriétaire de 13 centres commerciaux, et deux autres sont en développement. « Notre plan est très ciblé, explique Daniel Fournier. Nous construisons des centres destinés à la classe moyenne brésilienne. Chaque année, trois millions de nouveaux membres s’ajoutent à cette classe sociale. » Avec un tel potentiel, on comprend pourquoi le Brésil prend l’allure d’une terre promise pour Ivanhoé Cambridge, qui s’est associé en 2006 à un partenaire, Ancar, une société immobilière privée fondée et détenue par la famille Carvalho, pour garantir la croissance de sa plateforme. Or, la société n’a pas toujours fonctionné de la sorte, s’aventurant dans des marchés inconnus, sans partenaires, comme en Russie ou aux États-Unis, achetant « une bâtisse à Denver, une deuxième à Sacramento et une autre à Richmond en Virginie », admet le dirigeant, qui entend bien ne pas répéter les erreurs du passé avec son équipe. Être humble et s’associer à des partenaires qui connaissent leurs marchés sont deux éléments essentiels pour Daniel Fournier, de même que la création progressive d’une plateforme. « Ou nous avons une masse critique, ou nous n’y allons pas », conclut-il. 10

Le Porto Velho Shopping à Porto Velho, au Brésil

Un autre secteur ciblé : les immeubles de bureaux Les immeubles de bureaux, qui constituent 29,2 % de son portefeuille immobilier, demeurent aussi au cœur du plan d’affaires d’Ivanhoé Cambridge. Constructions, agrandissements et rénovations sont à l’ordre du jour dans ce secteur, de même qu’une reprise progressive de la gestion de l’ensemble des immeubles de bureaux détenus au Canada par la société, à l’instar de ses centres commerciaux. « Personne ne peut mieux gérer nos actifs que nous », affirme Daniel Fournier. En revanche, aux États-Unis, suivant le principe du partenariat stratégique, le bras immobilier de la Caisse s’est associé en 2012 à Callahan Capital Partners pour développer sa plateforme immobilière de bureaux – qui compte 124 immeubles – et gérer son portefeuille de bureaux. La plateforme américaine exclut toutefois l’achat de centres commerciaux, un secteur plutôt saturé et occupé par de grands joueurs, tient à souligner le dirigeant. Parmi les projets en développement dans le monde, mentionnons les tours Duo, à Paris, la tour River Point, dans le quartier du West Loop à Chicago, et le Eighth Avenue Place II, à Calgary, qui sont tous réalisés en partenariat et qui visent la certification LEED Platine ou Or.

La renaissance annoncée du centre-ville de Montréal Au Québec, un immeuble de bureaux, le 900 De Maisonneuve Ouest, est toujours projeté, mais ce qui suscite surtout l’enthousiasme de Daniel Fournier est l’annonce récente du rachat de 50 % des parts de la Place Ville Marie par Ivanhoé Cambridge. Non seulement l’édifice emblématique de la métropole aura droit à une cure de jouvence, déjà amorcée, mais il sera le point de départ d’une importante revitalisation du centre-ville, où la société possède plusieurs actifs, dont le Complexe Les Ailes, le 1000 De La Gauchetière et le Reine Elizabeth. « Mon objectif à la fin de mon mandat est de dire que ce dont je suis le plus fier parmi toutes nos réalisations est d’avoir rehaussé le centre-ville et surtout la Place Ville Marie », déclare ce Montréalais de cœur qui, au moment de l’entrevue, ne pouvait encore divulguer les grandes lignes de cet important projet.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

ENTREVUE

Le River Point, à Chicago Le 1411 Broadway, à New York

Le Eighth Avenue Place II, à Calgary

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Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

ENTREVUE

L’accroissement du portefeuille multirésidentiel

Le Chantrey House, à Londres

photos : Ivanhoé Cambridge

Ivanhoé Cambridge entend aussi accroître la part de 8,3 % de son portefeuille multirésidentiel qui compte 60 propriétés, « mais pas au-delà des 10 % », précise M. Fournier. En Europe, la société a choisi de concentrer ses efforts dans deux grandes capitales : Paris et Londres, une ville où les loyers ont grimpé en flèche ces dernières années. Aux États-Unis, la Silicone Valley en Californie reste un point d’attraction pour la société. Elle y dispose d’une masse critique de quelque 2 300 logements et investit dans la construction d’un important complexe : ICS Transit Village, qui sera situé près du futur campus d’Apple. Au Québec, la société a fait l’acquisition du Rockhill dans le quartier Côte-des-Neiges à Montréal. D’importants travaux de rénovation évalués à 20 M$ permettront de redonner du lustre à ce complexe résidentiel et d’augmenter le coût des loyers. « Le Rockhill est une mini version de la Place Ville Marie », déclare Daniel Fournier, pour qui le rehaussement des actifs pour créer de la valeur est tout aussi important que la construction de nouveaux immeubles.

Deux illustrations montrant les travaux qui seront accomplis au Rockhill, à Montréal

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

BUSAC est fière d’accueillir la chaîne de télévision City au 1200 McGill College. Présente dans sept villes canadiennes, City offre une programmation télévisuelle diversifiée de nouvelles interactives et d’émissions de divertissement. Depuis ses tout nouveaux studios montréalais, la quotidienne Breakfast Television, coanimée par Alexandre Despatie et Joanne Vrakas, a notamment fait son entrée en ondes en août dernier.

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Rogers Media installe ses studios de City au 1200 McGill College

ENTREVUE Des hôtels et des résidences pour aînés à vendre Cela dit, Ivanhoé Cambridge liquide également des actifs non stratégiques qui offrent peu de rendement, afin de redéployer le capital disponible dans les secteurs ciblés. Le secteur hôtelier (5,3 % du portefeuille), dont la part ne cesse de fondre comme neige au soleil depuis 2011, est particulièrement visé. À titre d’exemple, début 2013, la société s’est départie du Hilton de Toronto. En avril, quatre hôtels parisiens ont été cédés à leur tour. En juillet dernier, la mise en vente de deux autres hôtels a été annoncée : le Château Laurier, à Ottawa, et le Fairmont Washington, aux États-Unis.

Les Québécois sont très attachés à cet hôtel. Nous pensons pouvoir créer une très bonne valeur là-bas.

Toutefois, le dirigeant confirme qu’Ivanhoé Cambridge demeurera propriétaire à long terme de trois fleurons québécois : le W Montréal, le Reine Elizabeth et le Château Frontenac, dans lequel la société a investi 66 M$ pour sa revitalisation. « Les Québécois sont très attachés à cet hôtel. Nous pensons pouvoir créer une très bonne valeur là-bas », commente Daniel Fournier qui, en passionné d’histoire, en profite pour rappeler que les lieux ont accueilli de grands noms de l’histoire, dont Churchill et Roosevelt, lors de la Seconde Guerre mondiale.

– Daniel Fournier

Autres actifs dont Ivanhoé Cambridge est en train de se départir graduellement : les résidences pour aînés, toutes situées aux ÉtatsUnis, et ce, pour les mêmes raisons que les hôtels. « Selon nous, l’hôtellerie comme les maisons pour personnes âgées, ce n’est pas juste de l’immobilier. Il faut être un expert. C’est un métier à part. Et puis, on ne peut pas être partout », conclut Daniel Fournier.

Doté d’un solide plan d’affaires et allégé du poids de certains actifs, le grand vaisseau de l’immobilier québécois, dont la marque est l’une des plus appréciées au Canada, avance donc le vent en poupe, avec quelque 1 700 employés et de nombreux stagiaires chaque été, dont ceux de la Chaire Ivanhoé Cambridge de l’École de gestion de l’UQAM. Au moment de l’entrevue, son capitaine, qui venait tout juste de rentrer d’une tournée canadienne, s’apprêtait d’ailleurs à recevoir au siège social de l’entreprise plus de 200 employés en provenance de ses différents bureaux. Et il poursuit avec son équipe l’exécution du plan stratégique, à la recherche notamment « d’un autre Brésil ». De bonnes nouvelles pour tous les déposants de la Caisse.

photo : Ivanhoé Cambridge

En quête d’un nouvel Eldorado

Le Château Frontenac, à Québec

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC TOUJOURS À LA RECHERCHE D’OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENTS STRATÉGIQUES DANS LES CENTRES COMMERCIAUX. Plus de 18 ans d’expérience au Québec

Gestion immobilière Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Expertise en redressement et repositionnement immobilier

Philippe Krivicky

Vice-président exécutif, division commerciale

450 672-5090 cogir.net

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

ENTREVUE

Ivanhoé Cambridge en bref Actifs Plus de 35 G$ CA Principales classes d’actifs Centres commerciaux, bureaux, immeubles multirésidentiels Répartition du portefeuille Centres commerciaux (40,2 %), bureaux (29,2 %), multirésidentiel (8,3 %), hôtels (5,3 %), fonds d’investissement (9,9 %), financement et autres (7,1 %) Répartition géographique des actifs Canada (47,8 %, dont 16,2 % au Québec), États-Unis (26,4 %), Europe (19,1 %), marchés en croissance (5,9 % incluant le Brésil, la Chine et la Russie), Asie développée (0,8 %) Projets en cours Plus de 3 G$ CA

La Place Ville Marie, à Montréal

photo : Ivanhoé Cambridge

Employés Plus de 1 700 Siège social Montréal Bureaux Toronto, Calgary, Vancouver, Paris, Madrid, Luxembourg, Shanghai et Londres

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

Équipe de direction Daniel Fournier Premier vice-président, Immobilier Caisse de dépôt et placement du Québec Président du conseil et chef de la direction Ivanhoé Cambridge William R.C. Tresham Président, Investissements Roman Drohomirecki Cochef de l’Exploitation et vice-président exécutif, Régions du Centre et de l’Ouest Claude Sirois Cochef de l’Exploitation et vice-président exécutif, Québec Denis Couture Vice-président exécutif, Affaires publiques et internationales Josée Dubuc Vice-présidente exécutive, Ressources humaines et services corporatifs Claude Gendron Vice-président exécutif, Affaires juridiques et chef du Contentieux Paul Gleeson Vice-président exécutif, Développement Karen Laflamme Vice-présidente exécutive, Gestion corporative et affaires institutionnelles Gervais Levasseur Vice-président exécutif et chef des finances ,

FOCUS

L’ÎLOT VOYAGEUR : la promesse d’un renouveau Éléphant blanc, cicatrice du Quartier latin, scandale… les termes employés par les Montréalais pour désigner l’îlot Voyageur traduisent sans équivoque leur amertume envers ce projet demeuré à l’abandon depuis l’été 2007. Cependant, la nouvelle de l’acquisition du site par le promoteur Aquilini, l’été dernier, devrait permettre de tourner enfin la page sur le fiasco et de découvrir, à l’aube de 2016, le nouveau visage du quartier.

Par Catherine Florès

« Notre premier défi a été de faire oublier l’image négative du projet en mettant en valeur ses avantages », relate M. Brett Miller, président de Jones Lang LaSalle, la firme de courtage mandatée par la Société immobilière du Québec (SIQ), pour assurer, en partenariat avec la firme RCSI, la vente de l’îlot Voyageur. « Car en fait, le projet ne devait son image négative qu’à son historique, pas à ses caractéristiques en tant que bien immobilier. » Si l’on en croit une boutade bien connue dans l’immobilier, le succès consiste en trois choses : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Et à cet égard, l’îlot Voyageur, situé dans le dynamique Quartier latin et dans l’environnement immédiat de l’UQÀM, de la Grande Bibliothèque et du futur Quartier de la santé, au cœur de l’arrondissement Ville-Marie, avait tout pour attirer les promoteurs. « C’est à tout point de vue un site exceptionnel, d’autant plus que les terrains constructibles deviennent une denrée rare dans le centre-ville », souligne M. Miller.

Brett miller Président Jones Lang LaSalle

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

FOCUS

Une opération immobilière complexe et stratégique L’enjeu de taille, selon M. Miller, résidait dans la complexité du projet. « Celui-ci comportait plusieurs volets : l’exploitation d’une gare routière, l’utilisation de structures existantes à demi finalisées, des stationnements, des sites constructibles… Il nous a fallu une analyse pour évaluer s’il valait mieux vendre ces actifs en trois lots distincts ou en un seul. C’est cette dernière option que nous avons retenue avec la SIQ. Dès lors, notre défi était de trouver un acheteur ayant les compétences pour gérer les différents volets du projet, avec en plus une bonne connaissance de la problématique des transports à Montréal. Il fallait un promoteur prêt à investir pour développer le site de façon à exploiter son plein potentiel. » Il fallait aussi composer avec les contraintes imposées par les procédures de vente d’un bien public, rendues plus rigides encore par les nouvelles règles liées à la transparence des transactions pour les marchés publics.

Rien d’étonnant à ce qu’il ait fallu un an pour valider le sérieux de la démarche des acheteurs et réaliser la vente. « Le Groupe Aquilini répond à tous les critères, et nous sommes, comme notre client, très satisfaits de cette opération », affirme M. Miller, convaincu du succès du développement futur du site. « On va assister à une réhabilitation du site, doublée d’une renaissance de tout le quartier, prévoit-il. Le développement devrait entraîner un afflux de fréquentation, avec une augmentation de l’utilisation des transports et des stationnements, de même qu’une intensification des activités commerciales. Cette dynamique augmentera la valeur immobilière de ce secteur stratégique de la ville. Si on fait le parallèle avec ce qui s’est produit avec la Place Dupuis, qui, en attirant l’entreprise Warner Brothers Games, a contribué à changer le profil du secteur, on peut d’ores et déjà envisager une transformation de tout le quartier dans un horizon de cinq à dix ans. » La vente de l’îlot Voyageur contribue à renforcer la bonne santé du marché immobilier montréalais, croit M. Miller. « Depuis les années 1990, il n’y a jamais eu autant de constructions résidentielles à Montréal, et la demande demeure forte. Le commerce de détail se porte très bien, et le marché des immeubles de bureaux connaît une forte demande au centre-ville. Le développement par Aquilini du complexe îlot Voyageur s’annonce donc à tout point de vue structurant pour l’arrondissement Ville-Marie. »

Un investissement de 150 M$ pour la plus belle localisation en ville L’acquisition et le développement futur de l’îlot Voyageur représentent un investissement de plus de 150 M$ pour son acheteur, le Groupe Aquilini, un promoteur originaire de la Colombie-Britannique actif à Montréal depuis la fin des années 1970. « Nous avons été

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– Jocelyn Lafond

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Jocelyn lafond Vice-président Opérations Groupe Aquilini

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séduits par le potentiel de développement du projet, notamment au-dessus de la gare routière. Pour nous, la valeur du site ne faisait aucun doute. C’est la plus belle localisation en ville », déclare M. Jocelyn Lafond, vice-président Opérations, au Groupe Aquilini.

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L’existence d’une structure de béton inachevée, prévue à l’origine pour abriter des résidences étudiantes, représente tout de même un défi pour le promoteur. « Il ne nous est pas possible de modifier sa configuration, car les dalles sont installées. Les travaux pour achever la construction de ces bâtiments devraient commencer dès 2014. Pour déterminer la fonction future de ces édifices, nous explorons actuellement différentes niches : résidences étudiantes ou habitations locatives. Pour les autres terrains à bâtir du site, nous réfléchissons aussi à plusieurs possibilités, comme des copropriétés, des locaux commerciaux ou des résidences pour personnes âgées. Il est possible que nous ayons un ensemble de tout cela. Au final, nous visons la construction de 700 à 800 unités d’habitation. » Dans un horizon proche, les Montréalais verront donc enfin disparaître de leur paysage le triste squelette de béton des résidences universitaires inachevées, vestige du ratage du projet de l’UQÀM. Ils pourront alors commencer à apprécier ce secteur du Quartier latin en pleine mutation.

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FOCUS

Le complexe de l’îlot Voyageur, rue Berri à Montréal

L’enjeu du logement étudiant à Montréal La mise en vente de l’îlot Voyageur a été l’occasion, pour les étudiants, d’attirer l’attention sur le manque chronique de résidences étudiantes à Montréal. « Seulement 2 % de la population étudiante bénéficie d’un logement en résidence étudiante », fait valoir M. Laurent Levesque, porte-parole de l’Unité de travail pour l’implantation de logements étudiants (UTILE) pour le Quartier latin, un organisme à but non lucratif géré par des étudiants en urbanisme et en administration des affaires.

Laurent LEvesque Porte-parole d’UTILE pour le Quartier latin

« Jusqu’ici, les pouvoirs publics avaient laissé aux universités l’initiative d’établir des résidences étudiantes, alors qu’elles n’ont pas toutes l’expertise et les ressources pour le faire. Les quelques projets qui ont émergé ne répondaient que rarement aux besoins des étudiants. De plus, l’échec du projet de l’UQÀM a mis un frein supplémentaire à ce type de développement. Mais l’enjeu n’a pas que des impacts sur la qualité de vie des étudiants, rappelle M. Levesque, il a aussi une incidence sur les familles vivant dans les quartiers à forte concentration étudiante. Les étudiants ont en effet tendance à rechercher de grands appartements pour vivre en colocation, ce qui fait rapidement augmenter les loyers de ces logements. Les familles, alors désavantagées, sont poussées à quitter ces quartiers. » L’UTILE s’est manifestée en janvier 2013 auprès du gouvernement et de la SIQ pour proposer un projet innovant de résidence étudiante en formule coopérative, dont le développement et le fonctionnement seraient sans risque financier pour les institutions publiques, et qui aurait pris place dans la structure abandonnée de l’îlot Voyageur. Les membres du collectif sontils déçus que leur projet n’ait pas abouti ? « Non, répond son porte-parole. La SIQ nous a permis de perfectionner nos études de faisabilité du projet, et celles-ci ont démontré que la structure existante est inadaptée à la formule de bâtiment que nous préconisions. Les dalles de béton étant déjà bâties et percées, il aurait été trop coûteux de les modifier. Mais ce n’est pas un échec, puisque nous avons convaincu le gouvernement et la SIQ du bien-fondé de notre modèle. Une partie du profit de la vente de l’îlot Voyageur sera donc affectée à un projet de résidence étudiante d’environ 150 chambres dans l’arrondissement Ville-Marie, mais dont l’emplacement exact reste à déterminer. Ce sera un projet pilote. S’il fonctionne tel que nous l’espérons, ce sera le début d’une nouvelle ère pour le logement étudiant ! » ,

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Mettez dès maintenant ces dates à votre agenda! LISTE DES ACTIVITÉS ANNUELLES de l’IDU Québec Calendrier

2013-2014

Cocktail de Noël - Montréal

10 décembre 2013

Édifice Sun Life

Soirée de Noël - Québec Le Cocktail du Maire

11 décembre 2013

Chapelle du Musée de l’Amérique française

Perspectives Montréal

21 janvier 2014

Omni

Perspectives Québec

28 janvier 2014

À déterminer

Conférence développement économique - Québec

19 mars 2014

Château Laurier

Conférence développement économique - Montréal

25 mars 2014

Omni

Soirée immobilière

31 mars 2014

Le Windsor

Forum immobilier

1er avril 2014

Reine Elizabeth

Forum immobilier de Québec

27 mai 2014

Château Frontenac

Tournoi de golf annuel de Québec

9 juin 2014

Club de golf de Cap-Rouge

Tournoi de golf annuel de Montréal

25 août 2014

Club de golf Hillsdale

Devenez membre de l’IDU Québec Pour obtenir plus d’information sur notre organisme, merci de communiquer avec Raymond C. Bouchard, président-directeur général, au 514 866-3625, poste 24. Pour toute question concernant le membership, veuillez communiquer avec Louise Duchesneau, directrice du service à la clientèle et du membership, au 514 866-3625, poste 22. Catherine Thibault

Raymond C. Bouchard Président-directeur général rcbouchard@iduquebec.com

Événements et marketing cthibault@iduquebec.com

Si vous désirez de l’information sur les événements et les commandites, veuillez communiquer avec Catherine Thibault, directrice des événements et du marketing, au 514 866-3625, poste 26.

PARTENAIRES ANNUELS

PARTENAIRE MÉDIA

ARGENT

BRONZE

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

Binh An Vu Van

Stationnements robotisés : prêts, pas prêts ?

Les Québécois sont-ils prêts à confier les clés de leurs voitures à des robots ? Si les coûts des terrains au centre-ville continuent de grimper, ils se feront à l’idée.

n plein Manhattan, le projet de copropriétés One York, inauguré en 2008, attire les curieux non pas pour ses 32 habitations de luxe ni pour son architecture ultramoderne, mais… pour ses stationnements. C’est que, dans ses sous-sols, se trouve un des premiers stationnements robotisés en Amérique. Des promoteurs et des constructeurs viennent observer son fonctionnement avec un mélange d’excitation et de méfiance : un conducteur amène sa voiture dans l’entrée du stationnement, il s’identifie par une clé ou une carte de crédit, puis laisse sa voiture et s’en va. Ensuite, tout est automatique : des caméras, lasers et détecteurs de mouvement s’assurent que le véhicule est correctement positionné et que personne ne s’y trouve, la porte du stationnement se referme, un système de monte-charge, de courroies et de chariots, guidé par une intelligence artificielle, s’enclenche pour transporter le véhicule vers l’emplacement libre le plus proche. Pour récupérer son véhicule, le conducteur n’a alors qu’à s’identifier avec cette même clé et à attendre deux ou trois minutes que le robot le lui ramène. Les stationnements robotisés sont une curiosité en Amérique du Nord où, dans la dernière décennie, une quinzaine de projets ont vu le jour. Mais en Europe, de tels entrepôts de voitures existent depuis au moins 50 ans et on en dénombre plusieurs centaines. « Le manque d’espace dans les vieilles villes a forcé le développement rapide de moyens efficaces pour ranger les voitures », explique Ryan Astrup, directeur du design architectural chez Park Plus, le manufacturier du stationnement de One York. Car, en plus de faire économiser du temps et de l’essence aux conducteurs,

« le grand avantage du stationnement robotisé est l’efficacité de l’utilisation de l’espace », croit Nicolas Saunier, spécialiste en systèmes de transport intelligent à l’École Polytechnique de Montréal. En éliminant les rampes de circulation, il devient possible d’entasser les voitures plus efficacement et d’en stocker deux à trois fois plus dans un même volume. Cette technologie a jusqu’à présent peu intéressé les NordAméricains parce que « les municipalités offrent souvent gratuitement beaucoup de stationnements sur rue et forcent la construction d’un trop grand nombre de stationnements par leurs réglementations d’urbanisme », pense Daniel Bouchard, responsable des campagnes de transport, GES et aménagement du territoire du Conseil régional de l’environnement de Montréal. « Mais depuis dix ans, avec l’essor du nouvel urbanisme, les tendances semblent s’inverser, poursuit-il. On valorise la densification des centres-villes, et les prix des cases de stationnement devraient augmenter. » Dans ce contexte changeant, Rolland Grenier, président de RoboPark, la franchise québécoise de l’entreprise quinquagénaire suisse Sotefin, qui représente aussi la technologie de Park Plus, veut la faire adopter par les Québécois en courtisant notamment la Ville de Montréal, des hôpitaux, des promoteurs domiciliaires et commerciaux. « Pour le moment, la demande vient surtout des copropriétés de grand luxe, mais elle changera progressivement pour devenir la norme, prédit Rolland Grenier, à cause de la rationalisation de l’espace, mais aussi pour des raisons environnementales et sécuritaires. » Selon l’expérience européenne, le coût d’un

RYAN ASTRUP Directeur Park Plus

Nicolas Saunier Professeur adjoint Département des génies civil, géologique et des mines École Polytechnique de Montréal

Daniel Bouchard Responsable campagnes de transport, GES et aménagement du territoire Conseil régional de l’environnement de Montréal

Binh An Vu Van est journaliste indépendante et reporter à l’émission Le Code Chastenay. Elle est aussi présidente de l’Association des communicateurs scientifiques.

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Photo : Stéphanie Marcotte

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

Rolland Grenier Président RoboPark

emplacement de stationnement robotisé serait grosso modo le même que celui d’un stationnement étagé traditionnel, soit de 35 000 $ à 50 000 $. L’avantage est plus marqué lorsque le prix des terrains est élevé ou quand il faut creuser le roc. « Pour un même nombre de voitures, nous excaverons

de moins grandes surfaces et moins profondément », détaille Rolland Grenier. Pour quiconque doute de son estimation, il ajoute : « Il n’est plus nécessaire d’installer des systèmes de ventilation sophistiqués, des ascenseurs, des rampes d’accès, de l’éclairage, etc. » Ryan Astrup renchérit : « Puisque les stationnements prennent moins de place, il est possible de construire – et donc de vendre – davantage de locaux pour bureaux ou des logements. » Cependant, ces espèces de distributeurs automatiques géants de voitures ne satisferont pas tous les besoins, notamment ceux des stades ou des salles de divertissement. « Pour de grands stationnements, un utilisateur peut attendre trois ou quatre minutes avant d’obtenir sa voiture. Il est possible d’ajouter des guichets au système pour servir plusieurs personnes simultanément, mais il sera difficile de servir des centaines de clients à la fois », pense Ryan Astrup.

Qu’est-ce qui retient encore les Québécois ? La crainte de la nouveauté, selon Rolland Grenier : « Une fois que la technologie sera adoptée par quelques promoteurs visionnaires, elle devrait se répandre rapidement. » Ryan Astrup croit que la crise économique a peut-être rendu les promoteurs plus frileux quant aux risques. Daniel Bouchard estime que le marché québécois est prêt : « Les élus reconnaissent de plus en plus la soustarification des espaces de stationnement et sont prêts à réduire les subventions accordées ; plus les coûts des stationnements seront assumés par les utilisateurs, plus les occasions pour les stationnements mécanisés se multiplieront. » En attendant que l’avenir accorde ou non raison à Rolland Grenier, il continuera à faire visiter le One York aux clients potentiels, jusqu’à ce qu’il puisse un jour les conduire à un premier projet au centre-ville de Montréal. ,

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parcours d’exception

James papadimitriou Par Charles Allain

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

Photo : jbc média par denis bernier

Associé principal et joueur clé dans l’équipe de droit immobilier au Québec chez McCarthy Tétrault depuis août 2011, Me James Papadimitriou possède la réputation d’un homme pragmatique et chaleureux, doué pour la négociation et la recherche de solutions gagnantes en immobilier.

parcours d’exception

« Je suis venu à la pratique du droit et dans le secteur immobilier un peu par accident, avoue d’entrée de jeu James Papadimitriou. Après avoir terminé un baccalauréat en administration à l’Université McGill en 1983, mon objectif était d’abord d’obtenir un MBA. Mais lorsque ma demande d’admission à la Faculté de droit de McGill a été acceptée, j’ai décidé d’aller dans cette direction. »

Il effectue son premier stage chez Ogilvy Renault où on lui propose de faire ses classes en immobilier. Recherche de titres, documentation en immobilier et dans les secteurs connexes de la foresterie et des mines, il découvre un domaine plein de potentiel. Affecté par la suite chez Canada Steamship Lines (CSL), il y rencontre Me Pierre Préfontaine qu’il considère comme son mentor en raison de sa vision stratégique empreinte d’humanité. James Papadimitriou développe davantage son expertise en droit commercial ainsi qu’en immobilier avec les nombreuses propriétés de CSL. Chez McMaster Meighen (devenu BLG) de 1993 à 2001, et ensuite comme l’un des associés fondateurs du bureau montréalais du cabinet Blakes, il donne un nouveau tournant à sa carrière en se plongeant dans le financement bancaire et immobilier ainsi que dans les acquisitions et les structures d’investissement en immobilier. « Imaginer et structurer des véhicules pouvant convenir à des joueurs qui évoluent dans des juridictions différentes a beaucoup enrichi ma pratique professionnelle, explique-t-il. J’essaie de trouver des solutions simples pour régler des situations complexes. C’est ma façon d’ajouter de la valeur à une transaction tout en répondant aux objectifs de toutes les parties. » Il est particulièrement fier d’avoir contribué à l’acquisition, en 2012, des 1 351 appartements du complexe La Cité par Oxford Properties, la filière immobilière du Régime de retraite des employés municipaux de l’Ontario (OMERS). Édifié dans les années 1970 entre les rues Jeanne-Mance, du Parc et Prince-Arthur, le gigantesque ensemble comprenant des tours multirésidentielles, un centre commercial souterrain et une résidence universitaire en bordure du mont Royal était régi par de multiples ententes datant de plus de 40 ans. « L’un des défis de cette transaction était de comprendre ces ententes, dont plusieurs étaient des conventions très particulières, rappelle James Papadimitriou. Pour y arriver, nous avons dû effectuer un véritable voyage dans le temps. » Cette transaction de plus de 230 M$ s’est d’ailleurs vu décerner le prix Pied carré de la transaction de l’année en 2012. Éternel optimiste, James Papadimitriou voit d’un regard confiant l’avenir du marché immobilier montréalais et québécois. « Malgré une presse parfois alarmiste en ce qui concerne le secteur des condominiums, les acheteurs peuvent avoir confiance. Les prêteurs hypothécaires

J’essaie de trouver des solutions simples pour régler des situations complexes. C’est ma façon d’ajouter de la valeur à une transaction tout en répondant aux objectifs de toutes les parties.

– James Papadimitriou

appliquent des critères très rigoureux lors de l’analyse de la faisabilité et de la rentabilité de tels projets. De plus, on assiste à un véritable changement de style de vie urbain. Le vieillissement de la population, le désir de se rapprocher de son travail et des lieux de loisirs, l’augmentation de la population étudiante à Montréal sont tous des indices favorables au développement de l’immobilier commercial au centre-ville. » James Papadimitriou, né en 1961 à Montréal de parents grecs immigrés au Québec dans les années 1950, s’estime chanceux d’avoir pu être en contact avec plusieurs cultures tout au long de sa vie. Et son amour du métier transparaît dans tous ses propos. « Le droit, comme la vie, est plein d’interprétations différentes. L’important est de pouvoir les concilier afin d’en arriver à une entente qui convient à toutes les parties. » ,

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Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

enjeu

défis et Enjeux du secteur immobilier commercial

Réinventer nos rouages dans un contexte historique unique Par Suzanne Gagné

Le Liguori, un complexe résidentiel aménagé sur un site patrimonial dans le quartier Villeray, à Montréal

enjeu

Les changements démographiques et climatiques, le vieillissement du parc immobilier et des infrastructures municipales et le développement durable sont les principaux enjeux et défis du marché immobilier actuel au Québec. Sommes-nous prêts à y faire face ? C’est ce que nous avons demandé à nos experts.

Le premier facteur qui influence l’immobilier est bien sûr démographique. Ainsi, le Québec serait la région du monde qui vieillit le plus rapidement après le Japon, selon Florence Junca-Adenot, professeure au Département d’études urbaines et touristiques à l’Université du Québec à Montréal (UQÀM). « Nous sommes passés de familles d’une douzaine d’enfants à des familles de deux enfants. Nous n’avons jamais vécu ça en 400 ans ! De plus, 2017 sera l’année où le nombre de personnes âgées de 65 ans excédera celui des moins de 35 ans. Cela induit des changements dans la demande immobilière résidentielle, mais cette évolution aura aussi des effets sur le plan commercial. » Deuxième enjeu, le vieillissement des infrastructures municipales. À cet égard, Mme Junca-Adenot estime notamment que les contribuables peuvent difficilement se permettre leur réfection massive, d’où l’importance de ne pas en développer de nouvelles : « Il faudrait donner un coup de barre pour arrêter l’éparpillement urbain et se concentrer sur ce que l’on appelle “ rebâtir la ville sur elle-même ”, c’est-à-dire là où il y a déjà des infrastructures, des terrains, des entreprises ou des institutions religieuses qui ont fermé et qu’il faut reconvertir. » De là un troisième enjeu, celui de concentrer les nouvelles constructions autour de pôles de transport collectif en rapprochant les lieux de résidence de ceux du travail et des loisirs.

Redéfinir le développement durable La question de l’environnement est aussi incontournable dans le marché immobilier actuel : « Il faudra planifier en fonction de l’impact des changements climatiques sur les niveaux d’eau prévus, sur les lieux de dangerosité à éviter, sur les formes de réchauffement et les îlots de chaleur qui font que l’on devra construire autrement, qu’on enlève du béton et de l’asphalte pour verdir le territoire » explique Mme Junca-Adenot. « Comme l’environnement fait régulièrement la première page des journaux et que les citoyens sont très largement favorables à sa protection, ça devient un enjeu de plus en plus délicat, ajoute Luc Gratton, associé au cabinet d’avocats Miller Thomson. Il serait toutefois important de garder un certain sens de la mesure. Il y a actuellement un phénomène de “ pas dans ma cour ” qui peut être inquiétant. Par ailleurs, les promoteurs de projets devraient s’attendre à des questions, à des propositions et à des recommandations de la part des citoyens : leur implication fait maintenant partie de la dynamique. »

photo : Miller Thomson

Rebâtir la ville sur elle-même

Florence Junca-Adenot Professeure, département d’études urbaines et touristiques 01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 UQÀM

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Anne Marie Guèvremont Présidente BOMA Québec

photo : CCA, Montréal

photo : boma Québec

photo : Émilie Tournevache, Services de l’audiovisuel, UQÀM

enjeu

Andrée De Serres Titulaire, chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier École des sciences de la gestion, UQÀM

Phyllis Lambert Directeur fondateur et président du Conseil des fiduciaires Centre canadien d’architecture

Et qui dit environnement dit bien sûr développement durable... « Les propriétaires n’ont pas le choix d’y adhérer, croit Anne Marie Guèvremont, présidente, BOMA Québec. Les locataires sont de plus en plus sensibles à l’environnement, et ils exigent dans leur bail d’occuper un immeuble vert. »

Il y a mille et un condos partout dans la ville, et l’on suffoque ! Beaucoup de bâtiments d’affaires sont en train d’être transformés en lieux résidentiels. On a voulu le retour de la banlieue vers la ville, mais est-ce vraiment ce qui se passe ?

– Phyllis Lambert

Pour Andrée De Serres, titulaire de la chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQÀM, la définition du développement durable devrait également être élargie : « Le développement durable est aussi lié à la qualité des infrastructures et des services environnants, dit-elle. Il faudrait mettre l’humain au cœur des préoccupations : avoir des parcs, des rues, des pistes cyclables bien conçues, voir des enfants qui jouent dehors, profiter d’infrastructures en bon état... »

Vision et concertation L’incontournable Phyllis Lambert, directeur fondateur du Centre canadien d’architecture, déplore pour sa part le manque flagrant de vision à Montréal : « Il y a mille et un condos partout dans la ville, et l’on suffoque ! Beaucoup de bâtiments d’affaires sont en train d’être transformés en lieux résidentiels. On a voulu le retour de la banlieue vers la ville, mais est-ce vraiment ce qui se passe ? Et en attendant, que fait-on pour améliorer les transports ? Que fait-on pour attirer de nouvelles industries ? Que fait-on pour augmenter la qualité de vie des gens qui habitent les quartiers défavorisés ? Ce manque de vision et de planification est inadmissible. » Une chose est sûre : la concertation représente une piste de solution intéressante aux défis du milieu. « Par exemple, avec le Plan métropolitain de développement et d’aménagement, 82 villes de la région de Montréal se sont ralliées autour d’objectifs chiffrés, indique Florence Junca-Adenot. À présent, il faudrait que ça percole aussi dans le privé. La Ville peut planifier et encadrer les projets, mais ce sont quand même les promoteurs et les investisseurs qui construisent. » « Un grand défi est de conférer un véritable sens au concept de partenariat public-privé, explique pour sa part Andrée De Serres. Le dialogue et le travail en collaboration s’imposent dès la phase d’élaboration des projets, incluant la conception des plans d’aménagement urbain. Il faut rassurer ces gens et les amener à échanger et à collaborer dans les projets. Actuellement, le promoteur a tendance à se méfier du plan d’aménagement de la Ville, tandis que celle-ci se demande si le promoteur ne tournera pas les coins ronds. Il serait important de les réunir autour d’une même table, dans un partenariat à long terme pour concevoir, puis construire et exploiter les bâtiments. Ce type de collaboration a bien fonctionné dans des endroits comme Arlington ou Nantes, alors pourquoi ne connaîtrait-il pas un succès à Montréal aussi ? »

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enjeu

Mieux préparer la relève « Quand on demande à des enfants ce qu’ils veulent faire plus tard, il est plutôt rare de les entendre dire qu’ils veulent devenir gestionnaires immobiliers ! lance Anne Marie Guèvremont, présidente, BOMA Québec. Chez les adultes, les métiers de l’immobilier sont aussi méconnus. Étant donné la rareté de la main-d’œuvre, il est important de mieux les faire connaître pour attirer les jeunes, mais aussi de valoriser ces métiers pour retenir ceux qui sont déjà en place. » Ainsi, BOMA Québec s’est joint à la chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQÀM pour produire six capsules vidéo sur les différents métiers de l’immobilier. Ces capsules de 15 minutes ont été diffusées sur le site Web de ces organismes et sur les médias sociaux. Elles décrivent les métiers d’évaluateur immobilier, de courtier, de juriste, de gestionnaire de bâtiments, d’investisseur et d’expert en financement. Pour en savoir encore plus sur les compétences, les défis et les besoins en relève propres à ces métiers, la Chaire et le Réseau ESG organiseront également, à compter de l’automne, une série de conférences midi appelée Carrefour immobilier (pour plus de détails, consultez le site Web www.ivanhoecambridge. uqam.ca). Ces conférences seront diffusées sur le Canal Savoir. Par ailleurs, pour approfondir la connaissance du milieu, la chaire Ivanhoé Cambridge travaille sur un projet de recherche qui associe le secteur immobilier à un « écosystème » tissé de liens et d’interdépendances. « Quand on pense au secteur immobilier, dit Andrée De Serres, on pense à la construction, mais on oublie souvent les courtiers, les financiers, les architectes, les ingénieurs, les arpenteurs, les techniciens en bâtiment, les travailleurs des services d’entretien paysager, etc. L’immobilier, quand il se porte bien, fait vivre un grand nombre d’individus. Notre but est d’analyser et de quantifier l’écosystème immobilier, d’évaluer la nature des

Quand on demande à des enfants ce qu’ils veulent faire plus tard, il est plutôt rare de les entendre dire qu’ils veulent devenir gestionnaires immobiliers !

– Anne Marie Guèvremont

métiers et des professions qui y sont liés ainsi que leurs besoins en relève et la taille des entreprises qui en font partie, puis de mesurer la contribution de tous ces gens au PIB du Grand Montréal. Je crois que cet écosystème pourrait être plus important que plusieurs des grappes industrielles que l’on privilégie actuellement ! »

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enjeu

Les locataires continuent de manifester un intérêt marqué pour trouver, dans d’anciens immeubles industriels, des bureaux qui offrent un environnement au cachet particulier, dynamique, bien situé, et ce, à des coûts intéressants.

Un exemple de reconversion : Les Lofts Impérial dans le quartier Saint-Henri à Montréal

– Jean Laurin

Montréal : un marché équilibré

photo : groupe devencore

Selon Jean Laurin, président et chef de la direction du Groupe Devencore, dont le siège social se trouve à Montréal, le marché immobilier montréalais est plutôt équilibré, et le nombre de projets témoigne de la santé économique de la métropole : « Je suis dans le domaine de l’immobilier depuis 40 ans et je n’ai jamais vu autant de grues pour du développement privé ! constate-t-il. Ces projets vont répondre à un besoin en bureaux et en condominiums destinés à des gens qui quittent leur maison pour venir au centre-ville, incluant leurs enfants devenus jeunes adultes. Ils vont aussi satisfaire un grand nombre d’étudiants étrangers et leurs parents, qui pourraient investir à Montréal en raison de la stabilité de notre milieu comparativement à la situation qui prévaut dans plusieurs autres pays. »

Jean Laurin Président et chef de la direction Groupe Devencore

À cet égard, M. Laurin mentionne aussi le nouveau défi de convertir des hôtels en résidences pour les étudiants. « Ça fait longtemps qu’on en parle à Montréal, mais on commence tout juste à le voir, dit-il. Certains groupes immobiliers se spécialisent dans ce genre de fonctionnalités et d’exploitation. » « Par ailleurs, poursuit-il, il est aussi remarquable de constater le nombre important de projets de redéveloppement d’immeubles industriels qui ont été réalisés ou qui sont en cours. Les locataires continuent de manifester un intérêt marqué pour trouver, dans d’anciens immeubles industriels, des bureaux qui offrent un environnement au cachet particulier, dynamique, bien situé, et ce, à des coûts intéressants. » Seul bémol, selon lui : le manque de grands espaces de bureaux. « Si quelqu’un avait besoin aujourd’hui d’un local de 200 000 pi2, très peu d’options s’offriraient à lui. Je ne serais donc pas surpris qu’un autre grand projet soit bientôt annoncé au centre-ville pour des locaux de bureaux. »

photo : Miller Thomson

Scot Diamond, associé au cabinet d’avocats Miller Thomson, mentionne un autre phénomène à surveiller, soit la tendance croissante de vente d’immeubles sans garantie légale. « Dans le reste de l’Amérique du Nord, les ventes sans garantie sont la norme, dit-il. Une vérification approfondie du bâtiment avant l’achat devient très importante dans ces cas. »

Scot Diamond Associé Miller Thomson 28

Dans un autre ordre d’idées, les suites de la commission Charbonneau pourraient représenter un autre enjeu : « Il n’y a pas eu de dénonciations dans ce milieu, mais l’immobilier commercial devrait aussi se sentir interpellé par ce qui se passe à la commission, croit Luc Gratton, associé au cabinet d’avocats Miller Thomson. Il en résultera des recommandations et possiblement des lois qui pourraient avoir un impact sur l’avenir. C’est toute la gouvernance municipale qui est en cause. » ,

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

Le transport collectif : une priorité En immobilier, tout le monde connaît le leitmotiv : emplacement, emplacement, emplacement. L’emplacement est en effet un des critères fondamentaux qui contribuent à accroître ou à déprécier la valeur d’un immeuble et même de tout un quartier. Aujourd’hui, l’emplacement prend une nouvelle dimension, notamment dans le Grand Montréal. En ville, on ne peut plus bâtir ou redévelopper un secteur sans réfléchir à son impact sur l’environnement et à son intégration dans le milieu. De la même manière, construire des routes et des ponts pour desservir de nouveaux quartiers dans la proche ou la lointaine banlieue et ainsi gonfler sans cesse le nombre d’automobiles qui congestionnent la circulation – les coûts directs et indirects associés à la perte de productivité sont évalués à environ 1,5 G$ par année, selon la Chambre de commerce du Montréal métropolitain – est un non-sens. Nos communautés doivent désormais être centrées sur un mode de vie axé sur les transports collectifs et de moins en moins sur l’automobile. Privilégier les modes de transport collectifs Voilà pourquoi l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) appuie le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD). Le PMAD suggère d’orienter d’ici 2031 au moins 40 % des nouveaux ménages dans des quartiers de type TOD (TransitOriented Development) situés à distance de marche de points d’accès au réseau de transport en commun métropolitain, c’està-dire l’autobus, le métro ou encore le train de banlieue. Dans l’optique de réduire les gaz à effet de serre (GES) et de créer un milieu de vie durable et convivial pour tous, il faut dorénavant privilégier ce type d’urbanisation, ou du moins s’en rapprocher, en intégrant l’aménagement et les transports collectifs.

photo : immobilier commercial par denis bernier

mot de l’IDU

Jacques Métivier Trouver de nouvelles sources de financement Or, pour améliorer et moderniser les transports collectifs, de nouvelles sources de financement sont nécessaires. Des choix de société s’imposent. L’IDU croit qu’il appartient en partie aux automobilistes d’en assumer les coûts en augmentant par exemple les taxes sur l’essence et les frais d’immatriculation. Il faut notamment que les automobilistes venus de la lointaine banlieue paient le juste prix de leur utilisation quotidienne des routes et des ponts pour accéder au centre-ville. L’instauration de postes de péage qui nécessitent la mise en place d’infrastructures n’est cependant pas une solution préconisée par l’IDU, tout comme l’augmentation substantielle du prix des titres de transport en commun qui risque de dissuader les utilisateurs actuels et potentiels. En définitive, il appartient aussi aux gouvernements de tous les paliers de penser à un modèle de financement réaliste afin de majorer les sommes investies. Pour l’IDU, l’amélioration de l’offre de transport en commun est un objectif prioritaire. Il en va de la vitalité et de la prospérité de nos villes. Avec moins de pollution, de GES et de congestion routière, notre société, plus verte, ne s’en portera que mieux. Nos routes seront plus fluides, les voies réservées pour les autobus et les pistes cyclables deviendront plus nombreuses, la qualité de vie dans nos quartiers augmentera, et nous rendrons ainsi nos villes plus attrayantes pour les investisseurs et les entreprises. Jacques Métivier Président du conseil d’administration Institut de développement urbain (IDU)

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Le 360 Saint-Jacques

Photo : wikimedia Commons par Jean Gagnon

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archives : Gestion Georges coulombe

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Le 360 Saint-Jacques

Un joyau du Vieux-Montréal

Par Charles Allain

Vue de loin, sa silhouette unique, avec son toit en pavillon et son lanternon au sommet de ses 22 étages, le distingue immédiatement des édifices voisins du Vieux-Montréal. De la rue, par contre, le piéton pressé risque de passer son chemin sans se douter que derrière la sobre façade de la rue Saint-Jacques se cache l’un des rez-de-chaussée les plus spectaculaires du VieuxMontréal. Bienvenue au 360, rue Saint-Jacques, l’ancien siège social de la Banque Royale du Canada, l’une des adresses les plus emblématiques de l’ancien quartier des affaires du Canada.

Une architecture témoin du développement bancaire des années 1920 Conçu par les architectes new-yorkais York & Sawyer, une firme spécialisée dans l’architecture bancaire, le gratte-ciel recouvert de calcaire gris se découpe en trois parties distinctes. La réglementation montréalaise de 1924 visant les immeubles de plus de dix étages imposait alors un retrait d’au moins 23 pieds de la partie supérieure par rapport à la base. Le socle de l’édifice comprend les cinq premiers étages où était situé le siège social de la Banque Royale. Dans la tour médiane se trouvent 15 étages de bureaux, le tout surmonté d’un édicule de trois étages coiffé d’un toit en pavillon et d’un lanternon. En raison de l’étroitesse des rues du Vieux-Montréal, cette structure singulière, qui ne se devine pas lorsqu’on est au pied de l’édifice, se révèle une composition très harmonieuse et représentative du style bancaire des années 1920. Elle traduit aussi de façon très simple la fonction de l’édifice, c’est-à-dire une banque de cinq étages surmontée d’une tour de bureaux. Malgré ce qu’on peut penser, la Banque Royale n’a jamais occupé l’édifice en entier. « L’édifice suit les règles classiques de composition destinées à inspirer confiance, commente Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal. Les cinq premiers étages, avec leurs ouvertures en plein cintre et leur revêtement de pierre en bossage, évoquent les palais florentins de la Renaissance. La colonnade qui couronne le socle et qui est reprise au sommet de la tour médiane fait référence à l’Antiquité romaine. Cette évocation de Florence, un berceau de la finance moderne, et la présence de la colonnade suggèrent que la Banque Royale est solide, car elle s’appuie sur une longue tradition. Le riche vocabulaire architectural, tout comme la décoration intérieure et extérieure de l’édifice, remplissait une puissante fonction symbolique à l’époque. »

PHOTO : ALEXANDRE MESSIER

Construit en un temps record de 1926 à 1928, l’édifice est à l’époque le gratte-ciel le plus élevé de l’Empire britannique. La Banque Royale est alors en pleine ascension. Tandis que se profile à l’horizon le grand krach de 1929, la plus importante institution financière canadienne investit la somme colossale de 6,5 M$ pour se doter d’un siège social digne de sa stabilité et de sa prospérité. Situé entre le square Victoria et la place d’Armes, au cœur de la finance montréalaise, l’édifice occupe un îlot entier entre les rues Notre-Dame, Saint-Pierre, Saint-Jacques et Dollard.

DINU BUMBARU Directeur des politiques Héritage Montréal

L’édifice, couronné d’un phare giratoire à partir de 1938, demeurera le siège social de la Banque Royale pendant 34 ans. En 1962, le promoteur Trizec, qui est à construire la Place Ville Marie, convainc la Banque d’y déménager son siège social. Parmi les conditions de la transaction, on retrouve celle de transférer le phare giratoire au sommet du nouvel immeuble cruciforme qui symbolise le dynamisme économique de Montréal. Il y est toujours.

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L’entrée de l’édifice, rue Saint-Jacques

Le somptueux rez-de-chaussée 32

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Détails d’une porte

Photos : jbc média par denis bernier

Une vue du hall d’entrée

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Pour la SITQ, j’étais le propriétaire tout désigné pour acquérir le 360 Saint-Jacques en raison de mes convictions et de mon expertise dans ce type de bâtiment. Pareil gratte-ciel exige une présence constante et des soins attentifs afin d’accroître sa valeur et de conserver la fidélité de ses locataires.

– Georges Coulombe

La Banque Royale vend le 360 Saint-Jacques à Trizec en 1962, qui le revend plus tard à la Société immobilière Trans-Québec (SITQ) en 1998. Celle-ci juge rapidement que l’édifice patrimonial s’intègre difficilement à son portefeuille immobilier et se tourne alors vers Georges Coulombe, président de Gestion Georges Coulombe et promoteur immobilier très engagé dans le patrimoine. « Pour la SITQ, j’étais le propriétaire tout désigné pour acquérir le 360 Saint-Jacques en raison de mes convictions et de mon expertise dans ce type de bâtiment. Pareil gratte-ciel exige une présence constante et des soins attentifs afin d’accroître sa valeur et de conserver la fidélité de ses locataires. »

Modernisation et certification LEED Georges Coulombe et son partenaire Time Equities Inc. achètent l’édifice en 2002 et entreprennent une série de travaux destinés à mettre les espaces à niveau afin d’augmenter la qualité de vie des locataires. Refaire la ventilation sera la première étape, suivie de la remise à neuf des ascenseurs et de la restauration des corridors dans l’esprit des années 1920. Dès le départ, la plupart des travaux s’inscrivent dans la perspective plus large d’obtenir la certification LEED (Leadership in Energy and Environnemental Design) pour cet édifice presque centenaire du Vieux-Montréal. Étant donné qu’aucune certification LEED pour les bâtiments existants n’avait encore été décernée au Canada en 2008, Georges Coulombe s’est inspiré des façons de faire des Américains pour atteindre son objectif.

PHOTO : jbc média par Denis Bernier

Georges Coulombe, président de Gestion Georges Coulombe en compagnie de Guylaine Brault, vice-présidente Finances et administration et associée au sein de Gestion Georges Coulombe

« Un bâtiment patrimonial comme le 360 pose des problèmes particuliers sur le plan énergétique, explique Georges Coulombe. Par exemple, le chauffage et la climatisation du hall d’entrée, d’une hauteur de plus de 45 pieds, entraînent évidemment une forte consommation d’énergie. Nous avons donc conçu un plan d’immobilisation pour nous guider quant aux améliorations et aux rénovations majeures à réaliser. Nous avons également sollicité la participation de tous les locataires afin de mettre en place des programmes de recyclage efficaces qui ont contribué à l’obtention de notre certification. » Au bout de trois ans d’efforts et de travaux, le 360 Saint-Jacques obtient cette certification en 2011, devenant ainsi le premier édifice patrimonial LEED du Vieux-Montréal. Mais Georges Coulombe n’est pas le genre à s’asseoir sur ses lauriers. Au programme des prochaines années, il prévoit entamer la simplification du circuit de l’eau et le remplacement des deux réservoirs actuels. D’importants travaux portant sur l’extérieur de l’édifice ont également été entrepris en 2011. « La rouille sur la structure d’acier de l’édifice exerce une pression sur la paroi de briques et le parement extérieur aux quatre coins de l’édifice, explique Georges Coulombe. Il ne fallait plus attendre ; nous avons terminé le coin nord-est en 2012 et finirons le coin nord-ouest cette année. Les quatre angles du 360 seront solidifiés d’ici l’automne 2015. » Bien que le 360 Saint-Jacques ne possède pas de stationnement intérieur, ses locataires sont fidèles et apprécient le voisinage du Quartier international. L’immeuble conserve un taux d’occupation de près de 100 % depuis plusieurs années. Toutefois, la fermeture de la succursale de la Banque Royale à l’été 2012 a libéré le somptueux rez-de-chaussée de près de 30 000 pi2. « La firme de recrutement Groom et Associés qui s’y est installée en mai 2013 est absolument ravie de ses nouveaux locaux, indique Guylaine Brault, vice-présidente Finances et Administration et associée au sein de Gestion Georges Coulombe.

PHOTO : jbc média par Denis Bernier

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Photos : jbc média par denis bernier

Les bureaux occupés par la firme de recrutement Groom et Associés 34

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Les principaux locataires de l’immeuble de plus de 355 000 pi2 locatifs sont les gouvernements du Québec (environ 82 000 pi2) et du Canada (Téléfilm Canada occupe 39 000 pi2), et les firmes de transport maritime Logistec et Mediterranean Shipping (53 000 pi2). On y trouve également des bureaux de SNC-Lavalin et ceux de Jitney Trade. Sur place, les locataires bénéficient d’un restaurant (La Porte Royale), d’un centre de reproduction (Groupe Reprocom) et d’un dépanneur.

Le vol du siècle au 360 Saint-Jacques Le 30 mars 1976, au beau milieu de l’après-midi, trois bandits cambriolent le camion de la Brink’s venu chercher l’argent liquide provenant de la chambre forte de la Banque Royale. Roger Provençal et Roch Carignan, membres du gang de l’est de Montréal, s’emparent de la camionnette blindée où se trouve Gilles Lachapelle, leur complice employé de la Brink’s, alors que les trois gardes armés sont en pause-café à l’intérieur de la banque. Bilan de ce vol à main armée très risqué : un vol réussi de près de 2,8 millions en coupures de 10, 20, 50 et 100 dollars et en pièces d’or olympiques. Deux mois plus tard, la police arrêtera Roger Provençal et plusieurs complices, mais sans pouvoir établir de preuves irréfutables de leur culpabilité. Gilles Lachapelle et son comparse Roland Brunette seront condamnés, en 1979, à quatre ans de prison. En 1984, après maints rebondissements, un dénommé Julius Alter, qui avait blanchi environ 500 000 $, produits du vol, se mettra à table et permettra à la police de résoudre le plus important cambriolage de l’histoire du Vieux-Montréal. ,

PHOTO : jbc média par denis bernier

Tout en intégrant des éléments architecturaux comme les anciens guichets en marbre et en cuivre de la Banque Royale, leurs bureaux de 5 000 pi2 offrent un cadre très contemporain pour un prix inférieur à ceux qui sont offerts dans les immeubles du centre-ville. » Gestion Georges Coulombe poursuit ses efforts afin d’attirer des locataires de prestige dans ce cadre patrimonial exceptionnel en leur offrant des possibilités d’aménagement à la fois créatif et respectueux de l’histoire des lieux.

Georges Coulombe, un passionné du patrimoine Georges Coulombe adore faire revivre les vieilles pierres. Depuis plus de 40 ans, cet ancien graphiste et publicitaire a acheté et rénové près de deux millions de pieds carrés répartis dans plusieurs immeubles historiques du Vieux-Montréal. Récipiendaire de plus d’une douzaine de prix soulignant son engagement envers le patrimoine et la revitalisation urbaine, Georges Coulombe est également actif à Saint-Jean-sur-Richelieu, dans Hochelaga-Maisonneuve, Rosemont-Petite-Patrie et Mercier, ainsi qu’à Sainte-Margueritedu-Lac-Masson. « Chaque édifice a une histoire à raconter, se plaît à dire ce boulimique de la restauration. Le 360 Saint-Jacques est un immeuble extraordinaire dont je suis très fier d’être propriétaire. »

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PHOTO : jbc média par denis bernier

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financeS

Alain Deslauriers

Ce qu’il faut savoir sur les régimes de retraite individuels

Les propriétaires de société par actions ont accès à plusieurs stratégies pour épargner en vue de la retraite, dont l’accumulation de capital dans une société de portefeuille, le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et le régime de retraite individuel (RRI). Voici ce que vous devez savoir à propos de ce dernier.

u’est-ce qu’un RRI ?

photo : BDO Canada

En termes simples, un RRI est un régime de pension agréé à prestations déterminées établi pour un employé d’une société, souvent une personne clé ou un actionnaire-exploitant d’entreprises ou un conjoint ou autre membre de la famille travaillant au sein de l’entreprise.

• Cotisations au titre de services passés : un des avantages majeurs du RRI est qu’il offre la possibilité de verser des cotisations au titre de services passés et financées, en partie, par des cotisations déductibles de l’employeur (sujet à certaines restrictions). • Cotisations au régime basé sur des calculs actuariels : pour de nombreux particuliers (surtout ceux âgés de 50 ans et plus), les montants versés en cotisation dans un RRI peuvent être supérieurs à ceux permis dans un REER. • Correction de mauvais rendements de placements : le RRI permet de faire des cotisations additionnelles déductibles pour éponger les déficits actuariels.

CHANTAL COUSINEAU

Dans un RRI, les prestations sont fixées en fonction du salaire, et des cotisations sont versées en vue d’accumuler des fonds suffisants, sur la base de calculs actuariels, pour financer les prestations déterminées payables à la retraite.

Qu’est-ce qui explique la grande popularité des RRI ? Plusieurs avantages importants sont associés aux RRI. • Déductibilité des cotisations et des frais : les cotisations versées pendant l’année d’imposition de la société-employeur, ou au cours des 120 premiers jours de l’année suivante, peuvent être déduites dans la présente année. De plus, les frais payés pour maintenir le régime sont déductibles.

• Contributions additionnelles : des cotisations supplémentaires peuvent être autorisées, soit si l’employé prend sa retraite avant l’âge de 65 ans, soit pour financer d’autres avantages au moment de la retraite. • Protection de l’actif : les RRI procurent une meilleure protection que les REER contre les risques d’affaires potentiels.

Quels sont les inconvénients d’un RRI ? Bien que cela varie en fonction des lois provinciales, certains inconvénients sont associés aux RRI. • Règles d’immobilisation : le retrait des fonds du RRI avant la retraite peut être restreint.

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• Cotisations annuelles obligatoires : les cotisations annuelles au RRI sont obligatoires après l’établissement d’un régime même lorsque l’entreprise est en situation de pertes. • Frais administratifs plus élevés : les frais administratifs inhérents aux RRI (établissement du régime, déclarations annuelles et évaluations actuarielles) sont souvent plus élevés que ceux associés aux REER. • Impossibilité de cotiser au régime du conjoint.

Les régimes de retraite individuels : une stratégie fiscale toujours pertinente Comme c’est le cas pour plusieurs stratégies fiscales, les RRI demeurent une stratégie pertinente et avantageuse pour certains contribuables. Ce type de régime s’adresse principalement : • aux employés de 40 ans et plus (plus avantageux à l’âge de 50 ans et plus) ; et • aux employés ayant un revenu supérieur à 100 000 $ et gagné de façon constante jusqu’à la retraite. Comme c’est généralement le cas, une évaluation des coûts et des bénéfices d’un tel régime doit être faite en fonction de la situation propre à chaque contribuable. ,

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité ; Chantal Cousineau, CPA auditrice, CA, est associée en certification et comptabilité pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L.

commerce de détail

DANIELLE LAVOIE

Comment minimiser les mauvaises créances en temps difficiles pour le commerce de détail ?

Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent composer avec des locataires faisant face à d’importantes difficultés qui mettent en péril l’essence même de la relation d’affaires du point de vue du bailleur : le versement du loyer. Les gestionnaires sont aux premières loges pour reconnaître certains signes précurseurs de difficultés financières, ce qui leur permet d’être proactifs en période financière trouble.

es statistiques économiques diffusées depuis plusieurs mois sont unanimes : le commerce de détail québécois traverse une période difficile, et les ventes au détail stagnent dans la majorité des catégories de biens. Moins apparents en 2012, les effets commencent sérieusement à se manifester dans nos centres commerciaux. Et les experts s’entendent pour affirmer que l’avenir ne s’annonce pas plus rose à court terme. De plus, pour plusieurs locataires, l’arrivée imminente de nouveaux joueurs internationaux représente un enjeu de taille qui risque de mettre en péril leur part de marché. Le bailleur a donc tout intérêt à rester à l’affût pour minimiser les risques associés aux difficultés financières de ses locataires.

s’il s’agit d’une simple omission ou si d’autres facteurs peuvent être à la source du retard. La diligence à cet égard demeure le meilleur gage de succès, car les loyers qui demeurent impayés le quinzième jour du mois sont généralement plutôt difficiles à percevoir. Une fois le mois entier écoulé, aussi bien commencer à prévoir une provision pour mauvaises créances ! Et lorsque la situation perdure d’un premier mois à un second, puis à un troisième, nous sommes en présence d’une dette cumulée qui deviendra irrécupérable et fera vraisemblablement l’objet d’une négociation ou d’une radiation.

photo : istockphoto par Mie Ahmt

Souvent, le premier signe manifeste des difficultés d’un locataire est le retard du versement de loyer. Dès la première occurrence, il faut donc entrer en contact avec le locataire et s’enquérir des raisons du retard. En cette ère technologique, la tentation est grande d’envoyer un rappel amical par courriel ; toutefois, le bon vieux coup de téléphone s’avère souvent plus efficace, car il permet parfois de déceler

Par ailleurs, maintenir une étroite communication avec ses locataires permet d’échanger avec eux sur l’exploitation de leur commerce et sur l’évolution de l’achalandage. Bien que la plupart des bailleurs exigent la production mensuelle ou trimestrielle des ventes brutes du locataire, ils portent souvent peu d’attention à cette donnée lorsqu’elle leur est transmise. À moins de disposer d’un système comptable sophistiqué pouvant générer des rapports de productivité précis et modulables à demande, ces données font trop rarement l’objet d’une analyse régulière ; elles peuvent pourtant se révéler une source importante d’indices sur l’exploitation d’un locataire et sur la performance générale du centre commercial. Des ventes en décroissance peuvent en effet suggérer une surpondération d’un type de commerce dans un marché donné, la nécessité de stimuler l’achalandage par l’organisation d’activités promotionnelles ou tout simplement un déclin amorcé dans l’exploitation du commerce. Dès lors, le gestionnaire se doit de porter une attention particulière au locataire, de visiter son commerce et de lui apporter certaines pistes de solution pour remettre son entreprise sur la voie du succès. Le locataire qui exploite un commerce depuis plusieurs années pourrait ne pas avoir remarqué que sa vitrine ou son local n’est plus au goût du jour, que son stock est déficient ou que son personnel n’a plus le feu sacré, des éléments ayant tous un impact direct et immédiat sur sa performance. Une bonne communication établie au fil des ans ouvre la porte à des discussions franches et honnêtes et permet au gestionnaire de jauger les différents moyens qu’il peut mettre à la disposition du locataire pour l’aider à retrouver le chemin de la rentabilité. ,

Danielle Lavoie est vice-présidente et courtier immobilier agréé chez Strathallen et directrice provinciale de la section québécoise du Conseil international des centres commerciaux.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

www.mgconstruction.ca 450 651-5518 infos@constructiongagnon.com

Dans le cadre du projet du Casino de Montréal, nous sommes fiers d’avoir réalisé le design ambitieux de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes en installant les produits métalliques de Carritec ainsi que les toiles tendues de New Concept.

www.newconcept.ca 514 582-8180 contact@newconcept.ca

www.carritec.com 514 683-0179 info@carritec.com

en consortium avec Provencher Roy + Associés Architectes photo : MARC CRAMER

Architecture

Le Casino de Montréal

MENKÈS SHOONER DAGENAIS LETOURNEUX Architectes

Parsemer Montréal de points de beauté Par Suzanne Gagné

Quiconque a une certaine expérience du paysage de Montréal connaît par ricochet le travail de la firme d’architectes Menkès Shooner Dagenais LeTourneux. Le Casino de Montréal, la tour BNP Paribas, la Grande Bibliothèque (BAnQ), la Maison du développement durable, le Louis Bohème, le YUL condominiums, le 900 De Maisonneuve Ouest et l’Espace culturel Georges-Émile-Lapalme de la Place des Arts ne sont que quelques-uns des nombreux immeubles qu’ils ont imaginés, contribuant à façonner l’architecture de la ville. Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

en consortium avec Stefano Domenici photo : Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

photo : MARC CRAMER

photo : Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

Architecture

La tour BNP Paribas

Le 900 De Maisonneuve Ouest

Nous cherchons toujours à nous réinventer. Nous aimons les projets qui comportent des particularités. Notre but, c’est d’exceller dans la conception, la technique, l’aspect humain et le respect des budgets !

– Anik Shooner

L’Espace culturel Georges-Émile-Lapalme

photos : STÉPHANE GROLEAU

en consortium avec Provencher Roy + Associés Architectes photo : MARC CRAMER

Le YUL condominiums

La Maison du développement durable

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Le Louis Bohème

Architecture

Allergique aux recettes, l’équipe puise à même son expérience et sa créativité pour créer des bâtiments uniques, sous le sceau du développement durable, et ce, dans le domaine tant institutionnel que commercial et résidentiel. Par exemple, au moment de notre entrevue, l’équipe comptait notamment dans son carnet de commandes un hôpital, un centre de recherche, deux universités, un casino, une tour de condos et une bibliothèque. « Nous croyons à la valeur ajoutée du design et nous mettons cela en application dans tous nos projets, ajoute Jean-Pierre LeTourneux, associé. Le design, c’est toute la réflexion sur un projet, qui fera en sorte que le client sera satisfait, que le projet sera rentable pour lui et que les usagers seront heureux d’occuper le bâtiment. » Pour y arriver, l’équipe se fait un devoir de cerner au préalable les besoins et les contraintes du client puis d’analyser les aspects historiques et urbains du site, les valeurs qui doivent être transmises à travers

photo : Laurence Labat

Les trois associés et leurs 87 employés carburent à l’originalité, au défi et à la passion. « Nous cherchons toujours à nous réinventer, affirme Anik Shooner, associée. Nous aimons les projets qui comportent des particularités. Notre but, c’est d’exceller dans la conception, la technique, l’aspect humain et le respect des budgets ! »

Les trois associés de la firme : Anik Shooner, Yves Dagenais et Jean-Pierre LeTourneux

le bâtiment, son utilisation et le type d’occupants. « Nous aimons que nos bâtiments se distinguent et qu’ils aient une pérennité, explique Anik Shooner. Nous voulons contribuer à bâtir une ville et un environnement de qualité pour les citoyens. » Le respect et le travail d’équipe comptent aussi parmi les valeurs fortes de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, d’abord entre eux, mais également avec les nombreux intervenants qui gravitent autour de chaque projet, qu’il s’agisse des ingénieurs, des entrepreneurs ou d’autres collaborateurs. L’équipe de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes est aussi régulièrement récompensée pour son bon travail. Ainsi, en 2012 seulement, elle a reçu le prix du Projet de l’année de l’organisme Best of Canada Design Awards pour son mandat au siège social de Pfizer Canada (voir le texte à la page 46), le prix Design Excellence Award de la Ontario Association of Architects pour l’Espace Georges-Émile-Lapalme de la Place des Arts, ainsi que le Prix d’excellence en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec pour la Maison du développement durable, qui constitue le premier projet LEED Platine Nouvelle construction dans la province.

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Procéder à un réaménagement du Casino de Montréal qui inclut la casse du béton et d’innombrables coups de marteau, et ce, sans déranger les visiteurs qui y défilent jour et nuit, représente un grand défi qu’ont récemment relevé Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes et ses partenaires, Provencher Roy et Associés. « La gestion de la logistique était pour le moins intéressante, mais aussi très exigeante », explique Yves Dagenais, associé, Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes. Ce projet de 305 M$ s’est étalé sur une période de quatre ans. Le réaménagement visait à optimiser la fonctionnalité des lieux et à faciliter l’orientation des visiteurs, mais surtout à créer un espace totalement nouveau et ludique. La première phase comportait notamment le réaménagement de l’entrée et de l’intérieur de l’édifice. L’équipe de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes connaît bien les casinos pour avoir travaillé des dizaines de fois sur celui de Montréal, sans compter ceux de Mont-Tremblant, du Lac-Leamy et même sur le concours du Casino de Toulouse. « Un grand défi consistait à imaginer un espace qui serait apprécié tant de la clientèle régulière que des clients occasionnels, poursuit M. Dagenais. Faire plaisir à 15 000 personnes par jour, c’est quelque chose ! » Pour y arriver, l’équipe a développé une thématique autour du jeu, identifiant chacun des quatre étages, dont l’aspect se transforme selon l’heure de la journée grâce à des jeux de lumière. L’équipe a également créé des espaces centraux, des échangeurs, lieux de rencontre où les visiteurs peuvent prendre un verre et se reposer du jeu devant un écran géant, d’une largeur de 12 m et d’une 42

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en consortium avec Provencher Roy + Associés Architectes photo : MARC CRAMER

Le Casino de Montréal Quand le glamour se conjugue aux possibilités du multimédia

Architecture

La particularité du réaménagement intérieur ? « Le Casino doit être aussi beau qu’un hôtel six étoiles, mais très facile d’entretien et aussi solide qu’une gare pour pouvoir recevoir six millions de visites annuellement dans un lieu ouvert jour et nuit, tous les jours de la semaine ! Imaginez, la veille du Nouvel An, le Casino reçoit jusqu’à 30 000 personnes », lance Yves Dagenais. Enfin, opération délicate s’il en est une, l’équipe a dû modifier l’entrée du Casino. « Nous devions intervenir sur le Pavillon de la France, qui est une icône d’Expo 67 et de Montréal. Nous avons respecté la signature très forte du bâtiment existant, mais créé une nouvelle entrée qui ressemble à un grand porte-voix lumineux qui se projette sur l’île Notre-Dame et qu’on voit de très loin », décrit Jean-Pierre LeTourneux. Le Casino fraîchement rénové sera inauguré le 18 novembre prochain.

en consortium avec Provencher Roy + Associés Architectes photo : MARC CRAMER

hauteur de cinq étages. « Les images qui y défilent varient aussi selon l’heure du jour, précise l’architecte. Le multimédia a pris une grande place dans le Casino. » Ainsi, ces échangeurs, au centre du Casino, sont séparés des aires de jeux par une résille semi-transparente qui permet de vivre diverses expériences visuelles et sonores. L’expérience client est au centre du concept du nouveau Casino.

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place viau Un centre commercial résolument vert

place viau

fayolle - magil

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Il est plutôt rare que l’on associe un centre commercial à une coulée d’espaces verts... C’est pourtant le cas de la Place Viau, située aux abords de l’autoroute métropolitaine, à Saint-Léonard.

Fier partenaire de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes depuis plus de 25 ans.

BÂTISSEUR

HIER, AUJOURD’HUI ET DEMAIN 1655, rue De Beauharnois Ouest, Montréal [Québec] H4N 1J6 | 514 341-9899 | www.magil.com Licence RBQ : 8114-6706-49

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« Auparavant, il n’y avait aucune verdure sur ce site, sauf celle d’un parc situé à l’arrière, explique Anik Shooner. Nous avons donc donné beaucoup de place à la végétation le long du boulevard Viau, pour créer un lien avec le parc et avec les espaces résidentiels du quartier. » Le client, First Capital, souhaitait transformer le site du tout au tout. Il comprenait auparavant un petit centre commercial et un stationnement en asphalte et en terre battue. « Nous avons travaillé avec notre client pour développer un concept bien ancré sur le site, dont nous avons même changé la topographie. Le terrain nous a permis de construire un nouveau centre commercial qui a deux rezde-chaussée : un premier au niveau de la rue Viau et un deuxième au niveau du viaduc, situé sur le toit du premier rez-de-chaussée. » Voilà un projet qui exige un chantier imposant… Ainsi, à une certaine étape, on a vu jusqu’à trois grues travailler en même temps sur le site – du jamais vu dans la petite communauté de Saint-Léonard ! Et puisque ce centre commercial aux airs résolument urbains est destiné à ne ressembler en rien aux autres, l’équipe l’a aussi habillé de matériaux peu communs pour un tel édifice, privilégiant l’utilisation de murs rideaux vitrés et de briques d’argile. Enfin, pas question d’entourer le bâtiment d’un immense stationnement qui créerait des îlots de chaleur ! Ici, la majorité des voitures seront plutôt garées à l’intérieur.

Architecture © Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

« Un grand défi a été de procéder rapidement aux travaux de construction, dit Anik Shooner. C’est une expertise que nous avons développée dans plusieurs projets et qui est très importante pour communiquer efficacement avec les ingénieurs et les entrepreneurs afin que tout se déroule bien, même en accéléré, et ce, en conservant une architecture innovante et singulière. Il faut dire aussi que First Capital est un client exceptionnel, très ouvert à l’innovation. » Soulignons que la Place Viau vise la certification LEED Argent.

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Quand les dirigeants de la compagnie pharmaceutique Pfizer Canada ont pris la décision de rapatrier le personnel de deux autres installations du Québec et de l’Ontario à leur siège social de Kirkland, ils étaient loin de se douter qu’ils préparaient également un changement d’atmosphère pour les nombreux employés qui occuperaient ces locaux… La rénovation massive comprenait la création de nouvelles façades et un réaménagement intérieur complet des quatre édifices qui composent le siège social de l’entreprise. « Auparavant, les gens travaillaient dans des espaces fermés de 3,5 m sur 3,5 m, explique Anik Shooner. Pour éviter que les employés, plus nombreux, se sentent à l’étroit, nous avons créé des espaces ouverts. Les postes 46

sont plus petits, mais le mobilier est plus fonctionnel, et les gens ont maintenant l’occasion d’aller s’installer à d’autres endroits pour travailler, par exemple dans un espace café. Ils peuvent donc changer d’environnement au cours de la journée. » Selon Jean-Pierre LeTourneux, cette façon de travailler en mouvance convient à merveille aux jeunes de la génération Y. « C’est souvent au cours de discussions impromptues ou d’un échange à bâtons rompus qu’on peut trouver des solutions et de nouvelles idées, dit-il. Pfizer avait une commande éclairée, et l’entreprise était prête à réinventer son lieu de travail avec nous. Les nouveaux locaux ont changé ses façons de faire, et ils en sont tous enchantés. » Les espaces ont également été conçus pour pouvoir être utilisés à différentes fins. Par exemple, l’espace bistro où les employés prennent leur repas se transforme en salle de réunions durant la journée. Par ailleurs, l’équipe a usé d’imagination pour créer une identité forte partout dans les locaux, reprenant notamment le design de l’emballage-coque, propre à celui de comprimés, pour habiller la façade, les murs et le mobilier. Soulignons que ce projet a remporté deux prix d’excellence, soit pour son design et pour l’éclairage. ,

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photo : STÉPHANE GROLEAU

le Siège social de Pfizer Canada Rénover les bâtiments et transformer l’atmosphère de travail

ÉCONOMIE

MARIO LEFEBVRE

Méfiez-vous des promesses !

Nous voici en pleine campagne électorale municipale. Les promesses fusent de toute part : augmentation moins prononcée de l’impôt foncier, si ce n’est un gel pur et simple ; gouvernance limpide avec une équipe sans tache ; grand ménage dans les dépenses, etc. Je n’ai qu’un seul conseil à vous donner : méfiez-vous de ces promesses.

Parlons-en, des dépenses. Là aussi, les électeurs doivent être prudents devant la promesse d’un grand nettoyage dans ce secteur. En réalité, les municipalités n’ont pas toute la latitude voulue quant à la gestion de leurs dépenses. On peut notamment penser aux régimes de retraite, qui occupent une part de plus en plus importante dans les dépenses des municipalités et sur lesquels les administrations ne peuvent agir librement. Même chose en ce qui a trait aux salaires, puisque les municipalités n’ont pas un plein pouvoir sur les salaires qu’elles versent à cause d’un encadrement législatif parfois restrictif lié aux négociations salariales. Pour toutes ces raisons, gare à la promesse de mettre un terme au gaspillage, car il y en a finalement très peu. Les administrations qui ont voulu faire le ménage ont vite constaté qu’un tel exercice ne génère pas les économies espérées. Oui, les municipalités peuvent travailler à accroître l’efficacité des services et, effectivement, comme toutes les autres administrations, elles peuvent toujours améliorer leurs façons de faire. Mais là s’arrêtent leurs efforts en ce qui concerne les dépenses. La promesse d’une gouvernance limpide et sans tache est aussi à l’ordre du jour depuis la mise en place de la commission Charbonneau. Encore une fois, il faut se montrer prudent. Le nombre d’administrations fautives demeure très faible, et il ne faut surtout pas généraliser. N’allez surtout pas croire que tout ce que vous avez entendu ou lu depuis quelque temps s’applique nécessairement à votre municipalité, car

PHOTO : GETTY IMAGES PAR starfotograf

ommençons par celle d’un gel de l’impôt foncier. Vous devez savoir que l’impôt foncier est la principale source de revenus des municipalités non seulement au Québec, mais dans tout le Canada. Une telle promesse, à moins d’être accompagnée de celle d’une réduction des dépenses, ne peut tout simplement pas tenir la route. En effet, les dépenses municipales, malgré une saine gestion, augmentent d’au moins 3 % par année, et il s’agit d’une estimation des plus prudentes. En promettant un gel de l’impôt foncier aux électeurs, les candidats annoncent ni plus ni moins qu’ils créeront un déséquilibre dans les finances publiques municipales, ce qui n’est pas permis par la loi, les autorités municipales ne pouvant pas afficher de déficits de fonctionnement. Il faut donc demander à ces candidats ce qu’ils comptent faire du côté des dépenses pour pallier un éventuel manque à gagner.

ce n’est fort probablement pas le cas. Au cours des 10 dernières années, j’ai travaillé avec des administrations partout au Québec et au Canada et j’ai rencontré des gens qui se dévouent corps et âme pour le bien-être de leur communauté et qui touchent parfois des salaires très peu élevés. Un exemple de dévouement est celui de la municipalité de Lac-Mégantic et de son extraordinaire mairesse, Colette Roy-Laroche. Vous me demanderez alors : quelles sont les options qui s’offrent à une administration municipale ? Réponse : garder le cap! Les municipalités n’ont pas le loisir de provoquer des déficits pour relancer l’économie locale ou de diminuer la croissance de l’impôt foncier pour obtenir la faveur des électeurs. Une administration responsable fera croître l’impôt foncier au rythme de l’inflation (généralement de 2 % par année) et même un peu plus pour réaliser des projets spéciaux. Une administration responsable investira aussi chaque année dans ses infrastructures en donnant la priorité à certains projets afin de s’assurer d’investir selon ses moyens. Et vous, chers lecteurs et bientôt chers électeurs, vous avez le devoir de choisir le candidat ou la candidate qui offrira une vision responsable et non pas des promesses qui pourraient être lourdes de conséquences à terme. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

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agglomération de longueuil

dans l’agglomération de Longueuil Voisine proche du centre-ville de Montréal Par Suzanne Gagné

photo : jbc média par Claude Gagnon

Il y a belle lurette, l’agglomération de Longueuil était la campagne proche de la ville. Aujourd’hui, en particulier grâce à son positionnement privilégié à proximité du centre-ville de Montréal, ce territoire s’est développé tous azimuts et s’est donné les moyens nécessaires pour appuyer les gens d’affaires qui ont des projets industriels, commerciaux et résidentiels. D’une superficie de 282 km2, l’agglomération de Longueuil regroupe cinq villes, soit Boucherville, Brossard, Longueuil, Saint-Lambert et Saint-Bruno. Avec ses 410 314 habitants, elle est la troisième agglomération la plus peuplée du Québec.

Gilles Côté Président-directeur général DEL

En 2002, lors de la fusion de ces cinq villes, les dirigeants ont décidé de donner un appui solide aux entrepreneurs en dotant le territoire de deux organismes complémentaires : le Centre local de développement (CLD), qui soutient le démarrage, l’entrepreneuriat, l’économie sociale et la relève en entreprise, et DEL, qui accompagne les entreprises existantes dans leurs activités de croissance, d’exportation et d’innovation. « Nous effectuons pas moins de 500 visites d’entreprises chaque année, indique Gilles Côté, président-directeur général chez DEL. Nous maintenons aussi une base de données immobilières qui nous permet de répondre aux besoins propres aux entrepreneurs qui cherchent un terrain ou une bâtisse pour réaliser leurs activités. »

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photo : DEL

Établir son entreprise

Le Quartier DIX30 à Brossard

À une certaine époque, nous faisions du développement à sens unique, c’est-à-dire que les gens allaient de l’agglomération de Longueuil vers Montréal. Aujourd’hui, la circulation se fait dans les deux sens.

– Gilles Côté

Faisons aFFaire ensemble

esPaces lOcatifs

Service à la clientèle 24 / 7 Résultat ? Les secteurs industriels, commerciaux et résidentiels ont connu une croissance régulière… et ce n’est pas fini ! « À une certaine époque, rappelle M. Côté, nous faisions du développement à sens unique, c’est-à-dire que les gens allaient de l’agglomération de Longueuil vers Montréal. Aujourd’hui, la circulation se fait dans les deux sens. Il est vrai que les entreprises développent leur fiche identitaire ici, mais font souvent affaire à Montréal. En revanche, l’activité commerciale de certains sites, comme le Quartier DIX30, est liée à un bassin de population qui dépasse largement le cadre de la Rive-Sud et qui inclut aussi des Montréalais. »

concept cléS en main geStion intégrée choix incomparable d’espaces locatifs

place du commerce, broSSard

commerciaux, industriels et bureaux

victoria tenenboym tél. : 514 337-8151

situés dans les grands marchés canadiens

québec OntariO PrOvinces atlantiques Ouest canadien

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agglomération de longueuil

Selon Paul-Éric Poitras, directeur général de la firme de courtage NAI Commercial, un autre facteur favoriserait l’agglomération : « Il y a de moins en moins de terrains disponibles sur l’île de Montréal, dit-il, alors les entreprises viennent s’installer à proximité, dans l’agglomération de Longueuil. Il y a ici beaucoup de propriétaires de PME qui résident également sur le territoire. »

Des secteurs variés

photo : Espace Urbain

Parmi les entreprises ayant choisi l’agglomération pour s’établir figurent Exceldor, une entreprise de seconde transformation du poulet, et le centre de prototypage de Bombardier, qui a choisi ce lieu notamment pour la main-d’œuvre spécialisée et la localisation près des centres de recherche. Cette entreprise est située dans l’Écoparc de Saint-Bruno-deMontarville.

Paul-Éric Poitras Directeur général NAI Commercial

« L’Écoparc est un grand ensemble industriel où se trouvent des terrains publics et privés qui ont été mis en valeur en fonction de critères de développement durable comme le lotissement, la récupération de la neige usée, le type d’habitations, etc., explique Gilles Côté. Cela attire une nouvelle clientèle. » L’agglomération accueille aussi une variété d’entreprises industrielles du domaine du transport, de l’énergie, de l’agroalimentaire et autre. Et le secteur des bureaux a également sa place, même s’il est plus récent dans l’histoire de l’agglomération. Ainsi, au cours des dernières années, le territoire s’est enrichi de 600 000 pi2 de bureaux, et la croissance se poursuit. La firme SSQ Groupe financier a annoncé la construction de 250 000 pi2 à Longueuil, et c’est sans compter le projet de Triovest (voir l’encadré à la page 52) dans le secteur du métro.

photo : Exceldor par Marc Dussault, photographe

Du côté commercial, selon M. Côté, l’agglomération n’a rien à envier à ses pairs : « Longueuil est très à jour, affirme-t-il, avec la partie commerciale de Boucherville, le Carrefour Rive-Sud, les Promenades Saint-Bruno et le Quartier DIX30, mais aussi grâce à la réfection des grands espaces commerciaux comme le Mail Champlain et la Place Longueuil ; de plus, il reste des pôles constructibles intéressants à l’intérieur même des villes, dans le secteur de la route 132 et de l’autoroute 30, entre autres. »

L’immeuble où loge l’entreprise Exceldor 50

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agglomération de longueuil

L’immobilier en chiffres Du côté résidentiel, le Quartier DIX30 a créé beaucoup d’effervescence ces dernières années et attiré des projets de toutes sortes. Ainsi, Habitations Trigone y construit à proximité le Faubourg Londonien, qui comptera près de 1 000 résidences de type condo. « Brossard est une ville au développement très dynamique, estime Patrice St-Pierre, président, Habitations Trigone. Une de ses grandes forces est son caractère cosmopolite. Sur le boulevard De Rome, une école compte 65 nationalités différentes ! Bien sûr, la plupart des personnes issues de ces nationalités exploitent aussi des commerces pour répondre à leurs besoins particuliers. »

Locaux à louer ou à vendre > Industriel, de 0 à 25 000 pi2 : 97 > Industriel, de 25 000 à 50 000 pi2 : 13 > Industriel, de 50 000 pi2 et plus : 11

> Commercial : 121 > Bureaux et autres : 248

Taux d’inoccupation pour le marché des immeubles de bureaux : environ 9 % Proportion des immeubles de bureaux de l’agglomération qui a moins de 10 ans : 30,6 % En 2012, la valeur des permis à bâtir atteignait 965 950 000 $, dont un peu plus de la moitié dans le secteur résidentiel, environ le tiers dans le secteur commercial et le reste réparti entre les secteurs industriel et institutionnel.

Nous sommes un moteur de développement Olivier Coulombe Gestionnaire immobilier Immocrédit

Même son de cloche du côté d’Olivier Coulombe, gestionnaire immobilier chez Immocrédit : « L’arrivée du Quartier DIX30 a attiré beaucoup d’entreprises. Les gens d’affaires aiment s’installer dans les quartiers où ça bouge ! »

IMPLANTATION EXPANSION DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ACCUEIL D’INVESTISSEURS SOUTIEN AUX PROMOTEURS ATTRACTION DE FILIALES

AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL

DELagglo.ca @DELagglo

Une région prometteuse Enfin, selon Yves Maurais, président du CLD de l’agglomération, la région serait prometteuse pour les gens d’affaires : « Nous avons une structure de soutien au développement et une base d’entreprises qui favorisent beaucoup l’émergence des nouvelles entreprises, tant technologiques que traditionnelles, souligne-t-il. Nous sommes aussi un modèle en matière de développement d’entreprises axées sur l’économie sociale. Nous possédons une habileté qui nous permet de répondre à l’ensemble des besoins des entrepreneurs du territoire. » DEL-0005b_PubImmo_V3.indd 1

13-09-102013 4:15 PM 51 Immobilier commercial — Novembre-décembre

agglomération de longueuil

L’agglomération de Longueuil en un coup d’œil

Les principaux avantages de l’agglomération sont le positionnement stratégique par rapport au centre-ville de Montréal, à l’Ontario et aux États-Unis ; la disponibilité de la main-d’œuvre ; la présence de l’Université de Sherbrooke et de l’École nationale d’aérotechnique ; et l’existence de quatre centres de recherche scientifique.

En 2011, on y dénombrait 170 166 travailleurs âgés de 25 à 64 ans, dont le revenu moyen atteint 54 055 $. Près de 70 000 de ces travailleurs se retrouvent dans l’un ou l’autre des quelque 15 zones et parcs industriels, qui comptent 2 025 entreprises, dont 45 % travaille dans le domaine manufacturier.

En tout temps, DEL soutient entre 50 et 80 projets de croissance ou d’innovation avec des entreprises de la région.

Le métro de Longueuil change de visage

« C’est une première pour Triovest dans la région, déclare Jacques Métivier, vice-président. L’endroit est très prometteur grâce notamment à sa proximité du centre-ville de Montréal, et d’autant plus que la Ville de Longueuil s’est engagée à revitaliser ce secteur, entre autres en y rénovant les accès routiers. » Le projet comprend trois phases, totalisant 160 M$. Au cours de la première phase, un basilaire serait construit au-dessus de la station de métro et comprendrait des commerces de services et de restauration, une clinique et peut-être aussi un cinéma. La deuxième phase prévoit une tour de 20 étages d’appartements locatifs, tandis que la dernière phase consisterait en une tour de bureaux de 10 étages. Le projet tirera avantage du site de la gare de l’Agence métropolitaine de transport, du terminus du Réseau de transport de Longueuil, de la station de métro LongueuilUniversité-de-Sherbrooke et des accès piétonniers et cyclables. Il vient confirmer l’engagement de la Ville à donner un nouveau souffle à ce secteur stratégique et s’ajoute à l’édification d’un complexe culturel, annoncé le printemps dernier, et à la construction prochaine par SSQ Groupe financier d’un bâtiment de 12 étages comprenant des bureaux et des commerces. ,

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photo: jbc média par denis bernier

L’un des projets marquants de l’agglomération de Longueuil est l’annonce récente du projet de revitalisation du secteur du métro. En effet, la firme Triovest signait récemment une entente d’exclusivité avec la Ville de Longueuil pour développer le site Place Charles-Le Moyne, incluant rien de moins que l’acquisition de la station de métro de Longueuil.

Jacques MÉTIVIER Vice-président Triovest

monde municipal

Caroline St-Hilaire

la mobilité active : un choix sensé et bénéfique!

Le gouvernement du Québec s’est engagé à doter la province d’une politique de mobilité durable dans le domaine du transport terrestre des personnes. Devant être adoptée à l’automne 2013, sa mise en œuvre est prévue pour 2014. La mobilité active est un des aspects sur lesquels les municipalités peuvent travailler avantageusement.

a mobilité active comprend tous les modes de déplacement où la force motrice est humaine. La marche et le vélo en sont les principaux exemples, mais le caractère actif de ce type de locomotion englobe également le patin à roues alignées, la planche à roulettes, la trottinette, etc. De plus, pour assurer une accessibilité la plus universelle possible aux infrastructures et aux équipements, les déplacements en fauteuil roulant, en quadriporteur ou au moyen d’autres équipements d’aide à la mobilité peuvent être assimilés à cette définition. L’objectif d’un plan de mobilité active (PMA) est de nous faire réfléchir avant d’utiliser spontanément notre voiture et de trouver le mode de déplacement le plus approprié à la situation. Le transport actif doit devenir une option de choix pour les déplacements utilitaires et faire dorénavant partie de nos comportements. Les décideurs du milieu municipal ont le pouvoir d’influencer positivement l’utilisation de la marche et du vélo dans les déplacements, en offrant des environnements physiques qui facilitent le choix d’être actif. Toutefois, le succès dépend entièrement des décisions individuelles de chaque citoyen à qui revient l’initiative de marcher et de pédaler davantage. Le Livre blanc sur l’avenir des municipalités, lancé en novembre 2012 par l’Union des municipalités du Québec, souligne d’ailleurs le rôle de celles-ci en la matière. La municipalité s’avère un acteur de premier plan dans ce virage vers le développement durable. Les répercussions de ses actions débordent de la seule dimension environnementale pour toucher la santé publique. En favorisant la mixité des fonctions, la proximité et l’aménagement des voies cyclables et de trottoirs pour la marche, la ville participe de façon importante à la réduction des problèmes associés à la sédentarité, contribue à améliorer la qualité de l’air et favorise l’aménagement d’un environnement sécuritaire. Longueuil s’est récemment dotée d’un PMA qui vise l’amélioration de la santé physique, la réduction de l’usage individuel de l’automobile et la mise en place d’options de transport actif et collectif. L’ensemble de ces mesures contribuera à réduire l’étalement urbain, à diminuer les gaz à effet de serre et à augmenter la préservation des milieux naturels, tout en améliorant la qualité de vie dans les quartiers par des aménagements conviviaux et sécuritaires.

La Ville s’appuiera sur ce plan pour stimuler la participation à des modes de transport actif au cours des prochaines années. Actuellement, 11 % de tous les déplacements dans la ville se font à pied (9,5 %) ou à vélo (1,3 %). Nous avons consulté des centaines de citoyens pour mesurer leur intérêt à se déplacer autrement à Longueuil. Ce plan est une réponse à leur souhait de vivre dans une ville à échelle humaine, où piétons, cyclistes et automobilistes partagent la voie publique et se déplacent en toute sécurité. C’est ma vision du Longueuil 3.0, où les saines habitudes de vie et la santé de nos citoyens côtoient le développement durable et responsable de notre ville. Le PMA de la Ville de Longueuil décrit ainsi 30 actions visant à favoriser les déplacements actifs d’ici 2035. Le plan énonce également quatre cibles pour atteindre les résultats escomptés : doubler le nombre de kilomètres de voies cyclables pour atteindre 300 km, tripler le nombre de places de stationnement pour les vélos, augmenter de 50 % la part modale de la marche et du vélo d’ici 2035 et augmenter de 25 % les déplacements actifs pour les distances de moins d’un kilomètre. Des modérateurs de vitesse seront également mis en place dans certaines rues. Un suivi sera effectué tous les cinq ans pour ajuster le tir. La mise en œuvre du PMA s’accompagnera d’investissements de 7,7 M$ pour l’ajout de plus de 80 km de voies cyclables pour la période 2013-2018. Des investissements supplémentaires seront également effectués en infrastructures, en mobilier urbain et en planification. La mobilité active a de nombreuses vertus. Plusieurs municipalités se sont déjà dotées de plans d’aménagement, d’urbanisme et de gestion de la mobilité, de politiques d’activité physique ou de programmes divers. C’est en conjuguant les efforts de tout un chacun que nous arriverons à positionner le Québec comme un leader en matière de mobilité active. Collectivement, nous en retirerons de nombreux bénéfices pour notre santé, notre environnement et notre économie. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

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droit immobilier

Me karine dionne

Milieux humides il n’appartient pas au courtier de se mouiller

Acheter un terrain situé près d’un cours d’eau, à des fins de construction, constitue un projet intéressant. Cependant, plusieurs vérifications doivent être faites au préalable par l’acquéreur ; il ne peut attendre que d’autres les fassent pour lui, à moins d’une demande précise formulée en ce sens.

a vérification de la réglementation applicable est essentielle, et plus particulièrement celle en ce qui a trait les milieux humides. En effet, certains terrains de prime abord disponibles pour la construction peuvent s’avérer non constructibles. De plus, il faut être très attentif aux clauses contenues dans la promesse d’achat ou dans l’acte de vente en ce qui concerne ces vérifications. Ces leçons ont été apprises par les demandeurs dans l’affaire Pereira c. Re/Max TMS inc.1.

Dans cette affaire, les frères Pereira2 cherchaient des terrains propices à la construction de résidences secondaires et ont arrêté leur choix sur quatre lots situés en bordure d’un lac. Une première offre d’achat contenait une condition relative à la vérification de la constructibilité des terrains, mais pas la seconde offre. Il s’avère que les Acquéreurs ont conclu la transaction sans avoir effectué de véritables vérifications quant à la constructibilité des terrains. Malgré cela, ils ont signé l’acte de vente comprenant la clause suivante : « […] l’acquéreur s’engage à […] prendre l’immeuble vendu dans l’état où il se trouve actuellement, l’acquéreur déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux Lois et règlements en vigueur. » Peu après l’achat, les Acquéreurs ont fait arpenter leurs lots. L’arpenteur leur a alors suggéré de faire délimiter la ligne des hautes eaux par un biologiste, qui a conclu que les lots se situaient en milieu humide et étaient donc non constructibles. Refusant de payer le solde du prix de vente, les Acquéreurs ont, après avoir intenté des procédures, réussi à négocier un règlement à l’amiable avec le vendeur aux termes duquel ce dernier reprenait les terrains et remboursait 50 % des sommes déjà payées aux Acquéreurs. Ceux-ci ont ensuite poursuivi leur courtier immobilier, invoquant que ce dernier aurait dû leur recommander de retenir les services d’un expert pour déterminer si les terrains étaient constructibles.

Refusant de retenir la responsabilité du courtier, la Cour a rappelé que Re/Max avait l’obligation de se comporter comme le ferait une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances. Aucune preuve n’a été faite selon laquelle un courtier prudent et diligent aurait conseillé à son client de réaliser des expertises, en l’absence d’indices sur les terrains. Or, en l’espèce, l’identification du milieu humide s’est faite par une méthode botanique en fonction du type de végétation sur place, ce qu’un courtier immobilier n’est pas tenu de connaître. Le courtier n’avait pas l’obligation de garantir la faisabilité du projet des Acquéreurs ni de prendre l’initiative de quelque démarche que ce soit concernant la constructibilité des terrains en question. La principale obligation du courtier est de divulguer les renseignements dont il dispose, ce que Re/Max avait fait en l’espèce, avisant les Acquéreurs que certains lots étaient imprégnés d’eau. La Cour a également conclu que la constructibilité des terrains étant un élément essentiel du projet des Acquéreurs, il appartenait à ceux-ci de s’enquérir de manière plus approfondie qu’ils ne l’avaient fait à ce sujet, d’autant plus qu’en signant l’acte de vente, ils confirmaient avoir eux-mêmes effectué les démarches nécessaires afin de s’assurer de la constructibilité des terrains. Les Acquéreurs se sont donc trouvés dépourvus de leurs terrains, du beau projet qu’ils avaient envisagé et de tout recours juridique contre qui que ce soit, ayant donné quittance au vendeur. Au Québec, le droit favorise actuellement la protection des milieux humides. Dans certains cas, la personne voulant construire un bâtiment sur un terrain en milieu humide pourra le faire, moyennant des mesures compensatoires déterminées par le ministre du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs ; dans d’autres cas, la construction sera impossible3. L’affaire Pereira est instructive et indique qu’un acheteur sérieux doit pousser plus loin ses démarches afin de s’assurer de la constructibilité d’un terrain. S’il ne le fait pas, il pourra difficilement reprocher un éventuel échec au courtier. ,

1. 2013 QCCS 775 (25 février 2013). Cette décision n’a pas fait l’objet d’un appel. 2. Ci-après les « Acquéreurs ». 3. Voir la Loi concernant des mesures de compensation pour la réalisation de projets affectant un milieu humide ou hydrique, L.R.Q., c. M-11.4, ainsi que l’art. 22 al. 2 de la Loi sur la qualité de l’environnement, L.R.Q., c. Q-2.

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier, municipal ainsi qu’en litige commercial.

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QUÉBEC

Alain Roy

L’offre devance la demande sur le marché des immeubles de bureaux de classe A

Depuis 2005, le Groupe Altus publie annuellement une étude exhaustive sur la situation du marché des immeubles de bureaux de la région de Québec. Chaque année, ou presque, les statistiques ont indiqué un taux d’inoccupation nettement plus faible à Québec que dans les autres marchés canadiens. Entre 2006 et 2009, le taux d’inoccupation à Québec oscillait entre 3 et 4 % et entre 1,2 et 2,9 % pour les espaces de catégorie A. Aucun bloc contigu de plus de 30 000 pi2 n’était alors disponible pour un locataire d’envergure souhaitant déménager. On pouvait sans exagérer parler de pénurie, surtout pour de l’espace de classe A.

e marché a répondu avec force à ce manque. Depuis le début de 2008, alors que l’inoccupation atteignait un seuil record de 2,6 %, plus d’une vingtaine de nouveaux projets se sont matérialisés, ajoutant 2,3 millions de pieds carrés flambant neufs sur un marché qui en avait grandement besoin. Les édifices de catégorie B représentent environ un tiers des nouvelles superficies livrées. De plus petits gabarits et situés essentiellement en périphérie, ces édifices ont trouvé preneurs relativement rapidement auprès des locataires à la recherche de locaux neufs, mais abordables.

La migration vers des locaux de meilleure qualité observée habituellement après la livraison de nouvelles tours n’a pas franchi les classes à Québec. Les nouvelles tours certifiées LEED ont majoritairement attiré les locataires d’édifices de classe A. La migration du B+ vers le A plus vieux n’a pas été significative, malgré la disponibilité de plusieurs locaux laissés vacants par les locataires ayant migré vers les nouvelles tours. Les locataires d’édifices de classe B plus âgés se sont plutôt dirigés vers le « B neuf », et les locaux qu’ils ont délaissés se sont rapidement reloués. Par conséquent, comme l’indique le tableau ci-dessous, le taux d’inoccupation sur le marché des édifices de classe B est demeuré stable durant la période de forte activité de développement, passant de 4,3 % en 2007 à 4,2 % aujourd’hui.

Évolution de l’inoccupation – Classes A et B Marché de Québec

Cette statistique confirme que la demande pour des locaux de catégorie B, neufs ou existants, demeure importante à Québec. D’une part, la ville compte très peu de sièges sociaux, à l’exception des compagnies d’assurances. D’autre part, le gouvernement du Québec, toujours l’un des plus importants locataires sur le marché, et les PME locales et régionales sont très sensibles aux coûts d’occupation. Cette résistance à payer plus cher pour des locaux de qualité supérieure influe sur la demande pour les édifices de catégorie A, dont le taux d’inoccupation a grimpé de 1,1 % en 2008 à 7,5 % en 2012 et à 12,1 % aujourd’hui. Le marché des édifices de catégorie A de Québec représente 4,5 millions de pieds carrés, soit 28 immeubles, par rapport à 11,4 millions de pieds carrés d’édifices de catégorie B. Chaque nouvelle livraison a eu un impact direct sur le marché de classe A. Le marché des édifices de classe A offre aujourd’hui un peu plus de 560 000 pi2 d’espace à louer (contre seulement 32 500 pi2 en 2008). Cette superficie disponible est répartie presque également entre les projets de construction récente (après 2008) et les autres. En fait, près de la moitié de l’espace libre se concentre dans seulement trois édifices, soit la phase 2 du Complexe Jules-Dallaire (2012), Le Mérici sur le chemin Saint-Louis et le 500 Grande Allée (complètement rénové en 2012). En excluant ces trois immeubles de l’inventaire, le taux d’inoccupation moyen pour les édifices de catégorie A à Québec n’est que de 5 %. Il n’en demeure pas moins que ces trois édifices attireront éventuellement des locataires qui libéreront de l’espace ailleurs sur le marché. Les tours de bureaux de classe A livrées en 2008-2009 se sont remplies relativement rapidement et affichent aujourd’hui un taux d’occupation moyen de 90 %. La plus récente vague de projets de catégorie A (2011-2012) est louée à 75 % en moyenne, et l’inoccupation varie de 0 à 75 % selon l’immeuble. Contrairement aux tours de la première

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2013

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

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QUÉBEC

vague, ces projets n’ont pas profité d’une demande refoulée. Ils doivent de plus concurrencer avec les locaux devenus disponibles dans les édifices A moins récents à la suite de la migration vers la première vague de projets. En ajoutant l’offre concurrente des édifices en construction livrés d’ici un an, il est normal que l’écoulement soit plus long.

Marchés

Inventaire total (pi2)

Inoccupation T2 2013 (%)

Ottawa

44 839 813

5,4 %

Halifax

9 557 226

6,3 %

Calgary

62 981 056

6,4 %

Winnipeg

10 693 638

6,5 %

Absorption toujours positive

Québec

17 827 219

6,7 %

Si les locaux de classe A semblent demeurer plus longtemps sur le marché, l’absorption reste néanmoins positive. La demande croît simplement moins vite que l’offre. Depuis 2008, il s’est ajouté 1,5 million de pieds carrés d’espace de classe A sur le marché, alors que l’absorption cumulée pour la même période était d’un peu plus d’un million de pieds carrés. Avant la fin de 2014, près de 675 000 pi2 de bureaux de classe A additionnels seront livrés. De cette superficie, 530 000 pi2 sont loués, et 145 000 pi2 sont toujours disponibles.

Vancouver

51 868 362

7,4 %

Edmonton

23 147 949

7,8 %

Toronto

170 579 578

8,6 %

Montréal

90 856 470

9,3 %

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2013

En tenant compte de ces ajouts et en se basant sur une absorption annuelle moyenne de 175 000 pi2, nos analyses indiquent que le taux d’inoccupation sur le marché des édifices de classe A pourrait frôler 16 % l’an prochain avant de se résorber à 13 % en 2015, dans la mesure où le rythme des nouvelles constructions diminue. Le taux d’inoccupation pour toutes les classes, quant à lui, augmenterait à 7,5 % d’ici 2015. Si ces prévisions peuvent susciter de l’inquiétude, il faut relativiser la situation. Le marché ne se porte pas mal pour autant. Depuis la première étude sur le marché publiée par le Groupe Altus en 2005, l’absorption annuelle pour Québec a toujours été positive, même

pendant la récession. L’écoulement a simplement ralenti puisqu’il n’y a plus de demande refoulée et que l’offre est abondante. En outre, le taux d’inoccupation global pour le marché de Québec se compare aujourd’hui à celui de la moyenne canadienne. L’inoccupation a d’ailleurs augmenté partout au Canada depuis un an, après la livraison de nouveaux projets1. Après une période de pénurie, le marché de Québec a retrouvé un sain équilibre. Cela dit, la patience doit être de rigueur avant de lancer une nouvelle mise en chantier de tours de prestige. ,

1. Depuis un an, plus de 54 projets totalisant 4,6 millions de pieds carrés ont été livrés au Canada. En superficie, les constructions à Québec comptent pour 14 % des projets au pays, alors que l’inventaire du marché de Québec compte pour 3,6 % de l’inventaire total.

L'IMMOBILIER SOUS TOUS S ES AN GLES Louis P. Huot Richard Laflamme Sylvie Drouin, notaire Karine Dionne Samuel Massicotte Simon Clément

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CONSTRUCTION 56

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

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QUÉBEC

serge beaucher

Des promoteurs tentés par le bois ?

Dans le quartier Saint-Roch, à Québec, le promoteur immobilier GM Développement achève d’ériger un immeuble en copropriété de six étages dont la charpente et tous les murs sont en bois. À quelques rues de là, voilà quelques années, la CSN a construit un immeuble de bureaux, lui aussi de six étages et doté d’une charpente en bois, pour loger les 250 employés de sa filiale Fondaction. Plutôt banal ? Pas si l’on sait que le Code de construction du Québec ne permet l’érection d’édifices en bois que de quatre étages ou moins. Ces deux exceptions constituent donc pour l’instant les plus hauts bâtiments en bois du Québec.

ais pour l’instant seulement, car il y a fort à parier que de telles constructions se dresseront de plus en plus, dans les rues de Québec et dans l’ensemble de la province, estime Louis Poliquin, directeur du Centre d’expertise sur la construction commerciale en bois (cecobois). En vertu d’une ouverture récente de la Régie du bâtiment du Québec, bien des promoteurs immobiliers pourraient en effet être tentés par les avantages du bois – en construction multirésidentielle, mais aussi pour des édifices commerciaux et institutionnels.

Le futur immeuble en copropriété en bois de six étages de GM Développement

photos : cecobois

Dans le cas de nos deux exemples, les promoteurs avaient dû obtenir une dérogation au Code en apportant des mesures particulières à leurs plans pour démontrer que leur bâtiment offrirait la même protection contre les incendies que des édifices à armature d’acier ou de béton. Or, le printemps dernier, le gouvernement du Québec a adopté une Charte du bois visant à encourager l’usage de ce matériau en construction, et la Régie du bâtiment a rendu beaucoup plus aisée la démarche requise pour obtenir l’autorisation d’ériger un immeuble d’habitation en bois de cinq ou six étages. Il suffit dorénavant d’informer la Régie qu’on a l’intention de construire un tel immeuble selon les paramètres « très stricts » du guide rendu public l’été dernier – Construction d’habitations en bois de 5 ou 6 étages – Directives et guide explicatif, précise M. Poliquin.

Louis Poliquin Directeur cecobois

L’édifice Fondaction de la CSN, lors de sa construction

Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

QUÉBEC

« Dans le multirésidentiel, ce sont les promoteurs eux-mêmes qui vont le demander », pense Louis Poliquin. Avec le prix des terrains à la hausse, il sera plus rentable pour eux d’élever des bâtiments de cinq ou six étages en ossature légère de bois (les traditionnels 2x4) que de se limiter à quatre étages comme auparavant ou de passer à l’acier ou au béton, beaucoup plus chers. En ColombieBritannique, où ces constructions sont permises depuis 2009, les économies réalisées seraient de l’ordre de 15 à 20 % par rapport au béton. En plus de l’ossature légère, les constructions en bois reposent aujourd’hui sur des techniques qui permettent de fabriquer d’immenses poutres et colonnes à partir de petites pièces d’épinette lamellées et collées (comme pour l’édifice Fondaction) ainsi que d’énormes panneaux en bois lamellé-croisé (comme pour l’immeuble en copropriété de GM Développement). Avec ces produits, les constructeurs gagnent du temps, puisque les pièces sont préfabriquées sur mesure en usine avant d’être assemblées sur le chantier. « Un projet en bois d’ingénierie peut être livré avec trois mois d’avance sur son équivalent en béton », explique 19_DeRico experts-conseils.pdf 1 Louis Poliquin.

photos : cecobois

Pour les immeubles commerciaux, un tel raccourci n’existe pas encore, mais la démonstration à faire pour obtenir une dérogation devrait être moins compliquée, selon le directeur de cecobois. Quant aux projets institutionnels, s’ils sont financés – même partiellement – par des fonds publics, leurs promoteurs ont désormais l’obligation, en vertu de la Charte, de considérer l’option du bois dans le choix de leurs matériaux.

Autre avantage du bois pour les promoteurs : la longue portée des poutres, qui permet de créer les grandes aires ouvertes souvent recherchées en construction commerciale. Enfin, dans plusieurs projets, c’est le poids du matériau qui est déterminant. Dans le cas de l’immeuble de GM, le projet prévoyait initialement une charpente en béton, mais le sol de ce site n’aurait pu en supporter la charge, d’où le recours au bois, plus léger. Cette légèreté du bois peut aussi s’avérer un avantage pour surélever un bâtiment existant, comme cela s’est fait avec l’édifice Complan, à Québec. L’ajout d’un cinquième étage à cet immeuble de bureaux du boulevard Laurier, en 2012, n’aurait pas été possible avec du béton, qui avait été employé pour les étages inférieurs. Très utile pour la densification d’un quartier, sans parler des avantages environnementaux du bois ! C’est à Québec qu’on a vu le plus de grandes constructions en bois, ces dernières années. La ministre responsable de la région, Mme Agnès Maltais, s’en est montrée très fière, à l’occasion de l’inauguration récente du nouveau pavillon d’éducation physique de l’Université Laval. « Nous sommes une vitrine pour le Québec », a-t-elle dit. Avec les nouvelles règles du jeu, cette vitrine va encore s’agrandir. Plusieurs projets sont présentement à l’étude, affirme Louis Poliquin. Entre autres, GM Développement aurait peut-être l’intention de réitérer l’expérience, cette fois avec une tour de 10 étages en bois, 13-07-23 11:55 ce qui constituerait une première en Amérique du Nord. ,

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

L’édifice Fondaction de la CSN, à l’entrée du quartier Saint-Roch, sur le boulevard Charest

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Immobilier commercial est un magazine spécialisé conçu à l’intention des investisseurs, promoteurs et grands propriétaires immobiliers, et également des firmes d’ingénieurs et d’architectes, des évaluateurs, banquiers et autres professionnels œuvrant dans le domaine. Partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec, cette publication est indispensable aux acteurs importants de l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel de grande envergure, sans oublier les décideurs politiques.

Beaucoup plus technique qu’Immobilier commercial, Maintenance est entièrement consacré à la gestion, à l’entretien et au réaménagement d’édifices. Il s’adresse aux gestionnaires de bâtiments, fournisseurs de produits et services, entrepreneurs spécialisés en entretien ou en réaménagement d’édifices, architectes, designers et autres intervenants de ce secteur pointu.

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brèves immobilières

Invitation au prochain MAPIC

Immobilier commercial fait un heureux gagnant au tournoi de golf de l’IDU

Lors du tournoi de golf de l’IDU, qui a eu lieu récemment au club de golf Hillsdale, le magazine Immobilier commercial a eu le plaisir de remettre un chèque-cadeau de 2 000 $, applicable à l’achat d’un voyage. Sur la photo, on reconnaît M. Jacques Boisvert (à droite), éditeur du magazine et président de JBC Média, de même que l’heureux gagnant, M. PierrePhilippe Harvey de chez Otéra Capital.

PHOTO : idu québec

Le MAPIC (Marché international des professionnels de l’immobilier commercial) se déroulera du 12 au 15 novembre prochain à Cannes en France. Cet événement annuel rassemble plus de 8 700 professionnels du commerce de détail, en provenance de 60 pays. Le MAPIC permet de faire du réseautage avec quelque 2 430 détaillants dont 400 représentent de nouvelles marques, et d’échanger avec les 850 investisseurs en quête d’occasions d’affaires dans le monde. Pour plus d’information : 514 276-9038.

L’Astral de l’hôtel Loews Le Concorde change de vocation

photo : MAPIC

Le restaurant L’Astral de Québec ferme ses portes pour mieux renaître sous une autre vocation, la direction ayant décidé de le transformer en salle de banquet. Le Loews Le Concorde mise sur ce changement pour reconquérir la clientèle d’affaires que le célèbre restaurant tournant avait perdue progressivement au cours des dernières années.

Nouvelle identité visuelle de l’immeuble Place Elgin : le LUNA

Depuis 2011, Place Elgin, un immeuble de 293 logements situé au centre-ville de Montréal, en plein cœur du quartier historique du Mille carré doré, a connu un rafraîchissement considérable. Des investissements majeurs y ont été effectués afin de rénover les aires communes et les unités locatives. Tous les appartements de l’immeuble, géré par COGIR, ont été rénovés pour en faire des modèles uniques dans le paysage montréalais. La métamorphose de l’immeuble a inspiré une nouvelle identité : LUNA.

Le directeur général de l’établissement, Sylvain Gauthier, déclarait récemment sur les ondes de Radio-Canada que cette modification était essentielle. « C’est très important que le Loews Le Concorde regagne ses parts de marché en ce qui concerne les congrès et les groupes. C’est sa base de travail et en ce moment, on ne performe pas assez bien et on a beaucoup de concurrence », a-t-il affirmé lors de cette entrevue.

L’Édifice Promutuel de Québec certifié LEED OR

Dans le cadre du lancement de sa saison 2013-2014, le Conseil canadien du bâtiment durable – section Québec a officiellement remis le certificat LEED Or – Nouvelle construction à IMMOSTAR pour l’Édifice Promutuel, situé à Québec, à la Place de l’Escarpement 1. Rappelons qu’IMMOSTAR a été le premier promoteur privé de la région à lancer la construction d’un immeuble de bureaux visant à répondre à cette certification prestigieuse. L’Édifice Promutuel, première phase de l’ensemble Place de l’Escarpement, a ainsi répondu aux critères menant à l’obtention de cette reconnaissance méritée.

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

Deux nouvelles tours de 38 étages à Montréal

Un nouveau mégacomplexe d’habitation, le YUL condominiums, était lancé récemment, avec des bureaux de vente à Montréal et à l’étranger. Ce projet immobilier dont la valeur devrait atteindre le quart d’un milliard de dollars, occupera un pâté de maisons complet sur le boulevard René-Lévesque, entre les rues Mackay et LucienL’Allier. Le complexe immobilier sera conçu par le consortium d’architectes Menkès Shooner Dagenais LeTourneux et Stefano Domenici, avec la firme d’architectes paysagistes NIPpaysage.

en consortium avec Stefano Domenici photo : Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

brèves immobilières

Nouveau stationnement incitatif à Candiac

L’Agence métropolitaine de transport a annoncé l’aménagement d’un nouveau stationnement incitatif temporaire de 260 places et de 6 quais d’autobus à Candiac. Le stationnement sera situé sur le boulevard Montcalm Nord, près de l’hôtel de ville de Candiac. Ces améliorations font partie des mesures d’atténuation mises en place par le comité Mobilité Montréal pour contrer les effets des chantiers routiers sur les déplacements et la circulation dans la région métropolitaine.

Un mégacentre à Trois-Rivières

Groupe Robin de Saint-Hyacinthe et Groupe Laferté de Drummondville, réunis sous l’entité Complexe 3R, vont construire un grand complexe immobilier au pied du pont Laviolette, à Trois-Rivières. Ce projet, évalué à 800 M$, devrait aussi comprendre 2 000 appartements. Le terrain fait 10 millions de pieds carrés. Le District 55 satisfait aux critères de la certification internationale LEED-Neighborhood. Les promoteurs ont reçu la certification locale en développement durable de la Ville de Trois-Rivières. Ce projet trifluvien de mégacentre a souvent été comparé à celui du Quartier DIX30, à Brossard.

Georges A. Renaud passe chez Stratégique solutions immobilières

Nommé vice-président Gestion immobilière chez BTB en juin 2011, Georges A. Renaud a récemment quitté son poste. Il vient d’accepter l’offre de Stratégique solutions immobilières, pour occuper la fonction de vice-président au développement des affaires. « Georges va offrir une gamme complète de services aux propriétaires, incluant la mise en place de programmes créatifs et innovateurs de location, de mise en marché et de gestion immobilière ainsi que la vérification diligente pour acheteurs et prêteurs », a déclaré Bill Herlihy, président de l’agence immobilière.

L’Édifice Sun Life à l’honneur

L’Édifice Sun Life a remporté le prestigieux Prix du patrimoine commercial 2013, décerné conjointement par la Ville de Montréal et Héritage Montréal à l’issue de l’Opération patrimoine architectural de Montréal (OPAM), qui en est à sa 23e année. Cette initiative lancée en 1991 a pour but de souligner l’importance de la protection du patrimoine bâti montréalais et de récompenser les pratiques les plus respectueuses à cet égard. Propriété de La Financière Sun Life et d’Ivanhoé Cambridge, l’édifice est géré par la société Bentall Kennedy.

La Pointe-aux-Lièvres : un appui de Québec

PHOTO : ville de québec

L’organisme Un toit en réserve, assisté du groupe de ressources techniques Action-Habitation de Québec, est le maître d’œuvre de ce projet d’avant-garde qui sera réalisé grâce au programme Accès Logis Québec de la SHQ. La Ville de Québec administre ce programme sur son territoire afin de répondre à ses besoins en matière d’habitation abordable. 62

Immobilier commercial — Novembre-décembre 2013

PHOTO : Wikimediacommons par Jean Gagnon

Le gouvernement du Québec a annoncé son appui à la Ville de Québec pour l’attribution de 60 appartements en vue de la réalisation d’un projet résidentiel novateur qui sera situé dans l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres. Ce projet, imaginé par la Société d’habitation du Québec (SHQ), prévoit la construction d’un immeuble de logements abordables de six étages à ossature de bois légère, une première au Québec.

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