02/2020
ANLAGEGRUPPE PRISMA PREVIOUS Entwicklung von Schweizer Wohnimmobilien mit sozialem und generationenĂźbergreifendem Mix
INHALT [01] PRISMA Anlagestiftung [02] Aktuelle demographische und soziale Situation [03] Anlagegruppe PRISMA Previous [04] Wahl des Verwalters GEFISWISS SA [05] Anlageprozess [06] Aktuelles Portfolio [07] Zukünftige Projekte
[08] Schlussfolgerung
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[01] PRISMA Anlagestiftung Exklusiv für Pensionskassen und nicht gewinnorientiert
November 2000 Auf Wunsch von Vorsorgeeinrichtungen der 2. Säule gegründet
Offene Architektur Laufend auf der Suche nach neuen wettbewerbsfähigen Fondsmanagern
CHF 692 Mio. Verwaltetes Vermögen
43 Pensionskassen
12 Anlagegruppen Daten per 31.12.2019
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[01] PRISMA Anlagestiftung Die Aufgabe des Stiftungsrates Festlegung der Ausrichtungen und Strategien Definition der Anlagestrategie nach Anlagegruppen Festlegung von Managementzielen Überwachung der gesamten Funktionsweise der Anlagestiftung
Mitglieder des Stiftungsrats
Operatives Management
Herr Philipp Aegerter
Herr William Wuthrich Direktor
Präsident
Pensionskasse des Schweizerischen Apothekervereins
Key Investment Services AG
Herr Pierre Guthauser
Herr Robert Seiler
Vize-Präsident
PK Internationale Föderation der Rotkreuz- und Rothalbmondgesellschaften
Herr Jean-Louis Blanc
Direktor, Stellv.
Key Investment Services AG
Sekretär
Pensionskasse Bobst Mex SA
Herr Alain de Preux
Mitglied
Pensionskasse Prévoyance Santé Valais (PRESV)
Herr Fernand Mariétan
Mitglied
Vertreter der Walliser Pensionskassen
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[01] PRISMA Anlagestiftung Aufbau
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[02] Aktuelle demographische und soziale Situation Bilanz Bevölkerung CH
Global*
Bevölkerung CH
Senioren*
2018
2025
2035
8.5 Mio.
9.2 Mio.
9.9 Mio.
18% > 65 J +1.5 Mio.
21% > 65 J +1.9 Mio.
24% > 65 J +2.4 Mio.
* Quelle : OFS
Zunahme der Schweizer Bevölkerung (9.9 Mio. im Jahr 2035) Deutlicher Zuwachs der Senioren (2.4 Mio. oder 24% der Bevölkerung im Jahr 2035) ▪ Darunter zahlreiche Senioren, die es bevorzugen im eigenen Heim zu bleiben ▪ Lt. Statistiken werden einige Senioren mit der Möglichkeit konfrontiert werden, sich um ihre Eltern zu kümmern
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[02] Aktuelle demographische und soziale Situation Bedürfnisse Neues Angebot an Wohnstrukturen Sensibilisierung und Einsatzbereitschaft in Stadtteile mit umweltfreundlichen Kriterien
Einen barrierefreien Alltag für Senioren schaffen, um so lange wie möglich daheim zu leben
Ziele der Anlagegruppe PRISMA Previous Eine Antwort auf diese demografische Nachfrage zu entwickeln, mit Integration der globalen Betrachtung auf „ein Altern im eigenen Heim“, in einem generationenübergreifenden, sozialen und nachhaltigen Umfeld Wohnkomfort für jede Generation - Seniorenresidenzen mit Mehrwert
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[02] Aktuelle demographische und soziale Situation DER SCHWEIZER MARKT Zunehmendes Bevölkerungswachstum Anhaltende Wohnungsnot
AUSFÜHRUNGSPFLICHT der Öffentlich-Rechtlichen Körperschaften unter Berücksichtigung eines
GENERATIONENÜBERGREIFENDEN MIX
Überalterung der Gesellschaft Grosses zukünftiges Gewicht der Senioren
Wunsch im eigenen Heim zu altern
Zusammenführung von Ressourcen und Wissen
Bedarf an neuem Wohnraum Unzureichendes Angebot an geeigneten und erschwinglichen Wohnungen Nachfrage an nachhaltigem Wohnen
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Quartierskonzept
Angepasstes und/oder geschütztes Wohnen (Mindestens 20% des gesamten Immobilienparks) • Kontrollierter Anteil von Seniorenwohnungen pro Gebäude • Spezifische Konstruktionsbeschreibung, ergänzend zur Norm SN 500, validiert durch AVASAD (Association Vaudoise d’Aide et de Soins à Domicile) • Sozialer und generationenübergreifender Mix des Quartiers • Reversible Wohnungen, die eine Vermietung an eine breite Zielgruppe ermöglichen
Medizinisch-soziale Partnerschaften
Stärken • Antwort auf einen unumstrittenen demografischen Bedarf
• CMS • Pro Senectute
• Dynamische Viertel, das sozialen Austausch und Aktivitäten fördert
• Rotes Kreuz • Etc.
Modernste Technologien • Smart monitoring
• Sicherheitshaustechnik à la carte • Virtueller Concierge-Service
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Die drei Achsen des Konzepts Bau Immobilien Entwicklung
Konzept
Technologien
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Senioren Wohnungen
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Bau / Immobilienentwicklung Erstklassige Wohnungen zu Marktpreisen ▪ Förderung des Wohlbefindens und des Zusammenlebens ▪ Nachhaltige und ökologische Umsetzungen ▪ Spezifische Baubeschreibung für Seniorenwohnungen Gebäudebewertung mit langfristiger Perspektive ▪ Reversibilität der Seniorenwohnungen (nicht stigmatisierend) ▪ Rationalisierung von Typologien ▪ Beständigkeit von Materialien und erneuerbaren Energien Festlegung des Bauprogramms gemäss Anforderungen des Standorts
Zusammenarbeit mit Gemeinden und lokalen Akteuren
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Technologien Intelligentes Wohnen – eSMART Technologies SA Reduzierung des Energieverbrauchs
Alle Bewohner
Informationsaustausch (zwischen Bewohnern und Verwaltung) Gebäudeautomation (Jalousien, Leuchten, etc.) Integrierung eines Bildtelefons Soziales Netzwerk des Quartiers – Allthings Technologies AG Den Bewohnern zur Verfügung stehende Plattform zum Informationsaustausch Austausch zwischen den Bewohnern (Chat, Nachbarschaftshilfe, Organisation von Aktivitäten) Integration lokaler Geschäfte (Reservationen, Bestellungen, Terminvereinbarungen)
Senioren
Sicherheit / Care Management – DomoSafety SA Prävention (Veränderungen im Gesundheitszustand und -verhalten, Sturz) Unterschiedliche Leistungsstufen Einfachere und schnellere Kommunikation zwischen Familienmitgliedern und Pflegepersonal
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Seniorenwohnungen Angepasste und/oder betreute Wohnungen, je nach lokalen Bedürfnissen (mindestens 20% des Gesamtbestands) Partnerschaften mit medizinischen und sozialen Einrichtungen Pro Senectute, Rotes Kreuz, CMS, etc. Spezifische Ausführungsbeschreibung, ergänzend zur Norm SN 500, validiert durch AVASAD
Bewegungsmelder Rauchmelder Bewegungsmelder Türsensor
Sicherheits-Haustechnik (DomoSafety) Festlegung des Anteils der Seniorenwohnungen für jedes Projekt mittels eines Experten
Leuchtpfade
Zentralsteuerung Alarmtaste Bettsensor Bewegungsmelder
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous
CO2 [kg CO2/m2 Zulässige Menge Jahran] [kg CO2/m2 admissible CO2 an Quantité de
CO2-Emissionen / Entwurf eines neuen CO2-Gesetzes 30 25 20 15 10
5 0 2023
ANERGY Netzwerk
2028
2033
2038
Durchschnittlicher Genfer Index, berechnet auf einem Bestand von 20‘000 Gebäuden. Quelle: OCEN
Année
Konzeptnachweis in Zinal: 2.5 kg CO2 / m2 Jahr Keine rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Veralterung von Gebäuden
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Besonderheiten des Konzepts AKTUELLE SITUATION
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v STIGMATISIEREND
PRISMA Previous
VERSUS
MEDIZINISCH-SOZIALE EINRICHTUNGEN
Modernste Technologien Gebäudeautomatisierung à la carte Bedarfsgerechte Anpassung Sozialpartnerschaften
FORTBESTAND
Angepasstes und/oder betreutes Wohnen
SENIORENRESIDENZEN
SOZIALER UND GENERATIONSÜBERGREIFENDER MIX
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Objektive Immobilienanlagegruppe für Pensionskassen. Das Konzept ist auf Schweizer Wohnimmobilien ausgerichtet und bietet einen sozialen und generationenübergreifenden Mix. SOZIALER UND INTERGENERATIONELLER MIX
GESCHÄFTSMODELL
Ein kontrolliertes Verhältnis
Erwerb von Grundbesitz im Eigentum oder Baurecht
Min. Zielsetzung*
Entwicklung von Immobilienprojekten
20%
STANDARD WOHNUNG
In den Anlagerichtlinien der Stiftung festgelegte Ziele
Angestrebte DIVIDENDE
3% pro Jahr
ohne Berücksichtigung des NIW-Wachstums
SENIORENGERECHTE UND/ODER BETREUTE LEBENSRÄUME
* DER PROSPEKT SIEHT MINDESTENS 20% DES GESAMTEN IMMOBILIENPORTFOLIOS VOR ** DIE DIFFERENZ ZWISCHEN DEN BAUKOSTEN UND DEM MARKTWERT WIRD DER ANLAGESTIFTUNG UND SOMIT DEM ANLEGER, GEMÄSS DCF-METHODE, GUTGESCHRIEBEN
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Portfolio im Aufbau PRISMA Previous zielt hauptsächlich auf die Entwicklung neuer Wohnungen ab. Dies führt zu einem langsameren Portfoliowachstum und niedrigeren Renditen zu Beginn des Zyklus.
Andererseits hat unser Modell folgende Vorteile: Perfekte Anpassung der Konstruktion mit dem gewünschten Konzept Erstellung von neuem, an den Markt der kommenden Jahre angepasstem Wohnraum Alternative zum Erwerb von Direktanlagen, diversifiziert und mit Mehrwert für Investoren Kauf zum DCF-Wert
Kauf zu Baukosten
Beispiel – Froideville Kapitalgewinn DCF - Sofort nach der Lieferung - Ein Jahr nach der Lieferung
Gewinn des Verkäufers / Promotors
Kapitalgewinn für den Anleger
Baukosten
Baukosten
Baukosten
Geländekosten
Geländekosten
Geländekosten
: 5.7% : 13%*
* Variation aufgrund von Zinsänderungen und Gebäudeauslastung
PRISMA Previous
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[03] Anlagegruppe PRISMA Previous Die Stärken des Projekts -- Residenzen mit Mehrwert Generationenübergreifende Wohnviertel, die den bestehenden und zukünftigen demographischen Bedürfnissen entsprechen Förderung eines gegenseitigen Austausches zwischen den Bewohnern
Im Einklang mit den Zielen einer nachhaltigen Entwicklung
Langfristige Rentabilität für Investoren
Wertschöpfung für Gemeinden, Interessengruppen (lokale Akteure, Anwohner, Unternehmen) und den Investoren Erhöhung der Anzahl an hochwertigen Wohnanlagen, die den Marktbedürfnissen entsprechen
PRISMA Previous
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[04] Wahl des Verwalters GEFISWISS SA Von der FINMA autorisierter Asset Manager, mit mehr als CHF einer Milliarde Entwicklungen für verschiedene Anlagen Integration von Sozial- und Umweltkonzepten in die Verwaltung (Quartiersleben, erneuerbare Energien, sanfte Mobilität, etc.) 360°-Ansatz für Immobilienprojekte (Auswahl, Optimierung, Ausführung, Betrieb, Partnerschaften)
Als Verwalter der PRISMA Previous Anlagegruppe hat sich GEFISWISS folgende Ziele gesetzt : Recherche und Analyse von Anlagemöglichkeiten
Management von Immobilienprojekten, Projektträgerfunktion Verwaltung der Anlagegruppe, Aufsicht über die administrative und technische Verwaltung der Gebäude
PRISMA Previous
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[04] Wahl des Verwalters 2009
2008
Lancierung 1. SCPC (FINMA)
Lancierung SICAV MRREF (FINMA)
2014
Nutzung Froideville
2016
Lancierung der Anlagegruppe PRISMA Previous
2017
2019
> Eine Mia investiert Sechs Strukturen FINMA Eine Struktur OAK BV
Entwicklung des Konzepts PRISMA Previous
Beispiel für Investitionen in verschiedene Anlageinstrumente der GEFISWISS Villeneuve (VD) • 36 Villen und 84 Wohnungen • Lieferung 2019 • Gesamtkosten 76 Mio.
Estavayer-Le-Lac (FR) • > 600 Wohnungen • Etappe II in Konstruktion • Gesamtkosten > 200 Mio.
PRISMA Previous
Lausanne (VD) • 60 Wohnungen • Lieferung 2015 • Gesamtkosten 42 Mio.
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[05] Anlageprozess Immobilien-Experten CBRE / JLL / IAZI-CIFI / Wüest Partner / I-Consulting / VBC
Stiftungsrat
Mitglieder Philipp Aegerter Präsident, PK SAV Jean-Louis Blanc Stellvertreter, PK Bobst
Anerkennung des Immobilienansatzes
Asset Manager
schlägt vor
Anerkennung des Seniorenansatzes
Senior-Experten projektbezogen
William Wüthrich PRISMA Anlagestiftung Claude Recordon Ehemaliger Amman von Orbe, Präsident der Stiftung Saphir
Anlageausschuss
Gefiswiss
PRISMA Previous
wählt
Anerkennung des Erwerbs
PRISMA Previous
Josephine Byrne Garreli Ausgebildete Krankenschwester, Mitglied des Waadtländerrates Nicole Surchat Vial Professorin HTA-FR Vorstandsmitglied « Au 6 logis », Genf und des Komitees « Métropole suisse »
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[06] Aktuelles Portfolio Im Aufbau befindl. Portfolio, 31. 03.2019
30.09.19
31.03.19
31.03.18
31.03.17
Gesamtvermögen (CHF 1’000)
54’239
52’884
40’689
17’666
Nettovermögen (CHF 1’000)
48’480
46’849
34’954
17’405
Mietausfallrate
6.05%
2.42%
0.00%
n/a
Verschuldungsrate
16.88%
19.08%
20.27%
0.00%
[*] 44.31%
20.39%
24.25%
n/a
Anteil am Betriebsaufwand der Anlagegruppe TER ISA (GAV)
0.82%
1.05%
1.13%
0.70%
Anteil am Betriebsaufwand der Anlagegruppe TER ISA (NAV)
0.92%
1.19%
1.25%
0.70%
Eigenkapitalrendite "Return on Equity" (ROE)
1.59%
0.47%
3.83%
3.05%
Ertrag des inv. Kapitals "Return on Invested Capital" (ROIC)
1.57%
0.54%
4.79%
3.81%
Ausschüttungsrendite
0.00%
0.00%
0.00%
n/a
Verteilungskoeffizient (Payout ratio)
0.00%
0.00%
0.00%
n/a
[*] 1.33%
-0.34%
3.83%
2.95%
Betriebliche Gewinnmarge (EBIT-Marge)
Anlagerendite
Zahlungsaufforderung am 15.11.2019 von CHF 20’394’346.95, Vermögen Total 73 Mio. am 30.11.2019. [*] Période vom 01.10.2018 bis 30.09.2019
PRISMA Previous
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[06] Aktuelles Portfolio Performances PRISMA Previous 1080 1060 1040 1020 1000 980 960
PRISMA Previous
31.03.2016 : 31.03.2017 : 31.03.2018 : 31.03.2019 :
0.33% 2.95% 3.84% -0.34%
Seit Lancierung:
6.89%
24
[06] Aktuelles Portfolio FROIDEVILLE
PRISMA Previous
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[06] Aktuelles Portfolio FROIDEVILLE
Investitionskosten Preis Eigentumsrecht Wert nach DCF (30.09.19) Theoretische Mieteinnahmen, brutto: Theoretische Rendite, brutto (vor Abzug des SDR-Zins)
14’960’000.70’400.17’500’000.-
905’760.-
Drei Minergie® zertifizierte Gebäude Bereitstellung Ende erstes Halbjahre 2017
6.1% 41 Wohneinheiten, davon 15 seniorengerechte Wohneinheiten Von der Gemeinde gemietete Ludothek Fünf Arztpraxen
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[06] Aktuelles Portfolio SAXON
PRISMA Previous
27
[06] Aktuelles Portfolio SAXON
Investitionskosten geschätzt (inkl. Land):
31’130’000.-
Baubeginn erstes Halbjahr 2019
Grundstückspreis
7’800’000.-
Geplante Übergabe erstes Halbjahr 2021
Theoretische Mieteinnahmen
1’500’000.-
72 Wohneinheiten, davon 15 seniorengerechte Wohneinheiten
Theoretische Bruttorendite
4.8% Verkaufsfläche: Vereinbarung mit Migros Wallis für einen Supermarkt Laufende Gespräche mit CMS und Pro Senectute 116 Parkplätze (90 Innenplätze)
Energiesystem gemäss BFE-Politik 2050
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[06] Aktuelles Portfolio LAUSANNE (Rue de la Pontaise)
PRISMA Previous
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[06] Aktuelles Portfolio LAUSANNE (Rue de la Pontaise)
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[06] Aktuelles Portfolio LAUSANNE (Rue de la Pontaise)
Investitionskosten geschätzt Grundstückspreis existierendes Gebäude Theoretische Mieteinnahmen Theoretische Bruttorendite
13’920’000.-
8’200’000.575’000.4.1%
Baubeginn erstes Halbjahr 2020 Geplante Übergabe 2021 Bestehend: Renovierung (11 Wohnungen) und Bau einer Wohnung im Dachgeschoss Erweiterung: Bau von 24 neuen Wohneinheiten.
Mindestens 20% angepasste Seniorenwohneinheiten, Aufteilung in Studie Restaurant im Erdgeschoss
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[06] Aktuelles Portfolio NEUENBURG
Investitionskosten geschätzt (Vermietung und StWE)
53’470’000.-
Grundstückspreis
7’000’000.-
Theoretische Mieteinnahmen
1’250’000.-
Theoretische Bruttorendite
4.4%
Baubeginn 2020 Geplante Übergabe 2021-22 Mietwohnungen und StWE Mindestens 20% angepasste Seniorenwohneinheiten Beglaubigung des QP in Arbeit
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[07] Aktuelles Portfolio MONTHEY
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[07] Aktuelles Portfolio MONTHEY Projekt im Miteigentum von zwei Walliser Pensionskassen durchgeführt (jede Partei besitzt ein Drittel des Miteigentums) Investitionskosten geschätzt Total 3/3
Investitionskosten geschätzt Anteil 1/3 Previous
132’600’000.-
44’200’000.-
Quartiersplan «GEFISWISS Plantaud» vom Generalrat von Monthey genehmigt
Grundstückspreis (Anteil Previous)
5’815’900.-
Die Legalisierung des QP ist im Gange
Theoretische Mieteinnahmen (Anteil Previous)
2’330’000.-
Arbeitsbeginn in Q4 2020 Vorgesehene Lieferung 2022
Theoretische Bruttorendite
5.2% Vier Mietgebäude und Geschäfte Mindestens 20% angepasste Seniorenwohneinheiten
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[07] Zukünftige Projekte ESTAVAYER – Sektor C3
Sektor III eines Projekts in acht Phasen Zentrale Lage in Bezug auf das Projekt Übersicht der Projektergebnisse
Öffentlicher Park über 18'000m2 - fertig gestellt Sektor C1, 83 StWE-Wohnungen - fertig gestellt – 100% bereits verkauft Sektor C2, 101 Wohnungen (Miete und StWE) – Lieferung: Sommer 2020 Mehr als 90% verkauft (Mietteil)
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[07] Zukünftige Projekte ESTAVAYER – Secteur C3
Fünf Gebäude (Miete und StWE) 95 Wohnungen
20% angepasste Seniorenwohneinheiten Baugenehmigung Ende 2019 erhalten Baubeginn Sommer 2020
Geplante Übergabe ab 2022 Energiesystem gemäss BFE-Politik 2050
Unverbindliche Bilder
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36
[07] Zukünftige Projekte EPALINGES
Unverbindliche Bilder
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37
[07] Zukünftige Projekte EPALINGES Erwerb von ein bis zwei Gebäuden eines Projekts, das gesamt 12 Gebäude und 126 Wohnungen umfasst. (Miete und StWE) Quartiersplan von den kantonalen Behörden genehmigt
Baugenehmigung im Prozess Projektoptimierung durch ein beauftragtes Team Mindestens 20% angepasste Seniorenwohneinheiten
Unverbindliche Bilder
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Zukünftige Projekte LAGE Neuenburg Die Kaufzusage des Grundstücks ist unterzeichnet
Estavayer-le-Lac
• Gebäude im Besitz von PRISMA • Unterzeichnete Verträge • Erwerb in Studie Kantone für zukünftige Projekte
Froideville Lausanne Monthey Saxon
Epalinges
Region Genfersee Ein Projekt in Studie
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Projekt le Châble/Verbier Anzahl der Wohnungen: 60 Ein Lot des Quartierplans Curala
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[07] Zukünftige Projekte VERMÖGENSPROGNOSE Brutto Vermögensprognose Immobilien
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Prognose Total
Brutto Vermögensprognose CHF (100%) n Froideville
17'500'000
17'500'000
17'500'000
17'500'000
17'500'000
17'500'000
17'500'000
n Saxon
26'463'421
29'640'000
31'130'000
31'130'000
31'130'000
31'130'000
31'130'000
n Lausanne
8'200'000
11'060'000
13'920'000
13'920'000
13'920'000
13'920'000
13'920'000
n Neuchâtel locatif (geschätzt)
1'981'659
3'963'318
22'000'000
44'000'000
44'000'000
44'000'000
44'000'000
9'200'000
19'700'000
28'500'000
28'500'000
28'500'000
28'500'000
20'500'000
47'100'000
56'000'000
56'000'000
56'000'000
56'000'000
5'400'000
11'100'000
15'000'000
15'000'000
15'000'000
11'700'000
23'400'000
23'400'000
23'400'000
n Monthey (geschätzt) n Estavayer-le-Lac (geschätzt) n Epalinges n Le Châble (geschätzt) Total
54’145’080
91’863’318
156’750’000
213'850'000
229'450'000
229'450'000
229'450'000
49’045’080
64’304’322
109’725’000
149'695'000
160'615'000
160'615'000
160'615'000
Netto Vermögensprognose CHF (70%) [*] Total
[*] Die Jahre 2020 bis 2023 weisen eine Verschuldungsquote von 30% auf n Gebäude im Besitz von PRISMA
PRISMA Previous
n Unterzeichnete Verträge
n
Erwerb in Studie
40
[07] Zukünftige Projekte AKQUISITIONSKRITERIEN Generell Transaktionsvolumen: ab 15 Mio. Erforderliche Baukapazität von mindestens 40 Wohneinheiten für die Umsetzung eines Konzepts PRISMA Previous Micro-Situation Lage im Zentrum eines Stadtgebietes In der Nähe zum öffentlichen Verkehr Potenzial für eine demografische Entwicklung Nutzung Wohngebäude Geschäftszonen (Max. 30% des Gebäudebestands, keine 100% Gewerbegebäude)
Anlageuniversum Parzellen im direkten Eigentum (Wohnhäuser, gemischt genutzte Gebäude, ausgestattete Baugrundstücke)* Miteigentumsrecht und Stockwerkeigentum DSDP Nicht börsennotierte Aktien von Immobiliengesellschaften Sacheinlagen in die Anlagestiftung Zielbruttoertrag Zwischen 4.5 und 5.5% * Mögliche Sachleistungen gemäss Art. 10 al. 2, 20 et 41 al. 4 OFP
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41
[08] Schlussfolgerung
Geplante Kapitalerhรถhung Q1 2020 Liberation 7. April 2020
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11/2019
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PRISMA Anlagestiftung Place Saint-Louis 1 1110 Morges T : 0848 106 106
info@prismaanlagestiftung.ch www.prismaanlagestiftung.ch