2 TEMA: KLIMA OG RESSOURCER

Klima udgør i denne undersøgelse de miljømæssige behov og potentialer. Overordnet set prioriteres klima, energi og ressourceforbrug højt blandt respondenterne på tværs af brancheområder i denne undersøgelse. De oplevede behov i undersøgelsen varierer alt efter, hvordan respondenten enten arbejder med ejendomme og udlejning og hvilken type lejemål, man lejer. Med reference til ejendommens livscyklus (figur 5) har aktørerne på hver side af udlejningen forskelligt fokus inden for de fem brancheområderne på de processer og produkter, som leveres og modtages. Kortfattet omfatter klima de miljømæssige påvirkninger af opførelse og drift af ejendomme og de dertil forbundne processer. Fx ressourceforbrug i relation til bygningens miljømæssige præstation. Energi er tredelt og udgøres af vand, varme og elektricitet. Her er der stor forskel på, hvad der kan igangsættes af initiativer, og hvordan teknologier som monitorering af sensorer kan bruges. Fællesbetegnelsen energi, er relevant på tværs af brancheområder og på erhvervs og boligejendomme. Blandt ti mulige områder at vælge imellem er klima og ressourceområdet top3 på listen over områder, hvor der er behov for forbedringer. Næsten halvdelen af de adspurgte finder klima og ressourcer vigtige eller meget vigtige. Dette afsnit vil præsentere to områder; indeklima, der er et vigtigt område for både lejere og ejere på tværs af bolig og erhverv, og ressourceforbrug, der ligeledes vægtes højt i alle brancheområder og for lejerne. Det skal her bemærkes, at spørgeskemaundersøgelsen er foretaget primo 2022, før energipriserne steg, men at området allerede her var højt prioriteret.

Indeklima handler om de faktorer, som påvirker, hvordan indendørsmiljøet er i en bygning. Et godt indeklima er kendetegnet ved ren luft uden for meget CO2 og uden partikler, gasser eller sporer. I et godt indeklima er luftfugtigheden og temperaturen passende, og begge dele er nogenlunde konstante både over tid og i de forskellige rum i en ejendom.

Det er særligt, når indeklimaet ikke er godt, at bemærker vi det. Og flere i undersøgelsen nævner, at de færreste brugere af en ejendom faktisk tænker over indeklimaet, når det er godt. Men sensorer og måleapparater og opsamlingen og anvendelsen af data kan give os viden og afsløre indeklimaets tilstand og advare om dårligt indeklima (fx forhøjet CO2 niveau), også selvom ejendommens brugere endnu ikke har bemærket noget. Ligeledes kan det bekræfte ejer i, at ejendommen giver de bedste vilkår for trivsel.

Et godt indeklima betyder meget for de brugere, der er i ejendommen. Det skaber velvære, overskud og kan øge fx kontormedarbejderes effektivitet. Omvendt kan et dårligt indeklima føre til utilpashed, træthed, ubehag, koncentrationsbesvær osv., og hvis det dårlige indeklima kommer til udtryk i form af fx skimmelvækst også til helbredsproblemer

såsom udslæt og allergier. Når det er sagt, er indeklima også i flere sammenhænge subjektivt, fx når det gælder temperatur, påvirkning af træk, køleanlæg eller sollys. Her kan vi have forskellige præferencer eller tolerancer, som kan ændre sig efter sæson og vejr. Og det kan gøre området ganske komplekst og udfordrende at optimere til alles bedste.

2.1.1 Behovsanalyse

Ud fra spørgeskemaundersøgelsen er tendensen, at lejere og ejere er overvejende enige om, at der skal tiltag til at forbedre indeklimaet.

2.1.2 Ejerperspektiv

Indeklima er et fokusområde for ejere og lejere – en tendens, der går på tværs af erhvervs og boliglejemål. Betragtes alene ejere af erhvervslejemål, stiger andelen til 52 procent. For ejere med boliglejemål er andelen 48 procent hvilket indikerer, at ejere med erhvervslejemål oplever et større behov for tiltag, der kan forbedre indeklimaet.

Figur 12. Indeklima ejer

af lejerne oplever behov for tiltag, der forbedrer indeklimaet

Anm.: Opgørelsen er et resultat af, at ejere og administratorer vurderer, at der i høj grad eller nogen grad er behov for tiltag på området.

Prioriteringen af et sundt indeklima kan ses ved, at 50 procent af alle ejere mener, at der er behov for tiltag, der kan forbedre området ud af 12 forskellige mulige underområder inden for klima og ressourcer, som respondenterne kunne vælge imellem, jf. figur 13. på næste side.

Behov for tiltag indenfor klimaogressourcer

Energiforbrug Varmeforbrug Vandforbrug Indeklima CO2-udledning Genanvendelse Ressourceforbrug Materialersmiljøegenskaber Livscyklusperspektiv Lavenergibygninger E ektivarealbenyttelse Ressource-flow gennem byggeri/konvertering

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Andelafbesvarelser

Anm.: Ejerrespondenter svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. klima og ressourcer oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?”. Andel ”Enig” er vist.

Figuren viser, hvordan der på tværs af de fem forskellige brancheområder er forskelligt fokus. Overordnet ressourceforbrug prioriteres højt, og her er måling og monitorering af indeklima en del af det samlede overblik, da det giver vigtig information om, hvordan en bygning eller enhed præsterer, og hvordan det opleves hos brugeren. Forsimplet kan det sættes op således: Fokus på indeklima er uadskilleligt fra ressourceforbruget, da brugeradfærd har stor betydning for eksempelvis udluftning, og dermed hvor meget varme, der skal bruges i et rum. Indeklima har betydning for lejere såvel som ejere, hvilket udtrykkes gennem interviews med en lang række brancheaktører. Her fremhæves det, at fokus på indeklima er og vil være en stigende del af lejeoplevelsen. Fra interviewpersonerne fremhæves det, hvordan indeklima først blev et opmærksomhedspunkt hos erhvervsudlejere da der i internationale såvel som nationale undersøgelser er evidens for, at et sundt indeklima direkte påvirker produktiviteten hos medarbejderne. Opmærksomheden fra erhvervslejemål har affødt et stigende fokus på indeklima i boliglejemål, selvom både mulighederne og udfordringerne med at måle og ændre på indeklima er meget anderledes end hos erhvervslejemål. Det vil blive gennemgået senere. Indeklima har stor betydning for brugerne af ejendommen, som beskrevet i starten af afsnittet, hvilket falder under det, der i denne analyse betegnes som den sociale bæredygtighed. Social bæredygtighed vægter menneskelige faktorer som sundhed og trivsel og ser menneskers liv, adfærd og velbefindende som afgørende for at skabe et bæredygtigt samfund. I ejendomsbranchen handler social bæredygtighed om at skabe gode vilkår for brugere af ejendomme. Ejerne blev adspurgt, hvad de oplevede behov for at forbedre inden for det sociale forhold (spørgeskemaets spørgeramme for social bæredygtighed). Her vægtes to andre tiltag højere: Brugertilfredshed (53 procent) og kommunikation mellem lejere (58 procent) og indeklima med 37 procent.

Behovfor tiltag indenfor socialeforhold

Kommunikationmellemejeroglejer Brugertilfredshed Indeklima Trivsel Fællesskab Kommunikation mellem lejere Sikkerhed Brugerkomfort Beboerdemokrati Mangfoldighed

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Andelafbesvarelser

Anm.: Ejerrespondenters svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. sociale forhold oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?” Andel ”Enig” er vist.

Interessant bliver det, når der fokuseres på erhvervslejemål, da andelen her stiger til 41 procent mod 31 procent for ejere med boliglejemål. Dette underbygger tendensen, at indeklima blandt erhvervsmål vægtes højere end i boliglejemål. Yderligere kan det fremhæves, at indeklima, blandt ejere af ejendomme opført efter 2010 vægtes højere, end ejen

Indeklima er et fokusområde for ejere og lejere - en tendens der går på tværs af erhvervs- og boliglejemål.

Lejerne ønsker information om deres indeklima på en app. domme opført før. Dette er en tendens, som udfoldes i afsnittet om barrierer og potentiale.

2.1.3 Lejerperspektiv

For at udforske lejernes prioritering af indeklima, blev mere end 3.000 lejere bedt om at angive, ud af 6 prædefinerede svarmuligheder baseret på interviews, hvad der for dem var vigtige bæredygtige tiltag, hvori indeklima indgik. Her svarede 58 procent af lejerne, at en forbedring af indeklimaet er vigtigt.

Figur 15. Indeklima for boliglejere

af lejerne synes, at forbedring af indeklima er et vigtigt bæredygtigt tiltag

Anm.: Lejerrespondenter prioritering af indeklima (Valgt mellem 6 prædefinerede svar, baseret på interviews med lejere – se figur 7).

Det er hermed muligt at vise, at indeklima har betydning for alle typer lejere, og det er et ønske, at der tages initiativer på området. Indeklima er et område, baseret på interviews med aktører, for nu primært rettet til erhvervslejere, da ejerne af erhvervsejendomme har flere muligheder grundet lovgivningsmæssige rammer ift. boligleje, hvor det ikke i alle tilfælde er muligt at lægge priser herfor over på lejen. Det kan, baseret på interviews fremhæves, at erfaringerne her med fordel vil kunne tages ind i private lejemål. Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til hvilke oplysninger om det lejede, de ønskede at få information om på deres smartphone ud af en række forskellige tiltag. Her angav 38 procent af lejerne, at de ønskede informationer om indeklima præsenteret, kun overgået af ønsket om at få information om deres eget energiforbrug (72 procent).

I undersøgelsen blandt ejerne, blev de respondenter, som svarede, at indeklima var et område, hvor de oplevede behov for tiltag, der kunne forbedre området, bedt om at angive årsagen til, hvorfor behovet ikke var imødekommet. Her kan tre tendenser fremhæves; 1) tid til rådighed, 2) interne ressourcer, 3) manglende overblik over relevante løsninger og 4) at det ikke kan betale sig. Se figur 17.

Tid Ressourcer Manglerviden om løsninger Detkan ikke betale sig Økonomi Lovgivning Manglerdigitalekompetencer Manglerviden om implementering Manglerdigital kultur Nuværendeløsninger er ikke gode

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Anm.: Ejerrespondenterne kunne vælge flere svarmuligheder til spørgsmålet: ”Hvad er årsagen til, at de identificerede behov ikke er imødekommet?”

Baseret på spørgeskemaundersøgelsen samt interviews med en række brancheaktører kan det fremhæves, at udfordringen for ejerne af ejendomme er, at der er mange forskellige løsninger på markedet. For ejere af ejendomme kræver det en investering i tid og ressourcer at skabe et overblik over eksisterende systemer, der anvendes i ejendommen til at opsamle data, hvis der overhovedet opsamles data, og resulterer i at tiden brugt på at undersøge potentielle løsninger ikke er forenelig med omkostningerne forbundet med først at få dannet overblikket. Det kræver indgående viden at kunne vælge mellem forskellige sensorer og hvilke løsninger, der bedst er egnede til en specifik ejendom. Det kræver bl.a., at ejerne allokerer ressourcer for at igangsætte en indsats, der skal forbedre indeklimaet, selvom dette i stigende grad efterspørges. Indeklima, især for erhvervslejere, er der kommet mere fokus på – dels grundet bedre mulighed for at foretage målinger gennem sensorteknologi og løsninger, der præsenterer indsamlede data et sted (dashboard), dels grundet fokus på udskiftning af luft ifm. Covid19. Fra interviews med brancheaktører, kan det fremhæves, hvordan udfordringerne er størst forbundet med boligejendomme, da omkostningerne her potentielt er højere pr. enhed og løsningerne kræver indblik i varmecentral samt evt. teknologier, der kontrollerer temperaturer, fugtighed og renhed i luften. Ydermere fremhæves det, at relationen til lejere skal tænkes ind i en evt. etablering af nye digitale løsninger, installation af nye målere. Herunder kommer der en betænkelighed ift. datasikkerhed og invasion af det private rum. Der er betragtelige udfordringer forbundet med at retrofitte (installere nye sensorer i ældre bygninger). Kompatibilitet mellem eksisterende løsninger i ejendommen og nye løsninger kræver indgående teknisk forståelse hos fx Facilities Management men også hos Property Management, der i sidste ende skal drive kontakten mellem lejere og ejere Det er udfordrende at vide hvilke målere, som er bedst til den enkelte ejendom. Der er mange at vælge imellem, og nogle måler kun én ting, mens andre måler flere ting som både fugt, CO2 og temperatur. Det tager tid og koster penge. Det fremhæves af interviewpersonerne, at indeklima ikke altid er et fokusområde, der investeres i, men at arbejdet

Aktører nævner, at det er udfordrende at vide hvilke sensorer de skal vælge til deres ejendom og behov.

Indeklima skaber bedre forståelse for bygningen og for lejeoplevelsen.

Arbejdet med indeklima er et godt startsted ift. digitale løsninger og øger succesraten. med at forstå en ejendoms indeklima giver mulighed for at opdyrke relevante kompetencer, både interne og eksterne, som kan bruges i andre digitale sammenhænge. En nævneværdig barriere er, at opfattelsen er, at man skal bruge den nyeste teknologi – ejendommen står der jo uanset hvad, og hvis man skal bruge penge på at skifte hardware ud løbende, så vil omkostningerne nok overstige den forventede gevinst. Desuden tager det lang tid at komme frem til den løsning, der passer bedst til en specifik ejendom. Der er behov for hjælp til at skabe et overblik over hvilke løsningstyper og sensorer, som er bedst egnede til hhv. erhvervs og boliglejemål. Brugeraspektet er virkelig vigtigt, da digitale løsninger ikke kan være standalone, og brugerne i høj grad kan påvirke og bidrage til et sundere indeklima.

2.1.5 Potentialer ved digitalisering

Potentialet ved at arbejde med indeklima kan, alt efter hvilke brancheområder der betragtes, skabe værdi på kort og lang sigt. Umiddelbart kan det, baseret på interviews med flere aktører, fremhæves, at det største afkast ved at investere og indtænke indeklima skal findes i design og konstruktionsfasen – med andre ord i nybyg. Digitale løsninger, som monitorerer indeklima og udluftning i kontorejendomme er omkostningstunge at foretage i ældre ejendomme, men hvis indeklimaløsninger designes ind i nye ejendomme, kan investeringerne måske betale sig, da erhvervslejere i stigende grad efterspørger et sundt indeklima ifølge interviews med aktører. Samtidig er argumenterne for at arbejde med indeklima større på kontor/erhvervsejendomme, end den for nuværende er ved boliglejemål, da muligheden for at få investeringen tjent ind afhænger af lejefastsættelsen for den pågældende ejendom. Indeklima er og vil være en stigende del af lejeoplevelsen, især for erhvervslejere. Potentialet ved at arbejde aktivt med indeklima i samme proces som, fx forbrugsdata, er at der opnås en dybere forståelse for bygningernes præstation og herved informeres om specifikke tiltag. Fx vil de fleste digitale løsninger, der monitorerer forbrugsdata og indeklima, kunne komme med anbefalinger til, hvordan energiforbruget reduceres, og indeklimaet forbedres. Det er således muligt at igangsætte tiltag målrettet indeklima, både hos erhvervslejere og lejere af boliglejemål, som gavner både lejerne og ejerne. Fælles for implementeringen af digitale løsninger er, at erfaring øger succesraten. Dette gælder også for indeklima. Der er en lang række virksomheder, som tilbyder sensorer, der kan være et givende udgangspunkt i at forstå både bygningens sundhed ift. fugt og andet samt brugernes vaner ifm. udluftning, eller hvordan HVAC (opvarmning, ventilation og aircondition) systemet er indstillet. Ved at arbejde aktivt og afsætte ressourcer, både medarbejdere og kapital, til at afprøve løsninger i et givent setup, kan det afføde en læring, som kan bruges i andre digitale projekter. Indeklima er et eksempel på et fokusområde, hvor potentialet for erfaring er overkommeligt ift. omkostninger. I processen af at forstå en

bygnings indeklima vil der blive skabt viden og overblik over data fra varmesystemet. Simple sensorer tilkoblet en app kan give brugeren en meddelelse om, hvornår der er noget, som man skal være bevidst om, lufte ud og give gode råd. Dette kan være gavnligt for både lejere og ejere, da lejeoplevelsen kan forbedres og bygningens sundhed sikres. Samtidig vil de nuværende løsninger på markedet give en bedre forståelse af bygningen, da de i forbindelse med at sammensætte modeller for forbedret indeklima kigger ejendommen igennem, lige fra varmesystem, BBR og målinger i bygningen. 

Ressourceforbrug i denne undersøgelse er et paraplybegreb, der beskriver elektricitet, varme og vandforbruget i ejendommen. Det skyldes fx, at brancheområder som opførelse relateres til den indgroede energi, hvilket vil sige den energi, der er anvendt til at producere materialerne, som anvendes til opførelsen af ejendommen og den operationelle energi, som relateres til driften af ejendommen. På tværs af brancheområderne, men også blandt lejerne er der interesse i forbedringer. Det skal her bemærkes, at de overordnede tendenser behandles samlet, da forbedringer ift. ressourceforbrug påvirker adskillige processer i fx driften af en ejendom.

2.2.1 Behovsanalyse

Spørgeskemaundersøgelsen gør det muligt at spørge ejerne af ejendommene og lejerne, der bruger dem, hvordan de forholder sig til spørgsmål om ressourceforbrug og bæredygtige tiltag. Nedenfor præsenteres først ejerperspektivet og de tendenser, der kan fremhæves, og efterfølgende præsenteres lejernes perspektiv.

2.2.2 Ejerperspektiv

Ud fra spørgeskemaet er ejendommens ressourceforbrug en prioritering for ejerne af både erhvervs og boliglejemål. Det tydeliggøres ved, at ejerne angiver, blandt 12 forskellige underområder inden for klima og ressourcer, at energiforbrug, varmeforbrug og vandforbrug alle er områder, hvor der er behov for tiltag, der kan forbedre det aktuelle ressourceforbrug. 52 procent af de adspurgte ejere er enten enige [44 procent] eller meget enige [8 procent] i, at deres virksomhed har behov for at styrke bæredygtige tiltag inden for ressourceområdet. Prioriteringen ses tydeligt i den procentvis fordeling af ejernes svar. 76 procent af ejerne angiver, at energiforbruget, som dækker over både gas og elektricitet, er et område, der kan forbedres, og hvor der er behov for tiltag. Varmeforbruget følger tæt efter med 75 procent af ejerne, der angiver, at der er behov for tiltag, og 63 procent af ejerne mener, at der er behov for forbedringer på vandforbruget. ¾ af ejerne ønsker at forbedre energiforbruget af deres ejendomme, men andelen er højere for bolig/erhvervsudlejning end for ren erhvervsudlejning.

¾ af ejerne og udlejerne ønsker at forbedre energiforbruget af deres ejendomme.

Figur 17. Behov for tiltag, der forbedrer ressourceforbrugsområdet

Over 60%afejerneoplever behovfor tiltag,der forbedrer ressourceforbrugsområdet

Vandforbrug

Varmeforbrug

Energiforbrug

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Anm.: Ejerrespondenter svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. klima og ressourcer oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?”

Opdeles det på ejere med erhvervslejemål, eller en kombination af både bolig og erhvervslejemål, så stiger andelen for ejere, der ønsker tiltag til at forbedre energiforbruget, til 76 procent. For ejere med boligejendomme, angiver 70 procent, at der er behov for tiltag til forbedringer på energiforbruget, hvilket hænger sammen med, at der for boliglejemål er andre lovmæssige bestemmelser, som bestemmer, hvad der må dækkes i lejeforhøjelse. Det indikerer, at ejendomsejere med udlejning til erhverv oplever et større behov for tiltag, som kan forbedre ressourceforbruget, end udlejere til private boliglejemål. Spørgeskemaundersøgelsen giver mulighed for at analysere ejernes fokus på ressourcer opdelt på ejertyper. Ejere inden for Opførelse og konvertering og Transaktioner, salg og udlejning har det største fokus på energiforbruget. Se figur 19.

Figur 18. Forbedring af klima og ressource området, fordelt på brancheområder

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Opførelse og konvertering

Facilities Management

Property Management Asset Management Transaktioner, salg og udlejning

Energiforbrug Varmeforbrug Vandforbrug

Anm.: Ejerrespondenters prioritering ift. områder inden for klima og ressourcer hvor der opleves behov for tiltag der kan forbedre området. (Andel inden for specifikke brancheområder vist)

2.2.3 Lejerperspektiv

En side af sagen er, at ejerne ønsker forbedringer inden for ressourceområdet, men da lejerne har stor betydning for, hvordan sådanne tiltag tænkes og gennemføres, var en del af spørgeskemaundersøgelsen rettet til lejerne, fokuseret på behovet ifm. bæredygtighed. På samme måde som i afsnittet om indeklima blev lejerne bedt om at angive hvilke bæredygtige tiltag de finder vigtige ud af en række valgmuligheder. Her svarede 75 procent, at ” flere energieffektive boliger” er vigtigt for dem.

Figur 19. Vigtigheden af bæredygtige tiltag i ejendommen

Lejerne efterspørger information og aktuel indsigt i forbruget - også før energipriserne steg.

af lejerne synes, at “flere energie ektive boliger” er et vigtigt bæredygtigt tiltag

Anm.: Lejerrespondenters svar på ”hvilke bæredygtige tiltag i ejendommen, er vigtigst for dig?” (Valgt mellem 6 prædefinerede svar, baseret på interviews med lejere – se figur 7).

Udover interessen i energieffektive boliger, ønsker 79 procent af lejerne at blive gjort opmærksom på det løbende forbrug af el, vand og varme. Det er blandt både forsyningsselskaber og ejere sådan, at der sendes forskellige opgørelser over forbruget i ejendommen. Ud fra spørgeske

maundersøgelsen og de opfølgende interviews, kan det fremhæves, at digitaliseringen og danskernes relativt høje digitaliseringsniveau betyder, at lejerne gerne ser aktuelle tal, opgørelser og sågar anbefalinger til at sænke energiforbruget. Spørgeskemaundersøgelsen blev foretaget, før energipriserne steg medio 2022, hvilket må antages at forstærke denne tendens.

Figur 20. Information om løbende forbrug

0% 20% 40% 60% 80%

Ja Nej Vedikke 100%

Anm.: Lejerrespondenters svar på spørgsmålet ”Vil du gøres opmærksom på dit løbende forbrug det løbende forbrug af el, vand og varme – og modtage tips der kan hjælpe dig med at spare penge?”

Som beskrevet ovenfor, er ønsket om forbedrende tiltag én ting og det at finansiere og gennemføre tiltagene noget helt andet. Lejerne blev i spørgeskemaet bedt om at angive, hvorvidt de var interesseret i en energirenovering, hvis det ikke medførte en stigning i huslejen, hvor 84 procent, svarede ja. Med dette kan det udledes, at der er en omfattende og uudnyttet mulighed i at undersøge og overveje finansieringen af eventuelle energireducerende tiltag. Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til, hvorvidt de ville betale 5 procent mere i husleje for en bæredygtig lejebolig samt om villigheden til at bo i et mindre lejemål, såfremt lejemålet blev mere bæredygtig. Sammenlignet med tidligere undersøgelser er andelen af lejere, der ønsker at betale mere for en bæredygtig lejlighed, stigende. Her skal det fremhæves, at lejerne overvejende ikke ønsker at bo mindre, hvilket kan ses i tendenserne for fx størrelsen på nybyggede boliger. Figur 21 viser fordelingen af svar på de tre spørgsmål.

Figur 21. Viljen til at give gengæld for bæredygtige tiltag

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Ja Nej Ved ikke Enerigrenovering uden huslejestigning Mere bæredygtig boligoghuslejestigning Mere bæredygtig boligogfærre m2

Anm.: Lejerrespondenternes indstilling til forskellige måder at gøre deres lejebolig mere bæredygtig samt om de ønskede en energirenovering hvis ikke det medførte en huslejestigning.

Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til, hvem der skal betale for at gøre boligen mere energieffektiv i et forsøg på at forstå interessen over for betalingsvilligheden. Her kunne lejerne vælge mellem 1) staten, 2) udlejer, 3) lejer og staten/kommunen i fællesskab og 4) lejeren selv.

Figur 22. Hvem skal betale for energiforbedringer?

Holdning tilhvemsom børbetalefor energie ektivisering?

Staten 28,6%

Udlejer

Lejer, staten/kommunen 24,5%

10,0%

Lejer 1,3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Anm.: Lejerrespondenternes svar på spørgsmålet ”hvem bør betale for at gøre boliger mere energieffektive?”

Det kan udledes på baggrund af lejernes svar på interessen og betalingsvilligheden af energieffektive og bæredygtige boliger, at finansieringen i sin nuværende form ikke vil betyde, at der vil blive igangsat tilstrækkelige tiltag. En ændring i måden, hvorpå ejerne kan finansiere en bæredygtig eksisterende ejendom, vil derfor kræve politiske ændringer.

Lejerne efterspørger indblik i ejendommens grønne regnskab og samlede udledninger.

I takt med at flere ejere ønsker at kunne præsentere et grønt regnskab for ejendommen, blev lejerne spurgt til, hvorvidt de ønskede at få indblik i det grønne regnskab for deres lejebolig. Dette hænger tæt sammen med eksisterende digitale teknologier, og hvordan det i den nærmeste fremtid er muligt at skabe overblik over den samlede emission fra ejendommen, fra opførelse til drift. Samlet set ville 56 procent af lejerne gerne have en service, som samlede deres grønne regnskab.

Figur 23. Lejernes interesse i et grønt regnskab for boligen

59% af lejerneerinteressereti at se detgrønne regnskab forderes lejebolig

Adgang til, og kvaliteten af data er afgørende for at forstå ejendommens ressourceforbrug.

0% 20% 40% 60% 80%

Ja Nej Vedikke 100%

Anm.: Lejerrespondenters svar på spørgsmålet ”er du interesseret i at se det grønne regnskab for din lejebolig?”

2.2.4 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger

Flere aktører udtrykker, at der eksisterer udfordringer med at forstå ressourceforbruget. Både for ejere og lejere er de tilgængelige data fra ejendommene og forsyningsvirksomhederne hindring ift., at det kræver en fuldmagt fra lejer, som udløber efter en tidsbestemt periode, som løbende skal opdateres. Så selvom lejerne ønsker at se deres forbrug, og det internt for ejerne kan bruges til at forbedre lejeoplevelsen, er oplevelsen blandt brancheaktører at det kræver meget tid og komplekse processer for at overhovedet komme i nærheden af et ressourceforbrug, der er retvisende. Ud fra spørgeskemaundersøgelsen og interviews fremhæves det, hvordan arbejdet med at forstå ressourceforbruget i ejendommene i høj grad handler om muligheden for at arbejde med tilgængelige data. Yderligere fremhæves det af interviews med brancheaktører, at ”dataintegration står som den helt store barriere ift. forsyningsselskaberne og de data, de ligger inde med, som kan bruges i mange forskellige processer på tværs af branchen – rigtig mange mangler adgang til forbrugsdata fra ejendommene”. Den manglende indsigt i, eller adgang til relevant data, gør det særligt udfordrende at skabe et sammenhængende overblik over ejendommens CO2 udledninger. Flere af de interviewede brancheaktører fremhæver således: “Den helt store udfordring er, at der skal allokeres ressourcer til at afprøve noget ukendt, teste nye ting af og i den proces gå i dialog med udbydere, herunder startups af løsninger, for at finde det rette match med ens

interne behov og eksternt”. Det er udfordrende at investere tid, penge og ressourcer i form af medarbejdere til at prøve en løsning af, som muligvis ikke passer perfekt til virksomhedens behov. Yderligere kan det fra spørgeskemaundersøgelsen og interviewene fremhæves, hvordan branchen på tværs af forskellige brancheområder oplever, at det er ressourcekrævende at skabe et forbedret beslutningsgrundlag baseret på data, for hvordan det bedste udgangspunkt findes. ”Er det nok med hvad, der er fra BBR, eller hvor ’dybt’ ind i ejendommen skal man”? Udfordringen forstærkes af, at det kræver, at virksomhederne er imødekommende over for at åbne op for ejendommene til potentielle udbydere af digitale løsninger og give dem adgang til datasæt fra ejendommen for derigennem at lære om processen. Fra de opfølgende interviews fremhæves det, at ”tilgangen er, at det er omkostningstungt og derfor skal være den rette løsning, som man tænker at købe ind”. Samtidig fremhæver brancheaktørerne gennem interviews, at ”udbyderne, herunder startups med intelligente digitale løsninger bliver bedre til at forstå udgangspunktet for deres kunder”, og tager mere aktivt del i rejsen mod en mere digital tilgang til ejendomsdrift (både internt og eksternt rettet mod lejerne, for hvem løsningen også, i visse tilfælde, skal skabe værdi) Data er den helt store udfordring, og her kan det fremhæves, at: “der mangler data fra ejendommene, og her er det ikke bare forbrugsdata – det er stort set alle former for data. Den største forhindring for mange er, at der skal skabes et overblik over alle indsamlede data, og hvis det er en ejendom, som indgår i en portefølje så bliver overblikket udfordret af forskellige systemer og dataformater fra ejendommene”.

2.2.5 Potentialer for digitalisering

Reduktion af varme, elektricitet og vandforbrug ved hjælp af digitale løsninger kan gennem nyt eller forbedret datagrundlag give ejerne den fornødne viden til at igangsætte tiltag, der kan forbedre energiforbruget. ”Det vil selvfølgelig være sæsonpræget, hvor meget energiforbruget kan optimeres grundet forskellige behov om sommer og vinter, men samlet set vil de digitale systemer blive klogere over tid”. For at få det meste ud af digitale løsninger, som lover at reducere ressourceforbruget, kræver det data på bygningens aktuelle forbrug samt bygningens generelle præstation. Evt. implementerede løsninger vil dermed give værdi i evt. forslag til løbende forbedringer, som kan tænkes ind i vedligeholdelsesplaner samt over tid, gør det muligt at finjustere ressourceforbruget både ift. brugernes behov og ift. bygningens forhold. Fra interviews med aktører fremhæves det, at “for at de innovative løsninger henvendt til ressourceforbrug skal skabe værdi, er det vigtigt, at de når helt ud til forbrugeren. Hvis der kan måles på ressourceforbruget, og administrationen i forvejen bruger tid og ressourcer på at lave oversigten til forbrugeren, så er det et sted, hvor der med en digitalisering kan skabes nye arbejdsprocesser, som frigiver tid til administration, og som skaber en bedre oversigt (både historisk og real time) for lejeren” Potentialet ved digitalisering er ikke kun interne arbejdsprocesser, som kan effektiviseres det helt store potentiale ved en gennemgribende bedre forståelse af de ejendomme, der administreres. Alt fra brugen, oplevelsen og driften af ejendommen til den energi og den CO2 ud

For at forstå ejendommenes ressourceforbrug skal ejere allokere midler til at prøve digitale løsninger af og afklare interne behov.

Digitale løsninger vil blive klogere på bygningen over tid, og kunne foreslå tiltag der sænker det samlede energiforbrug.

Indhentning af data og implementering af digitale løsninger til at blive klogere på ressourceforbruget giver værdifuld erfaring der kan overføres til andre områder af virksomheden. ledning ejendommen generer, kan nu og i fremtiden bedre vurderes, og digitalisering kan supportere, fx hvordan vedligeholdelsesplaner for ældre ejendomme kan tænkes ind i en grøn renovering mhp. opdatering af varmesystemer og energiforbrug. Yderligere nævnes det i interviews at, ”det hele handler ikke udelukkende om data, men om en lavpraktisk adgang og styring af ejendomme på en mere effektiv måde. Det kan digitalisering understøtte, men brugervenligheden skal være i top da branchen endnu ikke har et digitalt afsæt og ofte opererer med mange forskellige løsninger”. Fra interviews med aktører kan det fremhæves, hvordan ”det er ikke alle løsninger og tiden brugt på dialog med udbydere, hvor man får investeringen igen – eller, at løsningen er den rette, men det skaber en vigtig erfaring, som kan bruges til finde de rigtige løsninger i samme eller andre digitale processer”. Digitaliseringen og indhentningen af data vedr. ressourceforbrug skaber mulighed for, at man kan sammenligne en eksisterende ejendom med en ny eller andre i porteføljen. Derudover vil det forbedre den interne styring af arbejdsprocesser og spare tid på arbejdsopgaver, som måske ikke var helt åbenlyse, at der kunne spares på. Digitalisering fjerner fx rapportering af forbrug til lejerne, da disse kan laves helt automatisk og på den måde frigive arbejdstid til andre arbejdsopgaver. Samlet set skal potentialet forbundet med ressourceforbruget ikke undervurderes. Det er en proces, som er omfattende, kræver ressourcer og deltagelse fra mange forskellige medarbejdere med forskellige kompetencer, men det giver et dybdegående indblik i ejendommen/ejendommene, som skaber værdi for virksomheden, da den berører mange dele af måden, hvorpå ejendommene driftes. Til gavn for ejerne, værdien af ejendommen og for lejerne.

ESG står for Environmental, Social og Governance og dækker over virksomhedens arbejde med miljø og klima, virksomhedens sociale ansvar og samfundsmæssige påvirkning samt den generelle styring af virksomheden. ESG er et koncept til at arbejde med bæredygtighed. Incitamentet for at arbejde med ESG ligger i, at banker og realkreditinstitutter i stigende grad tilbyder grønne lån med fordelagtige rentesatser til bæredygtige ejendomsprojekter. For at få adgang til disse lån skal branchens investorer og ejendomsudviklere dokumentere, hvordan nye aktiver og renoveringer af eksisterende bygninger er bæredygtige. ESG handler om data, målbarhed og gennemsigtighed i relation til virksomhedens påvirkning af samfundet samt hvordan, der handles på hvert af de tre områder. Det at kunne rapportere på en ejendoms bæredygtighed og ”grønne profil” er ifølge de interviewede brancheaktører udfordrende. Ikke desto mindre er det særdeles relevant allerede nu, og det vil kun blive vigtigere i fremtiden. ESG bruges også som et risikostyringsværktøj for at undgå et ’stranded asset’. Et stranded asset vil sige en ejendom, som fx på grund af dens

udformning, placering, opvarmningsmetode eller lav kompabilitet med det fremtidige klima ikke er interessant for fremtidige investorer. ESG i ejendomme kan, forsimplet og forkortet have tre formål : • Et værktøj til at efterleve krav til rapportering til investorer • Håndtering af risici i en investeringsbeslutning • Bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt For at opfylde et eller flere af de tre formål skal der indsamles data. ESGdata går længere end de eksisterende finansielle data om virksomhedens præstation, som investorer og analytikere bruger til at vurdere et selskabs evne til værdiskabelse eller langsigtede vækstmuligheder. ESGdata kaldes derfor også for ikkefinansiel data. Nedenfor er de tre ESG områder visualiseret og opstillet i en ikkeudførlig liste af elementer, der indgår i hvert område af ESG.

Figur 24. ESG principperne

ESG omfatter mere end finansielle oplysninger og kræver indsigt og data på virksomhedens aktiviteter.

Klimaforandringer og CO2emissioner Luft og vandforurening Biodiversitet Energieffekivitet Affaldshåndtering Vandmangel

Overordnet visualisering

Bestyrelsessammensætning Transparente ejerskabstrukturer Diversitet Revision og compliance Virksomhedens risikostyring Etisk forretningspraksis

Kundetilfredshed Databeskyttelse og privatlivets fred Medarbejderengagement Levedygtige fællesskab Sunde og bæredygtige boliger Engagering af brugere/ lejere

E’et i ESG (miljø og klima) beskriver virksomhedens forbrug af ressourcer, håndtering af affald og evt. forurening. Praktisk er de miljømæssige faktorer ofte de mest dominerende i ESGvurderingen og rapporteringen, fordi de er kvantificerbare. • Reducere energiforbrug og CO2 udledning • Skifte fra fossile energikilder til vedvarende energi • Klimatilpasningsløsninger (fx i vedligeholdelsesplaner) • Reducere affaldsmængder, sortering og genanvendelse • Flere grønne områder og mere biodiversitet • Brug af holdbare materialer med lavt C02aftryk

Både CO2 fra driften og produktionen af materialer er særlig vigtig for ejendomme, da bygninger står for ca. 36 procent af CO2 emissionerne i EU. I øjeblikket er 35 procent af bygningerne i EU over 50 år, og næsten 75 procent af bygningsmassen er ikke energieffektiv ifølge EU . E’et er derfor særlig relevant for ejendomsbranchen fordi de fleste ejere af ejendomme vil skulle måle og rapportere på udledningen af CO2 fra opførelsen, men i særlig grad driften af ejendommen eller porteføljen S’et i ESG (det sociale og samfundsmæssige ansvar) beskriver den måde virksomheden påvirker den sociale sammenhængskraft i området, den opererer i, fx ift. måden hvorpå der sikres sunde boliger og levedygtige fællesskaber. S’et i ESG er sværere end E’et i ESG at måle men opfordrer til at undersøge, hvordan ejendomme skaber rammer for sikre gode, sunde og bæredygtige boliger til brugerne samtidig med, at der er et underliggende fokus på, hvordan ejendomme er med til at skabe bæredygtige byer og fællesskaber . • Adgang til kvalitetsboliger • Sundt indeklima (lys, luft, temperatur, akustik mv.) • Engagering af brugere/lejere • Styrke sociale fællesskaber og samspil med lokalområdet • Skabe plads til fysisk udfoldelse og grønne områder • Information til beboere/brugere om bæredygtig adfærd i ejendommen G’et i ESG (ansvarlig virksomhedsledelse) giver indsigt i måden hvorpå virksomheden bruger kontrolmekanismer til at skabe og sikre gennemsigtighed. Det er særligt relevant for ejendomsbranchen, hvor der ofte er komplicerede ejerstrukturer og mange investorer. Governance er en måde at sikre og rapportere på, at de mange store ejendomstransaktioner foregår inden for lovgivningens rammer, og at der er kontrol ift. fx hvidvask. G’et i ESG omfatter handlinger såsom: • Opbygning af proces for ESGdue diligence på ejendomme • Analysere virksomhedens bæredygtighedsbaseline, sætte mål og rapportere på fremskridt • Være opdateret på kommende lovgivning for bygninger • Forankre bæredygtighed på øverste ledelsesniveau • Implementere tydelige governance struktur for bæredygtighed

EU taksonomien er et af de vigtigste initiativer, der understøtter den europæiske grønne pagt. Den europæiske grønne pagt er vedtaget lovgivning, som skal sikre, at EU bliver CO2 neutral i 2050. Ejendomme er verdens største finansielle aktiv, så der er også i EU stort fokus på bæredygtig opførelse og drift af ejendomme.

EU taksonomien sætter bl.a. en række kriterier for, hvornår ejerskab af bygninger, energirenoveringer eller optimeringer kan kategoriseres som bæredygtige økonomiske aktiviteter. Det er kriterier, som særligt ejendomsejere, der er omfattet af reguleringen, såsom større pensionskasser, skal tage højde for og rapportere på i det omfang, de ønsker at kunne klassificere deres aktiviteter som bæredygtige. Den indirekte påvirkning af aktører inden for ejendomsbranchen består i, at virksomheder, der ikke er omfattet af rapporteringskrav, kan imødekomme krav fra øvrige finansielle og ikkefinansielle samarbejdspartnere i værdikæden, der selv skal rapportere på EU taksonomien. Det betyder, at andre brancheaktører, såsom administratorer, kan blive bedt om at dokumentere ejendommenes overensstemmelse med taksonomien. Taksonomien bruges til at standardisere og ensarte måling af finansielle investeringers og økonomiske aktiviteters indvirkning på klimaet. Forordningen trådte i kraft per 1. januar 2022 men opdateres løbende og vil blive udvidet til at omfatte mindre virksomheder og flere sektorer. Disse krav kommer fra EU og vil kræve, at ejere af ejendomme har oplysninger på fx ejendommens energiforbrug, drift mm. – og at data kan stilles til rådighed. Hvis ejendommen udlejes til større virksomheder, vil de også stille krav om dokumentation af fx el og varmeforbrug. Branchen står dermed over for, i en meget nær fremtid, at skulle dokumentere og rapportere på en lang række oplysninger på ejendommene, som i stort omfang vil have direkte effekt på værdien af ejendommen. I første omgang er EU taksonomien, eller klassifikationssystemet, bestående af en række kriterier som forenkler definitionen af, hvorvidt en investering er grøn eller ej. For nu skal store virksomheder i regnskabsklasse C og finansielle markedsaktører, herunder investeringsselskaber, forsikringsselskaber, alternative investeringsfonde og pensionskasser offentliggøre en ikkefinansiel redegørelse.

Figur 25. ESG scopes

(indirekte)

(indirekte)

(direkte)

(indirekte)

Indkøbt el, damp, varme og køling til eget brug Leasede aktiver Medarbejderens pendling Forretningsrejse Indkøbte varer & tjenesteydelser Affald fra driften

Kapitale goder Transport & distribution Brændstof- & energi- relaterede aktiviteter Virksomhedens faciliteter Firmabiler Transport & distribution Forarbejdning Franchises af solgte varer

Investments Brug af solgte produkter End-life-behandling af solgte produkter

UPSTREAM AKTIVITETER

De aktiviter, der forekommer før produktet er produceret UPSTREAM AKTIVITETER DOWNSTREAM AKTIVITETER

De aktiviteter, der forekommer efter produktet er produceret

Måling og rapportering på CO2 består af tre punkter eller ”scopes”. De tre scopes er beskrevet i CO2 rapporteringens ”gold standard” The Greenhouse Gas Protocol Corporate Standard (”GHG Protokollen”). GHG Protokollen beskriver indholdet i de tre scopes samt metoden for at beregne CO2. Scope 1 indeholder fire forskellige typer af emissioner. • Stationære emissioner, som dækker brændstoffer og varmekilder, der udleder drivhusgasser • Mobile emissioner, som er udledning af drivhusgasser fra køretøjer, som ejes eller kontrolleres af en virksomhed • Flygtige emissioner, der dækker udledning af drivhusgasser fra køleog klimaanlæg • Proces emissioner, som omfatter udledning fra industrielle processer og produktion Scope 1 indeholder med andre ord udledning af virksomhedens egne drivhusgasser som aktører i ejendomsbranchen skal kunne måle, handle og rapportere på. Det kan være på varmecentraler, biler der anvendes til servicemedarbejdere og udledning af drivhusgasser fra køle og klimaanlæg fra egne kontorer. Scope 2 emissioner indeholder indirekte drivhusgasemissioner ifm. køb af elektricitet, damp, varme eller køling. Det er relevant for ejere af ejendomme, da emissionerne medregnes i en organisations drivhusgasopgørelse, fordi de er et resultat af organisationens energiforbrug. Det er med andre ord emissioner, som sker i forbindelse med indkøb af energi fra forsyningsvirksomheder til virksomhedens eget forbrug. Scope 3 emissioner er alle virksomhedens indirekte emissioner – ikke inkluderet i scope 2 – der forekommer i den rapporterende virksomheds værdikæde, herunder både upstream og downstream emissioner. For virksomheder i ejendomsbranchen er det ofte udledninger fra de udlejede arealer og anvendelse af materialer til opførelse af bygninger. Det inkluderer også udledningerne fra alle de leverandører der indgår i værdikæden i forbindelse med byggeriet. De fleste ejendomsejere skal måle, handle og rapportere på ESG i de kommende år. For ejendomsadministratorer kræver det, at man kan hjælpe ejendomsejerne med at indsamle de relevante data, mens det for ejendomsejere betyder, at man muligvis skal se på løsninger der kan indsamle data og planlægge evt. energiforbedrende tiltag i en vedligeholdelsesplan I Danmark er scope 3 emissioner fra lejernes brug af ejendommen et umodent område. Der mangler generelt digitale løsninger, som kan hjælpe bygningsejere og ejendomsadministrator med at måle og indsamle lejernes forbrug i anonymiseret format, så det kan indgå i et CO2 regnskab. Behovet for anonymiseret data skyldes, at lejernes forbrugsdata er GDPRbeskyttet, og at lejerne skal give eksplicit samtykke til, at det indsamles.

2.5.1 Behovsanalyse

Environmental (miljø), Social (samfund) og Governance (ledelse) er udviklet som et værktøj, der kan bruges af virksomheder til at give et nuanceret billede af deres virksomheds drift og samfundsansvar. I forbindelse med spørgeskemaundersøgelsen og de efterfølgende interviews, blev det klart, at det hænger uløseligt sammen med flere andre af de oplevede behov. Indsamling af fx data vedr. bygningernes ressourceforbrug er direkte brugbart i ESG rapportering. Det samme er arbejdet med at sikre bedre boligforhold, fx gennem forbedret indeklima eller lejeoplevelse, fordi det er ikkefinansielle data, som kan indgå i og være værdiskabende for evt. investorer. Det har ikke været et direkte fokusområde i spørgeskemaundersøgelsen, men det blev fremhævet gennem interviews af flere aktører, at ESG var og er et område, som de finder vigtigt men samtidig udfordrende. Udover interviews basere dette afsnit sig også på aktuelle og praktiske erfaringer og behov i markedet. EU’s nye klassifikationssystem, EU taksonomien, gør at mange ejendomsselskaber er omfattet af taksonomien eller meget snart skal rapportere om deres aktiviteter til enten finansielle institutter eller kunder. Det fremhæves af interviews, at det måske ikke lige står for døren, men at branchen nu er nødt til at tænke strategier for bæredygtighed og data ind i virksomhedens overordnede strategi og udarbejde målsætninger for reduktion af CO2 udledninger eller certificeringsordninger på ejendommene.

2.5.2 Ejerperspektiv

Bæredygtigt byggeri og bygninger er ikke nye emner men i høj grad noget som branchen arbejder aktivt med. Når man overvejer fast ejendoms indvirkning på klimaændringerne, repræsenterer bygninger en betydelig del af energiforbruget og dermed emissionerne. El, varmeproduktion og industri er alle aktiviteter, der i vid udstrækning er placeret i ejendomme. Ejendomsejerne blev i spørgeskemaundersøgelsen spurgt om hvilke områder inden for miljø, økonomi og social de så behov for forbedrende tiltag. Ud fra nedenstående tabel, kan det fremhæves, hvordan ejendomsejere ser behov for tiltag i flere aspekter inden for ESG. E (miljø) vægtes højt, med fokus på ejendommenes ressourceforbrug (52 procent). S (social) er en smule mere diffust og følger et fokus på skabelsen af bedre brugeroplevelser og sunde boliger. G (virksomhedsledelse) spiller ind i økonomiske aspekter, hvor der er et fokus på omkostningsreducerende tiltag.

ESG skal tænkes ind i sideløbende aktiviteter, så værdien af ejendommen kan fastholdes eller forbedres. Figur 26. Behov for styrkelse af områder (meget enig eller enig) Dimension Område Andel

Miljø Klima Ressourcer Økonomi Investering Omkostninger Værdi

38% 52% 34%

45% 33%

Socialt Mobilitet Samarbejde Sundhedogsikkerhed Velfærd

16% 27% 17% 27%

Anm.: De, af ejere, højst prioriterede områder inden for hhv. miljø, økonomi og sociale forhold.

”Det nye er det momentum, der er taget til omkring emnet bæredygtighed i de senere år”. Det skyldes et fokus på at reducere det miljømæssige fodaftryk. Fokusområder omfatter materialevalg, energiforbrug, genbrug af materialer og affaldshåndtering. Her spiller ESG en vigtig rolle, både i det strategiske arbejde med at planlægge evt. tiltag på ejendomme og den praktiske udførelse. ”For fysiske aktiver bliver det vigtigere at forstå, om bygninger er i risiko for oversvømmelse, for eksempel fra højere havniveauer”. Et aktivt arbejde med ESG og de data, som i sidste ende skal indgå i rapporteringen, er at ejendomsselskaber skal sikre, at bygninger og de sociale forhold samt måden virksomheden ledes på er modstandsdygtige over for klimaændringer såvel som, sociale, økonomiske og politiske forandringer, som alle påvirker rammebetingelserne for ejendommenes opførsel, drift og nedtagning. Fra interviews kan det fremhæves, at ESG skal tænkes ind i sideløbende aktiviteter, fx vedligeholdelsesplaner, da det ellers er udfordrende at måle og dokumentere udviklingen for den specifikke ejendom. Hvis der tænkes kortsigtet, fx grundet investeringshorisont, vil det kortsigtede fokus på ressourceallokering (eller reallokering) forhindre den langsigtede mulighed i ESG. Under Covid19pandemien stod mange kontor og erhvervsbygninger stort set tomme eller underudnyttede. Det har udløst diskussioner om, hvorvidt bygninger kan bruges på en mere effektiv måde. ”Ejendomsselskaber begynder at bruge ombygning som et alternativ til nybyggeri, hvilket er noget, som kan anvendes i en ESGstrategi og som kan bruges til at sikre lån i fremtiden” fremhæves det af brancheaktører, fordi man sparer CO2 ved at renovere i stedet for at rive ned og bygge nyt . Samtidig har pandemien betydet, at der i stigende grad overvejes og fokuseres på de sociale faktorer, herunder på ejendomme i socialt belastede områder. Fx har nogle brancheaktører inkluderet sociale kategorier i deres finansieringsramme, der sætter fokus på at skabe boliger der understøtter social sammenhængskraft på tværs af målgrupper. Det er fx ungdomsboliger og studieboliger der fremmer menneskelige relationer gennem fællesområder eller coliving koncepter til seniorer.

Figur 27. Værditilvækst som følge af tiltag

Dimension Tiltag

Miljø Forbedret Indeklima Reduktion af CO2-aftryk Reduktion af energiforbrug Reduktion af varmeforbrug Reduktion af vandforbrug Økonomi Forbedret Brandogimage Omkostningsreduktion Risikoreduktion Øgetejendomsværdi Øget konkurrenceevne Øget markedsandel Øget produktivitet Socialt Forbedret sikkerhed Styrketfællesskab Øget innovationog kreativitet Øget tilfredshed

47% 36%

56% 58%

41% 57%

28%

34% 29% 36% 53%

53%

28% 26% 37% 47%

Anm.: Ejerrespondenternes svar på spørgsmålet ”inden for de områder, hvor virksomheden oplever behov for forbedringer, hvilken værdi vil det medføre og i hvor høj grad (Andel som svarede høj og moderat er vist).

Af brancheaktører fremhæves det, hvordan dataejerskab, herunder beskyttelse af private data, indgår i hvad der samlet set skal kunne rapporteres på, under S i ESG. Det hænger uløseligt sammen med virksomhedsledelse, da det er den øverste ledelse der skal fastlægge datapolitik og datastrukturer for organisationen i samarbejde med medarbejderne. Dataejerskab er relevant, da det sikrer ejendomsejere, at de har kontrol over og fuld adgang til deres data på ejendommene – uanset hvilken løsning de vælger, og gør det muligt at rapportere på E og S. Beskyttelse af data, herunder private data, kan bruges til at dokumentere, hvordan specifikke interne virksomheds processer lever op til GDPR. I spørgeskemaundersøgelsen blev ejere spurgt, om de kendte til digitale løsninger, som kan hjælpe virksomheden med at leve op til bæredygtighedskrav og ESG, samt giver et overblik over virksomhedens CO2 aftryk. Til det svarede 16 procent ”Ja”, 7 procent at de allerede anvender den type løsninger og hele 77 procent ”Nej”. Der er altså plads til forbedringer både for ejere, der anvender løsninger, som allerede eksisterer, og for udbydere af løsninger i at udbrede kendskabet til deres produkter. Teknologier som giver indblik i, mulighed for at måle samt rapportere på bæredygtighed og ESG, er relevante for ejendomsejere, da branchen fremover skal kunne dokumentere ejendommenes indflydelse på lejere, samfundet og naturen især i form af et reduceret CO2 aftryk. I forbindelse med overblik over virksomhedens og ejendommens CO2aftryk, blev ejendomsejere ligeledes spurgt, om hvorvidt de kender til løsninger som, baseret på eksisterende data, bruger kunstig intelligens til at foreslå energiforbedringer med en fordelagtig investeringscase. Hertil svarede 87 procent, at de ikke har kendskab til sådanne teknologier. 3 procent af respondenterne anvender pt. løsninger som gennem datadrevet bygningsindsigt kan realisere bygningers energieffektiviseringspotentiale. Generelt kan det fremhæves, at der i branchen er behov for at undersøge og aktivt arbejde med at udbrede kendskabet til eksisterende løsninger, som kan assistere med at forstå både ejendomme og virksomhedernes CO2udledninger taget i betragtning, at 10 procent af respondenterne kender til løsningstypen.

Digitale løsninger der understøtter indblik i ESG er til stede i markedet.

ESG kan understøtte arbejdet med at indfri nogle af de behov identificeret blandt lejere. Inaktivitet vil, baseret på interviews med brancheaktører, resultere i en lavere værdi, ejendommen kan sælges til i fremtiden og vil derfor betyde, at der skal arbejdes aktivt med ESG i de kommende år, uanset størrelse og antal ejendomme i porteføljen.

2.5.3 Lejerperspektiv

Udover at fremme miljøvenlige bygninger giver ESG plads til at inddrage overvejelser om ejendommens indvirkning på lejernes fællesskab. Det dækker aspekter som mangfoldighed, sikkerhed og sundhed. Her fremhæves det gennem interviews at ved at reagere på denne udfordring, kan der skabes ejendomme med specifikke formål om at skabe socialt inkluderende, betalelige og fleksible boliger og lokalområder, såsom delte rum med flere lejere eller transformationen af underudnyttede bygninger til levende steder, til glæde for beboere og lejere. Blandt lejere, fremhæves det, at de i stigende grad efterspørger grønne og bæredygtige lejemål, såvel for boliglejere og erhvervslejere. Tendensen, som kan fremhæves er, for boliglejemål, at lejere ønsker at være mere informeret omkring, hvordan deres bolig drives, og hvilke tiltag de aktivt kan tage for at reducere deres CO2 aftryk. Dette er kun blevet mere relevant i forbindelse med energikrisen og de stigende priser på elektricitet og gas men blev i høj grad nævnt allerede i starten af 2022 – altså før den voldsomme stigning. Yderligere ønsker lejere, baseret på spørgeskemaundersøgelsen, at der udbydes flere energirigtige boliger, og at boligerne er sunde at bo og leve i. Det fremhæves af brancheaktører, hvordan lejerinvolveringsstrategier fremover vil spille en vigtig rolle i implementeringen af ESG og driften af mere bæredygtige bygninger. Tilgange til Facilities Management og lejerinvolvering har ofte en ensidig kommunikation fra udlejer til lejerne. Men ESGfokuseret lejerinddragelse kræver, at lejerne rent faktisk involverer sig og her fremhæves det af brancheaktører at der er behov for at tænke i løsninger der forenkler kommunikationen mellem lejer og ejer. For erhvervslejere, af varierende størrelse, bliver energieffektive og bæredygtige lejemål allerede nu prioriteret højere end nogensinde før. Ud fra interviews med ejere med erhvervslejemål og lejere af erhvervslejemål står det klart, at også her spiller ESG en rolle. Behovet er både centreret omkring rapportering af CO2 udledninger, fx for kontorlejemål og industri. Det kan fx være beviset for bygningens sundhed, bevis på miljøvenlige faciliteter og ejendomsejerens fokus på et lavt miljøaftryk. Yderligere stiller flere lejere af erhvervslejemål krav til bæredygtighed og har ofte forespørgsler på bæredygtige tiltag. Ud fra interviews med erhvervslejere fremhæves det, at mange mellemstore virksomheder endnu ikke ved, hvordan de skal gribe det an, men at de i høj grad ser samarbejde og dialog med udlejere som værende afgørende.

ESG er mere end blot bæredygtighed, og der kræves ofte flere processer for at indsamle og behandle data, der anvendes til at rapportere på. Selv når folk er motiverede til at ”gøre det rigtige”, oversættes det ofte til ”gør det mindste”, der skal til for at få miljøcertificeringen. Det er næsten umuligt for markedsdeltagere at værdisætte virkningen af deres individuelle handlinger, når omfanget af problemet er så stort.

I praksis er den største hindring, at ejere bliver nødt til at gentænke, hvordan de indsamler, handler og rapporterer på virksomhedens aktiviteter og finansielle aktiver, sådan at der gennemsigtighed ift. lokalsamfundet og de samfundsmæssige påvirkninger. Gentænkningen af aktiviteter kommer blandt andet til udtryk ved, at der skal investeres i digitale løsninger, som muligvis ikke giver et afkast lige nu og her, og som koster tid og penge at implementere. Afkastet vil derfor først komme efter en årrække, da det fremover spiller en vigtig rolle at vedligeholde og forbedre værdien af den pågældende ejendom eller portefølje af ejendomme. Udfordringen med ESG er, at det ikke blot handler om at kunne dokumentere CO2 udledninger nu men også, hvad der planlægges eller aktuelt foretages af tiltag for at reducere udledningen. Går man skridtet videre, så er udfordringen ligeledes, at påvirkningen af et tiltag skal kunne dokumenteres, og her kræver det i eksemplet med energiforbrug en databaseret indsigt i det reelle energiforbrug i ejendommen. Det fremhæves af brancheaktører, at ESG ikke er det samme ift., om det er bolig eller erhvervslejemål, hvor krav fra lejere varierer, og mulighederne for at indhente data i nogle tilfælde kræver forskellige løsninger eller andre processer. Yderligere fremhæves af flere aktører to nævneværdige opmærksomhedspunkter, som har betydning for ESG, men som i høj grad også er vigtigt for brugen af digitale løsninger: • Adgang til de data som skal danne grundlag for ESGrapportering, især mhp. CO2 udledninger. Her er det udfordrende fx at få adgang til varmedata og dette kræver ofte en sideløbende proces og indsats, som vil blive uddybet i afsnittet om data. • Kendskab til lovgivning, som for alle aktører kræver et stort overblik, men især er udfordrende for de mindre virksomheder. Da ESG og de tilknyttede forordninger er ved at blive implementeret blandt finansielle aktører er det endnu uvist hvordan den præcise udrulning af lovgivningen bliver for ejere af ejendomme. Dette belyses særskilt i en anden del af EjendomDanmarks digitaliserings og bæredygtighedsprojekt, som kigger nærmere på politiske og lovgivningsmæssige rammer.

2.5.5 Potentialer ved digitalisering

Uanset hvordan ejendommene anvendes, vil virksomhederne, der ejer og driver dem, fremover skulle vise håndgribelige fremskridt hen imod ESGmål fastlagt af virksomheden. Dette fremskridt er relevant for virksomhedens KPI’er, hvilket skaber en stor efterspørgsel til performance management og strategisk implementering af ESG. Hvordan virksomhederne styrer ESG viser dens indflydelse i deres struktur og spore fremskridt mod ESG, vil fortsat påvirke både omsætning og muligheder for fremtidig finansiering. Potentialet ved ESG skal ses i lys af, at ejere af ejendomme i en nær fremtid skal måle, dokumentere og rapportere på miljøbeskyttelse, socialt ansvar og behandling af medarbejdere, respekt for menneskerettigheder, antikorruption og bestikkelse og mangfoldighed i virksomhedsbestyrelser. Det kræver ikke blot én løsning til at indsamle og dokumentere strategier, effekt af tiltag og evt. forbedringer, men er forskelligt alt efter hvilke dele af ESG, der aktivt arbejdes med. Det helt store potentiale, ifølge de interviewede brancheaktører, er, at ved stra

ESG handler om at måle, planlægge, udføre og dokumentere på bæredygtige tiltag.

At arbejde med ESG giver bedre forståelse af ens virksomhed at håndtere risici forbundet med miljømæssige påvirkninger.

Digitale løsninger giver adgang til data og skaber bedre udgangspunkt for at arbejde med ESG. tegisk og praktisk arbejde med de forskellige elementer af EU taksonomien skabes der kontinuerligt mulighed for bedre at forstå sin egen virksomhed, produkter, kunder og i sidste ende også finansieringsmuligheder i fremtiden. Det bør fremhæves, at ofte så hænger adgang til data eller målinger sammen med digitale løsninger, og det muliggør en langsigtet ESGrapportering. Foldes potentialet ved at arbejde aktivt med ESG ud, så fremhæves det af aktører, at det skal opfattes som en måde sikre en bedre håndtering af risici og mulighed for at bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt. Potentialet kan realiseres ved at bringe ESG ind i det strategiske arbejde og samle forskellige forretningsprocesser om at skabe det forbedrede indblik i ressourceforbrug, lejeoplevelse og adgang til kapital gennem digitale løsninger. Foldes potentialet ved at arbejde aktivt med ESG ud, så fremhæves det af aktører, at det skal opfattes som en måde sikre en bedre håndtering af risici og mulighed for at bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt. Potentialet kan realiseres ved at bringe ESG ind i det strategiske arbejde og samle forskellige forretningsprocesser om at skabe det forbedrede indblik i ressourceforbrug, lejeoplevelse og adgang til kapital gennem digitale løsninger.

Figur 28. ESG og digitale løsninger

Bæredygtighedsarbejde ESG-rapportering

INITIATIVER

Implementering af konkrete bæredygtige initiativer (energioptimering) Forbedret indeklima Systematisk arbejde med måling, kontrol og rapportering “Kend dine kunder” Dataindsamling, måling, dokumentering, rapportering Dataindsamling fra sensorer og dokumentering, rapportering Dokumentering og rapportering

MÅLING

DIGITALISERINGSPROCES

Sidst men ikke mindst så vil en øget adgang, brug og dokumentering af ikkefinansielle data, fx sociale og menneskelige, men også COudledninger, betyde at der skal skabes processer for, hvordan disse oplysninger videregives. ESG skaber et stort potentiale ved at have et langsigtet perspektiv på virksomhedens aktivitet. Det berører miljømæssige, sociale eller ledelsesmæssige aspekter, og gør det derfor muligt at styrke adgangen samt anvendelsen af digitale værktøjer, som danner grundlag for måling, do

kumentation og rapportering. Digitale løsninger, hvad end det drejer sig om ressourceforbrug eller lejerplatforme, vil forbedre mulighederne for i fremtiden at kunne rapportere på ESG.