LUGARES COMUNES by hernan kirsten

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos. Escuela de Arquitectura, Magíster en Arquitectura.

LUGARES COMUNES UNA APROXIMACIÓN AL ESPACIO COMPARTIDO DE LA NUEVA TORRE RESIDENCIAL EN SANTIAGO CENTRO.

HERNÁN KIRSTEN T. Tesis para optar al Título de Arquitecto y al grado de Magíster en Arquitectura. PROF. GUÍA: MARGARITA GREENE Z. SANTIAGO, CHILE AGOSTO 2008

LUGARES COMUNES UNA APROXIMACIÓN AL ESPACIO COMPATIDO DE LA NUEVA TORRE RESIDENCIAL EN SANTIAGO CENTRO.

Imagen Portada La portada estĂĄ basada en la publicidad de los ascensores Westinghouse aparecida en las revistas AUCA durante la dĂŠcada de los sesenta.

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos. Escuela de Arquitectura, Magíster en Arquitectura.

LUGARES COMUNES UNA APROXIMACIÓN AL ESPACIO COMPATIDO DE LA NUEVA TORRE RESIDENCIAL EN SANTIAGO CENTRO.

HERNÁN KIRSTEN T. Tesis para optar al Título de Arquitecto y al grado de Magíster en Arquitectura. PROF. GUÍA: MARGARITA GREENE Z. SANTIAGO, CHILE AGOSTO 2008

AGRADECIMIENTOS

A mis padres, Margarita Greene, Kurt Kirsten, Katherine Kirsten, Nicole Cullen, Loreto Urzua, Fernando Fernández, Patricia Pastrián, Jimena Cortés, Guillermo Wormald, Carlos Catalán, Verónica Torres, Daniel Martínez y Francisca Carter. A la CORDESAN, la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Santiago y al programa FONDECYT, a través del proyecto #1050928 “Seguimiento y análisis de los procesos de recuperación y repoblamiento de los centros urbanos”.

una aproximación al espacio compartido

Lugares Comunes

ÍNDICE GENERAL

0.00 INTRODUCCIÓN: DOS ESCALAS EN CONFLICTO

Un nuevo rol para el espacio común Alcances de la investigación

12 16

1.00 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Siglo XVIII 1.01 Siglo XIX 1.02 Siglo XX 1.03 Siglo XX 1.04 1.05

Espacio común especulativo Colectivización de servicios básicos Espacio común cooperativo Colectivización de hábitos domésticos Espacio común barrial Interiorización de programas urbanos Espacio común exclusivo Pretensión de aislamiento y privacidad Potenciales arquitectónicos del espacio común

2.00 EL ESPACIO COMÚN EN LA HABITACIÓN SANTIAGUINA

1930-1980 2.01 1990-2008 2.02 2.03

Antecedentes del espacio común actual Ciclos de restricción y diversificación programática Situación actual del espacio común Detonantes generales del proceso

Sustituye la diversidad programática de una casa Es producto natural de la densidad Nace de la confianza en un ideal comunitario Fomenta la autosuficiencia Funciona como herramienta de identificación Es un fuerte elemento de marketing

50 50 51 51 53 54

3.00 LA NUEVA VIVIENDA EN SANTIAGO CENTRO

3.01 3.02 3.03

59 62 64 70 72

0.01 0.02

23 26 29 34

44 49

El fenómeno inmobiliario del centro La maximización del edificio. Los conflictos a escala urbana La minimización del departamento Los conflictos a escala doméstica

Lugares Comunes

una aproximación al espacio compartido

4.00 LOS ESPACIOS COMUNES DEL CENTRO

4.01 4.02

Particularidades del proceso Los espacios comunes complementarios Los espacios comunes suplementarios Estudio de casos Registro de once edificios

81 83 85 87

Club Hípico 401 Esperanza 504 Huérfanos 1555 Lord Cochrane 252 Maturana 750 Moneda 2327 Riquelme 514 San Francisco 467 Teatinos 808 Vergara 412 Vicuña Mackenna 625

88 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108

4.03 4.04 4.05 4.06

Programas Problemáticas Localización Problemáticas. Uso Problemáticas Imperativos Proyectuales

110 123 124 128 129 135 136

5.00 MODELOS DE INTERVENCIÓN SOBRE EL ESPACIO COMÚN

139

5.01 5.02 5.03 5.04

El potencial urbano de los espacios comunes Referentes Alternativas proyectuales El potencial social de los espacios comunes Referentes Alternativas proyectuales Proyectos Caso 1: Club Hípico 401 Caso 2: Riquelme 514 Caso 3: San Francisco 467 Un nuevo rol para espacio común Vínculos Urbanos y Sociales

6.00 ANEXOS

6.01 6.02 6.03

Bibliografía Fuentes de Imágenes Entrevista a once conserjes

141 143 146 149 154 157 160 162 180 196 212 213

RESUMEN

La nueva residencia en altura en Santiago centro confirma el éxito cuantitativo y comercial de un modelo inmobiliario de vivienda colectiva, pero al mismo tiempo, deja en evidencia fuertes deficiencias cualitativas en su pensamiento arquitectónico. La alta densidad habitacional, los fuertes procesos de estandarización, la evidente descontextualización con el entorno y la minimización espacial del departamento, explican que el proceso sea foco de constantes críticas, ya que aluden a requerimientos urbanos y domésticos que efectivamente no se están cumpliendo. Pese a todo, el efecto de estos cuestionamientos ha sido escaso. Las críticas contra el edificio y el departamento finalmente atentan contra herramientas de diseño inmobiliario consolidadas, que de ser modificadas, arriesgan el éxito de nuevas inversiones. Ante este panorama, hoy más que nunca parece pertinente el estudio a una faceta del fenómeno distinta, asociada a una escala intermedia entre la escala doméstica y la escala urbana: la escala de los lugares comunes del edificio. Lugares comunes por ser espacios compartidos, donde se reconocen tradicionalmente ascensores y pasillos, pero también lavanderías, piscinas, gimnasios, quinchos para asados y muchos otros programas nuevos. Lugares comunes también por su extendida presencia en la oferta, donde se repiten continuamente entre un proyecto y otro, al punto de transformarse en requisitos básicos de cualquier edificio que busque competitividad. Vinculados preferentemente a estrategias de marketing, son espacios dentro del edificio inmobiliario en donde aún queda espacio para el análisis y la innovación. Con relativa autonomía respecto a las herramientas de diseño que rigen el resto del edificio, los lugares comunes ofrecen una interesante oportunidad al desarrollo arquitectónico, bien por el dinámico proceso de diversificación programática en el que están inmersos, como por el escaso desarrollo formal al que hoy se reducen. Entendido esto, la presente tesis busca reconocer en ellos una oportunidad de intervención integral sobre el edificio, pudiendo dar respuesta a los conflictos inherentes a su propia condición de mediadores, pero también a los demás conflictos urbanos y domésticos que presentan los conjuntos en general.

000

Sala de Juegos Vicuña Mackenna 625

Los espacios comunes actúan como intermediarios entre la escala privada del departamento y la escala pública de la ciudad.

LUGARES COMUNES ENTRE

DOS ESCALAS DE CONFLICTO

0.0 dOS ESCALAS DE CONFLICTO

LUGARES COMUNES ENTRE DOS ESCALAS DE CONFLICTO

La construcción de nuevas viviendas juega un rol fundamental en la recuperación de áreas centrales en las grandes ciudades. La nueva residencia, en paralelo al desarrollo de infraestructura y servicios, atrae nuevos habitantes y con ello, nuevas dinámicas asociadas que favorecen la revitalización y la ocupación del espacio público. El caso de Santiago centro se inserta dentro de estas lógicas. Todos los planes y programas gubernamentales que emanan del Plan de Renovación surgido en 1992, manifiestan clara conciencia en torno a las potencialidades que ofrece la nueva residencia en la recuperación del sector. La materialización de estos propósitos así lo confirma. En los últimos 16 años, el centro ha sido objeto de un intenso desarrollo inmobiliario en altura, que lo ha consolidado como una de las comunas más activas en lo referido a construcción y venta de departamentos nuevos. Se ha dado forma a un proceso económicamente exitoso que simultáneamente ha fomentado la incorporación de nuevos habitantes en la zona. Pese a lo dinámico que ha resultado el fenómeno, el nuevo edificio residencial no ha estado exento de críticas. Como nunca antes en el sector, las nuevas intervenciones han reflejado las fortalezas y las debilidades de una arquitectura inmobiliaria de vivienda masiva, que, por una parte, responde con éxito cuantitativo y comercial a las demandas residenciales del plan de repoblamiento, pero por otra, presenta evidentes deficiencias cualitativas en su pensamiento arquitectónico. Juan Manuel Santos1, ya en el año 1999 lo vislumbraba:

1 SANTOS, Juan Manuel. Santiago Centro: ¿Un repoblamiento sensato? ARQ Nº42, La habitación en altura: 10-11, Julio 1999. 14

Lugares Comunes

0.0 DOS ESCALAS DE CONFLICTO

u001

El repoblamiento en Santiago centro. A nivel urbano, el nuevo edificio residencial del centro se ha caracterizado por la construcción en grandes alturas. La imagen muestra el contraste con la edificación preexistente en torno al eje San Pablo.

“…La iniciativa, que en sus comienzos parecía una medida acertada para solucionar el problema del despoblamiento del sector, con el tiempo comenzó a mostrar sus debilidades, tanto desde el punto de vista arquitectónico como urbanístico. Esto, a pesar del éxito que representa a nivel inmobiliario…” En la práctica, la lógica económica aplicada al diseño habitacional parece haber traído desfavorables repercusiones arquitectónicas, tanto a nivel urbano como doméstico. A nivel urbano, la clara descontextualización de los edificios sobre su entorno, la escasa vinculación con los órdenes arquitectónicos preexistentes y el escaso aporte del edificio al espacio público, se han reconocido como puntos críticos de un diseño habitacional descuidado, que ha ignorado el impacto urbano que produce sobre su emplazamiento. A nivel doméstico, por otro lado, nuevas nociones de minimización del espacio interior del departamento han consolidando cierta lógica de la estrechez espacial que ha determinado que actividades y programas comúnmente asociados a la habitación sean miniaturizados o derechamente ignorados, amenazando el desarrollo de ciertos hábitos domésticos tradicionales, 15

0.0 dOS ESCALAS DE CONFLICTO

como el lavar, el estudiar o el festejar. Así pues, se está frente un conflicto de tamaños. Mientras a una escala pública el edificio aumenta considerablemente su altura y densidad en desproporción con su entorno, a escala privada el departamento disminuye su tamaño dificultando su desarrollo programático tradicional. Pese a lo común de las críticas, se reconoce un escaso efecto de las mismas sobre el diseño general de los edificios. Cuestionar los nuevos conjuntos implica cuestionar también aquellas lógicas de diseño inmobiliario que favorecen directamente las utilidades económicas. Así pues, cualquier crítica a la maximización del edificio o la minimización del departamento, como estrategias de desarrollo inmobiliario, parece constituir un atentado contra el éxito de la propia inversión. Ante ello, la situación actual es entendida por muchos con frustración y sometimiento, ya que se aparta a la arquitectura de las grandes decisiones urbanas y se pone en evidencia el limitado desarrollo de la disciplina en el ámbito del mercado2. Para hacer frente a esta situación, parece pertinente el estudio de una faceta distinta del fenómeno, asociada a una escala intermedia entre la escala doméstica y la escala urbana: la escala de los espacios comunes del edificio. Un tema que hasta hoy no ha sido objeto de mayor análisis, pero que cumple un rol fundamental al congregar en sí una condición mediadora entre los dos aspectos en conflicto. Y es que estos espacios intermedios enlazan la noción del edificio como total con la noción de vivienda como célula básica, articulan los ámbitos públicos y privados que tales nociones representan y se ven igualmente afectados por las repercusiones que los procesos de maximización del edificio y minimización del departamento producen sobre ellas.

Un nuevo rol para el espacio común En la actualidad, la oferta inmobiliaria del centro concentra gran parte de su esfuerzo en la generación de espacios comunes. Aparentemente, como oportunidades de complementación programática con la nueva vivienda, pero también como alternativas de diferenciación y marketing en relación a las propuestas de la competencia. Es en ellos donde se congregan los servicios anexos a la vivienda y es 2 ALLARD, Pablo. Postales del futuro. El edificio de departamentos, configuración de un escenario y programa de vida hogareña a la luz de su imaginería publicitaria. Tesis (Magíster en Arquitectura) Santiago, Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile.1996. 16

Lugares Comunes

0.0 DOS ESCALAS DE CONFLICTO

u002

Imagen publicitaria edificio Infinito Uno. Merced 562 La piscina es el espacio común más utilizado por la publicidad de los nuevos conjuntos. Alude al ocio, la recreación y el lujo como atractivos importantes. En este caso, la piscina es temperada y va acompañada de un asoleadero.

t003

Imagen publicitaria edificio Nuevo Centro Dos. Santa Rosa 325. Otra imagen del mismo fenómeno. En este caso la piscina va acompañada de algunos jacuzzis y una terraza.

t004

Imagen publicitaria edificio Nuevo Centro Dos. Santa Rosa 325. El hall es otro de los espacios comunes a los que usualmente recurre la publicidad. Es el espacio mediador tradicional entre el mundo público y el privado, y además una instancia característica para el lujo.

0.0 dOS ESCALAS DE CONFLICTO

en ellos donde también se están produciendo las mayores innovaciones a nivel programático. Mediante la construcción de los denominados facilities o equipamientos complementarios como piscinas, quinchos para asados y salones de eventos, se ha configurado un estándar programático mínimo en torno al cual se ha ido agrupando una larga lista de programas comunes en constante dinamismo y crecimiento. Salas de cine y computación, salones de reuniones, juegos infantiles, juegos para adultos, gimnasios y lavanderías configuran sólo una muestra del fenómeno y remiten a un espacio común con una evolución programática particularmente activa. Para muchos, los nuevos espacios comunes vienen a dar respuesta a cierta tendencia cultural de los nuevos habitantes a preferir la vida dentro de comunidades cerradas. Según Juan Enrique Munita, gerente comercial de la inmobiliaria Inmobilia3 “…hoy los compradores optan por proyectos que les permitan realizar la mayor cantidad de actividades sin salir del edificio…” Los nuevos y variados equipamientos serían una fiel representación material de esta tendencia, al funcionar como alternativas de complementariedad programática con la vivienda y al permitir la congregación de muchas actividades diversas dentro de un edificio autónomo respecto al contexto. A pesar de ello, muchos no reconocen en estos espacios un verdadero vínculo con los requerimientos culturales del nuevo habitante, sino más bien, simples estrategias publicitarias. Aparentemente los programas complementarios, más que reflejar necesidades inherentes de la habitante, estarían respondiendo a tácticas de venta que apelan a un ideal de equipamiento comunitario ficticio. Así lo declara Horacio Torrent4 al establecer que funcionan más como atractivos para la venta que como reales demandas sociales. “…sin duda están mucho más cercanas a una operación discursiva tendiente a atraer al comprador, que a una característica de la demanda habitacional…”. Ante estas visiones cabe preguntarse acerca del modo en que están siendo pensados estos espacios, y su efectividad en relación con las necesidades habitacionales y sociales a las que supuestamente apelan. ¿Se están configurando nuevas formas de comunidad o se está frente meros ganchos publicitarios?

3 DEPARTAMENTOS renuevan su stock de servicios. Terra Noticias [en línea], Santiago, Chile. 18 de Abril de 2007 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://ofertainmobiliaria.terra.cl/

4 TORRENT, Horacio, en Habitación en altura: mercados, técnicas proyectuales y desafíos en los comienzos del siglo publicado. ARQ Nº42, La habitación en altura. Pontificia Universidad Católica de Chile, Santiago, 42-49, 1999. 18

Lugares Comunes

0.0 DOS ESCALAS DE CONFLICTO

Los niveles de uso de estos espacios entregan algunas respuestas al respecto. En general, los espacios comunes de los departamentos tienen una utilización menor a la esperada. Varios estudios y artículos de prensa han dado cuenta de un fuerte fenómeno de desocupación que ha puesto en duda su valor como respuesta a una necesidad social concreta. Si realmente existiera una necesidad de espacios comunes y estos no se usaran, entonces se estaría frente a un mal diseño, una mala localización o una mala elección programática de estos espacios, que estaría atentando directamente contra la calidad de vida del habitante. Si por otro lado, se tratara de espacios comunes como estrategias de marketing y estos no se usaran, entonces se estaría frente a una estrategia condenada al fracaso, que a largo plazo afectaría la sustentabilidad económica del propio edificio y quizás de todo el centro, al conformar grandes núcleos de obsolescencia que nadie estaría dispuesto a usar ni a mantener. Frente a estos riegos, el análisis y la intervención sobre estos recintos adquiere particular relevancia, al constituir uno de los pocos espacios dentro del edificio en el que las inmobiliarias todavía están dispuestas a innovar e invertir. Con relativa autonomía respecto a las herramientas de diseño que rigen el resto del edificio, que suelen favorecen la estrechez y la densidad, los espacios intermedios ofrecen una interesante oportunidad a la experimentación arquitectónica, bien por el dinámico proceso de producción programática en el que están inmersos, como por el escaso desarrollo formal al que hoy se reducen. En este sentido, la hipótesis de la presente investigación postula que estos espacios tienen el potencial para reformular íntegramente el diseño de los conjuntos residenciales. En primer lugar, apelando al rol urbano que pueden cumplir como elementos de integración urbana con el entorno, aprovechando su potencial como espacios intermedios entre la realidad pública y privada. Y en segundo lugar, apelando al rol social que pueden cumplir como elementos de integración cultural con el nuevo habitante, desde los requerimientos programáticos y formales que definen los distintos grupos familiares presentes y los procesos culturales en los que se ven envueltos.

0.0 dOS ESCALAS DE CONFLICTO

Alcances de la investigación Frente a los potenciales inherentes a estos espacios y sus alternativas de desarrollo, se identifican las preguntas centrales de la presente investigación: ¿Qué repercusiones directas traen consigo los conflictos a escala doméstica y a escala urbana sobre los espacios comunes? ¿Cómo el espacio intermedio puede recoger estas problemáticas y darles respuesta desde nuevas aproximaciones proyectuales? ¿Es posible ofrecer soluciones desde el espacio común a los conflictos que presenta el edificio en su totalidad? Para responder a estos cuestionamientos, la presente tesis tendrá por objetivo principal estudiar el rol que juegan estos espacios en el edificio actual, tanto a nivel comercial, como estrategia publicitaria, a nivel social, como instancia de congregación comunitaria, y a nivel urbano, como potencial factor de renovación. Se trata de configurar un panorama general de estos espacios, que deje en evidencia sus problemas, pero que también fundamente sus potenciales líneas de desarrollo proyectual. Metodológicamente, la tesis se estructurará en torno a cinco capítulos principales, a partir de los cuales se buscará explicar los orígenes del fenómeno a nivel general, justificar su desarrollo particular en el centro, y finalmente explorar nuevas alternativas de diseño. Siguiendo este esquema, el primer y el segundo capítulo abordarán brevemente la evolución histórica de los espacios comunes en los edificios residenciales, identificando los modelos de configuración básicos a los que se han asociado a nivel global, para luego reconocerlos en la evolución formal y programática de la vivienda en altura santiaguina hasta antes del proceso de renovación. Un tercer capítulo abordará el tema del repoblamiento en la comuna de Santiago, explicando las políticas generales, su materialización en los nuevos edificios residenciales inmobiliarios y las repercusiones generales del fenómeno sobre los espacios comunes actuales. Un cuarto capítulo analizará los espacios comunes de once casos de estudio. A partir de ellos se buscará reconocer las metodologías de diseño aplicadas, sus programas específicos, localizaciones en el edificio y formas de uso, con el objeto de exponer un panorama general que permita establecer una visión crítica en torno al tema. Y finalmente, un quinto capítulo se enfocará en la experimentación proyectual en torno a los espacios comunes. En base a las conclusiones del capítulo 20

Lugares Comunes

0.0 DOS ESCALAS DE CONFLICTO

anterior, se propondr谩n dos visiones distintas del fen贸meno, que den cuanta tanto del potencial social, como del potencial urbano del espacio com煤n dentro de los procesos de renovaci贸n.

000

Bloques de departamentos suecos en 1947

Los juegos infantiles fueron uno de los equipamientos más extendidos en la vivienda colectiva europea de inicios del siglo XX. Estaban presentes incluso en los conjuntos más modestos, como este en Suecia.

DEL ESPACIO COMÚN

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Desde los orígenes del edificio residencial, han existido espacios comunes asociados al departamento. El hecho de multiplicar el suelo construido en altura, exige, la mayor parte de las veces, renunciar a la conexión directa de la vivienda con la calle para dar cabida a espacios de distribución e intermediación física entre la vida pública de la ciudad y la vida privada de la residencia. Para comprobarlo, basta observar las casas-torre italianas del siglo XVI1, uno de los primeros antecedentes históricos de la vivienda colectiva en altura (Fig. 001). Según explica Enrico Cambi2, estas unidades unifamiliares -de origen defensivo y desarrollo vertical- sufrieron un importante proceso de fusión y reorganización interna que, por primera vez, superpuso viviendas independientes utilizando espacios comunes para su interconexión. Los recintos comunes surgían entonces enfocados exclusivamente a la circulación, en torno a sencillas configuraciones de patios, escaleras y galerías. Y es que el espacio común entendido como un trayecto o lugar de traspaso, cumplió y sigue cumpliendo un rol básico en la configuración interna de los edificios, tal como menciona Rodrigo Pérez de Arce: “…Un edificio es un recorrido en tres dimensiones, en lugares compartidos en copropiedad: ni tan público como la calle ni tan privado como el departamento, su origen es 1 Las casas-torre, tienen su origen formal en antiguas torres de defensa medievales, que hacia el siglo XIII fueron transformadas en vivienda. Muy extendidas en Europa como vivienda burguesa, presentaban características comunes, basadas en su destinación unifamiliar, su funcionamiento interno en base a escaleras móviles, y su crecimiento agregativo en altura a partir de recintos base de 15 a 20 m2 superpuestos. 2 CAMBI, Enrico, GOBBI, Grazia y STEINER, Giovanna. Viviendas en bloques aislados. México, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V, 1992. 182 p. 24

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

u001

Fusión de casas-torre italianas durante el siglo XVI Las casas torre originales que superponían las habitaciones de viviendas unifamiliares, evolucionaron a grandes bloques colectivos que superponían viviendas.

la puerta de entrada y su destino cada departamento…”3 La diversificación programática y formal que los espacios comunes presentan hoy en día, sin embargo, va mucho más allá de esta condición inicial. Sucede que “…en su configuración estos trayectos pueden estimular el anonimato o la participación, el goce contemplativo o la clausura, ya que establecen los modos de relación entre vecinos, hacia el barrio y hacia la ciudad...”4 Su potencial como receptor de actividades complementarias a la vivienda, su potencial como lugar de encuentro o desencuentro social y su potencial como espacio de intermediación entre la realidad pública y la privada, lo han transformado en un herramienta arquitectónica importante en la consolidación de distintas posturas culturales, sociales y urbanas frente la vivienda colectiva. Temáticas inherentes a la vida en edificios como la incorporación o la extracción de programas de las viviendas, el apego o el desapego a la vida comunitaria, y la mediación entre la vida urbana y la vida doméstica, han estado históricamente asociadas a un modelo particular de espacio común que las ha recogido. Ante esto, y con el interés de profundizar en estos distintos roles, se propone, la definición de cuatro tipos básicos de espacio común desde una perspectiva histórica.

3 PEREZ DE ARCE, Rodrigo. Domicilio Urbano. Santiago, Chile. Ediciones ARQ. Pontificia Universidad Católica de Chile. 2006. 210 p. 4

Idem. 25

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Siglo XVIII Espacio común especulativo COLECTIVIZACIÓN DE SERVICIOS BÁSICOS Hacia el siglo XVIII la inmigración campo-ciudad producto de la mecanización de las grandes industrias, produjo una creciente escasez de vivienda en los centros urbanos europeos, y con ello una importante demanda habitacional por parte de una nueva clase obrera. En este contexto, los edificios residenciales en altura configuraron una oportunidad inmobiliaria inédita cuyo objetivo principal fueron las utilidades económicas por venta y arriendo. Los espacio comunes debieron acomodarse a esta lógica. A los espacios de circulación se sumaron entonces los servicios básicos, esta vez, desplazados de las viviendas tradicionalmente concebidas. Lavaderos, pozos negros y cocinas pasaron a formar parte de las escaleras y patios interiores, y configuraron una operación, cuyo propósito fundamental fue la disminución de tamaño de la unidad de departamento y la obtención de una mayor densidad habitacional para el alquiler. El edificio residencial estaba al servicio absoluto de la rentabilidad, por lo que la diversificación programática de los espacios comunes apareció inicialmente como un aspecto favorable al lucro más que a cualquier otro factor. Según Siegfried Stratemann: “…la vivienda, ese objeto de tanta utilidad y de tanta trascendencia para el hombre, fue durante mucho tiempo construida (…) teniendo sólo en cuenta su rentabilidad…” Los efectos sociales de esto no tardaron en llegar “…Sin la separación debida, tuvieron que hacinarse familias numerosas y extrañas unas a otras…”5 Una mirada a la planta de un pequeño edificio de seis viviendas del barrio Friedrichstadt (Fig. 002, Berlín, 1790) evidencia estas problemáticas. La cocina comprendida por dos hogares, se encontraba en el descanso de la escalera común, mientras la bomba de agua y el único retrete estaban en un rincón del patio trasero. Lejos de constituir un caso aislado, el ejemplo representa un modelo de habitación que perduró por más de 150 años en las grandes capitales europeas. Muestra de ello, son las plantas de tres conjuntos habitacionales en Berlín presentadas por Stratemann en su texto Plantas de viviendas en casas de piso (Fig. 003). Expuestas como modelos del siglo XIX, eran viviendas organizadas en torno patios comunes que funcionaban como núcleos de circulación, baños, captación de aguas y acopio de basuras.

5 STRATEMANN, Siegfried. Plantas de viviendas en casas de pisos. Barcelona, España, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V,Gili, 1956. 194 p. 26

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

u002

Edificio de 6 viviendas. Barrio Friedrichstadt, Berlín, 1790. La escalera como espacio común era también el lugar para la cocina. Cada descanso de la escalera daba lugar a dos hogares.

u003

Tres conjuntos residenciales en Berlín. SXIX Los nuevos conjuntos residenciales comienzan a organizarse en torno a patios comunes, que se consolidan como núcleos de circulación, baños, captación de aguas y acopio de basuras.

En general, se consolida una noción programática y formal que entiende al espacio común como receptor de actividades desplazadas de la vivienda. Todo ello, al servicio exclusivo de un aumento en la densidad y un ahorro en la inversión inicial que favorece la rentabilidad del producto.

Siglo XIX Espacio común cooperativo COLECTIVIZACIÓN DE HÁBITOS DOMÉSTICOS La revolución francesa a finales del siglo XVIII, representa un punto de quiebre en la percepción de las problemáticas sociales y urbanas del período. La búsqueda de una nueva sociedad comunitaria, equilibrada y justa, conformó una activa línea de pensamiento entre los intelectuales europeos con importantes repercusiones sobre los ideales de habitación. Ante un modelo residencial unifamiliar puesto en juicio por atentar contra los

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

derechos sociales y laborales de la mujer6, los edificios de departamentos configuraron una oportunidad de justicia y equilibrio social en la habitación. Como explica Dolores Hayden, existía “…la convicción de que el ambiente construido debía transformarse, para reflejar sistemas de producción y consumo más igualitarios…”7 Bajo esta lógica, los espacios comunes cumplieron un rol básico. Liberar a la mujer del trabajo hogareño y generar nuevas instancias de vida comunitaria implicaba trasladar actividades del departamento hacia fuera. Servicios domésticos, educativos, laborales y religiosos conformaron una nueva noción de equipamiento comunitario, que veía en la colectivización de los hábitos domésticos el remedio a muchos de los males de la clase obrera. Las propuestas del empresario textil Robert Owen constituyen un precedente importante en este ámbito. Sus Villages of Unity (1813) y su proyecto de edificio para la comunidad New Harmony (Indiana, 1825) definieron un nuevo modelo habitacional de espacios domésticos compartidos, con cocinas, comedores, guarderías, escuelas, bibliotecas y salas de reunión. Algunas comunidades familiares estadounidenses como The Shakers o The Oneida Perfectionists fueron más radicales todavía. El edificio Oneida Community (Fig. 004-005, Nueva York, 1861-1878), por ejemplo, establecía departamentos pensados estrictamente para dormir. La idea era que los espacios comunes recogieran todo el resto de las actividades domésticas, incluso el trabajo. La propuesta más representativa del período, sin embargo, resultó ser el llamado Familisterio del industrial francés Jean Godin (Fig. 006, Guise, 1859). Inspirada en la propuesta residencial del Falansterio8 del filósofo francés Charles Fourier. Godin construyó un edificio cerrado de cinco pisos en torno a un lujoso patio central acristalado. Bajo cierta noción de palacio obrero9, generó un lugar para la reunión social, con almacenes, escuelas,

6 La vivienda unifamiliar era culpable de que la mujer permaneciera como dueña de casa y perdiera su potencial social y laboral. Por lo mismo, la incorporación de la mujer al trabajo constituyó una aspiración fundamental. Como estrategia social, permitía proveer mayores recursos económicos a las familias obreras, y como estrategia económica, aumentaba la disponibilidad de mano de obra industrial. 7 HAYDEN, Dolores. The grand domestic revolution: A history of feminist designs for American homes, neighborhoods, and cities. Cambridge, Mass, Estados Unidos, The MIT Press, 1981. 367 p. 8 El Falansterio del Charles Fourier (1829–1830) estaba conformado por un cuerpo cuadrangular de residencias en torno un patio central acristalado y tenía una capacidad estimada de 1500 personas. 9 28

El concepto del palacio se aplicó preferentemente en la galería central, asociada a

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

u004

Edificio Oneida Community. Nueva York, 1861-1878. Las comunidades familiares estadounidenses se agruparon en torno a espacios comunes donde compartían todas las actividades domésticas. Acá se muestra el comedor común.

u005

Edificio Oneida Community. Nueva York, 1861-1878. La cocina también era un espacio para la reunión social dentro de los conjuntos.

t006

Familisterio, Jean Godin Guise, 1859. Buscando ser un símbolo de vida comunitaria para la clase obrera, Godin plantea un edificio de cinco pisos en torno a un lujoso patio central.

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Lugares Comunes

t007

Aérodômes, Paris Henri-Jules Borie, 1867. Por primera vez se propone un sistema interconectado de espacios comunes en las cubiertas. Esto, adelantaba en más de un siglo los conceptos propuestos por la Unidad Habitación de Le Corbusier.

teatros, restaurantes y una guardería. A la diversidad programática de los espacios comunes, se sumó también la propuesta de la azotea como potencial localización. El proyecto no construido para la recuperación de Paris, Aérodômes de Henri-Jules Borie (Fig. 007, 1867) ejemplifica esta tendencia, al proponer un sistema de bloques residenciales con equipamientos comunes sobre las cubiertas. Escuelas, guarderías, gimnasios y recintos administrativos generaban una red de azoteas interconectadas mediante puentes elevados. Se invertía la localización tradicional y los espacios comunes adquirían un rol urbano inédito. En general, se consolida el espacio común como una herramienta ideológica, que puede fomentar la colectivización de la vida doméstica gracias a una inédita complejidad programática y formal. Como nunca antes, se define el espacio común como un espacio para la convivencia social, como un espacio comunitario.

Siglo XX Espacio común barrial INTERIORIZACIÓN DE PROGRAMAS URBANOS Gran parte del desarrollo arquitectónico del siglo XX estuvo marcado por la aparición del ascensor10 el año 1870. Hito indiscutido en la historia de la

los vestíbulos de los palacios aristócratas de la época. Y es que como operación arquitectónica representó uno de los primeros intentos por dotar de cierta nobleza a los edificios obreros. 10 30

Fue presentado inicialmente por Elisha Otis en la exposición del Cristal Palace, reali-

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

vivienda, permitió la construcción en tamaños y densidades inéditas, donde según explica Rem Koolhaas11 “…cualquier terreno podía ser multiplicado al infinito para producir esa proliferación de espacio llamada rascacielos…” Ante esta revolución, el edificio residencial se transformó en el símbolo de las nuevas posibilidades expresivas y tecnológicas –como el uso extensivo del hormigón armado y la apropiación efectiva de la azotea- y además representó la ruptura con muchos de los males de la tradición urbana preexistente. La vivienda en altura moderna venía a sustentar la negación a todo ordenamiento urbano previo y a establecer otro totalmente distinto. Bajo este contexto, los espacios comunes sufrieron nuevas alteraciones programáticas y formales. Se defendieron muchos de los ideales colectivos del siglo anterior, pero ahora bajo un concepto de autonomía funcional ante la ciudad, que invirtió su modelo de desarrollo. Ya no se buscaba trasladar las actividades domésticas a los espacios comunes -las que ponían en riesgo una necesaria noción de privacidad- sino más bien las actividades urbanas, esta vez, asociadas a un nuevo espectro programático de espacios comunes para el ocio, el deporte y la recreación. Una referencia clave en el ámbito de la recreación, la constituyeron los paquebotes o trasatlánticos de la época (Fig 008-009). Ampliaron la oferta programática de los espacios comunes y además se transformaron en emblemas de autonomía funcional respecto a la ciudad. Según establece Natasha Pulitzer12, “…independiente de su contexto, el barco representa la negación del esquema urbano, del espacio cívico estratificado por la tradición. Su centro – la plaza – está ubicada en la cubierta superior y en los grandes salones, los suburbios, están contenidos en el casco…” Los inmuebles villa desarrollados por Le Corbusier en su proyecto para la Citè Contemporaine (1922) ejemplifican esta tendencia. Una agrupación de bloques residenciales definía un patio central con parques, piscinas y canchas deportivas, mientras en las azoteas se proponían pistas atléticas y gimnasios. Otro ejemplo notable resulta ser el Downtown Athletic Club de Starret & Van Vleck Architects (Fig.010, Nueva York, 1931). Conformado por

zada el año 1870 en Nueva York. 11 KOOLHAAS, Rem. Delirious New York: A retroactive manifesto for Manhattan. Londres, Inglaterra, Academy Editions, c1978. 263 p. 12 PULITZER, Natasha. The culture of ship design. Rasegna, Ocean Liners, (44): 8. Bologna, Italia, Diciembre 1990. 31

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Lugares Comunes

t008

Piscina interior en transatlántico de principios del siglo XX. Los transatlánticos comienzan a ser referentes programáticos de los espacios comunes como instancias de recreación y esparcimiento colectivo

t009

Partido de tenis bajo las chimeneas del barco Express of Britain. Las cubiertas de los transatlánticos comenzaron a ser referentes formales y programáticos de las cubiertas de los edificios.

u010

Downtown Athletic Club Starret & Van Vleck. Nueva York, 1931. Acumulación vertical de equipamientos en Manhattan, incluye 15 pisos de viviendas y 20 pisos de servicios anexos. 32

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

una acumulación vertical de equipamientos en pleno Manhattan, el club representó la apropiación casi total del rascacielos por parte de los espacios comunes. Con sólo 15 pisos de vivienda, de 35 en total, el edificio incorporó canchas de squash, handball, gimnasios, cuadriláteros de boxeo, enfermerías, baños turcos, solariums, comedores, salas de reunión, pool, bailes, masajes y una gran terraza panorámica con jardines. Por primera vez el espacio común se asocia a un concepto de vida lujosa. El ejemplo más conocido, sin embargo, lo constituyó la Unidad Habitación de Le Corbusier (Fig. 011-012-013, Marsella, 1946-1952). Con 17 pisos y 337 viviendas ostentaba una inédita articulación interna, con corredores cada tres pisos, y una amplia diversidad de equipamiento repartida en todo el edificio. Su base se asoció a los programas de recepción y distribución. Los pisos séptimo y octavo, a programas comerciales y a un hotel. Y la cubierta, a los programas para el ocio y la vida al aire libre, con una piscina, juegos infantiles y un gimnasio, entre otros. En general, se consolida el espacio común como una herramienta de autonomía. Bajo una nueva expresión formal y una enorme diversidad de programas y localizaciones internas, se propaga la noción de equipamiento como requerimiento básico de cualquier edificio que se catalogue de moderno.

SXX Espacio común exclusivo PRETENSIÓN DE AISLAMIENTO Y PRIVACIDAD Pese a lo que pudiera pensarse, el modelo de vivienda colectiva en altura no fue un modelo de fácil aceptación. Desde mediados del siglo XIX, la vida en departamentos fue blanco de severas críticas, particularmente de una población burguesa acostumbrada a la vivienda aislada unifamiliar. Andrew Alpern recalca como hasta finales del siglo XIX, “…habría sido impensado para una familia, de incluso aspiraciones sociales modestas, vivir en cualquier cosa que no fuera un residencia privada, aunque fuera humilde...”13 La vida en departamento atentaba contra toda noción de individualidad y privacidad, y además encarnaba un modelo de habitación obrera que las clases más acomodadas no estaban dispuestas a aceptar. Las ilustraciones aparecidas en el texto How to live in a flat, de W. Heath Robinson y K.R.G. Browne (Fig. 014, 1930) sirven para entender, desde la ironía, muchos de los conflictos y prejuicios presentes en la época. 13 ALPERN, Andrew, Apartments for the Affluent: A history Survey of Buildings in New York. Nueva York, Estados Unidos, Ed. McGraw-Hill, 1875. 159 p. 33

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Lugares Comunes

t011

Unidad Habitación Le Corbusier Marsella, 1946-1952. Proyectado para 1600 habitantes, contempla una extensa oferta de espacios comunes que buscaban la autonomía funcional frente a la ciudad.

t012

Unidad Habitación Le Corbusier Marsella, 1946-1952. La azotea es el núcleo de varias funciones anexas, que incluyen una pista de atletismo, un gimnasio, una piscina, una enfermería y una guardería.

u013

Unidad Habitación Le Corbusier Marsella, 1946-1952. Se buscaba dar forma a un nuevo lugar de encuentro para la comunidad en lo alto del edificio, como un nuevo centro social. 34

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

u014

Imágenes del texto How to live in a flat, de W. Heath Robinson y K.R.G. Browne (1930). Con bastante ironía los autores muestran algunas posibilidades de recreación colectiva en los espacios comunes residenciales de inicios del siglo XX. 35

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Esta percepción negativa, sin embargo, cambia en el momento en que la vivienda en altura se entiende como una oportunidad de privacidad y anonimato desde su propia condición formal. Como explica Pérez de Arce: “…el retiro que ofrece la distancia y el accidente topográfico (virtual) que caracterizan este formato, particularmente en su versión torre o gran bloque, son efectivamente atributos de reclusión propios de la tipología…”14 Es así como nunca antes, y en beneficio de la privacidad y el aislamiento, muchos edificios residenciales de comienzos del siglo XX comienzan a trabajar la intimidad y la clausura como valores importantes y necesarios15. Dentro de esta lógica, los espacios comunes dejan de representar lugares para el encuentro, para comenzar a favorecer la separación. Limitando toda exploración programática, su desarrollo se centró en evitar los encuentros fortuitos entre vecinos mediante un cuidado diseño de accesos y circulaciones. Precursor de esta lógica, fue el edificio 25 de la Rue Franklin de Auguste Perret (Fig. 016, Paris, 1903). Con nueve pisos y desarrollo en planta libre, limitaba los espacios comunes a un recibidor y a un sistema de circulaciones paralelas, con ascensores y escaleras independientes para evitar contactos entre vecinos y sirvientes. Tres décadas después, el Porte Molitor de Le Corbusier (Fig. 015, Paris, 1933), propone algo similar. Un edificio de ocho pisos limitaba los espacios comunes a una portería y a un sistema de circulaciones dobles. Años más tarde, el edificio Lake Shore Drive de Mies van der Rohe (Fig. 017, Chicago, 1948-1951) consolida el modelo. La neutralidad en la expresión urbana de las fachadas, la indiferencia respecto a las orientaciones y la repetición de una planta tipo en sus 25 pisos, confirmaron que la búsqueda de la reclusión podía ser una estrategia integral de diseño. Los espacios comunes siguieron la misma lógica. Mientras escaleras, pasillos y ascensores eran absolutamente ciegos con el entorno y estrictamente funcionales, un gran hall traslúcido y vidriado en la primera planta, adquiría un carácter tan público que se sumaba al entorno urbano y reforzaba la privacidad del resto del edificio. 14

PEREZ DE ARCE, Rodrigo. Op cit.

15 Tanto es así, que algunos modelos residenciales de la época llegaron incluso a disfrazar su condición de vivienda colectiva. Es el caso del edificio de residencias en Hartford, en Conneticut, construido en 1874 por Henry Hudson Holly, donde departamentos tradicionales y espacios comunes se ocultaban tras una fachada subdividida en vertical, simulando viviendas unifamiliares con accesos independientes. 36

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

t015

Edificio Porte Molitor de Le Corbusier. Paris, 1933. Vuelve a proponer lo mismo pero con accesos y pasillos de circulación paralelos que separan a sirvientes y vecinos.

t016

Edificio 25 de la Rue Franklin de Auguste Perret, Paris, 1903. Propone un sistema de circulaciones independientes, con escaleras y ascensores separados para evitar contacto entre vecinos y sirvientes. .

t017

Lake Shore Drive de Mies van der Rohe. Chicago, 1948-1951. Un hall traslúcido adquiere un carácter tan público que se suma a la ciudad y refuerza la privacidad del resto del conjunto.

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

Siglo XVII

Siglo XIX

Siglo XX

ESPACIO COMÚN

Colectivización de servicios básicos

Colectivización de hábitos domésticos

Interiorización de programas urbanos

Pretensión de aislamiento y privacidad

ESPECULATIVO

COOPERATIVO

BARRIAL

En general, se consolida una nueva noción de espacio común, donde ya no se fomenta el encuentro y la reunión social, sino el desencuentro y la desunión. Los espacios comunes también pueden estar al servicio de la privacidad, fomentando el carácter público –anónimo- de los accesos y el carácter privado de las circulaciones internas.

Potenciales Arquitectónicos del espacio común Los cuatro momentos históricos descritos ponen en juego la variedad de relaciones espaciales que las áreas comunes pueden establecer con el mundo social, el mundo urbano y el mundo económico, definiendo una postura global de los edificios frente a la vida en comunidad, la ciudad preexistente y su propia rentabilidad como producto. Así pues, los espacios comunes pueden estimular la vida comunitaria participativa, mediante la colectivización de programas domésticos o la incorporación de programas urbanos, como también pueden evitarla, mediante el trabajo estrictamente funcional de las circulaciones internas y el control de sus accesos. Pueden favorecer la integración urbana, mediante la apertura física y programática de los equipamientos al entorno, como también pueden evitarla, mediante la búsqueda de la autonomía funcional y programática respecto a la ciudad. Y pueden favorecer la rentabilidad, incorporando actividades desplazadas de las viviendas que disminuyen los costos de inversión, como también pueden arriesgarla, entendiendo los equipamientos como metros cuadrados perdidos de potenciales viviendas. 38

EXCLUSIVO

Lugares Comunes

1.0 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN

En este sentido, la historia de los espacios comunes resulta reveladora, tanto para identificar sus posibles modelos de desarrollo, como para reconocer la variedad de efectos que sus definiciones formales y programáticas provocan sobre el carácter total del edificio. Cada intervención sobre ellos es resultado de una postura social, urbana y económica específica que es necesario considerar de antemano, particularmente si se reconoce el enorme potencial que siguen ofreciendo, no sólo como complementos programáticos, sino, principalmente, como herramientas de diseño.

2.0 el espacio com煤n en la habitaci贸n santiaguina

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

La torre en Santiago surge como una oportunidad de liberación del suelo urbano. En este caso, el conjunto da forma a una plaza pública con equipamientos comerciales en el primer piso.

EL ESPACIO COMÚN EN

LA HABITACIÓN SANTIAGUINA

000

Torres de Tajamar 1962-1966

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

EL ESPACIO COMÚN EN LA HABITACIÓN SANTIAGUINA

Los modelos históricos de espacios comunes en Santiago responden a posturas sociales, urbanas y económicas similares a las del resto del mundo. Es posible identificar cierta correspondencia programática y formal, nacida de procesos de adaptación y reinterpretación constantes, reconocibles incluso hoy. Esta condición de equivalencia, sin embargo, no se ha presentado en simultaneidad. La vivienda colectiva en altura recién se consolidaría en Santiago hacia 1930, casi 100 años después que en Europa, por lo que la exploración en torno a los espacios comunes se originaría y desarrollaría en tiempos y lógicas algo distintas. ¿Cuáles han sido estas lógicas? ¿Cómo explican la situación actual de los espacios comunes en los edificios residenciales?

ANTECEDENTES DEL ESPACIO COMÚN ACTUAL CICLOS DE RESTRICCIÓN Y DIVERSIFICACIÓN PROGRAMÁTICA A diferencia de Europa, la vivienda en altura en Chile no nació como respuesta a las necesidades habitacionales de la clase obrera, sino más bien, como una reproducción de la vivienda burguesa –preferentemente francesa- de finales del siglo XIX. Esto explica que el primer plan de renovación urbana que impulsara la construcción de viviendas en altura, desarrollado por el arquitecto Karl Brunner (Santiago, 1930), apelara, más que nada, a una clase media-alta apegada a cierta exclusividad y privacidad residencial. En este contexto, los espacios comunes cumplieron un doble rol, tanto en la introversión de la residencia, apelando a los referentes europeos; como 42

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

t001

Edificio de la Caja de Previsión de Empleados. Lecaros y Aranguis Santiago, 1939. Con espacios comunes interiores estrictamente funcionales, propone un primer piso totalmente abierto a la calle con locales comerciales.

Planta nivel calle

q002

Edificio Plaza Bello de Sergio Larraín. Santiago, 1947. Igual que el caso anterior, ofrece espacios de circulación interior simples y un primer piso abierto a la ciudad con locales comerciales y un hall traslúcido.

Planta nivel departamentos

Planta nivel calle

Planta nivel departamentos 43

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

en su compromiso a nivel urbano, aportando a la intermediación entre el edificio y la ciudad. Surgirían espacios de circulación simples y funcionales, como escaleras, ascensores y pasillos, pero también, espacios mediadores con el exterior, como halls, recepciones y locales comerciales. José Rosas, refiriéndose a los pasajes y galerías del centro, reconoce “…cierta lógica de intermediación entre vivienda y centro (que) viene garantizada por la aparición de un nuevo espacio semipúblico…”1, especialmente en los primeros pisos. El edificio de la Caja de Previsión de Empleados de Lecaros y Aranguis (Fig. 001, Santiago, 1939), por ejemplo, tiene dos ejes de circulaciones verticales, con escaleras y ascensores cerrados, en paralelo a un primer piso completamente abierto, con dos halls de acceso y cinco locales comerciales. De influencias más modernas, el edificio Plaza Bello de Sergio Larraín (Fig. 002, 1947), plantea algo similar. Un sistema de circulaciones cerrado en paralelo a un amplio hall de acceso y dos locales comerciales abiertos a la calle en el primer piso. Hacia 1950 estos conceptos cambiaron drásticamente. Un aumento en la demanda habitacional de la clase trabajadora, hizo necesario un replanteamiento total de los espacios comunes, tanto para hacer frente a los conflictos sociales y urbanos propios del fenómeno, como a la posibilidad técnica de construir edificios en altura cada vez más altos y más densos. A partir de enérgicas iniciativas gubernamentales, se comenzó a desarrollar un modelo de espacio común barrial para conjuntos de alta densidad, que aspiraba a la autonomía funcional de los edificios, la vida comunitaria participativa y la apertura física y programática a la ciudad. Fue tanto el valor que se dio a este último punto, que para muchos significó la razón de ser de la vivienda en altura, trascendiendo su justificación económica. Así lo establece Ernesto Labbé en 1969: “…la construcción de edificios en altura obedece más bien a una cuestión de distinto uso de suelo que se libera, que a la densidad en relación al valor del metro cuadrado del terreno…”2 En los espacios comunes, áreas verdes, equipamiento y comercio estaba la solución a los conflictos urbanos y sociales propios de la torre. Ejemplos iniciales de este tipo de espacio se encuentran en la tipología

1 ROSAS, José. La vivienda moderna en el centro de Santiago. ARQ 42 La Habitación en Altura. (42): 56-61, Julio 1999. 2 ¿EDIFICACIÓN en Altura? (Debate realizado por Auca el 14 de Mayo de 1969) Publicado en Auca 16 Edificación en Altura (16):60-70. 1969. 44

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

u003

Instituto de Arte Moderno. Edificio Arturo Prat. Sergio Larraín García Moreno. Santiago, 1953. El volumen de viviendas se separa formalmente de los equipamientos, los que dan forma a una placa comercial en el primer piso y a un nuevo suelo público en el segundo.

galería de arte instituto de arte moderno

placa comercial

placa-torre3, definida por una base de equipamiento público y una torre de viviendas. El edificio Arturo Prat, de Sergio Larraín García Moreno (Fig. 003, Santiago, 1953), por ejemplo, plantea una galería comercial en la placa base y un instituto de arte moderno en su cubierta. La placa como volumen fundaba un nuevo suelo público en altura. Luego, aparecieron los conjuntos habitacionales con volúmenes aislados. Impulsados por la Corporación de Mejoramiento Urbano, CORMU, aspiraban a la liberación efectiva del suelo y a la incorporación de equipamiento a nivel comunitario y metropolitano. Como menciona Paulina Wolf, “…Ello pasaba, entre otras cosas, por abastecer las zonas residenciales con más servicios comerciales, educacionales, culturales y comunitarios. Además, pretendía frenar el crecimiento de Santiago mediante la recuperación de áreas centrales para uso habitacional…”4 La Remodelación San Borja (Fig. 004-005, Santiago, 1969), por ejemplo, reunía 28 torres residenciales con supermercados, discotecas, piscinas, 3 Inspirada en el edificio Lever House de Nueva York, la tipología placa-torre estableció por primera vez una separación entre el volumen de la torre principal para viviendas y un segundo volumen base, tipo placa, para actividades, comerciales, culturales y recreacionales. 4 WOLFF, Paulina. Experiencias de renovación urbana: Acción de CORVI y CORMU en la comuna de Santiago 1959-1973. Tesis (Magíster en Desarrollo Urbano). Pontificia Universidad Católica de Chile, 2003. 180 p. 45

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

Lugares Comunes

t004

Remodelación San Borja Bresciani, Valdes, Castillo, Huidobro. Santiago, 1969. El rol urbano que cumple la torre se refuerza en los primeros pisos donde el hall de acceso y los locales comerciales establecen vínculos directos con la ciudad.

parques, jardines, escuelas, juegos infantiles, una iglesia, un museo y un cine. Todo ello en conjunto con un sistema de puentes y pasarelas peatonales que conectaban todos estos programas en paralelo al ordenamiento vial preexistente. Hacia 1980 los espacios comunes vuelven a mutar, cuando un creciente mercado inmobiliario reconoció en los edificios de departamentos una nueva oportunidad de inversión en el sector oriente de Santiago. Nuevamente enfocada en una clase media-alta, como a comienzos de siglo, la búsqueda arquitectónica se centró en la individualidad y la privacidad de los espacios comunes, esta vez, sin embargo, bajo los criterios de diseño y regulaciones urbanísticas de un modelo periférico de ciudad jardín. Se trató de un proceso de densificación residencial de carácter fuertemente especulativo, donde los terrenos en comunas como Las Condes y Providencia comenzaron a entenderse como un recurso escaso al que debía sacársele partido económico, más allá de cualquier consideración urbana. Como establece Abraham Schapira en 1984: “…los efectos deformantes de los propios edificios considerados singularmente, tienen su correlato en el daño inferido al paisaje urbano por la profusión de construcciones irregulares, sin coherencia ni concierto y sin la más mínima unidad formal…”5 Los espacios comunes, en este sentido, dejaron de ser complemento programático de la ciudad, para cumplir un rol de simples intermediarios entre el mundo público y el privado, mediante antejardines, estacionamientos y recepciones. Operaciones que, la mayoría de las veces, ni siquiera eran

5 SCHAPIRA, Abraham. Rasantes, un error convertido en estilo. Auca 48 Desordenanzas en la ciudad (48): 24-27. 1984. 46

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

u005

Remodelación San Borja Bresciani, Valdes, Castillo, Huidobro. Santiago, 1969. La torre surge como una oportunidad de liberación del suelo en los primeros pisos Esto favorece la inclusión de equipamiento vecinal, como escuelas y guarderías, y equipamiento metropolitano, como parques, mercados, y bencineras.

p006

Planta nivel calle

Edificio Manquehue Geyter y Solar. Las Condes, 1984.

u007

Edificio Carmen Silva Arquitectos Germán Lamarca y Víctor Valech. Providencia, 1987. Los espacios comunes ya no son objeto de interés inmobiliario, y sólo aparecen como resultado de normativas externas en antejardines, estacionamientos y recepciones.

Planta nivel calle 47

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

propugnadas por las inmobiliarias y sólo reflejaban el activo rol de las ordenanzas como agentes externos. Ejemplo de ello resulta ser el edificio Manquehue (Fig. 006, Las Condes, 1984) de Julio de Geyter y Alfredo Solar. Ataludado y con el primer piso hundido –reflejo de un astuto manejo normativo- ofrece como espacios comunes un jardín perimetral, residuo de la ordenanza, un pequeño recibidor semienterrado, y una escalera de distribución. Otro ejemplo similar, es el edificio Carmen Silva (Fig, 007, Providencia, 1987) del los Arquitectos Germán Lamarca y Víctor Valech. Sus espacios comunes vuelven a definir un jardín ornamental perimetral, nuevamente residuo de la ordenanza, un pequeño hall de acceso y circulaciones internas mínimas. El siglo XX, hasta entonces, se define por una evolución paralela de espacios comunes para clase alta y espacios comunes para clases populares, en donde los primeros, a cargo de empresas inmobiliarias, se presentaban muy limitados en diseño y programa, y los segundos, a cargo de iniciativas estatales, se presentaban mucho más proyectados y diversificados.

SITUACIÓN ACTUAL DEL ESPACIO COMÚN La situación actual de los espacios comunes está marcada por un cambio en la percepción de estos recintos que tuvo lugar a mediados de los años ochenta. Las mismas empresas inmobiliarias que favorecieron la austeridad programática en los edificios acomodados del sector oriente, por primera vez se abrieron a la incorporación de nuevos programas, reconociendo el potencial comercial de los espacios comunes como sinónimos del lujo y la exclusividad. Es así como desde la década de los noventa surgen nuevos equipamientos enfocados a la recreación y el esparcimiento. Programas que por primera vez son entendidos como ganchos publicitarios a la hora vender una imagen de prosperidad y confort en las entonces nuevas viviendas del sector oriente. De esta manera, los espacios comunes para el ocio, como piscinas, salas multiuso y gimnasios se transformaron en requisitos indispensables para cualquier departamento que aspirara a altos estándares de calidad y precio. Y no sólo eso, ya que también se incorporaron actividades comerciales, educacionales y deportivas en las propuestas más lujosas. Un extenso reportaje del diario El Mercurio de 1995 en torno al tema, reconoció lo dinámico del proceso y la gran diversidad programática que surgió en la época: “…Los condominios parecen resorts, nuevos servicios cambian el modo de vivir de los chilenos. Se acabó el tiempo de piscinas y saunas. Hoy la oferta pasa por gimnasios equipados, salas para fiestas, 48

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

u008

Publicidad edificios Manquehue III y VI. Inmobiliaria Common Place. Las Condes, 19921994. La incorporación de nuevos espacios comunes para el ocio apeló a la búsqueda del lujo y la exclusividad residencial, pero también al activo rol que pueden cumplir los espacios comunes como ganchos publicitarios. biblioteca

sala multimedia

sala estudio taller

u009

lavandería

Edificio Manquehue IV de la inmobiliaria Common Place. Las Condes, 1992-1994. La incorporación de nuevos espacios comunes significó la redefinición programática y formal de los primeros pisos que hasta entonces seguían albergando viviendas.

cine

gimansio hall

Planta nivel calle 49

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

Lugares Comunes

cines, bibliotecas, guarderías infantiles con parvularias y equipos de computación… ”6 La búsqueda del lujo, en este contexto, significó un fuerte estímulo a la incorporación y la experimentación con nuevos programas. Adaptando las nuevas tendencias, se agregaron bibliotecas, salas de computación, salas de cine, salas de estudio, lavanderías, salas de juego, e incluso jardines infantiles y salas cunas. Ejemplos de la proliferación de nuevos programas, son los edificios Imago Mundi, Domingo Bondi y Pontevedra, en la comuna de Las Condes. El caso más representativo del momento, sin embargo, es la secuencia de edificios Manquehue, de la inmobiliaria Common Place (Fig. 008-009, Las Condes, 1992-1994). El primero de todos, Manquehue I, carecía de grandes equipamientos. Manquehue II incorporó dos piscinas con una terraza panorámica y un jardín. Manquehue III mantuvo las piscinas y agregó salas de cine, saunas, un gimnasio y una lavandería. Y finalmente Manquehue IV, mantuvo todo lo anterior y agregó un centro de apoyo pedagógico denominado La Plaza, con computadores, sala de lectura, biblioteca, cubículos de estudio, sala multimedia, talleres, y la supervisión de un profesional contratado durante todo el día. La búsqueda del lujo también significó un fuerte estímulo a la experimentación formal. Jaime Hernández, arquitecto del edificio Imago Mundi (Fig. 010-011, Las Condes, 1996), por ejemplo, explica como, para este caso particular, los equipamientos se asociaron a la representación arquitectónica de una casa unifamiliar, con patio central y corredor. “…Siguiendo la arquitectura tradicional de Las Condes, (el edificio) se diseñó como una gran casa que se vuelca hacia un patio interior con características de parque, con jardines, paseos peatonales, fuente de agua e incluso una pajarera. Un corredor perimetral rodea todo el primer piso, nivel donde no hay departamentos, sino salas para las distintas actividades, como biblioteca, talleres, de juegos, sala de computación, de lavado y secado, los dos cines, sala multiuso y jardín infantil. Estas miran hacia el parque, pero no están en él para no intervenir con la bucólica vida que se espera se realice allí…”7 El desarrollo que ha tenido el mercado inmobiliario hasta la actualidad, sin embargo, ha alterado ese concepto de lujo inicial, y hoy por hoy, lo que antes habría calificado como tal, ha comenzado a concebirse como norma general en las propuestas inmobiliarias de otros estratos socioeconómicos. Ante el éxito comercial que representaron los equipamientos en el sector oriente, se dio inicio a un proceso de replicación formal y programática de los mismos en otros contextos urbanos y

6 NUEVOS servicios cambian el modo de vivir de los chilenos. El Mercurio, Santiago de Chile. Domingo 3 de Diciembre de 1995. 7 UNA GRAN CASONA en Las Condes. El Mercurio, Santiago de Chile, 23 de Marzo de 1996. p. 04 col. 02 (En suplemento: Imago Mundi, un proyecto de vida único en Chile) 50

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

u010

Edificio Imago Mundi de la inmobiliaria Colón 7000. Las Condes, 1996. Cerrado hacia el exterior, el edificio congrega 600 departamentos que parten de los 50 m2.

q011

Reportaje El Mercurio. 23 de Marzo de 1996. Edificio Imago Mundi. Mediante insertos comerciales en la prensa, el edificio aprovechó hábilmente el potencial que prestan los equipamientos como instrumentos de marketing.

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

Lugares Comunes

t012

Edificio Imago Mundi de la inmobiliaria Colón 7000. Las Condes, 1996. El edificio se vuelca hacia una plaza interior con jardines, paseos peatonales, y una guardería. Un corredor perimetral incorpora una biblioteca, talleres, salas de juegos, salas de computación, salas de cine entre varias otras.

sociales. Manifestación de esto último, es que la oferta actual de equipamientos en la comuna de Santiago Centro, Ñuñoa, La Florida o San Miguel no resulte muy distinta a la de cualquier edificio de las Condes o Vitacura. Un reportaje realizado por el diario La Tercera el 2004, reconoce esta tendencia. “…Hace unos años, para encontrar un edificio con piscina temperada, por fuerza había que acercarse hasta el barrio alto. Hoy los proyectos emplazados en comunas de estratos medios y medio bajos están siendo cada vez más confortables…”8 Un estudio realizado el presente año por el Portalinmobiliario.com9 confirma lo mismo (Fig. 013). Se analizaron todos los edificios en venta las comunas de Las Condes y Santiago Centro, y se comprobó que en esta última hay mucha más variedad y presencia de espacios comunes. Destaca el solarium y el quincho para asados como los programas exclusivos del centro, y la piscina y el gimnasio, como los programas más populares en ambas comunas, con porcentajes de presencia cercanos al 70%. Max Purcell, gerente general de Collect Investigaciones de Mercado entiende el espacio común como un valor agregado necesario en el mercado actual“…Desde 1993 empiezan a aparecer los proyectos que ofrecen más (equipamientos), obligados por una oferta tremendamente superior a la 8 INMOBILIARIAS elevan estándares de construcción para clase media. La Tercera, Santiago, Chile, 16 de Mayo de 2004. 9 RECINTOS comunitarios: cuales dejaron de ser un lujo. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 15 de Abril de 2008 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=8673 52

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

u013

Gimnasio

Comparación de la oferta de equipamientos por comuna.

Piscina Quincho Sauna

El análisis comparativo entre las comunas de Las Condes y Santiago centro, demuestra la alta presencia que están teniendo los espacios comunes para el ocio en comunas de clase media.

Jacuzzi Solarium Piscina Gimnasio Sauna

Estudio del Portalinmobiliario.com

Jacuzzi 0

100 %

Santiago Centro Las Condes

demanda. Entonces no queda otra opción que diferenciarse con distintos atributos…”10 La situación actual de los espacios comunes evidencia la configuración de un nuevo estándar programático de equipamientos. Piscinas, gimnasios, salones de eventos, lavanderías y quinchos terminaron configurando una nueva oferta básica, necesaria para cualquier edificio de departamentos que aspire a un relativo nivel de competitividad.

DETONANTES GENERALES DEL PROCESO La oferta actual de espacios comunes, es resultado de un largo proceso de prueba y error, que se ha asumido sin problemas en el sector inmobiliario, independiente del costo económico y el costo espacial que necesariamente ha conllevado. Como explica Andrés Kraushar, arquitecto de InverPaz: “… Un edificio sin ellos es fome. Está vacío. Los facilities cumplen un rol básico en cualquier edificio…”11 Ahora bien, ¿surgen solamente para restarle fomedad al edificio?, ¿Cómo se explica su alta presencial? Si debido a su significativa propagación en el mercado ya no están representando tanto esa imagen de lujo que tenían en un comienzo, entonces, ¿Qué factores reales están justificando su diversificación?

INMOBILIARIAS elevan estándares de construcción para clase media. op. cit.

11 EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. Así se Vive Inmobiliaria InverPaz (2): 10-11. Enero de 2004. 53

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

Para entender más claramente esta génesis, se realizó una revisión a las declaraciones prestadas a la prensa por actores inmobiliarios en los últimos 15 años, de las cuales se resumen seis fundamentos básicos:

I. SUSTITUYE LA DIVERSIDAD PROGRAMÁTICA DE LA CASA TRADICIONAL Para numerosos habitantes, el cambio a la vida en departamentos ha significado emigrar de una vivienda unifamiliar tradicional. En este contexto, no es raro que muchas inmobiliarias hayan buscado replicar algunos de sus rasgos. Por un lado se beneficia al habitante, que ya no se ve tan afectado por el cambio de tipología, y por otro, al éxito comercial, al apelar a ciertas aspiraciones y deseos del cliente que estimulan la compra. La diversidad de equipamientos comunes, bajo esta lógica, vendría asociada a la replica del concepto tradicional de patio, con piscinas, quinchos para asados y jardines. Hacia 1994, ya lo establecía Ricardo Paz, gerente general de inmobiliaria Common Place, a cargo los edificios Manquehue I, II, III y IV: “…De ahí el concepto aquel de vender una casa en altura. A pesar de que el usuario vivirá en un departamento, podrá al mismo tiempo disfrutar de grandes jardines para relajarse a sus anchas tras la jornada laboral o para el tranquilo y seguro juego y diversiones de sus hijos, como también de grandes espacios comunitarios para celebrar un asado junto a sus amistades…”12 Diez años más tarde, Andrés Kraushar, refiriéndose a los llamados edificios inteligentes vuelve a señalar lo mismo: “…Es como tener una casa con todos sus servicios en horizontal, y las viviendas en vertical…”13

II. ES PRODUCTO NATURAL DE LA DENSIDAD La vida en alta densidad como concepto, suele asociarse a problemas de hacinamiento y conflictos entre vecinos, que podían significar, para las inmobiliarias, un atentado contra cualquier inversión. Ante esta amenaza, la diversificación de los equipamientos se transformó en una herramienta económica, simple y muy conveniente en la búsqueda del bienestar residencial. En primer lugar, se compensa fácilmente su inversión, ya que al repartir los gastos de implementación en los precios de un alto número de departamentos, el impacto es mínimo. En segundo lugar se asegura su uso, ya que dentro de una gran masa de habitantes siempre habrá alguien 12 MANQUEHUE III será fiel reflejo de los dos complejos anteriores. El Mercurio, Santiago de Chile, 30 de Abril de 1994. p. 31 col. 01 (En suplemento: Vivienda y Decoración) 13 54

EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. op. cit.

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

dispuesto a usarlos. Y en tercer lugar se resguarda su mantención, ya que a mayor cantidad de residentes menor es la cantidad de gastos comunes que cada habitante debe pagar por cuidarlos. Hacia 1996, Jaime Hernández, arquitecto del edificio Imago Mundi, así lo explicaba: “…Al prorratearse los gastos en una gran cantidad de departamentos, es posible construir complejos inmobiliarios con una gran cantidad de equipamiento (…) La densificación permite una mejor calidad de vida…” 14

III. NACE DE LA CONFIANZA EN UN IDEAL COMUNITARIO Entendiendo el rol de los equipamientos como espacios de encuentro social, muchas inmobiliarias apostaron a un ideal de vida comunitaria como valor agregado al departamento. Así, se rescatan supuestas aspiraciones sociales del nuevo habitante y además se configura un potente atractivo publicitario. La diversificación de equipamientos, en este sentido, representa cierto anhelo de vecindad consolidada y participativa que estaría dispuesta a compartir y a organizarse culturalmente en torno a ellos. La publicidad del edificio Apoquindo Plaza (fig. 014) resulta útil para advertir el fenómeno. Cinco vecinos, con sus respectivos números de departamento adjuntos, se reúnen en torno a una piscina, coronados por el texto friends. A mediados de los noventa, el presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades, Leonardo Carvallo, explicaba como, debido a “…este estilo de vida se ha logrado rescatar algo que los chilenos y especialmente los santiaguinos habíamos perdido: la vida de barrio…” Augurando además el supuesto éxito que esta visión tendría en el futuro: “Cada vez más la vida tenderá a desarrollarse en comunidad por que las ventajas son incomparables: más seguridad y más comodidad…”15

IV. FOMENTA LA AUTOSUFICIENCIA La autonomía funcional del edificio, ligada históricamente a los espacios comunes, también ha resultado importante en su diversificación. El principio de independencia con el que se relaciona, apunta a una situación de seguridad y protección respecto al entorno, y a una idea de comodidad y calidad de vida que las inmobiliarias han sabido entender como atractivos importantes para sus clientes.

14 CAMBIAN las preferencias inmobiliarias de los chilenos, El Mercurio, Santiago de Chile, 21 de Julio de 1996. p. F24 col. 01( En cuerpo: Propiedades) 15

Idem. 55

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

Lugares Comunes

u014

Publicidad del Edificio Apoquindo Plaza. El aviso muestra cinco vecinos que se reúnen en torno a la piscina a compartir un trago. Cada uno con su respectivo número de departamento. Los espacios comunes son presentados como espacios comunitarios donde los vecinos pueden tener una vida social participativa.

t015

Los espacios comunes son un fuerte elemento de marketing. La publicidad de los edificios suele ocupar estos espacios como símbolos de confort y bienestar residencial. Acá se muestra la publicidad de la Remodelación San Borja (1969) y del Edificio Santiago Express (2004). Dos casos que apelan a lo mismo. 56

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

A fin de cuentas, la diversificación de los espacios comunes, según explica Ricardo Paz, alude a una posibilidad de control: “…Para cualquier padre es tranquilizador saber que sus hijos están bañándose en la piscina, jugando en el jardín o en el cine sin tener que salir del barrio…” Pero también a una posibilidad de confort: “…La idea es que la gente no tenga que recorrer grandes distancias para llegar a lugares donde hacer ejercicios, relajarse después del trabajo, o simplemente ver una película con los amigos…”16 Jaime Hernández, recalca lo mismo: “…El propósito es que los copropietarios cuenten con los medios que les permitan trabajar, recibir información, estudiar, hacer deporte, entretenerse, etcétera, sin tener que ir de un lado para el otro…”17

V. FUNCIONA COMO HERRAMIENTA DE IDENTIFICACIÓN Entendiendo la gran diversidad programática que viabiliza la incorporación de equipamientos, muchas inmobiliarias han apostado también a su potencial como herramientas de vinculación cultural. La diversificación de los equipamientos conforma una instancia de especialización respecto a los distintos públicos objetivos a los que se quiera apuntar en cada proyecto. Andrés Kraushar, los congrega en dos tipos. “...Hay edificios que están orientados a la tercera edad, a las familias consolidadas con hijos jóvenes y a las familias con niños pequeños. Otros buscan cautivar al grupo de los matrimonios recién casados, los solteros y los universitarios…” No es que se proyecten programas muy distintos entre un proyecto y otro, en la práctica casi todos ostentan una oferta similar, sino que se diseñany publicitan más- aquellos relacionados con el público objetivo al que se perfila el proyecto. “…En el caso de las familias y los adultos mayores, a la hora de agregar servicios se privilegian los espacios al aire libre, los jardines y las áreas verdes, los lugares para pasear o sentarse a leer en calma. También se disponen adecuadas salas para cumpleaños, fiestas, juegos infantiles, salas de computación, una piscina grande para los adultos, y una más pequeña para los niños (…) Si el edificio está pensado para jóvenes, las necesidades son distintas. Aquí se privilegian las buenas vistas desde los departamentos, un gimnasio amplio y completo, una piscina de diseño

MANQUEHUE III será fiel reflejo de los dos complejos anteriores. op. cit.

17 VIVIR con facilities. El Mercurio, Santiago de Chile, 8 de Octubre de 1994. p. 16 col. 01 (En suplemento: Vivienda y Decoración) 57

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

vanguardista…”18

VI. ES UN FUERTE ELEMENTO DE MARKETING Los equipamientos cumplen un rol importante en la publicidad residencial. Tanto en prensa, radio y televisión no es difícil encontrarse con avisos que aludan un “…completo equipamiento para disfrutar todos los días del año…”, “…departamentos con las ventajas de una casa…” o “…tu hogar, el mejor panorama…” (fig. 015) Las inmobiliarias han entendido el importante potencial comercial que otorgan los equipamientos como promotores de las ventajas comparativas del edificio, pero también como evocadores y satisfactores de necesidades extracomerciales, que trascienden ese propósito, y que refieren a aspiraciones sociales de vida comunitaria, seguridad, lujo y confort. Pablo Allard, cuya tesis Postales del Futuro justamente apunta a este tema, explica como en la publicidad de los equipamientos “…no se cubre ostensiblemente la sola demanda de mercancías, sino que, a su vez, se da el abasto a una necesidad antropológica…”19 La tesis de Ernesto Wagner, Análisis de aspectos relevantes para una gestión inmobiliaria exitosa, vuelve a reconocer lo mismo, al establecer como los equipamientos incluso evocan pretensiones y fantasías que, en beneficio de la venta, seguidamente se complacen. La idea es “…crear nuevas necesidades a los clientes, y de esta manera, generar productos que satisfagan esas necesidades recién creadas…”20 A nivel general, estos seis factores vienen a explicar la alta de presencia de equipamientos en la oferta actual, pero también el importante rol que están jugando en el éxito comercial de las nuevas inversiones. Todas las alusiones a la vida comunitaria, la autonomía funcional o la identificación cultural del habitante, finalmente están al servicio directo del marketing y las potenciales ventas. Si bien aluden a requerimientos espaciales y psicológicos reales, como la seguridad, la entretención o el confort, es claro que resultan objetivos

EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. op. cit.

19 ALLARD, Pablo. Postales del Futuro. Tesis (Magíster en Arquitectura). Pontificia Universidad Católica de Chile, 1996. 146 p. 20 WAGNER, Ernesto. Análisis de aspectos relevantes para una gestión inmobiliaria exitosa. Tesis (Magíster Ciencias de la Ingeniería). Pontificia Universidad Católica de Chile, 1995. 376 p. 58

Lugares Comunes

2.0 el espacio común en la habitación santiaguina

secundarios dentro de la inversión. Finalmente se está dando forma a un producto comercial, cuyo objetivo final pasa por intereses de orden especulativo, más restringidos en sus reales pretensiones sociales, culturales o urbanas. Como sea, existe una relación de dependencia de los espacios comunes con las utilidades económicas que parece importante tener en claro antes de intervenir.

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

La nueva vivienda en Santiago centro ha cambiado radicalmente la morfologĂa del sector. En varios barrios se contraponen viviendas bajas de uno o dos pisos con grandes torres residenciales .

LA NUEVA

VIVIENDA EN SANTIAGO CENTRO

000

Desarrollo inmobiliario en el barrio Lira.

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

LA NUEVA VIVIENDA EN SANTIAGO CENTRO

La vivienda en altura que se construye actualmente en el centro, es fruto de un activo plan de repoblamiento y recuperación urbana que pretende recobrar el rol residencial del sector, perdido tras un largo período de emigraciones, obsolescencia y deterioro físico. Así lo plantea Eduardo Rojas1, al definir recuperación urbana como “…la variedad de intervenciones que un gobierno puede emprender para mejorar las condiciones e intensificar el uso de una zona urbana ya existente, para acomodar población y actividades económicas, en oposición a las operaciones destinadas al desarrollo de nuevas áreas urbanas en terrenos periféricos…” La incorporación de nuevos habitantes se sustenta en las ventajas comparativas que ofrece el centro en relación a comunas más periféricas, asociadas a una fácil accesibilidad, una amplia variedad de servicios e infraestructura, y la proximidad a un activo equipamiento cultural. Bajo esta lógica, se pretende propiciar una renovación total del sector, al estimular la ocupación del espacio público, la aparición de nuevos mercados y el roce sinérgico de funciones comercio-trabajo-vivienda. En definitiva, un mix de usos con el cual se evite el abandono del centro fuera de los horarios de trabajo y todos los conflictos urbanos y sociales asociados a la desocupación de áreas urbanas. Desde la década de los ochenta, viene instaurándose un marco legislativo, institucional y administrativo que busca hacerse cargo del proceso. En 1985, aparece la CORDESAN, o Corporación de Desarrollo de Santiago,

1 ROJAS, Eduardo. Volver al Centro. La recuperación de áreas urbanas centrales. Washington DC: BID, 2004. 289 p. 62

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

entidad privada que busca generar vínculos entre los distintos actores públicos y privados para estimular la inversión inmobiliaria. Luego en 1987, se promulga la ley 18.595, que reconoce como áreas de renovación urbana a muchas zonas en deterioro. Y finalmente en 1992, surge el plan de repoblamiento para la comuna, que asume como objetivo central el devolverle al centro su rol residencial mediante el estímulo directo a la construcción de nuevas viviendas. Dentro de las medidas tomadas por el plan se identifican dos instancias centrales. En primer lugar las bolsas de demandas y las bolsas de terrenos, organismos asesores encargados de contactar posibles compradores de nuevas viviendas y catastrar áreas y terrenos de posible atracción para las inmobiliarias. Y en segundo lugar, los estímulos subsidiarios estatales. La demostración inicial de que los gastos por infraestructura en el centro, resultan ser 16 veces más baratos que los mismos gastos en zonas periféricas, según establecería la CORDESAN, justificó el surgimiento de un subsidio de interés territorial que entrega 200 UF al comprador de nuevas viviendas de hasta 2000 UF. De este modo, se generaron las condiciones necesarias tanto para interesar a las empresas inmobiliarias, como para atraer a un nuevo habitante al sector, factores claves para hacer efectivo el plan.

EL FENÓMENO INMOBILIARIO DEL CENTRO El enorme potencial que ofrece la construcción de edificios en la comuna se refleja en el fuerte desarrollo inmobiliario que ha sufrido el sector durante los últimos años. Después de un primer gran boom constructivo en 19972, el centro se ha ido afianzando como un atractivo polo de inversión, en el que ya han participado más de 200 empresas inmobiliarias y se han invertido más de 30 millones de UF. Se ha reconocido un impacto positivo en lo referido a la actividad económica en la comuna y además se ha fortalecido un modelo de gestión que ha logrado cambiar las dinámicas de deterioro preexistentes, atrayendo grandes inversiones al sector. Desde 1990, cuando se dio inicio a las primeras políticas de repoblamiento, hasta el año 2007, la municipalidad ha aprobado 480 permisos de edificación para edificios residenciales, construyéndose 76.248 viviendas, equivalentes a 42.751.364 metros cuadrados nuevos. 2 En el año 1997, se reconocen más proyectos construidos que cualquier año precedente, contándose 37 edificios nuevos. Además, por primera vez se superan las 5000 viviendas construidas al año. 63

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Lugares Comunes

t001

Vista torres residenciales barrio Lira. El barrio Lira es uno de los sectores donde el desarrollo inmobiliario ha tenido más fuerza. El cambio de escala en relación a las preexistencias refleja la magnitud del fenómeno.

u002

Vista torres residenciales en eje Santa Isabel. Existe un fuerte contraste entre las nuevas edificaciones y los entornos patrimoniales en que se emplazan. El fenómeno se reconoce en la calle Santa Isabel donde los nuevos edificios rodean la basílica de los Sacramentinos, hito arquitectónico del sector.

u003

Vista torres residenciales en eje Santa Isabel. Otra vista del mismo lugar, da cuenta de la altura que están alcanzando los conjuntos. Algunos ya superan los 25 pisos. 64

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

La enérgica evolución del proceso también es constatable en el número total de viviendas construidas, que pasó de un total de 170 para el año 1990, a un total de 11.530 tan sólo para el 2007. Estudios de actividad inmobiliaria señalan un crecimiento para el sector cercano a un 20% anual3. A las tasas crecientes en el número de viviendas, se ha sumado también un notorio aumento en el número de proyectos. Por ejemplo, durante el año 1990 se construyeron sólo 4 proyectos de edificios residenciales, mientras que el 2007, se construyeron 47 proyectos4. Para constatar la magnitud del fenómeno, resulta útil comparar la superficie construida en edificios, 4275 hectáreas, con la superficie total de la comuna, 2597 hectáreas. Los metros cuadrados construidos casi doblan la superficie de Santiago centro. En general, se está ante un proceso de enorme dinamismo que ha logrado consolidar al centro como el foco de desarrollo inmobiliario más importante de toda la ciudad. Este hecho lo comprueba el último índice de la Cámara Chilena de la Construcción del año 20085, que arrojó a Santiago como la comuna que más atrae la inversión inmobiliaria de la capital, concentrando el 28% de los departamentos vendidos, equivalentes a 12.479 unidades. También lo comprueba el último estudio de mercado de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios6, que acusa en la oferta de marzo de 2008 un peak de 21.998 departamentos a la venta nunca antes visto en el sector “…La comuna sigue siendo una opción atractiva, una apuesta segura (…) y ante los nuevos proyectos inmobiliarios esta cifra romperá un nuevo récord...” explica Matías Gajardo, gerente de negocios de la empresa. La explicación de este boom, según la Escuela de Construcción Civil y Portalinmobiliario.com en su informe de actividad inmobiliaria de marzo

3 AGUIRRE, Carlos y CÁRDENAS, Gabriela. Departamentos en la comuna de Santiago. Informe de actividad inmobiliaria. Decon UC-Portalinmobiliario [en línea] Febrero 2007. vol.5, no.1 [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/Diario/ BajarDocumento.asp?DocumentoID=58 4 CORDESAN, Permisos históricos de la comuna de Santiago desde Febrero de 1990 a Diciembre del 2007 [documento Excel] Santiago: Corporación de Desarrollo de Santiago. Abril 2008. 5 PUENTE Alto y Santiago Centro lideran las ventas: Santiago y Puente Alto dominan con distancia la venta de casas y departamentos. El Mercurio, Santiago de Chile, 22 de Febrero de 2008. ( En cuerpo: Propiedades) 6 SANTIAGO Centro anotará nuevo récord. El Mercurio, Santiago de Chile, 20 de Abril de 2008. ( En cuerpo: Propiedades) 65

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

del año 2008, se debe a que “…la comuna de Santiago se caracteriza por presentar condiciones favorables para el desarrollo inmobiliario, gracias a una normativa que facilita proyectos de gran envergadura en términos de número de unidades por edificio y a ventajas en infraestructura, ubicación y cercanía a fuentes de trabajo. A ello se suman las actuales circunstancias de mercado, con buenas expectativas económicas y tasas de compra que continúan siendo bajas…” 7 A pesar del éxito en ventas, el intenso desarrollo inmobiliario no ha estado exento de críticas. Y es que la mayoría de las veces, no se han logrado conjugar exitosamente los aspectos económicos con los aspectos urbanos y arquitectónicos. La lógica mercantil aplicada al nuevo departamento ha traído consecuencias negativas a nivel urbano, debido a la fuerte descontextualización del edificio con el entorno, y también a nivel doméstico, debido a importantes alteraciones en el tamaño y la densidad de las nuevas viviendas. Por un lado, se esta atentando contra las preexistencias espaciales de los barrios céntricos, y por otro contra la calidad de vida del nuevo habitante.

LA MAXIMIZACIÓN DEL EDIFICIO A nivel urbano, el nuevo edificio residencial se ha caracterizado por la construcción en grandes alturas. La natural intención comercial de sacar la mayor rentabilidad a los terrenos, ha alentado un diseño en vertical que utiliza las regulaciones al límite y que ha consolidado la maximización de tamaño del edificio como una herramienta de diseño generalizada a la mayor parte de los proyectos inmobiliarios de la comuna. El hecho se explica por el beneficio económico que significa multiplicar los metros cuadrados para la venta, pero también, por un marco normativo muy flexible que entrega importantes libertades constructivas. Así lo explica el director de obras de la comuna, Miguel Saavedra: “El plano regulador es bastante amigable. En Santiago no existen límites para la densidad ocupacional del suelo, las rasantes son generosas y existen normas de excepción de acuerdo al tamaño y al sector en donde están ubicados los terrenos, donde se permite edificar más alto…” 8 Muestra de ello son las grandes alturas reconocibles en todo el proceso.

AGUIRRE, Carlos. op. cit.

8 EL RESURGIMIENTO de Santiago Centro. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 11 de Junio de 2004 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=2170 66

Lugares Comunes

u004

Altura promedio por año en pisos.

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

60 50 40

El aumento constante en la superficie construida, ha ido de la mano con un aumento en las alturas que ya supera los 20 pisos.

30 20 10 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

u005

Número de edificios construidos por año. Pese a que ha variado bastante, dependiendo de los ciclos económicos, se observa una tendencia general al aumento, particularmente entre los años 2003 y 2005.

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

u006

Número de viviendas construidas por año. El número de viviendas construidas también ha aumentado, llegando a peaks que superan las 10.000 viviendas los años 2005 y 2006.

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 97 19 98

Acá se observa un aumento constante que llegó a un peak 85.000 metros cuadrados el 2006.

19 96

Superficie construida por año (m2)

19 95

u007

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Hacia 1995, por ejemplo, los edificios Prisma y Urbe 2000 con 14 pisos, destacaban dentro de la oferta precisamente por sus alturas. Hoy, los edificios Nuevo Centro y Nuevo Centro II, con 32 y 31 pisos respectivamente, evidencian los límites a los que ha llegado el fenómeno. Los permisos de edificación que registra la CORDESAN9 dejan en claro un aumento paulatino en la altura de los proyectos con el paso de los años. De 5 pisos de altura promedio el año 1995, se ha pasado a 21 pisos de altura promedio el año 2006, revelando un aumento de un 400% desde el comienzo del plan (Fig. 004). De hecho, la comparación de ocho estudios Decon10 sobre la oferta inmobiliaria actual en las comunas con mayor demanda, demuestra como en el centro se están construyendo los edificios residenciales con mayor cantidad de pisos de la ciudad.

LOS CONFLICTOS A ESCALA URBANA Las grandes alturas han beneficiado enormemente la rentabilidad económica de las inversiones, pero a la vez han traído importantes repercusiones urbanas, asociadas principalmente a conflictos de integración con el entorno construido. La torre residencial ha aparecido como un elemento indiferente a las preexistencias y a los problemas de integración urbana que provoca sobre la configuración espacial de su localización. En general, ha alterado los órdenes urbanos, ha cambiado los perfiles de calle y ha insertado nuevas tipologías arquitectónicas de escasa relación con las configuraciones espaciales previas. Un catastro de los edificios construidos entre el año 1990 y el 2001 muestra como los proyectos más altos han tendido a localizarse en el borde del triángulo fundacional, justamente en aquellos barrios de baja densidad y baja altura donde no existe mayor control normativo (Fig. 009). Se reconoce así, un impacto notorio sobre los barrios República, Brasil y Lira. La calle Santa Isabel, ejemplifica las consecuencias morfológicas que detona el proceso sobre las preexistencias. Perfiles de calle contraponen

CORDESAN, op cit.

10 Se realizó un estudio comparativo entre las comunas de La Florida, Las Condes, Macul, Ñuñoa, Providencia, San Miguel, Santiago Centro y Vitacura, según AGUIRRE, Carlos y Cárdenas, Gabriela. Informes de actividad inmobiliaria. Decon UC-Portalinmobiliario [en línea] 2007. [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario 68

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

u008

Evolución del Proceso de Repoblamiento. Catastro de los edificios construidos desde 1990 hasta el 2001. Los edificios tienden a agruparse en áreas periféricas al triángulo fundacional. Particularmente se identifican los barrios Brasil, República y Lira.

1990 - 1992 1992 - 1994 1995 - 1996 1997 - 1999 2000 - 2001

t009

Altura de los nuevos conjuntos residenciales. Catastro de alturas por piso desde 1990 hasta el 2001. Las mayores alturas se advierten en el barrio Lira y República. Los pocos edificios localizados en el triángulo fundacional son muy altos. A medida que se avanza a la periferia disminuye la altura.

0 - 4 pisos 5 - 9 pisos 10 - 14 pisos 15 - 19 pisos 20 - 30 pisos

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Lugares Comunes

Barrio Lira

t010

Barrio Brasil

1991

Integración visual en los barrios Lira y Brasil a nivel del piso ocho.

1991

El análisis sintáctico evidencia el impacto de las nuevas alturas sobre los contextos barriales preexistentes. Se mide a partir de campos visuales o isovistas en distintos puntos del espacio. A mayor cruce de isovistas mayor es la integración. El impacto visual de las nuevas alturas es significativo en el barrio Lira, donde se agrupan al norte de la avenida Santa Isabel (eje horizontal justo en la mitad círculo)

1996

Más limitado es en el barrio Brasil, donde el mayor impacto ocurre en torno a la plaza del mismo nombre (justo el medio del círculo)

alta integración media integración baja integración

2001

2006

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

u011

Vista torre residencial en torno al eje Norte Sur. Iglesia Santa Ana. Convivencia entre grandes edificios en altura y edificio patrimonial.

u012

Vista torre residencial en torno al eje Santa Isabel. Convivencia entre grandes edificios en altura y vivienda tradicional de un piso.

viviendas de entre uno y dos pisos con torres residenciales cercanas a los 20 pisos de altura que perturban y desarticulan formalmente los barrios. (Fig. 012). El impacto de los nuevos conjuntos no es tan sólo formal. Un estudio sintáctico11 de los barrios Lira y Brasil, revela como el proceso también está afectando los campos visuales del sector. Realizado con motivo de la presente tesis y medido a nivel del piso ocho, muestra un impacto significativo en los niveles de integración visual de ambos sectores que ha ido aumentado continuamente con el paso de los años. Resalta la situación actual del barrio Lira donde la integración visual es particularmente baja debido a la alta densidad de proyectos presentes. El nuevo edificio puede entenderse como un objeto aislado y encerrado, cuya configuración recuerda la visión del rascacielos que, hacia 1978, proponía Rem Koolhaas: “…la arquitectura ya no es tanto el arte de proyectar edificios como la brutal extrusión hacia el cielo de cualquier solar que el promotor haya conseguido reunir…” 12 11 El concepto de análisis sintáctico surge de la línea investigativa “Space Syntax”, conjunto teórico-metodológico creado hace 30 años por Bill Hillier y otros en The Bartlett, University College London. Propone modelos de análisis y representación espacial apoyado en tecnológicas digitales que permiten representar gráfica y númericamente aspectos de conectividad e integración. Para el análisis de los barrios en estudio se utilizó el software Depthmap, que mide la integración visual a partir del cruce de isovistas, el campo visual en un punto dado dentro del espacio. A mayor cruce de campos visuales, mayor es la integración visual de un recinto. 12

KOOLHAAS, Rem. Delirio en Nueva York: “La doble vida de la utopía: El rascacielos” 71

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Al no considerarse los espacios públicos y la integración física de las nuevas torres con el entorno, incluso se ha impedido la organización homogénea y ordenada de los nuevos proyectos entre sí. Además de no integrarse con la ciudad preexistente, los edificios tampoco se están integrando entre ellos. Al mismo efecto hace referencia Marisol García cuando explica que “…por las características de las nuevas piezas, la dispersión de las intervenciones y la enorme dificultad de generar totales urbanos coherentes, se obtiene como resultado una ciudad desarticulada y de grandes contrastes, donde preexistencias y renovación se enfrentan sin potenciarse mutuamente…”13 Las repercusiones de esta desintegración no sólo afectan negativamente a los contextos urbanos, sino también a la propia inversión. Por un lado, las empresas inmobiliarias aprovechan la imagen de barrio patrimonial y consolidado que proyecta el centro como anzuelo para la venta, mientras simultáneamente, alteran y destruyen la configuración espacial de los mismos barrios que han buscado publicitar. El nuevo edificio, finalmente destruye las condiciones espaciales que favorecen al centro en relación a otras áreas de inversión, en un atentado contra su propia sustentabilidad económica a futuro. El edificio Metro City, en Alameda esquina Ricardo Corvalán, es una manifestación clara del fenómeno. Mientras la publicidad hace alusión al espíritu de ciudad del barrio, recurriendo a la fachada de un edificio tradicional en segundo plano, su inserción urbana en torre lo trastoca severamente (Fig. 013). En otras situaciones urbanas, la destrucción de un orden espacial preexistente, podría dar pie para construir uno nuevo que lo restituyera. En el caso del centro, sin embargo, las preexistencias patrimoniales del sector, de necesaria permanencia y valor cultural, fuerzan a una convivencia inquebrantable entre construcción nueva y antigua. En este contexto, se establecen también serios conflictos de representatividad. Sin proponérselo, los nuevos edificios en altura están recogiendo cierta condición de monumentalidad que entra en conflicto con los edificios patrimoniales preexistentes. A pesar de su rotunda presencia e innegable excepcionalidad, las torres residenciales no están representando nada claro frente a ellos, por lo que emergen en la ciudad con total ambigüedad. Se puede reconocer cierta idea de monumentalidad vacía, similar a la Traducción Jorge Sainz. Ed. GG. 1978. 13 TRANSFORMACIÓN de la comuna de Santiago a partir de la vivienda en densidad: amenazas y desafíos por Marisol García “et al”. Revista Spam Arq, (3): 56-61, 2006. 72

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

u013

Publicidad Edificio Metro City. Alameda 60. Por sobre el edificio mismo se muestra la imagen de un barrio tradicional como atractivo para la venta.

q014

Publicidad Edificio Paseo Huérfanos 1555. La ubicación es mejor gancho publicitario que el edificio. Antes que el proyecto, se muestra la caricatura de un hombre caminando al trabajo.

t015

Publicidad Edificio Gran Santiago. Alameda esquina Amunátegui. Nuevamente la alusión gráfica a una buena ubicación juega un rol central en la publicidad. No importa tanto la arquitectura del edificio ni el diseño interior de los departamentos. 73

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

1D 1 B

2 D 1B

2D 2 B

3 D 1B

3D 2 B

4 D 3B

la Florida

35,65

45,21

58,68

46,97

70,33

no existe

las condes

35,99

45,94

65,33

no existe

92,78

macul

33,25

no existe

54,25

no existe

71,80

Ñuñoa

35,99

49,73

62,82

no existe

80,57

Providencia

35,66

san miguel

36,40

santiago centro

32,79

Vitacura

no existe

44,80 no existe 43,87 no existe

123,39 no existe

2398

62,19

no existe

85,09

111,83

61,19

no existe

72,72

112,27

624

67,95

90,55

5244

111,35

127,79

489

53,82 80,77

51,06 no existe

LA MINIMIZACIÓN DEL DEPARTAMENTO Otro rasgo característico del proceso, que emerge en paralelo a la maximización, es la minimización del tamaño del departamento. La visión paralela de ocho estudios Decon UC15 a las comunas con mayor desarrollo inmobiliario del 2007 confirma el hecho: Frente a tipologías de departamento equivalentes, Santiago centro resulta ser la comuna que ofrece los departamentos más pequeños. De los seis modelos de departamento analizados exhibe el menor promedio de superficie en cinco de ellos (Fig.016). En la práctica, un departamento de un dormitorio que en San Miguel promedia 36,40 m2 en Santiago Centro promedia 32,79 m2, uno de dos dormitorios que en Vitacura promedia 80,77 m2 en Santiago Centro promedia 53,8 m2

15 74

AGUIRRE, Carlos. op. cit.

726 5212

La maximización del edificio pone de manifiesto una herramienta de diseño inmobiliario altamente rentable al favorecer la alta acumulación residencial en vertical. Paralelamente, sin embargo, define tamaños y proporciones que ignoran sus repercusiones sobre la configuración urbana preexistente, sobre el patrimonio y sobre sí mismos.

KOOLHAAS, Rem. op. cit.

684 2356

103,12

monumentalidad del rascacielos a la que se vuelve a referir Koolhass: “… simplemente es él mismo, y debido a su volumen puro y simple, no puede evitar ser un símbolo, un símbolo vacío, disponible para portar un significado, igual que hace una valla publicitaria con un anuncio. Es un solipsismo que exalta tan sólo el hecho de su desproporcionada existencia, el descaro de su propio proceso de creación…” 14

Total casos estudiados

p016

Superficies promedio de departamento por tipología y comuna. La visión paralela de ocho estudios DECON UC, muestra como en Santiago centro se concentran los departamentos más pequeños de la capital. La comuna ofrece los departamentos con menor superficie en 5 de las 6 categorías estudiadas.

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

otras

u017

15%

Composición de la oferta residencial del centro.

1d 1b 42%

3d 2b 17%

Por lejos la tipología que más se construye es la 1D1B con el 42% de los departamentos en venta. Un porcentaje importante si se considera que es la vivienda más pequeña de toda la oferta, con 32,79 m2 de superficie promedio.

Unidades en venta: 897 precio promedio: 2178 uF

Unidades en venta: 2200 precio promedio: 1135 uF

2d 2b 26%

Unidades en venta: 1341 precio promedio: 1818 uF

y uno de tres dormitorios que en Las Condes en promedia 92,78 m2, en Santiago Centro promedia 67,95 m2. Al parecer, la comuna brinda condiciones particulares que favorecen la venta de viviendas pequeñas inexistentes en otros contextos. El registro general de las superficies mínimas por tipología, confirma los extremos a los que llega el fenómeno, al identificar departamentos de un dormitorio en 16 m2, de dos dormitorios en 36m2 y de tres dormitorios en 44 m2. El mismo estudio Decon UC permite reconocer las tres categorías de vivienda más construidas, asociadas a departamentos de un dormitorio y un baño (1D1B) con 2200 unidades en venta, dos dormitorios y dos baños (2D2B) con 1341 unidades en venta y tres dormitorios y dos baños (3D2B) con 897 unidades en venta. De un total de 5244 viviendas en oferta para Santiago centro16, el 84,63% de los departamentos se reconoce dentro de ellas (Fig. 017). Desde estas tres categorías básicas se identifican cuatro tipologías generales de departamentos: A. Homestudio: Es la tipología más pequeña de todas, posee un espacio central multifuncional que cumple el rol de estar, comedor, cocina y dormitorio en conjunto a un baño, que suele ser el único recinto independiente. Ronda los 20 metros cuadrados. B. El departamento un dormitorio: Inserto también en la categoría 1D1B, posee un estar comedor con cocina americana y un pequeño balcón, además de un dormitorio con baño y clóset. Ronda los 30 metros cuadrados

El estudio se realizó durante el mes de febrero del año 2007. 75

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

C. El departamento dos dormitorios: Inserto en la categoría 2D2B, posee un estar comedor con cocina americana, baño y balcón, en conjunto con dos dormitorios: uno mayor con baño y clóset, y otro menor con clóset. Ronda los 50 metros cuadrados D. El departamento tres dormitorios: Inserto en la categoría 3D2B, posee estar comedor con cocina independiente, baño y balcón, en conjunto con tres dormitorios: uno mayor con baño y clóset, y otros dos menores sólo con clósets. Ronda los 65 metros cuadrados. Los escasos metros cuadrados de estas cuatro tipologías principales, dejan en claro como cierta noción estrechez parece extenderse a toda la oferta. Se distinguen baños muy contraídos –representantes generalizados de la estrechez residencial-, dormitorios de precisas dimensiones para una cama y un velador, en paralelo a cocinas americanas, zonas de estudio y lavado muy limitadas, sino inexistentes.

LOS CONFLICTOS A ESCALA DOMÉSTICA Una aparente resignación por parte de los compradores, parece haber consolidado a la estrechez espacial como una herramienta efectiva para multiplicar el espacio útil de viviendas y disminuir los costos por unidad. Así lo explica Cristián Maturana, ejecutivo del Portalinmobiliario.com: “… Lo atractivo del negocio (en el centro) es el volumen y por eso se privilegian espacios pequeños. La diferencia de precios es mucho menor de lo que se puede lograr en otras comunas, porque la oferta es homogénea, y por eso las inmobiliarias se las juegan con una buena ubicación y una masa crítica de unidades…” 17 La estrechez espacial, sin embargo, ha aparecido simultáneamente como una herramienta perjudicial ante determinados requerimientos mínimos de habitabilidad, que sientan las bases a serios conflictos a nivel doméstico. Felipe Pumarino, de un modo bastante ácido, describe los problemas prácticos de vivir en uno de estos departamentos: “… El estar-comedor era o estar o comedor, a menos que la familia decidiera cenar apoyando los platos en la mesita de centro. En la cocina no cabía más de una persona y si frieras un huevo tendrías que mandar al resto de los moradores al cine, porque de seguro todo el departamento quedaría pasado a aceite por horas. En el baño había que ser malabarista para no caerse dentro del wáter al salir de la ducha, y en el clóset encajaban cómodamente dos ternos y un pijama…” 18 17 18 76

EL RESURGIMIENTO de Santiago Centro. op. cit. SANTIAGO apretujado. Las Últimas Noticias. Santiago de Chile, 23 de abril de 2006.

Lugares Comunes

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

u018

Problemas de espacio a nivel doméstico. La cocina suele ser uno de los recintos más afectados por la falta de espacio debido a la cantidad de actividades que alberga. La imagen corresponde a la cocina de la familia Aguilera-Escobar en calle San Pablo. Pese a la estrechez, cocinan, lavan ropa y comen en ella.

u019

Ejemplos de la categoría 1D1B.

Edificio E. Ramírez esq. San Ignacio Superficie: 23,28 m2

Edificio Av. San Martín 870 Superficie: 27,50 m2

Es la categoría con departamentos más pequeños de la oferta. Incluye homestudios (departamentos de un ambiente) y departamentos tradicionales de un dormitorio y un baño. Llama la atención el nivel de estrechez al que se llega, con departamentos que alcanzan los 16m2 de superficie total.

Edificio Serrano 387 Superficie: 24,81 m2

Edificio Serrano 387 Superficie: 16,86 m2

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

Lugares Comunes

Un primer problema está asociado al importante obstáculo que significa la falta de espacio para el desarrollo adecuado de los programas domésticos. Cuando un dormitorio restringe sus dimensiones a las medidas de una cama y un velador, se limita su funcionalidad y el número de actividades a desarrollar en él. Si sólo se recoge la actividad dormir, se apartan otras actividades como el estudiar o el ver televisión que tradicionalmente se le asocian. Algo similar ocurre cuando el nuevo departamento disminuye el espacio para los artefactos. Muchas cocinas poseen sólo dos quemadores, apenas dan lugar a un refrigerador pequeño e ignoran totalmente la lavadora: la función vuelve a limitarse por la estrechez. Alberto Collados Baines, presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción, explica las repercusiones psicológicas de este fenómeno: “… Los lugares demasiado pequeños, aunque tengan las comodidades para realizar todas las funciones domésticas, resultan sicológicamente menos gratos. Pese a que la funcionalidad se resuelva, tienen desventajas por su sensación de encajonamiento…” 19

p020

Un segundo problema está asociado a procesos forzados de fusión programática producto de la falta de espacio. La eliminación de las barreras físicas, que para tipologías como el loft se entienden como una ventaja al amparar tamaños y niveles mínimos de habitabilidad, en el nuevo departamento del centro se convierten en una dificultad, al yuxtaponer actividades que habitualmente no establecen vínculos programáticos 19 DEPARTAMENTOS pequeños, Los costos de vivir en espacios reducidos. Terra Noticias [en línea], Santiago, Chile. 16 de Abril de 2007 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://ofertainmobiliaria.terra.cl/ 78

Nuevo mobiliario multifuncional Wallbed. Ante las necesidades de espacio de los nuevos departamentos, esta línea de mobiliario ofrece cama, comedor y estantería, todo en uno. La empresas que los venden están asociadas a las inmobiliarias, las que los publicitan o incorporan como regalos al momento de la compra.

Lugares Comunes

u021

Desplazamiento de actividades fuera de la vivienda. Encuesta realizada a 82 jefes de hogar de edificios nuevos, en los barrios Lira, República y Brasil. Muchas de las actividades comúnmente asociadas a la vivienda están saliendo de ella, hacia el edificio, el barrio y fuera de él.

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

¿Dónde hace gimnasia?

¿Dónde cena?

¿Dónde almuerza?

¿Dónde desayuna?

¿Dónde celebra fiestas?

¿Dónde se reune amigos?

¿Dónde lava la ropa?

Vivienda

20%

40%

60%

80%

100%

Edificio Barrio Fuera del Barrio No realiza

directos. Ejemplo de esto es la fusión dormitorio-cocina, que se presenta en la tipología homestudio, donde cama y cocina están en el mismo recinto, o la fusión dormitorio-comedor-bar-biblioteca, que presentan los muebles Wallbed, dispositivos multiuso que se venden con los departamentos y que se pliegan en si mismos para responder a distintas funciones, ya sea cama, mesa, portalicores o librero (Fig. 020). Un tercer problema, y el más importante, está asociado a la salida de programas tradicionales de la vivienda producto de la falta de espacio. La estrechez de los nuevos departamentos ha impedido que muchas funciones domésticas se realicen dentro de ellos, y consecuentemente, ha abierto las puertas a un desarrollo paralelo de las mismas en nuevas instancias ajenas al departamento. Se ha dado forma a un proceso que desplaza fuera de la vivienda muchas de sus funciones habituales. Con motivo del proyecto Fondecyt20 en que se inserta la tesis, se desarrolló una encuesta21 que buscó corroborar estas tendencias. Contempló 82 jefes de hogar de departamentos construidos entre 1995 y 2007. A partir de ella se ratifica el desplazamiento de actividades fuera de la vivienda, y además se comprueba como el edificio, el barrio y la ciudad

20 GREENE, Margarita. Encuesta correspondiente a la investigación FONDECYT: Seguimiento y Análisis de los Procesos de Recuperación y Repoblamiento de Los Centros Urbanos. Proyecto 1050928. 2005-2007, Santiago, Chile. 21 Encuesta central de la presente tesis, fue realizada el mes de enero del año 2007 con motivo del Proyecto Fondecyt 1050928. Contemplo 82 jefes de hogar de departamentos nuevos construidos entre 1995 y 2007 repartidos entre los barrios República, Brasil y Lira. 79

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

están apareciendo como nuevos receptores de las actividades domésticas desplazadas (Fig. 021). La vida social, la recreación, las comidas y el lavado de ropa parecen abrirse cada vez más a nuevos ámbitos urbanos y colectivos ajenos a la privacidad y la individualidad del departamento mismo. Esto deja en evidencia lo difícil que está resultando realizar algunas actividades en los departamentos. La misma encuesta identifica las que resultan más incómodas de realizar, como el juntarse con amigos, el juntarse con la familia y el lavar ropa (Fig. 022). Pero también deja en evidencia nuevas tendencias culturales y nuevos grupos familiares que están dispuestos a realizar actividades domésticas en otras instancias externas a la habitación. Manuel Gausa, en su texto Housing, declara como: “…Hoy prácticamente todos los ciudadanos están de alguna manera obligados a vivir una vida dispersa. Los acontecimientos que hasta ahora se producían al interior de una vivienda están desperdigados por toda la ciudad. Los cafés y las lavanderías amputan la vivienda, no tan solo el salón y el comedor, sino también la cocina y los baños…”22 Esta tendencia vendría a justificar la alta venta de los departamentos pequeños y a explicar porqué, pese a los conflictos asociados, muchas personas eligen vivir ahí. La tesis Repoblamiento con Vivienda, de Rodrigo Navarrete Sitja, alude específicamente al nuevo habitante del centro, explicando como “…son jefes de hogar en su propia vivienda y aprenden a organizar su tiempo, sus gastos y su trabajo. Por eso buscan cosas prácticas, delegando sus necesidades domésticas, las que realizan en el espacio urbano con una creciente dispersión de los programas que tradicionalmente estaban al interior de la vivienda...”23 La minimización del departamento revela otra herramienta de diseño comercialmente provechosa. Un departamento pequeño es más barato, y por ende más fácil de vender. Paralelamente, sin embargo, define serios problemas de estrechez espacial y alteraciones programáticas en la vivienda que no son motivo de mayor consideración, pese a la asociación directa con cambios culturales en los propios grupos familiares presentes.

22 GAUSA, Manuel. Housing, New alternatives, new systems. Barcelona, España. Editorial ACTAR, 1998. 269 p. 23 NAVARRETE, Rodrigo. Repoblamiento con vivienda. Edificio de Vivienda para profesionales jóvenes en Santiago Centro. Tesis (Arquitecto) Pontificia Universidad Católica de Chile, 2005. 42 p. 80

Lugares Comunes

u022

Evaluación a las actividades domésticas en la nueva habitación. Se preguntó cuán cómodamente se realizan actividades domésticas básicas en los departamentos. Sorprende lo difícil que resulta hacer vida social y lavar ropa. Si

3.0 la nueva vivienda en santiago centro

¿Realiza cómodamente las siguientes actividades en su departamento? bañarse cocinar estudiar descansar reunirse con familia

No recibir amigos Lavar y tender ropa. 0

100%

u023

Ilustración de Alen Lauzan para el reportaje “Los secretos del Mundo Paz”, del diario The Clinic (Mayo,2008) Desde el humor, el autor reconoce la falta de espacio como un aspecto característico del proceso de repoblamiento, poniendo de manifiesto varios de los problemas domésticos que implica la estrechez espacial.

0.0 dOS ESCALAS DE CONFLICTO

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Los espacios comunes del centro simbolizan el traslado de un prototipo de vivienda colectiva acomodado a un mercado mĂĄs amplio de clase media.

DEL CENTRO

LOS ESPACIOS COMUNES

000

Juegos infantiles edificio VicuĂąa Mackenna 625.

4.0 los espacios comunes del centro

LOS ESPACIOS COMUNES DEL CENTRO.

Como herencia del concepto de lujo que dominó la oferta residencial de los noventas, los espacios comunes céntricos constituyen una de las primeras manifestaciones inmobiliarias que extendieron la noción de facilities a un mercado más amplio de clase media. Tanto es así, que hoy se reconocen como elementos característicos de todo el proceso de repoblamiento. Un estudio realizado recientemente por el Portalinmobiliario.com1 a la oferta de equipamientos en 76 edificios (Fig. 001), demuestra la alta presencia de estos programas en el sector, distinguiendo piscinas, gimnasios, salones de eventos y lavanderías en casi un 70% de los casos estudiados, en tanto, quinchos, juegos Infantiles, salas de cine y salas de Internet en casi un 30 % de los casos. Un reportaje del año 2004 en el diario La Nación lo confirma, aludiendo al valor representativo de los equipamientos en el proceso de renovación: “… (Los edificios del centro) tienen piscinas, saunas, gimnasios, lavanderías, juegos para niños. Algunos hasta cuentan con cine propio y sala especial para las nanas. Esta es la verdadera renovación urbana…”2 La utilización de espacios comunes similares a los del sector oriente ha significado la replicación de muchos criterios de implementación y diseño ya probados, pero también, la apertura a ciertos requerimientos propios del centro.

1 Informe elaborado por Portalinmobiliario.com, recogido en el artículo ¿QUÉ EQUIPAMIENTO ofrecen los proyectos de Santiago Centro? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 3 de Octubre de 2006 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=5498 2 SANTIAGO all inclusive. Edificios con más comodidades cambian las costumbres de la ciudad. Diario La Nación. Santiago de Chile. 14 de Febrero de 2007. 84

Lugares Comunes

80 70 60 50 40 30 20

sala de cine

sala internet

sala de estudios

Quinchos

Juegos infantiles

Sala de Eventos

Lavandería

Piscina, gimnasio, lavandería y salón de eventos son los equipamientos de mayor presencia, seguidos de cerca por los quinchos para asados y los juegos infantiles.

Gimnasio

Equipamientos en la oferta residencial del centro. Según Estudio del Portalinmobiliario.com

100

piscina

u001

4.0 los espacios comunes del centro

Los problemas de integración urbana que acarrean las grandes alturas, y los problemas domésticos que detonan los departamentos reducidos, han puesto a los espacios comunes en una peculiar posición intermedia entre ambas escalas que hacen que el fenómeno revista mucho más complejidad que en otros contextos. Los espacios comunes siguen entendiéndose como herramientas de identificación cultural, elementos de marketing y emblemas de autosuficiencia funcional, pero su presencia se justifica cada vez más en nuevos estándares habitacionales que favorecen la alta densidad, y su definición programática en nuevas carencias programáticas de los departamentos.

PARTICULARIDADES DEL PROCESO Cuando se construyen los edificios más altos de Santiago, en paralelo a los departamentos más pequeños, resulta evidente la voluntad económica de densificar. Fenómeno distintivo del proceso, ha otorgado importantes garantías económicas a las inmobiliarias y ha dado forma a un activo proceso de aglomeración residencial que se acentúa cada día más En el artículo Transformación de la comuna de Santiago a partir de la vivienda en densidad, Marisol García expone como la densidad se ha consolidado en la oferta: “…El modo de renovación impuesto se caracteriza por una alta densidad puntual que alcanza los 2800 hab/HA, cifra que es 3,5 veces más alta que los índices de 80 hab/HA del inicio del plan. Esto demuestra una tendencia que apunta hacia una renovación que abarca cada vez más una menor superficie…”3 3 TRANSFORMACIÓN de la comuna de Santiago a partir de la vivienda en densidad: amenazas y desafíos por Marisol García “et al”. Revista Spam Arq, no.3: 56-61, 2006 85

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

t002

Traslado de actividades fuera de la vivienda.

lavandería loggia sala personal externo pieza de servicio

bodega

closet

living - comedor sala de juegos sala de reuniones sala multiuso

escritorio

sala de estudio sala de internet

Esta tendencia ha influido directamente en la construcción de nuevos espacios comunes. Dado que a mayor cantidad de habitantes, menores son los costos asociados a la implementación y el cuidado de los equipamientos, estos se han consolidado como herramientas de fácil aplicación y alto impacto como valores agregados al departamento. Arturo Martelli, dueño de la administradora Martelli y Cía, confirma lo conveniente que, según él, resulta su mantención “…los sueldos para el personal, la energía, el agua potable, la mantención de los ascensores y hasta el teléfono de la conserjería son un gasto más significativo (…) Lo más caro es la mantención de la piscina que requiere una cloración permanente, pero distribuido en el tiempo no modifica sustancialmente las cifras…” 4 Gracias a la alta densidad, Santiago centro parece tener garantizada la factibilidad de uso y sustentabilidad económica de los espacios comunes como en ninguna otra comuna de la ciudad. Una segunda repercusión de la alta densidad, tiene que ver con las actividades domésticas desplazadas de las viviendas, producto de la disminución de tamaño del departamento. Así como muchas actividades se desplazan al barrio -receptor natural

4 EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 15 de Abril de 2008 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=8751 86

La falta de espacio en la nueva residencia ha determinado que muchas actividades se desplacen fuera de ella. El esquema muestra una correspondencia entre los recintos que están más limitados espacialmente y los programas de las nuevas áreas comunes.

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

por su amplia infraestructura5- muchas otras se están desplazando a los espacios comunes del edificio, entendido este como una nueva instancia intermedia entre departamento y ciudad. Los espacios comunes ya no sólo están recogiendo actividades complementarias a las viviendas, sino también actividades domésticas extraídas de las mismas, en una nueva relación de directa dependencia funcional. Esto explica que los programas domésticos más afectados por los procesos de minimización residencial, encuentren frecuentemente un correlato en la oferta de espacios comunes (Fig. 002). Justamente, actividades como el estudiar se están asociando a salas de Internet y salas de trabajo, el reunirse con amigos, a salones de eventos y el lavar a lavanderías. El potencial económico que brinda la minimización residencial, parece explicarse por esta capacidad que ostentan los espacios comunes, de suplir las carencias programáticas que originan los departamentos pequeños. Juan Andrés Paz, gerente general de Inverpaz, confirma esta relación, al señalar como “…cuando se restringe el tamaño de un departamento a 50 metros cuadrados, siempre es bueno tener facilities que mejoren la calidad de vida…”6 En suma, se ha configurado un panorama completamente nuevo en relación a los equipamientos. Como nunca antes, los espacios comunes están inmersos en un proceso que estimula su implementación, debido a las garantías de mantención que entrega la densidad, y simultáneamente su diversificación programática, debido a una inédita relación de dependencia funcional con la habitación. Para comprender los alcances este nuevo panorama en el contexto del centro, se propone su clasificación en dos categorías de equipamiento distintas, de acuerdo a dos nuevos patrones de interrelación entre el espacio común y el departamento mismo: Los espacios comunes complementarios y los espacios comunes suplementarios.

I. LOS ESPACIOS COMUNES COMPLEMENTARIOS. Son los espacios que apelan a la noción tradicional de espacio común y que se entienden como facilidades, o instalaciones anexas y complementarias a la vivienda. No suplen carencias programáticas, sino más bien, entregan

5 A nivel urbano, dentro de los objetivos de un plan de renovación parece en hasta cierto punto positivo. Al estimular comercio, las infraestructuras y los servicios asociados a las actividades desplazadas, se estimula el desarrollo económico de todo el sector. La proliferación de restaurantes, cafeterías, gimnasios y lavanderías, confirma la existencia del fenómeno y parece validar la idea de que ciertas actividades desplazadas a la ciudad pueden funcionar con relativo éxito y absoluta independencia del edificio y el departamento. 6 DEPARTAMENTOS a la medida del universitario. El Mercurio, Santiago de Chile, Domingo 26 de Diciembre de 2004. ( En cuerpo: Propiedades) 87

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

Sala de cine / Vicuña Mackenna 625.

Sala de juegos / Vicuña Mackenna 625.

Juegos infantiles / Vicuña Mackenna 625.

t003

Espacios comunes complementarios.

Gimnasio / Vicuña Mackenna 625. 88

Son instalaciones anexas a las viviendas que otorgan beneficios adicionales al habitante. No suplen carencia programática alguna y se enfocan a la recreación, el deporte y el descanso. Se reconocen, gimnasios, piscinas, salas de juegos, salas de cine y locales comerciales entre otras.

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

beneficios adicionales a los que entregaría un departamento estándar. Se trata de programas recreativos y deportivos como piscinas, gimnasios, juegos infantiles, áreas verdes y quinchos para asados (Fig. 003). Históricamente, recuerdan a los espacios comunes barriales que ofrecía la arquitectura residencial moderna del siglo XX y que se abrieron a la experimentación con programas recreacionales y deportivos en busca de la autonomía funcional respecto a la ciudad. El edificio Nuevo Centro7, por ejemplo, ofrece un equipamiento tipo spa, con jacuzzis, piscinas, saunas y asoleaderos. El edificio Parque Miraflores8, en tanto, ofrece un equipamiento más deportivo, con una terraza de trote y un gimnasio en la cubierta.

II. LOS ESPACIOS COMUNES SUPLEMENTARIOS. Son los espacios que albergan programas necesarios e indispensables para el funcionamiento adecuado de la vivienda. A diferencia de los complementarios, vienen a suplir las carencias programáticas de la habitación surgidas de los procesos de minimización residencial. Recogen las actividades que tales procesos desplazan fuera de la vivienda y les dan cabida en espacios colectivos. Se reconocen acá, salas de estudio, lavanderías, guarderías infantiles, bodegas, estacionamientos, salas de trabajo, entre muchas otras (Fig. 004). Históricamente recuerdan bastante a los espacios comunes especulativos del siglo XVII. Ambos buscan la colectivización de los programas domésticos con un fin comercial, basado en la disminución de tamaño de la unidad de departamento y la obtención de una mayor densidad habitacional para la venta y alquiler. El edificio Altos de Santo Domingo9, por ejemplo, cuenta con una sala especial para empleadas domésticas. Según su vendedora, Daniela Detrich10, “… La idea es que ellas tengan un lugar para cambiarse de ropa, bañarse y dejar sus pertenencias, ya que los departamentos no cuentan con pieza de servicio…” Por otro lado, se está dando respuesta a cambios sociales: “…Por un proceso natural de nuestra cultura, cada vez habrá menos nanas puertas adentro. Por lo que esto se va a ocupar mucho más…”11

Edificio ubicado en la dirección Tucapel Jiménez 70

Edificio ubicado en la dirección Miraflores 455

Edificio ubicado en la intersección de las calles Santo Domingo con Amunátegui.

SANTIAGO all inclusive. Edificios con más comodidades. op.cit.

EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? op. cit. 89

4.0 los espacios comunes del centro

Sala multiuso / Vergara 412.

Lugares Comunes

Lavandería / Vicuña Mackenna 625.

t004

Espacios comunes suplementarios. Son los programas desplazados de las viviendas por falta de espacio. Por la mismo están en dependencia funcional con los departamentos. Se reconocen salas multiuso, lavanderías y salas de estudio, entre otros.

Sala de estudio/ San Francisco 467. 90

Lugares Comunes

u005

4.0 los espacios comunes del centro

Riquelme 514

Teatinos 808

Registro de edificios

Maturana 750

Huérfanos 155

Se seleccionaron once casos a partir de la información planimétrica disponible en la Municipalidad de Santiago. Su localización buscó la representividad apelando a las áreas donde el desarrollo inmobiliario ha tenido más fuerza.

Esperanza 514

Lord Cochrane 252 San Francisco 467

Vicuña Mackenna 625

Moneda 2327

Club Hípico 401 Vergara 412

Finalmente, resulta decisivo reconocer la noción de un nuevo departamento dependiente de las áreas comunes del edificio. Una habitación que teóricamente no puede entenderse ajena a los equipamientos, al supeditarse a su oferta programática, tanto para complementar los hábitos domésticos tradicionales como para suplirlos.

ESTUDIO DE CASOS REGISTRO DE ONCE EDIFICIOS Una vez reconocidos los nuevos vínculos programáticos de los espacios comunes céntricos, parece interesante identificar aspectos de su diseño y construcción ¿Cómo se están desarrollando arquitectónicamente estos espacios?, ¿dónde se están localizando en los edificios?, ¿qué vínculos espaciales están estableciendo con las viviendas, con la ciudad y con ellos mismos? Para responder a estos cuestionamientos, se presenta a continuación el registro de once edificios residenciales desarrollados dentro del plan de repoblamiento. Se trata de casos representativos que van desde 1995 hasta el 2006, y cuya selección busca dar cuenta del panorama general del equipamiento en la oferta actual, considerando las distintas localizaciones, tipologías de edificio y contextos urbanos en que los espacios comunes se han ido desarrollando. La selección buscó recoger cierta diversidad arquitectónica a partir de la información planimétrica disponible en la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago, desde donde se facilitaron 50 casos inscritos en el período en cuestión. 91

Lugares Comunes

echaurren

orre almirante lat

4.0 los espacios comunes del centro

toesc

Av. club Hípico

Gorb

6 5

Dirección Año Construcción Inmobiliaria N° Pisos N° Subterráneos N° Viviendas N° Bodegas N° Estacionamientos Superficie (m2) Costo ($) Barrio

Club Hípico 401 1997 Santiago Poniente 14 2 125 103 70 10.040 764.758.356 República

4 3 1

Planta nivel calle

CLUB HÍPICO 401 Los espacios comunes del edificio están organizados en torno a un eje vertical de circulaciones y una base común en los primeros pisos, asociada a espacios comunes complementarios y suplementarios. Destaca la presencia de una piscina con una terraza de 163 m2 en el primer piso, así como la conformación de un núcleo de equipamientos de 61,3 m2, que incluye una lavandería, un gimnasio y un estar, hacia la calle Gorbea. Desfavorablemente, llama la atención la estrecha relación de la piscina con los estacionamientos en el primer piso, que le restan privacidad y dificultan su integración con el eje central de circulaciones. De hecho, resulta necesario pasar por los estacionamientos para acceder a la misma. De igual forma, resalta la escasa integración urbana que ofrece el núcleo de equipamientos hacia la calle. Pese a que abarcan parte importante de la fachada en el primer piso, su expresión urbana es casi nula.

1. hall de acceso 2. estar 3. lavandería 4. gimnasio 5. terraza 6. piscina

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

departamentos 6544,63 m2

u006

Proporción entre viviendas y equipamiento.

60,0%

La superficie de espacios comunes es bastante alta en relación a la superficie de viviendas. Lo explica una utilización del lote que libera gran parte del terreno para estacionamientos y que ocupa sólo el frente para construir una torre residencial.

espacios comunes 4267,94 m2

39,1%

Espacios comunes Departamentos

primer piso hall lavandería estacionamiento piscina estar gimnasio

subterráneo estacionamiento bodegas

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

maipú

2 2 esperanza

catedral

2 2 2

Dirección Año Construcción Inmobiliaria N° Pisos N° Subterráneos N° Viviendas N° Bodegas N° Estacionamientos Superficie (m2) Costo ($) Barrio

Esperanza 504 1995 Sin Registro 5 1 44 18 44 4.410 346.293.178 Yungay

2 1 2 2

Planta nivel calle.

ESPERANZA 504 Los espacios comunes del edificio están organizados en torno a un eje vertical de circulaciones y una base común en los primeros pisos, asociada a espacios comunes complementarios. En la propuesta de equipamientos, destaca la cesión casi completa del primer piso a 17 locales comerciales; iniciativa con la cual se garantiza actividad permanente en la calle, el acceso a bienes y servicios necesarios, y además una activa integración física y visual con el entorno urbano que evita los muros ciegos. Destaca también la relación 1:1 de viviendas con estacionamientos que disminuye notablemente el impacto urbano en los estacionamientos públicos de la calle. La modulación estructural del edificio, en este sentido, es interesante, ya que permite insertar en la misma grilla, departamentos, habitaciones y estacionamientos sin pérdidas de superficie. Llama la atención, sin embargo, la estrechez de la lavandería con 5,3 m2, y su desfavorable localización en el edificio, sin ventilación ni luz natural. De hecho, hoy se encuentra clausurada. 94

1. hall de acceso 2. local comercial

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u007

Proporción entre viviendas y equipamiento.

departamentos 2558,32 m2

47,3%

El porcentaje de áreas comunes con áreas residenciales es similar. Lo explica un número de departamentos bajo en relación a la oferta de la comuna, pero también un primer piso cedido completamente a locales comerciales. Espacios comunes Departamentos

espacios comunes 2839,61 m2

52,5%

primer piso hall estacionamiento locales comerciales

subterráneo lavandería estacionamiento bodegas

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Huérfanos

san martín

z norte.

nuel rodrigue Avenida ma

compañía

2 5

1 Dirección

Huérfanos 1555

Año Construcción Inmobiliaria N° Pisos N° Subterráneos N° Viviendas N° Bodegas N° Estacionamientos Superficie (m2) Costo ($) Barrio

1999 Maullín Ltda. 22 5 297 221 316 30.801 3.098.292.720 Centro Histórico

Planta nivel calle.

12 13

Planta nivel cubierta.

HUÉRFANOS 1555 Los espacios comunes del edificio se organizan en torno a dos ejes verticales de circulación interconectados, una base común con equipamientos múltiples, y un sistema de terrazas con equipamientos complementarios. A nivel del primer piso, destaca la estructuración de los equipamientos en torno a galerías comunes que juegan con pasillos y patios de luz. A nivel de cubierta, la incorporación de piscinas y jacuzzis panorámicos. Negativamente, llama la atención lo enmarañado del diseño general, al detonar configuraciones espaciales confusas, que dan forma a una galería interna entrecortada y desintegrada de la ciudad en el primer piso, y relaciones programáticas extrañas, que asocian en un mismo espacio saunas, locales comerciales y salas para niños. 96

1. hall de acceso 2. local comercial 3. gimnasio 4. estar 5. saunas 6. sala multiuso 7. sala de estudio 8. sala de computación 9. sala juegos niños 10. lavandería 11. terraza 12. jacuzzis 13. piscina adultos 14. piscina niños

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u008

Proporción entre viviendas y equipamiento.

departamentos 15045,82 m2

Pese a la importante cantidad de viviendas construidas, presenta una superficie residencial similar a la superficie de espacios comunes. Se explica por el trabajo del primer piso como una gran placa de equipamientos, pero también por cinco niveles subterráneos de estacionamientos, con 316 unidades, que incluso superan en número a los departamentos. Espacios comunes Departamentos

43,9%

espacios comunes 18985,52 m2

55,4%

cubierta piscina jacuzzis

subterráneo estacionamiento bodegas

primer piso hall lavandería sala multiuso sala de estudio sala de internet estacionamiento bodega estar sauna quinchos gimnasio locales comerciales

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

cox nataniel

olivares

7 rio ram

irez

ra lord coch

eleute

Planta nivel cubierta.

Dirección

Lord Cochrane 252

Año Construcción

2000

Inmobiliaria

Lago Rapel

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

200

N° Bodegas

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

13.868

Costo ($)

1.901.692.492

Barrio

Almagro

1 2

Planta nivel calle.

LORD COCHRANE 252 Los espacios comunes de este conjunto, se organizan en torno a dos ejes verticales de circulación independiente, una base de equipamientos suplementarios y una cubierta con equipamientos complementarios. Dentro de la oferta programática, destaca la construcción de una plaza de acceso al edificio, que actúa como espacio intermedio entre la calle y la torre, y además como elemento de integración con el contexto, al recurrir a un cierre frontal de altura similar a las fachadas adyacentes. Destaca también la localización separada de equipamientos complementarios y suplementarios. Sala multiuso y lavandería como espacios de servicio se presentan mucho más limitados y controlados en el primer piso, mientras quinchos, piscina, gimnasio y saunas como espacios de recreación, se presentan mucho más libres y abiertos al paisaje en la cubierta Desfavorablemente, sin embargo, llama la atención la organización del primer nivel, donde un sistema de halls, salas de estar y salas multiuso obstaculizan seriamente la circulación interna. Una vez dentro del hall principal, es inevitable volver a salir a un patio interior para poder acceder al segundo eje de ascensores. 98

1. hall de acceso 2. estar 3. sala multiuso 4. lavandería 5. patio interior 6. plaza 7. quincho para asados 8. saunas 9. gimnasio 10. piscina

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u009

Proporción entre viviendas y equipamiento. Nuevamente el porcentaje de espacios comunes con viviendas es similar, debido a tres niveles subterráneos de estacionamientos y a la presencia de dos ejes internos de distribución.

departamentos 8807,44 m2

52,9% espacios comunes 7395,46 m2

Espacios comunes

44,4%

Departamentos

subterráneo estacionamiento bodegas

cubierta piscina quincho sauna gimnasio

primer piso hall lavandería sala multiuso estacionamiento estar plaza

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

san pablo Av. ricardo cum

1 Gral. baquedano

ming

maturana

rosas

Dirección

Maturana 750

Año Construcción

2003

Inmobiliaria

Mega S.A.

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

268

N° Bodegas

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

12.081

Costo ($)

1.478.107.830

Barrio

Brasil

2do piso volumen de equipamientos.

6 5

Planta nivel calle.

MATURANA 750 Los espacios comunes abarcan una gran extensión de terreno, con siete ejes verticales de circulación, un sistema de equipamientos múltiples en los primeros pisos y un volumen anexo de equipamientos suplementarios. Destaca su configuración en torno a plazas internas independientes, lo que permite un mayor control sobre los espacios comunes, y también la incorporación de los equipamientos dentro de los mismos módulos estructurales de los departamentos, lo que facilita su implementación. Negativamente, llaman la atención los estacionamientos, que le restan espacio útil a las plazas e impiden una apropiación óptima del interior de la manzana. También, la distribución de los equipamientos en el conjunto, que concentra a la mayoría en una sola plaza, lo que va en desmedro de todo el resto. 100

1. hall de acceso 2. sala de internet 3. gimnasio 4. sala multiuso 5. estar 6. lavandería

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u010

departamentos 11419,58 m2

Proporción entre viviendas y equipamiento. En este caso, los departamentos superan ampliamente a los espacios comunes en cuanto a superficie. Lo explica la inexistencia de estacionamientos subterráneos, pero también una oferta de equipamientos limitada en relación a la alta cantidad de viviendas existentes.

68,0%

espacios comunes 5302,31 m2

31,6%

Espacios comunes Departamentos primer piso hall lavandería sala multiuso estacionamiento bodega sala de internet gimnasio estar

101

Lugares Comunes

ming Av. ricardo cum

4.0 los espacios comunes del centro

inas

lnes General bu

agust

BaÒo

mone

santa m

ónica

Dirección

Moneda 2327

Año Construcción

2002

Inmobiliaria

Manantial

N° Pisos

N° Subterráneos

1 (máquinas)

N° Viviendas

N° Bodegas

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

7.332

Costo ($)

399.099.975

Barrio

Yungay

MONEDA 2327

Planta nivel cubierta.

Planta nivel calle.

En este caso, los espacios comunes se organizan en torno a un eje único vertical de distribución, una base común con equipamientos suplementarios y una cubierta con equipamientos múltiples. Destaca la utilización de la cubierta como un recinto cerrado pero traslúcido al paisaje, lo que permite su utilización continua durante todo el año como quincho para asados y sala multiuso. Destaca también un patio interior que recorre todo el edificio y que permite dotar de luz natural todas las circulaciones internas. Desfavorablemente, llama la atención lo estrecho de la lavandería en el primer piso y su evidente localización residual sin ventilación ni luz natural. También, la utilización casi exclusiva del primer piso como lugar de estacionamientos y bodegas, lo que limita la exploración con otros programas e interrelaciones. 102

1. hall de acceso 2. lavandería 3. quincho para asados 4. sala multiuso

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

departamentos 6983,59 m2

u011

Proporci贸n entre viviendas y equipamiento.

63,5%

Nuevamente la superficie de espacios comunes se ven reducida en proporci贸n a la superficie residencial. Lo explica una oferta de equipamientos reducida y la inexistencia de estacionamientos subterr谩neos.

espacios comunes 3644,69 m2

33,1%

Espacios comunes Departamentos cubierta sala multiuso quincho primer piso hall lavander铆a estacionamiento bodega

103

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Avenida ma

e riquelm

ng santo domi

nuel rodr iguez no rte.

catedral roso almirante bar

Dirección

Riquelme 514

Año Construcción

1995

Inmobiliaria

Zurica / Dalcahue

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

N° Bodegas

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

7.732

Costo ($)

635.687.031

Barrio

Brasil

Planta nivel calle.

RIQUELME 514 En este caso los espacios comunes se organizan en torno a un único eje vertical de distribución y una base común de equipamientos múltiples. Ante todo, destaca la localización separada de equipamientos complementarios y suplementarios. El auditorio y la lavandería como espacios de servicio, se presentan más controlados en cercanía al hall, mientras la piscina como espacio de recreación, se presenta mucho más libre al fondo patio. Desfavorablemente, resalta la localización residual de los equipamientos en general. El auditorio parece estar en el único lugar donde no alcanzan los estacionamientos, la lavandería en el residuo estructural de los pasillos superiores y la piscina en un pequeño apéndice de terreno al fondo del lote. Esto produce efectos directos en la habitabilidad de los recintos. La lavandería no tiene ventilación ni luz natural, la llegada a la piscina obliga a atravesar los estacionamientos, y el auditorio, que arma la esquina del proyecto hacia la ciudad, da forma a un desfavorable muro ciego que no establece casi ninguna relación con el exterior. 104

1. hall de acceso 2. auditorio 3. lavandería 4. piscina

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u012

departamentos 5933,76 m2

Proporción entre viviendas y equipamiento.

64,4%

La superficies destinadas a departamentos y espacios comunes vuelven a favorecer a los primeros. Lo explica un lote pequeño, que se ocupa mayoritariamente con viviendas y que libera poco espacio en el primer piso, y además una oferta de equipamientos reducida.

espacios comunes 3237,62 m2

35,1%

Espacios comunes Departamentos

subterráneo estacionamiento bodegas

primer piso hall lavandería estacionamiento piscina sala multiuso

105

Lugares Comunes

san Francisco

4.0 los espacios comunes del centro

cóndor

l isabe santa

serran

Planta nivel cubierta.

Dirección

San Francisco 467

Año Construcción

2004

Inmobiliaria

San Francisco S.A.

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

298

N° Bodegas

197

N° Estacionamientos

161

Superficie (m2)

21.013

Costo ($)

2.661.109.865

Barrio

Almagro

4 3

Planta nivel calle.

SAN FRANCISCO 467 En este caso los espacios comunes se organizan en torno a un único eje vertical de distribución, una base común con equipamientos múltiples y una cubierta con equipamientos complementarios. Ante todo, destaca la variedad de equipamientos existentes, donde se incluyen mesas de ping pong, juegos infantiles, gimnasio, salas de cine y dos salas de eventos. Vuelve a destacar el calce de los espacios comunes con los módulos estructurales de los departamentos lo que favorece su implementación, tanto para utilizarlos completos, como en el gimnasio, como para compartimentarlos, como en las bodegas. La transparencia de los equipamientos hacia el jardín perimetral también es notable. El equipamiento puede establecer relaciones con el exterior y puede comenzar a entenderse como un elemento de integración con el entorno. La utilización de muros ciegos hacia la calle, y de ventanas pequeñas en el primer nivel, sin embargo, resultan contraproducentes dentro de esta misma lógica. 106

1. hall de acceso 2. sala de cine 3. sala multiuso 4. cocina 5. lavandería 6. gimnasio 7. juegos infantiles 8. quincho para asados 9. piscina 10. terraza.

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u013

Proporción entre viviendas y equipamiento. Pese a la alta cantidad de viviendas, se reconoce una proporción de equipamientos importante. Se entiende por la presencia de tres niveles de estacionamientos subterráneos, pero también por un primer piso y una terraza destinados completamente a espacios comunes.

departamentos 14562,96 m2

58,1%

espacios comunes 9895,94 m2

39,4%

Espacios comunes Departamentos cubierta piscina

subterráneo estacionamiento bodegas

primer piso hall lavandería sala multiuso estacionamiento bodega sala de cine quincho plaza gimnasio

107

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Gral. mackenna Hnos. am unátegui

teatinos

san pablo

5 Dirección

Teatinos 808

Año Construcción

2004

Inmobiliaria

Inmobisa S.A.

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

331

N° Bodegas

182

N° Estacionamientos

313

Superficie (m2)

26.770

Costo ($)

6.526.070.745

Barrio

Centro Histórico

11 12

Planta primer subterráneo.

En este caso los espacios comunes se organizan en torno a un eje vertical de distribución, una base común y un volumen anexo de equipamientos múltiples al fondo del terreno Al igual que en el caso anterior, destaca la diversidad de equipamientos presentes y la experimentación con programas nuevos. Se reconoce una sala de juegos para adultos, una sala de juegos para niños, y una fusión de sala multiuso con sala de pool y taca-taca. La transparencia de los equipamientos hacia un sistema de plazas interiores también resulta interesante. El espacio común puede entenderse como un elemento de integración física y visual con el entorno. Desfavorablemente resalta la situación residual de la lavandería y la sala de Internet. En el subterráneo, se ven aisladas y limitadas en cuanto a ventilación e iluminación. 108

Planta nivel calle.

TEATINOS 808

1. hall de acceso 2. estar 3. sala juego niños 4. gimnasio 5. local comercial 6. plaza 7. juegos infantiles 8. sala multiuso 9. sala juegos adultos 10. sala de cine 11. sala de internet 12. lavandería

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u014

departamentos 17434,68 m2

Proporción entre viviendas y equipamiento. La proporción de equipamientos vuelve a ser significativa en relación a las viviendas. Lo explican cuatro niveles de estacionamientos subterráneos, pero también una nutrida oferta programática de equipamientos que ocupa todo el primer piso, el patio posterior e incluso el subterráneo.

57,9%

espacios comunes 12501,53 m2

41,5%

Espacios comunes Departamentos

subterráneo lavandería sala de internet estacionamiento bodegas sala de juegos sala de cine locales comerciales

primer piso hall sala multiuso sala niños estacionamiento gimnasio estar plaza locales comerciales

109

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Vergara

Gorb

ejército

a toesc

7 Dirección

Vergara 412

Año Construcción

1997

Inmobiliaria

Molina Morel

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

119

N° Bodegas

106

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

12.521

Costo ($)

1.582.364.156

Barrio

Ejército

3 5 1

Planta nivel calle.

VERGARA 412 En este caso, los espacios comunes se organizan en torno a dos ejes verticales de distribución y una base común con equipamientos múltiples. Llama la atención una activa utilización de los espacios comunes como herramientas de integración con el entorno. Ejemplo de ello, es la propuesta de una placa comercial de baja altura hacia la calle Vergara. Con tres locales comerciales que rondan los 50m2, se fomenta la integración programática y formal con el barrio. También destaca el vínculo espacial que establece con una iglesia contigua. Una plaza de todo el largo del lote funciona como elemento mediador y una oficina parroquial como complemento programático directo. En la distribución interior, sin embargo, la localización de la lavandería es bastante desfavorable, está poco integrada con el resto de los espacios comunes y está lejos del eje de ascensores.

110

1. hall de acceso 2. sala multiuso 3. local comercial 4. lavandería 5. oficina parroquial 6. plaza 7. iglesia san lázaro

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u015

departamentos 8770,62 m2

Proporción entre viviendas y equipamiento.

58,6%

De nuevo, los espacios comunes destacan por una presencia importante en relación a las viviendas. Lo explican los estacionamientos subterráneos, dos ejes de circulación interna y una plaza interior que separa el edificio de una iglesia contigua.

espacios comunes 6010,63 m2

40,2% Espacios comunes Departamentos

subterráneo estacionamiento bodegas

primer piso hall lavandería sala multiuso locales comerciales oficina parroquial plaza

111

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

acken uña m Av. Vic

maim onide s

edo

argom

Virre

inato

7 8 9

13 12

Planta nivel cubierta. Dirección

V. Mackenna 625

Año Construcción

2006

Inmobiliaria

Euroinmobiliaria.

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

498

N° Bodegas

141

N° Estacionamientos

187

Superficie (m2)

28.260

Costo ($)

7.252.344.000

Barrio

Almagro

6 2

2 1

14 Planta nivel calle.

VICUÑA MACKENNA 625 En este caso, los espacios comunes se organizan en torno a tres ejes verticales de distribución independientes, una base común con equipamientos múltiples y una cubierta con equipamientos complementarios. Más que ningún otro aspecto, destaca la distribución de los equipamientos en el primer piso. Mientras estacionamientos y bodegas se orientan al medianero ciego hacia el norte, salas de eventos, salas de estar, una sala de juego y una sala de cine se orientan hacia un patio interior sur completamente traslúcido hacia la calle Virreinato. Desde el exterior del edifico es posible observar las actividades que se desarrollan en ellos, integrándolos y haciéndolos partícipes de la vida urbana. Negativamente, sin embargo, llama la atención el importante déficit de bodegas y estacionamientos del edificio, que sólo abarcan el 28% y el 37% de las viviendas respectivamente y que provocan un desfavorable impacto sobre la vida doméstica y el espacio público. 112

1. hall de acceso 2. estar 3. sala multiuso 4. sala de cine 5. sala de juegos 6. local comercial 7. saunas 8. gimnasio 9. lavandería 10. jacuzzis 11. piscina niños 12. piscina adultos 13. quinchos para asados 14. juegos infantiles

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u016

Proporción entre viviendas y equipamiento. Proporcionalmente los espacios comunes vuelven a aparecer reducidos en relación a las habitaciones. El espacio destinado a viviendas, sin embargo, es tan grande (498 unidades), que la oferta de espacios no se ve afectada espacial ni programáticamente. De hecho es de las más amplias del registro

Espacios comunes Departamentos

espacios comunes 11053,51 m2

departamentos 19013,6 m2

62,3%

36,2%

cubierta lavandería quincho piscina saunas gimnasio jacuzzis

subterráneo estacionamiento bodegas

primer piso hall sala multiuso estacionamiento bodega plaza estar locales comerciales sala de cine sala de juegos

113

4.0 los espacios comunes del centro

PROGRAMAS Un aspecto sobresaliente dentro del registro de casos, es la importante diversidad programática que están ofreciendo los nuevos espacios comunes. En los once casos documentados es posible reconocer más de 20 programas distintos, entre los que destacan los tradicionales halls, lavanderías y gimnasios, en paralelo a novedosas salas de juegos, helipuertos e incluso oficinas parroquiales. Se confirma la utilización del espacio común como herramienta de diseño inmobiliario, tanto para recurrir a programas probados como para experimentar con nuevas tendencias. Reflejo de ello es el número de equipamientos promedio para los edificios estudiados, que establece una significativa media de 9,6 unidades para cada uno. Al momento de reconocer aquellos programas que aparecen con mayor o menor frecuencia, sin embargo, es posible advertir algunas peculiaridades. Los primeros lugares en presencia se los llevan por lejos los espacios suplementarios. Hall, bodegas, estacionamientos, lavandería y sala multiuso se encuentran en casi el 100% de los casos estudiados, lo que confirma la idea de los espacios comunes suplementarios como programas mínimos necesarios. La mayor diversificación programática, por otro lado, se la llevan por lejos los espacios complementarios. Pese a no estar presentes en todos los casos, gimnasios, salas de estar, piscinas, locales comerciales, quinchos, plazas, salas de cine y saunas dan forma a un amplio espectro programático, que actúa principalmente como un elemento diferenciador dentro de la oferta. En este contexto, y para reconocer como se están desarrollando arquitectónicamente estos programas, se propone la revisión de ocho equipamientos característicos.

HALL DE ACCESO El hall de acceso o lobby, se presenta como el equipamiento con mayor presencia en la oferta registrada. Generalmente asociado a un estar, un mesón de atención y las dependencias de los conserjes, constituye un lugar de articulación con la ciudad, un punto de control en el acceso y, más que nada, una instancia de experimentación plástica, que busca evocar cierto imaginario de lujo y exclusividad como primera impresión del edificio. Lo explica un ex publicista de la Inmobiliara Paz en un reportaje del diario

114

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u017

Hall de acceso. Vergara 412. El hall es la instancia clásica de experimentación con el lujo y la exclusividad como primera impresión del edificio. En este caso destacan el piso en piedra y las grandes pinturas.

t018

Hall de acceso Santo Domingo 1243 En este caso la decoración cumple rol esencial. A la conserjería misma se suman cuadros, plantas, grandes lámparas y muebles de diseño. También resulta notable el trabajo en doble altura, operación arquitectónica tradicional en estos espacios.

t019

Espacios comunes San Francisco 467. En este caso, la alternativa ofrecida es mucho más reducida en espacio y altura, bastante similar a la imagen de un living residencial. El carácter exclusivo, sin embargo, se mantiene.

115

4.0 los espacios comunes del centro

The Clinic12. La idea es “…que el tipo que ganaba 400 lucas y que tenía dos cabros chicos sintiera al entrar que se iba a comprar un departamento tan bueno como el de Las Condes…” Esto último explica su importante superficie promedio de 38,1 m2, la habitual utilización de dobles alturas y la instalación de mobiliarios y elementos decorativos especiales que muchas veces, dependen de oficinas especializadas en diseño interior (Fig. 018-019) Es el caso de la empresa Aires Design, que con basta experiencia en el sector oriente, ha comenzado a trabajar también en el centro: “…Hoy se atiende a una variada gama de inmobiliarias, a las que se les entregan novedosas soluciones y modelos exclusivos traídos de ferias y tiendas internacionales…”13. El hecho de que el hall de acceso sea objeto de tal inversión, sin embargo, para muchos se contrapone con su real utilización. Rodrigo Pérez de Arce así lo manifiesta “…Este espacio asume las características estereotipadas de un pequeño salón privado, configurando a veces un mise en scène decorativo cuyo efecto real es ser habitado por un conserje en sus momentos de soledad nocturna…”14

LAVANDERÍA Como espacio común suplementario, la lavandería es uno de los grandes emblemas del traslado de actividades fuera del hogar. Hernán Reyes, gerente inmobiliario de Inmobiliaria Möller y Pérez–Cotazos, explica como “…en los edificios con sólo departamentos de uno y dos dormitorios, es una buena alternativa, ya que la loggia tiende a ser muy pequeña, si es que hay…”15 Pese a este relevante rol, el análisis de los casos demuestra un diseño arquitectónico descuidado. Con un promedio de 14,3 m2 de superficie, aparece más bien pequeña, cerrada y aislada del resto del edificio. En Esperanza 504 y en Moneda 2327, por ejemplo, se presentan en el subterráneo, desintegradas de los espacios de circulación principales y en 12 LOS SECRETOS del mundo Paz. El hombre que demolió el centro para construir su imperio. The Clinic, Santiago de Chile, viernes 30 de mayo de 2008. p. 08 -13. 13 CONVENIOS Almagro. Aires Design [en línea], Santiago, Chile. (en sección: convenios almagro) [fecha de consulta 23 de Mayo de 2008]. Disponible en : http://www.airesdesign. cl/convenioD.php?area=convenio 14 PEREZ DE ARCE, Rodrigo. Domicilio Urbano. Santiago, Chile. Ediciones ARQ. Pontificia Universidad Católica de Chile. 2006. 210 p. 15 EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 15 de Abril de 2008 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=8751 116

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u020

Lavandería Almirante Latorre 498. Sustentadas en un diseño arquitectónico descuidado, las lavanderías aparecen más bien pequeñas, cerradas y aisladas del resto del edificio. Es este caso, hay espacio justo para cuatro máquinas Prontomatic y dos carros que sirven para trasladar la ropa de un piso a otro.

u021

Lavandería San Francisco 467. En este caso, la lavandería es mucho más amplia espacialmente, pero bastante limitada en sus condiciones de luz y ventilación.

t022

Lavandería Vergara 412. Como alternativa a las máquinas Prontomatic que se superponen para ahorrar espacio, están estas otras, mucho más tradicionales, que rodean todo el perímetro de los recintos. También funcionan con fichas.

117

4.0 los espacios comunes del centro

condiciones de escasa luz y ventilación. Por lo general, su mantención, control y limpieza corre por cuenta de empresas asociadas especializadas, entre las que destaca Prontomatic, firma pionera en el rubro: “…ProntoMatic instala las máquinas, muebles y accesorios de la lavandería. Luego ponemos en marcha el recinto de lavandería y la administramos preocupándonos de aspectos tales como mantención de la maquinaria, control administrativo, limpieza del recinto y desarrollo futuro del proyecto, instalando más maquinaria y renovándola cuando se requiera…”16 Las lavanderías más simples dan lugar a dos o tres lavadoras y a dos o tres secadoras operadas con fichas de prepago. Las más desarrolladas, en tanto, agregan sillas, máquinas expendedoras de detergente e incluso canastos y carros especiales para trasladar la ropa de un piso a otro.

SALA MULTIUSO La sala multiuso, como equipamiento suplementario, viene a dar cabida a la vida social del nuevo habitante. Fiestas y celebraciones necesarias que por falta de espacio no pueden desarrollarse al interior del departamento. Se presenta normalmente como un gran recinto despejado, vinculado estrechamente al hall de acceso y ante todo flexible, para albergar distintas posibilidades de utilización17. Arturo Martelli, en este sentido, explica como “…Además de servir para cumpleaños y fiestas, es usada para las reuniones de co-propietarios. De otra manera no habría dónde sesionar…”.18 Con un promedio de 73,1 m2 de superficie, cuenta por lo general con pequeños baños, cocinas y un mobiliario simple de mesas, sillas y pizarrones móviles que se adaptan a los distintos usos. En el edificio Moneda 2327 (Fig. 025), por ejemplo, se utiliza la mayor parte del tiempo para las reuniones del comité de vecinos, por lo que las sillas normalmente están orientadas a un pizarrón fijo, en el mismo esquema de una sala de clases. En el edificio Vergara 412 (Fig. 023-024), por otro lado, se utiliza tanto para fiestas como para reuniones, por lo que sillas, mesas y pizarrones están

16 DIVISION DEPARTAMENTOS. Prontomatic [en línea], Santiago, Chile. (en sección: div. departamentos) [fecha de consulta 23 de Mayo de 2008]. Disponible en : http://www.prontomatic.cl/edificios.htm 17 Un fenómeno interesante que podría orientar el desarrollo futuro de las salas multiuso en el centro, son las exposiciones de arte itinerantes que actualmente recorren los edificios de Las Condes y Providencia. La empresa Eurolatin Art, asociada a la viña santuario, por ejemplo, realiza degustaciones de vino y venta de cuadros por períodos de una o dos semanas en cada estación. En el edificio Vicuña Mackenna 625 ya se han realizado algunas. (fig. 026) 18 118

EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? op. cit.

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

t023

Sala Multiuso Vergara 412. En este caso, la sala multiuso se utiliza tanto para fiestas como para reuniones del comité vecinal. En la imagen se observa una celebración realizada por los miembros de la parroquía San Lázaro, contigua al conjunto.

u024

Sala Multiuso Vergara 412. En el mismo conjunto, se muestra otra posibilidad de uso, con sillas orientadas a un pizarrón móvil después de una reunión del comité.

u025

Sala Multiuso Moneda 2327. En este otro edificio, la sala multiuso se usa la mayor parte para reuniones del comité. Hay un pizarrón fijo y un esquema de organización del mobiliario similar al de una sala de clases.

119

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

u026

Sala Multiuso. Hernando de Aguirre 1660 Providencia Las exposiciones de arte itinerantes que recorren actualmente las salas multiuso de los edificios de Las Condes y Providencia ofrecen una interesante posibilidad de desarrollo para sus símiles en el centro. En el edificio Vicuña Mackenna 625 ya se han realizado algunas.

u027

Sala de Internet Almirante Latorre 498 Como programa suplementario, la sala de internet refiere a la falta de un lugar de estudio en la habitación. En este caso aparece contres computadores, pero bastante estrecha y oscura.

t028

Sala de Internet San Francisco 467 Con la misma cantidad de computadores, este caso aparece mucho más amplio, luminoso y abierto al exterior. Otra alternativa de diseño que a primera vista parece ir en correspondencia con un uso más intenso.

120

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

variando todo el tiempo. Por lo general, las salas multiuso están a cargo directo del administrador o del conserje de turno, con quien se tiene que hacer una reserva previa a su utilización. Dependiendo del caso, su limpieza y mantención puede correr por cuenta del usuario o de los gastos comunes.

SALA DE INTERNET Como programa suplementario, la sala de Internet surge en correspondencia con la ausencia de un lugar de estudio y trabajo adecuado al interior de los nuevos departamentos. Como es lógico, también viene a suplir la necesidad de acceder a Internet a quienes no pueden costear su utilización privada. Habitualmente pequeñas, presentan un promedio de 17 m2 de superficie total, para dar cabida a cuatro o cinco escritorios con sus respectivos computadores. En los casos más completos, se agregan también impresoras y scanners. A cargo del conserje, suelen aparecer vinculadas directamente al hall de acceso para facilitar su control, como en Maturana 750, donde está junto al acceso principal. En algunos casos, sin embargo, se presentan desvinculadas del hall y de los ejes principales de circulación, como en Teatinos 800, donde está localizada en el subterráneo en paralelo a bodegas y estacionamientos.

GIMNASIO Como equipamiento complementario, el gimnasio incorpora la actividad física como programa anexo a la residencia. Destaca por su amplia presencia, que lo reconoce como el programa complementario más extendido del registro, presente en siete de los once casos estudiados. Por lo regular comprende un set de colchonetas y cinco o seis máquinas cardiovasculares, donde se incluyen bicicletas estáticas, elípticas y trotadoras. Los más completos comprenden máquinas de pesas, generalmente multiestaciones o bancas para mancuernas. Con una superficie promedio de 37,9m2, los gimnasios son normalmente equipados por empresas especializadas, como Novasports y Full Gym, que instalan estas máquinas y además capacitan al personal a cargo. Dentro de la oferta registrada, llama la atención que no exista relación alguna entre tamaño y completitud de las instalaciones. Teatinos 808, por ejemplo, con 69,8 m2 de superficie, sólo tiene seis máquinas (Fig. 031). Maturana 750, por el contrario, con menos de la mitad del tamaño, 28,5 m2, tiene ocho máquinas (Fig. 030). Pareciera no existir consenso en la cantidad de máquinas necesarias para el funcionamiento adecuado de un gimnasio, lo que genera espacios demasiado saturados o demasiado despejados. 121

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

u029

Gimnasio Vicuña Mackenna 625. El gimnasio, como programa complementario, es uno de los equipamientos más extendidos en la oferta residencial. Por lo general comprende un set de máquinas y colchonetas.

t030

Gimnasio Maturana 750. Muchas veces por lograr cierta completitud de las instalaciones se saturan con máquinas recintos relativamente pequeños. Con 28 m2 de superficie para gimnasio, este edificio presenta 8 máquinas.

t031

Gimnasio Teatinos 808. Otras veces los recintos son más bien grandes, y las máquinas no alcanzan a cubrirlos completamente. Con 69,8 m2 de superficie este gimnasio sólo presenta 6 máquinas.

122

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

t032

Piscina Vicuña Mackenna 625. Equipamiento complementario por excelencia, la piscina es el gran símbolo de los programas para el ocio al aire libre. Su común localización en la cubierta, sin embargo, la obliga a lidiar fuertemente con ductos de ventilación e instalaciones técnicas

t033

Piscina infantil Vicuña Mackena 625. La convivencia con instalaciones técnicas ha favorecido la experimentación con nuevos recursos decorativos, como este trabajo en mosaicos.

u034

Piscina Santo Domingo 1243. Por sobre los conflictos con las instalaciones técnicas, la piscina en la cubierta representa una instancia de conexión visual con el paisaje de notable atractivo.

123

4.0 los espacios comunes del centro

PISCINA Equipamiento complementario por excelencia, la piscina es el gran símbolo de los programas para el ocio al aire libre. Lo confirma su alta presencia en la oferta, en seis de los once casos estudiados, y su importante utilización como elemento de marketing. Con 105,4 m2 de superficie promedio, destaca como uno de los equipamientos más grandes en superficie, al asociarse a terrazas, jacuzzis y un mobiliario simple, que incluye quitasoles y reposeras. Las piscinas mismas, sin embargo, no son tan grandes. En general, rondan los 32 m2 se superficie, y los 1,5 m de profundidad, debido a la común instalación de las mismas sobre decks de madera de altura análoga. Superpuestos a la estructura de los edificios, estos generan una terraza elevada que evita intervenir las losas estructuralmente. De la oferta analizada, destaca su localización residual, ya sea en apéndices de terreno en el primer piso, como en Riquelme 514, o en la cubierta misma, donde entran a lidiar fuertemente con ductos de ventilación e instalaciones técnicas como en Vicuña Mackena 625 (Fig. 032) Destaca también la incorporación de piscinas bajas especiales para niños, que han ofrecido mayor seguridad y han estimulado la experimentación con nuevos recursos decorativos. Vicuña Mackena 625 vuelve a servir de ejemplo con grandes mosaicos (Fig. 033).

QUINCHO PARA ASADOS El quincho es otro de los equipamientos complementarios representativos de la oferta. Con 31,6 m2 de superficie promedio y una presencia media, en cinco de los once casos, da cabida a un lugar de esparcimiento social, pero también a una activa utilización del mismo como elemento de marketing. Basta ver la última publicidad de la Inmobiliaria PAZ, para darse cuenta del importante rol de los quinchos, personificados en el guatón parrillero (Fig. 035). Pese a que usualmente se reconoce como un espacio para reunión social y familiar en torno a una parrilla, su definición espacial, en la práctica no es tan clara pues existen varias formas de atender al programa. Algunos lo entienden como una agrupación de varias parrillas en torno a un mismo espacio físico, como en Huérfanos 1555, otros como una sola gran parrilla de uso exclusivo, como en Moneda 2327, otros como varias parrillas distanciadas entre sí, como en Lord Cochrane 252 (Fig. 036-037) Lo que es claro, es su configuración individual, que comprende una parrilla fija de hormigón empotrada a un muro o un pilar, a la cual se suman normalmente mesas y sillas plásticas. También lo es su localización residual, que nuevamente entra en conflicto con ductos de ventilación e instalaciones técnicas, principalmente en las cubiertas. 124

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

u035

Quincho para asados El guatón parrillero. Personificación del quincho como atractivo publicitario por la inmobiliaria Paz.

t036

Quincho para asados Moneda 2327. La oferta residencial del centro ofrece varias formas de atender al programa quincho. En este caso está configurado en torno a una sola gran parilla de uso exclusivo.

t037

Quincho para asados Lord Cochrane 252. En este otro caso está configurado en torno a varias parrillas distanciadas entre sí.

125

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

t038

Sala de cine. Francisco Berríos gerente de Cinemasuite. El diseño y la instalación de las salas de cine ha pasado a manos de empresas externas especializadas.

u039

Sala de cine Vicuña Mackenna 625. Con un significativo promedio de 38,3 m2 de superficie, las salas de cine no sólo se entienden como salas para ver películas, sino también como salas de televisión y videojuegos. En la imagen se muestra un grupo de niños y nanas, sus principales usuarios.

u040

Sala de cine Vicuña Mackenna 625. Los recintos que acogen el programa sala de cine, muchas veces no son los más adecuados espacialmente. En este caso resulta incomprensible la incorporación de ventanales, y más incomprensible todavía la imposibilidad de cubrirlos. 126

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

SALA DE CINE Presente en los tres casos de estudio más recientes, la sala de cine es uno de los espacios complementarios que más se ha difundido en los últimos años. Con un significativo promedio de 38,3 m2 de superficie, hoy no sólo se entienden como salas para ver películas, sino también como salas de televisión y videojuegos. En vinculación con el hall de acceso y el control del conserje, normalmente tienen una capacidad desde diez hasta veinte personas, dispuestas en cinco o seis corridas de asientos, dependiendo de la completitud de las instalaciones. En efecto, es posible encontrar configuraciones básicas, con un televisor, un dvd y un par de sofás, no muy distintos a lo que podría encontrarse en cualquier casa, y otras bastante más complejas, donde se recurre a empresas de diseño especializadas que sacan partido a las ventajas comparativas que ofrecen las salas de cine respecto a otros equipamientos tradicionales. Así lo explica Francisco Berríos, gerente de la empresa Cinemasuite (Fig. 038): “…El cine puede ser usado todo el año, no así la piscina. El cine no presenta ningún riesgo de accidente, en la piscina tú no le puedes sacar los ojos de encima a un niño. Además, en el cine las visitas están permitidas, pues cuando tú reservas la sala, es solamente para ti y puedes invitar a tus amigos, familia, etcétera….”19

PROBLEMÁTICAS Pese a que existe cierta diversidad programática importante, llama la atención lo homogéneo que resulta el stock de equipamientos en la oferta general. Los espacios comunes que presenta un edificio del triángulo fundacional, como Teatinos 808, por ejemplo, no resultan muy distintos a los que presenta el edificio Vicuña Mackenna 625, en pleno barrio Lira, siendo que el contexto urbano y los habitantes de ambos sectores no son tan similares. El surgimiento de nuevos equipamientos, no busca enriquecer el espectro programático en cada caso en particular, sino aplicar tipos probados20con 19 LAS SALAS de cine de los edificios llegaron para quedarse. Tell Magazine [en línea], Santiago, Chile. 13 de Noviembre de 2007 (en sección: entrevistas) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.tell.cl/modules.php?op=modload&name=News&file=article&si d=1397&mode=flat&order=1&thold=0 20 Ejemplo claro del fenómeno son las propias salas de cine. Programa clásico del sector oriente en los noventa, bastó que fuera retomado exitosamente en un par de proyectos, para 127

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

independencia de los contextos urbanos y sociales donde se localizan y de los efectos directos que se provoca sobre ellos. Manifestación clara de ello, es que se estén produciendo reiteraciones programáticas a nivel urbano. Huérfanos 1555, por ejemplo, ostenta un gimnasio de 82 m2, cuando a menos de dos cuadras de él hay dos gimnasios establecidos21. La alta participación de empresas externas en el proceso, por otro lado, viene a consolidar la utilización exhaustiva de equipamientos tipo. Al estar especializadas en el desarrollo permanente de un mismo programa, fomentan su repetición continua de edificio en edificio. Esto está limitando seriamente el desarrollo arquitectónico, la experimentación con nuevas tipologías y además el diseño a nivel planimétrico22 y constructivo. Así lo reflejan muchos espacios comunes dejados en bruto durante la construcción que luego son delegados a otras empresas asociadas. Francisco Berríos, gerente de Cinemasuite, así lo confirma: “…A nosotros nos entregan un cubo en bruto, en términos constructivos, y nosotros instalamos pisos, butacas, iluminación (…) todo lo que tenga que ver con la sala…”23 En la práctica, se está perdiendo el enorme potencial de los espacios comunes como elementos de integración cultural con el nuevo habitante, y como elementos de integración programática con la ciudad.

u041

LOCALIZACIÓN Otro aspecto interesante dentro del registro de casos, es la localización que están adoptando los equipamientos en el nuevo edificio. Terraza, primer piso y subterráneo se han consolidado como tres instancias básicas de posicionamiento en casi toda la oferta. Al examinar el registro (Fig. 041), se reconoce el importante rol del primer piso con siete equipamientos en promedio, seguido por el subterráneo, con 2,18 y la cubierta, con 1,36. que luego se extendiera enormemente a toda la oferta como un tipo probado. 21 Son los gimnasios Extreme Gym ubicado en Compañía 1360, y Anachena Maipú, ubicado en Moneda 1495. 22 Las planimetrías oficiales de los 11 casos en estudio recogidas en la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago, ignoran casi complementamente el mobiliario y la distribución interior de estos espacios, señalándolos sólo con el nombre. 23 EMPRENDEDOR de la semana: Francisco Berríos. [videograbación] sección del programa En Boca de Todos, Canal 13, 2007. Santiago Chile. Formato digital (Flash), (02:41 min.) Publicado en: EDIFICIOS. Cinemasuite, salas de cine profesionales [en línea], Santiago, Chile. (en sección: Edificios) [fecha de consulta 23 de Mayo de 2008]. Disponible en : http:// www.cinemasuite.cl/ 128

Localización de la oferta de equipamientos en el edificio. El primer piso es el que más congrega equipamientos en la oferta, con siete programas en promedio, repartidos equivalentemente en suplementarios y complementarios. Equipamientos complementarios Equipamientos suplementarios

Vicuña Mackena

Vergara 412

teatinos 808

san Francisco 467

riquelme 514

moneda 2327

maturana 750

lord cochrane 252

Huerfanos 1555

esperanza 504

Cubier ta n° eq. promedio: 1,36

4.0 los espacios comunes del centro

club Hipico 401

Lugares Comunes

piscina JacuZZi QuincHo sauna Gimnasio sala multiuso

Primer Pis o n° eq. promedio: 7,00

laVAnderÍa estar sauna QuincHo Gimnasio local comercial sala cine sala JueGos plaZa oFicina parroQuial piscina Hall laVAnderÍa sala estudio sala internet estacionamiento bodeGa sala niÑos

Subterráneo n° eq. promedio: 2,18

sala multiuso sala JueGos sala cine local comercial laVAnderia sala internet estacionamiento bodeGas 129

4.0 los espacios comunes del centro

La extendida utilización de estos tres sectores específicos en el edificio, parece aludir inicialmente a los requerimientos ambientales mínimos de cada programa. En el nivel subterráneo, por ejemplo, es posible encontrar aquellos espacios comunes interiores que no requieren mayor ventilación ni luz natural, como bodegas y estacionamientos. En el primer piso, es posible encontrar aquellos espacios comunes interiores que requieren luz natural directa y la vinculación con patios interiores, como las salas de eventos, las lavanderías o las salas de Internet. Y en la cubierta, aquellos espacios comunes exteriores que pueden abrirse al paisaje y la contemplación, como piscinas, quinchos para asado y gimnasios. A estos factores ambientales, parece asociarse también cierta relación de control sobre los equipamientos. Los espacios comunes en la base, por ejemplo, suelen asociarse a equipamientos suplementarios que requieren mayor supervisión. La cercanía con el hall de acceso en los primeros pisos representa una buena alternativa de vigilancia sobre su uso que explica que lavanderías, salas multiuso y salas de Internet utilicen gran parte de ese sector. Los espacios comunes en la cubierta, por otro lado, han tendido a asociarse con equipamientos complementarios, que requieren menor control de uso. Lejos del hall de acceso ofrecen mayor independencia, y propician el esparcimiento colectivo al aire libre. Piscinas, quinchos para asado, saunas, gimnasios y programas afines confirman una tendencia generalizada que incluso da forma a la imagen publicitaria de muchos proyectos inmobiliarios24 (Fig. 042). Por sobre toda consideración por el ambiente o supervisión del uso, sin embargo, es el factor que más está pesando en la localización es el aprovechamiento de recintos residuales Se trata de aquellos saldos espaciales de los edificios donde resulta imposible para las inmobiliarias adaptar departamentos, ya sea por motivos arquitectónicos o normativos. Como espacio residual arquitectónico, se reconocen aquellos recintos que no pueden contener viviendas por carecer de requerimientos técnicos y ambientales mínimos. Acá se entiende la utilización de la cubierta, al entrar en conflicto con ductos de ventilación e instalaciones técnicas, el 24 Por cierto, no se trata de un fenómeno azaroso. Existe una encuesta realizada a 328 personas por el Portalinmobiliario.com que señala a la terraza panorámica como el equipamiento favorito de los nuevos compradores. Ver: TERRAZA panorámica es principal atributo para elegir departamento. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 1 de Noviembre de 2004 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http:// www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=2600 130

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

Edificio Europlaza Santa Isabel. Santa Isabel 400

Edificio Europlaza San Isidro III. San Isidro esq. Curicó.

u042

La cubierta en la publicidad inmobiliaria. Las imágenes que proyectan las cubiertas como lugares para el ocio y las buenas vistas, tienen un potencial publicitario que las inmobiliarias han sabido aprovechar comercialmente. En los edificios Europlaza llama la atención como las cubiertas parecen fundirse con el cerro Santa Lucía. Una curiosa relación de continuidad que otorga una exuberancia vegetal bastante llamativa. En el edificio Mistral del Parque destaca la relación con la cordillera nevada. Atractivo paisaje invernal, que sin embargo, no se condice con la vida veraniega que proyecta la escena.

Edificio Mistral del Parque. Cóndor 1068 131

4.0 los espacios comunes del centro

subterráneo, al carecer de ventilación e iluminación natural, y el primer piso, por motivos de seguridad y factores económicos, ya que los departamentos del primer piso suelen tener menor valor. Como espacio residual normativo, se reconocen aquellos espacios resultantes de las regulaciones constructivas que imponen limitantes a la forma y a los porcentajes de ocupación del terreno. Acá se entiende la utilización de remanentes espaciales dados por las rasantes, como patios interiores, y por restricciones formales, como las bases tipo placa. Los espacios comunes, bajo esta lógica, adquieren enorme utilidad en el diseño de todo producto inmobiliario, ya que le sacan partido económico a la terraza, el primer piso y el subterráneo como recintos comercialmente perdidos. Esto justifica la extendida noción de los equipamientos como elementos de marketing, en la medida que permiten subsanar la ganancia económica desperdiciada en potenciales residencias. Hernán Reyes, gerente de Inmobiliaria Möller y Pérez – Cotazos así lo deja en claro: “…Muchas regulaciones no te permiten construir departamentos (...) ¿qué haces: los dejas pelados o construyes algo en ellos? Además, estos espacios ayudan a vender…”25

PROBLEMÁTICAS Desde un punto de vista arquitectónico como económico, parece beneficioso que los equipamientos comunes se apropien de los espacios residuales, ya que da un uso práctico a espacios que normalmente no lo tendrían. El problema surge cuando los equipamientos se rigen casi estrictamente por una localización residual, ya que las limitantes espaciales propias de estos espacios obstaculizan el desarrollo adecuado de algunos programas y ponen en duda los beneficios que estos espacios supuestamente otorgan. Ejemplo de ello es la desordenada distribución del primer piso en los edificios Huérfanos 1555 y Lord Cochrane 252. Por llenar gran parte del primer piso con equipamientos, deben empezar a lidiar estrechamente con los muros estructurales provenientes de los pisos superiores. Lo mismo sucede con las terrazas, donde se compite con ductos de ventilación y espacios técnicos, o los subterráneos, donde no hay ventilación ni luz natural. Además de dificultar seriamente su utilización, la ubicación actual de los espacios comunes restringe la exploración formal, impide la experimentación en otras localizaciones potenciales e imposibilita la exploración con nuevas relaciones programáticas y distributivas a nivel de edificio. En la práctica, se le están restando potenciales arquitectónicos importantes,

25 132

EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? op. cit.

Lugares Comunes

u043

4.0 los espacios comunes del centro

¿Que es lo que más le complica de vivir en comunidad?

Evaluación a la vida en comunidad

no tengo complicaciones. 10%

El aspecto peor evaluado de la vida en comunidad es pagar por cosas que no se usan. El hecho se asocia directamente a los problemas de desocupación que tienen los espacios comunes actuales.

pagar por cosas que no uso 43%

Encuesta del Portalinmobiliario.com

reglamentos internos 8%

problemas de convivencia 25%

Falta de independencia 14%

que podrían favorecer una mejor integración física de los espacios comunes con los departamentos, o con el propio contexto urbano donde los nuevos edificios se localizan.

USO El uso de los espacios comunes es de los temas más conflictivos en la oferta actual. Como espacios compartidos, habitualmente se alude a ellos como focos de discusión entre vecinos y, últimamente también, como víctimas de severos problemas de desuso. Arturo Martelli, dueño de la administradora Martelli y Cía, con 20 años en la administración de edificios, explica como, en todo este tiempo, la mayor parte de las comunidades en las que ha trabajado han repetido un mismo patrón: “…Los espacios comunes prácticamente no se utilizan: Tengo la impresión de que todas estas cosas se fueron incorporando por un factor de marketing más que por las necesidades objetivas de los usuarios…”26 El fenómeno también lo han expuesto algunos estudios. Una encuesta realizada a 235 personas por el portalinmobiliario.com27 el año 2005, por ejemplo, constató que el pagar gastos comunes por equipamientos que no utilizan, constituye una de las mayores dificultades del habitar en edificios. Ante la pregunta ¿Qué es lo que más le complica de vivir en comunidad?, un

EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? op. cit

27 EQUIPAMIENTO que no se usa y problemas de convivencia complican vida en comunidad Portal inmobiliario Noticias [en línea], Santiago, Chile. 22 de Noviembre de 2005 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=3823 133

4.0 los espacios comunes del centro

Lugares Comunes

43% de los encuestados contestó que pagar por cosas que derechamente no usa (Fig. 043)

u044

¿Qué los está disgustando tanto? Según Marcelo Pizarro, ejecutivo de ventas de Euroinmobiliaria, “…El cliente no valora esos elementos por un asunto de costo. Rechaza la piscina, el gimnasio no porque no le guste, sino porque tiene que pagar para mantenerlos…”28 Francisca Molina, ejecutiva de la inmobiliaria Molina Morel, incluso apela a un desencanto del comprador hacia los equipamientos: “…Hasta hace poco, lo que preguntaban es si tenía piscina, pero ahora no. El equipamiento es el que hace aumentar los gastos comunes y si no hay una buena administración, se convierte en un problema para los copropietarios…”29

Resultados muestran la frecuencia y períodos de uso de los equipamientos según la apreciación de once conserjes encuestados. Según el tipo de equipamiento varía la representatividad de la muestra, ya que no todos están presentes en todos los edificios. Los porcentajes expuestos son el promedio de todos los porcentajes estimados entregados por los conserjes.

Para efectos de un análisis más concreto, se realizó una entrevista a los once conserjes de los edificios del registro30, enfocada específicamente al tema en cuestión (Fig. 044). El resultado, bastante revelador, acabó confirmando algunos de estos conflictos, pero sólo parcialmente. Sorpresivamente, la ocupación de estos recintos a nivel general, no resulta tan baja. Un 62% de los encuestados declara que los equipamientos tienen un alto uso, versus un 38% que declara que tienen un uso medio o bajo. Sólo a nivel específico, comienzan a reconocerse algunos problemas de desocupación, dependiendo del tipo de espacio al que se aluda. En particular, son los equipamientos complementarios los que parecen sufrir los mayores problemas. El gimnasio, por ejemplo, pese a su significativa presencia global, muestra niveles de uso considerablemente bajos. En efecto, el 38% de los conserjes asegura que no se ocupa nunca: “…La gente prefiere ir a un gimnasio donde recibe la debida instrucción, y donde el instrumental es mucho más calificado que el que dispone el edificio…”31, explica Arturo Martelli. Los quinchos para asados tampoco se salvan. El 80% de los conserjes también declara un uso medio o bajo. “…El quincho se utiliza repoco para hacer asados, ¡1 o dos veces por mes apenas!…” indica el administrador

Ibid.

30 Pese a que el objetivo inicial era entrevistar a los conserjes de los 11 casos de estudio, hubo 4 de ellos no accedieron a dar la entrevista: Club Hípico 401, Esperanza 504, Huérfanos 1555 y Riquelme 514. Para mantener la representatividad de la muestra, se incluyeron 4 casos nuevos con equipamientos similares: Almirante Latorre 498, Portugal 551, Catedral 1402 y Santa Rosa 325. 31 134

EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? op. cit.

Encuesta once conserjes del registro.

Lugares Comunes

Piscina

Gimnasio

Quincho para asados

Sauna

Jacuzzis

80 67 91 91 100 33 100 9

Sala Cine

Espacios comunes suplementarios

Sala juegos

Estar

Áreas verdes

Locales comerciales

Juegos infantiles ext.

Sala Internet

Sala multiuso

Lavandería

Sala Reuniones

11 11 10

Bodegas

Sala juego de niños 3

Estacionamiento

Sala personal externo 5

4.0 los espacios comunes del centro

Espacios comunes complementarios

Casos considerados

Frecuencia de uso

67 56 75 13 75 50

0 100 20 50 100

% que la considera ALTA

60 13

% que la considera MEDIA

% que la considera BAJA

0 100 0

% que la considera NULA

33 22 25 13

75 25 25

Horario Lun-Vie 80 67 91

80 33 50

100 22 25 25 50 25

80 67 82

90 33 100 36

100 56 100 38 75 75

0 100 40 50 100

% que lo ocupa en la Tarde

80 67 100 0

90 33 100 27

100 33 25 75 75 25

% que lo ocupa en la Noche

20 25 67 40 63 83

% que lo ocupa en la Mañana

Horario Sáb-Dom 80 67 91

50 27

67 100 25 50 25

80 100 91

90 33 100 64

89 100 75 100 100 0 100 60 63 100

20 50 83

% que lo ocupa en la Tarde

80 100 100 0

90 33 100 91

67 25 63 100 100 0

% que lo ocupa en la Noche

0 100 38 83

% que lo ocupa en la Mañana

Horario Estación 80 67 100 100 90 67 100 91

100 89 100 75 75 50

80 100 100 91 90 67 100 91

100 44 75 75 100 100 0 100 100 25

% que lo ocupa en Otoño

80 100 100 100 90 67 100 82

100 11

% que lo ocupa en Invierno

80 100 100 91 90 67 100 91

100 89 100 75 100 75

0 100 63 100

75 100 100 0 100 60 25 0

0 100 63 100

% que lo ocupa en Verano

% que lo ocupa en Primavera

Tipo de usuario 0

33 100 100 80 67 50 82

67 100 38 75 50

0 100 100 63 100

% Adultos mujeres

0 100 100 70 67 50 82

67 75 38 75 50

0 100 100 50 100

% Adultos hombres

67 91 64 70 33 100 91

38 75 75

0 100 63 100

% Jóvenes mujeres

67 91 64 70 33 100 100

38 75 75

0 100 38 100

% Jóvenes hombres

0 100 18

0 100 73

67 100 25 25 50

0 100

% Niños y guaguas

22 75

% Nanas

% Personal del edificio

33 82

0 100

75 75 75

80 13 100

% Visitas, gente externa

135

4.0 los espacios comunes del centro

del edificio Moneda 2327. Con las salas de estar y saunas ocurre algo parecido. A las primeras, un 75% de los conserjes les declara un uso bajo, a los segundos, un 100% un desuso total. Sólo la piscina aparece como la gran excepción. “…La piscina es muy útil, se llena después de almuerzo los fines de semana y la ocupan mucho los niños...” señala el conserje del edificio Vergara 412 Además de utilizarse menos, los espacios complementarios tienen un uso mucho más fragmentado en el tiempo. La sala de cine, por ejemplo, se utiliza mucho más en la tarde, mientras el gimnasio más en la noche. Las salas de juego mucho más en invierno y los juegos infantiles más en verano. Cada programa parece responder a distintos períodos de uso durante el día, la semana y el año. En todo caso, se presentan bastante abiertos a incorporar cierta diversidad de usuarios. En coherencia con su vocación como espacios para el ocio, parecen acoger más cómodamente a niños y visitas externas que el resto de los espacios comunes. En una condición totalmente opuesta, los espacios comunes suplementarios destacan por sus altos niveles generales de utilización. La totalidad de los conserjes encuestados reconoce una significativa presencia de residentes en la sala de computación, la lavandería, la bodega y los estacionamientos. “…La lavandería se ocupa mucho, tiene mucha demanda y pasa llena, igual que los estacionamientos y las bodegas que son los equipamientos básicos e indispensables…” señala el conserje del edificio Portugal 551. “…La lavandería se hace chica, hay tres máquinas para lavar y cuatro para secar, así que es un caos el fin de semana…” señala también el conserje del edificio San Francisco 467. Parece consolidarse la relación de dependencia entre estos espacios y el propio departamento, lo que fuerza a una utilización mucho mayor. Además de utilizarse más, los espacios suplementarios ostentan una intensidad de utilización mucho más homogénea. A diferencia de los espacios complementarios, los requerimientos de uso de estos programas parecen ser más permanentes. La lavandería, por ejemplo, presenta un uso similar todos los días del año y a toda hora del día. La sala multiuso, con una excepcional utilización nocturna, igualmente resulta homogénea en su uso a lo largo del año. Por otro lado, se presentan mucho más cerrados a la excesiva diversidad de usuarios. Con cierto enfoque más doméstico, parecen concentrarse más bien en jóvenes, adultos y empleadas domésticas. Destaca el rol de 136

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

esta última en la lavandería, y la sala de juegos infantil, lo que confirma el importante rol doméstico que siguen jugando en la residencia actual. Dentro de la oferta general de espacios comunes, la utilización constante y homogénea de los equipamientos suplementarios aparece como una manifestación lógica de su propia naturaleza. El conserje del edificio Almirante Latorre 498, así lo confirma “…Los departamentos son chicos. Hay de dos, 1,5 y 1 dormitorio, así que en general las personas tienen que salir para hacer actividades extra. Además dentro de los departamentos están muy restringidos, por que la acústica aquí es muy mala, todo se escucha afuera…” El escaso y fragmentado uso que están teniendo los espacios complementarios, sin embargo, no resulta tan coherente. Frente al gran interés que despiertan en los compradores al momento de la compra, resulta extraño que se no se usen con posterioridad a ella. Aparentemente, existen ciertos reparos sociales que limitan la concurrencia del nuevo habitante a los espacios compartidos para el ocio y la recreación. El problema se reconoce incluso en los edificios recién estrenados, donde se disimula inicialmente tras el denominado síndrome del juguete nuevo, inmediatamente posterior a la venta. El conserje del edificio Vicuña Mackenna 625 aclara el término “…Como el edificio es bastante nuevo, es lógico que a los habitantes les guste el tema de la vida comunitaria. Los vecinos se juntan a hacer asados en los quinchos, a hacer campeonatos de ping-pong y varias cosas así. Los servicios ahora son como un juguete nuevo. Los ocupan todos los días y cada vez que pueden. La sala de cine pasa llena, con reservas desde una semana antes. Lo mismo para las salas de estar y la sala multiuso. Las usan para ensayar, jugar y ver películas con los niños. No tienen cómo aburrirse. La experiencia, sin embargo, me dice que va a llegar un momento en que no van a usarlos tan seguido y en que van a pasar más vacíos que llenos…” A los problemas de desuso de los espacios complementarios, se suman también los acostumbrados conflictos de convivencia que afectan a todos los espacios comunes por igual. Aquellas clásicas discusiones entre vecinos sobre el mantenimiento, la administración y el uso de los equipamientos que, como establece Arturo Martelli, no cuestionan la presencia del equipamiento mismo, sino la forma en que se ocupan en la práctica: “…Más que por la instalación misma es por el uso que se le da. Que no se sabe quién rompió la polea de la máquina, que los niños se tiran bombitas en el agua, y así suma y sigue…”32

Ibid. 137

4.0 los espacios comunes del centro

Los mismos conserjes exponen a continuación una lista con algunos conflictos tradicionales que se están dando a nivel general, tanto a nivel de espacios comunes complementarios como suplementarios: •

“Se han puesto muchas multas por excesiva bulla. Hay mal aislamiento, mala acústica y el edificio es muy cerrado. Además, hay mucha gente en el edificio y sobran las personas quisquillosas” (Maturana 750)

•

“El único gran problema que se produce siempre es la bulla en la sala de eventos” (Catedral 1402)

•

“Hay constantes reclamos por el ruido que arman los jóvenes cuando se juntan a tomar en el quincho los viernes en la noche” (Vergara 412)

•

“Ha habido algunos problemas porque se han organizado asados u otras actividades en los quinchos y ha venido mucha gente de afuera. Entonces reclama la gente que vive más cerca por la bulla” (San Francisco 350)

•

“En realidad, los vecinos alegan mucho por todo, por el cuidado de las plantas del jardín, por la luz. No quieren gastar nada extra, los gastos comunes son un real problema” (Lord Cochrane 252)

•

Algunos no pudieron comprar estacionamientos y ocupan los de visitas, entonces los que si compraron estacionamientos reclaman. Apenas hay dos estacionamientos de visitas más uno de lisiados” (Moneda 2327)

•

“Ha habido bastantes reclamos por lo copada que está la lavandería” (Portugal 551) “Los vecinos reclaman mucho por los niños, especialmente cuando juegan en lugares no permitidos, como los estacionamientos y la piscina.” (Almirante Latorre 498)

•

“Siempre reclama la gente de los departamentos que están directamente debajo de la piscina por la bulla que meten los niños al tirarse piqueros” (Lord Cochrane 252)

Producto de estos conflictos vecinales, se ha generalizado paralelamente un fuerte proceso de autorregulación de los recintos, que también obstaculiza su utilización. Con independencia de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, las asambleas de copropietarios han apelado al derecho legal de definir normativas particulares y han dado pie a reglamentaciones 138

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

internas muy estrictas y restrictivas. Se está controlando el número de usuarios de los equipamientos por departamento, segmentando el uso por rangos etéreos, exigiendo un pago extra por cada uso, e incluso se los está utilizando como herramientas de presión, prohibiendo el acceso a todos aquellos residentes que no están al día con el pago de gastos comunes. Ejemplo de ello vuelve a ser Vicuña Mackena 625: “…Para usar sauna, jacuzzi, quinchos, gimnasio o sala de eventos se debe estar al día en los pagos de gastos comunes. Además, no se puede hacer bulla en exceso ni mal uso de los servicios ya qué se multará con plata y prohibiciones de uso en los mismos...”

PROBLEMATICAS Desvinculándose de los beneficios publicitarios que otorgan los espacios comunes, la situación real de los mismos parece orientarse a la generación de conflictos sociales, administrativos y normativos que les restan valor como producto y ponen en duda su desarrollo a largo plazo. En este contexto, el tema del desuso resulta especialmente complicado, al producir focos de obsolescencia y deterioro físico que atentan contra la calidad de vida del habitante y ponen en duda la sustentabilidad económica del edificio. Ejemplo de ello, son algunas mutaciones programáticas que ya están ocurriendo en la oferta actual. Es el caso del edificio Santa Rosa 325, donde el gimnasio y la sala multiuso se transformaron en bodegas debido a la falta de espacio residencial para el almacenaje. El conserje del mismo edificio, así lo reconoce: “…El antiguo gimnasio pasó a ser ahora una bodega simplemente. No se ocupaba y los residentes lo usaban incluso sin permiso para dejar cosas q no cabían en sus bodegas, así que al final se cerró. Igual está pasando con la sala multiuso. Al final se usa tan poco que algunos se aprovechan para dejar cosas ahí…” En los casos como este, donde incluso los equipamientos suplementarios entran en procesos de desocupación, el fenómeno resulta aun más grave. Entendiendo la vinculación existente entre el equipamiento y la vivienda, una escasa utilización de estos últimos podría detonar una crisis del espacio doméstico que robustecería todas las consecuencias negativas de la minimización residencial. La explicación al fenómeno, en este sentido, tiene que ver con un descalce entre los espacios comunes ofrecidos y los modelos de vida a los que está 139

4.0 los espacios comunes del centro

aspirando el nuevo habitante. Ante esto, se hace urgente reconsiderar el diseño arquitectónico de estos espacios, tanto para evitar la generalización de los conflictos internos presentes en la oferta actual, como para aprovechar su importante potencial como herramientas de integración cultural efectiva.

IMPERATIVOS PROYECTUALES Hasta el día de hoy, las empresas inmobiliarias se han mantenido al margen de una reflexión mayor en torno a las repercusiones que traen consigo los espacios comunes, lo que inevitablemente ha traído problemas en su diseño, su relación con las viviendas y el contexto urbano donde se localizan. Los conflictos presentados a nivel de programas, localización interna y formas de uso así lo comprueban. Los programas son los mismos entre un proyecto y otro, independiente de los tipos de usuarios y la variedad de contextos urbanos existentes. Utilizan una localización residual que desintegra los espacios comunes de los departamentos y obstaculiza el desarrollo adecuado de sus actividades. Y además son fuente de severos conflictos sociales, lo cual restringe sus niveles de uso y pone en duda su permanencia a largo plazo. Aparentemente, la localización, el diseño y las condiciones ambientales de los equipamientos no están respondiendo a los requerimientos mínimos de un espacio común de calidad. Ante ello, y asumiendo que las áreas comunes seguirán siendo necesarias como elementos de marketing y como receptoras de actividades domésticas desplazadas, cabe reconocer que: En primer lugar, existe una necesidad de innovar en el diseño, localización y distribución de los equipamientos en el edificio. En la medida que el edificio se ha desarrollado en altura, la relación con los equipamientos se ha mantenido estancada en las áreas residuales de los mismos y no ha establecido un vínculo mayor con las viviendas. El edificio ha crecido enormemente en tamaño y en superficie construida, pero escasamente lo ha hecho sus relaciones internas y en sus niveles de complejidad Por otro lado, existe la necesidad de una revisión programática de los equipamientos. Una revisión que vaya más allá de su condición de objeto de marketing y pretenda su uso efectivo para así mantener la sustentabilidad económica del edificio a futuro En segundo lugar, resulta clave repensar el diseño de los nuevos espacios en base a los patrones culturales que rigen al comprador. La tendencia general de los nuevos edificios a ofrecer equipamientos según los mismos estándares de la zona oriente, ha dejado de lado cualquier estudio en torno 140

Lugares Comunes

4.0 los espacios comunes del centro

a las necesidades particulares del nuevo habitante del centro. Con los programas sucede algo similar, resulta necesario reconocer de antemano a los grupos familiares característicos, sus hábitos domésticos en el ámbito privado, y aquellos que están dispuestos a trasladar a un ámbito más colectivo. La diferenciación de los equipamientos por patrones culturales, y por los barrios a los que van asociados, debiera conformar una arista importante en el diseño de los nuevos edificios a futuro, ya que la correspondencia cultural con el nuevo habitante puede garantizar en mayor medida su utilización. Y finalmente en tercer lugar, es importante replantear el rol de estos espacios comunes dentro de los procesos de renovación del centro. Muchos de los programas asociados a los departamentos más que cooperar a la activación de equipamientos y servicios del barrio, compiten directamente con ellos. A partir de programas similares, pero exclusivos para el ámbito privado del edificio, muchas veces se condena al edificio a aislarse aún más de su entorno y a restringir todo aporte al espacio público. Cuando los equipamientos se insertan dentro de las lógicas de un edificio residencial indiferente, que ignora su importante rol como pieza urbana, se deja de lado el fuerte potencial que ofrecen estos espacios como lugares de integración con entorno. Como instancia tradicional de conexión con la ciudad, parece importante la reorganización de los primeros pisos, la redefinición de los programas comunes en sus distintos niveles de privacidad y conectividad con la calle y la propuesta de nuevas alternativas de vinculación física y visual.

141

5.0 modelos de intervenci贸n

138

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Un espacio común poco tradicional son las fachadas de los nuevos conjuntos residenciales. El descontento de los nuevos habitantes frente a los problemas del nuevo edificio se está plasmando en carteles de reclamo hacia el exterior. En este edificio en calle Marín esquina San Isidro, por ejemplo, la queja pasa por vistas panorámicas que no eran tales.

SOBRE EL ESPACIO COMÚN

MODELO DE INTERVENCIÓN

000

La fachada como espacio colectivo de protesta

139

5.0 modelos de intervención

MODELO DE INTERVENCIÓN SOBRE EL ESPACIO COMÚN

Frente al significativo número de problemas sociales, espaciales y administrativos que presentan los espacios comunes actuales, la respuesta proyectual más lógica pasaría por replantearse el diseño total de los conjuntos. Por un lado se daría solución a los conflictos inherentes a la vida en comunidad, y por otro a los conflictos urbanos y domésticos de los edificios en general. Una vez reconocido el potencial arquitectónico de los espacios comunes, sin embargo, parece mucho más sensato entender estos lugares como herramientas de intervención sobre las propuestas preexistentes. Trabajar sobre edificio ya construídos significa incorporar problemáticas residenciales más concretas, nacidas del proceso de repoblamiento, y que resultan mucho más pertinentes a la hora de proyectar. En estos términos, es posible hacer frente a situaciones urbanas, domésticas y comunitarias que un replanteamiento total ignoraría y que además tienen una importante representatividad en toda la oferta. Por otro lado, toda intervención que se limite a los espacios comunes hace mucho más factibles las nuevas propuestas, en la medida que se mantienen las estrategias inmobiliarias de diseño del departamento que, como operaciones probadas, resultan mucho más difíciles de cambiar. Tiene que ver con entender lo negativo como una oportunidad de intervención. En palabras del arquitecto francés Jean Nouvel: “…Hacer que unos elementos, juzgados a priori como muy negativos, se vean de forma muy positiva, ya sean por inversión o por excesos, se trata de provocar una retroversión del desencanto del que un lugar ha sido testigo …”1

1 140

DROUT, Fréderic, LACATON, Anne, VASSAL, Jean Philippe. Plus: La vivienda colec-

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Pero también con asumir los nuevos edificios como un escenario urbano consolidado sobre el cual, antes que criticar, resulta necesario trabajar. En palabras del arquitecto francés Frédéric Druot: “…No derribar nunca, no restar ni reemplazar nunca, sino de añadir, transformar y utilizar siempre…”2 Bajo estos parámetros y asumiendo los potenciales históricos de los espacios comunes como herramientas de diseño, se propone la intervención de los mismos bajo dos roles básicos. En primer lugar, uno urbano, que favorezca la integración de estos recintos y del todo el edificio con las preexistencias de la ciudad. Y en segundo lugar uno social, que favorezca la integración de los mismos con los modelos de vida y los grupos familiares del habitante actual.

EL POTENCIAL URBANO DE LOS ESPACIOS COMUNES La construcción de vivienda colectiva a gran escala, más que una sumatoria de viviendas, es una forma de hacer ciudad. Así lo ratifica Rodrigo Pérez de Arce en su libro Domicilio Urbano. “…Generalmente el edificio de vivienda colectiva representa un instrumento de renovación urbana, locuaz sugiere calidad individual y capacidad de configurar tejido o conjunto…”3 Bajo estos términos, Santiago centro ilustra claramente cómo puede descuidarse y desaprovecharse ese importante potencial. Así lo manifiesta la objetada relación con las preexistencias, el escaso aporte al espacio público y las fachadas ciegas. “…En un entorno débil y muy liberal en sus normas, como Santiago de Chile, por ejemplo, el resultado suele ser deficitario. Peor aún, el pronóstico de ciertas obras recién realizadas indica que muchas de esas áreas de renovación fácilmente podrían evolucionar hacia el tugurio…”4 Para hacer frente a estos conflictos, los espacios comunes resultan particularmente ventajosos. Gracias a su posición estratégica en los edificios, exhiben un enorme potencial como espacios intermedios entre el mundo tiva, territorio de excepción. Barcelona, Gustavo Gili, 2007. 264 p. 2

Ibid.

3 PEREZ DE ARCE, Rodrigo. Domicilio Urbano. Santiago, Chile. Ediciones ARQ. Pontificia Universidad Católica de Chile. 2006. 210 p. 4

Ibid 141

5.0 modelos de intervención

residencial y el mundo urbano. Por un lado, mediando las relaciones físicas entre exterior urbano e interior doméstico, y por otro, actuando como filtros entre un mundo público más colectivo y otro mundo privado más íntimo. Como mediadores entre exterior e interior, por ejemplo, los espacios comunes podrían entenderse como una proyección del exterior urbano al interior de los departamentos. Sebastián Irrarázaval, ya lo vislumbra como una posibilidad. “…El espacio colectivo del edificio puede ser entendido desde una doble condición. Como la prolongación del interior domestico del departamento o como la incorporación del espacio urbano dentro del propio edificio…”5 Una mayor apertura espacial y programática de los equipamientos hacia la calle, en este sentido, parece factible y provechosa a la hora de favorecer una mejor integración urbana de los edificios en los distintos barrios o contextos urbanos en que se localizan. Como mediador entre privado y público, por otro lado, podría asociarse a equipamientos públicos o semipúblicos al interior de las propuestas, que establecieran ciertos vínculos espaciales y programáticos más activos con la ciudad. Se trata de aprovechar el potencial que tienen los espacios comunes en la construcción de nuevas formas espacio público. Un espacio público, como establece Manuel Solá Morales, mucho más dinámico por su directa relación espacial, programática y visual con el espacio privado. “…La importancia del espacio público no está, seguramente en ser más o menos extenso, cuantitativamente dominante o protagonista simbólico, sino en referir entre sí los espacios privados, haciendo también de ellos patrimonio colectivo. Dar carácter urbano, público a los edificios y lugares que sin él serían solo privados, urbanizar lo privado es el concepto: es decir, absorberlo en la esfera de lo público…” En definitiva, un espacio intermedio que favorezca el roce cotidiano entre ambas condiciones. “…La riqueza civil y arquitectónica, urbanística y morfológica de una ciudad es la de sus espacios colectivos, la de todos los lugares donde la vida cotidiana se desarrolla, se representa y se recuerda. Y quizás estos son, cada vez más, espacios que no son ni públicos ni privados, sino ambas cosas a las vez. Espacios públicos absorbidos por usos particulares o espacios privados que adquieren un uso colectivo…”6 5 IRARRÁZAVAL , Sebastián. Acerca de un departamento de 80 m2 en Santiago. ARQ 32 (32), Ediciones ARQ. Abril de 1996. 6 142

SOLÁ-MORALES, Manuel en PERCERISA, Joseph, RUBERT DE VENTOS, María. La

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Esta integración entre el mundo privado y el mundo público no es algo que los nuevos proyectos hayan ignorado completamente. El edificio Vicuña Mackenna 625, por ejemplo, presenta un patio interior traslúcido a la calle que permite establecer una relación visual con los equipamientos desde afuera. El edificio Vergara 412, por otro lado, establece una relación física y programática con una iglesia adyacente mediante una plaza y una oficina parroquial integrada al edificio. Bajo esta misma lógica, se postula una intervención sobre los espacios comunes que fortalezca la integración público-privada de los conjuntos residenciales existentes, para que, en la práctica, favorezcan efectivamente los procesos de renovación de los que son partícipes.

REFERENTES En este ámbito proyectual, destaca el edificio Mirador del grupo holandés MVRDV en Sanchinarro (Fig. 001, Madrid, 2004). Vivienda a gran escala y alta densidad en la periferia de Madrid, presenta un gran vacío en su interior que actúa como filtro entre el mundo público de la ciudad y el mundo privado de los departamentos. Núcleo de acceso común para una importante diversidad residencial, funciona también como un gran mirador público conectado directamente con el suelo urbano mediante una gigantesca escalera mecánica7. Se establece un nuevo vínculo visual y físico con el entorno que refiere a una noción de espacio intermedio que no se limita al primer piso y que puede adquirir, incluso, cierto carácter monumental. En cuento al trabajo sobre edificios ya construidos, destaca el Proyecto Plus de los arquitectos Fréderic Druot, Anne Lacaton y Jean Philippe Vassal. (Fig. 002-003, Francia, 2007) Sobre edificios modernos de los años sesenta y setenta se propone un modelo de intervención integral, donde los espacios comunes se vinculan a la búsqueda de la transparencia y la apertura física hacia la ciudad. En los primeros pisos se definen fachadas vidriadas, rampas para facilitar el acceso y nuevos equipamientos y servicios de uso público. En las torres mismas, una segunda piel de balcones anexada al edificio agrupa equipamientos para el ocio privado mediando entre las viviendas y el paisaje. Los espacios comunes pueden entenderse como herramientas de integración

ciudad no es una hoja en blanco: Hechos del urbanismo. Santiago, Chile. Ediciones ARQ, 2000. 191 p. 7 Desfavorablemente la escalera nunca se concretó, por lo que el vínculo con la ciudad se limita actualmente a una conexión visual. 143

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

t001

Edificio Mirador del grupo holandés MVRDV en Sanchinarro (España, 2004) Presenta un gran vacío en su interior que actúa como filtro entre el mundo público de la ciudad y el mundo privado de los departamentos.

u002

Proyecto Plus de los arquitectos Fréderic Druot, Anne Lacaton y Jean Philippe Vassal. (Francia, 2007) Sobre edificios de los años 60 y 70 se propone un modelo de intervención general, donde los espacios comunes pretenden la transparencia y apertura física hacia la ciudad con nuevos equipamientos, fachadas vidriadas y una segunda piel de balcones. 144

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

u003

Proyecto Plus de los arquitectos Fréderic Druot, Anne Lacaton y Jean Philippe Vassal. (Francia, 2007) Segunda piel de balcones con equipamientos para el ocio y la recreación.

t004

Plaza Raulí. Proyecto de título de Jocelyn Froimovich (Santiago, 2006) Propone la reestructuración de una manzana completa en el barrio Lira donde está incluída una torre residencial. Interviniendo su centro, se plantea la construcción de una plazoleta pública en paralelo con nuevos equipamientos comunitarios, zonas comerciales y áreas para el esparcimiento.

145

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

efectivas al estimular directamente la vinculación formal y programática del edificio con su entorno directo. Como propuesta de intervención específica para el centro de Santiago, destaca el proyecto de título de Jocelyn Froimovich (Fig. 004, Santiago, 2006) Para hacer frente al problema del aumento en la densidad habitacional y la consecuente escasez de equipamientos públicos, se propone la reestructuración de una manzana completa en el barrio Lira. Interviniendo su centro, se plantea la construcción de una plazoleta pública, la cual se relaciona directamente con las preexistencias del borde, donde se reconocen edificios históricos y una torre residencial, en paralelo con nuevos equipamientos comunitarios, zonas comerciales y áreas para el esparcimiento. El espacio público surge de la reestructuración del espacio privado y la pérdida de exclusividad en el uso del centro se compensa con el reconocimiento de los habitantes del perímetro como socios de los equipamientos propuestos. Los espacios comunes, en este sentido, pueden asociarse a programas más urbanos y a una condición de espacio semipúblico donde el mundo privado conserva determinados beneficios y capacidad de control.

ALTERNATIVAS PROYECTUALES A partir de las problemáticas planteadas y los referentes identificados a nivel urbano se postulan cuatro alternativas de intervención de potencial aplicación en el centro.

I. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA EN RELACIÓN CON LAS PREEXISTENCIAS URBANAS

gIm

Bar

gIm

Una primera alternativa de desarrollo, podría redefinir la oferta de espacios comunes actuales reconsiderando los equipamientos públicos preexistentes 146

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

en los distintos contextos barriales. La idea pasa por evitar la competencia entre equipamientos urbanos y espacios comunes residenciales, y por buscar la complementariedad programática entre ciudad y edificio. Por un lado, se podrían incorporar nuevos equipamientos públicos a los conjuntos, de modo tal que respondan a las vocaciones de cada barrio y sus carencias programáticas, y por otro, se podrían eliminar aquellos espacios comunes residenciales que ya se repiten en el barrio, de modo tal que fomenten su uso en instancias públicas y eviten competencias prejudiciales para la ciudad. De esta manera, se favorecería el proceso de renovación, al estimular la utilización efectiva de equipamientos y servicios públicos, y además se favorecería al edificio, en la medida que se conservarían como espacios comunes residenciales recintos más generosos espacialmente y más específicos programáticamente.

II. REESTRUCTURACIÓN DE LOS PRIMEROS PISOS

El primer piso es el lugar del edificio donde se establecen las relaciones físicas y programáticas más directas con la ciudad. Una segunda alternativa de desarrollo, en este sentido, podría entender el primer piso como un punto de intermediación clave. Pasa por generar vínculos físicos y visuales que exterioricen la oferta de espacios comunes, abriéndolos hacia la calle, fortaleciendo el rol del hall de acceso como espacio mediador tradicional y vinculando los equipamientos a operaciones de diseño que fomenten la intermediación entre interior y exterior con pasajes, galerías, zaguanes o marquesinas. Se entiende también una reorganización programática interior que disponga los equipamientos interiores de acuerdo a su potencial como espacios intermedios. Los que puedan ser más públicos hacia la calle y los que no, hacia el interior de la manzana. Se beneficia el edificio y la ciudad, ya que se enriquecen y se diversifican 147

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

las relaciones entre los dos. Todo ello, sin un costo económico mayor, por la condición residual del primer piso en el total que no hace rentable la incorporación de viviendas en ellos.

III. TRANSPARENCIA Y PERMEABILIDAD VISUAL DE LOS ESPACIOS COMUNES

Otra alternativa de desarrollo inicial, podría utilizar la oferta actual de espacios comunes como herramienta de integración visual con el espacio público. La idea pasa por hacer frente a las habituales fachadas ciegas y vanos estrechos, asumiendo el espacio común como un recinto potencialmente permeable con el contexto urbano. En definitiva, un espacio que puede establecer vínculos visuales entre la vida privada del interior del edificio y la vida pública de la calle. Desde esta lógica, se posibilitaría la localización de los espacios comunes en los bordes públicos del edificio y se haría factible un trabajo con la transparencia en esos puntos críticos. Por un lado resultaría beneficioso para la ciudad, que se enriquecería al relacionarse visualmente con el interior de los conjuntos, y por otro, para los propios espacios comunes, que mejorarían sus condiciones ambientales de luz y ventilación.

IV. INCORPORACIÓN DE ESPACIOS PÚBLICOS Y SEMIPÚBLICOS AL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS gimnasio

piscina

juegos infantiles

CaLLe hall

gimnasio

piscina

juegos infantiles

hall

calle

Una cuarta alternativa de desarrollo podría incorporar espacios comunes públicos o semipúblicos al interior de las propuestas. Una opción que 148

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

permitiría explorar el potencial del equipamiento como espacio mediador entre el mundo privado de las residencias y el mundo público de la calle. Abrir la oferta actual de espacios comunes al barrio significaría también abrirla a nuevas formas de uso y control de estos espacios. Se podría dar lugar a espacios totalmente públicos y autónomos respecto a la administración del edificio, o espacios semipúblicos, más controlados en cuanto a horarios y formas de uso. Esto resultaría favorable para la ciudad, al generar instancias intermedias entre lo estrictamente público y lo estrictamente privado, que favorecerían la integración, pero también para el edificio, ya que al hacer público los equipamientos, se los abre a una mayor masa de potenciales usuarios y a mayores garantías en torno a su intensidad de uso y su sustentabilidad económica.

EL POTENCIAL SOCIAL DE LOS ESPACIOS COMUNES La incorporación de equipamientos a las propuestas residenciales, por lo general, podría concebirse como un estímulo directo a la vida comunitaria. A mayor cantidad de recintos comunes, mayores son las posibilidades de encuentro, reconocimiento e integración social entre los vecinos de un conjunto. El contexto específico del centro, sin embargo, viene a poner en duda está aparente correspondencia. Por un lado los espacios comunes son fuentes de un extenso desarrollo programático, pero por otro, son focos de conflictos sociales que ponen en duda una integración social efectiva. La situación actual parece contraponer una diversidad de equipamientos atractiva en la compra, con un rechazo a la vida comunitaria posterior que deja varias incertidumbres. Para tener mayor claridad respecto al tema se propone volver a la encuesta central de la tesis8, donde se pidió a los jefes de hogar evaluar algunos aspectos relacionados con la nueva habitación (Fig. 005) Pese a que las notas generales son relativamente altas, con un promedio general para la vida en comunidad que rodeó el 5,5, lo cierto es que la convivencia, en todos los barrios en estudio, resulta ser el área peor evaluada de la habitación, siempre por debajo de la vivienda misma y del barrio donde se inserta. Y es que, al parecer, la vida en los edificios tiene altos costos sociales asociados. 8 La encuesta fue realizada el mes de enero del año 2007 con motivo del Proyecto Fondecyt 1050928. Contemplo 82 jefes de hogar de departamentos nuevos construidos entre 1995 y 2007 repartidos entre los barrios República, Brasil y Lira. 149

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

evaluación general al departamento (rango 1.0 a 7.0)

u005

Evaluación a la nueva vivienda.

7,0 6,0

Pese a que las notas son relativamente altas, la comunidad resulta ser el aspecto peor evaluado de la habitación en los tres barrios del estudio. La superan ampliamente la vivienda misma y el barrio.

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

Brasil vivienda

Barrio

comunidad

lira república

Inicialmente, el cambio a la vivienda en altura significa una pérdida en el número de amigos en la comunidad respecto a la vivienda anterior, particularmente en República, donde el 51,7% declara haber tenido más amigos en su comunidad antigua (Fig. 006). Es más, sólo el 16% del total declara tener buenos amigos en los edificios actuales (Fig. 007). Se advierte cierta resistencia a la vida social que está definiendo que la gran mayoría de los entrevistados admita tratar de no meterse con nadie dentro de su edificio. Así lo asegura el 73% de los encuestados en Brasil, el 59,26% en Lira y el 75,86% en República (Fig. 008). La mayoría prefiere mantener cierta distancia frente al vecino, evitar mayores contactos y limitarse a una relación de respeto mutuo. El 84% de los encuestados en Brasil, el 59,26% de Lira y el 79,31% en República, en este sentido, concuerda con la idea de que en su comunidad sólo se establece una relación de respeto (Fig. 009). El sociólogo Guillermo Wormald justifica inicialmente estos conflictos en espacios comunes que no estarían diseñados adecuadamente para la vida comunitaria, pero además, en nuevos habitantes individualistas que tampoco estarían interesados en tenerla. “…Los espacios comunes no son un espacio de sociabilidad real, fueron gestados con la única intención de crear un bien como un valor agregado al departamento, pero nada más. Además, no me llama la atención que todo esto se subutilice porque no existe un patrón comunitario de convivencia… ”9 La inexistencia de este patrón, explicaría por qué la mayoría de las actividades

9 WORMALD, Guillermo. Entrevista realizada al sociólogo con motivo de la presente tesis el 27 de Noviembre de 2007. 150

Lugares Comunes

u006

Vínculos de amistad en relación a la comunidad anterior.

5.0 modelos de intervención

tenía más amigos en mi comunidad antigua 100 90 80 70

La mayor parte de los encuestados asegura haber tenido más amigos en su comunidad antigua. Llama la atención el barrio República, donde lo 52% de los encuestados lo manifiesta.

u007

Vínculos de amistad en la comunidad actual Son pocos los encuestados que aseguran tener buenos amigos en la comunidad actual. Sólo un 16% del total declara tenerlos. Destaca el barrio Lira, donde el 52% dice no tener amigo alguno.

60 50 40 30 20 10 0

tengo buenos amigos en mi comunidad actual 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

La gran mayoría declara no meterse con nadie en su edificio. En todos los barrios supera el 60%. No existe mayor interés en establecer relaciones con los vecinos directos.

igual

100

u008

Tipo de relación entre vecinos.

mas o menos

no me meto con nadie 100 90 80 70 60 50 40 30 20

u009

Tipo de relación entre vecinos. La gran mayoría asegura mantener sólo una relación de respeto entre vecinos. Se evitan los contactos, pero se respeta la privacidad del otro.

10 0

mas o menos

sólo mantengo una relación de respeto 100 90 80 70 60 50 40

Brasil lira república

30 20 10 0

mas o menos

151

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

u010

Espacio común como símbolo de estatus social. El carácter aspiracional de los espacios comunes, es un aspecto que la publicidad de los edificios ha sabido recoger. En la imagen, una edificio con piscina y quincho panorámicos permite vivir como en el barrio alto, pese a estar en el centro.

sociales efectivas todavía se realizan fuera del edificio, pues el individuo de clase media que vive en ellos, se sentiría mucho más cómodo en marco social que ofrece la ciudad como instancia de integración. Los encuentros sociales en el edificio resultarían forzados, por la funcionalidad estricta que cada recinto tiene, a diferencia de los espacios públicos de la ciudad, que serían mucho más libres y no forzarían el contacto. La vida en comunidades cerradas, por otro lado, coartaría la sensación de anonimato que ofrece la ciudad y favorecería un constante control social sobre los actos, detonante de los tradicionales conflictos, las estrictas regulaciones y la habitual sensación de incomodidad que manifiestan los habitantes en torno a su uso. Wormald simboliza el fenómeno en la imagen del ascensor: “…Toda interacción real desaparece cuando en realidad lo que haces es encontrarte con otro individuo en un ascensor que por su espacio y función establecida convierte el encuentro con otro habitante en una incomodidad. Así, no se dan los espacios comunes ni menos en un ascensor que no soporta mas que un saludo cordial…” La calle, por otro lado “…Es un espacio que me permite a mi desplazarme donde quiera y no me exige nada…”10 Si los espacios comunes todavía existen tan masivamente, sin embargo, no es por casualidad. Su presencia parece estar cada vez más asociada al marketing, y a través de él, a requerimientos culturales mucho más

10 152

Ibid

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

profundos, vinculados a las aspiraciones sociales inherentes al habitante de clase media. En este contexto, la utilización efectiva de los espacios comunes no resultaría tan significativa como su simple presencia, entendida más que nada, como un símbolo de estatus. Así lo explica nuevamente Wormald: “El tema no es el valor de uso que le estoy dando a estos espacios sino el valor statutario que yo puedo otorgarle a ese bien en relación con otros, que también para mi son significativos (…) En ese aspecto contribuye la publicidad y en eso trabaja maravillosamente bien. Generando deseos de un bien que van mucho mas allá de la propia funcionalidad del bien…”11 Es acá donde los espacios comunes complementarios juegan un rol central. Pese a que son los más afectados por los conflictos de convivencia, representan un modelo de vida privilegiado, que asociado al ocio y la recreación, les entrega un importante potencial como objetos de distinción (Fig. 010). Carlos Catalán, también sociólogo, reconoce mecanismos de ascenso social en estos espacios: “Para llegar a Las Condes el valor inmobiliario le sube mucho. Por eso resultan tan importantes los servicios, porque estos son objetos no funcionales de distinción. Y el nuevo habitante anda buscando diferenciación, sin importar si los usa o no”12 Wormald, por otro lado, identifica un modelo de clase alta que ni siquiera es 100% real: “Todavía existe un patrón de clase alta que la clase media hace suyo sin importar realmente donde está la clase alta”13 Asumiendo este rol aspiracional como antecedente proyectual, parece necesario entonces, reconocer los espacios comunes complementarios como requisitos arquitectónicos básicos a la hora de intervenir. Pese a los conflictos de utilización que están teniendo, están jugando un importante rol cultural que no debiera ignorarse por el propio bienestar social del habitante. Por algo las inmobiliarias los siguen utilizando y aprovechando económicamente desde la publicidad14.

Ibid

12 CATALÁN, Carlos. Entrevista realizada al sociólogo con motivo de la presente tesis el 29 de Noviembre de 2007. 13

WORMALD, Guillermo. op. cit.

14 Los dos sociólogos entrevistados reconocen el rechazo a la vida comunitaria como una tendencia general de la clase media a la que se orienta la oferta residencial del centro. En clasificación sociológica, los sectores C1, C2 y C3. Carlos Catalán, sin embargo, reconoce algunos grupos minoritarios dentro de esos sectores que 153

5.0 modelos de intervención

Su valorada presencia, sin embargo, debiera sustentarse en operaciones arquitectónicas que aseguren su uso y sustentabilidad económica a largo plazo, ya que de otra forma se arriesga perder ese símbolo. Ejemplo de ello, es el ya mencionado gimnasio del edificio Santa Rosa 325, que por el constante desuso se transformó en bodega. El tema pasa por encontrar alternativas que favorezcan la permanencia de estos espacios en el tiempo, pese a que la vida comunitaria que aparentemente fomentan no sea efectiva. Bajo esta misma lógica, se postula una intervención sobre los espacios comunes que respete la individualidad del nuevo habitante, evitando forzar los contactos sociales, pero a la vez garantizando cierto uso de estos recintos que legitime su presencia a futuro y evite el reconocimiento de estos espacios como innecesarios focos de conflictos y obsolescencia física y funcional al interior de los conjuntos.

REFERENTES Ejemplo destacable del trabajo arquitectónico en éste ámbito, resulta el edificio Celosía del grupo holandés MVRDV y Blanca Lleó en Sanchinarro (Fig. 011, Madrid, 2004). En paralelo a una plaza pública central, como lugar de interrelación con la ciudad, se propone un sistema espacios comunes disgregados en todo el perímetro. Concebidos como vaciados dentro del volumen y lugares de acceso residencial, funcionan en torno un número limitado de departamentos que posibilita la existencia de núcleos autónomos dentro del conjunto. A través de ellos, se regulan las relaciones sociales, restringiéndolas sólo a los vecinos más próximos. La segmentación del edificio, en este sentido, ofrece un enorme potencial como herramienta de diseño a la hora de favorecer una mayor apropiación y utilización de los espacios comunes gracias a una mayor cercanía física y un mejor control. Los edificios Sargfabrik y Miss Sargfabrik del grupo Austriaco BKK-3 (Fig. 012-013, Viena, 1996) también resultan destacables como ejemplos de adaptación a requerimientos sociales específicos. si estarían abiertos a compartir entre vecinos. En primer lugar una clase C2 republicana histórica, ligada al estado. Con profesionales tradicionales, estaría orgullosa de ser clase media y de compartir con los pares sin mirar tanto a la clase alta. Y en segundo lugar un sector de la clase C3 proveniente de la pobreza y la tradición comunitaria del pasaje. Proveniente de otra cultura, estaría ligada a la tradición del block, a la familia extendida y a las grandes las fiestas vecinales. 154

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

u011

Edificio Celosía del grupo holandés MVRDV y Blanca Lleó en Sanchinarro (España, 2004). En paralelo a una plaza pública central, como lugar de interrelación con la ciudad, se propone un sistema espacios comunes disgregados en todo el perímetro.

q012

Edificios Sargfabrik y Miss Sargfabrik del grupo Austriaco BKK-35. Encargados por cooperativas vienesas, aspiran a un modelo de vida comunitario en el que fundamentan una significativa variedad de espacios comunes acorde con un modelo cultural propuesto por los propios residentes.

155

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

u013

Edificios Sargfabrik y Miss Sargfabrik del grupo Austriaco BKK-3. Los espacios comunes son objeto de una activa experimentación formal que fomenta el juego de pendientes en suelos y cielos como divisores de espacios.

t014

Propuestas residenciales para la Portada de Vitacura inscritas en la tesis Postales del futuro de Pablo Allard. Definiendo una serie de núcleos programáticos afines, se sientan las bases a 6 propuestas de intervención sobre el caso de estudio, reconociendo un mega gimnasio, un parque y gran un centro de eventos entre otras.

156

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Encargados por cooperativas vienesas, aspiran a un modelo de vida comunitario en el que fundamentan una significativa variedad de espacios comunes similar a la oferta santiaguina. Las diferencias pasan por la activa experimentación formal de la que son objeto, y en el rol específico que cumple cada uno respecto al departamento y la ciudad. Saunas, baños turcos, una piscina y una cafetería, como espacios complementarios, son públicos y de libre acceso desde la calle. En tanto, lavadoras, secadoras y una biblioteca, como espacios suplementarios, son privados en vinculación directa con los departamentos del interior del conjunto. Destaca así el entendimiento del espacio común como un requerimiento social concreto, y la apertura urbana de los mismos a la ciudad como garantía práctica de su uso, mantención y sustentabilidad económica. Las propuestas residenciales de Pablo Allard inscritas en su tesis Postales del Futuro (Fig. 014, Santiago, 1996) también son ejemplo de la experimentación programática con los equipamientos. En ellas, desarrolla una serie de ejercicios proyectuales para el edificio Portada de Vitacura, donde reinterpreta y especula sobre la oferta de espacios comunes existentes como agentes publicitarios de sugestión social. Definiendo una serie de núcleos programáticos afines, se sientan las bases a seis propuestas de intervención sobre el caso de estudio, reconociendo un mega gimnasio, un parque y gran un centro de eventos entre otras. Todas ellas subdivididas piramidalmente en programas de uso privado y uso público, tanto para posibilitar cierta vinculación social con el nuevo habitante, como también cierta apertura física y programática al barrio que garantiza su permanencia. A la hora de intervenir, destaca la selección y la agrupación temática de equipamientos como herramientas efectivas de apertura e integración social con los habitantes.

ALTERNATIVAS PROYECTUALES Asumiendo el potencial social de los espacios comunes actuales, la intervención sobre los mismos en Santiago centro buscará un replanteamiento formal y programático en base a tres alternativas proyectuales.

157

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

I. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA SEGÚN EL TIPO DE HABITANTE

Bar Bar Una alternativa de desarrollo inicial, podría reconocer la oferta programática de espacios comunes como una herramienta de integración cultural. El espacio común no tendría porque ser foco de grandes conflictos sociales en la medida que reflejara mejor los modelos de convivencia y los requerimientos programáticos a los que están respondiendo los distintos grupos familiares presentes en el centro. Pasa por dejar de entender los espacios comunes como un listado de programas tipo, para abrirlos a una diversidad espacial y programática más específica para cada tipo de habitante. En el peor de los casos, si no fueran detonantes un uso intensivo, al menos fomentarían un uso mínimo que justificara su permanencia y mantención. Por lo mismo, la selección no debiera ser sinónimo de programas y espacios rígidos. La idea pasa por definir líneas o vocaciones programáticas entreguen cierta flexibilidad, dejando la libertad suficiente para que los mismos habitantes modifiquen los programas a futuro. Es el caso del edificio Vergara 412, donde la necesidad de incorporar una piscina fue tal que se tuvo que habilitar la azotea del edifico para localizarla. Por un lado, resultaría beneficioso para el habitante que se integraría mejor culturalmente, y por otro, para la sustentabilidad de estos espacios a futuro, que podrían mutar sin mayores complicaciones ante nuevos requerimientos sociales.

II. EXTERIORIZACIÓN DE LOS ESPACIOS COMUNES COMPLEMENTARIOS C

C 158

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Como ya se constató, la mayor parte de los conflictos de convivencia que exhiben espacios comunes actuales, se presentan en los espacios complementarios de los edificios. Ante ello, una segunda alternativa de desarrollo específica para ellos postula la apertura física a la ciudad y la vida pública de la calle. Por un lado, se daría solución al problema del desuso, al incorporar usuarios externos que podrían sustentar la mantención de los espacios comunes. Por otro lado, se evitaría el excesivo control, al ceder su administración a agentes externos que podrían funcionar con relativa independencia del edificio Esto aseguraría su permanencia en el tiempo, entendiendo que deben seguir formando parte del edificio como símbolos de estatus, y además posibilitaría distintos niveles de independencia respecto a la administración central del edificio, dando lugar a espacios que podrían ser totalmente públicos y autónomos, como a espacios semipúblicos que podrían abrirse a determinados horarios o a determinados grupos particulares previa reserva15. Y que al tratarse de programas como piscinas, gimnasios y juegos infantiles, no resulta difícil asegurar un nivel mínimo de uso por el atractivo que representan como instancias públicas de recreación. s

III. DISPERSIÓN DEL ESPACIO SUPLEMENTARIO EN EL EDIFICIO s

s s s Los espacios comunes suplementarios son aquellos donde más se realizan contactos sociales, debido a la constante utilización que determina su relación de dependencia con las viviendas. Entendiendo la dificultad que esta congregación social significa para el habitante actual, es que se propone una tercera alternativa de desarrollo específica para estos espacios y que postula la fragmentación de estos equipamientos en varios recintos pequeños en el cuerpo del edificio. Culturalmente operaría mejor para el nuevo habitante. No se forzarían las 15 Es la situación actual del mencionado edificio Imago Mundi en Las Condes, donde grupos vecinales de la tercera edad solicitan arrendar la piscina en horarios específicos. 159

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

Riquelme 514

u005

Localización edificios a intervenir. San Francisco 467

Club Hípico 401

relaciones sociales en recintos comunes a todos y se mantendrían mucho más controladas en torno a los vecinos más directos. Funcionalmente, se regularía mejor la relación entre vivienda y espacio suplementario. Los espacios comunes estarían más cerca de los usuarios por lo que sería más fácil y rápido acceder a ellos. Y ambientalmente también sería favorable. Los espacios suplementarios ya no se localizarían en los subterráneos o recintos residuales, sino en la sección central del edificio, en paralelo a las viviendas y con mejores condiciones de luz y ventilación.

PROYECTOS A partir de los potenciales urbanos y sociales recién expuestos, se identifican siete estrategias generales de intervención. En resumen, la redefinición programática, la remodelación de los primeros pisos, la transparencia, y la incorporación de espacio público como alternativas de integración urbana. En tanto, la redefinición programática, la exteriorización de espacios complementarios y la dispersión de espacios suplementarios como alternativas de integración social. Con el propósito de aplicar estas estrategias proyectuales a situaciones concretas, se seleccionaron tres casos específicos dentro de los once casos analizados previamente. 160

Se seleccionaron tres casos a partir de la información planimétrica disponible en la I. Municipalidad de Santiago y de la información que entregó la encuesta central de la tesis, en los barrios Lira, República y Brasil.

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Como se trabaja con los potenciales urbanos y sociales del espacio común, la selección de los tres casos respondió a la disponibilidad de información que se tenía de los barrios República, Lira y Brasil, donde se realizó la encuesta central de la presente tesis. Se seleccionaron así los edificios San Francisco 467 en Lira, Riquelme 514 en Brasil y Club Hípico 401 en República. La idea es realizar tres propuestas representativas que respondan a las problemáticas de la nueva habitación en los distintos contextos urbanos y sociales que conforman el centro. Aprovechando esa diversidad, se busca dar cuenta de las posibilidades arquitectónicas que presta el trabajo con los espacios comunes en edificios existentes y además, se busca definir un modelo de intervención común a todos ellos que permita adecuarse a las distintas variables.

161

5.0 modelos de intervenci贸n

162

Lugares Comunes

echaurren

CASO 1 CLUB HÍPICO 401

orre Almirante lat

5.0 modelos de intervención

Av. club Hípico

Gorb

toesc

Dirección Año Construcción Inmobiliaria N° Pisos N° Subterráneos

Club Hípico 401 1997 Santiago Poniente 14 2

N° Viviendas N° Bodegas N° Estacionamientos Superficie (m2) Costo ($) Barrio

125 103 70 10.040 764.758.356 República

Gorbe

Piscina

Terraza

Depto

Gimansio

Depto

Adm

LavanderÌa

Depto

Hall de Acceso

Estar

Club Hípico

Situación actual del edificio. Planta nivel calle. 163

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

ANTECEDENTES DEL CASO

u015

El edificio está localizado en la esquina de las calles Club Hípico con Gorbea en el barrio República. Tiene 125 viviendas y 14 pisos de altura. Como espacios comunes, contempla un núcleo de equipamientos en la sección norte, con un gimnasio, una sala de estar y una lavandería, junto a una piscina en el patio posterior. Desfavorablemente, llama la atención la localización de la piscina, de difícil accesibilidad y estrecha relación con tres viviendas, lo que produce constantes conflictos vecinales, y también la escasa integración urbana del núcleo de equipamientos hacia el exterior, con un muro ciego hacia la calle.

I. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA EN RELACIÓN CON LAS PREEXISTENCIAS URBANAS El barrio destaca en la comuna por su carácter educacional. Su nombre lo recoge justamente de la calle República, núcleo de varias universidades e institutos Con edificación baja y fachada continua, el sector ha sido objeto de fuertes cambios urbanos, tanto por la continua incorporación de centros educacionales, como por la aparición de nuevos edificios residenciales en altura. Pese a la alta presencia de equipamiento educacional, comercialmente el barrio resulta bastante más limitado. Existe cierta congregación en torno a la plaza Manuel Rodríguez con un par de supermercados y tiendas, pero a nivel general existe una carencia que no se condice con el importante rol residencial que el barrio está adquiriendo. 164

Club Hípico 401 La integración física del edificio con la ciudad es escasa. Pese a contemplar varios equipamientos hacia calle Gorbea, estos utilizan ventanas pequeñas y altas que, hacia la vereda, dejan un extenso muro ciego.

gIm

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

edificio club Hípico #401

ña Av. espa

repúblic

equipamiento cultural-educacional teatros cines colegios universidades

Plaza MR

Gorb

restaurantes locales comerciales Gimnasios Bancos Farmacias supermercados librerías correos consultorios

Av. club Hípico colegio de los sAGrAdos corAZones AlAmedA Alameda #2062

supermercado sAntA isABel Almirante latorre #310 supermercado eKono Grajales #2146

el Manu Plaza ríguez. Rod

Gimnasio escala deportiva ccmx ejército libertador 341

Universidad Andres Bello campus república

t016

Barrio República. Plano localización equipamientos públicos. Destaca una oferta educacional bastante alta, en paralelo a una oferta comercial más limitada que se congrega en torno a la plaza Manuel Rodriguez. 165

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Ante esto, y como estrategia programática inicial se propone complementar la oferta de equipamientos del sector con tres programas comerciales nuevos para el edificio. En primer lugar un restaurante. Programa escaso en el sector pese a la importante cantidad de estudiantes que almuerzan diariamente en él. Luego, dos locales comerciales, en los que se sugiere una tienda de artículos de librería y una tienda de zapatillas asociadas a la vocación universitaria del barrio. Y finalmente la eliminación del gimnasio actual, entendiendo que a dos cuadras del edificio ya existe un gimnasio público importante. Se trata de evitar la repetición innecesaria de programas y activar el equipamiento urbano preexistente. programas que salen gimansio

programas que se mantienen

programas que entran restaurante locales comerciales

II. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA SEGÚN EL TIPO DE HABITANTE De la encuesta central de la presente tesis se reconoce el barrio República como: Un barrio de habitantes jóvenes. Tiene un promedio de edad de 40,83 años para el jefe de hogar, bajo en comparación con otros barrios. De grupos familiares poco numerosos. Es el barrio con menos habitantes por hogar, sólo un 2,28 % de habitantes en promedio. Con muchas personas viviendo solas. Es el barrio con más habitantes solos, el 31% así lo declara. De muchos solteros y separados. Tiene el mayor número de habitantes solteros, con un 44,83% y el mayor número de habitantes separados de la muestra, con un 20,69% De personas con estudios incompletos. Presenta el menor nivel educacional de los barrios, con sólo un 44% de habitantes con enseñanza universitaria completa. Esto se explica en que muchos de ellos estudian en el sector. De personas que trabajan y estudian en el centro. La mayoría lo hace en Santiago centro (24,4%), aunque algunos se trasladan a comunas del sector oriente, particularmente Providencia (17,24%). Frente a esta condición general de estudiantes y trabajadores jóvenes, se define entonces: La eliminación de la piscina, por ser foco de conflictos sociales y por responder programáticamente a usuarios infantiles, de menor presencia en 166

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

composición familiar república

número Personas x vivienda república

no parientes 3% Parientes 7%

ePJH: 31 años

3% 14%

ePJH: 50,05 años

Persona sola 31%

31%

ePJH: 47 años

21%

Pareja con hijo 21% ePJH: 38,5 años

Padre sólo con hijos 17% ePJH: 44 años

Pareja 21%

31%

ePJH: 29,67 años

p016

Grupos familiares del sector Destaca la alta presencia de personas viviendo solas. De hecho, es el barrio con menor cantidad de personas por hogar en promedio. Lo explica la alta presencia de estudiantes, pero también un importante número de separados.

el sector. La mantención de la lavandería, como espacio suplementario necesario frente a las carencias programáticas de las viviendas. La incorporación de salas multiuso, particularmente necesarias para fiestas y reuniones sociales de estos grupos etéreos, La incorporación de salas de estudio, requerimiento importante para universitarios que ven limitadas sus posibilidades de estudio en las viviendas. Y la incorporación de una cancha de fútbol. Equipamiento complementario que responde a las posibilidades de recreación de una población adulta joven. programas que salen

programas que se mantienen

programas que entran

gimansio piscina

lavandería

restaurante locales comerciales salas multiuso salas de estudio cancha de futbol

III. REESTRUCTURACIÓN DE LOS PRIMEROS PISOS Para materializar una conexión entre el interior residencial y el exterior urbano en el primer piso, se propone la construcción de una cinta como elemento arquitectónico de estructuración formal y programática. A partir de ella se plantea una marquesina hacia la calle, que enmarca y protege ambientalmente los nuevos locales. Luego, un nuevo acceso para 167

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

peatones y automóviles, como punto de control. Después una terraza, que reemplaza la antigua terraza de la piscina y se asocia a un kiosco de snacks. Y finalmente la multicancha, en un segundo nivel que además funciona como cubierta para los estacionamientos preexistentes. La incorporación de nuevos programas en el edificio, también implica la reorganización de los programas interiores. Bajo esta lógica, el hall pasa al interior, reemplazando tres viviendas preexistentes y definiendo una gran sala de estar paralela a la terraza. Los dos locales comerciales reemplazan dos viviendas que dan a la calle. Y el restaurante reemplaza el antiguo hall y el núcleo de equipamientos. Parece importante establecer que las viviendas del primer piso son las que comercialmente tienen mayor valor, por lo que su costo a largo plazo podría compensarlo el arriendo comercial de estos espacios. Por otro lado, las operaciones estructurales que conlleva esta remodelación se entienden como operaciones puntuales que sólo buscan generar traspasos sobre los muros preexistentes.

IV. TRANSPARENCIA Y PERMEABILIDAD VISUAL DE LOS ESPACIOS COMUNES Los vínculos físicos con la calle, van de mano con vínculos visuales. A nivel proyectual, se consideran fachadas vidriadas en los tres locales comerciales hacia la calle, también en el hall, para definir el acceso, y también hacia el interior, entre la sala de estar y la terraza.

V. INCORPORACIÓN DE NUEVO ESPACIO PÚBLICO AL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS + EXTERIORIZACIÓN DE LOS ESPACIOS COMUNES COMPLEMENTARIOS. La multicancha responde a una condición de espacio semipúblico al interior del conjunto. A cargo del conserje busca servir a los habitantes del edificio, pero también a usuarios externos que quieran utilizarla. En este sentido, se presenta como un recinto controlado que toda persona externa puede utilizar previo pago. Ello conforma una oportunidad de financiamiento que asegura su presencia en el edificio como espacio complementario aspiracional y además garantiza su sustentabilidad económica. Dependiendo de la intensidad de uso que tenga, incluso podría generar ingresos extra que podrían sustentar otros gastos del edificio. Los locales comerciales del proyecto, por otro lado, se entienden como espacio comercial público dentro de la propuesta y se plantean con total autonomía de la administración interna. 168

CaLLe

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

multicancha

nuevo programa complementario

estacionamientos cubiertos se mantienen en el primer nivel

terraza

asociada a kiosko

marquesina

define acceso y programas p煤blicos

nuevo acceso

peatones y autom贸viles

Cinta sobre la planta preexistente

hall de acceso conserjer铆a

Cinta sobre la planta intervenida 169

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Acceso estAcionAmientos sUBterr¡ neos

rAmPA Acceso mUlticAncHA

Gor

terrAZA 1er nivel

BeA

Acceso estAcionAmientos

KiosKo Adminis trAci” n

HAll de Acceso

TIENDA PAPELERÕ A

clUB HÕPico

Propuesta cinta + redistribución interior. Planta nivel calle. 170

sAlAs de estAr

TIENDA ZAPATILLAS

restAUrAnt

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

terrAZA 2do nivel

mUlticAncHA

dePto 01

dePto 02

dePto 03

dePto 05

dePto 04

dePto 06

dePto 10

dePto 09

dePto 08

dePto 07

mArQUesinA

Propuesta cinta +redistribuci贸n interior Planta segundo piso. 171

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

viviendas recintos técnicos equipamiento suplementario equipamiento complementario Acceso ESTACIO.

ESTACIONAMIENTO

PISCINA

DEPTO

GIMNASIO

DEPTO ADM.

LAVANDERÍA

ESTACIO.

DEPTO

MULTICANCHA + ESTACIONAMIENTOS

HALL

SALA ESTAR

Organización programática preexistente

TERRAZA

recintos técnicos equipamiento suplementario

HALL

equipamiento complementario Acceso

ADM.

TIENDA PAPELERÍA

TIENDA ZAPATILLAS

RESTAURANT

Organización programática propuesta

ESTACIO.

MULTICANCHA + ESTACIONAMIENTOS

TERRAZA equipamientos Privados equipamientos semipúblicos a cargo del conserje equipamientos Públicos

HALL ADM. TIENDA PAPELERÍA

TIENDA ZAPATILLAS

RESTAURANT

Niveles de privacidad propuestos. 172

Lugares Comunes

u017

5.0 modelos de intervenci贸n

Terraza interior con rampa de acceso a multicancha.

Im谩genes propuesta La cinta como elemento estructurante define los locales comerciales exteriores, marca el acceso, construye una terraza y finalmente una multicancha.

Multicancha en un segundo nivel.

Hall de acceso con vista a la terraza interior. 173

5.0 modelos de intervención

s s

Lugares Comunes

VI. DISPERSIÓN DEL ESPACIO SUPLEMENTARIO EN EL EDIFICIO s

Como se planteó inicialmente, la apropiación del primer piso por parte de los programas complementarios va de la mano con la dispersión de los programas suplementarios en el cuerpo del edificio. Bajo esta lógica, la falta de espacio aparece como el problema central Localizarlos en paralelo a las viviendas significaría sacrificar algunas de ellas. Frente a esta situación, se propone su trabajo como cuatro proyecciones fuera de la fachada. Los traspasos entre los pasillos de circulación interior y las proyecciones se consiguen modificando departamentos preexistentes. Para no perjudicar a los habitantes actuales de estas viviendas se propone la compra del los departamentos por parte del resto de los propietarios. Una vez construido el traspaso se propone la remodelación interior y posterior reventa de los mismos como departamentos más pequeños. Para no comprometer mayormente su funcionalidad y evitar la excesiva estrechez espacial, la remodelación propone una disminución de categoría programática respecto a la vivienda anterior. Si el departamento era 2D1B ahora pasaría a ser un 1D1B, aunque bastante más amplio que uno tradicional Además se propone un nuevo balcón sustentando estructuralmente en la proyección propuesta. La inversión económica que este tipo de intervención económica significa, se ampara en la mayor plusvalía que puede adquirir el resto de los departamentos con las operaciones propuestas. Una propuesta que considerara la compra de los departamentos, su posterior reventa y los costos básicos de la intervención (Fig. 018) tendría un costo de $935.133 por propietario. Basta que el valor de los departamentos aumente de 34,74, UF/m2, valor promedio de la comuna, a 37 UF/m2, todavía dentro del rango normal, para que el valor de un departamento tipo de 40 m2 aumentara su valor en $1.837, 380, lo cual significaría ganancias de $902.267 Programáticamente las proyecciones acogen los programas de lavandería, sala de estudio y sala multiuso, precisamente para favorecer la relación de cercanía de estos equipamientos suplementarios a las viviendas y a los beneficios sociales, funcionales y ambientales asociados. Se restringe el número de vecinos a congregarse en ellos, se favorece la accesibilidad y además sus condiciones ambientales, con ventanales que cubren toda la cara exterior de los volúmenes. Esta apertura espacial y lumínica también favorece los pasillos de circulación interna, al entregarles luz natural por los mismos traspasos.

174

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

Piso tipo dePto dePto

dePto

PAsillo interior

dePto

Piso 13 intervenido sala multiuso

Plano departamento preexistente. Piso 08 intervenido sala de estudio

dePto dePto

Piso 04 intervenido sala multiuso

dePto

PAsillo interior dePto

dePto

Piso 10 intervenido lavander铆a

Plano departamento intervenido.

175

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

u018

a. ConsIDeraCIones PreVIas 125 Promedio UF/m2 de la comuna* Promedio en pesos/m2

34,74 $ 706.091

B. CosTo PreeLImInar B.1 comPrA de viviendAs número de viviendas a comprar (uni)

4 204

costo de la compra

$ 144.042.462

B.2 costo de lA intervención costo intervención estimado

$ 100.000.000

costo totAl

$ 244.042.462

C. reCuPeraCIÓn Por reVenTa De DeParTamenTos número de departamentos a vender

4 192

vAlor totAl recUPerAdo

$ 135.569.376

D. CosTo FInaL costo PreeliminAr - recUPerAción Por reventA inversión Por ProPietArio

$ 108.473.086 $ 935.113

e. reVaLoraCIÓn De La VIVIenDa si las intervenciones aumentan el valor promedio de 34, 74 UF/m2 a 37 UF/m2 (todavía dentro de un rango de precio medio para la comuna)

Una vivienda tipo de 40 m2 que con 34,74 UF/m2 costaba

$ 28.243.620

Ahora con 37 UF/m2 costaría

$ 30.081.000

inGreso Por diFerenciA

$ 1.837.380

F. gananCIas inGreso Por diFerenciA - inversión Por ProPietArio 176

$ 902.267

Costos de la inversión y ganancias estimadas. La inversión económica que implican las intervenciones se ampara en la mayor plusvalía que puede adquirir el resto de los departamentos con el proyecto. La compra y reventa de los departamentos más los costos básicos de la intervención tendría un costo de $935.133 por propietario. Con la revalorización de las viviendas preexistentes, se podría recuperar la inversión e incluso ganar $902.267.

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

u019

Esquema estructural

Estructura met谩lica

Se propone sostener las proyecciones en dos vigas reticuladas ancladas a las losas y los muros del edificio. Se localizan en los dos bordes del traspaso para no afectar el interior de las viviendas adyacentes.

Np +0.55 m h 2.30 m

Muro HA preexistente

3,70 m Viga reticulada de acero 15X50 anclada al muro

Viga reticulada de acero 15X50 anclada al muro

Pasillo circulaci贸n interior Np 0.00 m h 2.30 m

Viga + Estructura met谩lica

Revestimiento interior

5,50 m

Revestimiento exterior 177

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención Pasillo

1.80 viga

viga

1.49

viga

1.80

Pasillo

viga

Pasillo

0.00 0.00

0.00 +0.51 +0.51

2.50

+0.51

4.50

1.71

4.39

4.30

3.92

5.26

3.73

4.50

Proyección sala de estudio 178

Proyección sala multiuso

Proyección lavandería

Lugares Comunes

u020

5.0 modelos de intervención

Vista general del conjunto.

Imágenes propuesta Las proyecciones contienen los programas suplementarios del proyecto, lavandería, sala multiuso y sala de estudio y reconfiguran toda la fachada hacia la calle Club Hípico.

Proyecciones en la fachada hacia calle Club Hípico.

Proyección sala de estudio.

179

5.0 modelos de intervenci贸n

180

Lugares Comunes

Avenida ma

e riquelm

ng santo domi

nuel rodr iguez no rte.

catedral

5.0 modelos de intervención

roso Almirante Bar

Dirección

Riquelme 514

Año Construcción

1995

Inmobiliaria

Zurica / Dalcahue

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

N° Bodegas

N° Estacionamientos

Superficie (m2)

7.732

Costo ($)

635.687.031

Barrio

Brasil

CASO 2 RIQUELME 514

Catedral Piscina

Hall de acceso

Sala Multiuso Jardinera

LavanderÌa BaÒo

Cocina

Sala Servicio

Riquelme

Situación actual del edificio. Planta nivel calle. 181

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

ANTECEDENTES DEL CASO

u021

Ubicado en la esquina de las calles Riquelme con Catedral en el barrio Brasil, el edificio tiene 13 pisos, 96 viviendas y un set de equipamientos que considera una sala multiuso, una lavandería y una piscina. Vuelve a llamar la atención la desfavorable localización de la piscina, aislada al fondo del terreno tras los estacionamientos, la localización residual de la lavandería, que utiliza una sección de pasillo sin ventilación ni luz natural, y por sobre todo, la disminuida expresión urbana de los equipamientos a la calle. La fachada del primer piso no tiene mayor tratamiento y da forma a un extenso muro ciego.

El edificio destaca por un desfavorable trabajo arquitectónico a nivel de calle. Pese a que todo el primer piso está conformado por equipamientos, estos se cierran casi completamente al exterior mediante un gran muro ciego de cuatro metros de alto.

I. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA EN RELACIÓN CON LAS PREEXISTENCIAS URBANAS El barrio Brasil es reconocido tradicionalmente como un núcleo de cultura y esparcimiento en la comuna. Destaca su construcción baja, de uno o dos pisos, y su centro característico, la plaza Brasil, donde se congregan muchos de los equipamientos presentes, como restaurantes, teatros, colegios, universidades, entre otros. Es uno de los lugares donde comenzó el proceso de densificación. La diversidad de equipamiento y la imagen de barrio consolidado que todavía proyecta, se trasformaron en atractivos importantes para las inversiones inmobiliarias iniciales. Hoy, sin embargo, está mucho más controlado por regulaciones urbanistas que buscan disminuir el impacto físico de las nuevas construcciones en el lugar. Por la cantidad de equipamiento existente, las carencias programáticas 182

Sala de cine Vicuña Mackenna 625.

gIm

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención rte sur Avenida no

edificio riquelme #504 equipamiento cultural-educacional teatros cines colegios universidades restaurantes locales comerciales Gimnasios Bancos Farmacias supermercados librerías correos consultorios

catedral

u039

Barrio Brasil Plano localización equipamientos públicos.

il Plaza Bras

quelme

arina e. ri Guardiam

Av. Brasil

Destaca una amplia ofertade equipamientos, que incluye colegios, universidades, restaurantes, y locales comerciales. Muchos se agrupan en torno a la plaza Brasil, núcleo tradicional del sector.

instituto Alonso de ercillA santo domingo #2145

liceo A1 JAvierA cArrerA compañía #1484

UniversidAd del vAlle centrAl compañía #2015 il Plaza Bras

supermercado eKono Huérfanos #1437

AcAdemiA de H. cristiAno compañía #2015

183

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención composición familiar Brasil

número Personas x vivienda Brasil

Padre solo con hijos

Parientes

15%

27%

19%

ePJH: 45,14 años

43%

Pareja con hijos

38%

31%

ePJH: 43,75 años

Pareja

23%

ePJH: 46,33 años

del sector no parecen significativas. En consecuencia, sólo se propone la incorporación de una librería como local comercial asociado. El programa responde a la vocación recreacional-cultural del barrio y viene a funcionar como complemento programático a la nutrida oferta de equipamientos presente. programas que salen

programas que se mantienen

programas que entran librería

II. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA SEGÚN EL TIPO DE HABITANTE De la encuesta central de la presente tesis se reconoce el barrio Brasil como: Un barrio de gente mayor. Tiene el mayor promedio de edad del jefe de hogar, con 45,54 años De hogares numerosos. No hay habitantes que vivan solos y es el sector con hogares más numerosos. En el 57,69% de los hogares viven tres o más personas. De familias con hijos. La mayor parte de los habitantes encuestados son parejas con hijos, representando el 31 %. Destacan también los padres solteros con hijos que representan un 27% del total. De habitantes con estudios medios y universitarios. Presenta un nivel de educación intermedio, con un 57% de habitantes con educación universitaria completa. De habitantes que trabajan en Santiago centro. Trabajan preferentemente en la comuna de Santiago (65,38%) pero también en el sector oriente y fuera 184

u022

Grupos familiares del sector. Destacan grupos familiares numerosos y la inexistencia de personas viviendo solas. La mayor parte de los habitantes son parejas con hijos, con un 31 %, y padres solos con hijos, con un 27%.

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

de ciudad. Se reconoce una condición mayoritaria de grupos familiares con hijos, a partir de la cual se plantea: La incorporación de una sala cuna, necesidad importante para los padres que trabajan, y la incorporación de juegos infantiles exteriores e interiores, como alternativas de recreación para los niños. También se propone la mantención de la piscina, otra opción de recreación familiar e infantil, y la mantención de la lavandería y sala multiuso, como equipamientos suplementarios necesarios. programas que salen

programas que se mantienen

programas que entran

lavandería piscina sala multiuso

librería sala cuna sala juegos infantiles juegos infantiles

III. REESTRUCTURACIÓN DE LOS PRIMEROS PISOS Al igual que en el caso anterior, se vuelve a generar una conexión física entre interior y exterior con una cinta como elemento arquitectónico estructurador. Esta incluye una marquesina hacia la calle como marco y protección para los programas comerciales y el acceso. Una sala de estar, asociada a la sala de administración y camarines. Un patio interior, para acoger los juegos infantiles. Y finalmente una piscina, sobre una terraza que funciona paralelamente como cubierta para estacionamientos. La incorporación de estos programas vuelve a significar el reordenamiento programático del primer piso La sala multiuso y un par de estacionamientos son reemplazados por la librería en la esquina del edificio. La administración, la lavandería y otros dos estacionamientos son reemplazados por la sala cuna hacia la calle. Y otros cuatro estacionamientos son reemplazados por la sala de juegos infantiles hacia el interior. La incorporación de estacionamientos bajo la cubierta de la piscina se explica por la pérdida de estacionamientos que conllevan todas estas intervenciones

IV. TRANSPARENCIA Y PERMEABILIDAD VISUAL DE LOS ESPACIOS COMUNES Los vínculos visuales entre exterior e interior van asociados a un sistema de ventanas en toda la fachada exterior. Sala cuna, hall de acceso, librería y sala de estar remplazan muros ciegos por ventanales. 185

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

Esta última se propone transparente en dos de sus caras. Con ventanales hacia la calle y la terraza de juegos interior, busca favorecer una conexión visual directa entre el exterior y el interior del lote.

V. INCORPORACIÓN DE NUEVO ESPACIO PÚBLICO AL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS + EXTERIORIZACIÓN DE LOS ESPACIOS COMUNES COMPLEMENTARIOS La piscina y la sala cuna se proponen como espacios complementarios semipúblicos dentro del conjunto, pero con distintos modelos de administración. La piscina se propone bajo la supervisión del conserje y abierta a grupos controlados. La idea es que siga siendo privada, pero que de vez en cuando y previa reserva, puedan ingresar usuarios externos que aseguren económicamente su mantención. Por ello, se incorporan camarines junto a la sala de estar. La sala cuna, por otro lado, se propone a cargo de privados con independencia de la administración. La idea es que esté abierta a los niños del edificio y a niños externos en los horarios de trabajo. Como alternativa de uso para la sala cuna, se propone la utilización de la sala de juegos infantiles y la terraza de juegos interior como recintos asociados. La idea es promover un uso compartido de estos espacios entre niños del edificio y niños externos que garantice la utilización continua y la sustentabilidad económica de los mismos.

186

CaLLe

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

piscina

se cambia de posici贸n la existente.

terraza piscina asoleadero

terraza juegos infantiles plaza exterior

sala de estar interior

marquesina

define acceso y programas p煤blicos

acceso

se mantiene acceso preexistente

Cinta sobre la planta preexistente

hall de acceso conserjer铆a

Cinta sobre la planta intervenida 187

Lugares Comunes

cAtedrAl

5.0 modelos de intervención

AdministrAci” n

cAmArines

05 01 06

PlAZA JUeGos inFAntiles 02

BAse PiscinA 07

sAlA estAr 04

sAlA de JUeGos inFAntiles

liBrerÕA

sAlA cUnA

HAll Acceso

Acceso estAcionAmientos sUBterr¡n eos

Acceso estAcionAmientos sUPerFicie

Planta primer piso. Propuesta cinta + reorganización interna.

riQUelme

PiscinA

terrAZA PiscinA 2do nivel

dePto 08 AsoleAdero

dePto 07 dePto 06

dePto 02

dePto 01

dePto 05

mArQUesinA

188

dePto 04

dePto 03

Planta segundo piso. Propuesta cinta + reorganización interna.

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

ESTACIO.

ESTACIONAMIENTO PISCINA

ESTACIO. ESTACIO.

ESTACIO.

LAVANDERÍA

SALA MULTIUSO

recintos técnicos

HALL ADM.

equipamiento suplementario

ESTACIO.

equipamiento complementario Acceso

Organización programática preexistente

ADM.

CAMA RINES JUEGOS INFANTILES

PISCINA + ESTACIONAMENTOS

ESTAR

SALA JUEGO NIÑOS

LIBRERÍA

HALL

recintos técnicos

SALA CUNA

equipamiento suplementario equipamiento complementario Acceso

Organización programática propuesta

ADM.

CAMA RINES JUEGOS INFANTILES

PISCINA + ESTACIONAMENTOS

ESTAR

SALA JUEGO NIÑOS

LIBRERÍA

equipamientos Privados HALL

Niveles de privacidad propuestos.

SALA CUNA

equipamientos semipúblicos a cargo del conserje equipamientos semipúblicos a cargo de privados equipamientos Públicos

189

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenciĂłn

Piscina en segundo nivel sobre estacionamientos para visitas.

u023

ImĂĄgenes propuesta La cinta como elemento estructurante enmarca una librerĂa, define el acceso, construye una sala de estar, una terraza de juegos infantiles y finalmente una piscina.

Terraza interior de juegos infantiles y estacionamiento cubierto para visitas

Sala de estar interior. 190

Lugares Comunes

s s

5.0 modelos de intervención

VI. DISPERSIÓN DEL ESPACIO SUPLEMENTARIO EN EL EDIFICIO. s

La lógica de la dispersión vuelve a utilizarse en este caso para los programas suplementarios. Se definen dos salas multiuso y cuatro lavanderías repartidas en el cuerpo del edificio. La dispersión de estos recintos es recogida por seis proyecciones fuera de la fachada, y por un sistema de traspasos sobre seis departamentos. Se vuelve a proponer su compra, remodelación y reventa, esta vez, con un costo de inversión inicial de $1.440.940, que generaría ganancias por $396.440 por propietario (Fig. 024). Nuevamente se propicia una relación de cercanía con las viviendas que favorece social, funcional y ambientalmente los programas. Y además se vuelve a considerar un modelo de intervención sobre los departamentos que agrega un balcón y disminuye de categoría respecto a la vivienda anterior, fomentando espacios internos más amplios (de 3D2B pasa a 2D1B).

Piso tipo

Piso 12 intervenido lavandería

Piso 05-10 intervenido sala multiuso

Piso 07 intervenido lavandería

Piso 08 intervenido lavandería

Piso 04-11 intervenido lavandería

191

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

dePto

PAsillo interior

dePto

Plano departamento preexistente.

dePto

Plano departamento intervenido. 192

PAsillo interior

dePto

Lugares Comunes

u024

Costos de la inversión y ganancias estimadas.

5.0 modelos de intervención

a. ConsIDeraCIones PreVIas 96 Promedio UF/m2 de la comuna*

La compra y reventa de los departamentos más los costos básicos de la intervención tendría un costo de $1.440.940 por propietario. Con la revalorización de las viviendas preexistentes, se podría recuperar la inversión e incluso ganar $396.440.

Promedio en pesos/m2

34,74 $ 706.091

B. CosTo PreeLImInar B.1 comPrA de viviendAs número de viviendas a comprar (uni)

7 360

costo de la compra

$ 254.192.580

B.2 costo de lA intervención costo intervención estimado

$ 100.000.000

costo totAl

$ 354.192.580

C. reCuPeraCIÓn Por reVenTa De DeParTamenTos número de departamentos a vender

7 320

vAlor totAl recUPerAdo

$ 225.948.960

D. CosTo FInaL costo PreeliminAr - recUPerAción Por reventA inversión Por ProPietArio

$ 128.243.620 $ 1.440.940

e. reVaLoraCIÓn De La VIVIenDa si las intervenciones aumentan el valor promedio de 34, 74 UF/m2 a 37 UF/ m2 (todavía dentro de un rango de precio medio para la comuna)

Una vivienda tipo de 40 m2 que con 34,74 UF/m2 costaba

$ 28.243.620

Ahora con 37 UF/m2 costaría

$ 30.081.000

inGreso Por diFerenciA

$ 1.837.380

F. gananCIas inGreso Por diFerenciA - inversión Por ProPietArio

$ 396.440 193

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n Pasillo

Pasillo

1.33

3.24

viga

1.36

0.00

+0.51 +0.51

5.5

4.73

4.1

3.17

1.61

4.60 3.6

Proyecci贸n sala multiuso 194

Proyecci贸n lavander铆a

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Vista general del conjunto.

u025

Imágenes propuesta Las proyecciones contienen los programas suplementarios del proyecto, lavandería y sala multiuso, y reconfiguran toda la fachada del proyecto.

Proyecciones en la fachada hacia calles Catedral y Riquelme.

Proyección lavandería. 195

5.0 modelos de intervenci贸n

196

Lugares Comunes

san Francisco

5.0 modelos de intervención

cóndor

l isabe santa

serran

Dirección

San Francisco 467

Año Construcción

2004

Inmobiliaria

San Francisco S.A.

N° Pisos

N° Subterráneos

N° Viviendas

298

N° Bodegas

197

N° Estacionamientos

161

Superficie (m2)

21.013

Costo ($)

2.661.109.865

Barrio

Lira

CASO 3 SAN FCO. 467

Ducha

Terraza

Piscina

Situación actual del edificio. Planta nivel cubierta.

Estacionamiento Visitas

Quincho para asados

Sala Multiuso

Juegos Infantiles

BaÒo

Mesa Ping-pÛng

BaÒo

Kitchen

Gimnasio

JardÌn

Situación actual del edificio. Planta nivel calle.

LavanderÌa

Hall de acceso

Sala cine

Sala Eventos

San Francisco

BaÒo

197

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

ANTECEDENTES DEL CASO

u026

Ubicado en el barrio Lira, el edificio tiene 25 pisos y 298 viviendas, lo que lo hace el más alto y denso de la muestra. Destaca por un importante número de equipamientos, que incluye una piscina en la cubierta, una sala de cine y un gimnasio, y por una particular localización, que lo deja justo al lado de una nueva plaza pública que se construirá con motivo de la remodelación de la avenida Santa Isabel. Actualmente el edificio contempla una reja transparente y un sistema de espacios comunes con ventanales hacia el lote que ocupará la futura plaza, sin embargo, no establece una relación física mayor y además define un muro ciego que ocupa un tercio de la fachada.

I. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA EN RELACIÓN CON LAS PREEXISTENCIAS URBANAS Hasta antes del proceso de renovación, el barrio Lira era un área de gran obsolescencia física y económica. Con la basílica de los Sacramentinos como hito arquitectónico principal, estaba definido por viviendas antiguas, galpones y estacionamientos afectos a fuertes procesos deterioro. Hoy, sin embargo, es uno de los lugares donde se construye la mayor cantidad de edificios residenciales lo que lo ha consolidado como un importante núcleo de desarrollo inmobiliario. La intensa construcción de nuevas residencias, sin embargo, no ha estimulado la construcción de nuevos equipamientos. La mayor parte de la oferta presente se concentra en el eje San Diego que está lejos del sector residencial con mayor dinamismo. 198

San Francisco 467. El edificio destaca por la definición de una columnata de acceso que sirve como espacio intermedio hacia una futura plaza. La culumnata, sin embargo, no ocupa toda la extensión del lote. Existe un entenso muro ciego que no establece mayores relaciones con el entorno.

gIm

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

edificio san Francisco #467 serrano

o san dieg

equipamiento cultural-educacional teatros cines colegios universidades restaurantes locales comerciales Gimnasios Bancos Farmacias supermercados librerías correos consultorios

agro

e Alm

u Parq santa

isabe

Av. diez de Julio

cisco san Fran

Gimnasio iFsA serrano #130

Terrenos a expropiar por futura plaza

supermercado eKono curicó #517

cine normAndie tarapacá 1181

supermercado eKono san diego #219

supermercado eKonomAx san diego #235

u039

Barrio Lira Plano localización equipamientos públicos. agro

e Alm

u Parq

UniversidAd centrAl santa isabel #1186

El barrio destaca por una oferta variada y abundante. Sin embargo está concentrada en el eje San Diego, bastante lejos de las zonas con mayor dinamismo inmobiliario (Santa Isabel hacia el oriente).

199

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

número Personas x vivienda lira

composición familiar lira

11%

Persona sola

Parientes

11%

15%

ePJH: 42,67 años

15%

ePJH: 37,75 años

Pareja con hijo

60%

Pareja

19%

55%

ePJH: 38,6 años

ePJH: 38,73 años

Ante esto, y para dotar de equipamientos comerciales mínimos al lugar, se propone como estrategia inicial: La incorporación de un supermercado y una farmacia, entendidos como programas comerciales necesarios en contextos residenciales La mantención del gimnasio como un programa abierto al exterior, lo que permitiría dotar de un equipamiento deportivo al sector. La incorporación de un restaurante, enfocado a un público turista que llega al sector por la presencia de la basílica de los Sacramentinos. programas que salen

programas que se mantienen

programas que entran

gimnasio

supermercado farmacia restaurante

II. REDEFINICIÓN PROGRAMÁTICA SEGÚN EL TIPO DE HABITANTE De la encuesta central de la presente tesis se reconoce el barrio Lira como: Un barrio de habitantes jóvenes. Tiene el menor promedio de edad del jefe de hogar en la muestra con 39 años. De solteros y casados. El porcentaje de habitantes casados y solteros es similar, y ronda el 50% cada uno. Hay escasos viudos y separados. De parejas y parejas con hijos: Representando el 55% y el 19% respectivamente. De habitantes profesionales: Es el barrio que presenta mejor nivel de educación, con un 77% de habitantes con educación universitaria 200

u027

Grupos familiares del sector. A diferencia de otros sectores, la mayor parte de los hogares está constituído por dos personas. De hecho, la pareja es el grupo familiar más representativo, con un 55% de presencia. También destaca la pareja con hijos, con un 19%

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

completa. De habitantes que trabajan en Santiago centro y oriente: Trabajan preferentemente en Santiago (44,44%), Providencia (7,41%) y Las Condes (11,11%) Por la condición mayoritaria de jóvenes profesionales y jóvenes profesionales con hijos, se propone: La mantención los juegos infantiles, la piscina y la sala de cine, como instancias de esparcimiento infantil. La mantención de la lavandería y las salas multiuso como programas suplementarios necesarios. La mantención del quincho. Por su localización aislada en el terreno no fomenta mayores conflictos sociales y funciona como una sala multiuso más. La incorporación de una sala de juegos infantiles interior, como instancia de recreación controlada para niños. programas que salen

programas que se mantienen

programas que entran

gimnasio juegos infantiles piscina salas de cine lavandería sala multiuso quincho

supermercado farmacia restaurante sala juegos infantiles

III. REESTRUCTURACIÓN DE LOS PRIMEROS PISOS Para consolidar una conexión física entre exterior e interior se vuelve a utilizar la idea de la cinta como elemento estructurador. Se define un nuevo acceso posterior por calle San Francisco, que libera a la fachada sur del hall de acceso. Luego una placa comercial que extiende el volumen del primer piso hacia la nueva plaza pública. Bajo ella, una galería comercial para el supermercado, la farmacia y el gimnasio. Y finalmente la terraza de juegos infantiles y el quincho en la misma localización preexistente. La incorporación de estos programas vuelve a significar el reordenamiento formal y programático del primer piso Se mantiene sólo la sección norte del hall, en concordancia con la nueva entrada que establece la cinta. Los programas de la sección sur se reemplazan por el supermercado y el gimnasio. En tanto, la sala de cine y la sala de juegos infantiles son reubicadas en relación con los juegos infantiles exteriores. 201

5.0 modelos de intervención

Lugares Comunes

Para este caso en particular, también se propone la intervención de la cubierta como instancia de conexión con la ciudad. Asociado a la piscina existente, se plantea en ella el restaurante como un gran mirador público orientado a la basílica de los Sacramentinos. Se considera nuevamente una cinta como elemento estructurador formal y programático, al funcionar como techo para el restaurante y deck de madera para la piscina Como acceso de propone un ascensor de conexión directa entre la placa comercial inferior y la cubierta mirador, con independencia del eje de circulaciones interno.

IV. TRANSPARENCIA Y PERMEABILIDAD VISUAL DE LOS ESPACIOS COMUNES Nuevamente los vínculos físicos con la calle, van de mano con vínculos visuales. Se propone un sistema de ventanales que recorre toda la placa comercial, una reja transparente hacia la terraza de juegos infantiles y finalmente una fachada vidriada en el hall de acceso.

V. INCORPORACIÓN DE NUEVO ESPACIO PÚBLICO AL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS + EXTERIORIZACIÓN DE LOS ESPACIOS COMUNES COMPLEMENTARIOS El gimnasio y el restaurante se entienden como recintos semipúblicos al interior de los conjuntos. La incorporación de usuarios externos busca asegurar el uso y la sustentabilidad económica de los mismos como espacios complementarios, con especial enfoque en el gimnasio, programa destacado en la oferta general por su escaso uso. El restaurante funcionaría a cargo de agentes privados, recibiendo público desde la calle y habitantes del mismo edificio que llegarían desde la piscina. Esta relación de cercanía entre restaurante y piscina incluso podría posibilitar que fuera labor del restaurante el cuidado y el control de uso sobre la misma, como parte de un contrato de arriendo. El gimnasio también estaría a cargo de privados, definiendo un acceso principal desde la plaza pública, pero también un acceso privado para los habitantes del edificio desde el pasillo interior. La idea es que sea público, pero con beneficios especiales para los habitantes del conjunto, que podrían significar la gratuidad en el uso, o por lo menos descuentos importantes. El supermercado y la farmacia, en tanto, se proponen a cargo de privados y totalmente autónomos. 202

CaLLe

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

nuevo acceso

entrada posterior

quincho para asados

se mantiene localizaci贸n preexistente

placa comercial

define programas p煤blicos hacia la plaza

terraza juegos infantiles

plaza interior

Cinta sobre la planta preexistente

hall de acceso conserjer铆a

Cinta sobre la planta intervenida 203

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

Acceso estAcionAmientos sUBterr隆ne o S

QUincHo PArA AsAdos

sAlA JUeGos inFAntiles

Acceso PeAtonAl

sAlA cine

FArmAciA HAll Acceso

PlAZA JUeGos inFAntiles

GimAnsio

sUPermercAdo

Ascensor Acceso restAUrAnt

sAn FrAncisco

BodeGA

Planta primer piso. Propuesta cinta + reorganizaci贸n interna.

PlAZA

cUBiertA Acceso cUBiertA QUincHo dePto 09

dePto 13

dePto 12

dePto 11

dePto 10

dePto 14 dePto 01

dePto 08

terrAZAs PrivAdAs

Planta segundo piso. Propuesta cinta + reorganizaci贸n interna. 204

dePto 06

dePto 07

dePto 05

dePto 04

dePto 02

dePto 03

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

ESTACIO.

QUINCHO

GIMNASIO LAVANDERÍA

JUEGOS INFANTILES

ESTACIO. SALA MULTIUSO

HALL

ESTACIO. ESTACIO. BODEGAS

HALL

ADM.

SALA CINE

SALA MULTIUSO

recintos técnicos equipamiento suplementario equipamiento complementario Acceso

Organización programática preexistente

ESTACIO. QUINCHO

recintos técnicos equipamiento suplementario equipamiento complementario

SALA NIÑOS

JUEGOS INFANTILES

SALA CINE

BODEGAS

ADM.

HALL

FARMACIA

SUPERMERCADO

GIMNASIO

Acceso

Organización programática propuesta

ESTACIO. QUINCHO

equipamientos Privados equipamientos semipúblicos a cargo del conserje

SALA JUEGO NIÑOS

JUEGOS INFANTILES

SALA CINE

BODEGAS

GIMNASIO

HALL

ADM.

FARMACIA

SUPERMERCADO

equipamientos semipúblicos a cargo de privados equipamientos Públicos

Niveles de privacidad propuestos. 205

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

sAlA de m¡ QUinAs

Ascensor Acceso restAUrAnt

sAlA de m¡ QUinAs

PiscinA

restAUrAnt

Planta piso cubierta. Propuesta cinta + reorganización interna.

SALA MÁQUINAS

Organización programática preexistente

PISCINA

recintos técnicos equipamiento complementario Acceso

Organización programática propuesta

recintos técnicos

RESTAURANT

SALA MÁQUINAS

RESTAURANT

SALA MÁQUINAS

PISCINA

ASCENSOR PÚBLICO

equipamiento complementario Acceso

Niveles de privacidad propuestos. equipamientos semipúblicos a cargo de privados equipamientos Públicos

206

PISCINA

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

u028

Imágenes propuesta La cinta como elemento estructurante marca el acceso, define una plaza comercial, construye una terraza de juegos infantiles y arma un quincho. En la cubierta, otra cinta construye un restaurant público y una piscina.

Terraza juegos infantiles. Al fondo, el quincho para asados.

Placa comercial abierta hacia la nueva plaza en calle Sta. Isabel.

Restaurant público en la cubierta. Al fondo la basílica de los sacramentinos. 207

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

VI. DISPERSIÓN DEL ESPACIO SUPLEMENTARIO EN EL EDIFICIO Para lavandería y sala multiuso nuevamente se aplica la lógica de la dispersión, aunque de forma distinta a los dos casos anteriores. Debido a la alta cantidad de departamentos presentes, la utilización de espacio residencial no significa una inversión tan grande. El prorrateo de los costos en las 298 unidades disminuye bastante los valores de la inversión por propietario. No se plantea entonces la utilización de proyecciones y traspasos sobre la fachada, sino, el reemplazo de departamentos completos por núcleos de equipamientos. Se establecen siete núcleos repartidos en el edificio, con lavanderías y sala multiuso en el mismo recinto. Además, se vuelve a favorecer la transparencia y la traslucidez para que los núcleos también entreguen iluminación natural a los pasillos interiores. En cuanto a costos, se estima una inversión inicial de $ 850.271 por propietario que contempla la compra de los departamentos y los gastos de inversión y que definiría ganancias de $987.109 (Fig. 029).

Piso tipo

Pisos 05 y 20 intervenidos modulo lavandería - sala multiuso

Piso 16 intervenido modulo lavandería - sala multiuso

Pisos 09 y 23 intervenidos modulo lavandería - sala multiuso

Piso 12 intervenido modulo lavandería - sala multiuso

208

s s

Lugares Comunes

u029

Costos de la inversión y ganancias estimadas.

5.0 modelos de intervención

a. ConsIDeraCIones PreVIas 298 Promedio UF/m2 de la comuna*

La compra y los costos básicos de la intervención tendrían un costo de $850.271 por propietario. Con la revalorización de las viviendas preexistentes, se podría recuperar la inversión e incluso ganar $987.109.

Promedio en pesos/m2

34,74 $ 706.091

B. CosTo PreeLImInar B.1 comPrA de viviendAs número de viviendas a comprar (uni)

6 210

costo de la compra

$ 148.279.005

B.2 costo de lA intervención costo intervención estimado

$ 100.000.000

costo totAl

$ 248.279.005

C. reCuPeraCIÓn Por reVenTa De DeParTamenTos número de departamentos a vender

0 0

vAlor totAl recUPerAdo

D. CosTo FInaL costo PreeliminAr - recUPerAción Por reventA inversión Por ProPietArio

$ 248.279.005 $ 850.271

e. reVaLoraCIÓn De La VIVIenDa si las intervenciones aumentan el valor promedio de 34, 74 UF/m2 a 37 UF/m2 (todavía dentro de un rango de precio medio para la comuna)

Una vivienda tipo de 40 m2 que con 34,74 UF/m2 costaba

$ 28.243.620

Ahora con 37 UF/m2 costaría

$ 30.081.000

inGreso Por diFerenciA

$ 1.837.380

F. gananCIas inGreso Por diFerenciA - inversión Por ProPietArio

$ 987.109 209

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

Pasillo

u030

5.40

Proyecciones Módulo tipo.

8.36

A diferencia de los dos casos anteriores, la dispersión del espacio suplementario no implica remodelar departamentos preexistenes. La alta densidad permite reemplazarlos por completo, en base a un módulo tipo que incluye lavandería y sala multiuso todo en uno.

5.90

210

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

u031

Im谩genes proyecciones. Las proyecciones contienen los programas suplementarios del proyecto, lavander铆a y sala multiuso, y reconfiguran la fachada del edificio hacia la nueva plaza..

Vista general del conjunto enfrentando la nueva plaza.

Proyecciones en la fachada hacia la calle Santa Isabel.

Proyecci贸n sala multiuso.

211

5.0 modelos de intervención

UN NUEVO ROL PARA EL ESPACIO COMÚN Como ya se ha establecido, Santiago centro ofrece notables oportunidades de desarrollo para los espacios comunes respecto a la oferta general. Por tratarse de un sector histórico, estimula directamente el potencial urbano de los mismos como elementos de integración física y visual con el entorno construído. Por reunir habitantes y grupos familiaries diversos, estimula el potencial social de los espacios comunes como elementos de integración cultural con los distintos residentes. Y además, por ser un sector altamente competitivo en el mercado, estimula la inversión y la innovación en ellos como valores agregados a los edificios y como estrategias de marketing inmobiliario. Las tres propuestas recién expuestas buscaron aprovechar arquitectónicamente estos potenciales. La elección de los tres casos responde justamente a contextos urbanos distintos, grupos familiares diversos y a barrios comercialmente atractivos que apelan al correspondiente potencial urbano, social y comercial de estos espacios y que ofrecen distintas posibilidades al desarrollo arquitectónico del sector. Se entienden así, algunas estrategias proyectuales importantes. La redefinición programática de los espacios comunes permite adaptar mejor la oferta de espacios comunes a los requerimientos urbanos y culturales de los diversos contextos urbanos y grupos familiares del centro La apropiación del primer piso con programas complementarios facilita una vinculación física y programática de los espacios comunes con la ciudad y asegura su presencia y mantención en el tiempo. La dispersión de los espacios suplementarios en el cuerpo del volumen mejora la accesibilidad, las condiciones ambientales y la integración cultural con el nuevo habitante al disminuir los contactos sociales forzados. Distintos niveles de privacidad permiten generar ámbitos semipúblicos que facilitan la sustentabilidad económica de los equipamientos con modelos mixtos de control y administración. Y una nueva permeabilidad permite el trabajo de la transparencia como alternativa de integración visual y de mejoramiento ambiental de los recintos. Desde los espacios comunes es posible hacer frente a muchos de los problemas arquitectónicos del edificio inmobiliario. Sólo hay que reconocer 212

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervención

y aprovechar las posibilidades espaciales y programáticas que ofrece su situación estratégica dentro del edificio, y los recursos económicos que las empresas inmobiliarias todavía disponen para estos como dispositivos publicitarios. La intervención propuesta, en este sentido, abre camino a metodologías de intervención que podrían ser mucho más generales. Con los tres casos planteados lejos de cerrar el tema, se da origen a una línea de experimentación inicial que podría desarrollarse ampliamente a futuro, tanto para intervenir edificios preexistentes como para construir otros nuevos. Pasa por reconocer como antecedentes proyectuales las dinámicas urbanas y culturales en las que está inmerso el edificio, y como herramientas proyectuales concretas los espacios compartidos de los conjuntos.

VÍNCULOS URBANOS Y SOCIALES GARANTÍAS MANTENCIÓN Y SUSTENTABILIDAD ECONÓMICA Que los espacios comunes se mantengan como áreas inexploradas frente a estos potenciales, alude a empresas inmobiliarias que no han sabido sacar partido a todas sus posibilidades arquitectónicas. Por lo general, se aprovechan solamente aquellas que estimulan las ventas y se ignora todo el resto por el riesgo comercial que conllevan. Manifestación de aquello, es la repetición programática entre un proyecto y otro, que limita los vínculos funcionales con la ciudad y el habitante, la utilización de espacios residuales, que perjudica ambiental y funcionalmente los espacios, y la clausura de muchos espacios a la calle, que coarta su potencial urbano. Consecuencias directas e indirectas de esto último, son los conflictos en el uso, la mantención y el deterioro de los recintos. Fenómenos en desarrollo, que amenazan con agravar aun más los conflictos urbanos y domésticos inherentes al proceso de repoblamiento. Áreas comunes en deterioro implicarían un costo económico importante para el nuevo habitante, al generar focos de obsolescencia que necesariamente atentarían contra el valor de los departamentos, pero también un costo social, por el valor cultural que tienen los equipamientos complementarios como símbolos estatutarios. Los espacios comunes deteriorados también afectarían la ciudad. Una disminución en el valor de las viviendas en paralelo a un edificio con espacios comunes deteriorados, evidentemente comprometería la plusvalía del sector y el desarrollo de nuevas inversiones. Ello sin considerar los efectos urbanos que podrían generar los espacios comunes deteriorados en la imagen del barrio. 213

5.0 modelos de intervención

La solución ante esto, pasa por utilizar todos los potenciales que ofrecen los espacios comunes y no solamente aquellos que benefician la venta inicial. Que los tres proyectos planteados refieran a edificios ya construídos, alude justamente a esto mismo, a la capacidad que tienen los equipamientos de ser focos de desarrollo económico de los conjuntos después de la venta. La idea es que los espacios comunes se sustenten económicamente, pero también que favorezcan la plusvalía de los conjuntos en general. Un espacio común activo económicamente, integrado a la ciudad y al habitante, puede incluso aumentar el valor comercial de los departamentos. Un beneficio importante para muchos residentes que reconocen en los departamentos su primera gran inversión. Esto no le resta importancia al rol que cumplen como ganchos publicitarios. Parece correcto entender los espacios comunes como atractivos comerciales, por el valor agregado que entregan al edificio como símbolos de estatus y bienestar social, pero también parece correcto, hacerse cargo su desarrollo posterior de modo tal que se mantenga ese valor, garantizando su utilización y su sustentabilidad económica a futuro. La idea es que los espacios comunes que valorizan los edificios al momento de la venta, no terminen haciendo lo contrario a largo plazo. Esta es la razón por la cual los potenciales urbanos y sociales de los espacios comunes son tan importantes. Porque son herramientas que aseguran la conservación de los equipamientos en el tiempo, al establecer vínculos con la ciudad y el habitante que garantizan su uso y mantención económica después de la venta. Tiene que ver con los objetivos iniciales del plan de repoblamiento, que apuntan justamente a terminar con los problemas de obsolescencia del sector mediante nuevas dinámicas sociales y urbanas asociadas. Un espacio común que se abre formal y programáticamente a la ciudad, que cede espacio físico para la intermediación público-privada y que se ajusta a los patrones culturales de sus habitantes; enriquece el espacio público de sus emplazamientos, activa y complementa comercialmente los barrios y mejora la calidad de vida de sus usuarios. Esas son las alternativas de desarrollo que ofrecen los espacios comunes a la arquitectura. Alternativas que benefician al centro, al permitir nuevas formas de vinculación con los contextos barriales, pero también a la disciplina, al permitir la innovación tipológica en la vivienda en altura, una de las elaboraciones arquitectónicas más homogéneas del mercado inmobiliario actual. 214

Lugares Comunes

5.0 modelos de intervenci贸n

215

6.0 anexos

216

Lugares Comunes

000

Ilustración revista Auca.

Realizada en 1969 con motivo del debate ¿Edificación en altura? Cuando recién se consolidaba la vivienda en altura en Santiago, el ilustrador parodia posibles conflictos vecinales inherentes a la tipología.

ANEXOS

BIBLIOGRAFÍA GENERAL, FUENTES DE IMÁGNES, ENTREVISTAS

6.0 anexos

217

6.0 anexos

ANEXO I BIBLIOGRAFÍA GENERAL

TESIS ALLARD, Pablo. Postales del futuro. El edificio de departamentos, configuración de un escenario y programa de vida hogareña a la luz de su imaginería publicitaria. Tesis (Magíster en Arquitectura) Santiago, Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile.1996. ASSAEL, David. Efectos de la arquitectura inmobiliaria en la calidad urbana del espacio público: el caso del programa de repoblamiento de Santiago Centro. Tesis (Arquitecto y Magíster en Desarrollo Urbano) Pontificia Universidad Católica de Chile, 2007. 80 p. FROIMOVICH, Jocelyn, “et al”. Transformación de la Comuna de Santiago a partir de la Vivienda en Densidad: Revisión de un Proceso de Renovación Urbana. Tesis (Arquitecto). Pontificia Universidad Católica de Chile, 2006. 413 p. NAVARRETE, Rodrigo. Repoblamiento con vivienda. Edificio de Vivienda para profesionales jóvenes en Santiago Centro. Tesis (Arquitecto) Pontificia Universidad Católica de Chile, 2005. 42 p. CONTRERAS, Yasna del Carmen. Dinámica inmobiliaria en el programa de repoblamiento: un análisis a los efectos urbanos y sociales. Tesis (Arquitecto y Magíster en Arquitectura) Pontificia Universidad Católica de Chile. 2005, 153 p. ORTEGA Sergio. La casa dispersa y el entorno activo: desplazamientos domésticos como tema de arquitectura. Tesis (Arquitecto y Magíster en Arquitectura) Pontificia Universidad Católica de Chile, 2005,170 p. WOLFF, Paulina. Experiencias de renovación urbana: Acción de CORVI y CORMU en la comuna de Santiago 1959-1973. Tesis (Magíster en Desarrollo Urbano). Pontificia Universidad Católica de Chile, 2003. 180 p. WAGNER, Ernesto. Análisis de aspectos relevantes para una gestión inmobiliaria exitosa. Tesis (Magíster Ciencias de la Ingeniería). Pontificia Universidad Católica de Chile, 1995. 376 p.

LIBROS MARTÍNEZ, Andrés. Habitar la cubierta = Dwelling on the roof. [Barcelona, Gustavo Gili. 2005, 207 p. GILI, Gustau. Pisos piloto: Células domésticas experimentales = Model apartments: Experimental domestic cells; trad. al inglés Graham Thomson. Barcelona Gustavo Gili 1997. 144 p. 218

Lugares Comunes

6.0 anexos

CAMBI, Enrico, GOBBI, Grazia y STEINER, Giovanna. Viviendas en bloques aislados. México, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V, 1992. 182 p. PEREZ DE ARCE, Rodrigo. Domicilio Urbano. Santiago, Chile. Ediciones ARQ. Pontificia Universidad Católica de Chile. 2006. 210 p. STRATEMANN, Siegfried. Plantas de viviendas en casas de pisos. Barcelona, España, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V,Gili, 1956. 194 p. HAYDEN, Dolores. The grand domestic revolution: A history of feminist designs for American homes, neighborhoods, and cities. Cambridge, Mass, Estados Unidos, The MIT Press, 1981. 367 p. KOOLHAAS, Rem. Delirious New York: A retroactive manifesto for Manhattan. Londres, Inglaterra, Academy Editions, c1978. 263 p. ALPERN, Andrew, Apartments for the Affluent: A history Survey of Buildings in New York. Nueva York, Estados Unidos, Ed. McGraw-Hill, 1875. 159 p. ROJAS, Eduardo. Volver al Centro. La recuperación de áreas urbanas centrales. Washington DC: BID, 2004. 289 p. ROJAS, E. Revitalización urbana. En E. Rojas y R. Daughters (Eds.), La Ciudad en el Siglo XXI: Experiencias Exitosas en Gestión del Desarrollo Urbano en América Latina. Banco Interamericano de Desarrollo, Washington DC. 1998. GAUSA, Manuel. Housing, New alternatives, new systems. Barcelona, España. Editorial ACTAR, 1998. 269 p. SOLÁ-MORALES, Manuel en PERCERISA, Joseph, RUBERT DE VENTOS, María. La ciudad no es una hoja en blanco: Hechos del urbanismo. Santiago, Chile. Ediciones ARQ, 2000. 191 p. SOLÀ-MORALES, Ignasi. Presente y Futuro. La arquitectura de las ciudades. En Catálogo del congreso de la Uia 1996. DROUT, Fréderic, LACATON, Anne, VASSAL, Jean Philippe. Plus: La vivienda colectiva, territorio de excepción. Barcelona, Gustavo Gili, 2007. 264 p. TIRONI, Eugenio, La irrupción de las masas y el malestar de las elites, Grijalbo, Santiago. 1999. KAMEKA, H . Flats: modern developments in apartment house construction. Londres, Inglaterra. Ediciones Crosby Lockwood. 1947, 144 p.

ARTÍCULOS DE REVISTAS BLANCH, Alex et al. Buen diseño, Buen negocio, artículo publicado en ARQ Nº62, Consumos. PUC, Santiago, 2006. SANTOS, Juan Manuel. Santiago Centro: ¿Un repoblamiento sensato? ARQ Nº42, La habitación en altura: 10-11, Julio 1999. TORRENT, Horacio, en Habitación en altura: mercados, técnicas proyectuales y desafíos en los comienzos del siglo publicado. ARQ Nº42, La habitación en altura. Pontificia Universidad Católica de Chile, Santiago, 42-49, 1999. PULITZER, Natasha. The culture of ship design. Rasegna, Ocean Liners, (44): 8. Bologna, Italia, Diciembre 1990. 219

6.0 anexos

ROSAS, José. La vivienda moderna en el centro de Santiago. ARQ 42 La Habitación en Altura. (42): 56-61, Julio 1999. ¿EDIFICACIÓN en Altura? (Debate realizado por Auca el 14 de Mayo de 1969) Publicado en Auca 16 Edificación en Altura (16):60-70. 1969. EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. Así se Vive Inmobiliaria InverPaz (2): 10-11. Enero de 2004. TRANSFORMACIÓN de la comuna de Santiago a partir de la vivienda en densidad: amenazas y desafíos por Marisol García “et al”. Revista Spam Arq, (3): 56-61, 2006 IRARRÁZAVAL , Sebastián. Acerca de un departamento de 80 m2 en Santiago. ARQ 32 (32), Ediciones ARQ. Abril de 1996. SCHAPIRA, Abraham. Rasantes, un error convertido en estilo. Auca 48 Desordenanzas en la ciudad (48): 24-27. 1984. GOLLER, Bea. Exposición International Property, publicada en Quaderns d’Arquitectura nº 213. 1996. ECHEVARRIA, Javier. Vida Doméstica en Telépolis, la ciudad global en “Quaderns”, tema “Housing - New urban ideas”, n. 211/1996.

ARTICULOS DE PRENSA DEPARTAMENTOS renuevan su stock de servicios. Terra Noticias [en línea], Santiago, Chile. 18 de Abril de 2007 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://ofertainmobiliaria.terra.cl/ NUEVOS servicios cambian el modo de vivir de los chilenos. El Mercurio, Santiago de Chile. Domingo 3 de Diciembre de 1995. UNA GRAN CASONA en Las Condes. El Mercurio, Santiago de Chile, 23 de Marzo de 1996. p. 04 col. 02 (En suplemento: Imago Mundi, un proyecto de vida único en Chile) INMOBILIARIAS elevan estándares de construcción para clase media. La Tercera, Santiago, Chile, 16 de Mayo de 2004. MANQUEHUE III será fiel reflejo de los dos complejos anteriores. El Mercurio, Santiago de Chile, 30 de Abril de 1994. p. 31 col. 01 (En suplemento: Vivienda y Decoración) CAMBIAN las preferencias inmobiliarias de los chilenos, El Mercurio, Santiago de Chile, 21 de Julio de 1996. p. F24 col. 01( En cuerpo: Propiedades) VIVIR con facilities. El Mercurio, Santiago de Chile, 8 de Octubre de 1994. p. 16 col. 01 (En suplemento: Vivienda y Decoración) PUENTE Alto y Santiago Centro lideran las ventas: Santiago y Puente Alto dominan con distancia la venta de casas y departamentos. El Mercurio, Santiago de Chile, 22 de Febrero de 2008. ( En cuerpo: Propiedades) SANTIAGO Centro anotará nuevo récord. El Mercurio, Santiago de Chile, 20 de Abril de 2008. ( En cuerpo: Propiedades) EL RESURGIMIENTO de Santiago Centro. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 11 de Junio de 2004 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=2170 220

Lugares Comunes

6.0 anexos

SANTIAGO apretujado. Las Últimas Noticias. Santiago de Chile, 23 de abril de 2006. DEPARTAMENTOS pequeños, Los costos de vivir en espacios reducidos. Terra Noticias [en línea], Santiago, Chile. 16 de Abril de 2007 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://ofertainmobiliaria.terra.cl/ ¿QUÉ EQUIPAMIENTO ofrecen los proyectos de Santiago Centro? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 3 de Octubre de 2006 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia. asp?NoticiaID=5498 SANTIAGO all inclusive. Edificios con más comodidades cambian las costumbres de la ciudad. Diario La Nación. Santiago de Chile. 14 de Febrero de 2007. EQUIPAMIENTOS comunes: ¿Se usan realmente? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 15 de Abril de 2008 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=8751 DEPARTAMENTOS a la medida del universitario. El Mercurio, Santiago de Chile, Domingo 26 de Diciembre de 2004. ( En cuerpo: Propiedades) LOS SECRETOS del mundo Paz. El hombre que demolió el centro para construir su imperio. The Clinic, Santiago de Chile, viernes 30 de mayo de 2008. p. 08 -13. TERRAZA panorámica es principal atributo para elegir departamento. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 1 de Noviembre de 2004 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia. asp?NoticiaID=2600 PROPIETARIOS prefieren menos gastos comunes a mayor equipamiento comunitario. Portal inmobiliario Noticias [en línea], Santiago, Chile. 8 de Noviembre de 2007 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario. com/diario/noticia.asp?NoticiaID=2617 LAS SALAS de cine de los edificios llegaron para quedarse. Tell Magazine [en línea], Santiago, Chile. 13 de Noviembre de 2007 (en sección: entrevistas) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.tell.cl/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=139 7&mode=flat&order=1&thold=0 EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. Así se Vive Inmobiliaria InverPaz (2): 10-11. Enero de 2004.

BASES DE DATOS AGUIRRE, Carlos y CÁRDENAS, Gabriela. Departamentos en la comuna de Santiago. Informe de actividad inmobiliaria. Decon UC-Portalinmobiliario [en línea] Febrero 2007. vol.5, no.1 [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en:: http://www.portalinmobiliario.com/Diario/ BajarDocumento.asp?DocumentoID=58 CORDESAN, Permisos históricos de la comuna de Santiago desde Febrero de 1990 a Diciembre del 2007 [documento Excel] Santiago: Corporación de Desarrollo de Santiago. Abril 2008. GREENE, Margarita. Encuesta correspondiente a la investigación FONDECYT: Seguimiento y Análisis de los Procesos de Recuperación y Repoblamiento de Los Centros Urbanos. Proyecto 1050928. 2005-2007, Santiago, Chile.

ENTREVISTAS 221

6.0 anexos

WORMALD, Guillermo. Entrevista realizada al sociólogo con motivo de la presente tesis el 27 de Noviembre de 2007. CATALÁN, Carlos. Entrevista realizada al sociólogo con motivo de la presente tesis el 29 de Noviembre de 2007.

222

Lugares Comunes

6.0 anexos

ANEXO II FUENTES DE IMÁGENES

0.00 DOS ESCALA DE CONFLICTO 000 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 001 Fotografía del autor 002 Imagen publicitaria extraídaedificio Infinito Uno [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.pazfroimovich.cl/site/index.php?sec=2 003 Imagen folleto publicitario edificio Nuevo Centro Dos 004 Idem.

1.00 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL ESPACIO COMÚN 000 KAMEKA, H . Flats: modern developments in apartment house construction. Londres, Inglaterra. Ediciones Crosby Lockwood. 1947, 144 p. 001 CAMBI, Enrico, GOBBI, Grazia y STEINER, Giovanna. Viviendas en bloques aislados. México, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V, 1992. 182 p. 002 STRATEMANN, Siegfried. Plantas de viviendas en casas de pisos. Barcelona, España, Ediciones G. Gili, S.A. de C.V,Gili, 1956. 194 p. 003 Idem. 004 HAYDEN, Dolores. The grand domestic revolution: A history of feminist designs for American homes, neighborhoods, and cities. Cambridge, Mass, Estados Unidos, The MIT Press, 1981. 367 p. 005-006 Idem. 007 MARTÍNEZ, Andrés. Habitar la cubierta = Dwelling on the roof. [Barcelona, Gustavo Gili. 2005, 207 p. 008 PULITZER, Natasha. The culture of ship design. Rasegna, Ocean Liners, (44): 8. Bologna, Italia, Diciembre 1990. 009 MARTÍNEZ, Andrés. Op. cit. 010 KOOLHAAS, Rem. Delirious New York: A retroactive manifesto for Manhattan. Londres, Inglaterra, Academy Editions, c1978. 263 p. 011 SBRIGLIO, Jacques. Le Corbusier : the Unité d’habitation in Marseille. Basel, Birkhäuser. 2004. 244 p. 012 Idem. 013 LE CORBUSIER. Oeuvre complète, Zurich, Girsberger, [1947-1970] 8v. 014 ROBINSON, Heath. How to live a flat. London, Hutchinson, 1936, 128 p.. 015 Imagen del Seminario de Investigación La prosa del Edificio, desarrollado en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Chile realizado el año 2006 a cargo del Profesor Rodrigo Pérez de Arce 016 Idem. 223

6.0 anexos

017 Imagen de la Sociedad Histórica de Chicago [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.architectureweek.com/cgi-bin/awimage?dir=2006/0503&article=cultur e_1-1.html&image=13051_image_1.jpg

2.00 EL ESPACIO COMUN EN LA HABITACIÓN SANTIAGUINA 000 PÉREZ Oyarzún, Fernando. Bresciani Valdés Castillo Huidobro . Santiago, Chile. Edificiones ARQ. 2006, 49 p. 001 ROSAS, José. La vivienda moderna en el centro de Santiago. ARQ 42 La Habitación en Altura. (42): 56-61, Julio 1999. 002 Los planos corresponden a BOZA, Cristián, Sergio Larraín García Moreno, La Vanguardia como Propósito. Facultad de Arquitectura PUC, Chile. Facultad de Arquitectura de Los Andes, Colombia. Bogotá, Colombia, 1990. La fotografía es el autor. 003 Imagen del Seminario de Investigación La prosa del Edificio, desarrollado en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Chile realizado el año 2006 a cargo del Profesor Rodrigo Pérez de Arce 004 Imagen aparecida en la revista Auca 16. Edificación en Altura, 1969. 005 Idem. 006 Imagen aparecida en la revista Auca 48. Desordenanzas en la ciudad, 1984. 007 Imagen aparecida en la revista ARQ 42. La Habitación en Altura. Julio 1999. 008 Publicidad aparecida en la revista Vivienda y Decoración del diario El Mercurio el 14de Mayo de 1994 009 ALLARD, Pablo. Postales del futuro. El edificio de departamentos, configuración de un escenario y programa de vida hogareña a la luz de su imaginería publicitaria. Tesis (Magíster en Arquitectura) Santiago, Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile.1996 010 Fotografía del Autor 011 Reportaje especial del diario El Mercurio aparecido el 23 de Marzo de 1996. 012 Fotografía del Autor 013 Estudio publicado en: RECINTOS comunitarios: cuales dejaron de ser un lujo. Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 15 de Abril de 2008 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 22 Mayo 2008]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario. com/diario/noticia.asp?NoticiaID=8673 014 Publicidad aparecida en Casa y Decoración de La Tercera, sábado 27 de Noviembre de 2004. 015 La Imagen tu hogar el mejor panorama corresponde a: EDIFICIOS Inteligentes, para que tu hogar sea el mejor panorama. Así se Vive Inmobiliaria InverPaz (2): 10-11. Enero de 2004. La imagen Metrópolis San Borja corresponde a: ALLARD, Pablo. Postales del futuro. El edificio de departamentos, configuración de un escenario y programa de vida hogareña a la luz de su imaginería publicitaria. Tesis (Magíster en Arquitectura) Santiago, Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile.1996

3.00 LA NUEVA VIVIENDA EN SANTIAGO CENTRO 000 Imagen del folleto publicitario del edificio Nuevo Centro 2. Santa Rosa 325. Santiago Centro. El edificio central corresponde al edificio en cuestión y está agregado digitalmente ya que todavía está en construcción. 001 Fotografía del autor 002 Imagen del diario El Mercurio aparecida en portada el 20 de Mayo de 2008 003 Fotografía del autor 004 Gráficos desarrollados a partir de: CORDESAN, Permisos históricos de la comuna de Santiago desde Febrero de 1990 a Diciembre del 2007 [documento Excel] Santiago: Corporación de Desarrollo de Santiago. Abril 2008. 005-010 Idem. 011 Fotografía del autor 012 Idem. 013 Publicidad Edificio Metro City [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: www.gmax.cl 224

Lugares Comunes

6.0 anexos

014 Publicidad aparecida en Revista Vivienda y Decoración del diario El Mercurio el mes de Septiembre de 2001 015 Publicidad Edificio Gran Santiago [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: www.gransantiago.cl 016 Tabla construida en base a: AGUIRRE, Carlos y CÁRDENAS, Gabriela. Informes de actividad inmobiliaria de Santiago. Decon UC-Portalinmobiliario [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com 017 Gráfico construido en base a AGUIRRE, Carlos y CÁRDENAS, Gabriela. Departamentos en la comuna de Santiago. Informe de actividad inmobiliaria. Decon UC-Portalinmobiliario [en línea] Febrero 2007. vol.5, no.1 [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en:: http://www. portalinmobiliario.com/Diario/BajarDocumento.asp?DocumentoID=58 018 Vivir justo al medio. Retratos de cinco familias de clase media. Revista el Sábado. El Mercurio. 26 de Julio de 2002. 019 Plantas dibujadas a partir de información planimétrica disponible en: www.portalinmobiliario. com 020 Publicidad muebles Wallbed. [en línea] [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: www.wallbed.cl 021 Gráfico a partir de la encuesta central de la tesis. Esta fue realizada el mes de enero del año 2007 con motivo del Proyecto Fondecyt N°1050928. Contemplo 82 jefes de hogar de departamentos nuevos construidos entre 1995 y 2007 repartidos entre los barrios República, Brasil y Lira. 022 Idem. 023 Imagen de Alen Lauzan, para: LOS SECRETOS del mundo Paz. El hombre que demolió el centro para construir su imperio. The Clinic, Santiago de Chile, viernes 30 de mayo de 2008.

4.00 LOS ESPACIOS COMUNES DEL CENTRO 000 Fotografía de Fernando Fernández, fotógrafo asistente de la tesis. 001 Gráfico elaborado con la información del artículo: ¿QUÉ EQUIPAMIENTO ofrecen los proyectos de Santiago Centro? Portalinmobiliario.com [en línea], Santiago, Chile. 3 de Octubre de 2006 (en sección: Diario Inmobiliario) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=5498 002 Esquema del autor 003 Fotografías de Fernando Fernández, fotógrafo asistente. 004 Idem. 005 Plano del autor 006-016 Esquemas desarrollados por el autor, planos redibujados por el autor a partir de fotografías de los planos originales cedidas por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Santiago. 017 Fotografía de Fernando Fernández, fotógrafo asistente. 018 Fotografía del autor 019 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 020 Idem. 021 Idem. 022 Fotografía de Fernando Fernández. 023 Idem. 024 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua. 025 Idem. 026 Imagen aparecida en la sección Arte y Almagro, de la revista Almagro en altura. Enero y Febrero de 2008. 027 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 028 Fotografía de Fernando Fernández, fotógrafo asistente. 029 Idem. 030 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 031-033 Idem. 034 Fotografía del autor 035 Inserto aparecido en el diario Las Últimas Noticias el lunes 17 de septiembre de 2007. 036 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 225

6.0 anexos

037 Idem. 038 Inserto aparecido en el diario Las Últimas Noticias el lunes 31 de marzo de 2008. 039 Fotografía de Nicole Cullen y Loreto Urzua, asistentes de la tesis. 040 Fotografía de Fernando Fernández, fotógrafo asistente. 041 Tabla desarrollada a partir de la información recopilada en los once casos de estudio 042 La imagen superior izquierda corresponde a la publicidad edificio Europlaza San Isidro II, aparecida en la revista Casa y Decoración del diario La Tercera, el sábado 13 de Marzo del 2004. La imagen superior izquierda corresponde a la publicidad del edificio Europlaza Santa Isabel, aparecida en la revista Vivienda y Decoración del diario El Mercurio el sábado 28 de Agosto de 2004. La imagen inferior corresponde a la publicidad edificio Mistral del Parque, aparecida en la revista Vivienda y Decoración del diario El Mercurio el sábado 5 de Noviembre de 2005. 043 Gráfico realizado con la información publicada en: EQUIPAMIENTO que no se usa y problemas de convivencia complican vida en comunidad. Portal inmobiliario Noticias [en línea], Santiago, Chile. 22 de Noviembre de 2005 (en sección: oferta inmobiliaria) [fecha de consulta 11 Junio 2007]. Disponible en: http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia. asp?NoticiaID=3823 044 Tabla realizada con la información recopilada por la encuesta a once conserjes del registro.

5.00 MODELOS DE INTERVENCIÓN SOBRE EL ESPACIO COMÚN 000 Imágen de patrickvd [en línea] 25 de Mayo de 2007 [fecha de consulta 12 Junio 2007] Disponible en: http://www.panoramio.com/photo/3485706 001 COSTANZO, Michele. MVRDV Opere e progetti 1991- 2006. Milán, Italia. Editorial Skira. 2006. 176p. 002 DROUT, Fréderic, LACATON, Anne, VASSAL, Jean Philippe. Plus: La vivienda colectiva, territorio de excepción. Barcelona, Gustavo Gili, 2007. 264 p. 003 Idem. 004 FROIMOVICH, Jocelyn, “et al”. Transformación de la Comuna de Santiago a partir de la Vivienda en Densidad: Revisión de un Proceso de Renovación Urbana. Tesis (Arquitecto). Pontificia Universidad Católica de Chile, 2006. 413 p. 005-009 Gráficos a partir de la encuesta central de la tesis. Esta fue realizada el mes de enero del año 2007 con motivo del Proyecto Fondecyt N°1050928. Contempló 82 jefes de hogar de departamentos nuevos construidos entre 1995 y 2007 repartidos entre los barrios República, Brasil y Lira. 010 Publicidad Edificio San Ignacio 273, aparecida en Casa y Decoración del diario La Tercera. Sábado 13 de Diciembre de 2003. 011 Fotografía del autor. El plano corresponde al concepto general del proyecto desarrollado por la oficina MVRDV y Blanca Lleó publicado en: www.pbase.com/jcidon/image/13301040 012 Imagen aparecida en revista 2G N° 36. BKK-3. Barcelona, España. Gustavo Gili. 2005 013 Idem. 014 ALLARD, Pablo. Postales del futuro. El edificio de departamentos, configuración de un escenario y programa de vida hogareña a la luz de su imaginería publicitaria. Tesis (Magíster en Arquitectura) Santiago, Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile.1996. 015-031 Las imágenes son del autor. Los planos base fueron redibujados a partir de de planos originales cedidos por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Santiago.

6.00 ANEXOS 000 Imagen aparecida en la revista Auca 16. Edificación en Altura, 1969.

226

Lugares Comunes

6.0 anexos

ANEXO III ENTREVISTA A 11 CONSERJES

La entrevista a los once conserjes fue realizada en los meses de Noviembre y Diciembre del año 20071. Pese a que el objetivo inicial era entrevistar a los conserjes de los 11 casos de estudio iniciales, hubo 4 de ellos no accedieron a dar la entrevista: Club Hípico 401, Esperanza 504, Huérfanos 1555 y Riquelme 514. Para mantener la representatividad de la muestra, se incluyeron 4 casos nuevos con equipamientos similares: Almirante Latorre 498, Portugal 551, Catedral 1402 y Santa Rosa325. Se consideraron finalmente los siguientes casos: Almirante Latorre 498 (AL 498) Catedral 1402 (C 1402) Lord Cochrane 252 (LC 252) Maturana 750 (M 750) Moneda 237 (M 2327) San Francisco 467 (SF 467) Teatinos 808 (T 808) Vergara 412 (V 412) Portugal 551 (P 551) Santa Rosa 325 (SR 325) Vicuña Mackenna 625 (VM 625)

PREGUNTAS I. ¿QUÉ EQUIPAMIENTOS CONSIDERA ÚTILES E INÚTILES DENTRO DE SU EDIFICIO? AL 498 El quincho es muy útil, se ocupa harto, al igual que la piscina y la lavandería. En general todo es muy usado. C 1402 Es relativo. En edificios como este todo se ocupa. Quizás la sala de estudio es lo menos útil. De todos los equipamientos que hay es la que se ocupa menos.

1 El trabajo se realizó gracias a la cooperación de las asistentes Nicole Cullen y Loreto Urzua. Contempló también una encuesta sobre el uso de los espacios comunes cuyos resultados se muestran en la imagen 044 del capítulo 4 de la tesis. 227

6.0 anexos

LC 252 El helipuerto y los saunas están demás, nadie los usa. Los demás equipamientos si son útiles, cumplen sus funciones. M 750 Los espacios comunes son chicos, pero todos son útiles para la gente. Necesitan lugares de esparcimiento. Definitivamente todo se ocupa. M 2327 La lavandería es muy utilizada, pero se mantiene bien, es un buen servicio. El quincho se utiliza repoco para hacer asados. ¡Una o dos veces por mes apenas! Pero igual lo usan harto como lugar de estar. SF 467 gimnasio no es para nada útil, es de muy mala calidad. La piscina en cambio si es útil. Al igual que la sala multiuso, se usan todos los fines de semana, especialmente en esta época (verano). La lavandería se hace chica, hay tres máquinas para lavar y 4 para secar, así que es un caos el fin de semana La sala de juegos también se usa a diario. T 808 Los jardines son bien útiles, porque aunque hay pocos niños, lo usan harto. En general todos los equipamientos son necesarios, las personas necesitan lugares donde estar y conversar. Los lugares que hay en este edificio son pequeños pero se usan harto. V 412 La piscina es muy útil, se llena después de almuerzo los fines de semana y la ocupan mucho los niños. El quincho también, lo usan harto para hacer fiestas. P 551 El gimnasio es poco útil porque se ocupa muy de vez en cuando. La lavandería se ocupa mucho, tiene mucha demanda y pasa llena, igual que los estacionamientos y las bodegas que son los equipamientos básicos e indispensables SR 325 En realidad los únicos equipamientos que se usan harto son los estacionamientos. El gimnasio estaba demás, de hecho ya no se usa como gimnasio. La sala multiuso tampoco se usa mucho, es un espacio muy chico, largo y angosto, no se presta para muchos usos realmente VM 625 Todos son útiles. Hay 500 departamentos así que todos los espacios disponibles se hacen pocos. Aunque bueno, jamás se ha usado la enfermería, no ha sido necesario.

II. ¿QUÉ RESTRICCIONES DE USO TIENEN LOS EQUIPAMIENTOS? AL 498 La piscina de 9:00 a 10:00am solo la pueden usar adultos, claro que se permiten visitas. El quincho se puede usar desde las 12.00 hasta las 00.00am. En el jardín no se permite jugar con pelotas, para no molestar a la gente que está en la piscina. C 1402 En la sala de eventos se paga arriendo aparte, al igual que para la sala de televisión. Las visitas pueden entrar a todos los recintos pero solo si están acompañadas por un residente del edificio. Los niños tienen restricción de entrada a la piscina, no pueden usar la sala de televisión y por seguridad, tampoco pueden entrar al gimnasio. LC 252 En la piscina pueden entrar dos visitas máximo y se prohíben los piqueros porque la piscina está en la azotea y molesta la bulla a los que viven debajo. No pueden andar los animales en los espacios comunes, no pueden entrar los niños ni al gimnasio ni a la piscina solos y el quincho se reserva con anticipación, al igual que la sala multiuso. M 750 Para usar la sala de eventos se debe pagar $2000 cada 4 horas. También cada 4 horas se deben desocupar los estacionamientos de visitas. Los niños no pueden jugar en los estacionamientos y tampoco pueden entrar al gimnasio. M 2327 El quincho se puede usar hasta las 02.00am, pero con volumen moderado. No se pueden tener animales, y no se puede fumar en la sala de estar. SF 467 La sala de estar tiene muchas restricciones. No se puede beber ni escuchar música, no se puede fumar y hay horarios fijos. Para el uso de los espacios comunes hay un máximo dos visitas 228

Lugares Comunes

6.0 anexos

por departamento, pero en general no se cumple, no se logra controlar. En el gimnasio y la piscina los niños deben ir acompañados por adultos. T 808 El gimnasio abre hasta las 22.30pm. La sala de eventos, la sala de video y la sala de computadores abren hasta las 22.00pm en la semana y las 02.00am el fin de semana. La sala de eventos se paga aparte, con 1UF por cada uso. V 412 La sala de reuniones se abre hasta las 00.00 am. La piscina abre de 9.00 a 21.00 pm. Los niños deben entrar con adultos, se debe pedir la llave en la conserjería antes. Los quinchos y las salas multiuso se reservan con anticipación. No hay pagos aparte. P 551 No se pueden tener animales, no se puede meter excesiva bulla, no se puede fumar excepto en la sala de estar y no pueden entrar niños a la sala de estar. SR 325 No se puede meter mucha bulla, no se pueden tener animales y la sala de uso se reserva, pero sin pagar extra. VM 625 A las exposiciones en la sala de eventos solo puede entrar gente del edificio. Al jacuzzi, no pueden entrar niños ni visitas externas, y se tiene que reservar con una hora de anticipación. Para usar sauna, jacuzzi, quinchos, gimnasio o sala de eventos se debe estar al día en los pagos de gastos comunes. Además, no se puede hacer bulla en exceso ni mal uso de los servicios ya qué se multará con plata y prohibiciones de uso en los mismos

III. ¿ALGÚN EQUIPAMIENTO HA SUFRIDO ALGUNA TRANSFORMACIÓN FÍSICA O PROGRAMÁTICA? AL 498 La sala de computadores se ocupa como sala de estudio. Hay muchos estudiantes en el edificio y no tienen donde más estar. C 1402 No, ninguno. LC 252 La sala multiuso se transforma en un pasillo en invierno, para no tener que pasar desde la recepción a las distintas torres a la intemperie. El pasillo por la sala multiuso permite acceder bajo techo. M 750 La sala de computación era muy chica, con solo un computador, así que cambió a sala de administración. M 2327 El quincho lo utilizan para estudiar en las tardes. Jóvenes y adultos lo utilizan bastante, como es un lugar súper grato, con bonita vista y casi no hay bulla, y a falta de una sala de estudio, todos se van para allá a estudiar. SF 467 En los locales comerciales exteriores, se cambio de costurera a imprenta. T 808 No V 412 La piscina se remodeló, estaba muy maltratada, y costaba mantener la limpieza por las colillas de cigarro que además quemaban el pasto falso. Se debió prohibir fumar. P 551 No. SR 325 Si, el antiguo gimnasio pasó a ser ahora una bodega simplemente. No se ocupaba y los residentes lo usaban incluso sin permiso para dejar cosas q no cabían en sus bodegas, así que al final se cerró. Igual está pasando con la sala multiuso. Al final se usa tan poco que algunos se aprovechan para dejar cosas ahí. VM 625 Lo que es el gimnasio iba a ser una lavandería, pero lo arrendó un gimnasio. 229

6.0 anexos

IV. ¿QUÉ EQUIPAMIENTO CREE QUE LE FALTA A SU EDIFICIO? ¿QUÉ PROGRAMA CONSIDERARÍA ÚTIL? AL 498 Faltan juegos de niños. Como no tienen donde estar, se ponen a jugar a la pelota en los estacionamientos y es peligroso. C 1402 Un sala cuna sería útil, por las guaguas que hay y que nadie sabe donde dejar. LC 252 Un jardín infantil para los niños que no tienen donde jugar y hay muchos niños. También una sala de computadores que sirva para estudiar y hacer las tareas. M 750 Ahora hace falta una sala de computadores. M 2327 Lo más útil podría ser una sala de estudio, con computadores e Internet, para que no tengan que salir a buscar. No todos tienen computadores en sus departamentos. Las piscinas no son indispensables, dan muchos gastos y muchos problemas. SF 467 Una sala de computación. Los niños y los jóvenes salen a buscar Internet cerca, porque es indispensable. T 808 Un quincho. Es lo que más han pedido, y la gente que viene a mirar departamentos reclama porque no hay. V 412 Un comedor de servicio, porque solo hay una pieza chica con un microondas. Seria muy útil una sala con computadores y con Internet y horario libre. Hay muchos estudiantes en el edificio. P 551 Una sala con computadores, una piscina quizás para esta época. También sería útil un quincho para asados. SR 325 Hace falta una sala de computadores, quizás una sala de estar. Aunque seguramente se usarían tan poco como el gimnasio o la sala multiuso. La gente pasa afuera todo el día, y los fines de semana salen a otros sitios, nadie se queda por que no hay nada que hacer por aquí. Una lavandería podría ser más útil. VM 625 Ya hay de todo

V. ¿LA EXISTENCIA DE EQUIPAMIENTO HA TRAÍDO ALGÚN CONFLICTO EN LA ADMINISTRACIÓN, LA MANTENCIÓN, O LA VIDA COMUNITARIA? AL 498 Los clásicos conflictos por el quincho y la sala multiuso. Meten mucha bulla. Los vecinos reclaman mucho también por los niños, especialmente cuando juegan en lugares no permitidos, como los estacionamientos y la piscina. C 1402 El único gran problema que se produce siempre es la bulla en la sala de eventos. Problemas de bulla, pero de convivencia no, nada. LC 252 Los estacionamientos traen problemas porque algunos usan los de otros propietarios, obvio que eso trae reclamos. Siempre reclama la gente de los departamentos que están directamente debajo de la piscina por la bulla que meten los niños al tirarse piqueros. También reclaman seguido porque meten mucha bulla en los asados que se hacen en el quincho. En realidad, los vecinos alegan mucho por todo, por el cuidado de las plantas del jardín, por la luz. No quieren gastar nada extra, los gastos comunes son un real problema. 230

Lugares Comunes

6.0 anexos

M 750 Alguna vez hubo problemas por personas que tomaron mucho y metieron mucha bulla, molestando a los vecinos. Se han puesto muchas multas por excesiva bulla. Hay mal aislamiento, mala acústica y el edificio es muy cerrado. Además, hay mucha gente en el edificio y sobran las personas quisquillosas. M 2327 Hay hartos conflictos por los estacionamientos. Algunos no pudieron comprar estacionamientos y ocupan los de visitas, entonces los que si compraron estacionamientos reclaman. ¡Apenas hay dos estacionamientos de visitas más uno de lisiados! SF 467 Ha habido algunos problemas porque se han organizado asados u otras actividades en los quinchos y ha venido mucha gente de afuera. Entonces reclama la gente que vive más cerca por la bulla. T 808 Complican los ruidos. La bulla se transmite por toda la torre. Pero por las áreas comunes no se han peleado. No ha habido conflictos grandes. V 412 Hay constantes reclamos por el ruido que arman los jóvenes cuando se juntan a tomar en el quincho los viernes en la noche. P 551 No ha habido conflictos pero sí bastantes reclamos por lo copada que está la lavandería y algunas veces reclaman por la bulla que se produce en la sala de estar, pero tampoco es algo exagerado. SR 325 Los conflictos se producían cuando estaba el gimnasio que unos dejaban sus cosas ahí, y el resto de los vecinos reclamaba. Pero ya no hay problemas. VM 625 No ha habido problemas aun. Es un edificio muy nuevo todavía.

VI. ¿QUÉ OPINIÓN TIENE DE LA FRASE: “LOS ESPACIOS COMUNES SE USAN POR QUE SON UN LUGAR DE ENCUENTRO ENTRE VECINOS Y A LA GENTE LE GUSTA LA VIDA COMUNITARIA”? AL 498 Eso es falso. No hay vida comunitaria. Solo los niños son amigos, se juntan entre varios y juegan. C 1402 No estoy de acuerdo. En este edificio el 90% de la gente llega pasadas las 7pm, por lo que el tiempo para que se den esas convivencias entre vecinos es nulo. Llegan cansados con cero ganas de compartir. LC 252. Falso, nadie se conoce. Los vecinos viven cada uno en su mundo y listo. En verdad nunca he visto que se reúnan entre ellos. M 750 No es tan así. Es poca la gente que comparte con sus vecinos. Existen pequeños grupos puntuales, pero en general toda la gente trabaja y no tiene tiempo para hacer vida comunitaria. M 2327 A veces se organizan asados entre vecinos, pero eso se ha hecho un par de veces. No es nada fácil lograr que todos se reúnan. Resultó un evento muy entretenido, por lo que se está organizando otro pronto. Lo normal, en todo caso, es que se haga vida social sólo con las visitas o invitados externos. Nada de compartir entre vecinos. SF 467 Mentira, hay poca vida entre los vecinos. En general nadie se conoce a pesar de estar ocupado el edificio hace 4 años. Es algo normal, la gente llega a sus casas solo con ganas de descansar. No hay tiempo para hacer convivencia. T 808 Se está dando algo muy característico en este edificio. Los nuevos vecinos se están reuniendo y están organizando actividades para conocerse y compartir. Claro que no se que va 231

6.0 anexos

a pasar después. V 412 Hay un grupo de señoras que se junta una vez por semana, también se hacen reuniones de la iglesia en la sala multiuso, con gente del mismo edificio y gente de afuera. Pero en general el resto de la gente no se conoce. P 551 No es verdad. Es difícil encontrarse con vecinos que se reúnan. Mas bien la gente ocupa los lugares para estar para compartir con los suyos, porque llegan tarde del trabajo y no tienen tiempo. De todas maneras sirven para que se recreen. SR 325 No se cumple. No hay vida comunitaria, de hecho las personas en el edificio ni se conocen. Ni siquiera el conserje las conoce a todas. No hay ni dónde ni cuándo ni cómo. VM 625 Si algo así está pasando. Como el edificio es bastante nuevo, es lógico que a los habitantes les guste el tema de la vida comunitaria. Los vecinos se juntan a hacer asados en los quinchos, a hacer campeonatos de ping-pong y varias cosas así. Los servicios ahora son como un juguete nuevo.

VI. ¿QUÉ OPINIÓN TIENE DE LA FRASE: “LOS ESPACIOS COMUNES SE USAN POR QUE HACEN LA VIDA MÁS FÁCIL Y ENTRETENIDA A LA GENTE”? AL 498 Efectivamente. Hacen la vida de las personas más fácil. Es cierto que suben los gastos comunes mientras más espacios comunes hay, pero también aumenta la calidad de vida. La gente tiene más lugares donde estar con su familia, para compartir y para entretenerse. El fin de semana todas las familias bajan a la piscina, a veces hacen asados en los quinchos. Tienen lugares donde distraerse. C 1402 Si, claro. La gente los usa porque los necesita. Aunque si cada uno tuviera uno dentro de su departamento sería mejor para ellos, no es la idea compartir con otros en ningún caso, las personas prefieren tener la mayor privacidad o independencia posible, es un hecho. LC 252. Si, para eso están y se cumple. Las familias se reúnen a hacer asados en los quinchos, comparten en la piscina, o hacen reuniones en la sala multiuso, ya sea cumpleaños o fiestas. M 750 Cierto, la gente usa los espacios comunes para recrearse, hacen los cumpleaños de los niños en la sala multiuso, algunas niñitas lo piden para ensayar con sus amigas los bailes el colegio, la misma gente del comité lo usa para reunirse. M 2327 Si, estoy de acuerdo. Son lugares gratos y la gente puede disfrutarlos con sus amigos y con sus parientes. Están siempre disponibles para que hagan vida social y para que los usen a su gusto. SF 467 No lo creo, no hay espacios tan llamativos. T 808 Sí, se cumple su función de esparcimiento. Niños y adultos mayores pasean en las tardes por el patio, otros salen a leer. No es que les guste compartir con los vecinos sino que necesitan lugares de esparcimiento. V 412 Si, hacen la vida más fácil de todas maneras, más amena. Necesitan lugares como la piscina para estar y despejarse de los estudios y del trabajo. P 551 Si, claro. SR 325 Aquí al menos no, al final mientras menos espacios comunes mejor, si los pocos que hay traen puros conflictos, ningún provecho para las personas que viven aquí. 232

Lugares Comunes

6.0 anexos

VM 625 Si se cumple. La gente realmente usa todos los servicios porque son como un juguete nuevo. Los ocupan todos los días y cada vez que pueden. La sala de cine pasa llena, con reservas desde una semana antes. Lo mismo para las salas de estar y la sala multiuso. Las usan para ensayar, jugar y ver películas con los niños. No tienen cómo aburrirse. La experiencia, sin embargo, me dice que va a llegar un momento en que no van a usarlos tan seguido y en que van a pasar más vacíos que llenos Pero por ahora si cumplen totalmente su función de entretenimiento, y distracción

¿QUÉ OPINIÓN TIENE DE LA FRASE: “LOS ESPACIOS COMUNES SE USAN POR UNA NECESIDAD. NO ES QUE A LA GENTE LE GUSTE LA VIDA COMUNITARIA, LOS DEPARTAMENTOS SON TAN CHICOS QUE ES NECESARIO REALIZAR ALGUNAS ACTIVIDADES FUERA DE ÉL”? L 498 Es cierto. En general entre los vecinos no se hablan para nada. ¡Hasta los reclamos se pasan a través de conserjería!, no tienen tiempo ni ganas de hacer vida comunitaria. Los departamentos son chicos. Hay de dos, 1,5 y 1 dormitorio, así que en general las personas tienen que salir para hacer actividades extra. Además dentro de los departamentos están muy restringidos, por que la acústica aquí es muy mala, todo se escucha afuera. C 1402 Los departamentos no son tan chicos, pero claro, no tienen un gimnasio adentro, ni una piscina. Obviamente necesitan tener estos espacios afuera, y salir para usarlos. Así tienen donde estar, donde conversar, donde hacer deporte… LC 252 También puede tomarse así, porque en realidad son chicos los espacios, y la gente tiene que salir a algún lado para recrearse. M 750 Claro. No podrían hacer el cumpleaños de los niños dentro de los departamentos o atender a muchas visitas por que son muy chicos. Necesitan lugares extra donde recibir visitas y recrearse. M 2327 Los departamentos no son tan pequeños, pero es cierto, la gente necesita mas lugares donde salir, por ejemplo, un espacio verde donde puedan jugar los niños. SF 467 Sí, totalmente de acuerdo. T 808 De todas maneras. Es necesario salir. Hay departamentos de dos ambientes y de un ambiente incluso. Ninguno es muy grande. Con los espacios comunes salen y pueden disfrutar, entretenerse y atender a sus visitas. V 412 Claro, también pasa eso. Siempre va a faltar lugar adentro de los departamentos para hacer todas las actividades que se quiere. No se pueden atender muchas visitas, ni se puede tener una lavadora y una secadora, sino solo una por espacio. Tampoco pueden jugar los niños adentro, ni se puede hacer reuniones el fin de semana. P 551 También es cierto. Falta espacio y se necesita salir. Es bueno contar con distintas áreas donde puedan recrearse las personas del edificio. SR 325 No responde VM 625 No son tan chicos, como decía antes, pero igual complementan las actividades que pueden realizar dentro de los departamentos.

233