GRI Real Estate Magazine - 7a edição by GRI Club

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EDITORIAL

Pra começo de conversa líderes do mercado imobiliário. Os dados mostram que o ânimo do setor começa a mudar. A parcela dos que declaram estar investindo e ampliando negócios, mesmo que com cautela, subiu quase quatro pontos percentuais em relação à apuração anterior, em março, iniciando uma inflexão na curva, que vinha em queda. Esse tipo de sentimento fica patente também na entrevista que fizemos com Adolpho Lindenberg Filho, diretor do Grupo LDI. À frente da holding conhecida pelos empreendimentos de alto padrão, ele conta perceber, na prática, que o apetite do consumidor por imóveis residenciais começa a voltar.

Mario Miranda Filho

Nossa reportagem preparou ainda um conjunto de matérias cross-sector, centradas em tendências que abrangem vários segmentos de real estate simultaneamente. A primeira delas trata dos benefícios e desafios do crescente mercado mixed-use. Implementado com sucesso em diversos países, o modelo de condomínios de uso misto vem ganhando força no Brasil nos últimos anos e, ao que tudo indica, deve continuar a se disseminar no futuro próximo, configurando-se como uma fatia relevante do mercado.

stamos próximos à sétima edição do principal encontro anual do mercado imobiliário do País, o Brazil GRI. Em novembro, os maiores nomes do setor vão se reunir em São Paulo para trocar experiências, se conectar e impulsionar seus negócios. Para antecipar um pouco do que se vai discutir lá, a GRI Magazine traz uma entrevista exclusiva com Ric Clark, escolhido como keynote speaker para abrir a programação.

Na segunda matéria, falamos de funding. Investigamos e retratamos por que a securitização promete ser peça central de financiamento imobiliário no médio e longo prazo. E na última reportagem desse bloco intersetorial, mergulhamos no universo do e-commerce e apontamos seus impactos sobre varejo, shoppings e galpões. Merece relevo também o perfil de Alfredo Soncini, que narra sua trajetória desde as origens, passando pela criação da Engebanc e chegando à reinvenção do negócio há um ano e meio, com o estabelecimento da divisão de real estate. Para fechar o conteúdo de modo especial, neste período que antecede as eleições municipais, uma matéria revela o que os principais candidatos à Prefeitura de São Paulo pensam sobre nosso setor e quais são os seus planos.

Ele, que é senior managing partner e chairman do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners, fala sobre os mais de 100 anos de atuação da companhia no País e conta quais são os seus focos para investir em real estate aqui.

Tenha uma ótima leitura e nos vemos no Brazil GRI!

Outro destaque da publicação são os resultados, na íntegra, de recente pesquisa do GRI junto a mais de 200

Gustavo Favaron CEO - GRI Club

O GRI

A missão do GRI é conectar as lideranças de ambos os mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 2000 executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

Equipe GRI no Brasil Gustavo Favaron - CEO, GRI Club Airton Medeiros - Executive VP, GRI Club Diego Tavares - Senior director, Business Development Guilherme de Mauro - Senior director Leonardo di Mauro - Senior director Fábio Corsini - Senior director Pedro Nicolau - Director, head of Infrastructure Giane Faccin - Director, Shopping and Retail Robinson Silva - Director, Residential Patrícia Frazatto - Director, Hospitality Rafael Pontes - Director, Land Development Talita Quirino - Director, Offices/Industrial & Logistics Giovanna Carnio - Director, Communications Fabio Farias - Director, Special Projects Weslei Lemos - Director, Operations Fábio Gonçalves - Analyst, Operations Yuri Escarabello - Club assistant Kaíque Moreira - Business analyst Izabela Rocha - Manager, Finance Flávia Moreno - Analyst, Finance Lucyan Migliaccio - Analyst, Finance Iramaia Beltrame - Coordinator, Human Resources José Jurs - Head of Design, Marketing Israel Barros - Analyst, Marketing Fernanda Vogt - Designer, Marketing Douglas Junqueira - Intern, Marketing Josiane Bull - Relationship manager Letícia Reis - Relationship manager André Machado - Relationship manager Vincent Littel - Analyst, Technology Giovana Segatto - Coordinator, Research Alicia Garcia - Researcher Armando Bastos - Researcher Bruna Angelini - Researcher Bruna Carvalho - Researcher Bruno Battaglia - Researcher Giovana Caravetti - Researcher Isabella Ilg - Researcher Júlia Zampieri - Researcher Maithê Campos - Researcher Maria Fernanda Osorio - Researcher Matheus Monteiro - Researcher Nicolas Taveiros - Researcher Pedro Radwan - Researcher Rafael Bianconi - Researcher Vinícius de Freitas - Researcher Janaina Oliveira - Assistant, Maintenance

Expediente GRI Real Estate Magazine Brazil

Editora-chefe: Giovanna Carnio giovanna.carnio@griclub.org Reportagem: Thiago Moreno Projeto gráfico: Daniel Galli Diagramação: Camila Janaina Diebe, Douglas Junqueira, Fernanda Vogt e José Jurs

Canal direto – Leitor

Sugestões de pauta, críticas e sugestões grimagazine@griclub.org (19) 3203-0645

Canal direto – Anunciante

Informações sobre como anunciar na revista magazine@griclub.org fabio.farias@griclub.org (19) 3203-0647 Tiragem: 10000 exemplares Impressão: 57 Gráfica e Editora

Brazil Headquarters Rua Gustavo Ambrust, 464, Nova Campinas Campinas - SP CEP: 13092-106 Errata Na matéria ‘Novas Fronteiras’ da última edição, registramos equivocadamente a cidade de Orlando no lugar de Miami no seguinte trecho atribuído à RBR Asset Management: “O que mais nos chama a atenção em Miami é o ramo de escritórios porque a cidade tem muito boas perspectivas de desenvolvimento do porto e do aeroporto.”

Imagem da capa: Divulgação Brookfield

O GRI é um clube global que reúne os principais players de dois dos setores mais importantes da economia: imobiliário e infraestrutura. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010.

ÍNDICE

06 Frases

Novos membros

Termômetro

Eleições

Dança das Cadeiras

Lifestyle

O que dizem os líderes

Pesquisa inédita do GRI

O vai-e-vem dos executivos

29 Estante

Dicas de livros

Ric Clark

Quais são os focos da Brookfield para investir hoje no Brasil

35 Legal

Club Meetings

42 Club Meetings

Club Meetings

Aspectos jurídicos dos condomínios de uso misto

Residencial | Nova realidade da velocidade de vendas

Quem entrou para o GRI Club

Planos dos candidatos à Prefeitura de São Paulo para o setor

A paixão de empresários pelo vinho

30 All Real Estate

Benefícios e desafios do mixed-use

Hotéis | Encontro com o Airbnb

GRI Residencial 2016

Alfredo Soncini

Um perfil do diretor executivo da Engebanc

48 Club Meetings

Escritórios

52 Club Meetings

Industrial & Logística

Loteamentos | Alternativas de crédito

GRI Escritórios 2016

5 grandes desafios do mercado

Investimentos em infraestrutura

Adolpho Lindenberg Filho

Diretor do Grupo LDI diz que apetite do consumidor por imóveis residenciais começa a voltar

56 Club Meetings

GRI Industrial & Logística 2016

64 Club Meetings Varejo & Shopping | Complementaridade online-offline

58 66

Shopping & Varejo/ Industrial & Logística E-commerce faz segmentos se reposicionarem

Final Words Gustavo Loyola

Funding

Securitização promete ser peça central de financiamento imobiliário no médio e longo prazo

Frases

O que os grandes players do setor andam dizendo Vemos, nos últimos 18 meses, fundos internacionais e bancos muito interessados em investir no mercado hoteleiro de luxo no Brasil. O foco são hotéis menos impactados pela crise, investimentos rentáveis. Também existem muitos empreendimentos em situação de distress, o que traz oportunidade. Patrick Mendes, CEO da Accor South America

O Brasil sempre esteve fora da rota de investimento institucional internacional, que soma mais de US$ 60 trilhões no mundo, sendo 10% a 15% aplicados em real estate. A parte desse valor que está no País é poeira. Ruy Rego, CEO da Iron House

O mercado residencial de São Paulo, nos últimos anos, caiu pela metade. Vamos precisar de três a quatro anos para voltar ao que havia em 2014. Esta é praticamente uma década perdida.

Estácio Sá, CFO da Yuny

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Velocidade de vendas é um problema que todos os incorporadores atribuem à ponta final, mas temos de fazer a autocrítica do que a indústria vem lançando. Antes, o cliente comprava no efeito manada. Arsenio de Almeida Neto, CEO do Grupo Thá

O mercado residencial está começando a caminhar para a frente e de frente. A mania de olhar para o passado para replicá-lo no futuro causa exagero. O estoque que vemos é fruto disso.

Na comparação com o ano passado, estamos sentindo um ânimo maior dos inquilinos com relação às perspectivas no Brasil. Vemos esse movimento principalmente no mercado de escritórios, mas o industrial deve seguir a mesma tendência se o País continuar dando sinais positivos. Marina Cury, presidente da Newmark Grubb Knight Frank Brasil

Projetos icônicos, mesmo em momentos mais difíceis, têm absorção mais rápida.

Sérgio Athié, sócio-diretor da Athié Wohnrath

Fotos desta seção: Divulgação (Estácio Sá), GRI (Mauricio Eugenio) e Mario Miranda Filho (demais)

Mauricio Eugenio, fundador do Grupo Eugenio

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NOVOS MEMBROS

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Adolpho Lindenberg Filho Grupo LDI Presidente

Cleber Gurgel Pare Bem Estacionamentos Diretor comercial

Daniel Gasparete Bank of America Merryl Lynch Brazil Head of Real Estate

Enrico Munaretto Muza Construtora Vice-presidente

Érico de Almeida Mascarenhas MA.Almeida Engenharia Diretor executivo

Flávio Resende Oliveira Granja Marileusa Desenvolvimento Imobiliário Diretor

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Henrique Furlanetto de Oliveira Bambui Empreendimentos Imobiliários Presidente

Julian Villacorta Hines - Brazil Managing director

Luiz Felipe Gerab Finvest Associate

Marcio Santos Sítio dos Ipês Urbanizadora Diretor

Marino Mario da Silva RETHA Diretor comercial

Oscar Hirose Ibiaçu Loteamentos Diretor

Paulo Sanchez Decathlon Brasil Diretor de Expansão e Desenvolvimento

Philippe Enaud Vivante Presidente

Renata Rouchou Havanna Diretora Geral

Vitor Del Santo Ricam Incorporações Sócio diretor

ONDE A INOVAÇÃO ENCONTRA A OCUPAÇÃO.

Powered by InterContinental Hotels Group (IHG®), a família de marcas Holiday Inn® acomoda as necessidades dos nossos hóspedes para todas as ocasiões. Aliado a força do revolucionário nome Holiday Inn, a marca atrai mais hóspedes do que qualquer outra rede hoteleira no Mundo. Venha desenvolver seu projeto hoteleiro conosco! Como líderes na indústria hoteleira mundial, nós temos um profundo conhecimento das necessidades dos nossos proprietários e dos nossos hóspedes. Entre em contato conosco: + 55 (11) 3171-2162 I

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TERMÔMETRO

Pesquisa do GRI mostra a percepção e as expectativas dos players do setor sobre a economia e os negócios ao longo do tempo

deve ficar o desempenho da economia brasileira neste ano?

1. Na sua visão, como deve ficar o desempenho da economia brasileira neste ano? Março/2016

no ano passado

Julho/2016

53,2%

no ano passado

do ano passado

Pior do que no ano passado

33,5%

30,7%

no ano passado

Muito pior do que no ano passado

44,5%

Semelhante ao do ano passado Melhor do que no ano passado

17,3%

Muito melhor do que no ano passado

12,7% 3,5%

3,3%

1,4%

está vivendo o atual contexto?

2. Como sua empresa está vivendo o atual contexto? Março/2015

Março/2016

Julho/2016 46,6%

eduzindo o e negócios

43,4%

57,4%

33,8%

dando para ar decisões

42,8%

o negócios ior cautela

13,8%

40,4%

13,0%

Desinvestindo/ reduzindo o nível de negócios Observando/ aguardando para tomar decisões Investindo/ ampliando negócios mesmo que com maior cautela

8,8%

ados, o que você projeta para sua empresa neste ano?

3. Em termos de resultados, o que você projeta para sua empresa neste ano? Março/2015

Março/2016

Julho/2016 45,5%

financeiro o passado

44,1%

m resultado o passado

39,7%

28,2% 24,3%

16,2%

eguiremos neste ano

10 |

52,6%

23,1%

| REAL ESTATE

26,3%

Teremos um resultado financeiro pior do que o do ano passado Esperamos manter um resultado similar ao do ano passado Confio que conseguiremos crescer neste ano

4. Qual a expectativa de resultados da sua empresa para os próximos 12 meses?

sultados da sua empresa para os próximos 12 meses? Março/2016

Péssima Ruim

46,2%

Julho/2016 45% 42,1%

Ruim Regular

32,4%

Regular Boa

Péssima

Boa 16,8%

Excelente 9,1%

Excelente

2,9%

1,7%

1,0%

5. Qual a sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses? uanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses? Março/2016

Julho/2016

54,9% 46,6%

Péssima

Ruim 31,2%

Regular

Regular Boa Excelente

Péssima

Boa 11,0%

9,1%

2,9%

3,4%

Excelente

6. Quais segmentos de real estate oferecem as melhores oportunidades neste momento?

Para a sondagem, foram consultados 209 líderes de empresas do setor imobiliário no início de julho. As apurações anteriores foram feitas em março de 2016 (173 respondentes) e março de 2015 (68 respondentes).

Ruim

40,9%

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Imagens desta entrevista: Divulgação Brookfield

GRINTERVIEW

Ric Clark

Senior managing partner e chairman do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners Executivo revela quais são hoje os focos da Brookfield para investir no Brasil POR GIOVANNA CARNIO 12 |

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scritórios, varejo, industrial e residencial. Estes são os segmentos imobiliários em que a Brookfield está de olho no Brasil. Presente há um século no País, o grupo tem hoje mais de R$ 40 bilhões em ativos sob gestão aqui, sendo aproximadamente um quarto desse valor em imóveis. Recentemente, comprou sete prédios classe A em São Paulo e Rio de Janeiro e segue procurando oportunidades. Afinal, acaba de concluir a captação de um fundo de real estate de US$ 9 bilhões, valor que vai distribuir entre as regiões do mundo que oferecerem as melhores oportunidades. “Isso, tenho certeza, continua a incluir o Brasil”, diz Ric Clark, senior managing partner e chairman do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners. Às vésperas de embarcar para São Paulo a fim de participar do Brazil GRI 2016 como keynote speaker, ele falou à GRI Magazine com exclusividade. Acompanhe:

GRI Magazine: A partir da sua experiência global de mais de 30 anos em real estate e, em particular, sua vivência durante a recente crise nos Estados Unidos, como avalia a atual conjuntura do setor no Brasil? Ric Clark: O negócio de real estate requer muito capital. Num ambiente em que emerge uma crise de confiança, os recursos tendem a se tornar mais escassos, resultando em falta de liquidez. Muitos investidores estrangeiros que não tinham o histórico ou a experiência de investir no Brasil adotaram uma abordagem oportunista quando o mercado estava aquecido, mas depois reduziram seus investimentos – ou mesmo decidiram sair do País. Isso proporcionou oportunidades interessantes para empresas como a Brookfield, que têm décadas de experiência no mercado e fizeram um compromisso de longo prazo com o País. Como investidores globais bem capitalizados, podemos assumir uma visão de longo prazo em relação a mercados, o que

frequentemente nos habilita a identificar oportunidades não necessariamente perceptíveis a outros. Sempre focamos em tendências de longo termo em vez de ciclos de curto prazo.

GRI: E quanto aos diferentes segmentos do mercado imobiliário no País, o que percebe? RC: No que toca aos segmentos imobiliários individualmente, estamos observando oportunidades no ramo industrial. Especialmente desde a desvalorização do real, o cenário tem sido positivo para propriedades que dão suporte a indústrias voltadas à exportação. A necessidade de modernização também criou uma demanda para big box. Na nossa visão, os setores de escritórios e varejo estão sofrendo com sobreoferta neste momento. Isso, associado à escassez de capital, pode resultar em oportunidades de aquisição de ativos de alta qualidade a preços abaixo do custo de reposição. Entendemos também que, ainda que a confiança do consumidor tenha prejudicado o mercado residencial, a compra da casa própria segue como um pilar da política do governo. Continuamos a ser investidores ativos no segmento residencial focado em renda média e alta.

GRI: Quando devemos de fato ver uma recuperação do merca-

do aqui? RC: Há um conjunto de variáveis que impactam o ritmo de recuperação, então é difícil dizer com certeza. O novo governo deu passos iniciais desenhados para trazer de volta ao mercado certo grau de confiança, especificamente com a nomeação de um time econômico respeitado e o início de uma plataforma de políticas para apoiar o crescimento econômico. Dados recentes dos negócios brasileiros sugerem sinais de recuperação, embora pequenos. Mesmo que haja ainda muitas incertezas, o forte desempenho da Bovespa neste ano reflete o crescimento da confiança. O mercado parece sugerir que vamos ver mais avanços em 2017. É importante notar, contudo, que, no nosso negócio, não tendemos a olhar para os sinais do mercado de capitais quando pensamos em oportunidades de investimento de longo prazo.

GRI: Na sua visão, que segmentos imobiliários devem liderar o processo de retomada? RC: Isso vai depender muito da reação da economia – e especificamente dos negócios – à política do governo. Se as políticas introduzidas forem favoráveis (por exemplo, corte de juros) e responsáveis (como reformas fiscais), podemos esperar que a confiança dos

O Brazil GRI O mais tradicional e principal evento promovido pelo GRI no País está em sua sétima edição. Acontece nos dias 9 e 10 de novembro no hotel Grand Hyatt, em São Paulo, abrindo espaço para troca de conhecimento e experiências entre os mais relevantes players do mercado imobiliário. São cerca de 30 salas de debate e diversas rodadas de matchmaking ao longo da programação, que, no primeiro dia, tem início com a participação de Ric Clark e, no segundo, do ex-ministro da Fazenda Maílson da Nóbrega, ambos no papel de keynote speakers. Já passaram pelo púlpito do Brazil GRI Jon Gray, head global de Real Estate da Blackstone, Sam Zell, chairman da Equity International, Barry Sternlicht, CEO da Starwood Capital, Henrique Meirelles, então presidente do Banco Central e hoje ministro da Fazenda, e Arminio Fraga, fundador da Gávea Investimentos e ex-presidente do Banco Central.

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negócios e os investimentos aumentem. Isso, por sua vez, seria positivo para os setores de escritórios e industrial. À medida que esse movimento se transfira para os consumidores na forma de emprego e/ou ganhos salariais e, se a inflação continuar a se abrandar, os mercados de varejo e residencial devem se beneficiar.

GRI: Neste século de presença no Brasil, a Brookfield já aprendeu a lidar com as especificidades do ambiente de negócios do País ou ainda se surpreende? RC: Temos sido ativos no Brasil há um século e investido especificamente em real estate no País há décadas. Contamos com mais de 8000 funcionários em vários negócios no País e, por isso, nos consideramos, aí, uma companhia brasileira. Desde que começou o nosso engajamento com o Brasil, temos nos beneficiado da emergência do País no cenário global, visto a evolução dos setores público e privado, e vivenciado diversos governos. Através de tudo isso, aprendemos muito, permanecemos como investidores de longo prazo ativos e estamos no País para fi-

“Aprendemos muito [ao longo dos anos], permanecemos

como investidores de longo prazo

ativos e estamos no País para ficar ”

car. A Brookfield tem uma das maiores plataformas de investimento no Brasil, com mais de R$ 40 bilhões de ativos sob gestão em segmentos que são vitais para o desenvolvimento econômico do País, incluindo propriedades (escritórios, shoppings e apartamentos), infraestrutura, energia renovável e recursos sustentáveis, e planejamos continuar a fazer nossos negócios crescerem ao longo do tempo.

GRI: A instabilidade recente e as mudanças que o Brasil vem

sofrendo, em particular o afastamento da presidente Dilma e a emergência do governo Temer, estão impactando o apetite do grupo por investimentos no País? RC: Somos investidores de longo prazo e adotamos uma abordagem ascendente ao olhar para oportunidades de investimentos, independentemente das circunstâncias políticas de curto prazo. Isso não significa que não estejamos atentos ao clima político ao tomar decisões, mas permanecemos muito focados nos fatores de longo termo e nas tendências, que se mantêm favoráveis no País.

GRI: Você está à frente de um recente processo de diversificação geográfica e de tipos de ativos imobiliários no Brookfield Property Group. Os resultados têm ficado dentro do esperado? Novas mudanças de estratégia no grupo vêm pela frente? RC: A estratégia é importante para o sucesso de qualquer negócio e isso, certamente, é verdadeiro para investimentos em real estate. Aprendemos essa lição há muito tempo. À medida que a economia doméstica e a global – assim como as condições do mercado – mudam, as oportunidades também se transformam. Consequentemente, estamos constantemente reavaliando e atualizando nosso foco nos investimentos. Por esse motivo, criamos uma estratégia multissetorial e multigeográfica que redireciona recursos (de capital e pessoas) para onde há escassez de capital e para onde possam ser encontradas as melhores oportunidades em termos de risco ajustado.

GRI: Como o Brasil se insere nesse contexto de diversificação?

O complexo Brookfield Place, em Nova York, um dos principais ativos da Brookfield no mundo

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| REAL ESTATE

RC: Acreditamos fortemente nos principais drivers da história brasileira – um país grande, agrícola e rico em recursos, com uma classe média crescente –, particularmente porque refletem muitos dos fatores que direcionaram a expansão nos nossos

outros mercados, como Canadá e Austrália. Avaliamos as oportunidades de investimento individualmente e alocamos capital dinamicamente, baseados em onde encontramos ativos de qualidade por valor menor do que o custo de reposição. Isso, por exemplo, é observado na nossa recente aquisição de sete prédios de escritórios em São Paulo e no Rio.

GRI: A participação do País no portfólio do grupo tende a aumentar no curto e médio prazo? RC: Cremos que o Brasil é um ótimo país para se investir, desde que se saiba o que se está fazendo. Temos sido ativos no Brasil por muito tempo e estamos comprometidos com o crescimento dos nossos negócios aí. Nos mantemos bem informados sobre oportunidades de investimento conforme surjam e, à medida que nosso capital disponível aumente, pode-se esperar que façamos mais – e maiores – negócios no País.

GRI: Vocês têm se deparado com boas oportunidades aqui? RC: Sim, certamente. Por exemplo, recentemente, como mencionei há pouco, compramos um portfólio de sete prédios de escritórios classe A em São Paulo e no Rio. Temos um time de profissionais de investimento em real estate estabelecido no País constantemente buscando novas oportunidades. Nossa pipeline de negócios é muito sólida.

GRI: Que segmentos imobiliários e regiões atraem mais a sua atenção no Brasil hoje? RC: Investimos grandes montantes de capital construindo plataformas de operação em quase todos os setores de real estate, incluindo escritórios, shoppings, apartamentos, hotéis, logística e self-storage, entre outros. Usamos essas plataformas para não apenas direcionar a performance, como também identificar oportunidades regionais. Continuamos ativos na maior parte das principais áreas metropolitanas, usando a mesma abordagem de

investimento, independentemente de onde estejamos. Nossos focos atualmente no Brasil são os setores de escritórios, varejo, industrial e residencial.

GRI: É possível encontrar ativos distressed ou baratos por conta do câmbio desvalorizado? RC: Respeitamos muito a natureza cíclica do investimento em real estate e, como investidores de longo prazo, um pilar da nossa estratégia é sempre olhar para oportunidades atrativas pela alta qualidade dos ativos que possamos adquirir a preços abaixo do custo de reposição. Tendemos a ir onde o capital é escasso, como tem acontecido no Brasil recentemente; porém, não somos operadores de câmbio, de modo que nossas decisões de investimento nunca vão se apoiar nisso, e sim em o ativo se adequar aos nossos critérios de investimento de longo prazo.

“Cremos que o Brasil é um ótimo país para se investir, desde que se saiba o que se está fazendo” GRI: Rumores que circularam na imprensa brasileira recentemente apontaram que a Brookfield teria intenção de investir mais US$ 1,1 bilhão no País. A informação está correta? Se sim, que parcela desses novos recursos tende a ser destinada à área de real estate? RC: Recentemente, anunciamos a conclusão do processo de captação de um fundo global de investimentos em infraestrutura de US$ 14 bilhões, um fundo de real estate de US$ 9 bilhões e um fundo de private equity de US$ 4 bilhões. Eles todos têm uma abordagem de investimento ascendente. Em outras palavras, nossos times de investimento ao redor do glo-

bo buscam oportunidades que sejam mensuradas umas em relação às outras. Elas não são objeto de uma alocação geográfica descendente. Tudo isso significa que vamos investir em localidades onde encontremos as melhores oportunidades e isso, tenho certeza, continua a incluir o Brasil.

GRI: Nas decisões de alocação de recursos globais, como o Brasil tem sido avaliado por vocês em relação a concorrentes diretos como China, Índia e outros países latino-americanos? RC: Além do Brasil, temos um time considerável de real estate na Índia e estamos começando a construir nossa presença na China. Ainda que tenhamos realizado investimentos em infraestrutura e energia renovável em outros países da América do Sul, até aqui não investimos em real estate fora do Brasil. Vale notar que nos beneficiamos de sinergias entre geografias. Por exemplo, somos um dos maiores proprietários de escritórios no mundo e temos muitos relacionamentos com uma grande base internacional de locatários. Esses clientes tendem a se mover conosco conforme expandimos nossas holdings pelo mundo.

GRI: Você vai ser o keynote speaker do Brazil GRI 2016. Quem espera encontrar no evento e em que tema sua palavra aos participantes vai se concentrar? RC: Espero encontrar os principais players do setor imobiliário do País e ter um espaço importante para trocar ideias. Essa indústria é toda apoiada em conexões pessoais. Minha mensagem principal é que estamos otimistas com o Brasil. É um grande país, com boas perspectivas de longo prazo e que já passou por outras crises ao longo dos anos, mas sempre demonstrou resiliência. Investir no Brasil requer paciência e compromisso. Empresas como a Brookfield, que tenham essa disposição, vão, certamente, ver resultados positivos no longo prazo. | REAL ESTATE | 15

Eleições Celso Russomano

João Doria

Futuro em jogo

Luiza Erundina

O que os candidatos mais bem colocados na corrida pela Prefeitura de São Paulo planejam para o mercado imobiliário

Fernando Haddad

16 |

| REAL ESTATE

Marta Suplicy

m outubro, os brasileiros vão mais uma vez às urnas para escolher quais vão ser os responsáveis pela gestão de cada um dos seus mais de 5 mil municípios nos anos a seguir. A eleição em São Paulo tem particular relevância por traçar o futuro da maior cidade do País, onde pulsa o mercado imobiliário mais pujante e que funciona como referência – em vários aspectos – para outras regiões nacionais. As próximas semanas vão ser de intenso debate e emissão de opinião dos candidatos sobre diversos temas importantes. Mas o que pensam os prefeituráveis mais bem colocados nas pesquisas de opinião junto ao eleitor paulistano quando se trata de questões fundamentais para os rumos do setor de real estate? O que se pode esperar do novo mandatário do município?

Imagens, em sentido horário: Câmara dos Deputados/ Leonardo Prado, Câmara dos Deputados/ Luis Macedo, ABr/ Elza Fiuza, ABr/ Marcelo Camargo e Divulgação

Importância do setor

cia que emperra o andamento dos projetos. “Considero importante adotar medidas como redução da burocracia, estabelecimento de prazos e integração dos órgãos envolvidos para agilizar a aprovação e a implementação de projetos”, afirma o primeiro. Russomano também já declarou intenção de criar um balcão único de aprovações, agrupando os órgãos envolvidos nos licenciamentos na capital e possibilitando, assim, imprimir maior velocidade à tramitação. Ainda que não se refira especificamente à burocracia, Marta fala em eliminar barreiras que comprometem as atividades do setor. “É preciso dinamizar esse segmento e remover obstáculos à sua atuação, permitindo condições de desempenhar sua função na produção dos espaços de que a cidade precisa.”

Da extrema esquerda à direita, nenhum dos candidatos é Foco nas áreas periféricas indiferente ao segmento. “O setor imobiliário é decisivo no A atenção às regiões carentes do desenvolvimento urbano, econômimunicípio é bastante levantada. O co e social da cidade. Além de pro“É importante adotar PSOL, ao comunicar a oficialização mover a oferta de habitações e de todos os tipos de imóveis necessámedidas como redução da da candidatura de Luiza Erundina, ex-prefeita pelo PT (1989-1993), inforrios às atividades humanas, responmou que seu programa de governo de pela geração de empregos e de burocracia e integração vai ser “claramente de esquerda e a riquezas no município”, reconhece Marta Suplicy, candidata pelo PMDB dos órgãos envolvidos para favor do povo pobre e da periferia” e que vai apresentar à população “um e ex-prefeita pelo PT (2001-2004). projeto baseado na inversão de prioagilizar a aprovação e a ridades, em que o governo municipal O empresário João Doria, que concorre pelo PSDB, classifica o ramo implementação de projetos” esteja a serviço das necessidades dos como estratégico para o crescimenJoão Doria mais pobres, do combate à especulação imobiliária e na defesa de colocar to local. “O setor dinamiza a econoos serviços públicos como eixo estruturante”. mia por envolver uma ampla cadeia produtiva e gera grande número de empregos diretos e indiretos, além de valorizar A seu turno, Doria propõe “incentivar a atuação do setor o espaço urbano”, destaca. “É responsável pelas bem-suceimobiliário nas áreas precárias da cidade, além de promover didas Parcerias Público-Privadas [PPPs], que têm sido ativas a regularização fundiária em larga escala para fomentar um nos programas habitacionais como o da Casa Paulista, nos shoppings em metrôs e na qualificação de vias públicas e mercado imobiliário formal no segmento de baixa renda”. equipamentos urbanos.” Para ele, “é preciso ampliar as parcerias com os governos estadual e federal, bem como com o setor privado, para incrementar a produção habitacional mediante PPPs”. Por sua vez, Celso Russomano, que mais uma vez pleiteia o cargo pelo PRB e é conhecido pela militância em defeMarta preconiza uma ocupação urbana mais harmoniosa, sa do consumidor, inclusive quando se trata de imbróglios para a qual o know-how dos players da setor tem muito a imobiliários, vem sinalizando entender o papel do segmencontribuir. “Aproveitar o conhecimento de quem atua na to e abertura para conhecer suas demandas. “Para resolárea é questão de sabedoria. Os empreendedores podem ver questões como a da habitação e a do desemprego, é ajudar a organizar a cidade, por meio de ocupação urbana necessário que os governantes estejam dispostos a ouvir”, disse ele em julho, logo após se reunir com representantes mais equilibrada, eficiente e sustentável.” do setor. E ela completa: “Há mitos que devem ser superados, caso da verticalização e do adensamento. Se feitos de forma inDiminuição da burocracia teligente e responsável, a população ganha em qualidade de vida, com mais mobilidade, mais áreas verdes e espaços Assim como a proximidade com o ramo imobiliário, variam de convivência. Está cientificamente demonstrado que o os planos dos candidatos em áreas que o tangenciam. Doria espraiamento não é sustentável, menos ainda preserva ree Russomano asseveram que pretendem atacar a burocra| REAL ESTATE | 17

Postura quanto aos distratos

Jose Cordeiro/SPTuris

cursos naturais. Portanto, rever conceitos e preconceitos é das primeiras providências que o prefeito eleito deve adotar no que diz respeito ao setor imobiliário”.

O tema dos distratos, ainda que não seja de âmbito exclusivamente municipal, não fica de fora. Há que se lembrar que Russomano, como deputado federal, propôs recentemente um projeto de lei (1220/2015) para regulamentar a desistência dos contratos de compra de imóveis. De acordo com o texto, os desenvolvedores poderiam reter apenas até 10% do valor pago pelo consumidor. Edifício Matarazzo, sede da Prefeitura de São Paulo “Por estar vivenciando todos os dias uma quantidade imensa de pessoas que acabam lesadas pelas go são dois aspectos de inegável interesse público”. práticas abusivas do mercado imobiliário, apresentei o projeto de lei, a fim de garantir os direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor”, publicou ele em seu site. Doria igualmente sustenta que há de se fazer correções. “O atual PDE tem alguns aspectos positivos e outros que preRevisões no Plano Diretor cisam ser avaliados. Dentre os pontos positivos, destaco a ampliação das zonas mistas no território paulistano e a posImplementado pelo prefeito Fernando Haddad, que disputa sibilidade de regularizar e estimular usos não residenciais, a reeleição pelo PT, o polêmico novo Plano Diretor Estratécontribuindo para o gerenciamento da demanda por mogico (PDE) do município deve ter destino diferente, depenbilidade. Dentre os elementos que precisam ser avaliados, dendo de quem for o próximo mandatário. Podemos ver a saliento as Zonas Especiais de Intemanutenção em caso de reeleição resse Social quanto à sua efetividade ou revisões mais ou menos signifie aos impactos na atividade imobili“É preciso, sim, fazer cativas se houver um novo ocupante ária”, elenca. na cadeira.

ajustes no Plano Diretor,

E não é só. “É preciso também ava“Toda cidade demanda diretrizes liar o impacto do valor da outorga preservando-se o que foi um claras para orientar seu crescimenonerosa na atividade imobiliária, to. É necessário avaliar as principais principalmente no atual contexto de avanço para a cidade, mas vocações econômicas e territoriais, e baixo dinamismo da economia. No atender necessidades humanas, uro tornando viável para o banas, empresariais e socioambienorçamento [do município], o valor de tais, entre outras. O atual PDE troureceita obtida mediante a outorga mercado de imóveis” xe significativos progressos, como onerosa apresenta valor expressivo, o adensamento ao longo dos eixos Marta Suplicy mas impede iniciativas empreendede transportes, para dar apenas um doras”, acrescenta ele. exemplo. Por outro lado, criou importantes obstáculos às atividades imobiliárias, como contrapartidas exorbitantes e Russomano da mesma forma já anunciou o intento de rever exigências que dificultam a viabilização de empreendimena questão da outorga onerosa, bem como solucionar outras tos. E mesmo o que seriam incentivos, como o estímulo a amarras provocadas pelo PDE que estariam estimulando construções sustentáveis, não foram adequadamente cono deslocamento de parte do desenvolvimento imobiliário ceituados”, analisa Marta. paulistano para cidades da Grande São Paulo. Baseada nessa avaliação, ela conclui que “é preciso, sim, fazer ajustes no Plano Diretor, preservando-se o seu espírito naquilo que foi um avanço para a cidade, mas o tornando viável para o mercado de imóveis, garantindo-lhe condições de operar em benefício da coletividade. Moradia e empre18 |

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Ainda com relação ao Plano Diretor, Doria sugere “avaliar todas as disposições que criam obstáculos à atividade imobiliária para todos os segmentos de renda, principalmente para a faixa de menor renda, que apresenta a maior demanda”.

PORTUGUESE & ENGLISH PROGRAM | PROGRAMA EM PORTUGUÊS & INGLÊS

The 7th Annual

November 09th and 10th | Grand Hyatt Hotel - São Paulo

O PONTO DE ENCONTRO DOS QUE LIDERAM O SETOR IMOBILIÁRIO LARGEST COLLECTION OF REAL ESTATE LEADERS IN BRAZIL

KEYNOTE

Ric Clark

Maílson da Nóbrega

Economista, Ex-Ministro da Fazenda

Chairman of Brookfield Property Group

MAIS DE 250 EMPRESAS jÁ CONFIRMADAS

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PERFIL

Alfredo Soncini Imagens deste perfil: Mario Miranda Filho

Diretor executivo da Engebanc Engenheiro, empresário e esportista

ra 1975. Seis meses antes de concluir o curso de Engenharia Civil, um jovem assume o posto de presidente da comissão de formatura da sua turma com a missão de colocar em pé uma festa que até então todos duvidavam que pudesse de fato acontecer. Ele lidera o grupo e tira da cartola diversas soluções criativas para arrecadar recursos e promover uma celebração em grande estilo. Resultado: uma festança para entrar na história da faculdade, servida pelo melhor buffet da região e embalada por orquestra e também banda, pois a meta era que a música não parasse de tocar um minuto sequer. E ainda sobrou dinheiro, o suficiente para os colegas voltarem a se encontrar em outras três reuniões fartas. Qual o segredo? Pressão. Esta é uma das forças que desde cedo moveram e até hoje movem Alfredo Angelo Soncini Filho, o diretor executivo da Engebanc. “Sou muito de trabalhar sob pressão. Sem isso, levo as coisas de forma mais lenta”, conta.

Primeiros passos Oriundo da pequena Paraguaçu Paulista, onde concluiu os cursos Normal e Científico simultaneamente (apesar de se qualificar como um aluno mediano), Alfredo viveu na mocidade também em Lins, para cursar o terceiro grau na Escola de Engenharia da cidade. A escolha da graduação teve um motivo peculiar: se diferenciar da maioria dos contemporâneos, interessados em Agronomia, o curso ‘da moda’. De toda forma, a decisão acabou guiando os rumos da sua trajetória profissional até hoje, não apenas do ponto de vista técnico, como também por meio dos relacionamentos que foi 20 |

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estabelecendo ao longo do caminho, fundamentais ao seu êxito nos negócios. Foi assim, por meio de um contato, que se deu sua aproximação com o Bradesco. Faltando pouco para se formar, passou por sua república um egresso da mesma faculdade que comentou estar trabalhando no banco. Interessado, Alfredo viajou a Osasco para uma entrevista e, aprovado, começou a dar expediente no departamento encarregado de avaliações de imóveis um mês após a colação de grau.

Trajetória no Bradesco Quatro meses depois de entrar no banco, foi transferido para o Sul e lá ficou mais de quatro anos. Experiências variadas lhe proporcionaram um crescimento acelerado e, de volta a São Paulo, num curto período foi promovido a responsável pelo seu departamento.

que foi aprovada pelo conselho da instituição. O primeiro nome da lista de terceirizáveis do setor? Alfredo Soncini. Novas reações de espanto surgiram, rapidamente dirimidas pela justificativa dele na ponta da língua: “Não estamos dizendo que banco é banco? Não terceirizamos gráfica, segurança e transportes? Sou engenheiro”. Nasceu, então, a Engebanc, composta por um grupo que saiu do banco junto com Alfredo, acreditando nessa lógica. Diversos dos integrantes receberam participação na nova companhia, totalizando 19 sócios. “Cada um levou sua mesa, sua calculadora e o que mais usava. Compramos tudo para pagar em seis meses. Arrumei um predinho na Vila Leopoldina [Zona Oeste da capital paulista], nos mudamos num fim-de-semana e já começamos a prestar serviço para o banco”, rememora. O Bradesco foi o primeiro cliente, mas outros se somaram aos poucos. E, para quem está curioso, a mesa do escritório do Alfredo, passadas mais de duas décadas, permanece a mesma.

Na sequência, encarou outros desafios, no geral intensos, como o comando da área de telecomunicações. “Eram 1280 funcionários num departamento ‘nervoso’. Naquele momento, o Bradesco estava “Não faço nada [na Engebanc] informatizando as agências. Participei dessa história, que não foi sem algum outro saber. Não fácil”, narra.

Evolução dos negócios

No decorrer dos anos, os negócios da Engebanc foram se expandindo. Hoje, são 25 esprecisa ser todo mundo. Um é critórios no País e, dos sócios Veio aí mais um degrau na caroriginais, restaram três. Alfredo reira, o cargo de diretor técnico, segue no leme e instaurou uma suficiente” aos 30 e poucos anos, algo raro regra particular para garantir o na hierarquia da instituição. Mais bom andamento das atividatarde migrou para o setor de obras e, posteriormente, des: ele é quem decide, e isso está estabelecido connuma fase econômica complicada do País, em que o tratualmente; todavia, pelo menos mais alguém precisa banco precisou enxugar seu quadro de funcionários, ter ciência do que está em jogo. “Não faço nada sem lhe coube a tarefa de juntar várias áreas com atividades algum outro saber. Não precisa ser todo mundo. Um é correlatas, que abrangiam engenharia, em uma só. “Rasuficiente.” cionalizei 1500 pessoas para 480”, detalha. A regra de ouro da gestão, para ele, é assegurar a manutenção de uma boa reputação. “Qualidade nem é Criação da Engebanc preciso falar. A palavra-chave sempre foi confiança. O cliente nunca pode perdê-la. Podemos errar, só que inDeterminado a tirar da sua estrutura atividades não-fim, dividualmente, nunca como cultura corporativa. Somos o Bradesco constituiu um comitê de terceirização, que uma empresa de poucos clientes. Se perdermos um, vase reunia quinzenalmente para discutir soluções diretamos ficar sem os outros”, entende. mente com o fundador, Lázaro Brandão. Num desses encontros, Alfredo teve um gesto de ousadia que traçou seu futuro. Reinvenção, com a divisão de Real Estate Brandão lhe perguntou como estava evoluindo a terceirização no seu departamento. A resposta de Alfredo provocou surpresa e também desdobramentos imediatos. Sua sugestão foi que o banco terceirizasse os próprios funcionários, em vez de contratar uma empresa de fora para executar as funções deles e demiti-los. Meses de estudo confirmaram a pertinência da ideia,

Nos últimos cinco anos, Alfredo percebeu modificações grandes no mercado e começou a matutar como a companhia poderia se adaptar à nova realidade. Foi se desenhando, assim, o embrião da Engebanc Real Estate, que se tornou realidade há um ano e meio. “Os bancos não estão abrindo agências; pelo contrário, estão fechando. Antigamente, para trocar um caixa ele| REAL ESTATE | 21

trônico, era preciso ‘quebrar’ paredes. Hoje, é tudo padronizado. Troca-se a tomada e acabou. Meu trabalho foi se reduzindo. Percebi que era preciso mudar, reinventar o negócio”, explica. Para implementar e tocar a nova divisão da empresa, ele buscou no mercado Marcelo da Costa Santos, que se tornou seu sócio na empreitada. Outros talentos foram escolhidos nos quadros da concorrência para formar a equipe. “Este é um momento difícil, mas a Engebanc Real Estate está evoluindo um pouco acima da minha expectativa. Já deu certo”, avalia. Passa longe dos planos de Alfredo que a Engebanc Real Estate tenha grande escala. “A intenção é de apenas ocupar um vácuo no mercado, que é ser uma boutique com DNA nacional, pequena, com atendimento mais personalizado. Esse é o ponto. Não queremos competir com as internacionais”, elucida.

Visão sobre o futuro da companhia

Essas iniciativas costumam ser postas em prática em parceria com pessoas com as quais já trabalhou ou estudou e, nelas, ele se permite arriscar um pouco mais, se cercando de cuidados. “Não se pode errar no principal negócio. Num menor, ainda é possível”, defende.

Veia esportista Outra característica de Alfredo, vinda à tona com mais expressividade desde que se tornou pai, é o cuidado com a saúde. Os esportes ganharam espaço prioritário na sua agenda como forma de garantir boa forma e energia para aproveitar a companhia dos filhos o máximo possível. “Eu me casei tarde, tive o primeiro filho com 38 anos e depois outros dois. Quando eram pequenos, percebi que, se eu relaxasse [com a saúde], não conseguiria viver com eles”, justifica.

Fazem parte da sua rotina semanal caminhadas regulares, jogos de futebol no clube, passeios de bicicleta (em 2015, ro“No final, Engebanc e dou cerca de 240 km na Itália com Engebanc Real Estate vão amigos) e partidas de sinuca. E se o horário do jogo o fizer antecipar ter de se transformar num o final do expediente, também está valendo. “Eu tinha vergonha; porém, hoje, falo com orgulho que negócio único. Não dá vou. É prioridade total.”

Quando o assunto é o futuro da Engebanc, Alfredo prefere não falar em previsões. “Projeção é algo que não faço. Dependo do mercado. Se ele mudar, de que adianta minha estimativa? Minha projeção é o dia a dia, ir para andarem separadas” Essa flexibilidade que vem conredesenhando o negócio constantequistando é justamente o que quer mente. Tenho certeza de que a emreforçar daqui para a frente, ainda que reconheça que presa não vai ser a mesma do passado. Qual é o ser certos hábitos estão arraigados em sua personalidade vivo que permanece? O que se adapta melhor.” desde os primórdios da vida profissional. “Às segundas-feiras, chego ao escritório às 7h30. Tenho o que fazer Algo, porém, ele adianta: “No final, Engebanc e Enaqui nesse horário? Às vezes, não. Mas estou aqui. Isso gebanc Real Estate vão ter de se transformar numa coisa só. Não dá para andarem separadas. Vão ser um é cultura que recebi do Bradesco, assimilei e valorizo. negócio único”. Se tivesse começado em outro lugar, poderia ser outra pessoa”, arremata.

Vocação empreendedora

O espírito empreendedor de Alfredo não aflorou apenas na criação da Engebanc. Ele já se dedicou a inúmeros negócios, em ramos variados, conduzindo -os em paralelo à sua ocupação principal – primeiro o Bradesco, depois a Engebanc. Teve um escritório de projetos, uma firma de estaqueamento, uma marcenaria, uma concessionária de automóveis, uma loja de materiais de construção, uma fábrica de lajes e um bar, para citar alguns exemplos. “Onde houver oportunidade, quero estar e abrir frente”, diz. Atualmente, mantém atividades na agropecuária, uma usina de açúcar e uma construtora com foco no eixo São Paulo-Sorocaba-Presidente Prudente-Paraguaçu Paulista. Também encontra tempo pra acompanhar o mercado acionário. 22 |

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DANÇA DAS CADEIRAS

O vai-e-vem dos principais executivos do mercado imobiliário Christopher Moad

Carlos Rebollo

CPPIB

Roga Empreendimentos

CPPIB

Hettâ Participações

Director, Real Estate Investments, Latin America Director, Real Estate Investments, Canada

Marcela Drigo

CEO

Jorge Lopes

Clarion Partners LLC

Starwood Hotels

Senior Vice President, Portfolio manager

Director of Sales & Marketing, Pine Cliffs Resort

CPPIB

Minor Hotels

Director, Real Estate Investments, Latin America

Head of Commercial, Europe and South America

José Roberto Voso

Antonio Ferreira GP Investimentos

Managing director, Real Estate

Hines Brazil

Cyrela Commercial Properties Diretor de Shopping Centers

Aposentadoria

CEO

Eduardo Canonico

Marcio Ventura

Viver Incorporadora

PREVI

Viver Incorporadora

Período sabático

Diretor vice-presidente financeiro e de Relações com Investidores Diretor presidente

Ricardo Antoneli

VivaReal

CIO

Executivo-chefe de Operações

GLP

Chief Development Officer

Antiga posição

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Manager, RE Investments

Lucas Vargas

Benx

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Diretor executivo

Nova posição

VivaReal CEO

Informações para a coluna Dança das Cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org

SERVART

Condomínio logístico Prologis CCP - Cajamar II / SP

Condomínios Logísticos Condomínio Logístico GLP Guarulhos - SP

Edifícios Corporativos Edifício Atrium Faria Lima São Paulo - SP

Indústria BASF Guaratinguetá - SP

Educacional Saint Nicholas School Santana de Parnaíba – SP

Assim como uma imagem vale mais do que mil palavras, os números, para a engenharia, vão muito além dos metros quadrados construídos. Para a Libercon, eles significam crescimento, reconhecimento, respeito e confiabilidade perante o mercado. Chegar a uma performance tão expressiva só é possível através da dedicação, transparência e qualidade construtiva oferecida por nossa equipe, atendendo cada cliente de modo exclusivo, buscando soluções sob medida para cada projeto.

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Lifestyle

Paixão Milenar Executivos do setor que conhecem, estudam e apreciam o vinho como uma verdadeira obra de arte 26 |

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história do vinho se mistura com a história da própria humanidade. Desde os gregos, que adoravam Dionísio, o deus das festas e do vinho, até as técnicas mais modernas de biotecnologia para a fermentação da uva, se passaram séculos de tradições, estudos e aperfeiçoamentos na fabricação dessa que é uma das bebidas mais consumidas no mundo. O fascínio pela longa trajetória do vinho e das vinícolas atrai muita gente até hoje. Entre os apreciadores, estão diversos empresários e executivos do setor de real estate que buscam novos rótulos, viajam à procura de experiências em regiões viticultoras e estão sempre dispostos a abrir uma garrafa para tornar ainda mais especial um momento com amigos ou parentes. O encanto que eles demonstram tem as origens mais variadas. Para alguns, faz parte do próprio legado fami-

liar, um hábito transmitido de pai para filho desde que os bisavós e tataravós imigrantes aportaram no Brasil. Em outros casos, o amor pelo vinho é mais recente, adquirido por meio de pessoas próximas com que passaram a conviver. Há também aqueles que aprenderam sozinhos a apreciar a bebida e ficaram magnetizados por todo o universo que existe por trás dos rótulos que chegam até as adegas.

Viajar é preciso Sempre em busca de novos sabores e experiências, os apaixonados pelo vinho não dispensam uma boa viagem para descobrir onde são produzidos os seus rótulos preferidos. Da Califórnia ao País Basco e da Argentina à Nova Zelândia, alguns atravessam o mundo para desfrutar de degustações e ganhar know-how sobre os processos de fabricação da bebida, de olho nas especificidades de cada vinícola.

Todos deixam transparecer o interesse pela cultura milenar do vinho e compartilham a vontade de conhecer cada vez mais sobre os seus segredos. Mais “São impressionantes as do que um produto para consumo, a bebida se torna um hobby, um histórias, as técnicas de tema de pesquisa, um catalisador social, uma paixão. E há quem coprodução. Cada garrafa nheça o suficiente para se tornar praticamente um sommelier. é resultado de muitos

Aprendizados variados

anos de desenvolvimento

Para Marcelo, que confessa ter um grande apreço pelos espumantes, a rota inesquecível é a da região de Champagne, na França, na qual conheceu uma série de vinícolas de renome. “São impressionantes as histórias, as técnicas de produção. Cada garrafa é resultado de muitos anos de desenvolvimento e adequação de solos às condições naturais. Quando viajo, vejo o legado de várias gerações que trabalham em uma mesma terra, produzindo a bebida”, indica ele, que também visitou o Napa Valley e a re-

Se para Claudio o estudo foi um elemento bastante importante na relação com a bebida, para Marcelo Conde, presidente da STX Empreendimentos Imobiliários, a prática é que ensinou tudo. Ele explica que tem amigos importadores, que trazem rótulos variados periodicamente, aos quais se une para fazer degustações e conhecer as novidades desse mercado. “É sempre bom contar com canais que possam nos manter atualizados. Depende, de certa forma, dos importadores, que possuem fluxo e entendimento mais claro do que trazem”, avalia. No caso de Guilherme Rocha, diretor da área de Investment Banking do Banco Votorantim, a apreciação pelo vinho começou não faz muito tempo. De forma um tanto autônoma, ele foi pegando gosto pela bebida e passou a pesquisar para compreender e saborear melhor os produtos. “Acompanho o mercado e geralmente compro revistas. Tenho também um kit de aromas, que é uma das maneiras de aprender a identificar o cheiro dos vinhos. Além disso, tento ganhar conhecimento com os amigos que sabem do assunto ou obter dicas preciosas de vendedores,” diz.

Claudio igualmente conta ter feito percursos envolvendo cenários e culturas diferentes. “Na Nova Zelândia, a paisagem é magnífica e as estrelas foram as uvas Sauvignon Blanc e Pinot Noir. Na Itália, salta aos olhos a beleza natural da Toscana, acompanhada de muita história, obviamente com destaque para Montalcino e seus Brunellos. Na Argentina, o ponto alto são os Malbecs e certamente alguns Cabernets. No Chile, grandes paixões. Para terminar, o Napa Valley [Califórnia], um espetáculo por si só”, lista ele, que já tem os próximos destinos planejados: França, Portugal e Espanha.

Claudio Dall’Acqua, acompanhado da mulher, em visita a uma vinícola na Argentina

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Acervo pessoal

Grande amante de vinhos, Claudio e adequação de solos às Dall’Acqua, diretor de Novos Negócios do grupo Iguatemi, já fez condições naturais” cursos de degustação e harmoniMarcelo Conde zação, além de estar constantemente lendo sobre a história e as especificações da begião do Vêneto, na Itália. bida. “Aprende-se sobre as variedades de uvas, aromas, “São viagens em que se processos de fermentação, tipos de terroir, característipode ficar em uma só recas dos vinhos, do que chamam de Velho Mundo e Novo gião, andar de bicicleta, Mundo, culturas locais, geografias, climas e muito mais”, comer. É sempre um pasconta. “Sobretudo, aprende-se a beber com qualidade.” seio de estímulos.”

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Guilherme fez roteiros tentando conhecer ao vivo de onde provêm suas garrafas preferidas. Ele salienta a diferença que existe entre as vinícolas europeias e as americanas, e explica que, enquanto no Velho Mundo predomina a preocupação com a tradição, no nosso continente hoje se trabalha com alto profissionalismo e processos industriais. “Na Europa, tem-se um vínculo mais familiar. Eventualmente, pode-se falar até com o dono da casa. Já nos EUA, no Napa Valley, existe uma relação mais profissional, assim como na Argentina e no Chile”, detalha.

Gosto não se discute Os vinhos prediletos são objeto de controvérsia entre os amantes da bebida, que, em geral, não conseguem eleger apenas um rótulo. Enquanto uns pendem para a força da uva Cabernet Sauvignon, outros veem na leveza do vinho branco o acompanhamento perfeito para os seus melhores momentos. No fim, porém, todos concordam que o melhor vinho é aquele que se bebe na hora certa, com as pessoas certas. Marcelo cita o famoso Puligny-Montrachet, produzido na região da Côte de Beaune, na França, e alguns Sauvignon Blancs como seus favoritos. Para ele, as nuances do vinho branco lembram muito o mar, onde pratica outro de seus grandes hobbies, a navegação em barco a vela. “O branco é mais refrescante, ideal para uma tarde de verão e uma refeição com peixes e carnes mais leves. É o que ‘faz a minha cabeça’”, aponta ele. O encantamento pelos vinhos brancos é influência também da mulher, que considera uma referência no assunto. “Ela é uma grande apaixonada pela bebida e me introduziu de forma mais profunda na arte”, revela. “Já tomei vinhos extremamente caros e renomados e posso dizer que, certamente, rótulo não é tudo. Vinho é momento, safra, boca. Prefiro atrelar bons vinhos a bons instantes com amigos e familiares”, assinala Claudio, de família italiana, que aprendeu em casa a tradição da bebida. “Se tivesse de citar um nome, seria o [chileno] Clos Apalta, que saboreei com minha esposa na própria vinícola, pela sua qualidade, mas também pelo momento, pela viagem e pela companhia” exemplifica. Guilherme, por sua vez, ressalta que a qualidade do vinho não é uma questão necessariamente relacionada ao preço, embora um bom produto costume ter valor razoavelmente proporcional. É possível, sim, encontrar boas garrafas e safras por excelentes preços. Até por isso, faz-se importante conhecer bem a bebida. Como destaque, ele elenca os vinhos de Bordeaux das safras de 1990, os rótulos da casa de Brunello di Montalcino e as marcas da região da Borgonha. Entre os rótulos mais consumidos por altos executivos – incluídos aí os de real estate –, estão os oriundos da 28 |

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França e da Itália, seguidos pelos do Chile e da Espanha, mostra um levantamento da comercializadora Evino, que mantém um clube de assinantes do qual fazem parte muitos clientes com esse perfil. Na sequência, aparecem as garrafas originárias da Argentina e, por fim, as de Portugal. Os sócios e fundadores da empresa, Ari Gorenstein e Marcos Leal, inclusive contam que tiveram de aumentar o foco em vinhos do Velho Mundo devido à demanda desse público exigente.

Para dentro do mundo corporativo Embora seja difícil conciliar o ambiente corporativo com uma bebida etílica, há formas de extrair do estudo e do consumo do vinho alguns benefícios para a vida profissional. Claudio, por exemplo, acredita que a curiosidade, a vontade de saber mais e a busca do prazer são fatores presentes na esfera da enologia que também se aplicam ao trabalho. Já Marcelo salienta que o modo de operação das vinícolas tem questões a ensinar para todos os tipos de business. A conciliação entre o tradicional e a inovação, aponta ele, deveria ser um pilar importante de qualquer companhia, não importa o setor de atuação. Vale também trazer a bebida à mesa em encontros de negócios mais informais, aproveitando o clima de descontração que ela proporciona para estreitar relacionamentos. No fim das contas, o mais importante é apreciar o sabor em boa companhia.

ESTANTE

Indicação de Alexandre Tadeu Navarro Pereira Gonçalves Sócio da Navarro Advogados

Divulgação Zahar

Tempos Líquidos

“Zygmunt Bauman é importante por auxiliar na compreensão do atual momento socioeconômico. ‘Tempos Líquidos’ é um dos diversos livros dele que descrevem as intercorrências da migração da modernidade para a pós-modernidade. A obra mostra que as relações saem de contextos sólidos e estáveis para um panorama

Autor: Zygmunt Bauman Editora: Zahar Preço: a partir de R$ 29,00

mais líquido e impermanente, ditado pela perda dos parâmetros tradicionais de segurança e estabilidade que caracterizaram o mundo há algumas décadas. Com a desintegração da solidariedade e das relações estritamente humanas, em face do distanciamento e do controle eletrônico nas diversas esferas da vida, criamos amizades sem nunca haver um encontro pessoal, e

as terminamos da mesma maneira. O universo de propostas de novas formas de entendimento trazidas por Bauman me permitiu ter uma visão mais ampla e sensível dos contextos em que estamos envolvidos. Foi-me possível agregar ferramentas para facilitar a convivência nesse novo cenário, em que a firmeza nos princípios éticos e nos valores humanos essenciais se torna cada vez mais necessária.”

Informações para a coluna Estante: estante@griclub.org

Divulgação

Livros que fazem a cabeça de quem decide os rumos do mercado

Divulgação Melnick Even

All Real Estate

Multioportunidades Benefícios e desafios do crescente mercado mixed-use

mplementado com sucesso em diversos países, o modelo de empreendimentos de uso misto vem ganhando força no Brasil nos últimos anos e, ao que tudo indica, deve continuar se disseminando no futuro próximo. O desenvolvimento desses complexos, por um lado, se mostra uma alternativa importante para responder a dilemas dos grandes centros urbanos como a escassez de terrenos bem localizados e a necessidade de minimizar deslocamentos da população. Por outro, é uma forma de

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players imobiliários apresentarem projetos diferenciados e diversificarem riscos e receitas. A proposta de aproveitar um mesmo espaço para múltiplas aplicações não é bem uma novidade no País. Temos exemplos icônicos, como o Edifício Copan, o Conjunto Nacional e o Brascan Century Plaza na capital paulista, além de inúmeros projetos mais simples de prédios de apartamentos ou escritórios com fachadas ativas espa-

lhados pelo território nacional. No entanto, as iniciativas eram pontuais e várias acabaram não dando certo, o que afastou o interesse dos investidores durante muito tempo. Hoje, o que se vê são a renovação do modelo e a realização de investimentos de maneira mais estruturada. Com isso, o mixed-use está se tornando, mais do que um nicho, um segmento relevante do mercado de real estate.

Projetos contemporâneos Em meio aos protagonistas dessa nova leva de empreendimentos contemporâneos de uso misto, está o grupo Iguatemi. Desde o início dos anos 2000, a companhia observa com atenção oportunidades de investimento nessa área. Atualmente, estão na sua lista de prioridades a inauguração de um hotel da bandeira Hyatt junto ao shopping de São José do Rio Preto, um acordo com o Hyatt Maxplaza, projeto multiuso e o Grupo LDI para construir da Melnick Even em Canoas um conjunto hoteleiro e residencial em Sorocaba, e uma parceria com o Grupo LDI e a Setin Incorporadora para instalar um hotel acoplado ao shopping Galleria Campinas. Há planos ainda de implantar três novas torres residenciais no complexo Iguatemi Porto Alegre. A Iron House Real Estate é outra que decidiu apostar no uso misto e reservou, no edifício do hotel que está construindo com a Four Seasons, 13 andares para abrigar unidades residenciais. O empreendimento, o primeiro da marca canadense no Brasil, deve ser inaugurado em 2017 e vai se integrar ao Parque da Cidade – complexo na zona Sul de São Paulo idealizado pela Odebrecht Realizações Imobiliárias que vai reunir adicionalmente escritórios e shopping. Concomitantemente, a Iron House trabalha na criação de uma comunidade planejada em Camaçari, na Bahia, onde pretende colocar shopping, hotéis e parque. No Rio Grande do Sul, a Melnick Even desenvolve pré-

dios multiuso há alguns anos e agora se volta a projetos como o Maxplaza, em Canoas, no qual vai aliar lajes corporativas exclusivas para consultórios médicos, residências, hotel e diversos serviços de hospitalidade. Por sua vez, a Starwood se prepara para operar um novo hotel Sheraton na Baixada Santista, em cuja estrutura está prevista uma área para flats residenciais. Não para por aí. O Groupe Allard se mexe para revitalizar todo o antigo hospital Matarazzo, no coração paulistano, e instalar no local um composto de hotel – o primeiro da grife hoteleira Rosewood na América do Sul –, apartamentos, lojas, restaurantes, cinema, teatro, centro de exposições, salas de eventos e galeria de arte. Já o Royal Palm Hotels & Resorts trabalha em dois projetos no interior paulista, um em Indaiatuba, que combina unidades hoteleiras e residenciais, e outro em Campinas, de expansão do Royal Palm Plaza, com o objetivo de integrar a esse que foi o primeiro hotel da rede três edifícios comerciais e um mall com serviços de gastronomia e lojas de conveniência.

Conjunto de vantagens Para os executivos do mercado imobiliário ouvidos pela nossa reportagem, a congregação de múltiplos usos em um mesmo empreendimento tem numerosos pontos positivos: aumenta a percepção de valor aos olhos do cliente, permite colocar em pé projetos que seriam inviáveis sozinhos, explorando sinergias, e ajuda a mitigar riscos envolvidos na incorporação, para citar alguns. Ampliar receitas não é regra, mas o modelo, no geral, contribui para equilibrar o fluxo de entradas. “A empresa fica com vários tipos de fluxo de caixa. A laje corporativa ou retail possui aluguel fixo e risco baixo, o hotel tem renda variável e é um pouco mais arriscado, e o residencial tem um valor fixo. Contar com esses três tipos de fluxo é interessante”, exemplifica Ilan Elkaim, associate director de Aquisições e Desenvolvimento da Starwood no Brasil.

Pré-requisitos Ainda que haja vários aspectos favoráveis, é preciso ter em mente que obter sucesso efetivo numa iniciativa de uso misto depende de uma série de fatores, entre eles selecionar com muito cuidado os melhores produtos para cada público e região. “Quando o mixed-use começou a surgir no mercado imobiliário, tínhamos empreendimentos diferentes, muitas vezes tentando provocar um entendimento mais inovador de urbanismo. Contudo, não estava muito claro | REAL ESTATE | 31

Divulgação Starwood

Projeto do novo Sheraton na Baixada Santista

que alguns usos não são tão complementares”, analisa Leandro Melnick, presidente da Melnick Even. “Agora, começa um novo momento, muito mais inteligente e saudável, em que a congregação dos diferentes usos tem de trazer um benefício muito nítido para o cliente.”

ções, para reuniões e eventos corporativos. De acordo com ele, em um mercado consolidado como São Paulo, as proporções ideais na divisão da área de um empreendimento mixed-use seriam de 50% para lajes corporativas ou varejo, 30% para hotelaria e 20% para residencial. No caso do grupo Iguatemi, os produtos que mais têm aderência com o seu principal foco, os shoppings, são os escritórios e os hotéis, nessa ordem, enumera Claudio Dall’Acqua, diretor de Novos Negócios. Ambos têm a vantagem de proporcionar movimento, renda e um público flutuante aos centros de compras. Residenciais, por outro lado, são vistos como menos atrativos porque seus moradores são estáveis e, consequentemente, a rotatividade propiciada ao comércio, mais baixa. Há que se notar, contudo, que, devido à conjuntura econômica, ficou mais difícil viabilizar na atualidade justamente os projetos de escritórios e hotéis.

Já a Melnick Even prefere estruturar empreendimentos que reúnam produtos destinados a categorias específicas de clientes, numa linha de projetos temáticos. Esse é um padrão que está bem consolidado em mercados como o ame“Com um empreendimento ricano, mas ainda engatinha no Brasil. “O que mais nos interessa mixed-use, a empresa fica no mixed-use é que o modelo dá a oportunidade de montar proposcom vários tipos de fluxo de tas diferenciadas”, diz Leandro.

Antes de desenhar um complexo desses, há que se encontrar um sentido de futuro para ele, entender como a conexão de diversos produtos pode agregar valor no longo prazo. No caso do Maxplaza, Leandro conta que a ideia foi caixa, o que é interessante” Gestão da diversidade concentrar serviços de saúde difuIlan Elkaim sos em um único lugar. Veio daí a Os desafios para a concretização proposta de um centro hospitalar ligado a um prédio corde iniciativas de uso misto não são poucos. Normalmenporativo voltado para consultórios, um hotel que atenda te, esses empreendimentos são maiores e mais complequem visita pacientes e um residencial.

Divulgação Melnick Even

A seu turno, a concepção do projeto do novo Four Seasons em São Paulo se deu a partir da percepção de que a cidade ainda deixava órfão um público consumidor de alto luxo em termos de hospedagem e moradia com serviços de hotelaria luxury, conta Ruy Rego, CEO da Iron House.

Combinação ideal Como harmonizar os produtos imobiliários do melhor jeito é a grande equação a ser desvendada. Para Ilan, da Starwood, a conjugação mais natural seria de hotel com residencial, em função da proximidade das necessidades de conforto e atendimento do cliente que deseja se hospedar por alguns dias e daquele que quer ter serviços hoteleiros disponíveis em sua casa. Outra combinação que costuma funcionar bem é a de hospedagem e escritórios, uma vez que os quartos do hotel podem ser usados para acomodar executivos e o centro de conven32 |

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Leandro Melnick

Divulgação Iron House/ Marina Malheiros

Divulgação Iron House

Perspectiva do futuro Four Seasons São Paulo

Ruy Rego

xos do que os de uso único, e têm de integrar não apenas uma gama de produtos e serviços imobiliários, como também uma diversidade de tipos de clientes que vão conviver no mesmo espaço durante anos. Na opinião de Claudio, o planejamento das regras de convivência deve concentrar boa parte da atenção dos desenvolvedores. Como o Brasil é um país em que a propriedade é pulverizada, se não houver regramento claro e abrangente, o resultado pode vir a ser desastroso. “Não pode haver ‘cachorro sem dono’, nem que o dono disso seja um regimento muito forte, que dê legitimidade para um grande síndico fazer a gestão do equipamento”, afirma. É por isso que o grupo Iguatemi, em seus complexos mixed-use, faz questão de ser o gestor das áreas comuns. Dessa forma, além de garantir a manutenção dos padrões estéticos e de organização dos ambientes, consegue arbitrar eventuais disputas. Por exemplo, se algum proprietário ou locatário quiser propor uma mudança que afete a fachada ou o térreo, ou qualquer outra ideia que tenha impacto sobre o empreendimento como um todo, precisa da anuência do grupo e da aprovação do pleito em assembleia. “O papel do desenvolvedor é permanente. Não é um negócio com projeto departamentalizado. O desenvolvedor necessita ter uma visão de permanência, de longo prazo, e estar preparado para propiciar condições de condomínio para gerir aquilo no futuro”, concorda Ruy. “Tudo tem de ser pensado com muita antecedência porque o comprador precisa aderir às regras da associação de forma antecipada, aceitar as taxas e tudo o mais”, completa ele.

Outros desafios a encarar A estrutura de capital é mais um aspecto bastante complexo a administrar nesse tipo de empreendimento. Usos diferentes demandam estruturas de capital diferentes, têm acesso a condições de financiamento distintas e, portanto, requerem uma engenharia financeira sofisticada. Outro grande desafio é encontrar mão de obra preparada para atender às especificidades das construções de uso misto, sobretudo quando se trata de alto padrão, lembra Eudoxios Anastassiadis, sócio fundador da Alfa Realty. A empresa está em fase de aprovação de um projeto que vai conjugar unidades residenciais e de hospedagem long stay na capital paulista. A aprovação dos projetos junto às prefeituras também é mais complicada e demorada. O tamanho dos empreendimentos multiuso afeta o licenciamento e o cálculo das contrapartidas devidas pelo incorporador à municipalidade, o que faz com que o processo dure, em média, de um ano e meio a dois, acima do verificado para projetos de uso único. Do lado técnico, o ponto central em um projeto misto é esboçar uma proposta equilibrada e que não fique cara demais para ser realizada. Uma questão muitas vezes negligenciada, mas importante, é o cálculo do espaço reservado para estacionamento, aponta Leandro. “Como conjugar as necessidades de vagas para um escritório, que tem uso regular durante a semana, com as de um jovem morador que utiliza o carro apenas no fim de semana? Esse é um grande problema.” | REAL ESTATE | 33

Divulgação Iguatemi

Perspectiva do complexo de uso misto do Iguatemi em São José do Rio Preto

Questões jurídicas Frente a tanta complexidade no desenvolvimento de empreendimentos mixed-use, é de se imaginar que o lado jurídico também seja trabalhoso. O principal elemento a administrar nessa seara é a regulação dos direitos dos usuários de cada um dos produtos imobiliários incluídos no mesmo empreendimento. Há que haver uma definição muito clara das áreas e dos custos que recaem sobre cada produto para garantir uma vida longa e saudável aos ativos. Segundo Raphael Moreira Espirito Santo, sócio da área de Direito Imobiliário do escritório Veirano Advogados, é imprescindível ter uma convenção de condomínio extremamente bem estruturada. Ela deve definir quais matérias são de interesse do condomínio geral, quais são as regras para cada parte do empreendimento e quais são as normas de relacionamento entre as partes. O advogado explica que, no caso do mixed-use, a regulação se baseia geralmente na criação da figura de subcondomínios, que não está prevista na lei, porém é aceita pela maioria dos tribunais. “Se não houver essa separação, cada parte do empreendimento vai arcar com despesas condominiais de acordo com a fração ideal disponibilizada para ela. Um produto poderia ser prejudicado pelo uso dos outros, pelos gastos como energia e limpeza, sendo que os custos de um tipo de utilização são muito diferentes dos outros”, esclarece. José Paulo Marzagão, sócio da prática de Direito Imobiliá34 |

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rio do Tauil & Chequer Advogados, destaca que, como não há essa tipificação de subcondomínio na legislação brasileira, o complexo todo acaba recebendo um único CNPJ. Consequentemente, se houver algum problema de ordem jurídica com um dos subcondomínios, é possível que todo o empreendimento seja afetado. Mitigar esse risco exige criar uma conta específica para cada um dos produtos do empreendimento. Mesmo assim, no caso de o produto alvo da ação ser incapaz de arcar com as despesas em uma possível condenação, os outros envolvidos teriam de lidar com isso. A única maneira de resolver essa questão definitivamente seria por meio de uma atualização legislativa, algo que ainda parece estar longe de se tornar concreto. Ainda do ponto de vista jurídico, é importante, no mixed-use, definir bem áreas comuns, áreas privativas e áreas comuns de uso exclusivo, para facilitar a gestão dos espaços privados. Outra recomendação é cercar-se de cuidados no processo de venda das unidades. Dependendo do que foi prometido pelo incorporador, o comprador tem o direito de entrar com ação na Justiça caso alguma parte do complexo, além daquela em que está inserida sua unidade, não seja entregue. Por isso, a recomendação é criar disclaimers na documentação que indiquem não haver garantia da construção dos demais produtos imobiliários do complexo. Essa precaução diminui a atratividade da venda, mas garante mais segurança legal.

LEGAL

Aspectos legais dos condomínios de uso misto Divulgação

José Paulo Marzagão

condomínio de uso misto ou complexo é uma realidade do cenário urbano atual. Surge como uma solução para a vida moderna e para a superação de dificuldades típicas da realidade urbana, sobretudo nas grandes cidades brasileiras (tais como falta de segurança e fraca estrutura viária). Entretanto, a legislação brasileira ainda não acompanhou a evolução dinâmica do mercado, de tal sorte que a implementação jurídica dos condomínios de uso misto demanda um planejamento estratégico na sua concepção inicial. A implantação de tais condomínios tem convergido para a adoção do modelo de subcondomínios referentes a setores condominiais específicos, não tipificados em lei, mas que decorrem da estrutura da convenção condominial pertinente que deverá delinear os setores condominiais e a figura de tais subcondomínios. Por outro lado, a ausência da tipificação traz certa insegurança jurídica, vez que não há um tipo jurídico específico, sendo a estrutura fundada exclusivamente na convenção condominial. Essencial, portanto, que a convenção condominial consiga criar o pertinente arcabouço jurídico de tais subcondomínios e setores condominiais, atentando-se para a sinergia entre os setores condominiais, ao mesmo tempo em que permite independência entre os subcondomínios, levando em consideração, entre outros, os temas a seguir expostos: Áreas comuns: a definição do uso dos espaços comuns do condomínio de forma realista ao efetivo uso deles pelos setores condominiais é relevante justamente por maximizar a funcionalidade das áreas, racionalizar a sua fruição e definir as respectivas obrigações de vizinhança. É importante conceber e distinguir as áreas de uso comum do condomínio como um todo e aquelas áreas comuns de uso exclusivo dos condôminos de cada setor condominial.

Contribuições: o critério de rateio de custos das áreas comuns e áreas comuns de uso exclusivo de cada subcondomínio deve sopesar suas respectivas características. A racionalização da contribuição devida pelos setores deve considerar critérios tais como a área construída de cada setor, o adensamento de pessoas, e a aferição do uso efetivo dos equipamentos e áreas comuns pelos condôminos de cada subcondomínio. Representação: ainda que cada subcondomínio exista com sua dinâmica própria, perante terceiros obriga-se apenas o condomínio, ainda que representando os interesses de um subcondomínio. Daí a existência de um síndico geral (representante do condomínio e dos subcondomínios perante terceiros) e, no âmbito de cada subcondomínio, subsíndicos representantes dos interesses de cada setor. A convenção condominial deverá delinear as matérias sujeitas à aprovação geral de todo o condomínio e aquelas específicas de cada setor, assim como os respectivos quóruns de instalação e aprovação, assegurando-se a independência administrativa e a autonomia de cada subcondomínio, sem macular a sinergia entre todos os setores. Responsabilidade civil: a responsabilidade atinente ao centro de custo de cada setor deve ser regulada pela convenção. Assim, na hipótese de o condomínio ser condenado a arcar com indenização de evento ocorrido em um subcondomínio, tal valor deverá ser arcado unicamente por aquele setor, preservando a autonomia de cada setor e a eficiência.

José Paulo Marzagão é sócio do Tauil & Chequer Advogados associado a Mayer Brown Informações para coluna Legal: legal@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

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Club MeetingS

Segmento hoteleiro se reúne com Airbnb Um club meeting do GRI realizado em 15 de junho uniu aproximadamente 30 grandes players do setor hoteleiro para discutir modelos alternativos de hospedagem. O encontro, promovido no Hotel Pullman Vila Olímpia, em São Paulo, teve como special guest Leonardo Tristão, CEO do Airbnb no Brasil. Participaram nomes a exemplo de Alexandre Frankel (Vitacon), José Romeu Ferraz Neto (Sinduscon-SP/ TXAI Resorts), Guilherme Vialle (VCG), Marcelo Ando (Pátria), Marcelo Fedak (Blackstone), Ricardo Manarini (IHG), Ricardo Mader (JLL), Roberto Rotter (FOHB) e Sabrina Mollina (Riviera Investimentos). Num ambiente de muita abertura ao diálogo, eles interagiram sobre diversos aspectos da estratégia do Airbnb. Na conversa, um dos principais assuntos enfocados foi a ausência de uma regulamentação nacional específica para sistemas de hospedagem alternativa. Companhias como o Airbnb operam no País com base em regras de locação por temporada, o que as libera da rigidez em termos de tributos, alvarás e outros fatores a que os hotéis estão sujeitos.

Ricardo Mader e Ricardo Manarini Sergio Falquer (WAM) e Guilherme Vialle

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Marcelo Fedak

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Leonardo Tristão

Imagens desta entrevista: Divulgação LDI

Leader’s Opinion

Adolpho Lindenberg Filho Diretor do Grupo LDI, focado em alto padrão, diz que apetite do consumidor por imóveis residenciais começa a voltar POR GIOVANNA CARNIO

m 1954, se iniciava a história do Grupo LDI, que se notabilizou pelos empreendimentos de alto padrão e ganhou status de grife. A então construtora idealizada por Adolpho Lindenberg abriu caminho para novos negócios e se mantém como um dos pilares da holding que hoje reúne, lado a lado, construção, incorporação, urbanismo e shopping centers. Adolpho Lindenberg Filho, sucessor natural do fundador, é quem comanda o grupo desde 1997. Nesta entrevista, ele conta que começa a perceber sinais de retomada do apetite do comprador de imóveis residenciais, fala sobre a estratégia de alugar escritórios até que o segmento se recupere e possa vendê-los sem baixar preços, detalha o porquê da recente aquisição do controle da REP e pondera os desafios da gestão ainda familiar da holding. Acompanhe:

GRI Magazine: São mais de 60 anos de história do grupo, que acompanhou os altos e baixos do setor imobiliário e da economia do País. O que essa experiência longa diz sobre o momento atual? Adolpho Lindenberg Filho: A principal lição é que precisamos ter muita calma nas épocas turbulentas. Já vivenciamos muitos planos econômicos e quedas de governos. Sabemos que tudo passa. É necessário lembrar que, depois de uma fase ruim, vem a boa e vice-versa. Cabe estar preparado.

GRI: Na sua visão, o que podemos esperar para o mercado nos próximos meses e em 2017? ALF: A perspectiva hoje é boa. A pessoas estavam muito reticentes ao mercado imobiliário. Ainda há excesso de estoque, mas vemos que está diminuindo. Acredito que a relação entre a oferta e a procura logo deve se normalizar. A partir de agora, quem deseja um upgrade em apartamento vai começar a procurar com mais afinco.

GRI: Percebe que o apetite do con-

sumidor está voltando? ALF: Sim. No início do ano, os clientes me diziam: “quero comprar, tenho dinheiro, mas agora não é a hora”.

GRI: O foco prioritariamente no alto padrão e o fato de o nome Lindenberg ter se consolidado como uma espécie de grife de imóveis de luxo são fatores que têm ajudado a atravessar com maior fôlego esta conjuntura difícil? ALF: Com certeza. Tivemos um impacto bem menor do que outras empresas com relação aos distratos. No nosso caso, não passaram de 10% a 15%, ao passo que o mercado falava em 40%. Além disso, conseguimos reverter boa parte deles. Contribuiu para esse resultado o fato de que não é um investidor que compra nossos imóveis, e sim o público final.

“No início do ano, os clientes me diziam: ‘quero comprar, tenho dinheiro, mas agora não é a hora’” GRI: Você costuma destacar que a velocidade de vendas de um Lindenberg supera a média do mercado. Essa característica se manteve na atualidade? ALF: Sim. O histórico indica que um Lindenberg é mais fácil de vender do que outros imóveis.

GRI: E os estoques de vocês, como têm se comportado? ALF: Hoje temos um estoque de imóveis comerciais grande para o nosso tamanho. Sabemos que esta é uma época em que não adianta querer vender. É melhor esperar. Nossa ideia atualmente é alugar esses escritórios, mesmo que por um valor mais baixo.

GRI: Trata-se de uma mudança de modelo de negócio? ALF: Vemos como uma adaptação à situação presente. Vamos deixar correr dois ou três anos, sem pagar condomínio e IPTU e recebendo alguma coisa. Depois disso, se o cenário estiver mais razoável, passamos esses imóveis para a frente. Para nós, é melhor não vender barato e esperar.

GRI: Como vê as promoções que se tornaram comuns entre outros players? ALF: Danosas, mas necessárias.

GRI: Vocês têm intenção de lançar algum empreendimento até o final do ano? ALF: Os lançamentos agora estão sendo muito mais pensados. Hoje, se pode errar muito menos do que antes. O lançamento tem de sair totalmente equacionado em termos de financiamento bancário, com algumas vendas já executadas e tudo o mais. Neste ano, vamos lançar um empreendimento em Sorocaba e estamos estudando outro no Ipiranga [Sudeste paulistano]. Há ainda estudos para a região dos Jardins [Oeste paulistano], mas para 2017. Todos residenciais.

GRI: Nos últimos anos, vimos o grupo lançando empreendimentos em diversas cidades no interior e também no litoral paulista. Além disso, vocês possuem um banco de terrenos com presença importante desse tipo de localidade. Trata-se de uma indicação de que o mercado paulistano – particularmente o de luxo – está próximo da saturação? ALF: Não necessariamente. A concorrência em São Paulo é muito maior e, em virtude dos nossos 60 anos, somos conhecidos também no interior. Então, temos procurado esse mercado, sempre pautados em estudos. A ideia é fazer um projeto por cidade. Foi assim em Piracicaba, Jundiaí e agora Sorocaba. Já Santos, por conta do pré-sal, está | REAL ESTATE | 39

totalmente saturada, com problemas de estoque alto e preços que caíram muito. Então, lá, é preciso tomar muito cuidado.

GRI: A ideia, nas demais cidades, é replicar o que vocês fazem em São Paulo? ALF: Ir com um produto similar ao que já existe nessas localidades não vale a pena. As pessoas dizem: “queremos igualzinho ao de São Paulo”. Tem muito disso. Já recebi cliente no meu próprio apartamento, pois ele queria ter certeza de que o dele ficaria idêntico.

GRI: Além dessa atenção ao interior, percebemos um olhar do grupo para Itaquera, na Zona Leste paulistana. Houve também a incursão com a Mais Incorporadora no final da década passada, focada num público de renda mais baixa. Pode-se dizer que o interesse de vocês por um padrão mais econômico está aumentando?

Penthouse e Roof, prédios que se tornaram ícones do cenário paulistano com seus terraços em espiral para garantir plena insolação às piscinas privativas

ALF: São iniciativas pontuais. Se aparece uma oportunidade, olhamos. Geralmente, isso se dá via parceiros que trazem ideias para analisarmos, mas não saímos à procura de projetos nesse segmento mais popular.

GRI: Entre os negócios do grupo, quais têm se mostrado mais resilientes na presente conjuntura? ALF: Temos a parte da construtora, que é mais certa. Proporciona ganhos menores, mas também menos riscos. Com uma obra boa, têm-se dois anos e meio garantidos de serviço. A parte de incorporação estamos tentando reduzir. O objetivo é ficar num tamanho mínimo que nos permita estar prontos para voltar com mais força assim que o mercado se aquecer. E sempre temos um ‘pé’ na parte de urbanismo, um segmento uniforme, sem altos e baixos, mas de muito longo prazo.

GRI: E quais dos segmentos de real estate em que vocês atuam têm sofrido menos? ALF: O residencial. O comercial está completamente saturado, sejam salas pequenas, médias ou grandes. Já o residencial, num lugar bom e numa hora boa, ainda se vende. Quando o comprador procura localização, paga um pouco mais para estar ali. Por outro lado, se busca só preço, estabelece-se uma concorrência muito difícil. Queremos estar em localidades em que o preço não interfira muito. É nesses lugares especiais que temos buscado trabalhar com mais força.

GRI: Vocês chegaram a atuar em países como Chile e Uruguai. O exterior ainda atrai a atenção do grupo? ALF: No momento, não nos interessa. Com os altos e baixos da economia brasileira somados aos altos e baixos da economia do país em que vamos investir, fica difícil. Já é complicado tomar conta das coisas que estão perto. Das de longe, muito mais. Então, temos procurado trabalhar num raio de 500 km de distância. 40 |

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GRI: O Grupo LDI já detinha 38% de participação na REP e, em maio, anunciou a compra de mais 58%, totalizando 96%. Qual o objetivo dessa transação? ALF: A questão, para nós, é diversificar. A PDG estava interessada em vender esses 58%, de modo que casou ‘a fome com a vontade de comer’. Entendemos que estamos numa época ruim na área de shoppings; porém, vislumbramos uma melhora até o fim do ano e esperamos uma valorização no decorrer do tempo.

GRI: O que muda na gestão da REP? ALF: Nossa ideia é terceirizar a gestão da REP. Estamos contratando uma empresa especializada para administrar nossos cinco shoppings.

GRI: Hoje, mais de 80% do total da dívida corporativa do Grupo LDI se referem a CRIs emitidos pela Lindencorp. Como você avalia esse tipo de mecanismo de funding? Há outras alternativas também em estudo? ALF: Olhamos para todas as opções, mas essa é a que casa melhor, achamos mais segura e é também muito bem aceita pelos bancos. Está dando certo.

GRI: O grupo tem capital aberto há muito tempo, porém preserva em muitos aspectos a lógica de uma empresa familiar. Que vantagens e desvantagens essa forma de administração proporciona? ALF: A grande vantagem é ser uma empresa que tem dono. Consegue-se falar com quem resolve e ele está lá sempre. Principalmente no interior, isso é muito importante. Em São Paulo, as companhias são todas de capital pulverizado. O comprador faz negócio com uma pessoa e, na semana seguinte, descobre que ela não trabalha mais lá. Já eu vendo hoje um apartamento e o cliente sabe que, daqui a dois ou três anos, se

Três gerações: o fundador Adolpho Lindenberg (ao centro) acompanhado de Adolpho Filho e do neto Marcos, possível sucessor

ligar, vai me encontrar. Essa confiança ajuda bastante. Por outro lado, quem olha de fora pode dizer: “ah, não se modernizaram”.

GRI: Em termos práticos, essa característica acarretou alguma dificuldade para vocês? ALF: Na parte de financiamento, o pessoal sempre fica preocupado porque, normalmente, quando uma companhia não vai bem, tira-se o presidente e coloca-se outro. Numa empresa familiar, uma reestruturação nesse sentido fica mais complicada e acham que não vai haver evolução. O ponto é que cada companhia tem a sua solução. Vemos empresas que se pulverizaram e vão mal – como a Rossi, que tinha dono e, depois de mudar, se complicou – e outras que vão bem.

GRI: Na sua avaliação, o que significa ter um membro do clã Lindenberg à frente do grupo? ALF: É uma demanda do mercado. O cliente gosta de falar com um Lindenberg. Inclusive na parte das vendas, faço um trabalho pessoal muito próximo, atendendo a praticamente todos os clientes.

GRI: Isso se acentuou agora? ALF: Exatamente. A maior parte do meu tempo vai para esse tipo de atividade, algo como 50%, chegando a 70% em períodos de lançamento. Quando há pedidos de distrato, também me envolvo diretamente.

GRI: Priorizar os relacionamentos também era uma marca muito forte do seu pai nos negócios. Esse é o principal ponto em comum entre vocês como gestores? ALF: Sim. Ele começou com isso e o relacionamento era muito mais com amigos, alicerçado na amizade. Papai vendia um apartamento pelo telefone. Praticamente, dividia o prédio entre amigos. Todos mundo se conhecia, de um jeito ou outro. Hoje, o relacionamento é com pessoas estranhas. Por exemplo,

no último lançamento que fizemos no Itaim, tivemos um comprador de Santo André, um de São Caetano, um de Tietê, um do Rio de Janeiro e três de São Paulo. Contudo, desde o início da empresa, o relacionamento é o grande diferencial. Mantemos relação com os 6 mil moradores cadastrados e eles sabem o que acontece conosco. Há quem ligue aqui para pedir para trocarmos a fechadura ou mandarmos a planta de um imóvel de 40 anos. Existem também os que moram num Lindenberg e compram outro para o filho. São muitas histórias. O fato é que a característica do relacionamento se estendeu e acreditamos que, no alto padrão, esse ainda é um sistema vencedor.

GRI: Devemos ver um de seus filhos assumindo o comando do grupo no futuro, como um sucessor natural, assim como se deu com você? ALF: O que achamos que é natural não necessariamente o é. Sou o quarto Adolpho, meu filho é o quinto, e o filho dele, o sexto. Meu filho Adolpho gosta de fazenda, mora em Florianópolis e não quer saber do grupo. Meu filho Marcos trabalha no mercado financeiro e creio que, no próximo ano, chegue para trabalhar conosco para fazer parte da história. Só o tempo vai dizer.

GRI: Pode ser, então, que venhamos a ter, pela primeira vez, o grupo liderado por um não Lindenberg? ALF: Poder sempre pode.

GRI: O grupo foi pioneiro em vários aspectos, como o desenvolvimento de flats e apartamentos dúplex e com piscinas privativas em varandas. Em que tendências aposta agora? Qual é o residencial de luxo do futuro? ALF: Acredito que a tecnologia é uma rota pela qual todos vão enveredar. Estamos ainda em transformação e a demanda depende muito da idade do comprador. Os tamanhos também vêm mudando. Um apartamento de 300 m² é considerado enorme, sendo que, an-

tes, havia imóveis de 700 m². Na parte da configuração interna, uma das coisas mais importantes passa a ser a cozinha.

GRI: Vocês se destacaram pela introdução de prédios no estilo neoclássico em São Paulo e eles se tornaram uma espécie de assinatura da Lindenberg. Esse padrão se disseminou fortemente e, atualmente, muitos arquitetos o criticam. Como responderia a esse tipo de opinião? ALF: A grande vantagem do neoclássico é que não envelhece. Um prédio de 30 anos se mantém novo. Já um contemporâneo fica ultrapassado. Recentemente, fizemos um edifício em Piracicaba e pensamos em um estilo mais moderno. No entanto, uma pesquisa mostrou que 98% queriam que fosse como os daqui. Em Jundiaí, aconteceu a mesma coisa. Os prédios neoclássicos têm uma aparência imponente. A crítica é de arquitetos, não do morador. Basta andar nas ruas Cristóvão Diniz, Barão de Capanema, Padre João Manuel e na alameda Campinas [todas na área dos Jardins, em São Paulo] para ver edifícios de 40 anos que têm preço de apartamentos novos. | REAL ESTATE | 41

Club Meetings

Nova realidade de vendas é pauta de encontro do setor residencial Um grupo de 30 líderes do setor residencial participou em 2 de junho de um club meeting promovido pelo GRI para debater a nova realidade de vendas do mercado. A percepção geral é de que o segmento se encontra em um momento de transição, no qual os players precisam lidar simultaneamente com a existência de um grande estoque e a perspectiva de realizar novos lançamentos, mirando um novo ciclo e retomando os fundamentos de muito planejamento e estudo da demanda. Foram levantadas questões como a necessidade de maior qualificação dos corretores, a importância de uma venda bem feita como forma de minimizar distratos e como os incorporadores podem se posicionar frente ao aumento da procura pelo aluguel. O encontro, realizado no Hotel Pullman Vila Olímpia, em São Paulo, teve como special guests Mauricio Eugenio (Grupo Eugenio), Raphael Horn (Esser), Peixoto Accyoli (RE/MAX), Gabriel Porto (VivaReal) e Marcos Kahtallian (Brain). Estiveram presentes também nomes como Carlos Terepins, Raul Lins (Alliance), Walter Melillo (CNL), Assis Machado (Mota Machado), Benny Finzi (Hines), Leandro Abreu (GID), Mauro Meinberg (Rodobens) e Élbio Moreira (EBM).

Alexandre Lafer Frankel (Vitacon), Hernani Varella (Tallento) e Antonio Ferreira (Hines)

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Imagens desta seção: GRI

Ao fundo, Gabriel Porto, Benny Finzi, Marcos Kahtallian, Mauricio Eugenio e Raphael Horn

Club Meetings

GRI Residencial O GRI Residencial 2016, realizado nos dias 21 e 22 de junho no Hotel Pullman Ibirapuera, em São Paulo, teve a participação de cerca de 100 dos principais players do setor no País, além de alguns representantes do exterior. O encontro analisou os temas mais importantes do mercado na atual conjuntura em várias rodadas de debate e também abriu espaço para matchmaking e muitos momentos de troca de experiências. Na abertura do primeiro dia, um talk show com Sandro Gamba (Gafisa), Flávio Queiroz (Santander) e o desembargador Werson Rêgo, moderado por Paulo Mendonça (TozziniFreire), abordou o fenômeno dos distratos. No segundo dia, a programação teve início mais uma vez com um talk show, agregando Carlos Martins (Kinea), Estácio Sá (Yuny) e Henry Semer (GP Investimentos), sob a mediação de Carlos Terepins (ex-Even), para tratar de estratégias a adotar em períodos de instabilidade econômica como o presente. Alguns dos outros assuntos discutidos no encontro foram alternativas de funding, principais apostas dos investidores, perspectivas de residenciais para renda e a realidade de diversos subsegmentos, como alto padrão e econômico. Estiveram presentes nomes como André Campos (Emccamp), Rodrigo Moraes Martins (Rossi), Mauro Meinberg (Rodobens), Daniel Takase (Paladin Realty Partners), Alexandre Lafer Frankel (Vitacon), Arsenio de Almeida Neto (Grupo Thá), Ruy Rego (Iron House) e Paulo Assis (Direcional Engenharia).

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Douglas Junqueira

Paulo Assis

Carlos Martins, Carlos Terepins, Henry Semer e Estácio Sá

Mauro Meinberg Paulo Mendonça, Flávio Queiroz, Sandro Gamba e Werson Rêgo

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Funding alternativo Securitização promete ser peça central de financiamento imobiliário no médio e longo prazo

Composição de imagens: Pixabay e Pexels.com

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utilização do mercado de capitais para o financiamento de empreendimentos imobiliários vai se tornar uma prática muito mais comum no médio e longo prazo. Esta é a conclusão de diversos participantes de um club meeting do GRI realizado em 07 de julho e de um conjunto de especialistas e executivos ouvidos pela GRI Magazine na sequência do encontro. A avaliação comum é de que o crédito subsidiado originário da poupança dificilmente vai retomar a força que tinha antes da debandada de recursos dos últimos tempos. Nesse novo cenário, a securitização de ativos ganha fôlego, oferecendo opções de funding para players de real estate viabilizarem seus projetos. O principal argumento que sustenta essa previsão é o hiato que existe entre o crescimento do volume de recursos disponíveis no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o ritmo de expansão da demanda por crédito imobiliário. Mesmo antes da intensificação dos saques da poupança, o descasamento já ocorria. Basta olhar para 2013, quando o saldo final depositado na caderneta subiu 19%, de acordo com o Banco Central, enquanto o montante contratado para aquisição, construção e reforma de imóveis aumentou 32%, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). De lá para cá, o gap só fez se alargar. Ao mesmo tempo, a busca de alternativas de funding vem crescendo de forma bastante expressiva. Dados da Cetip indicam que, entre janeiro de 2013 e julho de 2016, o estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) se ampliou em 89% e o de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) mais do que triplicou. Hoje, somente um grande fator atrapalha a contínua evolução desse mercado: os altos juros praticados no País. No entanto, com a previsão de cortes a partir de 2017, esse tipo de instrumento de crédito tem tudo para mais ganhar mais peso.

Contexto imediato

ções responsáveis pela concessão. “Na habitação social, o fornecimento continua regular e, no SBPE, embora a queda da oferta tenha sido muito forte, eu diria que a demanda caiu no mesmo nível”, resume Teotônio. Para sustentar a retomada de mercado imobiliário, passada esta fase de baixa, pensar em caminhos como o CRI vai ser peça importante da solução de médio e longo termo, admite o diretor. Ele, entretanto, tem dúvidas quanto à massificação do uso antes disso, ao menos enquanto a taxa básica de juros do País permanecer com dois dígitos. “Se a Selic for reduzida abaixo de 9%, o mercado por si só se arruma. Contudo, nossa visão ainda é de que 2016 e 2017 vão ser anos de organizar a casa.” Uma possibilidade que, na visão de Teotônio, pode se consolidar no futuro próximo e contribuir para o endereçamento das demandas mais urgentes de funding é o desenvolvimento do mercado das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), lançadas em 2015. O instrumento é uma versão brasileira dos covered bonds, comuns nos Estados Unidos e na Europa, e tem como diferencial a dupla garantia do investimento, ou seja, a garantia da instituição financeira emissora, além da retaguarda de um ativo imobiliário.

Mais interesse Aumentou recentemente o número de incorporadores que têm procurado as securitizadoras para conhecer melhor o processo de emissão dos certificados de recebíveis ou os bancos para entender como obter recursos com letras de crédito, confirmam empresas que atuam nesse mercado. O alto custo do capital torna difícil viabilizar financiamentos para grandes projetos, como um lançamento a partir do zero, mas, com a menor disposição dos bancos para conceder crédito a compradores de imóveis e a explosão dos distratos, vem subindo o interesse pela securitização de unidades já construídas.

Para dar uma noção do contexto imediato em que se insere essa tendência, o diretor executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, conta que o banco trabalha para manter, neste ano, o mesmo volume de recursos da poupança e do FGTS que destinou a moradias em 2015. Isso considerando que o governo liberou desde o ano passado uma parte do depósito compulsório para ser aplicado no financiamento imobiliário. Se não fosse por esse movimento, a limitação da oferta de crédito teria sido muito mais acentuada do que a verificada nos últimos dois anos, quando a caderneta perdeu mais de R$ 96 bilhões.

George Verras, senior managing director da Brazilian Securities, diz que existe uma mobilização das grandes securitizadoras para proporcionar a compra de carteiras de recebíveis de imóveis já vendidos nos casos em que os clientes não conseguem o financiamento bancário com que contavam. Mesmo que as taxas propiciadas por esse tipo de operação não se equiparem ao que é oferecido pelo crédito subsidiado da poupança, muitos incorporadores aceitam perder um pouco da sua margem a fim de apresentar ao comprador uma saída para o pagamento de longo prazo. Do contrário, perderiam o negócio e teriam de arcar com os custos e a dor de cabeça do cancelamento do contrato.

Outra questão que ajudou a conter um pouco o escasseamento dos recursos tradicionais para imóveis foi a própria diminuição da demanda. Vendas, lançamentos e procura por crédito baixaram, o que deu certo respiro às institui-

Por conta dessa estratégia, a securitização, que há longa data é adotada por empresas do segmento de loteamentos, começa a fazer sentido também para projetos verticais, sejam eles residenciais ou comerciais. George aponta, in| REAL ESTATE | 45

Divulgação Rossi

Tirol Way, empreendimento comercial da Rossi em Natal que foi financiado fazendo uso de securitização

redução de juros que eleva as possibilidades de utilização dos veículos do mercado de capitais. Sobre as especificidades do processo de securitização, os especialistas comentam que o tamanho mínimo do projeto para que os custos da operação sejam viáveis é de R$ 10 milhões. As taxas cobradas variam entre IGP-M mais 10% ou 12%, dependendo do empreendimento e do prazo de financiamento, que pode se estender, na média, por até 20 anos.

Propostas para o mercado deslanchar Para que a securitização deslanche de vez e ajude a suprir as necessidade de funding também no período de construção, algumas mudanças teriam grande valia. João Rossi Cuppoloni, presidente da Rossi Residencial, considera que uma saída para tornar os imóveis não performados mais interessantes para o investidor seria a utilização dos seguros de performance ou performance bonds. Por meio deles, uma seguradora garante ao investidor que a obra vai ser finalizada, minimizando os riscos. Essa solução, ainda pouco comum no Brasil, é largamente empregada nos Estados Unidos e na Europa. “Hoje, o mercado de securitização está voltado só para o imóvel pronto”, critica ele.

clusive, que esse novo perfil de empreendimento é o mais bem visto pelos investidores que compram CRIs. Eles os percebem como menos arriscados e, consequentemente, exigem retornos proporcionalmente menores.

O executivo também defende que securitizadoras e instituições financeiras identifiquem e informem com maior clareza ao incorporador qual é o perfil de clientes que o investidor de fato gostaria de financiar. Na atualidade, o que acontece, de modo geral, é que o incorporador reúne em um ativo uma gama de compradores com as mais variadas características de risco e só depois apresenta uma carteira para que, então, os investidores decidam que tipo de recebível querem adquirir.

Já para projetos ainda em obras, é bem mais difícil enconNa opinião de João, a securitização é o instrumento mais trar investidores abertos a adquirir seguro que existe para o finanos recebíveis, pontua Sérgio Gueciamento em real estate, mas ele “Hoje, o mercado de des Pinheiro, diretor da Cibrasec. destaca que é preciso que se faça Isso faz com que a remuneração pe- securitização está voltado só uma reestruturação dos modelos dida por eles seja superior ao que de crédito no Brasil, com redução a maioria dos incorporadores está da importância dos recursos subsipara o imóvel pronto” disposta a pagar, sobretudo porJoão Rossi Cuppoloni diados e revisão das taxas de juros. que teriam de arcar com esse custo Caso contrário, o mercado securitidurante toda a fase de construção. zador vai acabar “patinando” para Nessas hipóteses, o tradicional Plano Empresário continua sempre. Ele lembra ainda que, em outros tempos, de disendo a melhor forma de obter funding. ferente conjuntura macroeconômica, os juros cobrados na securitização chegaram a ser mais baixos do que o próprio A expectativa para o longo termo é que é bem mais anifinanciamento bancário. madora. Sérgio, como os demais consultados, acredita que a securitização tem potencial para se tornar um insA Rossi foi uma das primeiras empresas no Brasil a emitir trumento mais robusto e bem estruturado frente à falta de certificados de recebíveis, no início dos anos 2000. Desde crédito para o setor. Esse quadro tende a se sedimentar, então, recorreu a essa opção para financiar boa parte de impulsionado pela sincronização de vários movimentos: a seus empreendimentos residenciais e comerciais. Foi tamretomada da economia a partir de 2017 ou 2018, trazendo bém uma das sócias do grupo Ourinvest na fundação da uma procura maior pelo crédito e, ao mesmo tempo, uma Brazilian Securities. 46 |

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A João Fortes é outra incorporadora que aderiu a essa modalidade de funding. De 2010 para cá, fez quatro emissões de CRIs para financiar seus empreendimentos e atualmente estrutura mais uma, para atender a projetos futuros. “A securitização é um instrumento muito importante nas possibilidades de financiamento, na medida em que alguns empreendimentos não têm perfil para o crédito tradicional de Plano Empresário ou risco de banco. Muitas vezes, é mais fácil buscar a securitização do recebível para acessar o mercado”, avalia Roberto Correa, diretor financeiro da companhia.

pem os recebíveis de um prédio já construído, com vistas a aplicar os recursos em outro empreendimento, ainda em obras. “Enxergo esses instrumentos como fundamentais no processo de financiamento do setor.”

Para todos os mercados

Na avaliação de Guilherme Benevides, um dos fundadores da Upcon, um benefício adicional de usar o CRI está na aproximação com o mercado financeiro e na criação de vínculos com uma “Normalmente, os gama de investidores que, de outra empreendimentos comerciais forma, não chegariam à empresa.

têm uma tendência de ser

A Upcon já adotava a securitização para financiar o cliente de forma direta após a entrega de empremais securitizáveis” Roberto Correa endimentos, mas, recentemente, decidiu testar mais uma possibilidade. Diante da dificuldade de conseguir financiamento por meio do Plano Empresário, a companhia optou pela Isso é verdade principalmente quando se trata de imóveis securitização de recebíveis futuros para levantar recursos corporativos, salienta. “Normalmente, os empreendimennecessários a finalizar a construção de um empreenditos comerciais têm uma tendência de ser mais securitizámento hoteleiro em Guarulhos com bandeira Sleep Inn. veis porque o custo do financiamento de Plano Empresário “O modelo se mostrou uma grande alternativa para finané mais alto para essa categoria. Às vezes, a linha de crédito ciar a produção deste tipo projeto”, justifica Guilherme. nem existe porque os bancos não têm apetite. Com isso, o incorporador precisa estruturar outras formas de finanAlgumas operadoras de shopping centers como a Aliansciamento.” ce, a BRMalls e a GlobalMalls igualmente já aderiram à emissão de certificados de recebíveis, colocando como Para securitizar inclusive projetos em obras, a João Fortes lastro o aluguel futuro de suas lojas. No caso da Aliansce, adotou a prática de reunir os recebíveis de todas as unidaa alternativa foi adotada para alongar a dívida corporativa des de um empreendimento em Cédulas de Crédito Banda empresa. Nas outras duas, os recursos serviram ao decário Imobiliário (CCBI). Na sequência, passa à cessão dos senvolvimento de novos empreendimentos. papéis. Com isso, consegue reduzir custos e aumentar a atratividade dos ativos. A empresa também estuda a securitização de aluguéis de um prédio comercial built to suit contratado por longo prazo. Normalmente, não haveria muito interesse do mercado por uma operação de recebíveis lastreados em aluguel, uma vez que existe o risco de saída do ocupante e de inadimplência. Porém, como o acordo de construção sob medida embute longa permanência do inquilino, a atratividade aumentou.

O hotel Sleep Inn Guarulhos, da Upcon: recursos levantados com securitização de recebíveis

Divulgação Upcon

Imagem: Divulgação João Fortes

Alternativas para viabilizar o financiamento

Roberto diz ainda que o CRI é uma alternativa interessante para permitir que se anteci| REAL ESTATE | 47

Club MeetingS

Reunião do setor de loteamentos aborda alternativas de crédito Alternativas de crédito para o setor de loteamentos foram tema de um club meeting do GRI realizado em 07 de julho. O encontro aconteceu no Hotel Pullman Vila Olímpia, em São Paulo, e teve como ponto central de debate o acesso do segmento ao mercado de capitais. George Verras (Brazilian Securities), Leonardo Sanchez (Inveramerica Capital), Vanessa Terralheiro (CEF) e Juliano Fernandes Bourim (CEF) foram os special guests da reunião. Participaram também Elizabeth Alves Gomes (Ápice Securitizadora), Cristiana Moreira (BMA), Marcos Dei Santi (Cemara), José Miguel Lupi Caetano (MPC), Moisés Dantas (Habitax), Luiz Felipe Gerab (Finvest Specialty Finance), Álvaro Barreto Rezende (Companhia Hipotecária Brasileira) e Antenor Oliveira Junior (Fato Urbanismo), entre outros. No total, mais de 40 lideranças setoriais estiveram presentes.

Gustavo Nicolau (Akylas) e Leonardo Sanchez Ao centro, Juliano Fernandes Bourim

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George Verras e Rodrigo Bicalho (Bicalho e Mollica)

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Os convidados elencaram quais são as principais alternativas de recursos para financiamento hoje à disposição setor, com destaque para a securitização e também linhas especiais oferecidas pelos bancos.

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ESCRITÓRIOS

Em perspectiva Conheça os cinco grandes desafios do mercado de escritórios hoje e para os próximos anos

mercado de escritórios vive um momento difícil, de baixa, e os anos a seguir prometem ser bastante complexos, de grandes mudanças. De olho nesse panorama, a GRI Magazine acompanhou um talk show durante o GRI Escritórios que discutiu os principais desafios desse setor. Confira os destaques:

1. Instabilidade político-econômica Um desafio central para o segmento de escritórios – comum ao mercado imobiliário como um todo e à economia de forma geral – está ligado ao risco político-econômico que se exacerbou no Brasil nos últimos tempos. Boa parte dos investidores – particularmente os estrangeiros que ainda não estão presentes aqui – se colocou em compasso de espera até a definição final sobre o impeachment da presidente Dilma Rousseff para só então decidir sobre a concretização de aportes. “Acredito que existe um investimento represado nesse sentido”, aponta Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE. Resolvida a questão política, a tendência é de que 50 |

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comecemos a ver capitais afluindo e novos investimentos sendo efetivados.

2. Limitações à alavancagem dos investimentos Outro ponto de atenção refere-se ao nível de alavancagem dos investidores, que dita fortemente a dinâmica do mercado. Pouco tempo atrás, era possível ver índices de alavancagem chegando a até 80% – ainda que muitos considerem essa fatia excessiva. Agora, como a disponibilidade de recursos para financiamento por fontes tradicionais caiu drasticamente, essa prática ficou comprometida, resultando em capacidade de investimento mais limitada. “Com a quase extinção do Mapa 4 para o setor comercial, a situação ficou muito difícil. Fruto do esvaziamento da caderneta de poupança, esses recursos não estão tão disponíveis ou estão, mas a taxas elevadíssimas”, afirma Adriano. “A conta do investidor, para que possa se alavancar, está mais apertada. Os ganhos dele ficam mais rasos e o valor que pode pagar por uma propriedade não é alto como se estivesse alavancado.”

Frente a esse cenário, o segmento vai ter de buscar alternativas de crédito para levar adiante seus projetos. Certificados de Recebíveis Imobiliários (os CRIs, retratados na página 44), financiamento direto e fundos estão entre as opções que podem ajudar a preencher as necessidades.

Martín Jaco

3. Altos custos de energia Um dos grandes vilões dos custos de ocupação, o preço da energia no Brasil é reconhecidamente elevado e os recentes reajustes das tarifas acabaram piorando ainda mais a equação. Na conta da ocupação, o valor referente à energia costuma aparecer logo após o aluguel, à frente de itens como segurança e mão de obra. Trabalhar para que o total fique menos pesado no bolso do inquilino, crescentemente preocupado em enxugar gastos, se tornou uma grande questão para os investidores e gestores de lajes corporativas.

Marcio Fernandes

Marcio Fernandes, diretor-presidente da distribuidora Elektro, aposta que, em um horizonte de dez anos, vamos ver mudanças consistentes na linha das soluções energéticas sustentáveis. Mas, desde já, ele considera mandatório que os novos projetos sejam traçados contemplando essa lógica para não ficar rapidamente para trás. “Em empreendimentos que estão nascendo, quem não fizer isso vai perder dinheiro”, sentencia ele.

4. Demanda por reconfigurações no espaço de trabalho No quesito ambiente de trabalho, o anseio das novas gerações de profissionais por espaços mais flexíveis e favoráveis a um maior convívio impõe novas concepções de layout e infraestrutura nas lajes e também nos condomínios. “Há uma demanda cada vez maior por ambientes mais descontraídos e interativos, por modelos de trabalho mais participativos. A partir disso, surge a arte de traduzir o desejo em um espaço físico, de organizar o local para que essa nova cabeça esteja presente”, opina Ruy Shiozawa, presidente da Great Place to Work. A necessidade do planejamento caso a caso sempre vai existir. O ambiente físico expressa a cultura e o modelo de negócios da empresa. Enquanto as mais formais vão optar por escritórios marcados por características tradicionais, as mais modernas e abertas tendem a preferir layouts

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Driblar essa dificuldade exige, cada vez mais, que os empreendimentos prevejam abastecimento por meio de fontes diversificadas, que permitam uma melhor composição de custos, passando pela solar e pelo gás, além do uso do mercado livre para aquisição de energia elétrica. O futuro, ao que tudo indica, vai na direção da autogeração energética, ou seja, o próprio empreendimento gera energia e a consome.

que proporcionem trocas constantes entre os colegas. No caso destas últimas, há que se prever lugares reservados para atividades mais reflexivas e silenciosas. No que tange aos condomínios, vale ressaltar que cabe dar maior atenção às reais reinvindicações dos ocupantes. “Nos últimos anos, em termos de incorporação, vimos surgirem prédios muito bons, suprindo uma questão de especificações técnicas que faltava. Contudo, acabou-se não se pensando em aspectos aos quais o inquilino hoje dá muito valor, como as áreas comuns do edifício, a acessibilidade e a infraestrutura de serviços, oferecendo restaurantes, academia, bancos e acesso a transporte público, entre outros pontos. O desafio agora é encontrar um equilíbrio”, analisa Martín Jaco, CEO da BR Properties.

5. Descasamento entre valores de aluguel e venda Por fim, nota-se que, nos últimos anos, o comportamento dos preços de locação e o dos de venda se descolaram, surgindo um gap que ainda precisa ser corrigido. “Vimos a curva de locação caindo, ao passo que a dos valores de venda não necessariamente a acompanhou. Ambas têm de se aproximar mais para os negócios de fato acontecerem”, comenta Adriano. | REAL ESTATE | 51

Club Meetings

GRI Escritórios Em sua segunda edição, o GRI Escritórios atraiu em 29 de junho 100 dos maiores players do setor para uma intensa troca de experiências e várias rodadas de matchmaking e de debate sobre o atual momento e o futuro do mercado. O evento, realizado no Hotel Pullman Ibirapuera, em São Paulo, foi aberto com um talk show que avaliou os grandes desafios da área de offices (cobertura completa na página 50). Participaram Martín Jaco (BR Properties), Marcio Fernandes (Elektro) e Ruy Shiozawa (Great Place to Work), com moderação de Adriano Sartori (CBRE). Ao longo da programação, estiveram em pauta assuntos como alternativas de funding, oportunidades de investimento estratégico, empreendimentos mixed use e investimentos em tecnologia. Estiveram presentes Daniel Takase (Paladin), Benny Finzi (Hines), Nuno Coelho (VCG), Daniel Cherman (Tishman Speyer), Mauro Lima (Brookfield Property Group), André Berenguer (BR Properties), Carlos Martins (Kinea), Felipe Góes (São Carlos Empreendimentos), Ricardo Almendra (RBR Asset Management), Francisco Lopes (Morro Vermelho), Gastão Valente (GIC) e Hilton Rejman (CCP), entre outros nomes.

Roberto Perroni (Brookfield Properties Group)

Francisco Lopes

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Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Adriano Sartori, Martín Jaco, Marcio Fernandes e Ruy Shiozawa

Informe: SiiLA Intelligence

Decisões lentas tornam mais agressivas negociações de condomínios logísticos em São Paulo Por Giancarlo Nicastro

m uma análise do histórico de transações do mercado de condomínios logísticos em São Paulo, a pesquisa da SiiLA Brasil identificou que, ao longo dos últimos 6 anos, os contratos de locação vêm se adaptando às oscilações do mercado e ao comportamento dos preços pedidos em relação aos preços fechados. Com uma queda constante na média dos preços pedidos de locação a partir de 2014, o mercado já dava indícios de uma nova frente de instabilidade para o segmento de imóveis industriais. Os ocupantes passaram a tomar decisões mais cautelosas e, com isso, as negociações começaram a ficar mais agressivas. O crescimento do tempo de carência, descontos mais altos e, até mesmo, os cash allowances (subsídios para despesas com mudanças) se tornaram algo corriqueiro nos contratos de locação dos últimos 18 meses no merca-

do de condomínios logísticos de São Paulo. De acordo com a base de transações da SiiLA Brasil, hoje a média ponderada do preço transacionado tem se mantido 14% abaixo do preço pedido. Em casos específicos este valor pode chegar a 20% abaixo do preço pedido. Em linhas gerais, os proprietários têm facilitado a entrada de novos ocupantes de acordo com a capacidade financeira do inquilino, área pretendida, prazo de contrato, entre outros. Uma coisa é certa, nem todos os negócios se aplicam a este panorama. Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, uma plataforma exclusiva do mercado imobiliário comercial brasileiro. Assinantes SiiLA Brasil acessam informações completas do nosso mercado, como detalhes de transações, Cap Rates, preços de venda e aluguel, detalhes dos imóveis corporativos, FIIs, estatísticas, notícias do setor e muito mais. Visite www.siila.com.br

Descolamento de Preço Pedido e Transacionado

FONTE: SiiLA Brasil

Estatísticas do Mercado Para o segundo trimestre, foram entregues 152.308 m² de condomínios logísticos de alto padrão (Classe A+ e A) em São Paulo; 65% deste volume foi entregue pré-locado. A absorção bruta fechou em 238.785 m² e a absorção líquida em 44.985 m² positivos. Ainda assim, o grande volume de absorções do trimestre não contribuiu para uma redução na taxa de vacância, que fechou o 2º trimestre de 2016 em 27,71%, alta de 1,1% em relação ao 1º tri. A tendência para os próximos períodos é de crescimento de disponibilidade, estabilidade nos preços pedidos e negociações mais competitivas.

Divulgação Prologis CCP

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

Prologis CCP Cajamar

Da porta para fora Frente às carências do País, parte significativa dos investimentos para desenvolver galpões se destina à infraestrutura

amplamente conhecido déficit de infraestrutura do Brasil, que faz explodir os custos logísticos das empresas e compromete a competitividade da economia, impacta fortemente também o negócio dos desenvolvedores de galpões. Eles precisam destinar fatia significativa dos seus investimentos para suprir as carências nesse campo, viabilizar seus empreendimentos e atender às necessidades dos ocupantes. Esse foi o tema em torno do qual girou o talk show de abertura do GRI Industrial & Logística. A GRI Magazine teve acesso exclusivo ao debate e retrata aqui destaques do que foi tratado. Para se ter uma ideia da dimensão dos investimentos em infraestrutura por parte dos desenvolvedores de imóveis

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industriais e logísticos, um levantamento da Libercon Engenharia, a partir dos últimos orçamentos realizados pela companhia, aponta que pavimentação, drenagem e iluminação externa representam entre 8,98% e 20,51% do valor das obras. Se forem considerados outros itens que compõem o “pacote” infraestrutura, a conta fica ainda mais salgada.

Desafios a enfrentar Hardy Milsch, country manager da Prologis no Brasil, realça a necessidade de realizar investimentos em infraestrutura como um dos grandes desafios da atuação no mercado nacional. “Não existe área com estrutura pronta para chegar e começar a operar. É preciso sempre iniciar do zero”, afirma. “As obras de terraplenagem aqui são as maiores que exe-

cutamos no mundo”, compara ele, que lembra ainda que, usualmente, é preciso efetivar aportes direcionados à provisão de energia elétrica, poços e tratamento de esgoto.

bastante presente. O incentivo deve ser a ponte até que a infraestrutura plena esteja apresentada. É a ‘cereja do bolo’.”

Mesmo assim, o mercado atrai. “O investidor estrangeiro vê tudo isso como um enorme desafio, mas a oportunidade ainda é tão grande que vale a pena fazer o investimento e trazer a infraestrutura”, completa ele.

Valorização pelo ocupante

Foi essa a avaliação que levou a Prologis, que atua no País numa joint venture com a CCP, a olhar há alguns anos para Cajamar, na Região Metropolitana de São Paulo, com atenção especial. A proximidade da rodovia Anhanguera indicou o elevado potencial local e estimulou importantes investimentos em infraestrutura que ajudaram a acelerar seu desenvolvimento. Hoje, a região é um dos mais relevantes polos logísticos brasileiros. “O crescimento que aconteceu mostra que, ao levar infraestrutura, conseguimos criar um hub logístico não só para nós, mas para todos os players do mercado”, avalia o executivo. Em lugares fora do eixo Rio-São Paulo, as carências são ainda mais profundas. Na hora de planejar um empreendimento, é preciso considerar a promoção de todo o arcabouço de infraestrutura regional para que se consiga fomentar um parque logístico, ressalta José Alves Neto, vice-presidente da TRX.

Incentivo como ‘ponte’ No processo de implementação da infraestrutura, obstáculos não faltam. A relação com o poder público dos municípios, por exemplo, é apontada como um dificultador. Os processos de aprovação muitas vezes são complicados e falta maior clareza nas normas.

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

“A interação com as prefeituras é de fato desafiadora”, diz José. As regras variam de um lugar para outro e inclusive no mesmo local ao longo do tempo, em função da conjuntura e do calendário eleitoral, afetando prazos e desembolsos. Com relação a incentivos para a atração de empreendimentos, Vitor Hugo dos Santos Pinto, gerente nacional de Fundos para o Setor Imobiliário da Caixa Econômica Federal, traduz a opinião de vários players: “Quando é preciso incentivar muito, geralmente é porque não existe um fundamento de infraestrutura

O investimento em infraestrutura é de extrema relevância para que os galpões sejam atrativos aos locatários. “O ocupante olha, antes, a infraestrutura do entorno e, depois, o equipamento em si”, admite Fabio Eda, diretor de Properties do Walmart. “Estamos aprendendo a enxergar a infraestrutura e reconhecer seu valor no momento em que tomamos a decisão comercial.” Ele acrescenta que, para clientes como o Walmart, despertam maior interesse imóveis com melhor eficiência energética, com vistas tanto a reduzir custos de operação como a reforçar a imagem de um negócio preocupado com a sustentabilidade.

Atores relevantes Entre os integrantes do mercado de imóveis industriais e logísticos, há um reconhecimento de que, nos últimos anos, houve uma evolução do modelo de concessões que propiciou melhorias na infraestrutura nacional. Por outro lado, ainda não se veem avanços proporcionais no que concerne à relação entre essa macroinfraestrutura e a logística que gravita ao redor dela. A percepção dos players é de que eles deveriam buscar participar mais ativamente dos processos de concessão e PPPs com o objetivo de contribuir para maiores progressos, incluindo simplificar a criação e as aprovações dos acessos dos complexos logísticos aos modais. “Precisamos ser um ator mais relevante no planejamento não de três ou quatro anos, mas de 50”, defende Hardy. José Alves Neto

Hardy Milsch

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Club Meetings

GRI Industrial & Logística Mais de 100 grandes players do setor de galpões se reuniram em 30 de junho no GRI Industrial & Logística, em São Paulo. Nesta que foi a sua segunda edição, o evento discutiu estratégias de investimento e de gestão de portfólio, novos modelos construtivos, a relação entre proprietário e ocupante, e perspectivas do mercado para os próximos anos. O encontro, promovido no Hotel Pullman Ibirapuera, teve início com um talk show com Hardy Milsch (Prologis), José Alves Neto (TRX), Fabio Eda (Walmart) e Vitor Hugo dos Santos Pinto (CEF), mediado por Fernando Terra (CBRE). O grupo buscou responder a uma questão crucial: qual a responsabilidade do mercado industrial na infraestrutura regional? (cobertura completa na página 54). A programação seguiu com diversas rodadas de discussão e de matchmaking, e períodos reservados especialmente à troca de experiências. Participaram nomes como Hailton Liberatore (Libercon), André Freitas (Crédit Suisse), André Rezende (BTS Properties), Claudia Tichauer (GE), Daniel Rizotti (Carioca Engenharia), Eduardo Corbett (DHL), Celio Gurgel (Pepsico), Flavio del Soldato Jr. (Asbrass), Guilherme Palocci (Clarion Partners), Margarida Fraga (Brookfield Financial), Ricardo Ruiz (Magazine Luiza), Rossano Nonino (JP Morgan) e Simone Santos (Herzog).

Fabio Eda, Celio Gurgel e Rufino Pizarro Neto (Sendas)

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Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Hardy Milsch, Fabio Eda, José Alves Neto, Vitor Hugo dos Santos Pinto e Fernando Terra

2a EDIÇÃO

HOTEL PULLMAN IBIRAPUERA

SÃO PAULO

2016

26 e 27

OUTUBRO

Algumas empresas confirmadas:

Lead Sponsor:

AEROPORTOS

ENERGIA

FERROVIAS

Bronze Sponsor:

HIDROVIAS

MOBILIDADE URBANA

Sponsors:

PORTOS

RODOVIAS

RESÍDUOS

SANEAMENTO

Shopping & Varejo/ Industrial & Logística

Tempos modernos

Composição de imagens pexels.com

E-commerce avança e faz varejo, shoppings e galpões se reposicionarem

m um contexto de realidades aumentadas, experiências online com impactos concretos e criação de universos inteiros na internet, as fronteiras entre o virtual e o real se embaraçam. Utilizando novas tecnologias, reinventamos o entretenimento, a comunicação, e, como não poderia deixar de ser, o comércio. Hoje, os canais de e-commerce crescem aceleradamente e seus impactos sobre as vendas tradicionais são visíveis, intensos e inevitáveis. Nessa nova era, é fundamental que as operações offline se adaptem para continuar a evoluir (e existir). Redes varejistas, shoppings e players do segmento logístico vão se empenhando nessa tarefa. Tudo para não ser sobrepujados num cenário em que o comércio eletrônico avança anualmente na casa dos dois dígitos. No País, o faturamento das vendas online subiu 15% em 2015 e 25% em 2014, segundo dados da E-bit, do grupo Buscapé. Globalmente, a taxa foi de pouco mais de 15% em 2015 e a previsão é de alta de 13% em 2016, calcula a consultoria internacional Statista.

A loja do futuro O crescimento das vendas online promete trazer mudanças expressivas na estratégia, no posicionamento e nas dimensões das lojas físicas. Elas vão precisar repensar o volume dos estoques e a disponibilidade de modelos, cores e tamanhos de produtos para pronta entrega. Conforme Pedro Guasti, CEO da E-bit, as lojas, além de reconfiguradas, vão ficar menores. “É impossível colocar em um espaço finito todo o sortimento encontrado na internet. A loja vai virar showroom, ponto de entrega de produtos [comprados na web] e centro de troca e devolução”, prevê. Ele aposta também na diminuição da quantidade de estabelecimentos a médio prazo. “Não há como ser diferente. É só ver o que está acontecendo com os bancos. O varejo tradicional de bens de consumo vai, igualmente, passar por esse movimento”, compara. Os varejistas são mais comedidos nas projeções. Admitem mudanças no perfil da lojas, mas questionam a redução do espaço físico e, mais ainda, a estimativa de menor quantidade de estabelecimentos. Paulo Correa, CEO da C&A, entende que é a localização de cada unidade física que vai determinar a intensidade de abastecimento do estoque e a dimensão das instalações. De acordo com ele, essas são decisões diretamente relacionadas com o fluxo de pessoas no entorno e o nível de conveniência do lugar para o consumidor. | REAL ESTATE | 59

Mario Miranda Filho

agressivas. “Entendemos que temos o potencial para ser um player bastante significativo no mundo online porque o somos no offline. Deveria ser natural termos nível de ambição elevada nesse assunto, e estamos fazendo investimentos compatíveis com isso”, garante.

Impacto no negócio de livrarias

Paulo Correa

Em uma região com volume reduzido de compradores, o inventário da loja pode ser menor e qualquer produto não disponível tem a possibilidade de ser adquirido online no próprio site da marca. Por outro lado, em pontos próximos dos grandes centros de consumo, a provisão vai precisar ser maior do que a de hoje para facilitar a experiência do cliente e a retirada de itens comprados na web, diz ele.

Case C&A A C&A iniciou seu retorno ao varejo online nos primeiros meses de 2015, mais de uma década após uma tentativa frustrada de inserção, ainda nos primórdios do e-commerce. Desde essa retomada, a loja virtual se tornou líder em vendas da companhia. Procurando se ajustar ao rápido desenvolvimento do canal, a gigante do vestuário vem criando, em todos os seus pontos de comercialização físicos, áreas para acolher o consumidor que chega para receber ou trocar uma peça comprada na internet. Recentemente, tem trabalhado para instalar dispositivos nos estabelecimentos a fim de que o consumidor possa fazer, de lá, o pedido online de alguma mercadoria que não encontrou pessoalmente. “Temos uma série de iniciativas de integração entre o online e o offline. Ainda não posso contar quais são, mas todas vão no sentido de melhorar a experiência do cliente. A questão é como saber que ele entrou na loja, se já teve interações conosco em redes sociais e usar essas informações de algum jeito para oferecer uma experiência diferente”, aponta Paulo. Neste instante, a empresa está em fase de formação de um cadastro de seus consumidores para criar as bases para implementar planos futuros. Embora não revele números, o CEO afirma que as metas de crescimento da operação de e-commerce da C&A são 60 |

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Para alguns segmentos do varejo, o impacto do mundo virtual é ainda mais visível e impõe desafios adicionais para as empresas. É o que acontece com as livrarias. Elas não só competem com players do comércio eletrônico de livros como, simultaneamente, precisam lidar com os efeitos das novas plataformas de leitura online sobre a demanda por impressos. Nesse horizonte, uma das saídas para as companhias do setor é apostar na diversificação de produtos, o que a Saraiva vem fazendo há alguns anos, conta Anna Emília de Luca, diretora de Expansão e Sublocações. Com base nessa tática, a rede conseguiu ampliar as fontes de receitas e também o fluxo nas lojas, tradicionalmente grandes âncoras de shoppings. Um dos efeitos principais do aumento do portfólio foi repensar a disposição dos produtos e o tamanho dos estabelecimentos. Fruto dessa transformação, a Saraiva tem conseguido manter bons resultados no e-commerce e, em paralelo, nas unidades físicas. As vendas nas lojas abertas há mais de 12 meses cresceram 1% no primeiro trimestre em relação ao mesmo período do ano anterior, evolução considerada positiva pela empresa diante da desaceleração da economia. Na comparação dos mesmos dois períodos, o e-commerce da marca avançou 10%. Os números mostram, segundo Anna, o porquê de a Saraiva não programar diminuir o número de lojas. “Estamos em um processo de rever estratégias; porém, de forma geral, não vamos no sentido de reduzir nossas operações.”

Shoppings e âncoras Sob a ótica dos shopping centers, a expansão do e-commerce pode redundar numa queda no fluxo de clientes interessados puramente em comprar. Torna-se primordial, então, uma reformatação dos malls para reforçar a oferta de serviços e experiências. Nessa lógica, operadores investem numa maior participação de restaurantes, academias e centros de entretenimento no seu mix, além de olhar com atenção oportunidades de transformar os empreendimentos em complexos de uso misto (leia mais sobre esse tema na página 30). O grande desafio do shopping center, nesse novo cenário, é fugir do lugar comum e atrair um cliente bem informado e que acessa outros canais de compra, concordam

executivos do setor. “O componente de entretenimento e lazer é cada vez mais forte. [A tendência] é o shopping como um market place, um lugar de encontros e muita prestação de serviços”, confirma Marcelo Carvalho, copresidente da Ancar Ivanhoe. “Outro movimento interessante que ganha relevância é o shopping como um canal de mídia, merchandising, lançamento de produtos e serviços”, pontua. Para alguns segmentos, as lojas em malls – assim como, possivelmente, as de rua – podem vir a ficar menores e se tornar showrooms, antevê Marcelo. Encaixa-se nessa perspectiva, por exemplo, o comércio de eletrodomésticos. O executivo, no entanto, não acredita que o futuro dos shoppings vai ser de lojas diminutas. O que provavelmente vamos ver acontecer é a substituição de parte dos locatários atuais por outros, com ofertas diferentes. A mudança do mix de lojas, longe de ser um problema, poderia ser positiva para as operadoras de shopping centers, que acabam sacrificando hoje parte significativa da sua área total para atender às âncoras tradicionais, avalia Andres Andrade, diretor de Novos Negócios da Gazit Brasil. O redesenho permitiria a liberação de espaços maiores para academias, restaurantes e outros prestadores de serviços, que complementariam a oferta de cada mall de forma eficiente. Por outro lado, a concretização dessa tendência no País não deve ser simples. Como o lojista brasileiro enxerga elevado valor no ponto, é muito provável que as âncoras lutem para manter o atual status, entende ele.

Brasil x mundo

Marcelo Carvalho

Divulgação Ancar Ivanhoe

Na raiz desse movimento, está o aumento da desigualdade entre as classes alta e média americanas, o que tornou o consumidor mais preocupado com o preço dos produtos, aponta o diretor da Gazit. Como nos EUA o comércio eletrônico consegue entregar itens com eficiência maior e preço menor do que o varejo tradicional, acabou abocanhando um espaço privilegiado e tomou espaço de players antigos. Já no Brasil, ao contrário, o alto custo logístico limita uma expansão mais rápida das compras pela internet, acarretando uma transição mais suave entre o comércio usual e o online. Além disso, uma vez que a desigualdade social aqui é histórica, o consumidor está mais habituado a se atentar às diferenças de preços dos produtos e o mercado nacional físico há longa data se adequou a essa prática.

Iniciativas inovadoras À procura de estabelecer uma maior interação com o cliente e tentando se moldar às novas tecnologias disponíveis, a Ancar Ivanhoe criou um departamento que funciona como laboratório de teste de iniciativas inovadoras nos seus shoppings. Num primeiro momento, o grupo focou a instalação de redes de internet gratuita nos malls como pilar para cadastrar uma base de dados que hoje chega a 1,8 milhão de consumidores. A partir desses dados, a companhia pensa agora em modos de entregar aos frequentadores uma experiência mais personalizada a suas vontades e interesses. “Quando os clientes entram no shopping e ligam o Wi-Fi, sei que estão no empreendimento e tenho como me corresponder com eles. Ainda estamos em fase de protótipos, mas temos intenção de construir uma base que sirva como um ativo da empresa”, explica Marcelo. De acordo com ele, em alguns casos de ações já em andamento, o índice de conversão de contato em compra chegou a 25%. “Isso mostra que, entendendo esse cliente e tendo o produto apropriado para ele, temos um caminho interessante a ser perseguido, com bons resultados.” Divulgação Gazit

Em todo o globo, e-commerce está impactando o portfólio de shoppings de forma profunda. Particularmente nos Estados Unidos, o efeito é tão intenso que,

nos próximos anos, grande parcela dos centros de compras existentes no país deve fechar as portas.

Andres Andrade

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Mario Miranda Filho

Fernando Terra, diretor do Serviços Industriais e Logísticos da CBRE para a América Latina, reforça que vai ser necessário criar hubs dentro dos centros urbanos para permitir entregas rápidas. Ele cita como referência os Estados Unidos e regiões da Europa que já atingiram o same-day delivery. “O mercado brasileiro ainda está em fase anterior do e-commerce, em que falamos de prazos de seis a 30 dias. Começamos a ter consultas de imóveis dentro das capitais para essas operações [same-day], mas demora pelo menos mais cinco ou dez anos para atingir esse estágio”, afirma. Conforme operadores logísticos ouvidos pela GRI Magazine, o desenvolvimento de galpões especulativos em estados além de São Paulo e Rio de Janeiro é mais um ponto que vai precisar receber maior atenção daqui para a frente. Ainda são raros os grandes investidores dispostos a tomar o risco de construir esse tipo de imóvel em outras regiões sem ter um contrato de longo prazo pré-definido. Os varejistas de e-commerce, por sua vez, hesitam em contratar empreendimentos built to suit, aos quais ficariam presos por vários anos, pois as previsões de crescimento do mercado online ainda carecem de mais precisão. Há que se encontrar modos de a equação fechar.

Fernando Terra

A Gazit, por sua vez, busca investir na instalação de estações de coworking em seus shoppings, sendo o novo Morumbi Town, na zona Sul de São Paulo, um dos precursores no Brasil nesse sentido. A meta, explica Andres, é inserir nos malls do grupo startups focadas em tecnologias para o varejo e permitir que testem suas inovações no próprio ambiente. “É o que queremos fazer para estar próximos das pessoas que estão inovando e criando.”

Logística repensada

Outro fator que requer avaliação mais cuidadosa em busca de soluções que funcionem para todos os envolvidos é a demanda, por parte dos ocupantes, de que os espaços de armazenagem para e-commerce sejam flexíveis, passíveis de aumentar e diminuir à medida que as vendas oscilem – um aspecto difícil de ser administrado no campo do desenvolvimento imobiliário. Para Fernando, a melhor opção nesses casos seria a terceirização da distribuição ou a instalação da operação dentro de um grande condomínio.

Muito inspirados pela experiência americana, os varejistas brasileiros começam a exigir mudanças nas operações logísticas de distribuição dos produtos para que se ajustem às novas demandas do e-commerce. Nessa perspectiva, cada vez mais a rastreabilidade e a garantia da integridade do produto são fundamentais. Atividades de transporte e armazenamento vão ter de integrar tecnologia e informação ao seu dia a dia se quiserem acompanhar esse novo perfil dos clientes.

Uma forte tendência para os próximos anos deve ser a dispersão de centros de distribuição, em resposta à exigência crescente dos próprios consumidores por entregas no mesmo dia da compra, indica Flavio Salzano, sócio diretor da Pier8. É para contemplar essa demanda que a companhia, que atua em São Paulo e há dois anos decidiu focar sua operação no varejo online, está estudando parcerias com outros grupos de armazenamento e transporte com vistas a aumentar sua capilaridade na cidade e dar conta de um delivery mais ágil. 62 |

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Divulgação APL

“Esse quadro coloca grande pressão sobre os operadores logísticos, já que os entraves, sobretudo relacionados à infraestrutura, são grandes no País”, comenta Rafael Reis, sales manager da APL Logística. “Apesar da clara evolução nos portos, existe um enorme ‘buraco’ na infraestrutura nacional, que ainda é extremamente dependente do modal rodoviário. Nossas ferrovias têm como principal foco as commodities e não possuem uma cobertura ampla o suficiente. Outro problema é o alto índice de roubos”, detalha.

CD da APL Logística

Nada como uma vista ampla para abrir a mente e enxergar além.

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Club Meetings

Players de varejo e shopping discutem complementaridade dos universos online e offline ‘Varejo físico x varejo virtual: complementares ou concorrentes?’ Esta foi a pergunta-chave em torno da qual girou um club meeting promovido pelo GRI em 23 de junho. O encontro, realizado no Hotel Pullman Vila Olímpia, em São Paulo, mostrou uma clara convergência de opiniões no sentido da complementaridade dos dois ambientes para venda e atendimento ao cliente. A reunião teve como special guests Flávio Dias (Cnova), Marcelo Carvalho (Ancar Ivanhoe) e Paulo Correa (C&A). Participaram também José Manuel Baeta Tomás (Sonae Sierra), Andres Andrade (Gazit), Igor Meskellis (Adidas Group), Caio Guimarães (Walmart), Agustin Dominguez (Yum!Brands), Diogo Bustani (HSI), Filipe Vasconcellos (Brookfield Gestão de Empreendimentos), Michel Chaim (Grupo Sforza), Paulo Sanchez (Decatlhon) e Eduardo Guerra (Giraffas), entre outros. Os convidados especiais compartilharam suas experiências de incursão no universo online, acertos e erros, desafios e como enxergam o futuro. A importância da integração dos canais on e offline, do investimento em tecnologia para melhorar a experiência do consumidor e de se explorar cada vez mais o conceito de market place foram alguns dos pontos em pauta.

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Sandra Magalhães (HUGE Inc.), Caio Guimarães e José Romeu Ferraz Neto (Sinduscon-SP)

Paulo Correa, Marcelo Carvalho e Flávio Dias

José Manuel Baeta Tomás

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Divulgação Tendências

FINAL WORDS

Sinais apontam para proximidade da retomada do mercado imobiliário Gustavo Loyola e Mariana Oliveira

combinação de alta da confiança dos agentes, melhores condições de financiamento e recuo de preços desenha um cenário mais auspicioso para o mercado imobiliário. Sinais tênues de melhora começam a ser visualizados e indicam que o processo de retomada se aproxima, podendo ser esperadas taxas de variação expressivas para vendas de imóveis novos e lançamentos, embora em volume ainda historicamente reduzido. Após atingir o menor valor da série em abril de 2016, o indicador de confiança dos consumidores (ICC) da Fundação Getulio Vargas avançou por três meses consecutivos, tendo sido observada expressiva alta em julho (+5,4% ante junho, na série com ajuste para a sazonalidade). Claramente, há dificuldades relevantes a serem ultrapassadas, especialmente ligadas à normalização do ambiente político, o que ainda pode limitar a redução de incertezas. De todo modo, se confirmados os sinais melhores nas expectativas dos agentes, a tendência é de que se reduza a cautela que tem levado à postergação na aquisição de imóveis, o que será essencial no processo de retomada do setor. A recuperação do setor imobiliário encontra espaço favorável ao se combinar melhora da confiança com elementos de ajuste já realizados no mercado. Observa-se, neste sentido, que os preços dos imóveis mostraram trajetória de queda real desde o início de 2015 e encontram-se em patamar comparável aos preços praticados há praticamente quatro anos, quando descontada a inflação do período. Os primeiros sinais de estabilização são observados nas taxas de variação, que deixaram de se aprofundar e mostram acomodação ao redor de -9,0% real. A recuperação da confiança também potencializa os impactos positivos de medidas ligadas à melhora em condições de financiamento, tais como aquelas anunciadas recentemente pela Caixa Econômica Federal para imóveis de alto valor. A alteração do teto financiável para esses imóveis indica a possibilidade de retomada de segmentos específicos do mercado no curto prazo, em particular, dos segmentos de mais alta renda, extrato menos afetado pela crise do mercado de trabalho.

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Gustavo Loyola

Um dos primeiros sinais positivos já observados no mercado imobiliário é a redução dos distratos apontada por algumas incorporadoras e também expressa pela queda de 3,1% registrada na apuração da Abrainc/Fipe no acumulado de 2016 até maio ante igual período de 2015. No último ano, a forte elevação de unidades distratadas impediu maior ajuste na oferta de imóveis, a qual permaneceu em patamar elevado a despeito do brusco freio nos lançamentos. Já a redução recente dos distratos favorece a queda dos estoques de imóveis nas mãos dos incorporadores. Mesmo que o consolidado das vendas de imóveis novos ainda aponte para resultados bastante fracos nas principais capitais do País, esses são indícios de que o mercado pode estar mais próximo da reversão, sendo esperada trajetória de ajuste mais benigno nos próximos meses. A velocidade inicial da retomada tende a ser relativamente forte, sendo bastante provável que o crescimento das vendas de imóveis novos ultrapasse os 20% em 2017. Apesar da taxa elevada, no entanto, o mercado permanece em nível relativamente fraco, diante da forte deterioração observada nos últimos três anos. Comparado com a média observada de 2010 a 2013, auge das vendas, o volume do próximo ano ainda seria 33,5% inferior. Neste contexto, a expectativa para os lançamentos de imóveis também é positiva, porém em volume ainda menor do que a média observada entre 2010 e 2013 (44% abaixo), fato que leva a um aumento gradual da velocidade de vendas, invertendo a trajetória de queda observada desde 2014.

Gustavo Loyola é ex-presidente do Banco Central e sócio-diretor da Tendências Consultoria Integrada Mariana Oliveira é analista do setor de Construção Civil da Tendências Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

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