GRI Magazine Real Estate - 10 edição by GRI Club

SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS SOB MEDIDA

A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação, comercialização de propriedades, gestão de facilities e property, gestão e execução de manutenção,gerenciamento/fiscalização de obras e avaliações.

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EDITORIAL

Pra começo de conversa fim de compor um retrato abrangente da sua figura, sob vários ângulos. Trata-se de um conteúdo valioso e raro, imperdível para quem atua no segmento de real estate. A revista foca também outro personagem emblemático – este no cenário internacional: Donald Trump. Analisamos os impactos para o mercado imobiliário da sua ascensão à presidência dos Estados Unidos. Além disso, traçamos um perfil desse que é o primeiro empresário de real estate a chegar à Casa Branca. Mais um ponto alto da publicação é uma matéria que mostra o aumento dos investimentos asiáticos no setor imobiliário brasileiro. Falamos com grupos que chegaram recentemente ao País para entender seus planos e expectativas. A publicação traz ainda uma novidade de extrema importância para o ramo de loteamentos. Nelson de Souza, vice-presidente da Caixa Econômica Federal, informou em primeira mão ao GRI que a instituição se prepara para financiar a produção de lotes. Você fica sabendo do que já está definido sobre esse produto, previsto para ser lançado agora em junho, numa entrevista exclusiva.

Mario Miranda Filho

Merecem destaque também reportagens sobre o fenômeno do coworking, que está tomando maior impulso no Brasil com a entrada de grandes players; a forma como o segmento hoteleiro vem lidando com o aumento das exigências de acessibilidade estipuladas pela Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência; e o futuro dos modelos de galpões no País.

ara esta edição, a GRI Magazine encarou uma missão especial: preparar um verdadeiro dossiê a respeito de um dos mais admirados empresários do setor imobiliário no País – e também um dos mais discretos: Elie Horn. O fundador da Cyrela recebeu nossa reportagem na sede da companhia, em São Paulo, para uma conversa longa, aberta e repleta de espontaneidade. Nela, traduz seu modo tão próprio de encarar a vida, os negócios e a espiritualidade, mantendo todas essas frentes indissociadas. Em paralelo, ouvimos concorrentes e executivos que trabalharam diretamente com ele a

Confira ainda os resultados completos da última sondagem do GRI sobre o humor do mercado e a cobertura dos mais recentes encontros do clube, incluindo uma reunião com Roberto Setubal, pouco antes de ele deixar a presidência executiva do Itaú Unibanco. Uma ótima leitura!

Gustavo Favaron CEO - GRI Club

O GRI é um clube global que reúne os principais players de três dos setores mais importantes da economia: imobiliário, infraestrutura e varejo. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar as lideranças desses mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 4 mil executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

Liderança do GRI no Brasil CEO: Gustavo Favaron. Vice-presidente executivo: Airton Medeiros. Managing director: Diego Tavares. Diretores seniores: Fábio Corsini, Guilherme de Mauro, Leonardo Di Mauro (América Latina) e Pedro Henrique Vieira (Vendas). Diretores setoriais: Fernanda Magnabosco (Residencial), José Carlos Corrêa (Loteamentos), Melissa Dalla Rosa (Infraestrutura), Patrícia Frazatto (Hospitalidade), Pedro Nicolau (líder global de Infraestrutura) e Robinson Silva (líder de Mercado Imobiliário). Diretores de áreas: Fabio Farias (Patrocínio), Giovanna Carnio (Comunicação), Marcelo Biazotto (Patrocínio), Talita Quirino (Patrocínio) e Weslei Lemos (Operações). Gerentes de áreas: Giovana Segatto (Pesquisa), Iramaia Beltrame (Desenvolvimento de Talentos), Izabela Rocha (Finanças) e Vincent Littel (Business Intelligence). Líder de Design - José Jurs. Gestores de Relacionamento: André Machado, Armando Bastos, Giovana Caravetti, Josiane Bull, Juliano Augusto, Letícia Reis e Maria Clara Guimarães.

Escritório do GRI no Brasil Rua Gustavo Ambrust, 464 Campinas - SP - CEP: 13092-106

www.griclub.org

Expediente Editora-chefe: Giovanna Carnio Reportagem: Nathalia Barboza Projeto gráfico: José Jurs Diagramação: Camila Janaina Diebe e José Jurs Impressão: 57 Gráfica e Editora Tiragem: 10 mil exemplares

Para anunciar ou assinar a revista (19) 3203-0647 comercial_grimagazine@griclub.org

Para falar com a redação redacao_grimagazine@griclub.org

Imagem da capa: Mark Reinertson / Camila Janaína Diebe

GRI Magazine Real Estate Brazil

ÍNDICE

Novos membros

Frases

Quem entrou para o GRI Club

Dança das cadeiras

O vai-e-vem dos executivos

O que dizem os líderes

22 Elie Horn

O legado e os planos do fundador da Cyrela

Termômetro

Club meetings

Residencial/ Loteamentos

Club meetings

Pesquisa inédita do GRI

GRI Residencial

Latin America GRI

Caixa vai financiar produção de lotes

Donald Trump

O perfil do empresário-presidente e as consequências de seu governo ao setor

Club meetings

Legal

Roberto Setubal

Club meetings

GRI Escritórios

“Crédito imobiliário de 6% ao ano será possível”

Investimentos chineses

Encontro com Roberto Setubal

Escritórios

Mercado de coworking toma impulso

46 54

Hotéis

Aumento das exigências de acessibilidade

Final words Gustavo Loyola

Industrial & Logística

O futuro dos modelos de galpões

Apetite de tigre Cresce a disposição dos asiáticos para investir no Brasil

NOVOS MEMBROS

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Club Real Estate Brazil

Adriano Mantesso

Álvaro Assumpção

Álvaro José Ferreira da Costa

Bruno Laskowsky

Bruno Sindona

Camila Dias

Claudio Feitosa

Dante Seferian

Ênio Almeida

Eric Staley

Eudoxios Anastassiadis

Fernando Didziakas

Geraldo Bregeiro

Gerson Amado

Sócio do BTG Pactual

Diretor administrativo da Rio Ave

CEO da Sindona Incorporadora

Diretor BVP da BSP Empreendimentos Imobiliários

Diretor executivo da W Palmerston

CEO da Alfa Realty

Diretor comercial da Palmar Empreendimentos

Humberto Furlanetto de Oliveira

Sócio e diretor comercial da Bambuí Empreendimentos Imobiliários

Diretora executiva do Grupo Arcel

CEO da Construtora Danpris

Principal – Real Estate da Blackstone Brazil

Diretor de Negócios da Buildings

Managing director para o Brasil da Northwest International

Jean Gadrat

Diretor de Concessões da Indigo

Luis Felipe Salles

Manuel Martin

Marcio Bellesi

Marcos Lopes Prado

Otair Guimarães

Paulo Szyfman

Rafael Almeida

Renato Farah

Ricardo Betancourt

Tiago Alves

Tiago Machado

Head of South East Region US & LA da TH Real Estate Miami

Sócio do Souza Cescon Advogados

Diretor executivo da Clap Engenharia e Construções

Sócio administrador da Citycon

CEO da Regus no Brasil e COO da América Latina

Managing director – Real Estate da CSHG

José Manoel Lopez

Sócio diretor da Mauá Capital Investimentos

Presidente da Temon

| REAL ESTATE

Diretor comercial e de Projetos da Almeida Júnior

Presidente da MB Capital

Diretor da Leste Real Estate

CEO do Grupo Natos

Presidente para o Brasil da Colliers International

Sócio diretor da Báscara Investimentos Imobiliários

DANÇA DAS CADEIRAS

O vai-e-vem dos principais executivos do setor imobiliário

Andre Freitas Diretor responsável pela área de Fundos Imobiliários da CSHG Sócio da Hedge Alternative Investments

Bruno Laskowsky CEO da Viver Incorporadora Managing director - Real Estate da CSHG

Alexandre Firmo Mangabeira Albernaz Carlos Eduardo Barcellos Diretor do Patria Investimentos Sócio da Imeri Capital

Carlos Bianconi Diretor administrativo da Rodobens Negócios Imobiliários Diretor copresidente administrativo da Rodobens Negócios Imobiliários

Cesar Nunes Diretor comercial do Royal Palm Hotels & Resorts Diretor de Vendas & Marketing da GJP Hotels & Resorts

Diretor executivo comercial de Incorporação e Marketing da Rodobens Negócios Imobiliários Diretor copresidente de Incorporação da Rodobens Negócios Imobiliários

Stephen Tanenbaum Gerente de Desenvolvimento da GTIS Partners Diretor da GTIS Partners

Ilan Elkaim Diretor associado para Aquisições e Desenvolvimento da Starwood Hotels & Resorts Worldwide Investor representative da CTF Development

Flavio Serebrinic Armando Mesquita Netto Diretor de Desenvolvimento de Negócios da Athié | Wohnrath Diretor de Desenvolvimento de Negócios da BN Engenharia

Francisco Reis Jr. Gerente de Relacionamento com Investidores Institucionais do Grupo Icatu Superintendente de Previdência Complementar do Grupo Mongeral Aegon

Diretor de Governança, Risco e Compliance da Hypermarcas Chief Compliance Officer da Odebrecht Realizações Imobiliárias

Ruy Kameyama Diretor operacional da BR Malls Diretor presidente da BR Malls

Thiago Lima CEO da REP Diretor presidente da Saphyr

Informações para a seção Dança das cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org

REAL ESTATE

FRASES

O que os grandes players do setor andam dizendo

“Os únicos ativos imobiliários no segmento comercial efetivamente reprecificados ou descontados, os chamados distressed, foram os fundos imobiliários, especialmente aqueles com um único ativo”

Divulgação

Andrea Felizolla

Ricardo Raoul, managing director da Paladin Realty Partners

“O investidor estrangeiro entende que há um ponto de entrada no Brasil, mas vai esperar um momento político mais acertado, o que deve acontecer somente após as eleições de 2018”

Jorge Coelho/ Eletrobras

Helmut Fladt, sócio da área imobiliária do Patria Investimentos

“Há espaço na Eletrobras para que viabilizemos até R$ 400 milhões em desmobilização de ativos imobiliários” Wilson Ferreira Junior, presidente da Eletrobras

| REAL ESTATE

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REAL ESTATE

TERMÔMETRO

Humor dos players imobiliários mantém viés positivo

ânimo do setor imobiliário, que começou a apresentar sinais significativos de melhora desde meados do ano passado, segue com orientação predominantemente positiva. Segundo levantamento do GRI junto a 135 empresários, executivos e investidores desse mercado realizado em maio no País, mais da metade (55,2%) está investindo e/ou ampliando negócios, nível semelhante ao registrado nos dois últimos trimestres. Não se pode deixar de notar, entretanto, que a fatia dos que

declaram estar reduzindo investimentos e/ou negócios sofreu agora um pequeno aumento (3,5 pontos percentuais) em relação à última sondagem, em fevereiro, chegando a 9%. Ao olhar para os próximos 12 meses, os consultados dizem que o mercado tende a apresentar desempenho regular (56,7%) ou bom (26,9%, o dobro do registrado em fevereiro). Os ramos residencial e de loteamentos continuam na dianteira como os que oferecem as melhores oportunidades. Confira os resultados completos da pesquisa do GRI:

ﬁcar o desempenho da economia brasileira nos próximos 12 meses?

1. Na sua visão, como deve ficar o desempenho da economia brasileira nos próximos 12 meses? Fevereiro/2017

Maio/2017

76,7% 80,6%

Muito pior do que nos 12 meses anteriores Pior do que nos 12 meses anteriores

Semelhante aos 12 meses anteriores Melhor do que nos 12 meses anteriores

20,5%

Muito melhor do que nos 12 meses anteriores

13,5%

meses

2,2%

1,4% 1,4%

2,2% 1,5%

0,0%

stá vivendo o atual contexto? 2. Como sua empresa está vivendo o atual contexto? Março/2015 57,4%

duzindo o negócios

ando para r decisões

negócios or cautela

33,8%

Março/2016

43,4%

Julho/2016 46,6 %

Outubro/2016

56,7%

55,2%

Desinvestindo/ reduzindo o nível de negócios 40,4%

13,8%

| REAL ESTATE

54,8%

Maio/2017

42,8% 35,1%

8,8%

Fevereiro/2017

39,7%

13,0% 8,2%

35,8%

9,0% 5,5%

Observando/ aguardando para tomar decisões Investindo/ ampliando negócios mesmo que com maior cautela

a expectativa de resultados da sua companhia para os prรณximos 12 meses? 3. Qual a expectativa de resultados da sua companhia para os prรณximos 12 meses? Marรงo/2016

Julho/2016

Outubro/2016

Fevereiro/2017

Maio/2017

50,7%

ssima

Ruim

46,2%

45,0%

36,8%

32,4%

Pรฉssima

42,4% 45,2%

42,1%

Ruim

40,1%

Regular

gular Boa

lente

Boa

16,8% 9,9%

9,1% 2,9%

5,3%

2,9% 1,7%

6,1%

2,7%

1,4%

1,8%

1,0%

Excelente

9,1%

2,3%

0,0%

sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliรกrio, de forma geral, nos prรณximos 12 meses? 4. Qual a sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliรกrio, de forma geral, nos prรณximos 12 meses? Marรงo/2016

Julho/2016

Outubro/2016

56,7%

Pรฉssima

46,6%

sima

Ruim 31,2%

Regular

40,9% 26,9%

gular

Boa

23,4% 19,2%

Boa

ente

Maio/2017

67,1%

56,7%

54,9%

Ruim

Fevereiro/2017

11,0%

Excelente

19,9%

9,1%

2,9%

13,7%

3,4% 0,0%

14,9%

0,0% 0,0%

1,5%

0,0%

Quais segmentos de real oferecem as melhores oportunidades neste momento? 5. Quais segmentos deestate real estate oferecem as melhores oportunidades neste momento?

Residencial Loteamentos Galpรตes Escritรณrios Hotรฉis Shopping e Varejo

Maio/2017

Fevereiro/2017

Outubro/2016

Julho/2016

Marรงo/2016

Marรงo/2015

1ยบ

2ยบ

3ยบ

4ยบ

5ยบ

2ยบ 4ยบ 5ยบ 6ยบ

2ยบ 4ยบ 6ยบ 5ยบ

2ยบ 5ยบ 3ยบ 6ยบ

3ยบ 2ยบ 5ยบ 6ยบ

3ยบ 1ยบ 4ยบ 6ยบ

REAL ESTATE

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DOSSIÊ GRI

Mark Reinertson

Elie Horn, fundador da Cyrela

Elie Horn, fundador da Cyrela:

legado ao setor imobiliário, filantropia e novos negócios na área da saúde

GIOVANNA CARNIO

e alguém imaginou que o empresário Elie Horn se aposentaria ou pelo menos reduziria o ritmo após deixar o comando da Cyrela, três anos atrás, estava redondamente enganado. Septuagenário, ele segue trabalhando 12 horas por dia e as divide entre a Cyrela – agora liderada pelos filhos Raphael e Efraim –, a Cyrela Commercial Properties (CCP), a filantropia e um novo negócio na área da saúde – foco de seu family office, denominado Abaporu.

Conhecido por ser avesso à exposição e a entrevistas, ‘seu’ Elie recebeu a GRI Magazine na sede da Cyrela, em São Paulo, para uma longa e franca conversa. Ele falou sobre negócios, espiritualidade e caridade, elementos que estão completamente amalgamados na sua história. Se emocionou em certos trechos e, em todos eles, expôs seu modo próprio de encarar a vida. Acompanhe:

GRI Magazine: O Brasil atravessa uma forte turbulência político-econômica e muita corrupção tem vindo à tona. Acredita que essa pode ser a chance de o País resgatar valores e ética? Elie Horn: Se Deus existir na cabeça de cada um, não vai haver roubalheira, malandragem nem mentira. O que tem a dizer sobre o momento do setor imobiliário? O setor está mal porque o País se encontra em crise e porque os distratos permitem aos compradores desistir sem maiores consequências. Isto não existe em nenhum outro país do mundo. A fase mais crítica ficou para trás? O pior da crise já passou, mas o problema do nosso setor ainda não. O governo precisa se conscientizar e mudar a lei, fazer com que, se alguém distratar, arque com as sequelas. Enquanto isso não ocorrer, vai haver dificuldades, vai haver mais desemprego na construção civil. Hoje, reduzimos a empresa [Cyrela] em 80%. É um número impressionante. Não obstante, o sr. conseguiu estabelecer e conduzir uma companhia longeva, que superou os altos e baixos do País... Sim, só que os baixos eram menos intensos do que agora. Mas sou otimista. Creio que tudo vai se resolver quando Deus quiser. Vamos conseguir passar pela crise e voltar. Não sei se como antes; porém, vamos voltar a viver. No fim, o setor vai sair fortalecido. O mal acaba sendo bem um dia. Essa é a mensagem em que me foco para não errar a direção. Qual foi o ‘segredo’ para garantir a perpetuidade da Cyrela ao longo de tantos ciclos? Nosso cashflow implica zero de vendas. Isso tem nos ajudado a sobreviver e nos deu um pouco mais de solidez financeira para aguentar a crise. Como a previsão de venda é zero, o que vier é bom. O que não prevíamos era o aumento das rescisões. Agora, imagine o que está passando quem esperava certo volume de vendas e rescisão zero e, no entanto, tem hoje venda zero e rescisão crescente. A abertura de capital se revelou uma opção acertada? Antes do IPO, nosso cashflow era sempre correto, mas a parte

cash era pequena. Depois, o caixa subiu 70 vezes. Eu, se não tivesse liquidez, não poderia me dedicar tanto à filantropia como pessoa física. Então, foi bom, ainda que tenha havido adversidades. Algo de que me orgulho é que nunca um acionista falou mal de nós. Num período como o presente, é possível encontrar oportunidades? Teoricamente, deveria haver, mas não há. O setor de shoppings está em crise, o de escritórios também, o de armazéns igualmente Que brecha existe? Apenas no caso de se vender com preços lá embaixo, o que seria bom para um lado e mau para o outro. No todo, não há oportunidades. Quase nada. Não adianta ver o copo meio cheio e meio vazio. Olhar para fora do País é um caminho? O setor imobiliário é muito regional. Fomos para muitas cidades e nos demos mal. Se rumamos para o exterior, precisamos aprender a trabalhar tudo de novo. Não dá para ter uma empresa fora sem ‘ficar em cima’, aprender as leis e a cultura do local. No Brasil, vemos diferenças cidade a cidade. Imagine país a país. Pensei nisso há dez anos e resolvi operar em Buenos Aires. Ganhamos ‘uma nota’ na obra e na venda, e perdemos isso e mais um tanto no câmbio. Conclusão: não se meta onde não tem conhecimento. Já faz cerca de três anos que o sr. deixou a presidência executiva da Cyrela, passando-a a dois de seus filhos. Transcorrido esse ínterim, percebe mudanças na companhia? Há diferenças e isso é natural. Sou, muitas vezes, voto vencido. Engulo a seco. Não gosto, mas faz parte do jogo. Ou se transmite ou não se transmite. É duro, mas me acostumei. É a lei da vida. Estou satisfeito com a transição porque pelo menos a empresa tem longevidade. Não adianta depois de mim parar. Seria muito triste. A crise fez com que sua presença fosse mais requisitada do que o esperado? Não. Tenho tempo a gastar a mais. Quando me solicitam, estou disponível. Entretanto, não me imponho. Quem não passa o poder em vida está cometendo um erro gigante em desfavor da empresa, da família e do mundo. É preciso saber abrir mão. REAL ESTATE

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A estratégia de dividir o comando entre seus filhos tem funcionado como imaginou? Sim. Duas pessoas são algo melhor do que apenas uma, e a diferença de opiniões que surge dessa conjunção também é positiva, pois incentiva melhorias. Eu era um ‘topa tudo’ no setor, fazia um pouco de cada coisa. Vejo que um dos meus filhos é melhor do que eu na parte criativa e o outro, na financeira. Logo, os dois são superiores a mim sozinho. Quanto do seu tempo ainda dedica à Cyrela e à CCP? Dedico boa parte à CCP e uma parcela maior à filantropia e às relações humanas. Não posso ficar sem fazer nada. Me dá pavor me aposentar, ficar praticando esportes ou vendo televisão. Continuo trabalhando 12 horas por dia. Também preencho meu tempo com leituras e, como pessoa física [o family office Abaporu, que recentemente adquiriu o controle de um hospital em Campinas], estou abrindo um negócio na área da saúde. Por que a opção por olhar para um segmento distinto do imobiliário a esta altura? Porque o setor imobiliário é de altos e baixos. Ou se está muito bem ou muito mal. Não se pode viver um dia como rei e, no outro, como mendigo. Espero que o segmento de saúde seja mais linear. A escolha de Rogério Melzi (que dirigia o grupo Estácio) para liderar esse negócio indica que o ramo da educação também está na sua mira? Hoje não temos previsão de investir em educação. Nosso foco é saúde, um setor muito abrangente. Esperamos abarcar tudo de saúde. Vamos investir conforme os momentos. Somos oportunistas. Havendo chance, vamos entrar. Não havendo, vamos esperar. Enxerga sinergias entre a área da saúde e a imobiliária? Podem acontecer e acho que vão; porém, essa não é uma meta.

Pretende que o novo negócio venha a ter grande porte? Deus queira. Adoraria. Nos negócios, não sou tímido. Se não for para crescer, melhor não fazer. Na parte da filantropia, o sr. tem se centrado em dois temas: educação e combate à prostituição infantil. Por que os elegeu? Escolhi a educação porque, sem ela, não há país possível neste século. Já o combate à prostituição infantil elegi por se tratar de uma escravidão de menores inocentes que são abusadas por terceiros ou até por ignorância. Metade é abusada por parentes e metade abusada profissionalmente, por dinheiro. É um assunto que não é cool e decidi encampar essa bandeira. Sinto o problema e me dói. Não podemos deixar isso acontecer. Qual o seu grau de envolvimento com as atividades do Instituto Liberta, que criou para se voltar ao enfrentamento do abuso de crianças? Estou envolvido no dia a dia. Não há como ser diferente. A ideia é mudar a cultura do povo. A campanha vai levar dez anos e custar uma fortuna – entre R$ 1 bilhão e R$ 1,5 bilhão –, mas estamos conseguindo a maior parte, algo na casa dos 97%, pro bono. Estamos pedindo ajuda a jornais, televisões e rádios, e não há nenhum veículo que recuse. Também temos produzido pôsteres para reforçar nossa mensagem e para que as pessoas se lembrem do que não se deve fazer, e vamos distribuí-los a uma série de estabelecimentos. A ideia é ‘invadir’, no bom sentido, o Brasil inteiro. É um trabalho de longo prazo. O sr. foi o primeiro brasileiro a aderir ao The Giving Pledge, programa que reúne bilionários dispostos a doar parte de sua fortuna para causas sociais. De que forma chegou a esse grupo? Há 20 anos, decidi doar 60% de tudo o que possuo para obras filantrópicas, pelo princípio de que o dinheiro tem fim social. Meu pai deu 100% e foi meu maior exemplo. Três anos atrás, um conhecido que fazia parte do The Giving Pledge me perguntou por que eu não aderia também. Ele deu meu nome,

GRI

Mark Reinertson

Elie Horn em encontros do GRI

Elie Horn sob a lente dos players imobiliários

me chamaram, fui lá e foi muito bom participar. No Brasil, posso ser uma pessoa que doa bastante, mas, nos Estados Unidos, isso não é nada. Somos anões em relação a eles em termos de volume de dinheiro e percentagem doados. Muitos americanos que conheci vão dar 99% – e, veja bem, 99% de um montante enorme. Mantém interação com os demais membros? Pouca. Eles fazem uma reunião técnica a cada dois meses e, uma vez por ano, uma geral. A esta, vou, mas não dá para ir a todas. O importante é fazer o bem à sua maneira. Não há fórmula, até porque ninguém vai se sujeitar à do outro.

Qual o papel da filosofia na sua vida? Sem filosofia, não há sentido. Existem duas maneiras de se conviver com o mundo: tangenciá-lo e não legar nada, ou entrar nele e melhorá-lo. Prefiro a segunda opção, inclusive porque não quero voltar para pagar o que não fiz. Desejo fazer uma vez só e direito. Revendo sua trajetória, o que hoje realizaria de maneira diferente? No trabalho? Não sei se faria construção civil de novo, por conta dos altos e baixos. O setor financeiro é linear, o de consumo também. Todavia, mesmo sendo difícil, é bem possível que voltasse a empreender no ramo da construção civil. Que mensagem gostaria de deixar aos players do setor imobiliário? Cada um, na sua empresa e como pessoa física, deve fazer filantropia. É burro o homem velho que não dá dinheiro para a caridade e deixa tudo para os filhos. O bem que se faz não acaba aqui na Terra, fica marcado para a eternidade. A filantropia me dá poder sobre o tempo e sobre o significado do dinheiro. Eu detestaria ir embora sem deixar um legado com conteúdo. Pelo menos, tentei fazer o bem na minha vida.

Andrea Felizolla

Como tem sido acompanhar a situação de guerra civil vivida pela Síria, de onde o sr. emigrou? Vim com seis meses; porém, nunca mais voltei para lá. Me envolvo com qualquer problema no mundo, quer seja na Síria ou em outro país, porque são todos seres humanos. Estamos sendo testados o tempo inteiro. A questão é que Deus se tornou o grande ausente da sociedade moderna. Quando existe Deus na vida de uma pessoa, ela se comporta diferente. Não rouba, não mata, não escraviza. Quem acha que o ser humano é o fim acaba se tornando muito egoísta. Foi o que ocorreu no nazismo. A mensagem é esta: Deus é a base de tudo e, se não fizermos o bem, infringimos nossa missão.

A GRI Magazine ouviu grandes nomes do mercado imobiliário que conviveram e convivem de perto com Elie Horn. Eles elencam os traços mais significativos da personalidade do empresário e compartilham episódios marcantes da interação com ele. Confira:

Um financista que constrói Por Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties e ex-executivo da CCP “Trabalhei com Elie Horn por 30 anos e percebo que ele sempre foi constante e uma pessoa que busca a integridade. Utilizando-se da sua formação moral, obteve sucesso. Poucas pessoas no País de hoje podem dizer que, a partir de práticas corretas, conseguiram alcançar o que ele alcançou. É um diretor comercial de primeira classe. ‘Puxa o bonde’, sabe para onde o ‘cheiro’ do negócio está indo. A equipe que montou vai atrás, juntando e arrumando os ‘caquinhos’, e tem de ser assim mesmo, pois ele vai rompendo as barreiras. É também alguém com muita inteligência emocional. Não o vejo como um construtor, e sim como um financista que constrói. É conservador nos negócios. Entende que o Brasil é um país de ciclos e sabe quando cabe pisar no acelerador ou acionar o freio. Acertou na maior parte das vezes e isso o diferencia. Não é alguém que vá comprar um par de Havaianas e ficar na praia descansando, curtindo o que já fez. Vai viver e morrer trabalhando. Ele é muito simples e nada chegado a honrarias. Criou um ambiente muito bom na empresa, evidentemente com as pessoas que sabe que vão dar conta do recado e trabalhar conforme ele trabalha. Tem uma memória brilhante. Vai a um empreendimento e lembra quando comprou, quanto pagou e qual o valor da obra, coisa que, certas vezes, nem mesmo um engenheiro sabe.”

REAL ESTATE

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Andrea Felizolla

Por Ernesto Zarzur, fundador e presidente do Conselho de Administração da Eztec “Elie Horn é um grande empresário do setor, um exemplo, apesar de ele falar que o exemplo sou eu. É muito poderoso nas decisões e acerta muito. Quando nos sentamos juntos e conversamos, dali saiu muita coisa. Aprendo muito com ele e ele diz que também comigo – não sei se para me agradar. Fazemos muitas coisas similarmente, como o modo de educar os filhos, colocá-los para trabalhar perto, não os deixar escapar. No final, quando se tem bom DNA, se transfere isso.”*

O maior empresário do setor Por Rafael Birmann, presidente da Birmann “Elie é, sem dúvida, o maior empresário do setor imobiliário em São Paulo. Apesar disso, sempre foi muito humilde e pronto para aprender – e é alguém que aprendeu mais do que os outros. Lembro que, numa época em que ainda não havia despontado como hoje, ele chegava para os demais players e dizia que queria entender o que estavam fazendo, se instruir. Eles achavam que estavam condescendentemente ensinando, quando, na verdade, ele estava anos-luz à frente. Enquanto ninguém no mercado imobiliário entendia o que era CDI, ele já era mestre no assunto. Tinha uma política de muita cautela na parte financeira. Ao mesmo tempo, sempre reagiu rápido. Uma frase famosa dele é: ‘O mercado mudou!’ Aí, ele mudava, enquanto os demais ficavam pensando no que fazer. Tenho de ‘tirar o chapéu’ para ele pelo que fez. Ao passo que outros realizaram muitas coisas, mas tropeçaram, ele continuou seguindo e está onde está. É alguém que ouve, aprende e corrige. Uma máquina. Elie sempre foi obcecado pelo trabalho. Não tenho dúvida de que, no negócio que está agora começando, não vai ‘dar ponto sem nó’. Vai ser um sucesso.”

Um conciliador Por Hilton Rejman, diretor do Brookfield Property Group Brazil e ex-executivo da CCP “Foram pouco mais de 18 anos trabalhando com ele. Percebi que é uma pessoa diferenciada, alguém com uma visão ampla de todo o negócio e que, ao mesmo tempo, vai no detalhe. Fala de mercado imobiliário, física quântica e coisas espirituais, tudo junto. Para ele, está tudo conectado, tudo vem de Deus. É super workaholic. As reuniões começam às 6h da manhã e vão até as 22h. Com ele, não tem horário. Só para no schabat. Quando viaja ao exterior, não vai passear como nós. Se encontra com banqueiro, com outras empresas de real estate e com fundos. Em meio às reuniões, aproveita para visitar prédios. Sempre me trazia fotos de edifícios de que tinha gostado – imagens de esculturas, paisagismo, forro, piso. Tínhamos uma coleção que era sempre referência para nossos projetos. Ele é alguém que faz o que gosta. O jeito de ele curtir a vida é trabalhando, fazendo negócios, conversando com pessoas. ‘Seu’ Elie também ajuda muito na resolução de conflitos. Nesses anos todos, nunca o vi brigar com ninguém. Não levanta o tom da voz, tudo se resolve com diálogo. Algo que ele faz bastante é perguntar a mesma coisa a duas ou três pessoas a fim de testar se a resposta vai ser a mesma e também para avaliar os respondentes, saber quem é mais eficiente. É um homem de negócios e não consegue ficar parado. Já fazia filantropia e agora está tendo mais tempo para isso. A cabeça está a milhão, repleta de ideias.”

Andrea Felizolla

*Em entrevista à GRI Magazine Real Estate 5ª edição

Flavio Guarnieri

Um exemplo

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CLUB MEETINGS

GRI Residencial O GRI Residencial chegou à sua terceira edição e reuniu cerca de 120 dos mais representativos nomes do setor em 26 de abril em São Paulo. O encontro teve início com uma sessão especial, da qual participou Nelson de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal. Ele falou sobre as perspectivas de concessão de crédito por parte da instituição neste ano – são R$ 84 bilhões já provisionados no orçamento, que podem chegar a R$ 100 bilhões – e revelou elevadas expectativas quanto à Letra Imobiliária Garantida (LIG), que deve ser lançada até o final do semestre. Também contou aos presentes, em primeira mão, que a Caixa pretende colocar em operação, em breve, um programa de financiamento à urbanização de lotes (saiba mais na página 20). Ainda na abertura do evento, foi apresentada uma pesquisa da Brain que confirma a percepção de que 2016 foi um ano de absorção de estoques e baixos lançamentos residenciais no País, e identifica um começo de retomada dos lançamentos desde o terceiro trimestre, com propensão de continuidade em 2017. Ao longo da programação, que se estendeu por todo o dia, os presentes se revezaram em dez rodadas de discussão sobre assuntos diversos, tais como o cenário de crédito, tendências para o eixo Rio-São Paulo e outras regiões estratégicas, a realidade nos segmentos econômico, de médio e de alto padrão, e um panorama sinalizando para onde caminha o segmento de moradias como um todo. Entre os pontos altos da agenda, estiveram um debate sobre quais são as maiores apostas dos investidores atualmente – com representantes de Paladin Realty Partners, Kinea, BTG Pactual e RBR Asset, entre outros – e um sobre o fenômeno dos distratos, do qual tomaram parte lideranças da Secretaria Nacional do Consumidor, da Abrainc, do Secovi-SP e da Ademi-RJ. Houve também muito espaço para compartilhamento de experiências e estímulo a negócios entre os participantes.

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Nelson de Souza (Caixa) 2 Robinson Silva 3 Paulo (GRI) apresenta pesquisa inédita Antunes (Caixa), Frederico Porto (UBS) e Romero de Albuquerque (Bradesco) 4 Guilherme Bueno Netto (RBR Asset), Dora Hamaoui (BTG Pactual), Carlos Martins (Kinea) e Ricardo Raoul (Paladin Realty Partners) 5 Rodrigo Bicalho (Bicalho e Mollica), Arthur Rollo (Secretaria Nacional do Consumidor), Claudio Hemolin (Ademi-RJ) e Claudio Carvalho (Abrainc) 6 Carlos Terepins (Nortis) 7 Alexandre Lafer Frankel (Vitacon) 1

Imagens desta seção: Andrea Felizolla

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RESIDENCIAL/ LOTEAMENTOS

5 perguntas para Nelson de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal

“A Caixa vai financiar a produção de lotes”

Andrea Felizolla

Que volume de crédito para habitação a Caixa espera em 2017? A Caixa começou 2016 com R$ 67 bilhões no orçamento para habitação e aplicou R$ 81 bilhões. Já iniciamos 2017 com R$ 84 bilhões e a tendência é positiva. Nos nossos contatos com o presidente Temer e a equipe do governo para o setor, vemos que esse segmento é prioridade. R$ 84 bilhões são só a largada. Queremos chegar a R$ 100 bilhões. Então, eu diria a quem está no setor e quer investir que, sem sombra de dúvida, pode fazê-lo.

Qual a sua expectativa com relação à Letra Imobiliária Garantida (LIG)? Temos de reduzir a dependência da poupança, buscar novos fundings e acreditamos muito na LIG. Queremos que esse título seja desburocratizado para fazer realmente diferença no mercado e despertar o interesse dos investidores. Acredito que, com a Selic abaixo de 8% ao ano, a LIG já seja viável.

Que objetivos a Caixa tem para a empresa Habitar? A Caixapar, nosso braço de parcerias, detém 49% da Habitar, que está pré-operacional e deve entrar em atividade neste semestre ou, no máximo, no início do próximo. Ela vai ser a grande empresa de habitação no País. Nosso desafio é que o contrato de crédito imobiliário seja integralmente feito pela internet, com tudo interligado: o comprador escolhe um imóvel a partir de um cardápio de unidades disponíveis, envia os dados para a Caixa, abre a conta e faz tudo online, com certificação digital. Esse é o grande sonho que vamos tornar realidade e a Habitar vai contribuir muito para isso.

Como a Caixa está encarando o fenômeno dos distratos? A pior parte passou, mas o problema existe. Entendemos que essa relação está desequilibrada. Temos de proteger o cliente. Não pode haver abuso nem de um lado nem do outro, nem de quem produz nem de quem compra. Quem produz também é cliente. Se vender e houver distrato, não vai ter fluxo para pagar as contas. Da mesma forma, se alguém comprou e não tem como pagar, precisa devolver; porém, vai ter algo a perder. Falta saber qual é o valor que equilibra essa relação. O governo está atento a entrar e tentar regular isso, ou então as leis de mercado vão regular novamente, mas é preciso acertar esse quadro.

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Nelson de Souza, VP da Caixa

A Caixa tem planos de vir a financiar o segmento de loteamentos? Temos um grupo de trabalho multidisciplinar público-priva-

do e já fizemos o desenho de um produto para a urbanização de lotes. Esse mercado precisa voltar e hoje praticamente não conta com funding, não encontra taxas de juros amigáveis. Ainda não posso dar detalhes porque estamos finalizando as definições, mas adianto que vamos lançar esse produto até o final de junho. Chegamos a um entendimento quanto a prazo e sabemos o que queremos em termos de análise de risco. Agora, é preciso ter um funding compatível para viabilizar o negócio. Temos de colocar recursos com baixo custo. Vamos financiar a produção de lotes, não apenas a venda. A ideia é fechar o ciclo todo: o dono do terreno – que vai parcelá-lo, criar a infraestrutura e deixar tudo pronto para poder comercializar – e também a pessoa física.

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O fenômeno Trump

Que impactos o novo presidente americano traz ao mercado imobiliário? GIOVANNA CARNIO

pixabay.com

MUNDO

Raio-X

Em solo americano, os planos de Trump de redução da regulação, reforma fiscal e aumento dos gastos públicos tendem a trazer impulso extra para segmentos como os de escritórios, varejo e residencial, ao passo que a revisão de acordos comerciais a exemplo do Nafta (Tratado de Livre Comércio da América do Norte) pode comprometer o cenário para propriedades industriais e logísticas. No resto do mundo, os efeitos são ainda mais incertos. Entre os players imobiliários das mais diversas regiões, predomina a percepção de que é cedo para uma conclusão precisa. Não obstante, sondagens que o GRI tem realizado desde o começo de 2017 com membros de vários países ajudam a compreender como enxergam o quadro hoje e que possibilidades vislumbram no médio e no longo prazos.

Visão europeia No final de janeiro, uma pesquisa junto aos 120 participantes do Chairmen’s Retreat – encontro do GRI que reúne anualmente em Saint Moritz, paralelamente ao Fórum Econômico Mundial, os líderes do mercado global de real estate, especialmente representantes europeus – indicou as eleições americanas, ao lado da desintegração da União Europeia, como a principal preocupação e o fator que levanta mais riscos para a indústria, considerando um horizonte de 18 meses (veja o quadro desta página). Na ocasião, foi possível constatar também uma grande mudança nas preferências desse público em termos de localidades para efetivar investimentos imobiliários. As atenções, a partir de todas as transformações em andamento nos Estados Unidos e na Europa, se voltaram fortemente à América do Norte, assinalada por 51% como a mais importante área do planeta para investimento em propriedades nos próximos 12 a 36 meses. O aumento do interesse salta aos olhos. Um ano antes, apenas 19% transpareciam esse ponto de vista. Em compensação, os mercados emergentes perderam atratividade. Para se ter uma ideia, a América Latina, que era assinalada como alvo por 6% dos consultados no início de 2016, despencou para ínfimos 2%.

Principais preocupações do players imobiliários globais considerando um horizonte até meados de 2018 Eleição de Trump e desintegração da União Europeia - 30% Nacionalismo/ populismo - 27% Impacto de tecnologias disruptivas - 11% Terrorismo - 10% Elevação dos juros - 9% China e bolha de crédito - 5% Fonte: GRI

mpresários e investidores do mercado imobiliário, nos Estados Unidos e ao redor do globo, ainda tentam discernir todas as consequências da eleição de Donald Trump para seus negócios. De imediato, o senso comum diria que não se devem esperar reflexos negativos, uma vez que o novo presidente e boa parte do seu entourage vieram do próprio setor. No entanto, em que medida as promessas centrais da campanha – estimular o crescimento econômico americano e a geração de empregos domésticos – vão se concretizar e qual vai ser a dimensão dos seus desdobramentos internos e externos seguem praticamente como incógnitas.

Outros - 8%

Olhar latino-americano Falando em América Latina, em março, durante as discussões do Latin America GRI, frente ao questionamento sobre como fica o ramo imobiliário na região após a posse de Trump, os presentes manifestaram acreditar em um panorama razoável. Um grupo expressivo reportou enxergar oportunidades em meio a esse contexto e ninguém declarou contar com uma piora do mercado. Estiveram no evento, em Nova York, cerca de 200 dos mais relevantes empresários, executivos e investidores de real estate com atuação ou interesse de atuar na América Latina (leia mais informações na página 25). “Com exceção do segmento de luxo, o mercado imobiliário na América Latina não depende diretamente das políticas adotadas pelo governo Trump. De toda forma, podemos notar que muitas decisões de investimento nesses países são influenciadas pelo ambiente econômico em nível regional e que, atualmente, numerosos investidores e desenvolvedores percebem um clima de incerteza e demoram a tomar decisões. Portanto, o mercado se vê levemente afetado por essa conjuntura, ainda que creiamos que isso seja um efeito de curto prazo, que vai se corrigir rapidamente”, analisa o argentino Alejandro Ginevra, presidente do Gnvgroup, especializado em desenvolvimento, gerenciamento e comercialização de projetos de uso misto. Pela ótica dele, não é razoável esperar uma grande migração de recursos dos Estados Unidos rumo à região, particularmente ao Brasil. “Não acredito que muitos investidores que venham a retirar investiREAL ESTATE

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mentos dos EUA resolvam colocá-los em países latino-americanos. Há que se ter em mente que quem deixar de investir nos EUA tem um perfil conservador. Isso significa que, certamente, esse capital irá para investimentos mais seguros, em mercados estáveis.”

não existe uma data clara de quando esse tema vai estar resolvido. Já nas propriedades relacionadas ao consumidor, como centros de distribuição, o efeito foi menor – mesmo havendo temores de que o consumo comece a se enfraquecer ao longo de 2017”, narra Luis.

México, o país mais afetado

Nesse meio-tempo, as disrupções provocadas pela ascensão de Trump acabaram, em certo grau, abrindo uma janela de oportunidades para investimentos no território mexicano. Isso porque a desvalorização do peso e a contenção na demanda observadas em reação à eleição levaram a reduções expressivas nos valores de ativos imobiliários locais.

Nossa reportagem conversou com diversos players do mercado latino-americano e é unânime a avaliação de que o México é o país que está sendo e vai ser mais atingido pelas ações de Trump. “O México é o mais afetado positiva ou negativamente, dependendo do rumo que os Estados Unidos tomem”, atesta Luis Gutiérrez, presidente da Prologis para a América Latina. “Creio que será o mais impactado porque todas as mensagens do presidente Trump se dirigiram ao México. Ademais, se trata do país da América Latina que mais exporta para os EUA”, completa o mexicano Salvador Cayón, CEO da Fibra Shop, que comercializa, desenvolve e opera centros comerciais. Ambos relatam que tem aflorado entre os mexicanos um intenso ufanismo em resposta às críticas e às iniciativas de Trump que atingem em cheio o país, sobretudo o anunciado muro na divisa México-EUA. “Em princípio, se criou um sentimento nacionalista que está ajudando e creio que vai permanecer a longo prazo, no sentido de os mexicanos gastarem no próprio país, tanto em centros comerciais quanto em hotelaria e turismo”, conta Salvador. Por outro lado, “na parte de imóveis industriais, houve um efeito forte, já que novos projetos de fábricas estão parados devido às indefinições que cercam o Nafta. Ainda há muita incerteza porque

“Talvez este seja um bom momento para entrar, antes que as coisas voltem ao normal”, diz o executivo da Prologis. De fato, no Latin America GRI, foi possível identificar uma corrente de investidores com esse tipo de visão, percebendo o México como o destino latino-americano mais atrativo a aportes de imediato.

E o Brasil, como fica? Assim como há consenso sobre o México ser o país da América Latina mais impactado pelo fenômeno Trump, também existe sobre o Brasil ser o menos afetado. O presente e o futuro do mercado imobiliário brasileiro dependem muito menos do que acontece no exterior e muito mais de o País solucionar suas questões político-econômicas internas e estabelecer um ambiente mais favorável aos investimentos. Nessa perspectiva, os recentes avanços nacionais na implementação de reformas começam a ser notados lá fora. “Creio que o Brasil está novamente na mira dos investidores com força e que em pouco tempo será outra vez um dos players mais importantes no cenário global”, afirma Salvador.

O efeito Trump sobre o setor imobiliário na visão dos brasileiros Nulo. Não deve haver nenhum impacto direto - 16,4% Baixo, de curto prazo e restrito ao mercado americano - 9,6% Moderado e restrito a mercados desenvolvidos - 11,0% Moderado, estendendo-se a mercados emergentes como o Brasil - 32,9% Alto e restrito a mercados desenvolvidos - 1,4,0% Alto, estendendo-se a mercados emergentes como o Brasil - 2,7% Incerto. Ainda é cedo para avaliar - 26,0%

Fonte: GRI

Raio-X

Se os sinais de melhora se propagarem rapidamente, o Brasil tem muito a ganhar. Enquanto um grupo de investidores de olho na América Latina está sondando oportunidades no México, outro, com apetite semelhante, entende que o cenário lá é excessivamente incerto e que o Brasil poderia se configurar como uma alternativa mais interessante. O desenrolar do quadro nacional vai ser determinante para um efetivo deslocamento de recursos para cá. Vale salientar que os próprios players que já atuam no mercado imobiliário brasileiro têm opiniões bastante divididas sobre o efeito Trump aqui. Em mais um levantamento do GRI, realizado em fevereiro com mais de 70 representantes desse perfil, 35,6% apontaram que os desdobramentos da nova administração americana podem se estender pelo menos moderadamente ao Brasil (veja detalhes no quadro ao lado). Os demais calculam que as consequências devem ser nulas ou se limitar aos Estados Unidos e a outros mercados desenvolvidos. Uma parcela de 26% alegou ser muito cedo para tecer uma avaliação.

CLUB MEETINGS

Latin America GRI

O Latin America GRI 2017 atraiu mais de 200 dos principais empresários, executivos e investidores imobiliários com atuação ou interesse de atuar na região para dois dias intensos de troca de experiências e geração de negócios. O encontro aconteceu em 30 e 31 de março em Nova York, no moderno Dream Downtown Hotel.

Outro ponto alto foram as reuniões dos advisory boards do GRI Club em países como Brasil, México, Colômbia e Argentina, realizadas pouco antes da abertura do evento, para definir prioridades e a agenda do clube neste ano.

1 Adam Gallistel (GIC), Elie Horn (Cyrela) e Gary Garrabrant (Jaguar Growth Partners) 2 Joan Bertran (Banco Sabadell) 3 Robert Batting (Black Creek Group) e Karl Kreppner (Cadillac Fairview) 4 Gary Garrabrant 5 Adam Gallistel 6 No centro, Luis Pereda (Grupo Lar) 7 Rafael Almeida (Grupo Natos) e Jim Worms (Paladin Realty Partners) 8 Jean Pierre Serani Toro (Grupo Bancolombia) e María Clara Aristizábal (Grupo Argos) 9 Reunião do advisory board do GRI Club Brazil

Imagens desta seção: Mark Reinertson e GRI

A programação incluiu rodadas de matchmaking e mais de 20 salas de debate sobre temas como a conjuntura econômica da América Latina, relações dos Estados Unidos com a região e desafios para o setor imobiliário neste ano. Um dos destaques foi um painel com Adam Gallistel (GIC), Elie Horn (Cyrela), Gary Garrabrant (Jaguar Growth Partners) e Luis Pereda (Grupo Lar) para tratar de onde estão as maiores oportunidades de retornos para investimentos na América Latina.

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PERFIL

Donald Trump Empresário do setor imobiliário, showman e agora presidente dos Estados Unidos

rquétipo do homem de negócios, personificação do sonho americano, negociador sem par. É com expressões como essas que a Trump Organization descreve seu fundador e a Casa Branca, o 45o presidente dos Estados Unidos. Por outro lado, boa parte da mídia americana e da internacional o retratou nos últimos meses como um sujeito polêmico, intempestivo e por vezes até irracional. Mas quem é de fato Donald Trump, o empresário-celebridade que criou um grupo bilionário com atividades predominantemente no setor imobiliário e que agora comanda a maior potência global? Em diversas ocasiões, ele próprio já disse se considerar um negociador hábil e nato, e que está aí uma das principais explicações para seu sucesso. A capacidade de mobilizar os meios de comunicação e atrair atenção, posicionando-se de forma ousada ou controversa, é outro dos seus trunfos declarados.

Joseph Sohm / Shutterstock.com

Paulo Figueiredo Filho, o brasileiro que liderou as tratativas para estabelecer o hotel Trump Rio e que interagiu com a cúpula da Trump Organization – incluindo Trump em pessoa – entre 2010 e 2015, confirma uma porção das afirmações elogiosas. “Ele é um exímio negociador. Duro, porém honesto. Enxerga as coisas com muita praticidade, avalia as situações e aponta soluções com bastante velocidade. Ele se dispõe a conversar sobre todos os assuntos e pensa bastante antes de tomar qualquer decisão. Não é uma pessoa irascível, e a imagem de impulsividade que tentam criar dele é falsa”, analisa.

Donald Trump está longe do politicamente correto, reconhece Paulo. “Ele fala o que pensa. É aquilo que todos veem: uma pessoa autêntica, não um personagem.”

Se você não falar sobre seu sucesso, provavelmente ninguém vai saber dele

Império demarcado Certo grau de vaidade é mais um traço de personalidade que Trump assume ter. “Se você não falar sobre seu sucesso, provavelmente ninguém vai saber dele”, indicou em ‘Como Ficar Rico’, um dos 16 best-sellers que lançou. Quando se trata dessa questão, as interpretações sobre o estilo adotado por Donald Trump variam. Seu ‘império’ se apresenta fortemente calcado na própria imagem e seu sobrenome está expresso em praticamente todos os seus domínios. Trump Tower, Trump Palace, Trump Park Avenue... a lista é extensa. “Você não vê meu nome em nenhum prédio, vê? Não sou assim, mas longe de mim criticar alguém por o que quer que deseje fazer”, alfinetou Sam Zell, outro empresário emblemático do mercado imobiliário americano, ao comentar as diferenças entre seu modo de conduzir os negócios e o de Trump, em entrevista à TV americana. Já Paulo Figueiredo enxerga a prática de demarcar as conquistas com naturalidade. “Ninguém fala mal de Walt Disney ou de Michael Dell por terem dado os nomes deles às suas empresas”, compara. “Trump se promove bem e essa é uma característica frequente entre os homens de negócios nos Estados Unidos. Já lidei com muita gente vaidosa e não acho que seja o caso dele.” Aqui há que se ressaltar que Donald Trump ganhou, ao nascer, uma espécie de presente, pois o sobrenome, além de sonoridade, carrega um conceito que o ajudou a compor e reforçar sua figura. “Não é todo mundo que pode se dar ao luxo de aproveitar um nome que significa sobrepujar, ultrapassar”, constata o brasileiro.

Relação com os pares Trump, ao longo de sua trajetória, recebeu diversas honrarias no mercado imobiliário – como o título de ‘Desenvolvedor do Ano’ concedido pela Construction Management Association of America – e fora dele. Robert Kiyosaki, o célebre autor de ‘Pai Rico, Pai Pobre’, a quem se associou para escrever livros, afirma: “Donald é o homem mais perspicaz do setor de real estate – ninguém chega nem perto”. Entre seus parceiros de negócios mais longevos, está Jorge Pérez, do Related Group, sobre quem Trump teceu a seguinte observação: “Se há uma pessoa que poderia me ensinar algo sobre o setor imobiliário, trata-se de Pérez”.

A relação de anos, entretanto, parece ter se arrefecido nos últimos tempos. Pérez não se envolveu na campanha de Trump à presidência (por ser próximo também do casal Clinton) e, segundo a imprensa americana, teria declinado tanto de um convite para ser secretário do departamento do governo americano focado em residências e desenvolvimento urbano quanto de uma sondagem para atuar na construção do polêmico muro que o novo presidente quer usar para blindar a fronteira com o México. Não custa lembrar que Pérez, naturalizado americano, tem origem latina. Sam Zell, por sua vez, conta já ter recusado uma oferta de Trump para parceria. “Não achei que fosse uma boa ideia, uma decisão apropriada e que nos daríamos bem como parceiros.” No fim do ano passado, a Equity International, de Zell, retirou a marca Trump das fachadas de três edifícios residenciais de seu portfólio em Nova York. O movimento chegou a ser noticiado pela mídia como resposta a uma requisição dos moradores após a eleição presidencial. Zell, todavia, asseverou que a mudança foi planejada e decorrência da expiração de um contrato.

Hábitos simples Donald Trump está no seu terceiro casamento. O primeiro se deu com a modelo tcheca Ivana Zelníčková, com quem teve três filhos: Donald Jr., Ivanka e Eric. Da união com a atriz americana Marla Maples nasceu Tiffany. E a atual mulher, a modelo eslovena Melania Knauss, é mãe do seu caçula, Barron. Ao todo, até aqui, são oito os netos. “Nunca fui de levar filho ao Central Park para brincar de pega-pega, mas acho que sou um bom pai”, julga. Provavelmente, está certo. “Conheço os três filhos mais velhos. São trabalhadores brilhantes, agradáveis, sem nenhum esnobismo. Por exemplo, quando saíamos para jantar, se sobrasse comida, levavam para casa. O que nos EUA faz parte da rotina de todo mundo, inclusive lavar a própria roupa, também está no dia a dia deles”, narra Paulo Figueiredo Filho. “Os filhos foram criados com muito luxo, logicamente, porém com o ‘pé no chão’. Esta é, para mim, a característica mais impressionante de Trump.” REAL ESTATE

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O empresário-presidente, da mesma forma, cultiva ele próprio hábitos simples. Já manifestou que seu maior luxo era usar uma escada rolante para chegar ao escritório, que sua mulher é quem corta seu cabelo, que preferia dispensar o motorista e assumir o volante quando estava fora de Nova York, e que um de seus maiores prazeres é jantar em casa com a família.

Pontos altos (e baixos) da trajetória Filho de pai americano e mãe escocesa, Trump nasceu no Queens, em Nova York, em 1946. Cresceu em meio a quatro irmãos e mostrou desde cedo um espírito contestador, o que levou a família a mandá-lo para uma escola militar. Mais tarde, formou-se na conceituada The Wharton School da Universidade da Pensilvânia, uma das poucas, na época, a contar com um departamento dedicado a estudos imobiliários. Começou a carreira trabalhando com o pai, Fred C. Trump, um desenvolvedor imobiliário focado em construir e alugar residenciais para a classe média em Nova York, especialmente no Brooklyn. “Meu pai foi meu mentor e aprendi muito com ele sobre a indústria da construção”, atesta. Fred, a seu turno, soube valorizar o tino do rebento para multiplicar os negócios: “O que ele toca parece se transformar em ouro”. Tanto que, após cinco anos atuando juntos, Fred entregou a Donald a direção da companhia (que também havia recebido de seus pais). Uma das primeiras providências do herdeiro foi rebatizá-la, de Elizabeth Trump & Son para The Trump Organization. A metamorfose que se seguiu foi imensa. Trump expandiu os horizontes do negócio, abraçando Manhattan – e depois outras partes dos EUA e do globo – e transações imobiliárias e incorporações residenciais, comerciais e hoteleiras de grande vulto, alto padrão e em pontos nobres. Na sequência, enveredou, em paralelo, por outros ramos: do golfe, paixão esportiva que se converteu em negócio, ao entretenimento, abarcando cassinos e ainda o licenciamento de uma diversidade de produtos com sua marca (itens de decoração, roupas e perfume, para citar alguns). Até uma empresa aérea e uma controversa universidade que oferecia programas de graduação e pós-graduação em Real Estate chegaram a integrar o portfólio. Associou-se por vários anos à rede de televisão NBC para ter a propriedade e o direito de transmissão de concursos de beleza como o Miss Universo (e controla uma agência de modelos, a Trump Model Management, há quase duas décadas). Além disso, produziu e apresentou o reality show O Aprendiz,

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com estrondoso sucesso. Foram 14 temporadas, que, numa tacada só, ajudaram a posicionar a Trump Organization como um lugar desejável para se trabalhar e Donald Trump como um guru do universo corporativo. Não é de se admirar que tenha sido incluído na Calçada da Fama de Hollywood. Mas nem só de êxitos foi composto o percurso de Trump. Muito pelo contrário. No início dos anos 1990, ele viveu uma fase bastante difícil: o primeiro (e caro) divórcio, abalos nos negócios por conta da turbulência no mercado imobiliário nova-iorquino e a ruína de seus grandiosos hotéis-cassinos Taj Mahal e Trump Plaza. Sua aura de gênio dos negócios foi colocada em xeque, e ele se viu obrigado a vender ativos, renegociar dívidas e reestruturar operações. “Passei por ciclos. Passei por muita coisa”, admite.

A vida na Casa Branca O gosto de Trump pela seara pública aflorou ainda na juventude e, com o correr dos anos, só fez aumentar. Ele quase se lançou candidato à presidência americana algumas vezes até finalmente disputar o pleito no final de 2016 e, de cara, conquistar a vitória. Agora despacha no Salão Oval da Casa Branca e encara outros desafios, enquanto a Trump Organization segue sob a batuta dos filhos mais velhos. É o primeiro representante do setor imobiliário a comandar os Estados Unidos e tem buscado se cercar de colegas da indústria na nova função, caso de Stephen Schwarzman, da Blackstone, que está à frente do grupo de altos executivos formado para funcionar como um conselho consultivo em economia e negócios para o presidente, e dos megaincorporadores Richard LeFrak (LeFrak) e Steven Roth (Vornado Realty Trust), chamados para coordenar um comitê na área de infraestrutura. Thomas Barrack (Colony Capital) também está nesse seleto time. Foi responsável por supervisionar a cerimônia da posse de Trump e é apontado como possivelmente a pessoa mais chegada a ele depois da própria família. Donald Trump é, adicionalmente, o homem mais rico a ocupar a Casa Branca. Sua fortuna é estimada na casa de US$ 4 bilhões, embora ele fale em mais de US$ 10 bilhões. De acordo com a revista The Economist, cerca de 80% dos seus bens estão concentrados em real estate (incluídos aí seus campos de golfe). O que vem depois só o tempo dirá. Que tipo de presidente vai efetivamente ser e se volta aos negócios após o(s) mandato(s) é o que vamos acompanhar nos próximos capítulos – por certo, com grande cobertura midiática.

Chucri Zaidan tem no setor Financeiro os melhores custos de ocupação Por Giancarlo Nicastro mpresas com atuação no setor Financeiro lideram o Ecustos ranking de setores que absorvem com os maiores de de locação em escritórios de alto padrão (Classe A+ e A) na região Chucri Zaidan, em São Paulo.

As grandes companhias do ramo, como Caterpillar Financial, American Express, BV Financeira, Commerzbank, Mastercard, Woori Bank e Grupo Votorantin, estão localizadas nesta região. Dentre as empresas deste setor, a BV Financeira é a que possui a maior ocupação: são 13.749 m² de área no Rochaverá Corporate Towers - Torre A (Ebony Tower). O estoque total da região Chucri Zaidan é de 585.379 m², de acordo com os dados da SiiLA no 1º trimestre de 2017. Na região analisada, a média do custo de ocupação do setor Financeiro é de R$ 155,26 por m² por mês, sendo R$ 117,46/ m² de aluguel, R$ 28,20/m² de condomínio e R$ 9,60/m² de IPTU. Apesar do valor de locação estar abaixo do esperado pelos proprietários quando esses empreendimentos foram projetados, e ainda considerando a alta oferta de escritórios no mercado, só na região a taxa de vacância chegou a 28%, os valores de locação conseguem se manter acima dos R$ 100,00/m². Segundo pesquisa inédita da SiiLA Brasil nas ‘Regiões CBDs’ (Central Business Districts, sigla em inglês para Distritos Centrais de Negócios) de São Paulo, no ranking de custos de ocupação na região Chucri Zaidan, o setor financeiro é seguido pelos setores de Alimentos, Bebidas e Fumo, Agências de Propaganda, Telecomunicações e Química e Petroquímica, conforme indica o gráfico abaixo. A análise mostra que existem três setores de atividades com aluguéis mais caros que o Financeiro (conforme mostra a barra azul escura do gráfico): Alimentos, Bebidas e Fumos, Telecomunicações e Química e Petroquímica. Contudo, somando-se outros valores que compõem o

custo de ocupação, o setor Financeiro assume a liderança entre os que mais desembolsam com ocupação. O setor que registra o maior aluguel da região é o de Alimentos, Bebidas e Fumo. Os Giancarlo Nicastro valores de aluguéis transacionados nos últimos dois anos por empresas do setor estão entre R$ 84/m² e R$ 134/m² por mês, alcançando a média de R$ 119,78/m². É importante notar que os custos de ocupação das empresas incluem despesas operacionais, como condomínio, energia, manutenção, entre outros. Em tempos de recessão, os preços de locação tendem a cair, mas essa tendência não se reflete nas outras despesas. Em busca de redução de custos, ou até mesmo para equilibrar o seu orçamento, muitas empresas têm migrado para edifícios high-tech que possuem um custo operacional competitivo em relação a outros imóveis. Além de tecnicamente mais eficientes, os valores de locação estão atraentes. Com esse cenário, o investidor deve ficar atento ao mercado e ser flexível em suas negociações. O valor do condomínio compõe parte relevante dos custos de ocupação de uma empresa e é fator essencial para conquistar a fidelidade dos inquilinos. Um empreendimento com condomínio eficiente e custos equilibrados certamente será mais atrativo.

Chucri Zaidan tem no setor Financeiro os melhores custos de ocupação Custos de Ocupação (R$/m² por mês): Classes A+ e A Financeiro

117,46

Alimentos, Bebidas e Fumos

119,78

Agência de Propaganda

115,01

28,20

9,60

R$155,26

25,41

8,76

R$ 153,94

28,20

9,60

R$ 152,81

Telecomunicações

118,82

24,71

8,76

R$ 152,28

Química e Petroquímica

118,04

25,41

8,76

R$ 152,21

R$ 141,74

Farmacêutica

106,09

Veículos e Peças

105,47

21,10

Consultoria

105,00

22,00 7,91 R$ 134,91

Internet

104,67

Tecnologia da Informação

102,69

Valor do Aluguel

Condomínio

27,10

8,77

8,55

R$ 135,34

21,22 7,91 R$ 133,80

17,83

IPTU

2,50

R$ 123,02

ESCRITÓRIOS

Hora de compartilhar Mercado de coworking toma impulso no País a partir da entrada de grandes players, que trazem consigo conhecimento, diversificação e escala NATHALIA BARBOZA

O 30

s coworkings, espaços compartilhados para fins de trabalho profissional, são um segmento em franca expansão no mundo. Até o final deste ano, quase

networking, o segmento foi beneficiado pela crise econômica a

1,2 milhão de pessoas estarão trabalhando em cerca de 14

ocupada em escritórios tradicionais (de até 100 m²) e começa-

mil espaços colaborativos, segundo a ‘2017 Global Coworking

ram a ver nos espaços compartilhados uma ótima chance de

Survey’, da revista especializada alemã Deskmag.

baixar custos.

No Brasil, não é diferente. Após a primeira onda de deman-

“No mundo, o modelo [oferta de espaços] hoje cresce 50% ao

da vinda de startups e profissionais autônomos que trocaram

ano e o número de usuários, 70% ao ano. No Brasil, as taxas de-

o home office por um ambiente mais estruturado e propício ao

vem ser maiores”, afirma Jorge Pacheco, sócio-fundador e CEO

| REAL ESTATE

partir de meados de 2015. A procura se intensificou quando diversas pequenas e médias empresas decidiram reduzir a área

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Empreendimento da Nex em Curitiba

O próximo passo acontecerá na avenida Faria Lima, com um espaço maior, de 5 mil m², para até mil pessoas. “Já estamos planejando outras unidades – mais duas ainda em 2017. Depois, iremos para Rio de Janeiro, Grande São Paulo e outras cidades do País”, avisa. A companhia, que participou recentemente de dois encontros do GRI – Patrício Fuks, gerente geral para a América Latina, esteve no GRI Escritórios em abril e Séverin Naudet, diretor geral na França, em um club meeting em Paris em fevereiro –, estava olhando para o Brasil há um bom tempo. “Achamos que o potencial do País e da economia são muito grandes e que este momento é o justo”, afirma Ary. A Regus está respondendo a esse movimento com a importação do conceito Spaces de coworking. Tiago Alves, COO do grupo para a América Latina, aponta que, neste ano, deve inaugurar pelo menos quatro unidades dessa linha: duas no Rio e duas em São Paulo – uma delas na região da rua Oscar Freire. Ele não descarta lançar mais um empreendimento em 2017, em Belo Horizonte. A primeira unidade Spaces abre em junho, com 5 mil m², na Vila Madalena (zona Oeste de São Paulo). Conforme Tiago, a iniciativa deve rejuvenescer a imagem da Regus de uma operadora de espaços mais “sérios”, oferecendo um ambiente realmente colaborativo e inspiracional. “É o coworking fun da Regus, com uma estrutura bem completa e uma intensa agenda de eventos e palestras”, conta. da Plug, que gere dois empreendimentos em São Paulo e um em Boston (EUA). De acordo com ele, “no Brasil, há mercado para todos”. Pelo menos por enquanto.

Nova onda O segmento vive atualmente uma terceira fase no País: 2017 deve marcar o início de uma disputa acirrada por um mercado em formação, com a chegada e o reposicionamento de grandes operadores de escritórios compartilhados globais. A gigante WeWork está desembarcando em solo tupiniquim e a Regus, que já havia fincado seus pés por aqui, traz agora a marca Spaces. Ary Krivopisk, head de Real Estate para a América Latina da WeWork, adianta que a porta de entrada da companhia será a avenida Paulista. Embora o montante investido não tenha sido revelado, a expectativa é debutar em grande estilo e já no início do segundo semestre deste ano: a unidade terá pouco mais de 4 mil m² e capacidade para receber até 700 pessoas. O preços deverão ficar na média do mercado, entre R$ 800 e R$ 1200 por usuário ao mês.

Estrutura e comunidade A rigor, esse costuma ser o espírito dos espaços compartilhados. Além da comodidade (infraestrutura), a interação (comunidade) é pilar básico do modelo. O local pode variar de uma casa adaptada a um edifício corporativo inteiro, sempre entregando uma estrutura robusta de internet (wi-fi), telefonia, serviços de conveniência e copa, que facilitam e tornam mais prazeroso o trabalho, com a possibilidade de ser membro de uma comunidade de usuários. “É essa energia que caracteriza um espaço compartilhado”, explica Ary. “O empreendedor que olhar só para a infraestrutura ou só para a gestão da comunidade estará fragilizado”, raciocina André Pegorer, CEO da Nex Coworking, que administra um espaço compartilhado em Curitiba e outro no Rio.

Ocupação de imóveis André adverte que, “agora, todos querem montar um coworking, sobretudo o proprietário de um imóvel vazio; porém, esse é um negócio complexo, que exige excelência na gestão”. REAL ESTATE

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Já Jorge Pacheco indica que, para proprietários de imóveis aderirem ao modelo, o caminho é chegar a níveis de preços para locação mais compatíveis com a realidade do mercado ou então estabelecer parcerias, integrando-se ao negócio. “O coworking não é moda; faz parte da evolução do tipo de ocupação de escritórios. Não elimina outras opções. Ao contrário, as complementa com mais flexibilidade”, opina Martín Jaco, CEO da BR Properties, que já tem mais de 12 mil m² (de um total de 600 mil m²) alugados para gestores de espaços compartilhados em São Paulo, Rio e Brasília. “São inquilinos como quaisquer outros, e isso abre novas possibilidades para esse mercado.” Em meio a um cenário de vacância elevada no setor de escritórios, o ramo do coworking, que não para de se ampliar, tem atraído a atenção de donos e gestores de imóveis como uma provável fonte de oportunidades de locação. Martín ressalta que as mudanças na forma de ocupação em curso são tão fortes que mesmo empresas que não abrem mão de ter uma laje só sua vêm refazendo seus layouts para criar novos ambientes internos de convivência. “Do ponto de vista do proprietário, é uma mudança bem-vinda”, aponta. Na percepção dele, os gestores de coworking preferem lajes grandes com especificações técnicas típicas de prédios de última geração (classe A para cima).

de os novos prédios nascerem com espaços flexíveis. Hoje, estamos limitados ainda ao tamanho das lajes corporativas”, adverte Tiago. A marca Spaces requer em média 20 mil m², o que só é encontrado no País em prédios multiusuários. “Optamos por um imóvel de oito andares com 5 mil m² para poder ser usuários únicos e oferecer, da entrada ao estacionamento, uma experiência diferente”, ilustra.

“Nos próximos cinco anos, o mercado vai crescer no Brasil ao ponto

Foco na escala

Tiago Alves, COO da Regus para a América Latina. A empresa agora está trazendo a marca Spaces ao Brasil

Neste momento de expansão dos coworkings, a ocupação de áreas cada vez maiores é tendência global. Segundo a pesquisa da Deskmag, o número de espaços pequenos, com menos de dez membros, caiu drasticamente no mundo (em apenas um ano, a participação despencou de 23% para 12%). Hoje, quase 20% dos empreendimentos de coworking possuem 150 ou mais membros – 12 meses antes, a fatia era de apenas 13%. O foco é ganhar escala para reduzir custos fixos e atrair grandes corporações. “Este ano será muito importante, com a proposta de espaços acima de 3 mil m² a partir da chegada de grandes players mundiais. Eles vão elevar a régua do mercado”, sinaliza Jorge. Segundo ele, a Plug está caminhando também nesse sentido. “Vamos entrar em um período de competição. Os espaços pequenos tendem a diminuir. Quem estiver olhando o coworking como business tem de fazer escala, mais do que nunca”, afirma. “2018 também vai ser bem intenso. Os grandes [players] não estão de brincadeira.”

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“Começamos a nos preparar para atender grandes corporações, como a Renault, que olham para o modelo com as lentes da cultura de inovação disruptiva e de facilities. É uma evolução natural.

Espaços da WeWork em Londres e Nova York

Está havendo o encontro dos mundos de espaços compartilhados e ambiente corporativo”, afirma André, da Nex.

Espaços nichados Mesmo nesse cenário de agigantamento, os espaços pequenos, em geral em casas adaptadas, não devem desaparecer, e sim mirar nichos específicos de mercado. A segmentação já é vista como tendência nos Estados Unidos, onde muitos usuários estão buscando algo mais personalista. “Em Manhattan, as pessoas vêm migrando para coworkings temáticos, muito focados em certos segmentos, como moda ou fintech”, conta André. Em Curitiba, a ‘casinha’ original da Nex, de 200m², deu lugar a 1600 m² em 2014, apostando em uma boa estrutura física e de gestão de comunidade, articulação e geração de conteúdo. “Modelamos, testamos um novo formato e iniciamos o plano de expansão nacional. Em 2016, no Rio, inauguramos uma operação de 2100 m² para 300 estações de trabalho e devemos abrir mais 7 mil m² neste ano, além de outros 15 mil em novas quatro unidades em 2018”, revela o executivo. Ele conta que a empresa definiu investir em unidades maiores – de 3 mil m² a 4 mil m² – e atualmente aposta em buscar fatores de diferenciação. “O menor tem o desafio da eficiência e de encontrar seu nicho de mercado”, pondera. A Plug possui como padrão espaços de 1 mil m² para 200 pessoas e se esmera na organização de sua comunidade. A empresa

é a gestora do Cubo, projeto institucional do Itaú que atrai startups com a expectativa de contato direto com corporações interessadas em negócios B2B. Regus e WeWork têm como característica oferecer ambientes de design mais sofisticado e infraestrutura impecável, em áreas de pelo menos 4 mil m². Ambas se concentram no público corporativo, mas os perfis de usuários são bem diferentes. Enquanto a primeira está acostumada a abrigar profissionais mais tradicionais, que muitas vezes resistem a conviver em bancadas compartilhadas e preferem salas privativas, a segunda mira o corporativo mais cool e afeito ao espírito colaborativo. Nada menos do que 80% do público da WeWork são grandes empresas. Fundada em 2010, a companhia já opera 143 escritórios compartilhados em 35 cidades ao redor do mundo e está em fase de franca expansão na América Latina, com dois prédios na Cidade do México abertos no ano passado e outros dois entrando em atividade em Buenos Aires. A WeWork está procurando ainda oportunidades em Lima e Bogotá. Em todo o mundo, a Regus reúne quase 3 mil escritórios flexíveis, num mix de espaços abertos de uso compartilhado e salas mobiliadas mais reservadas. São 54 unidades no Brasil que somam mais de 66 mil m². “Em média, temos 6 mil clientes pessoa física em 12 praças no Brasil. Neste ano, queremos chegar a mais três localidades. Tivemos 32% de crescimento no País nos primeiros meses de 2017, provavelmente o ritmo mais acelerado no globo, e até o final do ano vamos dobrar de tamanho”, revela Tiago. A empresa também se prepara para lançar um modelo de franquias.

REAL ESTATE

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CLUB MEETINGS

GRI Escritórios A terceira edição do GRI Escritórios aconteceu em 19 de abril em São Paulo e teve a participação de mais de 110 dos principais nomes desse segmento imobiliário. A programação foi aberta com a apresentação de uma pesquisa inédita do GRI (veja os principais resultados na página 36) sobre a conjuntura e o futuro desse mercado. Na sequência, sete rodadas discutiram os temas mais relevantes para o setor, passando por investimentos, demandas dos locatários, alternativas para ativos classe B e cenários em São Paulo e Rio de Janeiro. Houve também um workshop para tratar dos desafios do empreendimento B32, que está sendo encabeçado por Rafael Birmann na capital paulista. O encontro teve como convidados especiais o economista Nelson Barbosa, ex-ministro da Fazenda e do Planejamento, e Patrício Fuks, gerente geral da WeWork para a América Latina, que estiveram em duas sessões especiais no encerramento da agenda. Barbosa rememorou os desafios que viveu quando integrou a equipe do governo federal e analisou as perspectivas da economia brasileira. Para ele, o País vive um quadro de estabilização econômica até meados deste ano, mas ainda sem retomada por conta das incertezas na esfera política – que só devem se dissipar com as eleições de 2018. “Se fosse só pela economia, já estaríamos na rota de crescimento”, disse. O ex-ministro falou ainda sobre o que considera um paradoxo da administração Temer: uma gestão impopular que, para se manter, tem de tomar medidas ainda mais impopulares. De acordo com Barbosa, o Brasil se tornou um país ingovernável em muitas esferas como resultado de suas várias burocracias autônomas. Caberá ao sucessor do atual presidente enfrentar essas questões. “Qualquer solução proposta agora parece casuísmo. A implementação vai ficar para o próximo governo, seja qual for”, sinalizou. Patrício, por sua vez, abordou o modelo de negócios e o processo de expansão global da WeWork. “Não criamos espaços, e sim comunidades”, definiu. A companhia já tem 20 unidades na América Latina e agora está desembarcando no Brasil.

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Imagens desta seção: Andrea Felizolla

Tiago Alves (Regus) e Patrício Fuks (WeWork) 2 Rodrigo Abbud (VBI Real Estate) 3 Carlos Martins (Kinea), Adriano Montesso (BTG Pactual) e Gastão Valente (GIC) 4 Rafael Birmann (Birmann) 5 Nelson Barbosa (ex-ministro) 6 Moise Politi (UBS) 7 Ricardo Behar (Bradesco BBI) 1

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Panorama do GRI para o setor de escritórios Em abril, GRI ouviu empresários, executivos e investidores do mercado de escritórios com Fase do ciclo em que o mercado se encontra atuação no Brasil para mapear os rumos desse segmento. Veja as principais conclusões: 0,0%

Fase do ciclo em que o mercado se encontra

Pico Recuperação Princípio de retração Retração Fundo do ciclo Cap rate adequado a …

18,2%

1,8%

49,1%

30,9%

Aquisição de escritórios de alto padrão 5% a 6% ao ano 7% ao ano 9,1% 8% ao ano 9% ao ano 10% ao ano 23,6% Nenhuma das anteriores. 30,9% O momento não é Expectativas para os próximos 12 meses quanto a... adequado para aquisições 7,3%

23,6%

Cap rate adequado a …

Venda

7,4%

29,6%

20,4% 13,0% 18,5%

Valorização de espaços com objetivo de renda

Demanda 0,0% 5,5%

11,1%

5,5%

0,0%

5,5%

Grande aumento

Expectativas para os próximos 12 meses quanto a...

40,0%

Pequeno aumento

9,1% 7,3%

23,6%

Manutenção Pequena queda

49,0%

Queda acentuada 60,0%

São Paulo Prazo para a retomada dos valores

Prazo para a retomada dos valores de locação pré-crise de locação pré-crise

3,6%

Até 12 meses

10,9% 20,0%

Até 24 meses Até 36 meses Mais de 36 meses Os valores não vão voltar àquele patamar

| REAL ESTATE

43,6%

21,9%

Melhor região para... Desenvolvimento

Investimento em imóveis prontos

1ª

Faria Lima

2ª

Itaim

3ª

Vila Olímpia

Vila Olímpia Paulista

4ª

Paulista

5ª

Pinheiros

Berrini

6ª

Chácara Santo Antônio

Pinheiros

7ª

Berrini

Roque Petroni

8ª

Roque Petroni

Chácara Santo Antônio

9ª

Butantã

Para a sondagem, o GRI consultou 55 players do mercado

Brasil

REAL ESTATE

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vecteezy.com

BRASIL

Apetite de tigre Investidores asiáticos voltam os olhos ao mercado imobiliário brasileiro com apostas diversificadas e visão de longo prazo

disposição dos asiáticos para investir em real estate no Brasil é cada vez mais evidente. Players de países como China, Singapura e Japão vêm abocanhando bons negócios em solo nacional, especialmente ativos de maturação mais longa. Exemplos dessa efervescência não faltam. O grupo chinês Fosun, com histórico de investimentos em ramos como o hoteleiro e o de hospitais, fincou sua bandeira por aqui em meados de 2016 por meio da compra do controle da gestora de ativos Rio Bravo. Por sua vez, o GIC, fundo soberano de Singapura, mantém atuação intensa no País há anos e escritório desde 2014. É emblemática também a chegada de uma subsidiária da chinesa Chow Tai Fook Enterprises (CTF). No final de 2013, a CTF Development comprou do francês Groupe Allard, por R$ 165 milhões, 35% de participação no projeto Cidade Matarazzo, em São Paulo. Na época, esse foi considerado o primeiro investimento

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chinês realmente expressivo em um empreendimento imobiliário a ser desenvolvido no Brasil. O projeto prevê um aporte total de R$ 1,5 bilhão até 2019 para colocar em pé um complexo de 145 mil m² (área construída) que inclui 122 apartamentos residenciais e 150 quartos 6 estrelas da grife hoteleira Rosewood, além de shopping center, escritórios, restaurantes e um centro cultural. Tudo isso a um quarteirão da avenida Paulista. Quando se iniciou a etapa de execução da obra, em março deste ano, a CTF injetou R$ 295 milhões adicionais no negócio, ampliando sua fatia para 40%. Na ocasião, o diretor executivo da Chow Tai Fook Enterprises, Patrick Tsang, se mostrou otimista. “A economia do Brasil, sem dúvida, começou a se recuperar da pior recessão. Sentimos que este é o momento perfeito para investir aqui”, revelou.

Ativo estratégico Ilan Elkaim, representante da CTF Development no Brasil, entende que a integração do grupo chinês ao empreendimento na capital paulista foi fundamental para a sua viabilização. “Na verdade, esse é um projeto em que pouca gente ‘botou fé’ no princípio porque é muito complicado. Só depois de as licenças serem aprovadas é que tudo começou a caminhar. A entrada da CTF deu o fôlego de que o Cidade Matarazzo precisava”, afirma. “Mais do que apenas operar o hotel, seremos proprietários tanto dele quanto da parte de varejo, e não vamos vender o empreendimento tão cedo. Vamos permanecer enquanto considerarmos esse ativo estratégico”, garante. Segundo Ilan, embora não feche as portas para outras oportunidades no Brasil, a CTF, por enquanto, concentra sua atenção no desenvolvimento do Cidade Matarazzo. “Estamos focando só nele, mas, a médio e longo prazos, uma vez inaugurado, provavelmente vamos avaliar outros projetos, em outras capitais – talvez o Rio – e possivelmente em hotelaria”, conta. O representante da CTF lembra que o timing dos chineses para negócios é bastante particular. “Olham realmente uma geração à frente, muito mais no longo prazo do que os americanos, por exemplo. Além disso, têm uma tolerância maior ao risco, pelo fato de a China ainda ser um país emergente, com todos os problemas que vemos também no Brasil, como corrupção e [complexidades de] regulação”, diz. Mesmo que haja especificidades, negociar com chineses não

é tão difícil como muitos pensam, entende Ilan. “Apesar das diferenças culturais, temos muita similaridade.”

Desbravando mercados Outra asiática a criar raízes no Brasil promete ser a Ascott, do grupo CapitaLand, de Singapura. A empresa acabou de estabelecer uma joint venture com a Vitacon. O projeto é ambicioso: desbravar um novo segmento imobiliário no País, o de serviced apartments, ou seja, apartamentos locáveis de longa permanência. Os parceiros investirão R$ 1,5 bilhão para ofertar, até 2021, 5 mil unidades nesse formato que vão receber a marca Citadines. O principal diferencial dos serviced apartments é ter muito serviço embarcado, desde opções pay-per-use até limpeza, segurança, concierge, academia e vários itens de compartilhamento – de carro e bicicleta a uma central de eventos. “São diferentes das unidades multifamily, embora as pessoas confundam um pouco os conceitos porque ambos ainda não existem no Brasil”, explica Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon. Ele adianta, no entanto, que, em um segundo momento, a joint venture deve investir também em multifamily. “Estávamos há bastante tempo programando a entrada no segmento de residential properties. Já locávamos apartamentos nossos e também de nossos clientes, mas vínhamos procurando dar escala a esse movimento. Para isso, fomos buscar um parceiro que tivesse know-how e capital para alavancar o negócio”, afirma. As tratativas com a Ascott foram relativamente rápidas. “Houve uma empatia mútua e uma sinergia gigantesca. Eles são os maiores operadores do mundo e atuam faz quase 30 anos nesse ramo. Nós temos um conhecimento vasto de Brasil e do nosso mercado. A somatória de expertise foi fantástica”, comenta Alexandre. Sobre a negociação, Lee Chee Koon, CEO da Ascott, declara: “ao nos ancorar no Brasil, buscaremos expandir nossa presença

O complexo Cidade Matarazzo e, no detalhe, um de seus componentes, o futuro hotel Rosewood. A chinesa CTF é uma das sócias

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“A Rosewood Hotels esperava pela oportunidade certa de entrar na América do Sul e acredito firmemente que chegou a hora”, concordou Sonia Cheng, CEO do Rosewood Hotel Group, que pertence à CTF.

para outras grandes cidades, incluindo Brasília, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Também exploraremos oportunidades em novos mercados como Argentina, Chile e México. Nos próximos cinco anos, a Ascott pretende atingir 10 mil unidades na América do Sul”.

valor do negócio não foi revelado, mas a Orix já anunciou querer quintuplicar a receita e o lucro da RB Capital em até cinco anos.

Investimento e operação em conjunto

Marcelo Michaluá, presidente da RB Capital, relata que a empresa buscava um sócio estratégico, não financeiro, para expandir e perpetuar as operações. “Foi uma escolha muito pensada. Queríamos um perfil que fosse parecido conosco em termos de modelo de negócio. A Orix é isso. Está olhando a RB Capital 40 anos à frente”, analisa.

A parceria da Ascott com a Vitacon começa com dois empreendimentos, um nos Jardins (rua Bela Cintra, com 92 unidades), a ser entregue até julho, e outro na região da avenida Faria Lima (com 122 apartamentos), em início de construção. São apartamentos de 30 m² a 90 m² (studios, um e dois dormitórios), desenhados para quem tem uma vida urbana moderna e exige eficiência e praticidade. Ascott e Vitacon vão originar e operar os produtos de forma conjunta. Os investimentos vão se dar em proporções variáveis, inclusive com porta aberta para a atração de capital de terceiros. Para a gestão dos ativos, contarão com o suporte da matriz da Ascott, que tem uma central mundial de reservas e acordos internacionais com fornecedores e canais de distribuição. Com isso, o Brasil entra no circuito de unidades que podem ser usadas pelos funcionários de grandes corporações globais clientes da Ascott. Para Alexandre, os asiáticos percebem hoje no País uma oportunidade muito grande de expandir seus negócios. “O Brasil está entre os cinco maiores destinos [internacionais] do dinheiro. Mesmo com tudo o que o País está vivendo, ainda temos um ambiente pró-negócios, com segurança jurídica”, assinala.

Também a Orix desejava identificar um novo parceiro. “[Nossa] experiência [no Brasil] foi tão boa que desde então procurávamos, cuidadosamente, uma nova oportunidade de voltar ao País como ponto de entrada para a América Latina”, conta Jaramillo. “A RB Capital foi a oportunidade perfeita, pois já dispunha de experiência na oferta de financiamento alternativo ao desenvolvimento.”

Perspectiva de longo termo O processo de negociação entre as duas partes começou bem no meio do turbilhão do processo de impeachment da presidente Dilma Rousseff. A fase turbulenta não foi obstáculo, uma vez que a perspectiva da Orix é de longuíssimo termo. Tanto que fechou a transação quando muitos investidores consideravam sair do País.

Jorge Jaramillo, diretor presidente da japonesa Orix Latin America, que está de volta ao Brasil após quase duas décadas

Perpetuidade do negócio

“Sabemos dos riscos a ser administrados e que o País tem fundamentos sólidos tanto econômicos quanto institucionais que sustentam a visão positiva de longo prazo. Adotamos a postura de seguir em frente trabalhando muito. Viemos para ficar no Brasil”, reforça Jaramillo.

Os japoneses, da mesma forma, estão atentos a capturar oportunidades por aqui. Em dezembro de 2016, o grupo de serviços financeiros Orix Corporation adquiriu a RB Capital, numa operação que marcou sua volta ao Brasil (a Orix havia vendido sua parte na Bradesco Leasing para o próprio banco há 17 anos). O

“Não tenho dúvida de que há, sim, um grande apetite asiático por aí”, diz Marcelo Michaluá. A percepção encontra ressonância na liderança da Orix. “Em breve, teremos novas operações a ser anunciadas – tanto no setor de mercado de capitais quanto no de asset management”, revela Jaramillo.

O executivo também destaca que os asiáticos possuem similaridades com os brasileiros no modo de fazer negócios. Adicionalmente, têm acesso a muito capital, de fundos soberanos, fundos de pensão e seguradoras, “que precisam botar o dinheiro para rodar”.

No rol de investimentos que a Orix vislumbra realizar no País, estão os imobiliários. “Vamos fomentar associações estratégicas com players globais do setor”, indica Jorge, diretor presidente e head da Orix Latin America.

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O primeiro projeto da parceria entre Ascott (de Singapura) e Vitacon, em desenvolvimento na rua Bela Cintra, em São Paulo

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LEGAL

Investimentos chineses no mercado imobiliário brasileiro José Paulo Marzagão e Ludmila Arruda Braga José Paulo Marzagão

recessão econômica do Brasil, a expansão econômica e a escalada de preços de imóveis na China são fatores que contribuíram para o aumento dos investimentos chineses no mercado brasileiro.

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O primeiro país em aquisições no Brasil em 2016 foi a China[1], que anunciou US$ 4 bilhões em compras no Brasil. Ademais, o presidente Xi Jinping sinalizou um aumento no volume de negócios nos próximos dez anos entre China e América Latina equivalente a US$ 500 bilhões[2], além de investimentos em seis áreas prioritárias: energia e recursos naturais, infraestrutura, agricultura, manufatura, inovação e tecnologias da informação e comunicação. Naturalmente, tais investimentos têm grande impacto no setor imobiliário nacional. Embora os interesses da China no nosso mercado tenham se concentrado nos setores de energia e agronegócios, há também indícios de um início de tais investimentos no setor residencial – o afluxo de chineses para o Brasil e o interesse de eles adquirirem uma segunda residência por aqui são rastreados pelo site Juwai[3].

Ludmila Arruda Braga

No setor de energia, é evidente o peso das últimas aquisições da China Three Gorges (CTG) e da State Grid no Brasil, as quais revelam uma mudança na propriedade dos ativos imobiliários outrora detidos pelas vendedoras. No caso da CTG, só a transação com a Duke Energy incluiu oito hidrelétricas e duas pequenas centrais em São Paulo e Paraná; no caso da State Grid,

a aquisição da CPFL Energia completada neste ano trouxe junto um considerável ativo imobilizado, sem contar a totalidade do SGCC Rio Tower (onde está sua sede). No caso do agronegócio, o interesse é crescente dada a escassez de terras cultiváveis na China. A despeito do entendimento restritivo sobre aquisição de terras por estrangeiros pela Advocacia Geral da União[4], o fato é que a maior empresa estatal chinesa do setor de grãos, a Universo Verde Agronegócios (Chongqing Grain Group), tem participação em várias áreas rurais no País, assim como outra estatal chinesa, a Cofco, que também detém participação em plantação de cana.[5] Geralmente, o investimento chinês no mercado imobiliário se estrutura por meio de aquisição de participações estratégicas em empresas atuantes do ramo, aproveitando-se do momento de difícil acesso ao crédito pelas incorporadoras, permitindo a estas o acesso aos recursos necessários para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Por fim, a proeminência da China não deve ofuscar os investimentos no setor imobiliário por outros países asiáticos, em especial o Japão e Singapura (com forte presença no mercado de galpões logísticos e empreendimentos comerciais, para além de iniciativas no mercado residencial e no mercado hoteleiro brasileiro), sendo que Singapura também serve de caminho para o investimento chinês no Brasil.

José Paulo Marzagão é sócio do Tauil & Chequer Advogados Ludmila Arruda Braga é associada do Tauil & Chequer Advogados [1] Fonte: Bloomberg – www.bloomberg.com [2] Fonte: http://news.xinhuanet.com/english/2016-11/17/c_135838056.htm [3] Referência: ‘Chinese Purchasing Intent Index for Brazilian Residential Property’ - http://iq.juwai.com/en [4] Vide parecer nº LA 01, de 19 de agosto de 2010 [5] Vide relatório da Organização Não Governamental Grain - https://www.grain.org/ Este artigo é um oferecimento do Tauil & Chequer Advogados. O conteúdo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

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BRASIL

Visão abrangente O que Roberto Setubal tem a dizer sobre o momento do País, o crédito imobiliário e a transição de comando no Itaú

epois de 23 anos como presidente executivo do Itaú – e do Itaú Unibanco a partir da fusão com o então concorrente celebrada em 2008 –, Roberto Setubal deixa o cargo, mas continua a ocupar uma importante posição no grupo, no conselho de administração e como acionista. Em reunião a portas fechadas com membros do GRI, à qual a GRI Magazine teve acesso exclusivo (saiba mais na página 44), ele falou sobre essa transição e diversos outros tópicos. Acompanhe os principais:

Crescimento nacional “É surpreendente que um governo com baixa popularidade esteja fazendo mudanças tão importantes. Imaginei que seria uma transição que apenas levaria o navio para o porto. A equipe econômica é espetacular. Com o teto dos gastos públicos, e se passar a reforma da Previdência, o País vai ficar blindado contra aventuras populistas. A questão fiscal está sendo organizada. Já a trabalhista ainda é um grande problema. O crescimento nacional vai depender de ganhos de produtividade, especialmente agora que a expansão populacional está menos acelerada.”

Donald Trump e Brexit

Mario Miranda Filho

“O Brasil tem hoje tantas dificuldades internas para administrar que questões externas como a posse de Trump e a decisão do Reino Unido de deixar a Comunidade Europeia causam relativamente pouco efeito aqui. Ainda assim, o humor do investidor é impactado.”

Perspectivas do mercado de crédito Roberto Setubal, CEO do Itaú por 23 anos

“Existe, no País, um potencial de crescimento de crédito muito grande em algumas áreas. Em comparação com outros merca-

dos, o volume de crédito na nossa economia é alto, especialmente para pessoa física e principalmente ligado ao consumo. Por outro lado, o crédito imobiliário e os financiamentos de longo prazo seguem baixos. Há, aí, um potencial enorme de expansão.”

Se fizermos as reformas [de que o País necessita] a médio prazo, crédito imobiliário na casa de 6% a 7% ao ano será algo totalmente possível

Uniformização das condições de financiamento “Construir um mercado de financiamento de longo prazo é um processo que vai se dar aos poucos, partindo do juro alto para o médio e depois o baixo. Contudo, é possível atrair o interesse do investidor na medida em que ele comece a acreditar nesse movimento e a demandar alternativas de prazo mais longo para ter maior yield. Defendo que se acabe com o CRI e o CRA para o mercado ficar mais uniforme. É como a história da meia-entrada: para dá-la a um grupo, há que se cobrar mais caro dos demais. Com os juros, acontece algo semelhante: se há gente beneficiada em certo setor, outros precisam pagar mais. O sistema financeiro, para ser eficiente e dar juro mais baixo para todo mundo, tem de eliminar tudo isso, ou seja, eliminar subsídios, isenções tributárias e direcionamento de crédito.”

Potencial do crédito imobiliário “Nosso sistema de crédito imobiliário baseado na caderneta de poupança tem uma limitação de crescimento enorme. Em dois ou três anos, se os juros baixarem, a demanda por esse tipo de crédito deve subir e bater a caderneta de poupança, que não tem espaço para se expandir mais. Precisamos de um mercado de longo prazo de juros mais baixos. Se fizermos as reformas [de que o País necessita] a médio prazo, crédito imobiliário na casa de 6% a 7% ao ano será algo totalmente possível.”

Futuro da rede de agências “Eu nos vejo reduzindo o número de agências; porém, esse é um processo que quem vai definir é o cliente. Vai acontecer naturalmente, conforme o cliente opte por usar o banco de outras maneiras e as agências fiquem ociosas. Se o cliente voltasse a querer ir à agência, nós as reabriríamos. Seguindo a tendência atual, em dez anos devemos ter metade das agências de hoje ou menos. Todavia, ressalto que gostaríamos muito de dar utilidade para os pontos que detemos, pois é muito difícil construir uma rede de agências nas localizações em que estamos.”

Transição no Itaú “Acredito muito em governança e ela foi a base do processo de transição de comando que estamos fazendo no Itaú Unibanco [Candido Botelho Bracher assumiu a presidência execu-

tiva em abril]. Eu até teria condições de continuar à frente do banco, mas consideramos mais importante seguir o estatuto, que previa a mudança, e estimular que o banco se renove. O fato de eu estar bem me dá condições inclusive de apoiar quem está entrando, garantindo uma transição suave. Nos últimos dois anos, desde que definimos o momento da minha saída, debatemos a governança que queríamos, mais do que o nome de quem me substituiria. Fui CEO por 23 anos, estava na vice-presidência do conselho e ainda era acionista, uma mistura que me dava uma autonomia muito grande para decidir. O banco não poderia funcionar assim no futuro. Aí organizamos detalhadamente qual será o papel do executivo e que decisões ficam para o conselho. Montamos algo que creio ser espetacular. Governança existe para garantir que a empresa continue operando bem e dando bons resultados. Como assegurar isso? Ao longo dos anos, criamos um programa de metas para todas as áreas e funcionários. São metas tipicamente quantitativas e amarradas com a política de remuneração. Hoje, se alguma coisa tem de mudar no banco, alteramos a meta – ou o peso dela, se for o caso. As metas, no fundo, definem o que se quer para a companhia. Por isso, as levamos para o conselho. É lá que vão se concentrar essas decisões, para assegurar que o banco continue focando as coisas certas.”

Estilo de liderança “Sou naturalmente tímido. Minha forma de ser e de conduzir o dia a dia do banco foi ir criando confiança em torno de mim muito pelo exemplo. Essa autenticidade confere substância. Não há fórmula. Liderança de longo prazo é algo que se dá muito mais pela consistência dos atos e pelo jeito de tratar as pessoas.”

Carreira pública “Não me vejo no setor público. Minha maior contribuição para o Brasil é fazer um banco eficiente. Alguém do setor privado ir para o público pode ser bom, mas também complicado, especialmente caso se trate da presidência da República. O presidente deve ter uma visão para além da de um gestor. É fundamental ter experiência política e saber interagir com o Congresso.” REAL ESTATE

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CLUB MEETINGS

Encontro com Roberto Setubal

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O GRI Club Real Estate e o GRI Club Infra se reuniram em 29 de março com Roberto Setubal, neste que foi um de seus últimos compromissos como presidente executivo do Itaú Unibanco. O encontro faz parte da GRI Economic Series, conjunto de encontros que objetiva trazer, periodicamente, um grande nome do cenário econômico para conversar com os membros do GRI sobre perspectivas para o Brasil e o mundo. O club meeting aconteceu em São Paulo, no hotel Grand Hyatt, e teve a participação de mais de 110 lideranças dos setores imobiliário e de infraestrutura. O grupo interagiu com Setubal sobre temas como crescimento do PIB, tendências para os juros e o câmbio, relação público-privada e compliance, e financiamento a ambos os segmentos.

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

No centro, Felipe Góes (São Carlos) Alexandre Machado (Hedge Alternative Investments) e André da Rosa (JLL) 3 Andre Clark (ACCIONA Brasil) e Roberto Setubal (Itaú Unibanco) 1 2

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HOTĂ&#x2030;IS

Hospedagem inclusiva Como 0 setor estĂĄ lidando com o aumento das exigĂŞncias legais de acessibilidade

ma legislação considerada avançada e justa socialmente tem causado polêmica no segmento hoteleiro. É que a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/15, também chamada de Estatuto da Pessoa com Deficiência) vai aumentar acentuadamente, a partir de 11 de janeiro de 2018, as exigências de adaptação de hotéis e pousadas no Brasil para receber hóspedes com esse perfil. A norma impõe como parâmetro (artigo 55) o conceito do Desenho Universal (DU), que cria ambientes capazes de atender às necessidades de qualquer usuário, seja qual for sua idade, sexo ou condição física. A inspiração veio de fora. A deputada federal Mara Gabrilli (PSDB-SP), que foi a relatora do texto na Câmara e é tetraplégica, conta que, em suas viagens para o Japão ou os Estados Unidos, não precisa pedir um quarto modificado. “Nos hotéis a que vou, todos os apartamentos são acessíveis porque são construídos segundo o DU”, relata. O Estatuto da Pessoa com Deficiência determina (artigo 45) que todos os novos hotéis sejam completamente construídos dessa forma e que os existentes passem a ter pelo menos 10% dos seus apartamentos acessíveis. É nesta segunda especificação que mora a maior parte da celeuma. “A adaptação de quartos existentes pode acarretar um ônus de quase R$ 1 bilhão em reformas”, adverte Manuel Gama, presidente do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB).

Lela Beltrão

“Tudo isso tem uma função bonita de inclusão, mas o dono ou gestor precisa ser sensibilizado para acreditar que de fato o tema é relevante e lucrativo”, admite o cadeirante Bruno Mahfuz, criador do Guia de Rodas, aplicativo que gera informação e críticas sobre a acessibilidade de estabelecimentos de hospedagem e lazer.

Em busca de diálogo Segundo Manuel, a lei faz todo o sentido, desde que a conta não vá só para a iniciativa privada e seja compartilhada com as instâncias públicas (federal, estadual e municipal), responsáveis por ajustar ruas, calçadas e espaços públicos. “Todos têm de cumprir o seu papel; porém, isso deveria ser feito por meio de um plano estruturado”, comenta.

A adaptação de quartos existentes pode acarretar um ônus de quase R$ 1 bilhão em reformas

Ele revela que uma comissão representante de hotéis, incorporadoras e construtoras está dialogando com órgãos públicos para minimizar os impactos da regulamentação. O esforço é para prorrogar a data do início de vigência da lei e reduzir de 10% para 5% o percentual mínimo de quartos acessíveis exigidos nos hotéis em operação.

Manuel Gama, presidente do FOHB

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“Londres, por exemplo, é uma cidade que sentimos ser acessível. Mesmo assim, foi dado um prazo enorme para que a iniciativa privada se adeque”, lembra. Em 2010, a prefeitura local definiu que a fatia de quartos hoteleiros acessíveis deveria subir de 4% para 7,5% até 2031.

mento é extremamente propício para discutir o tema. “A sociedade está mais aberta e as novas leis tendem a puxar a conscientização. Mas não podemos desconsiderar que muitas edificações foram construídas em outros tempos e, portanto, têm questões mais difíceis de resolver”, pondera.

A Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH) entende que a responsabilidade pelo ordenamento urbano é municipal e que, em algumas circunstâncias – como prédios e cidades inteiras que sejam tombados –, não é possível fazer qualquer ajuste. Na avaliação da entidade, os novos empreendimentos deveriam reservar 5% de suas unidades para serem completamente acessíveis. No caso dos já estabelecidos, 2%.

Empreendimentos mais afetados

“Pesquisas apontam que apenas entre 1% e 2% dos apartamentos são ocupados [hoje] por portadores de deficiências”, afirma Dilson Jatahy, presidente da ABIH Nacional. “Se temos 5% de apartamentos acessíveis, o restante está ocioso”, completa Manuel. “Prevemos um aumento considerável da demanda desse público nos próximos anos. Entretanto, qualquer número acima dos 5% seria um exagero e pesaria no orçamento dos empreendimentos hoteleiros”, diz Dilson.

Público consumidor

Divulgação

Conhecimento, cidadania, responsabilidade social e também visão de marketing. Esses são os argumentos com os quais a deputada rebate os representantes do setor. “Estamos falando de 45 milhões de brasileiros que têm algum tipo de deficiência. Esse público consome A deputada federal Mara Gabrilli, e, mais do que isso, é um relatora da Lei Brasileira de dos mais leais às marcas”, Inclusão da Pessoa com Deficiência garante Mara. Para Bruno Mahfuz, a acessibilidade na rede hoteleira é ainda mais crítica do que no setor de entretenimento – bares, teatros, cinemas. “Hotel é lastro, a base do sujeito na cidade, onde ele vai descansar. Precisa oferecer conforto e segurança. A falta de acessibilidade nos hotéis faz com que a pessoa não saia de casa e a priva do convívio social”, justifica. De acordo com ele, o mo-

Talvez os problemas mais críticos sejam os dos hotéis econômicos (com quartos, no geral, pequenos demais para garantir o fluxo de um cadeirante) e os dos condo-hotéis, cuja fórmula de desenvolvimento não só do projeto como também de comercialização pode complicar o encaminhamento de soluções. Manuel Gama avisa: “temos alertado, em conjunto com incorporadoras e construtoras, que esse aumento [da exigência] inviabiliza algumas construções de hotéis econômicos”. Muito comum no Brasil, o modelo de condo-hotel vende quartos unitariamente, o que pulveriza o negócio entre vários donos. Significa que, se uma unidade não for suficientemente grande para abrigar as mudanças estruturais à luz do DU, pelo menos dois proprietários terão de entrar em acordo para fazer de dois apartamentos um só. Isso implica custos e burocracia, visto que a cada unidade corresponde uma escritura registrada em cartório. A deputada diverge. “Ninguém está pedindo para quebrar paredes e transformar um hotel de cem unidades em um de 50. Porém, é possível fazer [mudanças], sim. Até a CDHU usa o conceito em suas unidades”, compara. Ela adverte que “as prefeituras serão responsáveis pela fiscalização. A Defensoria Pública e o Ministério Público igualmente podem atuar caso haja denúncia de descumprimento da lei, o que trará punições e multas. Pela Lei Brasileira de Inclusão, entre outras legislações, o não acatamento é considerado discriminação e isso, agora, é crime”.

Adaptação razoável Bruno destaca que, como alternativa para casos de edifícios sem acessibilidade, o estatuto traz o conceito da adaptação razoável, que prevê a adoção de medidas possíveis e eficazes, mediante processo de diálogo entre os envolvidos, para permitir à pessoa com deficiência desfrutar de seus direitos em igualdade de condições com as demais. “Pode não ser a solução perfeitinha – o ideal seria não precisar de adaptação –, mas é melhor do que não fazer nada. Até porque, se formos pensar, não é um luxo para um cadeirante estar num quarto preparado porque, sem isso, ele simplesmente não consegue ficar lá”, argumenta.

Divulgação/Ricardo Bastos

Detalhes de apartamento adaptado do Sheraton WTC

Para ele, tudo se resume a ter bom senso. “O que se propõe nesses casos é uma adaptação criativa para deixar a edificação frequentável. Se ela tem escada na fachada, o gestor pode, por exemplo, instalar uma plataforma elevatória. Para vencer os degraus de entrada para uma sala, também pode colocar uma rampa portátil com corrimão na inclinação certa para acessar o ambiente”, sugere. No mercado, já há uma gama de tecnologias que podem ajudar nessa missão, como elevadores adaptáveis ao corrimão de escadas e uma cadeira ajustável para piscinas.

Desenho universal A fim de deixar mais claro o entendimento sobre o DU, foi divulgada em 2015 uma nova versão da norma ABNT 9050. Ela define os padrões técnicos a serem observados em projeto, construção, instalação e adaptação de edificações quanto às condições de acessibilidade, do mobiliário (barras de apoio, cadeiras, camas etc.) e da arquitetura (por exemplo, a largura das portas). “Muita gente acha que colocar barras de apoio é a maior necessidade. Mas não é nem 5% do negócio. É preciso pensar no alarme de incêndio, na comunicação em braille, em rampas, camas, torneiras e pias. Existem mais de 50 itens para providenciar”, observa Gustavo Hamam, da Hamam Development, que presta consultoria em desenvolvimento para o setor hoteleiro. “Fora do Brasil, essas questões de acessibilidade são respeitadas. Bem respeitadas, por sinal. Aqui, até o hóspede discrimina bastante, apesar de o quarto ser maior”, lastima.

Visão de futuro Em São Paulo, o hotel Sheraton, integrado ao complexo WTC,

foi um dos pioneiros no processo de adaptação. “O empreendimento já cumpriu a lei; está 100% acessível”, informa Luciano Montenegro Menezes, CEO do WTC. “Entendemos que não perdemos ao tornar o hotel acessível. Vamos ganhar um hóspede novo, atrair um público que não tínhamos.” O raciocínio faz sentido. “Raramente, a pessoa [com deficiência] viaja sozinha. Ao não atendê-la, o hotel pode estar perdendo uma família inteira como hóspede ou até centenas de indivíduos, no caso de um evento corporativo”, analisa Bruno. Além disso, é fato que o Brasil será em breve um país de idosos e terá maior incidência de pessoas com mobilidade reduzida. “Em 2020, segundo a Organização Mundial de Saúde, haverá 1,2 bilhão de pessoas com mais de 60 anos de idade, fenômeno mais acentuado nos principais mercados turísticos emissores. Isso aponta para uma tendência de crescimento de viagens realizadas por indivíduos com problemas de mobilidade”, antecipa Dilson. Conforme Luciano, a reforma dos quartos do Sheraton foi completa, para bancar todas as adaptações necessárias. “Colocamos barras de proteção, uma cama mais baixa e mexemos na largura da porta. Não é tão simples de fazer. É preciso seguir os requisitos rigorosamente e, muitas vezes, quebrar o quarto inteiro para ter praticamente um novo.” Ele lembra que um hotel deve estar o tempo todo em transformação. No entanto, uma adequação como a recém-realizada carrega uma visão de futuro de um mercado que ainda não existe. “É positiva, mas não se consegue ver um claro retorno sobre o investimento. É uma aposta; porém, não tenho dúvida de que esse mercado vai existir.”

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INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

Empreendimento da GLP em Guarulhos

Mercado, lógico! Grandes players do setor de galpões discutem o cenário atual e o futuro dos modelos BTS e especulativo no Brasil NATHALIA BARBOZA

os últimos anos, o mercado brasileiro de condomínios logísticos Classe A cresceu aceleradamente, chegando perto dos 13 milhões de m² no final de 2016. Ao longo do ano passado, como comprovam pesquisas de monitoramento no País, o ritmo de entregas caiu consideravelmente. Mesmo assim, mais de 1 milhão de m² novos foram adicionados ao inventário. E vem mais espaço locável por aí. A Colliers International, por exemplo, prevê 800 mil m² adicionais em 2017.

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Uma parte disso está sendo estruturada por meio de operações built-to-suit (BTS), nas quais o investidor constrói o empreendimento conforme as requisições definidas por um ocupante específico, que se compromete a pagar aluguel por meio de um contrato de longo prazo. A constituição do acordo – período de vigência, penalidades por descumprimento de cláusulas, formas de garantia etc. – está diretamente relacionada ao montante do aporte demandado.

Por outro lado, aumenta a olhos vistos a participação dos galpões especulativos, concebidos para atrair qualquer tipo de cliente, logístico ou industrial, com espaços adaptáveis e prontos para locar, além de uma forma de contratação menos rígida que a do BTS. Hoje, esse segmento soma duas modalidades de produtos: os empreendimentos big box (com naves acima de 20 mil m²) e os modulares.

Maurício Geoffroy, sócio da Bresco, que entregou mais de 2 milhões de m² em BTS no País de 2005 para cá

A oferta de galpões especulativos desafogou as empresas usuárias que reivindicavam mais flexibilidade no uso do espaço, mas não tinham como arcar com um contrato caro e de longo termo para ter uma edificação monousuário, destaca Maurício Geoffroy, sócio e diretor comercial e de Marketing da Bresco Investimentos, justamente a líder em BTS no Brasil, com mais de 2 milhões de m² entregues desde 2005.

Apostas do mercado A partir de 2009, os especulativos se tornaram a maior aposta do mercado, que foi inundado de novos produtos. “Um pouco desse movimento acabou se dando pela entrada de grandes players internacionais, que acreditaram numa demanda contínua para os especulativos e começaram a montar projetos maiores”, conta Ricardo Madeira, sócio e diretor da Alianza Investimentos Imobiliários. De 2009 a 2012, ampliou-se a oferta de condomínios modulares. Depois, entre 2013 e 2015, foi a vez dos big boxes. Em 2016, veio a desaceleração da economia brasileira e, consequentemente, uma fração dos produtos em desenvolvimento foi entregue já no cenário retraído. “Ainda agora estamos com uma queda importante da demanda. O mercado está superofertado e temos uma vacância histórica”, afirma Hardy Milsch, country manager da Prologis no Brasil. De acordo com ele, no caso da Prologis, embora 100% do estoque antigo se encontrassem locados, o novo inventário sofreu ao se deparar com um mercado deprimido: 46% dos 223 mil m² entregues pela empresa em São Paulo em 2016 ainda estavam vagos em abril de 2017, além de 58% dos 60 mil m² novos ofertados no Rio de Janeiro. Olhando para o mercado brasileiro como um todo, dados da Engebanc Real Estate apontam que 3,2 milhões de m² em condomínios classe A permaneciam sem ocupação ao se encerrar 2016. Envoltos nesse cenário, “muitos fundos proprietários simplesmente postergaram lançamentos. Boa parte de quem procurava parceiros para a execução de empreendimentos também parou. Outros decidiram que era melhor tomar o risco da

comercialização do que o de todo o processo [de desenvolvimento], e optaram por adquirir produtos já performados que apresentavam bons sinais de retorno”, diz Stephen Tanenbaum, diretor da GTIS Partners. “Interrompemos os desenvolvimentos no ano passado, conscientes de que era preciso deixar que o mercado se estabilizasse. E isso está acontecendo”, confirma Hardy. Levantamentos de mercado registram que a absorção líquida de condomínios logísticos no Brasil tem apresentado quedas consideráveis nos últimos tempos. De 2015 para 2016, o tombo foi de 66%, conforme a Colliers, embora o índice tenha sinalizado alguma reação no quarto trimestre de 2016. Para Robson Ferreira Alves, diretor de Operações da BBP, esse aperto não foi de todo ruim. “O mercado passou por uma transformação enorme em sete ou oito anos. Antes, era operado só por players locais, como nós. Hoje, está mais profissional e consolidado”, analisa.

Oportunidades na adversidade Em meio às turbulências, “clientes que queriam ampliar [operações] e investir em BTS colocaram os projetos on hold, decidindo esperar condições de mercado mais favoráveis”, aponta Cláudia Guimarães, diretora comercial do grupo operador logístico TPC. REAL ESTATE

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A partir do topo, Sergio Fischer, CEO da LOG CP, Cláudia Guimarães, diretora comercial do grupo TPC, e Hailton Liberatore, sócio diretor da Libercon Engenharia

O cenário adverso, no entanto, abriu oportunidades. Para Hailton Liberatore, sócio diretor da Libercon Engenharia, algumas empresas puderam se valer justamente dessa situação para conquistar um galpão sob medida negociando melhores condições com os desenvolvedores. Além disso, no compasso de espera por um momento melhor no BTS, grupos como o TPC conseguiram faturar atendendo no mercado especulativo locatários em busca de reduzir custos e aprimorar processos, ou que reestruturaram seus negócios em fusões e aquisições.

Tempo de mudanças O principal fator gerador das mudanças em curso no mercado de galpões veio do próprio cliente. Hoje ele é muito mais exigente, não quer só um espaço para montar sua planta, sua operação, mas também quem lhe ofereça uma solução completa: um produto que traga eficiência e agregue muita infraestrutura e serviços. De olho nessas transformações, numerosos desenvolvedores começaram a encarar o formato especulativo como a grande tendência. “Não estamos falando só de querer um Classe A típico. São a infraestrutura que cerca o galpão e os serviços oferecidos que vão fazer com que a operação torne a companhia locatária mais competitiva no mercado. E isso só se consegue com escala”, afirma Robson, da BBP. Na visão dele, essa é uma questão nova para o mercado brasileiro. Os desenvolvedores e investidores têm de ofertar muito mais do que um galpão bonito; necessitam entregar eficiência operacional. “Os clientes querem energia, saneamento, telecomunicações, áreas de pátios para caminhões e para operações específicas de carga pesada. Quem não se preocupar com isso, estará fora do mercado”, completa. “O projeto de condomínio especulativo tem de nascer superdimensionado em sua infraestrutura. Não dá para limitar esses aspectos”, adiciona Sergio Fischer, CEO da LOG CP. Hailton nota que o foco dos usuários tem sido “fazer mais com menos”. “Observamos uma busca intensa para melhorar a performance das operações logísticas com a ocupação de edificações mais modernas e em localizações que promovam mais eficiência”, afirma. Essa tendência estaria incentivando as empresas que até agora se encontram fora de condomínios logísticos a ver, neste instante, uma boa oportunidade de migrar para eles, locando espaços cada vez menores e eficientes. Isso sem falar nos deslocamentos intercondomínios, isto é, entre empreendimentos, à procura de melhores oportunidades.

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Ricardo Antoneli, CDO da GLP Brasil, destaca que o modelo especulativo permite maior flexibilidade em termos de tempo de contrato e área total ocupada

do BTS é outro ponto de atenção, pois o aluguel é basicamente para remunerar um investimento realizado dentro de um escopo específico para atender o inquilino – e não há referências de mercado”, comenta. Diante disso, o mercado começa a ver a possibilidade do BTS por outro ângulo. Ninguém acredita que o modelo vá desaparecer, mas muitos dizem que ele vai se fundir, junto com espaços especulativos, a condomínios cada vez mais gigantescos, em terrenos acima de 1 milhão de m², e assim ser capaz de distribuir mais facilidades e pulverizar os custos totais. “Enxergamos que o BTS tradicional tende a diminuir muito. As empresas não querem tomar tantos riscos em aprovações e licenças ambientais. Elas desejam ter seus galpões customizados; porém, querem um condomínio com toda a infraestrutura, acesso operacional e segurança. É um BTS diferente”, define Robson Alves. “O BTS é um nicho de mercado que nunca vai deixar de existir. Há quem diga que seria desnecessário, com tantos galpões prontos à disposição. Só que não é sempre assim. Existem segmentos que precisam de espaços diferenciados, como os frigorificados. E eles não estão sempre disponíveis”, complementa Hailton, da Libercon.

Predominância do especulativo Fernando Terra, diretor da CBRE para a América Latina, está atento a esse tipo de movimento. Segundo ele, as trocas de endereço fizeram com que 2016 fosse o segundo melhor ano da história no mercado de São Paulo com relação à locação medida pela absorção bruta. Mirando os próximos passos do segmento, “há ainda outra solução que não chegou ao Brasil, mas com certeza veremos pela frente: a verticalização de armazéns”, aposta Guilherme Rossi, CEO da GR Properties.

Novos ângulos do BTS

Imagens desta matéria: divulgação

Mesmo que pesem tantos elementos em favor da expansão dos galpões especulativos, há que se ressaltar que empresas médias a grandes (que demandam galpões maiores, acima de 30 mil m² construídos) são sempre candidatas a fazer um BTS, uma vez que o tamanho costuma agregar necessidades específicas. O maior problema nesses casos, cita Ricardo Antoneli, Chief Development Officer da GLP Brasil, é o rating das candidatas aos galpões. “Somente uma companhia de grande porte e com saúde financeira pode trazer segurança ao incorporador para que ele desenvolva um projeto visando longo prazo. O custo

Frente a todos esses aspectos, muitos observam a predominância dos galpões especulativos a partir de agora no Brasil. Para Paula Casarini, vice-presidente da Colliers, “os contratos de BTS devem predominar apenas em áreas com pouca oferta de condomínios ou no atendimento de operações com alto grau de especificidade”. Hardy Milsch realça que a vantagem do especulativo é oferecer muito inventário e pronta-entrega. Ele imagina que, no futuro imediato, tudo o que puder ser colocado no especulativo será. A Bresco transita nos dois negócios. “Nos últimos anos, só fizemos BTS porque prevíamos queda nos preços. Mas agora que deverá haver retomada, estamos focando os dois para ter oferta de produto de qualidade”, admite Maurício. De acordo com Ricardo Antoneli, o player que optar pelo especulativo estará mais bem posicionado. “Esse modelo permite uma flexibilidade maior em tempo de contrato e área total ocupada. E, no caso de melhora da economia, é mais fácil para quem está em um condomínio especulativo aumentar sua área instalada e estender o prazo de contrato”, pondera.

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Divulgação Tendências

FINAL WORDS

Condições para financiamentos imobiliários devem melhorar Gustavo Loyola e Mariana Oliveira Gustavo Loyola

forte recuo nos financiamentos imobiliários ao longo do biênio 2015-16 refletiu condições adversas tanto para a demanda quanto para a oferta de crédito, diante da deterioração do mercado de trabalho, do forte recuo dos dados de confiança e da elevação das taxas de juros. Recentemente, alguns elementos permitem vislumbrar a reversão dos financiamentos imobiliários, como o declínio mais acentuado da inflação e das taxas de juros e a retomada da confiança. Tais fatores são importantes aliados das melhoras nas condições de financiamentos anunciadas desde o segundo semestre de 2016. O processo de queda da Selic deve continuar nos próximos meses. Destacam-se os sinais claros de desinflação, inclusive, de itens mais sensíveis à atividade econômica e à política monetária. A queda dos juros melhora a percepção de valor dos ativos imóveis e favorece a redução das taxas de juros dos financiamentos imobiliários. Por outro lado, devem persistir limitações, dentre as quais a perspectiva de que o mercado de trabalho ainda demore um pouco mais para reagir aos primeiros sinais de recuperação da economia. Além da restrição à demanda, a fraqueza de renda das famílias tende a continuar restringindo a poupança, que vem mostrando captação líquida negativa, o que afeta uma das principais fontes de recursos dos financiamentos imobiliários, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Atrelada aos recursos da poupança, esta fonte deve continuar limitada, ainda que a queda da Selic tenda a reduzir este efeito negativo, haja vista a redução do diferencial de juros da poupança frente a outras opções de investimentos. Em 2016, enquanto as unidades financiadas via SBPE registraram forte retração (-54,9%), houve manutenção da tendência de crescimento das unidades financiadas com recursos do FGTS, que registrou alta de 7,7% frente a 2015. Em termos

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de valores financiados, houve queda de 9,5% no FGTS e de 47,0% no SBPE (deflacionados pelo IPCA). Com o avanço do FGTS – que financia imóveis de menor valor – e a piora geral nas condições de financiamento especialmente entre o final de 2015 e 2016, houve forte recuo do ‘ticket médio’ financiado, movimento que deve começar a ser revertido ao longo do ano. Alguns fatores devem contribuir para a reversão de queda nos valores financiados. Primeiramente, ressalta-se a expectativa de retomada mais rápida para a demanda por imóveis ligados às classes de renda mais elevadas, menos sensíveis ao comportamento do mercado de trabalho e mais sensíveis ao ciclo econômico. Foram anunciadas ainda algumas medidas nos últimos meses, como a elevação do teto de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação e a melhora nas condições de financiamentos do Sistema de Financiamento Imobiliário pela Caixa Econômica Federal, com aumento tanto do valor máximo financiado quanto do percentual financiado. Embora o estímulo ao mercado de crédito imobiliário dependa mais de fatores relacionados à demanda, tais medidas reforçam a possibilidade de crescimento do mercado e tendem a influenciar a composição do crédito concedido nos próximos meses.

Gustavo Loyola é ex-presidente do Banco Central e sócio-diretor da Tendências Consultoria Integrada Mariana Oliveira é analista da Tendências Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.