Steuern im Zusammenhang mit Immobilien
Inhaltsverzeichnis
Steuerpflicht – Eine Kurzeinführung Steuern auf Immobilien im Privatvermögen Steuerarten Steuertatbestände bei Immobilien im Privatvermögen Tabellarische Übersicht – Steuerhoheit vs. Steuerart Privatperson als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler Immobilien im Geschäftsvermögen Glossar Engel & Völkers in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein
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Das Wichtigste in Kürze ■ ■
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Der Kauf, Verkauf und das Halten von Immobilien haben verschiedene steuerliche Folgen. Der Gewinn aus dem Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie löst die kantonale Grundstückgewinnsteuer aus, deren Höhe vom effektiv erzielten Gewinn und der Haltedauer abhängig ist. Bundessteuern fallen keine an. Der Veräusserungsgewinn bei im Geschäftsvermögen gehaltenen Immobilien wird kantonal entweder von der kantonalen Grundstückgewinnsteuer oder von der Einkommens- bzw. Ertragssteuer erfasst und auf Stufe Bund von der direkten Bundessteuer. Der Eigentumswechsel bei Immobilien löst in der Regel die kantonale Handänderungssteuer oder Handänderungsgebühr aus, welche normalerweise vom Käufer oder von beiden Parteien je hälftig getragen wird. Wer eine Immobilie im Privatvermögen besitzt, muss diesen Vermögensgegenstand als Vermögen deklarieren und entrichtet dafür die kantonale Vermögenssteuer. Wer als Eigentümer bzw. Nutzniesser einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, muss in einzelnen Kantonen (am Ort der gelegenen Sache) eine kantonale Liegenschaftssteuer entrichten. Wer in seiner eigenen Immobilie lebt (inkl. Zweitwohnung), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.
1 Steuerpflicht Eine Kurzeinführung
Immobilien lösen vielfältige Steuern aus. Diese werden grundsätzlich am „Ort der gelegenen Sache“ besteuert, also in dem Kanton, in dem sich die Liegenschaft befindet. Somit kann eine Person mit Liegenschaftenbesitz in mehreren Kantonen steuerpflichtig werden. In diesem Fall kommen verschiedene kantonale Steuersysteme zum Tragen, wodurch die steuerrechtliche Behandlung von Immobilien leicht zu einer unübersichtlichen Angelegenheit werden kann. Die zur Anwendung gelangenden Steuersätze sind kantonal (ja teilweise von Gemeinde zu Gemeinde) sehr unterschiedlich, so dass vor dem Kauf entsprechende Abklärungen auf jeden Fall sinnvoll sind. Wer den Wohnsitz beispielsweise im Kanton Zug hat und eine Ferien-Immobilie im Kanton Graubünden besitzt, begründet aufgrund seiner persönlichen Zugehörigkeit die unbeschränkte Steuerpflicht im Kanton Zug, während dem die Ferien-Immobilie im Kanton Graubünden dort zu einer beschränkten Steuerpflicht führt. Damit findet eine Steuerausscheidung zwischen den beiden Kantonen statt, das heisst, dass die liegenschaftsrelevanten steuerbaren Erträge und Abzüge den beiden Kantonen zugewiesen werden müssen. Dies ist nicht immer ganz einfach und insbesondere im Hinblick auf die Vermeidung von Doppelbesteuerungen gut zu planen. Der vorliegende Ratgeber gibt einen Überblick über die Steuerfolgen von Immobilienbesitz und Immobilientransaktionen. Das Schwergewicht liegt dabei auf den Immobilien im Privatvermögen. Da sich die kantonalen Steuerregime teilweise stark unterscheiden, ist im Einzelfall eine individuell vertiefte Abklärung notwendig. Ihr Engel & Völkers Berater hilft Ihnen gerne weiter oder empfiehlt Ihnen spezialisierte Anwälte oder Steuerberater.
2 Steuern auf Immobilien im Privatvermögen Immobilien, welche im Privatvermögen gehalten werden, können die folgenden Steuerarten auslösen: ■
Einkommenssteuer: Einnahmen von Liegenschaften im Privatbesitz werden durch die Einkommenssteuer erfasst. Sie wird vom Bund, den Kantonen und Gemeinden erhoben. Als Einnahmen gelten insbesondere Mieterträge beziehungsweise bei selbstbewohnten Liegenschaften der sogenannte Eigenmietwert. Im Gegenzug können sämtliche Unterhaltskosten sowie Finanzierungskosten (insbesondere Hypothekarzinsen sowie Ausstiegskosten der Hypothek bei vorzeitiger Auflösung) in Abzug gebracht werden; nicht abzugsfähig sind wertvermehrende Aufwendungen, die erst zum Zeitpunkt einer grundstückgewinnsteuerpflichtigen Veräusserung als Anlagekosten geltend gemacht werden können.
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Vermögenssteuer: Liegenschaften im Privatvermögen werden von der Vermögenssteuer erfasst. Schulden, welche auf den Liegenschaften lasten, können dabei in Abzug gebracht werden. Die Vermögenssteuer wird auf Stufe Kanton und Gemeinde erhoben. Der Bund selber erhebt keine Vermögenssteuer.
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Grundstückgewinnsteuer: Es handelt sich um eine kantonale (teilweise gemeindliche) Steuer, die im Falle der Realisierung eines Gewinnes beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Besteuert wird der realisierte Gewinn zum Zeitpunkt des Verkaufes. Auf Stufe Bund ist ein allfälliger Veräusserungsgewinn nicht steuerbar. Immobilien im Privatvermögen unterliegen somit ausschliesslich der Grundstückgewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer kennt zudem verschiedene Steueraufschubtatbestände (beispielsweise Erbgang, güterrechtliche Auseinandersetzung, Ersatzbeschaffung). Diese können dazu führen, dass die Besteuerung erst bei einem zukünftigen Eigentumswechsel erfolgt.
3 Steuerarten
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Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer ist eine rein kantonale oder gemeindliche Steuer. Sie wird, wie der Name es sagt, beim „Handwechsel“ einer Immobilie vom bisherigen an den neuen Eigentümer erhoben. Sämtliche Kantone kennen verschiedene steuerbefreite oder privilegiert besteuerte Handänderungen (beispielsweise Erbgang, güterrechtliche Auseinandersetzung, Ersatzbeschaffung). In einzelnen Kantonen wird keine Handänderungssteuer erhoben. Verschiedene Kantone erheben nur oder zusätzlich zur Handänderungssteuer eine Gebühr nach Gebührenordnung (Aufwandsentschädigung ohne Steuercharakter).
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Liegenschaftssteuer: Es handelt sich hier ebenfalls um eine kantonale oder gemeindliche Steuer, welche in Abhängigkeit vom Verkehrswert in einzelnen wenigen Kantonen oder Gemeinden erhoben wird und jährlich anfällt. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer können die auf der Liegenschaft lastenden Schulden nicht in Abzug gebracht werden. Es wird der volle Verkehrswert besteuert.
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Mehrwertsteuer: Solange eine Immobilie ausschliesslich privat genutzt wird, ist weder auf dem Verkauf noch auf der Vermietung die Mehrwertsteuer geschuldet. Dementsprechend kann weder auf Investitions- und Betriebskosten noch auf Verwaltungskosten der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Bei Neubauten gilt es folgende Unterscheidung zu machen: Findet ein Liegenschaftsverkauf vor Baubeginn statt, liegt eine steuerbare Immobilienleistung vor. Wird der Verkauf bzw. Werkvertrag nach Baubeginn unterzeichnet, ist die Lieferung steuerbefreit. Werden Liegenschaften für geschäftliche Zwecke genutzt und ist der Mieter / Käufer MWST-pflichtig, kann die Vermietung oder der Verkauf freiwillig der MWST unterstellt werden; in diesem Fall können Vorsteuern geltend gemacht werden. Wird die Liegenschaft durch den Eigentümer betrieblich genutzt und ist dieser MWST-pflichtig, können die Vorsteuern ebenfalls geltend gemacht werden. Das MWST-Regime im Zusammenhang mit Immobilien ist komplex und eine kompetente Beratung durch einen Steuerspezialisten kann fallspezifisch zu einer signifikanten Kostenoptimierungen führen.
4 Steuertatbestände bei Immobilien im Privatvermögen Im Folgenden werden kurz die wichtigsten Steuertatbestände im Zusammenhang mit Immobilien im Privatvermögen umschrieben. ■
Eigentum: Die Erträge aus Immobilien unterliegen der Einkommensbesteuerung am Standort der Immobilie. Für Immobilien, die selbst bewohnt werden, ist zudem der Eigenmietwert als fiktives Einkommen zu versteuern. Andererseits können sowohl die Hypothekarzinsen als auch die Kosten für den Unterhalt einkommensmindernd als Abzug geltend gemacht werden. Wertvermehrende Investitionen sind nicht abzugsfähig, werden jedoch im Falle des Verkaufs für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer herangezogen. Weiter unterliegt der Steuerwert der Immobilie (abzüglich der Hypothekarschulden) der Vermögensbesteuerung. Einzelne Kantone kennen zudem eine separate Liegenschaftssteuer, welche anstelle oder zusätzlich zur Vermögenssteuer erhoben wird.
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Verkauf: Mit dem Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen erzielt der Verkäufer auf Bundesebene einen steuerfreien Kapitalgewinn (beziehungsweise einen steuerlich nicht absetzbaren Verlust). Die Gewinne unterliegen jedoch der kantonalen Grundstückgewinnsteuer.
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Kauf: Durch Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang oder Eigentumswechsel unter Ehegatten wird man Eigentümer einer Liegenschaft des Privatvermögens. Der Kaufvorgang selber führt in aller Regel nicht zu direkten Steuerfolgen (ausgenommen die Handänderungssteuer, sofern diese von Gesetz wegen oder aufgrund Parteivereinbarung zumindest teilweise vom Käufer zu tragen ist). Da jedoch die meisten kantonalen Gesetze eine solidarische Haftung des Käufers oder ein gesetzliches Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer vorsehen, sind dringend geeignete vertragliche Sicherungsmechanismen vorzusehen. Dieses faktische Haftungsrisiko des Käufers kann z.B. für die Grundstückgewinnsteuer dadurch vermieden werden, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises (in der Höhe der vorgängig zu ermittelnden maximalen Grundstückgewinnsteuer) akonto Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers direkt an die zuständige Steuerverwaltung zahlt. Diese Regeln für den Kauf gelten sinngemäss auch für den Tausch einer Immobilie (Behandlung als Doppelkauf).
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Erbgang / Schenkung: Bei Erbgang oder einer Schenkung wird die anfallende Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Aus Sicht des neuen Eigentümers spricht man dann von einer latenten Steuerschuld, welche er im Falle eines dereinstigen Verkaufes der Liegenschaft zu bezahlen hat. Neben der Grundstückgewinnsteuer sind die kantonalen Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern im Auge zu behalten, wobei die überwiegende Mehrheit der Kantone den Eigentumsübergang an Nachkommen und Ehegatten/eingetragene Partner nicht besteuern. Die Steuerhoheit liegt bei Immobilien am Ort der gelegenen Sache.
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Bau / Umbau: Die Anlagekosten können erst bei Verkauf der Liegenschaft geltend gemacht werden. Während der Bauphase ist der Eigenmietwert nicht zu versteuern. Hinsichtlich wesentlicher Eigenleistungen beim Bau einer Immobilie müssen mögliche Steuer- und Sozialversicherungsimplikationen fallspezifisch abgeklärt werden. Bei einem Umbau oder einer Sanierung sind die Aufwendungen gemäss einschlägiger Praxis/Weisungen der zuständigen kantonalen Steuerbehörde in solche mit Unterhaltscharakter und solche mit wertvermehrender Natur zu unterteilen; Unterhaltsaufwand kann im entsprechenden Steuerjahr einkommensmindernd geltend gemacht werden, während dem wertvermehrende Investitionen erst bei einem grundstückgewinnsteuerlich relevanten Verkauf als Anlagekosten zu berücksichtigen sind. Wahlweise lässt die Steuergesetzgebung neben den tatsächlichen und nachzuweisenden Unterhaltskosten auch eine Unterhaltspauschale zu (in jedem Steuerjahr kann von neuem zwischen der Geltendmachung der tatsächlichen Unterhaltskosten und der Unterhaltspauschale gewählt werden). Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass es steuerlich betrachtet von Bedeutung ist, ob vorgenommene Aufwendungen werterhaltend oder wertvermehrend sind. Gegebenenfalls ist es steuerlich vorteilhaft, grössere Investitionen zu staffeln oder auf zwei Kalenderjahre zu verteilen.
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Nutzung: Mieterträge bzw. bei Eigennutzung der Eigenmietwert (fiktives Einkommen) unterliegen der Einkommenssteuer. Die effektiven Unterhaltskosten bzw. eine Pauschale sowie die Schuldzinsen sind abzugsfähige Gewinnungskosten. Der Verkehrswert der Immobilie unterliegt der Vermögensbesteuerung, wobei Schulden zum Abzug gebracht werden können.
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Eigenmietwert: Der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum ist analog den Mieterträgen von vermieteten Liegenschaften als Einkommen zu versteuern (in der Regel ist der steuerliche Eigenmietwert [wie auch der steuerliche Vermögenssteuerwert] etwas tiefer als der unter Dritten zu erzielende Mietertrag [Veräusserungswert]). Die Eigenmietwertbesteuerung greift auch bei inländischen Ferienliegenschaften. Der Eigenmietwert wird durch die jeweiligen kantonalen Steuerverwaltungen nach den einschlägigen Bestimmungen errechnet oder geschätzt und den Eigentümern mitgeteilt.
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Schuldzinsen: Private Schuldzinsen auf Hypotheken sind steuerlich abzugsfähig. Hierbei gilt es allerdings eine Obergrenze zu beachten, wonach das Total der abzugsfähigen Schuldzinsen das Total von CHF 50‘000.- zuzüglich der Vermögenserträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen nicht überschreiten darf. Baukreditzinsen können gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für Zwecke der direkten Bundessteuer nicht als Abzug gelten gemacht werden, da Baukreditzinsen Anlagekosten darstellen. Die Kantone behandeln die Baurechtszinsen unterschiedlich; teilweise werden Baurechtszinsen als einkommensmindernde Aufwendungen zugelassen und teilweise als Anlagekosten behandelt.
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Steuerwert: Das gesamte Reinvermögen wird von der Vermögenssteuer erfasst. Der Wert einer Liegenschaft ist somit Bestandteil des steuerbaren Vermögens und auf kantonaler Ebene zu versteuern. Die Ermittlung des Vermögenssteuerwertes erfolgt dabei in den Kantonen nicht ausnahmslos nach einheitlichen Grundsätzen.
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Schulden: Sämtliche auf einer Liegenschaft lastenden Schulden und Hypotheken können beim steuerbaren Vermögen in Abzug gebracht werden. Im Gegensatz zu den Schuldzinsen für Einkommenssteuerzwecke gilt es bei den Schulden für Vermögenssteuerzwecke keine Obergrenze in Betracht zu ziehen.
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Unterhaltskosten: Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten (sofern diesen werterhaltender Charakter zukommt), die Versicherungsprämien, die Kosten für Verwaltung sowie Instandstellungskosten (auch für neu erworbene Liegenschaften) abgezogen werden. Bezüglich der Unterhaltskosten kann jährlich zwischen einer Pauschale und den tatsächlichen, nachzuweisenden Kosten gewählt werden. Bei selbstbewohnten Liegenschaften gelten Stromkosten, Wasserkosten, Hausabwartskosten, etc. als Lebenshaltungskosten, die steuerlich nicht berücksichtigt werden. Ausgaben mit wertvermehrendem Charakter gelten als Anlagekosten und können steuerlich erst im Zeitpunkt des Verkaufes bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Aufwendungen mit gemischtem – d.h. werterhaltendem und wertvermehrendem - Charakter sind in werterhaltende und wertvermehrende Investitionen aufzuteilen (z.B. Sanierung eines dreissigjährigen Badezimmers einhergehend mit einer signifikanten relativen Standardsteigerung; einfaches altes Badezimmer wird im Rahmen der Sanierung zu einem luxuriösen Bad mit jedem erdenklichen Komfort). Die gleiche Unterscheidung gilt auch für Instandstellungskosten bei neu erworbenen Liegenschaften.
8 Tabellarische Übersicht Steuerhoheit vs. Steuerart
Wer erhebt welche Steuer? Einkommens steuer
Vermögenssteuer
Grundstückgewinnsteuer
Handänderungssteuer
Liegenschaftensteuer
Bund
P
O
O
O
O
Kanton
P
P
P
P
P
Gemeinde
P
P
P
P
P
Die Grundstückgewinnsteuer wird in aller Regel nur von den Kantonen erhoben, in einigen Kantonen auch von den Gemeinden. In den Kantonen Zug und Zürich sind es nur die Gemeinden. Die Handänderungs- und Liegenschaftssteuer werden in den einzelnen Kantonen und Gemeinden unterschiedlich gehandhabt bzw. es gibt auch Kantone, in welchen diese Steuern nicht zur Anwendung gelangen.
9 Privatperson als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler
Wird eine natürliche Person als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler taxiert, werden Immobilien so besteuert, wie wenn sie sich im Geschäftsvermögen befinden würden. Das kann einschneidende Auswirkungen auf die Steuerbelastung und signifikante Sozialversicherungsimplikationen haben.
Zur Gewerbsmässigkeit existiert keine allgemeingültige Definition sondern es werden die von der bundesgerichtlichen Rechtssprechung entwickelten Kriterien und Indizien herangezogen. Die Steuerbehörden stellen auf den Einzelfall ab und haben einen erheblichen Ermessensspielraum. Solche Indizien sind insbesondere: ■ ■ ■ ■
Anzahl der Käufe und Verkäufe Kurze Besitzdauer Übermässige Fremdfinanzierung Nähe zur beruflichen und geschäftlichen Tätigkeit bzw. spezielle Fachkenntnisse (z.B. Architekten, Immobilienmakler und -verwalter) ■ Notwendigkeit der Gewinne aus Immobilientransaktionen zur Finanzierung des Lebensunterhalts Heikel können insbesondere Gesamtprojektrealisierung (auch durch Erbengemeinschaften) mit Stockwerkbegründung und anschliessendem Verkauf der Stockwerkseinheiten sowie der Verkauf mehrerer Mehrfamilienhäuser oder Stockwerkeigentumseinheiten innerhalb kurzer Zeit sein.
10 Immobilien im Geschäftsvermögen
Werden Immobilien durch eine juristische Person (oder im Geschäftsvermögen einer natürlichen Person) gehalten, unterliegen sie in der Regel der normalen Ertrags-(Einkommens-) und Kapital-(Vermögens-)besteuerung. Immobilienbesitz in mehreren Kantonen erfordert eine Steuerausscheidung. Die Besteuerung des Verkaufsgewinns wird von einzelnen Kantonen im Rahmen der normalen kantonalen Ertrags-(Einkommens-)Steuer erfasst (sog. monistisches System; LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS und NE), während die übrigen Kantone Grundstückgewinne von der Ertrags-(Einkommens-)besteuerung ausnehmen und demgegenüber mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen (die wiedereingebrachten Abschreibungen werden auch in diesen Kantonen mit der Ertrags-[Einkommensteuer] erfasst). Bei Immobilien im Geschäftsvermögen sind Abschreibungen im Rahmen des tatsächlichen Wertverzehrs oder der steuerlich festgelegten Abschreibungssätze zulässig. Zu beachten ist, dass sämtliche Transaktionen zwischen der Gesellschaft und deren Eigentümer oder diesen nahestehenden Personen zu marktüblichen Konditionen stattzufinden haben. Steueroptimierende Tatbestände wie etwa eine „Eigenvermietung“ zu einem tiefen Mietzins oder die Überführung ins Privatvermögen zu einem tiefen Preis sind somit nur sehr beschränkt möglich. Die Ausschüttung der Gewinne einer juristischen Person an den Eigentümer in Form von Dividenden unterliegt der Einkommensbesteuerung, eine eventuelle Überführung der Immobilie vom Geschäftsvermögen einer natürlichen Person in deren Privatvermögen stellt eine steuersystematische Realisation dar und ist steuerlich abzurechnen. Im Einzelfall ist aufgrund der konkreten Eigentümerstrategie sehr genau zu prüfen, ob Immobilien statt im Privatvermögen allenfalls vorteilhaft über eine juristische Person gehalten werden sollen.
11 Glossar ■ Grundstücke: Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind Liegenschaften, im Grundbuch aufgenommene
selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken. ■ Liegenschaft: Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. ■ Steueraufschub: Die Besteuerung eines Sachverhaltes erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Die
Besteuerung ist somit nicht aufgehoben, sondern lediglich aufgeschoben. ■ Latente Steuer: Stellt eine mögliche Steuerschuld dar, die der neue Eigentümer bei Steueraufschub-
tatbeständen im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer übernimmt (bspw. Erbgang). ■ Monistisches vs. dualistisches System: Den Kantonen ist es freigestellt, für die Gewinne bei Grundstücken
das monistische bzw. das dualistische System anzuwenden. Beim monistischen System unterliegt jede Veräusserung der Grundstückgewinnsteuer, unabhängig davon, ob sich das Grundstück im Privat- oder Geschäftsvermögen befindet oder einer juristischen Person gehört (Aber: sog. wiedereingebrachte Abschreibungen werden im Geschäftsvermögen und bei juristischen Personen mit der Einkommens- resp. Ertragssteuer erfasst. Beim dualistischen System werden die Grundstückgewinne unterschiedlich besteuert. Grundstücke des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer währendem Grundstücke des Geschäftsvermögens und von juristischen Personen mit der Einkommens- resp. Ertragssteuer erfasst werden.
Immobilien und deren Steuerfolgen sind ein komplexes Gebiet im schweizerischen Steuerrecht. Dieser Ratgeber soll Ihre wichtigsten Fragen dazu beantworten, kann aber eine konkrete Beurteilung der spezifischen Situation nicht ersetzen. Gerne beraten wir Sie persönlich in Ihrer Angelegenheit. Wenden Sie sich an Ihren Engel & Völkers-Immobilienberater, der gerne für Sie da ist. Quellen ■ Admin.ch: DBG ■ Admin.ch: StHG ■ Fabian Petrus: Steuern und Immobilien ■ immobilien-besteuerung.ch/ ■ ch.ch/de/besteuerung-immobilien/
Alle Angaben sind aktuell per Mai 2016 und erfolgen ohne Gewähr.
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