Eurojuris Informerer nr. 4 2015 by Eurojuris Norge AS

EUROJURIS

INFORMERER Juss for huseiere

Nr. 4/2015 - 21. 책rgang

Eurojuris Informerer Eurojuris Norge AS er en sammenslutning av 15 norske advokatkontorer. Kontorenes hovedfokus er leveranse av advokattjenester av høy kvalitet. Gjennom tilslutning til det internasjonale nettverket i Eurojuris International sikres de norske kontorene tilgang til det største advokatnettverket i Europa samt til advokater i utvalgte byer og regioner i resten av verden. Gjennom utgivelsene av Eurojuris Informerer ønsker vi å gi våre kunder og forbindelser innsikt i relevante og praktiske temaer på ulike rettsområder. Eurojuris Informerer omhandler denne gang relevante artikler for huseiere. For de aller fleste er kjøp av bolig eller fritidseiendom den største investeringen man gjør. På tross av dette skjer kjøpet ofte under tidspress, og den generelle kunnskapen om teknisk tilstand og relevante rettslige forhold er varierende. For å gi vern og forutsigbarhet i ulike situasjoner har lovgiver gått langt i å detaljregulere kjøp og eierskap av bygg og eiendom. Problemstillingene er likevel mange og de beskyttelsesverdige interessene til dels motstridende. Hvor mye skal egentlig en grunneier kompenseres for at en fester bygger hus på eiendommen hans? Hvor langt skal en kjøper beskyttes når selger opplyser ham om at han kjøper huset som det er og står? Hvor mye kan kommunen blande seg inn i hvordan huset skal bygges og se ut? Hva kan borettslaget gjøre med de som ikke stiller på dugnadene? Kan man umiddelbart kaste ut en leietaker som ikke betaler husleie? En vesentlig del av sakene ved norske domstoler gjelder slike problemstillinger. Advokatene i Eurojuris rådgir og bistår ulike interesser og aktører på området. Gjennom dette arbeidet høstes erfaringer som deles i nettverket, og som benyttes til ytterligere å øke kvaliteten på våre tjenester. Tekstene i dette heftet er skrevet av advokater med særlig kompetanse på området, og fremstillingene gir en dypere innføring i noen få relevante temaer. Vi håper tekstene skaper forståelse og kommer til nytte. Ved spørsmål til artiklene eller annet, kan advokatene i Eurojuris kontaktes for ytterligere og utdypende informasjon. God lesing! Bjarte Røyrvik Styreleder i Eurojuris Norge AS

Besøk vår hjemmeside

www.eurojuris.no Utgivelsesdato: Desember 2015 2 Eurojuris Informerer

Innhold

Side

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning Advokat Hege Mortensen og advokat Lars Harald Rylandsholm

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming Advokat Jørgen Holm

Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente? Advokat Sindre Meling

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? Advokat Per Kristian Haaland

Trær langs nabogrensen Advokat Anne Jorun Hatlelid Myklebust

Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer? Advokat Anders Skage Thinn

Rådighet over fellesarealer i borettslag og eierseksjonssameier Advokatfullmektig Kristine Andersen Aasgaard

Dugnad i borettslag og eierseksjonssameier Advokatfullmektig Kristine Andersen Aasgaard

Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold Advokat Per V. Mauritzen

Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg Advokat Andreas B. Vikor og advokat Haakon Løvaas Haaland

Advokatfirma Stiegler i Bergen

Innhold 3

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning Av advokat Hege Mor tensen og advokat Lars Harald Rylandsholm hm@nordialaw.com / lhr@alver.as

Hege Mor tensen er advokat og par tner i Advokatfirmaet Nordia DA i Oslo. Hun har i en årrekke jobbet med og bistått private og offentlige klienter med spørsmål og problemstillinger knyttet til fast eiendoms rettsforhold, med særlig vekt på tomtefeste. Lars Harald Rylandsholm er advokat og partner i Advokatfirma Alver AS på Lillehammer. Hans primære fagområder er entrepriserett og fast eiendoms rettsforhold. 1. BAKGRUNNEN FOR ENDRINGENE I TOMTEFESTELOVEN Den 1. januar 2002 trådte ny tomtefestelov i kraft. Loven regulerer blant annet festers rett til forlengelse av festekontrakten utover avtalt festeperiode, og den gir også festere av bolig- og fritidstomter rett til innløsning på visse vilkår. I tiden etter at loven ble vedtatt, har reglene vært gjenstand for kraftig debatt og omfattende rettslige prosesser. En av tomtefestesakene, den såkalte Lindhjemsaken, endte i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) hvor Norge ble dømt i 2012. EMD mente at tomtefestelovens regler om forlengelse av festekontrakter utover avtalt kontraktsperiode på samme vilkår, var i strid med bortfesters rett til å nyte sin eiendom i fred. Domstolen konkluderte med at festers rett til forlengelse på samme vilkår ikke ga rimelig balanse (”fair balance”) mellom partenes motstridene interesser knyttet til forlengelse utover avtalt kontraktsperiode. Som en konsekvens av dommen måtte Stortinget igangsette arbeidet med å endre

tomtefesteloven. Lovarbeidet har tatt mer enn to år, og de nye reglene trådte i kraft 1. juli 2015. I denne artikkelen vil vi kort gjøre rede for tomtefestelovens regler knyttet til to av de sentrale bestemmelsene i loven – reglene om forlengelse og reglene om innløsning. Begge temaene behandles med den forutsetning at festeforholdet gjelder bolig- eller fritidshus. 2. FORLENGELSE AV FESTEFORHOLD UTOVER AVTALT KONTRAKTSPERIODE Tomtefestelovens § 33 gir fester rett til å kreve festeforholdet forlenget. Lovgiver har med andre ord grepet inn i avtaleforholdet mellom partene og gitt den ene parten en selvstendig rett til å kreve festeforholdet forlenget etter at den avtalte kontraktsperioden er over, uavhengig av hva den annen part mener om det. De nye reglene innebærer imidlertid at bortfester ved en slik forlengelse av kontrakten gis rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomtas markedsverdi som råtomt på forlengelsestidspunktet, jf. tomtefesteloven § 15, 4. ledd.

4 Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

3. BEREGNING AV FESTEAVGIFTEN VED LOVHJEMLET FORLENGELSE Ved beregningen av en tomts råtomtverdi skal man tenke bort alle de investeringer fester har gjort på tomta. Det gjelder selvsagt bygningene, men det gjelder også opparbeidelse av hage, eventuell bygging av infrastruktur som vei, vann, avløp og strøm og andre investeringer som har betydning for verdifastsettelsen av tomta. Ved verdsettelsen skal man heller ikke ta hensyn til et eventuelt utbyggingspotensial. Dette innebærer at ved verdsettelsen av store tomter skal det ikke tas hensyn til en eventuell mulighet til å skille ut flere tomter.

Høyeste lovlige festeavgift er som tidligere begrenset til kr 9 000 i 2002-kroner per mål tomt, hvilket per 2015 utgjør kr 11 378. Dette betyr at festetomta må ha en råtomtverdi på minst kr 575 000 for at den oppregulerte festeavgiften skal settes til det som gjerne omtales som høyeste lovlige avgift. Dersom tomta er større enn ett mål, blir høyeste lovlige festeavgift proporsjonalt større med tomta. Dersom tomta er mindre enn ett mål, er det fremdeles kr 11 378 som er høyeste lovlige avgift. Det fremgår av § 15, 5. ledd at begge parter kan kreve regulering etter 4. ledd hvert 30. år.

Tomtefestelovens § 33 gir fester rett til å kreve festeforholdet forlenget, men endringene i loven har gitt bortfester rett til å oppregulere festeavgiften. Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning 5

4. OVERGANGSREGLER

5. AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER

Lov om endringer i tomtefesteloven har flere bestemmelser som regulerer hvordan partene skal håndtere de festeforholdene hvor partene allerede har forlenget festeforholdet med hjemmel i tomtefestelovens § 33 slik bestemmelsen var utformet før endringene.

Basert på vårt arbeid med disse problemstillingene er det særlig to forhold vi ønsker å trekke frem:

Bortfester er gitt en rett til å fremsette krav om oppjustert festeavgift frem til 1. januar 2018. Dersom reguleringen av festeavgiften etter § 15, 4. ledd innebærer at festeavgiften øker med mer enn kr 8 000, kan bortfester ikke kreve inn det fulle beløpet for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017. Dersom man tenker seg at opprinnelig festeavgift var kr 1 500, og ny oppregulert festeavgift er kr 11 378, kan grunneier ikke kreve inn mer enn kr 9 500 for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017. Det er forfallstidspunktet som her vil være avgjørende. I og med at mange kontrakter har bestemmelser om at festeavgiften skal betales forskuddsvis, vil mange bortfestere ikke nyte godt av lovendringene fullt ut før ved innbetalingen av festeavgiften for 2018 (som i mange tilfeller forfaller til betaling høsten 2017).

• Regulering av festeavgiften etter § 15, 4. ledd forutsetter at den opprinnelige avtalte festeperioden er slutt, og at fester har krevd festeforholdet forlenget med hjemmel i tomtefestelovens § 33. Det er med andre ord ikke slik at alle bortfestere nå kan fremsette krav om økt festeavgift uavhengig av hvor i avtaleperioden partene befinner seg. • Reguleringsbestemmelsen i § 15, 4. ledd kommer kun til anvendelse i de tilfeller hvor kontrakten selv ikke har bestemmelser som regulerer partenes rettigheter ved forlengelse utover opprinnelig avtalt festeperiode. I de tilfeller hvor festekontrakten selv regulerer forholdet mellom partene ved forlengelse, er partene bundet av kontraktens egne bestemmelser. 6. INNLØSNING AV FESTEFORHOLD Endringene i tomtefesteloven har også betydning for innløsning av festetomt til bolighus og

6 Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

fritidshus. De endrede reglene gjelder for de som har innløsningstid 1. juli 2016 eller senere. 7. VILKÅRENE FOR INNLØSNING Når det er gått 30 år av festetiden, har en fester rett til å kreve innløsning av feste. Fester av tomt til bolighus kan kreve innløsning hvert andre år etter denne tid, mens tomt til fritidsbolig kan kreve innløsning hvert 10 år, jf. tomtefesteloven § 32.

delen av det å være eier kontra fester relativt høyt. I mange tilfeller ville fester komme bedre ut økonomisk ved å fortsette å være fester snarere enn å innløse. 8.1 25 ganger årlig regulert festeavgift

Krav om innløsning må være fremsatt overfor bortfester senest ett år før innløsningstiden, jf. lovens § 36.

Hovedregelen ved fastsettelse av innløsningsbeløpet er 25 ganger årlig festeavgift. Festeavgiften skal reguleres i forbindelse med innløsningen. Vanligvis blir dette en justering basert på endringer i konsumprisindeksen fra forrige regulering. Denne justeringen har vært relativt beskjeden i Norge basert på lav prisvekst i en lengre periode.

Det foreligger noen unntak fra retten til innløsning der tomta hører til en bygdeallmenning, statsallmenning eller inngår som en sentral del av inntekstgrunnlaget til en landbrukseiendom. Vi går ikke nærmere inn på disse unntakene i denne artikkelen.

Etter overgangsreglene vil de som har inngått festeavtaler før 2002, og som ikke har tatt ”engangsløftet”, også ha muligheten til å kreve justert festeavgiften basert på tomteverdi dersom festekontrakten har fastsatt denne reguleringsmetoden.

8. REGLER FOR FASTSETTELSE AV INNLØSNINGSBELØP

Det som er nytt fra 1. juli 2015, er at grunneier ved innløsning i forbindelse med utløpet av festetiden kan kreve festeavgiften fastsatt basert på tomteverdien og en avkastningsrente på 2 %. Denne regelen gjelder også der det er 10 år eller mindre igjen av festetiden.

Ved festers vurdering om han/hun skal kreve innløsning, vil de økonomiske konsekvenser i utgangspunktet være sentrale. Vår erfaring er at mange festere verdsetter den ikke-økonomiske

Når det er gått 30 år av festetiden, har en fester rett til å kreve innløsning av feste.

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning 7

Avkastningsrenten har tidligere ikke vært lovregulert, men vært fastsatt basert på rentenivået på tidspunktet for reguleringen. I praksis har spennet stort sett vært mellom 4 og 8 % avhengig av høyt og lavt rentenivå. Den nye fastsettelsen av avkastningsrenten skal skape en balanse mellom fester og bortfester ved at rentesatsen er lavere enn den har vært i praksis, men bortfester har fått en mer omfattende rett til å oppregulere festeavgiften basert på tomteverdi, med virkning både ved forlengelse av feste og ved innløsning. Når vi anvender de nye reglene, vil det ved en råtomtverdi på kr 300 000 gi årlig festeavgift på kr 6 000, med 2 % avkastningsrente. Ved 25 ganger den årlige festeavgiften vil dette gi en innløsningssum på kr 150 000 (kr 300 000 x 2 % x 25 = kr 150 000). Dersom råtomtprisen er kr 1 000 000, ville dette i utgangspunktet medført en festeavgift på kr 20 000, som dermed ville gi kr 500 000 i innløsningssum. Her vil likevel begrensninger i høyeste lovlige festeavgift få anvendelse. Høyeste lovlige festeavgift per 2015 er kr 11 378 per

dekar, og innløsningsbeløpet etter denne regelen vil være kr 284 450. Dette medfører at høyeste innløsningsbeløp ved ikke-tidsbestemt festekontrakt vil være kr 284 450 for festetomter på 1 dekar eller mindre. For større tomter vil begrensningen gjelde forholdsmessig. En tomt på 2 dekar vil dermed ha en begrensning på kr 568 900. 8.2 40 %-regelen Ved tidsbestemte festekontrakter har bortfester alene rett til å kreve innløsningsbeløpet fastsatt til 40 % av råtomtverdien. Normalt vil bortfester kreve det beløp som gir han/hun den høyeste innløsningssummen. Bruker vi eksemplene overfor, ser vi at grunneier ved å nytte 40 %-regelen kun vil få innløsningssum på kr 120 000 der råtomtverdien er kr 300 000 (kr 300 000 x 40 % = kr 120 000), mot kr 150 000 der man fastsatte beløpet basert på 25 ganger årlig oppregulert festeavgift. Derimot vil bortfester der råtomta er verdt kr 1 000 000, få kr 400 000 i innløsningssum ved bruk av 40 %-regelen, mot kr 284 450 etter

Gjennom lovarbeidet i etterkant av dommen fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har lovgiver naturlig nok vært svært opptatt av at de endrede reglene ikke skal komme i konflikt med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.

8 Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

regelen om 25 ganger årlig festeavgift. Dette er fordi det ikke foreligger begrensninger i hvor stort innløsningsbeløpet kan være, i motsetning til festeavgiften.

festelovens § 15, 9. ledd gir mulighet til å sette festeavgiften høyere enn høyeste lovlige festeavgift i den grad det er nødvendig for å ivareta bortfesters rettigheter etter EMK.

Bortfester vil også ha økonomisk fordel av å anvende 40 %-regelen der det er lenger tid enn 10 år til utløpet av festetiden og festeavgiften ikke kan reguleres etter tomteverdien.

Lovgiver var ved lovarbeidet opptatt av å skape større balanse mellom bortfester og fester. Lovendringen vil medføre at grunneiere i større grad får nytte tomteverdien som beregningsgrunnlag for festeavgiften, men med en lavere avkastningsrente enn tidligere. Dette får betydning både ved forlengelse av feste og ved innløsning. Utenom de tilfeller som omfattes av overgangsreglene, vil verdiene av festetomta nå fordeles mer likt mellom fester og bortfester. Det vil ikke i samme grad være en taper og en vinner avhengig av kontraktens utforming.

9. AVSLUTNING Gjennom lovarbeidet i etterkant av dommen fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har lovgiver naturlig nok vært svært opptatt av at de endrede reglene ikke skal komme i konflikt med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Det har medført at tomte-

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning 9

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming Av advokat Jørgen Holm jholm@eurojuris.no

Jørgen Holm jobber som advokat hos Larhammer Aarseth Advokatfirma AS i Molde. Han jobber hovedsakelig med saker knyttet til fast eiendom, offentlig forvaltning, forretningsjuss, familierett, arv og skifte.

1. INNLEDNING Ofte oppstår det konflikt mellom kjøper og selger av en bolig i etterkant av boligkjøpet. Kjøperen oppdager kanskje negative forhold ved boligen som vedkommende ikke var informert om før avtalen med selger ble inngått. På samme måte er det ikke alltid håndverkernes arbeid innfrir huseierens forventninger når boligen skal pusses opp eller oppgraderes og håndverkere leies inn for å gjøre jobben. I begge disse situasjonene har huseier en plikt til å reagere, dvs. en plikt til å melde fra til henholdsvis boligselger og håndverker. Som regel vil huseiere konsentrere seg om hvorvidt forholdet innholdsmessig utgjør en mangel i lovens forstand mot selger og håndverker, men de har ikke alltid et like bevisst forhold til reglene om reklamasjon. Reklamasjonsreglene er imidlertid viktige regler, og de kan få avgjørende rettslig betydning. Målet i det følgende er å oppsummere det helt sentrale for en huseier å vite om reklamasjonsreglene, både i egenskap av å være boligkjøper og som bestiller av et oppdrag fra en håndverker. Forholdet mellom kjøper og selger av en bolig reguleres av avhendingsloven. Forholdet mellom huseier (forbruker) og håndverker reguleres av håndverkertjenesteloven. Reklamasjonsreglene

er relativt like i de to lovene og egner seg til en felles fremstilling. 2. LOVENS BESTEMMELSER Reglene om reklamasjon overfor selger finner vi i avhendingsloven § 4-19, og regelen om reklamasjon overfor håndverker finner vi i håndverkertjenesteloven § 22. Etter avhendingsloven § 4-19 må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget avvik (mangler). På samme måte følger det av håndverkertjenesteloven § 22 at forbruker (huseier) må reklamere innen rimelig tid etter at feil eller mangel ble oppdaget, eller burde ha blitt oppdaget. Begge lovene oppstiller en såkalt absolutt reklamasjonsfrist. For kjøper av en bolig er dette fem år. Utgangspunktet for denne fristen er tidspunktet da kjøper overtar boligen. For huseiers krav mot håndverker er den absolutte reklamasjonsfristen på enten to eller fem år, avhengig av arbeidets karakter. Huseiers krav mot selger og håndverker kan være gjenstand for foreldelse. Det er i tillegg viktig å vite at huseier må følge opp en fristavbrytende reklamasjon med et spesifisert krav. Dette behandles ikke nærmere her.

10 Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming

3. REKLAMASJONENS INNHOLD 3.1 For boligkjøper For å avbryte lovens reklamasjonsfrist, må kjøper sende en såkalt nøytral reklamasjon. I praksis betyr dette at en reklamasjon må informere selger om at kjøper anser skaden som et brudd på avtalen og noe kjøper vil gjøre gjeldende som grunnlag for et krav mot selger. Reklamasjonen må være konkret ved at kjøper – så godt det lar seg gjøre – beskriver skaden. Hvor det ikke er mulig å være veldig konkret,

er det tilstrekkelig å beskrive symptomene og hvordan skaden viser seg. Reklamasjonen må deretter følges opp med grundigere beskrivelser så snart kjøper vet mer. Det er ikke formkrav til kjøpers reklamasjon, men en muntlig reklamasjon kan skape usikkerhet og konflikter i ettertid. Det kan oppstå tvil om hvorvidt kjøper faktisk har reklamert til selger, og det kan skapes tvist om reklamasjonens nærmere innhold. For å unngå en etterfølgende tvist er den klare anbefaling å sende en reklamasjon

Det er ikke formkrav til kjøpers reklamasjon, men en muntlig reklamasjon kan skape usikkerhet og konflikter i ettertid.

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming 11

skriftlig, per e-post eller vanlig post. Sørg for å ha en kopi av reklamasjonen som sendes. 3.2 For bestiller av håndverkertjenester Kravene til innholdet i en reklamasjon fra huseier til håndverker er i all hovedsak like de som gjelder for en boligkjøper, jf. punkt 3.1. Det innebærer at huseieren må gjøre håndverkeren oppmerksom på at huseier ikke aksepterer arbeid som er utført, og at dette vil være grunnlag for et krav mot håndverker. Huseieren må så godt det lar seg gjøre konkretisere forholdet han ikke er tilfreds med. Heller ikke i denne situasjonen er det formkrav til reklamasjonen, men den klare anbefaling er skriftlighet også her. 4. MOTTAKER AV REKLAMASJONEN 4.1 For boligkjøper Det naturlige utgangspunktet er at reklamasjonen sendes til selger, kjøpers kontraktsmotpart. For en kjøper kan det ofte oppleves naturlig å sende reklamasjonen til en representant for selger, typisk eiendomsmegleren eller takstmannen. Kjøper har underveis i prosessen mot

kjøpet normalt sett hatt mest kontakt med eiendomsmegleren. I tillegg kan det for eksempel være opplysninger gitt fra eiendomsmegler på en visning, som viser seg ikke å være riktige, eller det kan være informasjon i verdi- og lånetaksten eller boligsalgsrapporten som danner grunnlag for en eventuell sak mot selger. Utgangspunktet er likevel at reklamasjonen skal sendes til selger. Dersom reklamasjonen allikevel sendes for eksempel til eiendomsmegleren, må det i så fall fremgå helt tydelig at reklamasjonen er ment til og skal videreformidles til selger. En reklamasjon til eiendomsmegler kan erfaringsmessig skape en etterfølgende usikkerhet og anbefales ikke. Det er verdt å nevne at både eiendomsmegler og takstmann på nærmere vilkår kan bli ansvarlig etter et boligsalg, og da må i så fall en reklamasjon rettes til de. Vi går ikke nærmere inn på denne problemstillingen. Har selger derimot tegnet såkalt eierskifteforsikring, vil det være tilstrekkelig å sende reklamasjonen til eierskifteforsikringsselskapet. Det er ikke nødvendig å sende en egen reklamasjon til selger.

12 Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming

4.2 For bestiller av håndverkertjenester Det er håndverkeren, huseiers kontraktsmotpart, som skal motta reklamasjonen. 5. NÅR BEGYNNER FRISTEN Å LØPE? 5.1 For boligkjøper Fristen begynner å løpe på det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Kjøper har etter sin overtagelse en lovpålagt plikt til å undersøke boligen slik god skikk tilsier. Denne er det viktig å være klar over, og dette tidspunktet kan ofte være fristens starttidspunkt. Det er vanskelig å skrive noe helt generelt om når en kjøper burde ha oppdaget feilen: Dette beror på en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor tidspunktet vil variere ut fra blant annet feilens art og symptomer. Høyesterett vurderte spørsmålet nærmere i 2011 (Rt. 2011 side 1768). De skrev blant annet: ”Enhver indikasjon på at det kan foreligge en mangel, er naturligvis ikke tilstrekkelig”. Videre viste Høyesterett til en artikkel av professor Erik Monsen hvor Monsen skrev at det sentrale er at kjøper har ”kunnskap om de faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende” at det er et avvik fra det avtalte. Fristen starter altså ikke å løpe ved enhver indikasjon, men det må for kjøper være temmelig klart at de faktiske forholdene ikke er i overensstemmelse med avtalen. 5.2 For bestiller av håndverkertjenester Lovens ordlyd på dette punkt er lik i avhendingsloven og håndverkertjenesteloven.

Det som er skrevet i punkt 5.1, vil i stor grad gjelde også her. Fristen starter ikke å løpe bare ved at avviket for så vidt er synlig. Fristen starter å løpe når huseier skjønner eller bør skjønne at noe er galt. 6. FRISTENS LENGDE 6.1 For boligkjøper Kjøper er i loven gitt en frist til å reklamere innen rimelig tid. Den enkeltes vurdering av hva som er rimelig tid, vil variere: Noen kjøpere mener det er rimelig at de gjør grundige undersøkelser før de bryr selger med saken. Hva som fremstår som rimelig tid, vil kunne variere også i lys av feilens art. Lovens egen ordlyd rimelig tid gir ikke særlig klare svar på hvor lenge kjøper kan vente før selger kontaktes. I en sentral dom om temaet uttalte Høyesterett (Rt. 2010 side 103) at det er ”få grunner til at reklamasjonstiden i utgangspunktet skal være så svært mye lenger enn to måneder ved kjøp av fast eiendom”. Videre skrev Høyesterett at ”en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder (må) være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget”. Høyesterett var i dommen klar på at spørsmålet må bero på en konkret vurdering, men uttalelsene viser at en kjøper bør reklamere innenfor to–tre måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Som nevnt i punkt 3, vil det i tilfeller med et uklart skadebilde og -omfang for kjøper være tilstrekkelig å beskrive symptomene, og deretter senere følge opp med en nærmere beskrivelse av skaden. Anbefalingen er derfor for kjøper å kontakte selger innen to måneder etter at forholdet ble eller burde ha blitt oppdaget – når det for kjøper er temmelig klart at det foreligger et avvik.

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming 13

6.2 For bestiller av håndverkertjenester Loven gir en huseier rimelig tid til å reklamere til håndverkeren. Også her vil vurderingen av om huseier har reklamert innen rimelig tid bero på konkrete vurderinger. Basert på rettspraksis virker et utgangspunkt å være at en huseier må reklamere til sin håndverker cirka to måneder etter at feilen ble eller burde ha blitt oppdaget. Det er eksempler på at lengre frister er akseptert, men da er det helt konkrete forhold som begrunner dette. Det innholdsmessige kravet til en reklamasjon er som nevnt ikke veldig strengt. Huseier bør derfor sikre seg ved å sende en reklamasjon innen to måneder etter at feilen burde ha blitt oppdaget. 7 ENKELTE TYPETILFELLER 7.1 For boligkjøper 7.1.1 Flere mindre feil Et praktisk tilfelle er hvor kjøper etter overtagelsen oppdager flere relativt sett mindre feil ved boligen. Mange kjøpere tenker ofte at dette er noe de må leve med, men det vil for kjøper være en grense for hvor mange av disse relativt sett mindre feilene han vil og skal akseptere.

Flere relativt sett mindre feil kan vurdert samlet utgjøre en mangel i lovens forstand. Kan kjøper nøye seg med å reklamere innen rimelig tid etter at de enkelte forholdene samlet sett er ”ille nok” til at kjøper ikke lenger vil akseptere det, eller løper det egne reklamasjonsfrister underveis for de enkelte avvikene? Det er ikke uvanlig at det er gått lang tid – lenger enn to måneder – fra kjøper oppdaget det første avviket, til kjøpers tålegrense er nådd. Det er for så vidt gode grunner for at kjøper vil vente med å reklamere til feilene samlet sett er omfattende nok til at de utgjør et vesentlig avvik. Det er først på dette tidspunkt kjøpers tålegrense er nådd og kjøper anser det som en mangel i lovens forstand, og det er kanskje først da det for kjøper er naturlig å involvere selger. En slik forståelse av regelen vil imidlertid være uheldig og vanskelig å praktisere. Fristens utgangspunkt vil da i stor grad avgjøres av kjøper selv og når kjøper mener forholdene samlet sett er mer enn hva kjøper vil tåle. Den klare anbefalingen på dette punkt er at kjøper må reklamere fortløpende så snart han oppdager de enkelte avvikene. Dette gjelder

Kjøper har etter sin overtagelse en lovpålagt plikt til å undersøke boligen slik god skikk tilsier. Denne er det viktig å være klar over, og dette tidspunktet kan ofte være fristens starttidspunkt.

14 Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming

selv om de enkelte avvikene isolert sett ikke utgjør en mangel i lovens forstand. Kjøper kan ellers risikere at det er reklamert for sent for de avvikene som først ble oppdaget. 7.1.2 Bagatell som utvikler seg til noe større Et annet typetilfelle er hvor en mindre feil senere viser seg å være noe større. Av hensyn til selger, og for å unngå å skape unødige konflikter, vil mange boligkjøpere erfaringsmessig vente å se an utviklingen. Den klare anbefalingen også her er å reklamere til selger, selv om kjøper kanskje tror og håper at det dreier seg om en bagatell. Hva som anses som rimelig tid, vil nok kunne forlenges noe i en slik situasjon, men for å unngå usikkerhet rundt dette, bør kjøper sende en reklamasjon. Som nevnt kan reklamasjonens innhold i første omgang begrense seg til å beskrive symptomer, så det er liten grunn for kjøper til å vente. 7.1.3 Mulig dekning hos et forsikringsselskap Boligkjøpere flest har forsikringer, som etter nærmere vilkår dekker en skade på bolig.

Forsikringsselskapet til et sameie, borettslag og lignende har også forsikringsordninger som på nærmere vilkår kan dekke skaden. For en kjøper er det ofte ønskelig at forsikringsselskapet i så fall skal dekke skaden, heller enn å plage selger med dette. Saksbehandlingen hos forsikringsselskap vil kunne ta tid. Skaden må meldes, de må gjøre sine vurderinger og ofte innhente en vurdering fra en takstmann, før de kan gi et endelig svar. Et eventuelt avslag fra forsikringsselskapet kan medføre at kjøper allikevel ønsker å rette et krav mot selger. Tiden mellom tidspunktet da kjøper oppdaget skaden, og frem til forsikringsselskapet konkluderer i sin sak, vil ofte være lengre enn to til tre måneder. En kjøper som ikke kontakter selger før etter at forsikringsselskapet har gjort sine vurderinger, kan derfor risikere å sende en reklamasjon senere enn to til tre måneder etter oppdagelsen, altså senere enn rimelig tid. Det klare råd i slike tilfeller er å sende en reklamasjon til selger innen rimelig tid etter at skaden oppdages. En reklamasjon til selger kan sendes

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming 15

samtidig som forsikringsselskapet kontaktes. Ved en eventuell samtidig prosess mot et forsikringsselskap kan løsningen være å opplyse til selger om at kjøper avventer videre eventuell saksgang mot selger, til forsikringsselskapet er ferdig med sin saksbehandling. 7.1.4 Ønske om å ha dokumentasjon og klarhet før selger kontaktes Kjøper vil ofte foretrekke å vite så mye som mulig om skaden før selger kontaktes. Kjøper kontakter selger i så fall først etter at det er innhentet vurderinger fra en bygningskyndig. Det tar normalt noe tid før den fagkyndige ferdigstiller sine vurderinger, også lenger enn to til tre måneder. Rettspraksis har i noen tilfeller akseptert at kjøpers frist til å reklamere først begynner å løpe når dokumentasjon fra en fagkyndig er mottatt. Dette vil typisk være i tilfeller hvor skaden dreier seg om mer kompliserte forhold. Kjøper vet simpelthen ikke at noe er galt, før den fagkyndige har gjort kjøper oppmerksom på forholdet. Vurderingene av når fristen begynner å løpe, vil som nevnt bero på en konkret vurdering. I de fleste tilfeller vil imidlertid reklamasjonsfristen begynne å løpe så snart kjøper oppdager en skade – et avvik fra avtalen, og ikke senere når kjøper mottar mer detaljerte vurderinger fra en bygningskyndig. Den klare anbefaling er derfor å sende en reklamasjon til selger straks, og før en bygningskyndig eventuelt kontaktes. Denne første reklamasjonen kan opplyse om at forholdene er uavklarte, at det blir arbeidet med å innhente fagkyndige vurderinger, og at kjøper vil komme tilbake til saken. En slik reklamasjon vil avbryte reklamasjonsfristen, samtidig som den for selger gjør det klart at kjøper arbeider med å undersøke forholdene nærmere.

7.2 For bestiller av håndverkertjenester 7.2.1 Avvik som oppdages underveis i et oppdrag Håndverkerens oppdrag hos huseier pågår ofte over tid, og huseier kan underveis i oppdraget oppdage feil ved håndverkerens utførelse. Det kan gå mer enn rimelig tid – over to måneder – fra kjøper oppdager feilen og frem til håndverkeren skal være ferdig med hele prosjektet. Det vil da oppstå et spørsmål om huseier skal reklamere til håndverkeren løpende, eller om det er tilstrekkelig om huseier venter til oppdraget nærmer seg slutten. For huseier kan det oppleves naturlig å vente med å reklamere til hele oppdraget nærmer seg ferdigstillelse. Før dette kan huseier ha en berettiget forventning om at håndverkeren kommer til å rette opp feilen mot slutten av oppdraget, og det er heller ikke uvanlig at en håndverker før ferdigstillelse ”går over” prosjektet og justerer eventuelle feil. I lovens forarbeider er det uttalt at reklamasjonsfristen ”i alminnelighet” ikke begynner å løpe før arbeidet er avsluttet, og begrunnelsen er da nettopp at huseier ikke vet om håndverker kommer til å rette opp feilen før oppdraget avsluttes. Forarbeidene nevner videre at dette utgangspunkt ikke gjelder om håndverker for eksempel er i gang med å bruke andre materialer enn det huseier har bestilt. Dette er logisk, ettersom dette er en type feil huseier ikke kan ha en berettiget forventing om at håndverker skal rette opp. 7.2.2 Løpende dialog med håndverker I forlengelsen av situasjonen over i 7.2.1 kan det nevnes situasjonen hvor huseier underveis i oppdraget har dialog med håndverker og gir anvisninger på og diskuterer hvordan oppdraget bør utføres.

16 Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming

I praksis har det i slike situasjoner oppstått et spørsmål i etterkant om hvorvidt huseier har reklamert, eller om det har dreid seg mer om diskusjoner, som ikke tilfredsstiller de innholdsmessige kravene til en reklamasjon. I en slik løpende dialog med håndverker er det nok ikke alltid like naturlig for en huseier å tenke bevisst over hva som er innspill og forslag til håndverker, og hva som menes som en reklamasjon på arbeidene. Den klare anbefalingen er derfor at huseier må sørge for klarhet i en slik dialog: Huseier bør være bevisst på hva han anser som en feil – et avvik fra det avtalte – og hva som mer er å regne som en konstruktiv dialog med håndverker, uten at det dreier seg om å påpeke feil og avvik. 7.2.3 Manglende tillit til håndverker Huseier vil ofte få en svekket tillit til håndverkeren etter vedkommendes slette arbeid. Huseier ønsker derfor ikke at håndverkeren får anledning til å gjøre utbedringsforsøk. Huseieren

vil heller selv sørge for at forholdet blir utbedret, og deretter rette et krav mot håndverkeren. Tiden fra huseier oppdager feilen og til den blir utbedret og håndverker blir kontaktet, kan ofte være lengre enn rimelig tid. Det er her i tillegg viktig å være klar over at håndverker som utgangspunkt har en rett til å gjøre utbedringsforsøk. Loven åpner for at huseier kan nekte håndverkeren å rette, men vilkårene for dette er relativt strenge. Huseier skal som utgangspunkt uansett først reklamere til håndverker, selv om huseier mener håndverker ikke skal ha anledning til å gjøre utbedringsforsøk. Hvorvidt huseier kan nekte håndverkeren å gjøre utbedringsforsøk, må da bli tema etter at reklamasjonen er sendt. Huseier må derfor reklamere til håndverker innen rimelig tid, selv om det er forhold som gjør at huseier vil og kan nekte håndverker å utbedre.

I de fleste tilfeller vil imidlertid reklamasjonsfristen begynne å løpe så snart kjøper oppdager en skade – et avvik fra avtalen, og ikke senere når kjøper mottar mer detaljerte vurderinger fra en bygningskyndig.

Reklamasjon etter kjøp av bolig eller håndverkertjenester – en praktisk tilnærming 17

Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente? Av advokat Sindre Meling sindre.meling@projure.no

Sindre Meling er advokat i Projure Advokatfirma, med spesialkompetanse innen arbeidsrettslige temaer. I tillegg jobber han med et bredt spekter av problemstillinger vedrørende fast eiendoms rettsforhold.

1. INNLEDNING Ved avtale om salg av brukt bolig vil selger så å si uten unntak ta forbehold om at eiendommen selges ”som den er” eller med tilsvarende forbehold. Bruk av denne type forbehold er en ansvarsfraskrivelse fra selgers side som innebærer at kjøper blir sittende med hele risikoen for eventuelle mangler ved eiendommen. Selv om selger har tatt et ”som den er”-forbehold, vil han likevel være ansvarlig for mangelfulle eller uriktige opplysninger som han har gitt til kjøper før avtale ble inngått. I tillegg vil et slikt forbehold ikke frita selger fra ansvar for mangler som innebærer at eiendommen er i ”vesentlig ringare stand” enn hva kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslovens (avhl.) § 3-9 andre setning. Det er langt fra uvanlig at det oppstår tvist mellom selger og kjøper av brukt bolig etter at avtale er inngått. Det er derfor ikke overraskende at det finnes mange rettsavgjørelser hvor vilkåret ”vesentlig ringare stand” har vært gjenstand for behandling. I flere av disse avgjørelsene ser vi at retten har vært opptatt av å se på hvor mye det vil koste å utbedre den påberopte mangelen, sammenholdt med hva som var eiendommens kjøpesum. I Bukkebodommen (Rt. 2002 s.1425) utgjorde utbedringskostnadene 6 % av kjøpesummen.

Høyesterett uttalte at dette kan ”rent kvantitativt […] utvilsomt være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig”. 2. PRAKSIS HOS EIERSKIFTEFORSIKRINGS- SELSKAPER Når en boligkjøper reklamerer på mangel ved boligen han har kjøpt, vil han som oftest måtte forholde seg til at selger har tegnet eierskifteforsikring. Det vil med andre ord være eierskifteforsikringsselskapet som tar stilling til kjøpers reklamasjon på vegne av selger. Kjøper vil svært ofte oppleve at eierskifteforsikringsselskapet avviser mangelskravet med den begrunnelse at utbedringskostnadene ikke utgjør en stor nok del av den totale kjøpesummen. I praksis gir eierskifteforsikringsselskapene uttrykk for at vesentlighetsvilkåret bare vil kunne være oppfylt i de tilfeller hvor utbedringskostnadene tilsvarer minst 5–6 % av kjøpesummen. Det vil si at reklamasjoner hvor utbedring av den påberopte mangelen vil koste mindre enn 5–6 % av kjøpesummen, gjerne blir avvist uten annen begrunnelse enn å vise til utbedringskostnadens størrelse i forhold til kjøpesummen. Jeg vil i det følgende se nærmere på hvilken rettskildemessig dekning eierskifteforsikringsselskapene har til å praktisere bestemmelsen på denne måten.

18 Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente?

3. NÆRMERE OM ”VESENTLIG”-VILKÅRET For at det skal foreligge en mangel etter avhl. § 3-9 andre setning, må eiendommen være i ”vesentlig” dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Ordlyden ”vesentlig” markerer at avviket mellom kjøpers forventninger og eiendommens faktiske beskaffenhet må være markant. I forarbeidene (Ot.prp. nr. 66 (19901991) s. 92) gis det uttrykk for at ”misforholdet mellom tingens tilstand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt”.

Lovens ordlyd og forarbeidene til loven tilsier altså at det ved vesentlighetsvurderingen må foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering hvor det avgjørende er eiendommens faktisk tilstand sammenholdt med kjøpers forventing. Hvor det er et betydelig sprik mellom disse, vil lovens vilkår som utgangspunkt være oppfylt. Verken ordlyden eller forarbeidene gir i seg selv anvisning på at utbedringskostnadenes størrelse sammenholdt med kjøpesummen skal være en avgjørende markør for vurderingen

Selv om selger har tatt et ”som den er”forbehold, vil han likevel være ansvarlig for mangelfulle eller uriktige opplysninger som han har gitt til kjøper før avtale ble inngått.

Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente? 19

av om vesentlighetsvilkåret er oppfylt eller ei. Ordlyden i avhl. § 3-9 andre setning inneholder riktignok en kobling mellom vesentlighetsvilkåret og kjøpesummen. Her gis det uttrykk for at hva kjøper hadde grunn til å forvente ut fra bl.a. ”kjøpesummen”, vil være av betydning for om vesentlighetsvilkåret er oppfylt eller ei. Dette er imidlertid ikke et uttrykk fra lovgivers side om at utbedringskostnadenes forhold til kjøpesummen skal være bestemmende for om vilkåret er oppfylt. Det bestemmelsen sier, er at hva som er kjøpers rimelige forventninger til eiendommens tilstand, må avgjøres bl.a. ut fra om han har betalt mer eller mindre enn det som er normalt for den aktuelle eiendommen. Har kjøper betalt vesentlig mindre for en bolig enn hva som er normalt for samme type bolig i samme område og med samme beliggenhet, så må hans forventninger til boligen senkes i tråd med kjøpesummen. 4. ”PROSENTLÆREN” At det ved vesentlighetsvurderingen etter avhl. § 3-9 andre setning skal ses hen til utbedringskostnadene sammenholdt med kjøpesummen, omtales gjerne som ”prosentlæren”. Læren er

utviklet i rettspraksis, hvor Bukkebodommen som nevnt over, er blant de sentrale prejudikatsavgjørelser. Som tidligere nevnt, har eierskifteforsikringsselskapene med tiden etablert en praksis hvor ”prosentlæren” behandles som et nærmest absolutt vilkår for at det skal være tale om en mangel etter avhl. § 3-9 andre setning. En nærmere gjennomgang av avgjørelsene hvor ”prosentlæren” er benyttet, viser imidlertid at det ikke er rettskildemessig dekning for å anvende læren på en slik måte. I Bukkebodommen utgjorde utbedringskostnadene 6 % av avtalt kjøpesum og 7 % av taksten. Kvantitativt var dette ifølge retten tilstrekkelig til å anse feilen som vesentlig. I forlengelsen av dette uttalte retten videre at ”en slik kvantitativ betraktning har i seg selv liten betydning i vår sak; man må ut fra de konkrete forholdene se på hva kjøperne hadde grunn til å regne med”. Dette er fulgt opp i senere praksis fra Høyesterett, bl.a. i en avgjørelse fra 2010 (Rt. 2010 s. 103) hvor retten under henvisning

Ordlyden ”vesentlig” markerer at avviket mellom kjøpers forventninger og eiendommens faktiske beskaffenhet må være markant.

20 Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente?

til Bukkebodommen ga uttrykk for at ”forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnaden til å utbedre feilene [kan] gi en viss veiledning”. Måten ”prosentlæren” er omtalt på i disse Høyesterettsavgjørelsene, viser at forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnader ikke er annet enn et moment ved vurderingen av om en eiendom er i ”vesentlig ringare stand” enn hva kjøper kunne forvente. Det er følgelig ikke grunnlag for å behandle ”prosentlæren” som et vilkår for at det foreligger en mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum. Et annet spørsmål er om ”prosentlæren” skal tillegges større vekt enn andre momenter i helhetsvurderingen av om en eiendommen er i ”vesentlig ringare stand” enn hva kjøper kunne forvente. Omtalen av ”prosentlæren” i Bukkebodommen og Rt. 2010 s. 103 gir ikke grunnlag for en slik slutning. I Bukkebodommen hadde forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnadene ”i seg selv liten betydning”, mens den i Rt. 2010 s. 103 ga en ”viss veiledning”.

Høyesteretts avgjørelse fra 2010 inneholder imidlertid også uttalelser som indikerer at ”prosentlæren” vil være et særlig vektig moment i vesentlighetsvurderingen. Retten ga her uttrykk for at utbedringskostnadene i utgangspunktet må ligge i øvre del av intervallet 3 til 6 % for å oppfylle vesentlighetskravets kvantitative side. Videre ble det uttalt at det også kunne foreligge en mangel når utbedringskostnadene ligger under denne terskelen, men at det da skal ”mye til” før vesentlighetskriteriet er oppfylt. Av dette kan man utlede at ”prosentlæren” vil være et moment med stor betydning for vesentlighetsvurderingen, særlig i de tilfeller hvor utbedringskostnadene er lavere enn 5–6 % av kjøpesummen. I slike tilfeller må det trolig foreligge særlige omstendigheter for at vesentlighetskravet likevel skal være oppfylt. 5. AVSLUTNING OG KONKLUSJON Det kan etter dette slås fast at eierskifteforsikringsselskapene ikke har dekning i rettskildene til å behandle ”prosentlæren” som et absolutt vilkår for at det foreligger en mangel etter avhl. § 3-9 andre setning. Praksis fra

Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente? 21

Høyesterett gir uttrykk for at ”prosentlæren” er et moment ved helhetsvurderingen som særlig vil ha betydning i de tilfellene hvor utbedringskostnadene er lavere enn 5–6 % av kjøpesummen. Det vil generelt sett være enklere for kjøper å få medhold i at en eiendom er i ”vesentlig ringare stand” enn hva han kunne forvente dersom utbedringskostnadene beløper seg til minst 5–6 % av kjøpesummen. Det finnes imidlertid flere eksempler fra rettspraksis hvor også lavere prosentsats har oppfylt vesentlighetskravet. I en avgjørelse fra Høyesterett fra 2007 (Rt. 2007 s. 1587) ble f.eks. en utbedringskostnad på 3,23 % ansett som tilstrekkelig under henvisning til at det var tale om en ny leilighet av høy standard. Også i praksis fra finansklagenemda finner vil flere eksempler på at vesentlighetskravet er oppfylt til tross for at utbedringskostnadene befant seg godt under 5–6 % av kjøpesummen.

Ved vurderingen av om en eiendom er i ”vesentlig ringare stand” enn hva kjøper kunne forvente, må det følgelig foretas en langt bredere vurdering enn hva praksis fra eierskifteforsikringsselskapene gir uttrykk for. Også hvor utbedringskostnadene er mindre enn 5-6 % av kjøpesummen, skal det foretas en bred helhetsvurdering av mangelen og hvilken betydning denne har for eiendommen. Det faktum at boligen er ny og av høy standard, eller at mangelen, til tross for lav utbedringskostnad har stort skadepotensial, er eksempler på forhold som kan føre til at vesentligvilkåret er oppfylt selv om kostnaden med å utbedre er lavere enn 5–6 % av kjøpesummen. Vesentlighetsvilkåret i avhl. § 3-9 andre setning er ingen matematisk regel. Man bør derfor ikke la være å forfølge sitt krav mot selger alene på det grunnlag at utbedringskostnadene er lavere enn hva ”prosentlæren” gir uttrykk for.

22 Når er en eiendom i “vesentlig ringare stand” enn kjøper kunne forvente?

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? Av advokat Per Kristian Haaland pk.haaland@projure.no

Per Kristian Haaland er advokat i Projure Advokatfirma, der han i hovedsak arbeider innen fagområdene bygg og anlegg og arbeidsrett. Haaland har opparbeidet seg særlig kompetanse innenfor HMS-regelverket for maritime, sokkelog landbaser te virksomheter.

1. KORT OM “SANNERBUA” Fra 1. juli 2015 er det mulig å bygge enkelte tiltak på egen eiendom uten å søke kommunen. Eksempel på tiltak som kan oppføres uten søknad, er den såkalte ”Sannerbua”, jf. planog bygningsloven § 20-5, jf. byggesaksforskriften § 4-1 første ledd bokstav a. ”Sannerbua” (ja, kalt opp etter statsråden) er en frittliggende bygning på bebygd eiendom på inntil 50 m2 med avstand minimum 1,0 meter fra nabogrensen, som kan bygges uten søknad, men det forutsetter at: • Maksimal mønehøyde er 4,0 meter og gesimshøyde er 3,0 meter målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

• Bygningen må være i én etasje og kan ikke underbygges med kjeller. • Bygningen brukes som for eksempel garasje, uthus, verksted, hobbybod, skrivestue, veksthus eller dukkestue. • Bygningen kan ikke inneholde beboelsesrom som kjøkken, stue, soverom eller våtrom eller brukes til overnatting. Bygningen må heller ikke plasseres over vann- og avløpsledninger. Tiltakshaver skal informere kommunen om bygningens plassering med koordinater når den er ferdigstilt, slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag.

Der hvor naboen oppfører “Sannerbua” riktig plassert på eiendommen, skal det nok mye til for at selve plasseringen vil komme i konflikt med dine rettigheter som nabo, men unntak kan tenkes som eksempelvis skygge- og utsiktsproblematikk og lignende. Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? 23

2. FORMÅL

4. PRIVATRETTSLIGE BEGRENSNINGER

”Sannerbua” er et resultat av endringene i planog bygningsloven med tilhørende forskrifter. Formålet med endringene er forenkling av regelverket, mindre byråkrati og økt tillit til den enkelte tiltakshaver.

Tiltaket kan komme i konflikt med naboloven og negative servitutter (heftelser), for eksempel delvis byggeforbud.

3. OFFENTLIGRETTSLIGE BEGRENSNINGER

Uten søknad – ikke nabovarsel. Uten vedtak – ingen klagerett.

Tiltakshaver har selv ansvar for at ”Sannerbua” ikke strider mot planog bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og gitte tillatelser, herunder dispensasjoner. Tiltaket må heller ikke komme i konflikt med annet regelverk som veiloven, jernbaneloven og kulturminneloven. For eksempel fastsetter veiloven i utgangspunktet en byggegrense på 50 meter fra riks- og fylkesvei, og 15 meter fra kommunal vei og gang- og sykkelvei. I tillegg kan veimyndigheten, der den finner det nødvendig, fastsette særlige frisiktlinjer mellom avkjørselen og den offentlige veien som ytterligere begrenser byggegrensen.

24 Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”?

5. HVA KAN DU GJØRE NÅR NABOEN BYGGER “SANNERBUA”?

Rettigheter og plikter mellom naboer er regulert i naboloven (grannelova) av 1961. Nabolovens hovedbestemmelse er § 2 som sier at: ”Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom”. Dette er den generelle norm for hva en kan tillate seg basert på en interesseavveining. Naboens subjektive oppfatning er ikke avgjørende. Det må gjøres en objektiv vurdering.

Som nabo må man akseptere en god del, særlig etter de nye byggereglene, men når man etter en konkret vurdering kommer til at man er påført en skade eller ulempe som er urimelig eller unødvendig, er den såkalte tålegrensen passert. Innunder ulempe regnes også at noe må regnes som farlig. Både positive handlinger og unnlatelser omfattes. Det overlates til domstolene å sette grensene i den enkelte konkrete sak. De vanligste sanksjoner ved brudd på naboloven er pålegg om retting eller erstatning. Der hvor naboen oppfører ”Sannerbua” riktig plassert på eiendommen, skal det nok mye til for at selve plasseringen vil komme i konflikt med dine rettigheter som nabo, men unntak kan tenkes som eksempelvis skygge- og utsiktsproblematikk og lignende. I slike tilfeller må du bringe saken inn for retten dersom du ikke kommer til en løsning med naboen. I det tilfellet at naboen ikke plasserer bygget i henhold til byggereglene og/eller bygger for stort eller høyt i forhold til byggereglene, eller at oppføringen strider mot eiendommens utnyttelsesgrad (BYA = bebygd areal, dette er arealet i kvadratmeter som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terrenget, altså ”fotavtrykket” til tiltaket) eller byggelinjer i reguleringsplan mv., kan du som nabo varsle kommunen skriftlig om dette. Kommunen har en plikt etter planog bygningslovens kapittel 32 til å forfølge ulovligheter. I dette arbeidet har kommunen en rekke virkemidler, som pålegg om stans og retting

(eksempelvis ved riving), og tvangsmulkt for å tvinge gjennomføring av gitte pålegg innen en særskilt fastsatt frist. I tillegg kan kommunen ilegge overtredelsesgebyr eller i de alvorligste tilfellene anmelde forholdet til politiet. Også bruken av ”Sannerbua” kan komme i konflikt med dine naborettigheter. Som nevnt forutsettes det i de nye byggereglene at bygget brukes som garasje, uthus, verksted, bod eller lekestue og lignende. Bygningen skal ikke inneholde beboelsesrom eller brukes til overnatting. Ved bruk i strid med dette, eksempelvis at bygningen blir innredet og utleid som hybel, kan du som nabo varsle kommunen skriftlig om dette, og kommunen plikter å følge opp. Det kan også tenkes at bruken av lovlig innredet bygning kan overstige tålegrensen i naboloven § 2. Et praktisk eksempel er støy fra bygget brukt som verksted eller garasje hvor denne blir brukt til reparasjon av motorvogner. § 2 gjelder også for kortvarige ulemper, men ved vurderingen av hva som er urimelig (når tålegrensen skal fastlegges), må det legges betydelig vekt på varigheten av ulempen og selvsagt nivået på støyen. Også her må du ta saken til retten dersom du ikke kommer til en løsning med naboen. Dersom det oppstår en tvist etter naboloven, vil ofte rettshjelpsforsikring dekke hoveddelen av dine utgifter til juridisk bistand. Om dette også gjelder utgifter til advokat i forbindelse med varsling til kommunen, må avklares med ditt forsikringsselskap.

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? 25

Trær langs nabogrensen Av advokat Anne Jorun Hatlelid Myklebust ajhm@stiegler.no

Anne Jorun Hatlelid Myklebust er advokat i Advokatfirma Stiegler ANS i Bergen. Hun jobber hovedsakelig med saker innenfor fast eiendom, herunder nabolovsaker, planog byggesaker og alminnelig tingsrett.

1. INNLEDNING Trær som står i eller i nærheten av nabogrensen, og som stjeler lys og utsikt på naboeiendommen, er en kjent årsak til konflikter mellom naboer. Treet som ble plantet for nesten 20 år siden, og som i alle år har stått pent og pyntelig langs nabogrensen, kan plutselig bli et betent samtaleemne i nabolaget. Eieren av trærne og naboene har ofte ulike formeninger og interesser knyttet til trærne. For eieren kan trærne være viktige for å hindre støy og innsyn, eller fordi trærne ble gitt i gave til bryllupsdagen fra en nå avdød slektning. Trærne kan ha en funksjon både for eiendommen og for eieren personlig. Naboen kan på sin side oppleve at trærne står i veien for at solen slipper til på terrassen, eller at han eller hun mener at denne typen trær er estetisk stygge.

Det er likevel grenser for hvilke ulemper en eier kan påføre naboen, samtidig som at en eier ikke trenger å rette seg etter alle krav fra naboen. Grensene for hva man må tåle av sin nabo, finner man i naboloven, eller grannelova som den heter på godt nynorsk. Etter naboloven § 2 trenger en nabo ikke finne seg i det som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe. For trær kan denne bestemmelsen ha et begrenset virkeområde. Det som er påregnelig og vanlig utvikling, blir sjeldent regnet som urimelig. Stort sett må man regne med at trær vokser og blir store. Dersom du flyttet til naboeiendommen etter trærne, hadde du dessuten selv mulighet til å forutse at det var trær på eiendommen som enten stengte eller kunne komme til å stenge for utsikten.

Spørsmålet som da oppstår, vil ofte være hvem sine interesser og hensyn som skal gå foran den andres. Hva kan eieren av trærne og naboen kreve eller forlange av hverandre?

3. NABOLOVEN § 3 Dette er noe av bakgrunnen for at det ble vedtatt en særregel om trær i naboloven § 3. Det var behov for et sterkere vern for naboer som opplevde store ulemper ved at det stod trær på naboeiendommen.

2. UTGANGSPUNKTENE I NABOLOVEN En eier har som utgangspunkt full råderett over sin egen eiendom. På egen eiendom kan eieren normalt plante de trærne han eller hun ønsker, og sage ned de trærne han eller hun vil, uten å spørre naboen først.

Er vilkårene i denne bestemmelsen oppfylt, kan en nabo kreve at trærne beskjæres eller fjernes. Vilkårene vil jeg komme grundigere tilbake til senere i artikkelen.

26 Trær langs nabogrensen

At det er vedtatt en egen bestemmelse om trær, betyr likevel ikke at den generelle regelen i § 2 ikke er anvendelig på tresaker. Er det snakk om trær i nærheten av nabogrensen, er det imidlertid § 3 som oftest er mest aktuell å vurdere. 4. FORHOLD SOM FALLER UTENFOR § 3 Det kan nevnes at hekk under 2 meter faller utenfor nabolovens bestemmelse om trær. For eksempel vil hekker langs nabogrensen ofte regnes som grannegjerde, og da reguleres etter grannegjerdeloven. Slike gjerder kan stå i delelinjen mellom to eiendommer. Imidlertid skal

heller ikke slike gjerder være til unødvendig eller urimelig ulempe for naboeiendommen. Videre kan det nevnes at naboloven § 12 gir naboen rett til å kutte eller beskjære trær, greiner eller røtter som stikker inn på naboeiendommen, og som er til nevneverdig skade eller ulempe. Før man selv går i gang med beskjæring av tre eller greiner, må imidlertid eieren varsles og gis en frist til selv å fjerne disse. Dette siste er nok en regel det syndes mot i mange saker, noe som lett kan skape misnøye hos naboen.

Dersom man feller trær på naboeiendommen uten å ha hjemmel til dette, kan man komme i erstatningsansvar. Utgangspunktet er at treeieren skal tilkjennes full erstatning.

Trær langs nabogrensen 27

Man bør videre merke seg at § 3 ikke gjelder for trær som står midt i grensen mellom eiendommene, eller dersom det er skog på begge sider av grensen. Dersom trærne er plassert midt i grensen med like stor del på hver eiendom, regnes treet normalt for å være i sameie mellom eiendommene og må vurderes etter andre bestemmelser enn naboloven § 3. Etter dette er det altså trær som i sin helhet står på treeierens eiendom, og som ikke regnes som hekk, som er omfattet av naboloven § 3. 5. AVSTAND TIL HUS, HAGE, TUN ELLER DYRKET JORD

dette vilkåret er oppfylt, kan en nabo ikke kreve treet eller trærne fjernet etter § 3 uansett hvor store ulempene er for naboen. Hva som er nevneverdig om å gjøre for treeieren, skal vurderes ut fra en objektiv standard. Det skal således ikke legges vekt på hva treeieren selv måtte mene om trærne sine. Hva folk flest måtte mene og vektlegge, vil være relevant i denne vurderingen. Det vil likevel også komme inn en del subjektive momenter, ettersom det som er viktig for treeieren, generelt også kan være viktig for andre folk. De helt spesielle og personlige meningene til treeieren, vil imidlertid falle utenfor.

Naboloven § 3 kommer bare til anvendelse dersom treet eller trærne står nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord enn en tredjedel av trehøyden.

Det er heller ikke en hvilken som helst betydning for eieren som fører til at trærne regnes å være av ”nevneverdig” betydning. Ordlyden oppstiller imidlertid ikke en veldig høy terskel.

Eksempelvis kan et tre som står fem meter fra naboens hage, bli rammet av bestemmelsen dersom treet er 15 meter høyt. Står treet én meter fra hagen, kan treet være tre meter høyt uten å bli rammet av bestemmelsen.

Relevante argumenter kan være at det er snakk om et vakkert tre, at det er et sjeldent tre, at treet har en spesiell funksjon på eiendommen, at treet skjermer for vind, innsyn eller støy, eller er viktig for planteliv eller fugler eller lignende. Videre er det i rettspraksis vektlagt at trær kan være av nevneverdig betydning på grunn av sin affeksjonsmessige eller ideelle verdi.

Et tre som står nærmere et ”kratt” eller et skogområde på naboeiendommen enn tredjedelen av trehøyden, vil imidlertid ikke bli rammet ettersom dette ikke regnes som ”hus, hage, tun eller dyrka jord”. Det er derfor ikke noe i veien for at en treeier kan ha høye trær i nærheten av nabogrensen, uten at naboen kan motsette seg det etter § 3. Det avgjørende er ofte hva som befinner seg på naboeiendommen. 6. NEVNEVERDIG BETYDNING Dersom avstandsvilkåret er oppfylt, blir neste spørsmål om det er av nevneverdig betydning for eieren å ha treet eller trærne stående. Dersom 28 Trær langs nabogrensen

7. SKADE ELLER SÆRLIG ULEMPE Det siste vilkåret som må være oppfylt, er at treet eller trærne må være til skade eller særlig ulempe for naboen. Skadetilfellene er ofte enkle å konstatere. Hva som vil være ”særlig” ulempe, må bero på en mer sammensatt vurdering. Igjen er det i utgangspunktet snakk om en objektiv standard. Det trenger ikke å være snakk om økonomisk ulempe for naboen. Også dersom treet er stygt, hindrer utsikt, kaster skygge, innebærer fare

for trevelt eller det faller store mengder løv og kvister av treet, vil dette være ulemper for naboen. Det er imidlertid ikke nok å konstatere at det er ulemper ved treet, disse skal også være ”særlige”. Det må derfor være snakk om en kvalifisert ulempe, og ofte er det tale om en kombinasjon av flere ulemper for at disse samlet sett regnes som ”særlige”. 8. FELLING ELLER BESKJÆRING Dersom man skulle komme til at vilkårene i § 3 er oppfylt, oppstår spørsmålet om hva som blir konsekvensen av det. Kan naboen kreve trærne felt, eller kan eieren kreve at de bare skal beskjæres? Eieren kan her i utgangspunktet selv velge mellom å felle eller beskjære treet. Treet kan da kreves beskåret slik at vilkårene i § 3 ikke lenger er oppfylt. Dersom beskjæring gir et lite estetisk resultat, kan det imidlertid tenkes at forholdet rammes

av naboloven § 2 slik at hele treet kan kreves fjernet. 9. KONSEKVENSEN AV Å FELLE TRÆR ULOVLIG Dersom man feller trær på naboeiendommen uten å ha hjemmel til dette, kan man komme i erstatningsansvar. Utgangspunktet er at treeieren skal tilkjennes full erstatning, som normalt tilsier nødvendige og påregnelige utgifter til gjenoppretting av de ulovlig felte trærne. Full gjenoppretting av et tre kan være kostbart, og det vil i stor grad være skjønnsbasert hvilken erstatning som utmåles. Det er derfor lurt å avklare med naboen hvor grensen går dersom det er tvil om det, og om man faktisk kan beskjære eller felle trærne før arbeidet igangsettes. 10. OPPSUMMERING I de aller fleste situasjoner er det best å ta kontakt med naboen og legge frem saken på en ryddig måte. Man anbefales ikke å sette i gang med å sage ned trær og greiner uten å først spørre eller varsle naboen.

Trær langs nabogrensen 29

Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer? Av advokat Anders Skage Thinn ast@stiegler.no

Anders Skage Thinn er advokat og par tner i Advokatfirma Stiegler ANS i Bergen. Han har næringseiendom og entreprise som sine spesialfelt, herunder eiendomsutvikling og utbygging, eiendomstransaksjoner, tingsrettslige spørsmål, husleierett og planog bygningsrett.

1. INNLEDNING I et borettslag eier borettslaget bygningsmassen, mens den enkelte andelseier har en eksklusiv bruksrett til sin bolig. I eierseksjonssameier har sameierne en tilsvarende bruksrett til sine boliger. Imidler tid er sameierne også eiere av bygningsmassen med en eierandel som normalt samsvarer med størrelsen på den enkelte bolig. Dette skillet innebærer imidlertid ingen vesentlig forskjell når det gjelder grensen mellom den plikt andelseierne/sameierne og borettslaget/sameiet har til å utføre vedlikehold og utbedringer, heretter omtalt som henholdsvis individuelt ansvar og fellesansvar. 2. DET INDIVIDUELLE ANSVAR – INNVENDIG VEDLIKEHOLD AV EGEN BOLIG I borettslag er utgangspunktet at hver eier er ansvarlig for å holde sin bolig i forsvarlig stand. Dette innebærer at alt innvendig vedlikehold av boligen påhviler andelseieren. Det samme gjelder utbedring av tilfeldige skader. I borettslagsloven er det gitt eksempler på hva denne vedlikeholdsplikten omfatter, herunder vedlikehold av vinduer, rør, ledninger, inventar og alle innvendige flater. For rør og ledninger gjelder vedlikeholdsplikten med den presisering at den ikke omfatter fellesinstallasjoner eller deler av slike fellesinstallasjoner som befinner seg innenfor den enkelte

bolig. Eksempelvis vil andelseieren ha ansvaret for å utbedre et utett avløpsrør under kjøkkenvasken, mens en lekkasje fra hovedstammen for avløp skal utbedres av borettslaget, selv om denne går gjennom en vegg inne i boligen. Innenfor vedlikeholdspliktens rammer påhviler det også den enkelte andelseier å foreta utskiftinger i den grad alminnelig vedlikehold ikke lenger er hensiktsmessig. Eksempelvis må andelseieren selv skifte varmtvannsbereder dersom ikke denne kan repareres. Utskifting av knuste ruter påhviler også andelseieren. Utskifting av hele vinduer og ytterdører er imidlertid borettslagets ansvar, sammen med tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner samt rør og ledninger som er innebygd i slike bærende konstruksjoner. Borettslagets vedlikeholdsansvar vil bli nærmere omtalt nedenfor. Også i eierseksjonssameier er den enkeltes plikt til vedlikehold avgrenset til den respektive bolig/ bruksenhet. Utgangspunktet er at grensen går i vegg ut mot fellesarealer eller tilstøtende bruksenheter. I motsetning til i borettslagsloven har ikke eierseksjonsloven noen klar bestemmelse om ansvar for utskifting av vinduer og ytterdører, hvilket ofte har vært tema for diskusjoner. Det er imidlertid ingen tvil om at utskifting av vinduer og dører som ikke lenger lar seg vedlikeholde på en hensiktsmessig måte, må være et fellesansvar

30 Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer?

også i sameier. Dette kan stille seg annerledes dersom enkeltvise vinduer må skiftes grunnet manglende innvendig vedlikehold eller skade som sameieren selv svarer for, eksempelvis dersom en vinduskarm er skadet som følge av at vinduet til stadighet har stått åpent i regnvær. Tilsvarende som i borettslag påhviler det også den enkelte sameier å skifte ut knuste ruter. Et annet praktisk spørsmål er hvem som har ansvar for å vedlikeholde altaner og terrasser. I rettspraksis er det lagt til grunn at dette er et fellesansvar i både borettslag og sameier, men

med den begrensning at vedlikehold av den innvendige delen av slike terrasser, fortrinnsvis gulv og vegger, påhviler den enkelte andelseier/ sameier. Tilsvarende vil gjelde for eventuelle installasjoner vedkommende har satt opp, eksempelvis vindskjermer og markiser. Rettspraksis viser at det som utgangspunkt ikke vil ha betydning at kun noen av leilighetene i bygget har egen balkong eller terrasse – det ytre vedlikeholdet av disse er likevel et fellesansvar. En annen sak er at det i slike tilfeller kan være naturlig å vedtektsfeste en annen ansvarsfordeling. Adgangen til å

Rettspraksis viser at det som utgangspunkt ikke vil ha betydning at kun noen av leilighetene i bygget har egen balkong eller terrasse – det ytre vedlikeholdet av disse er likevel et fellesansvar.

Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer? 31

fravike borettslagsog eierseksjonslovens regler gjennom vedtektene vil bli kommentert nærmere avslutningsvis. I både borettslag og sameier er det individuelle vedlikeholdsansvaret begrenset til at boligen skal holdes i forsvarlig stand. Dette innebærer ikke noen strengere plikt enn at vedlikeholdet må utføres i et slikt omfang at det ikke oppstår skader på andre boliger eller fellesarealer eller annen ulempe for de øvrige brukere. Som eksempel må et baderom vedlikeholdes og etter en tid også fornyes for å unngå lekkasjer med påfølgende fuktskader i de tilstøtende konstruksjonene. Det samme gjelder dekket på en altan som ligger over et innebygd areal, eller som på annen måte henger sammen med bygningskroppen. Plikten til vedlikehold og utskiftinger innebærer også at den enkelte andelseier/sameier selv må bære kostnadene ved disse tiltakene. Forsømmes ansvaret, kan andelseieren/sameieren også bli erstatningsansvarlig overfor både borettslaget/ sameiet og eierne av de tilstøtende boliger som måtte bli rammet.

3. FELLESANSVARET – YTRE VEDLIKE HOLD OG VEDLIKEHOLD AV FELLES- OMRÅDER MV. I både borettslag og sameier er fellesansvaret for vedlikehold avgrenset negativt – det påhviler borettslaget/sameiet å utføre det vedlikehold og de utbedringer som ikke er den enkelte andelseier/sameier sitt individuelle ansvar, jf. gjennomgangen ovenfor. Dette innbefatter for det første ytre vedlikehold av fellesområder, fasader og tak, felles rør, ledninger og ventilasjonskanaler. Det samme gjelder vedlikehold av fellesarealer innendørs. Også her gjelder at kvaliteten på vedlikeholdet skal holdes forsvarlig. I dette ligger at vedlikeholdet må gjennomføres på en slik måte at leilighetene opprettholder sin verdi, og at verken andelseierne/sameierne, bygningene eller fellesområdene utsettes for skader. Som nevnt ovenfor, vil felles vedlikehold også kunne omfatte installasjoner som går gjennom den enkelte leilighet. Den enkelte eier plikter derfor å gi borettslaget/sameiet nødvendig tilkomst til boligen i forbindelse med slike tiltak. Utførelsen skal imidlertid gjennomføres på en

32 Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer?

slik måte at den ikke er til unødvendig ulempe for beboeren. Som utgangspunkt er det styret i borettslaget/ sameiet som avgjør hvilke vedlikeholdstiltak som skal utføres. Generalforsamlingen er imidlertid øverste myndighet og kan både omgjøre styrevedtak og pålegge styret å gjennomføre konkrete tiltak. Tiltak utover alminnelig forvaltning og vedlikehold, som ombygging, påbygging og andre endringer av bygget eller grunnen, krever dessuten forutgående samtykke fra generalforsamlingen med 2/3 flertall. Borettslaget/sameiet plikter å utbedre tilfeldige skader i samme omfang som det har vedlikeholdsplikt. Dersom uvær fører til at et veltet tre ødelegger fasaden, er det følgelig et felles ansvar å utbedre disse skadene, selv om bare én av leilighetene skulle være direkte rammet. Dersom uværet fører til vannskader inne i en leilighet, er det imidlertid vedkommende eier som må utbedre denne. Dette vil samsvare med hvilke skader henholdsvis borettslaget/sameiet og den enkelte eier normalt er forsikret mot. Når det gjelder utbedring av skader, inneholder borettslagsloven en regel om at borettslaget plikter å utbedre skader også inne i den enkelte leilighet, dersom skadene skyldes mislighold fra en annen andelseier. Et praktisk eksempel er

skader som skyldes manglende vedlikehold av et bad i naboleiligheten. Eieren av badet vil i et slikt tilfelle kunne være erstatningsansvarlig overfor borettslaget. Den skadelidte slipper imidlertid selv å måtte besørge og bekoste utbedringene i første omgang. En tilsvarende regel finnes ikke i eierseksjonsloven, og i forbindelse med en revisjon av denne kom lovutvalget til at man heller ikke ville foreslå en slik bestemmelse. Som konsekvens av eierformen mente utvalget at slike skader bør være en sak mellom de involverte sameiere og ikke en fellesoppgave for alle sameierne. Skader på den felles bygningsmassen, for eksempel bjelkelaget, skal likevel dekkes av sameiet i første omgang, i tråd med grensene for vedlikeholdsplikten. Kostnader ved felles vedlikehold og utbedringer er felleskostnader som skal fordeles mellom andelseierne/sameierne i henhold til den fastsatte fordelingsnøkkelen/eierbrøken. I visse tilfeller kan kostnadene likevel i stedet kreves fordelt etter nytte dersom betydelige kostnader bare kommer noen få andelseiere/sameiere til gode. Dette er imidlertid en snever unntaksregel som kun skal komme til anvendelse i tilfeller hvor hovedregelen vil slå klart urimelig ut. Tilsvarende som ved manglende individuelt vedlikehold kan også borettslaget/sameiet bli

Forsømmes ansvaret, kan andelseieren/ sameieren også bli erstatningsansvarlig.

Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer? 33

erstatningsansvarlig for skader den enkelte leilighet påføres dersom vedlikeholdsplikten ikke overholdes. 4. ADGANG TIL Å FRAVIKE LOVENS UTGANGSPUNKT I både borettslag og sameier er det, innenfor visse rammer, adgang til å fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som følger av lovens ordning. Består sameiet av frittliggende hus eller rekkehus, kan det for eksempel være hensiktsmessig at den enkelte sameier også tar seg av utvendig vedlikehold. Det samme gjelder som nevnt vedlikehold av balkonger dersom kun et fåtall av leilighetene disponerer slike. Slike avvik fra lovens løsninger kan gjøres gjennom vedtektene og i noen tilfeller også ved avtale. Vi går ikke her nærmere inn på disse bestemmelsene, utover at det i borettslag er en noe større adgang til å vedtektsfeste alternative ordninger enn i eierseksjonssameier. Eierseksjonsloven åpner for at det i vedtektene kan fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet

ved like, forutsatt at vedkommende eiere gir sin tilslutning til dette. Et tilsvarende krav om tilslutning gjelder ikke etter borettslagsloven. Her vil et slikt vedtak kunne treffes på generalforsamlingen med 2/3 flertall. Vedtaket må likevel ikke innebære et myndighetsmisbruk på mindretallets bekostning. De øvrige andelseiere kan for eksempel ikke vedta at bare leilighetene i bygningens toppetasje skal ha ansvar for vedlikehold av taket. Til sist nevnes at det i borettslag og sameier som består av nyoppførte bygninger, også kan være aktuelt å rette krav mot utbygger og/eller de involverte entreprenører dersom det foreligger mangler ved bygningsmassen. I slike tilfeller oppstår spørsmålet om hvem av borettslaget/ sameiet og andelseierne/sameierne som skal/kan gjøre gjeldende hvilke krav. Vi påpeker viktigheten av at slike problemstillinger identifiseres og håndteres på en slik måte at reklamasjonene ivaretas på korrekt vis. Dessverre ser man altfor ofte at både borettslag og sameier sitter igjen med betydelige utbedringskostnader, som ellers kunne vært plassert hos utbygger, fordi reklamasjonseller foreldelsesfristen er oversittet.

Dessverre ser man altfor ofte at både borettslag og sameier sitter igjen med betydelige utbedringskostnader, som ellers kunne vært plassert hos utbygger, fordi reklamasjonseller foreldelsesfristen er oversittet. 34 Borettslag og eierseksjonssameier – hvem har ansvar for vedlikehold og utbedringer?

Rådighet over fellesarealer i borettslag og eierseksjonssameier Av advokatfullmektig Kristine Andersen Aasgaard kaasgaard@eurojuris.no

Kristine Andersen Aasgaard er advokatfullmektig i Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS, Buskeruds ledende advokatfirma. Hun har spesialiser t seg på borettslagsog eierseksjonsrett. Hun jobber også med generell kontraktsrett og bygg- og entrepriserett.

1. INNLEDNING Mange boligselskaper opplever at enkelte beboere iverksetter tiltak på fellesarealene, uten tillatelse fra styret eller generalforsamlingen/ sameiermøtet. Det kan dreie seg om alt fra lagring og oppbevaring av sykler eller dekk i felles kjellerrom til mer inngripende og permanente tiltak som å bygge en platting, sette opp et gjerde, anlegge hekk eller mure opp en peis på gressplenen utenfor boenheten. Dette kommer særlig på spissen i boligselskaper der deler av fellesarealene ligger naturlig i tilknytning til den enkelte boenhet, og der flere beboere har foretatt tiltak. Beboere som ”tar seg til rette” på fellesarealer, kan gi grobunn for konflikter i boligselskapet, og konflikten kan lett havne hos styret, eller komme opp på generalforsamlingen/sameiermøtet. I slike tilfeller kan boligselskapet bli nødt til å ta stilling til spørsmål av typen: Hadde Hansen i 1. etasje lov til å legge heller utenfor boenheten? Hvis han har gjort det ”ulovlig”, kan boligselskapet da kreve hellene fjernet? Rettslig sett er dette et spørsmål om beboers faktiske rådighet over fellesarealene, og det skal i det følgende gjøres rede for dette temaet. 2. HOVEDREGELEN OM BEBOERS RETT TIL Å BENYTTE FELLESAREALENE Det kan nærmest sies å følge av ordet ”fellesarealer” at enkelte beboere ikke egenhendig

kan iverksette tiltak på fellesarealene. Formelt sett følger også det samme av lovverket. Borettslagsloven § 5-1 og eierseksjonsloven § 19 første ledd fastslår at beboer har en enerett til å benytte egen boenhet, og ”en rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet til eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene”. Retten til å benytte fellesarealene er etter hovedregelen lik for alle beboere, og bruken må derfor begrenses og avpasses med tanke på at arealene disponeres av alle beboerne i fellesskap. Har en beboer oppført tiltak på fellesarealer uten at tiltaket er forelagt felles beslutningsorganer i boligselskapet, kan det kreves at tiltaket fjernes, ene og alene med den begrunnelse at den enkelte beboer ikke har enerett til å rå over fellesarealet. I borettslag kan styret også utforme regler og retningslinjer (ordensregler) for bruk av fellesarealer. Dette innebærer for eksempel at styret kan fastsette at det ikke er lov å lagre dekk i felles kjeller, eller at hekker ikke skal være høyere enn 1 meter. I eierseksjonssameier er samme kompetanse lagt til sameiermøtet. Selv om styret formelt sett har anledning til å fastsette slike ordensregler i borettslag, kan det være klokt å legge vedtakelsen til generalforsamlingen slik at reglene får en bredere forankring i fellesskapet.

Rådighet over fellesarealer i borettslag og eierseksjonssameier 35

3. MULIGHETEN FOR Å GI ENKELTE BEBOERE EN ENERETT TIL BRUK AV FELLESAREALENE

4. RETNINGSLINJER FOR BOLIG- SELSKAPETS VURDERING AV OM BRUK SKAL TILLATES

På samme måte som boligselskapet kan nekte beboer alene å benytte deler av fellesarealet, kan boligselskapet velge å gi beboer en slik særrett.

Dersom boligselskapet får seg forelagt søknad fra beboer om å benytte fellesarealer på en bestemt måte, bør boligselskapet være oppmerksom på følgende:

I eierseksjonssameier må midlertidig enerett til bruk av fellesarealer vedtektsfestes, og dette er en beslutning som ligger til sameiermøtet. I borettslag finnes det ikke tilsvarende regler for hvordan en slik særrett skal besluttes. Det må derfor kunne besluttes av så vel styret som generalforsamlingen. Pass allikevel på at enkelte beslutninger alltid ligger til generalforsamlingen, jf. borettslagsloven § 8-9 første ledd. Nedenfor gis det noen rettesnorer for boligselskapet som kan være nyttig å iaktta, før beslutningen om å gi beboer enerett til å benytte fellesarealer tas. Det er også viktig å være klar over at som utgangspunkt er ikke denne typen rettigheter evigvarende. De kan endres, omfordeles eller oppheves på samme måte som de ble vedtatt.

• Strider tiltaket det søkes om, mot gjeldende lov, vedtekter, ordensregler eller tidligere sameiermøte- eller generalforsamlingsvedtak? • Er det en beslutning som etter lov eller vedtekter må treffes av generalforsamlingen/ sameiermøtet? • Gir tiltaket en beboer en urimelig fordel på bekostning av andre beboere? • Kan tiltaket gi grunnlag for en praksis, slik at det blir vanskelig å nekte andre beboere å gjennomføre samme tiltak?

36 Rådighet over fellesarealer i borettslag og eierseksjonssameier

5. OPPSUMMERING Dersom enkelte beboere gis særrett til å disponere deler av fellesarealene, bør beslutningen være gjennomtenkt. Og gis det først en slik rett, bør det i alle fall følge med retningslinjer for bruken, gjerne som en del av ordensreglene for resten av boligselskapet, eller som et eget sett ordensregler for bruk av hager, gårdsrom eller

andre fellesrom. Retningslinjer for bruk gir større grad av forutsigbarhet for beboerne og kan virke preventivt på konflikter mellom beboerne, samtidig som det gir fellesskapet en viss kontroll med bruken av arealene. Det kan være nyttig å søke juridisk bistand ved utformingen av slike regler.

Dersom enkelte beboere gis særrett til å disponere deler av fellesarealene, bør beslutningen være gjennomtenkt.

Rådighet over fellesarealer i borettslag og eierseksjonssameier 37

Dugnad i borettslag og eierseksjonssameier Av advokatfullmektig Kristine Andersen Aasgaard kaasgaard@eurojuris.no

1. INNLEDNING I de aller fleste boligselskaper forutsettes det at deler av vedlikeholdsarbeidet gjennomføres på dugnad. Særlig om våren er det vanlig at fellesarealer ryddes, renskes og kanskje påføres et malingsstrøk. I flere boligselskaper møter likevel bare et fåtall beboere (sameiere/andelseiere) opp på dugnaden. Da oppstår ofte spørsmålet om beboerne kan pålegges å delta på dugnaden, eventuelt om de som ikke møter opp, kan ilegges bøter. Dette er tema for denne artikkelen. I tillegg skal det kort gjøres rede for boligselskapets ansvar dersom det oppstår skader i forbindelse med dugnaden. 2. KAN BEBOER PÅLEGGES Å DELTA PÅ DUGNAD, EVENTUELT ILEGGES BOT DERSOM HAN IKKE DELTAR? Lovens utgangspunkt er klart: Styret kan ikke pålegge beboer å delta i dugnadsarbeid. Det ligger ikke innenfor styrets kompetanse å pålegge beboer slik arbeidsplikt. Dette innebærer likevel ikke at regler om dugnadsplikt som er vedtatt på generalforsamlingen/sameiermøtet eller inntatt i vedtekter eller ordensregler, er ulovlige. Slike regler kan være et nyttig og effektivt virkemiddel for å få flere beboere til å møte på dugnaden. Det ulovlige ligger i håndhevelsen 38 Dugnad i borettslag og eierseksjonssameier

av slike regler. Boligselskapet kan ikke ”tvinge” beboer til å møte på dugnaden, og det er heller ikke et mislighold av beboers plikter om han lar være å møte på dugnaden. Dugnad må baseres på frivillighet. Uavhengig av om boligselskapet har bestemmelser om dugnadsplikt, bør styret oppfordre til deltakelse på dugnaden, og varsle om dugnaden i tide slik at beboerne gis anledning til å delta. Dugnaden er en fin arena for å skape et trivelig bomiljø. Styret bør derfor sørge for at dugnaden planlegges med dette i bakhodet, og for eksempel tilby enkel servering til de som møter opp. Det er heller ikke anledning for boligselskapet til å gi bøter til en beboer som ikke møter på dugnaden, men vedlikehold av fellesarealer er en kostnad som skal fordeles på alle beboere. I stedet for å bøtelegge de som ikke møter, er det en mulighet å gi beboere som deltar på dugnaden, en kompensasjon. Arbeidet de utfører, vil normalt spare boligselskapet for felleskostnader, og det er derfor rimelig å gi kompensasjon for deltakelse. Praktisk kan dette gjennomføres ved at det fastsettes en sum for deltakelse, for eksempel at alle beboere som møter, får kr 500. Forutsetningen må være at dette gjøres kjent for alle beboere, og at alle beboere får samme tilbudet.

3. HAR BOLIGSELSKAPET ANSVAR FOR SKADER SOM OPPSTÅR UNDER EN DUGNAD? Det kan tenkes at det oppstår skader både på person og ting under en dugnad; en bil blir truffet av en grein, eller en person skades ved kutting av en busk. Deltakerne på dugnaden er ikke ansatt i boligselskapet, og boligselskapet kan derfor ikke komme i ansvar etter arbeidsmiljølovens regler. Boligselskapet kan likevel bli ansvarlig etter vanlige erstatningsrettslige regler. Styret må derfor organisere dugnadsarbeidet forsvarlig og sørge for at deltakerne ikke pålegges oppgaver som skulle vært utført av folk med særskilt kompetanse. Dersom dugnaden organiseres på en uforsvarlig måte, og skadene som oppstår, kan føres tilbake til dette, vil boligselskapet kunne holdes erstatningsansvarlig for skadene.

Vær oppmerksom på at skader som oppstår som følge av uaktsomme handlinger under dugnaden, kan være dekket av boligselskapets forsikring. Slike skader bør derfor alltid meldes forsikringsselskapet kort tid etter at de oppstod. 4. OPPSUMMERING Som det fremgår over, er det få virkemidler boligselskapet har til rådighet dersom beboerne ikke ønsker å delta på en dugnad. Som en oppsummering gis noen tips boligselskapet bør tenke på i forkant av en dugnad; • Dugnad er frivillig. • Planlegg og varsle dugnaden i god tid. • Sørg for forsvarlig organisering, og meld eventuelle skader under dugnaden til forsikringsselskapet så fort som mulig. • Gjør dugnaden til en sosial aktivitet.

Lovens utgangspunkt er klart: Styret kan ikke pålegge beboer å delta i dugnadsarbeid.

Dugnad i borettslag og eierseksjonssameier 39

Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold Av advokat Per V. Mauritzen per.mauritzen@projure.no

Per Våland Mauritzen er advokat i Projure Advokatfirma. Han har erfaring fra arbeid med lisenstransaksjoner, due diligence, entrepriserett/fabrikasjoner samt petroleumsrettslige spørsmål. Han har også vær t dommerfullmektig ved Stavanger tingrett.

1. INNLEDNING Ved inngåelse av en leieavtale er det en rekke forhold utleier bør være oppmerksom på ved utforming av avtalen. Eksempler er leiefastsettelse, depositum, avslutning og utkastelse. Avtalen må utformes individuelt og med de begrensninger som følger av ufravikelig lovgivning, men utleier har likevel et handlingsrom som åpner for betydelig fleksibilitet i valg av type leieavtale. 2. KRAV TIL LEIEAVTALEN En god leieavtale er klar og tydelig i hvilke rettigheter og plikter partene har. Den kan inngås muntlig, men vi vil anbefale skriftlige avtaler for i størst mulig grad å unngå tvil om hva som er avtalt, og om det i det hele tatt er inngått noen avtale. Ved skriftlige avtaler blir det desto viktigere å være tydelig i innholdet. Uklarheter i avtalen vil som oftest være til større skade for utleier enn leietager, siden utleier anses som den profesjonelle og ressurssterke parten, selv om dette er en sannhet med betydelige modifikasjoner. Derfor er det viktig å bruke tid på formuleringene i avtalen. Det finnes flere standardiserte leieavtaler av god kvalitet som kan brukes, men like viktig er det å ta med de nødvendige individuelle tilpasningene. Samtidig er leietager godt beskyttet av husleieloven, som har en rekke ufravikelige bestemmelser til vern for leietager. Det er dermed 40 Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold

grenser for hvor langt utleier kan gå i å presse leietager i avtalen. Noe slikt er heller ikke å anbefale. Erfaringen viser at leieforhold med en rimelig balansert leieavtale hvor begge siders interesser er respektert og ivaretatt, og med et langsiktig perspektiv på leieforholdet, gir færre konflikter, mindre utskiftning og på sikt kanskje også i sum økt inntjening for utleier. Et ønske om kortsiktig gevinst er ikke alltid veien til stabil og høy avkastning på sikt. 3. LEIE OG DEPOSITUM Leiesummen byr normalt ikke på problemer. Husk å få inn i avtalen om leien er med eller uten strøm, internett, kabel-tv osv., og hva som i så fall skal betales for det. Det mest praktiske er å kreve forskuddsbetaling, som kan avtales med inntil én måneds forskudd. Det gir en viss sikkerhet for betaling, men ikke tilstrekkelig for å sikre seg ved skader og manglende leiebetaling utover én månedsleie. En bedre sikkerhet får utleier ved å kreve at leietager skal betale et depositum i tillegg til eller i stedet for forskuddsleie. I stedet for depositum kan leietager stille en bankgaranti. Dette kan avtales med inntil seks måneders leie, og kan reguleres sammen med annen regulering av leieprisen. Depositumet må settes av på en sperret konto utenfor utleiers og leietagers rådighet, slik at ingen av dem kan foreta ensidige disposisjoner

over beløpet. Utleier kan kreve utbetaling av depositumet bare dersom det er avtalt med leietager, eller han kan vise til en rettskraftig dom på at leietager har plikt til å betale dette beløpet. Hvis ikke vil depositumet tilfalle leietager ved opphør. Depositumet gir dermed dekning for et større beløp enn forskuddsbetaling, men er på den annen side vanskeligere å få tilgang til. Søksmålsbyrden ligger hos utleier ved bruk av depositumkonto, mens forskuddsbetaling som

måtte være til gode ved opphør av leieforholdet, er det leietager som må gå til forliksrådet for å hente ut. 4. KVALITETEN PÅ BOLIGEN Normalt vil ethvert avvik mellom avtalt og levert kvalitet på boligen gi leietager rett til mangelsbeføyelser, som avslag i leien, retting, heving og erstatning. Ved å ta inn en klausul om at leietager overtar boligen i den stand den er, jf. husleieloven § 2-5, vil i prinsippet ethvert mangelskrav være avskåret. Dette gjelder ikke dersom utleier har

En god leieavtale er klar og tydelig i hvilke rettigheter og plikter partene har. Den kan inngås muntlig, men vi vil anbefale skriftlige avtaler for i størst mulig grad å unngå tvil om hva som er avtalt, og om det i det hele tatt er inngått noen avtale. Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold 41

gitt feil eller manglende opplysninger, eller leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn det leietager hadde grunn til å regne med. Dette gjelder bare dersom forbeholdet gjelder skjulte mangler generelt. Da må ikke leietager finne seg i enhver mangel av en viss størrelse. Gjelder det derimot fraskrivinger av ansvar for helt konkrete forhold, gjelder forbeholdet uansett hvor stort avviket måtte være. Dette gjelder for eksempel et forbehold om at kloakken til tider kan gå tett og gi tilbakeslag, som ikke kan påberopes som mangler senere. Unntaket om at det likevel foreligger en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn leietager hadde grunn til å regne med, er samme type regel som omhandles av advokat Sindre Meling i hans artikkel om mangler ved kjøp av fast eiendom. Det innebærer at de momentene som nevnes i hans artikkel, kan være relevante også i husleiesammenheng, når det skal vurderes hva som er en vesentlig dårligere stand. Noen stikkord er hvor stor feilen er, og hva rettekostnadene vil være, hvor stor reduksjon dette fører til på leien og leiearealet, om mangelen skyldes konstruksjonsfeil eller annet, og hvilke typer rom som rammes (soverom kontra bod). 5. OPPSIGELSESFRISTER Et forhold som er viktig å ta inn i avtalen, er hvilke oppsigelsesregler som skal gjelde. Her må utleier ta stilling til om leieforholdet skal være tidsbegrenset eller løpende til det blir sagt opp av en av partene. Tidsbestemte leieavtaler, som har en bestemt sluttdato eller et definert antall måneder eller år, gir utleier den fordelen at leieforholdet opphører automatisk etter utløpet av leieperioden, uten at det stilles krav om saklig grunn for at leietager 42 Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold

må flytte. Innrettelse etter sluttdatoen gir tilstrekkelig forutberegnelighet for leietager. På den annen side kan leieperioden ikke settes til kortere tid enn tre år, eventuelt ett år dersom leietager kan forlenge avtalen ensidig og ubetinget med inntil to år slik at det blir til sammen tre år. Dersom leieboligen er lofts- eller sokkelleilighet i samme hus som utleier, kan leieperioden settes til ett år, og tidsbegrensningen gjelder ikke dersom utleier eller en annen i utleiers husstand skal bruke boligen selv straks etter utløpet av leieperioden, eller det foreligger annen saklig grunn som ombygging, riving eller salg. Disse grunnene må i så fall inntas skriftlig i avtalen. En tidsbestemt avtale kan gjøres oppsigelig eller uoppsigelig. I utgangspunktet er slike avtaler gjensidig uoppsigelige, med mindre annet er skriftlig avtalt, og har uoppsigeligheten ikke blitt avtalt skriftlig, er avtalen oppsigelig. Dette innebærer at leietager kan si opp avtalen fritt dersom han eller hun vil flytte før avtalt utløpsdato, og utleier kan si opp dersom det foreligger en saklig grunn. Reglene blir de samme som for oppsigelige leieavtaler nedenfor. De tidsubestemte leieavtalene kan sies opp av begge parter. Oppsigelsesfristen er gjensidig og, dersom ikke annet følger av avtalen, på tre måneder. Forskjellen for utleiers del er at han eller hun bare kan si opp ved saklig grunn, mens en tidsbestemt avtale utløper av seg selv. Hvilke planer utleier har for videre bruk av boligen, er dermed viktig i valget av tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale. Blant annet er det ikke gitt at utleier kan si opp leieavtalen fordi han eller hun vil selge boligen. Ved tanker om et fremtidig salg, kan det derfor være en fordel å leie ut kjellerleiligheten med en etterårskontrakt fremfor å velge en tidsubestemt leieavtale.

6. UTLEIE TIL FLERE – ÉN ELLER FLERE KONTRAKTER? Dersom flere skal bo sammen i utleieboligen, kommer spørsmålet om utleier skal ha én felles kontrakt eller dele den opp i flere avtaler med den enkelte beboeren. Forskjellene er i praksis størst ved betaling og oppsigelse. Når en avtale inngås med flere leietagere i fellesskap, er de sammen solidarisk ansvarlige for oppfyllelsen av leieavtalen, herunder betaling av leien. Det betyr at dersom én av leietagerne ikke betaler, kan utleier kreve det ubetalte beløpet dekket av én eller flere av de andre, og utleier kan velge hvem av leietagerne han vil rette kravet mot. Deretter må leietagerne gjøre opp seg imellom. På den måten flyttes risikoen for manglende betaling over på leietagerne. Enkeltstående kontrakter med én og én leietager står for seg selv, og dersom én av leietagerne ikke betaler, kan utleier ikke rette noe krav mot de andre. På samme måte vil en felles leieavtale inngås og opphøre for alle samtidig. Oppsigelse fra en av

leietagerne fører til at hele kontrakten faller bort, slik at de andre også må flytte. Dette kan de gjenværende beboerne parere ved å dekke inn leien som skulle betales av den som flytter, eller de kan finne en ny beboer og be om utleiers samtykke til å overføre leieforholdet til denne. Dermed flyttes risikoen for at én av beboerne ønsker å flytte, men ikke de andre, over på leietagerne. Individuelle avtaler inngås og sies opp enkeltvis. Utleier har i disse tilfellene risikoen for at boligen bare delvis er utleid, og må selv finne en ny leietager for å unngå tap av leieinntekter. 7. UTKASTELSESKLAUSUL Dersom leietager misligholder leieavtalen, for eksempel ved ikke å betale leie eller ikke flytte ut, må utleier som hovedregel gå til forliksrådet eller tingretten for å få en dom mot utleier, som igjen kan tvangsfullbyrdes av namsmannen. Prosessen tar tid og koster penger, og det er ikke gitt at leietager som misligholder, må eller kan betale utleiers omkostninger.

Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold 43

For å forenkle denne prosessen er det en åpning i tvangsfullbyrdelsesloven for at utleier i noen tilfeller kan gå direkte til namsmannen med misligholdet. Det gjelder dersom leietager ikke betaler, ikke flytter ut etter oppsigelse, ikke flytter ved utløpet av den fastsatte leieperioden i tidsbestemte avtaler, eller ikke flytter etter heving av leieavtalen. For å kunne påberope denne forenklede prosedyren i tilfeller med manglende leiebetaling, eller at leietager ikke flytter innen utløpet av leieperioden, må det fremkomme uttrykkelig av avtalen at leietager vedtar tvangsfravikelse i disse tilfellene. For de andre tilfellene er det andre regler som gjelder, og dette trenger ikke å reguleres i avtalen. Manglende flytting etter utløpt leieperiode er relevant bare for de tidsbegrensede leieavtalene, mens tvangsfravikelse ved manglende betaling gjelder også for de uoppsigelige. En slik klausul vil dermed i realiteten være en omgåelse av leietagers oppsigelsesvern ved manglende betaling, og en snarvei til utkastelse uten forutgående oppsigelse.

44 Praktiske råd ved oppstart av utleieforhold

8. OPPSUMMERING Selv om det er et sterkt forbrukervern i husleieloven, viser gjennomgangen at utleier har en del muligheter for å lage en avtale tilpasset det konkrete leieforholdet, og en avtale som kan ivareta hans interesser langt på vei. Det er viktig å tenke gjennom hvilke av disse mulighetene det er hensiktsmessig å bruke, og hvordan de skal skrives inn i kontrakten, for det er lett å trå feil i paragrafer og formuleringer. Er det først gjort en feil, kan utleier i verste fall bli sittende med en leietager som ikke kan eller vil betale, i en lang stund fremover. Gjennom fri sakførsel eller andre ordninger kan en oppsagt leietager kjøre saken langt opp i rettsapparatet uten særlig økonomisk risiko selv, mens utleier gjerne er en alminnelig privatperson som må dekke saksomkostningene av egen privatøkonomi. Å spare tid og penger på hjemmesnekrede løsninger i kontrakten kan derfor bli dyrt for utleier på sikt.

Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg Av advokat Andreas B. Vikor og advokat Haakon Løvaas Haaland abvikor@eurojuris.no / hlhaaland@eurojuris.no

Andreas B. Vikor er par tner og advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma. Han jobber primær t med fagområdene fast eiendom, kontraktsrett og entreprise. Haakon Løvaas Haaland er også advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma med hovedarbeidsområdene for valtningsrett, planog bygningsrett og fast eiendom.

1. INNLEDNING

2. DAGENS ORDNING

Våre skatteregler gjør det svært attraktivt å leie ut del av egen bolig. Hovedregelen per i dag er at man kan leie ut inntil 50 % av boligen skattefritt. Utleie av del av egen bolig er ikke søknadspliktig. Det er imidlertid en forutsetning at arealet som leies ut, er godkjent som boligareal.

Å få godkjent bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, typisk innredning av råkjeller eller loft til beboelse, er ofte en tung og kostbar prosess. Uavhengig av boligens alder må en bruksendring av areal i eksisterende bygg i hovedsak oppfylle de samme strenge fysiske krav som gjelder for nybygg.

Mange boligeiere har foretatt ombygging av kjellere og loft til bruk som boligareal, men uten at bruksendringen er omsøkt og dermed godkjent hos planog bygningsmyndighetene i den enkeltes hjemkommune. I noen tilfeller skyldes dette uvitenhet om søknadsplikten, men de fleste tilfeller skyldes nok at boligeier er klar over at innredningen ikke lar seg godkjenne. Mange av de ulovlig innredede rommene brukes i dag til utleie. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i disse dager et lovendringsforslag til høring som er ment å gjøre det enklere å få godkjent uinnredede rom til bruk for beboelse. I forslaget til regelendring ligger også et mål om gjøre utleie av deler av boligen enklere og reglene mer oversiktlige.

For eldre bygg som er bygget etter andre kvalitetskrav, mangler som regel fysiske forutsetninger for å oppfylle dagens krav, uten at det må gjøres betydelige og ofte svært dyre bygningsmessige tiltak. De mest vanlige eksemplene er etablering av lovlig takhøyde på 220 cm og tilstrekkelig tilgang på dagslys, samt ivaretakelse av radonsikring. Resultatet av disse strenge reglene er altså svært ofte at byggesøknad unnlates når rom i kjellere og på loft innredes for bruk til boligarealer. Unnlates byggesøknad, er bruken av rommene da ikke i samsvar med tillatelse, og i prinsippet ulovlig. Slik ulovlig bruk kan få store konsekvenser.

Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg 45

For det første kan ulovlig bruk medføre forfølgelse fra det offentlige, oftest i form av pålegg om tilbakeføring og tvangsmulkt. Særlig i de tilfeller hvor den ulovlige bruken er forsettlig, som ved planlagt utleie av areal som ikke er godkjent for varig opphold, kan konsekvensene for utleier bli alvorlige. Det vises i den forbindelse til at planog bygningsloven har egne bestemmelser som hjemler overtredelsesgebyr, bøter og i ytterste konsekvens fengselsstraff inntil 1 år.

Erfaringsmessig er det særlig ved oppmåling av boligen at problemene oppstår. Årsaken er at de måleregler takstbransjen benytter seg av, tar utgangspunkt i rommenes faktiske bruk, og ikke om bruken er godkjent eller ikke. Et eksempel her er at et innredet rom med takhøyde helt ned til 190 cm er måleverdig som P-rom, til tross for at det etter dagens regler gjelder et minstekrav til takhøyde på 220 cm.

For det andre er det stor risiko for at det oppstår tvist etter salg av boliger med ulovlig innredede rom. Dette skyldes enten at selger ikke har vært påpasselig med å opplyse om at bruken ikke er i samsvar med tillatelse, eller at takstmannen har tatt rommene med i sin arealberegning, uten at det er tydelig presisert at rommenes bruk mangler godkjennelse i kommunen.

Konsekvensen av dette er at vi ofte ser boliger som har betydelig høyere P-roms areal enn det areal som er godkjent som lovlige oppholdsrom i kommunens arkiver. For de fleste kjøpere er gjennomsnittlig kvadratmeterpris et viktig parameter ved budgivningen. Dersom opp mot 30 % av boligens oppgitte kvadratmetere mangler godkjennelse for beboelse, sier det seg selv at dette er svært viktig informasjon å ha med seg inn i en budrunde. Ofte er ikke dette tilfellet.

Det er ikke ofte kjøper får presentert konsekvensen av å kjøpe bolig med ulovlig innredede rom, nemlig at han overtar risikoen for fremtidig bruk og eventuelle pålegg fra kommunen.

Slik reglene er i dag, må man enten bruke mye penger på å gjøre rommene lovlige, eller leve med risikoen for forfølgelse fra kommune, og eventuelt kjøpere.

Flere kommuner følger med på finn.no, nettopp for å avdekke ulovlig bruk.

Særlig i de tilfeller hvor den ulovlige bruken er forsettlig, som ved planlagt utleie av areal som ikke er godkjent for varig opphold, kan konsekvensene for utleier bli alvorlige.

46 Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg

3. FORSLAG TIL ENDRINGER Den sittende regjering har et uttalt mål om å skape en enklere hverdag for folk flest. En del av dette målet, er å forenkle planog bygningslovgivningen. Med forslaget ønsker regjeringen å gjøre det enklere å gjennomføre tiltak på eksisterende byggverk. Formålet er blant annet å bedre tilgangen på utleieboliger, slik at flere kan finne seg et sted å bo. Bedre tilgang på utleieboliger vil etter regjeringens oppfatning ta av for noe av det massive presset som er i dagens boligmarked, og mulighet for utleie vil dessuten gi flere anledning til å finansiere eget boligkjøp.

1. Lemping av bygningstekniske krav. 2. Presisering av søknadsplikten for ny boenhet. 3. Unntak fra krav om bruk av ansvarlig foretak. Tiltakshaver kan selv stå ansvarlig for søknad om bruksendring. 4. Forenkling av krav til tiltak på eksisterende bygg i fareområder. Det er spesielt de to førstnevnte endringsforslagene som vil ha sentral betydning, og som vi skal se nærmere på her. 4. LEMPING AV BYGNINGSTEKNISKE KRAV

Dagens regelverk, som er omtalt ovenfor, er etter regjeringens oppfatning unødvendig komplisert. Særlig innføringen av nye kvalitetskrav i teknisk forskrift i 2010 har aktualisert behovet for bedre tilpasning av reglene for tiltak på eksisterende boliger.

Etter dagens regelverk må boligeiere i de fleste tilfeller følge kravene til nybygg ved bruksendring av arealer i eksisterende bygg. Reglene tar ikke hensyn til at eldre bygg svært ofte mangler fysiske forutsetninger som gjør det praktisk og økonomisk mulig å oppfylle kravene.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har derfor foreslått endringer av regelverket. Forslagene til endringer kan i hovedsak deles inn i fire områder:

En lemping av kravene som gjelder ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende boenhet, vil gjøre det mulig for et betydelig antall boligeiere å lovlig endre bruken av rom i den

Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg 47

eksisterende bolig, for eksempel å etablere en stue i kjeller. Departementet har foreslått en rekke regelendringer som vil forenkle prosessen med å få tilleggsarealer godkjent som boligareal. 4.1 Krav til rom og oppholdsareal – romhøyde Som nevnt vil det ofte i eksisterende eldre boliger være fysiske forutsetninger som gjør det vanskelig å oppfylle dagens krav til romhøyde når en tilleggsdel som kjeller eller loft skal gjøres om til rom for varig opphold. Det foreslås derfor å endre kravet til romhøyde fra 2,2 meter til 2,0

meter. Endringsforslaget tilsvarer krav til fri høyde for dør. Det presiseres videre at deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde enn 2,0 meter. 4.2 Planløsning Etter dagens regelverk skal byggverk ha planløsning som gjør det lett å orientere seg. Det foreslås å gjøre unntak fra dette kravet. Bygningsmyndighetene vil dermed ikke ha mulighet til å avslå en søknad om endring fra tilleggsdel til oppholdsrom som følge av at planløsningen er for dårlig.

48 Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg

4.3 Krav om tilgjengelig boenhet

4.7 Lys

Dagens krav om tilgjengelig boenhet innebærer at inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. I forslaget til regelendring gjøres det unntak fra dette kravet med grunnlag i at det blant annet vil være kostbart og komplisert å oppnå trinnfri adkomst til rommene som skal bruksendres. Forslaget vil således innebære at krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør, ikke gjelder for rom som gjøres om i eksisterende boliger.

Det er ikke foreslått endringer i kravet til tilfredsstillende tilgang på dagslys i oppholdsrom. Det er imidlertid foreslått presisering av hva som er tilfredsstillende tilgang på dagslys ved bruksendring i eksisterende boenhet. Ytelsen vil tilsvare dagens krav til rømningsvinduer, hvilket innebærer at vinduer på minimum 0,6 meter høyde og minimum 0,5 meter bredde vil tilfredsstille kravet til lysinnslipp.

4.4 Bad og toalett Det foreslås å unnta krav om tilgjengelig bad og toalett dersom det er tilgjengelig bad og toalett i boligen ellers. 4.5 Utsyn Etter dagens regelverk er det krav til tilfredsstillende utsyn i alle rom for varig opphold. Ved etablering av nye oppholdsrom i en eksisterende bygning, vil mulighetene til å påvirke rommets utsyn være begrenset. Endringsforslaget innebærer å unnta krav om utsyn slik at eksisterende arealer som utgjør et potensielt beboelsesrom, kan utnyttes. 4.6 Ventilasjonskrav Kravene i TEK 10 vedrørende ventilasjon i boliger er foreslått fortsatt å gjelde ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i boenhet. For å tydeliggjøre at ventilasjonsmengdene i dagens TEK 10 kan tilfredsstilles uten mekanisk ventilasjonsanlegg, foreslås det i stedet åpningsbart vindu og lufteventiler ved bruksendring. Vinduet må ha en høyde på minimum 0,6 meter og bredde på minimum 0,5 meter, hvilket tilsvarer dagens krav til rømningsvinduer.

4.8 Radon Etter dagens regelverk er det krav om radonsperre mot radon i grunnen ved utleie av beboelsesrom. I forslaget til regelendringer foreslås det å gjøre unntak fra krav til radonsperre dersom radonkonsentrasjonen er innenfor tillatte grenseverdier. Ved bruksendring der det ikke foretas endringer i gulv mot grunn, vil det være tilstrekkelig å vise at radonkonsentrasjonen er innenfor grenseverdiene. 5. PRESISERING AV SØKNADSPLIKTEN FOR NY BOENHET Etablering av ny boenhet utløser strengere krav etter bygningslovgivningen enn å bruksendre en tilleggsdel i boligen til oppholdsrom. Av hensyn til lik behandling og forutsigbarhet knyttet til forståelsen av regelverket, er det foreslått en ny bestemmelse i byggesaksforskriften som skal tydeliggjøre at det å tilpasse boligen for utleie ikke er ensbetydende med at det oppstår en selvstendig boenhet. For at det skal foreligge en ny selvstendig boenhet er det derfor foreslått tre vilkår som må være oppfylt: 1. Boenheten må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, dvs. det kan ikke være en intern dør mellom boenhetene,

Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg 49

2. Boenheten må ha egen inngang, dvs. at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter. 3. Boenheten må inneholde alle hovedfunksjoner, dvs. soverom/soveplass, stue, bad, kjøkken. Dersom disse tre vilkårene er oppfylt, vil det foreligge en ny boenhet som utløser strengere krav etter bygningslovgivningen (TEK 10). Dersom vilkårene derimot ikke er oppfylt, foreligger det ikke en ny boenhet. Tiltakshaver trenger da ikke å oppfylle alle kravene i TEK 10 når han tar i bruk tilleggsdel til boligen (som f. eks. kjeller eller loft) til boligareal. Det er da utelukkende de bygningstekniske kravene gjennomgått over, som må ivaretas. Dersom det f. eks. er dør mellom rommene, vil det ikke være noen fysisk adskilt boenhet. De strengere kravene til selvstendig boenhet som følger av TEK 10, vil dermed ikke komme til anvendelse. 6. KONSEKVENSER AV FORSLAGENE Som nevnt innledningsvis, er formålet bak regelendringene å tilpasse byggereglene på en mer praktisk måte til eksisterende byggverk.

Ved å gjennomføre foreslåtte regelendringer er målet at det skal bli enklere for folk flest å utnytte potensialet til sin eksisterende bolig i tråd med modernisering og nye behov. En direkte konsekvens av dette vil igjen være økt tilgang på utleieboliger. En negativ konsekvens av forslaget til regelendringer vil derimot være at de nye reglene åpner for beboelsesrom med dårligere tekniske løsninger enn løsningene etter dagens regelverk. Det er ikke opplagt at behovet for nye utleieobjekter er så pressende at løsningen er å fire på tekniske kvalitetskrav til oppholdsrom og boenheter som er ment å ivareta hensyn til helse og trivsel for beboere og leietakere. Dagens regelverk som gjelder for tiltak på eksisterende bygg, er imidlertid meget komplisert og sammensatt. Av hensyn til forutsigbarhet og lik behandling etter regelverket i landets forskjellige kommuner, er det vår oppfatning at regelverket bør tilpasses og forenkles på en bedre måte enn slik det er i dag. Vi mener de foreslåtte regelendringene vil fungere godt som verktøy for å oppnå de mål som ligger til grunn for forslaget.

Av hensyn til forutsigbarhet og lik behandling etter regelverket i landets forskjellige kommuner, er det vår oppfatning at regelverket bør tilpasses og forenkles på en bedre måte enn slik det er i dag.

50 Forenklede regler om innredning og utleie av rom i eksisterende bygg

Eurojuris i Bergen Advokatfirma Stiegler er Bergens eldste advokatfirma, og teller i dag 14 advokater. Vi leverer juridiske tjenester av høy kvalitet innenfor et bredt spekter av rettsområder, til både næringsliv, for valtning og privatpersoner. Vårt kontor i Bergen: Christian Michelsens gate 2A Tlf. 55 21 54 00 bergen@stiegler.no Vårt kontor på Sotra: Bildøyvegen 11C (Sar torgården) Tlf. 56 33 20 90 sotra@stiegler.no

www.stiegler.no 51

Finn ditt lokale Eurojuris-kontor Advokatfirmaet Eurojuris Harstad Telefon: 77 00 21 00 E-post: harstad@eurojuris.no

Advokatfirmaet Tollefsen Sogndal Telefon: 57 62 88 50 E-post: post@advokat-tollefsen.no

Advokatfirmaet Alver Lillehammer/Gjøvik Telefon: 61 26 87 00 E-post: firmapost@alver.as

Advokatfirma Storø Narvik Telefon: 75 80 34 00 E-post: narvik@eurojuris.no

Advokatfirmaet Stiegler Bergen Telefon: 55 21 54 00 E-post: bergen@stiegler.no

Advokatfirmaet Nordia Oslo Telefon: 23 10 30 00 E-post: oslo@nordialaw.com

Angell Advokatfirma Bodø Telefon: 75 54 45 00 E-post: angell-co@angell-co.no

Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund Telefon: 52 70 10 30 E-post: haugesund@eurojuris.no

ADNOR Advokat Trondheim Telefon: 73 99 09 00 E-post: advokat@adnor.no

Projure Advokatfirma Stavanger/Bryne Telefon: 51 85 84 00 E-post: stavanger@projure.no

Svensson Nøkleby Advokatfirma Drammen Telefon: 32 25 55 00 E-post: drammen@eurojuris.no

Larhammer Aarseth Advokatfirma Molde Telefon: 71 19 16 00 E-post: molde@eurojuris.no

Advokatfirma Tofte Kristiansand Telefon: 38 17 70 00 E-post: post@advtofte.no

Advokatfirmaet Frøstrup Løitegaard Porsgrunn Telefon: 35 93 19 00 E-post: firmapost@lov.as

www.eurojuris.no Returadresse: Eurojuris Norge AS Postboks 294 Bragernes, 3001 Drammen

Foto: Dreamstime - Produksjon: kveldsskiftet

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co Sarpsborg Telefon: 69 16 18 00 E-post: sarpsborg@ytterbol.com Fredrikstad Telefon: 69 36 60 00 E-post: fredrikstad@ytterbol.com