DE SA RROLLOS INMOBILIA RIOS • EL OBSERVA DOR
V I E R N E S 14 D E O C T U B R E D E 2 0 16
11
vocada. La vivienda social, que tiene un determinado precio, se hace para las dos terceras parte de la población y quizás más. Si se construyen y se vuelcan al mercado generan un efecto dominó sobre el resto del mercado porque si una persona se muda a una vivienda del área central de la ciudad libera una, probablemente, de un barrio de menor categoría. Ese efecto dominó, sobre todo en un mercado de clase media, incide sobre los precios de los alquileres y de las ventas porque los valores terminan siendo más accesibles. En estos últimos meses los alquileres han comenzado a bajar en términos reales y probablemente este panorama se mantenga, por primera vez en diez años. Esto es consecuencia de la mayor oferta formal que se vuelca al mercado. Esto cumple una finalidad, que no tenían las viviendas de Punta del Este, ya que si estas se liberaran no era posible que una persona de Maldonado accediera a las mismas. ¿Prevé que a corto plazo la industria de la construcción mostrará signos de reactivación? Tendemos a comparar el actual panorama inmobiliario con 2010 o 2013. La construcción ha perdido en el eje de los 20.000 puestos de trabajo, pero aún estamos por enci-
Valorizaciones de los inmuebles son muy atractivas para los argentinos ma del promedio histórico. Estimo que en este segundo semestre el sector recuperará empleo, producto de obras de infraestructura que comenzaron a concretarse. Además, si el gobierno elimina algunas trabas que se interpusieron en el marco de la Ley 18.795, que promueve la inversión privada en Viviendas de Interés Social, se reactivaría la oferta y se generarían nuevos empleos. Recordemos el tope de precios que se puso en julio de 20l4. Expresé en su momento a las autoridades que me consultaron que era una medida equivocada. Precisamente, las consecuencias fueron muy claras porque se redujo casi a la mitad el número de proyectos presentados y, consecuentemente, se perdieron miles de puestos de trabajo. Creo que el gobierno está dispuesto a corregir ese error, de acuerdo a lo que nos han transmitido. En la medida que lo haga rápidamente no tengo dudas de que, en un escenario regional mejor que hace seis meses, se reactive la presentación de proyectos. Incluso, probablemente en el segundo semestre del próximo año Punta del Este podría a comenzar a recibir proyectos nuevos. Siempre miro a Punta del Este y a Puerto Madero porque son ejes de desarrollos inmobiliarios, que desde hace
La inversión en ladrillo continúa siendo un atractivo en materia de rentabilidad
Pocitos, el metro cuadrado gira entre US$ 2.500 y US$ 3.500 En la zona de la costa los valores de las unidades nuevas oscilan entre 20% y 30% por encima de las áreas centrales. Julio Villamide expresó que en las áreas centrales el sector privado hace aproximadamente 70 años que no construye. Por lo tanto, la gran mayoría de lo construido en el centro es de mediados del siglo pasado. Dijo que el metro cuadrado de construcción nueva en la zona de Pocitos “está en el entorno de los US$ 2.500 y los US$ 3.5000. Por supuesto
existen algunas excepciones hacia arriba o hacia abajo. Tuvimos en 2015 precios superiores a Buenos Aires, en barrios comparables. Obviamente, los argentinos percibían esas diferencias y por lo tanto Montevideo dejó en ese momento de ser atractivo, en términos de inversión”. “En la actualidad -prosiguió- los precios de Buenos Aires están sensiblemente por encima de los de Montevideo”. Ejemplificó que “en Puerto Madero se está cotizando entre
US$ 7.000 y U$S 10.000 el metro cuadrado de construcción nueva”.
diez años van muy en paralelo. Si se miden los metros construidos año a año se percibe que cuando sube Puerto Madero sube Punta del Este y cuando cae Puerto Madero cae Punta del Este. Puerto Madero ya comenzó a vivir el tercer boom desde su creación con proyectos constructivos espectaculares. Esta situación augura que probablemente Punta del Este también pueda comenzar a salir de la actual recesión inmobiliaria en el segundo semestre de 2017. Estimo que nos van a ayudar los países vecinos. Nos tiraron
para el fondo este último año por la situación de sus economías, pero ahora nos van a ayudar a salir del estancamiento. Argentina, según todos los pronósticos crecerá en 2017 entre el 3% y el 5%. Brasil ya tocó fondo y empiezan a aparecer los primeros brotes verdes en su economía. Por lo tanto, es probable que en 2017 nos encontremos con una región muy distinta a la que teníamos seis o siete meses atrás.
blanqueo de capitales, que ciudadanos de ese país tienen más de 1.500 viviendas en Punta del Este. ¿Este escenario puede tener alguna incidencia en nuestro mercado inmobiliario? Estimamos que no. El factor miedo impulsa a los organismos tributarios cuando están en vísperas de un blanqueo o pago de impuestos. Percibimos, por la magnitud de las tasaciones que se realizan, que un porcentaje muy alto de argentinos que tenían propieda-
La AFIP de Argentina constató, en el marco de su política de
Precio de la vivienda-salarios El entrevistado indicó que “entre 2007 y 2010 la gente se quejaba porque los precios aumentaban mucho en dólares, pero en realidad los salarios, medidos en dólares, subían más que las viviendas. Entonces, durante esos años de expansión del mercado inmobiliario la relación precio de la viviendasalarios mejoraba cada año”. Sostuvo que “ahora estamos en una situación inversa ya que los precios están casi estancados, pero
como los salarios están bajando en dólares la relación precio-ingreso de la población se deterioró. Por lo tanto, aumentó el esfuerzo, en cantidad de meses, para adquirir una vivienda”. “Además -agregó- aumentaron las tasas de interés. En aquellos momentos estaban en 4,5% y hoy en 7%-7,5%. Esa diferencia margina a miles de familias. Es un contexto en el que el acceso a la compra de vivienda se complicó”.
Áreas centrales El ejecutivo expresó además que “en las áreas centrales de Montevideo (viviendas de interés social) el metro cuadrado oscila entre los US$ 2.000 y los US$ 2.300. Los valores han aumentado moderadamente en dólares en los últimos años. En 2015, que tuvimos deflación en dólares los precios igualmente subieron”.
des en Uruguay no declaradas en Argentina las van a declarar. Y se van a amparar en el acuerdo de intercambio de información que también apunta a evitar la doble tributación. Es decir, lo que paguen en Uruguay puede ser descontado en Argentina en el caso que la alícuota sea superior. Creo que la mayoría va a tomar esa decisión. En Uruguay, en términos genera-
Punta del Este y Puerto Madero son desarrollos que van en paralelo les, los bienes estaban declarados. Además, seguramente habrá colocación de dinero por lo que muchos optarán por realizar inversiones inmobiliarias en Uruguay con rentabilidad. Se advierte entonces una reactivación de grandes proyectos inmobiliarios. Nosotros estamos realizando estudios de mercado como hace siete u ocho años no hacíamos.
US$ 5.000 millones en viviendas Entre 2005 y 2013 inversores privados compraron o construyeron en el interior viviendas para alquilar por más de US$ 5.000 millones. Es decir, un monto superior al que demandó la construcción de la planta de celulosa de UPM. Villamide señaló que “esto es fruto de la decisión de miles de pequeños inversores, que seguramente utilizaron los excedentes de la renta agrícola en el segmento viviendas, por ejemplo, en capitales departamentales. Hoy tenemos decenas de miles de familias arrendatarias en
el interior gracias a esa inversión silenciosa, que pasó desapercibida, pero que existió”. Enorme ayuda Consideró que “fue una enorme ayuda para el gobierno porque éste no hubiera podido construir viviendas para satisfacer esas demandas. Si no hubieran existido esas inversiones los alquileres se habrían disparado fuertemente. Eso ocurrió en circunstancias muy excepcionales, con conmodities que tenían valores muy altos”.