MIR&DOM.Novostroyki

www.miridom.ru

МОСКВА и ПОДМОСКОВЬЕ

май №4-5 (18) 2013

В ОДНОМ ФЛАКОНЕ

КЛАСТЕРНЫЙ ФОРМАТ ЗАСТРОЙКИ

В ЖК «АНТЕЙ» – КВАРТИРЫ «ПОД КЛЮЧ»

НОВЫЙ СОВРЕМЕННЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В Г. ПУШКИНО

www.vitcompany.ru

ЖК «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» Особенности комплекса:

• высота потолков 2,75 м; • скоростные лифты повышенной грузоподъемности; • огороженная территория; • система видеонаблюдения; • система обезжелезивания воды; • двухуровневый отапливаемый подземный паркинг; • улучшенная отделка входных групп; • обустроенная набережная; • гибкие планировочные решения.

Адрес комплекса: Московская обл., г. Пушкино, ул. Чехова, в районе домов №1 и №5 Введение в эксплуатацию: III квартал 2015 г. Общая площадь: 77 890,46 кв.м Стоимость 1 кв.м: от 55 000 рублей ООО «Корпорация ВИТ» Отдел продаж: 141207, МО, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 5, оф. 18 Телефон: (495) 411-90-01 www. vitcompany.ru

Примененная в комплексе система «вентилируемых фасадов» обеспечивает:

• комфортный климат в помещениях вне зависимости от температуры и влажности окружающей среды; • существенное снижение затрат на отопление и кондиционирование помещений; • увеличение эксплуатационной надежности и ремонтопригодности ограждающих конструкций здания.

Современный 24-этажный монолитный комплекс с вентилируемым фасадом расположен в центре города Пушкино, на берегу реки Серебрянка, в окружении пешеходных зон и развитой инфраструктуры с выходом на благоустроенную набережную. Комплекс состоит из трех зданий, объединенных между собой стилобатной частью, отведенной под нежилые помещения для размещения предприятий торговли и бытового обслуживания. В составе комплекса представлены 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры и двухуровневый отапливаемый подземный паркинг. Подмосковный город Пушкино отличается экологией, транспортной доступностью и близостью к Москве. Всего 17 км по Ярославскому шоссе от МКАД.

FIABCI

Учредитель: ООО «Издательский Дом «Мир и Дом», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП Издатель, генеральный директор Александр Коваленко e mail: elita_publisher@miridom.ru

Главный редактор издательства e mail: Выпускающий редактор, фоторедактор Корректор Дизайн и верстка Системный администратор e mail: Замгендиректора по рекламе телефон: e-mail: телефон: e-mail: телефон: e-mail: телефон: e mail: телефоны:

Руководитель отдела PR телефон: e mail: Менеджер Директор по бизнес-коммуникациям телефон: e mail: Распространение

Александр Шевчук elita@miridom.ru Роксана Любинецкая Сергей Шевченко Анастасия Петрухина, Дмитрий Поликарпов, Сергей Пузько Дмитрий Чиликин support@miridom.ru Алексей Беляев (916) 686-8029 belyaev@miridom.ru, baun@bk.ru Нина Машкевич (917) 510 9221 mid.reklama@mail.ru Наталья Миронова (926) 116-5372 mironova-n9@yandex.ru Виктория Шагдырова (916) 209-6178 dali1973@rambler.ru

(499) 943-0804 (499) 943-0905, (499) 943 2450, (499) 943-2715 Марина Епифанова (499) 943 3804 info@miridom.ru Валерий Моисеев Татьяна Мацкевич (499) 943 4725 chief_editor@miridom.ru distrib@miridom.ru

Адрес редакции: 125252, Москва, ул. Зорге, д. 18, корп. 2, подъезд 2 Адрес электронной почты для пресс релизов: elita@miridom.ru Телефоны: (499) 943-5289, (499) 940 8293 Использованы фотографии агентства Shutterstock Наши дистрибьюторы: ООО «ЛМГ», ООО «ОТКРЫТЫЕ ВИТРИНЫ»

Журнал выходит ежемесячно. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов публикаций. Перепечатка текстов и фотографий, цитирование материалов журнала «МИР&DОМ. Новостройки» только с разрешения издателя.

Отпечатано в типографии ОАО «Московская газетная типография». г. Москва, ул. 1905 года, д. 7, стр. 1. Подписано в печать 25.04.2013. Тираж 30 000 экз.

Журнал зарегистрирован Комитетом РФ по печати. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77-45893 от 19.06.2011 г. журнал «МИР&DОМ. Новостройки»

СОДЕРЖАНИЕ

В ЭТОМ НОМЕРЕ: 8 НОВОСТИ 10 ТЕНДЕНЦИЯ

В одном флаконе Кластерная система градостроительной политики становится доминирующей. Во всяком случае, этот термин стал часто употребляемым в устах исполнительной власти. Что представляют собой кластеры? Какие из них получат развитие в «Новой Москве» и Подмосковье?

18 ИНФРАСТРУКТУРА

Авто на обочине Парковки вне жилой зоны — в большинстве новых проектов девелоперы именно так ставят вопрос, а потому сооружают либо подземные, либо отдельно стоящие от жилых корпусов паркинги. Во что обходится машино-место новоселам?

10

24 ИЗ ПЕРВЫХ РУК Острые моменты новостроек Как правильно оформить документы при приобретении жилья

26 ПРОВЕРЕНО НА СЕБЕ

Перед выбором Приобретение жилья глазами покупателя и с комментариями юриста

28 ВАШЕ ПРАВО

Почему смена власти катастрофична для дольщиков Адвокат Олег Сухов о политикозависимости рынка жилья

2 НОВОСТРОЙКИ

18

В 2012 году поселок второй год подряд стал победителем национальной премии за достижения в жилищном строительстве RREF AWARDS в номинации «Комфортная среда».

Адрес: ЖК «Дубровка», Калужское ш., 5 км Тип дома: монолитный

ЖК «ДУБРОВКА» Поселок «Дубровка» в большей степени ориентирован на проживание семей с детьми. Здесь предусмот рены все условия жизни для счастливого детства — благоприятная экология, полностью развитая инфраструктура, круглосуточная охрана. На территории поселка в 54 га сохранена парковая зона, есть зоопарк и пруд, где разводят карпов для рыбалки, а в теплое время живут лебеди и утки. На лесной поляне расположена большая детская площадка, есть беседки для барбекю и дорожки для бега. В поселке представлены все необходимые обьекты социальнобытового назначения — детский сад, школа, ТЦ, бары и рестораны и многое другое. ЖК «Дубровка» — уникальный мультиформатный проект, сочетающий городской уровень комфорта и транспортную доступность со спокойствием, тишиной и безопастностью элитного коттеджного поселка. Сегодня реализуется проект строительства нового квартала, включающего в себя восемь монолитных многоквартирных домов, фитнесцентр с бассейном и торгово-развлекательный комплекс. Три первых дома в ближайшее время будут готовы принять жильцов. Эксплуатируемая кровля, панорамное остекление, эксклюзивные лифты от ThyssenKrup, мраморная отделка входных групп, котельные, позволяющие самостоятельно регулировать температуру внутри квартиры, — вот лишь некоторые особенности комплекса.

Количество этажей: 7-8, с используемой кровлей Количество квартир: 790 Высота потолков, м: 3,1 Срок сдачи ГК: начало 2013 г. Машиноместа: подземный паркинг в каждом доме, гостевая стоянка Охрана: круглосуточное патрулирование и дежурство в каждом подъезде, въезд по пропускам, видеонаблюдение Придомовая территория: охраняемый закрытый ЖК, детские площадки, парковая зона с озером, зоопарк, зоны для барбекю, спортивные площадки Инфраструктура: детский сад, школа, ТК, кафе и рестораны, проект предусматривает фитнес-центр с бассейном и SPA, медицинский центр Квартиры в продаже: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные Площадь квартир, кв.м: от 49 до 180, свободная планировка, два санузла в каждой квартире Офис продаж: находится на объекте Телефон: (495) 720-93-93

Квартиры от 95 000 руб. за кв.м можно приобрести в рассрочку или по ипотеке.

НОВОСТРОЙКИ 5

4 этаж

3 этаж

ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

5 этаж

6 этаж

Геленджик, ул. Гринченко, 21 19-этажный монолитный жилой дом на 85 квартир расположен в 400 метрах от моря, в центральной части города. В доме — оздоровительный центр с бассейном. Подземный гараж на 39 машиномест. Индивидуальная газовая котельная, которая будет обеспечивать теплом только данный жилой дом. Первый и второй этажи занимают торговоофисные помещения.

1-комнатная квартира — от 53 до 57 кв.м.

2-комнатная квартира — от 89 до 90 кв.м.

3-комнатная квартира — от 123 до 125 кв.м. Высота потолков — 3,3 м. Жилые помещения — от 45 000 руб./кв.м. Нежилые помещения — 70 000 руб./кв.м. Рассрочка платежа до года. Оформление договоров по ФЗ-214. Срок сдачи — первый квартал 2014 г.

10 этаж

7-9 этаж

11-16 этаж

17-19 этаж

8 (86141) 3-18-12, 8-918-460-94-36

НОВОСТИ ПОДМОСКОВЬЕ ЛИДИРУЕТ

Московская область лидировала среди субъектов РФ по объему ввода жилья в первом квартале нынешнего года. За этот период в Подмосковье было построено 888,9 тыс. кв.м общей площади жилых домов, что на 17,2% превышает аналогичные показатели прошлого года, следует из материалов Федеральной службы государственной статистики (Росстата). Это составляет 8,5% от общего объема ввода жилья по России в целом. В докладе упоминается, что объем ввода жилья в РФ за этот период составил 10,4 млн кв.м, что на 6,5% больше, чем за первый квартал прошлого года. На втором месте по вводу жилья оказался Краснодарский край, где было сдано 876,4 тыс. кв.м жилой недвижимости (8,4% от общего показателя по России), а на третьем — Республика Татарстан (758,9 тыс. кв.м, 7,3%), говорится в отчете. В Москве строители возвели 636,6 тыс. кв.м жилых площадей (6,1%), а в Санкт-Петербурге — 586,3 тыс. кв.м (5,6%).

ПРИКАЗАНО: РАЗРЕШИТЬ! Количество выданных разрешений на строительство в Москве за год увеличилось почти в три раза, сообщил мэр столицы Сергей Собянин. «Это говорит о том, что мы набираем темпы инвестиций в различные сферы экономики города, — сказал он на заседании комплекса экономической политики в столице. — В течение последних двух лет проводились серьезные ревизии инвестконтрактов, в результате чего было прекращено

8 НОВОСТРОЙКИ

строительство около 11 млн кв.м. В основном это проекты, которые усугубляли развитие транспортной системы Москвы. В настоящий момент город вкладывает в развитие транспорта и метро четверть всех инвестиций, как коммерческих так и государственных».

щения в нежилое и согласованию проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном жилом доме.

продажу активов можно найти наделы, подходящие именно для такого направления развития», — отметил заместитель директора департамента управления активами ГК «АСВ» Сергей Кайгородов. Открытый аукцион, в котором заинтересованные инвесторы смогут принять участие, состоится 22 мая на электронной торговой площадке ОАО «Центр реализации».

ЗЕМЛЯ НА ПРОДАЖУ

РЕШАЙТЕ САМИ! Мэр Москвы Сергей Собянин внес на рассмотрение Мосгордумы законопроект, который наделяет органы местного самоуправления дополнительными полномочиями в сфере недвижимости. Соответствующие поправки вносятся в городской закон «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы». Из документа следует, что в ведение органов местного самоуправления предлагается передать согласование проекта градостроительного плана земельного участка для размещения объектов капитального строительства, возведение которых осуществляется за счет средств частных лиц, а также иных объектов, определяемых правительством Москвы. Последние включают, в частности, аптечные организации, учреждения для работы с детьми, объекты спорта, стационарные торговые объекты, объекты бытового обслуживания, рынки общей площадью до 1,5 тыс. кв.м, объекты религиозного назначения при отсутствии утвержденных актов выбора земельного участка. Также органы местного самоуправления хотят наделить полномочиями по рассмотрению представленных в установленном порядке документов для перевода жилого поме-

Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ГК «АСВ») выставила на продажу свои земельные активы в Московской области. Всего вниманию инвесторов в «Новой Москве» и Московской области предложен 71 лот (146 земельных участков общей площадью более 8497 га). Это земельные участки разных категорий и видов разрешенного использования (сельхозземли как для сельскохозяйственного производства, так и под дачное строительство; а также земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство и массовую жилую застройку). В частности, восемь лотов находятся в Истринском, 27 — в Павлово-Посадском, 23 — в Воскресенском, 40 — в Щелковском, 28 — в Егорьевском, один — в Наро-Фоминском, три — в Красногорском, 16 — в Ленинском районе («Новая Москва»). «Продажа земельных активов — плановое мероприятие, мы должны обеспечить возврат средств, затраченных на санацию банковской системы в момент кризиса 2008 года. И сейчас достаточно удачное время для этого: рынок земли уже стабилизировался, девелоперы реализуют новые проекты и подыскивают участки как под массовую застройку, так и под коттеджные поселки и объекты рекреации. Компании-сельхозпроизводители и фермеры проявляют интерес к землям сельхозназначения, а среди выставленных на

ЗДОРОВЬЕ КОММУНАРКИ Москомстройинвест приступил к сбору и анализу предложений инвесторов, желающих участвовать в реализации проекта строительства медицинского кластера вблизи Коммунарки на территории «Новой Москвы». Финансирование реализации проекта медкластера предполагается за счет внебюджетных источников. При этом в его рамках планируется строительство больниц, исследовательских центров, поликлиник и апартаментов. «Для строительства медицинского кластера определен земельный участок общей площадью 58,2 га в 3,7 км от МКАД по Калужскому шоссе. Общая площадь самого кластера составит 490 тыс. кв.м», — отмечается в сообщении комитета.

НОВОСТИ ДОЛГОИГРАЮЩИЙ ПРОЕКТ

Срок строительства международного финансового центра в Рублево-Архангельском может составить до 15 лет, при этом основная стадия реализации проекта будет длиться 5–10 лет, сообщил руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. И уточнил, что в рамках проекта планируется возведение более 5 млн кв.м недвижимости: «Предусмотрено и строительство объектов жилого назначения. Что важно, более 2 млн кв.м — это рабочие места. Там будут гостиницы, апартаменты. Сейчас объявлен международный конкурс на проектирование комплекса. Буквально недавно была утверждена транспортная схема, исходя из которой и будут проектироваться объекты всех назначений».

ОПТОМ И В РОЗНИЦУ Военные городки в Московской области в основном передаются в ведение муниципалитетов, а 24 городка из 83 передаваемых Министерством обороны РФ поступают непосредственно в собственность области для создания новых производств, заявил заместитель председателя правительства Подмосковья Александр Чупраков. Большинство из них расположено в Мытищинском, Солнечногорском районах, а также в Подольске, Балашихе, Одинцовском, Серпуховском, Истринском, Рузском и Наро-Фоминском районах. В них проживает около 60 тыс. человек. Минобороны РФ 24 апреля начало их передачу властям Под-

московья. Соответствующее соглашение подписали на военном объекте в Софрино врио губернатора Подмосковья Воробьев и министр обороны РФ Сергей Шойгу. Воробьев подчеркнул, что 42 муниципальных образования, на территории которых находятся сейчас передаваемые городки, в ближайшее время приступят к модернизации дорог и инвестированию проектов, которые принесут доход области. В области находятся еще 300 военных городков, и их судьбу предстоит решить. Уже известно, что к июню будет передан еще 141 городок. «Мы считаем, что эти объекты могут стать ликвидными, и мы вовлечем их в хозяйственный оборот. Чтобы компенсировать затраты, мы будем продавать определенные объекты на открытых торгах, это касается прежде всего небольших нежилых помещений», — заключил Чупраков.

ОПЫТ ОБЯЗАТЕЛЕН Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства применит квалификационные требования к участникам 26 новых аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, сообщается в пресс-релизе фонда. В феврале генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман сообщил, что фонд начнет публиковать извещения о своих аукционах, содержащие квалификационные требования к участникам. «Основным требованием, предъявляемым к потенциальным участникам земельных аукционов Фонда РЖС, является наличие опыта

работы в качестве застройщика не менее трех лет», — отмечается в сообщении. В материалах указывается, что совокупный объем ввода в эксплуатацию застройщиком объектов жилищного строительства за последние три года должен составлять не менее среднего годового объема, предусмотренного документацией по проведению аукциона. Напомним, что Фонд РЖС был создан пять лет назад в целях реализации участков, находящихся в федеральной собственности. Фонд имеет соглашения о взаимодействии со всеми субъектами РФ. Целью его работы является содействие развитию строительства жилья, объектов инфраструктуры, производства строительных материалов.

ОБЪЕЗДНЫЕ ПУТИ Днем на МКАД грузовиков стало на 34% меньше, ночью — на 75% больше, в целом на кольцевой автодороге стало на 5 тыс. грузовиков меньше, сообщает прессслужба департамента транспорта Москвы. После введения ограничений на въезд транзитных грузовиков массой более 12 т на МКАД в дневное время по кольцевой дороге стало ездить на 11 тыс. грузовиков меньше, а ночью количество большегрузов на трассе увеличилось на 6 тыс. (75% от потока). К сентябрю этого года режим движения большегрузов по Москве может быть вновь пересмотрен. Как рассказал Дмитрий Савченко, заместитель руководителя департамента транспорта Москвы, ведомство совместно с консалтинговой компанией Strategy Partners Group провели исследование грузопотоков. Выяснилось, что средняя загрузка грузовых автомобилей, перемещающихся по городу, не превышает 24%, 56% грузовых автомобилей передвигаются по городу пустыми. «Данные показатели говорят о том, что логистика в городе выстроена неэффективно и требует стратегического подхода к ее оптимизации. В среднем около 35% грузовиков используют улично-дорожную сеть столицы, но не обслуживают потребности

города. Для оптимизации логистической системы департаментом транспорта разрабатывается стратегический план организации движения грузового транспорта в Москве, который будет представлен к сентябрю 2013 года», — сообщает пресс-служба департамента транспорта столицы.

НОВОЕ ЖИЛЬЕ Около 600 тыс. кв.м жилья необходимо для обеспечения жилплощадью очередников Подмосковья, сообщила министр строительного комплекса и ЖКХ Московской области Марина Оглоблина. По ее словам, на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны необходимо не менее 6,4 тыс. кв.м жилья, ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, — не менее 87,8 тыс. кв.м. Кроме того, еще 14,8 тыс. кв.м необходимо для предоставления жилья детямсиротам, 116,4 тыс. кв.м — молодым семьям. Для предоставления гражданам, проживающим в ветхих и аварийных жилых помещениях, — не менее 226,4 тыс. кв.м.

НОВОСТРОЙКИ 9

ТЕНДЕНЦИЯ

В ОДНОМ ФЛАКОНЕ Кластерная система градостроительной политики становится доминирующей. Во всяком случае, этот термин стал часто употребляемым в устах исполнительной власти. Что подразумевается под этим? Какие кластеры в Подмосковье, на новых территориях Москвы наиболее перспективны, где возможно их расположение? Что из себя они должны представлять в идеале? В каком соотношении будут объекты жилой и нежилой недвижимости, какой набор социальной инфраструктуры? Каковы состав и численность населения?

МОДА НА ОБЩЕСТВЕННУЮ ЗОНУ Термин «кластер» перекочевал в область недвижимости из информатики. В переводе с английского имеет обозначение «пучок» или «группа». Хотя применительно к строительству слово «группа» куда уместнее. Ведь не скажешь, что в последнее время появилась мода выстраивать небольшие пучки домов вокруг какого-то небольшого общественного пространства. Удобнее говорить «группа». Беда ли в том, что в Россию эта мода еще не пришла? Хотя, образно выражаясь, все настойчивее стучится в дверь. Опыт первых кластерных застроек принадлежит Британии. В конце XVIII века в сельской местности стали появляться группы отдельных домов, которые располагались вокруг просторной лужай-

10 НОВОСТРОЙКИ

ки или поляны. Поляна выполняла роль своеобразной общественной зоны, а все необходимые хозяйственные постройки, равно как и огороды, располагались с тыльной стороны дома. Почему нововведение не получило развития, история умалчивает. Зато новый и самый мощный всплеск кластерного строительства был зарегистрирован два десятка лет назад в США. Интерес к этому формату проявился вовсе не случайно. В дорогих предместьях Америки, в частности в штате Калифорния, земля дорожала день ото дня, и настал момент, когда многие американцы уже не могли себе позволить купить дом с обширным участком. Застройщики быстро смекнули, в чем загвоздка, и выбросили на рынок обновленный формат загородного жилья — отдельный дом

средних размеров в соседстве с такими же, равноценными. Плюс ко всему архитекторы приняли во внимание повышенный интерес американцев и к различным общественным зонам и свободным территориям. Основной смысл кластерного строительства и состоит в том, что путем максимального уплотнения домов практически остается нетронутой девственная природа. Вся эта красота как бы передается в общее пользование и используется для отдыха, прогулок, занятий спортом. «Формы этого пространства могут быть любыми, — говорит Алексей Иванов, руководитель мастерской «Архстройдизайн». — Это может быть обыкновенная площадь, на которую смотрят парадные подъезды 4– домов. Свободным про-

ТЕНДЕНЦИЯ странством может оказаться живописная лужайка, засаженная декоративным кустарником и цветами, либо небольшая улочка и даже тупик, где и детишки и взрослые будут чувствовать себя в полной безопасности и комфорте. Словом, кластерная идея и заключается в том, что фасады всех домов обращены к единой общественной зоне, в то время как тыл с небольшим двором и въездом в гараж выполняет роль служебной территории. В Америке довольно-таки модно иметь дом, у которого парадный вход и служебный въезд располагаются в противоположных сторонах». Ценное преимущество кластеров — единое социальное окружение. Опыт показывает, что при однородной среде чаще обычного образуются сообщества по интересам: гольфисты, охотники, рыбаки, яхтсмены и т.п. Впрочем, эксперты также согласны и с тем, что уже в скором времени заокеанские кластеры могут быть приняты и россиянами. Хотя, как предполагают архитекторы, переносить целиком зарубежный опыт на нашу землю не стоит.

ОКРУЖЕННЫЕ ПРОСТОРОМ Кластерная застройка подразумевает собой комплексное развитие территорий, включающих группу объектов различного назначения, необходимых для комфортного постоянного проживания людей. Идеология подобных проектов предполагает создание единой социальной среды проживания в рамках всего кластера. В кластере обязательно наличие жилой, инфраструктурной, а также индустриальной зоны, которая генерирует новые рабочие места для местных жителей. В идеале каждый сформированный кластер должен отличаться значительной степенью автономности. При правильно построенной структуре в кластере создается четкое экономическое взаимодействие между жилой и коммерческой составляющей. Так, местные жители за счет организации предприятий получают возможность жить и работать в одной локации. Предприятия же за счет жилой зоны получают приток рабочей силы. Также в кластере создается гарантированный спрос на разнообразные инфраструктурные услуги. На сегодняшний день в Подмосковье можно выделить два крупных девелоперских проекта кластерной застройки — «Проект А101» («Новая Москва», пос. Коммунарка, девелопер ГК «МАСШТАБ») и

«Город-спутник Новое Ступино» (Московская область, Ступинский район, девелопер MR Group). «Кластерная застройка заявлена на территории «Новой Москвы», — комментирует Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Под этим термином власти подразумевают несколько точек роста, от которых будет отталкиваться дальнейшая застройка территорий. Каждая точка развития имеет свою специфику — например, в Румянцево собираются расположить административно-деловой кластер, то есть в дальнейшем там будут делать упор на нежилую недвижимость, бизнес-центры. Троицк обозначен как научный, образовательный и медицинский кластер, что также повлияет на характер его дальнейшего развития и застройки. В кластерной застройке Подмосковья вкладывается немного иной смысл — создание нового инфраструктурного узла, в составе которого будет все необходимое для проживания человека. Основой для кластера служит некое социальное ядро — детский сад, школа, спортивный комплекс и про-

чее, вокруг которого строится жилье. На данный момент идея кластерной застройки в Подмосковье относится скорее к коттеджным поселкам». «Подобное притягивает подобное — это один из законов природы. Поэтому каждый может видеть улицы однородных магазинов и однородные районы крупных городов как в части застройки, так и в части социальной среды. Именно так формируются кластеры, — рассуждает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити — XXI век». — Если говорить о Подмосковье, то девелоперы чаще употребляют слово «направление» вместо кластера, хотя по сути между ними можно ставить знак равенства. Например, Рублевское направление или Новая Рига — это наиболее динамично развивающиеся кластеры с соответствующей инфраструктурой и социальной средой. Секрет развития кластеров похож на секрет развития различных районов мегаполиса. Чем больше вкладываешь в инфраструктуру района, тем он привлекательнее для девелопера. Это закономерно. Спрос наиболее высок там,

НОВОСТРОЙКИ 11

ТЕНДЕНЦИЯ

где наиболее развита инфраструктура. Почему едут в Москву? Потому что в ней богатая инфраструктура, необходимая для качественной и комфортной жизни. «Новая Москва» как новый кластер также потенциально привлекательна, но пока не ясно, как она будет развиваться и будет ли это направление или кластер на самом деле приоритетом для вложения средств в развитие инфраструктуры. Куда пойдут деньги в первую очередь, участники рынка хотели бы знать заранее, чтобы поучаствовать в развитии новых перспективных кластеров. Состав и среда кластеров тоже определяются инфраструктурой. Чем она насыщеннее,

12 НОВОСТРОЙКИ

тем выше социальный уровень проживающих в них людей и тем выше класс расположенной здесь жилой и нежилой недвижимости».

КЛАССНАЯ ПЕРСПЕКТИВА «Кластерная градостроительная политика подразумевает системное строительство, осуществляемое по всем необходимым правилам, — утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. — Кластеры предполагают специализированное отношение недвижимости, находящейся на этой территории, к той или иной сфере жизни общества.

Например, научный или промышленный кластер. В идеале при строительстве кластеров необходимо учитывать мнение и советы архитекторов, так как именно они разрабатывают концепцию сочетания объектов с окружающей застройкой. В составе кластера может преобладать как жилая застройка, так и офисные помещения, все индивидуально и зависит от целей застройщика и специализации возводимого кластера». «Мне кажется, что употребление подобных терминов в большей степени дань моде, чем осознание истинной смысловой нагрузки выражений. Немодной становится модернизация, поскольку ничего не делается, теперь будем вбивать бюджетные деньги в кластеры — кто, интересно, это решил?

— категоричен Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Идея в принципе неновая, неплохая, но приживется ли у нас — пока непонятно. По большому счету, специализации территорий были у нас и без модных слов, но складывались подобные территории и объекты постепенно, без спешки. Пока все говорят о Сколково и Домодедово, причем последнее планируется создать уже в ближайшее время, переведя туда, по материалам из прессы, два крупных московских вуза. Не уверен в разумности перевода институтов: это, как правило, приводит к потере качества обучения, утрате части преподавательского состава. В остальном же задача не кажется нереализуемой, но просчитано ли все? Опыт последних лет заставляет усомниться. В идеале это должны быть мини-города или районы со своей замкнутой автономной системой обеспечения, своей специализацией, в идеале все жители которых работают в рамках данной территории. Заманчиво, но реально ли? Соотнести объемы в каждом случае можно индивидуально. Так, производственный и научный кластеры могут сильно отличаться по процентному соотношению жилых и нежилых зданий, но должны быть близки по инфраструктурным объектам. В зависимости от специализации. По идее, единая социальная среда должна позитивно сказаться на качестве жизни проживающих, однако есть вопросы по регулированию их состава. Не секрет, что прообразом кластерной системы могут служить закрытые городки Министерства обороны и другие.

ТЕНДЕНЦИЯ

Там ограничение состава проживающих производилось административным путем. Возможно ли саморегулирование сегодня — тоже большой вопрос. Так что, если углубиться в тему, вопросов больше, чем ответов. Ведь ответственный подход к проблемам далеко не ограничивается использованием модной лексики».

ИНИЦИАТИВА СВЕРХУ «Кластерная система градостроительной политики связана с идеей Дмитрия Медведева о децентрализации функциональных центров, — уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Сейчас все они (правительственный, научный, финансовый) сосредоточены в центре города, практически в пределах ЦАО. Власти предложили вывести их из «старой» Москвы и сформировать на присоединяемых территориях функциональные кластеры: административный с правительственным кварталом, финансоводеловой, научный, университетский, медицинский и рекреационно-туристический. В целом это правильная идея

— децентрализация нам действительно необходима, так как формирование кластеров является стимулирующим фактором, который будет способствовать активному развитию пригородов и территорий «Новой Москвы», а также позволит перераспределить потоки, сформировав предпосылки для более комфортной концепции «работа рядом с домом». Власти уже озвучили месторасположение некоторых кластеров. Финансовый центр предлагается перенести в район Рублево-Архангельского. Научно-инновационный центр уже развивается на территории Сколково. Правительственный центр планировалось перенести на территорию «Новой Москвы» в районе Калужского шоссе. Идеальный кластер — это территория с гармоничным развитием всех необходимых объектов инфраструктуры. Безусловно, подобные градостроительные зоны должны быть обеспечены достаточным объемом жилья. Ведь главный лозунг кластерной системы — живем и работаем в одном месте. При этом в новых кварталах желательно

строить жилье разного класса и высотности с применением современных технологий, так как спальных и безликих районов в Москве уже хватает. Кроме того, проектом функционального зонирования должно быть предусмотрено развитие транспортной инфраструктуры за счет строительства скоростных магистралей, совмещения линий метрополитена и пригородных поездов. Это позволит решить вопрос доступности новых развиваемых территорий. Вопрос соотношения объектов жилой и нежилой недвижимости в каждом проекте должен решаться индивидуально. Сначала указывается планируемый объем коммерческих помещений, затем определяются спрос на жилье и потребность в объектах социальной инфраструктуры. При этом жилье, безусловно, позволяет улучшить экономические показатели проекта, так как такой тип недвижимости имеет меньшие сроки реализации по сравнению с коммерческими объектами. Как правило, для крупных проектов соотношение жилой и коммерческой недвижимости составляет в пропорциях 40% на 60%.

НОВОСТРОЙКИ 13

ТЕНДЕНЦИЯ учреждение. Сейчас, например, активно развиваются кластеры в районе аэропортов «Шереметьево» и «Домодедово». Строятся бизнес-центры, гостиницы, торгцентры, жилье. Развивается транспортная инфраструктура. Все это создает удобную среду для активной, насыщенной жизни без ежедневных утомительных поездок. К примеру, в нашем ЖК «Загородный квартал» многие покупатели работают или планируют арендовать офис в пределах района».

ЦЕНТРЫ ПРИТЯЖЕНИЯ

Сущность понятия «кластер» состоит в объединении отдельных элементов (составных частиц) в единое целое для выполнения определенной функции или реализации определенной цели «Кластерная застройка предполагает комплексный подход к строительству, объединение на общей территории жилья, инфраструктуры и рабочих мест в оптимальных пропорциях, — говорит Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»). — Цель — создание комфортной среды обитания и сокращение маятниковой миграции, когда миллионы людей живут в пригороде, а на работу и для отдыха ездят в центр Москвы, созда-

14 НОВОСТРОЙКИ

вая безнадежные пробки. Комплексный подход к строительству провозглашен уже очень давно, говорят об этом уже не меньше десяти лет, но реализовать его сложнее, чем провозгласить. Дело в том, что застройщикам выгоднее всего строить и продавать жилье, создание крупных инфраструктурных проектов дорого и очень долго окупается. В идеале кластер должен формироваться вокруг уже существующего центра притяжения. Таким центром может стать аэропорт, деловой комплекс, правительственное

«Кластеры — достаточно специфический вид градостроительной деятельности, поскольку на первый план, становясь причиной, здесь выходит нежилая составляющая в виде, например, производственного предприятия, туристическорекреационной зоны, образовательного или инновационного центра, а жилье появляется как следствие, для проживания сотрудников и обслуживающего персонала, — рассказывает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». — Доминирующей кластерную систему называть еще рано, так как основные объемы квартир Московского региона строятся на территории городов-спутников или в рамках освоения новых территорий, где «с нуля» строятся целые жилые микрорайоны, а кластеры — формат, о котором много говорят, но, что называется, на перспективу. Кроме того, как это часто бывает в нашей стране, модным словом, звучащим из уст чиновников, сегодня называют многие новые проекты, которые к полноценным кластерам имеют весьма и весьма отдаленное отношение. В настоящий момент заявлено о строительстве двух кластеров в Домодедово — с образовательной и спортивной доминантами, в Серпухове планируют создать образовательно-промышленный кластер, есть данные о строительстве в «Новой Москве» посольского кластера. Из всех заявленных проектов наиболее активно обсуждается образовательный кластер в Домодедово, который хотят сделать аналогом Кембриджа и для чего на новые земли хотят перевести сразу пять крупных столичных вузов. Говорить о деталях, в том числе и о доле жилых помещений, пока еще рано, это можно будет делать после подробной проработки проекта. Что касается будущего населения, то, как уже было замечено, основная часть будет формироваться за счет

ТЕНДЕНЦИЯ сотрудников кластера и работников объектов сопутствующей инфраструктуры». «Создание рабочих мест в непосредственной близости от новых жилых комплексов является мощнейшим конкурентным преимуществом новых районов, — говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ».

— В случае с кластером Сколково, например, ситуация зеркальная. Это изначально создание технопарков, связанных с высокотехнологичным производством. И для нормального функционирования этих производственных зон создается социальная инфраструктура из жилых кварталов, транспортного сообщения. Их расположение в ряде случаев обусловлено историческими факторами, по направлению наукоградов. В частности, про Сколково: его расположение я бы не назвал логичным, поскольку располагается оно в сложившейся дорогой социальной среде. Это направление изобилует элитными поселками, инфраструктура здесь достаточно дорогая (рестораны, магазины, медицинские центры). Поэтому возникает вопрос, насколько гармонично представители научного сообщества будут существовать в этой среде». «Сущность понятия «кластер» состоит в объединении отдельных элементов (составных частиц) в единое целое для выполнения определенной функции или реализации определенной цели, — рассуждает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Кластеры в Московской области — это районы, микрорайоны со схожим социальным статусом жителей, объединяющим их в том числе и в желании жить по принципу «в Москву только по крайней необходимости». Стремление жить в Подмосковных кластерах — это обратная сторона урбанизации, когда еще недавно с удовольствием жившие в мегаполисе люди переосмысливают жизненный ценности и стремятся в более уютный, понятный и обозримый маленький мирок. По сути, идеальный кластер — это мини-город, в котором есть все необходимое для жизни не только с точки зрения потребления, но и с точки зрения обучения, развития, совершенствования. В последние годы складывается тенденция к появлению и формированию новых загородных кластеров — маленьких городов, объединенных не только локацией, но и

общей идеей, направленной, например, на сплочение семьи, развитие молодого поколения. «Олимпийская деревня Новогорск» — флагман этой тенденции. Это один из новых видов кластеров, покупка жилья в котором помогает вечно занятым москвичам утвердительно ответить на вопрос, рожать или не рожать детей, заранее решая все проблемы, которые возникают у родителей в то время, пока их дети растут, давая возможность заниматься бизнесом, карьерой. Концепция спортивно-образовательного кластера жилых комплексов «Олимпийская деревня Новогорск» и «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» направлена на то, чтобы начиная с ясельного возраста предоставить детям все возможности для развития буквально ря-

дом с домом. Здесь расположены Международная академия спорта, в которой будут преподавать чемпионы мира и Европы, современный детский сад, школа с углубленным изучением английского языка, фитнес-клуб класса «люкс», медицинский центр, известная школа единоборств «Самбо-70», Академия бокса, Центр йоги, Детская школа искусств, Центр вокального мастерства танцев и драматического искусства под руководством Алексея Кортнева, Шахматная академия. Среди других перспективных кластеров в Московской области можно отдельно выделить Сколково, где формируется в том числе и бизнес-среда, позволяющая жителям работать недалеко от дома». Александр Максимов

НОВОСТРОЙКИ 15

ОСОБЫЙ ФОРМАТ

ЖИЛОЙ ДОМ ИЗ КРАСНОГО КИРПИЧА В МИКРОРАЙОНЕ «АВИАЦИОННЫЙ» В ДОМОДЕДОВО Строительство 10-этажного жилого дома из красного кирпича ведется в городе Домодедово, на улице Жуковского д.9, микрорайон «Авиационный» или «Авиагородок», который возник в начале 60-х годов ХХ века на базе посёлка для строителей аэропорта «Домодедово». За полвека инфраструктура микрорайона развилась настолько, что теперь в шаговой доступности от возводимого кирпичного дома расположены продуктовые и хозяйственные магазины, аптеки, отделения банков, детсады, школы, спортивные объекты, центры досуга и т.д.

16 НОВОСТРОЙКИ

ОСОБЫЙ ФОРМАТ

РАЗВИТАЯ ИНФРАСТРУКТУРА Развитая инфраструктура микрорайона «Авиационный» не нарушила экологию района. По соседству с новостройкой из красного кирпича находится лесополоса, а также поле с коттеджами. Рядом есть река, а также несколько прудов и озёр, что позволяет местным жителям разнообразить свой досуг — прогуливаться по лесу, плавать в водоемах, ловить рыбку, собирать грибы и т.д. С 2011 года в микрорайоне «Авиационный» активно стало развиваться строительство. Общая площадь застройки — 27,4 Га. Наряду с жилыми домами и комплексами, строятся новые магазины, школы и здания администрации. Основную занятость жителям района обеспечивает международный аэропорт «Домодедово», территория которого за полвека разрослась, а количество рабочих мест увеличилось в несколько раз.

НЕМНОГО ИСТОРИИ Днём рождения аэропорта «Домодедово» считается 7 апреля 1962 года. В этот день вышел приказ начальника Главного управления гражданского воздушного флота №200 «Об организации Московского аэропорта Домодедово», в тексте которого значилось: «Организовать в составе Московского управления транспортной авиации ГВФ аэропорт Домодедово и впредь именовать его московский аэропорт Домодедово». В 1963 году из аэропорта начали осуществляться грузовые и почтовые рейсы на самолётах Ту-104 и Ил-18. А 25 марта 1964 года из Домодедово вылетел первый пассажирский рейс самолётом Ту-104 по

маршруту Москва-Свердловск. Регулярные пассажирские рейсы начали выполняться в 1966 году. Одновременно с началом строительства аэропорта «Домодедово» решался вопрос о предоставлении жилья будущим работникам аэропорта. Им были выделены квартиры в том же посёлке «Авиагородок», который до 2004 года назывался «Востряково-1». Он представлял собой отдельное административно-территориальное образование в составе Домодедовского района. В то время местные жители могли улучшать свои жилищные условия, получая работу в новом аэропорту. В 2004 году посёлок «Востряково-1» вошёл в состав города Домодедово, получив официальное название микрорайон «Авиационный», который отличается чистой экологией, хорошим климатам, большим количеством прудов, рек и озёр.

ХАРАКТЕРИСТИКИ РЕАЛИЗУЕМЫХ КВАРТИР 1-комнатные квартиры — от 45,97 кв.м до 49,5 кв.м.

2-комнатные квартиры — от 58,86 кв.м до 71,49 кв.м.

3-комнатные квартиры — от 78,41 кв.м до 95,58 кв.м.

ТРАНСПОРТНОЕ СООБЩЕНИЕ В микрорайоне «Авиационный» расположена одноименная станция Московской железной дороги. Это Павелецкое направление, ответвление к аэропорту «Домодедово». Также до Москвы ходят регулярные рейсовые автобусы и маршрутные такси. Справки о приобретении квартир в 10-эт. жилом доме из красного кирпича в г. Домодедово, мкр. «Авиационный», на улице Жуковского д.9, можно получить по тел.: 8 (495) 748 55 66 или на сайте www.grsinvest.ru

НОВОСТРОЙКИ 17

ИНФРАСТРУКТУРА

АВТО НА ОБОЧИНЕ Парковки вне жилой зоны — в большинстве новых проектов девелоперы именно так ставят вопрос, а потому сооружают либо подземные, либо отдельно стоящие от жилых корпусов паркинги. Естественно, это играет свою роль в улучшении экологической обстановки, но с другой стороны, создает определенные сложности для автовладельцев: финансовые — всетаки машино-места пока дорогое удовольствие, ну и чисто бытовые — добираться до подъезда труднее, если, скажем, в семье маленький ребенок или новосел приехал с увесистыми покупками.

ВОПРОС БЕЗОПАСНОСТИ «Необходимым условием любого современного проекта должны быть решения с парковочными местами для жителей будущих домов. Застройщик просто не имеет морального права не задумываться о комфортном проживании своих будущих клиентов, — категорично заявляет Сергей Никонов, генеральный директор ГК «Промингрупп». — В советское и постсоветское время вопросы с парковками при строительстве выводили за скобки и предоставляли решать их самостоятельно каждому отдельному жителю. Но в наше время предусмотренная парковка — это неотъемлемый атрибут любой новостройки, которая претендует на будущий спрос покупателей. Самым удобным и желательным с точки зрения покупателей, разумеется, является подземный паркинг. Это позволяет держать автомобили жителей в теплом и охраняемом помещении. А для того чтобы разгрузить или погрузить какие-либо вещи, житель дома совершенно независим от метеоусловий и может сходить и взять забытый, допустим, телефон в машину в пижаме и тапочках, спустившись на лифте жилого дома в подземный паркинг. Наша компания включила подземные паркинги в разделы проектов ЖК «Искры Радости» и ЖК «Мос-Анджелес», так как мы позиционируем свои новостройки как жилье бизнес-класса и покупатели соответствующего уровня не поняли бы нас, если бы мы попытались сэкономить на их комфорте и безопасности. Встроенно-пристроенные и отдельно стоящие паркинги, не имеющие непосредственного выхода в жилой комплекс, разумеется, тоже могут решать проблемы хранения личного транспорта жильцов, но являются не такими комфортными для использования. И самое главное, чтобы отдельно стоящие паркинги были в непосредственной близости от самого жилого комплекса. Чтобы жителю дома,

18 НОВОСТРОЙКИ

припарковав свой автомобиль, не приходилось в ночное время возвращаться домой по темным и небезопасным проулкам и проходам. Это вопрос элементарной безопасности». «Не думаю, что парковки вне жилой зоны создают большие сложности для автовладельцев. При грамотном расположении этих отдельно стоящих паркингов и если они органично вписаны в квартал, помимо плюсов никаких минусов я не вижу, — уверен Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ».

— Среди основных преимуществ — отделение проезжей части от детских площадок и дворов, в первую очередь это безопасность наших детей. Именно поэтому подобного рода организация дорожного движения в непосредственной близости от жилого дома, на мой взгляд, является большим плюсом, а не минусом. Кроме того, эти многоуровневые паркинги служат в некоторых случаях своеобразным экраном,

защищающим дом от шумной, пыльной трассы. Так что подземный паркинг — это также большой плюс, а не минус. Из подземного паркинга житель посредством лифта может попасть на свой этаж минуя улицу. Единственный минус подземного паркинга — его стоимость. Подземный паркинг считается существенной нагрузкой на любой девелоперский проект, поскольку себестоимость земляных работ является самой высокой во всем строительном процессе. Как решение — создание отдельно стоящих паркингов».

ОСНОВНОЙ ЭЛЕМЕНТ «Наличие паркинга в жилом комплексе является сегодня обязательной составляющей инфраструктуры, — утверждает Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость».

— Несмотря на то, что цены на машиноместа, как правило, довольно высоки, клиенты зачастую считают наличие паркинга

ИНФРАСТРУКТУРА важным условием приобретения квартиры в доме. Себестоимость подземного паркинга существенно выше, в связи с этим выше и цена продажи. Поэтому такой паркинг возводится, как правило, в объектах более высокого класса. В комплексах экономкласса застройщик старается возвести наиболее доступный по стоимости тип паркинга, в том числе и отдельно стоящий. В комфорт-классе встречаются разные типы машино-мест. Иногда в масштабных комплексах застройщик помимо подземного паркинга возводит отдельно стоящий, давая таким образом покупателю возможность сделать выбор». «Паркинг — основной элемент любого объекта недвижимости и обязательный критерий, определяющий классность, — говорит Екатерина Никонова, заместитель директора по рекламе и PR ЖК «Дубровка». — Для новостроек бизнес-класса непростительны проблемы с парковкой. Застройщики жилья повышенной комфортности не только существенно выходят за рамки минимума, установленного правительством в отношении зависимости «машино-место — общая площадь на человека». Проекты элитных новостроек учитывают малейшие детали удобства в повседневной жизни. Сильным конкурентным преимуществом можно считать наличие в комплексе как подземного, так и наземного паркинга. Пример ЖК «Дубровка» показывает, что девелоперы в рамках своих проектов уделяют много внимания реализации такого сочетания. Подземный паркинг в каждом доме, возможность спуститься в него на лифте, шкафы для хранения резины, оптимальный микроклимат значительно увеличивают спрос на квартиры нового квартала. Безусловно, получить в собственность машино-место в подземном гараже своего дома — дело весьма затратное. В «Дубровке» предлагаются машино-места разной площади. Это дает возможность владельцам небольших автомобилей не переплачивать за лишнюю площадь. Покупатели квартир понимают, что подземные паркинги улучшают экологическую обстановку в квартале, снимают многие сложности в быту автовладельцев, поддерживают культуру проживания в комплексе бизнес класса». «Тренд устройства парковок вне жилых зон, безусловно, говорит о росте цивилизованности девелоперов и рынка в целом, поскольку это вполне европейский тренд, вызванный стремлением к систематизации пространства, заботой об экологии и, самое главное, безопасности жителей, осо-

бенно маленьких, — рассуждает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Однако проектов, где парковка расположена вне жилой зоны, максимально, насколько это возможно, удалена от жилых домов, на самом деле не так много. Как правило, это проекты не самого дешевого класса, поскольку строительство подземного гаража и последующая продажа места в этом гараже подразумевают определенные финансовые вложения как от застройщика, так и от покупателя недвижимости. Действительно, в таких проектах существует фактор вмененного машино-места в подземном паркинге, в некоторых случаях его стоимость даже сразу входит в стоимость квартиры. Но даже в этих проектах, как правило, запрещен не въезд транспорта в жилую зону, а парковка в неположенном месте, то есть под окнами и у подъездов. Отсутствие парковки под окнами вовсе не означает, что тот новосел, кто не купил место в подземном паркинге, вынужден будет как изгой парковаться в соседнем районе. Везде, как правило, предусмотрены гостевые парковки, которые намеренно несколько удалены от домов. Но кто сейчас гарантирует москвичу, паркующемуся в своем дворе в спальном районе на стихийной парковке, что он найдет место для авто рядом с подъездом и ему не придется идти с покупками неопределенное расстояние? В нашем жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» гостевая парковка

расположена в нескольких сотнях метров от жилых домов, и покупатели квартир расценивают тот факт, что на территории комплекса не будет оживленного трафика, как преимущество. «Мы мечтаем, чтобы дети могли гулять одни, как это было в нашем детстве», — говорят покупатели. В ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» это возможно».

СТЕПЕНЬ ДОСТУПНОСТИ «Мне как автолюбителю с большим стажем виден несколько другой тренд, — комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Совершенно непонятно, почему нынешние московские власти с упорством, достойным лучшего применения, ведут форменную войну с автолюбителями. Причем совершенно не факт, что служебный автомобиль у них будет вечно и исключен эффект бумеранга. Необходимо понять, что большая часть владельцев машин адекватные, нормальные люди, причем, очевидно, неплохо работающие и платящие постоянно растущие налоги и сборы, не говоря уже о бензине. Может быть, повернуться к ним лицом и создать комфортные условия, в том числе и с парковкой? Нельзя во дворе, но где-то должно быть можно! Подземные и отдельно стоящие паркинги не решают проблему полностью. Просто надо, во-первых, думать, а во-вторых, не пытаться извлечь деньги из каждого клочка земли, бесконечно уплот-

НОВОСТРОЙКИ 19

ИНФРАСТРУКТУРА няя москвичей. Гостевые парковки необходимы, как бы ни была дорога земля под ними!» «Вопрос парковки и хранения автотранспорта в жилых комплексах комфорткласса стоит достаточно остро, — говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» направления «Москва». — Одной из тенденций на рынке новостроек стало проектирование и благоустройство пешеходных зон в рамках жилой застройки. Внутренние дворы без машин — пока еще непривычная картина для москвичей, однако скоро таких жилых комплексов станет больше. Обычно это устроено так: жильцы и экстренные службы могут свободно подъехать к подъездам и остановиться на короткое время — разгрузить покупки, высадить пассажиров. Однако припарковать машину у подъезда не получится — для этого необходимо проехать на расположенный рядом отдельно стоящий паркинг или гостевую парковку. Комфортную жилую территорию новых проектов в перспективе смогут оценить не только семьи с детьми, но и заядлые автомобилисты, особенно учитывая, что это одни и те же люди, мы с вами». «Машины паркуют во дворах до сих пор, и, как правильно было сказано, причиной этому может быть высокий бюджет покупки машино-места в паркинге или его неудобное расположение, — продолжает Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Отсутствие организованных мест для парковки автомобиля рядом с домом пока что мало кого останавливает, ведь есть тротуары и газоны, особенно удобно для водителей джипов. В данной ситуации застройщикам следовало бы идти навстречу, снижать цены на машино-места и организовывать парковочные площадки для автомобилей рядом с домами: к примеру, с одной стороны дома парковочная площадка, а с другой — благоустроенная территория с детскими и спортивными площадками. Но земля дорогая, особенно в Москве, и поэтому создание большого количества бесплатных машино-мест рядом с домом невыгодно застройщикам. Наиболее надежный способ реализации машино-места в паркинге в составе ЖК — это включение его себестоимости в итоговую цену приобретаемой квартиры, или машино-место в подарок. Но такой способ реализации может существенно отразиться на продажах из-за повышения бюджета покупки квартиры. В любом слу-

20 НОВОСТРОЙКИ

чае вопрос с парковкой упирается в одно: кто будет за это платить? Пока что за все платит конечный потребитель, и изменить это можно лишь с поддержкой государства. Но пока правительство перекладывает ответственность на застройщиков, они будут перекладывать ее на потребителей, а все тротуары и газоны будут заставлены автомобилями». «Отдельно стоящие и подземные паркинги — это не только требование соблюдения экологических норм, но и вопрос безопасности и эстетики, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

— Жилые кварталы, где запрещено автомобильное движение внутри дворов, более просторны, там всегда чисто — припаркованные автомобили не мешают уборке и, самое главное, могут спокойно гулять дети. Для покупателей квартир в таких новостройках приоритетнее жить в красивом, комфортном, безопасном квартале, чем иметь стихийную парковку у подъезда. Если при этом застройщик предлагает машино-места в организованном паркинге по справедливой рыночной цене, они пользуются хорошим спросом со стороны будущих жильцов квартала и у новоселов не возникает проблем с парковкой. Другое дело, когда стоимость машино-мест чрезмерно завышена, дороже 10–12% от стоимости квартиры, а альтернативы парковке нет. В этом случае все благие инициативы застройщика могут сойти на нет и дворы

будут забиты автомобилями. Приучать к культуре какими-то особыми методами не нужно: надо предоставить возможности, и люди будут с радостью их использовать».

ЦЕННОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ «Парковки вне жилой зоны могут быть разве что бонусом к проекту, так как застройщик просто обязан строить подземные и наземные парковки исходя из требований властей по обеспеченности каждого ЖК машино-местами, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

— Строительство паркингов не является инициативой девелоперов. Правительство диктует конкретные решения вопроса обеспеченности жилья паркингами. В частности, в Москве есть жесткие нормы — в новых проектах на квартиру должно быть предусмотрено не менее одного машиноместа. И это правильная практика, так как гостевого паркинга на придомовой территории в любом случае будет недостаточно. Соответственно, у девелоперов есть два варианта решения этого вопроса — строительство подземного или крытого наземного паркинга. Однако для застройщиков это малорентабельный бизнес, с низкими показателями реализации. Сейчас машино-места на рынке недвижимости пользуются низким спросом. Подземные паркинги наиболее комфортны с точки зрения покупателя, поскольку он может попасть в квартиру не выходя на

ИНФРАСТРУКТУРА улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга — дорогое удовольствие. Когда речь идет о крупном ЖК, то для того, чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней, от трех и более. Поэтому застройщики вынуждены сооружать механизированные паркинги и ограничиваться двумя уровнями. Наземный крытый паркинг, возможно, менее комфортное решение для покупателей жилья, однако себестоимость строительства такого объекта существенно ниже. Поэтому те застройщики, кто старается минимизировать свои затраты, особенно это касается экономкласса, сооружают наземные паркинги, где стоимость машино-места более приемлема для потребителей». «Подземный гараж — обязательный и очень важный атрибут современного многоквартирного жилого дома повышенной комфортности, — рассказывает Сергей Лушкин, генеральный директор агентства недвижимости «Квартал Риэлти». — Считается, что в доме бизнес-класса количество машино-мест на подземной автостоянке должно превышать количество квартир в 1,5–2 раза, в элитном доме — в 2,5–3 раза. В зависимости от статуса дома и особенностей проекта автостоянки в новостройках значительно отличаются по уровню комфорта. Дом может возводиться с подземным паркингом, с гаражом в стилобатной части здания или наземной парковкой, пристроенной к дому или расположенной отдельно. Многие клиенты отказываются приобретать квартиры в домах, где для доступа к машино-месту необходимо выходить на улицу (как правило, при наземных многоуровневых паркингах), поскольку это значительно снижает удобство использования машино-места. Даже подземные паркинги в различных новостройках имеют серьезные отличия, влияющие на комфорт их использования: температурный режим на автостоянке, количество въездов-выездов, наличие мойки, ширина проездов и схема движения внутри парковки, наличие охраны и систем видеонаблюдения и разграничения доступа, напольное покрытие, уровень автоматизации паркинга. Понятно, что чем легче попасть в парковку, тем комфортнее жителям дома и тем меньше автомобилей будут оставлять на улице перед домом собственники автомест, ленясь спускать их в гараж.

В «Квартале на Ленинском» с особым вниманием подходят к комфорту подземных автостоянок элитных домов. Вопервых, любой лифт спускается на любой уровень подземного паркинга. Во-вторых, въезд и выезд автомобилей в подземные автостоянки новостроек, построенных компанией «Квартал», осуществляется по закрытой двухпутной рампе в разных направлениях: по одной полосе вверх, а по другой — вниз. Двухпутный пандус позволяет лучше координировать процесс передвижения на автостоянке. При такой организации не создается очередь из автомобилей на въезде и выезде. Кроме того, для автолюбителей с тяжелыми покупками на каждом уровне подземного паркинга есть тележки, как в супермаркетах, на которых легко довезти сумки до квартиры». «Машино-места в паркингах востребованы покупателями квартир в ЖК, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — При этом отдельно стоящие паркинги в рамках современных ЖК стараются размещать на расстоянии, которое бы не отпугнуло потенциальных покупателей. Времена, когда до гаража можно было ехать на общественном транспорте, потому что машина использовалась редко, для дальних поездок, например на дачу, прошли. Тем не менее, парковки наземные и подземные — недешевое удовольствие. Как бы то ни было, принудить всех жителей ЖК покупать их невозможно, особенно если речь идет о

жилых комплексах эконом- и комфорткласса. Поэтому машино-места в таких ЖК продаются не только его жителям, но и всем желающим. В домах более высокого класса такого, как правило, не наблюдается. Более того, в отдельных случаях при покупке квартиры жильца обязывают приобрести машино-место. Наличие в рамках проекта наземного и подземного паркинга вовсе не исключает обустройство парковочных мест во дворах, предназначенных как для жителей, так и для их гостей».

ВНУТРЕННЕЕ ДЕЛО «Все же в первую очередь автовладелец, перед которым встала проблема парковки в жилом комплексе, является его жителем, и комфорт, благоприятная экологическая обстановка места постоянного проживания его и семьи, детей изначально именно в интересах покупателя, а не застройщика. Да, собственный паркинг оборачивается дополнительными тратами, но это его главный и единственный недостаток, — говорит Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». — Подмосковные проекты зачастую возводятся в чистом поле, что называется, с нуля, и, кроме внутренних дорог, парковать машины в таком случае негде. Выбирая между двумя проектами, где в одном все возможные площадки будут с утра до вечера забиты уезжающими-приезжающими машинами и отпускать детей покататься на роликах или велосипеде

НОВОСТРОЙКИ 21

ИНФРАСТРУКТУРА вых машино-мест. Однако во внутренних дворах парковка ограничена, а в ЖК «Да Винчи» отсутствует совсем. В данном случае во главу угла мы ставим тишину и безопасность двора, поэтому максимально освобождаем придомовую территорию от автомобилей, дорог и соответственно мест для парковки», — сообщает Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика компании TEKTA GROUP.

ЗАТРАТНАЯ ЧАСТЬ

попросту опасно, да и гулять с коляской, лавируя в автомобильном потоке, удовольствия мало, а в другом гарантирована безопасность пешеходов любого возраста, покупатель наверняка остановится на втором варианте. Сегодня все больше покупателей сознательно выбирают новостройки в области в том числе из-за лучшей экологической обстановки, и портить ее своими руками по меньшей мере неразумно. Так, например, малоэтажный жилой комплекс «Западное Кунцево» строится рядом со стародачными местами Ромашково и Немчиновка, а экология этих мест лучшая в области. При разработке проекта сразу было решено убрать места для машин в подземный и наземный гостевой паркинги. Формат «Западного Кунцево» подразумевает малоэтажную застройку, где большое внимание уделяется не только жилой, но и общественным зонам и все освободившиеся благодаря подземному паркингу территории будут оборудованы для активного отдыха и прогулок жителей. Основная аудитория покупателей — молодые семьи, которые понимают, что собственное место в подземном паркинге избавит их от ежевечерних кругов по соседним дворам в поисках свободного «пятачка» для машины, который с большой долей вероятности окажется от подъезда еще дальше, чем вход в подземный паркинг. При этом территории многих новостроек огорожены и имеют охрану, поэтому дорога до подъезда будет безопасной в любое время суток.

22 НОВОСТРОЙКИ

Наши покупатели понимают все плюсы наличия паркинга, и мы можем привести не один пример, когда семья приобретала квартиру и сразу два машино-места. То, что формат «жилой дом + подземный / отдельный наземный паркинг» получает все большее распространение, мы видим уже сейчас. От застройщика в этой ситуации требуется правильно соотносить число машино-мест и сами размеры парковочных площадей, не завышать цену, ну и, конечно, при необходимости разъяснять покупателям все преимущества подобной собственности». «Все жилые комплексы TEKTA GROUP в соответствии с уровнем жилья бизнескласса включают удобные подземные паркинги и наземные гостевые автостоянки. Подземные паркинги в обязательном порядке оборудованы необходимыми системами вентиляции, дымоудаления и пожаротушения. Кроме того, наши парковки отапливаются, а безопасность автомобиля гарантирована круглосуточной охраной и видеонаблюдением. Минимальная высота потолков в паркинге — 2,5 метра. При покупке машино-места мы предлагаем клиенту выбрать оптимальный размер, подходящий для его автомобиля. Для семей с двумя автомобилями во всех жилых комплексах в наличии есть семейные машино-места — два связанных друг с другом места, которые продаются вместе по более выгодной цене. Проекты включают также достаточное количество наземных госте-

«Теплый охраняемый подземный паркинг — это роскошь, которая доступна немногим, и не только из-за высоких цен, но и изза ограниченности предложения. Поэтому качественные паркинги в жилых комплексах востребованы покупателями, — говорит Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless.

— Хотя, конечно, паркинг не должен быть удален от дома, это просто неудобно. К примеру, в ЖК «Загородный Квартал» в Химках в каждом многоквартирном доме на 52 квартиры строится подземный паркинг на 60 машино-мест. Паркинги полностью соответствуют критериям бизнескласса: современная инженерия, высокие потолки — 3 метра, широкие проезды — 6,2 метра. Из дома в паркинг спускается лифт, что особенно удобно в холодное время года. Машино-места предлагаются разной площади, в том числе и большие, до 20 кв.м, для машин представительского класса и джипов. Трудностей с продажей машино-мест мы не испытываем, спрос стабильно высокий с начала продаж весной прошлого года. Для покупателей место в паркинге это еще и хорошая инвестиция: с момента открытия продаж в апреле 2012 года стоимость машино-места в «Загородном Квартале» повышалась уже несколько раз, с 450 тыс. руб. на начальном этапе до 650 тыс. на сегодняшний день. В результате первые покупатели уже заработали более 40% годовых. При этом рыночная стоимость места в подземном паркинге в Химкинском районе в комплексах аналогичного уровня, введенных в эксплуатацию, составляет, по данным компании, не менее 900 тыс. руб. Приучать новоселов к культуре проживания с изолированными парковками не требуется: люди быстро начинают ценить преимущества красивого и безопасного для их детей двора без машин на газонах». «На мой взгляд, организованные места для автостоянок верное решение: нужно бороться с неправильной парковкой, небезопасной придомовой территорией,

ИНФРАСТРУКТУРА — заявляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Самый удобный вариант для жителей — подземная парковка с лифтом. В таком случае удобно донести вещи до квартиры, желания оставить машину у подъезда не возникает. Здесь уже все зависит от культуры человека, будет ли он централизованно оставлять машину на парковке или продолжит бросать ее где попало. Как правило, если человек потратил немалые средства и купил машино-место, он будет им пользоваться. Другое дело, что машино-место стоит дорого, а потребитель очень неохотно расстается с деньгами. В бизнес-классе цена машино-места составляет от 1 до 5 млн руб., в среднем около 2–2,5 млн. В эконом- и комфорт-классе — от 500 тыс. до 1,55 млн руб., в среднем около 700–800 тыс. руб. Цены на подземные и крытые наземные паркинги отличаются незначительно. Не зря сегодня застройщики реализуют квартиры в пакете с машино-местом. Так, при покупке квартиры обязательно приобретение машино-места в жилых комплексах «Долина Сетунь», «Лосиный Остров», «Западное Кунцево», «Микрогород «В лесу» и так далее». «Подземные паркинги имеют только один недостаток — достаточно высокую цену. А в остальном — сплошные плюсы: теплое охраняемое помещение, зачастую имеют входы из подъездов или единые

лифты, — говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест».

— Наземные паркинги несколько бюджетнее, но нужно до них дойти, хотя в рамках комплексного проекта это несущественно, так как гаражный комплекс расположен рядом, а не как в случае народных гаражей, до которых зачастую нужно ехать наземным транспортом. Наличие паркингов, безусловно, является плюсом для ЖК, но это один из малозначительных факторов при выборе нового жилья, по крайней мере для проектов комфорт-класса. Так что все равно нужны парковочные открытые места вдоль домов». «Из-за высокой цены паркинга, в среднем от 700 тыс. руб. за машино-место, часто места остаются некупленными. Эта проблема решается сдачей нераспроданных в аренду, — дополняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. — Основной сложностью реализации паркинга является тот факт, что основная часть машино-мест реализуется после сдачи комплексов госкомиссии и растягивается, как правило, на не менее чем два года. Это объясняется тем, что покупатель зачастую не готов оплатить помимо стоимости недешевой квартиры в Москве еще приблизительно 20–25% от этих затрат на покупку места в паркинге. В данном случае покупатель надеется, что ему удастся в будущем парковать машину

во дворе или на прилегающих улицах, что соответственно бесплатно». «Вопрос размещения автомобилей на территории жилого комплекса — это сложная и комплексная задача, — рассказывает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. — В проектах Urban Group в формате «Города для жизни» мы строим несколько видов паркингов, которые максимально обеспечивают удобство наших жителей. Есть подземные теплые паркинги на цокольных этажах домов. Это очень удобно, так как из паркинга сразу, не выходя на улицу, можно добраться до своей квартиры. Стоимость машино-места в таком паркинге у нас около 750 тыс. руб. Для тех, кому такое машино-место представляется дороговатым, есть возможность парковать свою машину в многоярусной неотапливаемой парковке. Туда, конечно, надо будет минут пять идти от дома, однако и цена машино-мест существенно ниже — от 300 до 500 тыс. руб. в зависимости от их размера и расположения. Купить машино-места можно и в кредит. У нас есть даже места для мотоциклистов. В подземном паркинге они стоят около 200 тыс. руб., в надземном неотапливаемом — около 100 тыс. Ряд машино-мест продается у нас вместе с кладовыми, расположенными рядом. Предусмотрены и гостевые парковочные места с почасовой арендой». Александр Георгиев

НОВОСТРОЙКИ 23

ИЗ ПЕРВЫХ РУК

ОСТРЫЕ МОМЕНТЫ НОВОСТРОЕК Покупка квартиры в новом доме является для многих из нас решением жилищного вопроса на долгие годы. Поэтому сделать правильный выбор необходимо с учетом особенностей данного типа жилья. «Юридическая Компания «Белый Стандарт» имеет необходимый опыт, чтобы ваша мечта стала реальностью.

О

дним из острых моментов, безусловно, остается соответствие документов продавца-застройщика действующему законодательству. При этом ключевыми являются: собственность или аренда на земельный участок с назначением для строительства высотного дома; разрешение на строительство, выданное органом, имеющим на это полномочия; проектная декларация застройщика должна быть в свободном доступе для ознакомления с нею в сети интернет на сайте компании. Если эти документы отсутствуют либо сроки их действия истекли, то такой объект в новостройке приобретать нельзя. Так как увеличивается риск, что потраченные вами деньги за новостройку придется возвращать через суд. Следующим шагом к оформлению квартиры в доме-новостройке станет подписание договора, по которому покупатель будет обладать всеми правами на данное жилье. Это может быть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, договор паенакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), договор покупки векселя. Каждый из этих документов имеет свою специфику. Например, в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома обязательно указано, когда срок сдачи дома в эксплуатацию и квартира передается покупателю для проживания. Еще одним плюсом этого договора является регистрация его в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает ситуацию с двойными продажами. И собственность оформляется после введения дома в эксплуатацию и подписания акта о передаче объекта долевого строительства. А купив квартиру по предварительному договору купли-продажи, собственность сначала оформляется на компанию-продавца, а уже потом

24 НОВОСТРОЙКИ

на покупателя. Но есть и то, что все эти договоры объединяет. Это обязательное фиксирование цены приобретаемой квартиры, а также адрес (если объект не введен в эксплуатацию — строительный адрес, включающий номер секции, этаж, номер квартиры на площадке, количество комнат, общую проектную площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения, а после введения в эксплуатацию — почтовый адрес, присвоенный дому). Другим дополнением к любому из договоров будет (в большинстве из них) обязательство по выплате денежных сумм по результатам обмеров БТИ, связанное с увеличением площади квартиры. Но в то же время часть застройщиков компенсируют покупателям разницу в цене квартиры при уменьшении ее площади. Обязательным условием договора по покупке новостройки стало указание на то, что в ней выполняются или нет следующие виды работ: полы, подготовка стен и потолков под отделку, малярные работы, оклейка стен и потолков обоями, установка внутриквартирных дверных блоков, подоконников, сантехники и электроплит, то есть отделка квартиры. После заключения одного из вышеуказанных договоров наступает этап оплаты за купленную новостройку. Как правило, на это компания-продавец отводит дней пять-десять. При невнесении всей суммы в отведенный срок компания-продавец может отказаться от продажи данной квартиры или применить штрафные санкции. Учитывая тот факт, что основные продажи новостроек происходят до полного окончания строительства дома и многие покупатели, приобретая новую квартиру, снова ее реализуют, компания-продавец разрешает данную операцию с условием, что за эту процедуру она получает деньги. На практике такая переуступка права требования, стоит от 60 тыс. рублей в «ДСК-1 и Компания» до 140 тыс. рублей в ООО «Мортон-Инвест».

Небольшим, но важным дополнением к покупке в новостройке станет реальная возможность получения имущественного налогового вычета в связи с расходами на приобретение недвижимого имущества. Размер такого вычета составляет 13% от суммы в 2млн рублей. Такой налоговый вычет возможно получить после подписания акта передачи квартиры в построенном доме на следующий календарный год, обращаясь в налоговую инспекцию, либо до окончания налогового периода по месту своей работы. Если квартира приобреталась без отделки, то вычет возможен и на ремонт, официально подтвержденный платежными документами. Чтобы не запутаться в сложных моментах приобретения новостройки, обращайтесь в нашу компанию и получите профессиональную помощь юристов и риэлторов. Желаю удачной покупки! С уважением, генеральный директор «Юридической Компании «Белый Стандарт» Смирнов Сергей Михайлович

ПРОВЕРЕНО НА СЕБЕ

ПЕРЕД ВЫБОРОМ Сегодня рынок недвижимости пестрит рекламой новостроек, банки сулят выгодную ипотеку, а любой риэлтор продаст или купит вам такое жилье и по такой цене, что и не снилось. Между тем хотелось бы посмотреть на рынок глазами клиента — того реального продавца или покупателя, кто уже давно хочет разъехаться с еще недавно близкими людьми или, наоборот, хочет жить с ними вместе. А также дать рекомендации, которые помогут хотя бы на этапе выбора агента. И вот вместе с юристом по заданию редакции мы выбрали агентство недвижимости в районе проживания — АН «Юго-Запад City» на улице Гарибальди, станция метро «Новые Черемушки».

В

общем, прикинулись молодой семейной парой, которая, гуляя по юго-западу Москвы, случайно набрела на агентство… Признаться, у нас и цели определенной не было — мы даже не совсем представляли, что именно хотим продать, а может, и купить. Когда зашли в здание, нас встретил суровый охранник, который лишь выяснив, куда мы пришли и что предполагаемый разговор связан именно с недвижимостью, позвонил в агентство. После чего за нами спустился представитель организации. Комментарий специалиста: Многие агентства ограничивают свою деятельность в рамках территории. Об этом можно судить по их месторасположению в определенном округе. Контрольно-пропускная система создаст ощущение, что организация работает по принципу предварительной записи и при этом не особо нуждается в клиентах, а значит основной способ работы — «сарафанное радио», рекомендации. Итак, к нам спустилась милая девушка, одетая в стиле сasual, которая представилась Ириной, провела нас в переговорную, усадила в кресла и предложила чаю. Когда мы заикнулись о желании приобрести новостройку, риэлтор посоветовала для начала определиться, что именно хотим приобрести, порекомендовав сайт о новостройках, объяснив, что есть список объектов с упрощенной схемой приобретения ипотеки, а есть объекты, по которым придется пройти полный цикл сбора документов. И если у нас нет времени заниматься этим самостоятельно, то риэлтор готова подыскать для нас недвижимость. В этом случае услуги риэлтора будут заключаться непосредственно в поиске объекта. Тем не менее, любой объект надо

26 НОВОСТРОЙКИ

проверять, а при оформлении сделки — возможно, и подключать юриста к оценке документов. Наша риэлтор сказала, что предпочитает подключать к работе юриста, потому что новостройки продают не только в соответствии с пресловутым ФЗ-214, но и по предварительным договорам и как долю в ЖСК. Честность — очередной плюс в пользу риэлтора. Безусловно, можно прийти к застройщику и купить у него квартиру, не привлекая к оформлению сделки специалистов. Но, сталкиваясь с различными проявлениями правового нигилизма наших сограждан (активного, пассивного, бытового), я твердо убеждена, что привлекать юриста к оценке договоров необходимо. И тут мы решили: гулять, так гулять и попросили дать почитать договор на оказание услуг, а заодно определить и стоимость услуг риэлтора. Как выяснилось, поиском объекта недвижимости риэлтор будет заниматься только по предварительной оплате, а вот в случае продажи недвижимости готова обсудить с нами процент от сделки. Определение способа оплаты, обсуждение и возможность изменения условий договора(начиная с элементарной готовности его показать), наличие доверенности с правом подписания договора (если он заключается не с директором), готовность показать учредительные документы (и даже паспорт лица, с которым вы будете работать) — это все вопросы добропорядочности. Главное — не стесняться, а спрашивать, брать и смотреть! К слову сказать, некоторые риэлторы специализируются как по территориальному принципу (область, город, районы и пр.), так и по типам недвижимости (загородная, жилая, коммерческая), но есть и так называемые универсалы.

Работа риэлтора не подразумевает наличия какого-либо стандарта профессиональной деятельности, а равно и твердых тарифов и рамок ценообразования, так как услуга — понятие нематериальное и сложно поддающееся оценке. Замечу, что всегда следует обсуждать условия оплаты, пытаться менять невыгодные условия договора, уделять пристальное внимание способам рекламы объекта (на баннере, в интернете, в СМИ), не отказываться получать отчеты агента о проделанной работе, обсуждать участие агента в показах и пр. Но в сетевых агентствах процедуры работы с клиентом и оформления договора, как правило, подчинены жесткому регламенту — в отличие от небольших агентств, которые как раз и характеризуются более гибким подходом к клиентам и быстрее реагируют на изменение спроса (раньше, например, риэлторы забирали у клиентов правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы те вдруг не продали объект, но сейчас такой подход не практикуется). В то же время на этапе знакомства с риэлтором правовую оценку его деятельности дать невозможно. В любом случае к выбору агентства следует подойти очень внимательно и, если рекомендаций от друзей и знакомых нет, не стоит ограничиваться только одним агентством или риэлтором. В наших статьях мы попытаемся вам в этом помочь. С нашим риэлтором мы расстались на позитивной ноте, пообещав прийти позже, когда определимся… В следующем номере мы расскажем о нашей попытке купить квартиру в новостройке. Вопросы задавала Анна Маркова, помощник председателя московской коллегии адвокатов «Последний дозор»

ВАШЕ ПРАВО

ПОЧЕМУ СМЕНА ВЛАСТИ КАТАСТРОФИЧНА ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ Договоренности застройщиков с властью после ее ухода нередко перестают иметь какое-либо значение. Новые чиновники уверены в своем праве на кусок пирога. При этом покупатели квартир становятся заложниками ситуации и вынуждены вновь брать на себя все расходы. Почему смена власти оборачивается для дольщиков катастрофой, рассказывает адвокат Олег Сухов. ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ ВЫГОДНЫ НОВОЙ ВЛАСТИ

Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»

ПОСЛЕДСТВИЯ АННУЛИРОВАНИЯ НЕОФИЦИАЛЬНЫХ ДОГОВОРЕННОСТЕЙ На первый взгляд, отсутствие неофициальных соглашений и, следовательно, откатов и взяток должно существенно понизить стоимость жилья и сократить сроки строительства. Однако если договоренности аннулируются в связи со сменой власти, существует вероятность наступления печальных последствий. В качестве практического примера можно привести случай, произошедший в пригороде Санкт-Петербурга. Вместо предстоящего новоселья граждане оказались перед угрозой, что их дома так и не будут построены. А причиной стала законная инициатива новых представителей власти, которые в конце 2011 года отказались продлевать разрешение на строительство, из-за того что в проекте, согласованном с предыдущими представителями власти, не были проработаны вопросы обеспечения строящегося жилья социальной инфраструктурой. В результате часть дольщиков потеряла будущие квартиры, а остальные ждут возобновления строительства.

28 НОВОСТРОЙКИ

Во-первых, обманутые соинвесторы строительства являются серьезной социальной проблемой, решение которой позволяет управленцу поднять свой авторитет среди населения. При этом сначала сама же власть создает трудности девелоперу, а затем она же поручает достраивать дом другой компании. Тем самым чиновник убивает сразу двух зайцев, получая, с одной стороны, поддержку народа, а с другой — откат от нового застройщика. Во-вторых, обманутые дольщики в случае необходимости доплат порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой.

СМЕНА ВЛАСТИ ЧАСТО СОПРОВОЖДАЕТСЯ СМЕНОЙ ЗАСТРОЙЩИКА Новая власть легко может создать неугодному застройщику проблемы, сменив его затем на более сговорчивого. С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в 2010 году в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (определение ВАС РФ от 06.03.2013 г. № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010). Таким образом, новоявленный девелопер имеет возмож-

ность безнаказанно продать квартиры от своего имени другим покупателям, ведь формально он никому ничего не должен.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ЗАТРАТЫ «Чем больше неофициальных договоренностей, тем меньше объем социальных обременений и дешевле жилье, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Когда смена власти приводит к аннулированию ранее проплаченных негласных соглашений, неизбежно выясняется, что проект застройки необходимо дополнить, например, строительством инженерных сетей, дополнительной инфраструктурой и т.п. Издержки на такие улучшения могут достигать 40% стоимости инвестиционного проекта. При этом застройщики вынуждены кормить пришедших на смену чиновников новыми взятками, общий размер которых, как правило, колеблется в пределах от 10% до 50% запланированных на строительство средств. Все указанные затраты добавляются в стоимость строительства, а следовательно, оплачиваются из кошельков дольщиков».

НЕСБЫВШИЕСЯ НАДЕЖДЫ «Во время предвыборной гонки кандидаты неизменно обещают помочь пострадавшим на рынке жилья. Но, сев в вожделенное кресло, чиновник отодвигает решение проблемы на второй план, в то же время активно на ней наживаясь. Число обманутых дольщиков в России сейчас превышает 100 тысяч человек, а вместе с друзьями и родственниками это целый миллион избирателей. Заполучить их голоса можно, пообещав им решить проблемы. Обещанием чаще всего дело и заканчивается. Убедительным примером служит сворачивание работы группы по вопросам обманутых дольщиков, успешно функционировавшей с 2011 года, сразу же по окончании выборов президента весной прошлого года», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

РАСПРОСТРАНЕНИЕ АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА Осуществляется в Администрацию Президента, Мосгордуму, Мэрию Москвы, Правительство РФ, Книжную палату, МАГР, РГР СЕТЬ АВТОЗАПРАВОК BP 73 адреса В ОТЕЛЯХ И ГОСТИНИЦАХ «Мона бутик-отель», «Рэдиссон Ройял, Москва», «Сретенская», «Ист-Вест», Kebur Palas, «Холидей Инн Сущевский», «Холидей Инн Лесная», «Рэдиссон SAS Славянская», «Метрополь» В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ, ДЕЛОВЫХ КЛУБАХ И БАНКАХ Адресная программа БЦ класса А и В+ (100 адресов), Банк «Финанс Инвест», башня «Федераций» в Москва-City, Московский Бизнес клуб, банк «Кредит МАКС» В АГЕНТСТВАХ НЕДВИЖИМОСТИ «Пенни Лейн» (Рублевка, Знаменка, Скарятинский, «Славянский двор» (Барвиха, Остоженка), Paul’s Yard, «БЕСТ-недвижимость», «МИЭЛЬ» (Марксистская, Остоженка) В ФИТНЕС-ЦЕНТРАХ И СПОРТИВНЫХ КОМПЛЕКСАХ » Конноспортивный комплекс «Новый век», манеж ОАО «Акрон», «Гольф-клуб в Крылатском», конноспортивный комплекс «Отрада», гольф-клуб «Нахабино», культурноразвлекательный комплекс «Ривьера», фитнес-клуб «Вектор Форс» в Крылатском

30 НОВОСТРОЙКИ

32 новостройки

группа журналов о недвижимости

www.miridom.ru

214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА +7 (495) 699-99-04 +7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й

К О М П Л Е К С

«НОВЫЕ СНЕГИРИ» Квартиры от 39000 руб./кв.м Жилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологически чистой и привлекательной части Западного Подмосковья. Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время «Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мегаполиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрированные гости столицы.

На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского района мы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов. Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир: от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажах запроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющие свое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.

Инфраструктура нашего городка включает: � Два детских дошкольных учреждения. � Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом, кафе, спорт-баром и ресторанами. � Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта. � Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой, хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком. � Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA. � Православный храм. � Отделение банка. � Паркинги для автомашин. Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности. В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа, на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструктурой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса. Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусами и маршрутками.

С проектной декларацией строительства Комплекса, ценами, планировками квартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайте WWW.SNEGIRI-MSK.RU Дополнительные телефоны: (925) 130-03-14, (925) 130-03-16 (926) 520-08-04, (926) 520-40-22

Закладка храма на территории комплекса

Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцветными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири, доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в центре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником подмышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказывая о трофеях вчерашней подледной рыбалки на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться... Партнер по продажам

Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам. Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.

(495) 363-10-03, www.incom.ru