OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali
INFORMATI
OSSERVA
INVESTI
FEBBRAIO 2017 1
SITUAZIONE MACROECONOMICA Il secondo semestre del 2016 ha visto un incremento della domanda e della fiducia dei consumatori, dovuto principalmente al taglio alle imposte delle persone fisiche e ad una politica fiscale e monetaria favorevole. I principali indicatori economici mostrano un generale andamento positivo, con il tasso di disoccupazione sceso al 4,4% nel mese di dicembre e la crescita dei salari virtuosa, accompagnata da una sana crescita inflazionistica. Le aspettative per l’economia risultano in rialzo, in particolare per le famiglie e per le imprese, grazie allo stimolo favorevole dato dall’aumento della spesa pubblica.
Principali indicatori economici. PIL 2016: +2%
TASSO DI CRESCITA DEL PIL 4.00% 3.67% 2.94%
3.00%
2.45%
2.40%
2%
2.20%
2.10%
2.00% 1.00%
1.20%
1.20%
0.60%
1.00%
0.90%
0.90%
0.00% -1.00%
2014 -0.40%
2015
2016 UNGHERIA
2017
2018
2019
2020
ITALIA
Tasso di rifinanziamento MNB: +0,9% Tasso di inflazione atteso 2018: +3%
Fonte: WorldBank
Nel 2016 il rating finanziario ungherese è stato migliorato dalle principali agenzie di rating, a seguito dei dati positivi dell’economia magiara, della sostenibilità del debito pubblico e della dinamicità del mercato. Il Paese è dunque passato nella categoria "investment grade”, dimostrando di avere strumenti finanziari reputati di qualità medioalta. Gli investitori istituzionali hanno iniziato ad investire in debito pubblico, mostrando fiducia anche per il futuro del Real Estate Ungherese. L’outlook del Paese e della Banca Nazionale, che ha comunicato il mantenimento del tasso d'interesse allo 0,9%, è stabile, e il tasso di inflazione atteso per il 2018 si attesta al 3%.
Principali agenzie di rating. Fitch : BBB- (outlook stabile) S&P: Baa3 (outlook stabile) Moody’s: BBB- (outlook stabile)
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Nel 2016 si è registrato un aumento degli investimenti nel mercato immobiliare, contando un numero di contrattazioni immobiliari pari a 1.7 € miliardi, con un incremento del 133% rispetto al 2015. Il volume degli investimenti del 2016 è il secondo più alto degli ultimi 10 anni, inferiore solo al 2007, che registrò un volume di affari di 1.9 € miliardi. Tra gli investimenti immobiliari preferiti dagli investitori, figurano al primo posto gli uffici, seguiti dai negozi al dettaglio e opifici.
I maggiori investitori sul mercato Real Estate nel 2016 sono prevalentemente domestici, rappresentando il 37% del totale del volume d'affari. Nel corso dell’anno precedente è incrementata anche la porzione di investitori internazionali, tra cui, in primis, figurano istituzioni tedesche, seguite da nuovi investitori nel mercato ungherese rappresentati da fondi privati americani e inglesi. Il 2017 si prospetta quindi un anno ricco di nuove opportunità di investimento con un maggiore numero di portafogli immobiliari bancari e possibili aumenti nella redditività degli investimenti.
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Secondo i dati dell’Istituto Centrale di Statistica (KSH) nel primo semestre del 2016 sono state completate 3420 nuove case, l’11% in più dello stesso periodo nel 2015. La maggior parte delle nuove abitazioni sono state costruite in città e, se Budapest ha visto una crescita del nuovo pari al 9% e i centri minori un incremento del 13%, le altre città di dimensione maggiore hanno riportato un incremento del 36%. Nel 2015, il 57% delle nuove case erano frutto di progetti individuali o familiari, con un 43% di progetti a fini commerciali, mentre nella prima metà del 2016 la frazione si è ribaltata e il 54% delle nuove case costruite fa parte di un progetto a cura di imprese, contro il 46% dei piani portati a termine da persone fisiche. Anche la percentuale del rapporto tra villette indipendenti e condomini si è invertita: 43% delle abitazioni autonome, rispetto al 54% del 2015; mentre le soluzioni multiple sono cresciute dal 35% al 46%. La dimensione media delle nuove case completate è diminuita di 7 metri quadri a 92 metri quadrati. Proposte e permessi per spazi inferiori a 300 metri quadrati hanno raggiunto i 13.236 metri quadri nel periodo preso in esame, più del doppio di un anno prima. Budapest, in particolare, ha visto quasi triplicate le richieste. In base al numero di permessi emessi i proprietari e gli sviluppatori hanno in programma di costruite un totale di 5434 proprietà residenziali, con una crescita del 79%, mentre i permessi per proprietà a scopo non residenziale sono cresciuti del 52% su base annua, arrivando a quota 3072. (Elaborazione interna ITL Group)
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INVESTIMENTI RESIDENZIALI E COMMERCIALI
La crescita del mercato immobiliare mostra un quadro eterogeneo. Da una parte, l’espansione del mercato si è concentrata sulle case usate, a causa anche di alcune contrazioni nell’offerta. Il fatturato del mercato immobiliare è cresciuto, mostrando un totale di circa 160.000 transazioni di compravendita. I permessi per le nuove costruzioni in Ungheria sono diminuiti da 1051 a 1021 nell’Ottobre 2016. La media, negli anni dal 2002 al 2016, è di 1197,16 permessi. Al mese di Dicembre 2016, le preferenze degli acquirenti si sono concentrate sul distretto XIV, che supera il XIII (favorito fino a pochi mesi prima) con il 19,8%. Seguono il XIII (18,9%), il VI (16,9%), e il distretto XI (16,6%). La posizione non si è spostata in maniera significativa nel gennaio 2017. (fonte DH Barometer) E’ possibile visionare alcune delle occasioni di compravendita da noi gestite in questi distretti, e non solo, sul nostro sito ITL Real Estate al seguente link: http://www.itlgroup.eu/realestate/index.php/immobili 5
INVESTIMENTI RESIDENZIALI E COMMERCIALI Chi sono gli acquirenti? In gran parte si tratta di investitori (il 39% del totale è composto da soli imprenditori e top managers), la cui spesa media per immobile è tendenzialmente alta (rispettivamente 33.933.000 HUF e 38.371.000). Il 22% è rappresentato, invece, da coloro che acquistano la loro prima casa. (fonte: DH Barometer) Chi sono i venditori? Top Managers e imprenditori si aggiudicano il 46% del totale, con prezzi medi di vendita rispettivamente di 28.624.000 HUF per immobili di 66 mq e 36.327.000 HUF per immobili di 83 mq. (fonte: DH Barometer)
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INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI
Il mercato immobiliare ungherese è essenzialmente aperto a tutti i cittadini stranieri, grazie all’attività del governo locale che, soprattutto negli ultimi anni, ne ha favorito gli investimenti. Sebbene non ci siano particolari restrizioni, occorre evidenziare alcuni vincoli per la compravendita di determinate categorie di immobili. L’acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale ed industriale è totalmente libero da restrizioni e può essere effettuato da persone fisiche, giuridiche, ungheresi o stranieri. L’acquisto di terreni agricoli è soggetto a diverse prelazioni e autorizzazioni che ne rendono particolarmente difficile l’acquisto. Può essere effettuato solo dalle persone fisiche, mentre alle società e alle persone giuridiche non ne è consentito l’acquisto.
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INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI Per quanto riguarda la procedura d’acquisto dell’immobile, questa risulta sostanzialmente semplice e implica pochi passaggi. L’iter può essere riassunto come segue:
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UFFICI E COMMERCIO RETAIL, I DATI DEL MERCATO. La situazione dell’occupazione delle superfici per uffici di prima categoria continua ad evolvere positivamente. Alla fine del 2016, il Vacancy Rate è diminuito ulteriormente, attestandosi al 10,9%. Il riaffacciarsi degli investitori stranieri porterà ad un incremento dei metri quadrati disponibili che condurrà probabilmente, non prima della fine del 2017, ad una diminuzione anche nella redditività media. Il mercato ha la consuetudine di sottoscrivere in media contratti d’affitto di 5 anni, con opzione di revisione delle condizioni d’affitto al terzo anno.
Le proprietà commerciali nel 2016 sono state scambiate per un volume d’affari più che doppio rispetto all’anno precedente. Ci si attende un forte ricambio anche per il 2017, infatti la stabilità della crescita economica e il crescente consumo abitativo rendono fortemente attraente per gli investitori il Paese, definito anche dalle principali agenzie di rating come idoneo all’investimento. Il commercio retail (comprendente ristoranti, bar, piccoli negozi) ricerca zone ad alta frequentazione. La durata dei contratti è equivalente a quella del mercato degli uffici, mentre i valori al mq variano a seconda della posizione e della superficie. Si parte da affitti in Vaci Utca che possono arrivare a picchi di 85-90 € (con una media nel V distretto di 40 € circa) fino ad affitti molto più bassi nelle zone secondarie, che variano in base ad un effetto stagionale. Diverse le opportunità che vi invitiamo a verificare sul nostro sito: http://www.itlgroup.eu/realestate/index.php/immobili
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SVILUPPI IMMOBILIARI NEI SOTTOTETTI
Durante il 2016 ITL Group Real Estate ha avuto esperienza diretta di un incremento importante di progetti di sviluppo delle superfici dei sottotetti di numerosi palazzi nel V, VI, VII, VIII, IX e XIII distretto, supportato anche da un incremento delle concessioni edilizie. Questa tipologia di investimento aveva raggiunto in passato il suo apice nel momento pre-crisi e, pertanto, molti studi di fattibilitĂ sono di fatto giĂ disponibili nelle mani degli amministratori di condominio.
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SVILUPPI IMMOBILIARI NEI SOTTOTETTI
Nel portafoglio delle opportunità di investimento di ITL Group Real Estate i prezzi di questi sottotetti variano tra i 60.000 ft al mq (con progetto da approvare da parte del comune), e i 130/150.000 ft (con rischio urbanistico eliminato, cioè con approvazione da parte degli enti competenti alla costruzione). Questi valori indicano il prezzo del diritto di superficie, ma che, di fatto, rappresentano costi di restauro delle parti comuni. Allo stato attuale, questo tipo di investimento dalla forte appetibilità, vede via via ridotta la probabilità di essere trovato in maniera semplice. Ad ogni modo è, anche in questo caso, possibile visionare alcune delle occasioni di compravendita da noi gestite sul nostro sito ITL Real Estate al seguente link: http://www.itlgroup.eu/realestate/index.php/i mmobili
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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Imposta di registro E’ pari al 4% del valore dell'immobile da contratto, non viene pagata al momento del rogito, ma in una fase successiva, dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore scende al 2% se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e con rivendita entro 12 mesi.
Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq, da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza il 15 Marzo e il 15 Settembre, nella generalità dei casi, se l’immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto.
Imposta IVA (27% o 5%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile, ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si abbia diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto. L’imposta sul valore aggiunto è stata ridotta al 5% per la vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione o che hanno ricevuto l’abitabilità nel 2016 nonostante fossero state costruite nel 2015.
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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Le imposte sul reddito sono impostate come segue:
Persone Fisiche
Se l'immobile viene rivenduto nei 5 anni, si paga il 16% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno.
Nel caso di affitti da immobili si paga il 16% e, se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 HUF (circa 3400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui.
Persone Giuridiche
A partire dal 1 gennaio 2017 la tassazione sui redditi societari in Ungheria sarà pari ad un'aliquota unica nella misura del 9%. Continua pertanto il ricorso alla leva fiscale per incentivare la presenza e l'ingresso di nuovi business a sostegno dell'economia. La nuova aliquota appare come la più bassa in Europa.
A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%.
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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Riepilogando, gli aspetti principali da tenere in considerazione sono i seguenti:
Valore al quale scende l’imposta di registro se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e rivenduto entro i 12 mesi dal giorno di acquisto.
Imposta da pagare sul differenziale del valore tra costi di acquisto e valore di vendita se l’immobile è rivenduto nei 5 anni, con diminuzione del 20% ogni anno.
IVA sulla vendita di immobili residenziali di nuova costruzione o che abbiano ricevuto l’abitabilità da un massimo di 2 anni e con alcune limitazioni volumetriche.
Da Gennaio 2017, abbassata l’imposta sul reddito delle società ad una flat del 9%.
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REDDITIVITA’ MEDIA DI MERCATO La redditività media rimarrà stabile e si attesterà su livelli del 2016. I prezzi continuano a mostrare un incremento, seppur contenuto rispetto alla forte crescita registrata nell’ultimo anno e mezzo, mantenendo comunque una crescita stabile sulla media nazionale. Fino a due-tre anni fa l’eccesso di offerta aveva come conseguenza un prezzo basso, ma in seguito agli incentivi statali e alla situazione economica in ripresa, il mercato ha subito una forte spinta verso l’alto trasformandosi in un mercato demand-drive. La redditività media è favorita dalla presenza di società private che permettono di ottenere un rendimento derivante dagli affitti, che varia a seconda dei mercati e delle zone. Il rendimento medio degli affitti si attesta intorno al 5,5-6% lordo (vedi pagina successiva).
Nelle zone residenziali considerate Prime, tra le quali Andràssy ùt e Vàci ùtca, i rendimenti degli immobili risultano inferiori a causa del prezzo al mq che ha subito una spinta verso l’alto, mentre il valore di affitto medio per mq non ha riscontrato lo stesso effetto a causa della crisi degli ultimi anni. Ad ogni modo, nel 2017 ci si può aspettare che i prezzi nei quartieri dove investono di più gli stranieri (VII, VI, V, IX e parte dell’VIII) subiscano un incremento, non in doppia cifra come l’anno precedente ma tra un 4-6%, questo anche perché verranno consegnati numerosi progetti residenziali che verranno acquistati dalle famiglie giovani ungheresi. La tendenza al rallentamento si accentuerà nel 2018, quando verranno rese disponibili oltre 3000 unità degli sviluppi residenziali nei quartieri IX, XI e XIII. (Elaborazioni interne di ITL Group su dati Haszon.hu)
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REDDITIVITA’ MEDIA DI MERCATO Budapest è la 13sima città nel mondo per velocità ROI sull'investimento immobiliare. Secondo il centro ricerche di NESTED (società britannica di Real estate) nel nuovo Property ROI Index 2017, la capitale magiara è la 13esima città più interessante al mondo per investimenti immobiliari, calcolati basandosi su quanti mesi di affitto sul lungo periodo e su affitti nel breve, tipo AirBnB, sono necessari per recuperare l'investimento effettuato. A livello europeo Budapest si pone al 4 posto dopo Reykjavik, Bucarest e Atene. Lo studio afferma che Il ROI o ritorno su investimento, afferma che con l'affitto di breve periodo turistico bastano 53 mesi per recuperare il capitale investito. Nel caso di affitto di lungo periodo sono necessari 243 mesi. Questi risultati sono una elaborazione di dati presenti sul mercato delle compravendite e delle offerte di AirBnB e evidenziano una situazione standard di una casa con tre stanze affittata sia nel lungo che nel breve periodo. Se analizziamo questi dati con la dovuta accortezza ci rendiamo conto che l'investimento sul lungo periodo evidenzia un 5% circa, valore non trascurabile ma in linea con le aspettative degli investitori internazionali. I risultati molto più aggressivi scaturenti dall'affitto di breve periodo non scontano un importante dato che quello legato ai costi di gestione e di alta occupazione media che una attività come AirBnB richiede. Nel complesso comunque si evidenzia la profittabilità nel lungo periodo della capitale magiara che continuerà ancora nel 2017 ad essere un mercato dove analizzare in maniera appropriata e profittevole un investimento immobiliare. (Elaborazione ITL Group su dati NESTED)
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ITLGroup Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 societá a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.
Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 s.schenk@itlgroup.hu
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