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二零一一年 第十二期 ISSN 1941-7878
二○一一年三月三月十九日至二○一一年三月二十五日 總 166 期 March 19 ～ March 25 2011．每逢星期六出
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【本報特約記者李東才上海報導】一年一度的上海 之春房產展示交易會於 3 月 17 日至 20 日在上海展覽中 心舉行。作為上海樓市開春第一展，每年開發商紛紛 藉此機會推出新盤、展開全年推介。與去年 200 家開 發商、300 多個樓盤參展的熱鬧相比，今年參展的國 內房企減少了將近八成，多家知名房企紛紛缺席，僅
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B4•專題報導
二○一一年三月三月十九日至二○一一年三月二十五日 總166期 March 19～March 25 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題報導】
上海之春房展 首推海外置業展 海外參展商近 50 家 成為本次房展亮點 【文接 B4】 最新政策、技術要求 和審批流程。 來自澳洲、新西蘭、美國、加 拿大、瑞士、英國、法國、西班 牙、意大利、新加坡、日本、韓 國、馬來西亞、香港和澳門等 13 個國家及地區的近 50 家展商參與 ，其中大部分是開發商親自參與 ，近 7 成的樓盤和開發商都是首 次亮相國內，藉此聚攬人氣。據 介紹，往年也有海外房產公司零 星參展，但今年的海外軍團已經 形成規模。 美國中華商報作為上海之春房 展的戰略合作媒體，攜帶中華地 產報、國際地產雜誌在展會亮相 ，提供全方位的美國房地產市場 訊息，並推介了一些優質的投資 移民項目，受到參展商與參觀者 的普遍好評，前來諮詢赴美置業 的參觀者絡繹不絕。據現場採訪 瞭解，許多參觀者以美國為海外 置業的首選，因為很多人的子女 已經在美國留學，所以正在考慮 辦美國投資移民和在美國買房。 隨著收入水平的提高和物業投
資理念的不斷成熟，各種投資性 房產模式在此間迅速發展，海外 置業開始被越來越多的中國投資 者認識和接受。 尤其在近期新一輪房地產調控 政策出台後，國內各大主要城市 房地產市場前景不甚明朗，眾多 中國投資者將目光轉向海外，“ 去海外買房”正在成為一種新興 的高端投資方式。新的投資方向 也引起了海外房地產開發商及中 介機構的注意。 美國參展商 Brown Harris Stevens 住宅銷售商的代表向本報記者表 示，由於受到金融危機影響，美 國房地產走勢持續低迷，只好把 發展目光投向海外，而中國較為 平穩的經濟發展勢頭是受到他們 青睞的主要原因。他認為從長期 投資的角度來看，目前是進入美 國住宅市場的難得時機，其中談 到的主要因素是美國房價探底企 穩，利率保持在低位，而美元趨 於貶值，具備財力的外國投資者 可以把美國房地產看作長期強勁 獲利的工具。
不高，小戶型的房源最為搶手。 此次參展樓盤 10000 元 / 平方米以 下的約佔 20%，以外地樓盤為主 。分析人士表示，近來嚴厲的政 策調控對樓市打擊較大，成交量 和供應量雙雙下跌，開發商謹慎 觀望。與過去打出顯眼優惠字樣 吸引看房者的情況有著很大的不 同，但本次房展會的參展樓盤中 直接打出優惠方案吸引參觀者的 很少。 距離 1 月 26 日出台的“新國八 條”已近兩個月，中國各地樓市 的成交量出現了直線下降的態勢 。樓市降價雖然尚未成“潮”， 但暗流已經洶湧。 據新浪樂居調查數據顯示，半 數受訪者預測 2011 年房價將下跌 ，以觀望為主。大多受訪者表示 ，房地產“黃金十年”已結束， 房價可能下跌一段時間。逾六成 受訪者表示，期望房價下跌 20% 到 30%。 隨著國家對自住房產的針對性 政策，投資性房產作房產調控的 避風港，已被越來越多的投資者 認可與青睞， 各種商舖、新興城市的旅遊房 產以及高端商墅物業提供了豐富 的投資選擇。由萬達、泛海、一 方、億利、擁有、聯想六大集團 斥資 200 億打造的綜合性長白山 國際旅遊度假區此次帶來集旅遊 度假、高端休閒、體育運動、娛 樂、商業、居住等功能於一體的 “松撫一體化”新城項目，有意 開創國內旅遊地產的新紀元。 空前的調控政策和樓市多空之
自 2008 年底以來，中國投資者 現身美國購房置業，2010 年中國 人在紐約和加州等地購買的房地 產比上年增加一倍。目前的美國 樓市，正成為中國投資者的下一 個掘金地。 記者也發現，在海外置業過程 中，江浙滬地區的投資者表現得 非常謹慎，在購房前他們更希望 有關專家、律師能夠開展專業講 座，瞭解更多投資流程的細節。 經過多年的成功運作，上海之 春作為一個高品位、全方位、綜 合性的大型定期房地產展示會， 已成為眾多房地產企業抓住時機 、推出新品、展示形象、 拓展市 場的高效互動平台，贏得了房產 界的一致好評和良好的信譽，受 到了廣大參展商的青睞，成為推 動上海房地產市場健康發展的重 要品牌展會。 2011 是“十二五”開局之年， 限貸、起徵房產稅、限購令等調 控政策陸續出台，房地產行業格 局出現明顯變化在所難免。從此 次房展會目前的參展方名錄來看 ，除了招商、寶華等少數大牌房 企參展外，萬科、金地、大華、 復地等標桿房企都缺席此次房展 會，而以往申請展台最積極的綠 地及保利這兩家房展會上的固定 客戶，這次也罕見的未出現在本 次參展方名錄中。 與此同時購房者關注的房價， 基本上也未有較大幅度的波動。 據統計，10000 元—20000 元 / 平 方米的樓盤約佔參展樓盤的 41% ，比重最高。由於交通便利總價
爭使上海之春房產展示交易會成 為各媒體拿著放大鏡觀察的 2011 年樓市風向標。150 多家媒體預 約報導此次房展，其中包括了電 視媒體，諸如央視、SMG 等具有
大影響力的國家和地方電視台， 來自澳洲地產雜誌 Your Investment Property、美國華爾街日報和美國 中華商報等多家國際媒體也大篇 幅聚焦上海之春房產展示會。
作為上海樓市開春第一展，每年開發商紛紛藉此機會推出新盤、展開全年推介。 主辦單位首次獨立推出海外置業展， 為此增加了兩個單獨的海外樓市展廳， 展出面積近 1000 平米，同期還舉辦多場海外置業講座， 講座將邀請到業內的專家到場與觀眾分享海外置業移民的最新政策、技術要求和審批流程。
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B6•綜合要聞 B6•環球地產
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日本住宅 精密抗震設計 舉世無雙 最普通的民宅也是箱體設計 地震災害發生時房屋可以整體翻滾而不損毀 從海岸線上的防洪堤到搖擺著抵抗地震的摩天大樓， 再到堪稱世界上最嚴格的建築規範， 世界上沒有哪個國家在地震防範方面做得比日本更好。 【本報綜合報導】如果遭遇 8.8 級大地震的是其他人口密集的國家 ，或許已經有數萬人在地震中遇難 。多年來，日本耗資數十億美元發 展應對地震和海嘯的最先進技術。 和東南亞人不同，經歷過無數次小 地震甚至多次大地震的日本人，知 道該如何應對地震和海嘯，因為他 們會定期舉行抗震逃生演習。在 2004 年的印度洋海嘯中，許多東 南亞人因為在海邊逗留而遇難。 早在 1923 年關東大地震之後， 日本就制定法律，要求建造房屋時 必須計算防震程度，1995 年頒布 了建築防震標準《建築基準法》。 《基準法》規定，高層建築必須能
夠抵御裡氏 7 級以上的強烈地震。 一個建築工程為獲得開工許可，除 了設計、施工圖紙等文件外，還必 須提交建築抗震報告書。抗震報告 書的主要內容包括，根據地震的不 同強度，計算不同的建築結構在地 震中的受力大小，進而確定建築的 梁柱位置、承重以及施工中鋼筋、 混凝土的規格和配比。 日本在構築高層建築物的基礎中 普遍採用“地基地震隔絕”技術， 在建築物底部安裝橡膠彈性墊或摩 擦滑動承重座等抗震緩衝裝置。為 了提高傳統木結構房屋的抗震能力 ，日本最普通的民宅也是箱體設計 ，地震災害發生時房屋可以整體翻
台灣奢侈稅打房屬短期效應 【本報綜合報導】國際商仲業者 第一太平戴維斯從香港及大陸打房 的經驗分析，台灣豪宅因供給量不 多但需求強勁，預估後續房價仍看 漲；至於一般住宅，打房雖會使換 屋比例下滑，但首購族群會增加， 加上政策緊縮土建融、加徵空地稅 ，使建商成本升高，因此預估房價 仍會上漲。 第一太平戴維斯大中華區首席執 行官李偉文表示，由於亞洲地區經 濟持續成長，資產價值一定會再上 升，特別是大陸、香港和台灣，近 來吸引熱錢匯集，房市自然還會上 揚。 李偉文說，從香港打房經驗來看 ，豪宅價格完全沒有受政策影響， 還持續上漲，主要原因在於豪宅的 主要買方都是擁有雄厚資金的投資 人或自用者，購買力並不受打房影 響。 至於一般住宅，房價則持平或小 漲，主因房市供給不足，且中國投 資客持續湧入，房價不斷飆升，雖 然港府宣布樓市降溫措施，但預估 僅會造成短期住宅開價略跌，長期 房價應可持穩或上漲。
至於大陸打房部份，第一太平戴 維斯上海執行董事長劉德楊表示， 基本上大陸對房市的宏觀調控政策 ，希望以時間換取空間，即在這 2 年內大量興建保障房，提供一般買 不起房的民眾選擇，預料大陸房市 在調整後，價格仍將持續往上走。 第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示 ，台灣這幾年來經濟預期將有不錯 的成長，特別是兩岸後，慢慢地還 會有越來越多的外資及陸資來台投 資，再加上台灣民間存款總額高， 除非台灣大幅升息至 5% 以上，否 則按現在所有外在環境分析，都是 有利台灣房市的。 而從豪宅和一般住宅來分析，朱 幸兒認為，台灣豪宅供給不多需求 強勁，加上 ECFA 效益和海外資金 不斷匯入的長線利多支撐下，高資 產族群仍會繼續買屋。 一般住宅部份，打房雖使換屋比 例降低，但首購族卻會增加，加上 建商成本因緊縮土建融和加徵空地 稅等因素升高，預期只要台灣利率 不要升至 5% 以上，雖然奢侈稅短 期可能使房市交易量下滑，但房價 長期仍將持平或上升。
滾而不損毀；在專業技術人員對民 房進行抗震加固等級評定基礎上， 政府給予居民適當的補貼鼓勵抗震 加固。 比如日本大京公司的一座號稱日 本 最 高（ 地 上 55 層、 高 185 米 ） 的崎玉縣川口公寓，使用了與美國 紐約世界貿易中心相同的 cft（鋼管 ），確保了抗震強度。這種鋼管的 直 徑 最 大 達 800 毫 米， 厚 度 達 40 毫米，而且鋼管中還注入了比通常 混凝土強度高 3 倍的高強度混凝土 ，該公寓共使用這種鋼管 168 根。 另外，該公寓還使用了剛性結構抗 震體。如遇阪神大地震級別的地震 發生時，柔性結構的建築一般要搖 動 1 米左右，而剛性結構建築只搖 動 30 釐米。再如三井不動產公司 在東京都杉並區出售的一座免震結 構公寓高達 93 米，建築物的外圍 使用了新研制的高強度 16 積層橡 膠，建築物的中央部分使用了天然 橡膠系統的積層橡膠。這樣，在烈 度為 6 的地震發生時，就可將建築 物的受力減少至二分之一。 那麼高層建築是不是真的抗震性
就弱呢？專家認為，只要建築達標 ，高層建築抗震性能不一定差。日 本某公司的一座號稱日本最高（地 上 48 層、 高 243 米 ） 的 東 京 都 都 廳，使用了與美國紐約世界貿易中 心相同的鋼管 168 根，確保了抗震 強度。另外，該都廳還使用了剛性 結構抗震體。如遇阪神大地震級別 的地震發生時，柔性結構的建築一 般要搖動 1 米左右，而剛性結構建 築只搖動 30 釐米。 日本設計師丹下健三在 1986 年 設計的東京都都廳，耗資 1569 億 日元。其主要結構為：鐵骨構造、 鐵骨鋼筋混凝土構造、鋼筋混凝土 構造結合體；在總層數達到 51 層 之高的前提下，地上 48 層，地下 3 層； 總 高 度：243.4m（ 屋 檐 量： 241.9m）經歷了二十幾年的風風 雨雨至今還竪立在日本首都東京。 獨戶、古舊建築獨戶建築與高層 樓房相比整體重量輕，積層橡膠不 起作用。有效的抗震方法是在建築 物與基礎之間加上球型軸承或是滑 動體，形成一個滾動式支撐結構， 這樣可減輕地震造成的搖動。古舊 建築的抗震問題也得到了有關方面 的重視。地震高發區日本在這方面 也特別有經驗，他們設計了一種“ 彈性建築”，有較好的抗震性能。 日本東京建了 12 座彈性建築，其
中東京電通大廈就是其中一棟。經 東京發生的裡氏 6.6 級地震考驗， 證明在減輕地震災害方面效果顯著 。這種彈性建築物建在隔離體上， 隔離體由分層橡硬鋼板組和阻尼器 組成，建築結構不直接與地面接觸 。阻尼器由螺旋鋼板組成，以減緩 上下的顛簸日本早就不用磚頭蓋房 子了，五彩繽紛的“瓦片”是塑料 製成的。日本民用建築的“牆體” 多是“整體結構”，就是一大塊兒 、一面整體的“牆”。這些牆體結 構的內部是類似石棉一類的充填物 。日本各城市都在“防震建築”上 大做文章，有的城市建築物的地基 部分加上硬質橡膠和鋼板，使建築 物本身結構有了彈性，能抗 7 級左 右地震。 日本地震還給建築師們留下一個 重要的思考題：建築物、橋梁和其 他建築結構的設計僅考慮到防止生 命損失是不夠的，還必須使它們達 到在地震以後能使城市繼續運轉的 要求，諸如能源、通信、供水等現 代“生命線”，必須具備更強的抗 震防災能力。日本目前已建立了一 套電腦化的地震報警系統，能在大 地震發生幾秒鐘內切斷煤氣、水、 電等公共設施的供應。同時，日本 正在普及用於公共機構和住宅的獨 立單元式安全供電、供水等設備。
在東京銀座附近的汐留，有一棟 與松下東京總部比鄰的四十七層的 多功能建築電通大廈，這就是全球 著名的廣告業領導者日本電通公司 總部所在地。這棟“電通王國”的 辦公大樓，集辦公、餐飲、娛樂、 劇院、圖書館等於一體，已經成為 遊人觀光遊覽的場所。這是電通公 司成立以來總部的第三次搬家了， 從最初的銀座到築地，再到現在的 汐留。電通總部不斷變動，規模越 來越大，這正是電通事業快速發展 的最好注釋。 日本《建築基準法》規定，日本 的高層建築必須能夠抵御裡氏 7 級 以上的強烈地震。一個建築工程為 獲得開工許可，除了設計施工圖紙 等文件外，還必須提交建築抗震報 告書。這一報告書主要內容是，根 據地震的不同強度，計算不同的建 築結構在地震中的受力大小，進而 確定建築的梁柱位置、承重以及施 工中鋼筋、混凝土的規格和配比。 法律還規定，只有一級建築師以 上的人才能有資格編制抗震報告書 ，報告書中的相關計算必須要使用 國土交通省認可的專用程序。普通 的一個 8、9 層公寓樓，其抗震報 告書動輒厚達兩三百頁。建築抗震 報告書必須經過相關部門或人員的 檢查，確認無誤後才能開工。
專家稱 澳大利亞房價被高估 【本報綜合報導】對於澳大利亞 房價的走勢和前景，經濟界和媒體 都很關注。英國《經濟學人》雜誌 最新全球房價季度排名顯示，目前 澳大利亞居民住宅被高估的排名已 超過香港和法國，溢價程度非常嚴 重。 據中新社報道，澳大利亞人在盼 望著自己的房子不斷升值，而冷靜 地分析房價發展，經濟界人士警告 說，澳大利亞的房價存在被高估的 問題，隨著商品價格和房市的走高 ，有產生經濟泡沫的潛在危險。 從澳大利亞主要城市統計數據來 看，2008 年 3 月 至 2009 年 3 月 房 價下跌，之後的一年上升，房價升
幅不小。所以要對泡沫予以警惕， 而限制房產泡沫破滅帶來損失的最 好方式就是對房主和開發商信貸規 模加以控制和進行有力監管。 該刊還指出，雖然近幾年澳大利 亞經濟表現勝過大多數發達國家， 但在此期間房價態勢還是很難被認 為合理。一些經濟學家和投資者認 為澳大利亞正在產生房產泡沫，也 有專家對此否認，特別是今年 1 月 因洪災等因素房價呈現下跌態勢。 有經濟學家認為，縱觀國際經濟 形勢，目前還存在全球泡沫的危險 ，並已延伸到很多經濟領域。澳大 利亞對資源業的依賴性很強，根據 國際市場對資源的需求，將推進商
品價格上漲。 澳大利亞的經濟是全球經濟的一 部分，應從這一視角審視和促進經 濟健康發展。另據《悉尼晨鋒報》 報導，國際貨幣基金組織 IMF 早 在去年 11 月就公佈報告稱澳大利 亞的房價可能估價估價過高，其幅 度可能達 15%。一旦房產房產市場 出現房價下跌，高房貸款人士將受 嚴重打擊。該報告揭示了澳大利亞 房價在過去 20 年的上漲情況。 IMF 在澳大利亞的負責人布魯克 斯 Ray Brooks 說，在考慮各種驅使 房價上升的長期因素後，包括人口 和收入的增長等，報告認為房價的 估價過熱介於 5% 到 15% 之間。
上世紀 80 年代末，澳大利亞人 曾擔心腰包鼓鼓的日本人最後會買 走整個昆士蘭海岸東南部。聯邦政 府對外國人擁有住宅房地產實施限 制性措施，以遏制外資流入——或 至少是安撫國內選民。 但“日本人橫掃澳洲房產”並沒 有 變 成 現 實。 澳 大 利 亞 政 府 在 2008 年底對持 12 個月臨時簽證的 海外人士放鬆了購房限制，還取消 了學生購房的 30 萬澳元上限。 政府還規定，外國人回國時可以 保留澳洲房產，不必賣掉。那意味 著投資澳洲物業具有更大的吸引力 。與此同時，持臨時簽證的海外人 士有大幅增長。
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二○一一年三月三月十九日至二○一一年三月二十五日 總166期 March 19～March 25 2011 www.ChineseBizNews.com
美國 Nice Fence Co 第三代超強塑鋼產品介紹
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多年來，在裝修庭院的建材中，木材一直佔據著主要角色。 但是近年，木材的缺點越來越為人們所認識， 一種新的替代材料逐漸成為人們美化庭院的新選擇， 這就是超強塑鋼製品。
圍欄，還是後院的隔板牆，或是 天井的遮陽架，不管怎樣定期投 資油漆養護，最後都會腐朽發黑 甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安 全隱患。 和木製品不同，現在的塑鋼建 材都是用高分子的超強塑料製成 。無論圍欄或天井遮陽架，所用 材料堅硬又有韌性，外表鍍有一 層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂 ，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮 濕而腐爛。無需任何油漆養護。 正因為這些特質，在房屋裝修 市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走 進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭 院裝修得現代，自然，浪漫，溫 馨，增加房屋的品味和價值，已 成為北美社會的趨勢。 美 國 Nice Fence Co 生 產 的 超 強 塑鋼圍欄，經過六年的研發完善 ,
其 材 料 VINYL 是 以 PVC 型 材 作 為 主要基礎構件的一種復合材料 , 其 中更增加了高成分的二氧化鈦元 素。由這種復合材料製成的圍欄 ，具有安全，長久耐用，抗紫外 線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變 形，安裝靈活，易於清洗等諸多 優點。 全新材料製成 Nice Fence Co 的 產 品 均 由 全 新 PVC 材料製成，不含任何再生材 料，（所謂再生材料是指已被使 用過或已經被製成工業產品重新 被當作原料使用）。雖然 PVC 材 料是可以重復使用的，但是 Nice
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