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A4．專題報導
二○一二年十一月三日至九日 總251期 Novermber 3 ～ 9, 2012 www.ChineseBizNews.com
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【文接 A1】早期許多台灣移民在 美國投資房地產種類，以公寓及 一般住宅為主，而現在中國經濟 起飛，大多數中產階級都有現金 外移美國，尤其南加州是首要選 擇，資金投資的標的也逐漸從自 用住宅及單位公寓出租，轉變為 多樣化的旅館、商場以及倉庫的 買賣，因此推升房地產市場的表 現，正是美國經濟低迷時的重要 強心劑。 資深地產經紀劉達餘表示，低 貸款利率、經濟好轉、投資型和 現金買主進場，大家都認為房屋 是最好的資產，很多人以現金出 價搶購房屋。他說，現金買賣過 戶程序快且較無變數，因此有多 人同時出價時屋主會優先考慮 現金買主。這些都是房屋市場熱 絡 的 原 因。 現 金 買 主 占 8 月 房 屋銷售的 31.6%，較去年 8 月的 28.5% 增加，更較 2000 年每月 平均 15% 大幅增加。對購屋或投 資人來說，是一生難遇的美國房 地產最好投資時機，也是靠置產 翻身致富的難得機遇。 劉達餘說：洛杉磯位於地中海 型 氣 候 帶， 氣 候 溫 和 與 台 灣 相 近。全年陽光明媚素有黃金州之 稱。洛杉磯的華人在 1980 年代 開始逐漸增加。 華人商家也越
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626-453-6673 HelpU8@yahoo.com 美國德州大學電腦資訊碩士 劉達餘自 1994 年移居加州洛杉 磯後，通過加州房地產執照考試， 從 Mobile home 開始歷練，近 20 年來不斷累積房地產投資買賣經 驗，現服務於 IRN Realty，並曾任 職建設公司，土地開發投資公司， 而且具備房地產公寓管理經驗。 在通過數項投資理財證書執照 考試後，在投資公司及銀行擔任 “ 投資理財顧問”，曾經接受數 個華人社區社團的邀請擔任各項 投資理財講題的主講人，由於現在 房地產價錢便宜，正是進場的好時 機，為了協助更多有意投資置產的 客戶，目前專注於加州房地產的投 資買賣。 劉達餘清楚了解市場的趨勢以 及您想買賣的城市，多年來都以誠 懇，專業，負責的工作態度和精神 來滿足顧客所有買賣上的要求。在 劉達餘專業精英團隊的支持和協 助下，無論您在買屋，賣屋，投資 方面有任何疑難，只要撥電話找劉 達餘都會得到解答，劉達餘一定能
來越多。 很多地方的招牌都是 中文。洛杉磯的華人超級市場也 是 越 開 越 多， 場 地 也 是 越 來 越 大。食品種類是非常豐富，包括 中港台及東南亞的產品。 劉達餘表示，房屋市場和股市 相同的地方是，價格受消費者心 理影響很大，特別是預期心理， 往往能掀起浪潮，造成一窩蜂搶 購或拋售的現象。目前來看，大 眾心理預期，房市回春，價格還 會往上漲，買家當然急著買，所 以必須找一位可靠，有經驗，值 得信賴的房地產經紀根據買家 的需求做妥善的規劃，資深地產 經紀劉達餘正是您的首選。 劉達餘會和客戶仔細討論，並 了解客戶目前的情況和未來的 展望，然後根據客戶個人和家庭 的不同需求，提出專業的規劃， 使得客戶的房地產需求在人生 的 不 同 階 段 都 能 配 合。 譬 如 有 些客戶的兒女畢業後在北加州
了，立刻開始回收。有些第一次 購房者找劉達餘幫忙買房，劉達 餘也都根據客戶的工作地點，財 務情況等因素，幫客戶找到價錢 低，屋況好的房子，並且協助找 到最理想的貸款銀行，使客戶順 利的圓了買房夢。對於那些要在 好學區買房子的客戶，劉達餘也 根據客戶的財務狀況，在好學區 內找到客戶滿意的房子。 再過二個月就是 2013 年了， 想要在房價上漲前趕搭最後列 車的買家，一定要把握機會，加 州房地產庫存嚴重不足。趕快撥 電話 626-453-6673 找劉達餘討 論研究，如何在房價上漲前買到 合適的房子。需要貸款的首次購 屋者，最好事先至銀行申辦「預 先貸款審核證明」，在市場看屋 時，才能在第一時間與現金買家 一起搶購。
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A6•綜合要聞 A6．環球地產
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西班牙樓市“大減價” 房地產業崩潰 西班牙卡內特登韋倫格爾—— 巴塞羅那南部這座海濱小城的卡 內特濱海公寓樓處於空置狀態已 經好多年了。房地產業的崩潰讓 這個國家到處都是棄置的空城， 和無人購買的爛尾樓，卡內特濱 海公寓也是房地產業崩潰的犧牲 品之一。 不過最近，公寓的公共游泳池 裡卻滿是咯咯嬉笑的小孩，幾乎 每個公寓的陽臺上都飄揚著色彩 鮮亮的沙灘浴巾。去年春天，卡內 特濱海公寓樓的 308 套房間在不 到 30 天的時間裡就被賣掉了，其 中大部分都是西班牙人搶購的。 他們終於等到了一個他們無法拒 絕的條件：以不到市場價一半的 價格買到高檔的度假公寓。 坐擁大堆房地產，或者僅僅肯 對資產稍做折扣的銀行開始大幅 降價，免得繼續做房東。一些專 家擔憂，銀行提供 100% 抵押貸款 的做法只是在重複過去的錯誤。 但是興奮沖昏了頭腦的西班牙 人——那些仍然有工作的人—— 已經排著隊等著撿便宜了。 沒有人認為西班牙的房屋儲備 能很快被消化。西班牙有 120 多
據新華社報道，台灣內政部門 推出的“不動產交易實價查詢服務 網”于日前開啟。這一旨在助推房 地產透明、公平的舉動，受到社會 的高度重視和市民的熱烈支持。 “這是健全房市的第一步。” 台灣政治大學地政系特聘教授張 金鶚認為，在當前房價高漲、房市 混沌不明，民眾焦慮抱怨買不起房 屋之際，實價揭露將讓“國王的新 衣”現形，同時看到“退潮之後誰 在裸泳”。他認為，長期以來房地 產資訊不透明、不對稱，形成購屋 者輸家、業者贏家，非常不公平。 民眾只要登陸這一服務網，就可 以查到房屋買賣的交易標的、標的 資訊和價格。例如在交易價格欄中 可以查詢到每坪（1 坪 = 3.30378 平方米）成交價、總價、車位總 價、交易年月等信息。目前公佈的
萬待售新房，而國家的金融機構 遠未恢復正常。然而，讓很多人 驚異的是，西班牙人並未失去購 房的激情，只要價格合理，一些 人寧可把儲蓄投入到磚頭和灰泥 裡，也不願意把錢放在本國搖搖 欲墜的銀行裡。 卡內特公寓樓發售的第一天， 現 場 的 購 房 者 如 此 之 多， 赫 蘇 斯• 馬 丁 內 斯 (Jesu's Martinez) 和 他的妻子打電話讓父母趕往售樓 地點，代為訂購。他們當天在上 班，本來計劃第二天去的。這對 夫婦最終以 9.2 萬美元（約合 58 萬人民幣）的價格購買了一套兩 居室，附帶露臺和停車位。 “我們從未見過這樣的價 格，”馬丁內斯說，聽上去，他 還在為這宗交易激動得有點兒喘 不過氣。 許多專家認為，大減價出售是 解開西班牙房地產過剩死結的開 始，這可能是一段漫長的過程。 在瘋狂的建設熱潮中，銀行向開 發商和房主提供貸款，最終，當 經濟危機於 2008 年席捲西班牙 時，銀行已經累計了數十億歐元 的壞賬。專家表示，銀行首先想
只有今年 8 月 1 日到 31 日登錄的 價格成交記錄，逾 16000 筆。 台北大安區一個正在銷售中的 豪華樓盤每坪開價 180 萬元（新台 幣，下同），在實價登錄中的價格 為每坪 139.2 萬元，大約打了 7.7 折。諸如此類的“天價豪宅”終於 在實價登錄中一一現形：台北市豪 宅的實際成交價與建築商開價差 近 30%，新北市價差則高達 40%。 從事房地產研究的徐佳馨說，實價 登錄揭露了“屋主開高、買方殺 低”的情況。 房地產業者賴正鎰認為，實價登 錄政策上路，對房地產市場整體來 看是“利多於弊”。它可以保證實 際交易價格的真實性，使其更具有 參考價值，也有助於健全房地產市 場，改變“高開”“亂砍”的市場 亂象。
盡辦法減少它們的損失，包括不 把房產推向市場，這樣就無法記 錄它們不斷縮水的價值。 雖然經過了多次的審計， 但專 家認為，壞賬實際有多嚴重，依 然不明，西班牙的經濟衰退又雪 上加霜。不過，最近幾個月，許 多銀行已經被迫減記虧損額，以 為降價銷售掃清道路。 “今年，真相終於出現了，”房 地產公司 Idealista.com 的老闆之 一費爾南多•恩西納爾 (Fernando
Encinar) 說，“ 好 消 息 是， 對 低 價房產的需求很旺盛。” 儘管西班牙的房屋處於空置狀 態， 但 房 產 的 官 方 價 格 自 2007 年以來只下降了 23%。恩西納爾 說，這個降價數據是不真實的。 他說，如果銀行想出售，就必須 給折扣加倍。 加泰羅尼亞儲蓄銀行 (Catalunya Caixa) 房 地 產 部 門 總 監 愛 德 華 多•門迪洛斯 (Eduardo Mendiluce) 說，銀行現在給出的折扣平均為
圖為：薩瓦德爾銀行房地產部門總監卡洛斯•博德•巴列斯平（右）。
實價登錄也使房地產中介行業 看到商機。一些著名中介紛紛計劃 與這一官方網站鏈接，讓消費者可 以對照查詢。業者蕭政華分析說， 長期以來，由於房地產交易資訊不 透明，使得房地產交易紛爭不斷。 實價登錄將使消費者明明白白購 房，從而縮短媒合時間。 “不再像以前那樣盲人摸象。” 和父母同住在新北府中的陳先生 在登錄“不動產交易實價查詢服務 網”後說，40 歲的他打算購房，但 表示還會觀望。 台灣內政部門估計將在 11 月 16 日公佈第二波資料。徐佳馨認為， 等半年後資料健全，查到的房價會 更準確。張金鶚認為，只要政府落 實執行此制度，實價揭露應可被全 民信任和利用。
40%。去年，銀行賣掉了 7400 套 房產，2012 年僅上半年就又賣掉 了 6200 套房產。 不過，並非每個人都把打折視 為利好消息。一些專家認為，銀 行試圖快速而廉價地賣掉房產， 這種行為可能給它們帶來更多麻 煩。專家表示，在很多情況下， 銀行給希望購買其房產的客戶輕 易辦理貸款，卻絲毫沒有慮及這 些客戶的金融狀況。 而且，專家表示，銀行發放信 貸的能力讓沒有破產的私人開發 商和想要賣房的普通西班牙人處 於極端劣勢。 過去四年，建築公司 Inmobiliaria del Sur 一直試圖賣掉馬貝拉尖塔 大樓的 48 套豪華公寓，大樓位於 馬貝拉市的度假小鎮後的山間。 但雖然公司打了 35% 的折扣，這 些房屋至今依然空置著。 “ 我 們 得 不 到 銀 行 的 貸 款，”Inmobiliaria del Sur 的工程 師和銷售員拉斐爾•托雷斯•克拉 羅斯 (Rafael Torres Claros) 說。該 公司在位於高檔地段的高爾夫谷 建造了馬貝拉尖塔大樓。“銀行 不給我們的客戶提供貸款。對我
們來說，這是一場持續的鬥爭。” 銀行官員承認，他們發放抵押 貸款的能力的確有助於房產銷 售。不過，他們說，銀行挑選貸 款對象也更加嚴格了。即使消費 者貸款違約，銀行仍然能從房產 銷售中獲利，因為一大宗給破產 的開發商的貸款變成了多筆較小 的貸款，其中多數貸款還是能得 到償還的。 薩瓦德爾銀行 (Banco Sabadell) 房地產分部總監卡洛斯•博德•巴 列 斯 平 (Carlos Bode Vallespín) 說，“就算不是所有人都能還貸， 還是有很多人會還的。” 所有人都同意，依然有西班牙 人願意投資房地產，包括以此作 為資產保值的手段。Basicohomes. com 網站的拉斐爾•巴爾德拉瓦諾 (Rafael Valderrábano) 說，“ 富 豪們已經把錢轉移到國外去了， 但普通人依然覺得，房地產是安 全的投資方式。” 作者：Suzanne Daley 翻譯：張薇 源自：紐約時報
美國樓市量價齊增 房貸利率歷史最低 【本報合報導】美國商務部近日 發佈的報告顯示，美國 9 月新房銷 售大幅上揚，創下兩年半來最高水 平，成為美國房地產市場企穩的又 一佐證。與此同時，美國新房價格 同比上漲 11.7%。分析人士指出，在 抵押貸款利率長期處於紀錄低位、 房屋止贖活動放緩、人口結構變化 等有利因素支撐下，美國房地產市 場復蘇前景看好。事實上，今年以 來已經有投資機構陸續投下籌碼， 押注美國樓市復甦。 不止是新房銷售強勁，占市場 九成以上份額的二手房銷售表現 同樣穩健。全美房地產經紀人協會 （NAR）發佈的報告顯示，美國 9
月二手房銷售年化水平達到 475 萬 套，此前的 8 月數據小幅上調至 483 萬套，為兩年來最高水平。當 月二手房銷售價格中值較去年同 期 上 升 11.3% 至 每 套 18.39 萬 美 元。二手房待售庫存下降 3.3% 至 232 萬戶，按目前的銷售速度，消 化上述庫存的時間為 5.9 個月，為 2006 年 3 月以來的最低。 美 國 房 地 產 追 蹤 公 司 （RealtyTrac）發佈的報告顯示，9 月份美國房屋止贖活動降至 2007 年 7 月以來最低水平。當月包括違 約提醒、定期拍賣以及銀行收回房 屋等相關文件的房屋止贖申請文 件 達 到 18.0427 萬 份， 同 比 減 少
16%、環比減少 8%。 分析人士指出，持續的低息環 境、相對供應水平下降以及人口增 長推動購房需求上升等因素共同 提振了美國房地產市場的復蘇。 房貸利率正處於歷史最低點，嬰 兒潮和長年的借貸者因此紛紛趁 機將房貸鎖定利率，以達到節省的 目標。30 年定息房貸兩周前降至 40 年最低點的 3.36%，上周和本周 仍然維持在 3.37% 的水平；15 年 定息房貸兩周前也降至最低點的 2.69%，上周和本周則仍然維持在 2.7% 的水平。
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