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B4．專題報導
二○一二年五月五日至五月十一日 總225期 May 5 ∼ May 11 2012 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．Rodeo Realty 資深經紀 張岩岩 Yan Yan 】
掌握時機 搶占巔峰 成為金字塔頂端 豪華型房產主人
【文接 B1】在奧巴馬政府的 救市政策刺激下，過去 3 年風雨 飄搖的美國房地產市場已經悄然 觸底反彈，雖然受到油價飛漲，貸 款利率攀升等因素影響，在經濟 大環境不明朗的情況下，今年全 國房屋市場仍然可能有所反復。 但是，房地產專家提醒有意購房 的投資大眾：南加州的高檔次豪 華型住宅，現在正是進場購買， 自住投資的最佳時機，但需在專 家的幫助下，謹慎挑選 ! Rodeo Realty 成立於 1986 年，目 前分公司遍佈南加州 12 個主要 城市，共擁有專業經紀超過 900 人，年營業額突破 20 億美元，其 位於比佛利山莊分公司由於地理 淵源，特別專精於南加州各地， 自聖蓋博穀 (San Marino)，西洛杉 磯 (West LA，比佛利山莊，好萊 塢 ) 至南灣 (Bel Air) 一帶的高檔次 豪華型住宅。 專注於西區與南區豪宅業務的 Yan Yan 表示，所謂的豪華型住 宅，價格定位至少 100 萬美元， 平均價格通常是在 300 萬美元以 上，在這一屬於金字塔頂端的房
地產市場中，無論買主習性與市 場走勢變化，和其他的房屋市 場區隔都存在著極大的差異，首 先，這類型的房屋市場庫存量與 來源，原本就非常有限，所謂的 物以稀為貴，自然構成了高檔次 住宅供需不平衡的狀態 ; 而且， 在不多的選擇中，每棟豪宅的屋 宇品質與地段也存在著很大的 差異，因為，即使在同樣好區的 地段，還是有幾條街，甚至某幾 棟豪宅，是著名極品中的極品， 或因為出自名家手筆，是人人爭 逐的對象，價位上便高出同區價 格許多 ; 此外，屬於金字塔頂端 的客群，通常有著極高的個人風 格與品味，客戶通常會仔細的根 據各自不同的要求，篩選理想的 房屋樣式與型態，由於買主在購 屋前都非常審慎，因此，豪華型 房屋的交易速度通常相對緩慢 ; Yan Yan 說，比佛利山莊 (Beverly Hills) 與 Bel Air 等地區，多年來， 一直都是響噹噹的豪宅地段，金 字招牌 ; 尤其，比佛利山莊更名 列全美最豪華地段之首，平均房 屋身價都在 300 萬以上，能夠入 住此地，門牌往往就代表了身分 與地位的表徵 ; 除了新貴階級會 以這些地區作為購屋首選，很多 此地的老居民，無論是為了投資 出租，或者為子女購置，在附近 區域擁有數棟豪宅的更是所在多 有 ! 因此，在次貸風波爆發後， 雖然全美房地產市場受到嚴重打 擊，但是，金字塔頂端人士對南 加州一帶豪宅的需求仍舊殷切， 一般來說，價格一直算是平穩， 只是風暴之後，買家態度趨於保 守，減慢了去化速度。不過，近 期以來，買氣開始逐漸回升，尤 其來自海外的買主大增，更帶動 了豪宅市場的復甦 ! Yan Yan 進一步分析，根據他的
觀察，今年以來，雖然房地產尚未 全面回春，依舊是買家市場，但是， 西區與南區的豪宅交易回溫，尤其是 100 多萬價位的高檔住宅，買家競爭 相當激烈 ; 不過，如果跳升檔次，達 到 300 萬以上的市場區隔，對於現 金買主來說，倒是有個利多的好消 息，Roger 觀察到，在近期的許多現 金交易中，只要買家謹慎有耐心， 以全現金購屋是當前最好的談判籌 碼，有些情況下，甚至有高達 30% 的議價空間 !Yan Yan 認為，這是在 金融機構緊縮貸款政策後，現金買 主漁翁得利，可以逢低買進的最佳 時機，值得有心的買主好好把握這 個千載難逢的機會 ! 至於聖蓋博谷地區的豪宅，自當 以聖瑪莉諾市為其中翹楚，30 多年 前即在此地購屋而居的資深經紀Yan Yan 表示，聖瑪莉諾的尊榮與優越， 可說是遠近馳名。近悅遠來，也讓此 地的房屋行情從來不受市場大環境 的影響 ; 自從金融風暴後，聖瑪莉諾 豪宅的身價，不跌反漲，由於大批來 自亞洲的買主以及投資客紛紛湧進， 近幾年來，聖瑪莉諾房地產行情一直 處於穩定上漲的走勢 ! Yan Yan 表示，由於市政法規的嚴 格規定，讓聖瑪莉諾市成為南加州甚 至全國，首屈一指 : 豪宅景觀最整齊 漂亮，環境幽美，治安良好，學區最 佳的城市，全區綠意盎然，花木扶 疏，遠離商業塵囂，走進聖瑪莉諾， 你就可以自然感受到她的優雅不俗。 因此，無論經濟情況如何不景氣，即 使傳統豪宅區，如比佛利山莊，馬裡 布海灘等地房屋價格，這兩三年來， 都或多或少受到次貸風暴影響而有 所下跌，唯有聖蓋博穀的聖瑪莉諾一
枝獨秀，此地目前的平均中間房價 已經達到 150 萬美元。 在中美兩地擁有豐厚人脈的 Yan Yan 說，聖瑪莉諾能夠越來越出類 拔萃，與她所處的地緣特性有很大 的關係，聖蓋博谷一帶原本就是亞 裔，甚至是華裔的最愛，多年來， 自蒙特利公園市，阿罕布拉，到天 普市，亞凱迪亞，此地已經構築成 為生活機能完善的華裔都市帶，而 聖瑪莉諾就是其中最閃亮的一顆 明珠 ;YanYan 分析，目前聖瑪莉諾 的名氣甚至飄洋過海，早已深入中 國內地，許多嚮往南加州美好生活 的國內菁英人士，莫不以此地作為 前進美國的第一站，他們的來到，
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假日樓市──2012 上海房地產春季展示會閉幕
開發商紛紛打狠折 【本報記者齊岩上海報導】假日 樓市──2012 上海房地產春季展示 會於 4 月 29 日至 5 月 2 日在上海展 覽中心舉行，“折扣讓利”、“促銷 送禮”成展會熱詞。 主辦方表示，今年的“假日樓市” 參展面積為 3.5 萬平方米，有 250 家 左右房地產開發企業和代理企業開 發商前來參展。據上海搜房資料監控 中心統計，參展的樓盤近 140 個。 雖然相比今年 3 月份“上海之春” 房展會參展項目數量大幅增加了近 130%，但同比去年“五一”假日房展 會近 150 個的參展樓盤則小幅下跌 了約 7%。而且，本次“假日樓市” 的參展商以中小房企居多。 據主辦方統計，“假日樓市”4 天 來參觀者達 9 萬人次，而今年 3 月 的“上海之春”房展會及去年同期的 “假日樓市”，參觀者均為 11 萬人 次，下降幅度達兩成左右。 在房展會上，觀展的消費者基本是
為了自住需求，所以都比較重視樓盤 的價格，那些偏高端的樓盤普遍受到 冷落，一些消費者問了問價格，就走 開了。然而，對於一般的商品住宅， 消費者也略有失望。原來以為經過較
海外地產備受關注
長時間的調控，開發商會大力降價促 銷，但是一圈看下來，開發商打特價 房的多，真正跌價的樓盤不多。而大 部分的優惠也在八折以上，少有讓人 眼前一亮的價廉物美樓盤。
某樓盤工作人員表示，此次展會的 折扣範圍以及促銷力度，已經大於 3 月的春季房展會，折後的價格較此前 有較大幅度的下滑。5 月是樓市傳統 的旺季，各家企業推盤節奏加快，新 盤低開、折扣促銷成為十分普遍的行 銷手段。 “國家調控政策暫時不會發生變 化，開發商要資金回籠，遲早要降價 銷售的。”消費者普遍反映說，此次 “假日樓市”開發商的降價幅度“不 到位”，“我們會再等等看”。 海外地產的風生水起令中國買家 成為“香餑餑”，此間業內人士預 測，隨著海外購房的日益成熟，今年 將有更多中國買家由觀望轉為成交。 觀察最近的上海樓市，不難發現一股 海外置業熱潮已開始暗潮湧動，同期 舉辦的“2012 第二屆（上海）世界 房地產博覽會”就有包括美國、加拿 大、澳大利亞、毛里求斯等在內的 12 個國家超過 100 個地產項目參與。
中華商報及旗下中華地產報和 國際地產雜誌作為展會的戰略合 作媒體參展，提供海外房產市場的 最新資訊，推介展示美國商業地產 和投資移民項目，受到眾多參觀者 的關注。 值得一提的是，與往屆不同，本次 展會設“世界名人房產”展，最近
受到國內媒體高度關注的邁克爾喬 丹豪宅、貝克漢姆豪宅等均亮相現 場。另外，一直受國人關注的“移 民地產”及投資客最青睞的“土地 投資項目”均有展出，並特邀 18 家 海外實力地產商圍繞海外置業話題 做現場演講，從而召集對海外置業 有意向的真實買家。
丹麥舊房改造注重 據經濟參考報報導，2012 年 3 月 27 日對於丹麥首都哥本哈根“黃花 園”住宅區的 900 名居民來說是個 不同尋常的日子。 這天上午，正在丹麥訪問的英國 王儲查理斯在丹麥王儲腓特烈的陪 同下一起探訪了這個節能、低碳、 環保的“綠色社區”。這個社區經 過綠色節能改造之後，已經從過去 一個社會問題嚴重的“貧民區”成 功轉變為都市綠色生態住宅區。 有著 432 套住宅的“黃花園”社 區距離哥本哈根市中心約 5 公里。 社 區 最 初 建 於 1964 年 到 1966 年 間，為了滿足當時城市住房的迫切 需求，社區的建築採取了典型的預 製式結構，把事先製造好的混凝土 構件 ( 如梁、板、柱 ) 在現場進行組 合安裝，建成住宅。這種建築方式 的特點是施工速度快、建設工期 短並且節約勞動力。經過幾十年 的使用，住宅區內的建築破損嚴 重，能源浪費巨大，居住環境日益 惡劣，並且社區內聚集了很多有 社會問題的住戶，很多人對這個 社區嗤之以鼻。
到了上世紀 90 年代，該社區的房 屋管理公司痛下決心，決定對這裡 進行全面翻新改建，並且在翻新過 程中融入綠色設計項目，採用最新 節能環保技術。社區改建後煥然一 新，區內還設有幼稚園和老人院，很 多丹麥家庭紛紛申請入住，管理方 對不同收入和各個種族、階層的申 請者一視同仁。如今的“黃花園” 居民區接納了各個年齡層和不同經 濟階層的人群，在一定程度上也實 現了社會平等、融合與和諧。 社區內的幼稚園根據“歐洲被動 房屋標準”而建設，建築外牆經過特 別的加厚，隔層厚度為 425 毫米， 屋頂和地板厚度為 450 毫米，可有 效保溫隔熱，與普通房屋相比，能節 省 50% 的能源消耗。此外，幼稚園 還採用“綠色屋頂”設計，在屋頂 上種植綠色植被，利用天然雨水澆 灌，減輕了社區排水管道的負擔。 幼稚園孩子們的歡笑聲也為處在 同一社區的老人院裡的老人們創造 了一種生活的氣息和生機勃勃的氛 圍。這裡老人們的生活方式也非常 綠色健康。據社區老人院院長赫勒•
克利斯蒂安森介紹，老人院 79% 的 飲食來自有機食品，更加注重健康 和生態。老人院設有公共活動中心， 居住在這裡的老人每人都有獨立的 房間，可以擺放自己喜愛的傢俱。 “黃花園”社區在翻新改建過程 中不惜重金。據瞭解，社區改建投 資在每套公寓上平均花費了 100 萬 丹麥克朗 (1 丹麥克朗約合 1.11 元人 民幣 )，基本上是修建一個全新社區 的一半的資金量。改建資金大部分 來自於丹麥建築基金會，這個基金 會為修建社會性住宅提供資金。而
其餘的資金則來自住戶房租租金上 漲的收入。 綠色住宅並不意味著住戶的總支 出會明顯增加。雖然租金有所上漲， 但由於採用了綠色技術，社區能源 消耗降低，取暖費有了大幅下降。自 1966 年就住進該社區的居民梅特• 派克納介紹，社區改建翻新之後， 她的房租每月上漲了 500 克朗，但 取暖費每年卻下降了約 5000 克朗， 支出只略有增加。社區在實現環保 節能的同時，住戶的居住環境和舒 適度有了大幅提高，物超所值。
鬆動跡象日益明顯 【本報綜合報導】“五一”小長 假期間，內蒙古呼和浩特市許多 樓盤紛紛加大促銷力度。在北京、 廣州、重慶，近期優惠促銷、下調 售價的樓盤也很多，而且有從郊 區向城區擴展的趨勢。比如在廣 州市，樓盤降價促銷已經成為普 遍現象。 廣州中原房地產仲介服務公司 研究一部副經理瞿中奇介紹，現 在廣州市的樓盤不分區域和檔次 都在優惠或降價促銷，開盤價低 於預期的項目也很普遍。其中，售 價下調幅度最大的“金沙洲”樓 盤，起價從每平方米 1.3 萬元降到 了 1 萬元以下。去年市場一枝獨 秀的南沙區，個別樓盤的起價甚 至只有每平方米 0.5 萬元左右，這 在去年是沒有過的。 據北京、廣州等地房地產主管部 門統計，北京市截至 4 月上旬，可
售住宅期房約 6.36 萬套，需要一 年半左右的時間消化。廣州市截 至去年底有存量房約 5 萬套，預 計今年還將新增供應約 7 萬套， 這 12 萬套房子預計要銷售兩年。 中國房地產協會副會長陳國強 認為，下一步樓市的變化主要取 決於開發商，如果開發商以價換 量，樓市的成交量有望上升，否則 成交量將繼續受到抑制。 對於社會關注的房產稅擴點問 題，北京、廣州等地住房建設部 門的負責人都表示，正在做房產 稅基礎性研究工作，何時開徵將 根據國家統一安排，但目前尚無 消息。 有些開發商和專家認為，經過近 兩年的輿論薰陶，市場對房產稅 試點已經有承受力，大面積擴點 預計也不會有大的影響，但是有 些專家認為應分步穩妥推進。
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二○一二年五月五日至五月十一日 總225期 May 5 ∼ May 11 2012 www.ChineseBizNews.com
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