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二○一一年八月六日至十二日 總186期 August 6 ～12, 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．趙文祉律師】
房東驅逐房客 依合法程序 專業律師趙文祉為您排憂解難 個法律規定很多的 美國是國家，對房東出租房屋
有剩餘的食物殘渣，這些殘渣往往 會招來一些有害的昆蟲。 如果租客不能自覺地清理掉殘 渣，那最後很可能是由房東必須花 大筆錢去處理這些問題。作為房 東，你最好先跟你的租客事先約法 三章，以保護你的房產。避免因租 客的一些不當行為導致房屋需要 維護和維修，從而產生不必要的費 用。 租客與房東之間最常見的爭端 除了房租或押金，就是關於房東進 入出租屋的權利，和租客隱私權。 房東在一般情況下是不可以進入 租出的房子的，如果房東因修理房 屋等事由而需要進入房子就必須 給租客一個合理的通知（通常為 24 小時。） 按照法律，房東必須 給租客提供適宜居住的基本條件， 包括房屋要能防風擋雨，供暖、 水、電，清潔衛生條件和安全條 件。 一個好的租客是可遇不可求的， 因為在租客搬入之前，房東無從得 知租客的日常生活習慣。遇到一個 好的租客可以省不少心，但是，當 房東碰上一個不好的租客時，可能 會遭受經濟上什至是精神上的損 失。 如果租客有一些不當的行為，像 是在晚上夜深人靜的時候把音樂 聲開得很大，或者做完飯之後不把 鍋洗乾淨並且把臟碗堆在公用的 廚房洗手池裡，這都會給同住在一 起的室友帶來不便。還有一些租 客，習慣性地把自己的個人物品放 在公用區域，造成他人的不便。 作為房東，應該要適當地採取一 些措施，以避免這些行為對其他租 客造成困擾。與其在這些行為發生 之後再採取措施，房東應先未雨綢
也有很多規定。簽署一份書面合約 是避免糾紛的好方法。租房合同最 基本的要素包括租金、租期、押金 等條款，還有其餘各項如水電費， 網絡費等。房東在處理房客問題上 應特別小心，在出租房屋或房間給 他人前，應先作一些犯罪或信用調 查，應向房客要求先交押金。 房東都會要求預付一個月的押 金，收取押金的目的在於當租客對 租賃的房屋造成損毀或不交租時 保障房東的利益。對於押金的處 理，完全按照合同雙方的自願原 則，房客在搬進去前需了解房東是 否在退租時退還押金，退還押金 （refund）的方法，包括從中扣錢 的條目（allowable deductions）。當 房客入住房屋時，和房東一起對房 子檢查一邊，在入住聲明（movein statement or checklist） 上記錄下 房子原有的損壞情況。 書面協議不僅在簽訂合同的時 候有用，在房客入住以後，如果房 間內有東西需要請房東修繕，出示 一份書面形式的請求，並要求房東 簽名，註明日期，並自存一份備 忘，也是值得推薦的一種做法。 每個人的成長生活環境都各不 相同，難免會有一些習慣上的差 異，每個租客都有自己的愛好，比 如說園藝、餵鳥、在窗戶上掛橫幅 等等。但是，這些愛好對房東來說 有時卻像一顆定時炸彈，隨時可能 會帶來一些麻煩。 更有甚者，會造成一定的經濟損 失。餵鳥，本身是一個充滿愛心的 善舉，可如果租客在租住的 House 裡餵鳥，則可能會把花園等地弄得 一塌糊塗。通常情況下，餵鳥後會
繆，防患於未然。 當房東發現租客有不當行為時， 可以重申基本規則。房東可以把自 己發現的一些問題寫在一張紙上 並把紙條放在一個顯眼的地方，如 冰箱上。 以此強調租客應該遵守的基本 規則。當那個有不當行為的租客看 到字條後能意識到自己的問題，並 且及時糾正，那麼就是皆大歡喜， 房東既不需當面指責那個租客，租 客也不會有強烈的反感情緒。相 反，如果房東直截了當地去指責租 客的不當行為，則很可能會取得反 效果，有時甚至會引起租客的反感 或者招來租客的怨恨。 當房東發現其租客在房屋內有 違法行為或者進行一些違法活動 時，應及時警告租客要馬上停止任 何逾越當地法律的行為。租客的這 種違法行為將嚴重影響到房東的 利益，大麻屋就是一個很好的例 子。 當警告不奏效時，房東應及時通 過法律途徑處理問題，以保護自身 的利益及安全。 如果租客的這些 違法行為影響到周圍的室友及鄰 居，房東也可以提出請他們擔任證 人的角色，合力把違法的租客請出 門。 當房客違約時，房東應透過合法 的方法來驅逐房客，不應私自進入 租客的房間，不應更換鎖以阻止房
客的進出，不應搬動房客的私人物 品。 當房客無法交付房租時，屋主有 權利要求房客搬離。驅逐房客可 用的理由有幾種：當房客無法按 時交房租時，可採未付房租（nonpayment）；而當房客對房屋的使 用超出原先協議的範圍，如私下轉 租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居 的生活形成妨礙時，可以及違約 （breach）為由驅逐。 但是，驅逐房客必須依照合法 程序。房東不得擅自驅逐房客， 而依法必須先經過法官的裁決。 房東應先以書面通知房客欠繳房
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當房客違約時，房東應透過合法的方法來驅逐房客，不應私自進入租客的房間， 不應更換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的私人物品。當房客無法交付房租時，屋主有權利要求房客搬離。 驅逐房客必須依照合法程序。房東不得擅自驅逐房客，而依法必須先經過法官的裁決。 房東應先以書面通知房客欠繳房租。三天之後，可向法庭申請驅逐（eviction）如房客作回應（answer） 法院會在二十天之內定出庭日讓雙方出面說明。 若房客未按時出庭，法官將採信原告說詞，進行缺席宣判。
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二○一一年八月六日至十二日 總186期 August 6 ～12, 2011 www.ChineseBizNews.com
中國人海外購房熱潮 一波接著一波 英國、澳洲、北美的房子似乎都“盯”上了中國投資者 倫敦、墨爾本、溫哥華、洛杉磯、舊金山、新加坡…… 現在很多海外城市的房地產市場中都活躍著中國投資者的身影。 與此同時，大量的海外房地產項目也開始到中國進行推介。 【本報綜合報導】隨著調控逐漸 向二三線城市延伸，以及信貸收緊， 中國國內一些財力雄厚的投資者將 目標轉向了海外市場。權威統計顯 示，2011 年上半年中國客戶在國外 的投資金額已經超過 2010 年全年 成交總額。 英國、澳洲、北美的房子似乎都 “盯”上了中國投資者。繼 5 月、6 月一波境外樓市推介會風潮後，近 期又有新一輪置業海外的“熱浪” 席捲珠三角地區和長三角地區。 戴 德 梁 行 提 供 的 數 據 指 出， 從 2010 年下半年起，中國人在海外 購房中的純投資比例正在迅速地上 升。比如目前在倫敦置業的海外投 資者中，中國投資者所佔的比例已 經從 2% 提升到了 10%。而高盛國 際的一份報告則指出，在溫哥華這 個華人密集城市，截止到今年一季 度，中國投資者所佔的購房比例已
經達到 29%。 數據說明，海外購房已經開始成 為中國人投資的熱點。倫敦、溫哥 華、墨爾本、洛杉磯、舊金山、新 加坡……現在很多海外城市的房地 產市場中都活躍著中國投資者的身 影。與此同時，大量的海外房地產 項目也開始到中國進行推介。從去 年到現在，國內的五大外資代理行 都相繼成立了海外物業部。 在一些精英人群看來，通過境外 資產的“換籌”不僅是對抗資產貶 值的良好途徑，也是使個人資產結 構更加穩健的良方。縱觀中國金融 走勢，近 5 年內人民幣匯率累計升 值 22%，從一定程度助力中國購房 者的購買力，同時減輕了海外還款 的壓力。 上海市中心房價幾許？單價 4 萬、 5 萬的樓盤比比皆是，單價 10 萬的 也不在少數。而國外，“別墅 220
萬起價”的信息對於國內地產而言 無疑是巨大的衝擊。 舉例來說，墨爾本城市中心灣區 項目 THE QUAYS 市中心海景公寓 坐落於墨爾本未來的 CBD Docklands 內，周邊生活配套豐富，集居住、 商務、休閒、娛樂和度假為一體。 此外，一線灣區的自然美景與首付 一成，交房再付一成，按揭 80% 的 購房政策讓國人為之驚呼。 資料顯示，墨爾本是中國移民和 留學的首選城市，4 大富人區中聚 集著大量的華人精英，房地產市場 基數穩定，連續 25 年沒有下跌的記 錄也讓國人看到了升值的空間。 不過專家提醒欲海外投資置業的 中國人，應結合自身的實際情況， 多瞭解當地的購房政策法規，積累 相關市場的知識，並借助專業服務 機構的幫助。海外房地產市場比較 成熟，不像內地房地產市場那樣大
漲大跌，對利潤過高的預期顯然是 不切合實際的。 從去年 7 月開始，澳大利亞對外 國人實施房屋限購令，這在號稱自 由市場的西方國家實屬罕見，看來 對外國人 ( 以中國人為主 ) 在澳大 利亞炒房，當地人已經忍無可忍了。 不止加澳大利亞人有這樣的想 法，幾個月前，溫哥華市議員及市 長候選人 Peter Ladner 公開表示，鑒 於溫哥華房地產價格飆升，政府應 限制外國人，特別是中國人購買房 子。Ladner 將當地房價高昇歸咎於 中國炒房者。 的確，中國富人對移民熱門城市 的房產太有興趣了。據加拿大媒體 報道，5 月底，在超過 400 人的排 隊搶購下，加拿大新威斯敏斯特市 一棟 153 套的公寓在兩個半小時內 全部賣出。在最終成交名單中，中 國買主佔了 40%。6 月初，加拿大 列治文市中心的一棟豪華公寓樓出 售。本計劃在一個週六開盤，但是 從當周週三開始，就有 80 多位購房 者冒雨排隊絕大多數是中國人。 這幾年，歐美絕大多數城市的房
西班牙廉租房 差距如此大 【新華社記者陳海通報導】由於 房價持續高企，在大城市中中低收 入人群基本上很難擁有一套屬於自 己的房子，廉租房重新成為熱門話 題。保障性住房在西班牙也是困難 家庭居住的第一選擇，這個國家的 保障住房政策已經發展得相當完
善。 位於馬德里南部巴列卡斯區的三 棟保障住宅樓――供給 35 歲以下 年輕人的廉租房。為解決一部分低 收入家庭和年輕人住房困難問題， 西班牙政府實行保障住房政策。 2007 年通過的《土地法》規定用於
住宅建設的土地必須留出 30% 用於 建造“保障房”。首都馬德里 2008 年已建成的 61712 套住房中，社會 保障性住房佔 60%。而在該市 2011 年總計劃修建的 160691 套住房， 其中社會保障性住房佔 48%。 位於馬德里南部卡拉萬切爾區的 一棟彩色保障住宅樓。西班牙政府 在土地價格等方面給予保障住房開 發商優惠政策，提供資金支持，規 定房屋的最高限價和住房面積，出 售或出租對象為特定的困難群體。 位於馬德里北部的一棟名為“望 樓”的保障住宅樓。該樓 21 層、高 63.4 米，可在上面眺望遠處的山脈。 在西班牙個人購買保障住房可根據 收入情況申請抵押貸款，利率由政 府與銀行商定後不能隨意改變。政 府對購買者給予首付補助 7000 至 10000 歐元，困難家庭每月還貸可 以申請政府補助，對低收入青年租 賃住房每年給予適當補貼。
位於馬德里南部巴列卡斯區拍攝 的保障住宅“綠房子”。它與周邊 的普通商品樓房相比，顯得分外獨 特。為使保障住房政策能夠惠及更 多的人，西班牙政府規定每個家庭 只能購買一套保障住房，不能在同 一城鎮同時擁有商品房。購買保障 住房後必須用於經常性居住，規定 不得出售的年限，或提前出售須退 還政府補貼。隨著社會住房壓力的 緩解，西班牙政府在馬德里建造了 許多造型奇特，既實用又漂亮的公 共保障性住房，提高了居民居住環 境的層次。 位於雅加達北約蓬安區一個廉租 公寓。這棟 10 層高的公寓有 600 套 住房供低收入家庭居住。印度尼西 亞首都雅加達人口超過 1200 萬， 2010 年 貧 困 率 為 13.3%。 印 尼 政 府為瞭解決這裡貧困人口的住房問 題，有計劃修建了一些有基本配套 設施的廉租公寓。
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價都在下跌，但有華人處必有高房 價。全球幾乎所有中國人的聚集之 地，房價都被高高抬起。這對當地 居民來說當然不是甚麼好消息，年 輕人離擁有自己房子的夢想越來越 遠。
向海外高歌猛進的投資者正在推 高中國人的移民成本。移民國家不 斷調高政策門檻，除此之外，激進 的中國炒客搶佔了當地人頭腦里的 印象高地，提高了往後中國人融入 當地社會的成本。
陸客赴台自由行
帶動台灣房地產業
據台灣媒體報導，中華兩岸商機 促 進 會 理 事 長 蔡 為 民 3 日 指 出， 大陸遊客赴台自由行啓動後，未來 可望有不少大陸遊客來台投資房地 產，台灣房價應有補漲空間，兩岸 樓市之間將出現互相填補價格窪地 的趨勢。 據報導，大陸崑山經濟技術開發 區管理委員會與崑山華敏國際展覽 館將於 9 月舉辦首屆“兩岸房產聯 展”，3 日在台北舉行高峰論壇。 蔡為民、東森房屋加盟總部董事長 王應傑、台灣房屋首席總經理彭培 業等人出席論壇。 蔡為民發表演說時表示，過去很 多台灣人到大陸買房，“現在是大 陸民眾到台灣買房”。 他認為，兩岸人才、物力、資源與 信息互相流通，對房地產發展有推 波助瀾作用；陸客自由行開放後， 預估 2 年內雙方將興起購屋置產風 潮，兩岸資本流動也將產生“翹翹 板效應”。 蔡為民表示，海南島三亞市房價 約每坪 90 萬元 ( 新台幣，下同 )，台
灣的屏東、高雄房價氣候環境與三 亞相似，房價每坪僅 9 萬元上下， “如果你是大陸人，從上海飛三亞 要 3 小時，上海飛高雄僅需 1.5 小 時，你買不買台灣的房產？” 蔡為民舉例，5 年前到上海看房 地產，會覺得和台北、台中約有 8 年的落差，如今看來，落差縮短為 1 年。他說，“台灣人才大量進入 大陸市場，尤其台灣人最擅長規劃 的樣品屋技術（大陸稱樣板房）也 進入大陸房地產市場，上海已有許 多規劃得非常好的樣品屋。” 此外，他指出，大陸房地產業者 媒體廣告文案水平 10 年前讓人覺 得是幼稚園水平，如今水平簡直是 飛躍式的成長，媒體廣告技巧大大 提升，和台灣的沒有太大差別。 蔡為民還指出，在兩岸關係穩定 發展的前景下，台灣房價有補漲空 間。目前陸資企業、陸商都有台商 朋友，只要稍作打聽，就能清楚瞭 解相關信息及商機所在，有利於短 期內作出投資判斷，可望引爆“台 灣大行情”。
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二○一一年八月六日至十二日 總186期 August 6 ～12, 2011 www.ChineseBizNews.com
美國 Nice Fence Co 第三代超強塑鋼產品介紹
庭院裝修的新寵 美麗圍欄
美麗 Patio 美麗景觀屋 用過木制圍欄的人都知道， 無論是前院的草坪圍 欄，還是後院的隔板牆，或是天井 的遮陽架，不管怎樣定期投資油漆 養護，最後都會腐朽發黑甚至垮 倒，顯得陳舊破敗與不安全隱患。 和木製品不同，現在的塑鋼建材都 是用高分子的超強塑料製成。 無論圍欄或天井遮陽架，所用材 料堅硬又有韌性，外表鍍有一層瓷 一樣的光澤，無刺，不開裂，不會 被蟻蟲啃蝕，也不會因潮濕而腐 爛。無需任何油漆養護。 正因為這些特質，在房屋裝修市場 上，塑鋼圍欄脫穎而出，走進千家 萬戶。 選擇塑鋼圍欄把庭院裝修得現 代，自然，浪漫，溫馨，增加房屋 的品味和價值，已成為北美社會的 趨勢。 美國 Nice Fence Co 生產的超強 塑鋼圍欄，經過六年的研發完善 ,
多年來，在裝修庭院的建材中，木材一直佔據著主要角色。 但是近年，木材的缺點越來越為人們所認識， 一種新的替代材料逐漸成為人們美化庭院的新選擇， 這就是超強塑鋼製品。 其材料 VINYL 是以 PVC 型材作為 主要基礎構件的一種復合材料 , 其 中更增加了高成分的二氧化鈦元 素。由這種復合材料製成的圍欄， 具有安全，長久耐用，抗紫外線， 抗惡劣氣候，抗撞擊，不變形，安 裝靈活，易於清洗等諸多優點。 全新材料製成 Nice Fence Co 的 產 品 均 由 全 新 PVC 材料製成，不含任何再生材 料，（所謂再生材料是指已被使用 過或已經被製成工業產品重新被 當作原料使用）。雖然 PVC 材料是 可以重復使用的，但是 Nice Fence Co 的產品材料中沒有任何再生材
料。 終生不變色 Nice Fence Co 的產品終生不變 色，產品材料中包含 10% 的二氧 化鈦（Ti02）及其他化學添加劑， 從而防止紫外線對材料所造成的 侵蝕。 一 般 的 Vinyl 產 品 用 久 後 會 發 黃，就是因為紫外線的緣故，而 Nice Fence Co 的產品中含有有效的 阻止紫外線成分，從而保證了對極 強光線的抵御。 不易燃 PVC 的燃點在華氏 900 度，而且 不易燃。正因為如此，VINYL 被歸
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貴一些，（除非你用最優質的木 材，那樣的話，兩者的價錢大約打 平）但是一旦安裝完畢，你無需再 花精力和金錢。 而木製產品則在使用期中不斷 需要油漆，打磨，修理，替換，而 目前木材成本在增加，質量在下降 （質量下降的原因為現在多用幼 齡木材）所以 VINYL 的產品更具 吸引力。 Nice Fence Co 生產的圍欄，除了 常見的白色，還有木紋色，以及可 供顧客自己刷油漆的貼心選擇。款 式更是多種多樣。 Nice Fence Co 產品有條件終生保 修，任何向該公司購買產品的客戶 均可享受。看完這篇文章，您難道 還不心動嗎？趕快與 Nice Fence Co 聯絡吧！
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為自我熄火的材料。 抗衝撞 Nice Fence Co 產品中有一種化學 復合材料是專門抵御衝撞力的，這 種材料使得他們的產品在抵御衝 撞方面有及其出色的表現。 易清洗 Nice Fence Co 的產品易於清洗， 在正常情況下，只要用家用的衝水 管沖洗即可，特別的污漬只要用一 般浴缸的清洗劑就能清洗乾淨。 替換方便 Nice Fence Co 的產品具有高防撞 性能，但異常強大及直接的撞擊 （比如汽車的撞擊）會造成損壞，
所以他們產品的另一個優點就是 其部件替換方便， 抗低溫 一般的塑料材料在天冷的狀況 下柔軟度不夠，而 VINYL 材料的 圍欄可以適應溫度的急劇變化，材 料成分中那些用於防止撞擊的成 分同樣也有益於圍欄抵御低氣溫 的能力。 更安全 還有，VINYL 的表面光滑無孔， 沒有鋒利的邊緣或刺片，所以與木 制圍欄相比，對孩童及寵物更安 全。 新工藝 Nice Fence Co 的另一個特點是， 他擯棄了第一代第二代塑鋼圍欄 使用膠水粘合的缺陷，採用新工藝 加工，所有材料溝槽鑲嵌，接痕更 加牢固平整。 一次花費長久無憂 雖然這種產品比木制的圍欄稍
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