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B4．專題介紹
二○一一年四月三十日至二○一一年五月六日 總172期 April 30～May 6 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題介紹】
美國房地產經紀制度 簡介 RE/MAX 100 地產學院即將開課 名額有限 請速報名 美國的達，房房地地產產經經紀 紀較 活為 發動 幾乎滲透到房地產交易市場的每 個角落。在美國有超過 150 萬人 從事房地產經紀業務，有資料顯 示，全美約有 80% 以上的房地產 買賣是通過房地產經紀人實現交 易。而大多數房地產經紀人的收 入處於美國社會的中上等水平， 他們具有較高的社會地位。 美國房地產經紀業之所以發達 ，是得益於他們在長期的發展中 建立的較為完善的房地產經紀管 理制度。 一、職業牌照制度 為了保證房地產經紀業的健全 發展，美國建立了嚴格的職業牌 照管理制度。美國法律規定除一 些律師等法律規定可以替他人買 賣房屋的個人和機構外，其他人 代為買賣房屋必須持有房地產經 紀人牌照，否則不能從事房地產 經紀業務，這樣就保證了房地產 經紀業從業人員的基本素質，避 免了一些機構和個人擅自從事房 地產 交易的中介活動。在美國， 申請取得房地產經紀職業牌照要 符合一定的條件，其中包括年齡 、品行、學歷、考試成績等方面 的要求。 經紀人 Agent 取得執照須具備 的條件是：年滿十八週歲，具有 誠實正直的良好聲譽，須持有已 執業的房地產 Broker 的簽名推薦 信，並 證 明 該 Broker 有意日後雇 傭該申請人，申請人必須進修三 門與房地產有關的學科，並且考 試合格﹐取得學分證明﹐才具備 報考資格﹐最後通過加州房地產 經紀人考試。 取得經紀人牌照後，牌照持有 人要定期更新自己牌照，更新的 條件是完成規定的一定時數的有 關房地產方面最新課程的培訓。
在某些州，房地產經紀人間斷執 業超過二年，須重新參加考試取 得資格方能恢復執業。此外，美 國有關法律還規定了一些暫停或 吊銷房地產經紀人執照的條款。 同時，美 國法律還規定了所有房 地產經紀人牌照必須由房地產經 紀機構保管，以確保房地產經紀 人只在一個房地產經紀機構執業 ，因為，美國各州頒發的房地產 經紀營業執照 不能在全國通用。 二、考試註冊制度 在美國，取得房地產經紀人牌 照要通過考試，參加考試還須具 備一定條件或資格。成年人參加 經紀人考試沒有學歷限制，但需 完成政府規定的成人培訓課程。 這些課 程內容主要包括合同、法 律、金融及市場營銷等方面的知 識，完成規定的相應培訓後方能 參加考試。在考試資格確認過程 中，美國特別重視對報名者職業 道德的審 查，凡有犯罪記錄或不 良紀錄的人都不得參加房地產經 紀人考試。 美國房地產經紀人考試內容主 要包括：財產權利關係，土地利 用控制與規劃，房地產估價與市 場分析、理財，經紀人法律，法 定信息披露，合同、產權轉讓、 房地產 實務、房地產應用數學以 及相關領域的專業知識。考試一 般由政府有關部門批准的非盈利 機構組織，由房地產經紀方面的 專業人士命題，確定合格標準， 最後由政府 部門審定。 房地產經紀人通過考試取得資 格後還不能執業，欲執業須在一 個房地產經紀機構 Broker 工作並 提 出 申 請， 經 房 地 產 經 紀 機 構 Broker 報到州政府執照審核部門
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B6•綜合要聞 B6．環球地產
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融資戲法面臨崩潰 印度房市危機端倪初現 某種程度上而言 中國與印度有著相似的處境 房地產泡沫正在成為高懸在新興市場國家上空的 達摩克利斯之劍。更值得注意的是，越是發展速度快的國家， 這樣的泡沫以及可能引發的危機更甚。 【本報綜合報導】萊坊房地產經 紀公司 (Knight Frank LLP) 上週發表 報告稱，隨著借貸成本不斷上升而 信貸持續收緊，印度房地產行業正 面臨著大規模困境。報告指出，一 旦房地產開發商的資金鍊斷裂，大 規模降價拋售就將出現。 中國也面臨著類似問題。分析人 士認為，儘管中國的房地產市場過 熱現象並不像印度那樣廣泛而嚴重 ，但仍然值得警惕並引以為鑑。 萊坊房地產經紀公司駐印度市場 總 監 Amit Goenka 指 出， 印 度 房 地 產開發商正承受著巨大的還貸壓力 ，預計未來 2~3 年內印度房地產開 發商將向國有銀行和其他私營金融 機構歸還大約 1.8 萬億盧比 ( 約合 408 億美元 ) 的貸款。而這些貸款 正由於不斷加息而變得日益龐大。
他指出，隨著信貸政策收緊，許多 放貸機構開始要求開發商提前還款 ，使得開發商的現金流承受壓力。 我 看 到 大 規 模 困 境 正 在 出 現。 Amit Goenka 表 示， 目 前， 開 發 商 還靠著融資戲法勉強存活，幾個月 後一切就會開始坍塌。 Amit Goenka 認 為， 目 前 印 度 房 地產開發商承受的還貸壓力非常巨 大。隨著信貸政策不斷收緊，這種 壓力還在持續增大：一旦超過了某 個臨界點，比如開發商的現金流不 足以償還貸款利息，那麼就會爆發 大規模危機。 這顯然是個債務陷阱，情況已經 開始反轉，今年將變得更加戲劇化 。 Amit Goenka 預計，小型私有開 發商可能會破產，而整個房地產業 將會出現大規模的兼併與收購，以
及更多的不良資產。 為了遏制不斷飆升的通貨膨脹， 印度央行已經連續 6 次加息，累計 加 息 150 個 基 點。 在 今 年 3 月 17 日的最近一次加息後，印度基準回 購利率從 6.5% 升至 6.75%，印度央 行還同時將反向回購利率提高 25 個基點至 5.75%。 最新數據顯示，印度消費物價指 數漲幅今年可能會超過兩位數，導 致央行繼續加息的可能性大大增加 。 房 產 服 務 公 司 仲 量 聯 行 Jones Lang LaSalle 印度業務首席執行長 達特 (Sanjay Dutt）上個月曾指出， 印度的很多房地產公司的融資利率 已經上升至 21%~25%，而同期銷售 量則下跌了將近一半。印度房地產 研究機構 Liases Foras 的數據顯示 ，孟買的房屋庫存週期已經上升到
28 個月。 某種程度上而言，中國與印度有 著相似的處境。 事實上中國房地產行業也面臨著 類似的問題，不過目前中國利率水 平仍然很低，尚沒有對房地產開發 商造成巨大壓力。Amit Goenka 指 出，通貨膨脹已經成為金磚國家房 地產市場繁榮面臨的重要威脅，並 可能給新興市場經濟帶來巨大衝擊 。 對於這一充滿危機感的警告，國 際著名投資大師吉姆•羅傑斯也同 意這一觀點。羅傑斯 4 月 25 日對《 第一財經日報》表示，中國與印度 處境相仿，尤其在一些沿海城市。 我覺得印度的房地產市場過熱情 況更加嚴重，範圍也更廣。隨著印 度房地產市場降溫，這將對印度整 體經濟造成更惡劣的問題。 金融機構在調查分析後也認為， 中國的房地產開發商目前的現金流 壓力還在可承受範圍之內。 在對中國主要房地產開發商進行
威廉王子婚禮 催生租房生意 帶來1億英鎊收入 【本報綜合報導】在威廉大婚之 日的前後一周裡，租房需求增加 36%。面對千載難逢的商機，精明 的倫敦市民寧願把自己的房子租給 遊客。據估計，婚禮催生的租屋生 意將給倫敦業主們帶來高達 1 億英 鎊的收入。 隨著大量歐美亞遊客湧入倫敦觀 禮，在威廉王子婚禮舉行的這個週 末，英國倫敦城內、特別是市中心 的酒店爆棚，一房難求。精明的倫 敦市民從中看到了商機，寧願把自 己的房子租給遊客。據估計，婚禮 催生的租屋生意將給倫敦業主們帶 來高達 1 億英鎊的收入。 記者 26 日向倫敦一家地產代理 公司查詢得知，倫敦民居的租金從 每週 30 英鎊 ( 一戶民宅的一個房間 ) 到 3500 多英鎊 ( 倫敦市中心一整 棟房子 ) 不等。 據記者了解，倫敦當局沒有對市 民出租自家房子所收取的租金設置 上限。也就是說，業主可以隨意叫 價。由於房子供不應求，許多業主
不愁找不到人租房子。 據一家英國網站的負責人史蒂夫 透露，在威廉王子大婚之日的前後 一周裡，租房需求增加 36%。其中 ，來自德國、日本和美國的租客數 字更是暴漲 106%。目前，威廉大 婚也成為倫敦酒店業在 2012 年倫 敦奧運會舉行期間接待能力的一場 “模擬考試，考驗著倫敦警方的危 機應對與預警能力。 面對大量皇室婚禮粉絲和遊客的 湧入，倫敦酒店業顯得有點應接不 暇，這不免令人擔心到明年奧運會 舉行時，當地是否有足夠的酒店接 待世界各地的代表團和遊客。 遊客搶購王子婚慶紀念品、民眾 準備街頭派對……在倫敦，婚禮對 零售業所產生的推動力已經顯現。 英國當局估計，婚禮當天，倫敦餐 飲、酒水的銷售額勢必會大幅上升 ，酒吧等娛樂場所更是會迎來銷售 高潮。零售業分析師預計，婚禮可 直接拉動大約 6.2 億英鎊的零售業 消費。
此外，旅遊業在婚禮前後也會進 入一個火爆期。另外，全球電視直 播等同於在海外為倫敦打廣告，會 產生入境觀光效益。不過，也有英 國市場和經濟分析師預判，威廉王 子的婚禮及相關活動對英國經濟的 推動力“溫和有限，而且可能被全 國放假 1 天所帶來的生產損失所抵 消。英國政府先前已宣布 29 日全
了現金流的壓力測試後，摩根大通 在 2 月末發布的中國房地產報告中 稱，即使所有地方政府措施都嚴格 執行與落實，中國開發商的現金流 也足夠抵禦今後幾個月內的惡劣市 場環境。 摩根大通分析指出，在開發商銷 量增長率為零的情景下，開發商仍 能夠取得現金流收支平衡。而即使 在銷量負增長 20% 的逆境下，開發 商的現金水平仍然足夠強勁到彌補 資金缺口。
儘管如此，若隱若現的房地產泡 沫仍然值得警惕。 IMF 在 4 月發布 的半年度《世界經濟展望》報告中 警告，中國內地和香港特區的信貸 膨脹和資產價格漲勢令人擔憂。 這兩個經濟體的主管當局都已採 用了各種宏觀調控手段來約制，並 隨時準備採取更多行動。中國內地 早已開始調控信貸、提高準備金率 ，並數次加息。IMF 警告稱，對於 房價急劇下滑及其影響的擔憂正不 斷加重。
台灣奢侈稅 控房價作用有限 【本報綜合報導】在 4 月 23 日於 北京舉辦的中華建築金石獎啟動儀 式上，來自台灣的中華建築金石獎 活動委員會台灣執行長、中華教科 文創新發展協會執行秘書長曾德賢 先生表示，台灣奢侈稅對抑制房價 上漲不會有太大的作用。 4 月中旬，台灣立法通過特種貨 物及勞務稅條例，也被稱為奢侈稅 ，條例規定，如果是屬非自用且 6 月 1 日後要移轉，就會被課奢侈稅 ，未來非自用住宅一年內買賣將課 稅 15%，兩年內移轉課稅 10%。 而當前大陸對於房產的轉讓徵稅 則如此規定，個人將購買不足 5 年 的非普通住房對外銷售的，全額徵 收營業稅。與此相比，台灣奢侈稅 控制的年限太短，當地人認為把時 間範圍擴大到三、四年，影響的範 圍就會更廣，作用更明顯些。曾德 賢分析說。
由於調控威力逐步被市場消化， 中央在繼去年 4 月首輪調控後，又 在當年 9 月及今年 1 月出台更猛烈 的政策。但和大陸有所不同的是， 台灣的政策通過立法後，一段時間 內就不能再更改。曾德賢介紹說， 但更重要的是，台灣經過多年開發 後，可用及供應的土地特別少，這 決定了當地的房價很難降下來。 曾德賢介紹，其實，台灣樓市的 投資投機比例也很高，一些比較有 錢的人都通常擁有許多套房產，通 過奢侈稅調控也是有必要的。而媒 體援引機構統計數據顯示，初估全 台房屋持有未滿 2 年有 121411 戶 ，持有未滿 1 年有 51182 戶，總計 超過 17 萬戶屋主。 和大陸房地產市場相比，台灣的 房地產市場化程度更高、更成熟， 如大陸普遍採用的限購等行政性抑 制方法在台灣不會使用。
國放假 1 天。因放假產生的經濟產 值損失可能會抵消婚禮拉動的消費 收益。 一些出租司機們表示，婚禮當天 市區很多交通要道封鎖，加上很多 人為避免人流選擇留在家中收看婚 禮直播，預計營業額會大幅下降， 有些司機甚至表示當天寧願停工 1 天。
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Covina 市 10單位辦公樓
Covina市 投資商店
La Puente市 小型食品製作廠
售$935,000
售$690,000
售$420,000
售$258,000
位於 N. Barranca Ave 每單位1400呎 總面積4380呎 地大11400呎 後面有大型停車場
位於 N. Barranca Ave 總建坪3180呎 地大11400呎 後面有大型停車場
位於 Rue Royale St 建坪2380呎 地大7022呎 現有長期租客 每月付$1700/月 1965年建環境幽靜 全租滿 月收入$5081/月
位於16124 Old Valley Blvd 建坪1350呎 地大約5000呎 鐵圍場 內有1個Cooler 1個 Freezer
L.A. 10 單位出售
La Puente C3 土地出售
Pomona 3單位出售
Pomona 2單位出售
Canoga Park 6單位公寓
售$1,330,000
售$1,300,000 降售$1,200,000
降售$369,000
售$349,000 降售$330,000
7單位1房1浴 房租金約$900/月 3單位2房1.5浴 房租金約$1200/月 年收入除支出費外約$83,000/年 Caprate 6.25%
13540 Valley Blvd 約近30,000呎地 屬於 L.A. County 範圍 交通方便 適合各行業
Plpellne Ave Pomona 3單位 2單位1房1浴 1單位3房2浴 全租滿 1950年建 月收入$2780/月 地大19,800呎（R3 地）
位於 Glen Ave 前後屋 全租滿 月收入$2200/月 地大萬呎 好區 近學校
Leanne 薛麗兒 DRE#01055179
專業 盡責 全職經紀 專精房屋 商業 投資 倉庫 公寓等
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626-252-3828
El Monte市 小倉庫出售
El Monte 市 Auto Shop
售$650,000 降售$650,000
售$459,000
出售$589,000
20754 Hartland Ave 4單位1房1浴 1單位2房2浴 1單位Studio 室內3862呎 60年建 兩層樓 環境幽靜 全租滿 月收入$5081/月
Potrero Ave 小型倉庫 1800呎 地大7100呎 全裝有安全鐵門 15車位 私家地可停放 交通方便
2509 Durfee Ave 街角位置有2間修車廠 租客付$2300/月
傑出千萬經紀 趙怡霖
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Jamie Feng
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Corona 銀行屋 $369,900
Corona 銀行屋 $372,300
Corona 銀行屋 $379,000
5房4.5浴 2004年建 3566呎 地大6098呎 樓下1房1浴 4車位車庫 近小學/公園
4房4浴 2006年建 3306呎 地大7405呎 樓下1房1浴 3車位車庫 大客廳 升級廚房
5房3.5浴 2004年建 3512呎 地大6969呎 三層紅利房 3車位車庫 近高中
Corona 銀行屋 $383,900
Corona 銀行屋 $384,900
Chino Hills 銀行屋 $315.000
4房4浴 2006年建 3306呎 地大9148呎 3車位車庫 格局寬敞
5房3.5浴 2007年建 3849呎 地大7405呎 位於EASTVALE 設施齊全 近購物中心/公園
3房3浴 1998年建 1405呎 地大3900呎 高挑屋頂 大主臥 大廚房 大壁櫥
The Country $6,000,000
6房6浴 室內14000呎 精美工藝打造的豪華宮殿 擁有雙側樓梯的富麗堂皇客廳 寬大廚房花崗岩材質檯面 室內全部特別設計窗簾 電梯 室內泳池 彰顯尊貴生活 夢幻華屋 美輪美奐
Chino Hills 銀行屋 $410.000
Chino Hills 銀行屋 $415.000
Chino Hills 銀行屋 $575.000
3房2.5浴 1989年建 1875呎 地大5763呎 多項升級裝修 交通方便
3房2.5浴 1999年建 2162呎 地大10155呎 優越地段 高挑屋頂 大閣樓 大草坪院落
6房4浴+紅利房1998年建 3050呎 地大6991呎 樓下1房1浴 主臥帶壁爐陽臺 泳池SPA
Pasadena 22單位公寓 $3,288,800
Pomona 10單位公寓 $1,350,000
Pomona 6單位公寓 $480,000
全部2房1浴 占地20996呎 安全門控 近Old Twon 穩定租客 年租金收入$308,000
全部2房浴 占地16553呎 安全門控 交通方便 穩定租客 年租金收入$119,760
6單位 全部為1房1浴 年租收入約$53,280
Chino Hills 美景豪宅 $1,598,000
著名的 Payne Ranch 警衛社區1999年建 5房4.5浴 5車庫 室內4029呎 地大13675呎 豪華設計裝潢及設施 近大華超市及高中