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二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總 163 期 February 26 ～ March 4 2011．每逢星期六出
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【文接 B4】 此標的價格與市場之 間的價格差距是首要考量，其次 是投資回收的時間。 而作為自住房的投資人，首先 要考慮標的是否能滿足自己的實 際需求。除此以外，將來的升值 潛力也是要認真考慮的。 我們在和每一位購買自住屋的 客人面談時，都會提醒客人購買 的房屋除了要滿足自住需要，也 要充分考慮將來房屋銷售的情況 ，因此很多的條件要認真考慮， 例如：學區，居住環境，購物， 交通，地價稅⋯⋯這些都會對將 來的銷售產生影響。 二、準備文件 在加州購置房地產提交購買合 約的時候，有一些文件是必須要 買方提供給賣方的： 1、 預先貸款核准報告。如果買方 要採用貸款方式購買房產，則 必須提供由銀行或者直接貸款 機構出具 的預先貸款核准報 告。銀行或者直接貸款機構根 據買方（借款人）的報稅收入 和信用等情況對買方進行評估 ，並出具預先貸款核准報告。 2、 信用報告。一般由出具預先貸 款核准報告的銀行或者直接貸 款機構提供。對於國外的買家 和現金買家，信用報告可以免 除。 3、 定金支票。定金一般不超過購 買 價 格 的 3%。 在 Open Escrow 後三天之內，存入 Escrow 公司
Escrow 之後，買方的權益和責任 ： ● 在 Offer 被賣方接受日開始 7 天 之內，買方有權對房屋進行結 構檢查，並提出維修要求；買 方同時要通過貸款銀行雇專業 評估師對房屋進行價值評估。 ● 在 offer 被賣方接受日開始 7 天 之內，賣方要向買方提供房屋 產權報告 Title Report，NHD 報 告，白蟻檢查報告，房屋狀況 和歷史報告 Disclosure Reports。 買方在認真閱讀，沒有疑問的 情況下，要簽署所有的報告； ● 在 offer 被賣方接受日開始 17 天 之內，買方要完成貸款申請。 貸款難是現今房地產交易中最 大的障礙。經過長期合作我們 和一些貸款銀行建立了良好的 關係，可以為買方提供順利的 貸款服務。無論是一般小額貸 款，還是大額貸款，政府擔保 貸款，我們的合作銀行都可以 協助辦理，或者即使買方是外 國人，我們的合作銀行也有特 殊的貸款方案提供服務。 六、 房屋檢查 為了保障客人的權益，我們公 司要求每一筆交易必須要做房屋 檢查。要使客人清楚瞭解所購買 房屋的實際情況。買方可以根據 檢查報告向賣方提出修理要求， 或者相應的維修補償。 七、購買保險 貸款購屋者必須在完成交易之
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B6•綜合要聞 B6•環球地產
二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總163期 February 26～March 4 2011 www.ChineseBizNews.com
亞太商業地產重現繁榮 香港寫字樓全球最貴 新興產業迅速成長 更多公司加速擴張 甲級寫字樓可租面積有限 最新研究顯示，在積極的商業氣氛和強勁的企業招聘帶動下， 亞太地區辦公樓市場的租賃需求出現強勁增長， 2010 年四季度亞太辦公樓市場租金整體上漲約 3%，租金呈現加速上漲。 2011 年全球一線城市辦公樓租金預計將持續上升。 【本報綜合報導】仲量聯行最新 發 佈 的《 全 球 市 場 觀 察 》 表 示， 2011 年全球房地產市場預計將出 現繼 2007 年以來表現最強勁的一 年，2011 年全球房地產投資量將 同比上升 20%-25%。尤其是商業地 產市場，將在今年重現繁榮。雖然 中國在近期進行一系列的宏觀調控 以避免市場過熱，2011 年中國仍 將是全球增長最快的大型經濟體， 預估增長率將達到 9.5%。高通貨膨 脹和高利率是投資者今年主要的憂 慮，多數亞太地區央行已經開始針
對通貨膨脹進行調控。 全球主要寫字樓市場租金在 2010 年實現大幅度回升，其中， 香港寫字樓租金同比上漲幅度為 51%，達到每年 1931 英鎊 / 平方米 ， 為 全 球 最 高 水 平。 在 經 歷 了 2009 年最大幅度的租金下滑後， 亞洲寫字樓市場在 2010 年表現出 明顯的複蘇跡象。 自 2008 年第一季度以來，2010 年全球主要城市的優質辦公樓租金 增長率最快。租金增長主要受到來 自亞太地區市場的帶動，香港、新
加坡和上海的租金在 2010 年增長 均超過 20%。在歐洲，倫敦、莫斯 科、巴黎和斯德哥爾摩等城市的辦 公樓租金增長最為強勁。 仲量聯行最新研究顯示，在積極 的商業氣氛和強勁的企業招聘帶動 下，亞太地區辦公樓市場的租賃需 求出現強勁增長，2010 年四季度 亞太辦公樓市場租金整體上漲約 3%，租金呈現加速上漲勢頭。 截 至 去 年 第 四 季 度， 亞 太 地 區 26 個主要辦公樓市場中有 17 個市 場的淨有效租金出現上漲。而在
澳大利亞 10% 首次置業者 被迫賣房 【本報綜合報導】由於經濟壓力 越來越大，澳大利亞於過去兩年內 入市的首次置業者目前只有兩種處 境：一是已經賣掉了房產，二是正 考慮賣掉房產。 對房市“有產階級”的一項調查 證實，利率的上升和公共開支的上 漲已經把澳大利亞家庭預算逼到了 崩潰的邊緣。Mortgage Choice 調查 了 1000 個 首 次 置 業 者，10% 正 在 出手房產；6% 表示，如果房貸利 率再上升 1%，他們也將被迫賣房 ；若利率升高 1.5%，加入賣房行列 的隊伍將再壯大 14%。
這個調查結果再度引發了輿論對 聯邦政府首次置業補助政策的譴責 。因為在該補助政策的鼓勵下，上 萬澳大利亞人在低利率時入市，但 隨著利率回歸正常水準，置業者卻 被月供壓斷了腰。 當前，澳大利亞房貸利率還處於 長期均值水平，聯邦政府經濟刺激 計劃的弊端就已經顯現，隨著房貸 利率的進一步衝高，更多房族恐將 被迫賣房。 聯邦在野黨金融事務發言人羅伯 Andrew Robb 指出，年輕的房族遭 到了聯邦政府的背叛。他們現在被
套牢了，政府之前靠誘惑年輕人入 市振興了房市，但卻沒有告訴年輕 人，一兩年後如果利率上升，他們 將面臨怎樣的困境。 利率節節升高，典型貸款償還額 每年增加 6000 澳元；生活成本狂 飆，電費在短短 3 年的時間裡暴漲 了 40%，水費和市府收費分別上揚 27% 和 15%，首次置業者遭受的何 止是雙重打擊。 西 悉 尼 大 學 經 濟 學 教 授 Steve Keen 指出，這麼多的置業者被迫 賣房讓人震驚。打算賣房的人這麼 多，已經不是正常市場行情了。”
台灣今年下半年 開徵奢侈稅 【本報綜合報導】為改善貧富差 距擴大問題，根據日前披露的台灣 “特種貨物與勞務銷售稅”（奢侈 稅）草案，凡是在短期頻繁買賣非 自用房地產，要要加徵 10% ～ 15% 奢侈稅。 為抑制投機客炒房，奢侈稅草案 參考新加坡購屋三年內轉售要額外 課徵最高百分之三印花稅作法，鎖 定短期頻繁買賣非自用房地產的投 資客加重課稅，以打擊投資客。
這項法案，對購買非自用住宅在 一年內轉售者，除了課徵土增稅、 契稅外，對出售市價加徵課稅 15% 稅率。 若 在 二 年 內 轉 售， 則 加 徵 課 稅 10% 稅率，此屬於“交易稅”，無 論投資賺賠都要課稅。此外，歐美 等先進國家對高價奢侈品課徵較高 的選擇性消費稅。 因 此 奢 侈 稅 規 劃 內 容， 對 購 買 三百萬以上的高價汽車、私人飛機
與遊艇等高價商品，以及五十萬元 以上高級俱樂部、高爾夫球會員證 ，除了課徵貨物稅、營業稅等外， 再加徵課稅 10% 稅率。 這項法案，暫定名稱為“特種貨 物及勞務稅條例”，將儘快召開公 聽會聽取各界意見，再進行細部修 改法案，一旦無問題，才會把草案 送交行政院核定，核定後再送到立 院審查，一般預料，若獲得立法三 讀通過，最快今年下半年實施。
2010 年第三季度，僅有 12 個辦公 樓市場的租金出現增長。亞太地區 辦公樓市場的租金增長正在加速， 2010 年第四季度整個亞太區的平 均環比增長率達到 3.1%，高於第 3 季度 1.8% 的平均增長率。 投資市場方面，2010 年第四季 度，亞太地區的多數主要市場均呈 現出資產價值保持穩定或者不斷走 高的態勢。其中，新加坡和上海的 季度環比增幅最高，增幅均達到 10.0%。香港、北京和廣州緊隨其 後，平均季度增幅約為 7.5%。 報告顯示，亞太地區一線城市辦 公樓的淨吸納量在過去一年翻了一 番，跨國企業的發展推動了大中華 地區、新加坡和印度等地的租賃需 求。而亞洲各國的本地企業也更傾 向於租賃甲級辦公樓，特別是在中 國和印度。隨著就業機會的持續增 加，預計亞太地區辦公樓淨吸納量 在 2011 年進一步增長。 仲量聯行預計，在優質空間供應 量逐漸下降和企業租戶需求轉強的 影響下，2011 年全球一線城市辦 公樓租金預計將持續上升。香港中 環 的 租 金 預 計 將 上 漲 30%， 成 為 2011 年全球租金上漲最多的城市
。新加坡、上海、東京、莫斯科和 聖保羅的租金增長也將非常可觀。 在租金強勁增長的同時，亞太地 區商業地產空置率有望急速下降。 在中國的一些城市，如北京和廣州 ，本地租戶的強烈需求推動空置率 大幅下降。香港中環以 3.0% 的空 置率成為全球空置率最低的區域。 在全球金融危機後，全球房地產 投資總額於 2010 年第四季度首次 超過 1000 億美元。亞太地區的投
資 總 額 在 2010 年 第 四 季 度 達 到 250 億美元，同比增長 32%。受澳 大利亞、中國、新加坡和香港的帶 動，2010 年亞太地區全年投資總 額為 850 億美元，同比上升 29%。 日本仍為亞太地區最大的房地產投 資市場，佔總投資額的 30%；中國 在 2010 年第四季度成為亞太地區 最主要的投資市場，全年總投資額 達到日本投資總額的三分之二，約 為 85 億美元。
新加坡房地產 吸引海外人士
政府加強對市場監控
【本報綜合報導】在全球房地產 市場，新加坡是被公認最安全、最 具價值的地點之一，新加坡房地產 是財富保存與累積的最佳資產，參 與分享亞洲增長的全球投資者都趨 向於在新加坡設立區域辦事處或投 資優質房地產，以此來平衡投資組 合中高風險的亞洲新興市場資產。 近段時間來，新加坡房地產受到 越來越多中國投資者的青睞，新加 坡房地產市場行業規範、投資回報 收益穩定，風險也相應較低。 同時，投資海外資產對成功移民 和子女留學有相當大的幫助，成為 不少國內高端人士的首選。房地產 諮詢公司戴德梁行的調查報告顯示
，在未來的幾年裡，新加坡的房地 產市場將是受到外國人歡迎的市場 之一。而當地開發企業也相信，只 要在國外做足宣傳工作，將會有更 多海外買家到新加坡置業。 新加坡房地產投資者看好新加坡 經濟的未來以及國際都市的發展道 路，投資者認可新加坡經濟、社會 及政治治理方面的出色業績。新加 坡是地產投資界的鑽石，對於戰略 投資者而言，這是具有巨大升值潛 能的優質資產。 新加坡政府堅持以政府分配為主 、市場出售為輔的原則，牢牢掌握 了房地產市場的主動權，既解決了 大部分國民的住房，也有效平抑了
房價。民用住宅主要由政府組屋和 商品房兩部分組成，政府組屋由政 府投資修建，價格也由政府統一規 定，以低價出售或出租給中低收入 階層使用。 為防止房價劇烈波動，新加坡對 房地產市場進行嚴格監控。購買組 屋後，屋主在一定年限內不得整房 出租；在購買組屋後 5 年之內，不 得將其轉讓，也不能用於商業性經 營。 新加坡堅持小戶型、低房價原則 。政府嚴格控制高價商品房的比例 ，對於超過 100 平方米的“富人住 房”，一律收取高倍的土地出讓金 及高倍的物業費。
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B8•綜合要聞 B8•互動家園
二○一一年二月二十六至二○一一年三月四日 總163期 February 26～March 4 2011 www.ChineseBizNews.com
南加州海岸線上的 璀璨明珠 Leisure World休閒世界 南加州海岸線上的自然風光以及宜人氣候，特別適合人們居住生活。 它與東部佛羅裡達州海岸線遙相呼應，成為全美人口密度高峰區。 有相當多的白人中產群體在退休之後，不遠萬里，選擇到南加州海邊定居生活。 成人公寓社區中 目前全， 美住戶超過一萬戶的
衛看到我車子上的許可標誌就會 輕鬆放行。其實，外人想要進入 這個有著 24 小時安全巡邏和門禁 守衛的社區，需要提前預約的。 在這個社區裡路不拾遺、夜不閉 戶，安全與安靜是這個社區的首 要因素。 Leisure World 的建築依山傍水、 錯落有致、一切都是那樣地順其 自然， 毫無人工彫琢的景象。一 萬二千七百三十六戶住家， 大約 一萬八千名居民共同生活在佔地 二千一百英畝、由高爾夫球場和 公園美景分隔開來的四個相對獨 立的社區裡面。而山的另一側便 是風景如畫的度假聖地—Laguna Beach。 每 年 的 7 月 到 9 月， 在 Laguna Beach 都會舉行盛大的藝術 節。屆時，世界知名的畫家、雕 塑家雲集在此，成為一個藝術的 海洋。 “休閒世界”的建築分成了 九十種不同風格，有獨門獨院的 house，有三、四棟的連體別墅， 有兩層、三層樓的公寓，有十餘 層高、食宿皆有專人打理的安老 大廈，另外還有提供 24 小時醫療 照顧的養老院。每戶的售價從十 幾萬元至七、八十萬元不等。這 裡的房價要比外面省下十萬元以 上，真是“物美價廉”。社區管 理包括：房屋保險、有線電視、 Internet、垃圾處理、水費、24 小 時安全警衛、公車、社區巴士、 園 丁 管 理、 房 屋 修 理 等 等。
超級社區有三個， 包括南加州的 “ 休 閒 世 界 Leisure World”， 亞 利桑那州的“綠穀 Green Valley” 及 佛 羅 裡 達 州 的“ 女 士 湖 Lady Lake”。本報此次向您介紹的， 是這三個超級社區中，唯一一個 開發完畢、設施齊全、交通方便 的社區，這就是位於橙縣 Orange County 境 內， 鄰 近 拉 古 那 海 灘 Laguna Beach 的“ 休 閒 世 界 ” 高 級成人公寓社區。 Leisure World 位於 5 號高速公路 和 405 號高速公路交界附近，無 論您來自洛杉磯方向、或者聖地 亞哥方向，都可從 5 號高速公路 上的 El Toro Road 出口向西到達。 接受本報專訪的資深地產經紀 Randy Wang，她本人就是生活在 “休閒世界”高級成人公寓社區 中，親身享受著 LeisureWorld 精緻 生活的居民。 說到本次短暫卻令人興奮的專 訪，給人們的感覺是在探訪一個 世外桃源，有著鬧中取靜的悠閑 。穿過 Macy's 和 Circuit City 巨大的 停 車 場，ElToro Road 依 山 向 上， Randy 的車子不一會兒便駛到了一 個由茂密樹木環繞的、外表看起 來更像是一所大學學院的門前， 大門處的警衛友善地打了個招呼 ，便示意放行。 Randy 介紹說：“因為我本人是 居住在這個社區裡面的，所以警
Randy 介 紹 說：“Leisure World 的 建造商 Ross Cortese 充份考慮到了 人與自然環境相輔相成、和諧共 生的設計理念，所有的設施都在 不破壞自然環境的基礎上突出以 人為本的特點。雖然入住的門檻 較高 - 每戶居民中，需有一人年滿 五十五歲，但是“休閒世界”對 於購買者並沒有年齡的限制。只 要 達 到 購 屋 條 件： 年 收 入 四 萬 二千元以上，扣除購屋款項之後 ，資金淨值至少十二萬五千元這 對於購物人來講，不論是為自己 的父母購買，為自己購買，還是 為長遠的投資而購買都是相當合 算的。 “休閒世界”內有十座網球場 、七個聯誼中心、五個水溫終年 保持在華氏 83 度的游泳池、三座 草坪保齡球場、二座高爾夫球場 (27 洞競標賽路線和 9 洞標準線路 )、 二 座 園 藝 中 心、 一 座 訓 馬 場 (40 個欄位和 3.5 英里的賽道 )、一 座圖書館、一座專業劇院 (1 個專 業舞臺和 834 個座席 )、一座全加 州規模最大、裝備最精良的老年 健身中心和體育館、乒乓球場、 橋牌中心以及 240 多個私人俱樂 部。 “休閒世界”的華人住戶絕大 多是高級知識份子，也有多位台 灣退休將領他們多半英語流利， 自己會開車，喜歡運動。自從搬 入這裡，他們便愛上了這個環境 優美、空氣清新、氣候宜人，並
且能夠令她繼續豐富自身修養的 社區。Randy 介紹說：“在 Leisure World 裡面居住的華人大約有二百 多家，他們中的很多人都是在跟 隨 Randy 完 成 參 觀 之 後， 義 無 反 顧地選擇了這裡作為他們退休後 的永久家園，並且在以後的日子 中成為莫逆之交。Randy 一直堅信 ，她在 Leisure World 找到了她這一 生之中最理想的家園，這是上帝 賜予成年人最好的禮物，她要把 她的感受以及這個世外桃源無私 地分享給她接觸到的每一個人。 生活在“休閒世界”裡，您會 感受到無微不至的關懷。若您想 出門，社區內的 12 條專線公車會 從早到晚接送您購物、就醫、訪 友以及參加社交活動，所以不必 開車，同樣可以閑亭信步。不想 出門，社區自辦的電視臺會播放 包括新聞、影視在內的各種節目 ，當然，社區報紙同樣會提供衣 、 食、 育、 樂 的 詳 盡 資 訊。 Randy 介 紹 說：“Leisure World 最 大的特點體現在老有所學、老有 所享。“休閒世界”的馬鞍學院 設有電腦班、攝影班、陶藝班、 繪畫班，並且提供專業教師，教 導老人們掌握新知識和技藝。迷 上攝影的同學們走到哪裡，拍到 哪裡，並且把自己沖印的彩色相 片分贈給親友，真是樂在其中。 也難怪居住在這裡的人們都說他 們一年 365 天，天天在享受人生 、豐富人生，越活越年輕。
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本報郵寄至全美各大公共圖書館和各大學圖書館、商會及社團 蒙市 Monterey Park 美國亞洲旅行社 林肯酒店 誠品書房 香港超市 大華超市 順發超市 世界書局 聯菁書店 小雨書店 榮主書房 吳興記 蒙特利圖書影視 書原廣場 書原廣場 世界書局 皇都電器
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社區內 240 多個俱樂部中，以 電腦俱樂部規模最大成員多達 三千人。不斷更新的電腦知識令 大家拉近了與世界的距離，也增 長了很多見識。此外還有橋牌、 麻將、太極拳和氣功，應有盡有 。所有人都認為“休閒世界”讓 退休老人活到老、學到老的特色 是最吸引人之處，也是其他老人 社區難以相比的地方。
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