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地產 B 版
二零一五年 第九十六期 ISSN 1941-7878
二○一五年十月三十一日至十一月六日 總 407 期 Qct. 31 ～ Nov. 06, 2015．每逢星期六出
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美國開放的教育 , 在世界上一直 領先群倫 , 而此地優質的生活環境 , 更為全球人士所嚮往 ; 對很多外國 移民來說 , 美國東西兩岸的大城市 , 向來是大家夢想中留學與安家的 天堂 , 而南加州的洛杉磯更是夢寐 以求的首選之地。但是 , 如何順利 拿到簽證 , 進入美國 ? 來到美國之 後 , 新移民又當如何自我調適 , 快 速融入與祖國截然不同的文化習 俗與社會環境中 ; 尤其是在面對各 式各樣的就學 , 就業 , 置產與移民 問題 , 甚至發生法律糾紛時 , 該向 誰尋求幫助 ? 海博留學教育中心財務長 Jerry 王表示 , 夢想中的美國生活很愜意 , 但是真正身歷其境才會知道 , 背井 離鄉的海外生活真的不容易 ; Jerry 回憶說 , 自己十五歲來到美國 : 從 青澀的高中生 , 一路摸索著認識異 鄉 , 努力適應完全陌生的語言 , 文 化 , 求學與生活環境 , 他經常必須 咬牙獨力面對日常生活中的各種 問題與挑戰 , 雖然 , 在歷經很多錯 誤的抉擇與慘痛的經驗作為代價 之後 , 他幸運的能夠進入大學 , 完 成學業 , 最後在矽穀找到好工作 , 能夠在美國落地生根 ; 但是過程中 卻是飽嘗艱辛 , 小留學生徬徨奮鬥 的每一個歷程 , 都為他的人生留下 深刻的痕跡 ! Jerry 說 , 近年來 , 由於中國經濟 起飛 , 政治開放 , 來自中國的新移 民與小留學生已經成為美國新一 波外來人口的主流 ; 不過 , 由於東 西文化的差距 , 華裔移民融入主流 的障礙比西方移民更高 , 迷思也更 多 , 在社區中 , 他親眼目睹太多這 樣的實例 : 很多有成就的中國家庭 , 父母都 會想方設法把孩子送來美國居住 , 同時接受教育 ; 這些年輕的小留學 生在國內過著養尊處優的生活 , 突 然之間 , 必須獨自一人來到美國 ,
衣食住行都要靠自己打點 , 雖然生 活無憂 , 但卻發現生活上的各種疑 難雜症接踵而至 , 無論是學校的課 業 , 同儕的相處 , 未來的規劃 , 乃至 行車糾紛 , 與房東或者房客的溝通 等等 , 任何小問題都可能讓他們手 足無措 , 甚至因為不瞭解美國習俗 與法律而處置失當 , 以致吃虧上當 , 多花冤枉錢 , 白走冤枉路 ! 類似的成長經歷 , 喚起 Jerry 強 烈的同理心與使命感 , 促使他毅然 放棄了矽穀高薪的職位 , 回到洛杉 磯 , 從協助小留學生的教育工作做 起 , 希望能夠成為幫助這群海外新 移民與留學生最有力的後盾 , 給予 正確的引導與正規的建議 , 讓他們 在陌生的環境中感受到”家”的溫 暖。 Jerry 表示 , 他最初的理念是希望 協助所有想要來到美國求學 , 就業 , 與生活的人 , 快速並且順利的達到 理想。所以 , 海博教育留學中心最 早是從幫助海外人士申請美國學 校 , 以及辦理簽證做起 ; 不過 , 慢慢 的 Jerry 發現 , 許多學生來到美國 後 , 對於未來很迷茫 , 對於自己的 權益也經常不知如何維護 ! 他深深 感受到 , 協助出國求學只是海博工 作的第一步 , 學子來到美國後 , 所 要解決食衣住行方面的各項問題 , 才是美國生活真正的開始 , 也是需 要海博與他們並肩作戰的起點 ; 因 此 , 海博必需全方位的給予這些海 外學子與新移民提供經驗與幫助。 為了幫助新移民順利融入 , 海博 會從安排住宿 , 購屋置產 , 協助家 庭辦理移民 , 申請保險 , 甚至提供 法律諮詢 , 解決各種法律爭端的方 方面面 , 無微不至的給予最貼心的 照顧。 Jerry 自豪的說 , 多年來 , 一點一 滴的實案累積 , 集結了眾多的專業 資源與客戶的信任及口碑。今天海 博的服務團隊 , 已經從教育機構 ,
跨足到移民服務 , 法律事務 , 房地 產業務 , 以及物業管理等不同專業 領域 , 發展成為集團性的綜合服務 機構 , 能夠更周延的照顧到新移民 的各種需求。海博目前集結了教 育 , 法律 , 快計與稅務 , 房地產行業 等等相關的專業人員 , 在各自專精 的領域 , 提供一站式全系列的整體 服務 , 讓客戶來到美國的生活 , 完 全沒有後顧之憂。六七年來 , 海博 已經為數以千計的學子成功實現 了出國的夢想 , 並且安心無虞的實 現美國夢 ! 海外求學 為了更好的服務來自中國的華 裔移民 , 目前海博在南京等地設有 辦事處 , 由於長期致力於海外留學 與短期進修等教育領域的工作 , 美 國東西兩岸合作的學校與教育機 構眾多 , 海博可以在短短的 35 天之 內 , 就協助取得簽證 , 讓學生順利 出國 , 完成到美國留學的夢想 ! 學生入學後 , 海博的教育顧問可 以在校園生活 , 選擇科系 , 升學輔 導 , 申請學校 , 與尋找工作方面提 供完整的諮詢輔導 , 全方位保護留 學生的海外生活。 移民服務 對於想要陪伴孩子來美讀書的 家庭 , 海博也有專業移民律師隊伍 協助代辦移民申請 , 無論是應聘 , 投資 , 乃至學生身分轉換 , 海博都 會提供最正規的諮詢與最快速的 處理。 法律事務 新移民來到美國後 , 經常會遭遇 各種的校園霸淩事件 , 購車購屋糾 紛 , 乃至醫療帳單等等大大小小的 問題 ; 美國是一個重法守法的國家 , 小至私人間的民事糾紛 , 大至涉及 公權力的刑事訴訟 , 美國民眾經常 都會訴諸法律解決 ; 但是對不愛興 訟的華裔來說 , 為了息事寧人 , 常 常會因為處理方式不正確而錯失
時機 , 甚至有理變成無理 , 平白蒙 受無謂損失。海博的律師群專為解 決疑難雜症而戰 ! 房地產業務與物業管理 留學生來到美國 , 首先面對的就 是居住的問題 , 從尋找合適的寄宿 家庭 , 寄宿學校 , 到出租公寓 , 甚至 購屋置產 , 海博都可以提供一系列 的代辦與仲介服務並且協助順利 入住。 Jerry 建議 , 如果家庭經濟允許 , 先在美國購屋 , 然後再送孩子出國 留學 , 不失為更為安全穩當的作 法。海博除了有專業的經紀群協助 購屋 , 海博也可指導如何建立信用 , 申請貸款 , 乃至提供後續長期的出 租管理服務 , 以確保安全穩定的租 金收入。 經過多年的戮力發展 , 今天 , Jerry 可以很自信的說 , 海博不只是 協助莘莘學子跨海圓夢 , 海外深造 的橋梁 , 更將為他們保駕護航 : 無 論是從學業上以及生活中的各種 層面 , 海博的圓夢團隊都會給予最 正確的指引 , 帶領這些新移民一步 步避開陷阱 , 迎向光明的未來 ! 而
新移民也必須體悟 , 在美國凡事都 必須據理力爭 , 善用資源 , 尋求專 業的機構協助 , 為自己的權益而努 力! 南加州洛杉磯 (LA) 是一個非常 適合華裔移民的好的方 , 這兒氣 候溫和，四季陽光燦爛，中國人 眾多，生活便利 ; 洛杉磯郡的總人 口一千三百多萬，其中亞裔約有 一百四十萬人。它又是國際金融重 鎮，進出口貿易的主要港口，航 太，電子工業薈萃，工商業發達 , 就業前景看好 ! 世界著名的高等學 府如南加大（USC），加州洛杉磯 大學 (UCLA) ，加州理工大學也都 在此地。您也想來到這塊寶地求學 與生活嗎 ? 請與海博留學教育中心 聯絡 , 可以讓您三十五天內 , 美夢 成真 ! 海博留學教育中心 Jerry 王的 連絡電話是 626-675-6886
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中國地產投資人：從國內轉向海外 10 月 27 日，中國平安宣佈與美 國 Blumberg Investment Partners 成立 地產合資平臺，雙方將投資於美國 的長期、優質租賃資產。這並不是 中國平安第一次出海。2013 年 7 月，中國平安以 2.6 億英鎊（約合 23.7 億元人民幣）價格買下倫敦勞 埃德大廈，是第一樁中國保險公司 跨境的房地產收購。而中國平安也 不是唯一出海投資的企業。 信泰資本董事長蓬鋼是一個典 型從海外資本投資國內，轉而利用 國內資本投資國內，目前主要借助 國內資本投資海外的典型案例。隨 著國內房地產市場投資機會減少、 投資環境不暢等因素影響，他們正 將投資目光轉向海外。 一個地產投資人的自白 2011 年，在限購限價的背景下， 以特殊機會基金身份出現的安泰 盤實股權投資管理有限公司總裁 蓬鋼在努力尋找一些中小開發商 的短期投資機會。特殊機會基金是 指在房地產市場緊縮時，對一些專 案進行短期、少量的資金支援。這 些資金的特點是成本高，但可以幫 助開發商渡過難關。 此前，蓬鋼曾是前美銀美林亞太 投資顧問有限公司董事總經理、中 國區業務主管。2001 年到 2010 年 這 10 年間主要代表海外資本到中 國市場投資。“我們當時投了十幾 億美金，正好趕上中國房地產市場
的黃金十年，效果非常好。” 2011 年，融資不暢的背景滋生 了並不成熟的房地產基金“野蠻 生長”，甚至有基金創業人士稱之 為“地產基金元年”。房地產市場 多輪起伏、銀監會對其他諸如開發 貸、信託等融資管道的收緊令類似 蓬鋼這樣的人士看到了機會。當 時，地產基金要求的回報可以達到 25% 以上。而他們也在等待更美好 的“春天”到來。 但一些事物看似美好，往往是戴 著“鐐銬跳舞”。 “2011 年 到 2012 年 間， 主 要 是通過募集人民幣投資國內項目。 以私募股權的方式進行投資。”蓬 鋼說，運行一段時間後，他發現機 構和民間資本仍然非常看重規模
及相關法律資質，包括銀監會審批 資質等。而私募股權很難與信託競 爭，也無法占到主流。 2013 年初，海外市場回暖，蓬 鋼發現了新的機會。 “那時國內積累了一些財富，人 民幣對美元兌換率高。那時在波士 頓、芝加哥買房子，房價還不如我 們的武漢、南昌。同時中國經濟調 整，很多民營企業琢磨把資產國際 化、分散化。加上移民和海外子女 教育不再是中國精英階層的福利。 這些都造成國內資本對海外訴求 高漲。” 隨後，信達、安泰再加上 CGO 在 香港聯合成立的一家公司共同成 立了現在的信泰資本。“2013 年 底，我們完成了第一個紐約項目投 資，到今天共 9 個專案，每個專案 投資週期在 4-5 年。共 7 億美元的 股權投資，收購項目、參與物業共 36 億美元。”蓬鋼告訴 21 世紀經 濟報導記者，他們主要是財務投資 者，會選擇與國外當地的中型開發 商合作。大部分專案裡他們會要求 當地開發商占股 20%-30%，確保利 益風險一致。 蓬鋼說，他的開發項目股本金內 部回報率可在 20% 以上，總回報在 2 倍左右，參與的海外項目毛利率 在 30% 以上。不過蓬鋼坦承，隨著 專案開發成本越來越高，他們也會 調整戰略。2016 年 -2018 年會更傾 向于買現成物業。 信泰資本的資金大部分來自保
險機構，來自民間資本部分不多。 但隨著人民幣匯率下調後，民間資 本的海外投資需求急速上漲。蓬鋼 希望可以將民間資本引入海外投 資。從短期效果看，中國股票市場 下行，加上人民幣貶值，導致民間 資本對海外不動產投資需求猛增。 資本出海 隨著利率走低、人民幣自由化等 因素變化，資本出海的案例在逐漸 增多。以李嘉誠為代表的一些富豪 階層也在加速海外投資。 蓬鋼認為，中國金融機構做大都 必須走向國際。未來中國機構、企 業的海外資產都會大規模增加。中 國經濟體量擴大，人民幣自由化， 中國對海外經濟滲透會越來越多。 國金證券（香港）有限公司總經 理黃立沖在澳大利亞投資了智能 化酒店。他表示，在海外投資的優 勢是可以獨立經營，利用中國人力 資本優勢和競爭意識在海外立足。 在正常競爭水準下，投資回報也相 對較好。 睿信諮詢董事總經理郝炬表示， 2008 年歐債危機之後，整個西方資 產價值都比較低。而當時人民幣幣 值又比較高，在海外資產價格低谷 期存在一定抄底機會，風險也不是 很大。 “整體市場都在發生轉型。出海 的背後是：避險的需求；國際求學 移民需求上升；一些企業國際化佈 局的需要。可以通過資本國際化學 習先進經驗。”不過，郝炬認為， 由於美國、歐債經濟復蘇，海外資 產價格也在走高。資本國際化是趨 勢，但不會占主流。 黃立沖觀察到，中國開發商在 出海過程中就遇到了很多“水土不 服”的情況。他表示，中國開發商 在內地投資主要專注土地增值，而 在土地不增值的情況下利潤非常 薄。一些企業可以通過舊改獲得低 廉的土地。而在海外，“跑馬圈地” 方式會遇到很多問題。 蓬鋼認為，“對中國房地產市 場而言，危險的定時炸彈是人口老 齡化。未來十幾年，這對國內整體 消費和經濟增長、房地產市場都會
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有深刻影響。我們還在觀察，中國 房地產下一輪機會在哪，我自己沒 有明確答案。中國資本到海外做融 資平臺，做穩定後還可以吸引海外 資金投入中國。目前來看未來 3-5 年內，中國資本去海外大有用武之 地。而借助這一趨勢，有可能產生
幾千億美元規模、全球管理水準的 資產管理平臺。” 作者：王營 摘編源自：21 世紀經濟報導
今年中國海外地產投資額激增 仲量聯行預計，隨著險資引領新一 輪海外房地產收購熱潮，中國境外投資 將持續攀升。2015 年截至目前，中國 的海外房地產投資同比激增 50%，達到 156 億美元，其中內資保險公司不斷上 漲的投資熱情成為重要推動因素。 仲量聯行全球資本市場研究部總監 DavidGreen-Morgan 表示：“我們發現，中 國保險公司的投資組合正在向全球化 發生結構性轉變，包括房地產領域。” Green-Morgan 指出，自 2012 年以來， 海外投資監管不斷寬鬆，推動了中國的 保險公司在全球門戶城市積極尋求房 地產資產進行投資。這些資金十分看好 房地產投資的高回報率、較低風險以及 組合的多樣化所帶來的優勢。根據仲量 聯行預測，從長期而言，按照現在的發 展趨勢與節奏，中國險資在境外的房地 產直接投資有望達到 2,400 億美元。 仲量聯行國際資本集團中國區總監 夏颺颺表示：“目前，房地產在中國保 險公司的投資組合中占比並不大，許多 基金在該領域的投資比例僅占其總投 資資本的 1%，遠低於歐美同類基金，它 們在房地產領域投資的目標占比在 5%15% 之間，這說明中國保險行業在此投 資領域的增長空間還很大。”
仲量聯行預計，2015 年全年中國的 海外房地產直接投資額將達到約200億 美元，2014 年的該數字為 165 億美元。 Green-Morgan 還指出，隨著中國的保 險公司開始熱衷於收購海外房地產，它 們的收購策略也有所改變——從直接 投資房地產轉變為投資基金以及成立 合資公司。通過設立合資公司，保險公 司能迅速熟悉當地市場，並有效獲取投 資相關專業資訊。 近 期， 中 國 人 壽 和 中 國 平 安 這 兩大保險公司聯手鐵獅門（Tishman Speyer），斥資5億美元收購了名為“Pier 4”的波士頓 4 號碼頭地產項目。中國 人壽還與卡塔爾控股公司聯合出資收 購了英國倫敦金絲雀碼頭的“10 Upper Bank Street”大樓。 今年前三季度與 2014 年走勢一致， 美國、英國、澳大利亞仍然是中國資本 的首選目的地。過去兩年，對這三個國 家的投資占中國全部海外房地產投資 的 70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比 最大。 仲量聯行研究結果顯示，辦公樓及 土地交易繼續領銜海外投資，金額分別 為 57 億美元和 50 億美元。
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