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二零一五年 第九十六期 ISSN 1941-7878
洛杉磯總社 15713 Valley Blvd., City of Industry, CA 91744 電話 626-215-0179 傳真 888-588-3431 editor@chinesebiznews.com
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- 訪 領先地產 (Remax Advanced) 負責人 Calvin 龔 進入 2015 年下半年，全美房屋及出租市場展現一片 平穩向上的樂觀走勢 : 首次購屋族爆發力驚人，並且持 續展現強大購買力，經調查 , 八月份首購族的購屋金額 佔市場總銷售額的 36.4%； 同時，由於年輕世代以及 首購族的大量投入，旺盛的買氣也加快了成屋在市場 中的去化速度，根據最新的數據顯示，目前二手屋在市
場中平均待售的時間為 7.9 週，市場氣氛明顯較上半年 活潑許多。 領先地產 (Remax Advanced) 負責人 Calvin 龔指出，Y 世代逐漸嶄露頭角 , 開始在經濟圈中佔有舉足輕重的 地位，更是當前最受地產界重視的一個族群，因為 , 他 們是未來美國房地產事業的主宰力量 !【文轉 A4】
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觀念突破 技術創新 展店招募 地產精英大集結 - 訪 領先地產 (Remax Advanced) 負責人 Calvin 龔 談 以價值理念打造經營團隊 協力攀登下一座高峰
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為，在房地產市場最低潮的 2011 年 , 於華人聚集的蒙市成立領先地產，他 當時就表示，雖然情勢不利 , 人氣悲 觀 , 但他絕對相信”事在人為”, 越 是市場處於谷底期 , 越是精明投資人 進入的好時機。回憶當初在眾多優 質的主流地產公司中，會選擇加盟 REMAX, 就是著眼於 REMAX 良好的 公司形象 , Calvin 說 , REMAX 遍布全 球 82 個國家 , 是全球首屈一指的房仲 品牌 , 具有無人能及的良好知名度與 競爭優勢。 尤其它對豪宅市場的市佔 率，優越的辦公室環境 , 良好的訓練 制度 , 以及強大的後勤支援體系 , 可 以為旗下經紀以及世界各地的客戶 , 提供最即時又無遠弗屆的後台服務 , 確保交易順利進行 , Remax 由於擁有 這些經年累月累積下來的寶貴資產 , 才能讓它成為全球佣金分成最佳 , 業 績最好 , 客戶滿意度最高的地產龍 頭。 從公司創建之初 , 他便做好重裝出 擊的準備 , 大手筆引進最尖端的技術 設備與市場情報體系 , 積極培養重操 守有默契的菁英團隊 , 到了 2012 年 果然一如預期 , 市場反轉，領先地產 得以順利與市場一起飛躍成長 ! Calvin 不但是一位”夢想家”, 更是 一位有實力有魄力 , 具有大開大闔企 業家特質的”實踐家” 。歷經四年多 不懈的努力 , 當年的夢想早已逐一落 實 , 蒙市領先地產已經走上軌道。今 年 Calvin 計畫乘勝追擊，，即將於十 月份在工業市成立領先地產 (Remax Advanced) 第二家分公司 , 帶領公司 更上一層樓。 Calvin 自豪的說，先天的優勢是奠 定領先地產走向成功的第一步 , 客戶 對公司品牌具有良好的向心力與信 賴感 , 經紀們就能有充裕的自我發展 空間 ; 不過 , 公司要能永續經營 , 日 益壯大，一定要靠後天長久不懈的努
力！ 除了 REMAX 提供的平台 , Calvin 無 時無刻不在構思，如何讓公司的工作 環境更優化，團隊合作的氣氛更和諧 , 為客戶提供的服務品質更為升級；幾 年來，他一步一步為公司注入了符合 二十一世紀現代企業必須具備的種 種時代新元素 , 而公司東移 , 則是契 合了世代生活軌跡的脈動 , 既方便客 戶 , 也讓經紀更為貼近市場。 Calvin 說 , 公司是他實現夢想的地 方 , 他看不慣那些因循苟且，只求得 過且過，只想坐地分成的老派地產 商。他的夢想 就是能夠建立一間聖蓋 博谷地區最獨樹一幟，最尖端 , 全 E 化 , 最具創新性的地產公司，他的理 想正在一步步落實－－ 走進任何一家領先地產 , 看到的不 僅是窗明几淨 , 寬敞亮麗的辦公環境 , 更重要的是他們高效率的交易系統 與作業程序 , 讓人印象非常深刻 ! 放眼可見的是先進觸摸式的終端 系統 , 高速網路 , 雲端文書處理系統 , 大大提高了買賣雙方以及經紀人員 的精準度與便利性 ;Calvin 說，在這 裡，每位客戶的所有交易資料 , 都是 透過中央式的雲端軟件來進行集中 處理 , 追蹤監控；透過電子資料庫 , 利用雲端處理以及行動商務 , 客戶與 經紀無論身在何時何地 , 都可經由行 動裝置，隨時上網查詢最新進度以及 擷取資料 ; 而在交易進行中，系統自 動全程監控跟催 , 還會根據預設的流 程 , 適時發出提醒訊息 , 確保每個環 節都沒有疏漏。 Calvin 表示 , 這兩年來 , 許多來自 中國的買家已經成為南加州豪宅市 場的主力客源 , 他們多屬於青壯的年 齡層 , 不但經濟實力強大 , 更習慣使 用新科技 ; 因此 , 將雲端文件與數位 化的電子簽名應用在房地產交易中 , 讓這些經常必須商旅在外的年輕菁
英客群感到非常符合所需 , 適用性很 高 ,E 化系統因為順應潮流，目前已經 成為領先地產常規化的運作體系 ! 公司優質文化的養成 , 除了硬體環 境必須升級 ,Calvin 強調 , 軟實力更是 重要 ! 人的素質與團隊精神上 ,Calvin 首 重 操 守， 以 及 專 業 知 識 , 負 責 態 度與工作氣氛。 對於經紀的養成 , Calvin 的要求很特別 , 他始終強調 , 做 好業務之前 , 我們必須先做個好人 , 唯有一切從善念出發 , 我們的服務才 能受到別人的尊重；Calvin 說 , 人品上 有瑕疵的經紀 , 即使業務做的再好 , 也不能成我的團隊！ 此外 ,Calvin 非常注意員工的專業 訓練與樹立融洽和諧的溫暖氛圍。他 認為 , 人才就是資本 , 透過不斷的培 訓 , 為經紀提供完整的專業知識與實 務經驗 , 是公司對於旗下經紀最基本 的義務 ; 而在日常工作中 , 無論是公 司的資深經紀還是他本人 , 對於同事 遭遇的疑難問題 , 總是會無私無我的 傾囊相授 , 以順利傳承經驗，提昇向 心力。他希望以積極正向的工作態度 , 培養團隊的默契與對公司的忠誠度 ; 更希望營造公平正義的企業文化 , 讓 同仁間能夠互相扶持 , 透過合作無間 的良好默契 , 在愉快的工作氣氛中一
起努力 , 追求卓越 , 登上頂峰。 Calvin 成長於香港 , 後移民歐洲 , 成年後至加拿大深造 , 獲得電腦與商 科雙學位 , 曾經進入科技公司任職高 階主管多年。豐富的人生體驗與工作 經歷造就了 Calvin 與眾不同的經營理 念；由於多種文化的薰陶刺激，讓他 對人性的體認更為深刻，對環境的觀 察更為敏銳 , 也讓他產生了強烈的追 求更高人生夢想的意念 ! 展望未來 , 美國房地產市場一片利 好 , Calvin 指出 , 新公司會選在工業 市 , 就是著眼于聖蓋博谷一帶仍舊是 大洛杉磯地區最 Hot 的區域 , 但此地 漸漸飽和 , 房價也是居高不下 ; 首購 族，新家庭與新移民的首選標的必然 順著 60 號 ,10 號與 210 號公路一路 東移 , 而工業市正好位於新舊交替的 樞紐位置。 Calvin 強調 , 機會是給準備好的人 , 領先地產期待與您一起展翅高翔，無 論您正想要買屋賣屋 , 進行房地產投 資；還是希望成為不一樣的經紀 , 領 先地產的大門永遠為您而開， 請儘速 與 Calvin 聯繫 , 他將與您一起打拼 , 成就夢想 !
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年十月三十一日至十一月六日 總 407 期 Qct. 31 ～ Nov. 06, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
談談美國物業的擁有和管理（下） 【本報特稿】美國公寓的物 業 管 理 費 用 層 出 不 窮， 稱 之 為 C ommon F ee（ 共 同 費 用 ），這 是 按 照 房 屋 的 大 小 算 出 來 的 費 率， 如果你家人口多住的小，則共同 費用少，如 果 人 少 住 得 大，則 要 交 付更多的費用，這其實就是鼓勵 買 你 適 當 居 住 需 要 的 房 屋。 筆 者 在 美 國， 就 碰 到 一 些 老 人， 告 訴 我他們需要搬家了，其實質就是 不想承 受 過 多 的 C om m o n Fe e ，因 為年輕時大家庭人口多，房子大 些需要，最後老夫妻兩個不需要 過大的房屋，一般都會孔雀西南 飛， 東 部 的 人 會 找 到 佛 羅 裡 達 這 些 南 方 的 州， 生 活 水 準 低， 房 屋 價格便宜，還有買入房屋地區的 經濟刺激政策，吸引老年公民的 胃 口， 生 活 在 組 織 化 強 度 高 ， 達 到社會交往比較方便、又有合理 醫院配置的地區，比較有利於老 年人的 生 活。通 常 的 C o m mo n Fe e 包 括 的 水 費、 垃 圾 處 理 費、 污 水 費，當 然 路 燈、社 區 綠化 的 管 理、 衛 生 管 理 等 等 也 是 包 括 其 中， 不 同 地 區 的 用 工 成 本 和 生 活 水 準， 決定共 同 費 用 的 大 小 。 停車費是單獨支付的，通常也 會 附 在 共 同 費 用 的 帳 單 中， 單 獨 劃 清， 這 當 然 比 市 場 的 停 車 費 要 便宜得多，但是也有人會找准附 近的街面停車場找限制性不大的 街區停 車。所 以，在 朋 友 家 附 近 找
位 子 停 車 通 常 也 是 不 容 易 的， 因 為客觀已經成了約定俗成的停車 位， 不 在 此 地 人 ， 難 享 此 地 福 ， 因此出門在外尋找公共停車場還 是比較合理。 在你房子周邊的綠化保護是物 主 不 可 推 卻 的責任，春夏的除草、 美 化，秋 天 的 掃 落葉，冬天的除雪 都 是 你 的 責 任， 如 果 你 忽 視 了 作 為 物 主 的 責 任， 會 招 惹 麻 煩 的。 如 果 有 人 在 你 家 門 口 滑 到， 如 果 被 確 定 是 物 主 的 責 任， 則 要 承 擔 對 他 人 的 責 任， 或 者 你 的 草 地 瘋 長，則可能會遭到鄰居的舉報甚 至 接 到 罰 單 。 個 人 自 掃 門 前 雪， 是 美 國 社 會 的 真 實 寫 照。 當 然， 也 有 社 區 的 志 願 者 來 幫 忙， 還 是 不能以此來依賴抗拒你自己的責 任。 無論是支付政府季度性的物業 稅，還 是 共 同 費，都不能逾期的， 否則會課以罰款或懲罰性的利息 支 付 。 任 何 人 無 法 減 免。 隨 著 美 國資訊業的發展，你可以將這些 支 付 連 結 你 的銀行，自動付款。但 是是否付完，這要看一個月後的 Bi l l i n g 了 ， 如 果 產 生 支 付 差 錯， 最 終 的 責 任 人還是你自己。 涉及物業的還有一項管理性 的成本，就是物業保險和物業安 全。美 國 雖 然 保護私有財產，但是 可能遭受的天災人禍還是難以避 免，因 此，物 業保險、物業安全就
成 為 非 常 私 人 的 事 務 或 成 本， 應 該 自 己 打 理。 通 常 這 種 保 險 的 費 率 不 大， 也 可 以 連 接 與 你 汽 車 的 保 險 做 連 帶 性 的 保 險 方 案； 物 業 安全的監控，在美國也非常普遍。 我 洛 杉 磯 的 朋 友， 在 卓 別 林 的 故 鄉聖•芭芭拉有別墅，他在辦公室 的多個電腦中就有他家別墅的監 控 電 視， 可 以 看 到 別 墅 的 每 個 角 落 和 房 間， 特 別 是 還 配 有 自 動 的 警報系統，連結警局，如果有入室 盜 竊 人 肯 定 不 是 對 手， 為 此 美 國 多有搶劫，但少有入室盜竊者，這 恐 怕 與 入 竊 者 的 機 會 不 多 有 關。 美國商業保險發達，同時，美國入 竊者的罪名更多，侵犯隱私、侵犯
私人領地和盜竊，犯罪成本非常 高，使得美國的住宅安全得到基 本 的 保 障。 我 的 鄰 居 告 知 我， 不 買保險也有問題，如果發生房屋 噴 淋 設 備 出 現 故 障， 消 防 991 不 請 自 到， 也 不 管 三 七 二 十 一， 破 門而入，保護生命安全和不央及 池魚為首要責任，他們才不管你 的 瓶 瓶 罐 罐， 這 時 候 沒 有 保 險， 就無法得到基本的財產索賠。 出租房屋不是中國人想像那樣 的 理 想， 美 國 租 得 出， 趕 不 走 的 現象非常普遍，我華盛頓的朋友 告訴我，中國人總是將房屋出租 作為財產性的收入，如果你不是 美 國 人， 需 要 獲 得 美 國 的 稅 號，
付所得稅，因為這是在美國境內 的 收 入， 辦 一 個 非 居 民 的 稅 號， 價格不菲，各種途徑的收費更是 相 差 很 大。 另 外， 你 沒 有 仔 細 看 深，開發商如果在當時開發時曾 獲得政府優惠政策的，則限制性 出租的要求，作為房屋所有者自 用 的 房 屋， 這 些 是 無 法 出 租， 否 則 違 法。 即 使 成 功 出 租 房 屋， 如 果住客沒有錢，你是無法趕他走 的， 必 須 訴 訟 法 院， 在 法 院、 法 院員警的協助下，你才能趕走不 如意的租客。為此中國人感慨萬 千， 迎 神 容 易 送 神 難 呀！ 我 的 朋 友 J a mes 家 裡 有 許 多 東 西 ， 就 是 租 客 的 抵 房 租 的 東 西、 破 沙 發、
舊 鋼 琴， 說 多 少 錢 就 多 少， 有 抵 債的，已經萬幸了。 仔 細 算 算， 擁 有 美 國 的 物 業 和 管理物業，不是一樁簡單的事，萬 一房屋發生漏水和老化，則費用 無法從管理預算中可以確定的， 幫忙的工人一出現的第一句話就 是： 我 每 小 時 工 作 的 費 用 是 120 美 元。 要 多 少 小 時 完 成， 你 坐 著 在 一 旁 看 吧！ 總 之， 擁 有 美 國 的 物業容易，管理美國的物業並不 簡單。 （全文完） 作者：夏善晨，上海政法大學 教授、美中國際商會常務副會長
“中國投資加州的房地產”研討會 11 月 21 日登場 [ 本報訊 ] 在人民幣貶值預期和 中國資本對外投資擴張衝動雙重驅 動下，投資美國房地產已經成為中 國投資者的上佳選擇，其中南北加 州成為最“吸金”的熱點地區。那 麼，加州各類房地產還有多少上漲 空間？投資加州地產有哪些注意事 項？資深專家將給您提供全面的解 答。 三藩市大學中國企業管理研 究 所 與 瀚 齊 投 資 公 司 攜 手， 將 於 2015 年 11 月 21 日（ 週 六 ） 在 加 州 Burlingame 市 舉 辦 主 題 為 “ 中 國 投 資 加 州 的 房 地 產 ”（Chinese Investments in California Real Estate） 專題研討會。美國中華商報及旗下 國際地產雜誌和中華地產報為本次 研討活動的贊助媒體。 總部位於洛杉磯、全球最大的商 業地產服務和投資公司世邦魏理仕
的研究報告顯示，富裕的中國人已 經成為美國最大的外國房地產買家 群 體。 世 邦 魏 理 仕 指 出， 僅 2014 年，就有 286 億美元的商業及住宅 物業投資來自中國。根據美國全國 購房者協會統計，在 2014 年，16% 的單戶住宅和集合式公寓被中國買 家搶購。 中國投資者認為美國房地產是 一個相對來說風險溫和、回報高昂 的優質投資項目，尤其是當購房者 預見到人民幣的進一步貶值和市場 波動加劇的情況下。中國股市的動 盪也很可能促使中國富人加快速度 在美國買房。而加州以其高品質的 生活環境、成熟的市場以及多樣化 的投資範圍成為海外置業的優先選 擇。 2013 年至今以萬達、綠地、萬科 為代表的地產商在美投資已經超過
千億元人民幣。房企出海的陣容， 也已逐漸從千億級房企蔓延至地方 性百億房企。有關資料顯示，2014 年，中國機構投資者在美國投資額 約為 40 億美元，而 2015 年上半年， 投資額就已超出這一數字，全年的 投資額有望猛增至 120 億美元。中 國機構投資者側重于投資美國一線 城市中規模較大的資產，特別是辦 公樓、酒店和多戶住宅，工業物業 也逐漸受歡迎。 隨著中國政府即將推出的合格境 內個人投資者（QDII2）計畫，中國 公民將被允許直接進行海外投資。 合格境內個人投資者的啟動很可能 會使中國投資者加強海外房地產投 資。在這個不斷發展的市場趨勢下， 本次研討會將討論中國投資者面臨 的的問題和挑戰，以及美國企業和 當地政府的機遇。
據瞭解，三藩市大學中國企業管 理研究所是一家致力於研究中國經 濟和企業的研究機構，旨在于為三 藩市富有影響力的華人商業社區提 供合作平臺。該研究所通過卓有影 響的研究，豐厚的資源以及發展專 案架起一座連結中國企業界領袖， 公共政策制定者以及學者與更廣大 的三藩市商業社區之間的橋樑。 瀚齊投資公司位於加州三藩市灣 區 Burlingame 市，是一家致力於激 勵和投資當地初創企業孵化的創投 企業。本次研討活動將在瀚齊投資 公司舉行。 諮詢電話： 美國 626 330 5838 中国 186 6589 0387 email: sales@meiguorealty.com
圖為：本文作者夏善晨教授（左一）在紐約 RHAMCO 物業管理公司調研。
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El Monte 獨立屋2006年建 5房3浴 室內2400呎 售價63萬
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別人 ，立場互易則恍然大悟，言語無可
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陽宅風水之流年與守德慧思語
在北方。太歲位亦在西南
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追求快樂還要超越時空和個人成就人生的
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