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地產 B 版
二零一五年 第九十五期 ISSN 1941-7878
二○一五年十月廿四日至十月三十日 總 406 期 Qct. 24 ～ Oct 30, 2015．每逢星期六出
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B4•綜合要聞 B4．專題報導
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加 州 房 地 產 協 會 (NAR) 在今年 2 月份公佈的一項數 據顯示，自 2014 到 2015 年 第 一 季 為 止 的 一 年 期 間， 國際買家在美國購買的房 地 產 總 金 額 達 到 9 2 2 億 元， 其 中， 來 自 中 國 的 資 金 占 了 總 額 將 近 四 分 之 一，為 海 外 買 家 的 主 力；而 洛 杉 磯 地 區，則 是 來 自 中 港 臺 三 地 買 家的首選區域。 Remax 2000 Realty 資 深 經 紀 J o n a t h a n 林 表 示， 洛 杉 磯 位 於 美 國 西 岸，是 美 國 第 二 大 都 會 區，僅 次 於 紐 約，更是美國最大的海港。 此 外，洛 杉 磯 擁 有 星 光 燦 爛 的 好 萊 塢，是 全 球 最 主 要 的 文 化 娛 樂 與 電 影 事 業 中 心， 工商與金融業發達。 J o n a t h a n 說，這 兩 年 來， 有眼光的中國投資者紛紛 捨 棄 香 港 或 者 新 加 坡，乃 至 英國許多房價已經飆過頭 的地方，而選擇前進美國， 可以說是 " 逢低進場撿便宜 " 的聰明策略。 如眾所周知 , 在美國投資 房地產，不僅市場健全，安 全係數高，房產還能保值， 出 租 自 用 兩 相 宜，能 夠 大 幅 分 散 投 資 風 險，不 受 人 民 幣 貶 值 影 響， 是 最 明 智 的 選 擇。 上個世紀九十年代來到洛 杉 磯 的 Jonathan, 此 地 已 經 成 為 他 的 第 二 故 鄉，由 於 看好蒸蒸日上的南加州房 地 產 事 業，很 早 便 投 身 房 地 產經紀的行列 ; 他說，洛杉 磯 地 區 遼 闊，對 新 移 民 態 度 開 放，大 家 可 以 自 由 的 在 這 裡展開自己的夢想 ! 由於外 來人口眾多 , 主要住宅區域 以早期的聖蓋博谷地為中 心，向外輻射發展 , 近二十 年來，一路向東到河濱縣，
向 南 到 橘 縣，陸 續 發 展 出 很 多 舒 適 現 代 的 新 社 區，也 成 為華裔移民紮根落腳的最 愛。 這些城市，環境優美，生 活便利，社區安全，學區優 秀。近幾年來 , 華人華裔佔 城市總人口的比例越來越 高， 華 人 的 影 響 力 也 逐 漸 擴 大；Jonathan 強 調， 洛 杉磯原本就是一個以多元 移 民 為 主 的 大 家 庭，包 容 力 強，華 裔 移 民 來 到 這 裡 不 會 感 到 太 大 的 文 化 差 異，可 以 很 快 融 入 當 地 的 社 會。而 且 由 於 洛 杉 磯 的 工 商 業 繁 榮， 就 業 機 會 很 多，種 種 主 客 觀 的 優 越 條 件，讓 此 地 成 為 華 人買家的不二之選。 目前洛杉磯的房地產市場 相較於剛剛自穀底反彈的 2 0 1 2 到 2 0 1 4 年，房 市 一 路 飆漲的情況 , 近幾個月來， 在 受 到 美 金 快 速 升 值，利 率 上 漲，乃 至 中 國 金 融 風 暴 之 後，主 力 的 中 國 買 家 出 現 憂 慮 情 緒 影 響，市 場 中 的 交 易 速度確實略呈減緩的趨勢 ; 但 Jonathan 提 醒 有 心 買 主 : 趁此市場喘息機會 , 有 心的買家要趕緊進場 , 切勿 猶疑觀望 ! Jonathan 認 為， 在 未 來 一 段 時 間 中，失 業 率 將 逐 漸 降 低，投 資 和 就 業 的 前 景 都 十分理想 , 洛杉磯將會帶領 加州經濟持續走強；同時， 熱 絡 的 商 業 環 境， 完 善 的 政府管理 , 與優良的學區教 育，良好的治安等因素，都 會讓本地的房地產市場在 稍事整理後 , 繼續加溫，再 創高峰。 Jonathan 說 , 根據美國房 地 產 數 據 研 究 機 構 Trulia 最 新 公 佈 的 報 告 顯 示，全 美 前十個成長最快的房屋市
場，有 八 個 在 加 州。T r u l i a 的 報 告 指 明 ，“ 加 州 已 見 到 非 常 強 勁 的 就 業 成 長，尤 其 在 沿 海 城 市。” 此 外， 這 些地區的房屋供應量相對 不足，因為“興建的新屋數 量， 與 其 他 城 市 相 比， 相 對 較 少。” 更 重 要 的 是， Trulia 網 站 的 報 告 告 訴 我 們，在 整 個 美 國 房 地 產 市 場 中，40% 的 房 屋 平 均 在 兩 個月內可以出售。因此，南 加州房地產市場後市看好 , 時機稍縱即逝 , 買家必須做 足功課，以 " 快狠准 " 的手 段，才能搶得頭籌！ 進一步談到目前南加州租 屋 市 場 的 情 況，Jonathan 指 出，當 前 洛 杉 磯 的 出 租 房 空 置 率 很 低， 由 於 一 屋 難 求， 租 金 自 然 居 高 不 下。 他 說， 決 定 房 地 產 是 否 值 得 投 資，很 重 要 的 一 項 衡 量 因 素，就 是 年 租 金 相 對 房 價 比，也 就 是 用 房 價 除 以 年 租 金，所得的倍數越低，就越 值得投資 ; 從目前平均數據 來 看，洛 杉 磯 的 房 價 對 租 金 比約為 21，相對上海的 59 倍，足 見 洛 杉 磯 的 房 產 性 價 比 之 高，在 全 球 大 都 市 當 中 很 難 找 到 足 以 與 之 匹 敵 者； 同 時， 目 前 的 貸 款 利 率 很 低，貸款方案眾多，只要是 手 頭 資 金 足 夠 支 付 頭 期 款， 現 在 買 房 絕 對 比 租 房 划 算。 Jonathan 經 營 南 加 州 聖 蓋博谷地區的房地產市場 十 餘 年，他 與 夥 伴 組 成 買 賣 管 理 一 條 龍 的 合 作 團 隊。多 年來，以整體團隊的力量， 專 業 經 驗 各 式 房 屋 買 賣，從 獨 立 豪 宅 到 集 合 公 寓，無 論 是 交 易， 貸 款， 到 物 業 管 理，都 能 夠 給 予 客 戶 最 貼 心 完 整 的 服 務。憑 藉 堅 強 的 實 力 與 多 年 亮 眼 的 業 績，近 年
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杉 磯 縣 東 聖 蓋 博 谷 地 區，總 人口超過十萬 , 其中非常多 的 亞 裔 人 口；市 內 大 型 購 物 中 心 和 餐 館 林 立，並 有 多 間 華資商場，交通便利，治安 良好，隨著華裔人口激增， 近 年 來 學 區 排 名 大 幅 躍 升。 而 South Hills 長期以來 即 擁 有 知 名 學 區，優 異 的 社 區 口 碑， 周 遭 生 活 機 能 完 善，房價卻非常大眾化，是 最 具 有 潛 力 的 明 日 之 星，有 心的買家要趕緊行動。 Jonathan 林 竭 誠 服 務 各 族裔人士， 可以協助您快 速實現您的美國夢 , 成功踏 上構築財富之城的第一步 ! Jonathan 專業的行銷團隊 隨 時 為 您 服 務， 無 論 你 要 買 屋 賣 屋，請 儘 快 洽 詢 我 們 的 專 業 團 隊： 聯 絡 電 話 是 626-375-0745
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中國樓市年底翹尾之後危機四伏 多輪“救市”措施出臺後，儘管 一線城市及部分二線城市房地產 市場開始出現好轉，全國的商品房 銷售面積增速也開始轉正，但從投 資增速來講，前三季度基本上延續 了增幅速度持續放緩的態勢。 10 月 19 日，國家統計局公佈 1-9 月份全國房地產開發投資和銷 售情況資料，前三季度全國房地產 開發投資 70535 億元，同比名義 增長 2.6%（扣除價格因素實際增 長 4.2%），但增速比 1-8 月份回落 0.9 個百分點，房企投資意願繼續 回落。 值得一提的是，1-9 月份，房地產 開發企業土地購置面積 15890 萬 平方米，同比下降 33.8%，降幅比 1-8 月份繼續擴大 1.7 個百分點； 而土地成交價款 4916 億元，同比 降幅達到 27.5%。 對此，易居智庫研究總監嚴躍進 分析表示，這和前三季度房企投資 節奏放緩的態勢有關係，但這樣一 個資料，並不值得太多的擔憂。 “一方面是三四線城市土地出 讓今年比較緩慢，所以牽制了投資 資料的上升。另一方面是部分城市 和房企依然是在去庫存，所以投資 方面相對冷淡。但後續依然需要保 持樂觀的心態，一方面是個位數的 增長水準恰是新常態模式下的基 本特徵，另一方面是部分城市的新 開工節奏已經開始加快，這能夠有
支樓市需求的結果，其後潛伏的樓 市危機績優可能在 2016 年年爆發， 屆時，樓市將陷入新一輪的調整週 期。 首先， 樓市供求基本面已基本 平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的 “大年”不可持續。其次，貨幣政 策寬鬆，樓市需求將大量透支，樓 市在下半年尤其是四季度瘋狂後 將陷入調整期。如果房企沒有在今 年下半年做到“未雨綢繆”，就有 可能會因此陷入被動推盤的局面， 企業的資金面也會因此遇到問題。 而從政府的表現上看，樓市“救 市”政策越頻發，反而說明當前樓 效遏制此類資料的繼續下滑。” 其認為，對於這樣一個資料而 言，隨著去年基期值較低態勢的出 現，今年四季度依然會有企穩甚至 反彈的可能。 嚴躍進總結稱，從此類資料來 看，部分資料的反彈姍姍來遲，但 一些指標包括銷售指標、資金指標 等總體較好，所以四季度市場依然 需要維持繼續復蘇的態勢。市場總 體樂觀，量價齊升的態勢也會繼續 得到體現。 不過，在這輪樓市的反彈背後， 同策諮詢研究部總監張宏偉更多 的表示出對於後市的擔憂。 其指出，房地產眼下不能僅僅著 眼于眼下的樂觀行情，在今年“金 九十銀”及樓市年底翹尾之後樓市
怎麼樣，2016 年以後的房地產市場 怎麼樣，這才是當前經濟觸底階段 應該關心的話題。 張宏偉認為，長期或從根本上來 看，宏觀經濟推動樓市需求。但從 短期來看，中國經濟對於樓市的依 賴性過大，用樓市拉動經濟，往往 會有後遺症。 在房地產開發投資增速連續 21 個月下滑的背景下，其對中國經濟 帶來的影響已尤為明顯。1-9 月份 國民經濟運行資料顯示，國內生產 總值 487774 億元，按可比價格計 算，同比增長 6.9%，已經跌破 7%， 宏觀經濟處於觸底階段的基本面 並沒有改變。 張宏偉分析稱，這一輪繁榮的背 後是“救市”政策不斷刺激不斷透
市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問 題越多，未來仍然會隱藏更多的市 場風險。 去年下半年以來，儘管大部分 城市限購政策取消、“央四條” 出臺限貸政策也鬆動、330 新政出 臺、各地方政府也在發佈“救市” 措施、央行已經累計五次降息四次 降准。然而，這這些政策的效果都 是短期的，當前經濟形勢依賴樓市 越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴 峻，未來樓市面臨的問題越多，未 來仍然會隱藏更多的市場風險。 “待市場需求在第四季度集中 釋放完畢之時，下一輪市場的階段
性調整也就來臨了。2016 年初開始 新一輪的房地產市場調整極有可 能會來臨。屆時，樓市仍然有較嚴 重的去庫存問題，”張宏偉表示。 國家統計局資料顯示，截止 9 月 末，商品房待售面積 66510 萬平方 米，比 8 月末增加 186 萬平方米。 其中，住宅待售面積減少 387 萬平 方米，辦公樓待售面積減少 71 萬 平方米，商業營業用房待售面積增 加 483 萬平方米。 作者：冬夏 源自：和訊網
萬科加速出海 佈局歐洲首選英國 種種跡象表明，在海外業務上一直 謹慎行事的萬科，最近加速了“出海” 的速度。外媒近日披露，萬科正在洽談 收購英國一大型樓盤股權，本週三萬科 美國項目推介會也將如期舉行，這正迎 合了萬科董事會主席王石所說的，逐漸 將業務轉向國外來平衡風險的戰略，因 而“海外擴張”將成為這家國內最大住 宅開發商未來很長一段時間的發展關 鍵字。 萬科方面還未正式披露這則英國買 賣，但是萬科的這一舉動早已受到了各 方的關注。根據國外媒體透露，萬科此 次看上的是位於英國倫敦科技城中心 地帶的 TheStage 專案，該專案共有 385 套公寓，主樓高 40 層，整體樓盤還配有 一個有 150 年歷史的維多利亞時期的 鐵路橋改建的休閒購物餐飲區。據悉， 萬科出資超過 3000 萬英鎊，從 TheStage 項目原有合資夥伴企業手中購買了股 份，從而持有了整個項目 20% 的股權。 據瞭解，這是萬科在英國的首個項 目，今年 5 月萬科在義大利米蘭，借助 世博會開設了米蘭分公司，由此宣佈進 軍歐洲市場，然而萬科的世博業務並不 涉及房地產買賣，因此嚴格意義上說， 英國項目是萬科在歐洲的首個地產項 目。 據統計，從 2012 年起萬科開始佈局 海外市場，已經陸續進軍新加坡、美
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國、日本和中國香港。不過，相較於其 他房地產企業，萬科的海外擴張較為保 守。以綠地對比，截至 2014 年底，綠 地的海外業務已佈局到 4 個大洲、7 個 國家、11 座城市，確定的專案投資額已 經超過 100 億美元；碧桂園也在去年表 示，未來 3-5 年該公司海外項目、廣東 省內以及全國各地的項目比例將呈“三 分天下”的態勢，十年內國內、國外各 占一半比例。然而此時，萬科的海外業 務在整個公司銷售額占比中低至不足 1%。 不過，這一現象或將很快得到改變。 在一些行業觀察員看來，萬科的海外戰 略有加速推進之勢。今年 5 月，萬科 借助米蘭世博會，宣佈進軍歐洲，並確 定將參展 2020 年阿聯酋迪拜世博會。 此外，王石也不斷發表海外業務佈局的 言論，例如今年初，他就曾提到未來萬 科將分配 15%-20% 的投資於海外市場， 且選擇成熟的市場。“成熟的市場是不 可能賺大錢的，但是相對風險也不會很 大。”王石如是介紹。 在業內人士看來，包括萬科在內的 國內龍頭房企紛紛佈局海外，除了賺錢 以外，另一出發點就是平衡風險。“在 中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形 勢之下，中國開發商及機構投資者通過 國際市場的多元化投資以實現持續性 增長，並確保長期收益。”易居研究院
智庫中心研究總監嚴躍進如是分析。 萬科今年中報顯示，該公司上半 年實現營收 502.67 億元，同比增長了 22.72%，淨利潤為48.46億元，同比微增 0.77%。淨利潤增速遠低於營業收入，且 創下自 2002 年中期以來的最低增速。 此外，值得注意的是，萬科目前選 擇的城市仍然為中國消費者所熟悉的 美國、英國、新加坡等市場，且目標消 費群仍然是中國客戶。嚴躍進表示，國 內消費者購買力的不確定也會制約房 企“出海”，因此如何擴大海外房產的 購買力仍然是萬科所要考慮的。 作者：錢瑜、阿茹汗
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