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B6•綜合要聞 B6．環球地產
二○一五年九月廿六日至 10 月二日 總 402 期 Sep26 ～ Oct 02, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
留學租房市場 看上去很美 長期以來，留學租房領域一直 是眾機構所矚目的市場，然而由 於多種原因一直未能得到有效開 發，最終使海外租房淪為留學仲 介機構的附加服務，商業價值難 以得到有效開發。隨著留學服務 的進一步細分，海外租房項目已 然提上議程。各機構立足於互聯 網，與海外 B 端合作成為主要模 式。 海外租房供需矛盾尖銳 據教育部資料顯示，2014 年國 內出國總人數為 45.98 萬人。截 至 2014 年，共有 170.88 萬人正 留學在外。低齡留學的走俏開始 帶動國內中小學生家長的海外租 房需求。儘管大多數留學機構都 會向家長推薦寄宿家庭，但也有 不少家長擔憂小留學生的生活起 居以及安全問題。有家長表示： “部分專做寄宿家庭的人同時能 接待四五個孩子，主要負責接送 孩子上下學和飲食，其他問題就 管不了了，有些人甚至不會讓自 己同齡的孩子與這些小留學生一 起玩。所以孩子要麼上好的寄宿 學校，要麼家長陪讀。” 有消息顯示，目前已有部分家 長和相關從業人士計畫合作創辦 留學生公寓，專為小留學生提供 生活服務。但在現實操作中，小 留學生和家長的配合恰好又是一 大難題，缺乏自主生活能力的小 留學生管理難度遠遠大於成年留 學生，而與小留學生家長的溝通 也存在很多隔閡。因此，租房陪 讀成為了不少家長的選擇，但同 時又帶來了找房、租房或買房、 當地陪讀政策與家長適應環境等 問題。 與此同時，成年留學生租房也 困難重重，其主要原因在於無論 是國內還是國外，都缺乏權威的 面向中國留學生的租房平臺。海 外租房既是剛需又是麻煩，“房 屋租金貴，合適房屋少”成為了 留學生租房的通病，而隱藏的各 類租房陷阱也令留學生們防不勝 防。 儘管市場需求迫切，但目前留
據瞭解，目前留學生對海外房 源的需求極為多樣化，例如寄宿 家庭、公寓等，其中以個人房源 為主。然而與海外的房產商或個 人進行資訊的抓取和房東的對接 仍存在極大困難。印建坤表示， 未來異鄉好居在租房領域可能將 會長期虧損。但同時他也表示， 未來真正賺錢的不是房屋租賃而 是房屋買賣和金融服務，租房只 是一種導流。 現在國內海外置業主要分為投 資房產、移民房產和留學房產三 類，其中以投資房產和移民房產 為主流。自低齡留學興起以來，
學機構卻鮮少涉獵，供需矛盾尖 銳。在諮詢多家留學機構後，得 到的答覆大多為“可以幫助留學 生租房”，但正式作為項目經營 的卻在少數。有業內人士對此解 釋道：“目前留學機構的重心仍 然是留學申請環節。” 據瞭解，留學租房市場被關注 已有十餘年之久，但直到近幾年 才有部分機構正式開始挖掘。“互 聯網 +”的興起給留學租房帶來 了新的解決方案，而留學機構也 在下游產業的探索中找到了新出 口。 中看不中吃的海外租房 對仍然以傳統模式為主流的留 學仲介行業而言，海外租房是一 塊難以下嚥的蛋糕。儘管美味，但 需要付出極大的成本和心力，因 此吃還是不吃便成為了一個兩難 的問題。據瞭解，目前海外租房 市場份額將近 2000 億元人民幣， 但其中只有 100 億元左右的支出 與仲介機構有關，即傭金，其餘 的大部分都是房租。因此儘管看 起來很美，但留學租房市場並沒 有傳言中的廣大，目前仍然是藍 海。 海外留學租房買房平臺異鄉好 居創始人印建坤回應，租房類似 於一對一培訓，是一種非常個性 化的服務，難以規模化，很可能 是一個永遠不能盈利的項目。
“海外租房的核心不是想不想 做，而是能不能做。”印建坤表 示，“首先作為單純的留學機構， 房源的問題很難解決。目前海外 有近 200 萬名留學生，每年還有 50 萬的新增用戶，留學機構很難 有足夠的房源去滿足這些留學生 群體的需求。其次還有客戶資源 的抓取。其實任何留學機構都能 做租房，但難以實現規模化，因 為 90% 的機構所掌握的客戶資源 是不能支撐起各個國家的租賃市 場的。” 此外，成本也是令留學機構舉 步維艱的問題。“專門成立部門或 公司來做租房需要花費高昂的成 本，國內任何一家留學機構去做 都是不會掙錢的。我們做過相關 的測算，異鄉好居需要每年成交 1 萬套租房才能實現盈虧平衡，這 是一個相當龐大的數位，需要很 長一段時間的虧損才能做起來。” 因此，儘管許多機構都注意到 了租房市場，但大多數情況下仍 然心有餘而力不足。有業內人士 表示，日益專業化的留學服務需 要更進一步細分，而每一個細分 後的市場都需要有專門的機構來 處理。“單純憑藉留學機構是難 以滿足客戶所有需求的，因此需 要更多的機構參與來一起完成整 套的服務。” 海外房源少成發展硬傷
有部分家長表示，陪讀可以考慮 租房也可以考慮買房。“海外學 區房”逐漸成為了國內家長關注 的熱點，留學的房屋買賣也在悄 然興起。 然而也有業內人士表示，目前 國內海外租房買房平臺仍然存在 不少問題。“房源、成本和客戶 都是難題。”該業內人士表示， “因為客戶和房源都在海外，所 以如何給留學生提供精准的房源 和系統的服務還需要這些機構下 大力氣完善。此外如何面對未來 來自國內移民機構和房產機構的 競爭也是問題。”
據瞭解，成立於今年 3 月的異 鄉好居到目前為止已經積累了 2 萬餘名用戶，但房源仍然以美英 澳加等主流英語國家為主。51offer 的學生公寓和留學公寓線上等 留學租房網站也面臨著覆蓋國家 少、房源少的問題。然而，有留 學生源在背後作為支撐的平臺在 客戶群體上已然具有先天優勢， “具體效果如何仍然需要靠服務 品質和房源實力說話”，該業內 人士說道。 作者：閆文亮、鄭藝佳 摘編源自：北京商報
中國金融機構關注海外核心物業 海外房地產，尤其是核心物 業是近兩年中國金融機構向外 擴張的重點關注對象。根據高 緯環球的統計，2015 年前 5 個 月中國投資收購的境外地產總 額 已 經 達 到 94 億 美 元， 同 比 大漲超 90%。而根據另一權威 機構世邦魏理仕（CBRE）的報 導，上半年中國在美國的地產 投資達到 36.76 億美元，是去 年 同 期 的 1.5 倍。2015 年 的 上半年，如果大家記性不差的 話，那是 A 股近 7 年來最火的 半 年， 即 使 在 這 樣 的 情 況 下， “土豪”們出海的腳步仍在加 快， 事 後 看 來， 不 得 不 嘆 服 這 股趨勢的力量。 對於國內的金融或者地產機 構來說，海外地產收購或開發 都沒有天然優勢；但另一方面， 全球資產配置的重要性不言而 喻， 很 多 先 知 先 覺 的 機 構 從 四五年前起就開始逐步試水。 當年張欣、潘石屹夫婦收購美 國紐約 GM 大廈時候，不少人都 覺得中國土豪買貴了，但現在 回 望， 已 經 成 了 打 折 價。 站 在 2015 年的今天看，國內金融市 場降息降准後固定收益預期下 行的確立、股票市場的大幅波 動、 人 民 幣 匯 率 彈 性 的 上 升，
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境外投資將逐漸從“嘗試性” 選 項 成 為“ 必 選 ”。 而 地 產 投 資可以說是各類投資中相對透 明、又可以承載較大體量的合 適種類。 當然我們也要清晰地認識 到，選擇海外房地產市場不同 的 投 資 途 徑、 投 資 標 的， 未 來 面臨的收益風險預期也是截然 不同的。撿白菜的機會是鮮有 的，特別是市場中大家都盯著 的獵物。安邦、海航的收購對價 都沒有公佈，根據業內消息安 邦 收 購 的 Heron Tower 洽 談 價 錢高於 7.5 億英鎊，如果達成將 成為倫敦地產市場有史以來最 大額交易，業內預計該收購每 年租金回報比或不高於 3.5%。
全球一線城市的核心物業租 金穩定，長期持有可以達到保 值 增 值 的 效 果。 次 貸 危 機 後， 各國央行印鈔的腳步都停不下 來，整個全球經濟也染上了 QE 依賴症，不知何時才能戒除，所 以 像 Heron Tower 這 樣 的 地 標 建築身價長期已經水漲船高， 而且會漲得更高。但如果投資 目標收益設定在 12% 以上，就 會涉及到物業的開發，改造升 級 環 節， 投 資 一 些 機 會 型、 增 值型的基金投資更為合適。 作者：施順成 摘編源自：國際金融報
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★ 戶型#2 ★ ＄493,990起 室內2,821呎 單層樓 6房３.5浴
門廊
★二樓戶型圖★
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★一樓戶型圖★
臥室3
★二樓戶型圖★
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