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二○一五年九月十九日至九月廿五日 總 401 期 Sep19 ～ Sep25, 2015．每逢星期六出
洛杉磯總社 15713 Valley Blvd., City of Industry, CA 91744 電話 626-215-0179 傳真 888-588-3431 editor@chinesebiznews.com
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多獨棟豪宅，傳統上平均房價較 高，近來也上漲了近 23％；同 時，就連週邊的天普市，聖蓋博 市等地房價亦都受到帶動，行情 上漲。不過，對於新移民來說， 這樣的房價水準相較於北京上 海等中國一線大城市，乃至相對 於北加州來說，仍舊是便宜的， 綜合居住品質與環境條件來評 估，更是物超所值 ; 短期內 , 這 些優質的華裔城市仍有上漲的 空間。 Aldon 從 事 房 地 產 業 務 十 餘 年 , 最早期以大型的土地投資開 發計畫為主 , 投資範圍廣達中 加州與南加州各地 ; 他擅長以 獨到的眼光進行規劃 , 靈活有效 率的方式完成專案 , 順利協助客 戶達成投資目標 , 獲取可觀利 潤。 2003 年以來 , Aldon 跨足高端 的不動產買賣與物業出租管理 領域 , 多年來 , 累積了豐厚的產 業上下游服務經驗。 Aldon 認為 , 一個高端的優質 城市 , 除了和當地居民的富裕程 度有直接關係外，更與人口的組 成結構緊密相連 ; 這些城市通常 治安較好 , 學區也更優秀 ! 在良 性的互動循環下 , 就會吸引更多 同質的居民進住 , 促進社區水準 的日益提升。 Aldon 建議 , 就算房價略高 , 在 這樣的區域購置物業 , 物業的保 值性強 , 領漲抗跌 , 而且出租容 易 , 租金價格高而空置率低 , 無 論是為了自住還是投資 , 都絕對 值得 ! 聰明的買主千萬不要貪 圖一時的屋價便宜 , 因小失大 , 得不償失 ! Aldon 深入分析目前的市場狀 況 : 美國當前的房貸利率 , 仍舊 處於歷史低點 , 不僅大幅增強了 國內買家的購屋能力，同時 , 眾
多寬鬆的外國人貸款計畫 , 也提 供海外投資客很好的機會 , 能夠 輕鬆進場 , 投資買房後賺取穩 定的租金收入。 他說 , 未來一年內，加州房價 至少還有 4% 以上的上漲空間 ; 有鑑於目前美國房地產市場穩 定，增值勢頭明顯，中國投資者 可 加 大 對 美 國 房 地 產 市 場， 尤 其是南加州市場的關注 , 有效利 用融資槓桿 , 購入不動產投資保 值。 此 外 , Aldon 也 建 議 , 投 資 人 若想要購置出租型物業 , 可鎖定 十數單位的公寓 , 這可說是目前 最理想的投資標的 , 他說因為這 種規模的多單位出租型物業 , 總 投資金額不會太大 , 而租客的管 理與物業的維護也最符合經濟 規模 , 回報率穩定 , 對投資人來 說 , 資金與出租風險雙雙受到控 制 , 是最理想的標的 ! Aldon 強調 , 投資出租型物業 , 要能確保安全穩當 , 首重選對地 點與物業 , 而地點的考慮 , 必須 選在對租屋需求強勁的地方 : 譬如 , 鄰近大學的社區通常是 置產的好地點，同時 , 靠近學校 的住宅區也比較容易吸引成長 家庭入住。購入之後 , 最重要的 是做好後續的營運 , 維護與管 理。 值得注意的是 , 多單位公寓的 管理十分複雜 ! 根據本身長期 從 事 物 業 管 理 的 經 驗 ,Aldon 也 對有心的投資人提出中肯的建 議: 一丶業主必須首先切實瞭解 身為房東的風險 Aldon 說 , 在美國 , 法律對房客 的保護很周延 , 身為房東必須切 實瞭解本身的各種權利與義務 , 以及各種可能的開支與各項直 接間接的成本。
二丶考慮聘請專業房產管理 公司 管理出租房產是件非常繁瑣 的工作，投資人應慎重考慮自己 是否有精力與能力自行管理，最 好選擇交由專業管理公司負責。 當然 , 一般房產管理公司都會 收取月租的特定比例作為報酬， 業主必須仔細評估。 三丶精算回報率 , 正確訂定出 租價格 租金收入應高於各項房產開 銷。投資人若想在購屋後轉做出 租，首先應詳細估算租金收入 , 確保能夠支應所有的房屋維護 與管理開銷。 Aldon 建議，投資人可透過當 地報紙與 Craigslist 丶 Trulia 與 Zillow 等網站，觀察當地的租金 行 情， 亦 可 參 考 租 金 分 析 網 站 Rentometer.com 等專業網站。 四丶嚴格篩選房客 Aldon 建議，房客好壞決定一 切 ! 屋主在選擇房客人選時，可 以要求他們提供前任房東的推 薦信，同時也應調查他們的信用
與犯罪紀錄。 五丶切實瞭解出租房屋的相 關法令。 為避免惹上官司，房東新手絕 對需要深入瞭解自身應盡的法 律 責 任， 包 括 美 國 住 宅 與 都 市 發展部網站（www.hud.gov）與 房 東 保 護 局 網 站（www.thelpa. com）都提供相關資訊 ; 房東保 護局網站並提供租約樣本與篩 選房客指南可供參考。 Aldon 身 為 資 深 的 房 地 產 經 紀 , 對於物業管理與房屋土地買 買投資擁有近二十年的完整資 歷 , 專精大洛杉磯地區的高檔物 業 , 買賣管理一條龍作業 , 精通 國 , 粵 , 英語 ; 不論您在美國有 無合法身分，Aldon 都可以協助 您順利買賣不動產，並且透過他 專業的物業管理服務 , 讓您輕鬆 收取穩定租金 , 安享做房東的樂 趣! Aldon Lai 的 連 絡 電 話 是 :626-552-1028
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Real E s tat e News www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com 二○一五年九月十九日至九月廿五日 總 401 期 Sep19 ～ Sep25, 2015
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A6．美國地產 A6•綜合要聞
二○一五年九月十九日至九月廿五日 總 401 期 Sep19 ～ Sep25, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
美國房地產市場正處於繁榮期 [ 本報綜合報導 ] 美國房地產市 場住房供不應求，大多數都市地區 的房價在今年第二季度均上漲。美 國房地產市場在低利率和海外移民 的推動下，漸漸走出了金融危機的 寒冬，房市回暖速度迅速，房屋價 格已經接近金融危機前的水準，未 來發展空間巨大，超過 2007 年的 價格水準只是時間問題。 房價已經接近金融危機前的水 準 2015 年上半年，紐約發放的住 宅專案許可證數量比 2014 年同期 增長了 149.4%，其中有 90% 都是用 於大型綜合性專案。洛杉磯發放的 項目許可證數量增長了 41.4%，其 中有 72% 用於五單元以上專案。邁 阿密位居第三，項目許可證數量增 長了 37.5%，其中有 69% 用於五單 元以上專案。 今年第二季度，受調查的 176 個 都市地區中，93% 地區住房價格上 漲。163 個地區的住房價格較去年 同期上升，13 個地區較去年同期有 所下降。34 個都市地區的房價增長 率超 2 位數，去年同期這一數字為 19 個。今年這一季度美國房價增長 超 2 位元數的都市地區則達到了 54 個。 目前，全美獨棟住房售價中位數 為 229400 美元，比去年同期增長 了 8.2%(212000 美元 )。今年第二季 度，全美五大住房價格昂貴的地區 為：加州聖約瑟市 (98 萬美元 )，舊
列第一。 外國人正在美國上演“搶房大 戰” 不過，在整體的美國房地產市場 中，外國買家的數量並不大。根據 NAR，在過去的 12 個月，外國買家 購買了 20.9 萬套房產，約占成屋銷 售的 4%。海外買家購買的房產價值 較高，占到總銷售額的 8%。 紐 約 房 地 產 評 估 公 司 Miller Samuel Inc 主 席 Jonathan Miller 向 RealtyTrac 表示，在曼哈頓，我們預 計 15% 的交易來自海外買家。豪宅 是全新的全球貨幣。海外投資者正 將資金投入硬資產，而美國房地產 市場是全球的避風港。 從來沒有那麼多中國投資者以 如此快的速度從國內轉移資金。大 量資金進入了美國的房地產市場， 從紐約到洛杉磯，中國富人們正在 瘋狂買房。 加州大學洛杉磯分校經濟學家 William Yu 表示：“從經濟和政治上 來考慮，中國投資者希望保護他們 的資產，用美國房地產分散他們的 投資。對中國資金來說，最聰明的 投資目的地是美國。” 截至 2015 年 3 月的前 12 個月 內，來自中國的買家首次超越加拿 大買家，成為美國房地產市場第一 大海外買家。根據 NAR，中國買家 投資了 286 億美元於美國當地產市 場，房屋均價為 83.18 萬美元。以 房屋的價值來計算，中國買家占到
金山 (841600 美元 )，加州 AnaheimSanta Ana(685700 美 元 )， 夏 威 夷 檀香山 (698600 美元 ) 和聖地牙哥 (547800 美元 )。 全美房地產經紀人協會（NAR） 公佈的資料顯示，美國 7 月新屋和 成屋銷售資料均創下佳績。7 月成 屋銷售總數環比上漲 2.0%，銷售總 數年化 559 萬戶，創下 2007 年 2 月 以來新高。7 月美國房價平均同比 上漲了 5.6%，至 23.4 萬美元，高於 2006 年 6 月泡沫破裂前的高峰。 另外，美國的高端地產市場和其 它發達國家相比更為強勁。據地產 諮詢公司萊坊發佈的全球高端住宅 指數，去年全球高端住宅價格漲幅 最大的十個城市中，美國佔據了四 個，其中紐約更以 18.8% 的漲幅位
了海外買家成交額的 27.5%。這成 就了大量的中國—美國房地產經紀 公司。 中國投資者赴美置業呈多元化 趨勢 近年來，中國在美國房地產市場 的投資增長速度前所未有。中國買 家在過去十二個月內購買了 286 億 美元的美國住宅地產，同比增長了 30%。此外，政府對於中國居民境 外投資的限制也在逐步放鬆。 截至今年 3 月的過去 12 個月，加 州是中國買家在美國置業的首選。 據全美地產協會統計，去年在美國 買房的中國人裡，35% 選擇在加州 置業。隨著中美交流的加深，中國人 赴美置業開始呈現多元化的趨勢。 伊利諾伊、德克薩斯、佛羅里達等新 興市場正成為中國投資者的新寵。 以佛羅里達為例，該州優越的旅遊 資源和相對較低的房價（佛州最大 城市邁阿密的住宅均價僅為北京的 40%）吸引了許多中國買家。 投資美國房地產的中國人最看 重什麼？業內專家表示，表示，“中 國人投資美國房地產最看重的是周 邊的教育資源，購買學區房的可能 性最高。此外門房服務等樓盤配套 設施也很重要。當然，房屋本身的升 值的能力也是非常重要的。因此國 外投資者會根據房價、區域地價和 未來升值空間等因素進行權衡。” 越來越多的美國華裔投資房地 產 中國投資人近年來大舉挺進美 國房地產市場，在一線甚至許多 二三線城市買房，同時，美國華裔在 美國房地產的投資也越來越多。居 外網站上周最新公佈資料顯示，美 國華裔 2014 年在美國房地產市場 投資 1051 億美元，而來自中國的投 資是 220 億美元。美籍華人在全美 各地購買房地產的平均價是 150 萬 美元，其中以紐約市的價格最高， 平均為 490 萬美元。 居外網站共同執行長泰勒表示， 研究顯示，美國華裔的中位家庭收 入比平均美國人高 31%，他們的房 地產投資比重高，而且往往更願通 過中文媒體尋找房源和經紀人。美
國華裔在房地產市場的影響力大， 但他們往往被忘卻，在海外買主迅 速增加之際，華裔卻沒有受到重視， 而他們在美國房地產上的投資比任 何外國買主都多，是所有外國買主 的總和。 資料還顯示，美籍華人在全美各 地購買房地產的平均價是 150 萬美 元，其中以紐約市的價格最高，平
均為 490 萬美元。美國華裔在購買 房地產上高居亞裔榜首，在所有亞 裔的購買中占 23%。華裔人口最多 的州分別是加州、紐約、夏威夷、 德州和新澤西州，他們購買房地產 最多的州，分別是加州、紐約、佛 羅里達、華盛頓和德州。
美國 8 月新屋開工下跌 據 彭 博 社 報 導，美 國 商 務 部 週四在華盛頓公佈的資料顯 示，8 月 新 屋 開 工 下 降 3 . 0 % ， 折 合 年 率 為 1 1 3 萬 套，7 月 為 1 1 6 萬 套，較 初 值 有 所 下 修。 彭博調查 81 位經濟學家的預 期 中 值 為 1 1 6 萬 套，預 測 區 間 介於 108 萬至 125 萬套。 儘 管 薪 資 增 幅 依 然 受 限，但 就 業 增 長 穩 健、抵 押 貸 款 利 率 維 持 在 歷 史 低 點，正 吸 引 更 多 美 國 民 眾 進 入 房 產 市 場。8 月 單戶型住宅建築許可攀升至 7 年 以 來 的 新 高，顯 示 儘 管 美 聯 儲 準 備 在 年 內 加 息，但 建 築 商 依然保有信心。 美國住宅建築商協會週三 發佈的報告顯示，9 月 NAHB 房 產 市 場 指 數 6 2 ，創 2 0 0 5 年 10 月以來新高，高於預期的
61，8 月 數 值 為 61。 該 指 數 用於衡量建築商對新建單戶 住宅市場信心。 PNC Financial Services Group 駐匹茲堡經濟學家 Gus Faucher 在資料公佈前表示： “ 我 們 會 繼 續 看 到，未 來 幾 個 月 到 2 0 1 6 年 初，新 屋 開 工 和 建 築 許 可 走 高。目 前 地 產 需 求 的 基 本 面 非 常 好，我 們 也 逐 漸 看 到 需 求 正 在 釋 放， 但 我 認 為依然存在進一步增長的空 間。” 體現未來建築狀況的建築 許 可 攀 升 3.5%， 至 折 合 年 率 1 1 7 萬 套，顯 示 本 月 的 新 屋 開 工 可 能 會 走 高，對 該 資 料 的 調 查 中 值 為 折 合 年 率 1 1 6 萬 套， 前一個月為 113 萬套。
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陽宅風水之流年與守德慧思語 乙末年 ( 太歲楊仙 ) 犯太歲之生肖：龍 牛 狗 羊 鼠 合太歲之生肖：兔 蛇 馬 豬
在北方。太歲位亦在西南
黃在西方，二黑東南方 天有逆順之紀，地有孤虛之理，人有通 塞之分。
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忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑園
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器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑
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飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，代書
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向東北之門
善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療﹑
利軍警 武警 有人來訪 外出 搬遷 人緣 防
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失物 賊險 不利腎 耳 下體
向西北之門：
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食品業﹑修理﹑製造業﹑代工﹑加工﹑
不利風水命屬火者。 大利風水命屬木者
木剋土 或女剋男 不利婚姻 小口 少男 防
富貴，必向理中求》理憑力伸，力憑理
未得陰陽調和 二女不和 有相爭之象 或
灑﹑照明﹑易燃物﹑汽油站﹑火爆性﹑
有變動或不祥之生肖﹕龍﹑蛇﹑馬、羊
兒童受傷 外出 留神 不宜動土 財星被剋
壯。理即良心道德，公理正義即作對的
有納妾之喜 防病符 主晦氣
光亮性行業﹑爐具﹑燈飾﹑美術工藝﹑
（狗、猴﹑豬）。
減其吉旺程度 （宜擺紅地毯化解）
事。生活上，科學與人文並重不可偏廢；
不利風水命屬水者。 大利風水命屬金者
眼鏡、照明。
科學與日具進，人文歷久爾新。以上所說
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔，馬，
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築
吉祥之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑
有變動或不祥之生肖﹕牛、 虎、龍﹑蛇﹑
就是事情的道理。
( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。
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園藝﹑紙業﹑布業﹑文藝﹑書本﹑文具
羊，猴﹑雞、豬（兔、馬）
中盤商﹑防水業（修屋頂）﹑喪葬業﹑瓷
行﹑書局﹑出版﹑教育﹑作家教師﹑司 法﹑軍警﹑公務﹑政治﹑文化﹑宗教﹑
敬重之羊。天干屬木，地支是土。納氣為
吉之行業：金融﹑武器﹑五金﹑器械﹑鋸
器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑
金，流年以天干為重。主晦木之年，辛日
木業﹑鐘錶﹑模具﹑銀樓﹑當鋪﹑科學
飼料﹑農畜牧業﹑土產﹑窯業，
時臨甲午，妻財無氣身衰，幹強火旺為官
鑒定﹑武術﹑堅硬性﹑主動性﹑主宰性
向東南之門
殺，火重金柔練壞，金沉海底生災，整體
之行業﹑汽車﹑娛樂。
交至乾坤 土生金利財 主省財 夫妻不睦
經濟明顯增旺，但不是樣樣好，如房地產
忌之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲﹑
或親屬不和之象 利武才有出外變動搬遷
智者懂得進退裨之術 錢財名利是養命
溫和上漲，租金跟進，資訊科技明顯，製
記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由業
有變卦之事
之物 也是奪命之原 所以做人處事 要體
造業，人工智慧，生藥科技，互聯網擴
﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅遊
利風水命屬木者。 大利風水命屬水者。
量別人 ，立場互易則恍然大悟，言語無
增，但駭客亦多，美元強，油價弱，通貨
﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑流
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、龍、
可量，回避洗腦，保持獨立思考的能力，
小，貧富懸殊，朋比失和，賊星猖盛，喪
動事業
狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。
結交賢達，遠離禍害。人有責任保護自己
門，官符，病符多，或非人力直接造成的
向西之門﹕
吉祥之行業：服務業﹑貿易﹑外交﹑冷飲
及所愛的人，達者瞭解這個世界，塞者反
災厄常逢，正財逢空亡，財貨難聚，家庭
犯白虎 損小口多災 不旺男丁 主破財 防
﹑記者﹑攤販﹑冷藏品﹑征信社﹑自由
要世界來瞭解他。要會區別核心和周邊價
易生風波。
火厄 注意眼部 心臟
業﹑防火業﹑偵探﹑搬家業﹑冷凍﹑旅
值，無知會帶來混亂。 生命的價值不僅追
慈善業﹑敬神品﹑青果商﹑香料﹑醫療
忌之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築
也。《一日萬般事，人生不自由；若要身
2015 年是下元八運的第十二年，乙未年
財位方。歲破在東北方，三煞 五
眼鏡、照明。
大利之行業：土 水。 次利之行業：金。
不利風水命屬金者。大利風水命屬土者。
遊﹑清潔業﹑玩具﹑海產﹑演藝事業﹑
求快樂還要超越時空和個人成就人生的
忌之行業：木 火。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、狗
流動事業
意義，那是一種頓悟。要防招忌，需得意
9 月 8 日至 9 月 7 日 2015（陽曆）
( 牛、龍、蛇 )。
忌之行業：傢俱﹑木器﹑裝璜﹑盆栽﹑園
不著相，悶聲賺大錢。因這世界充滿了仇
向東之門：
吉之行業：房地產﹑中人﹑介紹業﹑建築
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富，妒美，反知恨權。動靜等觀，勿以物
土剋水運 不利男性 次男 賊男 腎部 下體
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喜，不以已悲。至美者必有不善；物極必
血厄 耳 等 宜擺設銅器化解 忌動土 否則
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反，樂極生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀
無妄之災
器﹑石器﹑石板﹑磚瓦﹑石灰﹑水泥﹑
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色如聚未》有時《金剛怒目》，有時《菩
不利風水命屬水者。大利風水命屬金者。
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薩低眉》因人而異《擇交者不敗》《得道
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞 （羊
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多助失道寡助》公平對待自己和眾生，因
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果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，愛
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