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二零一五年 第八十二期 ISSN 1941-7878
二○一五年八月一日至八月七日 總 394 期 Aug01 ～ Aug07, 2015．每逢星期六出
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三年的急漲激情過後 , 從去年下半年開始 , 市場終於逐 漸冷靜下來 ; 他說 , 當投資人不再盲目搶進 , 市場動能 的暫時消褪 , 一時之間 , 造成房屋市場中庫存成屋的去 化速度減緩 ; 因此 , 自去年最後一季度以來 , 頻頻出現 二手成屋交易量減少 , 總成交值下降的數據報導 , 這樣 的現象 【文轉 B4】
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全美房市受到金融海嘯席捲於 2008 年 底 走 進 崩 跌 , 歷 經 近 三 年的萎靡不振 ,2012 年在眾所期 盼下 , 終於止跌回穩 , 更在國外 資金的推波助瀾下 , 南加州各地 房價快速飛升 , 價量齊揚 , 許多 精華都會區的房價 , 甚至已經超 過了上一波 2007 年的最高點 ! Berkshire Hathaway 地產公司 資深經紀 Joe 陳表示 , 在近三年 的急漲激情過後 , 從去年下半年 開始 , 市場終於逐漸冷靜下來 ; 他說 , 當投資人不再盲目搶進 , 市場動能的暫時消褪 , 一時之間 , 造成房屋市場中庫存成屋的去 化速度減緩 ; 因此 , 自去年最後 一季度以來 , 頻頻出現二手成屋 交易量減少 , 總成交值下降的數 據報導 , 這樣的現象 , 不免引起 購屋人的莫大疑慮 , 擔心市場是 否會面臨泡沫的危險 , 也讓許多 投資人不禁躊躇觀望。 Joe 認 為 , 目 前 的 膠 著 行 情 乃 是市場供需自然調節後 , 所產生 的正常結果 ; 從長遠來看 , 讓過 熱的行情適當退溫 , 反而可以促 進景氣循環更為健康 , 向上爬升 的力道更為穩健長遠 , 對市場整 體的發展更為有利。 針對這樣的市場態勢 , 購屋人 究 竟 應 當 何 去 何 從 ? Joe 分 析 說 , 從去年底到今年的前三個月 , 根據他在業內的實際感受 , 市場 上的交易速度確實放慢下來 , 客 戶看屋的速度減緩了 , 考慮的時 間加長了 , 議價的幅度也變大 了 ! 不過 , 大家如果再深入觀察 各項經濟數據就可以發現 , 全美 的整體經濟大環境正在持續好 轉 , 就業率的增加 , 收入的提高 , 將會為房地產市場灌注新的活 力 , 尤其近來許多新世代的首購 族紛紛開始看屋購屋 , 隨著這一 群新購屋族的投入 , 房地產市場 將展開另一波活躍的生機 , 房市 泡沫化的潛在風險並不存在 ! 此 外 ,Joe 認 為 , 短 期 內 , 房 價
將保持平穩 , 不致出現太大幅度 的波動 , 尤其是許多精華區搶手 地段的房屋價格 , 即使不會繼續 以過去兩年間的驚人幅度竄升 , 但因為仍然是供不應求 , 行情價 格很難出現較明顯的下跌。 Joe 指出 , 從統計數據可以明 顯的看到 , 這幾個月來 , 雖然房 屋成交量有所下降 , 但是 , 南加 州各地的平均房價並沒有出現 太大的變化 , 這足以顯示”買家 躊躇觀望以等待跌價 , 是不切實 際 的 想 法 ”, 而 ” 賣 家 堅 持 以 高 於市價的行情成交 , 必將因小失 大” 。 他說 , 如今市場態勢能夠從前 幾年的賣方主導 , 開始轉向為更 為公平合理的交易關係 , 這對於 買方來說 , 是個難得的好消息 , 應該好好把握主動 , 謹慎行動 ; 賣家則應體察時事變化 , 彈性應 對。 Joe 陳來美二十餘年 , 他獲有 電子工程學位 , 在半導體與太陽 能行業任職十餘年 , 曾經是高 科技行業中一位傑出的工程師 ! 2002 年取得房地產經紀人執照 , 正式投身房地產行業。Joe 說 , 這 些年來 , 他同時於中美兩地進行 房地產的投資買賣 , 都適巧躬逢 其盛 , 既趕上了美國房市的最高 波 , 又目睹了中國的經濟起飛與 景氣繁榮 , 讓他交出了耀眼的成 績單。所以 , 他認為 , 機會可遇 不可求 , 趁勢而為最重要 ! Joe 說 , 無論是在國內 , 還是 在洛杉磯 , 他從事經紀服務的一 貫態度就是 : 從客人的需求為出 發點 , 以客人的利益為依歸 , 凡 是客人應該知道的 , 必定事無鉅 細 , 詳細解說 , 因為只有在通盤 徹底的了解後 , 客戶才能夠做出 最正確的判斷與選擇 ; 他認為唯 有”誠信以待”, 所謂 ”講實話 , 做實事”才是對自己以及對客戶 最 負 責 任 的 態 度。Joe 更 堅 信 , 作為一名專業的房地產經紀 , 只
有拿出真心誠意為客戶服務 , 才 能換取彼此間長久穩固真實的 信賴感 , 這種回饋的滿足感 , 絕 對不是以金錢可以衡量的 ! 面對當前的房地產市場形勢 , 實務上 , 買家賣家當如何行動 呢 ? Joe 提 出 非 常 中 肯 的 建 議 : 他說 , 依照房地產的景氣循環週 期 , 2015 年 是 這 一 波 市 場 自 谷 底翻升走入平穩發展的關鍵年 份 , 對於買賣雙方來說 , 市場自 瘋狂走入平靜 , 讓交易可以更為 冷靜理性的進行 , 絕對是積極良 性的發展 ; Joe 表示 , 對於買家來說 , 如果 是自住型以及長期投資的買者 , 應當趕緊把握貸款利率的低點 時段 , 有計畫的看屋買屋 , 只要 價位合適 , 屋況理想 , 長期而言 , 越早購屋越有利。 如 果 是 國 外 買 主 ,Joe 更 建 議 不妨採用”外國人貸款”方案 : 他說 , 前幾年 , 由於貸款困難 , 很 多國際投資人來美 , 幾乎都是以 現金購房 ; 但是 , 近來許多銀行 紛紛推出外國人不查收入 , 不需 信用的貸款項目 , 條件優厚 , 申 辦簡單 , 只要頭款足夠 , 條件符 合 , 甚至可以順利申請到過去只 有本國人才能享受到的 30 年固 定利率貸款。他強調 , “銀行政 策隨時會變 , 大家要好好把握”! 不 過 , Joe 也 提 醒 買 家 , 這 兩 年來 , 南加州有些城市的房價 , 確實已經漲到過高的價位 , 如果 能夠避開這些漲幅過大的區域 , 或可考慮鄰近的周邊城市做為 優先選項 , 可能會是更為明智的 選擇 ! 他說 , 因為鄰近城市相互 間的帶動效益 , 這些目前仍屬廉 價的區域 , 未來無論是在城市的 發展 , 還是房屋的價格上 , 反而 會呈現更為寬廣的成長幅度。 Joe 進 一 步 分 析 , 如 果 買 方 購 屋 的 重 點 在 於 地 段 (location, location, location), 那 麼 無 疑 的 , 賣方售屋的訣竅就是在價格
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(pricing, pricing, pricing)! 面 對市場略顯停滯的現在 , 房屋上 市價格一定要合理 , 要符合市 價 , 切忌敝帚自珍 , 要價過高 ! 同時 ,Joe 也強烈建議賣主 , 上市 前 , 能夠適當的做一些必要的整 修美化工作 , 給予買主良好的第 一印象 ; Joe 表示 , 投入小成本 , 一定有好回報 , 只要賣相好 , 價 格有競爭性 , 即使在市場處於觀 望的此刻 , 依舊可以快速的賣出 超出預期的好價錢 ! 從與 Joe 的談話間 , 可以發現 他的優點不僅是待人親切 , 讓人 一見如故 , 更重要的是對人對事 自然流露出的專業 , 熱忱與誠懇 ,
相信這就是他能夠很快的建立 起與客人間互信及友誼最重要 的元素。 Joe 陳十餘年來專精服務大洛 杉磯地區 , 提供客戶自仲介買 賣 , 投資顧問 , 與貸款服務一條 龍 式 的 全 方 位 服 務 ,Joe 竭 誠 協 助客人面對買賣交易各環節所 可能面臨的所有難題 , 並且提供 最 在 地 的 貼 心 服 務。 如 果 您 有 關於買屋賣屋的任何需求 , 請與 Joe 陳 聯 繫 , 他 的 服 務 電 話 是 : 626-410-5118
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B6•綜合要聞 B6．環球地產
二○一五年八月一日至八月七日 總 394 期 Aug01 ～ Aug07, 2015 www.fangchan.us / www.chinesebiznews.com
日本成中國人海外置業新目的地 仲 量 聯 行 資 料 顯 示，2 0 1 4 年 中 國 房 地 產 海 外 投 資 達 到 165 億 美 元， 比 2 0 13 年 增 長 了 46%。今 年，中 國 購房者投資海 外 市場 的 熱 情 還 在不斷高漲。繼 澳 大利 亞、美 國 之 後，購房者的 目 標開 始 轉 移 到 亞洲，日本成為 中國投資者一個新的購房目的 地。 為國內購房者提供海外置業 服 務的 居 外 網 統 計發現，今年第 二季度中國人對日本房地產的 購 買意 願 指 數 為 2 0 8 6 ，比第一 季 度激 增 了 5 4 % ，而 2 0 1 4 年第 二 季度 ， 這 個 指 數僅為 1 0 0 。 記者 通 過 多 方 採 訪瞭解到，北 京、上海 越 來 越 多 的投資客開始 通過不同管道進入日本房地產 市 場，相 比 澳 大 利 亞、美國已經 是 比較 成 熟 的 國 外市場，日本市 場比較低門檻的投入和未來的 前 景正 不 斷 被 中 國人看好。 走， 去 日 本 買 房 2 0 15 年 發 佈 的 胡 潤 百 富 榜 中， 中 國 超 高 淨 值 人 群 約 1700 0 人 ， 總 資 產 規 模 約 3 1 萬 億 元 人 民 幣， 平 均 資 產 規 模 18. 2 億 元 人 民 幣 。 而 這 些 超 高 淨 值 人 群 超 過 80% 有 海 外 投 資 需 求，這 裡 面 的 市 場還在不斷加 大。 記者 瞭 解 到，北 京一家房地產
公司每月組織兩次資產投資旅 行 團， 這 個 為 期 三 天、 每 次 40 人的旅行團前往日本東京和大 阪的目的是為了在海外尋求安 全的投資目 的地。上海的類似投 資旅行團也 將于近期啟程赴日。 搜房網統計的資料發現，目前 中國人諮詢日本房產的人數正 在快速增長，中國人 2015 年上 半年購買日本房產的成交金額 是 2 0 1 4 年下半年的 3 倍。搜房 網駐日本大阪公司的週一楠表
示，來自中國的購房者比去年同 期增加了 20% 左右。 “我每天利用微信和 Q Q 與來 自中國各地的潛在購買者聯絡， 達成購買意向後買家會直接過 來 交 錢， 目 前 的 交 易 量 是 過 去 的 3 倍。”日本東京房產經紀人 張豔 ( 化名 ) 告訴《第一財經日 報》記者。在接受本報記者採訪 的時候，已經晚上 9 點，他正在 帶一位中國買家去看一套房屋。 世邦魏理仕發佈 2015 年第一 季度海外赴日本房產投資報告 顯示，在今年 1 月至 3 月期間， 海外投資者購買日本房產共花 費 1580 億 日 元 ( 約 127 億 美 元 )，占日本房產投資總價值的 14%。對此，世邦魏理仕認為儘 管日本房產投資仍以國內投資 客為主 (86%)，但海外投資對日 本房產市場的影響正在擴大。 上 述 報 告 進 一 步 指 出， 在 日 本，大東京地區 ( 包括東京 23 個 區在內的所有地區 ) 是最受海 外買家歡迎的房產投資地區。從 東京各地區來看，“中心五區” 是最受海外歡迎的投資地區。 值得注意的是，名古屋與大阪 地 區 在 房 產 投 資 市 場“ 異 軍 突 起”，兩地在 2015 年第一季度 房 產 投 資 總 額 同 比 增 長 48%， 達到 2260 億日元，正在逐漸拉
近與東京市場的距離。 公寓、酒店物業成首選 搜 房 網 通 過 統 計 發 現，中 國 人 赴 日 投 資 最 喜 歡 的 標 的 是 50 萬 ~100 萬元人民幣的單身公寓。 此 外，還 有 一 大 批 客 戶 投 資 200 萬 ~ 500 萬 元 人 民 幣 的 住 宅。同 時，還 有 少 量 客 戶 是 購 買 土 地 進 行 投 資， 金 額 一 般 在 500 萬 人 民幣以上。 日本當地多位元房地產業內 人 士 告 訴 記 者， 單 身 公 寓 的 興 起 主 要 是 東 京 龐 大 的 需 求。 據 搜 房 資 料， 在 過 去 3 年 內 其 人 口 增 長 量 超 過 1 0 萬，日 本 國 內 新興高科技企業與學生人流逐 漸 向 東 京 搬 遷， 租 賃 市 場 擴 張 兇 猛。 而 在 20 世 紀 90 年 代， 日本曾面對了老齡化嚴重問 題，其 6 5 歲 人 口 占 比 一 度 增 至 16.68%。 而日本的酒店也逐漸受到 熱 捧。 公 開 資 料 顯 示，2014 年日本最大酒店交易單花落 HulicCo.， 該 集 團 收 購 了 共 有 703 間 房 的 東 京 灣 舞 濱 酒 店 俱 樂 部 度 假 村， 該 度 假 村 是 東 京 迪 士 尼 度 假 區 的 公 認 酒 店， 總 值 約 3 5 0 億 日 元。此 外 = = = G r e e nOakInvestmentManagementK. K. 其在去年 6 月已購置了 377 間房的沖繩島萬麗度假酒店以
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及 一 家 較 小 的 酒 店， 兩 座 房 產 總共耗資 125 億日元。 但是也有觀點認為酒店並不 適 合 投 資， 因 為 當 前 日 本 的 旅 遊 業 並 不 那 麼 發 達， 尤 其 是 在 福 島 核 電 站 發 生 核 洩 漏 之 後， 中國遊客更是減少了對日本的 觀光。 儘 管 如 此， 不 少 國 內 買 家 仍 然 持 看 多 態 度， 日 本 酒 店 地 產 回 報 相 對 較 高 也 是 主 因。 搜 房 網 給 記 者 的 一 份 報 告 顯 示， 日 本 酒 店 地 產 2014 年 回 報 率 已 經 升 至 10.4%， 過 去 三 年 來， 日本酒店單間回報每年上漲約 1 0 % ，領 先 於 如 美 國、英 國、澳 大 利 亞、新 加 坡 等 主 要 市 場。此 外， 日 本 酒 店 收 費 低 於 其 他 主 要經濟體。日均消費為 123 美 元，而 新 加 坡 和 法 國 則 分 別 達 到 236 美元和 220 美元。 事 實 上，亞 洲 國 家 日 本、韓 國 一直受到中國的機構和個人投 資 者 的 偏 好，包 括 綠 地 集 團、連 合地產都選擇在韓國濟州島進 行了房地產投資。 “國內越來越多開發商將面 臨 下 行 的 市 場， 亞 洲 將 成 為 國 內開發商海外投資的新的地 點。”連合地產 CEO 許仰東認 為。 賺錢的機會與風險 記 者 採 訪 國 內、日 本 業 內 和 購 房 者 獲 悉， 日 元 貶 值 促 使 了 不 少 中 國 人 去 日 本 買 房。 目 前 日 元 處 於 匯 率 最 低 點， 而 人 民 幣 貶 值 的 預 期 也 在 不 斷 上 升， 那 麼現在去日本購房則是一個最 佳時期。 搜 房 網 資 料 顯 示， 目 前 東 京 中心六區的公寓價格正在不斷 上 漲， 同 比 去 年 增 長 13.4%， 70 平方米公寓平均要價已經達 到 6492 萬日元 ( 約 330 萬人民 幣 ) 。作 為 日 本 的 政 治 與 經 濟 中 心 區 域 —— 千 代 田 區 ( 日 本 國 會、 最 高 法 院 及 中 央 省 廳 等 在 該 區 )，70 平 方 米 公 寓 平 均 要 價接近 9000 萬日元 ( 約 456 萬 人民幣 )。 正是由於日本東京房價的上 漲， 而 其 首 都 圈 中 心 區 域 的 房
屋 供 應 量 又 十 分 有 限， 因 此 業 內 預 計 至 2016 年 東 京 中 心 區 房價將進一步上漲。 也 有 日 本 房 產 投 資 顧 問 表 示， 日 本 租 賃 市 場 成 熟， 人 口 密 度 高， 房 屋 入 住 率 始 終 維 持 在 90% 以 上， 因 此 投 資 日 本 房 產 後 的 租 賃 回 報 率 較 為 可 觀， 高 達 10% 左右，而中國的房屋租 賃回報率只有約 2%~3%。 雖 然 有 如 此 好 的 前 景，但 是 東 京房價仍低於全球其他主要城 市。也 有 媒 體 曾 報 導，2 0 1 3 年 中國買家以近 400 萬人民幣的 價格在日本東京投資購買了一 套房子，目前估值 420 萬人民 幣，而 每 個 月 收 入 約 9 3 0 0 元。 但是當時 1 元人民幣可兌 14 日 元，現 在 已 經 變 成 將 近 2 0 日 元 了， 日 元 貶 值 約 40%， 如 果 這 樣計算中國買家不賺反賠。 此 外，由 於 缺 乏 對 日 本 房 產 項 目 以 及 當 地 法 律 的 瞭 解， 中 國 投 資 者 可 能 會 面 臨 種 種 風 險， 如， 日 本 的 租 賃 政 策 保 護 房 客 利 益，房 客 不 主 動 搬 走，房 東 不 能 趕 走 房 客。有 媒 體 報 導，在 日 本， 曾 發 生 房 客 不 搬 走 導 致 房 主賣房交易失敗的情況。 臺灣信義房屋日本東京分公 司總經理 KennyHo 曾表示，一 些開發商只願意將樓盤中不超 過 20% 的房子賣給外國人，日 本人本身也不喜歡周圍太多外 國人。 其他風險還包括房屋的高折 舊 率、地 震 等 自 然 災 害 高 發、不 動 產 各 種 稅 費 保 險 等。 還 有 媒 體 報 導， 由 於 日 本 住 房 自 有 率 較 高，且 日 本 老 齡 化 問 題 嚴 重， 房 屋 過 剩 的 問 題 將 會 在 2020 年 奧 運 會 後 變 得 更 加 嚴 重， 這 會降低所投資房產的利用率。 但 野 村 證 券 認 為，東 京 的 房 地 產價格便宜且投資回報相對較 高， 不 同 於 在 新 加 坡 或 香 港 投 資 房 產 會 受 到 限 制， 東 京 的 房 屋投資機會充足。 作者：羅韜 摘編源自：第一財經日報
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