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加州海岸最壯觀的物業—— 愛瑞鷹巢即將推出
人們
必須親臨其境才能真正體
然而在愛瑞鷹巢區居住的 7 戶幸
設施的別緻的海灘村莊。住戶只需要
會到南加州海岸“皇冠上
運的人家並不需要在海崖與沙灘間中
幾分鐘就可以通過歷史悠久的黃花行
的 明 珠 ”（Crown Jewell） 的 壯 觀。
作出選擇，這是因為在這裡你可以同
人天橋從自己在海崖上的私人物業漫
然而，我們嘗試將這美麗的景觀“融
時享受兩者的風光！愛瑞鷹巢是加州
步到旁邊的市區。到了市區後，他們
入到一幅畫中”去讓更多的人了解和
海岸上一個獨一無二的地方，在這裡
可以步行到旁邊的休閒餐廳享受晚餐
體驗當地美麗的風光。
既有一個擁有令人迷醉的壯麗景色的
或是到小酒吧去度過愉快的夜晚。
Corona del Mar 是 美 國 加 州 新 港
海崖，同時也有私人海灘與在新港灣
灣市的一個社區，是一個被很多美國
港口處的私人船碼頭。除此之外，這
如果您對這個項目感興趣，請致
富豪稱為家的地方。這裡有好天氣，
裡到所有的包括著名的潮流島購物中
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漂亮的景觀，強勁的經濟，世界級的
心在內所有南加州頂級餐廳與購物中
於這個項目的信息。
購物和餐飲場所，交通方便，並且擁
心只是幾步之遙。
有全國最大的遊艇港口。新港灣市擁
從舊金山一直往南
有著西海岸最繁華的海濱豪宅與大量
到聖地亞哥的海邊
的生活設施。這裡的居民都很樂於將
都沒有任何一處的
自己的私人碼頭提供給附近的餐館，
景觀可以與愛瑞鷹
酒吧，飯店和度假村停泊船隻。
巢相媲美。愛瑞鷹
除了新港灣的港口外，還有另外
巢是無與倫比的，
兩個備受推崇的地方。有些人喜歡住
它擁有著別處無可
在海崖上享受由眾多島嶼，海岸線，
比擬的優勢！
半島和港口組成的壯觀景色，而另一
Corona del Mar
些人則更喜歡住在沙灘上感受那海浪
的是一個擁有著迷
撲打在沙灘上的悠然時光。
人歷史與眾多生活
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在美國投資購買房產的優勢 隨著
美國後金融危機的經濟復
州大學 USC、加州理工學院 CIT 等都位
確保每個環節。美國有一個資源共用系
甦， 不 良 資 產 的 減 少， 金
於洛杉磯，同時洛杉磯還有不少加州頂
統 MLS，每個合格經紀人都把物件資料
融體系逐漸恢復元氣，利息持續保持低
尖的國中和高中。若能在學區內搶得先
傳輸到該系統，所有物件資料都能完整
標，再加上 2012 年美國大選主軸，都
機，日後子女到美國接受教育可享受很
查詢，將可保障投資人的房屋能夠及時
以降低失業率、控制物價膨脹、振興經
多的福利，同時可方便大人照顧子女。
銷售出去，並且能夠掌握市場的行情。 基於上述一系列優勢，在美國投資
濟以及房市等的全民共識方向執行，許
3. 再投資的成本降低
多分析家認為美國房地產原本顛波漫長
投資人在購買美國房產後，可利用
房地產勢必成為炙手可熱的投資項目。
的復甦之路，已見到令人期待的曙光，
現有房產的物業增值價值去貸款，然後
自 2012 年夏天以來，美國的住宅
佔有穩定優勢的美國投資環境在市場受
收購更多的房產，獲取更多的報酬，並
房 地 產 市 場 開 始 緩 慢 復 甦， 主 要 表 現
到衝擊的數年之間，仍舊持續吸引全球
可利用更多的房產折舊來折抵稅賦。同
為：房地產價格指數開始回升，交易量
各地的資金進駐美國，除了風險低、入
時貸款的利息可從個人所得稅中進行抵
和新房開工數量開始上升，銀行法拍屋
場機不可失的投資策略外，也展現出對
扣。為了刺激經濟的增長，美國央行已
存量開始縮水，法拍屋在存量房銷售中
於美國 下 一 波 經 濟 的 榮景有相當的期
下調了準備金，同時美國為了吸引外國
的比重開始下降。可以說，在這個乏善
待。以下就有關在美國投資購買房產的
投資人投資美國不動產，下調了貸款利
可陳的經濟復甦中，房地產這項最初把
優勢與利基進行簡要的研究分析。
率。這一系列保障措施為投資人創造了
整個經濟帶入深淵的“罪魁禍首”，目
一個良好的再投資環境。
前倒是表現最好的產業。
1. 高額、穩定的回報 投資回報主要來源於房租或將來
4. 美國的房地產制度健全
目前華人投資者參與美國的房地
出售房屋時的增值。根據美國現的經濟
在美國的買賣房屋過程中，有許多
產投資，主要還是通過兩個管道，一個
情勢，許多屋主以低於當時建造的價格
的第三方機構來協助買賣房屋的進程，
是 以 個 人 名 義 購 買 地 產， 獲 取 租 金 收
賣出，這將對租屋市場產生一系列的連
這其中有估價公司、房屋檢查、公證公
益，或者達到資產分散的目的；另一個
鎖反應，一是原來的房主不得不轉向房
司、銀行、經紀人、產權保險公司等，
是以機構投資者直接收購商業地產。
屋租賃市場；二是房屋租金的上漲；三
每一個機構都在買賣過程中發揮自己的
是買房的價格下降。這將對有資金的投
功能，保障房屋買賣的公平和合理，以
資人是個絕佳有利的機會，此時投資人 不僅可以低價將房屋買進，還可直接以 高 價 出 租 出 去， 每 個 月 收 取 固 定 的 租 金；同時可靜待美國經濟回春後高價將 房屋賣出。若投資後直接出租，除去所 有的費用，淨利潤在 6% 左右。若是等 待時機出售的話，這個增值的空間就很 大了，起碼是在 35% 以上。 2. 移民準備與子女教育學區住宅 購屋後，有部份投資人在未來或許 會移民到美國，或將子女送到美國接受 教育。以洛杉磯為例，世界聞名的著名 學府加州大學洛杉磯分校 UCLA、南加
作 者： 黃 鵬 誵， 美 國 ERA 易 而 安 不動產台灣區總經理
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地產稅體系的漏洞與改革 去年11月6日大選後，民主黨成功地奪取了加州眾參兩院三分之二的議 席，其重要性是，所奪得的席次已達到通過任何加稅案的多數票。 加州選民曾經在1978年反稅運動時期，通過了第13號公投 案。該公投案修改了加州憲法，從那個時候開始，憲法要求州 議會必須以至少三分之二的多數票才能通過任何加稅提案。 地產稅是屬於所謂的從值稅（ad valerem tax)的類別之一，比 如營業稅（sales tax)也是從值稅的一種。不像所得稅，從值稅一般 是按所持有的地產或個人產物的價值來計算，稅率不分公司或個人 ，也不分貧富。 可想而知，長期性來說，地產一般是永遠增值的，而一個人活 到一個年級，總是要退休的，房價一旦增值到某個程度，或許老年 人會因退休後無法承擔昂貴的地產稅，而被迫離棄自己多年來已留 下美好回憶的家園。避免這個悲劇的產生，也成為了第13號公投案 的目的之一。 之前的地稅體系不排除地方政府每年為房產估定價值，來計算 所需支付之地產稅。但是，第13號公投案把房產的估定價值回落至 1975年的市價為基礎，同時也對政府為課稅而做重估的權力加以限 制，具體上，除非房產有轉手或新建如添加樓層，政府不得重新估 定價值，但每年可把基礎價值按通膨率調高到不超過2%的幅度。 這意味房產的估定價值要經過50年之長的時間才會變成買進價格的 兩倍。 然而，第13號公投案也給地產稅制帶來不公平之處，有人認為 ，問題出於法案所擬下之「轉手」的定義。一般個人是無法掩蓋房 產有無「轉手」，因為從所登記的地契上面就可以一目瞭然，而公 司與個人不同之處在於公司買賣交易能夠以股份轉移方式，產權不 須變更。縱使在公司方面，無論是產權或股權上，只要所「轉手」 之股權有超過於百分之五十，均可引發政府為房產課稅的重估權， 一般會造成房產估定價值的基礎被調升至「轉手」後的市價。 但是公司股權的買賣交易一般是不公開得，儘管股權的「轉手 」已足以引發重估權，縣登記所是不出現任何蛛絲馬跡的，這個納 稅群就成了漏網之魚了。第13號公投案未通過之前，比率上個人納 稅群與公司納稅群的地稅分擔幾乎是平等的，該公投案通過後，實 際上政府所獲得的總地產稅收的來源卻變成是偏重於個人納稅群。 過去幾年內，加州面政府臨財務赤字問題之際，由民主黨掌權 的州政府，已經在設想各個增加稅收途徑來削減赤字。去年11月份
選舉中，加州州長布朗所推動的第30號公投案就是一個例子。事 實上，經濟衰退數年之後，在大選之前，曾經有觀察者建議，以 改革地產稅體制來增加稅收， 但當時民主黨還未奪得三分之二的 議席，因此改革無法落實。但是，以現今加州立委的組合，從所 需之多數票來說，只要能夠獲得民主黨議員的全體支持，理論上 合理的地稅體制改革是可以體現的。 其實，地稅體制的平不平等，關鍵不在於體制本身，而是在於 實施方面。實際上，個人在地產稅體制下所享有的幾個例外，包括 某種親屬之間的產權過戶，如祖父母把產權過戶給孫子女或父母過 戶給子女、或個人把產權置放在所設立的生前信託、或夫妻把產權 過戶給純粹為自己成立的公司等類「轉手」，是不會招來稅估員的 「登門造訪」、重估地產價值的。可是，公司卻沒有這方面的例外 可享用。每一筆交易，無論是產權或股權上的「轉手」，只要有超 過百分之五十以上，都一律應當引發重估價值。 關鍵在於地產稅制的有效實施及執行，是基於一個誠信的 基礎。稅估局的資源不如國稅局，若納稅人不從實申報，例如 個人把產權過戶給一位與他毫無親屬關係的陌生人，卻在（ preliminary change of ownership)表格上申報成有親屬關係，選擇 表格上所提供的略十幾個例外之一，讓房子過戶後不會因此而被 重估，那麼，稅估局沒察覺之下，連個人都可能成為漏網之魚。 2014年1月1日以後，成立LLC有限公司將不再需要商業用途 了。所以個人也可以以公司名義持有居住房產，個人在地產稅制 下也一樣可以以不透明的方式「轉手」，只是到底值不值的這麼 做而已，因為成立及維持公司也需要額外化費一筆開支。 有評論者認為，改革地產稅制應該從「轉手」的定義下手，其 他評論者則認為，問題的根源不在於「轉手」的定義缺乏功效，從 新擬定「轉手」的定義未必能夠達到功效、增加稅收，原因是其真 正根源是行政性的。又有一批人士認為，既然第13號公投案的啟發 是基於人道，讓公司享有「13號」的保護就缺乏意義了，改革不需 確保公司與個人在「13號」下是否平等，稅估局可以有權每年重估 公司持有的房產，不需等到「轉手」之際，或同樣讓公司享有每年 漲幅上限，但是把2%的上限調高。 可見如何改革地產稅制來增加稅收的看法，是議論紛紛、見仁 見智的。這個話題也即將在未來數年內，成為加州政壇上的一個燙 手山芋。
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中國人在美買房的四大注意 眼下
復甦的美國樓市成了投資
根 據 美 國 房 地 產 協 會 的 報 告，
的投資者，想要在美國擁有一幢住宅，
人 的 新 選 擇。 一 些 中 國 富
2012 年， 外 國 人 在 美 國 買 房 花 費 了
那麼能瞭解美國買房上的一些基本狀況
人為以後養老或是子女出國留學，先在
800 億美元，中國人在國際買家中位居
是會有些益處的。
美國買套房就成了流行風。還有一些富
第二，僅次於加拿大。2012 年，中國
首 先， 在 美 國 買 房 要 熟 悉 當 地
起來的中國人，熱衷於炒房，看到美國
人在美國購買住宅的花費約有 90 億美
社 區 的 情 況， 所 謂 房 地 產 投 資 可 賺 錢
住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一
元。中國的一些有錢人在美國購買住房
的 秘 訣 就 是 看 住 房 在 什 麼 樣 的 社 區，
番。買房如果是作為一種投資，中國人
上特點顯著，專買豪宅，幾百萬美元的
“Location、Location、Location” 是 房
到美國抄底有四件事需要特別注意。
住宅最受青睞，而且不論是在美國東岸
地產經紀人向購物者最常講的口頭禪。
美國 FOX 電視臺播出的一檔節目
還是西岸，哪兒的房子貴就上哪兒買。
好的社區房價偏高，但社會治安好、孩
中，以“誰在買美國的豪宅”為題，專
當然從投資角度看，在美國置業顯然要
子上學的學區好、房子增值的幾率高，
門談到 中 國 富 人 在 美國熱購豪宅的情
比 在 中 國 買 房 回 報 率 高， 中 國 大 城 市
這一切講的就是社區環境。
形。通過房地產經紀人之口，告訴美國
的 房 價 即 使 在 美 國 人 眼 裡 那 也 是“ 天
有 的 地 區 房 屋 看 似 白 菜 價， 但 其
人中國的富人正在大手筆投資美國的房
價”，而美國的住房在中國人眼裡那就
背後隱含了許多高於房價本身的隱性成
地產，這些富人買起昂貴的住宅時是連
是“白菜價”。
本，對於那些外來的購房者而言，有能
眼都不眨，只要好，不論價格，而且是
中國的富豪在美國投資房地產或
力去抄底，但這不等於有能力能把買到
現金支付，一次付清。這情形讓美國老
是為自己購買豪宅，大概不要考慮所謂
手的房子維持下去。底特律市打出 1 ～
百姓看得目瞪口呆，得出的結論是中國
注意事項之類的事情，只要有錢，所有
100 美元的房屋銷售廣告，美國房地產
人真有錢。
的服務和資訊是隨叫隨到。如果是一般
業界的明白人都知道，這廣告的主要對
的房價便宜不？便宜。其實美國很多城 市的住房都很便宜，要想抄底的話，地 方有的是。房子表面上看起來便宜，但 背後隱含了許多高於房價本身的隱性成 本。法拍屋的房子狀況一般不會很好， 屋主買下後的後續維修成本很高，買下 這樣的房子，維修費可能是房價的幾 倍。像底特律政府就有規定，民眾買下 的破舊房子必須要整修後才能住人或是 出租，一定期限不整修的屋主等於觸犯 法律，搞不好還要坐牢。另外，擁有了 房子以後每年要繳納房產稅，而各地房 地產稅率並不相同，是按照政府對住房 的 估 價， 繳 納 2% 至 4% 的 稅。 房 屋 估 值由政府評估，現在政府差錢，把不值 錢的房屋市場價值往高一些估值，然後 象並不是當地美國人，而是在吸引那些
商，因此這些廉價房的最終買主反而多
想快速致富的外州投機者和對美國房地
是外國人。由於美國房市真正恢復元氣
產情形不瞭解的外國人。
還需一段時間，現在想買房之後再轉手
其 次， 美 國 資 本 雄 厚 的 投 資 人 其
賣出獲暴利的情形還不可能廣泛出現。
實早就開始投資美國房地產市場，外
第 三， 外 國 的 購 房 者 幾 乎 無 法 在
國人在美國買房獲利空間已被壓縮。美
美國申請貸款，即便申請到貸款，利息
國《商業週刊》就曾撰文分析，借著美
也比本地人高得多。做大筆房地產生意
國經濟復甦的東風，令那些對美國經濟
的人，全部用現金支付是一種渠道，但
重燃信心的國際投資者重新注資美國樓
資金如何從國內轉到美國是一個問題。
市，並不是沒有可能。事實上，美國的
而且美國政府嚴查外國資金的流入，以
金融大鱷至少在 2 年前就把資金投到
防有人洗錢。同時，廉價房有相當一部
房地產市場上，趁著低價大肆購買法拍
分是銀行放出的止贖房（法拍屋），買
屋和市值大大縮水的住宅。有的對沖基
家購買後還需繳清各種此前房主拖欠的
金在房市上投入了幾十億美元，如今可
稅費，這實際上是增加了購房成本。但
以慢慢清倉出貨。現在的情形是美國本
對於這些，海外的購屋者卻知之甚少。
土的房產投資商大手筆購買房產，然後
第 四， 如 果 購 買 的 是 法 拍 屋 或 是
將其再翻倍轉賣給來自世界各地的投機
廉 價 房， 其 維 修 成 本 也 不 低。 底 特 律
收繳房地產稅，這是地方政府從老百姓 口袋裡撈錢的合法手段。
作者：喬磊 摘編源自：理財週刊
中資進軍美國商業地產加速 中國
資金正不斷進入美國的商
渠道多樣
美國麗景地產總經理克裡斯多夫•
業地產領域。在 3 月份剛
2013 年 農 曆 新 春 過 後， 中 國 企
麥 克 努 爾（Christopher McNeur） 向 本
剛過去的美國春假期間，經紀人 Polly
業在美國投資商業地產的個案一下子
報記者透露，麗景地產的一個融資規
Chang 就接待了好幾個來自國內的企
多了起來。
模在 1 億美元的基金（EVIC）有望在
業，到紐約考察商業地產。她告訴記
先是萬科集團斥資約 6.2 億美元，
今年 5 月份完成募資，該基金的融資
者：“國內的企業不少都是組團過來，
與“美國頭號房企”鐵獅門公司簽約，
對象都是中國的機構投資者，投資方
考察回去後正值公司召開董事會或者
合作開發舊金山富升街 201 地塊；後
向則是美國房地產市場的若干項目。
股東會，可以討論在紐約投資商業地
有傳聞 SOHO 的張欣將投資估值約為
據悉，該基金很可能與幾家中國
產的提案。”
34 億美元的曼哈頓 GM 大樓 40% 的股
合格境內機構投資者（QDII）達成融
份，一旦成功，或將成為中國人購買
資協議，其中還包括與一家“中國大
美國房地產中金額最大的交易。
型銀行”的合作。麥克努爾表示，爭
作為紐約最大的房地產經紀 商普天壽道格拉斯艾麗曼地產公司
取到這家機構向該基金提供一半規模
（Prudential Douglas Elliman） 的 資
Polly Chang 表 示， 中 國 企 業 投
深副總裁，她在這一行業從業超過 9
資美國商業地產，目前要麼是選擇購
年。最近幾年開始，她手上的中國客
買股份進行權益投資，要麼是收購一
與此同時，剛剛成長起來的中國
戶越來越多。
些管理得不好的大樓：“價格從去年
本土房地產基金，也著手對此前一直 在考察和談判的項目下單。
隨著美國房地產市場進入經濟復
10 月 份 以 後 開 始 上 漲， 以 前 從 賣 主
蘇週期，美國房地產市場投資額占美
要價到最後成交價的砍價幅度可以在
國 GDP 總額已從幾年前最低谷時期的
20%-25%，現在最多在 5%-10%。”
不到 1%，上漲到如今的 1.1% 左右， 恢 復 到 2000 年 左 右 的 水 平， 距 離 2008 年大蕭條之前 1.9% 左右的高位 還有不少距離。 “雖然市場仍然沒有到達正常狀 態， 但 是 進 步 仍 然 相 當 可 觀。” 美 銀美林高級美國經濟學家邁克爾•梅 耶（Michelle Meyer） 表 示， “ 房 地 產市場正在開始表現出可持續復蘇的 跡 象： 購 房 者 期 望 值 變 得 越 來 越 積 極，房屋建設者的信心也開始變強， 信貸條件逐漸放寬。” 在 這 一 波 復 蘇 過 程 中， 之 前 沒 有機會“抄底”海外房地產的中國資 本，逐漸加入到投資隊伍中。除了住 宅市場的投資復蘇值得矚目之外，資 金量更大的商業地產市場也得到國 人的青睞。目前，辦公樓和多商鋪的 大型購物中心的投資額分別佔據美國 GDP 的約 0.18% 和 0.09%。
美國房地產基金也在募集中國 資金。
融資的可能性很大。
盛世神州房地產投資基金董事長 張民耕此前在紐約接受記者採訪時表 示，在亞特蘭大的 2400 萬美元項目已 經簽訂，另外有一個位於芝加哥的項
目也在計劃中。該基金資產配置中大 約四分之一到三分之一以外幣構成。
“我的中國客戶都同意這一點， 美國房地產市場投資環境穩定，風險
1%。”“ 環 球 之 家 ” 網 CEO 莊 諾 告 訴本報記者。
長線考慮
較小，政策變化也不大。”麥克努爾
事實上，根據 Marcus & Millichap
值 得 注 意 的 是， 和 前 幾 年 國 內
說。 他 為 中 國 客 戶 推 銷 上 述 房 地 產
研 究 服 務 的 統 計， 美 國 商 業 地 產
“炒房團”進軍美國“抄底”住宅市
基 金 時 也 表 示， 稅 前 的 內 部 收 益 率
2012 年由外資投資的不到 5%，更多
場不同的是，美國的商業地產市場並
（IRR）在 12% 左右，如果風險可控，
的來自於本土基金、機構投資者、房
非產生暴利的行業，機構投資者進入
可能會再高一點。
地產信託（REIT）等。
該市場，毫無疑問應當有長線的投資 考慮。
更多的中國資金還在觀望這一市
一不具名的經紀商表示，長期來
場。儘管湧現的個案不少，但總體上
看商業地產，尤其是辦公樓宇的投資
“中國國內的投資回報率其實更
看，美國房地產業的復蘇仍然是由其
回報率將受到挑戰，因為隨著開放式
高。”Polly Chang 告訴記者，如果說
本土投資者帶動，顯示經濟復蘇進入
辦公的引進，多數企業租戶對於辦公
紐約商業地產可以做到 6%-12% 的話，
正常週期。
樓宇的需求降低，未來幾年這一領域
國內有些城市可以做到 10%-30%。 投資美國市場最大的吸引力仍然 是穩定。
“中國人投資美國商業地產這 一 要 求 較 高 的 領 域， 應 該 是 一 個 大 趨 勢， 但 目 前 應 該 不 到 市 場 總 額 的
的投資開發將遭遇挑戰。 作 者： 葉 慧 玨，21 世 紀 經 濟 報 道特派記者
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底特律樓市崩潰的啟示 據說路，有美國第一個交通指示 ，這裡有美國第一條水泥馬
燈，有第一條高速公路和第一大百貨商 店 …… 這 裡 是 美 國 的 汽 車 城 —— 底 特 律。但如今，除了這些深刻到不能磨滅 的歷史烙印，底特律再也不是曾經輝煌 時期的底特律，因為，這座城市正面臨 著嚴重的破產危機，甚至，連一些基礎 的公共服務都已中斷。 3 月 14 日，美國密歇根州州長斯奈 德對外宣佈，將由州政府接手底特律市 財政，任命企業破產重組專家——非洲 裔美國人凱文•奧爾為緊急財政管理人， 以應對這座城市瀕臨破產的局面。 城市行將破產？ 在美國留學的小張至今仍記得 2008 年 12 月第一次也是惟一一次去汽車城 的情景：沒有想像中那麼大，車很多， 不少都停在路邊，但路上的行人卻比較 少，與西雅圖、芝加哥和夏威夷等城市 相比，“不太像城市的樣子”。 “這大概是次貸危機害的？當時， 我是這麼猜測的。”小張對記者說。 金融危機對依賴汽車產業的底特律 造成了嚴重打擊，比 1973 年石油危機的 打擊還要嚴重得多。而且，這也讓底特 律開始逐步淪為“一座空城”。美國人 口普查局 2010 年的統計數據顯示，底特 律以 713777 的人口位列全美第 18 位， 但遠不及上世紀 50 年代 185 萬規模的人 口，因此，底特律成為美國過去 60 多年 中城市人口削減最多的城市之一。 金 融 危 機 過 去 幾 年 後， 底 特 律 仍 “活”在金融危機的陰霾中。2013 年 2 月 19 日，一個由密歇根州政府任命 的專家小組宣佈底特律陷入財政危機； 2013 年 3 月 1 日，施奈德宣佈底特律 市“處於財政緊急狀態”。據報道，底 特律面臨現金短缺和公共福利帶來的巨 大債務壓力，如養老金和醫療保險缺口 及政府高達 140 億美元的長期負債。報 道稱，現在的底特律有超過 1/3 的居民 生活在美國“貧困線”以下，當地失業 率達 18.2%，遠高於全國的 7.7%。
目前，對於底特律來說，惟一還有的可 能就剩下了“投機價值”。據央視報道， 一位投機商，甚至花了 2300 美元就買 到了 5 年前可以賣 45 萬美元的房子。 底特律啟示錄 對於瀕臨破產的底特律來說，很多 人認為，單一的經濟發展模式是造成底 特律現狀的“罪魁禍首”。眾所周知， 底特律的財政收入 80% 依靠汽車工業， 但美國近年來的汽車市場份額不斷被日 本和歐美汽車企業瓜分。同時，工業自 動化的普及，加上亞洲相對低廉的勞動 力成本，都讓美國汽車企業一波接一波 地裁員，這又造成了底特律人口的流失 及稅收的不斷萎縮。 事 實 上， 像 底 特 律 這 樣 行 將 破 產 或已破產的城市不在少數。統計顯示， 1937 年以來，美國有約 600 個市、鎮、 縣等申請破產；過去 30 年，申請破產的 地方政府不到 250 個，其中，金融危機 爆發以來，就有約 15 個城市申請破產。 “深層次看，西方國家城市的破產， 根源在城市的制度設計。這套制度包括： 城 市 的 自 治 制 度、 嚴 格 的 財 政 預 算 制 度、破產的法律規定。”中國國家發改 委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮 奎在媒體上撰文稱，“自治制度厘清了 城市與州、與國家（聯邦）責任、義務 邊界；嚴格的財政預算制度使得破產的
實際發生有真實、必須的依據；破產立 法則使得破產有法可依。” 中國城市須警惕 今年 1 月，麥肯錫駐上海（樓盤） 亞洲地區董事長 Gordon Orr 曾經預計， 中國一個三線城市將破產。“中國城市 對賣地的嚴重依賴是眾所周知的。”Orr 表示，“各城市過去為建設項目而使用 的融資平臺將停止運作，且情況可能變 得更糟。如沒有中央政府的救助，有些 城市將無力繼續維持運轉。”他同時認 為，不斷對國有企業的貸款進行展期只 能讓問題得到暫時緩解。 對此，馮奎認為，中國城市不會破 產，因為，中國城市的預算約束是寬鬆 的。 但 專 家 認 為， 對 中 國 來 說， 底 特 律的現狀同樣具有較強的借鑒意義，比 如，不能太過依賴單一的發展模式，體 現到中國城市，就是不能太依賴投資。 但由投資帶來的地方債危機早已為 業界所關注。今年全國兩會期間，全國 政 協 委 員、 審 計 署 副 審 計 長 董 大 勝 表 示，目前中國中央債務規模在 7.7 萬億 元左右，地方債在 10.71 萬億元，“考 慮 到 部 分 地 方 債 存 在 一 定 浮 動 性， 估 計，目前各級政府總債務規模在 15 萬 億元至 18 萬億元之間”。這不得不讓 業界捏一把汗。 摘編源自：《國際金融報》
2012 年歐洲房市 德國最 具 吸 引 力 德國
在 2012 年取代英國成為
外的房產銷售額達到 111 億歐元，比
公寓房的交易。
歐洲最有吸引力房地產
上年提高了將近 70%，其中有 16 億
德國目前是歐洲經濟火車頭，失
市場，投資商最中意的城市為首都柏
歐元流向柏林房地產市場。
業率在歐盟範圍內最低，人均實際收
林 和 南 部 城 市 慕 尼 黑。 不 過，CBRE
據 CBRE 諮詢公司新近所做 2012
入不斷提高，過去一直無力買房的德
公司的同一調查結果還顯示，倫敦仍
年調查報告，35% 的歐洲投資商認為
國公民也開始涉足房地產市場。另外
舊是全歐範圍內最有吸引力的城市，
德國市場最有吸引力，認為英國有吸
該國退休金保險機構或者基金會也認
其後緊跟慕尼黑及柏林。
引力的投資商僅剩 24%。一直以來，
為 房 地 產 利 潤 高 風 險 小， 將 其 看 作
柏林負責城市發展的參議院管理
英國曾經佔據投資吸引力第一位。德
是比較安全的投資領域。業界專家認
局 17 日對媒體說，外國投資商對柏
國聯邦統計局的數字也顯示，該國去
為，這一領域的繁榮還將持續兩到三
林房地產市場很有興趣，導致該市頒
年頒發的建築許可連續三年遞增，批
年。
發建築許可及房地產銷售許可的數字
准建築公寓房 23.95 萬套，比上年增
直線上升。投資商去年對德國房地產
加 4.8%。來自國外的 5 筆合計 51 億
投資額達到 5 年來最高。買主來自國
歐元的大額投資，分別用於近 1 萬套
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中國房企出海漸成潮流 鎖定國人海外購房需求 根據
來 自 Dealogic 的 數 據， 中
及上百億美元的投資規模也說明，欲海
10.23%。 而 僅 2013 年 1 月， 就 有 17
國人在海外的房地產交易
外擴張，充裕的資金支撐是第一要務。
家房地產公司通過海外融資渠道募集
規 模 去 年 急 劇 上 升， 達 到 18.6 億 美
從已出 海 的 房 企 來 看， 普 遍 的 傾
了約合 420 億元人民幣的資金，融資
元。 相 比 之 下，2011 年 為 5.47 億 美
向性是，海外項目多以開發旅遊地產，
規模已超過去年全年內地房企海外融
元，2010 年 為 9000 萬 美 元。 不 包 括
且以與當地的企業合作開發為主。但目
資總額的一半，達到 70%。
香港在內，2012 年的海外房地產交易
前， 僅 碧 桂 園、 綠 地 集 團 等 迎 來 收 穫
不 過， 仍 有 業 內 人 士 認 為， 短 期
總額為 4.5 億美元，比 2011 年增長了
期，並且隨著海外擴張路線的清晰，這
內海外發展前景不太可觀。出海考驗的
46%。截留這部分國內人士的海外購房
些房企在海外投入上還會持續加大。
不僅僅是房企的資金實力，還有落地能
需求，成為中國房企出海的動因之一。
碧桂園在馬來西亞開發的三個房
力和實際操作能力，在融資、銷售、運
今 年 2 月， 中 國 頭 號 房 企 萬 科 和
地產項目已面市，碧桂園首席財務官伍
營管理模式等諸多環節和國內大相徑
美國頭號房企鐵獅門公司的簽約，引發
綺琴在 3 月的業績發佈會上透露，公司
庭的情況下，這些房企能否入鄉隨俗是
轟動。同樣，在萬科總裁郁亮看來，萬
2013 年的資本開支約 440 億元，當中
決定其發展好壞的關鍵。
科試水海外項目是看到了限購所帶來
買 地 及 建 築 費 分 別 占 120 億 元 及 320
的市場機會，限購措施使得一線城市的
億元，而公司已經或將
有錢人基本上失去了購房的資格，這部
要花費 100 億元投資馬
分投資需求流向海外。因此萬科啟動了
來西亞的多個項目，就
國際化策略。投入上，萬科美國項目總
投資占比而言，馬來西
投資約為 6.2 億美元，其中萬科將投資
亞的投資占比不算小。
1.75 億美元，鐵獅門僅提供 7500 萬美 元，其餘部分將通過債務融資解決。
而 綠 地 集 團， 其 之 前與韓國濟州國際自由
無 疑， 中 國 房 企 出 海， 最 大 的 驅
城市開發中心合作建設
動還是國內的房地產政策環境。隨著調
濟州旅遊健康城項目，
控的加緊，房地出海會漸成潮流。國內
其還與西班牙和德國的
限購、限貸、房產稅等房地產調控政策
酒店有一些合作項目。
頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國
而 在 3 月 其 亦 表 示，
內投資風險，從而導致部分龍頭開發企
已達成在悉尼市中心開
業也轉投海外市場。當然，能否遊刃有
發住宅和酒店建築的協
餘，還得看是否具有諸多前提保障，而
議，這一項目是綠地集
首要的條件是資金力量雄厚。
團 斥 資 1.075 億 澳 元
當 然， 也 有 房 企 出海並不做房地
（ 約 合 1.114 億 美 元 ）
產項目，典型的代表是萬達集團。去年
從加拿大公司 Brookfield
5 月，萬達集團與全球第二大院線集團
Asset Management Inc 購
AMC 簽署並購協議，並購總交易金額
買所得。
26 億 美 元， 包 括 購 買 100% 股 權 和 承
中國指數研究院
擔債務兩部分。另據萬達集團董事長王
統 計 顯 示，2012 年 共
健林透露，萬達集團海外目光將集中鎖
有 25 家 內 地 房 企 進 行
定在歐美市場，未來 10 年將向美國投
了 25 筆 海 外 融 資， 融
資 100 億美元，2013 年萬達集團還要
資 總 額 約 合 600 億 元
完成 1-2 個項目的大型並購。顯然，涉
人 民 幣， 同 比 增 長 了
中國富人被指抬高美國房價 據中
國網絡電視臺報道，最新
在她樓下的那戶我們剛賣掉，合同價
紐約蘇富比拍賣公司房產經紀人
數據顯示，自去年以來，
格是 890 萬美金，
凱文布朗說： one57 把這附近的價格
美國各地樓市開始回暖，眾多購房者
數據顯示，自 2011 年開始銷售
全抬起來了
中甚至出現了不少中國買家的身影，
以來，One57 號公寓價格一路攀升，
據凱文透露，One57 號公寓 95%
近日我們的記者特意深入紐約的房地
最普通的戶型單價也突破千萬美元，
的買家全部來自紐約以外，出於對客
產市場，通過一位行業內人士，為您
頂層公寓的售價目前已經超過一億美
戶信息的嚴格保密，凱文無法透露有
講述美國樓市的中國故事。
金。其中 88 號公寓因為數字吉利被
關買家的真實身份，不過可以肯定的
紐 約 蘇 富 比 拍 賣 公 司 房 產 經 紀
中國客戶搶先預訂，據媒體透露，截
一點是，中國買家已經成為紐約房地
人 凱文布朗說：我們繞著城裡不停
至去年底，來自中國的投資者前後已
產經紀人的重要客戶資源。
的看，我最後問她你究竟為什麼要買
經買下樓內 10 到 15 套豪華公寓。
紐約蘇富比拍賣公司房產經紀人
房呢，她說是為了她的女兒，
凱文布朗說：現在 ( 中國客
她女兒將來要上哥倫比亞大學
人 ) 差不多占到我資金來
或者紐約大學，也有可能上哈
源 的 四 分 之 一， 有 意 思 的
佛，所以她需要在城中心有個
是，2 年前，他們還只占到
居所，所以必須挑這樣一套特
15%，再之前只有 5%。
別的房子，我說好吧，你女兒
全 美 房 地 產 經 紀 人 協
多大，她說兩歲了，我簡直驚
會去年公佈的一項數據顯
呆了。
示，2012 年 中 國 購 房 者 在
過去的一年裡，中國富豪
美國房地產市場全年共投
媽媽為兩歲女兒買房的故事，
入約 90 億美元，已經成為
成為紐約房地產經紀人凱文布
僅次於加拿大的第二大國
朗，廣為傳播的經典銷售案例，
際買家。
中國母親買下的豪宅，就位於
中國買家真的會給美國房
這座尚未完工的名為 One57 號
地產市場帶來實質性變化
公寓樓裡，它坐落於奢侈品雲
嗎？ 美 國 國 家 房 產 經 紀 人
集的紐約第五大道附近，整個
聯合會常務董事 傑德史密
公 寓 共 有 90 層， 以 306 米 的
斯就此回答說：是的，11%
高度成為目前紐約最高的住宅
的國際銷售量都是來自中
樓，中國媽媽的房產總共花費
國 買 家， 特 別 是 在 高 端 市
大約 650 萬美金，換算成人民
場，當然整個市場的國際銷
幣 大 約 每 平 米 23 萬 多 元， 在
售 量 只 有 2-3%， 但 中 國 就
凱文看來，這筆一年多以前的
占了 11%，而且這個數字還
投資，時機選擇得恰到好處。
在不停增長，所以他們是很
紐約蘇富比拍賣公司房產
有價值的客戶，我們歡迎他
經 紀 人 凱 文 布 朗 說： 那 個 花
們來投資。
650 萬美金為孩子買房的女人，
主動出擊 搶佔先機 !
中華商報為您鋪墊好與 中國大投資集團交易的直接通路
百年不遇的好時機：美國房價已經見底，中國房市泡沫日趨受到擠壓，目前不少中國地產公司和投資人來 美國尋找商機，投資規模越來越大。問題是您如何找到這些中國買主？與其“消極等待＂， 不如在中華商報、中華地產報和國際地產雜誌刊登廣告，更可以主動出擊，由中華商報帶您去中國參展， 直接與廣大中國投資人見面，大大增加您成功的機會。
2013 年 04-05 月中國展會信息 2013 溫州海外置業展
4 月 20 - 21 日 溫州奧林匹克大酒店
上海假日樓市春季房展
4 月 29 - 5 月 2 日 上海展覽中心
第三屆國際預制房屋模塊化建築 活動空間展覽會
5 月 9 - 11 日 廣州廣交會琶洲展館 B 區
第十屆國際綠色建築與節能博覽會
5 月 16- 18 日 重國際博中心
中國 ( 沈陽 ) 現代建築產業博覽會
5 月 20- 22 日 沈陽國際會展中心
廣州國際優質生活暨海外房產投資展覽會 5 月 31- 6 月 2 日 廣州廣交會琶洲展館
展會諮詢與展位預訂 , 請電 :
薛經理 +1 626 999 4028 ( 美國 ) +1 888 272 8858 ( 傳真 )
出售不動產及節稅注意事項
當屋
主出售主要自用住宅 (Principal Residence) 時，依稅法規定可以享用 $250,000 盈利 免繳所得稅（夫妻兩人為 $500,000）。主要自用住宅的規定為以出售之日之前 5
年內曾居住在此住宅 2 年以上計算，若符合以上規定，則此住宅為主要自用住宅。屋主要能證 明曾經在過去 5 年內居住此屋 2 年以上，且過去兩年內並未曾使用此條款。出售自用住宅若有 虧損，並不能用來抵稅。出售房屋及購買房屋的文件 (Closing Statements）需保存到報稅後三年， 才可丟棄。 當屋主出售非主要自用住宅時，則所獲資本利得，需併入所得內課稅。若是長期資本利得 （Long-Term）出售與購入超過 1 年以上時，聯邦稅可享受最高 15% 的稅務優惠，1 年以下時 則按正常稅率課稅，若用投資資本虧損，則可以和其他資本利得相抵扣（每年最高可扣 $3000 資本虧損。）
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