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二零一一年 第六期 ISSN 1941-7878
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A6•綜合要聞 A6•美國地產
二○一一年二月五至二○一一年二月十一日 總160期 February 5～February 11 2011 www.ChineseBizNews.com
美國 28 個主要城市 房價同比下跌 分析師預測美國房價今年年中見底 房價在見底之前可能會持續下跌 全美房地產經紀人協會 (NAR) 數據顯示，2010 年第四季 美國房價平均值為 169,800 美元。分析師認為目前的房價估值準確， 美國房價今年將錄得 2.1% 的漲幅，房地產市場展現出一線希望， 但距完全復甦還有很長的路要走。 【本報記者胡安洛杉磯報導】路 透社的最新調查顯示，美國房價今 年年中見底之前可能會持續下跌， 但 2011 年全年仍將上漲 2% 以上。 當被問及美國房價何時見底時，受 訪的 26 位分析師中有 14 位稱，房 價將在 2011 年第二季或第三季見 底。其中有三位分析師則認為最早 將於本季見底，而有一位分析師認 為 2014 年第一季前不會見底。共 有 33 位分析師參與本次調查。 Raymond James 的 Scott Brown 表 示，“房產稅收優惠政策到期後， 出現價格回調並不令人意外，房地 產市場復甦最終很大程度上將取決 於就業市場。隨著時間的推移，就 業市場應會改善。” 一項季度住宅價格調查報告則顯 示，第四季度美國 28 個主要城市 都出現房價同比下跌。所有地區的 同比跌幅都高於第三季度，只有三 個城市例外。這預示美國住房市場 未來面臨著嚴峻挑戰。許多地區的 存量房正在增加，待售房屋不斷增 多。
美國標準普爾公司日前發佈的凱 斯•席勒房價指數顯示，去年 11 月份美國 20 個大中城市房價繼續 下跌，11 月經季節調整標準普爾 / Case-Shiller 20 個大都會房價指數較 上月下滑 0.5%，連續第五個月下跌 ，其中多個城市房價創下 2006 年 至 2007 年峰值以來的新低。 據統計，2010 年 11 月份，美國 20 個大中城市房價環比下跌 1.0% ， 同 比 下 降 1.6%。 當 月， 在 美 國 20 個大中城市中，有 19 個城市的 房價環比下跌。其中，亞特蘭大、 夏洛特等 8 個城市的房價創下 2006 年至 2007 年美國房價峰值以來的 最低水平。 當被問及房價要跌去多少才會企 穩，24 位經濟師的預估中值為在 當前水準的基礎上再跌 3.3%。而兩 位分析師則預計，要進一步大幅下 跌 10%。 然而調查預估中值顯示，經濟師 認為美國房價今年將錄得 2.1% 的 漲幅，11 月預計的漲幅為 1.0%。 分析師認為目前的房價估值準確
，全美房地產經紀人協會 (NAR) 數 據顯示，2010 年第四季美國房價 平均值為 169,800 美元。 去年 12 月美國新屋銷售升至八 個月的最高位，但增幅是受美國西 部新屋銷售的帶動。即使最後一個 月大幅竄升，2010 年新屋銷售仍 比 2005 年 128.3 萬戶的峰值低 75% 。“房地產市場展現出一線希望， 但距完全復甦還有很長的路要走。 ”Mesirow Financial 的 Diane Swonk 說道，“市場的活躍程度，特別是 新屋銷售方面，還將需要更長的時 間才能恢復到合理的水平。” 根據房地產網站 Zillow.com. 的數 據，之前因房地產泡沫破裂而受到 重創的地區這次的房價跌幅最為劇 烈，此類地區包括邁阿密、奧蘭多 、亞特蘭大、芝加哥。不過一些逃 過之前房地產危機的城市這次的房 價跌幅也有所擴大，其中包括西雅 圖和俄勒岡州的波特蘭。房價下跌 是需求疲軟和信貸收緊的結果，後 者抑制了潛在的購房意願。 受首次購房稅收優惠政策的推動
，去年 4 至 6 月份，美國許多地區 房價回升。隨著這項政策到期，加 上失業率高企，住房止贖案居高不 下，美國民眾的房屋購買意願受到 抑制，房價也持續下行。 據最新發布的一份報告顯示，目 前美國市場止贖的房屋規模已經達
經濟穩步復甦 零售空置率繼續下降
消費者需求攀升 推動零售業地產回暖 【本報綜合報導】與美國其他商 業地產行業逐漸復甦的形勢相呼應 ，美國全國范圍內的商場和購物中 心的櫃檯租賃率也在 2010 年第四 季度持續了反彈趨勢。 CoStar 集團 的經濟學家預期，在未來兩年中， 隨著經濟的回暖而逐漸增加的就業 率將促使消費者們紛紛打開他們的 錢包，創造嶄新的零售空間的租賃 需求。 對零售地產空間的吸收在過去的 六個季度持續顯現出積極態，根據 CoStar 集團於本週發布的《2010 年
末零售地產業回顧及展望》中所做 預測，這一趨勢將會持續到 2012 年中期。這一報告，是由 CoStar 房 地產策略專家蘇珊娜∙穆爾維 Suzanne Mulvee 與地產戰略家凱文 ∙懷特 Kevin White 共同纂寫提交 的。 零售房地產的基本趨勢與零售業 銷售密切掛鉤，而當前，零售銷售 業績正處於積極上升狀態。零售業 銷售額在 2009 年開始迴轉上升， 至今已經趕上並超越了經濟衰退前 的高度。穆爾維說，我們從這一基
本角度出發，正沿著正確的方向前 進。經濟的複甦將成為推動零售房 地產市場發展的強勁動力。 懷特認為，在過去的幾個月裡， 民眾對美國經濟“二次探底“的擔 憂已經有所緩解，國內生產總值也 有所增長，目前已經達到 3％左右 ，而這一增長趨勢將會持續到 2012 年。另外，消費者支出在過 去的 18 個月中連續緩慢地得到改 善，並 2010 年最後一個季度躍升 至 4.4%，達到了自 2006 年以來的 最佳水平。
同期，零售房產業交易量以 7% 的幅度健康快速地提升，懷特評價 說：“這一速度在房地產行業衰退 之後已經相當罕見。”家庭財務已 經恢復到一個合理的健康水平，前 期被壓抑的對耐用消費品的需求穩 步回升，家庭在醫療保健和個人護 理方面的開支分別上升了 14%，在 食品、飲料方面的消費增長了 5% ，在日用商品方面的開支也增長 4%。 我們並沒有期待僅靠消費者 的力量來主導經濟的恢復，但我們 也不像其他一些悲觀的經濟學家一
到 1 萬億美元，要處理消化完這部 分房屋需要三年的時間，照此速率 ，房地產市場要重回泡沫以前的正 常水平需要五年以上的時間。 宏觀經濟研究部門負責人馬德林 •施納普 (Madeline Schnapp) 表示： “目前房地產市場上的負債收入比
率 (debt-to-income ratio) 已 經 達 到 65%， 抵 押 債 務 水 平 需 要 從 當 前 8.9 萬 億 美 元 降 至 6.4 萬 億 美 元 至 7.4 萬億美元之間。按照當前的進 度， 需要四至六年多的時間降低 違約率，房地產市場距完全復甦還 有很長的路要走。”
樣，認為消費者會對經濟復甦造成 巨大的牽制。懷特說。經濟的振興 應當致力於釋放汽車、服裝和電子 產品的長期以來被壓抑的需求。 “美國消費者在經濟衰退期間， 大大縮減了對消費品的需求。但是 最後，他們還是會放鬆錢袋子。而 這一長期以來被抑制的需求，將會 在未來一年裡不斷展現出來，推動 經濟的回升。” 房地產租賃交易狀況經過六個季 度的持續改善，終於在第四季度達 到了 1300 萬平方英尺的全國成交 額。不少地區甚至出現了地產租賃 額的淨增長，其中，休斯敦地區成 交了 380 萬平方英尺，華盛頓特區 成交了 304 萬平方英尺，費城成交 了 287 萬平方英尺，波士頓成交了 228 萬平方英尺，紐約長島成交了 187 萬平方英尺。這五個地區都致
力於發展更為健康的經濟部門，包 括能源、保健和教育等。 房屋的直接空置率和可用率雖然 仍高於五年來的平均水平，但在 2010 年第四季度遭遇再次下降， 呈現轉角趨勢。 像其他大多數商業地產一樣，零 售業地產的新屋建築量仍然十分有 限，在 2010 年創下 2000 萬平方英 尺的歷史新低。 2010 年度的新管 道供應量一共只有 2300 萬平方英 尺，其中第四季度只增加了 300 萬 平方英尺，與 2007 年市場高峰期 相比，當時的新增管道供應量超過 1 億 7 千 6 百萬平方英尺。 去年一整年，美國祇有極少數大 型購物中心仍然在建設中，絕大部 分零售業地產都處於疲軟狀態，尤 其是日用品雜貨類的商業地產市場 ，走勢十分疲軟。
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A8•綜合要聞 A8•中國地產
二○一一年二月五至二○一一年二月十一日 總160期 February 5～February 11 2011 www.ChineseBizNews.com
中國房產稅 試點將逐步在全中國推展 上海公布稅徵收管理細則 北京 深圳 杭州等城市可能成為第二批試點城市 房產稅擴大試點城市繼而推廣至全中國是完善稅收發展的必然趨勢。 面臨兩大的問題：一是選擇什麼類型的城市作為後續的試點城市； 其二是存量房如何徵收房產稅，如何估計這部分房產、如何徵收與優惠。 【本報綜合報導】中國國務院總 理溫家寶 1 月 26 日主持召開國務院 常務會議，研究部署進一步做好房 地產市場調控工作，會議確定了八 條政策措施，其中加強稅收徵管、 提高二套房貸首付等差別化信貸政 策成為重點。 招商銀行宏觀與策略分析師徐彪 表示，國務院召開常務會議，會議 通過了新一輪房地產調控措施。從 去年 12 月開始醞釀，到今年 1 月中 央領導人及各部委紛紛表示堅持地 產調控，新一輪地產調控終於水到 渠成。從思路上看，2011 年調控 依然沿著三個方面：問責地方、增 加供給和抑制需求。在去年兩輪地 產調控的基礎上，進一步細化和加 碼。他表示，考慮到地方政府在房
價傳導鏈條中的特殊地位，本輪調 控尤其強調和細化了地方政府的責 任，相信會有更多地方加入限購行 列，相信很多地方現存的陰陽合同 將退出歷史舞台。綜合來看，結合 2010 年新增供給即將入市，今年 樓市有望迎來真正的拐點。 2010 年賺得盆滿缽滿的大小開 發商，依然坐擁一場好開局：萬科 的千億銷售計劃提前 4 年到來；緊 隨其後的是保利、綠地、中海外、 恆大和綠城，它們的年銷售額均突 破 500 億元。 此外，充足的流動性令成交量居 高不下；經較長時間的調控洗禮後 ，諸多開發商已有足夠應對經驗， 佈局更廣，抗打擊能力增強。即使 在政策頻出的時刻，它們依然從容
地拿地或舉債。 國家統計局數據顯示，2010 年 10 月份，全國 70 個大中城市房屋 銷售價格同比上漲 8.6%，環比上漲 0.2%；在北京、上海等十大重點城 市中，除南京環比下跌 0.07% 外， 其他 9 個城市房價平均高達 15407 元 / 平方米，同比飆升 34.29%。 不過，多數開發商對未來慎言樂 觀。“政府不達目的，不會罷休。 ”萬通地產董事長馮侖如是判斷。 2010 年是中國地產的分水嶺。 萬科副總裁毛大慶說，無論你對調 控有何判斷，毋庸置疑的是，市場 結構一定會發生變化。 發生變化的或許不只是市場結構 ，還有整個行業的增長速度。自 1999 年到 2009 年 10 年間，商品房
中國房市正走向泡沫化階段 【本報綜合報導】國際房地產專 家警告說稱，在某些方面中國已經 顯露出上世紀 80 年代日本資產通 脹的象，有可能發生類似日本當年 的房產泡沫。花旗集團的專家也表 示，由於中國對房地產的依賴程度 已經接近美國和日本房地產巔峰時 的水平，所以中國的房地產市場可 能正走向泡沫化階段。 中國全國工商聯房地產商會近日 發佈報告指出，由於房企資金充裕 ，目前負利率狀况以及市場對未來 通脹預期仍較高，2011 年中國房 價 仍存一定上漲壓力，因此今年 上半年房地產市場的政策環境仍會 很嚴厲。 稅收政策對調節房地產價格能够 產生一定影響，但僅憑通過某一項 稅收政策的實施、或開徵某一稅種 而有效解决當前房價過高問題，是 不現實的，需綜合運用信貸政策、 土地政策、廉租房制度等措施，形 成房價調控的合力。 專 家 們 表 示，20 多 年 前， 日 本 經歷了一輪房地產泡沫行情，投資
者仰仗廉價信貸的支持在商業地產 上大舉投機。1989 年，日本一些 城市中心的房地產價格甚至漲到了 每平米 100 萬美元的天價。專家稱 ，當時日本的低利率助推了房價的 上漲。 而中國爆炸式增長的房地產市場 也引起 了人們的擔憂，即中國是 否會重演上世紀 80 年代影響日本 市場的資產通脹，因為當前中國房 地產市場的推動要素中，許多都和 當年的日本類似。 不過，也有專家指出，當前中國 房價的上漲是源自真實的住房需求 。一些專家指出，中國經濟兩位數 的增速創造了大量的財富，也帶來 了對房產的需；相比之下日本當年 的房價上漲則完全是投機的驅動。 鄧普頓投資集團首席投資官加里 ·莫泰指出，如果能控制住通脹及 資產泡沫，中國的狀况還是不錯的 。據報道，花旗集團中國經濟研究 項目主管沈明高表示，中國去年住 宅地產項目的投資占國內生產總值 (GDP) 的 6.1%，與美國 2005 年的水
平相當，而之後美國爆發了次貸危 機。他說這一水平也只比日本上世 紀 70 年代的地產繁榮時期低兩個 百分點。 中國的房地產市場正在進入泡沫 化階段。顯然，一旦住宅投資的占 比超過名義 GDP 的 8%，房地產價 格就無法維持，中國可能也不會例 外。在中國，房地產投資下降 10% 就將使名義 GDP 下降 1 個百分點。 再算上與房地產行業間接相關的投 資， 名 義 GDP 就 將 下 降 2 到 2.5 個 百分點。 去年 12 月是中國房地產價格第 19 個月上漲，同比漲幅為 6.4%。 近日政府提高了第二套房的最低首 付比例，要求地方政府制定新建住 房價格控制目標，在上海和重慶推 出了房產稅。 此前的 4 個月裏還兩次加息，並 停止向第三套房發放貸款。中國今 年的房地產價格將在 10% 的範圍內 波動。他還說，中國“只有在目前 的房地產緊縮政策有效的情况下才 能避免泡沫”。
銷售額平均增速高達 35%，銷售金 額也從 2750 億元增至 4.4 萬億元。 行業高速增長的秘密在於城市化的 驅動，也在於充足的流動性、供需 的不平衡、單一的土地財政。 當上述諸多驅動力開始緩慢而又 堅決地轉向後，開發商的黃金時代 還能存在多久？ 2010 年非典型牛 市的背後，開發商或加速佈局二三 線城市，或轉戰商業地產，或開拓 新的開發模式，或研究新的融資手 段。 它們在調控下的生存之術，也許 可以為預判 2011 年的樓市提供諸 多線索。新國八條提出，調整完善 相關稅收政策，加強稅收徵管，一 是調整個人轉讓住房營業稅政策， 對個人購買住房不足五年轉手交易 的，統一按銷售收入全額徵稅；二 是加大應用房地產價格評估技術， 加強存量房交易稅收徵管工作的試 點和推廣力度。 此外，新國八條強調各地要加快 建立和完善個人住房信息系統，為 依法徵稅提供基礎。重慶、上海的 房產稅新政未在國務院政策中被提 及，有市場人士預測，重慶和上海 的方案已經箭在弦上，或將在國務 院常務會議之後公佈。 新國八條提高了二套房首付比例 至 6 成，貸款利率不低於基準利率 的 1.1 倍。 2010 年 4 月份出台的“ 新國十條”規定二套房首付比例為 5 成。在“新國十條”之後，房價
仍未見明顯下跌。去年 9 月底，以 “限購令”為主要內容的二次調控 席捲全國。 此次的新國八條重申了限購令： 各直轄市、計劃單列市、省會城市 和房價過高、上漲過快的城市，在 一定時期內，要從嚴制定和執行住 房限購措施。 本月北京、上海、廣州、深圳四 大一線城市以及福州、海口、廈門 等二線城市已經相繼表態將繼續推 行“限購令”。 除限購令外，加大保障房建設、 增加土地供應等既有政策此番老調 重彈，其中在土地出讓環節，限房 價、競地價供應中低價位普通商品 住房用地的方式得到推廣。近日住
建部已經要求 2010 年年末房價上 漲幅度較大的一些城市出台限購令 細則，部分開發商已提前獲悉這一 消息。據透露，一位副部級官員在 1 月中旬的內部會議上明確表示將 向地方官員施壓，“不限購，就約 談”。 目 前， 這 一 調 控 方 式 已 迅 速 在 二三線城市蔓延開來，鄭州、太原 、武漢、昆明剛剛出台其限購令細 則，而緊隨其後已明確將要出台限 購細則的地區還有青島與濟南，以 及陝西、廣西的部分城市。在此之 前，已經有兩輪城市執行限購令的 高潮。2010 年 4 月北京率先執行限 購政策，之後五個月，上海、天津 等 16 個城市相繼執行。
房屋出租新規 二月起實施 【本報綜合報導】中國住房和城 鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管 理辦法》 2 月 1 日起實施。《商品 房屋租賃管理辦法》規定：出租住 房的，應當以原設計的房間為最小 出租單位，人均租住建築面積不得 低於當地人民政府規定的最低標準 。厨房、衛生間、陽臺和地下儲藏 室不得出租供人員居住。 根據辦法，房屋租賃合同期內， 出租人不得單方面隨意提高租金水 平。 房屋租賃期間內，因贈與、繼承 或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃
合同繼續有 效。承租人在房屋租 賃期間死亡的，與其生前共同居住 的人可以按照原租賃合同租賃該房 屋。 有下列情形之一的房屋不得出租 ：屬於違法建築的；不符合安全等 工程建設强制性標準的；違反規定 改變房屋使用性質的； 法律、法 規規定禁止出租的其他情形。 《商品房屋租賃管理辦法》規定 ，出租房屋不得進行隔斷，人均居 住面積不得低於當地政府的最低標 準。分析人士指出，此舉或將使民 衆的房屋租金大幅提高，“蟻族”
等低收入群體受影響最大。 據 2010 年發佈的《中國人才藍 皮書》指出，全國“蟻族”人數在 百萬以上，“群租房”曾一度以其 低廉的價格和靈活的付款方式等特 點，迎合了這一 群體的居住需求 ，突然禁止無疑給他們增加了一定 的生存壓力。 呼和浩特市物業管理協會法律顧 問、內蒙古典澤律師事務所的李文 生律師分析說，對於低收入的人群 因此導致的房租支出加大問題，需 要政府部門及時拿出完善的配套措 施。
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