2012/05-07 中国展会特刊
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Diamond Bar 1990年建 5房4浴 室內2933呎 地大10248呎 新裝修 大後院 泳池 核桃學區
Diamond Bar 1989年建 5房4浴 室內2777呎 地大10493呎 泳池 全新裝修 美麗後院 核桃學區
Diamond Bar 1991年建 5房3浴 室內2899呎 地7471呎 安靜小區 高挑屋頂 山谷美景 核桃學區
Diamond Bar 1987年建 4房3浴 3225呎 地20265呎 泳池 SPA 全新裝修 花崗石廚檯 核桃學區
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《置業導航》
中國人可以到美國購房當房東 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 輕鬆進駐沙漠綠洲城市棕櫚泉 與世界一流的高爾夫球場為鄰 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
《投資移民》 美國 EB-5 投資移民簡介 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
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美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)
承辦單位 Publisher
美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News, Chinese Real Estate News, USA
總編輯 Editor in Chief
蘇子涵 Barry Su
執行總編 Executive Editor
王曉群 Xiaoqun Wang
副總編 Deputy Editor
王列珉 Liemin Wang
策劃總監 Planning Director
沈普芳 Pufang Shen
營銷總監 胡安 Marketing Director Juan Yanez Carrera
《房市觀察》 外國人繼續大量增資抄底美國房市 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 美國房地產市場底部輪廓若隱若現 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
《前瞻視野》 劉冶民 : 走在時代前端的創新金融家
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
中國人赴美經商移民新捷徑 :L1 簽證
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
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設計總監 Art Director
廖秋薇 May Liao
廣告總監 Sale Director
紀謝萍 Allison Hsieh
廣告經理 Sales Manager
趙俊、溫燕 John Zhao, Yan Wen
地址
美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd., City of Industry CA 91744 USA
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美華時代國際文化傳媒 （北京）有限公司 General Agent in China Meihua International Culture Media (Beijing) Co., Ltd. 廣告總監 Sale Director
《商業地產》 美國商業地產市場逐漸走向復甦 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 RECon 2012 : Industry Icons Take Global View . . . . . . . . . . . 52 Outlook for the apartment sector in USA . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
《城市巡禮》 南加州 Murrieta 市快速崛起 為中國企業家提供商機 . . . . . . . 44 Murrieta : The Future of Southern California . . . . . . . . . . . . . . 46
徐嘉璐 Alice Xu
客戶總監 蘇京麗 Customer Director Jingli Su 主辦地址 電話 傳真 讀者熱線 深圳聯絡處
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國際刊號
ISSN 2158-9372
本刊法律顧問 Legal Adviser
美國申春平律師事務所 申春平律師 Ping C. Shen, Law Offices of Ping C. Shen
009 009
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專精南加州豪宅 Clara Chen 陳文嘉 比佛利山 Beverly Hills 新港海岸 Newport Beach 爾灣 Irvine
國際
金融危機給中國投資者提供了抄底
屏障，新港灣內海面平靜，灣內的幾個人工島
美國房市的難得時機，南加州一些
如新港島、巴博亞島、小巴博亞島、科林島、
現代化城市已經重現生機與活力，近年從中國
海灣島、港口島、麗多島和林達島上皆蓋滿了
大陸來這裡買房的人日見增多，但一般都喜歡
私人宅院，大部份的宅院也都有私人遊艇，隨
在南加州華人聚集的社區買房，比如亞凱迪亞、
時享受乘船遊港灣的樂趣。
聖瑪利諾、鑽石崗、核桃市一帶。而專精南加州
新港的房市已經率先觸底反彈，2011 年不
豪宅市場的資深地產經紀 Clara Chen 陳文嘉建
論是銷售量或中間房價都呈現回升趨勢，這裡
議，具備經濟實力的中國富裕階層人士應該抓緊
的住宅在南加州橙縣多個城市中最為搶手。當
時機，在白人居多、增值潛力更大的區域買房，
地除了深受喜歡隱密性高的華人富商青睞，近
首選城市包括：比華利山 , 新港海岸 , 爾灣。
年來也有不少中東人一擲千金，以現金購買豪
Clara Chen 陳文嘉
宅，無非是衝著新港的名氣。此外，比起其他
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海邊城市，當地也有較多中產階層人士支付得
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起的公寓房。在此海濱天堂置業，可以自住享
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比佛利山 Beverly Hills：非富即貴 舉世聞名的比華利山（Beverly Hills）是全球 眾多富豪心目中的夢幻之地，位於南加州洛杉
受，也可出租獲利。
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磯盆地邊緣的山坡上，其建築物依比華利山而 建，面臨一望無際的太平洋海面。雖然比華利
爾灣 Irvine ：人傑地靈
California Realty) 的 Clara Chen 是中國買 房者的首選經紀人。
山只是一座約有人口 3 萬 4 千人的小型城市，
成立於 1971 年的爾灣市位於南加州橙縣，
但被公認為全美最昂貴的住宅市場，一棟中型
是一座擁有人口 21 萬人的中型城市。爾灣佔地
保 德 信 加 州 房 地 產 集 團 (Prudential
住宅的售價超過 220 萬美元，許多好萊塢名人
約有 66 平方英里（172 平方公里），成立時
California Realty) 位於加福尼亞州橘郡，
居住於此。
有做完整的城市規劃，因此街道寬廣，綠樹成
是全美國排名前 4 名大公司，也是全球最
蔭，環境整潔，風景優美。
暢銷的豪宅出售房地產經紀公司。
比華利山是 Rich & Famous 的富貴象徵，每 天吸引大批外地遊客坐旅遊巴士遠道而來，為
爾灣市擁有完善的醫療設施，發達而便捷的
主要經營自比佛利山，新港灘，新港海岸，羅
的是想一窺名流巨星的翩翩風姿及豪華住宅。
交通網，市內還規劃有自行車道，購物中心、
納德爾瑪至爾灣的橘郡海濱沿岸頂級豪宅。
南加州最名貴的頂級百貨店和世界精品店聚集
超級市場、各國美食餐館等等遍布各個社區。
作 為 保 德 信 加 州 房 地 產 集 團 (Prudential
在這裡，每一間名店都有其獨特建築風格。比
該市於 2008 年被美國 CNN Mondy 雜誌評為
California Realty) 的經紀人，Clara Chen
華利山還有十八間世界著名的首飾與古董店及
全美排名第四最適合居住的城市。
擁有豐富的國際營銷與經商知識。
爾 灣 學 風 鼎 盛， 擁 有 加 州 大 學 爾 灣 分
性格和善，待人誠懇熱情。無論投資還是
校（UCI）， 康 科 迪 亞 大 學 (Concordia
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理。Clara Chen 多年成功經驗，熱誠為您
新港海岸 Newport Beach ：海濱天堂
College) 等 8 所高等院校。爾灣學區在加州也
提供最專業的服務，歡迎來電洽詢。
成立於 1906 年的新港市位於南加州橙縣西
名列前茅，這裡的公立小學、初中和高中都很
南方，是一個約有人口 8 萬 5 千人的小型城市，
好，90% 的 學 校 API（Academic Performance
由於擁有綿長寬廣的海岸線，氣侯非常溫和宜
Index，學術表現指數）達到或超過 900 分的
人，一年四季大約都在 15-25 度之間，不干燥
優異表現（滿分為 1000 分）。
數不盡的餐廳。在這樣的人文環境中投資置業， 定能收到富者愈富、貴者愈貴的效果。
也不潮濕，因此成為許多人嚮往的海濱渡假勝
以人為本的城市環境、優異的人力資源，吸
地。許多富人在此置產或是擁有渡假屋，也使
引了高科技行業落戶爾灣，不少著名跨國公司
得新港成為全加州甚至是全美國最富裕的城市
看上了這裡的商業環境，也紛紛將總部遷至爾
之一。超過四分之一的家庭年收入超過 20 萬美
灣。特別重視教育環境的華人家長也紛紛在此
元，平均房價大約為 180 萬美元。
置業，給孩子提供一個在美國成長、創業和發
新港市內有七個區，因著巴博亞半島的天然
展的最佳起點！
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比佛利山 新港 爾灣 橙縣濱海豪宅 買賣酒店 辦公大樓 公寓大樓 購物中心 土地
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投資移民
美國 EB–5 投資移民簡介 - 唐冠軍
EB–5 是 美 國 投 資 移 民 Employment
方法。許多人經由此管道，在一年內拿到有
Based Fifth Preference 的縮寫，這是美國
條件綠卡，並且在三至四年內拿到永久綠
移民歸化法案中，職業移民的一部份。
卡。它比一般依親移民排期要等上個十年要
EB–5 投資移民是是鼓勵外國人投資美
快的多。
國，經由外國人的投資與創造 10 個以上就
決定您的申請書是否被移民局通過的四大
業機會 ( 創造 10 個以上的全職新工作 ) 來
因素為 : 1. 您是否是良民 ( 沒有重大犯罪 )
取得永久居留權。註：目前政府每年批准
2. 您健康是否良好 ( 沒有重大惡疾 )
EB–5 的投資移民名額以 3000 個簽證為限。
的 100 萬資金是否是合法取得 ( 您得提供
一般申請 EB–5 的投資移民，要經三階 段後，才能取得永久綠卡。第一階段 : 遞交
資金來源並經律師驗證通過。)
3. 您
4. 您的投
資計劃或投資項目是否被移民局接受。 Tom 唐冠軍
I – 526 表格，附上申請書 / 資金合法證明
決定你是否可以從有條件的綠卡轉換為永
書 / 企業計劃書等。第二階段 : 申請人須等
久綠卡是關件因素為：您的企業或投資項目
+1.626.347.9459 +1.626.533.2217
待 6 至 12 個月的審理期，若您經移民局審
是否在二年內 ( 二年後 ) 真的有創造出 10
sugarsweettang@yahoo.com
查通過，並經過領事館必要程序後 ( 做身份
個以上的全職新工作，並且您的企業或投資
調整或提交 I -485 表格 ) , 您可以取得有條
項目是否真的在營業中並且有創造出真實的
美國投資移民 EB–5 項目開發 諮詢顧問
件的綠卡 Conditional Green Card ( 俗稱為
利潤。
地產投資專家、財商教育專家 美國加州房地產 27 年資深經紀人
期二年的臨時綠卡 )。第三階段 : 經由申人
決定你是否可以得到永久綠卡或你是否可
提交 I – 829 表格，請求讓其有條件的綠
以在五年後得到資金的全部返還的關件因素
美國洛杉磯華文報刊：冠軍專欄
卡轉換為永久性綠卡，若您的申請最終被移
為：你有沒有選錯投資項目及你有沒有選錯
888 投資俱樂部：專題主講人
民局批准者，您將取得永久綠卡。
項目經理人 ( 包括：項目的管理人、項目的
洛城生活電台．富爸爸富媽媽開講：主持人
中介人、項目的承辦人、律師、會計師等。)
洛城 1300 電台．投資理財：特約嘉賓
一般從最初的 EB–5 投資移民申請到最 終取得永久綠卡，為時約三年半到五年。
EB–5 是最快捷的移民方式之一，只要你
寸拿到永久綠卡五年後，您可通過入藉考試
擁有足夠的資金證明就可申請，但是它的風
再經過入藉宣誓後，取得美國正式公民。
險也是最大，因為任何投資都會有風險，如
鳳凰電視台投資理財 Call in 節目：特約嘉賓 唐冠軍投資理財教室講師
任何沒有犯重罪紀錄的人，只要是經過認
果您的投資一旦失敗，您可能就拿不到永久
專長：經濟分析、房地產走勢分析、房地產投資
真考慮後，想真正到美國長久居留 ( 移民 )
綠卡，或者你投資的資金將全數無法取回。
理財訊息傳遞。現居：美國加州洛杉磯。現職：
的人，都可以利用投資美國 100 萬美金或
坊間有許多移民中介公司，它們中有些是
加州房地產經紀人，專精房地產投資、土地開發。
50 萬美金 ( 某些特殊地區或 某些項目投資
真心的想幫助您，也有些是存心想騙您的
成就：在美國各地已幫助了數萬個華人，讓他們
)，取得全家移民，全家移民包括 21 歲以下
錢，這些良莠不齊的個人或公司，您要放大
美夢醒成真。
的子女在內。
眼睛，看個清楚。
移民申請人的投資對象必須是以盈利為目 的的公司或法人。
根據移民局的資料，從 1999 年到 2010
著作：
年止，全球申請 EB–5 投資移民的人有 12
報載“冠軍專欄”，
一般申請人的投資方式有三： 1. 投資新
萬餘件，最終取得永久綠卡者只有 39 %。
十年來閱讀人數已逾 500 萬人次以上。
的商業或企業，即成立新公司。 2. 投資經
可見不是每一個申請人最終都可以得到永久
《地產大亨的富腦袋 》、《快猛炫酷發財直通車》
營有困難的現有企業 或 挽救己陷入困境的
綠卡，所以有心想利用 EB–5 做為移民美
《變身富一代的成功金律 》
公 司。3. 投 資 區 域 中 心 Regional Center
國的民眾要格外小心，您應該多聽、多看、
《 投資理財—— 親子教育，雙語交流》
Pilot Program ( 或指對某一個特定項目的投
多研究，( 多了解相關的移民法及投資項目
《唐冠軍投資理財教室 120 講》
資。)
) 千萬不要被不實且誇大的廣告所誤導，讓
投資區域中心是目前最熱門且最快的移民
您吃虧上當，美夢成空。
014
唐冠軍說：「採用 EB–5 的投資人，他
即 " 投資於美國並直接創造 10 個就業機會
時綠卡，有效期為 2 年。在 2 年屆滿之前
所承當的風險不小，所以你要慎選投資項
" 的規定，放寬為 " 可直接或間接創造 10
的 3 個月，必須向 USCIS 提出 I-829 申請。
目及合作對象，這樣就可以讓你的風險降
個就業機會 "。
USCIS 在審核申請人資金是否全部投資，
到最低。」
4、美國有哪些 " 區域中心 " ？
是否創造了規定的就業機會後，決定是否
唐冠軍說：「美國政府絕不保證 EB– 5
據美國移民局官方統計，截至 09 年 10
解除其簽證附加條件並簽發永久綠卡。除
區域中的每個投資項目均會成功，所以投
月底，共計在美國移民局註冊並獲得審批
此以外，兩種綠卡的持有人享有同樣的權
資人要慎選投資項目，並且自行承擔所有
的州達到 29 個，區域中心高達 73 個。
利和福利。
投資上的可能風險。」 如果各位想進一步了解 EB -5 的法規及 相關投資項目，您可以 E-Mail 給我與我連
5、EB-5 區域中心和傳統式 EB-5 方案的 不同之處是什麼？
11、有條件限制綠卡能變成正式的綠 卡嗎？
傳統式 EB-5 方案是投資移民人需設立一
美國政府規定有條件綠卡的期限是兩年。
絡或找您自己的律師詳談。
個企業，自行經營管理並直接雇用 10 個全
在兩年屆滿的前三個月，投資人可向移民局
E-Mail :sugarsweettang@yahoo.com
職的美國雇員；EB-5 區域中心為移民投資
提出解除有條件移民簽證的申請。只要此時
如果各位想進一步了解美國房地產資訊
人投資在該區域中心已獲得美國公民和移
投資人的投資真實存在，就將獲美國移民局
與投資技巧，你可以上我的網站查看。
民服務局核准的投資項目，無須直接經營
的批准成為永久居民。
www.tangchampion.com
管理，並可直接和間接的履行創造就業機 會的規定。
有關 EB-5 投資移民 常見問題的問題與答案 1、什麼是美國 EB-5 投資移民方案？ EB-5 投資移民方案是美國移民法中針對
6、每年 EB-5 簽證的名額有限制嗎？
12、獲得綠卡後，是否必須去美國居住 和經營？ 凡是投資到美國政府特批的區域中心的移
目前美國政府每年授予 EB-5 簽證的名額
民，無移民監的困擾，可自由進出美國，投
有 10,000 個， 其 中 有 5,000 個 名 額 保 留
資者不用放棄自己本國的生意而親自經營
給選擇投資於 " 區域中心 " 內的投資人。
EB-5 投資項目。
7、申請 EB-5 移民的條件有哪些？
13、可以為我的家人申請 EB-5 嗎？
海外投資移民所設立的移民簽證類別，簡稱
美國 EB-5 對申請人的條件相當寬鬆，投
可以。只要投資人的投資額達到 EB-5 的
"EB-5"，它是美國所有移民類別中，申請核
資人年滿 21 歲，不受任何商業背景、年齡、
規定，則投資人及其配偶和未滿 21 歲的未
准時間最短、資格條件限制最少的一條便
教育程度及語言能力的限制，只要證明其
婚兒女均可同時申請移民。
捷通道。
投資資金來源為合法取得即可。
2、EB-5 投資移民方案的主要內容是 什麼？ 根據 EB-5 簽證規則，人們可以依據以下 任一項取得 EB-5 資格：a. 在美國任何地方 投資 100 萬美元並至少雇用 10 位員工； b. 在國家認可的低就業區域投資 50 萬美元
8、我需要講英語嗎？
14、21 歲的孩子的年齡是如何界定的？ 按照美國移民法 21 歲的年齡是以登陸來
不需要。投資人可以通過翻譯（朋友、
計算的，但是律師在遞交申請時會申請 " 兒
律師、家人）的服務，詳閱投資方案和相
童保護法 "，因此只要在孩子滿 21 周歲前
關檔。
遞交到美國移民局並被簽收即可。同時，
9、申請 EB-5 移民，需要多久才能獲得 " 綠卡 " ？
DS-230 表的簽發到案子轉交廣州領事館不 能超過 1 年。
並至少雇用 10 位員工；c. 在政府批准的 "
一般而言，符合資格的申請人可在數據
區域中心 "（Regional Center）投資 50 萬
備齊送件後的二至四個月，即可獲知其申
不需要，美國移民法對移民者並無居住上
美元。
請是否被美國移民局批准，並於六至八個
的限制。投資地點雖在指定地點，居住地點
月內到領事館面試取得 " 有條件 " 的綠卡。
卻可選擇美國的任一城市。
3、什麼是美國區域中心移民方案？ 為了吸引國外資金集中投資於政府特別 規劃核准的區域，以有效促進地方經濟發
15、赴美後，是否一定要住在投資地點？
10、" 有條件綠卡 " 和 " 正式綠卡 " 之間 有什麼區別？
展，美國政府於 1993 年起，在 EB-5 移民
根據規定，獲得 EB-5 移民簽證的投資者
法規中特別設立一項 " 區域中心移民方案 "，
可以取得 " 有條件綠卡 "。有條件綠卡屬臨
015
+ -
CHEUNG & CHU, CPA, A PROFESSIONAL CORPORATION
南加州會計師 事務所 張廣維，會計師 (分機108/208)
何智德，會計師
EDDIE CHEUNG, CPA 畢業於USC，南加州大學 18年查帳，稅務和諮詢經驗
CHIHO, MBA, CPA 加州州立大學洛杉磯分校 12年查帳，稅務和諮詢經驗
陳煜傑，審計師 (分機260) JIE CHEN, SENIOR AUDIT MANAGER 加州州立大學洛杉磯分校 12年查帳，稅務和諮詢經驗
陳秀瓊，會計師
(分機160) PATRICIA S. CHAN, CPA 畢業於UCLA，加州大學洛杉磯分校 美國4大會計師事務所，20年查帳和諮詢經驗
吳智強，會計師
(分機203) LOUIS NG, CPA 畢業於USC，南加州大學 多年查帳和稅務經驗
彭雪影，會計師
林曉麗，香港註冊會計師
關麗環，稅務師
Ken Cheung, Manager 稅務師
(分機207)
(分機253)
(分機110/210)
(分機206) KELSEY PENG, CPA 畢業於CAL POLY，加州州立理工大學 5年稅務和諮詢經驗
MANDY LAM, FCCA, MPA 畢業於香港理工大學 10多年查帳，稅務和諮詢經驗
畢業於CAL POLY, ESTHER KWAN, EA 畢業於UC IRVINE，加州大學爾灣分校 加州州立理工大學 6年稅務和諮詢經驗 10年稅務和諮詢經驗
Nelson Chien, EA 註冊稅務師
Annie Huang, EA 註冊稅務師
畢業於CSU of Fullerton 加州富勒頓大學 5年稅務和諮詢經驗
畢業於UC IRVINE 加州大學爾灣分校 5年稅務和諮詢經驗
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綠園地產以穩健的腳步出發 與您攜手展開投資房地產成功的千里之行
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美經濟衰退，失業率居高不下
在這個時刻，以實際行動，進入市場，全面
的巨大壓力下，今年以來，美
佈局，不但能協助更多的人士成功進軍美國
國各地房市依舊慘淡，許多房地產公司面臨
房地產，更能進一步幫助美國房市重新回到
嚴重的生存危機，但是，就在這一片蕭條聲
正軌。
中，一支財力雄厚、滿富企圖心的經營勁
南加州房地產市場可以說是得益於外國買
旅，卻不畏橫逆，取得傲人的成就。2012
主最顯著的地區之一。施總裁分析，平均來
年綠園地產，正以無比堅強的組合、旺盛的
說，加州房價從 2007 年最高點，到 2009
戰力，蓄勢待發！
年最低點，慘跌了近 59%，不過，由於之
千里之行，始於足下。談到選擇目前的時
後大批外國人，尤其是中國買主帶著大筆現
機進入市場，綠園地產施忠偉總裁自信地表
金來到此地購屋，讓南加州許多地區的房價
美國綠園地產投資集團
示，自從美國房地產市場從 2006-2007 年
不降反升，中國買主比較喜歡的加州城市包
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由盛轉衰，並且逐步進入泡沫以來，全國房
括洛杉磯、聖地亞哥以及北加州的三藩市。
地址：10410 Lower Azusa Road,
價一路下跌，法拍屋大幅增加，長期的不景
其中，洛杉磯的富裕城市聖瑪麗諾市便是最
#201 #202 #204,
氣，讓很多美國本地人紛紛信心動搖，不僅
受關注的投資目的地，多數來自中國的投資
El Monte, CA91731
開始懷疑美國房地產市場的前景，更讓期望
客就是看中此地城市規劃一流、屋宇整齊、
施忠偉總裁來自中國，為人低調踏實，年
能夠擁有房屋的所謂“美國夢”破碎。近
學區優秀、治安良好、環境優美，紛紛來到
輕有衝勁，雖然曾經多年留學英國，但仍保
來，甚至連官方都出現了“對美國人來說，
這裡搶購房子，今年當地房價的中值達到
有中國人傳統勤懇實在的美德與戀鄉眷土的
租屋可能比買房更划算”的論調！不過，旁
150 萬美元，比去年上升了 1.6%。
情懷，他率領的專業團隊是一支財力雄厚、
觀者清，就在美國人對自身的未來產生懷疑
對此，施總裁指出，雖然國外來的買主不
滿富企圖心的經營勁旅，在美國經濟一片蕭
的時候，外國人卻清楚的看見美國房地產閃
一定能夠拯救美國房地產市場，但是只要一
條聲中，綠園地產投資集團還是取得傲人的
亮的投資價值與光明的未來 . 近一年來，大
些新興國家如中國和印度的經濟持續擴張，
成就。2012 年綠園地產，正以無比堅強的
批外國人趁便宜進入美國市場，開始實現他
美國房地產必將繼續得益於來自國外的投資
組合、旺盛的戰力，蓄勢待發！
們的美國投資夢。而綠園地產就是特意選擇
客。他堅持相信，傳統的“美國夢”並沒有
施總裁說，目前，有越來越多的外國人到美 國置產，這是方興未艾的大趨勢。根據美國 房地產商協會的數據統計，去年三月到今年 三月間，外國人購屋總值達到 820 億，比 2010 年同期的 660 億高出許多。現在，外 國人買房佔美國房屋總交易量的 40%。其 中，以加拿大人處於領先地位，佔外國人總 購買額的 23%，其次是中國、墨西哥、英 國和印度人。近來業內人士明顯發現，來自 中國的資金佔了很大的比例，也對許多華裔 集中地區的房價起了一定的帶動作用！
018
消失，只是趨勢在改變，未來 10 年，美
不計其數；綠園地產擁有實力堅強的團隊，
綠園地產的菁英團隊，還協助對購買法拍屋
國房地產市場勢必仰賴新移民的持續進場，
有來自國外財力雄厚的資金為後盾，由本地
有興趣的買主，標購法拍屋；法拍屋投資項
而綠園地產也將與之共同成長茁壯！
訓練有素的經營隊伍負責實際的操作控管與
目，所有屋源主要都是自法拍中低價標得，
施總裁表示，未來綠園地產雖然植基美
培育訓練；再加上經驗豐富的優秀經紀群親
經過徹底清整裝修再重新上市；一番改頭換
國，但仍然希望與發展中的中國能夠有更多
自為客戶提供最細緻的個人化服務，形成鐵
面之後，所有法拍屋都將搖身一變，成為產
更密切的合作，無論是個人還是法人投資者
的團隊組合，將為客戶帶來全新的投資經驗
權清楚、內外煥然一新的搶手正常屋，無論
想要進軍美國房地產市場，綠園地產一定會
與感受！
是為了滿足自住需求，還是投資賺取利潤，
給予最專業完整、值得信賴的全程投資顧問
施總裁說，綠園地產的經營團隊擁有豐富
經由這樣系統化的操作模式運作，保證您成
與協助；同時，綠園地產也計畫將觸角深入
的房地產投資與行銷經驗，未來公司的經
功完成交易，達成投資目標。其實，委託專
中國各大城市，與當地在地公司合作一系列
營，除了對所有房地產項目提供自仲介買
業為您投資法拍屋，風險極低，利潤可期，
自土地開發、工程合作，乃至承攬包銷的各
賣，顧問諮詢，出租管理等一條龍式的傳統
是現階段最理想的投資標的之一！綠園地產
種投資項目。
服務外，還將特別注重各種的投資開發案。
投資集團以誠信服務客戶，以強大的經營團
綠園地產由施忠偉及南加州著名的資深傑
此外除綠園地產本身挹資的各項開發案，
出經紀（broker）創辦，他們服務社區 30
更歡迎投資商與建商廣泛洽詢合作！公司並
多年，不但顧客豐沛，人脈廣泛，更是桃李
將協助國內外客戶從事全美各地的各種土地
滿天下，經由他們調教培訓出來的優秀經紀
開發或物業投資，以及後續的經營管理。
隊保證品質，歡迎中國各方洽詢合作。
019
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房市觀察
外國人繼續大量增資抄底美國房市 加拿大買主投資金額高達 198 億美元 排名第二的中國買主投資金額達 90 億美元
美國
房價下跌長達六年，加上部分外
有 40% 的人說，地點是否理想是影響他們
幣不斷升值，以及歐洲持續動
購房的最重要的因素。
個月跌幅收窄。 標普指數委員會主席戴維•布裡澤表示，
盪，種種這些因素共同助推了富裕的外國人
而對於買什麼價位的房子？統計數據顯
雖然房價下跌趨勢並未扭轉，但是一些地區
在美國置業的熱潮。美國全國地產商協會最
示，45% 的外國買家購買的房子都是在中
已經好轉。他指出，3 月份亞特蘭大、芝加
新發佈的一份調查報告顯示，鑒於美國房價
位數價格 25 萬美元以下的，這一價位已比
哥、拉斯維加斯、紐約和波特蘭等 5 個城市
連跌六年和一些國家貨幣匯率上升和歐洲的
2010 年外國買家購買的房屋價格上漲了 5
房價再創新低，而 2 月份有 9 個城市創新低。
不穩定等因素，外國富人紛紛赴美買房。其
萬美元。相比之下，美國去年的房屋銷售價
另外，3 月份僅有 7 個城市房價環比下跌，
中，中國買主投資金額達 90 億美元排名第
格中位數是 16.5 萬美元。不過，報告也指
2 月份則有 16 個。
二，加拿大買主投資金額高達 198 億美元。
出，如今越來越有這樣的趨勢，購買房子的
而美國聯邦住房金融署公佈的房價指數則
報告還顯示，2011 年 3 月 -2012 年 3 月，
價位在 25 萬 -50 萬之間。而價值 100 萬甚
顯示，經季節性調整，今年 3 月份美國房價
至更貴的房子銷售量也是大幅增加。
比前一個月上漲 1.8%。數據還顯示，今年一
外國人共投入 825 億美元購買美國房產， 比前一年度同期增長 24%。與此同時，外國
隨著美國房價下跌勢頭放緩和住房需
季度美國房價比前一季度上漲 0.6%，比一年
人購買的房產金額占美國房屋銷售總金額的
求好轉，一些經濟學家認為，美國房地產
前上漲 0.5%，這是自 2007 年第二季度以來
8.9%。在所有外國買主當中，55% 來自以
市場已經觸底。三菱東京日聯銀行的克裡
的首次季度房價同比上漲。
下五個國家：加拿大、中國、墨西哥、印度
斯•盧普基、美國銀行的米歇爾•邁耶以及
美國住房金融署經濟學家安德魯•勒旺蒂
和英國。其中，加拿大買家占外國人在美買
CoreLogic 公司的馬克•弗萊明等一些濟學
認為，當前抵押貸款利率處於歷史低位，加上
房金額的 24%，排在首位。中國買家則以占
家預計，從 2006 年 7 月的高點下跌 35%
待售房屋量有所下降，房價因此呈上升趨勢。
11% 的比例位居第二。
之後，美國房價已經接近穀底。
美國聯邦住房金融署的房價指數基於房利
報告稱，在美國房地產市場，這些外國買
3 月份美國大城市房屋價格持續下降，但
美和房地美提供的抵押貸款數據，但並不給
家有 62% 的交易都是現金交易。佛羅里達、
下降步伐繼續減慢。標準普爾一項統計美國
出具體的房價。美國全國房地產經紀人協會
加州、得克薩斯、亞利桑那和紐約是外國人
20 個大城市二手獨立屋價格的數字顯示，3
公佈的數據顯示，今年 4 月份美國各類舊房
在美國買房最多的地方，共占銷量的 55%。
月份按年比較下跌 2.6%，是連續第 18 個月
銷售中間價為每套 17.74 萬美元，同比上漲
在所有買家中，約有一半的人表示，他們將
下跌，而跌幅是 2010 年 12 月以來最小，
10.1%。
美國房地產視為安全或有利可圖的投資。約
較 2 月份跌幅低 0.9 個百分點，是連續第三
美國房地產為何受外國人青睞？加拿大 《環球郵報》稱，這主要是受跌到穀底的房 價、大量取消抵押品的贖回權的房子以及超 低的利率吸引。 對此，經濟學家解釋說，全球資本進入美 國房地產市場反映出幾種不同的力量：有些 外國買主因為擔心本國房地產泡沫或政治不 穩定，認為美國房地產是個安全的避風港； 有些買主把它作為對沖通脹的手段；還有些 人是因為多數證券收益率太低，相信購買美 國房地產並出租，幾年之後賣出，可以得到 比較好的回報。
022
置業導航
中國人可以到美國購房當房東 越來越多美國人選擇租房生活
在美
國有這麼一批華裔居民，他們
棟花園洋房不過 200 萬元人民幣，已轉型
的大城市，房租價格高企趨勢暫難改變。根
平日不上班工作，也不願意與
為 IT 重鎮的內布拉斯加州奧馬哈的一棟獨
據公開數據，2012 年第一季度，全美住宅
鄰居往來，他們只是靠出租家中多餘的房
棟洋房也就 100 多萬元人民幣左右。但這
市場的平均月租金達 1008 美元，創下自
屋，日子就過得挺滋潤。來得早，不如來得
些房產都是普通人難以承受的，越來越多的
2008 年第三季度以來的新高。
巧，近年來移居美國的華人新移民有不少人
美國人放棄了擁有一處房產的夢想，改過租
趁著低價位、低利息多購一套房出租，一不
房生活。
小心，在美國就當上了地主。
根 據 美 國 當 地 房 地 產 諮 詢 公 司 John Burns 最新發佈的預測報告，2012 年預計
據瞭解，芝加哥一處靠近核心地段的 100
全 美 總 計 有 1.194 億 套 房 產， 其 中 4060
華人在紐約當房東的人數約有 5 萬人左
平方米左右的公寓，月租金 2000 美元左
萬套房產用於出租，出租率達到 34% 左右。
右，他們依靠出租房屋，每月的收入可達到
右，即大約 13000 元人民幣。但即便房租
目前北京等中國城市的房價依然太高，售
300 美元到數千美元。美國置業是永久性
如此高，仍舊是供不應求。當地一位房東艾
租比約為 50：1，年投資回報 3%，還不如
的，可以傳給子子孫孫。有些中國人並沒有
麗對記者表示，自己在房屋出租網站上登記
存銀行的利息高，這樣投資既不安全，收益
在美國定居，卻也通過各種途徑買了美國的
出租房源短短幾天的時間，就有超過 20 個
也低。而美國大部分城市的房價正處於低
房子，租出去，當了翹腳房東，也嘗到甜頭。
人打電話給她要求看房子。艾麗稱，“甚至
位，售租比在一些中等城市約為 10:1，年
在目前歐債危機加劇、國際市場經濟環
有人直接帶著房租來找我，所以我就把房子
投資回報率約為 10% 左右，從這些數據看
租給了那個幸運的傢伙。”
來是一個求穩的投資選項。當然還有兩個問
境較為低迷的時候，這個想法更有誘惑力： 買一所空置的房子或公寓，再出租給因還
租房市場的火熱，使得出租房產的業
不起房貸而失去居所的眾多美國人。現在
主們“話語權”大大提升，一般房源較好的
利率接近歷史低位，房價還在下跌，此時
房東都會委託房產經紀人，對房客進行嚴格
另外，有志于當房東的人必須小心許多陷
開始房東生涯，成本要比以往低不少。有
審核。如果房客有過租房違約的記錄，幾乎
阱，如長期空置、成本超支、房客欠租、再
這方面打算的朋友，應該趕快動手，不要
很難租到好的房子。而且，房客在繳納審核
融資困難和高估租金收益等。投資的關鍵是
錯過了大好時機，因為越來越多的美國人
費用以及房租的同時，一般要給房產經紀一
要搞清楚你買下的房子能帶來多少租金收
正在選擇租房生活。
到兩個月的房租作為傭金。
入，一個大致的原則是：只有年租金至少能
巨大的還貸壓力、高額的房產稅，使得很
火熱的美國租房市場和冷清的銷售市場形
多人不得不選擇租房生活。比如，芝加哥一
成了巨大反差。尤其是在紐約、芝加哥這樣
題需要考慮，一個是匯率，另一個是在美國 購房可能會產生的額外費用。
達到房價的 1.25% 時才值得出手。 判斷潛在的租金收益並非易事。有些房屋 以前被出租過，賣家能提供租賃記錄；有 些房屋則從未被出租過。在有些特殊的區 域，房價下跌，租金卻還在上漲。 美國是個法律規定很多的國家，對房東 也有很多規定。房東的主要責任包括：維 修房屋以保證房客的建康和安全；遵守聯 邦、州、郡和市關於房屋出租的規章制度； 確保水電，下水道系統，和其它設備正常 工作；提供冷熱水和暖氣；租約上要寫明 誰付水電氣費。
020
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房市觀察
美國房地產市場底部輪廓若隱若現 近期好於預期的美國房地產市場數據帶來了難得的一抹亮色
美國
房地產市場已經觸底了麼？或
數顯示，經季節性調整，今年 3 月份美國房
大幅下滑了 7.1%，而 3 月份正是美國傳統
許近期大多數數據都可以給這
價比前一個月上漲 1.8%。今年一季度美國
的房屋銷售旺季。同時，3 月份美國成屋銷
個問題以正面回答，但如果從不同角度解
房價比前一季度上漲 0.6%，比一年前上漲
量環比下降了 2.6%，經季節性因素調整後
讀，結果可能並不樂觀。標準普爾一項統計
0.5%，這是自 2007 年第二季度以來的首
為年化 448 萬幢。這是成屋銷量近 4 個月
美國 20 個大城市二手獨立屋價格的數字顯
次季度房價同比上漲。
以來第三次下滑。不止如此，美國房屋開發
示，3 月份美國大城市房屋價格持續下降，
美國住房金融署經濟學家安德魯•勒旺蒂
但下降步伐繼續減慢，價格跌幅是一年多以
認為，當前抵押貸款利率處於歷史低位，加
來最小。
上待售房屋量有所下降，房價因此呈上升趨
標準普爾的統計結果顯示，3 月份按年比
勢。
商情緒指數在 4 月份大幅下降，這可能意味 著房屋銷量下滑的趨勢還會繼續。 問題就此而生：美國房地產市場究竟是真 的穩定下來，即將迎來復蘇拐點？還是只觸
較下跌 2.6%，是連續第 18 個月下跌，而
美國聯邦住房金融署的房價指數基於房利
跌幅是 2010 年 12 月以來最小，較 2 月份
美和房地美提供的抵押貸款數據，但並不給
從目前美國房地產市場的支撐因素來看，
跌幅低 0.9 個百分點，是連續第三個月跌幅
出具體的房價。美國全國房地產經紀人協會
目前美國 30 年期抵押貸款利率仍然在 4%
收窄。3 月份房屋價格按月比較經季節因素
22 日公佈的數據顯示，今年 4 月份美國各
左右的歷史低位。美聯儲承諾在較長時間內
調整後上升 0.1%，是連續第二個月上升，
類舊房銷售中間價為每套 17.74 萬美元，
維持低利率，不但鼓勵了新購房者進入市
升幅低於 2 月份的 0.2%。
同比上漲 10.1%。
場，而且通過幫助現有購房者進行再融資使
到了“虛底”，情況還可能進一步惡化？
標普指數委員會主席戴維•布裡澤表示：
美國商務部近期公佈的數據顯示，3 月份
其能夠負擔起居住成本，支撐了房地產市
“房價下跌趨勢並未扭轉，但一些地區已經
全美新屋銷量為年化 32.8 萬幢，好于分析
場。但問題是，隨著美國經濟復蘇逐步展
好轉。”他指出，3 月份亞特蘭大、芝加哥、
師預期，同比增長 7.5%，新屋價格中值同
開，利率水平不可能長期停留在低位，如果
拉斯維加斯、紐約和波特蘭等 5 個城市房
比上漲 6.3%。在截至 3 月的過去一年中，
房地產市場真的已經面臨拐點，那麼接下來
價再創新低，而 2 月份有 9 個城市創新低。
新屋供應量下降 24.3%，出售一間新屋需
面臨的重要挑戰就是能否經受住抵押貸款利
另外，3 月份僅有 7 個城市房價環比下跌，
要花費的時間縮短了 10.3%。
率上升的考驗。一旦抵押貸款利率回歸正常
2 月份則有 16 個 美國聯邦住房金融署 23 日公佈的房價指
這些數據表現看上去很美，但如果換一個 角度看，3 月份美國新屋銷量較此前一個月
水平，目前的購房需求表現能否持續下去仍 存在很大疑問。 基於此，不少分析人士認為，目前全美存 在數以百萬計的止贖房產，影子庫存給市場 帶來重壓，此外上百萬在房地產泡沫時期購 房的人仍在承擔負資產的重壓。除非美國就 業市場顯著回暖，房產稅大幅削減，從根本 上有效刺激購房需求，否則房地產市場不會 有較好的復蘇。 通常來講觀察房地產市場有幾個重要指 標，包括銷量、價格和開工量。這幾個指標 相互關聯，相互影響，但有時並不一定能夠 直接反映出市場趨勢。比如如果市場上房屋 供應過剩，即便銷量開始上升，房屋價格的 反彈仍然會比較慢。又比如，強勁的銷量最
024
終會推升房屋開工量，但房屋開工量的上
非交易房屋價格的普遍回升。大多數其他
租賃市場需求提振，上升的租金、更低的利
升並不一定意味著銷量將有更好表現，因
房價指標普遍顯示美國房地產市場價格趨
率和較低的房價將刺激有能力的購房者選擇
為開工量很可能並非體現了實際需求，而
於穩定但漲幅有限。
買房用於租賃，以獲得穩定的回報，這可以
是市場情緒過度樂觀的結果。這一點在房 地產泡沫時期就有所體現。
此外，美國房地產數據公司 RealtyTrac
推動公寓建造和銷售量的上升，也有助於房
的最新報告顯示，由於銀行努力避免扣押
屋價格逐步穩定。事實上在過去一年裡，美
本輪經濟衰退的起點是美國房地產市場
發生違約的物業，且房地產市場復蘇顯示
國多套住宅公寓的開工量增長了 54%，已
的危機，除非這場危機徹底結束，否則美
出了穩定的跡象，今年 4 月份美國房屋止
經顯示出租賃市場上升給房地產市場復蘇帶
國經濟無法完全走上正常軌道。不過由於
贖申請下降到了五年來的最低水平。但這
來的支撐作用。
大量不利因素仍未完全消化，預計未來美國
並沒有展現出美國房地產市場的全部實情。
在投資活動刺激房屋價格趨穩後，美國銀
房地產市場復蘇仍將非常緩慢。如果歐債
如果從州的層面來看，止贖活動並不像整
行業嚴格的房貸標準將有望逐步放寬，這將
危機繼續發酵，造成金融市場的嚴重動盪，
體情況所顯示的那麼樂觀。
刺激更多有意向的購房人投身市場，進一步
導致美國經濟復蘇進程受阻，房地產市場 進一步下滑也並非沒有可能。
當然，從積極的一面看，雖然影子庫存
提振房地產市場活動。
大量存在，但美國租賃房屋市場的逐步升
有業內人士指出，4 月份房屋價格的顯著
溫可能成為推動整體房地產市場走向復蘇
上升很大程度上是由於當月交易的房屋中，
的一個動力。如果這一預期實現，美國房
面積更大、價格更貴的房屋占比擴大，而
地產市場的復蘇可分兩步實現，首先是受
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比佛利山（Beverly Hills），又譯作比華利山，是美國加州洛杉磯縣西邊的一座精 緻城市，位於南加州洛杉磯盆地邊緣的山坡上。其建築物依比華利山而建，面臨一望無際的太平洋海面。舉世聞名的比華利山是全球眾多富豪心目中 的夢幻之地，十九世紀六十年代由房地產商波頓•格林在此開發建市，至二十世紀二十年代一直發展緩慢，此後在1920年有一位名叫道格拉斯•法爾 拜恩格斯的電影演員以三萬五千美元在山頂購買了一處很醒目的土地，並為其影星女友瑪麗•皮戈福特建造了一座美輪美奐的莊園，一時間吸引了眾 多好萊塢男女的目光，他們移居此地，相繼大興土木建造各自心目中的夢幻家園。雖然比華利山只是一座約有人口3萬5千人的小型城市，但被公認為 全美最昂貴的住宅市場，一棟中型住宅的售價超過220萬美元，許多好萊塢名人曾經或目前居住於此。不過比華利山也並不是所有人都非常富有，雖 然一部份洛杉磯縣最大的私人住宅座落在比華利山市裡，但僅佔了整個城市的10%。其他的住宅包括毗聯式的出租公寓和小於92坪（278平方公尺） 的獨立式住宅。在洛杉磯縣內有較比華利山更均一富有的區域。比華利山的平均收入為71,000美元，比洛杉磯縣的平均收入多18,000美元。比華利山 是Rich & Famous的富貴象徵，每天吸引大批外地遊客坐旅遊巴士遠道而來，為的是想一窺名流巨星的翩翩風姿及豪華住宅。南加州最名貴的頂級百 貨店和世界精品店聚集在這裡，每一間名店都有其獨特建築風格。比華利山還有十八間世界著名的首飾與古董店及數不盡的餐廳。當地最受大眾矚目 的酒店首推“麗晶”(Regent Beverly Wilshire)，這間自1928年已聲名鵲起的酒店，如今仍然保持它的輝煌燦爛，李察基爾和茱莉亞羅勃茲的浪漫童話 就發生在這店中，成為此處另一大賣點。在這樣的人文環境中投資置業，定能收到富者愈富、貴者愈貴的效果。目前是逢低介入比華利山豪宅的最佳時機。 來自新加坡傑出房地產專家Sandra 葉，來美10多年，非常瞭解大洛杉磯比華利山，瞭解那裡的山山水水及房地產發展趨勢，近年來Sandra已幫助 許多中國投資商完成置業安家的夢想。Sandra以她的新加坡高等教育和美國房地產專業知識願服務中國客人，如果您有任何投資、貸款、移民、留學問題請您 免費撥打400 651 3663 分機2128 Sandra 葉願全方位滿足您所提出的相關問題。資深、專業、快捷 、高效 投資美國大洛杉磯比華利山房地產現在正是好時機。
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前瞻視野
劉冶民：走在時代前端的創新金融家 中國投資者抄底美國地產市場的最佳嚮導
Ralph Liu，劉冶民有著曲折複雜的經歷：美籍與歐洲籍，出生於台灣，但父母都是大陸人，就讀 於美國沃頓商學院（Wharton Business School）MBA，曾在多家華爾街投行的多個區域任高層要職， 2006 年卸任中國光大銀行的投資總監之後，回到美國專心運作自己創辦的多個企業實體和非營利機 構，向投資者提供創新金融服務和教育支持，其中 InvestorsAlly Realty（投資者盟友地產公司）致 力於引導外國投資者逢低介入美國地產市場，首推加州各地的高檔酒莊、葡萄園、牧場、土地和葡 萄酒房產家園。 其實劉冶民一開始並沒有想到要進入金融界，與當時的很多台灣年輕人一樣，他追隨心目中的楷 模王永慶，考入台灣大學化工系，然後到美國名校攻讀更高學位。但在讀完碩士博士之後，卻發現 美國很多年輕人畢業後爭著要去華爾街工作，劉冶民預感到這可能意味著一個時代的轉變：金融服 務業將取代傳統的製造業引領世界經濟潮流。而那時華爾街也正需要許多有工程背景的學生做金融
美國投資者盟友公司
工程模型，他認為這是個機會，於是憑藉良好的數理背景在賓州大學讀了雙學位（計算機和 MBA）
（InvestorsAlly) 洛杉磯
之後，進入摩根士丹利（Morgan Stanley），在該公司接受了 9 個月的專業培訓工作，3 年後，又
創始人兼總裁
轉到漢華銀行（Chemical Bank）從事外彙和期權交易，並迅速成為華爾街舉足輕重的期權做市商資
劉冶民 (Ralph Liu)
深交易員。
+1.949.371.9139
1992 年初，瑞銀總部尋求亞洲人背景的衍生品專家去開拓新興市場的業務，他們通過獵頭公司找
www.InvestorsAlly.com
到了劉冶民，那個時候他的長女剛出世，也正要搬家，他自己對亞洲也比較好奇，妻子也比較贊同，
Info@InvestorsAlly.com
於是就搬到了新加坡。劉冶民開創了東南亞地區很多的衍生產品創新，這塊火紅的業務後來被大通
2010 年 6 月 至 今 － － 投 資 者 盟 友 地 產 公 司
銀行收購了，他也就去了香港擔任董事總經理，成為亞太區的總裁，而當時的不少客戶也跟隨而至。
（InvestorsAlly, Inc.），洛杉磯，創始人兼總裁 2010 年 6 月至今－－人民盟友機構 (PeoplesAlly Foundation, 投資者教育机构），洛杉磯，創始人兼 總監 2005 年 2 月至 2006 年 3 月－－中國光大銀行， 北京，投資總監 2000 年 11 月 至 今 － － 先 進 金 融 技 術 公 司 （AeFT），洛杉磯，創始人兼總裁 1995 年 12 月至 2002 年 10 月－－先進財務風險 管理公司 (ARMS)，新加坡，創始人兼董事總經理 1993 年 10 月至 1995 年 12 月－－大通曼哈頓銀 行亞洲分行 (Chase)，香港，董事總經理 1992年4月至1993年10月－－瑞銀集團(UBS)， 新加坡，副總裁，高級自營交易員 1991 年 4 月 至 1992 年 4 月 － － Equitable Life Assurance，紐約，衍生產品經理、交易 1989年9月至1991年4月－－漢華銀行(Chemical Bank)，紐約，投資代表 1987 年 9 月至 1989 年 9 月－－摩根士丹利，紐
圖為：2004 年下半年，劉冶民應邀出任這家中國光大銀行的投資總監，幫助光大銀行於完 成了與國家開發銀行進行的中國有史以來首筆人民幣利率掉期交易 并首次使中國金融機構能夠 以固定利率向購房者提供抵押貸款。
約，投資代表
028
InvestorsAlly Realty 投資者盟友地產公司 專門從事購買和出售酒廠，葡萄園，牧場， 土地和葡萄酒房產家園。 我們擁有豐富的獨家整個加州的葡萄酒廠，葡萄園，養馬牧場，土地和葡萄酒園附近房產 家園的私人信息和房源。我們公司的業物涵蓋了從北加州的俄羅斯河，納帕谷，索諾瑪縣，中 央海岸，帕索羅布爾斯，聖塔巴巴拉縣，聖塔麗塔山和南加州洛杉磯附近的（駕駛 1 到 2 小時） 特曼庫拉的高檔葡萄酒產區的商用物業和房產家園。 對于許多國外來的房地產采購商或一班投資者，來擁有一家在加利福尼亞州的酒廠並可進 口葡萄酒回到來自國的做法，是一種比較好的方式在美國擁有房地產。這將使他們能夠控制未 來的投資回報，由通過幫助所采購的自己的酒廠來出口在加州生產的葡萄酒回到來自國的國內 市場。這方法也有可能僅購買現有業主的部分所有權。
抵押貸款，對於中國住房市場的發展具有重大的 現實意義。 2006 年 卸 任 中 國 光 大 銀 行 的 投 資 總 監 之 後，劉冶民回到美國專心運作自己創辦的先進 金融技術公司（AeFT）、投資者盟友地產公司 （InvestorsAlly）和 PeoplesAlly 人民盟友機構， 以超前的理念向投資者提供創新金融服務和教育 支持。其中，InvestorsAlly 公司利用全新創意的
酒廠，葡萄園，牧場，土地和葡萄酒房產家園列出和銷售的方法
分享房屋淨值的方法來幫買主輕鬆購房，也能幫
公開的商用物業房源列出，公開的MLS住宅物業房源列出，或者個別單一私人房產（CAR SP-11 表格）列出以保持賣方市場保密。較大的酒廠業務是通過我們聯盟的證券經紀經銷商來 操作私募證券發行，兼並和收購。
賣主快速售房。公司可以提供超低利率給信用良
購買酒廠，葡萄園，牧場，土地和葡萄酒房產家園的融資方法
好的買主，而對於信用不好的買主，公司則可以
傳統的銀行物業按揭貸款，私家貸款人的債務融資，物業賣方的融資，傳統的房產共有方 式，商用物業的合資業務操作運行，FARJHOSM（法租）房產所有權的新結構，SwapRentSM （調租）現金流共分單的方法，等等。
提供新創意的 FARJHO（中譯：法租）方法來
我們公司獨家上市著名的特曼庫拉酒廠（MLS＃: S643235）最近在2011年11月4日被出售。
InvestorsAlly 公司協同 PeoplesAlly 人民盟友機
如果你想考慮購買一個加州成功的酒廠業務，葡萄園，馬的牧場，或只是一個在加利福 如果你想考慮購買一個加州成功的酒廠業務，葡萄園，馬的牧場，或只是一個在加利福 尼亞州葡萄酒園的房地產家居，請打電話給我們。我們很希望有一個與您會面的機會。 尼亞州葡萄酒園的房地產家居，請打電話給我們。我們很希望有一個與您會面的機會。
取代傳統的貸款幫助。對於來自海外的投資者，
構也可以通過提供 SwapRent（中譯：調租）的 創新金融服務，幫助買主控制和減少債務負擔。 根 據 充 分 的 市 場 調 查、 考 察 和 研 究， InvestorsAlly 公司目前著力於從事購買和出售 酒廠、葡萄園、牧場、土地和葡萄酒房產家園， 業務涵蓋了從北加州的納帕谷到南加州洛杉磯附 近高檔葡萄酒產區的商用物業和房產家園，例如 公司獨家上市著名的特曼庫拉酒廠（MLS ＃：
InvestorsAlly, Inc. dba:InvestorsAlly Realty (CA DRE#01523183) dba:InvestorsAlly Home Loans (NMLS #397242) 23 Corporate Plaza Drive, Suite 133, Newport Beach, CA 92660 TEL:1-888-456-8881x888 1-949-371-9139 Fax:1-888-315-3831 http://InvestorsAlly.Listingbook.com winery@investorsally.com
S643235）在 2011 年 11 月 4 日被出售。 劉冶民表示，對於許多來自中國的房地產採購 商或投資者，擁有一家在加州的高檔酒莊並可出 口葡萄酒到中國的做法，是一種較好投資方式， 這將使他們能夠控制未來的投資回報，由通過幫
劉冶民離開香港返回新加坡後成立了自己的
和東歐的俄羅斯盧布危機影響了許多銀行客戶。
助所採購的自己的酒廠來出口在加州生產的葡萄
公 司 —— 先 進 金 融 風 險 管 理 公 司（Advanced
一下子 ARMS 的銀行客戶紛紛破產和拖欠應付
酒回到來自國的國內市場。這種投資方法方法也
Risk Management Solutions，ARMS）， 目 的
的付款，公司不能迅速帶來現金流因此嚴重影
可藉助創新金融服務，可能僅需購買現有業主的
有兩個：一是組織當地銀行的風險管理培訓、
響公司運行。在賣掉公司之後，劉冶民回到了
部分所有權。
諮詢；二是和當地銀行合伙建立合資公司進行
南加州，經營自己創辦的房地產投資交易公司，
新的衍生工具客戶交易。這種業務模式很受歡
專精酒莊、牧場、葡萄園與土地買賣。
如果你正考慮在加州購買一個成功的高檔酒莊 業務，或者有興趣考察投資葡萄園、牧場、土地
迎，公司幾乎進入了東南亞的每個市場，業務
2004 年下半年，應中國光大銀行行長郭友的
和葡萄酒房產家園，請立即打電話給投資者盟友
也開始拓展到中東、中歐與東歐其他新興國家，
誠意邀請，劉冶民出任這家中國第六大銀行的
地產公司（InvestorsAlly），因為其創始人兼總
並幫助他們做成了當地的首筆該類衍生品交易。
投資總監，幫助光大銀行於完成了與國家開發
裁劉冶民就是中國投資者抄底美國地產市場的最
ARMS 的電子計算機技術銀行系統子公司，叫
銀行進行的中國有史以來首筆人民幣利率掉期
佳嚮導。
做 ARMS IT，有 4% 的全球銀行體系的市場份
交易，從而嶄露頭角。這筆交易不僅彰顯了中
額。ARMS 和 ARMS IT 的客戶橫跨世界各地
國新生衍生工具市場的進一步放開，而且首次
26 个国家。但後來 1998 年亞洲金融貨幣危機
使中國金融機構能夠以固定利率向購房者提供
029
前瞻視野
中國人赴美經商移民 新捷徑：L1 簽證
中國
人要到美國發展，最好的途徑
如果您是公司擁有者、總經理或經理等身
是直接投資的方式，可是美國
份，想到美國發展，應該申請 L1 簽證；如
移民法律卻沒有提供足夠的方便，非要讓投
果您是國營、集體、三資或私營企業的管理
資者在沒有獲得自由出入美國身份的情況
人員，過去三年在中國企業中至少有一年以
下，先將投資款匯入到需要投資的項目中，
上的管理經驗，最好委託我公司幫助申請
然後等待簽證的批准，這種帶有風險投資的
L1 簽證。持 L1 簽證進入美國後，即可以
做法讓不少投資者裹足不前。而到美國設立
申請美國綠卡。如果您早有投資意向，可在
分公司，則是讓有意擴展美國市場的人士找
進到美國後，從容地考察投資項目，完成您
到了一種進入美國的最佳方式。
的投資計劃。 Jeannie 魏湘梅
L1 簽證是美國專門發給那些在美國開設
L1 簽證適用於任何國家的企業，只要這
了分公司的跨國公司經理及特殊專業人才的
些企業在美國設立分公司，就可調派公司的
+1.702.767.1777
工作簽證，它屬於非移民簽證的一種，另
高級管理人員前往美國發展或推廣業務。美
info@seeseeme.com
外，母公司在美國，在其他國家設立的分公
國法律沒有特別規定此類跨國企業，需要在
司的經理也可申請這類簽證。它的特點是：
美國做多大量的投資。而且無論公司規模大
拉斯維加斯美國地產公司總裁
准許申請人具有雙重“傾向”：既非移民，
小，都可以在美國設立分公司和安排工作人
有著 20 多年資深地產投資理財經驗
又可以有移民的特徵。L1 簽證分為兩類，
員赴美。外國公司或美國公司，只要確實在
分別服務美國加州大洛杉磯地區
L1A 是跨國公司經理及主管人員簽證，L1B
做生意。彼此之間不一定要有生意上的來
內華達州的拉斯維加斯地區
是專門技術人員簽證。L2 是發給上述兩類
往，在不同的國家中，它們可以從事完全不
公司近年來幫助過許多中國客人投資置
人員配偶和 21 歲一下子女的簽證。
同種類及形態的商業交易。只要它們之間保
產。去年，美國地產公司的客戶中，有高
持正式的所有權的從屬關係即可 ( 即公司與
達 75% 的買主，都是來自中國，他們在公
美國公司屬於母子關係或子母關係 )。
司的幫助下，突破一切語言，文化與時空障
在中國經濟騰飛以來，已經有不少聰明人 士以這種方式進到了美國，而且獲得了美國
礙，順利來美投資置產移民，美國地產公司
綠卡。現在越來越多的商業人士都不得不選
L1 簽證人士可以攜帶全家進入美國，配
擇辦理 L1 簽證，原因是持 B1 簽證雖然現
偶和孩子均可以享受美國的各種福利，尤其
與中國間有著血濃於水的深厚聯繫。
在能有一年自由進出的方便，但是每次進入
是孩子在美國上學不用交付國際學生的學
您需要在美國拉斯維加斯、大洛杉磯地區投
美國的停留期最長不能超過 3 個月，如果
費。持有 L1 簽證者一般在美國公司成立後
資置產移民嗎？請與專業熱情的美國地產公
超過。當事人下次入境的時候，海關就會糾
登陸美國，即可申請移民身份 ( 綠卡 )。當
司聯繫，她們資深、專業、高效、快捷的專
纏了，很可能不能再進入。總之，B1 簽證
您在美國移民申請等待拿綠卡的期間內，您
業團隊絕對是您投資置產移民的最好幫手。
肯定沒有 L1 簽證這麼好用。如果想孩子也
要想在美國工作，最好的辦法就是有 L1 簽
欲知更多詳情，請用電郵與美國地產公司聯
一同到美國去讀書，並享受美國人的待遇，
證。
絡，我們會有專人回覆。
L1 簽證則更顯示出它的優越性。
持有 L1 簽證者在申請綠卡時的面談，可
十年前中國公司在美開設分公司的很多，
以選擇在地方性移民局的辦公室，而無需在
美國地產公司另有“百萬投資移民”專案
但由於當時中國企業還不太成熟，很多所謂
領事館內進行；在申請綠卡時，可以自由地
享有“移民即投資”。
的分公司都是沒有經營實體的“皮包”公
在美國境內或境外做生意上的旅行。這種有
司，這樣就引起了美國移民局的不滿，逐漸
移民傾向的簽證比 B1 簽證優越很多。
收緊了對中國企業 L1 簽證的審批難度。隨
通過設立美分公司取得 L1 簽證者，一般
著經濟全球化發展，國際競爭日趨激烈，中
而言，其有效期是一年。在到期將滿時，可
國企業要走出國門，不僅要重視產品質量，
以申請延長 L1 簽證期限。一般而言，每一
更要兼顧營銷和售後的各個環節，有條件的
次可以拿到兩年的簽證。而總經理或經理最
企業在美設立分公司是正確的未來方向，在
多可以拿到七年之久的簽證，所以您有很長
此動機下使用 L1 簽證有很多優點：
的時間來決定何時才申請綠卡—永久居民。
030
只需花费$49,000-$200,000 您全家可到美国居留 两个星期收到入境批文（申請人必須提供美國移民局的相關文件） 美国商业地产公司“专案”分公司 专线留话：1-702-767-1777 info@seeseeme.com 美国地产为您精心设计投资组合， 您拥有美国的房地产是轻而易取，买低点，售高价。 公司的出租管理部门替您全全管理， 您可高枕无忧的拥有在美国的房地产了。
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前瞻視野
AAA 恆益門窗 節能環保創新領先
人們
經常談論美國夢，什麽叫美國
隔音效果就非常好了。 STC 30 的情形約為
再加上流線型的設計外觀和安全夜間鎖的便
夢？ 說 法 也 許 不 一 樣， 但 其 中
一個人站在窗外正常聲音講話，屋內的人是
利性能，整套門窗直逼完美。
有一條基本的是相同的，這就是圓“家”
聽不清他講話內容的；如果一個人在窗外大
還等什麼呢？這款既美觀節能，環保省
（“HOME”）。家之不圓，未安身、怎談
聲喊叫，那屋內的人才可勉強聽見他講話的
電，又隔音，安全防盜的多功能 GS 系列門
立業？門窗既是住房的重要基本要素，也是
內容。STC 35 的情形為如果一個人站在窗
窗價格怎麽樣？其實價格不貴，目前還推行
房屋的頻面。如果這個“睛”點不好，就築
外大聲的喊叫，屋內的人是無法聽到他喊話
10% 的大折扣。換算成每個窗的話根據尺寸
不成一條真正的龍。致力於創新和領先門窗
的內容的。而ＧＳ門窗的 STC 均超過 30，
僅僅多 20-40 美元，如僅多花 20 -40 美元
產品的 AAA 恒益門窗廠經不懈努力，推出
最高達到了 36。
買一套超節能，超堅固，超隔音，而玻璃又
了新型超級節能、隔音、防盜門窗－ GS 系
在防盜方面雖還沒有個統一標準，但ＧＳ
打不爛的門窗來為屋主既省錢又安全是不是
列。其中Ｇ代表了綠色 Green，即節能環保
系列防盜門窗可以保證小偷在短時間內如想
很超值？需安裝和更換門窗的屋主抓緊這個
的意思，這款門窗節能環保超過了普通門窗
要敲爛玻璃伸手進屋打開窗鎖是非常困難甚
寶貴的機會！
的 30-40%；Ｓ則代表了兩個含義，一個為
至 不 可 能 的。 上 網 站 www.value168.com
除 GS 系 列 防 盜 門 窗 外，AAA 恒 益 門 窗
聲音 Sound，即隔音性能要遠遠好於普通門
看一段錄像，相信您一定會為 GS 門窗的強
廠的門窗種類包括左右開滑行門窗，上下開
窗；另外一個含義為安全 Security，即安全
度所感嘆。
提拉門窗並且可以翻入屋內便於清洗，固定
性能要大大好於普通門窗。
我們再來看ＧＳ系列門窗在結構上和普通
窗，搖窗，花園窗，凸窗，百葉窗，庭院拉
如果您剛買房子，如果您擔心家裡沒有人
門窗的區別。GS 系列門窗的設計生產都以
門，法式豪華門，以及各種特種形狀窗，門
的時候被小偷敲碎玻璃偷東西，如果您每天
低傳熱，高節能，高隔音，高防盜做為嚴格
窗種類齊全！甚至您需要任何形狀以及組合
都受屋外馬路或者 freeway 的噪聲的影響無
要求：首先在型材設計上採用了最優化的臂
的窗他們都可通過電腦設計給您做！安裝新
法安寧，如果您在為夏天到來將支付昂貴的
梁結構設計，最大限度增加了整個材料的強
門窗，更換修理舊門窗，或是裝修等，請立
空調電費賬單而擔心的話，如果您因為其他
度，最大限度阻止了熱量聲音的傳遞。整個
即和恒益門窗工廠聯繫吧。
原因沒有更換節能門窗，如果您想讓您原有
ＧＳ系列門窗經過美國政府官方認證的實驗
工廠直銷價為您提供最合理的價格，最優
的門窗變得更加漂亮美觀，現在您有了一個
室測試後強度達到商業建築級別，而阻止熱
質的服務，最齊全的門窗種類，以及最短的
新的機會：安裝或更換高性能的節能安全隔
量傳遞的能力卻遠遠高於奧巴馬政府 2010
交貨時間（3 -5 天，緊急情況 3 小時）。家
音防盜門窗。
年提出的節能退稅的標準。其次，在玻璃上
園萬事興，恒益門窗工廠正引領產品和潮流
我 們 先 來 看 門 窗 的 性 能 吧。 其 指 標 很
採用了最先進的三層玻璃系統以及最優的門
新高，致力於為每一位業主創造一個高質優
多，節能方面最重要的就是門窗熱傳導係
窗隔熱中空壓條，並且整個中空組合玻璃的
美安全的家園！
數 U-Factor 和門窗阻擋太陽熱量輻射的係
厚度是 1 寸，性能比市面上普通的 3/4 寸中
諮詢熱線：
數 SHGC（Solar Heat Gain Coefficient）。
空玻璃要優越很多。玻璃採用美國最大的民
626-962-7568，626-962-7568
2009 美國聯邦政府規定如果一套房子的門
用玻璃公司 Cardinal Industries 所生產的最
服務時間：
窗要享有 30% 的退稅優惠，對這兩個係數
先進質量最優的 LowE3 玻璃，中空壓條採
星期一至星期六早上 8 點半至下午 6 點
有非常嚴格的要求，它們必須小於或者等於
用了美國最大的中空壓條公司 Truseal 最好
工廠地址：
0.3，也就是要阻擋超過 70-80% 以上的熱
的隔熱材料。整個門窗的隔熱性能要遠遠超
1830 Flower Ave, Duarte, CA 91010
量才可以。而ＧＳ系列門窗的 U-Factor 都
越市面上普通的門窗。再次，採用了美國最
在 0.21 附近甚至到 0.20，遠遠超過了聯邦
先進的門窗組件，比如軸承滑輪設計是獨一
政府規定的所謂嚴格的節能門窗的標準。
無二的，其對重量的承受能力，運行的持久
在隔音方面最重要的就是門窗的 STC 係
程度以及安靜性是最好的！門窗鎖是美國最
數，這個係數越高門窗的隔音效果就越好，
好的民用門窗鎖公司所生產的專利自動鎖，
一般來說 STC 數值超過 30 的話整個門窗的
材料也都是選用最好的 vinyl 即塑鋼材料。
032
真誠為您服務 永遠站在您的立場為您著想 買屋、賣屋、投資與租賃辦公大樓、倉庫、公寓
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Victoria 吳 victoriawu6288@yahoo.com victoria.wu@coldwellbanker.com
本經紀人是美國商會長期榮譽會員，信譽可靠。 她與商會合作房地產相關投資項目， EB5 Program移民，大宗物資買賣，及中國內地 精通國、台、英語 留學，游學，人員培訓，證書頒發項目等。
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+1.626.321.5508 / +1.626.272.1348 Chino
San Marino
Walnut
$488,000
$869,000
$990,000
奇諾崗 5房３浴 2002年建，室內2,693呎 地大7,440呎，高挑屋樑，木地板，花崗大理 石台面，新屋，一手屋主。千載難求的低價 位，吉屋。
聖瑪利諾
4房2浴 1924年建，室內1,886呎 地大8,518呎，格局寬廣，室內採光極佳， 泳池，SPA，後院地大。
核桃市 4房3.5浴 2005年建，室內3,592呎 地大14,619呎，大理石台面，豪華裝修，厚度１英 尺度石材地板，交通便利，鬧中取靜，最佳學區。
San Marino
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Beverly Hills
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聖瑪利諾 5房4浴 1931年建，室內3,875呎
聖瑪利諾 4房5浴 1926年建，室內3,933呎
地大10,438呎，坐南朝北，地中海式建築，高級 社區，豪華建材。
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比佛利山 6房6.5浴 2001年建，室內7,245呎 地大20,216呎，皇宮式建築，頂尖建材，屋樑 挑高14呎，有3個鐵門出入。 另可出租，$15,000/month。
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Arcadia 阿凱迪亞
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商業地產
美國商業地產市場逐漸走向復甦
在經
歷了 2008 年的衰退後，以消費為主導的美國經濟逐步 恢復活力，2011 年初以來消費產業已經重新回到正軌，
企業盈利有所回升，就業狀況有所改善，房地產市場也逐步趨於穩 定。雖然全美住宅類房價目前仍處於相對低點，但是全美商業地產 的平均價格從低點已有 10% 的復甦，房價收入比、房價租金比均進 入合理水平，住房空置率也開始下降。 從商場、酒店、工業用地、寫字樓及公寓樓等商業地產主要投資 方向來看，美國商業地產確實有逐漸復甦的趨勢。美國全國房地產 經紀人協會首席經濟學家勞倫斯•雲認為，美國就業市場改善將成 為商業地產提振的主要原因，就業崗位的增加將帶來對商業地產的 需求上升。 2012 年德勤公司關于美國房地產市場趨勢的報告指出，外資進 入將成為 2012 年美國商業地產上升的最主要推動力，包括來自中 東、日本、中國的國際投資者中，超過 60% 認為他們已經準備好進
038
入美國商業地產，其中以購物商場為代表
的流通性要高於住宅，其使用與退出都比
堅挺，越來越多的中國投資者開始將目光
的零售類地產最為被看好。
較靈活。
瞄準美國東西海岸的商業地產。根據報告
據房地產外國投資者協會 (AFIRE) 的第
除了零售地產之外，寫字樓也成為中國
顯示，控股海南航空的中國海航集團投資
20 期年度調查顯示，美國商業地產市場提
投資者關注的重點。以租金回報率來看，
兩億六千五百萬美元收購了曼哈頓第六大
供了最穩定和最安全的投資環境。投資者
目前美國成熟市場寫字樓的租金售價比相
道 1180 號 23 層寫字樓，一億兩千六百
認為，租金和入住率回升，廢除 1980 年
對合理，其租金回報率比國內的北京、上
萬美元收購了靠近時代廣場的豪華 Cassa
的外國投資房地產稅法將對他們的投資決
海等地更加可觀。例如建於 1931 年的大
賓館。
定產生最大影響。在過去一年內，美國商
型辦公樓宇紐約帝國大廈，是紐約乃至整
目前各地華人都很熱衷美國地產投資，
業地產的投資者重點關注紐約、華盛頓、
個美國的地標性建築。不過帝國大廈的平
從兩年多前的住宅地產開始，到現在對商
波士頓、舊金山和洛杉磯等門戶城市，助
均租金水平在去年也僅有 47 美元 / 英尺 /
業地產有興趣的華人越來越多。在南加州，
推這些城市的房價上漲，回報率下降。
年。如果未來租金逐步回穩，寫字樓的售
也有很多華人開始投向公寓樓、大型倉儲
價還是有很大的上升空間。
等商業地產，比如，帕薩迪納市中心黃金
該協會此次調查的對象共持有全球超過 8740 億美元的房地產，其中包括在美國
正常情況下，投資商用寫字樓的回報有兩
地段擁有 30 戶單位的住商兩用五層公寓，
的 3380 億美元。60% 的受訪者稱，他們
部分：一是租金扣除所有費用後的純收益；
今年 5 月剛被華資以 1050 萬元現金收購。
計劃在 2012 年增加對美國房產市場的投
二是辦公樓宇市值增加的收益。如果以十
這幢被地產業者稱為 A 級樓盤、A 級地段
資，這一比例低於去年的受訪者最高比例
年為投資週期，週期內美國寫字樓市場可
的房產建於 2004 年，共有 28 戶公寓和 2
72%；約有 42.2% 的受訪者稱，他們相信
以反彈的話，每年的租金淨收益加上樓價
戶商業店鋪。該樓距巴市老城購物中心和
2012 年美國將為他們的商業房產投資升值
的反彈，將是一個相當可觀的收益。
交通要道 210、134 高速公路都只有幾個
提供最佳機遇，也低於去年調查的受訪者
隨著國內房地產市場的調控和人民幣的
街區之隔。
比例 64.7%。 在商業地產交易的過程中，一般都有銀行 會參與其中，因此投資者很容易獲得貸款， 而當前借貸利率正處於歷史低位。從攤銷的 期限，中長期的借貸意味著每年的現金流 會比較好。比如，一家 2007 年建造的商 務中心，折算成人民幣價值約 5000 萬左 右，而現在每年淨營運收入則有 450 多萬， 資本化率為每年 9%，每年的債務成本約為 230 多萬，即每年應該向銀行償還的金額， 包括本金和利息每年的債務的償還金額。 在這種情況下，如果加以對杠杆化的投資 之後，還可以獲得比較安全的投資項目， 每年回報可以達到 15% 左右。 與住宅地產相比，美國商業地產的特質 更加吸引大額資金投資者。原因在於，一 方面，商業地產無論是租金還是投資回報， 都要明顯高於住宅；另一方面，商業地產
039
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美國
永久產權
蘭開斯特 226.75英畝（1360.50市畝）商業用地
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賣價1200萬美元
該土地位於洛杉磯郡蘭開斯特市，在14號高速公路與西G街 交口的西南角。 這是一塊綜合性的商業用地，可用於建商場、酒店、住宅、影院等各類項目。該土地在2007年 美國地產高峰時期曾經高達10美元一英畝。
曼妮菲 210英畝（1230市畝）住宅建地 可建627個別墅 北部162個地塊 共68.61英畝 （411.66市畝）
南部197個地塊 共69.32英畝 （合415.92市畝）
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賣價2200萬美元
西部268個地塊 共82.06英畝（合492.36市畝）
位於河邊郡曼妮菲市的這三個地塊總面積為210英畝（合1320市畝），其平整工作
目前已經完成80%，尚有20%的工作需要去做。它位於15號高速公路東，新港街附近。
當美國
坐
生財
喬斯皮里亞 32.96英畝（197.76市畝）住宅建地 可建185個別墅
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賣價 80萬美元 拉斯維加斯途中15號出口185塊住宅用地，四周已開發 ，每塊4000-5000平方尺，已規劃好，就剩最後工程圖。超市，小學， 初中，高中走路即到。
另有巴斯托83英畝（498市畝）379個別墅建地 563英畝（3378市畝）住宅用地 320英畝（1920市畝）住宅用地 和683英畝（4098市畝）太陽能與再生能源用地 谷歌地圖
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城市巡禮
南加州 Murrieta 市快速崛起 為中國企業家提供商機 創建
於 1991 年的 Murrieta 市位於河濱縣，緊接聖地亞哥縣北部內陸，又與橙縣南部毗鄰，是一個 充滿朝氣的新興活力城市。Murrieta 市長 Douglas R. McAllister 日前表示，該市已經快速成長
為外國公司到美國發展的新據點，將為中國企業家提供大量的商業和投資機會。 4 月 14 日，Murrieta 市與美國商務部國際貿易局簽署了一項協議，以提高小型和中小型企業的出口意識， 確保公眾對於出口創造就業機會的瞭解，並通過出口促進地方經濟增長。 McAllister 市長介紹，Murrieta 市目前有人口超過 10.3 萬，大約比 18 年前增長了 400%，而平均年齡 僅為 32 嵗，高學歷和高收入人口所占比例可與橙縣發達城市相媲美。全市可開發的土地還有 2000 英畝， 公園用地 600 英畝，還有 30 個高級酒莊。目前正在致力於打造四大產業：醫療器材生產基地、國際教育城、 高新科技區、國際貿易保稅區。該市將充分利用 I-15 和 I-215 高速公路網，打造成為該地區最大的商業樞 紐中心。 中華商報 CEO 蘇家敏在結束實地考察後表示，Murrieta 市的地理位置和投資環境優越，太像 30 年前的 洛杉磯近郊某些城市，有這麼多的土地可以開發，有這麼多的大公司計劃進入，而且可以從地方、州和聯 邦政府的支持，這裡的開發潛力不可限量。而且從幾次深入接觸來看，該市領導團隊具有寬闊的視野和務 實的作風。 特別值得一提的是，Murrieta 市倡導教育體系多樣化，擁有一個 1.3 億美元打造的超級高中，而中文是 必學課程，所培養出來的美國孩子，將來在中國企業家設立的公司裡，可以沒有語言障礙地開展美中之間 的交流。作為美國最安全的城市之一，Murrieta 市的生活設施齊備，居住環境良好，適合中國企業家投資 置業。 根據 Murrieta 市與美國中華商報日前正式達成的合作協議，雙方將共同為促進美中經貿交流努力。中華 商報會及旗下中華地產報和國際地產雜誌將不斷引薦中國企業家，在一個友善地方政府的支持下，迅速進 入和開拓美國市場。
044
045
城市巡禮
Murrieta：The Future of Southern California
An
agreement was signed on
aware of the exporting needs that exist
May 14, 2012 by the City of
globally."
goods and services internationally." Murrieta has a strong focus on economic
Murrieta and the Foreign Commercial
Murrieta and the Department of
development and a key component of the
Service, International Trade Administration
Commerce have been working in unison
City's strategy is to promote increased
of the U.S. Department of Commerce to
for several years, promoting each other's
exports and additional foreign direct
promote export awareness in small- and
events as they pertain to exporting and
investment to help attract and grow
medium-sized businesses and to ensure
business expansion. This agreement is the
business in the region.
public awareness of the economic benefits
formal "road map" that will allow both
Murrieta is a young, affluent community
of exporting, building public support
entities to promote exporting and business
ideally located at the junction of the I-15
for job creation and growth through
growth in a more public capacity.
and I-215 freeways with close proximity
exporting.
"We greatly appreciate our partnership
to San Diego, Los Angeles and Orange
"Exporting is an integral part of our
with the Department of Commerce," said
Counties, in the State of California, USA.
economic growth and prosperity," said
Murrieta's Mayor Douglas McAllister. "Fred
Murrieta is in the path of growth for
Fred Latuperissa, Director of the Foreign
and his group have been instrumental in
Commercial Service, International Trade
helping us with business attraction and
Administration of the U.S. Department
expansion in Murrieta. We recognize the
of Commerce. "We need to embrace this
importance of helping our companies to
opportunity and let our businesses be
grow by expanding the market for their
046
these counties and affords business the
as research and development/medical
opportunity to take charge of the future,
technology firms and first-rate healthcare
today.
Chinese Biz News to connect City of Murrieta with the Asian Market
facilities. Murrieta is the place to locate,
Mr. Rick Gibbs, Mayor Pro-Tem and Mr.
Incorporated in 1991, Murrieta has
invest, develop and expand as it is
Bruce Coleman, Economic Development
experienced a 400% increase in population
destined to become the premier business
Director of City of Murrieta, California,
in just 18 years. With a population of just
hub for the region.
met with Chinese Biz News Grace Su, CEO, and Juan Yanez Carrera, Vice President to
over 100,000 and recently recognized
Murrieta boasts an educated, high-
as one of the safest cities in the United
income population comparable to
States, it is easy to see why Murrieta is
communities in San Diego and Orange
Mr. Gibbs discussed the business and
the future of Southern California!
develop a cooperation agreement.
Counties. Combined with a wide range
investment opportunities City of Murrieta
New retail centers, industrial buildings
of new shopping, dining and recreational
offers to foreign companies and the
and Class A offices have been completed
options, a diverse choice in housing and a
support they can get from the local, state
with more in the planning process. With
world-class education system and you will
and federal government.
over 2,000 acres of additional available
understand why Murrieta is the future of
land, Murrieta is attracting upscale
Southern California!
retail centers and quality hotels, as well
Mr. Gibbs and Mr. Coleman toured Ms. Su and Mr. Yanez around the city and showed the many attractions the city offers to visitors. They also showed the many industries established in the city and the available underdeveloped land. With the vision of breaking the language barrier, the cooperation agreement will focus on US and Chinese economic and trade exchange and entrepreneurs to set up companies in City of Murrieta for medical equipment, high tech, international free trade zone and international education. Mr. Gibbs said “we will be delighted to welcome Chinese visitors and entrepreneurs interested in visiting and doing business in City of Murrieta”. Ms. Su said “there is an unlimited potential for large companies from China to establish their business in City of Murrieta”. Chinese Biz News will refer Chinese companies to enter the US market with the friendly support of the government.
047
純商業化的市場運作 , 全方位的媒體報道。完善的配套設施和提供周到、優質的服務 .
展覽時間：2012 年 10 月 3 日—10 月 6 日 展覽地點：上海展覽中心（上海市延安中路 1000 號、南京西路 1333 號） 主辦單位：上海展覽中心 協辦單位：上海納爾展覽展示服務有限公司 展覽面積：30,000 平方米 展 商 數：200 家 觀 眾 數：130,000 名
參展聯繫：上海納爾展覽展示服務有限公司 連絡人：魏 曉 娜 電話 : +86 21 3205 2110 傳真號碼：+86 21 6631 1609 郵箱：weixiaona@shnaer.com.cn 網址：www.chinapropertyshow.com 手機：18964502110 Q Q ：2420396651
商業地產
RECon 2012: Industry Icons Take Global View Pr
ominent retail real estate leaders
shoppers simply don't pursue their brands
equipped with online ordering terminals
offered a candid view of an
online because they haven't been exposed
allowing commuters to place grocery
improving industry landscape on the
to them in store. Shoppers that buy both
orders than can be delivered to their
opening day of RECon Sunday, touching
in stores and online tend to spend much
homes the same day, he said.
on the hot-button topics of online sales,
more in brick-and-mortar locations than
Internationally, J. Crew is eyeing
international growth and the upcoming
those that don't shop online, he added.
expansion into additional international
election.
"Most importantly, we believe people still
markets, particularly in Asia, said Holly
Sandeep L. Mathrani, CEO of General
view the mall as a place to gather and to
Cohen, senior vice president of real estate,
Growth Properties, said the Internet will
be entertained with arts fairs, contests and
planning and construction for J. Crew. "But
maintain its strong niche but will never
events."
you have to be very smart and diligent,"
replace the physical shopping center. He
Internationally, retailers have fused
said Cohen. "In apparel, we take for
noted that for every $5 spent on retail,
bricks with clicks more adeptly than in
granted colors and sizes and designs in the
$4 is still spent in stores, and said that
the U.S., said Glenn Rufrano, president
U.S. But it's different elsewhere. We can't
in regions of the country where major
and CEO of Cushman & Wakefield. For
have too much of an ego about it."
retailers don't have physical locations,
example, subways in South Korea are
With many U.S. markets saturated with
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052
domestic brands, retailers are turning to China, Brazil, India and Eastern Europe for growth opportunities. "But that is far more challenging," Rufrano said. "You have to educate yourself, find indigenous people who understand the business culture, and you often can't find people with the real estate expertise. Despite the challenges, "good retailers can't afford not to look," he said. The business leaders spoke frankly about painful lessons learned from the retail downturn. "The industry got caught up in growth for the sake of growth, not growth to create value," said Rufrano. General Growth, said Mathrani, suffered its high-profile bankruptcy not for want of good real estate or tenant performance. "It was simply because of too much debt. That was our lesson." J. Crew's takeout was "to learn to say ‘no,’ " said Cohen. "We signed some great leases but at topof-the market rents." Ongoing industry concerns include global macro-economics, said Mathrani. "I don't think we are due for another recession soon, but there are things that are out of our control such as the problems in Greece, Spain, Italy and the Middle
companies, including the potential loss
the job market to be open to any and
East that affect the world." Other global
of the Bush tax cuts and the possibility
all ideas. "You never know what doors
uncertainties include constantly changing
of new taxes on corporate partnerships
will open up," she said. Mathrani said
playing fields that handcuff U.S. decision-
that could hamstring retail real estate,
job seekers should "follow there hearts."
makers. "The rules [for retailers and
Mathrani said. However, the industry
Sometimes that includes taking a cut in
developers] are delineated and constantly
shouldn't lose sight of the fact that such
salary if it means creating long-term value
changing in some countries," Rufrano said.
gyrations are an inevitability in business
for the individual, he said. Added Rufrano:
On the plus side, countries such as Brazil,
in the long term, noted Rufrano.
"You don't have to get to the right spot
Colombia and China are adopting more consistent processes, he said.
The industry icon session was organized
right away."
as part of RECon’s expanding offerings
The forthcoming elections mean
to graduate and undergraduate student
uncertainties for retail real estate
members. Cohen advised students entering
053
商業地產
Outlook for the Apartment Sector in USA Widely recognized by commercial real
mortgages. As a result, the homeownership
are expected to remain at historic lows
estate investors as the best-performing
rate has declined to levels last experienced
through 2013, allowing for continued
sector over the past two years, apartment is
in the 1990’s.
strong rent growth during the near term.
the first property type to have transitioned from recovery into the growth phase of the cycle. Apartments benefited from an
Longer term, a construction pipeline is
Strong Fundamentals and Aggressive Pricing
building, which is likely to moderate rent growth in the outer years of our five-year
early surge in demand that resulted in a
With rental demand far exceeding new
sharp recovery in occupancy and rents.
supply, rent growth has been robust.
As the vacancy rate is forecast to tighten
Typically short one-year leases have
During the third quarter of 2011, the
further, leasing conditions will continue
allowed rent growth to rapidly translate
overall national average effective rent for
to favor landlords. Sustained rent growth
into income growth, while high vacancy
the sector surpassed the previous rent
is projected to average 4 to 5 percent per
rates and longer lease terms have created
peak established at the end of 2007.
year through 2014. If the three-year fore-
a significant lag in other sectors. Renewed
Washington D.C., San Francisco and San
cast is realized, average effective rents will
employment growth translated almost
Jose have all now exceeded their prior
be 17 percent above the previous 2007
immediately into multi-family demand,
peak rents by upwards of 10 percent.
peak. For comparison, peak-to-peak average
given that many of the newly employed are
Late economic recovery metros, including
effective rents were only 10 percent higher
in the prime renter age group, the “Echo
the Southern California markets of Los
during the 2006 to 2007 compared with
Boomers,” who represent a significant
Angeles, Orange County and Riverside/
levels achieved in the 1999 to 2000 cycle.
demographic surge. This population
San Bernardino, along with Atlanta and
Developers are currently focused on
also has less of a propensity for home
Phoenix, are still below their previous peak
building in prime urban/infill locations
ownership than previous generations, with
levels.
located in the Gateway cities – a historic
the recent performance of the for-sale
forecast.
The vacancy rate for the nation is
shift from previous cycles when Sunbelt
expected to fall below 5 percent in 2012
cities and the outer suburbs received the
In addition, rental demand is receiving
with average effective rents posting similar
majority of activity.
some support from previous homeowners
increases as last year, and growth ranging
Although the near-term outlook for
who experienced distress with their
between 3 to 5 percent. New completions
apartments remains robust, the sector is
housing market reinforcing this view.
expected to reach the mature phase of the real estate cycle during the outer years of our forecast. While there are structural trends to consider that could prolong or boost its strong run of performance, cyclical trends and an intensifying construction pipeline are expected to temper NOI growth during the outer years of the forecast. After stabilizing in the low-four percent range during midterm, the overall U.S. multi-family vacancy rate
054
is expected to begin trending up in 2015,
entry coastal markets, particularly New
the potential restructuring of mortgage
while rent growth decelerates.
York, Washington D.C., and San Francisco,
finance enterprises, which are central to the
Multi-family is expected to maintain its
have now compressed to the low-four
multi-family debt market, remains a risk.
status as the preferred property type for
percent range. Although further cap rate
Another cautionary flag to investors is the
real estate investors in 2012. Investor
compression is unlikely, pricing for multi-
aggressive underwriting needed in order to
optimism and historically low mortgage
family is expected to remain aggressive.
justify current multi-family pricing, another
rates from enthusiastic lenders are reflected
However, as market conditions mature,
potential risk given where the sector is
in the sub-five percent capitalization rates
cap rates are expected to increase during
positioned in the real estate cycle.
that are typically required to acquire Class
the later years of the forecast. Although
A multi-family properties in prime markets.
GSE reform will remain stalled in
Capitalization rates for high-barrier-to-
Congress until after the 2012 election,
055
商業地產
Outlook for the Apartment Sector in USA
With premier multi-family properties
particularly those within the highly
their growth is either a little later or less
trading at very expensive prices that are
educated and professional classes that can
spectacular than the first tier metros.
often above replacement cost, coupled
afford institutional quality housing. This
These include Chicago, Denver, Fort
with market fundamentals maturing during
major demographic gravitates towards
Lauderdale, Los Angeles, Miami, Northern
the outer years of the forecast, caution is
“youth magnet” cities that embrace the
New Jersey, Oakland/East Bay, Orange
advised when investing in this property
youth culture, provide good jobs and offer
County, Portland, and San Diego. These
sector. A more tactical approach is now
the quality of life that they desire. These
are generally high barrier to entry and
recommended that encompasses both short
tend to be the coastal gateway markets.
expensive for-sale housing markets, and
and long-term investment strategies
In addition, urban/infill submarkets will
are working through their for-sale housing
be preferred over commodity suburban
oversupply. As a result, they are expected
Sector Strategies and Megatrends
communities both in the near and longer
to outperform in the long term.
Apartments are the one property sector
term. “Green” initiatives improve
Falling home prices and historically low
of commercial real estate where most, if
marketability with this generation, such
mortgage rates have pushed U.S. for-sale
not all markets in the United States are
as energy reduction, recycling and bicycle
housing afford-ability to its highest level
producing rent growth. Nevertheless, some
storage.
in more than two decades. The cost spread
metros experienced growth earlier than
Metros that experienced the earliest
between owning a median-priced home and
others and future performance will also
and strongest economic recovery also
renting has narrowed and in some cases
diverge by metro and submarket. While
produced the most significant surge
reversed. This trend is expected to con-
the sector has long been perceived as a
in apartment demand. These most
tinue for several more years as multi-family
desirable and relative stable investment,
significantly included Washington D.C.,
rents continue to climb, while home prices
and is the only property type that has
New York, Austin, Dallas and Houston.
have yet to stabilize.
been capable of producing sustained rent
As the tech sector took hold, these were
Near-term sentiment continues to favor
growth over the long term, the sector is
followed by Boston, San Francisco, San
renting, as the tighter credit requirements
experiencing some fundamental changes.
Jose and Seattle. Investors were quick to
for purchase and the risk of further price
Structural changes will impact the coming
see this trend, and apartment pricing has
deterioration due to fore-closures has
decade: (1) renting has become a more
been bid to highly aggressive levels, given
kept many would-be-homebuyers on the
favorable lifestyle choice; (2) demand
their near-term, strong performance, their
sidelines. However, attitudes are expected
for rental housing will be particularly
growth potential, and inexpensive and
to shift during the outer years of the
strong due to demographic trends; and (3)
highly available financing. In particular,
forecast. The unprecedented reversal
consumer demand has shifted away from
investors have favored metros with high
between owning and renting will persuade
suburban to urban/infill submarkets. Thus,
incomes and housing costs, which tend to
more households to purchase homes or
while the overall sector should benefit
have high barriers to entry, and therefore
condominiums as an attractive option to
from these macro changes, some markets
have a stronger long-term outlook. In all
renting, once confidence has been restored
and submarkets will significantly out-
of these metros, investment is focused
in the for-sale market. Buyer confidence
perform.
on the strongest and most desirable infill
will also be enhanced by an improving job market and eventual loosening of credit
Research and experience are showing
submarkets, and does not generally include
that the “Echo Boom” generation has an
commodity suburban locations. A second
even stronger bias toward rental housing
tier of metros is also now attracting
than those of the past. Just as importantly,
considerable investor attention that have
this group is very location sensitive,
shown strong market fundamentals, but
056
by lenders. Instead of an outright threat
change during the forecast as “savings�
our forecast. As the for-sale condominium
to the multi-family sector, we view this
from owning becomes more compelling to
market recovers, developers will shift
expected shift in sentiment as a healthy
existing renters. While home affordability
the construction pipeline toward for-sale
return to a more balanced housing market
has increased across all metros, there
housing, which traditionally has supported
based on lifestyle choices, and not another
are still markets where renting offers
higher land values. In addition, conversions
unsustainable housing bubble.
significant savings over home-ownership.
of rentals to condominiums could resume.
As multi-family rents climb, the
Markets that have a high percentage of
As a result, these markets are most capable
savings from owning versus renting will
renters by choice/necessity include the
of outperforming the U.S. average for rent
strengthen the case for buying homes in
high-cost coastal markets of the San
growth over the long term.
traditionally highly affordable markets
Francisco Bay Area, New York, Coastal
such as Atlanta, Chicago, Dallas, Florida,
Southern California, Pacific Northwest
Houston, Minneapolis, and Phoenix. While
and Washington D.C.. Although new
most first-time home-buyers remain on the
supply is focused on these markets, we
sidelines in these metros for now, this will
expect it to subside in the outer years of
Prepared By:
RREEF Real Estate, A
Member of Deutsche Bank Group
057
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置業導航
輕鬆進駐沙漠綠洲城市棕櫚泉 與世界一流的高爾夫球場為鄰 棕櫚
泉市〈Palm Springs〉靠近洛杉機
太〈Nellie Coffman〉與她的兒子俄爾〈Earl〉
東南方大約 120 英哩，距離聖地
一起遊覽了棕櫚泉，第二年他們回到了這裡
牙哥東北方大約 120 英哩。棕櫚泉位於科羅
並用了 $2,000 買下了埃莉諾．馬丁〈Eleanor
拉多沙漠的 Coachella 山谷以內，棕櫚泉市的
Martin〉的住宅及 1 3/4 英畝的土地並成立了
東方被 San Jacinto 山包圍，南方則有 Santa
聞名全球的沙漠客棧〈Desert Inn〉。
Rosa 山。棕櫚泉市每年有 350 天陽光充足的 日子，年降雨量 5.5 英寸。
棕櫚泉在 1938 成為一個自治市。第二次 世界大戰時棕櫚泉變成了巴頓將軍〈General
這裡最著名的是礦泉、滑雪場、高爾夫球
George S. Patton Jr.〉及他的快速坦克部隊進
場、路旁搖曳的棕櫚樹及 Palm Canyon Dr. 上
攻北非的訓練場所，El Mirador 旅館及附近地
的購物商店及餐館。這裡最具特色的旅遊勝地
區被徵收為戰時醫院，收容世界各地轉來的戰
就是棕櫚泉高空旋轉纜車，這個高空旋轉纜車
爭傷患，一個機場及兩英哩長的跑道也在當
是世界上最壯觀的高空纜車之一，可以媲美阿
時建造完成，日後則成為棕櫚泉機場〈Palm
Jason 桂
爾卑斯山的高空纜車。遊客在夏天時可以登山
Springs Airport〉。
精通 國語、台語、英語、廣東話。
健行，冬天時可以則可以在山上滑雪。
戰後棕櫚泉又回到了二戰前的繁榮景象，
中國地區免費電話 400-651-3663 分機 2155
根據 Morongo 盆地遺跡的研究顯示，早在
1945 年後土地價值飛漲，一塊地從 $8,000
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10,000 年前的石器時代就有人類在棕櫚泉附
漲至 $4,117,000,000，一座九洞的高爾夫球
美國大洛杉磯傑出地產專家
近定居了。當時的居民就已經知道如何使用弓
場在 1945 年成為棕櫚泉成長的契機之一，
多次榮獲公司最佳傑出經紀獎
箭、藍子及陶器，這也使得棕櫚泉成為西半球
現在，大棕櫚泉區有超過 85 座高爾夫球場，
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最古老的村落之一。
600 個網球場及 10,000 座游泳池點綴在塊沙
近年來幫助過許多中國投資客在美國購屋置業
漠土地上！
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棕櫚泉這個地區於 1774 年在西班牙軍隊 征服上加州〈Alta California〉時被發現，但是
隨著人口的增長，對於住房的需求也穩步上
直到 19 世紀的中葉，棕櫚泉一地則是 Agua
升，部分歸因於移民家庭無法負擔沿海地區較
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Caliente 部落的 Cahuilla 印第安人的天堂，這
昂貴的房屋，退而求其次在內陸城市置業。過
好幫手
個部落只有少數的成員看見過白人。
去 20 年以來，該地區大量空置的土地被迅速
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到了 1853 美國政府派遣了一個由陸軍中
開發成為住宅小區，相關生活和商業配套設施
尉威廉．佈雷克〈Lt. R.S. William P. Blake〉
也得到興建。後來某些區域的房市呈現失控的
所帶領的一個調查隊在棕櫚泉地區和它的礦物
局面，房價中位數在過去 24 個月急跌 25%，
泉池做了第一次現代的考查，這些人利用馬
而這給海外投資者提供了難得的入市良機。
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與高爾夫球場為鄰的住宅區項目交通極為
San Gorgonio 山口的馬車通道，在 1872 年，
便捷，輕軌鐵路可以直通洛杉磯市中心，臨近
棕櫚泉成了一個在亞利桑那州的普列斯科特
60# 及 10# 國道和 215# 洲際公路，距離安
家地質研究所。此處還是洛杉磯地區最有名氣
〈Prescott〉和洛杉磯之在 1877 南太平洋鐵
大略國際機場及聖貝納迪諾國際機場僅 10 分
的“商業帝國”，臨近有棕櫚泉賭場、百家明
路完成了一條通過沙漠的鐵路以刺激鐵路交通
鐘車程。距離洛杉磯最大的港口長灘港和洛杉
牌直銷店、沃爾瑪購物中心、COSTCO 購物
西向的發展，位在鐵路線上方圓 10 英哩內的
磯國際機場也只是有一個小時的車程，四通八
中心、Target Supercenter 購物。
奇數土地被劃分為南太平洋鐵路的私有地，偶
達的交通系統以及優越的地理位置，都能讓您
數的土地則分給了印地安人！這也造成了棕櫚
的生活、學習出入自如。
泉地區直到現在還明顯的棋盤式土地分割。
項目住宅購買者擁有永久產權，並配備相應
二十世紀開始後，棕櫚泉成為了一個發展
現代化設施和社區公園。周邊學校與學術機構
迅速的度假區，這裡有超過 10 棟的建築，一
包括：加州大學河濱分校，加州州立大學聖巴
間郵局及許多季節性的遊客。奈莉．科夫曼太
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