Preparándonos para la Línea Morada: Estrategias de Vivienda Asequible para Langley Park, Maryland by Casa De Maryland

Willow Lung-Amam | Casey Dawkins | Zorayda Moreira-Smith | Gerrit-Jan Knaap | Alonzo Washington

2017

Preparándonos para la Línea Morada: Estrategias de Vivienda Asequible para Langley Park, Maryland

Presentado por: Centro Nacional de Investigación para Crecimiento Inteligente y Educación Universidad de Maryland, College Park

TABLA DE CONTENIDOS: Resumen Ejecutivo

Reconocimientos

Introducción

Breve Historia sobre la Vivienda Asequible en el Condado de Prince George

Condiciones Existentes en Langley Park

Perfil de Miembro de la Comunidad: Juan Cuellar Características de la Vivienda y Posesión de Inmuebles Costo de las Viviendas y Accesibilidad Condiciones de las Vivienda vs Quejas Estabilidad de la Vivienda

16 17 18 20 21

Buenas Prácticas en el Manejo de Viviendas Asequibles Cerca del Tránsito

“Caja de Herramientas” de la Vivienda Asequible de Langley Park

Asistencia Individual Perfil de Miembro de la Comunidad: Glenda Rosales Preservación y Creación de Viviendas Asequibles Perfil de Miembro de la Comunidad: María Guardado

28 29 32 38

Estrategias de Vivienda Asequible para Langley Park

Protección de la Vivienda Asequible frente a la Línea Morada

Apéndices

1. Figuras y Metodologia Referencias

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 1

RESUMEN EJECUTIVO

El futuro de la vivienda asequible en Langley Park es incierto. En esta comunidad, en su mayoría de escasos recursos del Condado de Prince George’s, la llegada de la Línea Morada del Tren Ligero es tanto una oportunidad como un reto a un lugar que se denota por su amplia oferta de renta de unidades de viviendas asequible, de una comunidad muy unida de vecinos, pequeños negocios e instituciones sociales. Pocos niegan que la línea traerá nuevas instalaciones y servicios a esta área desventajada del condado, incluyendo un mejor transporte, desarrollo económico, y un mejor acceso a trabajos y oportunidades alrededor de la región. Sin embargo, es posible que muchos residentes actuales no puedan disfrutar de estos beneficios a menos que se implementen salvaguardas para proteger y crear nuevas opciones de vivienda asequible. Una nueva inversión de tránsito conllevará el riesgo de desplazo y aumento de los costos de vivienda. Este reporte basa sus hallazgos en literatura académica sobre la vivienda asequible cerca del tránsito, en datos existentes de vivienda, buenas prácticas de desarrollo del tránsito equitativo en todo el país, y en políticas públicas estatales, del condado, así como en herramientas legales y de políticas locales, que nos ha permitido ofrecer una serie de recomendaciones para el desarrollo sin causar desplazamiento en Langley Park. También, hemos tomado en cuenta las voces y visiones de expertos en políticas locales y de residentes para identificar los desafíos a la preservación y la creación de nuevas viviendas asequibles, y hemos escuchado sus miedos y deseos el futuro. Nuestras recomendaciones hacen hincapié en seis objetivos estratégicos que se recomienda sean adoptadas por los gobiernos locales y estatales, agencias, desarrolladores y organizaciones privadas y sin fines de lucros. Dichos objetivos incluyen: estrategias para mantener la calidad y asequibilidad de las viviendas existentes en alquiler; crear e incrementar las herramientas que permiten a los desarrolladores de vivienda sin fines de lucro el adquirir y rehabilitar propiedades multifamiliares existentes; explorar estrategias de captura de valor de la tierra para crear y preservar la vivienda asequible en áreas cercanas a las estaciones de la Línea Morada; aumentar la participación de los hogares en los programas de subvenciones de vivienda en alquiler por HUD; reducir al mínimo el desplazamiento a medida que el desarrollo comience a expandirse; y, el explorar estrategias para permitir que más residentes de Langley Park obtengan su propia vivienda. Esperamos poder involucrar todos los esfuerzos de colaboración colectivos de las diversas partes interesadas en un proceso de planificación justo y equitativo para un futuro prometedor que asegure la vivienda asequible en Langley Park.

RECONOCIMIENTS Esta labor no hubiera sido posible sin los incansables esfuerzos de un sinnúmero de estudiantes graduados y personal del Centro Nacional de Investigación para Crecimiento Inteligente y Educación, así como de CASA. Queremos dar un agradecimiento especial a Brandon Bedford, Betania Fincher, Shannon Kennedy, y Karitsa Norman en la Universidad de Maryland. También deseamos agradecer a los equipos de Escuelas y Desarrollo Comunitario, a los equipos de Organización, y a los Centros de Bienvenida y Educación para Adultos de CASA. Asimismo, damos las gracias a varios expertos de renombre en el campo de la vivienda asequible, que no son nombrados, pero que también ofrecieron sus opiniones e ideas para este informe. Para ellos, que saben quiénes son, estamos sumamente agradecidos. Y, para los residentes de Langley Park, tanto PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 2

las voces silenciosas que informaron esta obra como aquellos cuyas voces están documentadas aquí, muchísimas gracias.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 3

INTRODUCCION Langley Park es una comunidad suburbana en el interior localizada en la frontera noroeste del Condado de Prince George’s. Se encuentra en el límite del Condado de Montgomery y a un poco más de una milla de la frontera noreste de Washington, D.C. La comunidad se encuentra en el corazón del "Corredor Figura 1: Langley Park en el Condado de Prince George’s y la Intersección de Takoma/Langley, Plan Internacional," que es la Preliminar del Sector (2009). Este mapa muestra una porción significativa de la comunidad del condado que se encuentra en Takoma Park, a lo largo de la línea del Condado de Montgomery. denominación informal para la sección de Boulevard University, el que se extiende desde Langley Park en el Condado de Prince George’s hasta Long Branch en el Condado de Montgomery. El corredor es ampliamente considerado como el centro de la comunidad latina en ambos condados.1 De los 20,000 residentes de Langley Park, prácticamente tres cuartas partes nacieron en el extranjero, cuya mayoría procede de América del Sur y Central. Muchos ganan salarios sumamente bajos. Cerca del 50% de ellos, tienen un ingreso por debajo del promedio familiar del área metropolitana de D.C. La gran mayoría de los residentes de Langley Park alquilan departamentos con jardín. De alrededor de las Figura 2: Departamentos University Gardens, que es uno de los 14 complejos 5,000 unidades de vivienda, departamentales en Langley Park, Maryland casi el 75% son rentadas, y, aproximadamente, 3 de cada 4 residentes de Langley Park rentan y no son propietarios de las viviendas. El reducido número de unidades que reciben subsidio federal, así como con la reducida demanda de hogares en esta zona en comparación con otras, ha dado lugar a una amplia oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles en el mercado.

From Cradle to Career: The Multiple Challenges facing Immigrant Families in Langley Park Promise Neighborhood. http://www.urban.org/research/publication/cradle-career-multiple-challenges-facing-immigrantfamilies-langley-park-promise-neighborhood. Fuente consultada el 10 de junio de 2015. PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 4

En los próximos meses, dos estaciones de la Línea Morada serán establecidas en la comunidad. La Línea Morada es una línea de tren ligero de una longitud aproximada de 16 millas. Una vez terminadas las labores de instalación, este nuevo sistema de transporte de ruta fija se extenderá de Occidente a Oriente, desde Bethesda en el Condado de Montgomery hasta New Carrollton en el Condado de Prince George’s, creando el primer corredor de tránsito entre los suburbios del área metropolitana de D.C. Así, el tren ligero recorrerá algunos de los suburbios más ricos de la zona en el Occiente y llegará a algunos de los suburbios más pobres en el este. Entre ellos, Langley Park. 3 Todas las unidades de Langley Park se encuentran dentro de una milla y media de las dos estaciones propuestas. Sin duda, la Línea Morada cambiará la cara de la vivienda asequible en la colonia. Lo que aún no está claro es el tipo de cambio que traerá. El impacto podría ser positivo. Si en el desarrollo de la línea se hace énfasis en la preservación y en la mejora de las opciones de vivienda asequible, la nueva inversión podría ayudar a revitalizar la colonia, logrando mejoras necesarias en materia de calidad, condición y la Figura 3: La Línea Morada se localizada en el Mapa del Metro. Las dos asequibilidad en el largo plazo. Un estaciones propuestas para Langley Park son Takoma-Langley Park y sinnúmero de investigaciones ha Riggs Road. Fuente: http://www.gazette.net/ demostrado que el transporte es clave para el bienestar y para ofrecer oportunidades a grupos desfavorecidos. Típicamente, el tránsito mejora el acceso al empleo, la educación, y otros servicios para hogares de bajos ingresos, que a menudo dependen del transporte público (CTOD, 2007; Pollack y Prater, 2013; Claggett, 2014). El tránsito también tiende a estimular una mayor densidad poblacional y un mayor número de peatones, lo que puede reducir los costos de transporte para los residentes de escasos recursos. La diminución de las regulaciones para estacionar los carros es normalmente relacionado con el desarrollo orientado al tránsito (TOD), y puede también reducir los costos de la vivienda y lar rentas, y, al mismo tiempo, da lugar para nuevos servicios (Clagett, 2014). A menudo, el incremento del tránsito atrae un nuevo tipo de viviendas y negocios, produciendo una base tributaria rentable que puede ser capturada y reinvertida en la comunidad (CTOD 2007, 2009, 2011; TCRP Informe 102, 2011). En Langley Park, este tipo de inversión es necesaria, especialmente la inversión en la vivienda. Muchas casas fueron construidas en la década de los 50 y sufren de problemas comunes a viviendas antiguas, como el mantenimiento diferido, y problemas de hacinamiento. La Línea Morada puede brindar nueva vida a las viviendas deterioradas y mejorar la calidad de la vida de los residentes a través de mejores vías peatonales, espacios abiertos, edificios públicos, un mayor acceso a bienes 3

“Project Overview.” Maryland Purple Line. Fuente consultada el 23 de abril de 2015. http://www.purplelinemd.com/en/about-the-project/project-overview ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 5

y servicios, así como a oportunidades laborales. El no proteger la asequibilidad de la vivienda a largo plazo, conllevaría un gran impacto negativo. Por ello, es necesario el compromiso con la preservación y de financiamiento de la vivienda asequible. Sin las protecciones que son necesarias, el impacto de la Línea Morada podría ser devastador. La gran mayoría de las unidades de viviendas asequibles se alquilan a precio de mercado, pero este se podría perder muy rápidamente. El atractivo que el nuevo tránsito implica, a menudo, hace que el valor de la tierra aumente, provocando aumentos en la renta y los precios en las zonas aledañas resultando en el desplazamiento de la comunidad (Bowes y Ihlanfeldt, 2001; Ihlanfeldt, 2003; Cervero, 2004). El desplazamiento ocurre generalmente cuando el precio de la tenencia aumenta, existe pérdida de la vivienda subsidiada, o debido al incremento de los alquileres, los impuestos y las tarifas de los seguros de propiedad, obligando a los residentes a abandonar sus hogares y vecindarios. Un aumento en el valor de la tierra, también pueden inducir la rotación de viviendas por medio de la cual los residentes de bajos ingresos se salgan voluntariamente, y sean sustituidos por inquilinos de mayores ingresos y por residentes a menudo mejor educados (Pollack et al, 2010). Aproximadamente, tres de cada cuatro hogares en Langley Park ya sufren de un alto costo de gravamen ya que los inquilinos pagan más del 30% del ingreso promedio del área. Incluso, los pequeños aumentos en los alquileres, que ya se encuentran fuera del alcance de muchas familias, podrían llegar a precios fuera de las posibilidades de los miembros de la comunidad. Y con un gran número de terrenos en manos de unos cuantos propietarios, la decisión de inclusive un sólo arrendador de elevar los precios, podría tener un impacto mayor. El aumento de los valores de la tierra también podría afectar los alquileres comerciales, así, impactando la viabilidad de las pequeñas empresas locales, muchas de los cuales dependen de los clientes locales y se adaptan a las necesidades de los inmigrantes recién llegados. La pérdida de negocios y residentes, el fuerte sentido de comunidad y la interdependencia que son características de este barrio, podrían perderse. Este reporte realiza un análisis crítico a la vivienda asequible en Langley Park al momento en que la comunidad está a punto de cambiar como resultado de la Línea Morada. En éste, investigamos las condiciones existentes del barrio, las mejores prácticas en materia de vivienda asequible cerca de áreas de que tienen un alto tránsito, así como las políticas y herramientas locales y estatales que se pueden utilizar para proteger y crear nuevas opciones de vivienda asequible en tanto el desarrollo de la Línea Morada continúa. Nuestra intención es ofrecer una plataforma que dé pie la discusión de ideas entre los funcionarios estatales y del condado, organizaciones comunitarias, los desarrolladores con y sin fines de lucro, así como propietarios y residentes de Langley Park, a medida que trabajamos juntos en crear un mundo más sostenible, equitativo, así como un futuro incluyente. Creemos que, a través de la planificación colaborativa, integral, incluyente y la formulación de políticas con compromiso, los residentes existentes se beneficiarán de los beneficios de la línea, y no sólo se verán obligados a asumir los costos. Un desarrollo sin desplazamiento es posible en Langley Park. Nuestro análisis se basa principalmente en los datos sobre Langley Park disponibles en fuentes secundarias, como las agencias estatales y del condado, y el Censo de EE.UU., así como en informes sobre la colonia previamente escritos por el condado, el gobierno estatal y grupos sin fines de lucro. En gran parte debido a la falla continua de recolección de datos precisos sobre los inmigrantes latinos con ingresos bajos del Censo de Estados Unidos, se recolectaron datos PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 6

primarios sobre las condiciones de vivienda y asequibilidad en una encuesta de puerta a puerta a más de 100 residentes de Langley Park. También se realizaron entrevistas a profundidad con cuatro residentes excepcionales de la comunidad. En conjunto, los datos revelan el estado y las posibilidades para poder preservar la vivienda asequible y el desarrollo en Langley Park mediante el uso de datos y estadísticas, así como a través de las voces de sus residentes y defensores.6

Para más información sobre los datos y metodología, ir al Apéndice I. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 7

HISTORIA SOBRE LA VIVIENDA ASEQUIBLE EN EL CONDADO DE PRINCE GEORGES

Las políticas y actitudes sobre la vivienda asequible en el Condado de Prince George’s han cambiado a través de los años, reflejando las diferentes prioridades de sus funcionarios elegidos, así como las políticas para apuntalar la desigualdad en la región. Como un condado históricamente de clase trabajadora en una de las regiones metropolitanas más ricas del país, las autoridades han luchado durante mucho tiempo contra la percepción de ser un sitio de vivienda asequible. A pesar de que sigue siendo uno de los condados con una de las poblaciones afroamericanas más ricas de la nación, en contraste con otras ciudades y condados en la región, el Condado de Prince George’s está aún por detrás de muchos otros lugares en la región económicamente. El condado ha luchado durante mucho tiempo con las dinámicas complejas de clase y raciales subyacentes a esta paradoja, por lo que la vivienda asequible es ahora el foco de atención. En 1990, el condado dio señales de tener inclinaciones progresistas en el tema. Ese año, el Consejo del Condado aprobó una ordenanza de viviendas incluyentes estipulando precios y rentas reduciéndolas en un 10% para aquellos edificios en desarrollo que tenían 50 o más unidades. El programa fue parte de los esfuerzos del consejo para satisfacer las necesidades de un gran número de familias de clase trabajadora que se fueron a vivir al condado.8 Sin embargo, en 1995, el condado comenzó a inclinarse a políticas diferentes. El Ejecutivo del Condado, Wayne K. Curry, y otros funcionarios electos, adquirieron una postura contraria. Ellos amenazaron con suspender de la construcción de casas y abogaron a favor de la construcción de viviendas unifamiliares que eran más costosas para, así, atraer familias de mayores ingresos, negocios e industrias que mejorarían la base económica del condado.10 Ellos culparon al Distrito de Columbia por sus esfuerzos en mejorar el parque de viviendas públicas para las familias menos afluentes, y acusaron al condado de asumir una carga innecesaria al subvencionar viviendas en la región.11 Un informe de 1996 de la Fuerza Especial de Políticas de Vivienda del condado parecía apoyar estas conclusiones, lo que condujo a la interrupción de la ordenanza de viviendas inclusivas.12 En 1998, Curry estableció la meta de reducir el número de departamentos en el condado en un 30%. El condado también comenzó a apoyar una serie de propiedades con múltiples violaciones, inspeccionándolas al doble del ritmo anterior. Ellos hicieron públicas estas violaciones, lo que obligó a los propietarios a rehabilitar las propiedades o a perder su licencia, haciendo que el condado sancionara sus propiedades. Las nuevas políticas también limitaron la financiación disponible por el condado para la remodelación de los departamentos de jardín antiguos, como muchos de los que están en Langley Park. Estas políticas causaron una gran preocupación a muchos que no estaba de acuerdo con la posición del condado que alegaba tener un excedente de vivienda asequible y argumentaba que el condado 8

Hill, Retha. “P.G. Unveils Ambitious Housing Plan; Churches Join County in $18 Million Effort.” The Washington Post. 20 de noviembre, 1989. 10 Neal, T. and Pierre R. “A Push for Palaces In Prince George’s's; Upscale Housing Is Wanted, Needed, County Officials Say.” The Washington Post. 6 de agosto, 1995. 11 Leonnig, C. and Schwartzman, P. “HOUSING CRISIS; Anger over D.C. Demolitions; Curry Says Pr. George's Is Suffering. The Washington Post. 29 de marzo, 2000. 12 Neal, Terry. “Report Advocates Upscale Housing; County Urged to Shift Development Priorities.” The Washington Post. PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 8

era cuna de los hogares de los ingresos más bajos y los ingresos promedio más bajos de la región. 16 Después de la crisis hipotecaria de 2008, que golpeó especialmente al Condado de Prince George’s, muchos esperaban que el condado cambiara su postura. 17 Sin embargo, las ansias de que hubiera un cambio de políticas, no ha sucedido en la última década de la política de vivienda asequible del condado. En 2009, el Condado de Prince George’s no gastó todos los fondos HOME asignados por el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), lo que dejó un exceso de $12 millones de dólares al final del año fiscal. Los fondos de HOME pueden utilizarse para cualquier tipo de actividades relacionadas con la vivienda para poder servir a las familias de bajos y muy bajos ingresos. Estos fondos ya habían sido recortados por el gobierno federal, debido a circunstancias similares en el pasado.20 En 2012, el condado recibió $10 millones de dólares del Servicio Nacional de Liquidación Hipotecaria que se buscaban utilizar para los programas de estabilización de las colonias, con la condición de que se emplearan sus propios fondos inicialmente y luego recibirían el reembolso.21 De los $10 millones, sólo $6 millones se gastaron antes de suspender el programa.22 La escasez de fondos también ha obstaculizado el despegue del Fondo Fiduciario de Inversión en Viviendas de Prince George’s, que había sido adoptado ese mismo año por el Consejo del Condado. El Condado de Prince George’s es la única jurisdicción en la región del área metropolitana de Washington sin un fondo fiduciario activo de vivienda asequible activo. A pesar de los esfuerzos recientes del condado para desalentar la construcción de nuevas viviendas asequibles, hay indicios que otros cambios podría estar en marcha. En el Plan Sectorial Preliminar de Prince George’s de la Intersección Takoma-Langley y el reporte acompañante Estrategias Preliminares de Vivienda Asequible de 2009, se hace hincapié en el aumento de viviendas multifamiliares asequibles incluyendo, entre una serie de estrategias, el preservar y crear nuevas opciones de vivienda asequible. Los reportes recomiendan dar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Condado de Prince George’s (DHCD) la oportunidad de comprar propiedades multifamiliares y de convertirlos en condominios o para uso no residenciales. En 2013, el Consejo del Condado asumió este reto y, así, firmó la Ley de Conversión de Viviendas en Renta (CB-27-2013). Esta se convirtió en una herramienta que, tanto en el Distrito de Columbia como para el Condado de Montgomery, ha sido fundamental para la creación de vivienda asequible y para su retención. Sin embargo, el Consejo del Condado de Prince George’s incluyó una sección especificando que sólo las zonas aprobadas por “resolución del Consejo junto con el acuerdo del Ejecutivo del Condado” serían elegibles, lo que constituiría una estipulación que limitaría el alcance de la ley. 16

Spinner, Jackie “Weeding Out Garden Apartments; Curry's Year-Old Policy Discourages Renovation of Older Complexes.” The Washington Post. 1 de septiembre, 1999. 17 El Boghdady, Dina. Stumbling along. The Washington Post. 1 de enero, 2011. 20 Washington Lawyers Committee (2014). Unfulfilled Promises: Affordable Housing in Metropolitan Washington. http://www.washlaw.org/pdf/wlc_affordable_housing_report.pdf 21 Community Review. http://blog.mdhousing.org/2014/11/20/dhcd-launches-100-million-mortgage-initiative-forhomebuyers-in-prince-georges-county/. Fuente consultada el 3 de junio de 2015. 22 “The Prince George’s’s County’s ‘Double Play’ by The Maryland Mortgage Program.” http://princegeorgestripleplay.com/pg-country-my-home-program/. Fuente consultada el 19 de junio de 2015. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 9

Igualmente, se esperaba que el consejo ratificara los reglamentos en 2015. Otra de las preocupaciones es la disposición y la capacidad del condado DHCD para conseguir fondos para la compra de unidades multifamiliares en riesgo de conversión. 26 A pesar de que este programa podría ser considerado una victoria significativa en la preservación de la vivienda asequible, su aplicación, hasta el momento, ha dejado a muchos preguntándose sobre el efecto que dicha política tendrá en última instancia. Dada la incertidumbre de la política de vivienda asequible en este momento, estamos convencidos de la importancia que tiene este reporte en estimular un diálogo crítico sobre el futuro de este tipo de vivienda en Langley Park. Creemos necesario que los actores conducen la planeación, fomenten un diálogo incluyente y amplio. Con esto nos referimos no solamente a los políticos, tomadores de decisiones y planificadores, sino también a los grupos comunitarios, los desarrolladores, propietarios, y los residentes comunitarios cuyo impacto de estas decisiones les afectará increíblemente.

Entrevista anónima. 5 de junio de 2015. PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 10

CONDICIONES EXISTENTES EN LANGLEY PARK

Langley Park es una comunidad muy dinámica y mayoritariamente inmigrante que cuenta con una mezcla de negocios pequeños sirviendo a los pobladores locales, y con viviendas multifamiliares con una amplia población. Según algunas estimaciones, la colonia incluye secciones del condado vecino de Montgomery al occidente del límite según el Censo de Lugar Designado (CDP), es demarcado por el Condado de Prince George’s. Para efectos de análisis de las condiciones actuales de la colonia, hemos utilizado los límites establecidos por el CDP.

Figura 4: Acercamiento del mapa de Langley Park destacando los límites del CDP, la línea del condado, y las dos estaciones de la Línea Morada que se buscan construir. Las propiedades multifamiliares, donde se ubican los complejos departamentales, se muestran en color marrón.

La población de Langley Park está compuesta, en su mayoría, por hombres jóvenes hispanos. Cerca del 62% de la población son hombres, un 14% más que el promedio del Condado de Prince George’s o el mismo estado de Maryland. La edad promedio de los residentes es 30.5 años de edad con un 62% de los residentes entre 15 y 44 años de edad, una proporción significativamente mayor que el condado o que el estado. El 40% de todos los jóvenes de Langley Park tienen menos de 5 años de edad, en contraste con el 27% de la juventud de Maryland. En promedio, cada hogar en la zona está compuesto de 3.9 personas, que es 1% más que el condado o estado.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 11

Figura 5: En la imagen izquierda se observa el letrero icónico en la intersección del Boulevard University y la Avenida New Hampshire, que es el corazón de la comunidad de Langley Park. En la imagen derecha, residentes de Langley Park se reúnen en apoyo a la reforma migratoria.

Muchos residentes de Langley Park nacieron en el extranjero y son procedentes de Centroamérica y de América del Sur. Alrededor de 81% de los 20, 746 residentes, son hispanos. Cerca de la mitad inmigró de Guatemala o El Salvador. Un 5% de los residentes es de origen mexicano. 29 Entre los que no son hispanos, más de la mitad son afroamericanos. El Condado de Prince George’s también es el hogar de unos 68,000 inmigrantes indocumentados. 30 Según el Instituto de Políticas de Migración, Langley Park tiene una de las mayores concentraciones de inmigrantes latinos indocumentados de todo el condado.31

Poblacion Total % de hombres % de mujeres % anos 15-44 % debajod de 18 anos % debajo de 5 anos Promedio del tamano del hogar % blanocs, no hispanos % negros, no hispanos % Asiaticos, no hispanos % Hispanos de cualquier raza % poblacion extraniera

Langley Park CDP

Prince George's County

Maryland

20,746 62.2 37.8 62.2 20.0 7.9 3.9

873,481 48.0 52.0 44.4 24.0 6.8 2.8

5,834,299 48.4 51.6 40.6 23.0 6.3 2.7

4.0 11.5 1.6 81.2 70.0

14.8 63.3 4.2 15.4 20.2

54.1 29.0 5.7 8.5 14.0

Gráfica: Estadísticas demográficas de Langley Park. Fuente: US Census ACS 5-Año 2013.

Los datos del país de origen provienen del Censo de los E.U.A. de 2010. Datos no disponibles de ACS 2013 -5. Cerca del 31% de la población inmigrante indocumentada del condado califica para la Acción Diferida para los Llegados en la Infancia (DACA) o Acción Diferida para Padres de Ciudadanos Estadounidenses y Residentes Legales Permanentes (DAPA), lo que permitiría que puedan solicitar su número de seguridad social y permisos de los trabajadores. 31 Park, M. & McHugh, M. (2014). “Immigrant Parents and Early Childhood Programs: Addressing Barriers of Literacy, Culture, and Systems Knowledge.” Washington DC: Migration Policy Institute. 30

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 12

En términos generales, los residentes de Langley Park cuentan con un bajo nivel educativo. Poco más de un tercio de la población adulta, se ha graduado de escuela secundaria o su equivalente, en comparación con el 86% de los adultos del condado de Prince George’s y el 89% de aquellos en Maryland. El dominio del idioma inglés por los padres, es también un desafío permanente a la educación de los jóvenes. Menos de la mitad de los mayores de 5 años hablan “muy bien” el inglés.35 % poblacion de 5 anos y mayor que jable Ingles menor a muy bien % poblacion de 5 anos y mayor que hable Espanol o Espanol criollo % tiened Educaion Secundaria o un grado mayor % tiene Titulo de Licenciatatura u otros Estudios Superiores

Langley Park CDP 60.9

Prince George's County 9.1

Maryland

75.0

10.7

6.5

36.8

85.5

88.7

10.3

29.8

36.8

6.4

Table 2: Language Skills and Education Levels. Source: US Census ACS 5-Year 2013.

Langley Park ofrece un número reducido de puestos de trabajo. Si bien hay cientos de pequeñas empresas en la colonia, sólo el 2.6% de las personas empleadas en Langley Park residen en esa área. Algunas fuentes importantes de empleo de los residentes incluyen el sector

Figure 6: On the left, CASA Headquarters in Langley Park. On the right, CASA Worker Center signs welcoming both workers and employers.

construcción, ventas, salud y asistencia social, servicios de alojamiento y alimentación, y el manejo de desechos. 37 Los reportes de CASA muestran que el sector de construcción emplea alrededor del 37% de la población activa. 38 También hay un gran número de personas desempleadas en Langley Park. En 2013, la tasa de desempleo del condado fue de 11% en contraste con el 8% en todo el estado.39 Desde la recesión de 35

U.S. Census Bureau 2013 (5-year ACS data). U.S. Census Bureau, Center for Economic Studies, 2011. 38 Procedente de Cradle to Career. 39 U.S. Census Bureau 2013 (5-year ACS data). 37

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 13

2009, muchas de las personas empleadas en el sector construcción y en sectores relacionados, han tenido dificultades para encontrar trabajo, pues estas industrias han sido sumamente afectadas.40 Langley Park CDP

Prince George's County

Maryland

% tasa de desempleo

11.2

7.2

5.6

% participacion en sector de construccion Ingreso promedio de los hogares

37.5

7.7

6.8

$54,821

$73,623

$73,538

Gráfica 3: Datos de ingreso y empleo de los residentes de Langley Park de 16 años o mayores. Fuente: US Census ACS 5-Year 2013

Los datos del censo solamente capturan una parte de la historia. Cabe mencionar que se han documentado errores al subestimar lo números totales de las comunidades latinas. 45 Desafortunadamente, las estadísticas de empleo y desempleo, no toman en cuenta el gran número de inmigrantes indocumentados, y tampoco toman en cuenta a aquellos que tienen un empleo intermitente, estacional, o por horas. Estas disparidades laborales pueden ser significativas en Langley Park. Por ejemplo, mientras el censo reportó una tasa de desempleo del 13%, sólo el 36% de entrevistados por la Encuesta de Necesidades realizada por CASA indicaron que tienen trabajo. Entre los que afirmaron tener empleo, el 39% tiene dos o más puestos de trabajo, mientras que el 48% sólo un empleo de medio tiempo. 46Muchos dependen de centros de jornaleros como los Centros de Bienvenida de CASA en Langley Park y en Long Branch para hallar un empleo temporal. Estas instalaciones ayudan a los miembros de la comunidad a acceder a oportunidades de empleo, ofrecen a los trabajadores un medio seguro para encontrar empleo temporal, y negociar con los contratistas horas y salarios justos. Ingreso del hogar como % del HAMFI Menos del 30% 31% a 50% 51% a 80% 81% to 100% Mas del 100% Total de los hogares

Langley Park

Prince George's County

Propietario 13% 13% 13% 27% 34%

Inquilino 23% 33% 18% 9% 17%

Total 20% 27% 17% 14% 21%

Propietario 6% 9% 10% 11% 63%

Inquilimo 22% 21% 18% 13% 25%

Total 12% 13% 13% 12% 50%

1,425

3,750

5,175

191,830

110,855

302,685

Gráfica 4: Porcentaje de hogares dentro de los rangos de ingreso definidos por el Ingreso Familiar Ajustado Promedio del HUD (HAMFI). Fuente: HUD

Aunado a los bajos niveles educativos y de empleo, muchos residentes de Langley Park también tienen ingresos inferiores al promedio. Su ingreso familiar promedio de $54,821 es casi $20,000 40

Proveniente de Cradle to Career. Gleeson, L. & Bloemraad, I. (2012). “Assessing the Scope of Immigrant Organizations: Official Undercounts and Actual Underrepresentation.” Nonprofit and Voluntary Sector Quarterly 42(2), pp. 346–370. 46 Encuesta de Evaluación de las Necesidades de CASA. 45

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 14

más bajo que el del promedio del condado o del estado. 49 Además, aproximadamente el 80% de las familias también envían su apoyo financiero a familiares en su país de origen. 50 Esto estira aún más sus modestos ingresos. Casi la mitad de los hogares ganan menos de $53,100 al año, lo cual es menos de la mitad del Ingreso Familiar Ajustado Promedio del HUD para la región.51 El 17% recibe ingresos por debajo del nivel federal de pobreza.52 Al igual que estas estadísticas de empleo, es probable que los números del censo inflen el bienestar económico de Langley Park al no tomar en cuenta el alto número de población indocumentada.

U.S. Census Bureau 2013 (ACS datos de 5 años). Proveniente de Cradle to Career. 51 El Ingreso Familiar Ajustado Promedio del HUD (HAMFI) es una medida del ingreso promedio de hogares para un área metropolitana específica. Para Washington DC/MD/VA MSA, es de $106,100 anualmente. HUD, Comprehensive Housing Affordability Strategy (CHAS), 2011. 52 U.S. Census Bureau 2013 (5-year ACS data). 50

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 15

Perfil de Miembro de la Comunidad: Juan Cuellar

En 1996, Juan se mudó a Langley Park desde El Salvador en busca de mejores oportunidades para él y su familia. La comunidad inmigrante cálida y estrecha de la colonia fueron los factores primordiales que lo atrajeron al área y debido a que existen muchas empresas que sirven a inmigrantes. Las condiciones actuales de la vivienda en Langley Park es un tema de suma importancia para Juan. No sólo son los apartamentos se encuentran en deterioro, sino que también están plagados de cucarachas, chinches, ratas y moho. Además, cada año, la administración aumenta el alquiler sin tener en cuenta la asequibilidad inquilino. Los aumentos de alquiler, sin importar cuán pequeños sean los aumentos, hacen que la situación de Juan sea más difícil a fines de cada mes. Juan teme la Línea Morada aumente su renta, mientras que su ingreso no aumenta ni las oportunidades para ganar más. Él afirma que la línea no beneficiará a los residentes actuales si no se protegen del desplazamiento. Juan teme que su familia se vea obligada a moverse, y no sabe a dónde podrían ir. Juan espera continuar viviendo en Langley Park pero, dado el aumento del costo de la renta y los estándares de vivienda en detrimento, no está seguro de cuánto tiempo más pueda continuar pagando la renta de su inmueble. .

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 16

CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA Y POSESION INMOBILIARIA Las características de la vivienda y la propiedad de Langley Park son sustancialmente diferentes del resto del condado. Las casas de Langley Park tienden a ser más antiguas y con una mayor densidad, cuya mayor proporción se constituye por unidades multifamiliares en renta. Tres de cada cuatro residentes rentan y no son propietarios de viviendas. La misma proporción de las 5,245 unidades de vivienda en la colonia son departamentos en renta. Los complejos departamentales de Langley Park tienen un promedio de 279 unidades distribuidas en varios complejos de tipo jardín y son edificios de baja altura. En el condado de Prince George’s, casi dos terceras partes de las viviendas son unifamiliares. Así, de las 891 unidades unifamiliares, muchos son condominios o residencias unifamiliares. Sólo el 28% son casas unifamiliares. 57 Más del 90% de los apartamentos fueron construidos entre 1940 y 1979. 58 En promedio, las viviendas se construyeron en 1950. 59

Figura 7: Año de construcción de las viviendas de Langley Park. Fuente: US Census ACS 5-Year 2013.

Figura 8: Tipo de vivienda en Langley Park por número de unidades y estructura. Fuente: US Census ACS 5-Year 2013.

La mayoría de los apartamentos son operados por y pertenecen a tres empresas o sus filiales. La escasez de pocos propietarios pone en un alto riesgo a los residentes. La llegada de la Línea Morada implica que las decisiones que tengan unos pocos dueños de aumentar las rentas o de revalorizar sus propiedades, puede tener efectos perjudiciales de gran calibre.

COSTO DE LAS VIVENDAS Y ASEQUIBILIDAD La única fuente de vivienda asequible en Langley Park es la vivienda asequible en alquiler a precio de mercado, y se define como la vivienda en renta que no se sirve de ningún subsidio gubernamental, pero es rentable a los hogares de bajos a moderados ingresos. Esto se debe a que estas propiedades son más antiguas y tienen muy pocos servicios. La renta promedio de una y dos habitaciones, es de $1,020 y $ 1,210 respectivamente. 64 A pesar que el número promedio de los hogares tiene un estimado de 3.9 personas, no hay unidades de tres dormitorios disponibles en el vecindario. Complex

Property Address

Total Units

Langley Garden Apartments Quebec Arms University Landing University Manor Apartments Campus Gardens Hampshire Village Langley Terrace Liberty Place University Gardens Victoria Crossing Victoria Station Villas at Langley Bedford Station University City

8106 New Hampshire Dr 8321 14th Avenue66 1001 Merrimac Drive 800 University Blvd E 2214 Phelps Road 1325 Merrimac Drive 1400 Langley Way 1352 University Blvd E 1713 Jasmine Terrace 8208 14th Avenue 1401 Merrimac Drive 8100 15th Ave 1400 University Blvd 2213 University Blvd

204 332 117 136 390 199 106 178 43667 12568 101 58969 586 400

Unit Mix 1 BR 62 143 26 79 198 101 52 86 194 --48 --250 187

2 BR 142 174 91 57 192 98 54 92 237 --53 --336 213

1BR Rent

2BR Rent

$1,035 $1,015 $1,151 $1,049 $1,025 $1,070 $1,070 $1,029 $960 $995 $1,034 $1,010 $974 $949

$1,249 $1,220 $1,452 $1,239 $1,290 $1,340 $1,370 $1,339 $1,160 $1,170 $1,222 $1,325 $1,277 $1,204

Gráfica 5: Complejos departamentales en Langley Park. La información sobre las rentas fue obtenida mediante llamadas a administradores de los edificios.

Las rentas en Langley Park están al alza, debido a la construcción de la Línea Morada o a otros factores. Según la Encuesta de Necesidades de CASA, uno de cada cuatro de los encuestados indicó que el alquiler ha aumentado al menos un 10% mensualmente durante los últimos dos años. Dado los bajos ingresos de los residentes, las rentas a precio de mercado de estas unidades de vivienda asequible no son, en realidad, asequibles. Más de la mitad de todas las familias de Langley Park, es decir, un 53%, dedican más del 30% de sus ingresos a la renta y servicios públicos.70 64

NCSG recolectó el precio de las rentas actuales para cada complejo departamental en Langley Park a través de llamadas a los administradores de los edificios. 66 Includes 14 three-bedroom apartments with monthly rent of $1,430. 67 Includes five studio apartments with monthly rent of $895. 68 Breakdown of units unavailable for this complex. 69 Breakdown of units unavailable for this complex. Includes unknown number of three-bedroom apartments with monthly rent of $1,535. 70 Para los inquilinos, el costo de la vivienda es la renta en bruto (es decir, la renta más los servicios públicos). Para los propietarios, el costo de la vivienda es la “selección de los costos mensuales del propietario,” que incluye el pago de la hipoteca, servicios públicos, gastos de la asociación, seguros e impuestos inmobiliarios (HUD CHAS, 2011). PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 18

Conforme a esta misma encuesta, 87% de los encuestados indicaron estar preocupados por cómo pagar su renta el próximo mes. El Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), mide la asequibilidad de la colonia mediante el número de unidades disponibles en una comunidad respecto a los hogares que caen dentro de determinados umbrales del Ingreso Familiar Ajustado Promedio del HUD (HAMFI). Lo ideal sería que todas las familias gastaran menos del 30% de sus ingresos en la vivienda en su vecindario. Sin embargo, como ilustra la Gráfica 7, todas las unidades en renta en Langley Park serían asequibles sólo para aquellos hogares con ingresos de al menos 30 a 50% del HAMFI. Casi la mitad son asequibles sólo para los hogares cuyos ingresos son por lo menos 50 a 80% del HAMFI. Pero para uno de cada cinco de los hogares de Langley Park cuyos ingresos son menores al 30% del HAMFI, no hay unidades “asequibles” disponibles en la comunidad. % el ingreso familiar que se gasta en vivenda

Langley Park

Total de hogares

Propie tario 1,425

Inquilin o 3,750

Menos del 30% 31% a 50% 51% o mas N/A

42% 31% 26% 1%

49% 31% 20% 1%

Prince George's County Total

Inquilino

Total

5,175

Propietar io 191,830

110,855

302,685

47% 31% 22% 1%

60% 25% 15% 1%

51% 26% 21% 1%

57% 25% 17% 1%

Maryland Propietar io 1,456,47 0 69% 19% 12% 0%

Inquilino

Total

682,335

2,138,80 5 63% 20% 15% 1%

51% 24% 23% 2%

Gráfica 6: Porcentaje de los hogares en Langley Park por costo de vivienda. Fuente: HUD CHAS 2008-2012.

Unidades Disponibles en Renta 0

Unidades Disponibles en Venta 0

A pesar de la clara necesidad de un mayor 30% RHUD 50% VHUD número de viviendas Asequible o debajo Asequible o meno asequibles, no hay 31% - 50% RHUD 135 51%-80% VHUD 35 proyectos de viviendas Asequible Asequible públicas o 51% - 80% RHUD 130 81%-100% VHUD 0 Asequible Asequible subvencionadas en A81% RHUD 0 101%+ VHUD 20 Langley Park, al mismo Asequible Asequible tiempo que pocas personas reciben cupones de descuento. Los Cupones de Elección de Vivienda (VHC), también conocidos como Vales de la Sección 8, son subsidios que ofrece el gobierno federal a los hogares de bajos ingresos que compensan el costo de la renta de viviendas privadas. Así, en el Código Postal principal de Langley Park, 20783, existieron 52 personas que recibieron este tipo de cupones VHC entre 2009 y 2010. Ninguno de los otros dos códigos postales de la colonia tuvieron recipientes.72 El número de personas que tiene vales está muy por debajo del promedio nacional. En las 50 áreas metropolitanas más grandes, estos vales se utilizan en un 1.6% de todas las unidades de vivienda ocupadas y en un 6% de todas las unidades de renta asequibles a precio de mercado.73 En Langley Park, los vales se utilizan en menos del 1% de las unidades. Una explicación de su uso escaso es que las personas prefieren vivir en colonias con mayores oportunidades. Sin embargo, a nivel nacional, el 83.5% de las zonas con viviendas asequibles a 72

Departamento de Planeación del Condado de Prince George’s, “Preliminary Affordable Housing Strategies: Takoma/Langley Crossroads Sector Plan Implementation.” Abril de 2012. 73 HUD, 2003. Housing Choice Voucher Location Patterns: Implications for Participants and Neighborhood Welfare. http://www.huduser.org/Publications/pdf/Location_Paper.pdf. Fuente consultada el 29 de mayo de 2015. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 19

precio de mercado también reciben vales de descuento.74 No obstante, una de las razones más probables es la falta de educación sobre el proceso de aplicación aunado al hecho que la lista de espera para los vales está actualmente cerrada. 82% de los entrevistados por la encuesta de CASA indicaron que nunca habían solicitado asistencia federal de vivienda. Otras de las razones más citadas con frecuencia fueron la falta de conocimiento acerca de los programas y el estatus migratorio de las personas. Aunque para la encuesta no se dieron detalles sobre por qué el estatus migratorio puede ser una preocupación, consideramos que muchos de los inmigrantes documentados e indocumentados no buscan ayuda para evitar consecuencias legales y evitar la deportación. Las personas conscientes de su elegibilidad para asistencia federal de vivienda también pueden estar disuadidos a solicitar debido a la larga lista de espera y el corto periodo de para presentar la solicitud

CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS Y QUEJAS La antigüedad de las propiedades y la falta de mantenimiento contribuyen a las malas condiciones de las viviendas de Langley Park. Los datos fiscales de PropertyView, han otorgado a la gran mayoría de las viviendas con una la calificación de “tres” en una escala del uno a seis, y las identifica como “justas”. 54% de los entrevistados por la Encuesta de CASA indicaron que su arrendador mantiene su propiedad “mal” o “muy mal” estado. 38% dijeron que habían experimentado problemas con ratones o cucarachas en sus unidades, y 24% dijeron que habían sufrido de las siguientes plagas: chinches, molde, ratones o cucarachas. Más de la mitad de las viviendas fueron construidas antes de 1960, cuando era común utilizar pintura con plomo y asbesto.78 Los riesgos para la salud asociados con estos productos han sido ampliamente documentados. Muchos edificios no han sido completamente actualizados en las últimas décadas. Un contrato de renta proporcionado a CASA por uno de los complejos departamentales de Langley Park, indica que la pintura con plomo se utiliza en ciertas áreas y requiere que los residentes acepten los riesgos asociados con su exposición a ésta. Además de la provisión anteriormente mencionada, CASA ha trabajado con asociaciones de inquilinos desde 2010 y muchos de los inquilinos han expresado sus preocupaciones respecto a provisiones de arrendamiento que les obligan a pagar por unidad de aire acondicionado a pesar de que los contratos indican que todos los servicios están incluidos. También, los contratos incluyen apéndices en donde no les permiten a los arrendatarios pasear en ciertos lugares con sus familias, y obligan a los individuos a pagar tarifas para poder exterminar las chinches o plagas a pesar de ser un problema extenso en todo el edificio. El Departamento de Permisos, Inspecciones, y la Ejecución de la Ley del Condado de Prince George’s identificó 14 violaciones al código postal de Langley Park de un total de 279 violaciones presentadas al condado entre enero y abril de 2015. La mayoría de las violaciones se debieron al fracaso en mantener una “apariencia limpia, sanitaria y segura;” 79 la presencia de hierbas malas o crecimiento de las plantas a más 12 pulgadas; o el almacenamiento exterior de un vehículo que estaba “chocado, desmantelado, inoperable, o sin licencia para operar.”80

Ibid. De Cradle to Career. 79 Ley del Condado de Prince George’s número CB-39-2001. 80 Ibid. 78

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 20

Figura 9: A la izquierda, un sofá abandonado afuera de uno de los complejos de departamentos. A la derecha, un mueble roto y electrodomésticos tirados al frente de uno de los céspedes de las casas familias.

El hacinamiento en Langley Park es otro problema importante. De acuerdo con el Censo de los Estados Unidos, aproximadamente el 26% de las unidades de vivienda ocupadas en Langley Park están superpobladas, una tasa que es cinco veces más que la del condado o del estado.84 El Censo también encontró que casi el 48% de los hogares tenían cuatro o más personas viviendo en una sola unidad, aproximadamente el doble de la tasa del condado o del estado.85 En muchos casos, personas ajenas, incluyendo un gran número de trabajadores varones, comparten departamentos para poder pagar la renta. 26% de los residentes viven en hogares con personas que no son parte de su familia, una tasa casi cinco veces mayor que en el estado. Como se mencionó anteriormente, el tamaño promedio de los hogares es sustancialmente más alto que el estado o condado (3.9 comparado con 2.8 y 2.7 personas por hogar, respectivamente). En Maryland y en el Condado de Prince George’s, el tamaño promedio de la familia es mayor que el tamaño promedio de los hogares. Sin embargo, en Langley Park, sucede lo contrario, lo que es probablemente una indicación de que un gran número de individuos que no son familia comparten vivienda. 86 El HUD define viviendas de calidad inferior al tener presencia de cualquiera de lo siguiente: precios altos, hacinamiento, cocina incompleta, o tubería incompleta. Usando esta definición, el 69% de las unidades en Langley Park son de calidad inferior.87 ESTABILIDAD DE LA VIVIENDA

No sólo los residentes de Langley Park se encuentran afectados por las malas condiciones de vivienda y sus altos costos, sino también por la inestabilidad de vivienda. En 2009, un gran portafolio inmobiliario que consistía de seis propiedades multifamiliares, fue embargado. Durante este tiempo, las propiedades, que contenían más de 1,000 unidades en renta, suspendieron sus pagos y comenzaron a ser gestionadas por una empresa diferente. El primer auto de administración judicial duró casi tres meses antes de que fuera sustituida por otra empresa de gestión de inmuebles. Asimismo, los inquilinos indican que varios directivos fueron reemplazados, así como hubo un cambio de políticas y sistemas. Muchos inquilinos fueron llevados a corte a causa de errores recurrentes del sistema contable que indicaba que los inquilinos no habían pagado la renta, pero, 84

U.S. Census Bureau 2013 (ACS 5-year data). Ibid. 86 Ibid. 87 HUD CHAS 2011. 85

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 21

en realidad, esto se debió a los constantes cambios de directivos. Como resultado, CASA trabajó con los inquilinos, con el Condado, Enterprise Community Partners, y muchos otros socios para desarrollar una estrategia para intervenir en la compra del portafolio inmobiliario. Sin embargo, debido al alto precio, el deterioro de las unidades, y la fecha límite tan corta, el Consorcio de socios no pudo recaudar los fondos necesarios para presentar una oferta competitiva para las unidades. Al final de ese año, Maryland DHCD nombró el área como una “zona roja de severa ejecución hipotecaria” 92 cuyo índice de ejecución es de 38 puntos por encima del promedio estatal.93 La Encuesta de Necesidades de CASA trae a la luz evidencia de una mayor estabilidad comunitaria y de una comunidad sumamente unida más de lo que estas estadísticas presentan y que existen percepciones equivocadas de la colonia. Los encuestados informaron que vivían en Langley Park un promedio de nueve años y dos meses, y que, en su vivienda actual, habían estado un promedio de cinco años y cinco meses. 94 Conforme al censo, el 26% de los residentes se movieron a Langley Park en 2010 o posteriormente; en contraste con el 15% de la población estatal y el 18% del condado. Langley Park tiene una alta proporción de inquilinos que, por lo general, se mueven con mayor frecuencia que aquellos que son propietarios de viviendas. Sin embargo, recientemente, los inquilinos en Langley Park se han mudado en una menor proporción que los del condado. Solamente el 31% de los inquilinos se mudaron en los últimos cinco años, frente al 37% en el Condado de Prince George’s.95 Langley Park enfrenta retos significativos para la estabilidad a largo plazo de sus viviendas y residentes. El alza de los costos, el hacinamiento, viviendas de baja calidad, y la clausura inmobiliaria, hacen que los residentes sean particularmente vulnerables a la inestabilidad de vivienda. Probablemente, la construcción de la Línea Morada mejorará las condiciones de vivienda, pero a un costo que los residentes actuales, muy probablemente, no podrán pagar.

Preliminary Affordable Housing Strategies. De Cradle to Career. 94 No necesariamente el Censo de Lugar Designado (CDP), ya que esto es un límite arbitrario para los residentes del área. 95 U.S. Census Bureau 2013 (ACS 5-year data). 93

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 22

BUENAS PRACTICAS EN EL MANEJO DE VIVENDAS ASEQUIBLES CERCA DEL TRANSITO

Langley Park no está sólo en enfrentar estos problemas. En todo el país, muchas comunidades de bajos recursos han enfrentado presiones similares en cuestión de desarrollo y desplazamiento asociadas con nuevas infraestructuras de tránsito y desarrollo alrededor de las estaciones de tránsito existentes. En respuesta a esto, se creó un movimiento llamado “Desarrollo Equitativo para el Tránsito” o TOD, por sus siglas en inglés, el cual ha producido una gama de herramientas para minimizar el desplazamiento y asegurar la accesibilidad al tránsito en el largo plazo. Algunas herramientas comunes incluyen ordenanzas de urbanismo incluyente requiriendo que exista un porcentaje de unidades asequibles en cualquier nuevo desarrollo residencial, fideicomisos de vivienda y acuerdos de beneficios comunitarios. Estos últimos son acuerdos escritos que establecen que los planes de desarrollo tomen en cuenta el impacto a los residentes y a reinvertir en las comunidades que afectan negativamente (Salkin and Lavine, 2008; Feinstein and Allen, 2011; Bates, 2013; Claggett, 2014). La planificación también es clave. Un control adecuado, una planificación clara y proactiva, la participación de la comunidad y la creación de consenso entre las diversas partes interesadas, promueven resultados más equitativos (Kahn, 2007; Feinstein and Allen, 2011; Dorsey and Mulder, 2013; Pollack and Prater, 2013; Claggett, 2014; Kay et al, 2014; Lung-Amam et al., 2014). A nivel nacional, existen “conjuntosde herramientas” disponibles como los Componentes Básicos para el Desarrollo Sostenible de la Agencia de Protección Ambiental, y el portafolio para preservar la vivienda asequible cerca del tránsito del Departamento de Transporte, así como el conjunto de herramientas de desarrollo equitativo de PolicyLink. Todos estos se enfocan en estrategias para preservar la asequibilidad y prevenir el desplazamiento. Mientras que las estadísticas existentes y las herramientas ofrecen algunas estrategias efectivas, muchas de las mejores lecciones se pueden adquirir de estudio de casos donde las comunidades actualmente participan o se han involucrado. A continuación, se resumen las lecciones aprendidas respecto a la protección y la creación de viviendas asequibles en varias regiones de los Estados Unidos que consideramos más similares a Langley Park en sus condiciones ambientales, sociales, económicas y políticas. Esto incluye un estudio cuidadoso de programas y políticas implementadas en coordinación con el Metro de Portland, el Tren Ligero de Seattle, el Anillo Periférico de Atlanta, el Corredor Central de las Ciudades Gemelas y el Tren Ligero de Hiawatha, el Tránsito Rápido del Área de la Bahía de San Francisco, FastTracks de Denver y el Metro de Los Ángeles. Mientras en el estudio únicamente nos hemos concentrado en estos siete ejemplos, hemos investigado muchos otros casos que han influido en nuestras recomendaciones. Todos estos estudios de caso muestran el alcance de las posibilidades al tener comprometerse a dedicar tiempo, recursos financieros, planificar y colaborar en todos los niveles de la comunidad y el gobierno.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 23

Denver, Colorado En 2004, los electores aprobaron el plan FastTracks, creando 122 millas de tren ligero y vías de transporte, 18 millas de tránsito rápido de autobuses, al mismo tiempo que se mejoraron las estaciones existentes en 8 condados del área metropolitana de Denver. Cerca del 75% de las viviendas subvencionadas por el gobierno federal están a media milla de las líneas de tránsito existentes o por ser construidas.100 Considerando la posible pérdida masiva de viviendas asequibles, la ciudad, el condado e inversionistas, se unieron para crear el primer fondo de vivienda asequible “TOD” en el país. Una serie de características del programa de Denver fueron clave para su éxito, las que incluyeron: ● Una red de organizaciones comunitarias que involucraron a los residentes en la planificación de las estaciones y capacitaron a líderes comunitarios;101 ● Enterprise Community Partners y la Ciudad de Denver utilizaron $24 millones de fondos de inversionistas para comprar terrenos cerca del tránsito y venderlos a desarrolladores de viviendas asequibles. Esto resultó en la creación de 600 nuevas unidades asequibles desde 2010;102 ● Mile High Connects, una coalición de 17 organizaciones proveniente de los sectores público, privado y sin fines de lucro, logró apalancar un financiamiento para subsidiar proyectos que aumentan la participación de residentes en la planificación de estaciones, así como lograr mejorar el acceso la vivienda, buenos empleos, escuelas de calidad y servicios esenciales de transporte público, particularmente para comunidades de bajos ingresos y de color;103 ● Los fondos de New Starts, un programa federal que provee apoyo financiero para nuevos sistemas de tránsito nuevos y aquellos en expansión, fueron enfocados específicamente para proyectos de TOD asequibles.104 Seattle, Washington En 2009, el tren de transito LINK se inauguró conectando el distrito central de negocios con barrios en el sureste de Seattle. Los fondos de HUD, EPA y otras fuentes crearon Community Cornerstones, un programa administrado por la ciudad con la participación de la Autoridad de Vivienda, una universidad local y varios grupos de vecinos. Tuvo como objetivo principal el prevenir el desplazamiento de los residentes y de las pequeñas empresas. Así, Community Cornerstones promovió un proceso de planificación basado en el vecindario que tomó en cuenta las prioridades de 100

Enterprise Community Partners, 2010. “Preserving Affordable Housing Near Transit.” http://www.reconnectingamerica.org/assets/Uploads/preservingaffordablehousingneartransit2010.pdf. Fuente consultada el 12 de junio de 2015. 101 Montesano, M., 2012. Effective Practices in Community Engagement for Equitable Transit-Oriented Development. http://www.metrostability.org/efiles/TOD_Community_Engagement_Report_CURA.pdf. Fuente consultada el 4 de junio de 2015. 102 “Denver Regional Transit-Oriented Development (TOD) Fund.” http://www.enterprisecommunity.com/financing-and-development/community-development-financing/denver-todfund. Fuente consultada el 24 de junio de 2015. 103 Mile High Connects. “Homepage.” http://milehighconnects.org/. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 104 HUD Public Affairs, “HUD’s Recovery Act Programs.” 18 de febrero, 2014. http://blog.hud.gov/index.php/2014/02/18/huds-recovery-act-programs/. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 24

diversas poblaciones inmigrantes y comunidades de color de bajos ingresos ubicadas a lo largo de la ruta del tren. Sus éxitos incluyen: ● La aceptación de propuestas de financiamiento, Community Cornerstones, para la adquisición de tierras y para el pre-desarrollo de 281 unidades de vivienda asequible usando $1.3 millones de la subvención HUD; ● La adopción de legislación por el Condado de King para emitir hasta $45 millones en bonos para viviendas asequibles ubicadas a menos de media milla de las estaciones de tránsito; ● La participación activa de los residentes en los talleres de colonias, especialmente entre los residentes de bajos ingresos y de color e inmigrantes recién llegados, llevó a la construcción de un centro comunitario multicultural; ● La cooperación de 16 jurisdicciones locales resultó en un convenio regional no vinculante que esbozaba planes y metas equitativas de TOD. Portland, Oregon El Programa TOD de Portland, dirigido por la agencia regional de transporte TriMet, inició en 1998. TriMet apalancó fondos, exitosamente, para incentivar el mercado privado para proporcionar un desarrollo de alta densidad, y de ingresos mixtos cerca del tránsito. El Área de Renovación Urbana (URA, por sus siglas en inglés) permitió aumentar el financiamiento (TIF) para TOD. Guiados por los comités de consulta ciudadana, los fondos capturados por el URA fueron creados para proporcionar beneficios a las comunidades existentes en el URA. Los logros principales incluyeron: ● Que los fondos federales excedentes fueron utilizados para comprar terrenos y vender a desarrolladores a precios reducidos para proyectos TOD de vivienda asequible;105 ● Las reducciones del impuesto a la propiedad incentivan a los desarrolladores a integrar viviendas asequibles y servicios comunitarios a proyectos de alta densidad a lo largo de corredores de tránsito;106 ● TriMet tomó un papel activo en vender propiedades a los desarrolladores con la condición de que las viviendas asequibles fueran incluidas.107 San Francisco, California En 2001, la Comisión Metropolitana de Transporte (MTC), la agencia de planificación de transporte y la agencia de financiamiento de la Bahía de San Francisco, adoptó un plan de expansión de tránsito regional. Los precios altos de la vivienda en la región hicieron que la vivienda asequible adquiriera una gran importancia para la expansión del Tránsito Rápido del Área de la Bahía (BART). En 2011, la Colaboración Grandes Comunidades (Great Communities Collaborative en inglés ó sus siglas GCC), que está compuesta por fundaciones regionales comunitarias, lanzó el Fondo de Vivienda 105

Carlton, I. & Zuk, M. (2015). “Equitable Transit Oriented Development: Examining the progress and continued challenges of developing affordable housing in opportunity and transit-rich neighborhoods.” http://www.prrac.org/pdf/EquitableTOD.pdf. Fuente consultada el 3 de mayo, 2015. 106 Oregon Metro, “Transit-Oriented Development Program Annual Report 2014.” http://www.oregonmetro.gov/sites/default/files/TOD-program-AnnualReport-2014.pdf. Fuente consultada el 22 de junio, 2015. 107 Government Accountability Office (2009). Affordable Housing in Transit-Oriented Development. http://www.gao.gov/new.items/d09871.pdf. Fuente consultada el 22 de junio, 2015. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 25

Asequible para el Tránsito de la Bahía (TOAH). El financiamiento del MTC, las instituciones financieras de desarrollo comunitario y prestamistas, proporcionaron el financiamiento inicial del TOAH. Algunos de sus éxitos incluyen: ● $50 millones en fondos de TOAH que proporcionan préstamos flexibles a desarrolladores para comprar y preservar unidades de vivienda asequibles cercanas al tránsito;108 ● Se espera que el fondo actual pueda crear de 1,100 a 3,800 nuevas unidades asequibles;109 ● Desde 1998, la MTC ha utilizado fondos federales para la Ley de Mitigación de la Congestión y Mejora de la Calidad del Aire y la Ley de Equidad de Transporte para otorgar $200 millones en donaciones de planificación y de capital, así como en incentivos para la vivienda asequible a los condados del Área de la Bahía.110 Atlanta, Georgia Atlanta Beltline, Inc. (ABI) fue fundada en 2005 por Invest Atlanta, la autoridad de desarrollo económico de la ciudad que supervisa la planificación y ejecución del sistema de tren Beltline. ABI generó un gran compromiso comunitario durante el proceso de planificación y mantuvo informados a los residentes sobre la construcción a lo largo del proceso. ABI proporcionó financiamiento para viviendas asequibles iniciando un distrito de asignación de impuestos (TAD) basado en el corredor, cuyo 15% de los ingresos van al Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible Beltline. Los esfuerzos de ABI han dado como resultado: ● Los fondos fiduciarios ofrecen subsidios a desarrolladores que construyen o rehabilitan viviendas asequibles cerca del tránsito y para compradores de viviendas que necesitan asistencia para el pago inicial;111 ● Para eliminar el deterioro urbano y crear viviendas asequibles adicionales, el Condado de Fulton / la Autoridad Bancaria de la Ciudad de Atlanta, se encarga de asegurar y administrar propiedades sin fines de lucro y gubernamentales de 3-5 años, eliminando los impuestos e impuestos morosos que se acumulan durante el desarrollo;112 ● Las juntas consultivas comunitarias monitorean y hacen recomendaciones a la ciudad sobre la vivienda asequible y el uso de los ingresos de los bonos TAD. Las Ciudades Gemelas, Minnesota El Consejo Metropolitano para las Ciudades Gemelas creó Corredores de Oportunidades (CoO) en 2011 utilizando una Subvención de Planificación Regional de Comunidades Sostenibles de HUD y el financiamiento de la Iniciativa de Integración de Ciudades Vivas, un consorcio de 22 de las 108

Bay Area TOAH Fund. http://bayareatod.com. Fuente consultada el 22 de junio, 2015. Metropolitan Transportation Commission, “MTC Contribution Keys New Affordable Housing Fund.” 23 de marzo de 2011. http://www.mtc.ca.gov/news/press_releases/rel523.htm. Fuente consultada el 22 de junio, 2015. 110 Metropolitan Transportation Commission, “Transportation for Livable Communities Program.” http://www.mtc.ca.gov/planning/smart_growth/tlc/#2. Fuente consultada el 19 de junio, 2015. 111 BeltLine Affordable Housing Advisory Board 2013 Annual Briefing (29 de abril de 2014). http://beltline.org/wp-content/uploads/2014/05/2013-Annual-Report-Meeting-4-29-14-Final-Draft.pdf. Fuente consultada el 26 de junio, 2015. 112 Fulton County/City of Atlanta Land Banking Authority. http://www.fccalandbank.org/banking.htm. Fuente consultada el 22 de junio, 2015. 109

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 26

organizaciones sin fines de lucro más grandes del país e instituciones financieras. CoO puso un énfasis significante en el desarrollo del ferrocarril ligero del Corredor Central para revitalizar comunidades ya existentes y ofrecer vivienda asequible. Mientras que este programa ha culminado, el Consejo Metropolitano otorga concesiones a proyectos que construyen y preservan la vivienda asequible cerca del tránsito mediante la Ley de las Comunidades Vivas. 113 Este esfuerzo colaborativo resultó en lo siguiente: ● El Banco de Tierras Comunitarias de las Ciudades Gemelas e instituciones de préstamos asociadas a la iniciativa CoO, crearon el Programa de Préstamos de Vivienda/TOD con $14.3 millones e inició una solicitud de propuestas para proyectos que busquen preservar o crear vivienda disponible dentro de una milla y media del tránsito; 114 ● En 2011, el Programa de Comunidades Vivibles comenzó a alocar recursos para proyectos de vivienda asequible cerca de un cuarto de milla del tránsito. Desde entonces, han financiado la construcción de 374 unidades asequibles.115 Estos estudios de caso son recursos que sirven de aprendizaje para Langley Park. Aunque cada estudio tiene un contexto único, todos los estudios fueron dirigidos por líderes importantes con visiones y objetivos claros, que buscan poder atender las necesidades de las comunidades desfavorecidas con mejor acceso al tránsito. La mayoría de estudios fueron apoyados por estructuras gubernamentales regionales que permitieron la coordinación a través de múltiples jurisdicciones. Todos los esfuerzos fueron colaborativos, con una intención proactiva de involucrar a los residentes, grupos comunitarios, promotores inmobiliarios, y a otros miembros del entorno interesados en la planificación y la implementación de dichos esfuerzos. Esta misma mayoría entiende que, al trabajar con poblaciones desfavorecidas, se requiere un esfuerzo extraordinario para satisfacer sus necesidades únicas. Muchos comenzaron la etapa de planificación con anticipación, midiendo su progreso con regularidad, manteniendo flexibilidad y receptividad a las circunstancias y necesidades cambiantes. Muchos trabajaron bastante en la búsqueda de fondos federales, estatales, y de órganos subsidiarios, pero los gobiernos locales y regionales también tomaron la decisión de dirigir recursos hacia nuevas iniciativas y, si necesario, a la creación de nuevas fuentes de financiación a largo plazo. Muchos mantuvieron a los promotores inmobiliarios directamente responsables de proporcionar recursos críticos al entorno. En todos los casos, la voluntad política y el apoyo de representantes electos, así como la participación de las comunidades locales, fueron clave para sus éxitos.

113

Metropolitan Council. “Livable Communities Program Facts.” http://www.metrocouncil.org/AboutUs/Facts/CommunitiesF/FACTS-Livable-Communities.aspx. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 114 Corridors of Opportunity. “Housing/Transit-Oriented Development (TOD) Loan Program Request for Proposals (RFP).” http://tcclandbank.org/downloads/Corridors-of-Opportunity-RFP.pdf. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 115 Metropolitan Council, “$1.5 Million Will Promote Affordable Housing Opportunities in Lakeville, Minneapolis, Ramsey, Roseville, Saint Paul, and Waconia.” 11 de diciembre, 2014. http://www.metrocouncil.org/NewsEvents/Communities/News-Articles/$1-5-million-will-promote-affordable-housing-pppor.aspx. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 27

“CAJA DE HERRAMIENTS” DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE DE LANLGEY PARK

Mientras que los ejemplos de otras comunidades nos sirven para pensar en las posibilidades de vivienda asequible en Langley Park en el largo plazo, una estrategia eficiente debe basarse en las herramientas que se tienen a la mano. Varios marcos políticos, legales, y regulaciones pueden y están siendo usados para apoyar la vivienda asequible en la comunidad. En esta sección evaluaremos las fortalezas y debilidades de las herramientas disponibles a nivel federal y estatal, en los condados de Montgomery y Prince George’s, y en Langley Park que puedan ayudar tanto en la preservación de las regulaciones existentes como en la creación de nuevas opciones de vivienda asequible alrededor de la Línea Morada. Estas herramientas incluyen aquellas que ofrecen asistencia individual a hogares que buscan vivienda asequible y programas relacionados. Gobiernos locales, autoridades de vivienda, y promotores inmobiliarios pueden usar estas mismas herramientas para apoyar a la creación y/o preservación de proyectos de vivienda asequible en vecindarios particulares.

ASISTENCIA INDIVIDUAL A nivel federal y estatal, existen muchos programas que proporcionan asistencia de alquiler o que fomentan la compra de viviendas por particulares directamente a individuos. El condado de Prince George’s a menudo depende de fondos federales o estatales para estos programas. Muchos de estos programas están cerrados o tienen capacidad limitada. Así, por lo general, la asistencia de alquiler se limita a los más necesitados por lo que el calificar para estos programas es muy difícil de obtener.

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 28

Perfil de Miembro de la Comunidad: Glenda Rosales

En 1998, Glenda Rosales de 16 años, emigró de Guatemala a Estados Unidos con la esperanza de cumplir su “sueño americano.” Durante los últimos 12 años, Glenda y su familia ha vivido en Langley Park debido a la proximidad al transporte público, tiendas de inmigrantes, y viviendas más baratas que en las áreas vecinas. Cuando la familia de Glenda llegó por primera vez a Langley Park, vivían en un apartamento de dos dormitorios con su cuñado. Glenda considera que el alto alquiler de los apartamentos, que seguido ofrecen un espacio muy reducido, no vale la pena. Durante su tiempo en el apartamento, ella realizó numerosas quejas a la gerencia sobre los problemas de mantenimiento - quejas que fueron ignoradas por meses. Glena encontró que, con un poco más de dinero, su familia podía alquilar una casa con 4 cuartos. Es decir, un hogar con más espacio y de mucha más calidad. Glenda y su esposo comparten la casa con su cuñado y primo para poder repartirse los gastos de alquiler entre todos. Sin embargo, sigue la preocupación en la familia sobre cómo pagarán el alquiler. Glenda no busca asistencia gubernamental para pagar el alquiler debido a rumores existentes en la comunidad inmigrante sobre la manera que la búsqueda de este tipo de asistencia puede afectar sus posibilidades de obtener un estatus legal en el futuro. Glenda tiene sentimientos encontrados sobre la Línea Morada. Mientras que está entusiasmada por el proyecto ya que beneficiará a muchos en la comunidad, proporcionándoles un nuevo transporte, pero, a la vez, teme que si el precio del alquiler aumenta demasiado, los residentes actuales serán desplazados. A la larga, ella apoya la construcción de la Línea Morada pero bajo la condición que comunidades existentes sean protegidas del desplazamiento. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 29

PROPIETARIOS DE VIVIENDAS Frecuentemente, la asistencia a propietarios de vivienda se proporciona mediante préstamos a hogares de bajos ingresos o moderados. Varios programas federales y estatales se han realizado en el condado de Prince George’s, pero muchos han sufrido debido a la falta de fondos. Programas de Asistencia Hipotecaria y Pagos Iniciales de Maryland. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland (DHCD) ofrece el programa hipotecario de Maryland (MMP), el que proporciona préstamos y pagos iniciales o asistencia en le pago final. En el año fiscal de 2013, se otorgaron 384 préstamos a propietarios de viviendas en el condado de Prince George’s.136 DHCD también ofrece el Programa de Ayuda de Pago Inicial (DPA), que proporciona préstamos hipotecarios diferidos a compradores de vivienda elegibles que permite ayudarlos con los pagos iniciales y los gastos de liquidación. Muchos residentes de Langley Park son elegibles para solicitar préstamos a través de MMP ya que sus ingresos caen bajo el umbral de $88,000.137 El condado de Prince George’s ha hecho uso extensivo de este programa, superando todas las otras jurisdicciones de Maryland. En el año 2014, se hicieron 279 préstamos a través del programa DPA por una suma total de un poco más de $1.5 millones.138 Programa de Asistencia para la Rehabilitación de Viviendas. El Programa de Asistencia para la Rehabilitación de Viviendas fue financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland y administrado por la Asociación para la Iniciativa de la Vivienda (Housing Initiative Partnership, un organismo sin fines de lucro), Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Condado de Prince George’s (DHCD), y la Autoridad de Reurbanización del condado. El programa proporcionó préstamos de hasta $60,000 para propietarios de bajos ingresos con propiedades en necesidad reparación. Para ser elegible, el ingreso del hogar del solicitante debe ser igual o menor al 80 por ciento de la mediana del condado.139 Durante el año fiscal 2014, el condado de Prince George otorgó sólo tres préstamos.140 El programa no está aceptando nuevos solicitantes en este momento. Programa Mi Hogar. El condado de Prince George’s ha tenido un gran éxito con el programa Mi Hogar, proporcionando préstamos a más de 250 personas que compraron vivienda por primera vez, ayudándolos con el pago inicial o con el pago final. Sin embargo, a partir de enero del 2015,

136

State of Maryland, “2013 Consolidated Plan Performance Report.” http://www.dhcd.state.md.us/website/About/PublicInfo/Publications/Documents/DRAFT_CAPER_2013.pdf. Fuente consultada el 23 de junio, 2015. 137 Households of 1 or 2: Less than $88,400. Households of 3 or more: Less than $101,300. http://mmp.maryland.gov/Pages/Eligibility.aspx. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 138 State of Maryland, “2014 Consolidated Plan Performance Report.” http://www.mdhousing.org/website/About/PublicInfo/Documents/DRAFT_2014_CAPER_Consolidated_Plan.pdf. Fuente consultada el 23 de junio, 2015. 139 See http://www.princegeorgescountymd.gov/sites/DHCD/FederallyFundedPrograms/SingleFamilyRehabilitationloan/Pa ges/default.aspx. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 140 State of Maryland, “2014 Consolidated Plan Performance Report.” PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 30

este programa fue suspendido debido a la falta de fondos.141 Los costos de cierre y los pagos iniciales son a menudo el mayor obstáculo para los compradores potenciales. Programas que satisfacen esta necesidad representa una manera efectiva de llenar el vacío entre los que tienen y no tienen su propia vivienda, creando oportunidades para aquellos que desean ser propietarios de su propio hogar. Programa de Cupones de Elección para Propietarios de Viviendas. La Autoridad de Vivienda del Condado de Prince George’s ha asistido a 63 familias en la compra de casas desde el inicio del programa. La lista de espera está actualmente cerrada a los nuevos solicitantes.

ALQUILER El Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) otorga fondos a Maryland, así como a las autoridades locales de vivienda en el condado de Prince George’s para administrar programas que dan asistencia con el alquiler, tales como el Programa de Cupones de Elección de la Sección 8 y el Programa de Subsidio del Alquiler. La cantidad de fondos que recibe una autoridad local de vivienda depende de las iniciativas que proponga. En 2015, HUD asignó más de $62 millones en fondos de renovación a la Autoridad de Vivienda del Condado de Prince George’s. La Autoridad de Vivienda del Condado de Montgomery recibió aproximadamente $82 millones.148 Pero los hogares del Condado de Prince George’s, por lo general, tienen menos ingreso que sus contrapartes en el Condado de Montgomery. El ingreso promedio de una familia en Prince George's es $73,623 comparado con $98,221 en el Condado de Montgomery.149 Programa de Cupones de Elección de Vivienda. Para los residentes del Condado de Prince George’s, puede ser muy difícil acceder a este programa. Frecuentemente, las personas que buscan cupones encuentran que la lista de espera está cerrada, como se encuetnra actualmente. Una vez en la lista de espera, la mayoría de los solicitantes esperan años antes de recibir asistencia. Los datos sobre el condado de Prince George’s no estaban disponibles, sin embargo, el período promedio de espera para los receptores de Cupones de Elección de Vivienda en el Distrito de Columbia es entre 8 y 10 años. Programa de Subsidio del Alquiler (RAP). RAP proporciona asistencia fija mensualmente para familias de bajos ingresos sin hogar y que se encuentran en peligro de quedar sin hogar o tienen la necesidad de una vivienda inmediata. Los hogares con ingresos inferiores al 30% de la renta mediana del estado o del área son elegibles. En el condado de Prince George’s, la lista de espera para este programa está actualmente cerrada a los nuevos solicitantes. Generalmente, el programa está reservado sólo para ciertos casos severos. En el año fiscal 2013, sólo 22 familias del condado recibieron asistencia.150 141

Redevelopment Authority, “My Home Assists over 250 Buyers.” Fuente consultada el 6 de febrero, 2015. http://www.princegeorgescountymd.gov/sites/RedevelopmentAuthority/News/Pages/My-Home-Assists-Over-250Buyers.aspx. Fuente consultada el 24 de junio, 2015. 148 HUD CY15 Housing Authority Renewal Funding. http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=CY15RenewalFundforPosting.xlsx. 149 U.S. Census Bureau 2013 (5-year ACS data). 150 Prince George’s’s County DHCD, “Consolidated Annual Performance and Evaluation Report, FY 2013.” http://www.princegeorgescountymd.gov/sites/DHCD/Resources/PlansAndReports/Documents/HCD_CAPER_Fisca l_Year_2013_09_11.pdf. Fuente consultada el 24 de junio, 2015. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 31

CREACION Y PRESERVACION DE LAS VIVIENDAS ASEQUIBLES Otra opción para ofrecer viviendas asequibles es a través de intervenciones seleccionadas en base a localidad y no en base a personas. Una variedad de programas provee fondos para ayudar a preservar o rehabilitar unidades de vivienda asequible existentes o para crear nuevas oportunidades. Programa de Estabilización de Vecindarios. El Programa de Estabilización de Vecindarios es financiado por HUD y es administrado por jurisdicciones locales. La Autoridad de Reurbanización del Condado de Prince George’s usa su financiamiento para comprar y rehabilitar viviendas abandonadas y que han sido tomadas por incumplimiento de pagos hipotecarios. El programa pone estas casas a disposición de compradores de vivienda que han calificado por primera vez. Existen tres códigos postales en Langley Park, y sólo uno, 20784, es elegible para el programa en la actualidad. Créditos Tributarios para Viviendas de Bajos Ingresos. Los patrocinadores con y sin fines de lucro de edificios de alquiler de bajos ingresos que califican pueden solicitar, al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland, créditos asignados anualmente a través del Programa de Créditos Tributarios para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés). Los créditos fiscales pueden ser solicitados de 4 a 9 %, subvencionando ya sea el 30 o el 70% de los costos del proyecto, respectivamente. Los créditos tributarios de 9% apoyan proyectos sin otros subsidios federales. Si son seleccionados, un edificio LIHTC debe continuar ofreciendo unidades por debajo del precio del mercado por un mínimo de quince años.154 Durante el año fiscal de 2014, se otorgó un crédito fiscal de $1.5 millones a un proyecto de 100 unidades de bajos ingresos en el condado de Prince George’s.155 Este programa proporciona un estímulo valioso para los desarrolladores inmobiliarios, si lo aprovechan. La “regla de 10 años” de LIHTC es, potencialmente, una barrera para su uso en Langley Park. Esta disposición limita el uso de los créditos de adquisición de propiedad de LIHTC a aquellas propiedades que no han cambiado de manos o que han sido mejoradas sustancialmente en los últimos 10 años. Muchos apartamentos en Langley Park han cambiado de propietario durante los últimos 10 años y muchos no han sido sufrido renovaciones importantes durante décadas. Comunidad Sostenible de Maryland. Designada como una Comunidad Sostenible, Langley Park tiene acceso a varios programas ofrecidos por Maryland DHCD. Por ejemplo, el El Fondo de Impacto Estratégico para la Demolición y el Crecimiento Inteligente (Strategic Demolition and Smart Growth Impact Fund) distribuye fondos a los gobiernos locales y organizaciones de desarrollo comunitario sin fines de lucro para la adquisición de sitios, su demolición y el desarrollo de “áreas grises” o inhabitadas. Langley Park no tiene grandes parcelas de tierra aún sin desarrollar. Por esta razón, este programa presenta una oportunidad para financiar la reurbanización de las estructuras existentes, lo que es, frecuentemente, sumamente costoso. Además, el programa hace que Langley Park sea elegible para el Programa de Legado Comunitario (Community Legacy) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland, el cual provee subsidios y préstamos 154

Maryland Department of Housing and Community Development, “Federal Low Income Housing Tax Credit Program Fact Sheet.” http://www.dhcd.maryland.gov/Website/Programs/lihtc/Factsheet.aspx. Fuente consultada el 20 de junio, 2015. 155 State of Maryland, “2014 Consolidated Plan Performance Report.” PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 32

para proyectos de revitalización, Créditos Tributarios para Comunidades Sostenible y la bonificación bajo el Programa de Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos. Iniciativa Transformando Vecindarios (TNI por sus siglas en inglés). El condado de Prince George’s se ha dirigido a seis comunidades afligidas, entre ellas Langley Park, para recibir asistencia a través de la Iniciativa Transformando Vecindarios. Estos vecindarios padecen importantes problemas económicos, de salud, seguridad pública, y educación. El objetivo de la iniciativa es mejorar índices clave de la salud y el bienestar de la comunidad, tales como estadísticas de crimen, lectura y matemáticas, tasas de absentismo escolar, tasas de ejecución hipotecaria, niveles de ingresos, número de muertes y lesiones de peatones. TNI desarrolla un plan estratégico anual en el que, conjuntamente con otros grupos, trabajan en temas de vivienda, servicios, seguridad pública, educación y participación comunitaria. El TNI de Langley Park trabaja en colaboración con socios y miembros de la comunidad para efectuar cambios tangibles en el vecindario. El TNI ha trabajado intensamente para mejorar las condiciones de las unidades de vivienda en Langley Park mediante el aumento de las inspecciones y el apego a la ley. Al mismo tiempo, toma en cuenta las barreras lingüísticas de la comunidad, el temor al gobierno y la superpoblación. Programa de Ocupación de Habitaciones Individuales. A través del Programa de Ocupación de Habitaciones Individuales de la Sección 8 del Rehabilitación Moderada (SRO, por sus siglas en inglés), HUD firma contratos de contribución anual con las autoridades de vivienda para financiar la rehabilitación moderada de propiedades residenciales que proveen ocupación de una sola habitación a personas de bajos ingresos, que son solteras y no tienen hogar.156 Dada la población de jóvenes, solteros, y de bajos ingresos en Langley Park, y considerando los problemas de hacinamiento, este programa puede ser útil para mejorar las condiciones de vivienda de muchos residentes. Programa de Asociaciones de Inversión (HOME). Este es un programa federal administrado por la Administración de Desarrollo Comunitario de Maryland (CDA). Éste provee préstamos diferidos con tasa cero de interés a organizaciones sin fines de lucro, gobiernos locales, agencias locales de vivienda, y agencias gubernamentales estatales para la creación o rehabilitación de viviendas de alquiler, ocupadas por el dueño y con necesidades especiales. El porcentaje de unidades asequibles debe ser igual a la proporción de los costos del proyecto cubiertos por los fondos de HOME.157 En el año fiscal 2014, no hubo proyectos financiados en el condado de Prince George’s. Debido al mal uso de estos fondos, la financiación del condado ha sido detenida en numerosas ocasiones. Programa de Asociación de Alquiler de Vivienda. Mediante este programa, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland otorga hasta $75,000 por casa unidad para la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles para hogares con individuos que tienen discapacidades o necesidades especiales. Los proyectos típicamente 156

HUD, “Section 8 Moderate Rehabilitation Single Room Occupancy (SRO) Program.” http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/hudprograms/sro. Fuente consultada el 2 de junio, 2015. 157 Maryland Department of Housing and Community Development, “HOME Investment Partnerships Program.” http://dhcd.maryland.gov/HousingDevelopment/Pages/hipp/Default.aspx. Fuente consultada el 26 de septiembre, 2016. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 33

involucran una colaboración entre el gobierno estatal y local o la autoridad de vivienda. Este préstamo se proporciona con ningún interés y no se requiere reembolso, siempre y cuando, el edificio siga siendo vivienda de bajos ingresos.158 Los términos del financiamiento son muy favorables, pero Langley Park tiene un número pequeño de personas con discapacidades. Es decir, sólo el 5% en comparación con el 8% en el condado y el 10% en todo el estado. Programa de Bonos Multifamiliares. El Programa de Bonos Multifamiliares (MBP, por sus siglas en inglés) proporciona bonos exentos de impuestos o no gravables de construcción y financiamiento permanente que permite aprovechar los Créditos Tributarios Federales para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés). Los préstamos bajo este programa son ofrecidos por la Administración de Desarrollo de la Comunidad del Estado de Maryland y se pueden utilizar para cubrir una parte importante del financiamiento para proyectos de vivienda asequible en Maryland. Los préstamos también pueden utilizarse para refinanciar préstamos privados existentes, siempre y cuando la refinanciación esté relacionada con la rehabilitación de la vivienda. Los desarrolladores inmobiliarios pueden solicitar bonos exentos de impuestos, que tienen las tasas de interés más bajas, pero requieren que por lo menos el 51% de las unidades sean asequibles para familias cuyo ingreso sea inferior al 85% de la mediana estatal. Los bonos sujetos a impuestos generalmente tienen tasas de interés más altas y cubren menos requisitos como unidades asequibles.159 A nivel estatal, este programa subvenciona la mayor proporción de fondos de vivienda asequible para los proyectos seleccionados. Pero en 2013, ningún beneficiario del LIHTC en el Condado de Prince George’s recibió bonos a través de este programa.160 “Rental Housing Works.” Los proyectos que son financiados a través de la MBP y el 4% de Créditos Tributarios de Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) también pueden recibir hasta $2.5 millones en financiamiento a través de Rental Housing Works (RHW). Además de cumplir con los criterios del programa para MBP y LIHTC, los proyectos de RHW también deben proporcionar documentación de la zonificación para su uso y densidad, adquisición de otras fuentes de financiamiento y una estimación de los trabajos que se crearán por el proyecto.161 En el año fiscal 2014, sólo un proyecto de vivienda asequible en el estado recibió financiamiento.162 Subvención de Desarrollo Comunitario (CDBG). Las fuentes primarias de financiamiento para la creación y rehabilitación de viviendas asequibles en el condado son las CDBG y los fondos HOME. Durante el año fiscal 2013, estos fondos se utilizaron para rehabilitar 30 unidades de alquiler y 340 viviendas unifamiliares.163 El DCHD del Condado de Prince George’s acepta solicitudes CDBG de organizaciones sin fines de lucro, municipalidades y agencias gubernamentales locales para que puedan ser utilizadas para financiar proyectos tanto residenciales como no residenciales. Programas como CDBG y MBP deben ser utilizados en conjunto con otras 158

Maryland Department of Housing and Community Development. “Programs.” http://www.mdhousing.org/website/programs/. Fuente consultada el 10 de junio, 2015. 159 Ibid. 160 Maryland Department of Housing and Community Development, “2013 LIHTC Recipient List.” http://www.dhcd.maryland.gov/Website/programs/lihtc/Default.aspx. Fuente consultada el 10 de junio, 2015. 161 Ibid. 162 State of Maryland. “2014 Consolidated Plan Performance Report.” 163 Prince George’s’s County Department of Housing and Community Development, “Consolidated Annual Performance and Evaluation Report, FY 2013.” PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 34

herramientas. Los proyectos ubicados en Langley Park recibirán prioridad debido a su designación TNI.164 Fondos Fiduciarios de Vivienda Asequible. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Maryland proporciona subsidios a través del Fondo de Vivienda Asequible de Maryland (MAHT). MAHT ofrece financiamiento a organizaciones con y sin fines de lucro, autoridades de vivienda pública y agencias gubernamentales debido a los costos asociados con la preservación o creación de vivienda asequible. En el año fiscal 2014, no hubieron proyectos en el Condado de Prince George’s que recibieron fondos. No obstante, dos proyectos del Condado de Montgomery, recibieron premios por un total de $70,000.165 Aquellos proyectos que incorporan técnicas de construcción ecológica, demuestran la necesidad de vivienda y se dirigen a individuos de muy bajos recursos, tienen la mejor oportunidad de ser seleccionados. Además, muchos condados y ciudades suelen iniciar sus propios fondos fiduciarios para la vivienda. Como se indicó anteriormente, el Fondo Fiduciario de Inversión en Vivienda de Prince George’s fue aprobado en 2012, pero aún no recibe fondos. Conversión de la Ley de Viviendas en Alquiler. En 2013, el Condado de Prince George’s aprobó la Ley de Conversión de Viviendas en Alquiler. Esta ley, codificada en el Código del Condado, requiere que los propietarios que deseen vender un complejo multifamiliar de alquiler con 20 o más unidades, concedan a DHCD el derecho de preferencia (ROFR) o la opción de comprar la propiedad. DHCD tiene seis meses para comprar la propiedad antes de renunciar a este derecho. Su objetivo principal es evitar que los apartamentos se conviertan en condominios. Un propietario no está obligado a dar aviso a DHCD o a residentes si el comprador se compromete a mantener el complejo en alquiler durante al menos tres años o a preservar el 20% de las unidades como alquileres de 15 años. Si el propietario de la propiedad multifamiliar está convirtiendo su uso sin la participación de un tercer comprador, la propiedad puede ser vendida sin proporcionar a DHCD el ROFR. Las áreas prioritarias para este programa incluyen áreas de desarrollo relativas al tránsito, comunidades bajo TNI y comunidades de “Inner Beltway”. Langley Park se ajusta a los tres criterios. Sin embargo, las estipulaciones sobre la legislación limitan actualmente su eficacia e implementación. La ley especifica que el ROFR sólo se aplica a las propiedades que están totalmente dentro de las áreas identificadas por el Consejo del Condado, las cuales no han sido definidas. Este apéndice podría utilizarse en el futuro para limitar la aplicación de este programa. Zonificación Incluyente. Mientras que el Condado de Montgomery ha adoptado un programa de zonificación incluyente para apoyar la construcción de viviendas asequibles, el condado de Prince George’s no lo ha hecho. En 1996, una ordenanza de zonificación incluyente adoptada en el condado de Prince George’s fue derogada, después de haber producido 1,600 unidades asequibles en un período de cinco años. Muchos otros municipios, incluyendo el Distrito de Columbia y el Condado de Montgomery tienen tales programas. El Programa de Unidades de Vivienda de Moderado Precio (MPDU) del Condado de Montgomery requiere que entre el 12.5 y el 15% de todos los nuevos desarrollos de 20 unidades o más sean asequibles para individuos que ganan 164

http://www.princegeorgescountymd.gov/sites/DHCD/Resources/NoticeOfFundingAvailabilty/Documents/PY%2041 %20CDBG%20Instructions%20Only%20Revised%20Date.pdf. Fuente consultada el 25 de junio, 2015. 165 State of Maryland, “2014 Consolidated Plan Performance Report.” ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 35

menos del 65% del ingreso promedio del área. Se concede un bono de densidad a los desarrolladores que participan, de modo que las MPDU no limitan el número de unidades de vivienda de mercado que se pueden construir en la misma cantidad de terreno. Aunque la zonificación inclusiva es una herramienta importante en casi cualquier estrategia de vivienda asequible en el largo plazo, la falta de tierra sin desarrollar de Langley Park puede limitar la eficacia de este programa ya que se aplicaría al desarrollo de nuevos complejos, en gran medida, en lugar de la rehabilitación de edificios antiguos. Sin embargo, la comunidad ha sido zonificada para acomodar el impulso económico que la Línea Morada puede traer a Langley Park. A medida que Langley Park se desarrolle debido a la Línea Morada, la zonificación inclusiva podría ser una herramienta crítica y muy eficaz para asegurar unidades de vivienda asequibles en el nuevo desarrollo. Fondos de Desarrollo Orientados al Tránsito. El Departamento de Transporte de Maryland (MDOT) proporciona áreas designadas de acceso con herramientas que puedan ayudarles a lograr un desarrollo más denso y de uso mixto cerca del tránsito. Los gobiernos locales en áreas designadas dentro del Desarrollo Orientado al Tránsito pueden usar financiamiento de incremento de impuestos (TIF) para subvencionar su desarrollo, y proveer viviendas asequibles y servicios comunitarios. La vivienda asequible dentro de este programa también recibe prioridad para la financiación LIHTC. Langley Park aún no es un sitio designado por MDOT. Una jurisdicción local, en este caso el Condado de Prince George’s, tiene la capacidad de nombrar un proyecto para su revisión por el Secretario de Transporte y el Sub-gabinete de Crecimiento Inteligente como parte de su carta de prioridad anual a MDOT. Cumplimiento del Código. La aplicación del código, o de la ley, cuando es realizado adecuadamente, puede ayudar a mejorar la calidad de la vivienda asequible y eliminar la plaga. En el Condado de Prince George’s, cualquier propiedad que viole el Código del Condado obtendrá un delito menor y una multa de $500. Cada día que la propiedad continúe en violación, será considerado como un delito separado. El condado tiene el derecho de demoler, reparar o de cualquier otra manera, hacer que la propiedad se encuentre en estándares adecuados y colocar un gravamen en los fondos gastados por el propietario. La aplicación del código se ha utilizado en el Condado de Montgomery para presionar a los propietarios para que vendan. En Langley Park, el uso más estricto de la aplicación del código podría presionar a los propietarios que dan una buena manutención a sus edificios, pero también podría resultar en la condena y el desplazamiento de muchos residentes. Langley Park actualmente depende del mercado de vivienda de alquiler asequible, pero no hay unidades subvencionadas en la comunidad en el largo plazo. Para mantener o crear una reserva razonable de unidades asequibles frente a las presiones venideras con la Línea Morada, es necesario superar limitaciones significativas. Actualmente no hay zonificación inclusiva en el condado y gran parte del área ya está construida con unidades multifamiliares con una densidad media. Los residentes también necesitarán subsidios profundos para proveer a una población con ingresos que, en un promedio, son cerca del 30% de la mediana en la zona, y la mayoría de los cuales ya es caro debido a los gastos de vivienda. Uno de los mayores desafíos es localizar el financiamiento para cubrir los costos de adquisición y reurbanización, que son particularmente altos en Langley Park dado el estado de deterioro de muchos complejos. Con un número tan pequeño de terratenientes, también hay significantes desafíos para encontrar asociaciones e iniciar solicitudes de financiamiento o utilizar los fondos existentes para alcanzar este objetivo. Debido a PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 36

que Langley Park no es un municipio, depende, en gran medida, de la iniciativa del condado, la Autoridad de Vivienda, organizaciones sin fines de lucro locales, promotores y propietarios individuales. La voluntad de crear opciones adicionales de vivienda asequible y protecciones en Langley Park tampoco es presente en muchos de estos niveles.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 37

Perfil de Miembro de la Comunidad: Maria Guardado

María Guardado estaba decidida a brindar oportunidades a sus hijos. Por ello, ella emigró en 1997 de El Salvador a Estados Unidos. María es reconocida por su trabajo en el empoderamiento de padres y jóvenes de Langley Park, y sigue siendo una miembro activa de la comunidad. La familia de siete de María comparte una casa de cinco dormitorios con la familia de cuatro hermanos de su hermana. Los costos de vivienda de María constituyen más del 60% de sus ingresos. Según María, los servicios públicos no están incluidos en su alquiler, y el dueño de la propiedad ha aumentado el alquiler sin razón alguna en ocasiones. El marido y cuñado de María son los únicos proveedores financieros de la familia. Debido a los altos costos de la vivienda, la familia se preocupa por llegar al fin del mes, constantemente. María trató de aliviar la carga financiera mediante la solicitud de cupones de alimentos, pero la rechazaron cuando la solicitud pidió prueba de residencia. María tiene sentimientos encontrados sobre el paso de la Línea Morada en su comunidad, pero en general apoya el nuevo proyecto de transporte ferroviario ligero de $ 3.5 mil millones. Mencionó que, muchas personas, incluyendo a su marido, tienen empleos de construcción temporales, por lo que la Línea Morada podría conectar a la comunidad con nuevas oportunidades de trabajo. María expresa su preocupación por el hecho de que la Línea Morada tenga la posibilidad de aumentar las rentas y de hacer de Langley Park una economía “elitista”, pero, en última instancia, aprueba el proyecto si los líderes en cargos públicos protegen a su comunidad.

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 38

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK

Conforme a nuestro análisis de las condiciones existentes, consideramos que hay varias características de los hogares de Langley Park y el cúmulo de viviendas que son pertinentes a nuestras recomendaciones. Estas recomendaciones incluyen: ● ●

● ● ●

Langley Park es el hogar de un gran número de familias de bajos recursos y de origen extranjero que gastan una gran parte de sus ingresos en el costo de la vivienda; Aunque muchos de los residentes de Langley Park calificarían para subsidios de HUD sobre la base de ingresos, pocos reciben subsidios, debido en parte a la falta de familiaridad con los programas de HUD y la inelegibilidad debido a su estatus de ciudadanía; Pocos de los residentes de Langley Park poseen sus propias casas; Un gran número de residentes de Langley Park residen en viviendas super-pobladas que están en malas condiciones; y La selección de la vivienda asequible en Langley Park está dominada por las propiedades multifamiliares más antiguas de propiedad privada.

Estas características sugieren que las estrategias adecuadas de vivienda asequible para otras comunidades no son adecuadas para Langley Park. Las ideas adicionales proporcionadas por el análisis anterior de las mejores prácticas, las políticas y prácticas existentes locales, estatales y federales, y nuestras entrevistas con expertos locales en política de vivienda, proponemos seis metas estratégicas a ser implementadas por las entidades locales y estatales relevantes, con organizaciones locales privadas y sin fines de lucro. 1. Mantener la calidad y la asequibilidad de la selección existente de viviendas de alquiler. La selección de la vivienda asequible de Langley Park está dominada por complejos de apartamentos privados y administrados. Más de la mitad de las unidades de vivienda fueron construidas antes de 1960, y una mayoría ha sido calificadas de tener una calidad “adecuada” por el condado. Como se señaló en la encuesta de necesidades de CASA, la mayoría de los encuestados declaró que su unidad se mantuvo en un mal estado y un gran porcentaje observó problemas con el control de plagas. Según la definición de HUD, el 69% de la selección de viviendas de Langley Park es deficiente. En parte, debido a estas condiciones, las rentas son asequibles en comparación con viviendas de alquiler similares en el condado y el estado. A pesar de la existencia de viviendas de mala calidad, sólo el 5% de las violaciones al código de vivienda del Condado de Prince George’s se localizaron en la selección de Langley, entre enero y abril de 2015. De estas violaciones, la mayoría se debieron a condiciones exteriores y no a las condiciones que afectan la calidad interior de las unidades individuales. Un desafío significativo que enfrenta la colonia es la preservación de rentas asequibles, mientras que, simultáneamente, mantiene y mejora la calidad de las unidades de alquiler habitadas por los residentes. Para lograr este objetivo, sugerimos las siguientes estrategias: Importancia del cumplimiento del código de vivienda. Las inspecciones de código en el Condado de Prince George’s se llevan a cabo como parte de una estrategia general de “limpieza” en comunidades específicas y en respuesta a las quejas presentadas por residentes. También se ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 39

requieren inspecciones para propiedades multifamiliares con tres o más unidades como parte del proceso de licencia multifamiliar del condado. Recomendamos que el condado explore una aplicación del código enfocadas a las propiedades multifamiliares más antiguas que no han sido sustancialmente renovadas. El énfasis de los esfuerzos de aplicación del código debe estar en las violaciones del código que ponen en riesgo la salud y la seguridad de los residentes. Con el fin de asegurar que el cumplimiento de los códigos no comprometa la asequibilidad de las unidades, recomendamos combinar esta estrategia de cumplimiento con una estrategia para dirigir los recursos de rehabilitación de propiedad a los propietarios que no cumplen con los códigos, incluyendo fondos federales de HOME y el Programa Estatal de Climatización. Una estrategia similar fue adoptada en el condado vecino de Montgomery (Kingsley y Williams 2007). Explorar la adopción de incentivos fiscales a la propiedad para la retención de vivienda asequible. Recomendamos que el condado explore la factibilidad e investigue los posibles impactos de otorgar un crédito de impuestos a la propiedad que podría ser ofrecido a los dueños de propiedades multifamiliares que mantienen niveles de renta asequibles mientras que también permanecen en conformidad con los códigos de vivienda. El propósito de una iniciativa de este tipo sería doble: desalentar la demolición de las unidades de alquiler asequibles de propiedad privada existentes y proporcionar un recurso que podría utilizarse para capitalizar el Fondo Fiduciario de Vivienda del condado. Dado que es probable que cualquier modificación en el código de impuestos de la propiedad vaya acompañada de costos, los impactos de dicha política deben ser evaluados antes de su promulgación. Abogar por cambios a nivel estatal en los procedimientos de impuestos a la propiedad para permitir el establecimiento de tasas de impuesto diferenciales para terrenos y otras estructuras. Los gobiernos locales en Pennsylvania han impuesto tasas diferenciales de impuestos a la propiedad por terrenos y otras estructuras, reduciendo la parte estructural del impuesto para reducir o eliminar la pena tributaria implícita asociada con mejoras en la propiedad. Este enfoque de impuestos a la propiedad se denomina como un sistema tributario de tipo “split-rate” o “two-rate.” Algunas pruebas sugieren que el sistema tributario fraccionado de Pittsburgh contribuyó al aumento de las actividades de construcción (Oates y Schwab, 1997). En Maryland, establecer una tasa diferencial sería más fácil administrativamente que en la mayoría de los estados, dado que la tierra y otras estructuras ya se evalúan por separado. En una variación de este enfoque, los propietarios de bienes multifamiliares podrían recibir un descuento de sus impuestos de propiedad si los propietarios hacen inversiones que mejoren la calidad de sus propiedades, manteniendo al mismo tiempo los niveles de alquiler asequibles. 2. Crear y ampliar herramientas que permitan a los desarrolladores de viviendas sin fines de lucro adquirir y rehabilitar propiedades multifamiliares existentes. Las viviendas asequibles de Langley Park está en deterioro y necesitan reparación y renovación. Los Créditos Tributarios para la Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) son un recurso financiero potencialmente útil para preservar estas acciones, pero como hemos discutido previamente, la “regla de 10 años” de LIHTC es una barrera potencial para usar LIHTCs y para compensar los costos de adquisición de propiedad en Langley Park. Por otra parte, dada la edad de los complejos departamentales, los costos de renovación en exceso de los costos de adquisición son prohibitivamente altos, en particular para los desarrolladores de viviendas sin fines de lucro que tienen recursos financieros limitados. Teniendo en cuenta estas condiciones, PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 40

ofrecemos las siguientes estrategias como herramientas para eliminar las barreras al mercado y financieras que enfrentan los desarrolladores sin fines de lucro y que buscan preservar y rehabilitar el parque de viviendas de alquiler asequible de Langley Park: Ley sobre el derecho de primer rechazo. El Condado de Montgomery y el Distrito de Columbia han empleado con gran éxito una estrategia de derecho de preferencia (ROFR, por sus siglas en inglés) para adquirir y preservar un número considerable de unidades de vivienda de alquiler asequible de propiedad privada. El Condado de Prince George’s ha promulgado esa legislación, pero su implementación se ha retrasado. Si se promulga, la Ley de Conversión de Viviendas en Alquiler será una herramienta importante para que el Condado de DHCD adquiera y preserve viviendas multifamiliares de manera proactiva. Para que su eficacia, DHCD deberá seguir una estrategia activa de adquisición basada en las prioridades actuales establecidas para el programa. Ampliar la utilización de los recursos estatales y federales de preservación de viviendas asequibles. DHCD del Condado de Prince George’s y los desarrolladores locales sin fines de lucro, frecuentemente carecen del capital financiero para comprar y rehabilitar el envejecimiento multifamiliar de propiedades de alquiler. El condado recibe actualmente aproximadamente $4.5 millones anualmente en fondos de CDBG que podrían ser usados para una variedad de actividades que benefician hogares de ingresos bajos y moderados, incluyendo la adquisición y rehabilitación de propiedades de alquiler asequibles. Si bien es un recurso importante, la financiación de este programa se asigna a una variedad de proyectos residenciales y no residenciales en todo el condado. Una idea para aumentar los fondos disponibles de la asignación de CDBG del condado es el Programa de Garantía de Préstamos de la Sección 108 de HUD, el que permite a comunidades de CDBG como el Condado de Prince George’s tomar préstamos hasta cinco veces su apropiación anual para llevar a cabo proyectos de desarrollo comunitario a gran escala. El condado puede priorizar el financiamiento de CDBG a Langley Park para preservar la vivienda multifamiliar existente a través del programa TNI. La sección anterior identifica una variedad de otros recursos estatales y federales que también podrían ser explorados para la preservación de viviendas multifamiliares. Es particularmente importante que se creen nuevas opciones de vivienda para una gama de ingresos de los hogares, y atender a la necesidad insatisfecha de viviendas de muy bajos ingresos en el vecindario. 3. Explorar las estrategias de captura del valor de la tierra para construir y preservar viviendas asequibles en áreas cercanas a las paradas propuestas de la Línea Morada. Las inversiones públicas, como la Línea Morada, afectan el valor de la tierra y propiedades privadas. Las estrategias de captura del valor de la tierra se basan en la idea de que dado una parte del aumento del valor de las tierras de propiedad privada es a menudo directamente atribuible a una inversión pública, este incremento de valor debe ser devuelto a la comunidad como fuente de ingresos. Tal estrategia podría emplearse para continuar con el aumento incremental del valor de la propiedad asociada con la Línea Morada y para financiar iniciativas de desarrollo, así como la preservación de viviendas asequibles. Vale la pena considerar dos estrategias de captura de valor de la tierra: Explorar la posibilidad de establecer un Distrito para el Financiamiento del Incremento de Impuestos (TIF) alrededor de las estaciones propuestas de la Línea Morada en Langley Park. El Financiamiento del Incremento de Impuestos es un mecanismo que muchas comunidades alrededor del país han utilizado para anticipar el financiamiento de la deuda para mejorar las obras ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 41

públicas. Se ha utilizado para financiar la preservación y el desarrollo de viviendas asequibles en muchas comunidades. Anteriormente destacamos el Distrito de Asignación de Impuestos del BeltLine de Atlanta ayudó a transformar una línea de ferrocarril abandonada en un corredor dinámico de tránsito con espacios verdes, con servicios y viviendas asequibles. La Ciudad de Atlanta y los distritos escolares de la ciudad y del condado acordaron renunciar a los aumentos de los impuestos sobre la propiedad en el área durante los próximos 25 años y dedicarlos a inversiones a lo largo de la línea BeltLine. El Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible de BeltLine ayuda a financiar la construcción y preservación de viviendas asequibles en los vecindarios de BeltLine. Financiar el Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible del condado. El Fondo Fiduciario de Inversión de Vivienda Asequible de Príncipe George’s es un medio oportuno para crear una fuente permanente de financiamiento de vivienda asequible que aún no ha sido capitalizado. Encontrar una fuente de ingresos a largo plazo para el fondo es vital para apoyar los esfuerzos en largo plazo en el Condado en Langley Park y en otros lugares. Tanto en el Condado de Montgomery como en el Distrito de Columbia, así como en muchos de los estudios de caso revisados en este informe, los fondos fiduciarios han proporcionado el financiamiento inicial necesario para muchos proyectos de vivienda asequible, incluyendo aquellos iniciados por desarrolladores sin fines de lucro y grupos comunitarios que desean aprovechar la ley ROFR. En Washington, D.C. el fondo fiduciario de vivienda ha ayudado a producir y preservar 8,583 viviendas asequibles desde que comenzó en 2002. Los fondos TIF se pueden asignar a este fondo. Explorar la posibilidad de establecer un fideicomiso comunitario. Los fideicomisos de tierra comunitarios son establecidos por organizaciones sin fines de lucro en la comunidad para ofrecer una vivienda asequible al poseer tierras y alquilarlas a aquellos que viven en las estructuras residenciales construidas ahí. Al tener posesión comunitaria de la tierra, la asequibilidad de las unidades residenciales se puede preservar incluso a pesar del aumento a los valores de la tierra. Así, esta herramienta ha sido particularmente popular en zonas que se encuentran en proceso de gentrificación rápida y constituye una forma de preservar la asequibilidad. Un ejemplo es el Sawmill Community Land Trust, ubicado cerca del centro de Albuquerque, Nuevo México. Esta organización trabajó con la Ciudad de Albuquerque para proteger el carácter de la comunidad étnicamente diversa de Sawmill mediante la adquisición de un sitio industrial antiguo de 27 hectáreas y el desarrollo de un plan para el establecimiento de viviendas asequibles permanentemente de diferentes tipos y estilos. Designar a Langley Park como un sitio de Desarrollo Orientado al Tránsito (TOD, por sus siglas en inglés) de Maryland. Langley Park no es actualmente designado por el estado como un sitio TOD. Es necesario que el condado de Prince George’s sea proactivo en solicitar esta designación tan pronto como sea posible, para iniciar el flujo de beneficios a la comunidad. Estos incluyen asistencia técnica, dar relevancia al financiamiento y otorgar prioridad para la localización de las agencias que generen los empleos necesarios para la comunidad. La designación de TOD también puede permitir que el condado utilice el TIF u otra financiación de bonos, más estratégicamente. Cuando se combina con el estado actual de Langley Park como Comunidad Sostenible de Maryland, la designación de TOD ayudará a resaltar y priorizar las necesidades de la comunidad a nivel estatal. El condado también debe considerar la inclusión de Langley Park como una de las varias comunidades que ya han sido objetivo de las áreas de estudio del TOD de la Línea Morada. Uno de los objetivos principales del estudio es preparar estrategias de desarrollo y maximizar el

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 42

potencial del TOD. Así, entre las metas principales de planificación para Langley Park debe ser la retención de viviendas asequibles y pequeñas empresas. 4. Aumentar la participación de hogares en programas de asistencia para viviendas en alquiler subvencionadas por HUD. Nuestro análisis sugiere que, a pesar del gran número de hogares potencialmente elegibles de bajos ingresos que residen en Langley Park, pocos residentes reciben subsidios federales para su vivienda. Para la mayoría de los programas de HUD, los hogares calificados de bajos ingresos incluyen aquellos que ganan 80% o menos del ingreso mediano de la zona. En Langley Park, el 65% de los hogares cumplen este criterio; sin embargo, ninguno recibe subsidios basados en proyectos públicos o vivienda pública. Sólo 52 hogares en uno de los tres códigos postales del vecindario reciben Vales de Elección de Vivienda. Entre los obstáculos a la participación en los programas de HUD están la falta del dominio del inglés y el estatus de ciudadanía. Además, la lista de espera de los vales administrados por DHCD se encuentra cerrada actualmente. Se deben realizar esfuerzos para llegar a los residentes elegibles y trabajar con los residentes que, de otro modo, podrían calificar. Con este fin, sugerimos lo siguiente: Ampliar la divulgación y la educación sobre los programas de HUD. Hoy en día, CASA patrocina una serie de eventos dentro de Langley Park orientados a proporcionar a los residentes información sobre oportunidades de empleo y vivienda. Como parte de estos eventos, se debe proporcionar información adicional sobre los programas de HUD en asociación con el Condado de Prince George’s y DHCD, quien se coordina la Feria Anual de la Vivienda. Es necesario que haya personal bilingüe disponible para apoyar a residentes en sus solicitudes. Trabajar con organizaciones comunitarias locales para abordar las barreras a la elegibilidad de HUD. CASA y otras organizaciones sin fines de lucro locales trabajan actualmente con los residentes de Langley Park para atender una variedad de problemas con los inquilinos. Estas discusiones también podrían enfocarse en la eliminación de posibles barreras para HUD y la elegibilidad de vivienda estatal, en conjunto con DHCD. 5. Reducir el desplazamiento a medida que se produce desarrollo económico. Dado que las nuevas inversiones en los proyectos de tránsito tienden a aumentar valor de los terrenos, una inversión de tal magnitud puede causar el desplazamiento de los residentes del Langley Park. Nuestra investigación sugiere que los negocios pequeños también pueden ser desplazados. Recomendamos una serie de estrategias que minimicen el desplazamiento, entre ellas: Gestionar la construcción de vivienda. Muchos de los apartamentos de poca altura en Langley Park abarcan una gran área, lo que permite la reconstrucción en fases de complejos de apartamentos específicos. Es crítico avisar en avanzado sobre el re-desarrollo de la propiedad y el subministrar información sobre las opciones de vivienda para los desplazados. Antes de una reestructuración planeada, se debe concretar un plan para los inquilinos de un complejo de departamentos. Estrategias similares han sido implementadas por compañías sin fines de lucro en el barrio cercano de Long Branch. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 43

Ampliar el uso de los recursos federales de reubicación para el nuevo desarrollo a gran escala. La Ley Federal de Reubicación establece estándares mínimos para la planificación de la reubicación de cualquier proyecto de reurbanización basado en fondos federales. Los proyectos que utilizan fondos de CDBG, HOME o del programa de la Sección 108, permiten que una parte de estos fondos se utilice para la reubicación de inquilinos. El programa de cupones de selección de vivienda del condado DHCD es otro recurso que podría ponerse a disposición de los inquilinos que desean mudarse temporalmente de Langley Park o dentro de Langley Park mientras se produce la remodelación. Establecer un fondo de asistencia del condado. Mientras que la Línea Morada está siendo construida por MDOT, la que llevará a cabo su propio plan de mitigación para las comunidades afectadas, el condado de Prince George’s debe considerar el establecimiento de su propio programa para asistir a residentes y a negocios afectados. El Programa de Asistencia al Impacto del Condado de Montgomery se ha utilizado en varias áreas del proyecto de TOD, incluyendo los planes de reconstrucción más recientes de Wheaton, dirigidos por el condado, que impactarán a muchos negocios en comunidades inmigrantes en el centro de la ciudad. El Condado de Prince George’s debería proveer asistencia como el pago de la renta y a ayudar con consecuencias del desplazamiento, especialmente si los dueños y el gobierno federal no ofrecen asistencia. 6. Explorar diferentes estrategias para que más residentes de Langley Park sean dueños de su propio hogar. Sólo uno de cada cuatro hogares en Langley Park son dueños. Teniendo en cuenta que el valor de la propiedad puede aumentar con la llegada de la Línea Morada, la propiedad es una opción que permitiría a los residentes cosechar los beneficios de esto mediante el aumento en el patrimonio. Algunos estudios sugieren que ser propietario de vivienda puede proporcionar otros beneficios no monetarios como un ambiente familiar más estable para los hijos y colonias de mayor calidad. Desafortunadamente, muchos de los residentes de Langley Park enfrentan retos significativos para convertirse en propietarios, lo que incluyen los bajos ingresos, no tener suficiente efectivo disponible y costos de pago final, falta de un historial crediticio estable y falta de información sobre las opciones de financiamiento disponibles. A continuación, ofrecemos estrategias sugeridas para superar estas barreras. Aumentar el número de propietarios de vivienda y redoblar esfuerzos de asesoramiento financiero. La evidencia sugiere que ofrecer consultas sobre cómo convertirse en propietario de una vivienda ayuda a mejorar el conocimiento sobre las opciones de financiamiento y reduce la probabilidad del incumplimiento en caso de tener una hipoteca. Es importante, también, llevar a cabo esfuerzos para trabajar con organizaciones locales sin fines de lucro, instituciones financieras y DHCD del condado de Prince George’s para aumentar la disponibilidad de vivienda bilingüe y asesoría financiera en Langley Park. Utilizar los recursos estatales y federales para convertirse en propietario de una casa. En la sección anterior, identificamos una variedad de recursos estatales y federales para el pago inicial y de asistencia financiera. Otro recurso subutilizado es el Programa de Cupones de Propiedad de Vivienda, que proporciona fondos para que los compradores de vivienda, por primera vez, puedan utilizar para cubrir sus gastos mensuales. El programa es financiado por HUD pero es administrado localmente por el condado. Actualmente, este programa solo a tiene 63 hogares en el Condado de PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 44

Prince George’s y la lista de espera está cerrada. Se deben hacer esfuerzos para expandir la participación en este programa dentro Langley Park.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 45

PROTECCION DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE FRENTE A LA LINEA MORADA

Este reporte constituye un llamado a tomar acción. Es una convocatoria para que funcionarios y agencias estatales del condado, líderes comunitarios, dueños de propiedades, grupos comunitarios y residentes, se unan y trabajen en conjunto para encontrar maneras de preservar y proteger uno de los recursos más vitales de Langley Park, la vivienda asequible. Con la llegada de la Línea Morada, es incierto si este recurso crucial estará disponible para las generaciones futuras. Sin una visión de la comunidad, voluntad política, recursos financieros, herramientas de política y planificación, el futuro de vivienda asequible está en riesgo. Sin embargo, también existe evidencia que existen ya bases para un futuro sostenible y que están tomando lugar en Langley Park. Tan sólo en 2015, representantes de grupos comunitarios de Langley Park, los condados de Prince George’s y Montgomery, y el estado de Maryland, se unieron para apoyar el informe Caminos a la Oportunidad: Un Acuerdo de Desarrollo Comunitario para el Corredor de la Línea Morada. El acuerdo es, básicamente, una “declaración de intención” no vinculante que define y apoya objetivos clave del corredor, incluyendo la preservación de la vivienda asequible, el apoyo a las pequeñas empresas y la conexión entre los trabajadores locales y los empleos. Se espera que el acuerdo sea firmado en otoño de 2016 por funcionarios del estado y del condado, por ciudades, pueblos y organizaciones comunitarias localizadas a lo largo de la ruta. No obstante, el reciente fallo judicial contra la Línea Morada, la mayoría de los aspectos de la línea han quedado suspendidos hasta que el Estado de Maryland comience a tomar medidas. A la fecha de la redacción de este informe, ni el futuro de la línea morada ni el futuro del acuerdo son ciertos. Si se logra, el acuerdo será una gran victoria para Langley Park que podría establecer los términos para la preservación y la creación de viviendas asequibles en los próximos años. El éxito del acuerdo va más allá de su implementación efectiva, pues gran parte de él ha dependido de la coalición de instituciones y organizaciones que ayudó a crear el acuerdo. El esfuerzo fue impulsado por la Coalición para el Desarrollo Justo, convocada por CASA, y la Coalición del Corredor de Línea Morada (PLCC), convocada por el Centro Nacional para Investigación y Educación sobre Crecimiento Inteligente (NCSG) de la Universidad de Maryland. El PLCC es un grupo de más de 25 miembros, el que inició bajo el liderazgo del NCSG en la Universidad de Maryland. Esta coalición incluye a funcionarios públicos, muchos de ellos pertenecientes al Condado de Prince George’s, grupos sin fines de lucro y negocios organizados con el objetivo de luchar por viviendas asequibles, de crear pequeñas empresas y de incluir comunidades históricamente no representadas en la planificación de la nueva línea. La Coalición para el Desarrollo Justo (FDC, por sus siglas en inglés) es liderada por CASA y es una coalición de grupos de base comunitaria, formada por más de 40 organizaciones representado a organizaciones sin fines de lucro, sindicatos, instituciones religiosas, organizaciones comunitarias, asociaciones de voluntarios y asociaciones empresariales. El FDC fue creado en 2010 y ha utilizado una voz unánime en apoyo que la Línea Morada ofrezca oportunidades equitativas y que beneficie a las comunidades. En 2013, CASA también lanzó Somos Langley Park, anteriormente conocido como Colonia Prometida Langley Park (Langley Park Promise Neighborhood), una colaboración de desarrollo comunitario comprometida a mejorar las condiciones de la colonia, cuyo foco de atención son las familias al mismo tiempo que busca aumentar y mantener el acceso a viviendas asequibles, entre otros objetivos. PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 46

Mientras que todos estos esfuerzos son prometedores, no son suficientes. Sin tener herramientas adecuadas, todas las buenas intenciones y estrategias en el mundo no cambiarán las condiciones sobre el terreno. Si los propietarios no invierten en la mejora de las condiciones; si los funcionarios del condado y del estado que no se comprometen a asignar fondos para apoyar y alentar la vivienda asequible; si los residentes de la comunidad y los grupos que abogan por lo que desean y necesitan; y, si los desarrolladores e inversionistas trabajan sólo por sus resultados, la asequibilidad de las viviendas en Langley Park en el largo plazo no será prometedora. Esperamos que este informe no sea visto como una simple guía de políticas públicas, sino como que sea considerado como un punto de partida para las conversaciones que son indispensables y que estén en curso entre las diversas partes interesadas. Los mejores planes no nacen únicamente de expertos en políticas públicas, planificadores o grupos comunitarios, sino que surgen cuando todas las partes interesadas se unen con compromiso a colaborar y a participar en un proceso justo e inclusivo, que genere un mejor futuro para todos. Podemos palpar que ese espíritu está vivo en Langley Park. Hoy es el momento de convertir este espíritu a la acción. Así, conjuntamente, podremos construir un futuro donde la comunidad pueda disfrutar de viviendas asequibles de calidad, un proyecto de lo cual, todos podríamos estar sumamente orgullosos.

ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 47

APENDICE Apéndice I: Datos y Metodología Nuestro análisis se ha realizado conforme a los datos disponibles de la Oficina de Censos de los Estados Unidos. Hemos utilizado la encuesta comunitaria de 5 años, del 2009-2013 para el área designada como Langley Park (CDP). Estos datos denotan las características demográficas y del tipo de viviendas de la comunidad, pero tiene limitantes. Langley Park CDP es un área arbitraria que, en ocasiones, tiene formas diferentes de vivir de muchos otros residentes que viven en el condado. Aunado a esto, los datos no explican la población importante de inmigrantes indocumentados que probablemente viven condiciones económicas y de vivienda en aún mayor deterioro de lo que el Censo estima. Este reporte consultó varios informes del Condado de Prince George’s, de Langley Park y fuentes en línea para investigar las políticas públicas que se implementan. Para encontrar estadísticas sobre la vivienda, se realizaron llamadas telefónicas a todos los administradores de la propiedad o propietarios de complejos departamentales para obtener los datos de renta más actualizados, también para hacer una serie de preguntas sobre sus condiciones, problemas actuales y planes. Aunque la mayoría de los propietarios respondieron a nuestras preguntas para actualizar los datos de alquiler que tenemos, ninguno terminó nuestra encuesta telefónica. Este informe también ha recopilado información de discusiones con varios expertos en política de vivienda asequible. Estos incluyen cuatro personas que trabajan con proveedores de vivienda sin fines de lucro como abogados de vivienda asequible, y en el Condado de Prince George’s DHCD. Diseñamos e implementamos encuestas en casas de más de 100 residentes de Langley Park que incluyeron una serie de preguntas sobre la vivienda en el vecindario, la asequibilidad de las viviendas y sobre la Línea Morada. Esta encuesta también se llevó a cabo en coordinación con varios departamentos y programas de CASA. Como tal, también tuvo una serie de preguntas sobre educación, salud y otros temas. CASA realizó cuatro entrevistas de profundidad con los residentes de Langley Park. Durante estas entrevistas, se les preguntó a los residentes sobre sus hogares, sus condiciones de vivienda, sobre su capacidad de pagar los alquileres o hipotecas, si reciben ayuda del gobierno, si tienen empleo, y sobre sus esperanzas y temores relativos a la Línea Morada. Estas historias personales se utilizaron aquí para mostrar el lado humano de la necesidad de vivienda asequible en Langley Park.

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 48

FUENTES Atkinson-Palombo, C., & Kuby, M. J. (2011). The geography of advance transit-oriented development in metropolitan Phoenix, Arizona, 2000â&#x20AC;&#x201C;2007. Journal of Transportation Technology 19(2), pp. 189-199. Bates, Lisa (2013). Gentrification and Displacement Study: Implementing an Equitable Inclusive Development Strategy in the Context of Gentrification. Urban Studies and Planning Faculty Publications and Presentations. Paper 83. Bowes, D. R., & Ihlanfeldt, K. R. (2001). Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Residential Property Values. Journal of Urban Economics 50(1), pp. 1-25. Brown, K. D. (2001). Expanding affordable housing through inclusionary zoning: Lessons from the Washington Metropolitan Area. Brookings Institution Metropolitan Policy Program. Fuente consultada el 10 de mayo de 2015 de: http://www.brookings.edu/research/reports/2001/10/metropolitanpolicy-brown. Cervero, R. (2004). Effects of Light and Commuter Rail Transit on Land Prices: Experiences in San Diego County. Transportation Research Forum 43(1), pp. 121-138. Clagett, M. T. (2014). If It's Not Mixed-Income, It Won't Be Transit-Oriented: Ensuring Our Future Developments Are Equitable & Promote Transit. Transportation Law Journal 41(1), pp. 1-32. CTOD (2007). Realizing the Potential: Expanding Housing Opportunities Near Transit. Oakland: CTOD. CTOD (2009). Mixed-income Housing near Transit: Increasing Affordability With Location Efficiency. Oakland: CTOD. CTOD (2011). Transit-Oriented Development and Employment. Oakland: CTOD. Debrezion, G., Pels, E., & Rietveld, P. (2007). The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value: A Meta-analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics 35(2), pp. 161-180. Dorsey, B., & Mulder, A. (2013). Planning, place-making and building consensus for transitoriented development: Ogden, Utah case study. Journal of Transport Geography 32(1), pp. 6576. Feinstein, B. D., & Allen, A. (2011). Community Benefits Agreements with Transit Agencies: Neighborhood Change Along Boston's Rail Lines and a Legal Strategy for Addressing Gentrification. Transportation Law Journal 38(2), pp. 85-113. Ihlanfeldt, K. R. (2003). Rail Transit and Neighborhood Crime: The Case of Atlanta, Georgia. Southern Economic Journal 70(2), pp. 273-294. ESTRATEGIAS DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LANGLEY PARK, MARYLAND | 49

Lung-Amam, W., Pendall, R., Scott, M., & Knaap, E. (2013). The Promise and Challenge of Equitable Transit-Oriented Development in Diverse Suburbia. College Park, MD: National Center for Smart Growth. Kahn, M. (2007). Gentrification Trends in New Transit-Oriented Communities. Real Estate Economics 35(2), pp. 155-182. Kingsley, G. & Williams, B. (2007). “Policies for Affordable Housing in the District of Columbia: Lessons from Other Cities.” Washington D.C.: The Urban Institute. Oates, 1. & Schwab, R. (1997). The Impact of Urban Land Taxation: The Pittsburgh Experience. National Tax Journal 50(1), pp. 1-21. Pollack, M., & Prater, B. (2013). Filling the Financing Gap for Equitable Transit-Oriented Development: Lessons from Atlanta, Denver, the San Francisco Bay Area and the Twin Cities. Washington D.C.: Living Cities. Pollack, S., Bluestone, B., & Billingham, C. (2010). Maintaining diversity in America’s transitrich neighborhoods: tools for equitable neighborhood change. Dukakis Center Publications. Paper 3. Salkin, P. & Lavine, A. (2008). Understanding Community Benefits Agreements: Equitable Development, Social Justice and Other Considerations for Developers, Municipalities and Community Organizations. UCLA Journal of Environmental Law & Policy 26(2), pp. 291-331.

PREPARANDONOS PARA LA LINEA MORADA | 50