Alegaciones al Plan Especial EARLE de Lamiako by Bildu Leioa

ALEGACIONES A LA APROBACIÓN INICIAL DEL

PLAN

ESPECIAL DEL AREA DE EARLE 14 C, PUBLICADO EN EL BOB Nº 186, DE 28 DE SETIEMBRE, Y POR EXTENSIÓN, AL PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA REFERIDO A DICHO PLANEAMIENTO. El 28 de setiembre de 2011 se ha publicado en el BOB nº 186 la aprobación inicial del Plan Especial de Ordenación Urbana del Área 14C, Earle, del PGOU de Leioa, así como su Programa de Actuación Urbanística. En aplicación de los artículos 95 y ss de la Ley 2/2006, del Suelo de País Vasco, así como de los artículos , el grupo municipal BILDU procede a presentar, dentro del plazo habilitado de 20 días, las siguientes alegaciones. ALEGACIONES DE CARÁCTER TÉCNICO. 01-ALEGACIONES RELATIVAS A ESTANDARES (VER ARTS 79.2 LEY 2/2006): 1.1- DEFICIT DE SISTEMAS LOCALES, A SUSTITUIR POR MONETARIZACIÓN. INCUMPLIMIENTO ARTS. 105 Y 79 LSUPV.

Por un lado, incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 79.1 de la LSUPV, cuando la misma prescribe que “la superficie de reserva destinada a zonas verdes y espacios libres no será, en ningún caso, inferior al 15% de la superficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector”. La superficie del sector, excluida la destinada a sistemas generales, supone 19096m2. En este sentido, los m2 a destinar a la red de sistemas locales para espacios verdes y libres debiera ser de 2864,4 m2, y la prevista según planos y literatura del Plan Especial es la de 1442m2. En este sentido, y tal y como reconoce la modificación del PGOU, existe un déficit considerable, por un lado, respecto a las dotaciones de sistemas locales destinados a zonas verdes y espacios libres y, por otro, tampoco se cumple lo igualmente dispuesto en el citado artículo 79.2 a de la LSUPV, en el sentido que, ni el total dotacional para sistemas locales cumple con los m2 que debieran destinarse en esta área, ya que debiendo ser de 8114m2, se cuantifican en 6191m2. En conclusión, se observan dos déficits: a) Déficit de 1923m2 para dotaciones públicas de la red de sistemas locales (art. 79.2.a) LSUPV).

b) Déficit de 1422,4 m2 para zonas verdes y espacios libres de la red de sistemas locales (art.79.2 LSUPV). Resulta, cuando menos curioso, como determinados estándares se cumplen, sobre todo los mas rentables como son los destinados a equipamiento privado de la red de sistemas locales (comerciales según plan especial) y, otros en cambio, no rentables pero si relacionados con el índice de bienestar y calidad humana, como son las zonas verdes y espacios libres de la misma red de sistemas locales, resultan deficitarios del todo. A mayor abundamiento, la superficie a destinar a equipamiento privados, según el art. 79.2 c) de la LSUPV, debiera ser de 811 m2, y según el Plan Especial se van a destinar 1586m2 para locales comerciales. Está claro que, el m2 de los mismos, según el valor de repercusión del suelo por usos presentado por Bruesa, sale mas rentable para la misma. Estos déficits son prohibidos expresamente por el art. 79.5 de la LSUPV. No obstante, la posibilidad recogida en el art. 17 del Decreto 105/2008, de medidas urgentes, de monetarización o cumplimiento en otros ámbitos de tales incumplimientos apuntados, se somete a la exigencia de dejar suficiente y debidamente motivada tal imposibilidad física de su materialización en el ámbito. La motivación para proceder al no cumplimiento de los estándares del art. 79 LSUPV, por lo que respecta al PGOU, no es todo lo exhaustiva que debiera ser, y por lo que respecta al PEOU, inexistente. La única existente es la recogida en la modificación del PGOU, y se basa en razones de exceso de cargas de urbanización. Tal argumentación para justificar lo injustificable hace recordar a ese Ayuntamiento que, él mismo no debiera perder de vista que, el derecho a edificar, debe pasar primero por el cumplimiento de urbanizar, dotando al área de los sistemas de las redes locales y generales suficientes en función de la densidad (en estrecha relación con el coeficiente de techo), de forma que se garantice a los futuros vecinos un espacio donde poder vivir en calidad, y desarrollo de todos los aspectos a nivel personal y familiar. En este sentido, y siendo la escasa motivación existente (la recogida en la página 2 de la modificación puntual del PGOU) y, precisamente, no basada en fines públicos, sino que con miras a eximir a la promotora del cumplimiento básico del deber de urbanizar, BILDU de Leioa no puede entender como patrimonializado el derecho que Bruesa Promotora pueda tener sobre los terrenos, en tanto en cuanto para que eso exista debiera mirar por la calidad de vida de los futuros vecinos, lo cual no lo hace por las razones expuestas, y por las que mas adelante se van a exponer. Igualmente, el Plan Especial pretende justificar el cumplimiento del estándar mínimo destinado a sistemas locales, indicando que se superan los 8114 m2 que por el art. 79.2 de la LSUPV son exigibles, mezclando los 2320 m2 de sistema general de espacios libres con los, por un lado, 1442m2 de sistemas locales para espacios libres y, por otro, los 4749m2 destinados a equipamiento público. Esta mezcla heterogénea de estándares no está permitida, ya que el artículo 79 de la LSUPV habla estrictamente de sistemas locales a la hora de dar cumplimiento al estándar dotacional de la red de sistemas locales, sin mencionar la posibilidad de computar para su cumplimiento las superficies destinadas a espacios libres de sistemas generales. Todo esto se traduce en que, realmente la superficie destinada a sistemas locales es de 6191m2, por lo que inferior a 2

lo exigible por Ley para esta área, concretamente, 8114m2, que debieran ser destinados a tales dotaciones. En este sentido, por el gobierno local del Ayuntamiento de Leioa se pretende dar cumplimiento al estándar citado, diluyéndolos con m2 destinados a otro estándar, el cual encuentra su propia y específica regulación en el artículo 78 de la LSUPV. A mayor abundamiento, es el apartado primero del art. 78 de la LSUPV el que establece la prohibición de que la reserva de suelos para la dotación de la red de espacios libres para zonas verdes y parques urbanos no pude computar a los efectos de la letra a) del artículo 79.2 de la mentada Ley. 1.2-ESTANDARES DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGUN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA/PRECIOS VIVIENDAS: Para proceder al cálculo de los m2 útiles de las viviendas sometidas a un régimen de protección pública, en el caso del PEOU de Earle hay que referirse tanto a las viviendas de protección oficial de régimen general, como a las viviendas tasadas municipales. Así, hemos acudido a la Orden 2010, de 3 de noviembre, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial. En tal orden se encuentra el Anexo III, el cual indica que “El precio máximo atribuible inicialmente a las viviendas de protección pública, se determinará aplicando las reglas contenidas en los artículos 2 a 6 de esta Orden, según tipología de protección de la vivienda, segmentadas según zona geográfica y naturaleza (vivienda o anejos), a las superficies en metros cuadrados útiles computables en cada caso, sobre las que se aplicará el precio base atribuido”. En aplicación de tales reglas, BILDU Leioa denuncia mediante alegación que el valor medio de venta que para las Viviendas Tasadas Municipales se recoge en el PEOU, tanto en régimen de propiedad plena como en régimen de derecho de superficie, así como el valor medio de venta de las Viviendas de Protección Oficial de Régimen General para el supuesto de que el régimen sea en derecho de superficie, no se ajusta a la Orden de 3 de noviembre, ya que el exceso de precio que la promotora Bruesa ingresa por m2 útil se valora en: VPORG PARA SUPUESTO DE SUPERFICIE: -Exceso de precio €/m2= 159,66. -Exceso de precio total por vivienda= 9324,76. -Exceso de precio total= 428938,96. VTM PARA SUPUESTO DE SUPERFICIE: -Exceso de precio €/m2= 327,65. -Exceso de precio total por vivienda= 19136,66. -Exceso de precio total= 880286,31. VTM PARA SUPUESTO DE DERECHO DE PROPIEDAD: -Exceso de precio €/m2= 46,57. -Exceso de precio total por vivienda= 2720,22. -Exceso de precio total= 125130,22.

En este sentido, y en aplicación de la Disposición Adicional VIII (en adelante, D.A.) de la LSUPV, así como del artículo 2 de la Orden de 3 de noviembre, las viviendas tasadas municipales recogidas en el PEOU de Earle no pueden computar a efectos del 3

cumplimiento de las reservas de edificabilidad para vivienda protegida, en tanto en cuanto, por apartarse del régimen de precios para las viviendas de régimen tasado autonómico, deben ser calificadas como VTM de régimen general, en las cuales los Ayuntamientos tienen libertad tanto en poner los precios que consideren oportunos, como en la exigencia de ingresos. Por otro lado, se podría pensar que las 46 VTM, a efectos de lo dispuesto en la D.A.VIII de la LSUPV, y para el caso de que las mismas sean en régimen de propiedad plena, entran dentro de la calificación de las VTM de régimen especial, ya que no superando en el presente caso 1,70 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, según esa D.A. se podrían computar dentro de los estándares establecidos como mínimos en el artículo 80. No obstante lo cual, el problema es que no pueden ser calificadas como VTM de régimen especial ya que no cumplen su característica principal, cual es la de que ostenten características idénticas a las viviendas de régimen tasado autonómico, cuestión esta última que queda acreditada en los valores reflejados en la página 3 de estas alegaciones como exceso de precio a ingresar por Bruesa. Sustancialmente diferente es lo que sucede para estas mismas VTM, para el caso de que su régimen de tenencia sea el de derecho de superficie, donde la diferencia entre precios si supera el límite de 1,70 veces, llegando incluso a 1,86 veces superior el precio de estas VTM en derecho de superficie respecto al de las VPORG en derecho de superficie. En este sentido, existe un nuevo incumplimiento en lo relativo al cumplimiento de estándares de vivienda de protección pública, ya que, como se aprecia en los cálculos apuntados, las VPO de régimen general en el supuesto de derecho de superficie previstas en el PEOU exceden del precio previsto en la Orden de 3 de noviembre de 2010, por lo que no pueden ser calificadas como tales, y realmente las VTM, tanto en un régimen de tenencia como en el otro, han de ser calificadas como VTM de régimen general, y no de régimen especial, ya que, por exceder de su precio intervenido, no se ajustan a las características de la tasadas de régimen autonómico, por lo que quedan fuera del cumplimiento de estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Debido a las irregularidades apuntadas, la cuales dejan el desarrollo urbanístico de Earle en una situación de calidad de vida considerablemente deficitaria, tanto por razón del incumplimiento de estándares de espacios libres y zonas verdes, como del incumplimiento de estándar para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, generando un núcleo de convivencia absolutamente encorsetado por vías de comunicación, carente de zonas verdes, usurpador del dominio público ferroviario, llamado a albergar viviendas de protección pública que, por los precios ofertados y recogidos en la memoria económica del PEOU, no pueden ser considerados como precios intervenidos, BILDU Leioa considera absolutamente necesaria y, en este sentido, propone otra nueva ordenación del Área de Earle, la cual habrá de dar cabida a los estándares que por Ley son exigibles para áreas de estas características. Las líneas básicas para la nueva propuesta de ordenación serán apuntadas al finalizar las presentes alegaciones, sin perjuicio de que su mayor 4

concreción sea mas propio de un debate asumible por todos los grupos políticos municipales, sin olvidar al Consejo Asesor de Planeamiento Municipal de Leioa. 02-CALIFICACIÓN COMO SISTEMAS GENERAL DE ESPACIOS LIBRES, SISTEMAS LOCALES PARA ESPACIOS VERDES Y COMO EQUIPAMIENTO, AQUELLO QUE REALMENTE ES PARTE DEL SISTEMA GENERAL DE LA RED FERROVIARIA, INVADIÉNDOSE ASÍ PARTE DEL DOMINIO PÚBLICO DE ESA MISMA RED, DEBIENDO SER ESE DOMINIO PÚBLICO COMO TAL SUELO NO URBANIZABLE. La modificación del PGOU, así como su desarrollo pormenorizado mediante el PEOU del Área Earle 14-C, a parte del incumplimiento citado que deriva en un déficit de sistemas locales, invade el dominio público ferroviario para proceder a la calificación como sistema local de espacios verdes. Irregularidad que vista en su doble perspectiva supone, cambio de titularidad pública, y cumplimiento de estándares a costa del dominio público ferroviario. Es mas, según dispone el artículo 13.2 de la LSUPV, resultan calificados como no urbanizables, por resultar improcedente su transformación urbanística, aquellos suelos sometidos a un régimen específico de protección en virtud de cualquier instrumento de ordenación del territorio, o por efecto directo de la aplicación de la legislación sectorial, o aquellos que están sujetos por la legislación sectorial a la prohibición de transformación urbanística para protección o policía de elementos de dominio público. En este sentido, y en conexión con el PTS de la Red Ferroviaria en la CAPV, sobre el dominio público de la citada red, ni se puede actuar urbanísticamente, ni se le puede cambiar su calificación como sistema general de titularidad de la Administración Ferroviaria, pasando a llamarle como sistema local de espacios libres o como equipamiento publico local. Esta solución propuesta por el PEOU choca radicalmente con su primigenia propuesta, cuando en la primera redacción del PGOU de Leioa lo que se recogían eran 3 delgadas pastillas en las que se preveía albergar 112 viviendas, y con un espacio de separación respecto a la vía del tren más amplio que el previsto en el actual planeamiento. Igualmente, los espacios destinados a zonas verdes y espacios libres eran mas acordes a las características urbanísticas del barrio de Lamiako, barrio en el que por razón del metro, de las barreras naturales del monte y del río Gobelas, así como del víal local que lo cruza, el espacio existente restante no ofrece posibilidades viables para desarrollos urbanísticos como el actualmente previsto, sino todo lo contrario, para ofrecer a los vecinos de Lamiako zonas de esparcimiento o, en general, dotaciones públicas, sobre todo locales que, en todo lo largo y ancho del barrio brillan por su ausencia. 04-CALIFICACIÓN COMO SISTEMAS LOCALES DESTINADOS A EDIFICIOS PÚBLICOS, CUANDO REALMENTE SU CALIFICACIÓN DEBIERA SOMETERSE A LA DE EDIFICIOS PÚBLICOS DE LA RED DOTACIONAL DE SISTEMAS GENERALES.

Respecto al equipamiento público previsto en el Plan como sistema local para equipamiento comunitario (instalaciones deportivas, centros docentes, aparcamientos, etc…), BILDU Leioa, por razón de la ubicación geográfica de los mismos dentro del propio PEOU, y por razón de los barrios limítrofes a Lamiako (Pinueta e Ibaiondo) no puede entenderlos como usos dotacionales públicos locales, ya que mas bien su destino, funcionalidad y servicio, por las razones apuntadas, tiende a ser el de abarcar mas de una unidad de ejecución, área, sector o polígono determinado. Finalmente, Bildu Leioa propone que en el Área 14C, Earle, se deseche por completo la posibilidad de albergar como dotación pública la del uso religioso, sustituyéndose por otros usos públicos locales que sirvan a todo el barrio de Lamiako, como por ejemplo, locales para los grupos asociativos que de diferente índole tengan su ubicación en el barrio (entre otras, asociaciones vecinales, culturales, etc…). En fin, espacio suficiente para dar cobertura a todas las actividades que de carácter público sirvan al barrio. 05-SERVIDUMBRE DE RUIDO. DEJACIÓN DE COMPETENCIAS MUNICIPAL EN MATERIA DE RUIDO. A parte de la reseñable deficiencia de espacios naturales, este desarrollo inmobiliario cuenta con otro elemento a tener en cuenta, y que profundiza en la idea de que el producto inmobiliario de Earle es claramente defectuoso. Se trata del contaminante provocado por el ruido, el cual es generador de patologías específicas. La contaminación acústica que soportan los ciudadanos de Leioa, en general, y futuros vecinos de Earle y zonas contiguas en particular, en los edificios en los que van a habitar es uno de los principales obstáculos para poder disfrutar tanto de una vivienda digna y adecuada como del derecho a un ambiente adecuado. El ruido es además fuente de molestias y enfermedades de los ciudadanos. El área 14 C de Earle cuenta con dos emisores acústicos fácilmente determinables. Por un lado, la infraestructura ferroviaria del metro y, por otro, con la infraestructura viaria para vehículos automóviles. El Ayuntamiento de Leioa no cuenta con los instrumentos necesarios para determinar, mediante mapa de ruido, ni los niveles de contaminación acústica que día a día soportan los vecinos, ni delimitación alguna de objetivos de calidad acústica que el mentado Ayuntamiento debiera perseguir para garantizar a sus vecinos una mínima sanidad ambiental, ni delimitación de servidumbre acústica alguna que, a las claras, son por todos conocidas (metro, Avanzada de Leioa, etc…), ni mínimo plan de acción que afronte con carácter global las cuestiones relativas a contaminación acústica, fijando acciones prioritarias para el caso de incumplirse los objetivos de calidad acústica y previniendo el aumento de contaminación acústica en zonas que la padezcan en escasa medida. Esta dejación de competencial municipal del Ayuntamiento de Leioa en materia de ruido, mediante sucesivos incumplimientos de, entre otros, artículos 4, 10, 14, 20, DTIII de la Ley 37/2003 de Ruido, así como de la normativa en desarrollo de la misma (véase, entre otras, RD 1367/2007, de 19 de octubre), hace que él mismo siga autorizando y concediendo licencias de construcción de viviendas cuya ubicación es frontalmente limítrofe con vías de comunicación. 6

Que ese Ayuntamiento conoce que, desde hace tiempo, las asociaciones vecinales en general, y en el presente caso las de Lamiako, están pidiendo el soterramiento del metro para dar por finiquitado el palmario problema acústico existente en dicho barrio. No obstante, el gobierno de Leioa hace oídos sordos dedicándose a seguir redensificando dichas zonas de servidumbre acústica, a sabiendas de que el producto resultante es claramente defectuoso. Es clara la razón de porqué el Ayuntamiento de Leioa no quiere ejercer las competencias asignadas por la normativa de ruido mentada. Por un lado, porque si las ejerciese responsablemente, debiera exponer al público los mapas de ruido de este municipio, limitando determinados usos en las zonas de servidumbre acústica, implicando tal acto un reconocimiento institucional de los niveles de emisión sonora existentes sobre el término municipal de Leioa, por lo que, un correlativo ejercicio responsable de esta competencia traería consigo e inexorablemente una mala publicidad para lo que para algunos suponen sabrosos desarrollos inmobiliarios. No siendo todo lo citado demagogia, sino una realidad existente y, valga el eufemismo, notoriamente sonora, el grupo municipal de Bildu exige, por una lado, en tanto en cuanto no se proceda al soterramiento del metro, la paralización de todos los proyectos inmobiliarios afectados por dichos emisores por ser incumplidores, incumplimiento tolerado por el Ayuntamiento de Leioa, de lo dispuesto en la normativa sobre ruido. Subsidiariamente, que para el caso de que lo anterior no sea atendido, se exige, por un lado, que se adopten medidas correctoras suficientes, tanto a nivel interno de las viviendas, como a nivel externo, no siendo suficiente, como recogen los instrumentos de ordenación pormenorizada de Earle, ni lo recogido en el PAU, una mera plantación de arbolado que, a parte de actuar como estándar se utiliza como pantalla acústica, ni la mera “pantalla acústica de madera verde”. No son medidas correctoras suficientes, teniendo en cuenta la frecuencia de los metros, y el uso de los viales locales por los automóviles. Son, sin genero de duda, parches a un problema de fondo, cuya dejación por el gobierno del Ayuntamiento de Leioa, provocan el que, a tenor de lo dispuesto en la D.A. V de la Ley de Ruido, se construyan viviendas objeto de vicios o defectos ocultos. En este sentido, y no pudiendo ser considerado un desarrollo inmobiliario que garantice un nivel de vida saludable para los futuros vecinos, desde BILDU Leioa se pide al Gobierno Municipal, la paralización del presente desarrollo urbanístico para que, teniendo en cuenta todas las variables citadas, se proceda por todos los grupos políticos municipales, así como junto con el Consejo Asesor de Planeamiento Municipal, a un nuevo estudio que reconsiderando una nueva reordenación del área Earle, de cara a garantizar el cumplimiento de estándares, así como la toma en cuenta de la existencia de emisores acústicos, garantice un núcleo urbano habitable desde el punto de vista de suficiencia de espacios naturales locales generadores del oxigeno suficiente, así como un espacio urbano habitable exento de la actual problemática provocada por la falta de higiene sonora. 06-ADMINISTRACIONES SECTORIALES. AUTORIZACIONES. ZONAS DE PROTECCIÓN.

El desarrollo del Área Earle se encuentra afecto por una doble perspectiva sectorial a tener en cuenta por el Ayuntamiento de Leioa. Por un lado, por la ya citada infraestructura ferroviaria, y por otro lado, por red de comunicación fluvial del río Gobelas. Siendo los PTS superiores en rango a los instrumentos de ordenación urbanística, resulta cuando menos sorprendente que, en los instrumentos de ordenación del Área 14C solo se hable de que “se han realizado gestiones para confirmar la normativa sectorial aplicable…”. No es suficiente, por encontrarse, unas veces sobre el dominio público y, otras, sobre otras zonas de protección de los mismos, con realizar “gestiones”, sino que lo que se debe obtener son las autorizaciones correspondientes de la administración sectorial correspondiente. En este sentido, el PEOU de Earle, comete la irregularidad de calificar como sistema local de espacios verdes aquello terrenos que, por ser el dominio público del metro de 5m desde la explanación del mismo, son propiedad de la administración titular de la infraestructura, ostentando el titulo de sistema general de comunicaciones para uso ferroviario. Es decir, que sin que exista expediente de mutación demanial alguno, ni cesión de suelos titularidad de la Administración ferroviaria, el Ayuntamiento de Leioa se ha hecho con la propiedad de parte del dominio público ferroviario que se localiza en la presente Área. Observación que se deduce de los planos que integran el PEOU del Área 14C. Igualmente, debiera contarse con la autorización que la Agencia Vasca del Agua, URA, debe extender, por razón de que el PTS de Ordenación de Ríos y Arroyos de la CAPV, vertiente cantábrica, exige que, para los tramos encauzados, el retiro de la edificación, respecto a la línea de coronación del muro de encauzamiento, deberá ser de 10 metros, exigencia que tal y como demuestra la planimetría no se cumple. Al respecto, resulta determinante la recomendación 13/2004, de 27 de mayo, del Ararteko, respecto al PGOU de Getxo, el cual, después de efectuar el estudio de la cuenca del río Gobela, expresamente señala que: “Otra cuestión es determinar las afecciones que impone la normativa sectorial respecto al dominio público hidráulico y su zona de policía de cauces. Con carácter general, el TRLA establece una zona de servidumbre a lo largo de toda la extensión de los márgenes del dominio público hidráulico de cinco metros, y no se permite edificar sobre ella sin autorización del organismo de cuenca competente” “Por lo que en este supuesto interesa, dentro de la normativa específica según la componente urbanística en ámbitos desarrollados, el PTS establece en el apartado F.3 que, para toda nueva edificación en las márgenes de los ámbitos desarrollados, los retiros mínimos de la edificación de la línea de deslinde del cauce público serán como mínimo de 10 metros” “El PTS establece con carácter vinculante el retiro de edificación como mínimo de diez metros en todo el cauce del río Gobela. En ese sentido se ha manifestado la Dirección de Aguas del Gobierno Vasco en los reiterados informes elaborados al respecto, en los 8

que no deja lugar a duda que la nueva edificación debe respetar la alineación de la edificación existente o al menos diez metros” ““En las márgenes en los que la obsolescencia del desarrollo urbano existente aconseje una renovación de la edificación (generalmente suelo urbano industrial), la línea de edificación se ajustará a la línea establecida en el cuadro general, salvo en casos excepcionales en los que se justifique, mediante el correspondiente Plan Urbanístico (PERI), la necesidad y conveniencia de que la línea de nueva edificación se aproxime a la de la alineación preexistente o, incluso, coincida con ella”. “De ello deriva que el propio Plan General exige el cumplimiento de las determinaciones previstas en el PTS que en el cauce del río Gobela son como mínimo diez metros”. A tenor de lo expuesto, siguiendo la recomendación del Ararteko, así como lo dispuesto en el PTS de ordenación de márgenes, se concluye que, en tanto en cuanto el Área Earle 14 C no ha contado con un Plan Especial de Reforma Interior alguno, siendo el único existente el referente a los sectores de Lamiako y Txopoeta, quedando además fuera de la unidad de ejecución del mismo el área Earle, Bildu Leioa alega que las edificaciones deberán ser retranqueadas a 10 metros respecto a la línea de coronación del muro de encauzamiento. 07-ERRORES QUE, A PARTE DE LAS IRREGULARIDADES MENCIONADAS, EXIGEN UNA MODIFICACIÓN DEL PEOU. El apartado 6.3.9 de las Ordenanzas de la edificación y usos contiene una previsión que, ya solo a nivel geográfico, no tiene nada que ver con el área 14C de Earle. En este sentido, deberá procederse a una corrección de errores de hecho, siguiendo el mismo procedimiento que para su aprobación inicial. 08-BENEFICIO INDUSTRIAL INCORPORADO AL COSTE DE URBANIZACIÓN, PARA LOS CASOS EN QUE EL URBANIZADOR SEA EL PROPIETARIO DE LOS TERRENOS. En el estudio de viabilidad económica de la operación urbanística que contempla el PEOU, así como lo recogido en el PAU, y dentro de las partidas asignadas a costes de la urbanización, se incluyen como partida un beneficio industrial del 19% sobre los costes de urbanización. El art. 147 de la LSUPV cita expresamente “gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluido, en su caso, el beneficio empresarial del urbanizador en la cuantía determinada en el art. 150.a de esta Ley”. Bildu Leioa denuncia a través de la presente alegación el beneficio empresarial y gastos generales del 19%, en tanto en cuanto, la obra de urbanización es una carga que el propietario del terreno, en este caso, BRUESA INMOBILIARIA (98% de titularidad), debe asumir, como propietario único, en tanto en cuanto del gasto de urbanización ya se 9

va a resarcir a través del valor de repercusión del suelo (Art. 7 RDLº 2/2008). Cuestión bien diferente sería que la actuación sería ejecutada vía agente urbanizador, el cual resultaría ser persona diferente a los propietarios, en cuyo caso, por razón de que éste asume la iniciativa económica para la actuación urbanística, tiene derecho a ser compensado por los propietarios en la cuantía de las cargas de urbanización, y demás conceptos, todo ello en los términos del artículo 150 de la LSUPV (máximo 12% beneficio industrial). Por razón de esta alegación, tanto en el presente PEOU como en el futuro proyecto de reparcelación, deberá desaparecer, de entre las cargas de urbanización, la partida relativa al beneficio industrial, de forma que, ni en el total de la obra urbanizadora, ni, consecuentemente, en el valor de la obra urbanizadora que sobre cada vivienda se repercute, quede de forma alguna reflejado o integrado dicho beneficio industrial. No puede premiarse al propietario que va a proceder al desarrollo urbanístico de unos suelos, por razón de que, per se, la urbanización resulta un deber a cumplir previo a la consideración de suelo como solares. El premio ya se lo ha llevado con la calificación del suelo como residencial, así como con la redensificación del área. 09-MONETARIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MUNICIPAL. El PEOU recoge que se va a proceder a la monetarización del 15% del aprovechamiento urbanístico (2530677,41€), a pesar de que el PAU difiere tal previsión para el proyecto de reparcelación. BILDU Leioa recuerda que las monetarizaciones del aprovechamiento municipal, como participación de la comunidad en las plusvalías, y según lo dispuesto por el art. 27 de la LSUPV y art. 12 del Decreto 105/2008 en desarrollo de la LSUPV, deben ser exhaustivamente motivadas, basadas en el no pleno dominio por la administración local de al menos un solar o parcela edificable, ya que la norma general a observar es que la cesión se materialice en parcela edificable (artículo 27.3 de la LSUPV modificado por la Ley 11/2008, de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística). Es mas, siendo el caso del desarrollo urbanístico de Earle Área 14 uno de los que, por razón del 15% sobre la edificabilidad ponderada, la Administración tiene derecho a una parcela edificable en pleno dominio, el artículo 117 de la LSUPV regula taxativamente los casos en los que proceden las enajenaciones directas de los patrimonios municipales del suelo(en este caso, la supuesta monetarización del aprovechamiento se convertiría en tal enajenación directa). Así, no pudiendo BRUESA INMOBILIARIA subsumirse en ninguno de los supuestos del mentado artículo 117, el procedimiento para su enajenación, en el caso de que la misma fuera legalmente viable, resultaría ser vía el concurso regulado en el artículo 116 del mismo texto legal. Por esta razón, teniendo en cuenta todo el apartado de las alegaciones referido al incumplimiento de los estándares urbanísticos que, en muchos casos, y como queda 10

demostrado, inhabilita el que determinadas dotaciones públicas sean consideradas con este carácter, así como teniendo en cuenta que en el presente desarrollo urbanístico la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, vía el 15% sobre la edificabilidad urbanística ponderada (sobre el aprovechamiento tipo antigüo), libre de cargas de urbanización, da derecho al pleno dominio de una parcela edificable, BILDU Leioa, advirtiendo los problemas señalados que obstaculizan en Earle una ordenación urbanística equilibrada y de calidad, problemas estos provocados por los referidos incumplimientos, propone vía alegación que, el equipamiento dotacional cercano al metro (de 682m2 de suelo) sea destinado a edificio que albergue usos públicos locales tales como culturales, sociales y asociativos, exentos de cualquier carácter religioso. Igualmente, que lo que reste del 15% de plusvalías a revertir al Ayuntamiento de Leioa, no materializado en dicho equipamiento dotacional de 682m2 de suelo, sea reubicado en los bajos de las viviendas que el PEOU destina a locales comerciales en 1586 m2 construibles, teniendo en cuenta que, como ya se ha dicho antes, los mismos exceden considerablemente de lo fijado en la LSUPV, y que se calcula en 811m2 construibles. En definitiva, un cambio de uso lucrativo por un uso dotacional público que compense los excesos y defectos señalados. En cualquier caso, todas las alegaciones subrayan e inciden en la clara necesidad de abordar un nuevo estudio para la reordenación de la presente Área, que dote a los futuros vecinos de suficientes servicios públicos, así como de zonas verdes y espacios libres en función de la densidad, en concreto, del presente área y, en general, como de las contiguas. ALEGACIONES PARA UNA NUEVA PROPUESTA DE ORDENACIÓN DEL AREA 14C EARLE. El desarrollo urbanístico previsto para el área Earle 14-C, sustentado con la modificación puntual estructural del PGOU, pretende, como ya lo declaró la mentada modificación, una redensificación de dicha área. La justificación que en su día se dio para tal redensificación, se basaba en dos razones. La primera, que el coeficiente de techo asignado por el PGOU, de 0,8 m2/m2 era muy bajo en relación a las directrices de la Ley 2/2006, de Suelo del País Vasco -en adelante, LSPV-, y, la segunda razón, que el área estaba lo suficientemente servida por el transporte público como para soportar tal densidad. A estas dos justificaciones, los que ahora alegan, y a pesar de encontrarse frente a un hecho consumado, como es la modificación puntual estructural del PGOU, consideran que, por tratarse el PEOU del Área 14 C de Earle de un desarrollo pormenorizado de tal modificación, y existiendo irregularidades propias de la nulidad de pleno derecho de cualquier figura de planeamiento, la reconsideración de semejante modificación, en lo que a reordenación del espacio se refiere, debe ser efectuada en base a dos razones. 1- Que tal redensificación no puede ser salvada por ningún equipo de gobierno, basándose en la suficiencia del transporte público. Eso sería tanto como decir que, un 11

núcleo de población tiene cubiertas sus necesidades con el sistema público de transporte. No obstante, tal justificación del equipo de gobierno guarda su lógica interna con el modelo de pueblo-ciudad que persiguen: un pueblo-ciudad dormitorio. Como bien señalábamos, la densidad no tiene nada que ver con la suficiencia en la dotación del transporte público –a pesar de que la misma es uno de los elementos a tener en cuenta para el establecimiento de ese servicio-, sino más bien con la población y con la superficie que ésta ocupa. En este sentido, y visto el desarrollo urbanístico previsto para esta zona, lo que se va a conseguir con esta gestión de suelos, sobre los cuales se han previsto 228 viviendas, a las que hay que añadir las ya existentes, como las previstas para su desarrollo, es la creación de un bloque de viviendas encorsetado, por encontrarse bajo la servidumbre de dos vías de comunicación, una la del metro, y otra la del vial local frente a la calle langileria. Dichas 228 viviendas, se van a ubicar sobre una superficie aproximada de 2 hectáreas (23.425m2), de las cuales 3762m2 son destinadas a espacios libres y zonas verdes, lo cual supone que, aproximadamente, a cada habitante de dicha área, sin computar ahora los habitantes ya existentes en Lamiako y la Txopera, y computando que, mínimo, por vivienda cohabitarán dos personas, les va a corresponder 8,25m2 de espacios libres y zonas verdes/persona. Cabe decir que, la mayor parte de dichos 8,25 m2 de espacios libres y zonas verdes /persona son ya de por si, por razón de su ubicación, espacios infrautilizados o, incluso, inexistentes, por resultar inútiles para cumplir con su destino, ya que su única función es actuar de separador respecto a las vías del metro. Si a todo lo anterior, además, le añadimos que sobre el Área 46 del PGOU (Langileria 180-182) también se va a producir una redensificación del Área, a través de una modificación del PGOU para permitir la liberalización del número de viviendas, aún manteniendo la edificabilidad bruta –que no la urbanística ni la ponderada-, mas todos los vecinos que ya habitan sobre todo el trazado de la calle langileria, se concluye que el resultado de toda esta ordenación va a generar la inexistencia de una superficie de ocio y de recreo por persona, es decir, la reconversión de Lamiako en una barrio de Leioa donde sus habitantes no dispongan del espacio suficiente para desarrollarse a nivel personal, mediante espacios de recreo lo suficientemente amplios, encontrando única y exclusivamente una oferta de viviendas libres, VPO y vivienda tasada municipal, caracterizadas por ser construcciones apretadas, privadas de espacio, soportando una doble servidumbre acústica, la de un metro cada 6 minutos y la del vial local. Por otro lado, y en conexión con lo anterior, la poca falta de espacios verdes, e incluso algunos, que siendo contabilizados como sistema local de espacios verdes invaden el dominio público ferroviario, el cual es sistema general de comunicaciones para uso ferroviario (5 metros desde la explanación del metro), da como resultado un espacio sin el suficiente aire de calidad, lo cual es tratado de subsanar por la promotora, y con la ayuda del gobierno de Leioa, mediante la adscripción de los pulmones que le quedan a Leioa, y que ya nutren a otras zonas, como son Artaza y Pinosolo. Este déficit de espacios destinados a sistemas locales es puesto de manifiesto en la modificación puntual estructural, cuando en su redacción señala que “Teniendo en cuenta las características de la promoción inmobiliaria, con unas fuertes cargas de urbanización, y con un exceso de sistemas locales generales de espacios libres a corta distancia (parque de Artaza y Pinosolo), se ha considerado conveniente valorar el defecto de sistemas locales en la cantidad de 24.000euros, que se abonarán cuando se 12

apruebe definitivamente el proyecto de equidistribución de cargas y beneficios”. Con esta previsión del PGOU, el equipo de gobierno del Ayuntamiento de Leioa autoriza la comercialización de la calidad de vida ciudadana, a través de la monetarización de ese déficit de espacios destinados a sistemas locales, favoreciendo el saneamiento de las cuentas de la promotora Bruesa, la cual se encuentra en situación concursal. En este sentido, y teniendo en cuenta que en el PAU las cargas de urbanización por la ejecución de los sistemas locales destinados a espacios libres -sin computar los 112640 euros destinados al “parche” de pantalla acústica de madera verde, ya que la solución que este grupo propone ante un metro cada 6 minutos no es una solución a la servidumbre acústica caracterizada por actuar de parche, sino por la solución definitiva caracterizada por la cubrición del metro- ascienden a la cuantía de 206860,25 euros, el resultado es que el déficit de dichos espacios es, en términos económicos, y cuando menos, de un 11% sobre el total de espacios libres proyectados sobre esta área. Nuevamente, todo lo dicho sin considerar el resto de áreas contiguas a la presente, e igualmente carentes de tales espacios en cuantía suficiente, hace que todo lo aquí alegado cobre mayor gravedad en cuanto a lo que desde este grupo municipal se entiende como el primer deber del urbanismo, es decir, el que los desarrollo urbanísticos se adecuen a las necesidades fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas, y no a los números contables de la empresas promotoras e inmobiliarias. La suma de todas las variables anteriormente mencionadas da como resultado un barrio con una gran densidad de población, congestionado, sin espacio verde suficiente que dote del oxigeno suficiente a esta área así como, en su conjunto, a toda la calle langileria, por lo que se crea un barrio el cual se pone en manos de unas promotoras para destinarlo a una explotación basada en la especulación. Los espacios verdes en esta zona resultan especialmente necesarios, precisamente por la existente carga excesiva de servidumbres que ya sobre el mismo pesan, así como por la todavía existencia de fábricas en sus alrededores. Finalmente, y en lo relativo a los edificios destinados a equipamientos públicos, se requiere, como ya se ha dejado ver en toda la exposición de las presentes alegaciones, un análisis detallado de necesidades de servicios públicos en Lamiako en general y, concretamente, en Earle Area 14C, siendo la línea general de este grupo municipal que los equipamientos públicos sean destinados a usos culturales, sociales y asociativos, quedando exentos de cualquier hipotético carácter religioso que pudiera haberse previsto para el actual desarrollo urbanístico. 2- La segunda razón para alegar la necesidad de reconsiderar el PEOU de Earle, el cual tiene su razón de ser el la modificación estructural del PGOU para dicha área, precisamente es que la modificación operada en la presente área (aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Leioa el 02 de diciembre de 2010), supuso y supone una estafa a los vecinos de Lamiako, en tanto en cuanto ha violado de manera radical los análisis y soluciones propuestas por el PGOU previo a la modificación.

Por todo lo anterior, BILDU PROPONE lo siguiente: LINEAS GENERALES PROPUESTAS POR BILDU, SIN PERJUICIO DE QUE UN ANÁLISIS EN PROFUNDIDAD DE LA ORDENACIÓN DEL AREA 14C DEBA SER OBJETO DE DEBATE ENTRE LOS DIFERENTES GRUPOS POLÍTICOS, JUNTO CON EL CONSEJO ASESOR DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL. 1-Subsanación de todas las irregularidades advertidas en el PEOU, así como en el PAU. 2-Recuperación de los espacios libres de uso público (zonas verdes y áreas peatonales) previstos previa a la modificación del PGOU. 3-Soterramiento del metro para dar carácter definitivo a la solución al problema del ruido. 4-Eliminación de la posibilidad de ubicar en el presente desarrollo urbanístico de m2 destinados a centro religioso, debiendo ser sustituido este uso por el de dotación pública destinada a usos culturales, sociales y vecinales. 5-Las zonas verdes y espacios libres deberán quedar ubicados entre las edificaciones y el vial local, de forma que, eliminando su ubicación actual prevista sobre plano, se consiga eliminar el muro continuo que suponen dichos espacios ya calificados como infrautilizados o, incluso, inexistentes, por resultar inútiles para cumplir con su destino. 6-Bildu Leioa considera de inaplazable necesidad un nuevo análisis de carácter urbanístico, y no exclusivamente constructivo, para el Área 14C Earle, partiendo de la idea de que el primer deber del urbanismo es el de adecuarse a las necesidades fundamentales de las personas. En este sentido, dicha nueva ordenación, a debatir entre todos los grupos políticos municipales, sin olvidar al órgano específico que constituye el Consejo Asesor de Planeamiento Municipal, deberá tener como premisas insoslayables dotar del mínimo de servicios públicos o, servicios de carácter público, así como de los espacios libres y zonas verdes, los cuales se convierten en absolutamente necesarios para que uno de los barrio de Leioa no se convierta en una zona congestionada, y completamente alejada de ciertos elementos naturales que resultan acordes a las condiciones naturales de vida de las personas, condiciones que resultan totalmente contrapuestas y alejadas de los crecimientos desordenados y generadores de falta de higiene, y que inciden negativamente en el orden tanto psicológico como fisiológico de las personas.

Leioa, a 21/10/2011