immobilia.info No11 by BBH Huther & Partners

No 11 | octobre 2011

3e année | 4 parutions par année

DaNs cette éDitioN Le Village royal à aminona Un projet touristique qui décoiffe « Guérilla de la ville contre les surélévations » L’interview de Mark Muller L’architecte du mois Gabriele Rossi du bureau Archilab

sommaire

Dynamisme et innovation L’édito de Jean-Jacques morard

Le viLLage royaL à aminona Un projet touristique qui décoiffe

« La viLLe mène Une gUériLLa contre Les sUréLévations » L’interview de mark muller

Le commentaire svit vient De paraître La nouvelle référence en droit du bail cartonne

L’architecte DU mois gabriele rossi du bureau archilab

apprenDre poUr entreprenDre Les séminaires et cours de la svit school

L’économie immobiLière s’organise présentation du svit romandie

éDito

Dynamisme et innovation

Jean-Jacques morard Président du SVIT Romandie

En quoi une association se distingue-t-elle d’une autre ? Toutes font des Assemblées générales, toutes prélèvent des cotisations, toutes consacrent une partie de leur temps à combattre la routine et toutes essaient de motiver leurs membres à s’engager davantage. Au sein du SVIT Romandie, association créée il y a à peine cinq ans, nous avons le sentiment d’avoir trouvé le bon équilibre entre ces contraintes bien connues et l’enthousiasme nécessaire pour les dépasser. Les manifestations que nous organisons sont très bien fréquentées, les cours et séminaires mis sur pied par notre centre de formation sont unanimement salués dans la branche pour leur qualité, et nos divers projets, comme la récente traduction en français du Commentaire SVIT, sont soutenus (y compris financièrement) par les professionnels de l’immobilier. Cerise sur le gâteau, les membres du Comité se retrouvent avec un immense plaisir une demi-douzaine de fois par année pour réfléchir au meilleur moyen de rendre encore plus attractive leur association. La clé de ce succès ? Notre volonté permanente d’innover. Dernier exemple en date : la nouvelle version de notre lettre d’information, qui paraît dès à présent sous un nouveau format iPad, adapté à l’air du temps et aux nouvelles habitudes de lecture qui deviennent très rapidement la norme. Concrètement, vous aurez davantage d’articles, davantage d’informations sur les activités du SVIT Romandie et de la SVIT School, le tout dans une mise en page beaucoup plus agréable, dans laquelle les images occuperont une place de choix. La décision d’abandonner la version papier d’immobilia.info s’inscrit dans notre Opération verte, visant à endiguer le flux d’imprimés inutiles pour nous tourner résolument vers les outils d’information électroniques. Très bonne lecture à toutes et à tous,

actualité

Un projet touristique qui décoiffe VICTOR STOLBERG

http://www.alrv.ch/fr/

Les chiffres sont impressionnants. Il est question de construire 112 suites luxueuses de 2 à 4 pièces, un complexe hôtelier cinq étoiles de plus de 300 chambres et un quartier de 45 chalets haut de gamme. Ce n’est pas tout : une trentaine de restaurants et bars, une salle de conférences pouvant accueillir 500 personnes, des piscines internes et externes, des spas et fitness, une patinoire, des boutiques, une boîte de nuit et… un téléphérique donnant directement accès au domaine skiable de Crans-Montana (avec retour à ski jusqu’au pied des chalets). Construit selon les normes énergétiques les plus strictes, le projet utilisera l’énergie solaire pour l’eau chaude sanitaire et fera la part belle à la mobilité douce, avec emploi de véhicules électriques. Les voitures des visiteurs seront enterrées dans plusieurs parkings souterrains d’une capacité totale de près de 650 places. En haute saison, près de 2500 touristes pourront être accueillis et bichonnés simultanément dans ce petit coin de paradis dont le coût total est devisé à CHF 650 millions, dont près de 30 déjà investis depuis le lancement du projet, en 2007.

Sous l’angle architectural, le projet se distingue par ses cinq tours d’une dizaine d’étages qui viendront s’ajouter aux trois existantes (les tours d’Aminona), lesquelles remontent aux années 1960. A l’époque, l’architecte André Gaillard avait osé un geste architectural fort et sans concession. Au total, il avait imaginé un quartier comprenant plus de 20 tours d’inspiration himalayenne, avec une toiture au faîte inversé. Seules les trois premières furent construites. Aujourd’hui, c’est son fils Philippe, également architecte, qui prolonge et achève la réflexion paternelle. Autre particularité de ce village de vacances qui sera le deuxième plus grand complexe touristique suisse après Andermatt : il créera des lits chauds. L’ensemble du site sera en effet géré par un opérateur hôtelier qui offrira les services d’un établissement Deluxe à l’ensemble des hôtes. La cohérence du système repose sur une contrainte typologique originale : aucun des appartements ou chalets ne disposera d’une cuisine équipée. Sous l’angle des procédures administratives, le projet est découpé en cinq zones, qui font l’objet de démarches distinctes pour l’obtention des permis de construire. Depuis le printemps 2008, plusieurs étapes importantes ont été franchies, au niveau des autorités communales, du Conseil d’Etat valaisan et même, depuis l’été 2011, du Tribunal cantonal qui a rejeté les oppositions soulevées par des organisations de protection de la nature, lesquelles ont fait recours devant le Tribunal fédéral. Après cinq années de travaux préparatoires, le projet se trouve donc à bout touchant. Si tout continue à bien se dérouler, le premier coup de pioche pourrait être donné en 2012 et ce village de vacances baptisé Aminona Luxury Resort & Village pourrait recevoir ses premiers visiteurs en 2015 déjà.

www.alrv.ch

http://www.homegate.ch/

interview

Mark Muller, Conseiller d’Etat genevois chargé du Département des constructions et des technologies de l’information.

« La ville mène un combat politique contre les surélévations »

Émilie Veillon

Depuis trois ans, les nouvelles dispositions de la loi sur les constructions permettent de nouveaux gabarits pour certains immeubles existants et à venir. La hauteur maximale a été relevée de trois mètres à six mètres dans les artères les plus larges. reste que l’obtention de l’autorisation de construire dépend d’un certain nombre de critères, allant du projet d’architecte à la préservation de l’harmonie urbanistique de la rue. et les opposants sont nombreux. Le point sur la question. Combien de demandes la direction des autorisations de construire a-t-elle enregistrées depuis l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions ? l 140 demandes, dont 86 acceptées, 52 en cours d’instruction et 2 abandonnées. La demande reste donc soutenue. Les données dont nous disposons sur les surélévations en chantier nous indiquent que le nombre de nouveaux logements créés varie généralement entre 1 et 14. Certaines opérations en cours peuvent toutefois atteindre 130 logements, comme au chemin de la Montagne, à Chêne-Bougeries. Quels sont les éléments déterminants dans le processus d’obtention de l’autorisation de construire ? l Il faut que la loi soit respectée : la surélévation doit concerner la création de logements et ne pas dépasser deux étages. La largeur de la rue joue également un rôle déterminant. De manière générale, l’harmonie urbanistique de la rue ne doit pas être menacée. La pierre d’achoppement est souvent la qualité patrimoniale du bâtiment. Observez-vous certaines tendances dans les projets en cours ? l Un grand nombre de demandes porte sur des immeubles situés au centre-ville, mais il y en a aussi en zone de développement, comme à Lancy ou Meyrin. A titre d’exemple, nous avons enregistré six requêtes déposées à Carouge, dont quatre sont aujourd’hui autorisées. A Plainpalais, nous comptons 39 dépôts de requêtes, dont 28 sont aujourd’hui autorisées. Nous ne constatons pas de logements véritablement haut de gamme, dès lors que les projets de surélévations sont soumis à la LDTR. Il y a toutefois des exceptions : quand, par exemple, l’immeuble surélevé est déjà lui-même haut de gamme, avec de grands appartements de standing et une situation exceptionnelle ou encore quand il est impossible techniquement, en raison de la morphologie ou de la construction de l’immeuble surélevé, de prévoir autre chose que de grands appartements.

Nombre de requêtes et d’autorisations délivrées Nombre de requêtes et d'autorisations délivrées par commune par commune de 2008 2011 de 2008 àà2011 140

140

120 100 80

40 20

4 1

Total autorisations: 86 5

Total requêtes: 140

Mise à jour au 19.09.2011

Dossiers en cours d'instruction: dates de dépôt,: par trimestre Dossiers en cours d’instruction dates de dépôt, par trimestre Dossiers acceptés: dates d'autorisation, par trimestre Dossiers acceptés : dates de dépôt, par trimestre 90

80 70 60 50

40 30

Total: 140 dossiers Abandonnés : 2

T1 T2 T3 2008

2009

10 4

1 T4

En cours d'instruction: 52

14 7

8 5

1 T4

Acceptés : 86 6 2

2010

Mise à jour au 19.09.2011

2011

Total

Qu’en est-il de la surélévation des immeubles anciens ? Les ensembles de la fin du XIXe siècle sont-ils toujours protégés ? l La protection des immeubles protégés au sens de 89 LCI a été largement prise en compte dans le cadre de l’établissement des cartes indicatives. Ces immeubles sont soumis au préavis de la CMNS. Pourriez-vous mentionner quelques grands projets en cours ? l On vient par exemple d’autoriser la surélévation des barres d’immeubles situées au boulevard Carl-Vogt. Citons aussi le chemin de la Montagne à Chêne-Bougeries, Plan-les-Ouates, Palettes, Meyrin… Les surélévations sont sujettes à polémique. N’y a-t-il pas un risque qu’elles soient systématiquement remises en question à cause d’oppositions ? l Bien sûr. Nous ne pouvons pas éviter les oppositions de voisinage. Je déplore que la Ville de Genève fasse une guérilla urbaine en recourant quasi systématiquement contre les projets de surélévations prévus sur son territoire. Ce combat politique est tout à fait anachronique puisqu’elle refuse de se soumettre à une réglementation cantonale. Cela n’aboutit généralement pas à l’annulation de la décision de surélévation, mais fait perdre beaucoup de temps et prolonge la situation d’incertitude pour les locataires et d’attente pour les Genevois à la recherche d’un logement. D’après vos cartes indicatives, le potentiel global de nouveaux logements induit par la loi a été estimé à près de 5000. Comment comptez-vous promouvoir ce type d’opération vis-à-vis des promoteurs et propriétaires d’immeubles ? l Nous allons informer ces milieux par le biais des associations professionnelles. Les régies sont heureusement assez actives sur ce marché-là. Elles encouragent certains propriétaires à entreprendre cette démarche, tout en évaluant la rentabilité de l’opération. En particulier les propriétaires qui ont de toute façon prévu de rénover leur immeuble : effectuer une surélévation simultanément peut se révéler intéressant, tant pour eux que pour les locataires qui ne subissent ainsi des travaux qu’une seule fois.

www.markmuller.ch

DEux ExEmplEs DE surélévation DE DEux étagEs avEC lE projEt montagnE 2016 à ChênE-BougEriEs. Ci-DEssus, un ConCEpt arChitECtural s’insCrivant Dans la Continuité Du BâtimEnt Existant. Ci-DEssous, lE rEvêtEmEnt En vErrE fEuillEté soulignE la surélévation. www.montagnE2016.Ch

Software

PPE GĂŠrance GED Portfolio Courtage

Internet

www.quorumsoftware.ch

Droit Du bail

la nouvelle référence en Droit Du bail cartonne Depuis l’été dernier, le SVIT Kommentar est disponible en version française. Plus objective que Le Bail à Loyer, cette publication incontournable remporte d’ores et déjà un franc succès auprès des spécialistes de l’immobilier.

ÉmILIe VeILLon

Après 18 mois de travail, la traduction des 1500 pages du SVIT Kommentar a été achevée par Peter Burkhalter et Emmanuelle Martinez-Favre. Le Commentaire SVIT est disponible aux éditions Schulthess depuis juillet dernier. Cette publication phare sur le Droit suisse du bail à loyer propose une référence plus neutre et équilibrée en matière de jurisprudences que son prédécesseur. « Les tribunaux romands se basaient jusqu’à présent sur Le Bail à Loyer de David Lachat. Comme il était publié par l’ASLOCA, l’interprétation des lois était logiquement marquée par le souci de défendre les locataires », explique Jean-Jacques Morard, président du SVIT Romandie.

Pour trouver une alternative à cet outil potentiellement dommageable pour les propriétaires et leurs représentants, l’Association suisse de l’économie immobilière a décidé de faire traduire le Schweizerische Mietrecht : Kommentar SVIT. Cet ouvrage de référence outre-Sarine, qui en est à sa troisième édition, est publié depuis 1990 par le SVIT Suisse. « Non seulement il est plus objectif, mais il a aussi l’avantage de se baser sur les jurisprudences de l’ensemble de la Confédération, tout en tenant compte des spécificités romandes, telles que le contrat-cadre de baux à loyer, des arrêts rendus en français et de la doctrine publiée en français », précise le président.

L’équipe rédactionnelle est composée uniquement d’avocats spécialistes du droit du bail qui sont impliqués quotidiennement dans son interprétation et se tiennent informés de son évolution. La forme est claire et structurée avec son répertoire de mots-clés très détaillé. Le contenu offre une analyse très complète, axée autant sur la jurisprudence que sur la pratique, des problématiques liées à l’économie immobilière. Sa nouvelle version française semble avoir d’ores et déjà conquis bon nombre d’avocats, juges, praticiens romands et professionnels de l’immobilier confrontés au Droit du bail, puisque plus de 550 exemplaires ont été écoulés depuis sa commercialisation. Le Droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, est disponible aux éditions Schulthess. Prix : cHf 298.–. Prix pour les membres du SVIT Romandie : CHF 208.– au lieu de CHF 298.– (30%). commande en ligne

http://www.svit.ch/fr/svit-romandie/portrait/litterature.html

architecture

élégance du modernisme contemporain en hommage au paysage, au patrimoine bâti et aux concepteurs qui l’ont précédé dans l’histoire, l’architecte gabriele m. rossi aborde tout nouveau projet comme un champ de création dans lequel cohabitent de multiples expressions esthétiques. portrait.

Émilie Veillon

Situé au rez-de-chaussée d’une maison blanche des années trente à Pully, Archilab affiche un décor d’inspiration moderniste dans lequel se lisent des clins d’œil à Le Corbusier : une moquette sombre, des bureaux vitrés, des fauteuils LC1 noirs et la fameuse lampe Tizio d’Artemide. « Je me considère comme un architecte moderne contemporain », lance le fondateur du bureau Gabriele M. Rossi, vêtu de noir, avec un bel accent italien. La longue table en bois aggloméré teinté en vert, derrière laquelle il est assis, détonne avec le reste des meubles en acier ou en verre. « C’est normal. Je l’ai dessinée, il y a 22 ans, lorsque j’ai créé Archilab. C’est une forme d’hommage à celle que le Corbu avait conçue, car le principe structurel est le même : deux arches sont reliées par une poutrelle qui soutient un panneau. Elle est d’une brutalité énorme, pourtant je n’ai jamais pu m’en séparer », confie l’architecte. Devant lui s’amassent des croquis dessinés au stylo noir sur des

feuilles blanches. Des bouts de textes aussi. C’est parce qu’il travaille encore à l’ancienne, explique-t-il, sentant le besoin d’être relié à la main pour faire naître les idées. Deux murs de la pièce sont recouverts d’images de synthèse des projets en cours réalisés par ses collaborateurs, sur la base de ses nombreuses esquisses. Tel un artiste face à sa toile, il aime garder son travail sous les yeux, pour le faire évoluer chaque jour et chercher de nouvelles solutions. Le styLe ArchiLAb Au long des projets, un fil rouge stylistique se dessine. En quête de solutions esthétiques et techniques respectueuses de l’environnement, le concepteur se laisse guider par certains thèmes et questionnements qui lui sont chers. « Ce qui m’intéresse, c’est d’apporter au paysage une valeur ajoutée par le biais d’un objet construit qui soit le fruit d’une démarche intellectuelle, culturelle et sociale. Il faut qu’elle soit menée en relation étroite avec le client. La qualité du rapport établi entre le maître d’ouvrage et l’architecte est essentielle, car c’est grâce à cette relation que nous pouvons créer et faire développer les projets », relève-t-il. Parmi les fils conducteurs qui lient son œuvre, on reconnaît notamment l’importance donnée au passage de l’intérieur à l’extérieur et vice-versa. Pour faire éclater la frontière entre le dehors et le dedans, l’architecte crée des espaces abrités qui empruntent leur référence aux loggias ou pergolas classiques, et même parfois une double peau qui a l’avantage d’assurer un confort thermique. romAn d’Architecture Le bâti existant est une autre donnée du contexte qui influence la démarche créative de l’architecte. En particulier lorsque ses projets concernent des transformations ou rénovations d’objets conçus par un autre architecte. Dans ce cas de figure, Gabriele M. Rossi tente de garder des traces de l’ancien édifice, pour ne pas effacer totalement le travail accompli plusieurs décennies avant lui. Trois projets de ce type vont faire l’objet de monographies différentes, à l’image d’un triptyque. Le premier volume consacré à la transformation d’une villa d’architecte à Epalinges sera publié au mois de novembre. Au fil des pages, l’ouvrage pensé tel un roman raconte un dialogue imaginaire entre Gabriele M. Rossi et l’architecte qui l’a précédé. « J’ai repris la trame, l’orientation et l’écriture de la villa originelle tout en développant ma propre esthétique du projet en construisant une maison contemporaine. Ainsi, je lie deux générations autour d’un projet commun qui a commencé il y a cinquante ans et qui se perpétue », se réjouit l’architecte. Les deux autres projets, le siège de la société MSC à Genève qui abritera 800 employés et un immeuble de logements en PPE de haut standing à Lausanne seront, quant à eux, publiés dans ces deux prochaines années.

de miLAn à LAusAnne en pAssAnt pAr new york Né à Milan en 1960, Gabriele M. Rossi fait ses études en Italie et en Suisse avant de partir achever sa formation académique d’architecte et d’urbaniste à l’Université Columbia à New York. Son Master en poche, il multiplie les expériences auprès d’architectes de renoms, tels que Richard Meier, Bob Stern et Kenneth Frampton. En 1989, il est appelé par l’Ecole Polytechnique de Lausanne pour travailler à la chaire d’urbanisme avec le professeur Ervin Galantay. Parallèlement, il crée Archilab. Grâce à plusieurs concours d’architecture dont il remporte le premier prix, le bureau mène à bien des mandats publics d’envergure, tout en se faisant remarquer pour ses villas contemporaines, ses immeubles résidentiels et commerciaux, ainsi que ses hôtels et restaurants. Parmi les réalisations phares : le quartier de villas à La Croix sur Lutry, la villa Kruger, la nouvelle marina de Lutry, le Musée pour la photographie de l’Elysée à Lausanne ou encore le Musée du livre pour la Fondation Bodmer à Genève.

www.archilab.ch

PARMI SES NoMBREUx PRojEtS, LA RéALISAtIoN dE CEttE vILLA MItoYENNE à éPALINGES.

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svit school

Apprendre pour entreprendre

SĂŠminaires Cours

5e Journée romande des gérants immobiliers

Gros plan sur l’immobilier commercial 8 novembre 2011 - Musée Olympique Lausanne - 8 h 15 à 16 h 00

8.15

Accueil, café et croissants

9.00

La menace d’une bulle plane sur tous les segments de l’immobilier, sauf l’immobilier commercial. Pourquoi ? Philippe Kaufmann Economiste, analyse immobilière | Economic Research du Credit Suisse

10.00 Les particularités du bail commercial, notamment lors de la prise du bail et de sa restitution anticipée Christian Buonomo Avocat | Buonomo & Marti | Ancien membre comité CGI | Ancien président GPA | Ancien juge suppléant TBL | Juge assesseur TAPI 11.00 Pause 11.30 Propriétaire ou locataire ? Telle est la question pour les entreprises comme pour les administrations publiques Bertrand Maag Resp. Evaluations et Etudes | SPG Intercity Geneva | Diplômé IEI 12.30 Déjeuner 14.00 Le point de vue du locataire : attentes et exigences du preneur de bail commercial Michel Gut Head of Real Estate | PubliGroupe S.A. 15.00 Exploiter tout le potentiel d’une surface brute Marc Fischer Architecte d’intérieur HES | Associé | CCHE Architecture Design 16.00 Fin

On ne loue pas un bureau ou un magasin de la même manière qu’un appartement. La gérance d’habitation et la gérance commerciale sont deux activités différentes, reposant sur des compétences professionnelles distinctes. La SVIT School a décidé de consacrer entièrement sa 5e Journée romande des gérants au métier spécifique de gérant commercial. Le marché des bureaux semble échapper à tout risque de bulle, pourquoi ? Quels sont les traits caractéristiques d’un bail commercial ? Comment conseiller le locataire dans ses choix d’aménagement intérieur ? Comment répondre de manière ciblée à ses exigences, ses attentes, ses contraintes ? Quand vaut-il mieux devenir locataire que rester propriétaire ? Telles seront les principales questions abordées par nos conférenciers. Public cible Gérants, gérants techniques, comptables immobiliers, architectes, ingénieurs, propriétaires, propriétaires institutionnels, experts immobiliers, courtiers, promoteurs immobiliers, régisseurs, avocats, notaires, fiduciaires, experts fiscaux, experts-comptables, banquiers et tous les professionnels de l’immobilier qui veulent approfondir leurs connaissances en matière de bail commercial.

Prix du séminaire CHF 450.– (+TVA) CHF 300.– (+TVA) pour les membres du SVIT Romandie Sont compris : présentations des conférenciers sous format électronique, accueil café-croissants, pause café et repas de midi.

Les inscriptions aux séminaires de la SVIT School se font désormais exclusivement sur

www.svit-school.ch/inscription