Intervista sulla Riforma del Condominio Michele Sacchetti - UNICASA ITALIA La “riforma del condominio”; dopo oltre sessant’anni il Legislatore interviene proponendosi di modificare radicalmente le norme del 1942. Alla chiusura dei lavori per la pausa estiva maggioranza e opposizione del Governo hanno trovato un accordo con l’approvazione di un testo unificato. Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore del 12 agosto, il testo approvato è stato apprezzato da due rappresentanti dell’opposizione, Felice Casson, PD, e Luigi Gotti. IdV, avviando così la possibilità di approvazione senza passare dalla discussione in Aula. Ne parliamo oggi con il rappresentante di una delle principali realtà Nazionali attive nella gestione e amministrazione di stabili in condominio, Michele Sacchetti, presidente di Unicasa Italia Spa. -
Come ha recepito il testo unificato approvato dalla commissione Giustizia del Senato?
Senz’altro con sorpresa. Per la posizione che ricopro in Unicasa Italia Spa, e per i contatti quasi quotidiani che ho con i principali rappresentanti del settore, con particolare riferimento ai vertici dell’A.N.A.C.I., dell’APAC e di altre associazioni di categoria, ritenevo di essere informato circa le novità del settore. La notizia pubblicata da Il Sole 24 Ore il 12 agosto è stata invece per me una novità assoluta; certo non nei contenuti, ma senz’altro per i tempi e le modalità scelti per dare un’improvvisa accelerazione all’approvazione di un disegno di legge che aspettiamo sia portato alla discussione da molti anni. - Come interpreta questa “accelerazione” dei lavori del Comitato ristretto della commissione Giustizia del Senato?
Personalmente non sono portato a vedere particolari motivazioni esterne; certamente i “roumors” parlano di interessi importanti nel finalizzare velocemente un iter legislativo che sembrava, prima di agosto, interessare poco il Legislatore. Si parla in particolare di realtà europee, per ora solo marginalmente presenti in Italia, che rappresentano esperienze consolidate di multinazionali nel settore della gestione dei condomini; ma anche di questi “arrivi” in Italia, così come della riforma legislativa, si riportano da tempo notizie e non si vede concretizzare alcun progetto. Gli interessi sono senz’altro enormi, se valutano che i costi di gestione degli immobili in condominio valgono in Italia l’1 / 1,5 % del PIL. - Unicasa Italia come valuta il testo approvato dalla commissione Giustizia del Senato?
La valutazione puntuale la faremo con il nostro Ufficio Studi e Ricerche e con i nostri Legali. Senz’altro la prima impressione è che non siamo distanti dalle “versioni” del 2005, che hanno in
PROFESSIONE IMMOBILIARE
parte ispirato il nostro progetto. In particolare dove si prevede il rilascio di “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”. E’, e sarà, il nostro principale “cavallo da battaglia”: i Clienti devono essere garantiti per il denaro che viene gestito dall’amministratore. La nostra iniziativa con il contratto “Garantiamo il tuo denaro” è stata la principale novità negli ultimi anni in un settore dove vengono gestite somme di denaro importanti senza alcuna garanzia per il Cliente. Non è un caso che associazioni coma l’ A.N.A.C.I., stimolata proprio dalla nostra iniziativa, stia pensando a un “fondo di garanzia” al quale senz’altro adiremo .
- Il testo approvato è stato letto quale “condominio con più libertà”; è anche il Suo
pensiero?
Il Condominio non ha bisogno di “più libertà”; ha bisogno di “più certezze” per diminuire l’elevato tasso di conflittualità che contraddistingue la materia. La prima lettura del testo approvato non sembra aiutare a porre presupposti per una minore conflittualità; a partire dalla figura e dall’autorità dell’amministratore: La proposta di Legge vede ancora quale amministratore “uno dei condomini” e, pur prevedendo un “elenco” presso le Camere di Commercio e Artigianato, non fissa particolari requisiti né d’esperienza né di qualifiche professionali; sembrerebbe che il Legislatore veda la “selezione” nelle capacità del singolo di fornire “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”. Salvo poi prevedere che anche la suddetta garanzia sia dovuta “salva espressa dispensa da parte dell’assemblea”: e quindi avremo ancora l’amministratore che si offre al minor costo, poiché non ha i costi delle garanzie che deve rilasciare, preferito dal Cliente che, ignaro o non educato, si espone di nuovo ai rischi connessi alla gestione non professionale, scarsamente regolamentata e insufficientemente garantita del proprio denaro.
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- Dalle Sue valutazioni non si vedono aspetti positivi in questo disegno di legge che vuole rivoluzionare norme di 60 anni fa.
Non Le nascondo che le valutazioni negative, nel senso di norme contraddittorie, superano le valutazioni positive. Tra le proposte positive vedo senz’altro la durata in carica per due anni dell’amministratore (comunque salvo diversa delibera assembleare). Le valutazioni negative, a “caldo”, sono proprio le “contraddizioni” che abbiamo subito rilevato noi di Unicasa ma anche Carlo Parodi, Direttore Centro Studi di A.N.A.C.I., con la Sua lettera pubblicata il 14 agosto da Il Sole 24 Ore. Esempio di tali contraddizioni è la possibilità che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento”; proposta di legge che contrasta con tutte le norme approvate in materia di risparmio energetico, sia da Leggi dello Stato sia da norme Regionali. E, soprattutto, la proposta di legge approvata è ancora contraddittoria nella definizione dei rendiconti da presentare ai Clienti, nominando e non chiarendo il criterio da adottare tra “criterio di cassa e criterio di competenza”: per me, revisore di bilanci già negli anni ottanta, è un’eresia. Il rendiconto deve essere presentato con un conto economico (con l’unica eccezione che non esistono “ricavi” bensì “introiti da condomini”) e con uno stato patrimoniale che evidenzia debiti verso fornitori, crediti verso condomini, fondi esistenti e debiti/crediti bancari. - Preso atto che la Sua valutazione è più negativa che positiva, quali iniziative intendete intraprendere per ottenere una revisione del testo di legge approvato dalla commissione Giustizia del Senato?
Innanzi tutto ritengo positiva qualsiasi iniziativa volta al cambiamento. Nel caso appoggeremo le iniziative delle Associazioni e dei Sindacati, le parti sociali che devono essere coinvolte nella elaborazione di testi di legge in rappresentanza di amministratori di condominio e dei Clienti condomini. Personalmente credo nella possibilità contrattuale dell’ A.N.A.C.I. in rappresentanza degli amministratori ed auspico che abbia le capacità di coinvolgere altre associazioni nonché le rappresentanze dei Clienti condomini. Non saremo comunque passivi; faremo sentire la nostra presenza in particolare di fronte alle titubanze delle rappresentanze associative quando si parla di garanzie reali a favore del Cliente: non si può e non si deve difendere gli interessi di tutti gli associati se è contrario agli interessi del Cliente.
2009/ n. 8