SEMESTRE
Document elaborat per:
GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77
LLOGUER Dades d’Amat Immobiliaris
LLOGUER - Contractes i oferta Dades d’Amat Immobiliaris
Respecte del mercat de lloguer, a principis d’any fèiem unes previsions que no s’han acabat de complir. Apun· tàvem fa uns mesos que hi hauria una recuperació de l’oferta i que aquesta probablement faria estabilitzar les rendes de lloguer, però això de moment no s’ha produït per diverses raons.
Aquest primer semestre del 2019 hem fet un 2 % menys de contractes que l’any anterior. Falta oferta i la poca que hi ha és amb rendes mitjanes elevades que alenteixen el ritme del mercat de lloguer i la possibilitat de fer més contractes.
Reiterem que la manca d’habitatge de lloguer no és un problema generat pels promotors, com de vegades sembla, sinó que s’ha originat per la suma d’una sèrie de factors, alguns de previsibles des de feia temps, da· vant dels quals les administracions no han reaccionat amb la rapidesa ni amb les propostes que calien. Des del nostre punt de vista, el mercat de lloguer de la ciutat de Barcelona es va començar a reduir quan es va iniciar el lloguer turístic, abans de la crisi. En aquell moment no es va reaccionar i encara s’hi va sumar la pèrdua de patrimonis per la crisi econòmica o pel factor de l’ocupació il·legal, etc. Davant d’això, des dels fòrums en què participem hem intentat influir precisament perquè el fenomen de l’ocu· pació il·legal tingui el tractament jurídic que correspon, tot diferenciant els diversos tipus d’ocupació, i és vital que s’agilitzin els processos judicials. També hem treba· llat perquè es puguin reconvertir locals comercials en habitatges (des de finals dels 90 que lluitem per això). I, en especial, cal que es busquin fórmules viables de col· laboració publicoprivada que permetin construir i posar al mercat un parc d’habitatges de lloguer suficient per a les necessitats actuals, però per aconseguir-ho calen unes administracions valentes i ràpides i, sobretot, cal la tan reiterada seguretat jurídica.
A Sant Cugat tal com hem comentat, és on han caigut tant l’oferta com els contractes. L’any passat comentà· vem que teníem oferta d’obra nova i reposicionament de rendes que havien activat el mercat de lloguer, però aquest 2019 no hem tingut continuïtat en aquest sentit i no hem incorporat més oferta. A Sant Just i el seu entorn es produeix un efecte apa· rentment contradictori: ha crescut un 12 % el nombre de contractes fets, però l’oferta mitjana disponible ha baixat un 20 %. Això s’explica perquè un projecte d’obra nova destinat al lloguer ha funcionat molt bé a principis d’any i ha permès llogar molt, però s’ha llogat tan de pressa que l’oferta mit· jana s’ha vist poc influïda en aquest sentit. Tot i així espe· rem una recuperació d’oferta significativa durant el segon semestre del 2019 i principis del 2020. A Barcelona ciutat el mercat és diferent, és pla en gene· ral i, tot i que les rendes i l’oferta van estrictament lligades, a la ciutat el mercat no creix perquè ens trobem en un nivell de rendes màxim. Com sempre, cal dir que cada districte de Barcelona es comporta de forma diferent. En termes d’oferta sí que esperem que l’entrega de projectes d’obra nova alliberi immobles que estan llogats per gent que ha comprat i entrin al mercat de lloguer una altra vegada, però ens seguirem trobant en un entorn en què la demanda està clarament per sobre de l’oferta disponible. Tal com fem habitualment per analitzar de forma global el mercat i l’oferta, ens fixem també en l’evolució de les renún· cies i les renovacions durant el semestre. Les renovacions (llogaters que a la finalització del contracte en signen un de nou al mateix immoble) d’aquest semestre han baixat, després de sis anys seguits de pujades. Tot i així,
SEMESTRE
L’altra raó és més preocupant i és, bàsicament, la inseguretat jurídica generada tot aquest semestre al voltant del lloguer. Entre reial decrets, decrets aprovats i no ratificats, i anunciats i no presentats, en total hem tingut set canvis d’escenari en poc més de sis mesos. Això simplement demostra un desconeixement absolut del mercat de lloguer, un ús partidista i curtterminista d’aquest mercat i a la llarga, cap solució efectiva per re· soldre el problema d’accés a l’habitatge que tenim. Fins i tot diríem que, al contrari, tot això desanima d’una ban· da els grans fons, però també sobretot els petits inver· sors —no oblidem que són aquests petits inversors els que més oferta tenen de lloguer—, ja que per a ambdós l’estabilitat i la seguretat jurídica són bàsiques.
R
Les principals raons, des del nostre punt de vista, són els mesos de retard en l’entrega de projectes d’obra nova que estaven finalitzats, però que no s’entregaven per temes administratius o falta de subministraments. Entre aquests projectes, alguns són estrictament de lloguer i d’altres són de venda, però molts dels compradors pro· venen del lloguer i alliberaran immobles que suposada· ment entraran al mercat de lloguer. Això, que havia de ser important aquest primer semestre, no s’ha produït i segurament passarà al segon semestre. En algunes de les poblacions on treballem aquesta generació d’oferta pot significar el 70 % de tot el que lloguem en un any, per entendre la magnitud del possible canvi en l’oferta.
Com es pot veure al gràfic, l’oferta mitjana disponible ha bai· xat en totes les nostres oficines, en algunes fins i tot s’ha reduït un 30 % de mitjana en comparació amb l’any anterior. Igualment, es pot veure que en aquesta oficina també és on ha baixat més el nombre de contractes fets.
3
ho emmarquem en un fet conjuntural del semestre, ja que les nostres previsions per a tot el 2019 són que encara serà un any amb creixement de les renovacions. Cal tenir en compte que, tot i els múltiples canvis legals recents, encara estem en un entorn amb molts contractes de tres anys de durada. Les renúncies (llogaters que marxen abans que finalitzi el contracte) segueixen creixent, cosa que ja va passar l’any anterior. Això és totalment lògic en un entorn en què els llo· gaters deixen els immobles on viuen perquè han comprat un nou immoble. Altres motius són els atribuïbles a canvis labo· rals i a mobilitat geogràfica, però també a reagrupament fa· miliar per dificultats laborals o de pagament de rendes.
LLOGUER - Rendes, rotació i índex de preus Dades d’Amat Immobiliaris
R
SEMESTRE
Quan parlem de rendes convé diferenciar la ciutat de Bar· celona de la resta de mercats del seu entorn, ja que el comportament de les rendes no és igual.
4
Seguim pensant que a la ciutat de Barcelona s’ha to· cat sostre respecte de les rendes. Tot i així, si ens fixem en les nostres dades d’aquest semestre, sembla que les rendes hagin pujat, però això es deu a un tema que ja vam apuntar en informes anteriors i és que en molts casos hem llogat immobles nous i, evidentment, al primer moment de llogar-se aquests es mouen per la franja més alta del mercat. Tanmateix, una dada interessant de relacionar en aquest entorn de rendes altes és la rotació —quant de temps es triga a llogar els immobles—, i aquest temps s’ha allargat de forma significativa aquest semestre a la ciutat de Barcelona. Veníem de cinc anys amb un termini mitjà de rotació d’1-2 mesos i hem passat als quasi 4 mesos de mitjana. En termes de rendibilitat és pitjor llogar un pis amb una renda alta havent-lo tingut buit 4 mesos que no pas llogar-lo amb una renda inferior però trigant només 2 mesos a trobar llogater. I creiem sincerament que el més recomanable és que el mercat de lloguer a la ciutat de Barcelona vagi en aquesta direcció. A Sant Cugat aquest semestre s’ha produït una estabi· lització de les rendes. Com ja hem comentat anteriorment, l’any passat va ser quan vam tenir més oferta de lloguer d’obra nova que ja va provocar llavors un augment de la renda mitjana i que s’ha mantingut aquest semestre. Tot i l’estabilització, al contrari que a la ciutat de Barcelona, la rotació és molt baixa i el temps mitjà per llogar un immoble ha estat inferior als 2 mesos.
A Sant Just i el seu entorn el mercat encara està crei· xent clarament pel que fa a rendes i la rotació és baixa, inferior als 2 mesos. Els pròxims mesos, amb els canvis d’oferta que preveiem, hi haurà variacions, ja veurem en quin sentit, però ens mantindrem en un nivell alt de rendes ja que l’oferta que apareixerà serà d’obra nova combinada amb jardins, piscina i serveis complemen· taris en la pròpia comunitat.
Feia temps que reclamàvem més influència de l’índex de preus de lloguer en el mercat de lloguer, ja que considerem que és una molt bona eina de treball. S’ha de dir que durant aquest semestre s’ha parlat bastant d’aquest índex, però al final sembla que seguirà tenint poca influència de moment. En positiu, hem de dir que la Generalitat de Catalunya ha ampliat a més poblacions l’índex i ha fet una gran actua· lització de dades. En negatiu, hem de dir que quan se’n va parlar es va demostrar el poc coneixement de l’índex dins del sector immobiliari mateix i entre gran part de l’Adminis· tració i dels partits polítics. A més, des d’alguns sectors s’ha promogut la necessitat de crear un nou índex, però quan ja n’existeix un i no s’utilitza això ens sembla del tot incoherent, increïble i una pèrdua de temps i de recursos. Si mirem estrictament les dades de les nostres rendes reals respecte de l’índex, veiem que cada cop estem més em· marcats entre el rang superior i l’Índex pròpiament dit, amb tendència a convergir cap a l’índex. Dels casos en què la renda real se situa per sobre del rang superior de l’índex, un 80 % han estat immobles nous i la resta, principalment, immobles molt petits en què es dispara la renda m2.
VENDA - Resultats globals i oferta Dades d’Amat Immobiliaris Tot i que les sensacions generalitzades no han estat aquestes, per quart any consecutiu aquest primer semestre hem fet més nombre de vendes i generat més volum de vendes que en el mateix període de l’any anterior. Sí que cal dir, però, que el ritme de creixement ha estat molt més moderat i amb tendència a quedar pla. Pel que fa al global d’operacions, hem crescut un 2 % i pel que fa a volum de vendes n’hem generat un 9 % més. Podríem resumir-ho dient que hem venut una miqueta més i una miqueta més car que l’any anterior.
VENDA SEGONA MÀ - Preus Dades d’Amat Immobiliaris La gràfica mostra, trimestre a trimestre, l’evolució de les repercussions mitjanes de la venda de segona mà obtin· gudes en les nostres diferents oficines. A Barcelona la tendència ha estat a la baixa, tant respecte del mateix període del 2018 com del global del 2018. De mitja· na, la repercussió ha estat un 8 % per sota del 2018. Això no vol dir que els preus baixin de forma generalitzada, però cal veu· re com evolucionen ja que, en un entorn d’estancament en el nombre de vendes i de lleuger creixement de l’oferta, és pro· bable que hi hagi una certa correcció de preus. Sempre s’ha de tenir en compte que cada districte de Barcelona és diferent i pot ser que mostrin comportaments diferents. La repercussió mitjana es centra en els 4.100 €/m2 construït. El preu absolut mitjà segueix centrat entre els 350.000 € i els 400.000 €. A Sant Cugat la tendència a créixer sembla que s’ha moderat respecte del 2018. La repercussió mitjana ha es·
tat pràcticament la mateixa que en el mateix període del 2018. La repercussió mitjana es centra en els 4.150 €/m2 construït. El preu absolut mitjà també ha quedat al ma· teix nivell que l’any anterior, està centrat lleugerament per sobre dels 500.000 €. A Sant Just i el seu entorn sí que la tendència segueix clarament a l’alça en comparació amb el 2018, i ens situem més d’un 10 % per sobre. La repercussió mitjana es cen· tra en els 3.250 €/m2 construït. El preu absolut mitjà està centrat entre els 350.000 € i els 400.000 €. Si agafem una mica de perspectiva veiem que els cicles i els ritmes es van succeint de forma regular. El primer mercat que marca tendència és la ciutat de Barcelona, seguit sempre aproximadament amb un any de diferència per Sant Cugat del Vallès i, finalment, amb una diferència d’entre un semes· tre i un any respecte d’aquest últim, per Sant Just Desvern i el seu entorn. Si llegim els informes que anem editant cada sis mesos es veuen molt clarament aquests cicles.nem editant semestralment es veuen molt clarament aquests cicles.
SEMESTRE
En termes d’oferta estem molt estabilitzats, en comparació amb el mateix període de l’any anterior. Si ens fixem en el mercat de segona mà, l’oferta mitjana disponible ha cres·
cut un 20% respecte del 2018 i repartida de forma homo· gènia en totes les nostres oficines. Pel que fa a obra nova, l’oferta gestionada té tendència a la baixa, tant a Barcelona ciutat com al seu entorn; la incertesa jurídica i la lentitud administrativa en matèria d’urbanisme entorpeixen que es generi sòl de forma efectiva i que hi hagi continuïtat en els projectes d’obra nova que ja estan finalitzant.
R
Més endavant analitzarem aquestes dades per zones, però cal dir que aquest titular no és generalitzat en totes les zones on treballem. En nombre de vendes, l’obra nova ha funcionat molt bé en algunes zones, mentre que en el volum venut cal tenir en compte dos factors: d’una banda, la contribució de vendes importants d’Amat Luxury i, de l’altra, alguns projectes d’obra nova en què la franja de preu mig-alt (500.000 € - 750.000 €) ha funcionat signi· ficativament bé.
5
A D U EN V
VENDA OBRA NOVA Dades d’Amat Immobiliaris Durant aquest primer semestre, l’obra nova s’ha mantingut com un dels motors de venda més importants. En el nostre cas hem combinat diferents entregues de projec· tes durant aquests mesos amb la continuïtat de diversos projectes que ja comercialitzàvem. Respecte de totes les entregues del primer semestre del 2019 cal destacar que, dels poc més de 150 immobles en· tregats, en un 99 % dels casos s’han formalitzat les opera· cions i, contràriament al que dèiem fa un any, en aquesta ocasió més del 85 % depenien de finançament bancari. Es· perem que segueixi aquest bon funcionament del finança· ment bancari els propers anys, ja que el nivell de projectes per entregar és molt elevat. Com hem dit, els projectes que gestionem han mantin· gut un nivell de vendes sostingut que, en alguns casos, ha crescut respecte de l’any anterior. Tot i així, el nivell de preus està molt controlat en tots els projectes i sense mar· ge de creixement en la gran majoria de casos. De fet, en algun projecte hem superat aquest límit i l’interès i, conse· qüentment, les vendes s’han aturat de cop. Per part nostra destacaríem el següent: Ritmes mitjans de venda sostinguts en 7-8 immobles al mes, lleugerament superiors als de l’any anterior. Cal tenir en compte que aquesta dada depèn molt del tipus d’oferta disponible en cada moment; tot i així, aquest 2019 és totalment comparable al 2018. Alta sensibilitat al preu i poc marge de creixement en la gran majoria de casos. Com ja hem dit en algunes ocasions aquest semestre ens hem passat i l’activitat s’ha aturat de cop.
R
SEMESTRE
Segueix predominant el comprador local, d’uns 40 anys d’edat i provinent del mercat de lloguer.
6
Ja n’hem parlat al començament d’aquest informe, però con· vé insistir en el tema de tots els endarreriments administratius i de les grans empreses de subministraments que afecten profundament les entregues dels projectes d’obra nova. Es podria pensar que és un problema dels promotors i cons· tructors, i realment ho és, i molt important, però sobretot és un problema per a les famílies compradores. Són aquestes famílies, que estan al final de tot el procés, les que es veuen afectades en els timings de deixar un immoble de lloguer o d’escripturar un immoble venut per accedir al nou o en la contractació de mudances, trasters, etc. D’altra banda, no solament es generen molèsties, sinó que a més s’afegeixen molts costos extres que evidentment es repercuteixen, en major o menor grau, en el preu final dels projectes posteriors.
AMAT LUXURY Dades d’Amat Immobiliaris Tot i que el nombre de vendes totals no és gaire elevat, el mercat d’alt standing ha estat significativament millor aquest primer semestre que en el mateix període de l’any anterior. La demanda s’ha mantingut en un nivell baix, però ha estat consistent i té clar què busca i quins preus està disposada a pagar. El mercat més actiu és el de cases unifamiliars en pobla· cions com Sant Just Desvern i Sant Cugat del Vallès. A la ciutat de Barcelona és més difícil trobar una continuïtat en aquest sentit. En alguns mercats es preveu que els pròxims mesos, a part de l’oferta de segona mà, sortiran al mercat alguns projectes d’obra nova totalment enfo· cats cap a l’alt standing i veurem com evoluciona la de· manda al voltant d’aquests projectes. El mercat internacional segueix en un moment mig-baix a la ciutat de Barcelona. Hem d’entendre que en les èpoques més àlgides els preus de la ciutat eren més competitius que els actuals, a més hi havia situacions geopolítiques complicades arreu que afavorien el nos· tre mercat i l’oferta a la ciutat era molt diferent. En un altre nivell també existeix un demandant local però que viu a l’estranger, amb un poder adquisitiu im· portant i que en alguns casos torna a instal·lar-se a Bar· celona o al seu entorn mentre que, en d’altres, no es planteja tornar a curt termini, però inverteix ara per quan a mitjà termini torni a Catalunya. Sigui quin sigui el nivell d’intensitat de mercat, el segment d’alt standing sempre està present i requereix un tipus de servei específic i diferenciat. Amb la llarga trajectòria que ja tenim en aquest segment hem reforçat la nostra oficina Amat Luxury a Barcelona ciutat (Balmes – Pàdua) per continuar oferint el millor servei en aquest segment.
Podem concloure que les dades són millors que la sensació generalitzada del sector. És veritat que cada cop els creixements són més petits, però si ens mantenim on som podríem tenir uns anys de continuïtat. Cal també que l’Administració tingui visió a mitjà-llarg termini i sigui coherent i valenta per donar estabilitat al marc jurídic global de l’entorn immobiliari.
Barcelona · Via Augusta, 3 i Balmes, 345 | Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 | Sant Just Desvern · Bonavista, 63