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GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77
ALQUILER Datos de Amat Immobiliaris
ALQUILER - Contratos y oferta Datos de Amat Immobiliaris
Respecto al mercado de alquiler, a principios de año hacíamos unas previsiones que no se han acabado de cumplir. Apuntábamos hace unos meses que habría una recuperación de la oferta y que ésta probablemente haría estabilizar las rentas de alquiler, pero eso de momento no se ha producido por varias razones.
Este primer semestre de 2019 hemos hecho un 2% menos de contratos que el año anterior. Falta oferta y la poca que hay es con rentas medias elevadas que demoran el ritmo del mercado de alquiler y la posibilidad de hacer más contratos.
Reiteramos que la carencia de vivienda de alquiler no es un problema generado por los promotores, como a veces parece, sino que se ha originado por la suma de una serie de factores, algunos previsibles desde hace tiempo, ante los cuales las administraciones no han reaccionado con la rapidez ni con las propuestas que hacían falta. Desde nuestro punto de vista, el mercado de alquiler de la ciudad de Barcelona se empezó a reducir cuando se inició el alquiler turístico, antes de la crisis. En aquel momento no se reaccionó y todavía se sumó la pérdida de patrimonios por la crisis económica o por el factor de la ocupación ilegal, etc. Ante esto, desde los foros en que participamos hemos intentado influir precisamente porque el fenómeno de la ocupación ilegal tenga el tratamiento jurídico que corresponde, diferenciando los diversos tipos de ocupación, y es vital que se agilicen los procesos judiciales. También hemos trabajado para que se puedan reconvertir locales comerciales en viviendas (desde finales de los 90 que luchamos por eso). Y, en especial, hace falta que se busquen fórmulas viables de colaboración publico-privada que permitan construir e inyectar al mercado un parque de viviendas de alquiler suficiente para las necesidades actuales, pero para conseguirlo hacen falta unas administraciones valientes y rápidas y, sobre todo, hace falta la tan reiterada seguridad jurídica.
En Sant Cugat, tal como hemos comentado, es donde han caído tanto la oferta como los contratos. El año pasado comentábamos que teníamos oferta de obra nueva y reposicionamiento de rentas que habían activado el mercado de alquiler, pero este 2019 no hemos tenido continuidad en este sentido y no hemos incorporado más oferta. En Sant Just y su entorno se produce un efecto aparentemente contradictorio: ha crecido un 12% el número de contratos hechos, pero la oferta media disponible ha bajado un 20%. Esto se explica porqué un proyecto de obra nueva destinado al alquiler ha funcionado muy bien a principios de año y ha permitido alquilar mucho, pero se ha alquilado tan deprisa que la oferta media se ha visto poco influida en este sentido. Aun así, esperamos una recuperación de oferta significativa durante el segundo semestre de 2019 y principios de 2020. En Barcelona ciudad el mercado es diferente, es plano en general y, a pesar de que las rentas y la oferta van estrictamente ligadas, en la ciudad el mercado no crece porqué nos encontramos en un nivel de rentas máximo. Como siempre, cabe decir que cada distrito de Barcelona se comporta de forma diferente. En términos de oferta sí que esperamos que la entrega de proyectos de obra nueva libere inmuebles que están alquilados por gente que ha comprado y entren al mercado de alquiler otra vez, pero nos seguiremos encontrando en un entorno en que la demanda está claramente por encima de la oferta disponible. Tal como hacemos habitualmente para analizar de forma global el mercado y la oferta, nos fijamos también en la evolución de las renuncias y las renovaciones durante el semestre. Las renovaciones (inquilinos que a la finalización del contrato firman uno nuevo sobre el mismo inmueble) de este semestre han bajado, después de seis años seguidos de subidas. Aun así, lo enmarcamos en un hecho coyuntural del semes-
SEMESTRE
La otra razón es más preocupante y es, básicamente, la inseguridad jurídica generada todo este semestre entorno al alquiler. Entre real decretos, decretos aprobados y no ratificados, y anunciados y no presentados, en total hemos tenido siete cambios de escenario en poco más de seis meses. Eso simplemente demuestra un desconocimiento absoluto del mercado de alquiler, un uso partidista y cortoplacista de este mercado y, a la larga, ninguna solución efectiva para resolver el problema de acceso a la vivienda que tenemos. Incluso diríamos que, al contrario, todo esto desanima por un lado los grandes fondos, pero también sobre todo los pequeños inversores —no olvidemos que son estos pequeños inversores los que más oferta tienen de alquiler—, dado que para ambos la estabilidad y la seguridad jurídica son básicas.
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Las principales razones, desde nuestro punto de vista, son los meses de retraso en la entrega de proyectos de obra nueva que estaban finalizados, pero que no se entregaban por temas administrativos o falta de suministros. Entre estos proyectos, algunos son estrictamente de alquiler y otros son de venta, pero muchos de los compradores provienen del alquiler y liberarán inmuebles que supuestamente entrarán al mercado de alquiler. Esto, que debía ser relevante este primer semestre, no se ha producido y seguramente pasará al segundo semestre. En algunas de las poblaciones donde trabajamos esta generación de oferta puede significar el 70% de todo lo qué alquilamos en un año, para entender la magnitud del posible cambio en la oferta.
Cómo se puede ver en el gráfico, la oferta media disponible ha bajado en todas nuestras oficinas, en algunas incluso se ha reducido un 30% de media en comparación con el año anterior. Igualmente, se puede ver que en esta oficina también es dónde ha bajado más el número de contratos realizados.
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tre, dado que nuestras previsiones para todo el 2019 son que todavía será un año con crecimiento de las renovaciones. Cabe tener en cuenta que, a pesar de los múltiples cambios legales recientes, todavía estamos en un entorno con muchos contratos de tres años de duración.
En Sant Just y su entorno el mercado todavía está creciendo claramente en cuanto a rentas y con la rotación baja, inferior a los 2 meses. Los próximos meses, con los cambios de oferta que prevemos, habrá variaciones, ya veremos en qué sentido, pero se mantendrán en un nivel alto de rentas dado que la oferta que aparecerá será de obra nueva combinada con jardines, piscina y servicios complementarios en la propia comunidad.
Las renuncias (inquilinos que marchan antes de que finalice el contrato) siguen creciendo, cosa que ya pasó el año pasado. Esto es totalmente lógico en un entorno en que los inquilinos dejan los inmuebles donde viven porque han comprado un nuevo inmueble. Otros motivos son los atribuibles a cambios laborales y a movilidad geográfica, pero también a reagrupamiento familiar por dificultades laborales o de pago de rentas.
Hacía tiempo que reclamábamos más influencia del índice de precios de alquiler en el mercado de alquiler, ya que consideramos que es una muy buena herramienta de trabajo. Cabe decir que durante este semestre se ha hablado bastante del índice, pero al final parece que seguirá teniendo poca influencia de momento. En positivo, tenemos que decir que la Generalitat de Cataluña ha ampliado a más poblaciones el índice y ha hecho una gran actualización de datos. En negativo, tenemos que decir que cuando se habló se demostró el poco conocimiento del índice dentro del sector inmobiliario mismo y entre gran parte de la Administración y de los partidos políticos. Además, desde algunos sectores se ha promovido la necesidad de crear un nuevo índice, pero cuando ya existe uno y no se utiliza esto nos parece del todo incoherente, increíble y una pérdida de tiempo y de recursos.
ALQUILER - Rentas, rotaciónes y precios Datos de Amat Immobiliaris
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SEMESTRE
Cuando hablamos de rentas conviene diferenciar la ciudad de Barcelona de los demás mercados de su entorno, dado que el comportamiento de las rentas no es igual.
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Seguimos pensando que en la ciudad de Barcelona se ha tocado techo respecto a las rentas. Aun así, si nos fijamos en nuestros datos de este semestre, parece que las rentas hayan subido, pero esto se debe a un tema que ya apuntamos en informes anteriores y es que en muchos casos hemos alquilado inmuebles nuevos y, evidentemente, al primer momento de alquilarse estos se mueven por la franja más alta del mercado. Sin embargo, un dato interesante de relacionar en este en torno a rentas altas es la rotación —cuánto tiempo se tarda en alquilar los inmuebles—, y este tiempo se ha alargado de forma significativa este semestre en la ciudad de Barcelona. Veníamos de cinco años con un plazo medio de rotación de 1-2 meses y hemos pasado a los casi 4 meses de media. En términos de rentabilidad es peor alquilar un piso con una renta alta habiéndolo tenido vacío 4 meses que no alquilarlo con una renta inferior pero tardando solo 2 meses en encontrar inquilino. Y creemos sinceramente que lo más recomendable es que el mercado de alquiler en la ciudad de Barcelona vaya en esta dirección. En Sant Cugat este semestre se ha producido una estabilización de las rentas. Como ya hemos comentado anteriormente, el año pasado fue cuando tuvimos más oferta de alquiler de obra nueva que ya provocó entonces un aumento de la renta media y se ha mantenido este semestre. A pesar de la estabilización, al contrario que en la ciudad de Barcelona, la rotación es muy baja y el tiempo medio para alquilar un inmueble ha sido inferior a los 2 meses.
Si miramos estrictamente los datos de nuestras rentas reales respecto del índice, vemos que cada vez estamos más enmarcados entre el rango superior y el Índice propiamente dicho, con tendencia a converger hacia el índice. De los casos en que la renta real se sitúa por encima del rango superior del índice, un 80% han sido inmuebles nuevos y el resto, principalmente, inmuebles muy pequeños donde se dispara la renta p0r m2. Tendencia renta real vs. índice alquiler
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5 Tendència real Tendència índex Real Índex inferior Índex
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VENTA - Resultados globales y oferta Datos de Amat Immobiliaris
Número ventas
A pesar de que las sensaciones generalizadas no han sido estas, por cuarto año consecutivo este primer semestre hemos hecho más número de ventas y generado más volumen de ventas que en el mismo periodo del año anterior, pero cabe decir que el ritmo de crecimiento ha sido mucho más moderado y con tendencia a estabilizarse. En cuanto al global de operaciones, hemos crecido un 2% y en cuanto a volumen de ventas hemos generado un 9% más. Podríamos resumirlo diciendo que hemos vendido un poquito más y un poquito más caro que el año pasado.
Volumen ventass
Más adelante analizaremos estos datos por zonas, pero hay que decir que este titular no es generalizado para todas las zonas donde trabajamos. En número de ventas, la obra nueva ha funcionado muy bien en algunas zonas, mientras que en el volumen vendido hay que tener en cuenta dos factores: por un lado, la contribución de ventas importantes de Amat Luxury y, por otro lado, algunos proyectos de obra nueva en los que la franja de precio medio-alto (500.000 € - 750.000 €) ha funcionado significativamente bien.
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media disponible ha crecido un 20% respecto del 2018 y repartida de forma homogénea en todas nuestras oficinas. En cuanto a obra nueva, la oferta gestionada tiene tendencia a la baja, tanto en Barcelona ciudad como su entorno; la incertidumbre jurídica y la lentitud administrativa en materia de urbanismo impiden que se genere suelo de forma efectiva y que haya continuidad en los proyectos de obra nueva que ya están finalizando.
En términos de oferta estamos muy estabilizados, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Si nos fijamos en el mercado de segunda mano, la oferta
moderado respecto del 2018. La repercusión media ha sido prácticamente la misma que en el mismo periodo del 2018. La repercusión media se centra en los 4.150 €/m2 construido. El precio absoluto medio también ha quedado al mismo nivel que el año pasado, está centrado ligeramente por encima de los 500.000 €.
VENTA SEGUNDA MANO - Precios Datos de Amat Immobiliaris La gráfica muestra, trimestre a trimestre, la evolución de las repercusiones medias de la venta de segunda mano obtenidas en nuestras diferentes oficinas. En Barcelona la tendencia ha sido a la baja, tanto respecto del mismo periodo del 2018 como del global del 2018. De media, la repercusión ha sido un 8% por debajo del 2018. Esto no quiere decir que los precios bajen de forma generalizada, pero hay que ver como evolucionan ya que, en un entorno de estancamiento en el número de ventas y de ligero crecimiento de la oferta, es probable que haya una cierta corrección de precios. Siempre se tiene que tener en cuenta que cada distrito de Barcelona es diferente y puede ser que muestren comportamientos diferentes. La repercusión media se centra en los 4.100 €/m2 construido. El precio absoluto medo sigue centrado entre los 350.000 € y los 400.000 €. En Sant Cugat la tendencia a crecer parece que se ha Evolución repercusión media segunda mano
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Si cogemos un poco de perspectiva vemos que los ciclos y los ritmos se van sucediendo de forma regular. El primer mercado que marca tendencia es la ciudad de Barcelona, seguido siempre aproximadamente con un año de diferencia por Sant Cugat del Vallès y, finalmente, con una diferencia de entre un semestre y un año respecto de este último, por Sant Just Desvern y su entorno. Si leemos los informes que vamos editando semestralmente se ven muy claramente estos ciclos.
SEMESTRE
En Sant Just y su entorno sí que la tendencia sigue claramente al alza en comparación con el 2018, y nos situamos más de un 10% por encima. La repercusión media se centra en los 3.250 €/m2 construido. El precio absoluto medio está centrado entre los 350.000 € y los 400.000 €.
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VENTA OBRA NUEVA Datos de Amat Immobiliaris Durante este primer semestre, la obra nueva se ha mantenido como uno de los motores de venta más importantes. En nuestro caso hemos combinado diferentes entregas de proyectos durante estos meses con la continuidad de varios proyectos que ya comercializábamos. Respecto de todas las entregas del primer semestre del 2019 hay que destacar que, de los poco más de 150 inmuebles entregados, en un 99% de los casos se han formalizado las operaciones y, contrariamente a lo que decíamos hace un año, en esta ocasión más del 85% dependían de financiación bancaria. Esperamos que siga este buen funcionamiento de la financiación bancaria los próximos años, dado que el nivel de proyectos para entregar es muy elevado. Cómo hemos dicho, los proyectos que gestionamos han mantenido un nivel de ventas sostenido que, en algunos casos, ha crecido respecto del año anterior. Aun así, el nivel de precios está muy controlado en todos los proyectos y sin margen de crecimiento en la gran mayoría de casos. De hecho, en algún proyecto hemos superado este límite y el interés y, consecuentemente, las ventas se han parado de golpe. Por nuestra parte destacaríamos lo siguiente: Ritmos medios de venta sostenidos en 7-8 inmuebles al mes, ligeramente superiores a los del año pasado. Hay que tener en cuenta que este dato depende mucho del tipo de oferta disponible en cada momento; aun así, este 2019 es totalmente comparable al 2018. Alta sensibilidad al precio y poco margen de crecimiento en la gran mayoría de casos. Como ya hemos dicho en algunas ocasiones este semestre nos hemos pasado y la actividad se ha parado de golpe.
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Sigue predominando el comprador local, de unos 40 años de edad y proveniente del mercado de alquiler.
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Ya hemos hablado a comienzos de este informe, pero conviene insistir en el tema de todos los atrasos administrativos y de las grandes empresas de suministros que afectan profundamente las entregas de los proyectos de obra nueva. Se podría pensar que es un problema de los promotores y constructores, y realmente lo es, y muy importante, pero sobre todo es un problema para las familias compradoras. Son estas familias, que están al final de todo el proceso, las que se ven afectadas en los timings de dejar un inmueble de alquiler o de escriturar un inmueble vendido para acceder al nuevo o en la contratación de mudanzas, trasteros, etc. Por otro lado, no solamente se generan molestias, sino que además se añaden muchos costes extras que evidentemente se repercuten, en mayor o menor grado, en el precio final de los proyectos posteriores.
AMAT LUXURY Datos de Amat Immobiliaris A pesar de que el número de ventas totales no es muy elevado, el mercado de alto standing ha sido significativamente mejor este primer semestre que en el mismo periodo del año anterior. La demanda se ha mantenido en un nivel bajo, pero ha sido consistente y tiene claro qué busca y qué precios está dispuesta a pagar. El mercado más activo es el de casas unifamiliares en poblaciones como Sant Just Desvern y Sant Cugat del Vallès. En la ciudad de Barcelona es más difícil encontrar una continuidad en este sentido. En algunos mercados se prevé que los próximos meses, aparte de la oferta de segunda mano, saldrán al mercado algunos proyectos de obra nueva totalmente enfocados hacia el alto standing y veremos como evoluciona la demanda entorno a estos proyectos. El mercado internacional sigue en un momento medio-bajo en la ciudad de Barcelona. Tenemos que entender que en las épocas más álgidas los precios de la ciudad eran más competitivos que los actuales, además había situaciones geopolíticas complicadas por todas partes que favorecían nuestro mercado y la oferta en la ciudad era muy diferente. En otro nivel también existe un demandante local pero que vive en el extranjero, con un poder adquisitivo importante y que en algunos casos vuelve a instalarse a Barcelona o en su entorno mientras que, en otros, no se plantea volver a corto plazo, pero invierte ahora para cuando a medio plazo vuelva a Cataluña. Sea cual sea el nivel de intensidad de mercado, el segmento de alto standing siempre está presente y requiere un tipo de servicio específico y diferenciado. Con la larga trayectoria que ya tenemos en este segmento hemos reforzado nuestra oficina Amat Luxury en Barcelona ciudad (Balmes – Padua) para continuar ofreciendo el mejor servicio en este segmento.
Podemos concluir que los datos son mejores que la sensación generalizada del sector. Es verdad que cada vez los crecimientos son más pequeños, pero si nos mantenemos donde estamos podríamos tener unos años de continuidad. Hace falta también que la Administración tenga visión a medio-largo plazo y sea coherente y valiente para dar estabilidad al marco jurídico global del entorno inmobiliario.
PRÓXIMOS A LAS PERSONAS, TECNOLÓGICAMENTE AVANZADO
Barcelona · Via Augusta, 3 i Balmes, 240 | Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 | Sant Just Desvern · Bonavista, 63