DIARIO DEL CAMBIO por Immaculada Amat

En verano de 2008, definitivamente estalló la crisis financiera, primero en EEUU, y acto seguido en los mercados globales. Una crisis financiera con una gran repercusión en el sector inmobiliario, rompiendo así definitivamente la época de bonanza (y en algunos casos excesos) que durante años había disfrutado este sector.

Llegado este punto, y en estos momentos de incertidumbres y cambios que provocan las crisis, Amat. empresa del sector con más de 65 años de experiencia, se ve con la necesidad y el convencimiento de informar a todos sus clientes, colaboradores y contactos, de dar su opinión sobre los acontecimientos y cambios que se suceden y nos afectan a todos.

Por eso Immaculada Amat, al frente de esta redacción, desde entonces, expresa mensualmente su opinión más personal al respecto. "Estamos convencidas que sólo un buen conocimiento permite tomar buenas decisiones”.

Por ello, esperamos y deseamos que este recopilatorio de DIARIOS DEL CAMBIO publicados hasta la fecha, les sea de interés y utilidad.

Por Immaculada Amat agosto de 2022

Nº97 Mirando adelante

Recupero parte del título del pasado Diario de marzo porque, revisado meses después, todo cuanto preveíamos, en mayor o menor grado, se ha cumplido. Así pues, a finales de febrero, decía: “Mirando adelante, desde nuestra perspectiva, las tendencias que vemos son:

Mantenimiento de la demanda, tanto de obra nueva como segunda mano. Incremento de los costes de construcción por el mayor coste de materias primas y de la energía, que se puede trasladar al precio final de las viviendas. Posible subida de los intereses de las hipotecas Carencia de suelo, como consecuencia de la lentitud en todos los temas urbanísticos.

Descenso alarmante del número de viviendas en alquiler

Hoy, con el estallido de la guerra en Ucrania, nos es difícil ver las consecuencias que, por la economía europea, y la nuestra en particular, puede comportar y las derivadas por cada sector

¿Qué ha pasado realmente en estos meses en el sector inmobiliario?

 ¿Se ha mantenido la demanda? Sí, pero ha bajado la oferta En general, en Barcelona y entorno, se han acabado de comercializar grandes promociones de obra nueva y apenas han empezado a pedirse nuevas licencias. Con esta conjetura, nos encontramos en un momento de carencia de obra nueva en comercialización mientras hay demanda que no se puede satisfacer. En segunda mano también hay poco producto en el mercado dado que una parte viene ligado a la entrega de obra nueva (son viviendas que salen al mercado debido a la compra por reposición), y si hay poca entrega de obra nueva, como está pasando en este momento, hay poca oferta y en consecuencia demanda insatisfecha.



¿Han subido los costes de construcción? Sí y bastante, entre un 15% y 20% Hay que tener presente que muchos materiales que se utilizan en la construcción son intensivos en energía, en su producción, y por eso les ha afectado directamente. ¿Qué consecuencias ha tenido? Pues, por ejemplo: el parón de algunas comercializaciones a la espera de un cambio de condiciones, la revisión de los presupuestos y negociación con la constructora, subidas de precios de venta en contados casos , la exploración de otros modelos diferentes a la venta granular, o incluso, la retirada de algún proyecto de forma definitiva.



¿Continúa el descenso de la oferta en alquiler? Sí, Sí y Sí. Desde el punto de vista de AMAT, esta falta de oferta es el gran problema del mercado inmobiliario y conjuntamente con la baja calidad laboral (acceso, estabilidad y sueldo), es el gran problema de la gente joven de nuestro país, un problema que explotará algún día. Hoy en día, nuestra oferta está bajo mínimos históricos, en muchos casos, cambiando el modelo de comercialización, pues casi ya no hay que anunciar inmuebles para alquilar, pero sí gestionar una larga lista de clientes demandantes que vamos acumulando. Y como nosotros, la mayoría de inmobiliarias de Barcelona.

Y tampoco prevemos que esto vaya a cambiar por varias razones: No se hacen edificios para alquilar a familias, ni jóvenes con sueldos medianos. Ya no quedan pequeños inversores que compren para alquilar, los hemos echado. Hay demasiado miedo a la inseguridad jurídica, pasamos de la caída de la regulación de rentas a la limitación del 2% en el incremento por IPC. La Administración vuelve a cargar sobre el propietario privado (la inmensa mayoría pequeño propietario). Por último, hay el fenómeno de la Okupación que, por cierto, el 40% de las ocupaciones de España son aquí. Da que pensar ¿no?

Por todo esto, AMAT pensamos que esta falta de oferta en alquiler es el gran problema del mundo inmobiliario y de la sociedad. ¡Porque independizarse, formar familia, tener hijos... requiere de una vivienda que, en la inmensa mayoría de los casos, será de alquiler! Pedimos, y volvemos a pedir a las Administraciones que se pongan ya, no hay tiempos que perder, sino queremos que las siguientes generaciones paguen por nuestra incompetencia.

Quiero acabar en positivo recordando dos nuevas líneas de negocio de AMAT que sí que miran adelante:

1. AmatZonia: pensada para llevar a cabo proyectos de eficiencia energética y en consecuencia de sostenibilidad, el valor y el confort de los edificios, ¡Consúltenos!

2. Comercialización y gestión de viviendas de temporada: Barcelona y entorno son polo de atracción de talento, que viene a estudiar o trabajar en la ciudad y necesita viviendas preparadas para acogerlos, ¡Consúltenos!

Finalmente, comunicarles que nuestras oficinas permanecerán cerradas por vacaciones del 8 al 19 de agosto. Así mismo, les deseamos tengan unas buenas vacaciones ¡Merecidas después de tantos sustos!



¿Han subido los tipos de interés? Sí, desde hace pocos días los tipos de interés de las hipotecas han subido un 0’5%. ¿Esto es mucho? Depende, pero el cierto es que se ha roto una estabilidad que hacía años se mantenía. También hemos observado que ha bajado la valoración de la tasación en algunos segmentos de vivienda, especialmente la franja superior a 750.000€. Las dos cosas sumadas también tendrán su impacto en el mercado.



¿Continúa la carencia de suelo? ¡Y tanto! Es verdad que ha finalizado alguno de los planeamientos urbanísticos históricos como el Parc de l’Alba en Cerdanyola, pero continúa siendo lento, lentísimo, el desarrollo de cualquier sector. Nos hemos convertido en una sociedad tan garantista, burocratizada y tenemos tanto instaurada la cultura del NO a todo, que provoca que todo se alargue años y años mientras que la vida continúa, las necesidades continúan siendo vigentes, e incluso se agravan. Esto hace que cada vez haya más diferencia entre lo que ofrecemos y lo que necesitamos.

Por Immaculada Amat marzo de 2022 Nº96 Mirando atrás

Como en los últimos años, el 2021 ha sido un año lleno de sustos, pero un buen año para el sector inmobiliario.

Empezamos el año con muchas restricciones, pero fuimos cambiando rápidamente hacia el optimismo a medida que avanzaba la vacunación, a pesar de eso, con todas las olas que hemos acabado teniendo, la recuperación ha sido mucho más lenta de lo previsto.

¿Cuál ha sido la realidad?

Se ha consolidado la tendencia de buscar vivienda con espacios amplios, con jardín i con terraza. Seguramente la mayoría de viviendas que reúnen estas condiciones se encuentran más en los alrededores que no en la propia ciudad.

Esta tendencia ha favorecido las ventas en nuestras oficinas de Sant Cugat de Vallès y de Sant Just Desvern, y de obras nuevas que comercializamos en Badalona, L’Hospitalet de Llobregat y Cornellà, por ejemplo.

Los precios en general se han mantenido, y solo en algunas promociones en las que ya se había vendido más de un 80% han subido ligeramente, aproximadamente un 5 7%. Esto ha sido así en promociones en una franja media de precio.

Ha continuado la tendencia de pocos compradores extranjeros, estamos muy lejos de las cifras previas a la pandemia. Aquí la recuperación es mucho más lenta de lo que todos esperábamos, y afecta especialmente a las viviendas y proyectos de la ciudad de Barcelona, algunos de los cuales están muy pensados para un mercado extranjero.

También ha sido tendencia la dificultad de generar oferta consistente de segunda mano. Si miramos el incremento espectacular de empresas comercializadoras, autónomos, pasavolantes, etc. que se dedican al mercado inmobiliario, es imposible que todos pueda sobrevivir.

Ha aumentado el interés en la promoción de viviendas para destinarlas al BUILT TO RENT. Veremos, en los próximos años, como se acaba materializando todo este interés en un mundo tan necesitado de oferta de alquiler.

Por último, una tendencia muy preocupante: la salida lenta, pero constante, de inmuebles que hasta ahora estaban en el mercado de alquiler para pasar al mercado de venta. A la vez que baja muchísimo la compra de obra nueva por parte de pequeños inversores para destinarlos al alquiler. Las dos cosas provocan que pase lo contrario de lo que necesitamos. Va bajando el número de viviendas que configuran el mercado de alquiler como consecuencia de unas políticas, a nuestro entender, equivocadas:

La falta de inversión por parte de la Administración durante años y años para generar vivienda de alquiler.

Haber tardado muchos años a entender la necesidad de la colaboración público privada cuando hablamos de promover viviendas de alquiler.

La sobredosis de legislaciones que hacemos en relación al mundo del alquiler y la inseguridad jurídica que esto conlleva.

Haber permitido la okupación ilegal.

Poner, permanentemente, en entredicho y cuestionar la figura del propietario. Como igualmente en otros ámbitos se cuestiona la figura del empresario. Nos hemos cansado de explicar, a quien nos quiera escuchar, que los propietarios, en su 95%, son personas que lo único que desean es tener unos buenos inquilinos que estén tiempo en la vivienda y que la cuiden. La gran mayoría tienen sensibilidad social, o ¿es que solo son así los nuestros que conocemos muy bien? No, no es verdad, así son la mayoría de propietarios.

Mirar adelante

Cuando escribí el diario a finales de febrero había puesto que, desde nuestra perspectiva, las tendencias que vemos eran:

Mantenimiento de la demanda, tanto de obra nueva como de segunda mano. Subida en los costes de construcción por el mayor coste de las materias primas y de la energía, que se puede trasladar al precio final de las viviendas.

Una posible subida de los intereses de las hipotecas.

Una falta de suelo a consecuencia de la lentitud en todos los temas urbanísticos. Un descenso alarmante del número de viviendas en alquiler.

Hoy, con el estallido de la guerra en Ucrania, nos es difícil ver las consecuencias para la economía europea, y para la nuestra en partículas, puede comportar y las derivadas en cada sector.

Nuestra solidaridad con el pueblo ucraniano.

Por Immaculada Amat agosto de 2021

Nº95 Acaba un CURSO lleno de sobresaltos e incertidumbres

Como en la mayoría de los sectores, el inmobiliario ha vivido un curso 20-21 de montaña rusa, a pesar de esto no nos podemos quejar ya que hemos conseguido trabajar siempre; ¡otros sectores aún están sufriendo mucho!

A nivel de las personas que configuran AMAT, hay que agradecer el esfuerzo diario, a pesar de las bajas, los confinamientos, las incertidumbres, etc., han gestionado todas las dificultades que iba apareciendo con profesionalidad y positivismo. A pesar de todos esto han llegado al final del curso agotados con necesidad de vacaciones, por eso este año hemos decidido cerrar 15 días del 9 al 20 de agosto. En el caso del área de patrimonial comunidades hay en marcha, como siempre, el servicio 24 horas para las incidencias que se puedan producir.

La actividad del sector inmobiliario durante el primer semestre ha sido suficientemente importante, y en nuestro caso también, como se puede ver en los siguientes datos:

En alquileres

Se han cerrado un 21% más de expedientes que en el 2019, el 2020 no lo ponemos de referencia porque fue absolutamente atípico. Esto no significa un 21% más en facturación, ya que ha habido un re posicionamiento de precios, sobre todo en la ciudad de Barcelona. El motivo del re posicionamiento no solo ha sido a causa de la regulación de rentas que entró en vigor en septiembre del 2020, sino que el mercado ya se estaba regulando bastante antes.

En ventas

En obra nueva hemos vendido menos que en el primer semestre de 2019, el principal motivo ha sido que algunas de las promociones que comercializamos están llegando, o ya han llegado, al final y quedan muy pocas viviendas.

En segunda mano en general se ha mantenido, en todas las oficinas, más o menos la misma actividad que en el mismo periodo del 2019, pero con una diferencia importante, el precio medio de venta ha sido bastante superior al del 2019, una tónica que ya empezamos a notar claramente después del confinamiento del 2020. Seguramente es una falta de la oferta lo que ha caracterizado el mercado, estos primeros seis meses.

En general los precios se han mantenido estables tanto en la obra nueva como en la segunda mano, con la crisis COVID ha habido cierta expectativa de una bajada importante de precios, cosa que no ha sido así.

Luxury también ha seguido con una actividad similar a la del 2019, pero en este caso se ha centrado más en el entorno de Barcelona que no en la propia ciudad. Seguimos a la espera de recuperar el comprador extranjero que durante estos seis primeros meses del 2021 ha seguido casi desaparecido por la falta de movilidad internacional.

Patrimonial

Una de las grandes incógnitas que teníamos a principios de año era como sería la evolución de las negociaciones de renta, de personas o empresas, que pudieran tener problemas de pagos en relación a las incidencias del COVID. Realmente durante estos seis primeros meses del 2021 la incidencia ha sido muy baja, solo con algunas re negociaciones y pactos de prórroga en algunos locales que han seguido teniendo dificultades. A nivel de vivienda podemos decir que las incidencias no han existido.

A nivel mediático también hemos escuchado muchas veces comentarios de lo que dicen “desahucios silenciosos” refiriéndose a propietarios que no renueva el contrato de alquiler al final del periodo establecido en el contrato.

En cuando a renuncias, inquilinos que se van antes de la finalización del periodo establecido en el contrato, hemos tenido un 33% más que en el mismo periodo del 2019. De hecho, la gran mayoría de contratos no llegan nunca a la fecha final porque los inquilinos se van. De motivos este 2021 ha habido varios, el primero ha sido mayoritario, los inquilinos han comprado un inmueble; también hay que cambian a un inmueble mejor i vuelven a la casa familiar. La estada media de un inquilino en un inmueble ha sido, históricamente, de unos 3,6 años.

Por otro lado, hemos analizado las renovaciones que teníamos este primer semestre, contrato que acababan en este periodo, la mayoría se han convertido en prórrogas del contrato promovidas tanto por la legislación COVID como por los propios propietarios.

O sea, ¿existen los “desahucios silenciosos”? Seguro que si hay casos. ¿Es una práctica mayoritaria? Para nada, seguro que no, y los datos lo avalan. El problema es que a nivel político mediático de pocos casos se hace una teoría.

Esperemos que podamos disfrutar de unas buenas vacaciones que permitan coger fuerzas para asumir el segundo semestre del 2021 que se visualiza aun lleno de incertidumbres.

Nº94 Cansancio y datos

El primer trimestre del 2021 ha pasado sin darnos cuenta. Hoy, en la mayoría de las empresas, y entre ellas la nuestra, se trata de ofrecer el mejor servicio posible mientras se van resolviendo múltiples situaciones excepcionales que la pandemia nos ha ido trayendo; bajas por confinamientos (un goteo que no acaba), situaciones complicadas de arrendatarios que es necesario resolver, normativas que cambian sin parar; y en especial un cansancio y un desánimo creciente que nos afecta a todos y que esperamos que estos días de Semana Santa hayan conseguido darle la vuelta.

Como siempre, y para situarnos, querríamos dar unos cuantos datos. Algunos curiosos y que sirven para enmarcar donde estamos:

En Amat el año 2020 trabajamos 20.000 horas menos que en 2019 como consecuencia de las personas que tuvimos en ERTE durante aproximadamente 6 meses; la mayoría del Departamento Comercial. Debido a los cambios en la regulación del alquiler estuvimos tres semanas sin poder publicar los inmuebles (sumadas las semanas de confinamiento sin poder visitar fincas).

Con menos de 9 meses disponibles para hacer visitas conseguimos hacer más nuevos contratos de alquiler en 2020 que en 2019.

La morosidad del alquiler, a pesar que hay familias que lo están pasando mal, nos ha aumentado un poco, pero estamos en un porcentaje bajísimo. En 2019 estábamos a un 0.01% y acabamos el 2020 con un 0.69%

Renovaciones: nuestra media decía que el 85 95% de contratos se renovaban, pero en 2020 la media no ha llegado al 60%. En gran parte provocado por los propietarios que ha preferido que se aplicaran las prórrogas COVID y las prórrogas legales, para ver que panorama quedaba en un futuro.

En relación a las renuncias de contratos de alquiler en vigencia, hay un aumento inapreciable; en 2019 tuvimos 303 y en 220 fueron 306.

En nuestro caso, los precios de alquiler en la ciudad de Barcelona han bajado un 5%. En cambio, en la primera corona están más o menos estabilizados, con una corrección a la baja de menos del 1%. Esta tendencia ya se veía antes de la COVID. Es cierto lo que dicen los medios de comunicación, muchas familias se quieren trasladar fuera de la ciudad donde los espacios son más grandes y más saludables. En nuestro caso esto quiere decir salir de Barcelona hacia Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern y su entorno.

Los precios de los proyectos de obra nueva que comercializamos, principalmente fuera de Barcelona ciudad, se han mantenido y los ritmos de venta han bajado de los 7 inmuebles al mes a los 4 inmuebles vendidos de media. Hay que destacar que un número significativo de proyectos llegan al momento de las entregas con inmuebles aún por vender.

Las viviendas de obra nueva de promociones en la ciudad de Barcelona cuestan de vender por dos razones. Son promociones con viviendas pensadas para compradores extranjeros. Y en cuanto al precio hay bajadas de precio (no publicadas), a veces importantes, que se producen durante la negociación, hecho más favorable al posible comprador.

Un dato que consideramos muy positivo es que en obra nueva estamos estipulando sin problemas casi el 100% de las operaciones concretadas desde hace 2 años. Si nos ha caído alguna ha sido por enfermedad, separaciones o compradores con negocios directamente afectados por la COVID.

En el caso de la segunda mano hemos hecho más operaciones que en 2019 a un precio medio de venta significativamente superior.

Con todos estos datos nuestra visión en relación al 2020 no pude ser otra que esperanzadora. A pesar de esto, hay temas que nos preocupan muchísimo, y hemos repetido repetidas veces, que tiene que ver con la seguridad jurídica y con las decisiones de la Administración que consiguen unos resultados contrarios a los que en teoría se pretende.

Somos conscientes que existe un problema social en relación a la vivienda que afecta a muchas familias, pero no nos cansamos de decir que la solución del problema no son las medidas que se están haciendo, sino impulsar la construcción de vivienda social. Una acción que tendrían que hacer las Administraciones, tendrían de haber hecho hace años, y no se ha hecho. Tampoco se ha conseguido hacer mediante una colaboración público privada como se hace en tantos y tantos países de nuestro entorno. Hay el suelo, hay el dinero… ¿cómo puede ser que no salga?

Y mientras no avancemos seguimos legislando y legislando medidas que tienen efectos contrarios. Se obliga a limitar el alquiler a través de la aplicación del Índice cuando los precios de mercado están más bajos que el propio Índice. Todo este cumulo de normativas y presión saca pisos del mercado de alquiler y los lleva a la venta, especialmente en Barcelona, ahuyenta a los pequeños inversores tradicionales de pisos (la mayoría que compraban pisos y edificios para destinarlos al alquiler).

Paralelamente crecen los pisos en oferta con figuras arrendatarias que no tienen ninguna legalidad hoy, los contratos de 11 meses, los ficticios por temporada, etc.

Como siempre “castigamos” a los propietarios que lo hacen bien, y en cuanto a los que lo hacen mal miramos hacia otro lado.

¡Así no vamos bien!

Por Immaculada Amat septiembre de 2020 Nº93 ¡Seguimos!

Se han acabado las vacaciones y “como el mundo no para… ¡seguimos!”

Seguimos rodeados de incertidumbres, de preocupaciones, de miedos… pero a la vez seguimos dando el mejor servicio posible en cada momento, seguimos queriendo crecer, seguimos apostando por el futuro, seguimos llenos de ganas, nuevas ideas e ilusiones, seguimos con un gran equipo de más de 80 profesionales.

Seguimos pensando y trabajando para una Barcelona y para sus alrededores, que son muy bonitos a pesar de que ahora nos entristezca la cantidad de locales comerciales, hoteles cerrados etc. Cuantos negocios y, sobre todo, cuántos empleos perdidos. ¡Esto es lo más preocupante!

Creemos que es el momento de hacer un gran esfuerzo para las persones, evidentemente, pero combinarlo con un gran esfuerzo para la Ciudad: para ponerla guapa, limpia, segura, atractiva, amistosa, fácil… Tenemos la sensación que cada vez vemos una ciudad decadente, sucia, con pintadas diarias, más dejadez, más ocupación, i esto no puede ser. La crisis es de tal dimensión, ha afectado a tantos países que todas las ciudades lucharan para ser las primeras en recuperarse, y en esta lucha no podemos quedar atrasados, ¡nos estamos jugando demasiado! Ya veremos la visión y el compromiso del gobierno y de las diferentes administraciones.

Y como tenemos que seguir, podemos explicaros como hemos visto el sector en estos dos últimos meses, julio y agosto, como siempre, desde nuestra experiencia:

Comercialización venta

Se han escriturado 19 viviendas de obra nueva, vendidas ya hace tiempo sobre plano, y solamente hemos tenido 2 renuncias: una de un cliente relacionado con el sector de la restauración y el otro por una enfermedad grave.

Se han hecho 26 ventas de obra nueva, una cifra un 12% más alta en relación al año anterior. Pero si lo calculamos desde enero hasta agosto de este año, se ha hecho un 38% menos en el global de operaciones.

En el caso de la segunda mano y luxury han aumentado los números de operaciones debido a que inmediatamente después del confinamiento creció la demanda de casas fuera de la Ciudad Condal y de las viviendas con terraza. Hasta hoy no está siendo más complicado conseguir una hipoteca.

Comercialización alquiler

Pasa lo mismo que en el caso de la comercialización venda, en los dos meses de julio y agosto se han hecho un 12% más de operaciones que el mismo periodo del año anterior, pero en cuanto al global desde enero hay un 5% menos que el año pasado.

Patrimonial Alquiler

Se ha conseguido mantener la morosidad muy controlada, hemos pasado un 0,85% que teníamos hasta el marzo de este año, a un 1,63% que tenemos actualmente, es poca en relación a la media del sector, pero hemos doblado.

Las re-negociaciones de las condiciones contractuales han representado un 15% de la cartera, la mayor parte estamos hablando de locales de negocio, llegando a un acuerda en el 93% de los casos.

Las rescisiones voluntarias de contratos de alquiler están en el mismo nivel que el año 2019.

Patrimonial Comunidades de propietarios

La morosidad en Comunidades es, hasta el 31 de agosto, de un 6,4%, ha aumentado porcentualmente un 33%.

Lo que sí ha aumentado mucho han sido las incidencias, mayoritariamente por temas de convivencia ocasionados por las restricciones impuestas por el COVID 19 y por las dificultades durante los primeros momentos del confinamiento al buscar industriales para ir a resolver los temas más urgentes.

Hay que remarcar que se han realizado 28 reuniones online de comunidades de propietarios, y todas las de juntas para hacer seguimiento. Hacía años que se intentaba y no lo conseguíamos, ahora ha sido el momento.

Consultoría

En el área de inversiones hemos tenido un cierto parón, pero no ha caído ninguna de las operaciones que estaban en marcha.

Y en el área de consultoría fiscal y jurídica, han aumentado los expedientes. En el caso de fiscal porque han aumentado los números de las rentas y patrimonio, y en el caso de jurídica porque se han gestionado, desgraciadamente, más herencias, efecto directo del COVID 19. Desde aquí nuestro pesar y acompañamiento a todas las familias que han perdido a un ser querido.

De nuevo agradecer a los proveedores, colaboradores, profesionales externos y a nuestro equipo que ha hecho todo lo posible y lo imposible para poder continuar con la actividad.

Por último, ¿qué tendencia veremos en los precios? Es una pregunta que se hacen todos hoy, nuestra visión es que los precios se mantendrán con algún reposicionamiento a la baja en los casos en que en nuestras valoraciones ya tasábamos por debajo de las expectativas de los propietarios. A pesar de esto, estamos en momentos inciertos.

Somos conscientes que para casi todos vienen tiempos difíciles, que en nuestro sector ya lo son y seguramente lo serán más, pero somos positivos, creemos que toda la sociedad está suficientemente sensibilizada para hacer un esfuerzo extra para seguir adelante, ¡seguiremos y saldremos!

Por Immaculada Amat Junio de 2020 Nº92 ¡Incredibilidad, cambios, miedo, pérdidas, incertidumbres, homenaje!

Llevo 12 años haciendo el “Diario del cambio”, el último que envié fue a mediados de febrero, tenía preparado el de marzo cuando el mundo se dio la vuelta por completo, y me ha costado días y días decidir hacer este

¿Qué más se puede decir que no se haya dicho en tantos artículos, medios de comunicación, o menciones en redes? ¡80 días de confinamiento conllevan una acumulación de experiencias impensables increíbles! Vividas de forma diferente por cada uno de nosotros, nos habíamos preparado para enfrentar muchas cosas, pero dudo que alguien estuviera preparado para una pandemia, no formaba parte de nuestro vocabulario.

Las empresas, entre ellas la nuestra, pensábamos que el 2020 a lo mejor no sería un año de fuerte crecimiento, pero sí un año “bueno”. Creíamos que aún quedaban, en el sector inmobiliario, un par de años de buen recorrido, un par de años que nos permitirían consolidar nuevos proyectos que teníamos en marcha; pero de golpe, en un día, entendimos con incredulidad que iniciábamos “un confinamiento”, que todo se ponía del revés, que todo se paraba.

En 24 horas hizo falta cambiar todo el funcionamiento de la empresa, iniciar con el teletrabajo, definir nuevos sistemas de comunicación, etc. Mientras tanto, las familias tuvieron que cambiar también de golpe para asumir el hecho de tener los niños en casa, para otros, esos que viven solos, asumir la solitud prolongada, para cada uno ha sido un cambio, cambios a los que nos hemos tenido que adaptar sin aprendizaje previo.

Y de golpe a la mayoría se nos apareció el miedo, el miedo individual por la salud de los nuestros, de los amigos y conocidos, el miedo a medida que íbamos conociendo gente cercana que nos dejaba, el miedo como sociedad a un futuro, el miedo por la empresa.

Y del miedo a la incertidumbre, ¿Cuál sería el futuro más cercano? ¿Y a medio y largo plazo? ¿Cómo nos afecta como personas? ¿Y cómo sociedad? ¿Y empresa? ¿Aguantaremos? ¿Qué tendremos que hacer con una plantilla de más de 80 personas? ¿Cerrarán empresas? ¿Habrá mucho paro? Todo de preguntas y más preguntas, y muy pocas respuestas.

¡Y aquí estamos, entre la incertidumbre y la gran cantidad de cambios que debemos hacer para enfrentar esta nueva etapa!

Mini

entrevistas “Després del Covid 19”

Y lo más importante, queremos homenajear a todos esos clientes, amigos, conocidos que el COVID 19 se ha llevado, a todos los sanitarios, comerciantes, trabajadores, que nos han permitido continuar haciendo nuestra vida, a todos los trabajadores que en un día han tenido que empezar a teletrabajar sin, muchas veces, las condiciones que requeriría, combinando con los niños, los abuelos, etc. Y a aquellos que han tenido que dejar el trabajo…

Y en especial, a todos nuestros clientes propietarios e inquilinos que han entendido la excepcionalidad del momento y que, con empatía y sensatez, y sin focos ni cámaras, han llegado a acuerdos; y a todos los comuneros y presidentes que han respectado las estrictas normas del uso de los espacios comunitarios

Esta pesadilla un día acabará, pero mientras la vida no se para; ¡continuemos!

Por Immaculada Amat Febrero de 2020 Nº91 Acabamos un 2019 de 'Dragon Khan', empezamos un 2020 con perspectivas de estabilidad

Analizando que ha pasado si hablamos del sector inmobiliario, desde las vacaciones hasta ahora, ha estado un sube y baja. Semanas en las que parecía que la actividad bajaba y bajaba, y a los quince días volvíamos a ir de cabeza con visitas y más visitas.

Seguramente han intervenido muchos factores políticos, económicos, rumores de crisis… y también propios del sector. El ciudadano que quiere comprar le cuesta más decidirse. Por un lado, hay algunas opciones más que hace unos años, pero no muchas más, y ya veremos cuánto dura esta tendencia. Y, por otro lado, hay menos seguridades y más incertidumbres de si podrá conseguir financiación.

En nuestro caso, este segundo trimestre del 2019 hemos vendido claramente menos que el mismo periodo del 2018, tanto en obra nueva como en segunda mano. Aproximadamente hemos hecho un 10% menos que el año anterior

En cuanto al alquiler, el mercado sigue estando muy activo, básicamente porque se mantiene la gran diferencia entre la demanda y la oferta. Al no generarse más oferta, los precios se siguen manteniendo muy elevados y los inmuebles con rentas medianas altas siguen alquilándose, en general, rápidamente. Los de rentas muy elevadas tiene otros ritmos y hace falta dedicarles más tiempo para alquilarlos.

El mercado de alquiler sigue siendo muy dinámico, no creemos que haya cambiado mucho en un corto plazo. Como hemos dicho, las rendas siguen siendo muy elevadas, el 46% de los nuevos contratos realizados el pasado2019 se sitúan entre los 1.000€ i los 1.500€, cuando históricamente siempre habían estado en porcentajes del 20%.

Sobredosis legislativa

En 12 meses hemos tenido ocho cambios de escenario en referencia al marco legislativo de la vivienda y, en especial, del alquiler. Algunos ha sido cambios aprobados y que luego no se han convalidado, otros han sido cambios anunciados y no presentados en el último minuto, pero que igualmente crean incertidumbre. Todos estos cambios demuestran que no hay ninguna estrategia ni consenso político respecto a la vivienda. Se intentan resolver problemas reales que tenemos a corto plazo, pero no se asientan bases reales para el medio y largo plazo.

Hemos acabado con la Ley 17/2019 del 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Esta ley modifica varias leyes, como las de la vivienda, la de urbanismo o la de emergencia habitacional. El objetivo es bueno: conseguir viviendas para las familias más desfavorecidas. Pero ¿son correctas las medidas planteadas? ¿Debe recaer, preferentemente, como una obligación en los grandes propietarios? ¿El umbral del gran propietario es correcto? ¿Es normal que se legitime una forma de ocupación, aunque sea en relación a los propietarios financieros?

Desde nuestro punto de vista, esta nueva ley deja en evidencia el fracaso de lo que deberíamos haber conseguido: edificar viviendas sociales a través de la colaboración público-privada como pasa en tantos y tantos países europeos. Y lo sustituimos por el tanteo, retracto, aceptación, ocupación, etc.

Nos preguntamos, ¿es un propietario la persona física o jurídica que tiene 15 viviendas? ¿Tiene que tener el mismo trato el que tiene 15 viviendas que el que tiene 500? ¿No es diferente?

Pues desde nuestro punto de vista es discutible, en Cataluña históricamente la vivienda ha sido una forma de ahorro, esto ya viene de generaciones, y seguro que hay bastantes propietarios que tiene más de 15 viviendas, algunos aun con renda antigua. ¿Son grandes propietarios?

No queremos polemizar, queremos contribuir a la reflexión. Continuaremos…

Por Immaculada Amat Octubre de 2019

Nº90 Había una vez un país... donde pasan muchas cosas positivas y tan sólo se habla de las negativas

Desde antes de las vacaciones se ha instalado el mantra que empieza a haber crisis en el sector inmobiliario, se habla en los medios, te preguntan ... y no nos cansamos de decir que no, que vendemos bien, de forma sostenida

• Si hablamos de obra nueva en el entorno de Barcelona vamos bien, francamente bien, dentro de los ritmos previstos y sin problemas por temas de financiación.

• Si hablamos de viviendas de segunda mano, la respuesta es que también vendemos bien. Pero aquí hay un matiz, vendemos bien si la valoración está bien hecha. Cuando los propietarios hacen caso de aquellos malos profesionales del sector que para lograr la comercialización de los inmuebles valoran alto, no se vende, y es normal.

La siguiente pregunta que habitualmente nos hacen, es si todavía hay recorrido en los precios porque no hemos llegado a los precios de 2008. Pregunta que siempre me sorprende, porque parece que alguien haya decidido que los precios de 2008 son los precios de referencia

• Nos cansamos de repetir que el precio es lo que los clientes pueden pagar y que va ligado al sueldo que cobran, definiendo el ahorro que pueden tener y la financiación que pueden afrontar. Lo que tenemos claro es que hoy la sensibilidad respecto al precio es muy grande, el mercado nos ha admitido en determinadas promociones incrementos de un 5%, pero no de un 15 20%.

También es positivo que en un Meeting Point poco publicitado como el de este año, y después de un viernes "movido" en la Ciudad de Barcelona, el sábado se vieran muchas parejas jóvenes con criaturas informándose y concertando visitas para adquirir una nueva vivienda.

Sin embargo, cuesta de entender:

• Que el paro haya subido en Cataluña durante septiembre mientras las empresas tengamos graves problemas para encontrar trabajadores, ya sean: contables, comerciales, abogados... ¡Y si hablamos de las constructoras, están desesperadas! Ni paletas, ni instaladores, ni carpinteros ... Es verdad que durante la larga crisis salió mucha gente del sector, pero ahora que las cosas van bien y el trabajo es estable, no se incorporan nuevos trabajadores. Aunque los sueldos son buenos en el sector de la construcción, parece que vuelven dinámicas de épocas pasadas, ¡donde se marchan los trabajadores de una obra para ir a la de al lado para un sueldo un poco más alto!

• Que cuando vas a cambiar el empadronamiento en un ayuntamiento, a pesar de haber tres personas de cara al público para atender al ciudadano y sin más nadie esperando turno, te digan que sin cita no te pueden atender y ¡te hagan volver la semana siguiente! O que para derribar un trastero de, por ejemplo, 3m2 los ayuntamientos pidan que un arquitecto asuma la dirección (debiendo preparar proyecto básico de derribo, memoria, presupuesto, tema residuos, estudio de seguridad y salud... ¡el Colegio de Arquitectos aún no se lo cree!).

La mayor parte de estos temas entran dentro de lo que llamamos la "telaraña burocrática", habrá que trabajar para hacer las cosas más fáciles, impulsar un espíritu de servicio, o como mínimo, de trato al cliente/ciudadano y, sobre todo, recuperar el sentido de la proporción

Por Immaculada Amat Julio de 2019 Nº89 La telaraña burocrática genera indefensió al ciudadano

Hace pocos días, Amat Inmobiliaris organizó para sus clientes una charla del profesor y buen amigo, Oriol Amat, sobre la situación de la economía y las empresas catalanas Cuando habló de las amenazas que tenemos como sociedad, habló de la “telaraña burocrática”, me gustó el término y ya le dije que lo tomaría prestado, pues encuentro que tiene toda razón. La telaraña burocrática crece y crece, y todos los que nos vemos obligados a relacionarnos con las diferentes Administraciones nos vamos quedando enganchados tiempos y más tiempos...

Todos tenemos un montón de ejemplos: desde licencias que se atrasan meses y más meses, lecturas restringidas de las normativas ¡por si acaso!, leyes y más leyes, ordenanzas y más ordenanzas que en muchos casos se contradicen, temor de los funcionarios a tomar decisiones, licencias de aperturas de negocios que duermen a los cajones... ¿Es consciente la Administración del coste económico directo que representa por una empresa o ciudadano? ¿Es consciente del coste de oportunidad perdido?

Y no afecta tan solo a la Administración, también afecta a las grandes empresas suministradoras de servicios. ¿Cuál es el coste de tener más de 300 pisos acabados, con las familias esperando para ir a vivir, que tienen que esperar “meses” a ocuparlos porque no han conectado alguno de los suministros a pesar de haberlo pagado en el momento que correspondía? ¿Cuál es el coste económico y emocional de estos retrasos? ¿Y si además le tienes que añadir la necesidad de contratar un servicio de vigilancia para evitar ocupaciones o destrozos? ¡¡Esto es una auténtica telaraña!!

Hace pocos días, escuchaba en la radio otro ejemplo: un campesino de la Ribera del Ebro hablaba de las consecuencias del incendio y se lamentaba que todos los expertos dicen que hacen falta más tierras cultivadas para evitar estos desastres, pero cuando el campesino quiere añadir tierras de cultivo donde ahora hay bosque es necesario un permiso que tarda a conseguirse, ¡más de un año!

Es sorprendente que, en una sociedad moderna, que se autodefine digital, una sociedad responsable y avanzada, la telaraña crezca y crezca, y lo que acaba provocando es una sensación de indefensión por parte de la ciudadanía.

Soy consciente que hoy día el país tiene muchos problemas, muchos frentes, pero creo que este tema se ha convertido en muy importante que requiere reflexionar, ser valientes y hacer un plan para conseguir ser aquella sociedad moderna, madura y responsable que queremos ser.

¡¡Buenas vacaciones a todos!!

Por Immaculada Amat Mayo de 2019 Nº88 Un mes movido

Elecciones municipales

Como cada vez que hay elecciones municipales el tema de la vivienda junto con el de la seguridad están al frente de la mayor parte de los debates y, como siempre, se ponen sobre la mesa cifras y más cifras, la mayor parte falsas o correspondientes a medias verdades y también, como siempre, se hacen promesas y más promesas que muchas veces son imposibles de cumplir.

A pesar de que el tema es habitual, en estas elecciones se ha superado nuestra capacidad de sorprendernos:



Escuchar al Candidato de uno de los partidos de la derecha decir que transformaría en viviendas 13.000 locales de la ciudad nos chocó. Es la cifra de un estudio que Amat hizo hace más de 10 años y que ha compartido con los diferentes Gobiernos municipales. Es un estudio bien documentado y nos alegra que después de hablarlo con el actual Consistorio esté comprando locales para reconvertir en vivienda. Mejor tarde que nunca.

Por Immaculada Amat Marzo de 2019 Nº87 Y continúan los cambios en relación a la regulación del alquiler

Nuevo Real Decreto de 7/2019 del 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En el último diario hablaba del tema del alquiler y los cambios legislativos continuados, poco estudiados y que provocan inseguridad jurídica, y no han pasado dos meses que los cambios han seguido. El Gobierno de España ha aprobado nuevas medidas que ya han entrado en vigor y, por tanto, nos afectan:

 Recuperamos la posibilidad de que las viviendas suntuarias (más de 300 m2 o en los que la renta inicial anual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional) se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes y la Ley sea supletoria, tal y como se había hecho desde 1995 y hasta la modificación del 2013 que lo suprimió.

 Se amplía la durada de los contratos de 3 a 5 años, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica.



Leer que ERC, Comuns y Junts x Catalunya proponen hacer 14.000 15.000 pisos está bien, muy bien. Es ambicioso, existe el suelo para hacerlo, pero para que sea viable hay que cambiar de la legislatura, desde el minuto uno, un montón de procedimientos y normas; no basta con la voluntad política, será un plan de acción osado.

Proponerse controlar el precio del alquiler como prepara el gobierno de la Generalitat es una decisión con muchas implicaciones y que, desde nuestro punto de vista, pretende suplir el déficit de vivienda asequible que no ha sido capaz de hacer la Administración. También habría que discutir sobre qué entendemos por alquiler asequible y proponer ahora cerca de unas elecciones y, precisamente, en el momento en que los precios de alquiler están bajando, no parece lo más necesario ni oportuno.

Elecciones a la Cámara: un fracaso

Me presenté a la Candidatura Crous & Torres y, como es conocido a pesar de la gran cantidad de trabajo hecho, no he conseguido la representación necesaria para formar parte. Nuestra lista Crous & Torres fue superada por la de Eines de Pais promovida por la ANC que cuenta ya con mi apoyo.

Cruz de Sant Jordi: un éxito

Joana Amat ha sido reconocida con la Cruz de Sant Jordi, la máxima distinción que otorga la Generalitat de Catalunya, "por su destacada participación en el sector inmobiliario desde su empresa AMAT al frente de la que ha trabajado con gran compromiso y dedicación ", un orgullo para nuestra empresa.

Calendario AMAT: mes de junio, una disculpa Hace poco, cuando ya habíamos repartido todos los calendarios de este año, nos dimos cuenta que había un error en el mes de junio, y les pedimos disculpas. Revisamos y revisamos los textos antes de imprimirlos, pero seguro que no lo hacemos con todos los números de cada página. ¡Lección aprendida!

 Se amplía la prórroga legal a 3 años.  Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato irán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.  Quedan definitivamente excluidos de la L.A.U. los arrendamientos de uso turístico en todos los supuestos.  Excepción ITP de los contratos de arrendamiento: los inquilinos ya no tendrán que pagar ITP, pero los propietarios tendrán que seguir presentando el ITP igualmente (mod 600) sin tener que liquidar cuota.  Garantías Adicionales: se establece un máximo de dos mensualidades.

Al cabo de pocos días, se aprueba el Decreto ley 5/19 de 5 de marzo de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda por parte del Gobierno de Cataluña, con los siguientes objetivos:  Hacer frente al déficit de vivienda de protección pública de alquiler  Tener más instrumentos para combatir las situaciones de emergencia y desahucios  Y propiciar una moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres

La medida que más afecta a los clientes propietarios de patrimoniales es la siguiente: Los contratos de alquiler tendrán que incluir el Índice de Referencia  Será obligatorio consignar en la publicidad y en los contratos del índice de Referencia del Precio del Alquiler, que informa sobre la media del precio de alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.  Solo los arrendadores de las viviendas alquiladas con rentas inferiores a este índice se podrán beneficiar de las ayudas públicas dirigidos al fomento del alquiler.

Es una medida que, a nuestro entender, es interesante a efectos que haya transparencia en un sector que ha sido opaco y entendemos que puede ayudar a los arrendatarios a conocer cómo se mueve este mercado. Nuestra empresa ha colaborado activamente a constatar que los datos se ajustan al mercado y podemos dar fe de que es así, pero será necesario que realmente todo el mundo se tome en serio la obligatoriedad de informarlo en los anuncios y contratos.

La Generalitat ha hecho un gran esfuerzo para conseguirlo. Por lo que dijo el Gobierno de España, quieren tenerlo en muy poco tiempo. Lo vemos difícil, ya que hay una premisa básica, que es tener la cultura de ingresar las fianzas y aquí hace años que la tenemos.

Más acciones sobre el tema alquiler. La Consejería de Territorio y Sostenibilidad ha legislado también hace pocos días en relación a la vivienda de protección oficial con el fin de promover que realmente cumpla con su objetivo.

Y si a todo lo explicado añadimos declaraciones y más declaraciones de diferentes Consejerías sobre el tema vivienda, nos daremos cuenta de la importancia que tiene el tema para la sociedad, por eso reclamamos una vez más que se tomen medidas bien estudiadas, que tengan voz todos los sectores que están implicados, que no sean fruto de momentos electorales, de presiones, sino de medidas consensuadas que tengan una continuidad en el tiempo, que ofrezcan seguridad a los actores de un sector vital para la sociedad y la economía.

Por Immaculada Amat Enero de 2019

Nº86 El alquiler de viviendas, un tema importante con muchas derivadas

Si tiene paciencia y relee los periódicos, hace tiempo que el tema del alquiler es uno de los más recurrentes. El alquiler de viviendas es objeto de un gran debate desde hace años. No hay semana en la que no se hable de ello en los medios, no hay elecciones en las que no sea uno de los temas más debatidos. De hecho, se ha convertido en un arma que se arrojan unos partidos contra otros, es sujeto de normativas que ahora favorecen unos grupos de presión, luego a otros y, entre tanto, el problema no se resuelve, al contrario, se hace cada día más grande.

El colmo lo hemos sufrido hace pocos días. El pasado 18 de diciembre entró en vigor una reforma de la LAU con la publicación en el BOE del Real Decreto de 14 de Diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Decreto Ley modificaba cosas tan importantes como la duración de los contratos, hacía distinción entre si el inquilino es persona física o jurídica, modificaba tema de garantías y temas relativos a honorarios, etc.

El 22 de enero, por lo tanto 35 días después, el Real Decreto Ley quedaba anulado al no conseguir la aprobación por mayoría en el Congreso de los Diputados. Y aquí no pasa nada! Pues sí que pasa, porque, de entrada, las personas que firmaron contratos de arrendamiento en estos 35 días de vigor del Real Decreto han tenido que someterse a unas condiciones que no tendrán ni los que han firmado el día antes ni el día posterior. Desde nuestro punto de vista, es de una inseguridad y frivolidad que creemos que no nos merecemos como sociedad!

Y otra derivada!

Últimamente, cuando nos encontramos empresas como la nuestra de servicios inmobiliarios, y entre ellos la Administración de fincas, uno de los temas que se ponen sobre la mesa es la persecución que todos sufrimos por parte del sindicato de inquilinos, sobre todo porque todas somos empresas con una fuerte sensibilidad social, empresas preocupadas y ocupadas en participar con la Administración en la solución del problema del alquiler en Barcelona y alrededores, empresas que nos distinguimos por hacer las cosas bien, para cumplir todas las normativas, para intentar reducir al mínimo el problema los desahucios, ... No somos empresas especulativas, somos empresas de servicio como tantas hay en el país pero que, por el solo hecho que los servicios son inmobiliarios, se nos coloca la etiqueta de "malas". Somos empresas con un buen número de trabajadores (los servicios tienen eso, necesitan personas), todas tenemos los trabajadores asegurados y puedo asegurar que hacemos bien el trabajo, que de vez en cuando hay problemas con inquilinos, claro! Sucede también con las aseguradoras, que tienen problemas con algún asegurado; como con las empresas de mantenimiento, que tienen problemas con alguno de sus clientes!

No estamos en contra de que haya organizaciones que velen por los derechos de los inquilinos, lo que nos duele es que etiqueten, que se permitan tener una actitud beligerante per se y no respeten el buen hacer de muchos profesionales.

Por

Immaculada Amat Diciembre de 2018

Nº85 Reflexiones post Meeting Point, y más

He tardado más de lo habitual en hacer este último Diario del Cambio ya que esperábamos valorar los resultados del Meeting Point del mes de octubre i conocer las últimas decisiones de la Administración que tanto afectan al sector.

Este pasado Meeting Point nos ha producido sensaciones contradictorias. Por un lado, es verdad que el BMP daba gusto ya que la disposición de los stands era diferente de otros años y pensamos que se veían más. Además, han sido más grandes y luminosos. ¡Se ve que vamos a mejor! Por otro lado, los paneles del Simposio han sido muy interesantes y, al ser un día menos, nos ha permitido concentrar mejor los esfuerzos.

Como siempre, hay dos “Meeting Point”: el profesional y el del gran público. Los dos días del salón profesional han sido de muchísima actividad, de muchísimas relaciones y, para nosotros, han sido muy provechosos. En cambio, los días destinados al gran público han sido más flojos que otros años ya que ha habido menos visitas. Si lo analizamos desde el unto de vista comercial, la reflexión es que hoy en día quizás tiene menos sentido para los posibles demandantes ir a una feria. ¿Qué encuentran? ¿Concentración de oferta cuando también la tienen las webs inmobiliarias y los portales? Aún así, hoy podemos decir que hemos hecho 3 ventas surgidas directamente del BMP.

También para nosotros, para AMAT, fue el espacio donde pudimos presentar dos innovaciones: GreenDEX, se trata de un indicador verde que relaciona vivienda y salud. Con el GreenDEX y el GreenMAP informamos en todos los inmuebles que comercializamos en la ciudad de Barcelona de la calidad y cantidad del verde que tienen en su entorno. Desde nuestro punto de vista, la existencia de zonas verdes en el entorno de una vivienda mejora la salud medioambiental y el bienestar de las familias.

De momento somos los únicos que hemos hecho esta apuesta para informar a nuestros clientes, pero esperamos que el resto del sector se sume poco a poco.

La nueva normativa del 30% de vivienda social

Después de meses de hablar, de llenar páginas y páginas en los medios de información, el pasado 5 de diciembre hubo acuerdo entre del Ayuntamiento y la Generalitat. Seguramente podríamos llegar a estar de acuerdo con el fondo pero seguro que no lo estamos con las formas.

Se necesitará tiempo para valorar las consecuencias para el sector inmobiliario y también los beneficios sociales pero como 1ª reflexión nos llama la atención varias cosas:





Que un tema tan importante y trascendental como este se apruebe a 6 meses de las elecciones municipales.

Que no haya habido un gran debate. Curiosamente ha habido debates a posteriori de la aprobación por el Ayuntamiento.

 Que el límite donde sea necesaria la aplicación de esta normativa sean 600 m2.  Que se imponga esta carga a los promotores como consecuencia de haber sido la Administración incapaz de conseguir una colaboración publico privada para desarrollar vivienda social, como existe en temas de educación y sanidad.

Nos preocupa el tema, como nos ha preocupado históricamente la falta de viviendas de alquiler en Barcelona y la desconfianza, también histórica, en relación al sector inmobiliario ( y nunca hemos sido promotores…).

Los medios hablan de nosotros

Los medios han contado con nosotros para hablar del sector después del BMP. Esto es lo que se ha publicado:



27.10.208 El País: La inversió estrangera en pisos de Barcelona cau el 10% i afeixuga el sector del luxe  25.10.2018 El País: Els promotors construiran 15.000 habitatges aquest any a Catalunya, un 32% més  Entrevista en InmocanalTv: Meeting Point 2018

Por Immaculada Amat Septiembre de 2018 Nº84 Nuevas tendencias

Dentro de poco os haremos llegar el Informe de Mercado Inmobiliario del 1er semestre de 2018 donde explicamos cómo ha ido el mercado inmobiliario, siempre en función de nuestros datos y de nuestras operaciones. Quisiera ahora avanzar qué tendencias vemos para los próximos meses:

Barcelona y entorno

Estabilidad en los precios de alquiler

Desde principios de este año tenemos bastante claro que los precios, en cierta manera, han tocado techo. Lo venimos desde hace tiempo; los precios van muy unidos a los sueldos y cuando nos aproximamos a que una familia debe destinar casi un 40% de su sueldo a pagar el alquiler, indica que hemos llegado al límite. Y esto pasó a finales del año 2017.

Crecen las renuncias de contratos de alquiler antes de su vencimiento

Es curioso como, en muchas ocasiones, en los medios se dice que la mayoría de inquilinos tienen graves problemas para renovar los contratos de alquiler en su vencimiento, pero en nuestra empresa no es así y no creo que nuestros clientes sean diferentes del resto del mercado. Los que nosotros podemos asegurar es que una parte muy importante de los inquilinos renuncian al contrato antes. Estamos hablando aproximadamente del 50%. Hemos tenido especial interés en entender por qué renunciaban al contrato antes y nos hemos encontrados que hay dos motivos básicos: porque han comprado o porque no pueden continuar asumiendo el precio de la renta.

Se ralentizan los ritmos de venta

Es verdad que llevamos casi dos años vendiendo mucho, a unos ritmos muy buenos; que los promotores han subido los precios y hemos continuado vendiendo; pero esta tendencia ha variado un poco en los últimos meses. Vendemos y vendemos bien, pero más pausadamente y eso no es malo. Siempre hemos pensado que lo que hay que hacer es acompasar el mercado, que no debemos olvidar que los precios de venta también van relacionados con la capacidad de endeudamiento de los clientes a través de la hipoteca y que esta capacidad va ligada a los salarios y, en nuestro país los salarios han subido poco. Por eso nos sorprenden muchas veces las declaraciones de determinados actores del mercado inmobiliario que, cuando los medios les preguntan si hay margen para subir los precios, la respuesta es que sí ¡porque aun no hemos llegado a los precios de 2007! ¡Como si eso fuera un axioma! Nosotros entendemos que los precios subirán hasta que los compradores puedan asumir, pues estamos seguros que las entidades financieras serán mucho más cuidadosas que antes de la crisis.

Muchos propietarios y fondos interesados en inmuebles para destinarlos al alquiler Hacía muchos y muchos años que no habíamos visto el interés para promocionar el alquilar, y eso es bueno. Al mercado le faltan muchos pisos para destinar al alquiler Estamos aún muy lejos de los estándares europeos. Cada vez que se anuncia que se instala en Barcelona una nueva empresa, sobretodo tecnológica, y que vendrán muchos trabajadores de fura nos preguntaos: ¿y dónde vivirán?

Hay que hacer políticas públicas con mucha más velocidad que hasta ahora y, sobretodo, hay que facilitar que los privados puedan invertir en inmuebles para ser destinados a alquiler con todas las garantías y seguridad jurídica. Hay que cambiar la visión de los fondos privado de pisos, como simplemente unos especuladores y verlos como unos posibles partners

Nosotros veríamos bien que hubiera beneficios fiscales para propietarios que hagan contrato de alquiler de más de 5 o 10 años, etc. Seguramente con este tipo de contrato resolveríamos el problema del que nadie habla: el problema de los propietarios de pisos, con unas pensiones e ingresos cada vez más pequeños, a los que vender su piso en propiedad e ir de alquiler sería una muy buena opción. Solo necesitan tener la oportunidad de unos contratos a largo plazo, que no les obligue a temer por el futuro.

Como siempre, el acercarse las elecciones municipales, hacer obres e inauguraciones es un no parar. Esta tendencia es histórica pero no por eso nos deja de sorprender. ¡Tendencias, tendencias, tendencias!

Por Immaculada Amat Mayo de 2018 Nº83

¿Somos dinosaurios?

Desde hace unos meses un anuncio de televisión ha removido internamente el colectivo API: se trata del anuncio que compara al colectivo API con un dinosaurio. En algunos casos algunos agentes del colectivo se han quejado públicamente que este anuncio desprestigia la profesión, que es publicidad engañosa o competencia desleal.

Y, ¿qué pensamos nosotros? Pues sinceramente, indiferentes no nos ha dejado. Del mensaje del anuncio se pueden hacer muchas lecturas. Para estas empresas significará una metáfora de la evolución; para el colectivo API, un desprestigio de la profesión.

Nosotros lo miramos en sentido crítico para ambos bandos. Por un lado, puede que las formas del anuncio no nos gusten, pero cada empresa es libre de hacer lo que crea y seguir el estilo comunicativo que más crea conveniente para sus intereses. Por otra parte, la reflexión más importante quizás la debe hacer el colectivo API: ¿Por qué se nos puede caracterizar así? Hay que ser crítico con el nivel medio de nuestra profesión, en general muy mejorable. Como en muchos colectivos, hay empresas mejores y peores, pero es un sector donde todo el mundo se atreve, sin barreras de entrada, con visión a corto plazo alejada de lo que necesitan los clientes y donde hay agentes que entran para ganar dinero en poco tiempo.

No nos engañemos, las cosas son así y de ahí cierta caracterización que se hace del sector. Pero también hay empresas que hace años que hacen las cosas bien y las intentan mejorar constantemente; empresas que hace años han implantado soluciones tecnológicas que mejoran la experiencia del cliente; empresas que hoy trabajan con nuevas mejoras de servicio y que, durante muchos años, han luchado para tener un mejor reconocimiento de nuestra profesión, tanto a nivel social como a nivel profesional.

Al final, si no mejoramos constantemente nuestras empresas perderemos algún tren importante. Esperamos que esto sirva a todos como incentivo para mejorar, y el tiempo dirá si estas agencias online han sido el meteorito que extingue los dinosaurios, o no.

Encuéntrenos

Nº81 A vueltas con el alquiler

Hace tiempo que los medios hablan de temas relacionados con el alquiler y, como siempre, desde la mirada más negativa. No nos extraña, ya que es un tema que cuando no se gestiona bien afecta a las familias en lo más necesario: la vivienda.

Nuestra empresa hace muchos años que se preocupa y se ocupa de este tema. Hace años que aportamos ideas a la Administración sobre cómo aumentar el parque de viviendas, hace años que hacemos políticas para convencer a nuestros propietarios patrimonialistas de la necesidad de hacer contratos de 5 años para garantizar una cierta estabilidad; hacemos conferencias, encuentros, etc.

Por eso ahora, podemos presentar nuestros datos sobre qué ha pasado en nuestra empresa en el año 2017 respecto al alquiler. En 2017 finalizaron 414 contratos de alquiler:

 188 (45%) => porque se cumplía el periodo establecido en el contrato.

o 152 (81%) => los hemos renovado con un incremento medio de renta del 9% Hay que aclarar que por un contrato tipo de 3 años, un incremento del 9% en su renovación significaría un incremento anual del 3%, muy por debajo de los incrementos actuales en el mercado.

 226 (55%) => porque el inquilino se marchó antes de cumplir los años de contrato. Pensamos que estos datos, que seguramente se reproducen en muchas empresas como la nuestra, son bastante buenos y ponen en valor un mercado de alquiler normal, estable, con unos propietarios inteligentes y maduros que buscan una rentabilidad normal y que no tienen ningún interés al cambiar de clientes si estos son cumplidores.

Caminos diferentes siguen las viviendas procedentes de situaciones jurídicas complejas originadas por la "crisis" y la bancarrota de muchas promotoras y entidades financieras. En este caso, los problemas son históricos, no queridos por nadie, difíciles de resolver y que habrá tiempo para normalizar.

Nosotros seguimos trabajando para aumentar el mercado del alquiler en nuestro país, que aún está a la mitad de cualquier país europeo. Para ello se necesitan varias cosas:

a) Voluntad política para facilitar la transformación urbanística y de usos para crear un parque de viviendas suficiente.

b) Seguridad legislativa y jurídica, que no conseguimos.

c) Gestión público privada.

En esta línea el próximo 20 de Marzo, en el marco de la semana del comercio, junto con RETAILcat presentamos el estudio "¿Qué hacemos con los locales vacíos de las calles no comerciales?" Para, una vez más, difundir la idea / necesidad / posibilidad de reconvertir locales de la ciudad que nunca tendrán uso comercial en viviendas. Quizá algún día alguien nos escuchará.

Por Immaculada Amat Febrero de 2018 Nº80

Emociones

Contentos

Terminado el año 2017 hay que hacer balance, y la verdad es que ha sido un año positivo desde el punto de vista del negocio: Hemos podido alcanzar los objetivos que nos habíamos propuesto y lo explicaremos tanto en el Market Report como la memoria que ya empezamos a preparar.

Nos gustaría centrarnos en el último trimestre, que ha sido muy especial como todos sabemos, donde han pasado un montón de cosas. Ha sido un trimestre lleno de incertidumbres, un trimestre donde muchos opinadores han repetido por activa y pasiva que era un desastre para la economía. Es verdad que ha tenido repercusiones negativas, otra cosa es que haya influido el momento político, los atentados o la "turismo fobia". Seguramente ha sido la suma de todo.

A pesar de ello, el mercado inmobiliario local ha estado vivo, muy vivo. Los datos del 4 trimestre así lo reflejan: 

Comercialización en alquiler por volumen: 27% más que el 4 trimestre del 2017.  Comercialización de viviendas en venta por volumen: 42% más que el 2016.

Obra Nueva: 87% más que en 2016. Este dato viene mediatizado por el hecho de que en este último trimestre comenzamos la comercialización de varias promociones nuevas y el inicio siempre conlleva un mayor número de operaciones. 

Segunda mano: 33% más que el 2016. Pensamos que este dato es el más importante, porque es el mercado que normalmente sufre más las incertidumbres e inseguridades y crece cuando el ciudadano tiene confianza.

Luxury: caída de un 56%. Realmente este segmento del mercado es el que ha sufrido de verdad. El comprador extranjero se ha detenido y esto tiene consecuencias importantes para el sector inmobiliario, hotelero, la restauración y determinado comercio, y lo sufren también las escuelas de negocios.

Es necesario que todos los organismos de la Administración Pública, todas las entidades público privadas y la sociedad civil vamos a una para conseguir re posicionar la sociedad de Barcelona en el mundo. Deberiamos también pensar qué hacer para dar un impulso a la ciudad y que tenga el mismo impacto y fuerza que tuvieron en su día los Juegos Olímpicos, ya que hemos vivido durante muchísimos años de su impacto.

Estamos contentos porque el pasado noviembre hemos inaugurado una nueva y muy bonita! oficina en Sant Cugat Queremos invitar a nuestros clientes y amigos a visitarnos. Si nos envía mail proponiendo fecha, Joana, Guifré o yo os estaremos esperando para enseñárosla, ¡nos hará ilusión!

Estamos contentos porque Joana y yo hemos pasado la Dirección General a Guifré Estamos seguras que está del todo preparado y asume el reto con ilusión, responsabilidad y compromiso.

Decepcionados

Estamos decepcionados con el sector, que no mejora, arrastra desde hace muchos años una serie de problemas que se han convertido en estructurales:

Falta de profesionalidad

Falsos autónomos

El "todo vale"

Una administración pública que no tiene capacidad para dar el servicio que se necesita: Tardar más de un año y medio para dar una licencia? Inconcebible en un estado moderno en el siglo XXI. Nos preocuparía menos si fuera en un municipio, en dos, en tres, ... El problema es el sistema.

Tristes

Estamos tristes por el encarcelamiento de gente buena.

KANT decía: la inteligencia de un individuo se evalúa por la cantidad de incertidumbres que es capaz de soportar.

Por Immaculada Amat Noviembre de 2017 Nº79 Octubre, ¡Qué mes!

Este mes de octubre ha sido un mes muy contradictorio.

¿Qué ha sido positivo?

En AMAT hemos hecho una gran inversión con la apertura de una nueva oficina en el centro de Sant Cugat, en la calle Rius i Taulet nº 17. Es una oficina grande, de 260 m2, luminosa, moderna y funcional, con la intención de dar el mejor servicio posible a nuestros clientes.

Para Joana y para mí ha sido una satisfacción extraordinaria que nos fuera otorgado el premio Personalidades del 2017 de la CECOT y la entrega nos la hiciera el Presidente Puigdemont.

Para comercial, el éxito del Meeting Point Este ha sido un Meeting Point con más expositores, con más visitantes, con más contactos y hemos hecho dos operaciones, ya derivadas, de información facilitada durante aquellos días.

¿Qué

ha sido una constante?

Las preguntas a toda hora, en especial durante la feria, sobre si por causa de la situación que estamos viviendo como país nos han caído las ventas y los alquileres, que si el mercado ha caído muchísimo, que si se van las inversiones, ...

Nosotros, como siempre, hablamos desde nuestra realidad, y ha sido esta:  Si sumamos obra nueva y segunda mano, este octubre hemos hecho un 12% más de operaciones que en septiembre.

 En alquiler ha sido un 26% más.

Cabe destacar, sin embargo, que seguro que lo ha favorecido el hecho que hemos empezado la comercialización de una promoción precisamente este octubre. Seguramente, en algunas otras zonas ha habido un paro, pero puede que no sea mala para el sector. Corríamos demasiado. Ya sabemos que no gustará nuestra opinión, pero para un mercado no es bueno que los precios del suelo suban tanto en Barcelona y alrededores para que este incremento, como es normal, se traslada al precio de las viviendas y quizás llegará demasiado pronto el momento en que oferta y demanda no estarán alineadas.

Cuando hablamos de vivienda de lujo e inversiones es verdad que hay un cierto parón, pero ninguno de los inversores con los que hace años que trabajamos se ha marchado. Como máximo está expectante, y es normal en un momento en que hay una cierta inseguridad.

¿Qué nos entristece?

Que haya encarcelados por razón de sus ideas. Son momentos complicados, pero saldremos!

Por Immaculada Amat Julio de 2017 Nº78

Euforia y reflexiones

Como todos sabemos, el mercado inmobiliario vuelve a estar eufórico. Los medios hablan día sí, día también. Es verdad que hay una fuerte demanda y los precios suben. Escuchamos y leemos que se habla de subidas del 20 al 30%.

Como siempre se generaliza muchísimo, queremos dar nuestros datos de promociones que ya hace más de un año que tenemos en comercialización.

En Barcelona Eixample, el precio ha subido un 10%

En Badalona, el precio ha subido un 13%

En Sant Just Desvern, el precio ha subido un 15%

En Sant Cugat, el precio ha subido un 20%

La razón de que Sant Cugat haya subido más se debe a que es de los lugares donde más bajó durante la crisis. Si alguien tiene paciencia para mirar los datos que dábamos en 2012 13, verán que estábamos en una bajada del 70%. Ya entonces decíamos que el precio no se correspondía con los servicios ni la configuración de la ciudad. Lo que ha pasado ahora es que ha recuperado la posición y el precio que le correspondía.

Y, si hablamos de alquiler, nuestra media se sitúa en una subida del 8% anual.

Hay que tener en cuenta, que en el tema del alquiler veníamos de una congelación de precios de 5 años y, lo que ha pasado en general, es que estamos recuperando los anteriores precios.

¿Qué nos preocupa?

La sobrevaloración de los pisos de segunda mano para conseguir la comercialización.

Nos preocupa que, hasta finales del año pasado, la demanda de obra nueva estaba compuesta, por un lado, por compradores que habían ahorrado y podían comprar el piso y, por otro, para inversores, normalmente familias, que compraban para el futuro de los hijos.

Este año se ha incorporado a la demanda el piso de mejora y, claro, en este caso la valoración del piso que hay que vender para comprar es básica para definir hasta dónde se puede llegar y, lo que estamos viendo ahora, es que ya se están sobrevalorando Esto, conlleva un riesgo de futuro que, en anteriores épocas de euforia, se mitigó porque los bancos dieron hipotecas sin demasiado estudiarlo y porque los sueldos subían. Además, había inflación. ¿Pasará ahora lo mismo? ¡Lo dudo!

Nos sigue preocupando muchísimo el tema del alquiler. Las incongruencias entre la dirección hacia la que se mueve la sociedad y el no tener respuestas ni se esperan a corto plazo provoca la frustración de una parte de la población, en especial, de los jóvenes. El tema es importante y no se puede resolver de un día para otro. ¡Qué falta de visión y previsión que tienen las administraciones de nuestro país! Les pasó por delante la posibilidad de generar alquiler y no la supieron aprovechar. Repetimos y repetimos, a quien nos quiera escuchar, que ya no es un problema de la ciudad de Barcelona, sino del área metropolitana.

Nos preocupa esa sensación que tiene la sociedad, que tenemos todos, de poca seguridad jurídica, de poca protección a los derechos inherentes a la propiedad. No puede ser que siga habiendo una ocupación tras otra, no puede ser lo que está pasando con el alquiler turístico y los derechos de los propietarios. La seguridad y las garantías son básicas para conseguir inversión nacional y extranjera; inversión indispensable para resolver la problemática del alquiler.

Siendo congruentes con nuestros principios, hemos colaborado con la Generalitat y con el Ayuntamiento de Barcelona. Creemos que es compromiso de todos aportar ideas, datos, etc. a fin de intentar encontrar salidas a uno de los problemas sociales más importantes que tiene la ciudad de Barcelona y su área metropolitana.

¡Buen verano!

Síganos

Encuéntrenos

Urbanismo igual a inseguridad

Si en algún tema está de acuerdo todo el sector inmobiliario es en la necesidad de repensar todos los temas urbanísticos. Soy consciente de que el urbanismo es un tema delicado, que puede generar grandes plusvalías y que muchos de los casos de corrupción que hoy se juzgan tienen que ver, con más o menos proximidad, con temas urbanísticos pero, teniendo esto en cuenta, lo que no se puede hacer es paralizar, unos plazos inacabables y tener una visión tan local de estos temas.

El urbanismo es el instrumento que produce la materia prima que necesita el país para crecer demográficamente, o en número de viviendas o de residentes de otros países que deciden vivir con nosotros. El urbanismo es, también, el instrumento para definir dónde colocamos las fábricas y la logística, y no puede ser que la producción de esta materia prima sea tan lenta, tan llena de sustos, tan llena de inseguridades; que se comience y cueste tanto que se acabe.

El mundo de hoy en día es muy dinámico, todo va muy rápido: tendencias, productos, formas de vida, acompasar la demanda, las necesidades,… Con un urbanismo tan lento y pesado todo esto es difícil, y aun más difícil entender cuando detrás de un proyecto hay un inversor extranjero. Sencillamente, lo supera.

Sé que la Generalitat está trabajando desde hace tiempo en una nueva legislación. El sector lo demanda. Necesita rapidez, que las leyes sean claras, que nos den sobretodo seguridad. ¡Necesitamos seguridad!

En relación a Sant Jordi

Ahora que ha pasado Sant Jordi, nos parece buen momento para explicar un proyecto que hace tiempo que llevamos a cabo y casi nunca explicamos: “Amat Cultura”. Bajo este nombre agrupamos una serie de actividades relacionadas con el mundo cultural: presentaciones de libros y mesa de escritores de Sant Cugat, salidas culturales por Barcelona con empleados, regalo de libros y cerámicas a clientes, ponencias,… Lo hacemos por vocación y tradición. Somos una empresa vinculada desde siempre a temas culturales y queremos continuar siéndolo cada vez más si es posible.

La cultura es la memoria del pueblo, la conciencia colectiva de la continuidad histórica, la forma de pensar y vivir. Milan Kundera, novelista y ensayista checo

Por Immaculada Amat Febrero de 2017

Nº75 Luces y sombras de la intermediación inmobiliaria

Las sombras

El pasado 29 de enero se publicó un artículo sobre la intermediación inmobiliaria que llevaba por título “Tretas, trucos y artimañas inmobiliarias”

Tengo que confesar que cuando le leí me puso de muy mal humor, porque describe una forma de hacer con la que no nos sentimos para nada identificados, ni nosotros ni otras empresas del sector, pero sí seguramente una mayoría.

El artículo habla de una película mítica “Glengarry Glen Ross (1992)” que, con unos actores extraordinarios, describe el ambiente de la selva Inmobiliaria en Chicago donde el todo vale es la ley por tal de conseguir una venta. En Barcelona la hicieron en teatro, creo que a principios del 2000, y recuerdo que fuimos todo el equipo comercial de aquel momento para que tuviésemos claro lo que NO queríamos hacer. Recuerdo también que quedamos fuertemente impactados.

Han pasado los años, y pocas cosas han cambiado. Con esto acierta el artículo: Hoy hay en Barcelona muchísimos trabajadores por cuenta propia “falsos autónomos” en realidad con el encargo de peinar las calles que la agencia para la que en realidad trabajan les ha asignado. Cobran si consiguen los inmuebles y, por eso, conseguir su objetivo, sea como sea, es para ellos imprescindible. Ha vuelto la ley de la selva, mientras nosotras y otros como nosotros seguramente pocos luchamos, no solo para tirar adelante nuestras empresas, sino también para dignificar una profesión que en nuestro país está muy poco reconocida. La verdad es que no es fácil y tiene poco atractivo periodístico.

La Luz

Con su autorización, copio literalmente el correo electrónico que hemos recibido de un propietario de un piso que hacía tiempo que no podía pagar, al ser comunicado que éste había encontrado trabajo.

“Me alegra sobre manera esta noticia. Es un regalo magnífico. En primer lugar por el inquilino. Si no actué contra él fue por haber podido empatizar por su situación. Espero que con este nuevo empleo pueda normalizar su situación, que desaparezca su angustia y pasar unas buenas fiestas con su familia.

En segundo lugar por mi mismo porque podré recuperar, espero, los alquileres aplazados y asegurar el cobro de los que están por llegar. Pero, sobre todo, porque no he tenido que llegar al dilema de tener que desahuciarlo, cosa que puedo asegurar que me preocupaba y hubiese resultado doloroso, porque, tarde o temprano, si la cosa se alargaba, nos lo hubiésemos planteado, desgraciadamente.

Además, es una especie de premio a la compasión y la confianza en este hombre de que podía superarlo. Un premio a la solidaridad.

Te agradezco tu gestión humana y considerada. Te felicito por tu actitud. En ningún momento me he sentido presionado para tomar una decisión dura, y podría no haber sido así.

Esperamos que esta situación se normalice definitivamente.”

De verdad deseamos que estas luces prevalezcan sobre las sombras en este nuestro sector. ¡Hace falta!

Por Immaculada Amat Enero de 2017

Nº74 Mercado inmobiliario: 10 inputs del 2016 y 10 reflexiones

Si tuviéramos que poner un titular para este 2016 diríamos “la recuperación del mercado inmobiliario se consolida”.

1. La venta de vivienda de obra nueva en Barcelona y primera corona ha sido excepcional. Nuestra empresa ha vendido más de 180 pisos. ¿Responde solo a la demanda retenida? Analizados los datos, la mayor parte sí, aunque hay un 20% que responden a pequeños inversionistas que encuentran en el sector inmobiliario un refugio en la inversión, que ya no les proporciona el depósito en la banca.

2. Los precios de repercusión y los precios absolutos en venta han sido razonables. La verdad es que en determinadas promociones han subido los precios una vez vendida una parte importante del total de las viviendas, aunque han sido subidas de precio muy controladas. Nuestra inquietud es que los precios vayan subiendo. Si los sueldos no suben llegará un momento en el que oferta y demanda no se igualaran.

3. Llevamos meses en los que los medios de comunicación hablan del mercado inmobiliario, subidas de precio,.. Estamos observando ya una primera consecuencia: muchos propietarios empiezan a sobrevalorar sus propiedades. Pensamos que será una de las tendencias de 2017.

4. Laproliferacióndescontroladade agenciasinmobiliarias,freelance,pasapapeles,.. Que por tal de conseguir producto para comercializarse están valorando los inmuebles por encima de su precio en el mercado. En un país como el nuestro, donde el mundo inmobiliario en especial el de la intermediación está poco profesionalizado, el riesgo de sobrevalorar las propiedades se repite cada vez que la tendencia del mercado es a mejorar. Es un tema que nos preocupa.

5. La mayor facilidad para obtener hipotecas. Durante este año hemos tenido pocos problemas para conseguir hipotecas a nuestros clientes si cumplían las condiciones establecidas por la banca. Nos preocupa que la banca vuelva a las prácticas de hace unos años de dar el 100%.

6. La falta de producto de segunda mano en venta. Seguramente en este año 2017 habrá más vivienda de este tipo en venta, pues se entregarán muchas promociones iniciadas a principio del año pasado, y se deberán poner a la venta los pisos de los propietarios que hayan comprado para mejorar.

7. La falta de vivienda para alquilar. Este es uno de los problemas más importantes que, en este momento, y en relación a la vivienda que tiene Barcelona, preocupa, i mucho, a las autoridades. Para hablar de este tema recibimos la visita de la Alcaldesa Excma. Sra. Ada Colau, del Regidor de Vivienda, el Sr. Muntaner, y del Gerente de Vivienda, el Sr. Buron, en nuestras oficinas de Sant Just. Les agradecemos su disposición a escuchar tanto nuestras críticas como nuestras propuestas, e hicimos una cuantas. Los precios han subido más de un 14% en un año y alquilamos la mayor parte de los pisos en 3 días. Este será uno de los grandes problemas de 2017.

8. Haber conseguido tener una morosidad en alquiler de un 1’5%, resultado de dos factores: ser muy cuidadosos y exigentes en el momento de alquilar y ser muy rápidos cuando detectamos algún problema. Mantener esta cifra es uno de nuestros objetivos, ya que da una gran tranquilidad a los inversores que deciden comprar para alquilar y a los clientes patrimonialistas habituales.

9. Por primera vez desde 2007, ya hace 10 años, tenemos en marcha obras de rehabilitación importantes en comunidades que administramos. Este es un dato importante, ya que somos de los que defendemos que hay que invertir en el mantenimiento de los bienes más preciados que tienen la mayoría de los ciudadanos del país: la vivienda, y hay que hacerlo hoy, buscando siempre la mejora de la eficiencia energética. Hay que tener presente que la vivienda es la única zona privada y también toda la zona común, que muchas veces se olvida. En este 2017 recuperaremos la tradición de hacer reuniones, conferencias de pedagogía en el entorno de la rehabilitación y el mantenimiento.

10. Somos conscientes de que socialmente aun hay muchos problemas relacionados con la vivienda, desde ocupaciones hasta desalojos. Aun así, ha sido el mejor año desde que comenzó la crisis. Pensamos que 2017 será también un buen año con muchos retos. Uno de los más importantes: encontrar caminos de salida al tema de la falta de alquiler. Es una contradicción el discurso que todos hacemos: que la gente joven es mejor que vaya de alquiler porque permite, entre otras cosas, la movilidad laboral y, después, que sea casi imposible conseguir encontrar una vivienda.

No dejes que el miedo a perder / Te pare la ilusión de ganar Lo imposible es a menudo lo que no / Se ha probado

Síganos

Patrimonial. Comercial. Consultora.

Por Immaculada Amat Noviembre de 2016 Nº73

Un Meeting Point más animado

Como cada año, y ya hace 20, se ha celebrado en el mes de octubre la feria Inmobiliaria Barcelona Meeting Point, donde nuestra empresa Amat, está presente desde la primera edición

Mirando atrás te das cuenta que ha habido tres etapas: hasta 2007, años de crecimiento y euforia ascendente; desde entonces y hasta el año pasado, años de “crisis”, donde el mantenimiento de la feria era casi un “milagro”; y un nuevo ciclo que empezó el año pasado y que se ha consolidado este año. En cada una de estas etapas ha habido unos expositores “estrella”. En la primera fase, los promotores; en la segunda, la banca y sus empresas; y en la que nos encontramos ahora, resurgen promotores y se consolidan las services, franquicias,…

Y nuestro análisis de cómo ha sido este BMP’16 es positivo. Ha crecido un poco, más luz, los estands más grandes, muchos profesionales arriba y abajo, mucha gente del entorno buscando contactos, mantenimiento de la presencia de promotores locales históricos, consolidación de grandes promotores con proyección en todo el estado, mucha más obra nueva en comercialización,… Y, ¿compradores? Pues más que el año pasado, que no quiere decir más visitantes, sino que realmente es el primer año que nos da la sensación que la demanda y la oferta se han encontrado y que la posibilidad de cerrar alguna operación es real.

¿Por qué va una empresa como la nuestra: Familiar, de muy larga trayectoria, con una amplia cartera de servicios, desde la gestión patrimonial a la comercialización, con más vocación de servicio que de volumen, y que apuesta por la personalización y el detalle? Pues, por nuestra voluntad de posicionar empresas como la nuestra, que hay muchas en la ciudad, en una feria como la del Meeting Point que se ha convertido en el escaparate de un sector y que no desearíamos que se convirtiese, hablando de empresas comercializadoras, en el escaparate de tan solo las services, franquicias y algunas grandes comercializadores, sino que éstas conviviesen con empresas como la nuestra. Así, el BMP tendría una representación más plural y diversa del sector con la aportación de empresas de larguísima trayectoria, con visión a largo plazo y, por esta razón, con una firme voluntad de ser unos grandes profesionales.

Con el otoño vendré

Con el otoño vendré por la orilla del río, por los campos bien llenos de niebla y con gallos que madrugan, cuando todo está tan lejos, de la cama estando, que apenas nos libera de la nada un horizonte de lluvia.

Con el otoño y con las calles desiertas y el silencio y las calles desiertas y el silencio de la noche y la certeza de saberme a cubierto, como una barca vieja en cualquier puerto olvidado.

El verano se alargó mucho y tan solo me ha bronceado en exceso. Tengo las manos bastas y endurecidas del polvo de los caminos y los ojos cansados de combatir la luz.

Con el otoño vendré y nos iremos de nuevo el pan de quietud en la misma mesa.

Yo habré envejecido y lloraré a menudo y siendo de noche pasearé en silencio por las calles, por los jardines, por las casas antiguas.

Miquel Martí i Pol

Encuéntrenos

Momentos positivos

Estas vacaciones he repasado los Diarios, que desde julio de 2008 hemos ido haciendo mes a mes, y realmente el tono ha cambiado muchísimo. Todo empezó con un tono más bien pesimista y hoy día el tono es francamente positivo. La verdad es que tenemos que estar agradecidos porque hemos conseguido pasar y crecer en una crisis económica tan larga y profunda.

Agradecidos por tener la confianza de miles de clientes, agradecidos de tener un equipo profesional muy comprometido, agradecidos de que el mercado nos reconozca y confíe en nuestra empresa, Amat Immobiliaris. Agradecidos también por la respuesta al llamamiento de ideas para re enamorar las Comunidades que hicimos en el Diario del pasado mes de julio, y en el que diversas personas nos han hecho llegar ideas muy creativas.

Y positivos, muy positivos, porque el mercado inmobiliario se está recuperando, nosotros mismos estamos sorprendidos del ritmo de ventas en la obra nueva. Es verdad que aún se circunscribe a la zona comprendida entre la B 30 y el mar, pero como siempre sucede, la recuperación del mercado se extenderá como una mancha de aceite. Esta recuperación del mercado conlleva un aumento de precios, un aumento prudente hoy, pero hace falta continuar siendo prudentes, pues la capacidad de compra viene condicionada por los salarios, y estos de momento, están muy contenidos.

Otro hecho positivo es la re incorporación del grupo de demandantes inversores, no los inversores extranjeros que hay aunque sólo en zonas concretas de Barcelona, sino inversores del país, pequeños inversores que deciden poner sus ahorros en nuestro sector a la vista del nulo rendimiento de los depósitos bancarios, hacía años que esto no sucedía.

Por Immaculada Amat Agosto de 2016

Nº71 Reflexiones para vacaciones

Estamos ya en tiempo de vacaciones, tiempo de descanso, de relax, pero seguramente tiempo de reflexión, por eso propongo que reflexionemos sobre temas de nuestro sector:

El primero tiene relación con las comunidades de propietarios. Un estudio reciente de Mutua de Propietarios que agradecemos confirma lo que vivimos cada día: la desafección de los propietarios verso a su comunidad. Tan solo un 50% asisten a las reuniones y, cuando se les pregunta por qué no van, la mayoría responde que es por falta de interés. Cuando se pregunta a los vecinos en que tema tienen más diferencias, la respuesta es: las reformas.

Este desinterés, según nuestra experiencia, va a más, y nos preocupa por muchas razones. La comunidad es, en el fondo desde el punto de vista patrimonial, la suma de los valores de todas las entidades que componen el edificio y, si cada uno en nuestra casa hiciéramos la suma, veríamos que es una cifra muy alta. Nos preocupa que en muchas comunidades vayan desapareciendo las reuniones y que la gestión vaya quedando en manos de tan poca gente que, finalmente, no acaben tomando decisiones o tomarlas con menos criterio en perjuicio del buen mantenimiento de los edificios.

Ya hace tiempo que damos vueltas a cómo conseguir re enamorar a los propietarios de su comunidad. Pedimos ideas!

El segundo tema de reflexión es en relación al mercado de alquiler. Hay un abismo entre el discurso oficial en relación a que es necesario aumentar el mercado de las propiedades en alquiler, que es la realidad.

La realidad es que hay una gran demanda de pisos de alquiler y muy poca oferta Creemos que este tema es un problema social importante pero, ¿Qué pasa?

Porque, al menos, con nuestros datos, la rotación ha pasado de casi 3 años a 4,5 años. Esto significa alargar un 50% la puesta al mercado de los pisos alquilados. Barcelona ciudad ha puesto muchísimos pisos de muchos barrios en el alquiler turístico, y esta tendencia ha llegado para no marcharse. Las empresas municipales, aun hoy en día en algunas poblaciones, promueven pisos para vender y no para alquilar porque, desde el punto de vista legislativo no se publican normas que incentiven este sector.

El mensaje para los inversores es que compren; alquilarán de forma inmediata. Y el mensaje para la Administración es: reflexionen sobre el tema, hay que encontrar soluciones.

El tercer tema de reflexión tiene que ver con la promoción de obra nueva Estamos vendiendo muy bien; estamos muy contentos. La reflexión viene por dos temas seguramente ligados uno con otro: la tardanza de muchos Ayuntamientos en dar licencias; están colapsados. El hecho de que en muchos sitios se comience una gran número de promociones en el mismo momento sé que es muy difícil, por no decir imposible, de conseguir ; ¿No sería mejor intentar acompasar los ritmos? ¡No me gustaría que muriéramos de éxito! Confío en que no.

La confianza es la capacidad de vivir la incertidumbre con fluidez. Y sobre todo, descansad y descansad...

Por Immaculada Amat Mayo de 2016 Nº70 Ahora sí

que va en serio

Se reactiva la obra nueva, de verdad y con fuerza. Hace un par de meses explicaba en este diario que había cuatro grúas en una urbanización de Bolvir, como si fuese una cosa extraordinaria. Pues esto ha cambiado, y lo verán dentro de poco: en determinadas zonas habrá grúas, muchas grúas.

Comienzan grandes proyectos, y no solo en Barcelona ciudad. Amat tenemos la suerte de haber ganado concursos para comercializar 3 grandes proyectos: en Mas Lluí de Sant Just (Neinor); en Can Mates de Sant Cugat (Servihabitat); i Dalt la Vila de Badalona (Copcisa). También otros más pequeños en la misma ciudad de Barcelona, como: Via Laietana (Arkel), Pallars (Metrovacesa) o Banys Vells. Es entonces evidente que el sector se revitaliza.

Es un momento muy bueno para invertir en obra nueva, por muchas razones:



Los proyectos de hoy en día están muy bien estudiados. Desde el punto de vista de las tipologías y de la eficiencia energética serán mucho más económicos en relación al mantenimiento y los gastos en suministros.

 La rentabilidad de los depósitos bancarios es muy baja. Alquiler hoy en día da mucho mejor resultado.



Hay muy pocas viviendas de alquiler. Es uno de los problemas de esto momento, donde hay mucha demanda y poca oferta, lo que garantiza la plena ocupación por años.

Por Immaculada Amat Marzo de 2016 Nº69

El sector inmobiliario siempre tan sorprendente

Es sorprendente el número de promociones que se comienzan. El número de grúas en Bolvir (Cerdanya), por ejemplo, es actualmente de 4 en una urbanización que es un mercado de segunda residencia.

Es sorprendente que alguna “service” comience a agencias inmobiliarias a pie de calle, creemos que realmente no saben lo que les espera en términos de competencia.

Es sorprenderte que una mañana de primeros de febrero, cuando fui a visitar el proyecto Magória de Via Celere, hubiera 12 personas en la oficina pidiendo información.

Es sorprendente que mi hijo Guifré, director de la oficina de Barcelona, fuese el viernes pasado a dar una conferencia en Valencia sobre el mercado inmobiliario en China dentro del marco de una jornada de FIABCI Quién nos lo iba a decir 5 años atrás!

Más sorprendente todavía, o quizás diríamos que surrealista, que el diario El Mundo publicase el pasado 19 de febrero:

“La Comunidad de Madrid ha comenzado a reclamar de forma masiva este desconocido impuesto a los alquileres a los arrendatarios, hasta ahora, la Administración, ha pasado de cobrarlo, no le ha interesado meterse con millones de personas por una pequeña recaudación”



Los precios de compra no están ni a la mitad de a lo que se pagaban en 2006, y creo que poco a poco subirán.

Así pues, ¡les animamos a invertir! Se los alquilaremos y administraremos, garantizando los alquileres y la mayor rentabilidad. Nuestros más de 68 años de experiencia y casi 8.000 inquilinos nos avalan.

Solo existen dos días al año en los que no se puede hacer nada. Uno se llama ayer y otro mañana. Por tanto, hoy es el día ideal para querer, crecer, hacer y, principalmente, vivir! Dalai Lama

Acaban de descubrir que los contratos de alquilar están sujetos al pago del ITP, cuando esto es así desde la aprobación del Real Decreto Legislativo 1/1993 del 24 de septiembre, que se aprueba el Texto de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Antes de la aprobación de la Ley 2/2014 de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público, el citado impuesto se liquidaba mediante efectos timbrados. Es a partir del 31 de enero de 2014 que el ITP en contratos de alquiler se pasa a autoliquidar, en Cataluña, a través del modelo 600. La aprobación de la citada ley de 2014 por el gobierno de la Generalitat comportará también cambios en la tarifa aplicable que actualmente es de un 0.5%.

En Amat hemos cumplido esta obligación desde el primer día y como nosotros la mayor parte de las empresas de administración de fincas.

Nuestro carácter es el resultado de nuestra conducta Aristóteles

Por Immaculada Amat Enero de 2016 Nº68 2015, un año movido para el sector inmobiliario

Como cada año el diario del mes de enero lo dedicamos a hacer balance de cómo hemos vivido el año anterior y a conocer las expectativas para el que comienza.

1. Un primer semestre bueno con bastante demanda y operaciones que se concretaban.

2. Un segundo semestre de montaña rusa: una semana bien, una semana mal. En resumen, resultados peores que los del primer semestre. ¿Cuáles son las causas? Seguramente tiene que ver con la cantidad de elecciones que ha habido, ya que siempre tienen un efecto de paralización.

3. Precios de repercusión de acuerdo con las ventas hechas por Amat:

a. Sant Cugat: 2621€ m2

b. Sant Just: 2976€ m2. Hay poca obra nueva y de características muy diferentes, que hacen que el precio sea más alto del que sería habitual.

c. Barcelona: 4548€ m2 Hay poca diferencia entre barrios. Nos llama especialmente la atención los precios de las obras nuevas en la zona de Sant Andreu/ Poble Sec; son más altos del que seguramente nos hubiéramos imaginado no hace mucho tiempo.

4. Precios repercusión de alquileres de acuerdo con operaciones Amat:

a. Sant Cugat: medias de 1012€

b. Sant Just: medias de 1027€

c. Barcelona: 1013€

5. Una muy buena noticia: la Generalitat ha publicado, por primera vez, los precios oficiales de venta y alquiler en Cataluña basados en datos del Institut Català del Sòl para el alquiler y del Registro de la Propiedad para las ventas. Esta información ayudará a hacer más transparente este mercado.

6. Una menos buena noticia: el número de agencias inmobiliarias ha crecido exponencialmente durante el año pasado.

7. Una acción esperada: la Generalitat inspecciona si se cumple o no obligatoriedad de que los anuncios, tanto de venta como de alquiler de inmuebles, incorporen la etiqueta energética y sanciona a las empresas que no lo hacen. Tan solo un 5% de los inmuebles en los portales lo publican.

8. Buenas noticias para Amat: ganar el concurso para administrar casi 5000 departamentos de Servihabitat, ganar el Premio Factor Humà y el Premio de la Asociación Luxury Real Estate a la mejor web.

9. El nombramiento de Joana Amat como Presidenta de FIDEM, la Fundación Internacional de la Mujer Emprendedora.

¿Qué perspectivas tenemos para 2016?

1. La puesta en marcha de un número importante de promociones de obra nueva en sitios donde realmente se concentra la demanda: Barcelona, Sant Cugat, Baix Llobregat, Badalona para cumplir el objetivo de satisfacer la demanda y evitar el alza de precios.

2. La necesidad de que el Govern decida replantearse la Lau y las últimas normativas sobre alquiler. Si, como todos los expertos dicen, hace falta fomentar el alquiler, se debe dar la máxima seguridad a las dos partes, propietarios e inquilinos.

3. Que las entidades financieras faciliten el crédito sin olvidar la necesidad de ser rigurosos con los filtros.

4. Que Barcelona continúe siendo una ciudad deseada por los extranjeros para vivir. Hará falta conseguir que sea una ciudad más limpia, más amigable y más dinámica desde el punto de vista cultural.

¡Todos tenemos que colaborar!

Dix l’amat a l’amic: Saps, encara, què és amor?

Respòs: Si no sabés que és amor, sabera Què és Treball, tristícia, e dolor?

ANY LLULL

Por Immaculada Amat Noviembre de 2015 Nº67

Temas positivos y otros muy mejorables

Para Amat ha sido una muy buena noticia haber ganado un concurso de Servihabitat para administrar 5000 departamentos en alquiler en toda Cataluña y Baleares. Sabemos que la tarea es inmensa ya que nos ha sido necesario contratar a 7 personas nuevas, crear nuevos despachos en la Oficina de San Just (a toda prisa en un fin de semana), pero nos gustan los retos y ya estamos en marcha.

También es muy positivo que la Generalitat haya puesto en marcha y publicado los datos estadísticos de ventas y alquileres en Cataluña así como el Atlas de Alquiler que nos parece un ejercicio de rigor y transparencia importante. Felicitamos desde aquí al Secretario de Vivienda y Mejora Urbana por su compromiso en este tema.

También ha sido positivo el Meeting Point celebrado a finales del mes pasado donde ha habido algunos cambios en relación al año anterior: más promotoras, más demandantes reales, menos buscadores de gangas, menos oferentes "desesperados", ... Todo indica una normalización del mercado inmobiliario, pero con prudencia. En nuestra empresa no nos cansamos de decir que hay que ser prudentes, todos, que a finales de 2013 tocamos fondo con los precios, es cierto, pero si hacemos un símil con un edificio, no estaría bien pasar del sótano al segundo piso sin hacer parada en los bajos y el primero, y eso nos preocupa que pase.

Es absolutamente mejorable, por no decir una vergüenza, el poco cumplimiento de la obligación legal de estar en posesión del Certificado de Eficiencia Energética para poder anunciar un inmueble en alquiler o venta. Haciendo una búsqueda la semana pasada en uno de los portales inmobiliarios más conocidos, los resultados fueron los siguientes:

Un 5% de los inmuebles anunciados tenían el CEE

Un 42'5% no tenían certificado

Un 52'5% ponía en trámite, que en realidad significa que no lo tienen

Nuestra empresa cumple. Todos los inmuebles anunciados tienen el certificado, lo que implica que sólo anunciamos un 40% de los inmuebles que tenemos en cartera. Cuesta mucho convencer a los propietarios de la necesidad de tener el CEE cuando la competencia no lo pide.

También es mejorable, y algo deprimente, que en fecha de octubre el Colegio de Administradores de Fincas tenga que enviar una circular recordando, ante la recepción por parte de algunos arrendatarios de requerimientos procedentes de la Agencia Tributaria de Cataluña, la obligatoriedad de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en relación a los contratos de arrendamiento. La obligación de pagar el ITP en relación a los contratos de arrendamiento ha existido siempre. Tan sólo ha cambiado la forma de liquidarlo que, desde la entrada en vigor de la Ley 2/2014 de 27 de enero de medidas fiscales, administrativas financieras y del sector público de la Generalitat de Cataluña en enero de 2014, se lleva a cabo a través del modelo 600, no siendo válida ya la liquidación mediante timbres.

Y por último, una llamda de atención por la "moda" de los freelance en nuestro sector: ¿Qué impacto tiene este tema en las futuras pensiones? ¿Y en el paro?

Deberíamos poner entre todos más voluntad para cumplir.

Hay una fuerza motriz más poderosa que el vapor, la electricidad y la energía atómica: la voluntad Albert Einstein

Por Immaculada Amat Octubre de 2015 Nº66 Contradicciones, o no

Desde finales de agosto que no he hecho el diario, pero tengo la justificación, por las vacaciones. La verdad es que este septiembre me ha costado ponerme porque ha sido un mes raro.

Por todos lados se habla de la recuperación del sector, que aumentan el número de operaciones y los precios. Hoy mismo, 6 de octubre, La Vanguardia habla de una media de incremente de los precios de las viviendas en Barcelona ciudad de un 13%, del punto más bajo; y es verdad.

Históricamente, septiembre ha sido un buen mes. Las familias durante las vacaciones tienen tiempo de hablar, de planificar, de decidir. En cambio, la realidad del día a día de este mes ha sido que las visitas han bajado, las informaciones también y, en consecuencia, el número de operaciones. Será el efecto de las elecciones? Espero que no porque en diciembre hay nuevamente.

Si tienen algún momento de aburrimiento, les sugiero que cuenten el número de nuevas inmobiliarias a su alrededor, alucinante! Si se divide el número de operaciones en Cataluña por el número de empresas inmobiliarias registradas, no llega a dos al año y no computan los freelance, los “corre ve y dile”.

Adjunto el Informe de Mercado del 1er semestre de 2015, elaborado con nuestros datos.

Patrimonial. Comercial.

Por Immaculada Amat Agosto de 2015 Nº65 Por un agosto tranquilo

Empieza agosto, tiempo de vacaciones y descanso. Las cuatro oficinas de Amat estarán cerradas la semana del 10 al 16 de agosto. Una semana, visto desde la perspectiva de hoy, me parece imposible que años atrás pudiéramos cerrar tres semanas seguidas e incluso algunos años, pocos, cuatro.

Deseo que puedan disfrutar de unos merecidos días de vacaciones y puedan relajarse. Nosotros lo intentaremos, y cogeremos fuerzas para un regreso que, esperamos, muy activo.

Les envío unas cuantas recomendaciones que ya sabemos todos, pero nunca está de más recordarlas:

No abran la entrada principal a personas desconocidas. Pidan siempre identificación al personal de compañías suministradoras (empresa y nombre). En caso de duda, llamen a la compañía.

Cierren ventanas, persianas, puerta principal y secundarias con llave. Si es posible, con cerraduras de seguridad y pestillos. Las ventanas sin rejas se pueden asegurar las persianas con mecanismos que evitan o hacen más complicado que se puedan levantar. En ferreterías podrán encontrar estos dispositivos.

Comprueben que la puerta del garaje queda cerrada, al entrar y al salir. Comprueben que desde obras exteriores no se puede acceder (por andamios o escaleras) a la vivienda.

Recuerden cerrar luces, agua, gas... Si es posible, instalen sensores automáticos que abran y cierren luces, bajen y suban persianas...

Dejen su teléfono de contacto a un vecino o familiar de confianza.

Organicen que alguien recoja el correo durante las vacaciones y, de paso, dé una vuelta por dentro de la vivienda, que se vea algún movimiento. Si observa algo sospechoso que llame a la Policía Local.

Recuerden poner la alarma. Si no la utiliza muy a menudo es recomendable comprobar antes que funciona correctamente.

Dejen “signos de vida". Discreción a la hora de explicar el tema "vacaciones": días, lugares...

En caso de robo, una medida que complica el uso de los objetos robados y / o facilita su retorno es marcar los objetos con su DNI y hacer un inventario con fotografías.

¡Buen verano!

Vosotros, los europeos tenéis relojes, pero nosotros tenemos el tiempo Proverbio africano

Síganos

Encuéntrenos

Empezamos el mes de junio con una gran alegría: nos concedieron el premio Factor Humano Mercè Sala Para nosotros es especialmente relevante porque es un premio que se otorga, después de una rigurosa selección, por un jurado de gran nivel, y porque nos relaciona con Mercè Sala, una mujer que siempre hemos admirado y con quien tenemos muchas cosas en común. Entre ellas, unos valores compartidos. Y, a propósito de valores, aprovechamos en el discurso de agradecimiento para poner de manifiesto un tema que en estos momentos nos preocupa mucho: la substitución de los trabajadores por freelance en muchas empresas del sector, algunas de las más grandes.

Desde nuestro punto de vista, esto comporta un grave perjuicio para los trabajadores, todos autónomos forzados, sin paro, y con consecuencias negativas para sus futuras pensiones. Perjudica a las profesión, todos van a “matar” es normal en su situación , perjudica a las empresas que cumplen, compiten con desventaja desde el momento 0, perjudica a la sociedad, perjudica a la imagen y función de las empresas y, evidentemente, beneficia tan solo a la empresa “ seudo contratante”. Todo esto se viste de moderno, que es así como funciona en el sector en USA, es verdad, pero ni las leyes laborales ni la sociedad de allí son como las nuestras. Si hace falta cambiar las reglas del juego, lo estudiamos y lo hacemos, pero debe ser la sociedad quien lo haga. Mientras esto no suceda, tenemos que cumplir.

También hace ilusión que entre en vigor este mes de junio una nueva Ley de Propiedad Horizontal, más moderna y más acorde con los tiempos actuales. Nunca llega a ser lo que querríamos pero ya es mucho. Afecta a temas económicos, de gobierno y de comunicación; en el próximo diario lo desarrollaremos.

También hace ilusión que la Generalitat trabaje, en estos momentos, para poner el marcha, por fin, unos datos públicos sobre los precios del sector inmobiliario en Cataluña. Es indispensable si queremos ser un país avanzado y, sobre todo, transparente.

Me gusta el pensamiento de Confucio:

“No importa lo poco a poco que vayas, siempre y cuando no te pares.”

Por Immaculada Amat Mayo de 2015 Nº63

El paisaje cambia

En según que sitios, el paisaje está cambiando. Hay movimiento inmobiliario. Aquí dos ejemplos:

 “Les Franceses”, la zona delante del Barça de Sant Joan Despí, hay 8 grúas en este momento.

 La zona de Can Margarit, al lado de Can Brians, hay unas 35 excavadoras y más máquinas trabajando, moviendo tierra, aplanando, marcando calles,… ¡Espectacular! ¡Casi me emociono viéndolo!

Aun así las noticias son contradictorias: El 20 de abril, en un diario nacional, podíamos leer el siguiente titular: “El precio de la vivienda continua sin repuntar, mientras que en el conjunto de España el valor crece un 3% en Cataluña aún desciende un 0’4%”. En el mismo diario, el 29 de abril: “El Banco de España certifica la recuperación inmobiliaria, buenas perspectivas, los precios suben.”

Aunque neustra realidad no es esta. Es cierto que nuestro ámbito de actuación se circunscribe en zona de “buena demanda”, como Barcelona y alrededores, pero eso no es toda Cataluña. Soy consciente, pero nuestros datos internos mejoran en relación al año pasado. En el primer trimestre, en relación al 2014, los resultados han sido los siguientes:



En venta:

Sant Just: un 24% más en ventas generadas; un 14% más que el año anterior en ventas superiores a 300.000€. Sant Cugat: un 20% más en ventas generadas; un 25% más que el año anterior en ventas superiores a 300.000€. Barcelona: un 20% más en ventas generadas; un 17% más que el año anterior en ventas superiores a 300.000€. 

En alquiler: En todas las oficinas hemos hecho un número de operaciones parecido al del año pasado. Los precios en Sant Just han subido un 8%, en Sant Cugat un 1% y en Barcelona 8%. Estas son nuestras medias.

Uno de los temas actuales es que no hay mucho producto en el mercado, y el número de inmobiliarias crece exponencialmente, lo que hace que la profesionalidad caiga en picado. ¿Qué pasa actualmente? Que la mayoría, para captar clientes, inflan los precios y no piden documentación.

Sinceramente, las dos cosas son un desastre para el mercado, se crean falsas expectativas a los clientes, pero consiguen el producto y, más tarde, ya irán convenciendo a los propietarios de que el precio no es el que les dijeron en un principio. Las mismas tácticas que en el 2002 2006. Para las inmobiliarias serias i profesionales, entre las que nos encontramos nosotras, es difícil luchar contra eso.

El segundo tema es la moda de decir al propietario que ellos hacen las cosas más fáciles, que no piden documentación y que lo harán en el momento de cerrar la operación. Eso es un incumplimiento absoluto de la ley, que establece cuál es la documentación necesaria para poner a la venta un inmueble, para publicitar, etc. ¿Qué garantías tiene el interesado?

Hemos empezado a ver mandatos dudosos, los honorarios fijados en relación a los precios de valoración hinchados, publicidad del producto sin mandato, freelance por todos sitios con los costes a su espalda que harán lo que sea para captar, para vender, Tenemos todos los ingredientes para repetir y mejorar los errores cometidos en las épocas de la gran burbuja y aún no hemos salido de la crisis. ¿Qué hay que hacer para regenerar este sector? ¿Es imposible?

Quiero romper una lanza a favor de las empresas que hacen las cosas bien. Hay una larga lista, superada con creces por las que lo hacen mal.

Y como apunte independiente, para aquellos interesados en los libros, les recomiendo entrar en nuestro Youtube, y que vean las entrevistas que hemos hecho a los escritores Joan Margarit, Eduard Màrquez y Josep M. Vallés, ¡No tienen desperdicio!

Por Immaculada Amat Marzo de 2015

Nº62 Mujer y liderazgo

Banco Sabadell y ESADE Alumni me invitaron el pasado 10 de febrero a ofrecer una conferencia dentro del ciclo Mujer y Liderazgo. Aunque me supuso un gran esfuerzo de preparación, ya que no estoy acostumbrada, fue una gran experiencia.

¿Qué tema fue el escogido?

La voluntad histórica de nuestra empresa para ser diferente y la preocupación constante de ser capaces de transmitirlo y ser percibido por el mercado.

¿En qué hemos concretado esta diferencia?



En la visión a largo plazo: En un sector con una naturaleza de proyectos a corto plazo que hace que desde siempre hayamos tenido al cliente, en el amplio sentido de la palabra, en el centro.

Por Immaculada Amat Febrero de 2015 Nº61 2014, un año positivo

Acabado el año 2014 es tiempo de analizar y reflexionar sobre cómo ha ido; en líneas generales diría que ha sido un año muy positivo por diversos motivos:

 Porque después de 7 años de bajadas de precios sin parar, este 2014 ha sido un año en el que los precios de han estabilizado. En el mercado de Obra Nueva, hemos mantenido los precios y, eso, es un gran qué! 

En las poblaciones residenciales entorno a Barcelona: Sant Just, Esplugues, Sant Feliu, Sant Cugat; hemos vendido a los siguientes precios de repercusión (en función ubicación y calidad):

Sant Just Desvern 3 000 3 800 €/m2 Sant Feliu Llob 2 400 €/m2 Sant Cugat 2.500 2.800 €/m2 Esplugues Llob 2 500 2 600 €/m2



En la innovación constante: Innovación profesional, innovación en los procesos, innovación en la organización, innovación tecnológica e innovación en márquetin. En próximos diarios daré algunos ejemplos.

Todo esto sobre una base de principios inamovibles:  Integridad, teniendo claras las ‘líneas rojas’ de lo que se puede hacer y lo que no  Coherencia y compromiso  Perseverancia  Prudencia pero tomando a la vez decisiones atrevidas.  Generosidad en la información  Disciplina  Austeridad

Ser coherentes hizo que durante 60 años contractásemos exclusivament mujeres en la empresa. La cuestión de la lucha por los derechos de la mujer ha sido una constante para nosotras y quiero remarcarlo hoy que es 8 de marzo. Seguramente que se ha avanzado mucho pero aun queda mucho camino, empezando por el sector inmobiliario.

En estos últimos quince días he asistido a varias presentaciones de informes sobre el mercado inmobiliario en el 2014 y previsiones sobre el 2015 realizadas por grandes consultores y, la verdad, es que siempre me sorprende que los hombres ganen por goleada. En la última presentación había 72 hombres y 7 mujeres, en la mesa como ponentes 3 hombres. En estos momentos tengo delante el informe, muy bueno, de otra gran consultora hecho por 10 expertos, todos hombres. ¡Espectacular! ¡Preocupante!

Hay muchas mujeres en el sector, es cierto, pero pocas, muy pocas, directivas; por eso tiene mérito que Anna Gener sea la directora de Aguirre Newman. ¡Qué diferente en los EEUU donde proporcionalmente hay muchas más mujeres! Quizás si hubieran más mujeres en los puestos de decisión, conseguiríamos uno de nuestros anhelos: transformar el sector para conseguir que sea más transparente, más creíble, y permitiría la entrada de una bocanada de aire fresco.

Hoy no puedo dejar de poner el precioso poema de Maria Mercè Marçal:

Al azar agradezco tres dones: haber nacido mujer, de clase baja y nación oprimida y el turbio azul de ser tres veces rebelde

Como que en estas zonas comercializamos obra nueva desde hace más de 30 años y tenemos los históricos de precios, podemos decir que en Sant Just y Sant Feliu estamos en los mismos precios de 2003, en Esplugues igual que en el año 2004, y en Sant Cugat igual que en el 2002. 

En Barcelona ciudad hace pocos años que estamos, por lo que no disponemos de histórico. Los precios de repercusión en función de nuestras operaciones han sido:

Diagonal Mar 6.251€/m2 Poble Nou 4.600€/m2 Turó Parc 5.349€/m2 Sarria S. Gervasi 4379€/m2 Eixample Der. 4.261€/m2 Eixample Izq. 4.086€/m2

Seguramente observaran que hay diferencias con los precios que a veces aparecen en los medios de comunicación, siempre son más altos; la explicación es fácil: muchos de los estudios que se hacen son sobre los precios de “salida”, que nunca son los precios que se cierran en las operaciones. Los nuestros son los precios reales de cierre. 

Porque en el mercado de segunda mano también ha aumentado. Hay un poco de oferta de precio, en especial el de la tipología de casas. Ha costado mucho y mucho convencer a los propietarios de la necesidad de bajar y bajar los precios. Los que nos han escuchado y han apostado por lo que hemos recomendado, han vendido. 

Porque ha habido más demanda. Cuando la analizamos por segmentos de precio, vemos en qué tramos ha bajado más el poder adquisitivo; son los tramos entre 350.000 y 600.000€. Pero por arriba y por abajo ha habido más visitas que en años anteriores. 

Porque muchos extranjeros siguen apostando por nuestra ciudad para vivir de forma definitiva aunque, a partir de diciembre, ha bajado el número de rusos que nos visitan. 

Porque han empezado las nuevas promociones, evidentemente en lugares escogidos, pero creemos que significa un cierto retorno de la ilusión en este sector. 

Porque hay más facilidades para obtener créditos. 

Porque también los precios de alquiler se han estabilizado.

Que haya sido un años positivo no significa que haya sido un años fácil ni cómodo; al contrario. Como siempre hemos tenido que luchar con cada operación, hemos tenido que resolver muchos problemas jurídicos en cada una de las operaciones. En clave de humor decimos que, seguramente, atraemos las cosas complicadas!

Y una cosa sorprendente, crecen como setas las agencias inmobiliarias; ya parecen los años gloriosos en los que en una ocasión nos alquilaron un local para poner un Frankfurt y, al cabo de unos días se nos pidió modificar el objeto del contrato; habían decidido cambiarlo a una agencia inmobiliaria…sin comentarios!

Un poema adecuado de VINYOLI:

Solo es quién no tiene a nadie quien lo habite, pero tú, lleno de recuerdos de vida, no hagas el ayuno que eres soledad compartida

Por Immaculada Amat Diciembre de 2014 Nº60 Enreda que te enreda

Noviembre ha sido un año “enredado” desde diversos puntos de vista: 

Desde el punto de vista fiscal 

Desde el punto de vista del mercado 

Desde el punto de vista de novedades para las comunidades de propietarios.

Hasta el pasado 28 de noviembre no se ha publicado en el BOE las últimas modificaciones fiscales y, como siempre, ha sido un lio de informaciones contradictorias salidas del propio Gobierno. No sabes nunca si primero envían unos cuantos globos sonda a ver qué pasa o si realmente hacen las leyes sin estudiar bien las consecuencias y, cuando se dan cuenta, se echan para atrás. Lo cierto es que con la aprobación del borrador, el pasado mes de junio, apareció en todos los medios de información la propuesta de reforma fiscal que, entre otras cosas, comportaba la desaparición de una serie de beneficios fiscales relacionados con la transmisión de los inmuebles, entre otros, los coeficientes de abatimiento y de actualización. Esto preocupó a muchos propietarios que tenían su viviendas en venta y que decidieron acelerar las gestiones con el fin de que la venta se pudiera producir antes de finales de año para minimizar el impacto fiscal.

En ese momento fue una buena decisión pero hoy, en algunos casos, ya no lo es tanto. Visto como ha quedado la reforma definitiva quizás hubiese sido más favorable esperar a ejercicios posteriores. Ha habido muchas variaciones entre el borrador y el proyecto, y entre el proyecto y el proyecto que finalmente se ha aprobado. Este hecho, ha generado en el contribuyente una sensación de inseguridad e incerteza jurídica considerable, y más, si tenemos en cuenta que queda muy poco tiempo para acabar el ejercicio y el margen de maniobra para una mínima planificación fiscal es pequeño.

Enredos en el mercado, por un lado leyendo en todos los medios de Cataluña que es donde se han hecho menos operaciones de adquisición de viviendas de todo el estado en el primer semestre de este año. Por otro lado, hemos visto que cuando se ha iniciado la comercialización de determinadas promociones en Barcelona ha habido grandes colas y se han vendido muy rápidamente. Y finalmente, cuando hablas con diversas empresas comercializadores todas coinciden en que estamos en un momento en el que el mercado es un diente de sierra continuo: un mes hay visitas, el siguiente no; un mes se hacen operaciones, el siguiente no. Toda esta situacuón provoca un efecto que entendemos es bastante “perverso”. Muchos propietarios piensan que ya pueden subir precios, que ya volvemos a estar en buena época. Pero, cuidado! No podemos olvidar que seguimos con el mismo paro, que los sueldos no se mueven y que muchos estados de los que recibíamos clientes compradores tienen en estos momentos problemas internos que han provocado menos afluencia de compradores extranjeros.

Por último, líos en las comunidades de propietarios, que ven como tienen que resolver en poco tiempo unos nuevos requisitos fiscales, el modelo 347. Condiciona las antenas de TV para las nuevas sintonías, no es ninguna tontería. Históricamente, en las estadísticas que hacemos de los problemas de las comunidades, la incidencia que más nerviosa pone a la comunidad son los que tienen que ver con problemas de la antena de TV. Además, según los propios instaladores, no hay suficiente material para hacer todos los cambios antes del cambio de dividendo digital el 31 de diciembre y, para acabar, los requisitos para pedir subvenciones son bastante engorrosos.

Un poema adecuado de VINYOLI:

La ganancia Entra

Por Immaculada Amat NovIembre de 2014

Nº59 Optimismo en el 18º Barcelona Meeting Point

Estos últimos días se ha celebrado la 18ª edición del Salón inmobiliario Barcelona Meeting Point y los primero que debemos valorar es que haya sido capaz de resistir el derrumbe del sector. Debemos agradecer a Enrique Lacalle, Josep M. y a su equipo por el esfuerzo realizado. En el 2009, 2010 y 2011, lo más fácil hubiera sido tirar la toalla.

El BMP actual es una feria modesta comparada con aquellas ferias extraordinarias que, visto en la distancia, eran grandes ferias de vanidades; un espacio donde las grandes promotoras rivalizaban entre si para ver quien tenia el stand más grande y espectacular.

Qué expositores han ido este año? Promotores grandes como la Llave de Oro, Núñez i Navarro, Vertix y otras promotoras más pequeñas como Volumètric, Elix, Iberhogar, así como las divisiones inmobiliarias de entidades financieras como Anida, Solvia, Servihabitat...y algunas consultoras y comercializadoras como nosotros.

Cuáles han sido las ideas que se han expuesto en el simposio?  Principio del consumo moderado del suelo y la constatación de que la mayor parte no es competitivo por su ubicación, así como la necesidad de los Planes Directivos como instrumento para fijar nuevos emplazamientos competitivos.  El papel de la Administración como tractora de proyectos estratégicos: debe regular con eficiencia, eficacia y molestar lo mínimo posible.  La Administración debe actuar contra ciclo. En épocas buenas el peso de la marcha de la economía debe recaer en manos privadas, pero en las épocas complicadas se debe estimular. Hoy en día, por falta de recursos, hay dificultad para hacerlo  En las nuevas promociones el peso del valor del suelo debe ser bajo para poder llegar a la demanda real. Hay demanda de buenos suelos pero hay un gran número que, seguramente por su ubicación, nunca podrán desarrollarse.  Necesidad de profesionalizar el sector, tanto promotores como comercializadores, para dar confianza al mercado. 

En toda España se vende hoy día 27.000 viviendas/mes. Cabe decir que aquí se incluyen cesiones de particulares a bancos que, en realidad, no hacen bajar el stock  La opinión de los expertos es que en el año 2015 se venderán las mismas 300.000 viviendas Para aumentar la cifra hará falta que se consolide la recuperación económica, que mejorase la contratación de personas y que mejorasen las posibilidades de financiación.  No se puede hablar de mercado en términos generales porque es muy heterogéneo. Hay zonas donde habrá movimiento y otras en las que estará parado durante años.  Las ‘services’ han llegado para quedarse y se van a convertir en las grandes inmobiliarias. Pensamos que se producirán algunas concentraciones y existe la posibilidad de que salgan a bolsa.  El mercado de alquiler aumentará, en especial por la necesidad de movilidad de la gente joven, y porque el sentimiento de propiedad se creó como una respuesta a determinadas políticas. De esta forma también se puede promover el sentimiento de alquiler.

Cómo nos ha ido a Amat en el BMP 2014? Pues, la verdad, no nos podemos quejar. Losa datos han sido:  177 demandas filtradas, es decir, demandantes de los cuales tenemos los datos y la descripción de lo que buscan. El 65% buscan inmuebles de obra nueva y el 35 % de segunda mano.  12 valoraciones.  También hemos tenido reuniones con 8 inmobiliarias de diferentes países europeos

mar negro adentro y baja hasta el fondo. Gírate de lado Cuando puedas, coralero, y te hayas quitado donde antes veias la veleta la pesada escafandra, que te hacía creer en el último grito te habrás ganado un mar liso del gallo de los bosques y el vuelo de la gaviota

Nunca te rindas

Si comparamos con otros años, los datos de esta 18ª edición han sido más bajas, pero de mucha más calidad. En relación a las valoraciones, hemos escogido solo las zonas y los inmuebles que hemos creído que tenían posibilidad de ser comercializados Podemos decir que hemos sido más rigurosos en la selección. Una diferencia positiva fundamental de este año es que se ha acabado el cliente que tan solo buscaba gangas. El cliente de hoy sabe el valor de los inmuebles y lo que realmente quiere o necesita.

Y, como es Todos Santos, un poema de VINYOLI:

Aunque alguien dice en la oscuridad: Todos lo sabemos: la vida La vida ríe sin motivo, Inexorablemente hace su juego. La muerte tiene siempre razón Como una vieja en el lrincón

Todos lo sabemos

Por Immaculada Amat Septiembre de 2014 Nº58

Empieza de nuevo el curso

Cada año cuando nos reincorporamos después de las vacaciones es como si empezara el nuevo curso. Durante este periodo, además de descansar, siempre queda espacio para pensar, elaborar nuevas ideas, analizar... Es lo que hemos hecho toda la vida. Años atrás cuando en la empresa éramos menos personas nos decían "no piense" ... pero es inevitable.

Por Immaculada Amat julio de 2014 Nº57

Llegamos a vacaciones

Hace pocos días un importante Economista me preguntaba como iba el sector inmobiliario, y yo le explicaba que iba por meses: ‘un mes parece que bien, el siguiente bajan los contactos, las visitas y las operaciones’. Lo que me dijo me tranquilizó, dice que en las crisis la bajada es siempre seguida, en cambio la subida se hace escalonada (con dientes de sierra). ¡Exactamente esto es lo que sucede!

Ya ha llegando el momento de poner en marcha la normativa de la SEPA, el mes de agosto es la fecha definitiva. Nuestros sistemas informáticos ya quedaron adaptados el pasado mes de diciembre, y ahora queda la ardua tarea de recoger de nuevo la mayoría de domiciliaciones bancarias. Es una tarea en la que tenemos comprometidos todos los departamentos y para la cual contamos con la inestimable ayuda de nuestros Presidentes de comunidades. ¡Saldremos adelante en el plazo previsto!

Lo primero que notas es cómo ha cambiado el tema vacaciones. Pensar que durante una época podíamos cerrar cuatro semanas, después tres, más tarde dos y ahora tan sólo una y no todo el mundo, porque el departamento comercial ha continuado haciendo visitas. Lo cierto es que en una empresa de servicios como la nuestra es importante que quede abierta el máximo tiempo posible ya que el servicio que más necesita el cliente es la resolución de incidencias y podemos decir que, en este caso, siempre estamos disponibles. Nuestro call center funciona estupendamente bien.

También el inicio del curso es momento para hacer cambios y rediseñar el organigrama. En esta línea en nuestra empresa se han producido una serie de movimientos de personal entre oficinas, así como alguna sustitución, que han tenido su razón de ser en necesidades de conciliación familiar y voluntad de mejora continua.

Lo segundo que aprecias es que hemos podido analizar el resultado del primer semestre y compararlo con años anteriores, y este último ha sido mejor. ¡Esto es una buena noticia!

 Hemos podido vender un solar bien situado claro , lo que pone de manifiesto que algún promotor de los que han sobrevivido ha conseguido encontrar por sus propios medios los fondos necesarios para la compra, ya que las entidades bancarias no financian suelo. ¡Veremos alguna grúa!

 Ha aumentado el número de operaciones de compraventa, pero no de ingresos, pues los precios de los inmuebles han bajado y el mercado inmobiliario de hoy se mueve en precios muy bajos y poco sostenibles

 Los precios de repercusión no sólo están estables sino que: en alguna zona del entorno de Barcelona han subido un 1%, y en la ciudad lo han hecho un 2% en barrios como Sarrià Sant Gervasi, y casi un 5% en la zona de Diagonal Mar, aunque este caso es una excepción ya que es la zona más valorada por los compradores extranjeros

Por último, he podido leer un par de libros de marketing relacional de gurús norteamericanos. Todos ellos interesantes, que te ayudan sobre todo a reflexionar sobre la parte 'emocional' que hay en toda transacción comercial, en todo servicio, en especial en lo referente a la comercialización de inmuebles. Cuán importante es que el cliente se sienta único, que se personalice... Este es nuestro valor añadido! La tecnología, los portales y las plataformas no dejan de ser un instrumento.

Una frase de vacaciones: "En lugar de preguntarte cuando serán tus próximas vacaciones, deberías construirte una vida de la que no necesites escapar" SETH GODIN empresario y consultor.

Hablando de normativas nos está costando mucho conseguir que los propietarios de inmuebles nos faciliten o nos permitan obtener el Certificado de Eficiencia Energética, sin los cuales es imposible según la ley vigente hacer ninguna clase de publicidad. ¡De golpe parece que tengamos menos producto, y el problema son los certificados! Lo que nos sorprende es que hace poco que fuimos a una importante ciudad española, y como siempre nos miramos los escaparates de todas las inmobiliarias, en el 90% del certificado de eficiencia energética ni rastro. Como siempre hay diferentes velocidades.

En cuanto al alquiler de nuevo un jarro de agua fría, no sabemos hacia dónde vamos. No parece coherente que se aprobase hace tan sólo un año una ley para revitalizar el mercado del alquiler, y hace cuatro días en las últimas medidas fiscales se elimine a partir del 1 de enero de 2015 la reducción del 100% prevista en el IRPF que afecta a los inquilinos de viviendas que tienen una edad comprendida entre 18 y 30 años, y rebajar la reducción general para los arrendamientos de viviendas del 60 al 50%. Para los que creemos que el país debe hacer una apuesta firme por el alquiler, estas medidas nos desconciertan totalmente.

Y no sólo se ve afectado el mercado de alquiler… El mercado de segunda mano sufrirá también las consecuencias de la reforma fiscal en el momento en que se prevé, en primer lugar, la supresión de los llamados coeficientes de abatimiento por los que la ganancia generada en la transmisión de viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 tenían derecho a la aplicación de unos coeficientes reductores que podían reducir considerablemente la ganancia patrimonial a tributar. La eliminación de los citados coeficientes perjudicará a los contribuyentes que pasarán a tributar por el total de la plusvalía generada, sin poder aplicar ningún tipo de reducción. Habrá que ver qué efecto tiene, pues han bajado tanto los precios de la venta, que en la mayor parte de las operaciones la plusvalía puede ser poca.

Por otra parte, este mes de junio ha sido un mes de actividad frenética para nosotros desde el punto de vista social: hemos organizado dos Cenas del Entorno Inmobiliario, la primera tuvo como Ponentes Agustí Serra, Director General de Ordenación de Territorio y Urbanismo y Carles Sala, Secretario de vivienda y mejora urbana; y en la segunda el Ponente fue el prestigioso economista Jordi Galí, Director del CREI; además hemos tenido la Cena del Club Inmobiliario de ESADE que como cada año Amat patrocina; también ha sido en este mes, que la Cámara de Comercio del Baix Llobregat nos ha galardonado con el Premio a la mejor Trayectoria Empresarial;... y un montón de cosas más!

En homenaje al poeta Joan Vinyoli en su centenario:

La palabra

Como una fuente, a veces, la palabra dice los secretos del mundo

¡Buenas vacaciones a todos!

Video entrevista de Antoni Bassas del Ara, al recorrido histórico personal de las hermanas Amat

Por Immaculada Amat Junio de 2014 Nº56 Pasado, presente y futuro

Con mucho retraso, el tiempo se nos hace corto para todo, a principios de mayo hemos celebrado la Reunión General de la empresa, en la que hemos hecho un ejercicio comparativo de los datos más representativos de Amat Immobiliaris entre 2007 (último año bueno antes de la crisis) y 2013.

El resultado ha sido el siguiente: 2007 2013 Oficinas 2 4 Trabajadores 46 60 Llamadas 31.401 130.732 Emails nd 720.000

Departamentos Administrados Alquiler 2.600 4.044 Propietarios On Line nd 80%

Departamentos Administrados Comunidades 7.992 12.496 Presidentes (Sant Just) On Line nd 75%

Pese a que el crecimiento del negocio ha sido importante, el margen ha caído 18 puntos, consecuencia de la bajada de precios que hemos tenido durante este período, hay que recordar que nuestros ingresos tanto en Administración como en Comercial son proporcionales al valor de los inmuebles en el mercado

También constatamos el cambio que las nuevas tecnologías y la comunicación producen en los hábitos de nuestros clientes, por eso hay que estar preparados, y en Amat Immobiliaris hemos alcanzado el reto personal que más del 75% de los clientes de Administración lo son On line, un porcentaje que está en la franja más alta del sector. Agradecemos a nuestra gente, a los proveedores y los clientes su disponibilidad e interés

Por otra parte,

 Nos alegramos de que Inmobiliaria Colonial haya conseguido asegurar su futuro

 No entendemos, o no queremos entender, el artículo publicado en la Revista del Consejo del Colegio Nacional de Administradores de Fincas, donde decía que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava los contratos de alquiler se aplica sólo en algunas comunidades Autónomas. ¡Sorprendente, en Cataluña lo hemos pagado toda la vida!

 Hemos hecho el 1er viaje del año a Rusia, donde siguen teniendo gran interés para comprar en nuestro país, pero hay cierto temor respecto al tema de Ucrania y preocupación por la bajada del rublo

 També hem fet el 1er viaje del año a China, donde constatamos el interés de los chinos por nuestro país

 Siguen sin parar los movimientos de los Fondos, todos se están posicionando, no sabemos todavía cómo nos afectará, qué cambios se producirán ...ya veremos

Por eso encontramos adecuada la frase de BENEDETTI “Cuando teníamos las respuestas nos cambiaron las preguntas”

Por Immaculada Amat Abril de 2014

Nº55 Un trimestre positivo

Anteayer era Navidad y ayer fue Pascua, ha pasado volando un trimestre en el que poco a poco el sector inmobiliario se mueve

En este trimestre ha habido una serie de ‘señales’ positivas, que cómo siempre hará falta que se consoliden para marcar una tendencia. ¿Cuales han sido estas ‘señales’?

En el Área Comercial

 realizar operaciones de compraventa en el segmento de precios entre 450.000 y 800.000 €, el más castigado estos últimos años, el que no se movía  vender obra nueva sobre plano  algún Promotor mirando y analizando solares con ganas de comprarlos  aumento del número de visitas  estabilidad en los precios

En el Área Patrimonial

 llevamos 4 meses seguidos sin una bajada en los precios de alquiler de viviendas  en el departamento de Administración de Comunidades de propietarios, la morosidad ha bajado del 7 al 4’8%, hay que agradecer a nuestra gente la constancia y el esfuerzo de seguimiento que hace con objeto de conseguir el cobro.

 también en Comunidades, por primera vez en años, nos han aprobado varios presupuestos de mejora, que hasta ahora siempre esperaban mejores momentos... Así es que recomenzamos a rehabilitar alguna fachada, ascensores...

Por otro lado, el sector está en un momento de cambio profundo, el alcance del cual todavía es difícil de ver: la venta de varías plataformas inmobiliarias, la aparición de más y más agencias, la consolidación del fenómeno ‘tengo un chino’ (no pasa un día que nos llame alguien explicando que tiene un conocido chino que quiere invertir), ¡Es alucinante!

Ya veis los cambios en el sector son profundos, y las empresas como la nuestra se ven cada vez más obligadas a ser: más flexibles, más adaptables. El reto es mantener la calidad de servicio que queremos dar, la orientación al cliente, en el fondo es como conseguir dar un servicio ‘prime’ en uno en torno de ‘low cost’. Encontraréis mucha más información en el Market Report 2013.

Las señales nos hacen ser optimistas y cómo dice DAVID KAHNEMAN en su libro ‘Pensar aprisa, pensar despacio’: Los optimistas se equivocan más, pero les va mejor por la vida ¡Nos lo queremos creer!

NOTA: adjuntamos invitación a la Feria Inmobiliaria de Lujo en Beijing (China), por si estáis por ahí aquellos días y queréis visitarnos

Encontrarán mucha más información en la MEMORIA 2013

Por Immaculada Amat Marzo de 2014

Nº54 65º aniversario de Amat Immobiliaris

El pasado martes 4 de febrer hemos celebrado en la Pedrera el 65º aniversario de Amat Immobiliaris Era un acto totalmente dedicado a homenajear la primera generación de la empresa, Concepció Amigó, sin su empeño no se hubiera llegado a este aniversario. Fue un acto elegante y emotivo a la vez, y que gracias a la asistencia de más de 280 personas entre clientes, empresarios, compañeros de sector, familia y amigos, fue más especial, porque nos hemos sentido muy arropados.

Imma Amat y Joana Amat dieron comienzo al acto con una bienvenida y una emotiva introducción de la historia de la empresa y los valores entorno a los que ha girado siempre Amat Immobiliaris, valores que, com no podía ser de otra forma, se vieron reflejados durante todo el acto. El acto transcurrió sobre los tres pilares vitales de la segunda generación, estos son la empresa y la economía, la cultura, y la implicación social

El primer de ellos se desarrolló a través de un diálogo entre tres economistas y tres empresarios, excelentemente moderado por el periodista Antoni Bassas. Oriol Amat, Elisenda Paluzie y Miquel Puig eran los tres Doctores en Economía, mientras que Núria Basi (Armand Basi), Ramon Carbonell (Copcisa) y Cèsar Molins (Ames) los tres empresarios, procedentes de empresas familiares catalanas como Amat Immobiliaris. En el diálogo surgieron realidades e ideas muy interesantes, como por ejemplo cuando Oriol Amat mencionó que cada 2.000 empresas catalanas sólo una llega a los 65 años, y eso es posible siempre y cuando una empresa sea capaz de renovarse [* Reflexiones Antoni Bassas, y Oriol Amat]

La parte cultural estuvo representada por el amigo y gran poeta Joan Margarit, quien después de una brillante introducción en defensa de la cultura, nos cautivó con fuerza y emoción recitando sus poemas. Finalmente llegó el momento del Muy Honorable President de la Generalitat de Catalunya, quien nos concedió el honor de clausurar el acto. Sus palabras fueron muy emotivas, ya que nos presentó como una empresa de referencia, no sólo en el sector inmobiliario, por ser un claro ejemplo de esfuerzo, trabajo y tesón

La parte más emocionante del acto fue cuando el Muy Honorable President Artur Mas entregó un ramo de flores a la abuela Concepció, Viuda de Amat, que derivó en un gran y emotivo aplauso de todos los asistentes.

El último valor de Amat Immobiliaris se reflejó una vez acabado el acto, ya que a cargo del cócktel estaba la escuela D’INS de la Fundació Formació i Treball, fundación vinculada a Cáritas y de la que ya hablamos en el mes de mayo de nuestro calendario solidario del año 2013.

Para acabar, quisieramos una vez más agradecer a todo el equipo de Amat quien ha ayudado en todo lo posible para la celebración de este 65 aniversario; a nuestros patrocinadores, Mutua de Propietaris, Thyssenkrupp Elevadores y Watium; y especiales agradecimientos al Espai de Lliure Creació Carme Malaret y la Orquestra Fusió de Sant Cugat, quienes complementaron toda la parte cultural del acte, y a Arts Gràfiques Orient, Sumarroca y Vallformosa

Les invitamos a ver la GALERIA DE FOTOS DEL ACTO AMAT65 y los VIDEOS RESUMEN DEL ACTO AMAT65 donde encontraran: 1. Homenaje a la Abuela Amat, 2. Diálogo entre economistas y empresarios, 3. Ponencia de Joan Margarit , 4. Invitados: ¿Que representa Amat para usted?

Comercial.

Por Immaculada Amat Febrero de 2014 Nº53

Y ya van 7 años

Cuando miro atrás me parece mentira que ya hayamos superado siete años desde que la burbuja inmobiliaria estalló. Siete años de desazones, de cambios constantes en nuestro sector, siete años de lucha constante para no reducir puestos de trabajo, para no perder dinero, para intentar y conseguir crecer en un mundo que se hunde y para adaptarnos a un nuevo mundo, el de la internacionalización, el de las plataformas de las entidades financieras, la entrada de los fondos, la nueva normativa de la SEPA, etc.

Hace pocos días en una reunión con los responsables comerciales de la empresa, les pregunté qué sentimiento tenían respecto al año que acabamos de cerrar y la respuesta fue unánime: cansancio.

Cansancio por un año que califican de durísimo, por muchas razones; por un primer semestre de una gran atonía en el mercado, con la sensación que sería imposible llegar a los objetivos que nos habíamos fijado (siempre prudentes); por cambios constantes de criterios, de personas, en muchas de las entidades para las que trabajamos, por la poca consideración en que algunas entidades tratan a las empresas que trabajan para ellas (seguramente todo el mundo está preocupado por su futuro pero esto no justifica según qué actitudes); por negociaciones muy duras en cada una de las operaciones que se consiguen cerrar, etc. En cambio ha sido positivo el incremento de visitas y de operaciones en el segundo semestre.

La misma pregunta hecha a los responsables del departamento de administración de comunidades tiene la misma respuesta: un año durísimo, por la morosidad creciente, por mantener las comunidades a mínimos con los problemas de mantenimiento que ello comporta, por unas reuniones cada día más tensas. El estrés generalizado se manifiesta de forma a veces agresiva en las reuniones de comunidades.

En cambio un año positivo para el departamento de administración de alquileres: los precios se han estabilizado, tenemos una morosidad controlada del 2’09%, algunos propietarios han reactivado las políticas de rehabilitación de sus inmuebles que desde el 2008 habían dejado en suspenso. Esto es muy bueno.

¿Cómo hemos empezado el 2014?



De entrada alguna entidad bancaria empieza a anunciar la concesión de hipotecas  Un Promotor, de los pocos que quedan, nos ha explicado que ha recibido propuestas de alguna entidad bancaria para financiar una nueva promoción. ¿Cuántos años hace que no oíamos algo así?

En Amat,



Las visitas comerciales de este mes de enero de 2014 casi doblan las del mes de enero del 2013. ¿Será tendencia?



Empezamos el año, con nuevo departamento de fiscal, que está teniendo muy buena acogida por los clientes



A primeros de mes, celebramos el acto del 65º aniversario de la empresa, una ocasión excelente para homenajear nuestra madre, nuestra particular heroína

Tu luz es verde, luna, y cae todavía con más silencio, que la nieve a primera luz del día. JOAN VINYOLI

A primeros de mes fui a Lima a recoger el Premio IWEC, fue una experiencia muy positiva encontrarse con mujeres empresarias de todo el mundo,, darse cuenta que compartimos los mismos problemas, las mismas inquietudes,... cambiando eso si la dimensión. Espectacular el crecimiento y la vitalidad de Lima, edificios nuevos por toda la ciudad, diez miliones y medio de habitantes, grúas y más grúas por todas partes. Un agradecimiento especial a la Cámara de Comercio de Barcelona per la organización y atenciones recibidas.

A mediados de mes asistimos en Barcelona al II Foro Juecez / Administradores de fincas, siempre resulta una experiencia interesante el poder debatir sobre temas que nos afectan tanto como la propuesta de Nueva Ley de Propiedad Horizontal, que habrá que adecuarla al momento económico y social que estamos viviendo, donde Amat. defiende nuevos criterios para el buen funcionamiento de la junta de gobierno de las comunidades de propietarios (no puede ser que cada año empiecen de cero), hace falta que haya una continuidad entre junta y junta, hay que buscar fórmulas para que se continúen las políticas de mantenimiento de las fincas, truncadas con la llegada de la crisis, y otras muchas cosas más.

Hablando de administración de fincas, el área Patrimonial de Amat. estamos plenamente satisfechos de haber finalizado ya uno de nuestros objectivos de este 2013, la incorporación del programa FacturaScan y digitalización para todo el área, de forma que tanto en la administración de fincas en alquiler como en las comunidades de propietarios, lo tenemos TODO automatizado, impossible el error. Ha sido un proceso largo y complicado pero es la mayor garantía y tranquilidad para nuestros clientes.

A finales de mes también hemos ido a Madrid al 8º Encuentro especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios, interesante la mayor parte de las ponencias, en especial las que hablaban más de futuro que de pasado y presente. Cómo por ejemplo la explicación por parte del Banco de Sabadell sobre cómo han estudiado los diferentes suelos que les han llegado, cómo los han clasificado, y las políticas que piensan seguir. Cuando menos fue positiva y esperanzadora.

Por último, ¿Cómo va el área Comercial de Amat ? Pues queremos poner de manifiesto que Octubre y Noviembre han sido dos meses con bastante vida comercial, parece que la llegada del fin de año haya animado a los compradores, o por lo menos, hayan entendido que es AHORA la oportunidad del buen precio. Somos de los que pensamos que el próximo año pueden remontar los precios en algunas zonas. Y una muy buena noticia es que hemos empezado a alquilar locales (hacía 5 años que alquilar un local comercial era un hecho excepcional), desde que hemos vuelto de vacanciones hemos alquilado máés que en los dos años anteriores.

Para acabar, precisamente en estos días estamos en la feria LPS Shanghai, ¿Quéni nos lo iba a dir? Ya os explicaremos la experiència.

¿Cómo lucharé tan sólo con palabras inútiles, de que sirve el grito de los luchadores? SALVADOR ESPRIU

Por Immaculada Amat Noviembre de 2013

Nº51 Otro Meeting Point

Enrique Lacalle y su equipo no desfallecen a pesar de que, supongo, cada año es más difícil sacar adelante una feria como Barcelona Meeting Point en un sector donde los actores han cambiado tanto y tanto Hay que felicitarlos por su esfuerzo

¿Quién había? Tan sólo dos grandes Promotoras de las históricas: La Llave de Oro y Núñez i Navarro, una de reciente Corp, y no llegaban a media docena de medianas y pequeñas. Un abismo respecto a aquel Meeting Point de hace unos 8 años, con impresionantes stands de dos pisos donde el cava y el jamón estaban presentes cada día. Si comparamos tan sólo con el del año pasado también hay diferencias, porque además de las Promotoras han desaparecido un gran número de Entidades Bancarias: no estaba Catalunya Caixa, ni Unnim, ni Banco Popular Hemos tenido la sensación de un Meeting Point casi familiar.

Hay que felicitar a la organización por haber confiado en Molins Interiors para el diseño del espacio común del Lounge, un espacio moderno, cálido, de muy buen gusto ¡Qué diferencia de lo habitual!

Nuestros datos del Barcelona Meeting Point de este año, a priori no parecen tan buenos como el año pasado, nos ha visitado mucha menos gente, pero en cambio nos queda una buena sensación, que las personas que se interesaban lo hacían con más ganas que el año anterior. Los datos:

 Hemos atendido 255 demandantes, 24 clientes chinos y 18 rusos. Tenemos programadas 45 valoraciones.

 Hemos destinado a ello 17 comerciales.

 Guifré Homedes Director de la oficina Amat en Barcelona, fue junto con 7 representantes de inmobiliarias Rusas, el único ponente representante de una inmobiliaria estatal en la 1ªsessió del Symposium BMP: “Cómo vender inmuebles a los rusos”, hecho que nos ha dado relevancia en los medios como el artícle en diario El País y varias entrevistas o menciones en radio, prensa y televisión

 La presentación de www.BarcelonaSecondHome.com, nuestro nuevo proyecto en China, también ha tenido una gran acogida, como La Vanguardia que nos ha dado un semáforo verde a la iniciativa ¡Todo un honor! Y esto es sólo el comienzo, pues los próximos 6, 7 y 8 de diciembre estaremos en la Feria Inmobiliaria de Shanghai, si alguno de nuestros clientes y amigos está por aquellas fechas en la ciudad y tiene curiosidad por visitar la feria, tenemos a su disposición entradas.

¿Que más se le puede pedir a 4 días y medio?

Por otra parte,  Fruto de la complejidad del momento, los contrastes y dificultades: 

El jueves se ocupó durante horas el stand de la Sareb por la PAH (Plataforma de los Afectados por la Hipoteca)

El domingo que se manifestó un grupo de Afectados por las Preferentes  Finalmente sábado por tarde, que había el partido Barça Madrid, a partir de las 5 la feria era un desierto

Durante los días de la feria se inauguró el magnífico edificio de oficinas Cornerstone de 20.700 m2 en Poble Nou, gestionado per Bream Real Estate y diseñado por el Arquitecto Albert Blanch. A todos ellos felicidades por la valentía de emprender un proyecto como este

“

Yo no soy nada ni nadie y enseguida callaré, pero vosotros tendréis que hablar, porque os tenéis que responder a grandes preguntas” SALVADOR ESPRIU

PD: No querría acabar sin hacer un reconocimiento a todas aquellas personas que han colaborado en la campaña de recogida de ropa para Arrels Fundació ¡Gracias a todos!

Por Immaculada Amat Octubre de 2013 Nº50 Jugando con el 5  5 años de crisis  50 Diarios del Cambio



A pesar de todo Amat continúa, y con 65 años de experiencia a las espaldas, podemos decir que:

 cada hora, 500 inmuebles Amat son consultados por internet

 cada hora, Amat recibe 5 nuevos contactos, nuevas demandas

 cada hora, Amat gestiona 150 llamadas

 este año, Amat ha cerrado 50 operaciones con clientes de países emergentes: Rusia, China, Egipto, Libia

A parte de este "divertimento", septiembre ha sido un mes complejo, desde la vuelta de las vacaciones que no hemos parado...

Lamentamos que este mes haya hecho concurso una importante Promotora, amiga nuestra, que ha resistido cuanto ha podido, seguramente más de lo que era conveniente, una Promotora que apreciaba el negocio.

Un hecho sorprendente, es que al empezar la crisis se cerraron muchísimas agencias inmobiliarias, ahora la situación parece que se ha revertido y se vuelven a abrir, por ejemplo en el entorno de nuestra oficina de Barcelona (3 durante el verano). ¡No lo entendemos! Precisamente a parte de los inmuebles de la banca, uno de los problemas actuales para el mercado inmobiliario, es que hay muy pocos inmuebles de segunda mano en venta.

Otro hecho sorprendente, es que este mes inauguramos web en China, consecuencia de tirar adelante un potente proyecto “full service”, soportado por la web y una red de colaboradores en las principales ciudades de China. ¡Quién nos lo iba a de decir hace 5 años!

Se ha aprobado la Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, ahora habrá que ver si cubre las expectativas que ha levantado.

"Por una temporada, la veraniega, habíamos apreciado una aproximación de libertad" - SALVADOR ESPRIU

PD: Ahora que estamos en fechas de “cambios de armario”... durante todo el mes de Octubre, en las 4 oficinas de Amat, encontrareis unos contenedores de recogida de ropa de Arrels Fundació, para que podáis dejar esencialmente: tejanos, zapatillas, jerseys... Ropa cómoda y resistente, para todas aquellas personas dignas que viven una situación indigna en la calle. Para todo lo demás: ropa, muebles, electrodomésticos, libros, juguetes... os recomendamos que contactéis con Solidança

Por Immaculada Amat Septiembre de 2013 Nº48 El sector inmobiliario no ha hecho

vacaciones

He aprovechado las vacaciones para leer todos los Diarios escritos hasta la fecha (5 años de reflexiones), cuando empecé no imaginé que haría tantos, releyéndolos ahora me doy cuenta que muchas opiniones, ideas, reflexiones... siguen siendo válidas hoy en día, el error más grande ha sido en las previsiones de caídas de precios, nada que ver con la realidad, que ha sido mucho más dura.

Si me centro en los Diarios “post vacacionales”, veo claro que durante los meses de Agosto ha pasado poco o nada remarcable inmobiliariamente hablando, pues los temas centrales eran:



Agosto 2008: el Gobierno por primera vez pronuncia la palabra crisis



Agosto 2009: la inutilidad del “Plan E” del Gobierno central, un montón de dinero desperdiciado



Agosto 2010: reflexiones sobre la no comparecencia a entrevistas de trabajo pese a la situación



Agosto 2011: comentarios sobre la reducción del periodo “cerrado por vacaciones” en muchas empresas, como por ejemplo en Amat



Agosto 2012: comentarios sobre la posibilidad del rescate de España y la creación del “Banco malo”

Ningún comentario sobre acontecimientos en relación al sector, el mes de Agosto era tiempo de compás, espera.



Agosto 2013: este año sí que han habido noticias importantes para el sector inmobiliario que directa o indirectamente nos pueden afectar:

 Catalunya Caixa vende su plataforma inmobiliaria a dos fondos extranjeros. Este hecho que es importante por el volumen y las cantidades de activos que gestionan, abre muchas incógnitas para la propia gente que trabaja directamente en la plataforma y para las empresas que comercializamos para Catalunya Caixa, ¿Qué futuro nos espera?

 SAREB ha vendido un gran paquete de inmuebles a un fondo de capital riesgo ¡Buena noticia, hay interés por invertir en el sector!

 Continúa adelante la operación de venta de Servihabitat

 Continúa el interés por parte de dos grandes empresas de Madrid de entrar en el accionariado de Immobiliaria Colonial

¡Caramba con las noticias del sector de este año, importantes de verdad! por eso decía al principio que el sector no ha descansado

Un apunte final, durante las vacaciones he recorrido varias localidades catalanas y cero o casi cero grúas... ¡impactante! ¡Buen retorno!

Llegarán mañana tranquilas horas, abiertas alas anchas de los pájaros llevarán al campo las grandes calmas de verano (SALVADOR ESPRIU)

Por Immaculada Amat Julio de 2013 Nº48 Una mirada diferente

Por Immaculada Amat Junio de 2013 Nº47

El verano ya está aquí, no sé cómo lo hemos hecho pero hemos sobrevivido

Hemos esperado a publicar este Diario, para estudiarnos bien las modificaciones a la Ley de Arrendamiento Urbano, pensar cuales debían ser nuestras recomendaciones, y organizar tres actos (un en cada oficina) con nuestros clientes propietarios para explicarles nuestras propuestas y recibir su feedback.

Dicho esto, podemos decir que tenemos una mirada diferente, porque después de escuchar todo cuanto se ha dicho en las tertulias, lo que se ha escrito en los medios... nosotros opinamos muy diferente a la mayoría

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Este es el título de la última modificación de la Ley de Arrendamiento Urbano y de la LEC, y nos preguntamos: ¿Fomento? ¿Hablamos de fomento cuando al inquilino le exponemos a más incertidumbres e inseguridades que nunca? ¿Es eso lo que le conviene a los propietarios?

Seguramente nos lo miramos desde el punto de vista de una parte de los arrendadores, desde el punto de vista de la tipología principal de nuestros clientes propietarios a los que hemos intentado inculcar durante años que el hecho de alquilar les convierte en empresarios de un negocio que tiene como cliente a los inquilinos.



¿Qué hay que hacer con estos clientes/inquilinos? Cuidarlos, garantizar su seguridad, conseguir que no te abandonen.

A veces pienso que alguien cambia las pautas del tiempo y ahora el día tiene menos de 24 horas. No hemos tenido hasta ahora acabada la Memoria 2012 que os adjuntamos, así es que el Diario del Cambio de este mes es la misma Memoria.

Ha sido un mes poco motivador, y menos aún las ponencias de la XXIX Reunión de Círculo de Economía en Sitges Todos los Ponentes con mensajes bastante deprimentes, quizás destacaría en positivo al Presidente Artur Mas quien expuso un listado de las cosas positivas en marcha en estos momentos, en positivo también la brillantez intelectual del Presidente del Círculo de Economía Josep Piqué; y en negativo al Ministro Luis de Guindos, seguramente hablaba de Macroeconomía, muy lejos del mundo en el que vivimos la gente de a pie.

Como siempre, os dejo una frase de SALVADOR ESPRIU para la reflexión: “Él piensa lo mismo de los tuyos. Hablan igual, con palabras contrarias”



¿Cuándo es más rentable el negocio del alquiler? Pues cuando hay muy poca rotación, cada vez que marcha un inquilino supone un gasto para dejar la vivienda en condiciones, y meses de desocupación (sin cobrar) hasta volver a tener la vivienda arrendada.

Cuando hemos escuchado en los medios, e incluso hemos leído en comentarios y notas de los colegios profesionales, que la opinión mayoritaria es pensar que es muy bueno para los propietarios que puedan hacer contratos de tres años, no lo entendemos, nos preguntamos:



¿Es realmente bueno para nuestros clientes? Nuestra respuesta es No (salvando siempre situaciones especiales). Pensamos que al contrario, puede traspasar posibles clientes inquilinos a clientes compradores.



¿Es bueno poder sacar a un inquilino tan fácilmente? Nuestra respuesta vuelve a ser No. Es cierto que la propia ley prevé un sistema de protección a través de la inscripción del contrato en el Registro, pero ¿Y su coste? ¿Cuantos arrendatarios lo utilizaran?



¿De qué nos sirve un registro “de morosos” si sólo se pueden inscribir las sentencias firmes? Nuestra experiencia, que es larga, es que las sentencias que obtenemos son mínimas, en la mayoría de los casos te dejan las llaves días antes del juicio, ¿No son estos morosos? Y los que se auto liquidan la fianza, ¿No lo son también?

Y podríamos continuar...

Nuestras recomendaciones a los propietarios son claras: continuar haciendo contratos de 5 años, no poner la renuncia a la subrogación mortis causa (aquella que permite que muerto el inquilino se pueda sacar a la familia de casa) ¿Qué falta hace si el contrato ya tiene una duración limitada? Nos parece excesivo.

Lo que nos queda claro de la nueva Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es que ahora más que nunca el contrato tiene una importancia vital, un buen contrato protege ambas partes, y un mal contrato puede llevar a situaciones no deseadas, este es el reto de la flexibilización y la libertad, bien aplicado es perfecto, pero se debe hacer muy bien.

Os deseamos a todos buenas vacaciones, y que sirvan para “cargar las pilas”.

Nuestra frase de SALVADOR ESPRIU del mes: “A menudo nos afanamos para no hacer nada, para no dejar de hacer nada y quejarnos, porque no hacen nada ni nos dejan hacer nada”

Por Immaculada Amat Mayo de 2013

Nº46 Una vez más con sentimientos contradictorios

Abril ha sido un mes negativo desde el punto de vista de datos:



El paro crece y crece, cada mes constatamos lo mismo.



Avanza el populismo. Temor a que aparezca un “redentor” (de derechas o de izquierdas) que arrastre, contra eso sólo se puede luchar con la verdad.

Por

Immaculada Amat Abril de 2013

Nº45 Balance y reflexiones de futuro



Aumentan los ataques verbales a Cataluña desde el resto de España.

El último viernes antes de Semana Santa, como cada año, celebramos la Reunión General de Amat. La verdad es que a Joana ya mí nos impresiona cuando vemos la cantidad de gente que somos, ¡65 personas! No sabíamos si empezar a correr y no parar. Supongo que, como en la mayoría de las empresas, la reunión general sirve para explicar cómo ha ido el año anterior y cuáles son los proyectos y objetivos para este año. Nosotros además aprovechamos para hacer alguna conferencia que ayude a todos a reflexionar sobre el futuro.



La frivolidad de algunas personas que intervienen en las tertulias de algunas televisiones, donde en lugar de informar generan desconfianza, inseguridad.



Extraordinariamente negativas, las restricciones a las ayudas a la dependencia. ¿Cuántos problemas sociales se generarán?

Per Amat. ha sido negativo:





La pérdida de una operación de compraventa, porque el cliente comprador se ha visto directamente afectado por tema de Chipre.

La pérdida de alguna Administración de Comunidades, por la guerra de precios existente actualmente en el sector. Es imposible dar un buen servicio: con Call center para incidencias las 24 horas del día y los 365 días del año; Administración de fincas On line que implica llevar toda la gestión contable al momento; pagar puntualmente a todos los proveedores; tener una buen seguro profesional; y sobre todo tener un equipo profesional que conoce a fondo su trabajo. ¡Todo esto por 4€ al mes por vecino, imposible!

En esta ocasión contamos con Josep M. Galí, académico, consultor y escritor, que reflexionó sobre tres conceptos que formarán parte de nuestra manera de hacer como sociedad, y que en consecuencia transformarán la vida, los negocios, las empresas:



CO de colaboración, cooperación, consumo colaboración, etc. La verdad es que en nuestro negocio ya lo hemos vivido, por ejemplo cuando hemos alquilado algún piso compartido.



RE de reutilización, explicaba Josep M. que en un futuro cercano se valorarán los productos que hayan sido diseñados pensando ya en su reutilización. Conocemos una empresa dedicada a la reutilización de ropa infantil, Trastus. Dentro de nuestra propia empresa, cada vez se reutilizan más cosas.





La caída de más Promotores, de los que sabemos que lo han hecho bien y que la falta de crédito los ha arrastrado. ¡Qué pena!

Pero Abril también ha sido un mes positivo:

 Ha salido la Sentencia del Tribunal Europeo sobre el tema de les hipotecas en España, impulsada por el Juez J.M. Fernández Seijo, nuestro Ponente en la última Cena del Entorno Inmobiliario y a quien conocemos de hace mucho años (ya que su primera plaza como Juez fue en Esplugues de Llobregat). Es esperanzador ver que la Judicatura, o mejor dicho parte de la Judicatura se compromete con la sociedad, no ya por esta sentencia, sino por tal y como nos explicó el Sr. Fernández Seijo, su función en el Mercantil y la de muchos compañeros suyos, va adquiriendo una visión más amplia con la misión de ayudar a solucionar problemas a muchas empresas, en lugar de facilitar su defunción.



Cada vegada más, dentro de les posibilidades existentes, la sociedad civil apuesta por el mecenazgo o micro mecenazgo para tirar adelante nuevos proyectos o proyectos ya existentes a los que la Administración no puede dar el apoyo de hace años.

SO de sociedad, la sociedad recupera su papel, entramos en una sociedad secularizada entendido en que es una sociedad que tiene confianza en sí misma, y se sentirá capaz de resolver sus problemas.

Dejo estas pinceladas de la conferencia para quien quiera pensar.

Por lo demás, Marzo quizás ha sido un poco mejor que Enero y Febrero, se han hecho reservas de compra de pisos en todas las oficinas. Los precios son realmente muy buenos para el comprador, y hay excelentes oportunidades. Lo que sigue siendo cada día más preocupante es el aumento del paro, lo vemos cada día en el departamento de patrimonial, donde estamos en contacto con muchísimas personas. Y no sólo preocupante, sino decepcionante es el comportamiento de muchos de nuestros políticos.

Por eso me parece acertada la frase "los que quieren dialogar de verdad deben darse prisa en la penetración del pensamiento recíproco" - SALVADOR ESPRIU



Después de asistir a una gratificante conferencia de Josep Ramoneda, salí con la sensación que todavía hay posibilidades de salvarnos del desastre, todavía hay personas que piensan, que razonan, que no hacen el discurso fácil al que nos tienen acostumbrados.



Hemos vivido un Sant Jordi extraordinario, quizás porque el tiempo fue muy bueno, o por que la ciudadanía tenía ganas de salir, sentirse parte de una fiesta única, o un poco por todo, la verdad es que hacía tiempo que no se veía tanta gente con un semblante risueño.

Para Amat. también ha sido un buen mes:



Hemos conseguido tirar adelante varias operaciones que hacía tiempo que negociábamos.

 Hemos podido constatar que hay persones que vuelven a tener ganes de invertir. Ya no es una anécdota, y esto nos anima.

Apropiada per estos días de efímeras amapolas.

Ahora decid: “la retama florece, en todo campo hay rojo de amapolas” SALVADOR ESPRIU

Un mes digamos triste

En el mes de febrero habitualmente cuestan llenar las agendas de comercial, este año seguramente todavía algo más. Todos los ratios han bajado: el número de llamadas, el número de emails, el número de visitas, el ratio de conversión de llamadas a visitas... ¡y no digamos en operaciones!

Cuesta mucho levantar el ánimo a una población superada por todos lados, una población que tiene miedo, que ve que su capacidad disminuye día a día. Y sin embargo es el mejor momento para comprar: hay un sinfín de oportunidades, tenemos precios impensables hace cuatro días, en todos los segmentos... ¿Alguien podía prever que habrían pisos en Barcelona por 100.000€? ¿O casas de un nivel impresionante por 1.000.000€?

A pesar de este panorama tan desolador nuestro Departamento Comercial nunca está parado. Trabaja activamente las diferentes plataformas de las entidades financieras, gestiona las bases de datos, busca demandantes y hace seguimiento y más seguimiento.

En la misma línea de no detenerse se mueve el Área Luxury. Sus responsables, Nadia y Guifré, han asistido a una Convención Internacional de Luxury Real Estate en Valencia, donde no sólo han podido conocer el pulso del mercado en otros países sino también estrechar lazos con empresas que nos pueden aportar clientes de todo el mundo, tal y como nos están trayendo (tres o cuatro al mes) el grupo de empresas inmobiliarias que son nuestros Partners en Moscú y San Petersburgo.

Y como nos gustan los retos y estudiar cosas nuevas, dijimos que sí a un encargo único: valorar un conjunto de escuelas ubicadas en diferentes zonas del estado español. Un conjunto de escuelas de una conocida Congregación, alguna de ellas situada en edificios únicos e irrepetibles. Ha sido un trabajo gratificante por su singularidad, un trabajo de consultoría diferente que nos ha obligado a crear un modelo extrapolable a otros tipos de valoraciones. Son estos retos los que te ayudan a salir de la mediocridad imperante.

Y gratificante fue la Cata de Vinos que organizamos en la oficina de Barcelona para los compradores del año 2012. Bajo la maestría de Ferran Centelles, ex sumiller de El Bulli, conseguimos que todos disfrutaran de una velada sorprendente y divertida.

Con estos pequeños actos intentamos compensar y neutralizar la gran tristeza. “Conviene pensar un futuro luminoso, conviene pensar en las equivalencias de vida i luz, de muerte y oscura”

SALVADOR ESPRIU

Por Immaculada Amat Febrero de 2013 Nº43

Un mes estresante

Para las empresas pequeñas como la nuestra, el mes de enero es un mes complicado desde muchos puntos de vista. Hay que cerrar el año anterior y hacer los correspondientes informes, a nivel general, a nivel de departamentos, hay que cerrar números, analizar... sin dejar de hacer el día a día.

Hace falta evidentemente planificar el nuevo año, discutir con los jefes de departamento los objetivos, preparar los presupuestos... ¡Y que complicado es hacer hoy el presupuesto del departamento comercial! Preparar el plan de marketing, diseñar las estrategias de cada área, el plan financiero... y todo ello, sin dejar de hacer el día a día.

En las grandes empresas tienen sus departamentos de marketing, de planificación, de RRHH, etc. En las pequeñas, donde intentamos que la estructura sea lo más pequeña posible, también a nuestra manera lo tenemos, la diferencia está en que seguramente una misma persona lleva diferentes sombreros.

Estresados pero satisfechos por un nuevo año superado, satisfechos porque en base a estar muy atentos, controlando mucho el gasto, conseguimos cerrar el ejercicio con superávit, casi un milagro si tenemos en cuenta tan sólo dos datos: 

Sin perder ni un cliente de vertical los ingresos han bajado un 35%, correspondiente a la bajada acumulada de dos años del precio de alquiler, más el alargamiento del periodo que se necesita hoy para alquilar un piso 

El precio de venta en comercial ha bajado de un 35 a un 60% según la zona, también naturalmente esto afecta directamente a nuestra cuenta de explotación. Satisfechos porque lo conseguimos a base de poner todos un esfuerzo extraordinario, en base a innovar procesos, a hacer marketing y marketing. Satisfechos por haber podido, no sólo mantener la plantilla sino incluso incrementarla en 2 personas.

Pero lo que más nos satisface es haber conseguido sobre un total de 96 acciones de reclamación anunciadas durante todo el año, acabar sólo con 18 desahucios, y finalmente sólo con 4 lanzamientos. ¿Se pueden imaginar la gestión, la imaginación, que hay detrás de ello para conseguir llegar hasta aquí? Es uno de nuestros granitos de arena (nuestro, y de nuestros clientes) para ayudar al mantenimiento de esta sociedad tan tocada.

Cuando vemos todo lo que está pasando en nuestro entorno, la indignación nos sobrepasa, nos hace plantearnos si somos unas ingenuas soñadoras intentando salvar unos puestos de trabajo, la vivienda de unas familias,... mientras todo el día oímos hablar de corrupción y corrupción de aquellos que nos representan o nos han representado, es francamente desmotivador.

Para no frustrarnos más de lo que ya estemos, nos aferramos a una frase de SALVADOR ESPRIU "hacer todo lo que podamos de nuestra parte, para que el mundo sea algo menos desagradable y sobre todo algo menos perverso"

Por Immaculada Amat Enero de 2013 Nº42 2012 un año intenso, 2013 un año que da miedo (según predicen)

Ha terminado el 2012, seguramente el año más intenso de nuestra vida profesional. Pasan tantas cosas y todas tan rápidas que se hace difícil hacer una valoración. De momento tenemos que estar contentas por la empresa, un nuevo año superado, manteniendo nuestros dos objetivos desde inicios de la crisis: mantener plantilla, seguir invirtiendo en Marketing.

Deberíamos estar aún más contentas por conseguir: 

Incrementar la cartera de inmuebles en Administración, gracias a la confianza que nos ha otorgado una gran entidad bancaria 

Incrementar el número de inmuebles vendidos respecto al año anterior, aunque a precios más bajos. 

Integrar la nueva oficina de Sant Cugat Centro en un tiempo récord. 

Continuar haciendo nuestras Cenas del Entorno Inmobiliario y muchas otras cosas más.

Lo hemos conseguido gracias a la entrega de nuestra gente, a su capacidad de ser flexibles y adaptarse a los requerimientos y exigencias del mercado actual. Al esfuerzo que hacemos todos por formarnos y prepararnos constantemente. A las ganas que ponemos para ser cada día mejores... Todo esto nos mantiene, ¡agotados pero vivos!

A pesar de todo ello, no todo el monte es orégano, sino que también tenemos problemas, y muchos, como todo el mundo

Hemos entrado en el temido 2013, lo hacemos con miedo. Todas las noticias que nos llegan son malas, todas las previsiones peores Nos preocupa extraordinariamente el grado de estrés económico y emocional que soporta en estos momentos nuestra sociedad ¿Hasta cuándo aguantará? Pensamos que hay que hacer un esfuerzo colectivo para mantener puestos de trabajo, sino al final, el país se colapsará

Desde el punto de vista de Amat, la imagen que nos viene en este momento para visionar el 2013, es la imagen de un circo tendremos que ser equilibristas, hacer magia, domar fieras, hacer el doble salto mortal, y si cabe, haremos de clowns. Seguramente lloraremos y reiremos, y esperamos llegar a finales de año habiendo sobrevivido a la función y preparando la siguiente

En homenaje a SALVADOR ESPRIU, que este año se celebra la efeméride de su nacimiento, citamos una parte del poema: “Me han pedido que hable de mi Europa” (1959) Que no sea decepcionada nuestra esperanza, que no sea escarnecida nuestra confianza: así muy humildemente lo pedimos

Por Immaculada Amat Navidad de 2012 Nº41 Propósitos solidarios

Como cada año por estas fechas editamos un CALENDARIO, y como cada año, éste gira entorno a un tema. Este año hemos querido hacer un homenaje a las fundaciones que trabajan en nuestro entorno, pensamos que en estos momentos están llevando a cabo un papel fundamental en nuestra sociedad, están supliendo con el esfuerzo de un gran número de personas anónimas el rol que en otras épocas cumplía la Administración. Estamos seguras que sin su contribución esta nuestra sociedad estaría todavía más polarizada, y no se daría respuesta a necesidades y requerimientos tan necesarios.

Somos conscientes que son una pequeña muestra, que nos hemos limitado a las que nos son más cercanas, también somos conscientes que en otras zonas del mundo las necesidades son mucho más urgentes e importantes que las nuestras.

Finalmente hemos elegido las que tenían una relación directa con el entorno de Amat

También queremos agradecer a nuestros patrocinadores y colaboradores, el apoyo recibido para producir este calendario

Les deseamos felices fiestas y en especial mucha esperanza, positivismo y fuerza para el próximo 2013.

Encuéntrenos

Sorpresas positives

Primera sorpresa positiva, el Barcelona Meeting Point de Octubre. Nuestra empresa dudó hasta el último momento sobre la conveniencia o no de participar, finalmente decidimos formar parte, y lo cierto es que el éxito nos ha sorprendido a nosotros, y a todo el mundo que ha participado. Colas para pedir información, personas realmente interesadas en comprar, y la sensación de que los precios habían llegado a lo que el cliente demandante hoy puede pagar.

Amat tenía su propio espacio en la zona de Rusia, y además tenía comerciales a los stands de Solvia, Catalunya Caixa y BMP.

Las cifras son importantes: 

14 Comerciales de Amat a la feria  650 Visitas atendidas 

20 Entrevistas con inmobiliarias rusas 

3 Operaciones cerradas a la feria + otras operaciones cerradas posteriormente.

También nos sorprendió el interés de los medios de comunicación por las ventas realizadas por Amat a clientes procedentes de las ex Repúblicas Soviéticas: 3 entrevistas en televisión, 1 por la radio y 2 a medios escritos.

Pensamos pues que tanto la inversión económica realizada, como el esfuerzo de nuestra gente, han tenido un resultado satisfactorio.

A pesar de ello, no podemos resistir comparar este Meeting Point con el de hace 6 7 años, hemos pasado de tres pabellones con stands de dos plantas, a medio pabellón donde sólo estaban presentes: 8 promotoras Inmobiliarias, 6 entidades financieras y algunas comercializadoras.

Segunda sorpresa positiva, Amat ha sido galardonada con el premio FUNDE, por sus políticas efectivas de conciliación de la vida familiar y laboral. La entrega del premio tuvo lugar en un acto solemne celebrado en la Seu Vella de Lleida y presidido por su Alcalde, Excmo. Sr. Angel Ros.

Negativa ha sido la dura inspección que hemos tenido por el departamento de consumo de la Generalitat a raíz de una denuncia hecho por un interesado en alquilar un piso a quien no se lo alquilamos por no cumplir los requisitos de solvencia económica que tanto el propietario como la compañía de seguros exigen. Los hechos pasaron el mes de Noviembre del 2011, y al cabo de 12 meses piden documentación acreditativa de la insolvencia. ¿Esto es normal? ¿No hay que destruir la documentación de acuerdo con la ley de bases de datos? Aprovechando esto, han inspeccionado todo cuanto se puede inspeccionar. Llegamos a la conclusión que las empresas que nos caracterizamos por: ser estrictas, cumplidoras de la normativa, pagamos religiosamente nuestros impuestos, tenemos la ISO, voluntariamente nos auditamos... estamos mucho más expuestas. ¡Qué contradicción!

La paciencia se un árbol de raíz amarga pero de frutos muy dulces. (PROVERBIO PERSA)

Por Immaculada Amat Septiembre de 2012 Nº39

Punto de no retorno

Desde el último diario, nuestra Cataluña ha cambiado, un gran movimiento salido de los propios ciudadanos, no de la política, ha removido nuestro pequeño país. La voluntad de ser un estado ha cambiado los planes y las estrategias de todos los partidos políticos sin excepción. Me parece un gran triunfo de la democracia, seguro que todos estamos llenos de incertidumbres, de miedos, pero también estoy segura que tenemos que mirar hacia adelante y avanzar en el camino emprendido. Las generaciones que nos vienen detrás lo esperan y lo necesitan. Un buen cliente nuestro nos decía: "el paso dado el 11 de Septiembre es tan importante para nosotros como la primera pisada del hombre en la Luna, no tiene retorno."

Y mientras el país avanza, nosotros intentamos convivir con un día a día en el que en cada momento hay más y más problemas. Por ejemplo en las comunidades de propietarios, que administramos muchas y desde hace mucho tiempo:



Nunca nos habíamos encontrado con un índice de recibos devueltos e impagados tan importante. 

Hoy muchas comunidades ya han gastado el fondo de reserva, otros hace bastante tiempo que sólo hacen el mantenimiento mínimo, han prescindido de servicios. 

Tenemos ya en marcha un gran número de procedimientos monitorios por deudas comunitarias, que hay que hacer, pero que no sabemos a dónde nos conduce, aparte de preservar los intereses de la comunidad en general, porque la realidad es que muchos comunitarios no pueden pagar.

Pero como siempre queremos ser positivos, también hay buenas noticias: 

Hemos alquilado dos naves industriales 

En Barcelona se ha reactivado la venta de vivienda de segunda mano 

Vamos al Barcelona Meeting Point, nos encontrareis en el Salón Profesional del 17 al 19 de Octubre, y también tendremos representación del 17 al 21 de Octubre en el Salón del Gran Público, en los stands de las principales entidades bancarias con las que trabajamos (Solvia, Catalunya Caixa y Caixa Penedés).

Celebramos todos los progresos, no esperamos alcanzar la perfección ANN MCGEECOOPER (Directiva Estadounidense)

Por Immaculada Amat Agosto de 2012

Nº38 Necesito tanto tiempo para no hacer nada que no me queda tiempo para trabajar

Es una frase de PIERRE REVERDY poeta del surrealismo y cubismo francés encontrada al último libro de ENRIQUE VILA MATAS.

Quizás esto son las vacaciones, el no hacer nada, pero la cuestión en estos momentos tan cambiantes es: ¿Nos queda tiempos para no hacer nada? Creo que menos de lo que querríamos y seguro necesitaríamos.

Mi impresión es que la gran mayoría de las empresas han cambiado su forma de hacer vacaciones, muchas han cerrado menos días de los que habitualmente acostumbraban, entre ellas Amat, y lo cierto es que no hemos tenido a nadie con los brazos cruzados. En Barcelona ha habido mucha gente, hemos tenido un número bastante significativo de visitas y hemos cerrado operaciones.

En líneas generales vivimos en un estado de permanente tensión: Que si nos rescatan y ¿a quién? ¿A la banca o al país? ¿Cuándo? ¿Cómo? ¿Que si el banco malo ya mismo? ¿Cómo y qué inmuebles? Que si modifican la LAU? Os habéis parado a analizar la propuesta que se ha publicado y ¿a quién beneficia?

Parece el cuento del “nunca acabar” no acabamos de tener las cosas claras, ni a dónde vamos

Y a pesar de todo y como siempre decimos: la vida continúa, y también nos aporta cosas positivas. Estas vacaciones he recogido algunas:



En el pueblo de la Cerdaña donde veraneamos, hay los mismos restaurantes que hace años y de los mismos propietarios, un éxito.

Por Immaculada Amat Junio de 2012 Nº37 Las palabras son las ojeras o las ruedas del

cerebro

He querido empezar el último diario antes de unos necesarios días de vacaciones con esta reflexión de EMILI TEIXIDOR, para rendirle homenaje en su muerte, y también porque su reflexión es muy apropiada en estos momentos. En muchos diarios anteriores he hecho referencia, no se llaman las cosas con las palabras que corresponden, y en consecuencia, no hacemos las cosas que tocan. ¡¡¡Mal!!!

¡Y qué mes de Junio! Desde las sesiones de Sitges en el encuentro del Círculo de Economía, todo era llorar... ( salvaría por su nivel, el interesante debate entre el ex ministro francés Kouchner y el ex ministro alemán Fisher): las tensiones de la prima de riesgo, el paro incontrolado, Grecia, el “rescate” de España, las sentencias que afectan a Cataluña, y sobre todo los problemas que pasan todos los ciudadanos. ¿No pueden pasar más cosas negativas?

Pero, como sabéis, siempre queremos ser positivos, y en medio de la caída económica general, en medio del desaliento imperante, encontramos algunas notas positivas:



Es positivo haber conseguido marcar un precio al mercado inmobiliario de Sant Cugat, después de años de bajar los precios cada mes, por fin se ha estabilizado, la caída ha sido extraordinaria pero se ha parado. La bajada de precios ha sido en entorno al 50% desde el punto más alto, llegados a este punto, en el mes de Mayo y Junio, tano Amat como los diferentes Promotores, hemos empezado a vender.



Es positivo el consenso que se está consiguiendo en relación a la necesidad de un modelo diferente para Cataluña.



Un abuelo de la Terra Alta, nos decía que estaba dispuesto a renunciar a un mes de su pensión de jubilación si esto podía contribuir a salvar el país. Tomemos nota.



Es positivo que Barcelona continúe siendo una ciudad atractiva para vivir, y en consecuencia continúen viniendo tantos extranjeros.



Unos amigos nuestros han vendido en julio muchos pisos de una promoción en la Costa Brava.



Es positivo el reconocimiento al sociólogo Manuel Castells, que ha obtenido el premio “Holberg”, el “Nobel” de los sociólogos.



¡Ampliamos plantilla! ¡Se necesita tanto tiempo, tanto esfuerzo para hacer mucho menos!



Es positivo poder escuchar a personas tan clarividentes a pesar de la edad como Jordi Pujol.



Esperamos que las vacaciones cortas o largas hayan servido para poder descansar un poco y “cargar las pilas” para un otoño que promete.

Y ahora que vienen las vacaciones, hay que ser positivos, porque vivimos en un país precioso, tenemos un sol maravilloso, y conseguimos que nos visiten un montón de turistas que nos ayudan a mejorar nuestra economía.

¡¡¡Buenas Vacaciones!!!

Síganos

Encuéntrenos

Por Immaculada Amat Mayo de 2012

Nº36

Entre la indignación y seguir adelante

Después de los acontecimientos de este último mes, todo el país, o casi todo el mundo, deberíamos estar indignados. ¡No hay día sin una noticia mala! El tema de Bankia es la estrella y a la vez el paradigma, hablamos de unas cifras que de tan inmensas no somos capaces de apreciar el valor, y nadie asume responsabilidades. Las compañías de rating nos están bajando nuestra puntuación, incluida Catalunya, que hace deberes y más deberes. El Estado ha bajado a la mitad las subvenciones y ayudas a los discapacitados, ¿hacía falta? evidentemente que no. ¿Por qué no reducen los funcionarios en los ministerios que se han quedado desde hace años sin contenido? Hay muchos, muchos motivos para estar indignados, si hacemos recuento, cada uno de nosotros tiene un saco lleno.

Casualmente en una revista he leído que durante la segunda guerra mundial el Gobierno inglés imprimió unos panfletos con la frase “Keep calm and carry on”, panfletos que no usaron, y que recuperada la frase, hoy hace furor, es exactamente lo que tenemos que hacer “tingamos calma y sigamos adelante”.

Este es el espíritu que nos va transmitió el Director General del Hospital Clínico Josep M. Piqué hace pocos días en una cena, seguir adelante en momentos tan complicados para la sanidad.

También Carles Sumarroca, en una comida de la Cámara de Comercio, hablaba de 8 ideas estratégicas para salir adelante las empresas.

Y Josep M. Galí, en la presentación de un estudio de la Fundación Creafutur, nos proponía un ejercicio de reflexión sobre el consumidor del futuro, otra manera de mirar adelante.

Y hoy, hacen la Maratón sobre la pobreza de TV 3, nos lo podemos mirar de muchas maneras, la primera sensación es de desazón, me ha venido a la pensamiento cuando yo era pequeña, y hace muchos años, que se hacían unos programas benéficos en la radio del Sr. Dalmau y el Sr. Vinyes, era la España de los años 60, ¿dónde hemos llegado? La siguiente reflexión es que estamos en situación de emergencia y hay que salir adelante.

Una última reflexión: menos mal que, aunque con empujones y rodeos, la sociedad civil va saliendo adelante.

Por Immaculada Amat Abril de 2012 Nº35 Mientras el extraño mundo avanza

Es una frase leída en un libro de Paul Auster, y me ha parecido el título perfecto para el diario de este mes, porque realmente todo es muy extraño.

Los Gobernantes de Madrid, que hoy dicen blanco y mañana negro, que tergiversan los datos a su antojo.

El embrollo de las grandes compañías, y los multimillonarios sueldos que todavía hoy cobran sus directivos. El pasado día 1 de Mayo el diario decía: ¡el Sr. Martin de Martinsa se sube el sueldo!

El hecho que en este momento alguna Administración pública contrate personal, y que además lo contrate a precios absolutamente fuera de mercado, una persona sin estudios cobrando el mismo sueldo que un buen comercial o un asesor fiscal con máster incluido. ¿Quién se lo explica?

Los discursos de los dirigentes de los partidos de la izquierda catalana, cargándose en cada momento las medidas del Gobierno, como si con ellos no fuera la historia, ¿Que no eren ellos mismos quienes estaban en el Gobierno hace tres días? ¿Que no son parte del desastre, como lo somos todos?

Y mientras este extraño mundo avanza, la mayoría de los mortales tienen que hacer malabarismos para salir a flote. Una empresa como la nuestra que tiene tantos clientes, que está cerca de sus clientes, ve los milagros diarios que hacen personas y empresas por sobrevivir. Unos cuántos ejemplos:



Más del 50% de las personas que dejan los pisos de alquiler, al ser preguntadas, nos explican que van a vivir con familiares. Tienen razón los sociólogos que dicen que las familias son más solidarias que nunca.



Los promotores que se ven en la necesidad de desprenderse de los últimos bienes personales que les quedan para pagar las refinanciaciones bancarias que en los últimos años han tenido que ir haciendo.



Los industriales, del sector que sea, con una buena cartera de pedidos, con un histórico impecable ante la banca, que para poder continuar se ven obligados a garantizar con todo su patrimonio personal la renovación de un crédito, seguro de menos importe del que tenían, y en unas condiciones peores. Y eso, los que pueden, porque la mayoría se ven obligados a cerrar.



Muchos abogados y asesores fiscales que tienen que juntar despachos, reinventarse, pues les ha desaparecido muchos de sus clientes, las empresas.

A todos, o casi todos, nos ha tocado reinventarnos, pero como la vida continúa, lo hacemos, y hacia delante sin mirar atrás... y precisamente como la vida continúa, no nos cansamos de decir ¡¡Inversores, ahora es el mejor momento, invertid en el sector inmobiliario!! Está lleno de oportunidades... de aquí unos años, no sé cuántos os lamentareis no haberlo hecho

Por Immaculada Amat Marzo de 2012 Nº34 ¡Qué reto y qué responsabilidad!

El último viernes de Marzo hicimos la Reunión General de la empresa. Hace efecto ver 62 personas juntas. ¡Qué miedo, qué reto y qué responsabilidad!

Empezamos con una charla de César Molins, propietario y Director General de Ames, miembro del CAREC (órgano de asesoramiento a la Generalitat de Cataluña en relación a la reactivación económica y el crecimiento). Ames es una industria del sector metalúrgico, tiene 7 factorías repartidas en diferentes países, la mayor parte en Cataluña, y tiene más de 700 trabajadores.

¿Y por qué le pedimos a César que nos impartiera una charla? Pues porque a pesar de las diferencias entre su empresa y la nuestra, en cuanto a sector y dimensión, tenemos muchas cosas en común. ¿Qué? La visión del negocio, los valores y los principios Coincidencias hasta tal punto que, sin pactar previamente de que hablaría, lo que hizo César fue pasar parte de la presentación que él mismo hizo en la Reunión General de Ames, y resultó que era casi exacta a la presentación que habíamos preparado nosotras para Amat . Muchas gracias César por dedicarnos unas horas, un viernes por la tarde, vigilia de Semana Santa.

Nuestra reunión sirvió por un lado para analizar cómo había ido el 2011, y por otro lado, fijar los objetivos para el año 2012 (un año mucho más difícil de lo que habíamos previsto), ¿Y cuáles son?:

Crecer y crecer... cuando los gastos ya están muy controlados, cuando los procesos están estudiados y estudiados, cuando tienes las personas preparadas y quieres mantenerlas, en unos momentos en que los ingresos bajan tanto, sólo te queda para equilibrar, el crecimiento.

Focalización en el cliente, en el trabajo bien hecho, en dar el mejor servicio, en la personalización. Y sobre todo no perder, a pesar de las presiones del mercado, los valores que han sido la clave de Amat.

Y algunas buenas noticias que hemos vivido en Amat La incorporación de la nueva oficina de Sant Cugat se ha hecho en un tiempo récord. El buen hacer del Banc de Sabadell, tanto en la parte inmobiliaria como la propiamente bancaria. Y la incorporación de otro miembro de la tercera generación, la Nadia Massagué Amat, que será la futura Jefe Comercial de Amat Immobiliaris

Una frase que me ha gustado leída en un anuncio: Do more, be more!

Por Immaculada Amat Febrero de 2012 Nº33 El mundo

está cambiando... ¿y tú?

Enero y Febrero han sido muy difíciles para todos, y en especial para nuestro sector. Si hacemos una lectura positiva y comparamos los datos de ventas, visitas, llamadas y operaciones de los últimos diez años, vemos que el mes de Enero siempre ha sido más flojo que otros meses, siempre ha sido un mes en el que las visitas no empiezan a producirse hasta la segunda quincena. Pero este año el comportamiento del mercado ha sido diferente, hasta la segunda quincena de Febrero la atonía ha sido absoluta, ahora parece que poco a poco recuperan un cierto interés los demandantes, hay llamadas, e mails,... así empieza la cadena de la veta.

Hoy el comprador puede estar seguro que en el 80% de los casos, la propiedad ha tomado ya consciencia de la nueva situación, de los nuevos precios, de que el mundo está cambiando. Siempre quedará un residual que mantiene el sueño de que todo será como antes.

El comportamiento del alquiler ha sido mejor, y sobre todo, conseguimos mantener el índice de morosidad muy controlado. Nos cuesta mucha gestión, pero entendemos que es lo que en estos momentos les conviene a los propietarios, y sobretodo nos conviene a la sociedad.

Y puestos a ser positivos, y siguiendo el maestrazgo de Oriol Amat, que siempre dice que a pesar de todo hay personas y empresas que avanzan, nosotros añadiríamos que además hay proyectos que avanzan. Algunos muy cercanos a nosotros, y que nos ayudan a pensar que alguna cosa seremos capaces de tirar adelante. Por ejemplo, en Sant Just Desvern estamos acabando de inscribir una Junta de Compensación en el centro de la población, y la propiedad tiene la intención de empezar la promoción de forma inmediata. En Sant Just también empiezan las obras del nuevo Club Deportivo de Can Mèlich, un proyecto hace tiempo iniciado y que ahora ha cogido el empuje necesario para hacerse realidad. Por otro lado, también la familia Planes entra en el mercado de Indonesia y crean una línea de ayuda a emprendedores.... Seguro que todos tienen dudas sobre si es el momento, si ahora toca, todos estamos llenos de dudas, por eso nos gusta esta frase.

Si uno empieza con certezas, acabará con dudas, pero si se acepta empezar con dudas, acabará con certezas.

FRANCIS BACON (1561 1626) filósofo y estadista británico.

Síganos

Encuéntrenos

Por Immaculada Amat Enero de 2012 Nº32 ¡¡¡Ayer más fácil que hoy!!!

Este parece será el “mantra” de nuestro país a lo largo del 2012. Día a día las noticias son más negativas, el Ministro de Guindos decía hace pocos días que los próximos 5 años serán más difíciles aún que los ya pasados. Sólo uno dato, el paro ya alcanza los 5.300.000 personas y subiendo. La frase de Guardiola “levantarse más temprano cada día” parece que tampoco sirve ya, ¿Qué tenemos que hacer? ¿Replegarnos a mínimos? ¿O seguir la estrategia que hemos ido siguiendo hasta ahora de crecimiento controlado?

Si analizamos 2011, ha sido para Amat Immobiliaris excepcional, en crecimiento y posicionamiento (no en resultados, como es evidente). Las circunstancias te llevan en ocasiones a tener que tomar decisiones en momentos en los que no lo teníamos previsto, y esto es lo que nos ha sucedido en 2011. Teníamos previsto abrir oficina en Barcelona, lo hemos hecho, y la verdad es que estamos muy contentos, en un año hemos avanzado mucho. Posteriormente nos salió la posibilidad de crecer en Sant Cugat, adquiriendo la empresa INOGAR, y lo hemos hecho. Y hoy ya tenemos en Sant Cugat Centro una oficina totalmente remodelada y en pleno funcionamiento.

2011 ha sido también un año de muchísimo trabajo, de mucha dedicación:

Al departamento patrimonial vertical, la gestión de la morosidad ha sido un reto continuado, intentando buscar soluciones individuales a medida de las necesidades de los inquilinos y propietarios. Una morosidad que va creciendo en relación al crecimiento del paro, y agotándose por instantes las pocas ayudas que quedaban públicas y privadas para el impago de los alquileres.

También en patrimonial comunidades, la gestión de los presupuestos y la morosidad se ha convertido en un mal sueño.

¡Y qué decir de comercial, donde cerrar operaciones cuesta tanto!

Por todo esto, el equipo directivo de Amat Immobiliaris se pregunta cada día, ¿Cómo nos planteamos 2012? La respuesta sincera hoy, no sería con optimismo, pero si con ganas, con coraje, con la fuerza que da haber pasado ya 4 años de crisis cambio, sin pérdidas, sin reducir personal, sino lo contrario, ampliando plantilla, invirtiendo y siendo capaces todavía de plantearnos innovaciones. Eso sí, pidiendo a todos nuestros colaboradores el máximo esfuerzo, compromiso y flexibilidad necesarios en un entorno que nos cambia día a día. ¡Manos a la obra!

Ninguna pasión priva a la mente del poder de actuar y razonar con tanta eficacia como el miedo.

EDMUND BURKE (político y escritor irlandés)

Por Immaculada Amat Noviembre de 2011 Nº31 Y continúan las incertidumbres

A diferencia del mes de Septiembre y Octubre, en este mes de Noviembre el departamento comercial de Amat ha ido mejor de lo que preveíamos. No es para tirar cohetes, pero sí que al menos para todo el equipo comercial que trabaja sin cesar, conseguir cerrar operaciones representa una dosis de moral. Un comercial evidentemente que necesita la parte del variable económico, pero es más importante todavía conseguir el cierre, y hoy el cierre es largo y complicado, es una auténtica carrera de obstáculos.

Hoy cualquier servicio, y nosotros somos una empresa de servicios, es muy complejo de gestionar, más morosidad, se necesita más atención y más tiempo, y esto significa más personas. Parece una contradicción, la ampliación de plantilla es razonable y necesaria desde el punto de vista del servicio, y no es razonable desde el punto de vista económico. Nos movemos permanentemente en esta gran duda, consultamos a 2gurus” y encontramos posiciones diferentes, analizamos que hacen las consultoras y también nos encontramos con posiciones antagónicas. Así que al final decidimos nuestra propia estrategia, basada sobre todo en el largo plazo y en la voluntad de poder continuar dando el mejor servicio. Hago ahora esta reflexión porque es precisamente ahora cuando estamos diseñando y planificando el 2012 (ya hemos escuchado decir un montón a veces que el 2012 hará bueno el 2011) y en consecuencia es cuando de nuevo se nos plantean todos los interrogantes.

Y hablando de interrogantes, como puede ser que pidas hora a un Ayuntamiento y pasen tres semanas ¿y todavía no la tengas? Cómo puede ser que la próxima semana trabajemos día sí día no (por el 6 y el 8 de Diciembre) si para una empresa de servicios es una distorsión, ¿qué no tiene que ser por una empresa industrial? ¿Cómo puede ser que las juventudes de un partido político se dediquen a pintarnos las vallas publicitarias con mensajes que nada tienen que ver con nuestra empresa? ¿Cómo puede ser que con tantos millones de parados cueste tanto encontrar personas que sean buenos profesionales y dispuestos realmente a trabajar (no a calentar silla)?

Y lo dejo aquí porque podría llenar una hoja entera, creo que es adecuada la frase de MAQUIAVELO

Esta es la tragedia de los hombres: las circunstancias cambian, pero ellos no.

Por Immaculada Amat Octubre de 2011

Nº30 Meeting Point: presente y pasado

A finales de Octubre tuvo lugar la feria inmobiliaria del Meeting Point, habíamos estado presentes desde su nacimiento formando parte de Ceigrup, podríamos decir que formamos parte del grupo que decidió sacar adelante la iniciativa. Antes ya habíamos ido como visitantes al MIPIM, que se hacía en Cannes. Fue el precedente del Meeting Point. Durante años habíamos participado en la Feria hasta que la euforia del sector, la gran potencia de las promotoras, casi nos expulsó. Este año hemos vuelto y la primera reflexión es: ¡¡¡qué cambio!!!

Cuando entrabas, ¿qué veías? Una reducción del espacio destinado a la feria increíble, y una participación ¡¡tan escasa!!. Menos de 10 promotoras, menos de 10 comercializadoras, menos de 10 empresas inmobiliarias de la banca. Los espacios institucionales, los más grandes. Y el espacio Rusia, una iniciativa para intentar atraer a los inversores de los países de la antigua URSS que hoy están en alza.

Nosotros, Amat. Immobiliaris, dudamos mucho si ir o no, porque la inversión era importante. Al final, analizando las posibilidades reales del mercado actual, decidimos que era de las pocas opciones existentes hoy para capitalizar un cierto mercado de alto nivel. Teníamos el precedente de los resultados de la comercialización de la Illa del Mar, donde el 75% de las ventas las hemos hecho a extranjeros, y de este porcentaje el 45% a ciudadanos de la antigua URSS. También teníamos claro que al adquirir el compromiso de ir nos obligaba a llevar a cabo una serie de acciones hacía tiempo decididas, pero no realizadas, como: hacer un microsite en ruso, hacer un díptico de presentación de la empresa en este idioma y abrir el abanico de colaboraciones con agencias inmobiliarias rusas.

Preparamos nuestra asistencia a conciencia, con acciones antes, durante (tuvimos incluso tres traductores de ruso catalán todos los días), y después de la feria. Los resultados habrá que verlos en el futuro, no esperábamos un resultado inmediato.

También participamos en el espacio de algunas de las Empresas Inmobiliarias de la Banca para las que trabajamos, y aquí sí que conseguimos contactos que pueden convertirse en operaciones, en estos espacios sí que el sábado por la tarde y el domingo por la mañana había bastante animación con gran número de consultas.

Creemos que no nos equivocamos al decidir asistir, a pesar del enorme esfuerzo económico y personal que representa. Ahora tenemos que encontrar los resultados.

Dado que estuvimos tantas horas nos dio tiempo a recordar anteriores ediciones en las que esta feria, seguramente otras también, se convirtió en una gran feria de vanidades, donde cada cual tenía que ser más grande, más vistoso y sobre todo, más endeudado que los otros. ¿Dónde están aquel montón de promotoras? ¿Cómo podía ser que empresas pequeñas como la nuestra de repente se convirtieran en promotoras con millones de euros de financiación? Y sobre todo, ¿cómo nos han dejado?

En fin, lo hecho, hecho está, ahora nos hace falta a los que quedamos luchar para sobrevivir en un entorno cada vez más complicado. En estos días del Meeting Point dónde hemos podido hablar con muchísimos compañeros del sector, el sentimiento era unánime, Septiembre y Octubre un desastre, por eso creemos que debemos aplicarnos todos juntos la cita de CONFUCIO No importa cuán lento vayas, mientras no te detengas.

Patrimonial. Comercial. Consultora.

Por Immaculada Amat Septiembre de 2011 Nº29

Los cambios

En nuestro sector, el mundo inmobiliario, muchas cosas están cambiando:

Los precios, tanto en la venta como en el alquiler, que se han posicionado en el mundo real de hoy, y que a pesar de los graves problemas de financiación, nos han permitido continuar vendiendo. Y en alguna Promoción muy concreta con más éxito del que nos pensábamos.

La contención de la morosidad, hemos necesitado hacer muchos esfuerzos, dedicar recursos, ser imaginativos con objeto de conseguir mantener un nivel bajo de morosidad en un momento en que parecía que se desbocava, está claro que esto da mucho más trabajo, ¡¡es evidente!!.

No es fácil conseguir mantener un nivel de morosidad del 6% (pero sólo llegan a desahucio un 3,85%) cuando los problemas económicos son tan graves y en todos los niveles sociales. Tenemos claro que no es el mismo administrar en las zonas donde nosotros lo hacemos que administrar en zonas mucho más obreras, pero aún así, problemas de cobro tenemos muchísimos. Ahora bien, hemos intentado desde el principio buscar soluciones individualizadas, de forma que evitamos en lo posible el grave problema que representa para el arrendatario entrar en un proceso de desahucio, y también para el propietario, que hoy seguramente necesita mucho más este dinero del alquiler. Ponemos imaginación, pactamos, hacemos lo imposible para evitar los desahucios.

En Comunidades lo vemos más complicado, tenemos poco margen de maniobra, pues ya llevamos dos años ajustando los presupuestos, negociando con proveedores, etc. Una vez prescindido de algún servicio, sustituidos céspedes por céspedes artificiales, ¿qué más podemos hacer?. ¡¡Difícil!!

La bajada del IVA en la adquisición de la obra nueva, seguro que es una buena medida para incentivar, (¿era necesario subirlo hace cuatro días?) a pesar de que beneficia tan sólo a una pequeña parte del producto que hay en el mercado. Si analizo tan sólo nuestra cartera de producto en venta, es evidente que beneficia la venta de los inmuebles de obra nueva de los pocos Promotores que todavía hoy están operativos, beneficia la venta de las promociones que hoy las entidades financieras empiezan a promover, pero no la obra nueva que han adquirido muchas entidades financieras, que a pesar de ser producto para estrenar, desde el punto de vista fiscal son ya segundas transmisiones.

Cómo ya no creemos en las grandes soluciones, no creemos en los milagros, creemos tan sólo en la suma de las pequeñas medidas, de las acciones que cada cual podemos realizar para conseguir enderezar las cosas poco a poco, y si de vez en cuando el Gobierno nos ayuda, pues mejor.

El valor no es la carencia de miedo, sino la habilidad de enfrentarse JOHN PUTMAN

¡¡¡Este Septiembre ya hace cuatro años que todos juntos dejamos de ser ricos!!! Al principio seguramente todos pensábamos que sería como otras veces, que sufriríamos tres años y remontaríamos...hoy todos hemos tomado conciencia que nuestro mundo ha cambiado, que las reglas del juego ya son otras, y que en países como España costará mucho más mantener un cierto nivel, mucho más que en otros países de nuestro entorno europeo.

Las cosas son así, y nos ha hecho falta un cierto tiempo, quizás demasiado, para asumirlas. Hoy todo el mundo lo tenemos claro: Gobierno, empresarios, trabajadores, banca...o casi todo el mundo, pues a veces parece que los dirigentes de algunos partidos no lo acepten, al menos en sus declaraciones, y esto que hasta hace cuatro días han sido mandatarios.

Este mes de Agosto ha habido una serie de experiencias e informaciones que nos ponen de manifiesto estos cambios y que hacen reflexionar:



Barcelona no parecía la típica Barcelona en Agosto, había mucha gente, descontando los turistas, que había muchos. Los diarios no han podido publicar la típica fotografía de la Diagonal o el Passeig de Gràcia vacíos, esto significa que mucha gente se ha quedado, ha reducido sus vacaciones.

Por Immaculada Amat Junio de 2011 Nº27

Un Junio complicado

Junio ha sido un mes extraño, un mes lleno de diferentes actividades, un mes estresante. Empezamos con las jornadas del Círculo de Economía, como siempre con ponentes muy interesantes (si descontamos los políticos de Madrid que siempre tienen el mismo discurso), pero en resumen unas jornadas de las que salimos más deprimidos de lo que habíamos entrado. Tras una conferencia del catedrático Josep Oliver sobre las dificultades de nuestro sector, unos días después una cena con J.A. Alcaraz, Director Ejecutivo de “La Caixa”, en el que se reafirmó la gravedad de la situación que vivimos. Días después Jordi Gual, Subdirector de “La Caixa”, en la cena del Club Inmobiliario de ESADE que Amat. Immobiliaris patrocina, nos explicaba que es Europa hoy.

En resumen, que estamos en una situación muy difícil, y lo más preocupante es que nadie sabe decir cómo saldremos. La parte positiva, el "Fórum Impulsa" de Girona, un soplo de ilusión, de innovación, tanto, que pensando en ella después, resulta incluso irreal.



Menos, mucha menos gente en lugares de montaña, por ejemplo, en la Vall d’Aran, a mediados de Agosto, en los refugios de montaña tenían las plazas que quisieras. El año anterior no había ni una.

Desde el punto de vista de nuestra empresa, Junio también ha sido un mes extraño, un mes donde el teléfono comercial ha sonado menos, incluso por el alquiler. Ha habido calma hasta San Juan. En cambio, la última semana se ha conseguido recuperar el ritmo de alquileres y cerrar algunas ventas, algunas después de más de 6 meses de negociación. Hoy todo se eterniza, sin embargo, si conseguimos cerrarlo, estamos más que satisfechos.

La perseverancia en muchas ocasiones tiene premio... y adaptando el epitafio de MAX AUB



En los medios de información han aparecido reportajes de personas que han sido empresarios o directivos que han tenido que hacer cambios radicales en sus vidas y en sus planteamientos, ¡¡¡que difícil debe haber sido!!!

Hemos hecho lo que hemos podido.



Nuestra empresa ha reducido también el periodo de vacaciones que desde hace años y años ibamos realizando.

Todo el mundo se ha adaptado, es lo que hace falta, querer mantener una ficción no nos lleva a ninguna parte, y una vez asumido o adaptados, hay que mirar positivamente adelante, ser imaginativos. Esto es el que hicieron en Bossost (Vall d’ Aran) durante la fiesta mayor, las calles estaban engalanadas con una mirada entre sarcástica y divertida sobre la crisis. ¡¡¡Todo ello era un gran ejercicio de imaginación y creatividad!!!

¡¡¡Buen regreso a todo el mundo y ánimos!!! El presente siempre es el mejor momento para mejorar el futuro.

Por Immaculada Amat Mayo de 2011 Nº26 ¡Difícil, difícil, pero con alguna buena noticia!

El primer trimestre de este año ha sido el más difícil de todos, sobre todo para el departamento comercial. Lo hemos comentado con otras empresas comercializadoras y con promotoras, y a todo el mundo le ha sucedido lo mismo. Pocas llamadas, pocas visitas y casi cero operaciones.

Ha sido un principio de año muy duro, pero no nos extraña, los parámetros económicos generales del país son estremecedores. El paro subiendo sin parar, la financiación a mínimos, la confianza de todos por los suelos. Es cierto, como he dicho otras veces, que a la situación actual hemos llegado por culpa de todos, pero algunos tienen más responsabilidades, y de éstos sorprendentemente no dimite nadie.

No es de extrañar el movimiento surgido en torno a la Plaza Catalunya. ¿Cuántos jóvenes hay sin perspectiva? ¿Cuántos parados de más de 50 años que no encontrarán trabajo? ¿Cuántos quieren emprender, pero no hay crédito?, y por lo que dijo hace pocos días el Sr. Alfredo Sáez, Vicepresidente y Consejero Delegado del Banco de Santander, no habrá en tiempo... ¿Cómo saldremos? La verdad es que ni idea.

Ahora bien, en medio de todo este entorno tan deprimente hay alguna buena noticia. Algunos clientes que exportan les va mejor, se empieza a poner en marcha alguna Promoción, y el mes de mayo nos ha ido un poco mejor, algún fondo extranjero ha venido de nuevo a invertir (hacía mucho tiempo que habían desaparecido), y el Barça (y sus valores) han ganado!!! Y seguramente ganaremos si generamos entre todos confianza.

Hace poco nos lo decía el Catedrático ORIOL AMAT en una charla, y lo dice PEP GUARDIOLA

La confianza da resultados, los resultados confianza.

Síganos

Patrimonial. Comercial. Consultora.

Por Immaculada Amat Abril de 2011 Nº25 ¡No aprendemos!

¡Ni con la "crisis" aprendemos! Creía que esta situación tan dura que estamos viviendo, a las empresas nos serviría a aprender un montón de cosas, a rectificar, a poner en valor el servicio que estamos dispuestos a dar, pero estoy comprobando que no es así. En muchos casos, y en especial, en nuestro subsector, el de la intermediación inmobiliaria, no sucede así.

¿Qué nos estamos encontrando? 

Valoraciones absolutamente fuera de mercado por parte de muchas empresas, en especial de las franquicias, ya sean de alto standing como de nivel más popular, como hay poco producto en el mercado y todos lo necesitan, el sistema más fácil de conseguirlo no es en base al servicio que la empresa intermediaria puede dar, sino simplemente inflando los precios de salida de los inmuebles. Hoy por hoy, esta manera de proceder va en contra de los clientes, pero de entrada estos no lo ven, es humano querer creer lo que más nos beneficia, aunque no sea verdad. 

Muchos inmuebles se están ofreciendo a través de los portales inmobiliarios sin poner precio. Esta práctica contradice absolutamente el espíritu de la Ley del Derecho de la Vivienda, que especialmente establece que: "cualquier información, publicidad... se ajustarán a los principios de veracidad y objetividad y no pueden contener informaciones que induzcan o puedan inducir a confusión" y no sólo contradice la ley sino que perjudica enormemente la transparencia del mercado 

Se vuelven a anunciar prácticas en la intermediación que todos sabemos son a legales, donde con el mensaje de que se pretende ayudar a los vendedores, lo que se esconde es la obtención de unos beneficios que no son los que corresponden por el ejercicio honrado de la profesión

Estos son tan sólo tres ejemplos de un tema que daría para páginas y páginas, y que nos entristece profundamente, porque ni hoy somos capaces de convertir esta profesión en lo que es realmente, un servicio profesional basado en unos valores y en el principio de que todas las partes tienen que ganar.

Nos ayuda a ser positivos y mantener nuestra línea, el creer que tiene razón MAHATMA GANDHI

Nuestra recompensa se encuentra en el esfuerzo y no en el resultado inmediato. Un esfuerzo total es una victoria completa.

Encuéntrenos

polèmica

Nuestra empresa, Amat Immobiliaris, se ha caracterizado durante casi 60 años por hacer voluntariamente discriminación positiva a favor de la mujer, no hemos contratado ningún hombre hasta el 2008. Fue una elección que tiene raíces históricas, motivada por los problemas que se encontró nuestra madre en 1952, cuando decidió sacar adelante el negocio en un mundo casi exclusivamente masculino. Este es el punto de partida, para que se entienda nuestra postura en un tema tan sensible como es el de la protección laboral de la mujer.

En el trayecto que ha seguido nuestra empresa hemos contratado hasta el 2008, 246 mujeres; han nacido más de 32 criaturas; pusimos en marcha políticas de conciliación cuando nadie hablaba de ello. De esta manera, ya en los años 80 adaptamos el calendario laboral al calendario escolar, iniciamos el teletrabajo en los años 90, y lo hicimos sin tener nunca problemas. Supimos adaptarnos (empresa y trabajadores). En cada caso se buscó la mejor opción, y siempre lo hemos solucionado. Hemos sido una empresa "feminista", hemos hecho bandera, pero eso no nos ha impedido ser críticas con muchas cosas. Ya hace años despedimos (sabiendo que perderíamos el caso en Magistratura) una mujer que no cumplía con las expectativas profesionales. Estaba embarazada, pero a pesar de todo, nuestro razonamiento era claro: una mujer vale o no vale, estando embarazada o no estándolo. Sabíamos que sólo una empresa como la nuestra podía hacer este gesto y, evidentemente, perdimos.

Hoy tampoco estamos de acuerdo con las políticas de igualdad vigentes. Tanto de proteccionismo puede llevarnos al efecto contrario: que no se contraten mujeres de una determinada edad por miedo a los embarazos, y más hoy con la crisis que hay, y con tantos hombres en paro!

Actualmente, en nuestra empresa tenemos 3 mujeres embarazadas, pero este no es el problema: disponemos de nueve meses para organizarnos y seguro que lo haremos! El problema es el blindaje del puesto de trabajo en el momento en que se pide una reducción de jornada. ¿Qué se puede hacer si, una vez blindado, no es un buen profesional? ¿Qué hacemos si perjudica el resto de su equipo? ¿Esto ayuda a la competitividad? Obsérvese que hablamos sin determinar el género, dado que la ley actual prevé que cualquiera de los dos géneros lo puede pedir. Pero la realidad es muy tozuda y muy diferente: del conjunto de solicitantes de reducción, según las últimas estadísticas, un 95% son mujeres y sólo un 5%, hombres.

Desde nuestra postura profundamente igualitaria, creemos que hay que trabajar para hacer el cambio cultural necesario para que las parejas del futuro sean corresponsables siempre, que puedan mantener sus puestos de trabajo durante las bajas parentales, pero nunca bajo la presión de un blindaje sino por su valor y por su profesionalidad. Si no cambiamos y pronto el futuro de la mujer trabajadora de entre 25 y 40 años, cada día será más difícil, y eso nos entristece profundamente. ¡Sabemos cómo son de responsables, flexibles y trabajadoras la mayoría de las mujeres!

La vida es lo que te va sucediendo mientras te empeñas en hacer otros planes JOHN LENNON

Por Immaculada Amat Febrero de 2011 Nº23 ¿Quién

resistirá?

Esta es la pregunta del millón. A través del negocio tenemos relación con muchísimas personas. Empresarios grandes, pequeños y medianos, que, con grandes esfuerzos han logrado aguantar en 2007, 2008, 2009, 2010. Pero, aguantaremos todos en 2011?

Los empresarios, unos por convicción, y otros por obligación, han hecho los deberes. Todo el mundo ha ajustado costes, todo el mundo se ha adelgazado de un modo u otro, pero si no hay financiación, muchos no pueden salir adelante. Llegado este punto, muchos se preguntan si no hubiera valido la pena cerrar en 2007, porque de 2007 a hoy se han sentido abandonados por los bancos, por la Administración, los clientes ... Valía la pena luchar?

Para todas las empresas la financiación es el gran problema de hoy. Recientemente el propietario de una gran empresa industrial me contaba que tiene muchos pedidos, pero que él tiene que comprar la materia prima al contado, tiene que hacer la transformación y vender. Todo este proceso requiere unos meses, y cómo puede hacerlo sin financiación o habiéndole bajado la financiación a un tercio?

El Gobierno está haciendo esfuerzos en este sentido, parece también que las exportaciones suben y que el turismo, por las circunstancias que todos sabemos, subirá también, y todo ello será bueno para la economía. De momento, el día a día de las empresas es muy duro. Para Amat , desde el punto de vista del departamento comercial, enero y febrero han sido dos meses complicados, los clientes se sienten muy inseguros, hay que luchar día a día, usando todas las armas, sobre todo la imaginación, la perseverancia, la flexibilidad...

Ya decía EINSTEIN En los momentos de crisis, sólo la imaginación es más importante que el conocimiento.

Por Immaculada Amat Enero de 2011

Nº22 Nuevo año, nuevo Gobierno,

nueva oficina

Hemos empezado con renovados ánimos un nuevo año, un año que se presenta lleno de contradicciones e incógnitas, un año que todo el mundo prevé muy malo, es verdad que objetivamente todos los indicadores así lo manifiestan, pero por otra parte, empezamos con renovadas esperanzas.

Tenemos nuevo Gobierno, un Gobierno que no lo tendrá nada fácil, pero que está dispuesto a tomar las medidas imprescindibles para sacar el país adelante, y sobre todo, un Gobierno que escucha. De que escucha podemos dar constancia, pues así lo hizo el actual Secretario de la Presidencia, Francesc Homs, cuando asistió el pasado 14 de Diciembre a la cena del entorno inmobiliario que organiza Amat. Desde aquí le reiteramos nuestro agradecimiento, dice mucho a favor del nuevo Gobierno que en medio del trabajo que representa la preparación de un nuevo Gobierno encontrara el tiempo para venir a escuchar la opinión y las inquietudes de un grupo de personas vinculadas al sector inmobiliario desde diferentes posiciones.

Para Amat también comienza una nueva etapa. Con la apertura de la nueva oficina de Barcelona iniciamos un camino duro, pero lo empezamos con ilusión, la que nos dan todos los clientes que nos alientan a seguir. Ya nos conformaríamos por nuestra empresa que en el 2011 lográramos unos resultados similares a los de 2010, donde de nuevo hemos alcanzado los objetivos que nos habíamos fijado, no tener que reducir ningún puesto de trabajo, mantener la inversión en Marketing, eso sí, han sido 54 personas haciendo piña ... trabajando, trabajando y trabajando.

Decía JOSEP PIQUE el Círculo de Economía hablando de los tiempos antes de la "crisis" que habíamos olvidado que: “la velocidad está reñida con la prudencia”, nosotros añadiríamos que: “la prudencia no debe confundirse con la cobardía y este año será un año para valientes”

Por Immaculada Amat Noviembre de 2010 Nº21 Escuchar

y hacer

Estamos ya en periodo electoral y los diferentes partidos están en pleno enfrentamiento explicando sus programas. ¿Pero cómo los hacen, los programas? ¿Los preparan unos cuantos expertos de los diversos temas o bien escuchan a los ciudadanos?

La reflexión es consecuencia de una experiencia reciente. En el marco de las Cenas del “Entorn Immobiliari” en las cuales asisten promotores, inversores y consultores de este sector, como se aproximaban las elecciones, nos pareció oportuno debatir sobre qué cuestiones haría falta cambiar en el sector inmobiliario con el fin de conseguir por una parte una cierta reactivación y de la otra una adecuación en el nuevo entorno económico. Fruto de este debate se elaboró un listado de propuestas que se enviaron a los partidos políticos más representativos para su consideración.

Las propuestas, todas muy concretas, hacen referencia a temas tan diversos y necesarios como la simplificación normativa el exceso normativo de los últimos años nos ha llevado a una inseguridad jurídica que afecta tanto al ciudadano como a la misma Administración , el papel que tienen que tener las empresas públicas de la vivienda, etc., y así hasta 20 propuestas.

Han transcurrido ya bastantes días desde que fueron entregadas a los partidos, y hasta hoy solamente dos fuerzas políticas, CiU y PPC, han mostrado su interés por reunirse y debatir conjuntamente el documento presentado. El PSC ha enviado una carta agradeciendo que les hubiéramos hecho llegar, y esperamos todavía recibir respuesta del resto de fuerzas políticas.

Agradecemos a los que nos han escuchado que lo hayan hecho, y ahora les pedimos que hagan, que tomen las medidas necesarias, aunque sean difíciles. Los tiempos son difíciles y hay que adaptarse, los pedimos que miren a largo plazo, que sean valientes y sobre todo que no les de miedo explicar las medidas necesarias, con la verdad por delante y con claridad.

Como decía hace poco el PRESIDENTE MONTILLA Ni todo está por hacer, ni todo es posible.

Nº20

Los cambios de hoy y los de mañana

Hace tiempo que muchas cosas van cambiando. A veces los cambios son pequeños y progresivos, a veces mucho más rápidos y repentinos.

En nuestro sector, el del mundo inmobiliario, después de los cambios repentinos del 2008, se están produciendo una serie de positivos, que esperemos que se consoliden y duren en el tiempo: 

Los precios, tanto en la venta como en el alquiler, se han estabilizado. 

La demanda y el número de operaciones ha subido ligeramente. 

Hemos tenido menos pérdidas de operaciones por problemas en la financiación. 

Tenemos demandas de inversores y ya se han hecho diversas operaciones.

En nuestra sociedad hay también cambios significativos. Hay más ganas de participar en la vida pública, más ganas de ayudar a transformar este país, parece que tenemos cada vez más claro lo que hace tiempo que nosotras ya decíamos, y es que nos hará falta, a nosotros, a la gente normal, tomar la iniciativa de transformar y adecuar nuestras instituciones, tanto las civiles como las públicas. En esta línea encontramos recientemente la creación del Círculo de Cultura dentro del ámbito del Círculo de Economía, y la candidatura Fomento Futuro que se presenta a las próximas elecciones del Fomento del Trabajo. Al frente de estas iniciativas hay, entre otros, personas vinculadas a nuestro pueblo, Sant Just Desvern, como Ferran Mascarell y el empresario Joaquim Buixareu, que tienen una visión de futuro y ganas que nuestra sociedad progrese, se modernice y se adecue a los nuevos tiempos... ¡Ánimos en todos!

Y en nuestra empresa Amat., también hay cambios, con la incorporación de la primera persona de la tercera generación. A partir de este septiembre, Guifré Homedes Amat se ha incorporado con ganas e ilusión al reto de liderar un proyecto de futuro: Amat. Barcelona

Puede ser apropiado para estos momentos una frase de RABINDRANATH TAGORE Para que una revolución tenga éxito tiene que redescubir valores ya olvidados y adaptarlos a las exigencias de la época.

Por Immaculada Amat Septiembre de 2010 Nº19

Un agosto lleno de sorpreses

Ha pasado agosto, han acabado las vacaciones como siempre a toda prisa , pero cuando miras atrás te das cuenta de la cantidad de experiencias y sorpresas, buenas y malas (en este caso en mayor número) que trae el día a día.

La primera sorpresa, muy mala, la muerte de nuestra amiga Teresa Cervelló que, a pesar de saber su estado de salud real, siempre te coge por sorpresa. Hacía más de cuarenta años que éramos amigas. Teresa era una persona excepcional y una profesional vocacional del derecho, que llegó a magistrada del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Otras experiencias, también malas y que te hacen reflexionar sobre nuestro país, sobre por qué no hacemos las cosas mejor a buen seguro que a menudo costaría bien poco y cambiaría la perspectiva, y si queremos vender país hay que esforzarse más. Me explico:



¿Por qué, si para subir a Sant Maurici, a la fuerza, hay que ir con el servicio de taxi, no se habilita un parking como es debido en la entrada de Espot y no un solar con una polvareda impresionante donde se aparca a troche y moche? ¿No cambiaría mucho la imagen?



¿Por qué los refugios del Pirineo en general tienen que estar tan desarreglados, mientras que en otros países europeos están tan bien?



Por qué se anuncia la ruta románica del Alt Urgell y cuando visitas las diferentes iglesias te cae el alma en los pies de cómo están, con un abandono absoluto... ¡Qué imagen para el turismo cultural!

En relación con el momento económico también hay reflexiones a hacer:

En el mes de julio hicimos diversas selecciones de personal. Y resultó muy sorprendente que algunas de las personas que enviaron el currículum no vinieron a la entrevista, ya que hasta septiembre estaban de vacaciones. ... ¡Y paseando por los pueblos del Pirineo catalán, cuántas viviendas en venta y alquiler se ven!

Claro está que también ha habido muchas experiencias buenas, poder estar con la familia, con los amigos, caminar por los paisajes maravillosos del Pirineo, conocer gente nueva, descansar, leer sin prisas y, sobre todo, descubrir en el pequeño pueblo s’Ansavell a dos kilómetros de La Seu en dirección a Andorra, un restaurante buenísimo: ¡el Hostal Vell, sencillo pero con un savoire faire que os recomiendo!

¡Ánimos para la vuelta! Pongamos buena actitud...

La actitud es el pincel con que la mente colorea nuestra vida y nosotros somos los que escogemos los colores ADAM JACKSON.

Por Immaculada Amat Junio de 2010

Nº18 Las derivadas urbanísticas del caso Millet

Hace un mes que todas las informaciones relacionadas con el caso Millet giran en torno al cambio urbanístico aprobado para edificar un hotel al lado del Palau de la Música. Sin entrar en el caso concreto, y en vista de todo lo que ha salido en los medios y lo que he vivido personalmente en otras actuaciones urbanísticas, querría compartir con Ustedes unas cuantas reflexiones.

¿El urbanismo tiene que ser una cosa estática? Pienso que no. Al contrario, tiene que ser capaz de adaptarse a las exigencias de nuevas situaciones, de nuevas necesidades, eso sí con las garantías adecuadas tanto para la Administración como para los propietarios y promotores.

¿El urbanismo tiene que continuar siendo no ahora, ya que la crisis lo impide, pero sí en el futuro un medio de financiación para los ayuntamientos? Creo que éste ha sido uno de los grandes errores cometidos en las épocas de euforia y que habría que establecer los medios para que no se repitiera. Nunca más tendría que ser el urbanismo una de las principales fuentes de financiación de las administraciones locales.

¿El urbanismo tiene que continuar estando tan controlado por los ayuntamientos que fijan los plazos, condiciones, etc. a un ritmo que no tiene nada que ver con el del mercado? ¿No se tendría que ver desde una óptica más general y no tan local? Si hiciéramos una encuesta a los promotores, nos daríamos cuenta de que la mayoría lamenta, al cabo de años de ir detrás de un planeamiento, no haber puesto en su día un contencioso. ¿Es eso deseable? Yo creo que lo que sería deseable es que la Administración hiciera una profunda reflexión sobre la normativa y las prácticas concretas de los temas urbanísticos, dado que los nuevos tiempos no permiten que continuemos funcionando como se ha hecho en los últimos quince años.

Y volviendo al caso del Palau, visto desde el poco conocimiento que tengo del tema en concreto. Parece de sentido común construir un hotel cerca del Palau (respetando el entorno histórico) y oficinas cerca de la Generalitat, evidentemente con todos los estudios de valoraciones rigurosos previos y la garantía del reequilibrio económico. Lo que ya me parece demagógico son las prisas de todos los partidos políticos a echar atrás los acuerdos en su día adoptados. ¿Por qué tan precipitadamente, cuándo todo en urbanismo es tan lento, para contentar a quién?

Hoy, debe ser que los ciudadanos estamos sensibles, toda la actuación de los políticos nos genera perplejidad. La última, las dificultades para ponerse de acuerdo para la gran manifestación del 10 J

La gran suerte que tenemos como país es que es la gente quien sale adelante, y lo vemos cada día hablando con empresarios que luchan y luchan por aguantar, por salir, y por un montón de trabajadores comprometidos con su empresa... Eso es lo que nos da ánimos y nos envalentona.

Llegan vacaciones. Aprovecharemos para relajarnos y coger energías para afrontar un otoño que según dicen los entendidos no será fácil...

Buenas vacaciones a todo el mundo.

La felicidad de la vida consiste a tener siempre alguna cosa para hacer, a alguien a quien amar, alguna cosa que esperar BENJAMIN FRANKLIN

Por

Immaculada Amat

Mayo de 2010 Nº17 Las medidas del Gobierno

Por fin el Gobierno ha empezado a tomar medidas. Esto es, a nuestro parecer, positivo; otra cosa es que sean las adecuadas. Muchos expertos consideran que no, que les medidas que se debían adoptar debieran ser otras. Nosotras lo que cuestionamos es lo siguiente: ¿Deben tocarse las pensiones, cuando la mayoría son tan bajas?, ¿Es necesario reducir el sueldo de los funcionarios o es mejor reducir la Administración?, ¿Reducir los sueldos o hacer la Administración más eficaz? ¿Se deben mantener tantos cargos de confianza? (Cabe mencionar que muchos, con previsión, se han convertido en funcionarios.)

He oído estos últimos días a un montón de funcionarios enfadados porque les reducían el sueldo. En cambio, no tienen en cuenta que no hace tanto se les aumentó, mientras que en las empresas privadas ya hace dos años que se reducen sueldos o, al menos, se congelan. Además, los trabajadores de las empresas privadas sufren cada día por no perder su puesto de trabajo, ya que casi todas se ven obligadas muy a su pesar a reducir plantillas; en cambio, los funcionarios tendrían que hacerla muy gorda para ser despedidos. Todos sabemos también que en la Administración el nivel de dedicación, los horarios laborales y la exigencia de esfuerzo no tienen nada que ver con la empresa privada. Y, si hablamos de sueldos, hoy en día son equiparables o más altos los de la Administración, con las políticas de trienios, pluses, etc.

Se debería poner cada cosa en su lugar. Es evidente que hay muchos funcionarios absolutamente entregados y eficientes, que quedan invisibles en medio de la mediocridad general, muchos funcionarios que quisieran que cambiasen les cosas, trabajar con otros criterios, en una Administración moderna, eficaz, ajustada a las necesidades y sobretodo, al servicio de los ciudadanos (que somos sus clientes), cosa que hoy por hoy no es así, hoy somos los ciudadanos quienes estamos al servicio de la Administración, y estamos seguras que llegar a lo que debiera de ser normal y deseable no se consigue reduciendo sueldos. Reduciendo sueldos sólo conseguiremos tener a la gente enfadada, a los buenos y malos trabajadores, y en cambio, no se emprende la reforma en profundidad que se debería.

Esperamos que estas medidas sean el inicio de todos los ajustes que nos hacen falta para iniciar una recuperación que hoy se prevé lejana y difícil, que se está llevando por delante tantas y tantas empresas... No hacemos más que oír hablar de la necesidad de espíritu emprendedor, de que existan empresas para arrancar la recuperación... ¡Que contradicción, con el menosprecio y maltrato que aguantan muchas empresas por parte de la Administración y de las entidades financieras!

Pero seamos positivos: Nadie está equivocado; a lo sumo, mal informado HUGH PRATHER (escritor)

Por Immaculada Amat Abril de 2010

Nº16 ¿Tienen espacio, hoy, las empresas comercializadoras?

Esta es una pregunta que muchos del sector y, en general los ciudadanos, se formulan de forma habitual. Si la mayoría de promotores tienen equipos comerciales, si los bancos han creado sus empresas comercializadoras, ¿qué espacio nos queda?

En Amat estamos seguras que hoy, más que nunca, el mercado necesita empresas como la nuestra, empresas realmente profesionales, dispuestas a comprometerse con sus clientes. Creemos que somos necesarias tanto para el promotor, como para el vendedor particular, el comprador, el propietario, y el inquilino.

Plantearos las siguientes cuestiones: 

¿Quién tiene el pulso del mercado día a día?

¿Quién sabe lo que realmente necesita y demanda el comprador o el inquilino?

¿Quién puede ofrecer una gama de inmuebles suficientemente diversificada para permitir al cliente encontrar lo que necesita?

¿Quién puede asesorar al interesado en todo el proceso de búsqueda, y acompañarlo hasta que realmente esté acabada la operación? (Entendemos por “acabada la operación” cuando nuestro cliente se ha instalado en su nueva vivienda y, desde el punto de vista jurídico, cuando comprobamos la inscripción en el Registro de la Propiedad de la extinción de cualquier carga existente).

¿Quién procura un contrato totalmente equilibrado entre inquilino y propietario, clave del éxito de un arrendamiento?

Creemos que todo esto, y mucho más, lo podemos hacer algunas de las empresas que nos dedicamos a la comercialización de inmuebles, aquellas que como Amat., tenemos una visión de negocio que va mucho más allá de la simple colocación de un producto, aquellas que entendemos nuestra profesión, nuestro negocio, como un asesoramiento, un servicio que deseamos dure y perdure en el tiempo. Queremos clientes a largo plazo. Este espíritu es el que permite que en nuestra empresa el 70% del negocio proceda de la recomendación. Por eso, para llegar a esto, hace falta haber apostado por la formación, por los procesos, por la constancia, por una política de compromiso y fidelización. Ningún esfuerzo es en vano... Hoy, más que nunca, estamos convencidas que es el camino para sobrevivir y mantenerse en un contexto tan difícil.

El talento es una cosa corriente; no escasea la inteligencia sino la constancia DORIS LESSING (escritora)

Por Immaculada Amat Febrero de 2010 Nº15

El esfuerzo por ser realistes

Ya lo hemos comentado en alguna otra ocasión, que el esfuerzo que han tenido que hacer nuestros promotores para aceptar la realidad de los nuevos precios de mercado no es fácil desde el punto de vista económico ni desde el punto de vista emocional, pero la realidad se impone.

Siempre decimos que las informaciones que salen a las estadísticas, en muchas ocasiones, no reflejan la realidad, cuando menos la nuestra. Os ponemos un ejemplo: nuestro mercado de proximidad, el de Sant Just Desvern, reconocido como solvente, de precio alto y sin sobre oferta, o sea el caso perfecto. Hay que tener presente, para hacer una lectura rigurosa, que se trata de medias ponderadas, que el precio de cada inmueble depende de la ubicación, de la superficie, de los acabados, de los servicios comunitarios que tenga, etc.

Hay que tener presente también que el reto para todo el mundo inmobiliario en estos años es conseguir que los precios anunciados se acerquen al máximo a los precios reales de venta... ¡Entre todos lo conseguiremos s!

Ahora nos encontramos allí donde siempre hemos dicho que llegaríamos a estar: a precios del año 2004, en venta, y a precios del 2005, en alquiler. Estamos convencidos que éste es el precio de la inflexión, y que si el Estado es capaz de resolver el problema de la financiación, las ventas se recuperarán. Es evidente, que la necesidad existe.

Tenemos que presionar entre todos para que podamos resolver este problema vital para conseguir una cierta recuperación de un sector que, una vez redimensionado, es necesario continuar impulsando.

RENDA

COMPARATIVA

MITJANA LLOGUERLOCALS NAUS

OBRA NOVA SANT JUST DESVERN

Por Immaculada Amat Enero de 2010 Nº14

¡Hemos

sobrevivido!

2008...2009... ¡hemos sobrevivido! Sufriendo mucho, como todo el mundo, pero hemos salido. Eso sí, utilizando "las neuronas" más que nunca, para conseguir no dejar de hacer nada de lo que habitualmente hacíamos, sin perder ningún puesto de trabajo... ¡Para nosotros, todo un éxito!

Emprendemos el 2010 con renovada energía, con optimismo, vemos posibilidades, oportunidades para nuestros clientes, para nosotros...

Estamos convencidas que una de las tareas más difíciles que exigía este momento económico, ya la hicimos el año pasado: consistía en asumir el cambio de situación con todas sus consecuencias, y lo han hecho nuestros clientes, los propietarios y, sobre todo, los promotores. Es duro asumir pérdidas, cuesta tiempo asimilar que hay que bajar los precios en según qué zonas y promociones un 20, un 25 o hasta un 30% de los precios esperados en la punta más alta del mercado, y eso ya se ha hecho. También el mercado de alquiler se ha reposicionado a precios del 2007, y también aquí se ha tenido que hacer pedagogía.

Lo que sucede es que continúan las discrepancias entre la información oficial, que habla de bajadas porcentuales muy pequeñas, y la realidad, que nosotros conocemos día a día. Este baile de datos sólo sirve para desconcertar a los interesados en comprar que hay...

Decía que somos optimistas y lo somos porque creemos que al menos en nuestro entorno muchos precios ya se corresponden a la nueva situación, creemos que ha llegado la hora de que quien tenga necesidad o interés en comprar lo haga; ahora tiene una buena oportunidad. Pensamos también que en algunas de las zonas donde más trabajamos, sería necesario que algún promotor se atreviera a iniciar nuevas promociones. No es ninguna burrada, sino todo lo contrario. En algunas zonas, una vez vendido lo que ya tenemos en marcha, no hay nada más. Por eso, reiteramos que sería muy positivo que algún promotor se atreviera a mandar nuevos proyectos y sobre todo que algún banco los financiara... Se vendería seguro, eso sí, a precios del 2010.

Por eso, porque pensamos que ya nuestro mercado se ha reposicionado, nos permitimos adjuntar una muestra de inmuebles. ¡No duden en consultarnos cualquier aspecto! Un asesor comercial de nuestra organización les ayudará a encontrar el inmueble que necesitan.

Creemos que es válido el pensamiento del historiador inglés THOMAS CARLYLE Nuestro gran reto no es ver lo que se avista débilmente en la lejanía que también , sino ocuparnos de lo que tenemos claramente a mano

Por Immaculada Amat Octubre de 2009 Nº13 Un mes movido

Hemos acabado un mes de octubre movido, muy movido, sobre todo en lo referente mundo inmobiliario.

El Barcelona Meeting Point ha vuelto a abrir las puertas. Nada que ver con años anteriores, en cuanto a asistencia, aunque durante el fin de semana ha habido bastante movimiento, familias con ganas de comprar. Este es el aspecto positivo. El negativo es que bancos y cajas se llevan el negocio, perjudicando así, sus propios clientes (los promotores), que no pueden competir en precio con las entidades financieras, quienes están dispuestas a lo que sea con tal de reducir sus stocks

La actuación de algunas entidades, que financian al cien por cien las compras de sus productos inmobiliarios y niegan, en cambio, la financiación a la compra a promotores es del todo reprobable. Hecho que obliga a los agentes a tener que dirigir nuestros clientes a aquellas entidades de las que tenemos constancia que no cuentan con una gran cartera de inmuebles en nuestra zona.

También, en este mes de octubre, se han publicado informes, se ha hablado en el Simposio del Barcelona Meeting Point, en una conferencia de Esade sobre las previsiones de futuro de nuestro sector, y la verdad es que no son nada alentadoras. Cada vez se fija más lejos la fecha de recuperación, y seguramente las consecuencias de la crisis económica generalizada impedirán que veamos los famosos “brotes verdes”.

Para acabar de complicar las cosas, se ha destapado el caso “Pretoria”, del que la prensa ya ha hablado ampliamente. Sólo queremos reiterar lo que ya hemos comentado muchas otras veces en este diario, hay que revisar las políticas urbanísticas vigentes en los últimos años, las atribuciones de los municipios, etc.

A pesar de todo este entorno nada propicio, continuamos vendiendo y alquilando cada mes, gracias al coraje y esfuerzo de nuestro equipo comercial, dieciocho grandes profesionales, entregados, apasionados de su trabajo, que no caen nunca en el desánimo y no dan nunca nada por perdido.

Han hecho suya la frase de TERENCI La fortuna ayuda a los valientes

¡¡¡Gracias a todos!!!

Por Immaculada Amat Septiembre de 2009 Nº12 ¿De

qué estamos hablando?

¿De qué estamos hablando, cuando a todas horas escuchamos que nos toca vivir una época de austeridad? Esto es lo que me preguntaba estas vacaciones cuando, pasando por cualquier pueblo o ciudad de Cataluña me encontraba con un sinfín de grandes rótulos del . ¿Es que el hecho de colocar esta cantidad de rótulos aporta algún valor añadido al ciudadano o a la economía?

Todas las empresas y seguramente las familias se han visto obligadas a coger su presupuesto, a analizarlo línea a línea y a reducir cualquier gasto no estrictamente necesario. ¿Esto lo hace también la administración? ¿No es también nuestra empresa? ¿No la pagamos nosotros? No tengo ni la más remota idea del coste de los omnipresentes rótulos, pero la sensación al menos personal es que incluso en estos momentos prima la necesidad de venderlo todo políticamente.

¿De qué estamos hablando cuando hablamos de valores? Ya hace muchos meses que en todos los foros se habla de la necesidad de recuperar valores como la honestidad, la transparencia, la solidaridad... ¿Y es realmente esto lo que está pasando? Pues la verdad es que no es lo que estamos viendo día tras día.

¿Qué estamos viendo, entonces? Que cuando aún todo el mundo está conmocionado por los abusos en el mundo financiero, ya se vuelve a hablar de los sueldos astronómicos de determinados directivos de este sector. ¡Y que envergadura debe tener el tema, si incluso algunos gobiernos se manifiestan!

Vemos también que muchas entidades financieras han abusado y engañado a sus clientes forzándolos con el único fin de conseguir o renovar créditos a comprar productos financieros pensados y diseñados para dar beneficios extraordinarios a dichas entidades, y que en este momento pueden llevar a la ruina muchas sociedades… Y, aun así, ¡no pasa nada!

Vemos como muchos promotores que piden la devolución del IVA, previendo que tardaran en vender sus inmuebles, se encuentran con un montón de inspecciones y aplazamientos, como si estuvieran pidiendo algo a lo que no tuvieran derecho. La administración podría pensar que esta devolución puede salvar empresas y, en consecuencia, muchos de sus proveedores.

Las vacaciones, el relax, dan pie a la reflexión, a cuestionarse las cosas. Ahora bien, cuando te reincorporas a la empresa, el día a día te vuelve a absorber y se hace necesario poner los cinco sentidos para tirar adelante, para tomar un montón de decisiones, para ayudar a tus clientes sometidos a todo tipo de presiones, para apoyar a tus colaboradores en los momentos de desánimo... Y es que ¡está tan difícil el mercado!

A pesar de todo, somos optimistas. Nuestra gente está llena energía y preparada para afrontar lo que sea... No nos podemos quejar: ¡vendemos y alquilamos! Y lo hacemos porque los precios se han reposicionado; porque los promotores han hecho (y hacen) grandes esfuerzos para ajustarse al mercado (muchos, con pérdidas reales importantes); porque buscamos mil alternativas a la financiación, y porque a estas alturas ya casi todo el mundo es consciente que nos encontramos ante un nuevo escenario… ¡Ánimo y a continuar haciendo pedagogía y luchando! Y continuando con GIBRAN En el corazón de todo invierno vive una primavera palpitante, y detrás de cada noche, una aurora sonriente

Por Immaculada Amat Junio de 2009 Nº11

Un suspiro de esperanza

Tal y como ya decía el mes pasado, nos hemos dedicado a ir a un montón de conferencias, y leído un sinfín de libros no sólo para saber dónde estamos, sino también hacia dónde vamos y, como siempre sucede, hay visiones diferentes, algunas francamente catastrofistas, tanto que creo que pierden una cierta credibilidad. ¡No puede ser que retrocedamos tantos pasos, como algunos “sabios” pronostican! En los últimos treinta años, nuestro país ha hecho un gran avance desde el punto de vista económico y social, y no creo que ahora tengamos que hacer el retroceso que pronostican; en todo caso, habrá un reposicionamiento. Pero hay otras visiones mucho más positivas, cuya divulgación hará animar el mercado o por lo menos , eso pensamos nosotros.

En esta línea, y dentro de nuestra filosofía de organizar periódicamente actos para clientes, amigos y colaboradores, Amat celebró en Sant Just, la primera semana de julio, una “Conferencia sobre las oportunidades de la crisis” (un título bastante positivo). El conferenciante fue Oriol Amat, un excelente catedrático de Economía, pero además, un conferenciante cercano y didáctico, quien a “la pregunta del millón” de cuándo saldremos de esta situación, se atrevió a decir que hacia la primavera del próximo año notaríamos alguna mejora.

No obstante, dejó muy claro que es entre todos que debemos conseguir superar esta crisis, que se debe resolver desde una doble vía: por un lado, la institucional y supranacional, y por otro, una vía mucho más cercana, la del día a día.

Es aquí donde nosotros podemos influir. Si queremos, podemos ayudar a superar la crisis con más rapidez por ejemplo consumiendo un poco más , pero del mismo modo también advirtió que si queremos, podemos hacer que dure veinte años si nos empeñamos en no consumir nada... Dejó claro que es responsabilidad de todos hacer funcionar el motor que tira la economía hacia delante, el consumo... Eso sí, el consumo responsable y dentro de las posibilidades de cada uno, no el consumo desenfrenado de los últimos años.

Otra noticia positiva ha sido la necesaria bajada de los coeficientes correctores para el segundo semestre del 2009. Desde que se publican estos coeficientes, nunca habían bajado. Era lógico, y aún menos habían sido revisados cada seis meses, dado que precisamente fueron pensados para ajustar el precio fiscal al precio real en las épocas de mayor pujanza, al menos la administración, en este caso, ha escuchado nos ha escuchado y ha reaccionado. Nos felicitamos.

Por otro lado, el acuerdo tomado al menos sobre el papel que las administraciones públicas paguen a sesenta días a sus proveedores, también ayudará a muchas pequeñas y medianas empresas que trabajan para la administración, e indirectamente nos ayudará a todos.

Medidas como estas, se deberían aplicar muchas; siempre hemos defendido que la suma de muchas acciones, aunque sean pequeñas, puede tener un buen resultado para la economía y, sobretodo, para las pequeñas y medianas empresas.

Se acercan las vacaciones y necesitaremos cargar las pilas, para que en septiembre que no será fácil nos coja con la moral alta. Cargados de energía, de ideas y, sobretodo, de paciencia para afrontar el largo último tramo de la crisis, al menos, así lo esperamos nosotros.

Y para animarnos un poco, nos despedimos con una frase esperanzadora del poeta libanés KHALIL GIBRAN

Por muy larga que sea la tempestad, el sol siempre vuelve a brillar entre las nubes

Por Immaculada Amat Mayo de 2009

Nº10 ¡Ya está bien!

Como las cosas están como están y necesitamos la máxima información, todas las ideas a nuestro alcance, últimamente procuramos asistir a todas las conferencias, foros y charlas que podemos. Las últimas a las que hemos asistido han sido las jornadas organizadas por el Círculo de Economía en Sitges, por cierto, de gran nivel.

Todas coinciden en el mismo punto de partida es normal : las causas que nos han llevado a la situación económica actual. En casi todas, los conferenciantes, y sobre todo los políticos, incluso aquellos de más alto nivel, hacen referencia al “ladrillo”, por no hablar de los medios de comunicación, quienes hablan en un sentido absolutamente despectivo, siempre en el mismo tono… Y lo cierto es que ¡ya está bien! Agota y molesta, porque con esta simple palabra hacen referencia a un sector que ha sido clave en el desarrollo del país. No se habla en este tono de ningún otro sector. Se confunde interesadamente el promotor con el negocio financiero que ha acaecido en este sector en los últimos años; la cuestión es desacreditar.

Nuestra empresa Amat nunca ha sido promotora, pero ha trabajado para muchos promotores. Somos conscientes que seguramente se han hecho muchas cosas mal, pero seguro que la peor ha sido no habernos sabido vender como colectivo. Tal como dice una promotora amiga nuestra: “¿Cómo puede ser que un sector que ha movido tanto dinero, que ha generado tantos puestos de trabajo, que ha sustentado la economía de la mayoría de los ayuntamientos, no haya sido respetado nunca?”

Cuatro datos a recordar:

▪ La aportación del sector de la construcción al PIB. Según las fuentes y criterios, con datos del 2008, estábamos en un 17,9% del PIB nacional y en un 13% de puestos de trabajo. Además, si se eliminan los impuestos indirectos y se contabiliza el sector servicios ligado al mercado inmobiliario (¡nosotros!) algunos analistas sitúan el peso del sector en un 39,4% del PIB.

▪ La automoción, el sector del automóvil, según el presidente del gobierno, representa un 8,4% del PIB y un 7% de ocupación (puestos de trabajo). Eso sí, representa casi un 26% de las exportaciones del país.

Hasta hoy, este sector, el de la automoción, es el que ha recibido la inmensa mayoría de ayudas, y decimos “hasta hoy”, porque no puede descartarse que el sector financiero acabe recibiendo la parte del león. Según PricewaterhouseCoopers, los bancos necesitaran entre un 2% y un 5% del PIB para recapitalizarse...

Y todo esto sin tener en cuenta, quien ha pagado los polideportivos, las bibliotecas, las plazas y parques, las piscinas...

Querer cargar la responsabilidad de la crisis sólo a los promotores, me parece de una simplificación y de una mala idea extraordinarias. ¿No es también o incluso más culpable el sector financiero? ¿Y las administraciones públicas? ¿Y, seguramente, todos los que de una manera u otra intervienen en el proceso?

Respecto a las conclusiones de las jornadas del Círculo de Economía en Sitges, ha sido un grito a favor de reforzar Europa, de mejorar nuestra competitividad, de aplicar la austeridad en nuestras vidas, en nuestras empresas, en la función pública y, sobretodo, de estudiar qué debemos hacer para resolver los dos principales problemas actuales:

La falta de crédito a empresas pequeñas y medianas, que siempre han sido buenas pagadoras, y que en estos momentos se ven obligadas a cerrar por falta de liquidez. Conseguir parar la línea ascendente del paro.

Desde el gobierno ya se adoptan una serie de medidas siempre más electorales que efectivas . Nosotros creemos más en la suma de pequeñas acciones, que probablemente deben ser menos visibles políticamente, pero seguro llegarían más directamente a los ciudadanos, así como también somos del parecer que cada empresa debe reflexionar sobre qué puede hacer para intentar paliar esta situación. Quizás con un grano de arena de todos y cada uno de nosotros conseguiremos levantar el dique que permitirá contener el desbordamiento continuado. Y es por eso que nosotros hacemos el esfuerzo de mantener nuestra plantilla de colaboradores y colaboradoras.

Esadecuadala reflexiónde EPICURO Deseamenosde lo que ya tienes y siempre tendrás más de lo que deseas

Por Immaculada Amat Abril de 2009 Diario del Cambio Nº9

Ha acabado el mes de abril. No ha sido un buen mes para el Departamento Comercial, ya que casi no hemos cerrado operaciones de venta: hemos pasado de cinco a tres al mes. Pero no es de extrañar, pues hemos tenido Semana Santa y, estadísticamente a efectos de negocio, no solo se «pierde» la Semana Santa propiamente, sino también la de antes y la de después, que son de una gran tranquilidad.

Respecto al alquiler, de momento se mantiene, aunque ha sido necesario ajustar precios. También es normal, ya que volvemos a estar en precios del 2007 lo que pasó en el 2008 fue falso como tantas cosas en los últimos años.

Somos conscientes que el paro castiga mucho las familias, que hay personas que lo están pasando francamente mal y que un importante porcentaje del mundo laboral, tiene instalado el temor en el cuerpo. Pero a pesar de todo, ha habido una serie de cosas positivas:



Algunos miembros destacados de la sociedad civil catalana, que no pueden ser calificados de derechas, han publicado artículos con reflexiones bastante críticas aunque creemos acertadas sobre temas tan diferentes como los privilegios de la función pública, el futuro de las relaciones laborales, la oportunidad en función del coste de determinados servicios de los que disfrutamos...



Es positivo que valoremos y reflexionemos sobre la sociedad del bienestar a la que tan rápidamente nos hemos acostumbrado todos, sobre la cantidad de servicios sociales que disfrutamos, que muchas veces ni valoramos y más bien menospreciamos. ¿Es sostenible pera un país como el nuestro?



Es positivo que se empiece a hablar claro, que no continuemos con el doble lenguaje y exijamos a los políticos y nos exijamos a nosotros mismos.



Es positivo que empiecen a tener reconocimiento social una serie de valores individuales, sociales y empresariales que parecían pasados de moda.



Es positivo que seamos capaces de crear nuevas redes de relaciones, que dejemos de lado el individualismo, la competición y trabajemos en grupo en beneficio de todos.



Es positivo que haya empresas a las que las cosas van bien y lo expliquen. En este último mes, una de artes gráficas y otra de fabricación de prótesis dentales nos han dicho que han mejorado ventas y resultados. Lo mismo ha sucedido en el ámbito profesional de los despachos de abogados y procuradores.



Es positivo que el número de visitas comerciales se vaya manteniendo mes a mes, aunque después resulte tan difícil cerrar operaciones por los problemas de financiación.

Un vez todos hemos tomado conciencia que no somos ni de lejos lo ricos que nos pensábamos, es necesario aprender a vivir con los nuevos parámetros y sobretodo generar entre todos la confianza necesaria que es la que nos permitirá avanzar.

R.W. EMERSON – Al cambiar de actitud es como si cambiásemos el resto de la vida

Síganos Encuéntrenos

Por Immaculada Amat Marzo de 2009 Diario del Cambio Nº8

Por Immaculada Amat Febrero de 2009 Diario del Cambio Nº7

Hoy el Banco de España ha intervenido la "Caja de Castilla la Mancha”, ¿es una noticia mala o buena? Todo depende de cómo queramos leerlo, seguramente es mala por la inseguridad que una decisión como esta aporta a la población en general, pero es buena porque indica que se empieza a reconocer dónde nos encontramos, o ¿es que alguien se pensaba que en España estábamos por encima de cualquier otro estado europeo?

Casi todas las situaciones que estamos viviendo en estos momentos pueden, igual que la intervención de la Caja, ser leídas en clave negativa o en clave positiva ¿Es bueno o es malo que Amat haya vendido seis viviendas en febrero? Si miramos las estadísticas del 2005 2006 e incluso del 2007 seguro que es malísimo, si miramos nuestro entorno actual seguro que es bueno, muy bueno. Así lo entendemos nosotros, y así hemos decidido publicarlo en los medios, pues estamos realmente cansadas de que la primera pegunta que todo el mundo hace, antes de dar los buenos días, sea: ¿no vendéis nada verdad? y muchos con ironía. Pues sí, vendemos poco, pero vendemos. La segunda pregunta: ¿cuantas personas habéis despedido? el interlocutor se queda perplejo con la respuesta. Pues no, de momento hemos mantenido plantilla y seguramente ampliaremos. La tercera pregunta: ¿y porque? Pues porque como todo es mucho más difícil, si quieres dar un buen servicio, necesitas mucho más esfuerzo, mucha más dedicación, muchas más horas. Tan sólo hay que reflexionar un poco, se necesita destinar muchas más horas al seguimiento de la morosidad, se necesita destinar muchas más horas a “cuidar” a los clientes promotores, se necesitan muchas más horas y mucha más gestión para conseguir las ventas, se necesitan muchas más horas para “inventar y aplicar nuevas herramientas de Marqueting”, se necesita mucha más formación para mantener el espíritu y el ánimo de todo el personal... Seguramente vamos contra corriente, pero si queremos permanecer, si queremos salir fortalecidas como empresa del actual momento, necesitamos poner el esfuerzo, la imaginación y los recursos suficientes.

La situación como es obvio continua siendo muy mala, principalmente por el tema del paro, y la caída de empresas, pero lo peor es que este paro es muy diferente del que habíamos percibido en otras “crisis”, es mucho más transversal. Precisamente porque hemos hecho sustituciones en la plantilla, nos hemos encontrado con una alud de currículums, sobretodo de personas de mucho ”nivel”, ha sido bastante sorprendente, personas dispuestas a reducir sus expectativas económicas por un lugar de trabajo, en un ejercicio de realismo, el mismo ejercicio que hacen muchos directivos, la mayoría, que han bajado sus sueldos adaptándolos al nuevo contexto económico, conocemos muchos, esperamos que sea un ejemplo para muchos otros sectores.

Una última reflexión positiva, es que a pesar del conjunto, continúan habiendo muchas empresas que van bien, algunas seguro que mejor, estas deben ser el alma de la recuperación, no todas están en “crisis”, para estas empresas ahora es su momento... recomiéndenos a unas cuantas, please!!! Nuestro sector hoy es una buena inversión.

Para acabar: sólo es posible avanzar si se mira lejos ORTEGA I GASSET

Esto es lo que intentamos hacer en Amat

Actitud optimista y trabajar, trabajar y trabajar han sido los mensajes que más se han oído en el Congreso de CRS, al que hemos asistido este mes de febrero en San Francisco.

Este congreso reunía cerca de 1.000 agentes inmobiliarios de EEUU y tuvimos la oportunidad de ser invitados, queríamos ir para aprender, para abrirnos a nuevos horizontes, para no quedarnos cerrados en nuestro pequeño mundo, y lo cierto es que ha sido muy enriquecedor. Hemos venido cargados de ideas para el negocio, y sobre todo, para los clientes, ahora debemos ponernos al trabajo e intentar adaptar a nuestro mercado, a nuestra cultura, toda novedad aprendida y generadora de beneficio para nuestros clientes. Ya estamos en la labor.

El mercado inmobiliario en EEUU está como el nuestro, quizá dos pasos por delante, pues su caída del mercado comenzó antes, a pesar de todo, no hemos tenidos la sensación de depresión que hay entre nuestros inmobiliarios, todos son conscientes que es una época que se debe pasar, que nos debemos dotar de herramientas, sobretodo emocionales, para no perder el espíritu positivo, que más que nunca se debe estar cerca de los clientes, más que nunca se debe colaborar, la sociedad debe ser mucho más solidaria, todos debemos empujar, en resumen, hemos venido cargados de energía.

Llegamos aquí y nos encontramos con nuestra realidad, y en estos momentos tenemos la sensación del “sálvese quien pueda”, y así no vamos bien.

¿Cómo puede ser que la Administración aún siga aplazando la devolución del IVA a las industrias, cuando es consciente que seguramente la falta de este dinero pueda producir el cierre de las empresas? ¿Cómo puede ser que haya entidades financieras que reclamen comisiones a los Notarios por llevarles escrituras? ¿Cómo puede ser que los Ayuntamientos se dediquen a buscar expedientes sancionadores antiguos para intentar cobrar cosas que la mayoría están prescritas? ¿Cómo puede ser que algunas oficinas liquidadoras de impuestos no admitan el valor real de las pocas operaciones que se realizan, y liquiden por el valor catastral multiplicado por el coeficiente corrector correspondiente a cada población, cuando hoy día estos valores están muy por encima del precio real? ¿Cómo puede ser que alguna entidad financiera otorgue escrituras fuera de Cataluña para ahorrarse casi nada? ¿Cómo puede ser que algunas entidades financieras no otorguen hipotecas a los posibles compradores, pero sí que las otorgan cuando compran un piso de so propia cartera?

Creo que todos debemos reflexionar y aportar nuestro grano de arena para no perder el mundo de vista, para no caer en situaciones que crispen aún más a los ciudadanos. En este sentido es muy interesante el artículo de Manuel Castells de la Vanguardia del día 21 de febrero.

Quisiera acabar con noticias positivas:



Es positivo el acuerdo del Ayuntamiento de Sant Cugat de pagar a sus proveedores en 30 días.



Es positivo el artículo del Expansión sobre la vitalidad económica de Brasil.



Es positivo que nuestra empresa haya vendido más este enero, que el enero del año 2008.

Para acabar una reflexión: entre las cualidades más esenciales del espíritu humano está la confianza en uno mismo y crear la confianza en los demás GHANDI

Por Immaculada Amat Enero de 2009

Diario del Cambio Nº6

Empezamos un nuevo año que todos dicen que será difícil, seguro que será así. Todos, empresarios, trabajadores, y diría que también la Administración estamos llenos de incertidumbres, de miedos… quizás por aso, o quizás por no caer en ello, muchas personas en estas últimas fiestas han deseado un buen 2010??? Seguro que el 2010 será mejor que el 2009, pero este año que estemos lo tendremos que pasar, queramos o no, mes a mes, día a día, no podemos obviarlo. Vale más que seamos realistas y nos pongamos con ganas, que nos tomemos este 2009 como el gran reto que seguro será.

También empezamos año con noticias sorprendentes. Según un estudio del INE publicado el día 31 en la prensa, el precio de la vivienda ha bajado un 3% en el último año… ¿en qué país? Porque la verdad es que nuestros datos reales no tienen nada que ver con estas cifras. Nuestros datos, de las operaciones realmente realizadas por Amat. en promociones de obra nueva que comercializamos, se concretan en bajadas de una media del 20 al 25% en relación a la punta más alta de precios que se dio a finales 2006 principios 2007. La realidad es que estamos haciendo operaciones, nada que ver con los números de años anteriores, pero estamos contentas porque todos los meses hemos vendido, y eso en la situación del mercado de hoy es todo un éxito.

Otro tema que quisiéramos remarcar es que el mercado está recuperando una cierta lógica, un cierto sentido común. Hoy los precios vuelven a tener relación con la ubicación y con la calidad; no era normal que el precio de repercusión para la obra nueva fuera el mismo en todas partes… Nos alegra porque indica una cierta normalización y eso es siempre positivo.

Ánimo para afrontar los retos que se nos presentaran, las decisiones muchas veces duras que será necesario tomar.

Empieza haciendo lo necesario, después haz lo que sea posible, y acabarás haciendo lo imposible FRANCISCO DE ASÍS

Por Immaculada Amat Noviembre de 2008 Diario del Cambio Nº5

Como decíamos en el último diario, todo cambia, y una de las cosas donde más hemos notado el cambio ha sido en la búsqueda de personal, hasta hace bien poco, nos era casi imposible encontrar las personas que necesitábamos para incorporar en nuestro proyecto empresarial, hoy en cambio, recibimos una alud de currículums.

Es evidente que el paro sube sin parar, y más en nuestro sector, y es un paro muy preocupante. Durante años en el mundo inmobiliario, sobre todo en lo referente a los comerciales, y concretamente en las empresas de intermediación, la mayoría no tenían un contrato laboral sino un contrato mercantil, seguro que a la empresa le salía más a cuenta, seguro que al comercial también, pero hoy, ¿Cómo están estos comerciales? ¿De dónde cobran? Quienes siempre hemos defendido la obligatoriedad del contrato laboral nos preguntábamos, y aún nos preguntamos, ¿Cómo se pueden controlar estas situaciones irregulares per parte de la Administración?

Del mismo modo, en la situación en que la mayor parte de las empresas inmobiliarias, nos encontramos hoy, y muchas empresas pequeñas y medianas de cualquier otro sector, sería necesario que la Administración fuese valiente i modificase la legislación laboral actual, son muchas las empresas que en estos momentos se ven en la necesidad de reducir estructuras, son muchas que para sobrevivir deben cambiar parte de su personal, pero ¿Qué coste tiene? ¿Lo pueden suportar? ¿O al no haber buenas soluciones se apuntaran a pedir un expediente de regulación o un concurso?

No vale preocuparse exclusivamente de solucionar los conflictos laborales de las grandes empresas, la estructura empresarial de CATALUNYA está formada principalmente por pequeñas y medianas empresas. Tampoco vale simplificar y generalizar como sucede en muchos debates públicos, donde se da a entender que el único objetivo del empresario es reducir personal. Se trata de salvar empresas y en consecuencia lugares de trabajo ¿Alguien se ha preguntado si pueden existir las empresas, en especial del sector servicios, sin personal?

Quisiera acabar con una felicitación al “buen juicio” de este país. Hace tres semanas que nos despertábamos cada día con una lista de malas noticias sobre el sector financiero, cada día peor, y teníamos la impresión que un día al despertarnos, tendríamos un sinfín de personas haciendo colas en las entidades bancarias (lo que se conoce como “corralito”), a pesar de todo, ha imperado el sentido común y una vez más constatamos la madurez y buen juicio de la población. Algún político debería tomar nota.

El destino baraja las cartas pero nosotros las jugamos SCHOPENHAUER

Por Immaculada Amat Octubre de 2008

Diario del Cambio Nº4

¡Cuántas cosas han pasado en un mes! Desde caídas espectaculares de bolsa, caídas de bancos, y concurso de acreedores de muchas empresas, hasta la reducción de SEAT. ¡Cuántas y cuantas personas afectadas!

La crisis está teniendo consecuencias en todos los ámbitos. Está afectando la confianza, la seguridad que todos nos pensábamos que teníamos, y evidentemente esto altera nuestro ánimo. Todos estamos una poco más crispados, más intolerantes.

En el día a día lo percibimos en un sinfín de cosas:

■ En sociedades sobretodo promotoras, dónde socios que durante muchos años habían tenido unas relaciones inmejorables, de repente se culpabilizan de todo: del suelo que uno recomendó comprar, del banco que era amigo del otro, de haber puesto a la venta o no la promoción en un momento concreto, etc. Todo son reproches.

■ En sociedades que poco tienen que ver con el mundo de la promoción, los ánimos también están alterados. Es muy triste que teniendo una empresa viable, haciéndolo bien, te encuentres con problemas para continuar debido a la inexistencia de financiación.

■ En los equipos comerciales, sobre todo en aquellos que funcionaban con variables muy elevados, q que en estos momentos se discuten por “el único” cliente.

■ En los comunicados en los que hay propietarios que no pueden atender los gastos.

Es normal que todos estemos más preocupados, más sensibles, pero hay que hacer un esfuerzo colectivo para entender y aceptar que estamos donde estamos. Hace falta aprender a convivir con la incertidumbre y ser positivos, pues no conseguiremos nada por ir “llorando por las esquinas”. Cuanto antes aceptemos que nos encontramos en el inicio de un gran cambio económico, mejor. Todo cambio da miedo.

Por eso, para ir hacia delante y avanzar, hoy acabo con este “Diario de una crisis” y empiezo el “Diario del cambio”.

Y lo empiezo con una reflexión de ANDRE GUIDE Uno no descubre nuevas tierras sin consentir perder de vista la orilla por un largo tiempo

Por Immaculada Amat Septiembre de 2008 Diario de una crisis III La “crisis” vs. un trekking

en Huayhuash (Perú)

Este mes de agosto hemos ido de trekking dando la vuelta a la cordillera del Huayhuash y reflexionaba en la similitud que la experiencia tenía con la situación que vivimos en la actualidad las empresas.

Sabíamos dónde íbamos, nos habíamos informado, sabíamos que serían 12 días caminando con fuertes desniveles, que estaríamos entre 4.500 y 5.000 m de altitud, que dormiríamos en tienda,... igual que todos sabíamos que la “bonanza“económica un día cambiaría. A pesar de ello siempre la situación te sorprende, te supera, se presentan elementos que no controlas.

Sabíamos que el Huayhuash era un trekking duro, nos habíamos preparado, pero no contábamos con que por culpa de los aviones perderíamos dos días y que ello representaría juntar etapas, ni en que haría el frío que ha hecho, mucho más de lo habitual.

En la “crisis” igual. Contábamos con el cambio de ciclo inmobiliario, pero no contábamos con la crisis financiera, ni con la crisis económica internacional.

A pesar de los imprevistos, es evidente que para poder salir se debe tener el objetivo claro, se debe tener la fuerza de superar el día a día, no desanimarse, pensar que superado el hoy habremos cogido más fuerza para conseguir que mañana sea mejor y, sobretodo, ayudarnos con el apoyo de los compañeros (en el caso del trekking), y en la empresa con el apoyo de nuestros colaboradores, de las empresas con las que nos hemos relacionado a lo largo de los años, de nuestros asesores. El intercambio de información, el intercambio de negocio, nos ayudará a todos a tirar adelante.

Las vacaciones han acabado y volvemos al día a día, con nuevas fuerzas, con nueves ideas. El entorno no acompaña mucho pero debemos renovar nos, reinventar nos. La mayor parte de las empresas se verán obligadas a hacerlo, ¿Debemos asustarnos?

HG. WELLS ya decía ¿Por qué hay que tener miedo a los cambios? Toda la vida es un cambio

Por Immaculada Amat Agosto de 2008

Diario de una crisis II

Por fin el gobierno ha admitido que la economía española está en situación de “crisis”, parecía una palabra tabú, admitir una situación es el primer paso para buscar cómo solucionarla.

¿Y nuestro sector, cómo está el sector inmobiliario? Como todos sabemos ha sido la estrella de todos los medios, cada día una noticia peor, este mes ha presentado concurso de acreedores Martinsa Fadesa, las grandes empresas salen en los medios pero hay un gran número de empresas en la misma situación de las que se desconoce todo, ¿alguien lleva el control de las pequeñas Promotoras que desaparecen?

¿Cómo vivimos esta situación las empresas, como Amat que tenemos una amplia trayectoria en el sector, Amat 60 años? ¿Cuáles son nuestros indicadores de cómo va el mercado? ¿Qué podemos hacer?

Nuestra realidad,despuésde analizarelprimersemestre del2008, y sólo haciendo referenciaa la venta, es la siguiente:

■ Llamadas de información de ventas, hemos tenido un 18% de las que tuvimos en 2005, el mejor año del ciclo, y un 50% menos que el año pasado.

■ Visitas de información en oficinas, un 15% de las que tuvimos en 2005 y un 36% de las que tuvimos en 2007.

■ Operaciones, un 30 % de las que firmamos en 2007, y un 15 % de las que se firmaron en 2005.

■ Respecto a operaciones firmadas de obra nueva que no se pueden llevar a cabo en el momento de escriturar, bien por falta de financiación o bien por no haber vendido la vivienda anterior, lo cierto es que hemos tenido suerte, pues sólo un 5% de las que teníamos previstas no se han podido materializar.

■ Otro de los temas que más nos preocupaba, que se acabasen y se pudieran entregar las promociones en las que teníamos parte de los departamentos vendidos, se han resuelto, todas las promociones se han entregado en el plazo previsto, por más que los Promotores han tenido que hacer “milagros” para obtener la financiación necesaria para acabar las obras.

■ Lo que realmente no se mueve, y está absolutamente paralizado es la comercialización de suelo, tema que conocemos bien ya que disponemos de un departamento especializado, no es extraño, pues previamente se deben resolver dos temas que afectan a este mercado de forma directa, el gran stock de viviendas acabadas y el problema de la financiación.

La falta de financiación tanto para Promotores como para compradores, es seguramente el problema más grande hoy en día. Seguro que en los mejores momentos se cometieron excesos, se sobrevaloraron las fincas, no se pedían suficientes garantías, pero hemos pasado del todo al nada, y con el nada seguro que no se crea nada, creemos que aquí hay el punto de inflexión, que se deberá en algún momento volver a generar las posibilidades de financiación, quizás no será este mes ni el siguiente pero seguro llegará y se generará de nuevo confianza necesaria no solamente para el mercado inmobiliario sino para el consumidor en general.

Mientras tanto, debemos continuar trabajando, continuar al lado de nuestros clientes Promotores, asesorando a los posibles compradores, ayudando a tranquilizar el mercado en este momento tan desanimado y con el convencimiento que en todas las crisis hay una oportunidad.

En este sentido hay un POEMA JAPONÉS que consideramos idóneo: Mientras recogía las piedras que me lanzaron, vi que una de ellas era una joya

Por Immaculada Amat Julio de 2008 Diario de una crisis I El mercado inmobiliario

ayer y hoy

Desde hace unos meses todos recibimos un montón de noticias, datos, opiniones, comentarios sobre el mercado inmobiliario, de personas vinculadas al sector, de ilustrados en temas económicos, de políticos, pero sobre todo, de gran cantidad de tertulianos, profesionales del “opinar”, que con conocimientos mínimos del sector, hablan de oídas, sientan cátedra.

Los que llevamos muchos años en el sector, desde hace casi tres años éramos conscientes que la “gran euforia” se acababa.

¿Por qué lo sabíamos?

Porque una gran parte de los indicadores que se utilizan habitualmente para analizar la evolución del mercado, nos lo ponían de manifiesto:

 Exceso en el número de viviendas en construcción. Sólo había que darse cuenta de la gran cantidad de grúas y más grúas que se veían por todas partes.

 Los incrementos exponenciales, los últimos años, de los precios de venta.

 El aumento de los tipos de interés. Se han duplicado en menos de dos años.

Y demás circunstancias que sumadas dan lugar, a que a pesar de existir una demanda real, ésta no puede ser satisfecha con los precios y condiciones existentes en el mercado actual.

Todos los profesionales de una manera u otra intuíamos el frenazo, lo difícil era prever cuándo se produciría, cuánto duraría y cuál sería la magnitud.

En un primer momento, a finales de verano pasado, tuve la impresión que todos se alegraban de la brusca frenada, y en todas partes se comentaba que los Promotores ya habían ganado suficiente dinero. Como siempre lo más fácil es generalizar, poner a todo el mundo en un mismo saco, como si sólo los Promotores hubieran hecho un montón de dinero.

Es cierto que a unos cuantos les ha “lucido” mucho, pero lo cierto es que son una minoría del sector, ya que hablamos de algunas de las grandes Promotoras a nivel nacional, en un momento dado (porque después ya se ha visto lo que ha pasado). O de aquellos que han conseguido cambiar calificaciones urbanísticas y que realmente no eran Promotores sino simples especuladores de suelo. Los pequeños y medianos Promotores que son la gran mayoría en Cataluña, “gracias” a la voracidad de los anteriores han ganado dinero, pero sobre la base de tener créditos más grandes en cada promoción nueva que iniciaban.

Nadie habla de la cantidad de beneficios que el proceso ha aportado a otros: propietarios de suelo, empresas constructoras, todas aquellas empresas que en un momento u otro intervienen en el proceso de construcción de un edificio, y que representan miles de lugares de trabajo. Generación de riqueza que en gran parte a revertido en los ciudadanos con la construcción de polideportivos, centros culturales impensables sin los ingresos recaudados por las Administraciones locales vía licencias etc.

¿Todo esto fue ayer, pero hoy dónde estamos?

La mayoría de Promotores están en situación clara de riesgo debido a la política crediticia que están aplicando las entidades financieras (bancos y cajas) del país.

Algunas de las Promociones en curso posiblemente no se podrán acabar y muchos promotores con suelo finalista, algunos con licencia concedida, no podrán iniciar la edificación por falta de financiación.

La demanda existe, aunque a un nivel más bajo, pero coexistiendo con problemas que hacen que ésta no se pueda materializar en operaciones de compra. Por un lado, las entidades financieras son mucho más rigorosas en la concesión de créditos, tanto al Promotor como también a los consumidores finales a los que niegan una cantidad importante de créditos. Y por otro lado se respira una posible caída libre de precios que hace que todos, incluso el que necesita vivienda, quede a la espera por si acaso este hecho se produjera realmente.

El volumen de trabajo de las constructoras, está a niveles mínimos y en consecuencia la de todos los industriales que se mueven en este entorno.

La paralización del sector inmobiliario, que hasta hoy ha sido motor de la economía española, tiene un efecto dominó que conlleva el posible y casi seguro cierre de muchas empresas y, sobretodo, un incremento en el número de parados, que se notará especialmente en la mano de obra directa pero también afecta a una parte importante de los cargos directivos y, sobretodo, intermedios de las Promotoras.

Las inmobiliarias que habían surgido como setas, con aportación cero de valor añadido al proceso de intermediación están desapareciendo con idéntica rapidez.

Los ingresos de los Ayuntamientos han disminuido de golpe, y es un tema del que se habla poco, a pesar de la gran importancia que creo que tiene, es un tema que me tiene realmente sorprendida, ¿cómo se las arreglaran para mantener la gran cantidad de instalaciones municipales existentes? ¿No es hora que se plantee de forma seria otro modelo de financiación municipal? ¿Debe recaer como hemos oído decir en alguna ocasión en el incremento de los valores catastrales? ¿Es una medida prudente en plena crisis?

Realmente la situación del sector es difícil, el inmobiliario ha sido el primero en sufrir la crisis, hoy desgraciadamente ya son muchos sectores que la padecen, haber sido los primeros nos da más experiencia, más visión, sea como sea saldremos.

Saldrán la mayor parte de aquellos promotores, profesionales, industriales que hayan sido prudentes, que hayan creado reservas, que busquen nuevos caminos, que sean capaces de encontrar sinergias y colaboraciones con otras empresas, que hayan cuidado sus clientes, que hayan diversificado.

Seguramente todos estos no han sido los “listos” de los últimos años, ni los más “lucidos”, seguramente todos estos han sido los que durante estos últimos años han visto o han tenido la impresión que el mundo era de los espabilados, de los recién llegados al sector, de la cultura del “aquí te pillo, aquí te mato” y no de los profesionales. Las crisis tienen un aspecto positivo, ponen normalmente las cosas en su lugar y limpian el sector, por lo tanto, no quisiera acabar sin enviar un mensaje positivo:

Ánimo a todos, sufriremos, pero no dudéis que triunfaremos.

Contáctenos Síganos