www.mdh-promotion.com La lettre MDH de l’accession sociale n°2 - Avril 2010
Lettre n°2 - Mai 2010
La lettre MDH de MDH l’accession sociale sociale La lettre de l’accession Edito
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de Philippe Jarlot Madame, le Maire,
Monsieur
La crise que nous vivons est un paradoxe complet en ce qui concerne le logement, tout particulièrement
Habitat et Développement
15 ans de combat pour l’accession sociale
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SOFIHA
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Glossaire
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Filiale de MDH pour l’accession sociale
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en Ile-de-France. La baisse des mises en chantier et la rareté de l’offre maintiennent des prix élevés et un écoulement satisfaisant des logements mis en vente. Ce paradoxe est d’autant plus marqué en Ilede-France que les lois fiscales – dites « Loi Scellier »...
Le dossier
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MDH continue à militer pour l’accession sociale.
De nouveaux partenariats ont été conclus avec les collectivités territoriales franciliennes. Parole d’élu ! Page 3 Olivier Bourjot, Maire de Chessy (Seine-etMarne)
Témoignage
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Marie-Thérèse Ribeiro, primo-accédante au Plessis-Trévise.
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Edito Madame,MonsieurleMaire,
à la propriété moyennant un endettement sur 25 ans.
La crise que nous vivons est un paradoxe complet en ce qui concerne le logement, tout particulièrement en Ilede-France.
Une occasion manquée
La baisse des mises en chantier et la rareté de l’offre maintiennent des prix élevés et un écoulement satisfaisant des logements mis en vente. Ce paradoxe est d’autant plus marqué en Ilede-France que les lois fiscales – dites « Loi Scellier » – favorisant les investissements locatifs, si elles ont permis de soutenir la chaîne du bâtiment, ont empêché toute régulation des prix, possible encore il y a un an. La « Loi Scellier » était une mesure nécessaire. Un an après, étudions toutefois ses effets secondaires : • De nombreuses communes vont voir se construire des immeubles de petits logements (studios, 2 pièces principalement et quelques 3 pièces) dont 85% seront affectés à la location. Les logements familiaux en centre ville sont quasi inexistants ; • Les loyers dits « plafonnés « sont en fait conformes au marché libre dans 90% des cas, voire supérieurs. Comment les locataires pourront-ils alors épargner ou consommer ? • Le maintien des prix forts de 2007 – 2008 ne rend pas plus accessible l’acquisition de logements par les ménages à revenu moyen et a pour conséquence une relance de la spéculation foncière. Seules les mesures de soutien (TVA à 5,5% autour des zones ANRU ou Pass Foncier accompagnés de taux d’emprunt réellement bas) permettent actuellement à certains d’accéder
Il aurait pu, me semble t-il, en être autrement. Les aides fiscales apportées aux investisseurs « Loi Scellier » sont tellement incitatives qu’elles auraient pu être contrebalancées par un plafonnement réel des loyers (12 à 15€ par exemple, au lieu de 17 à 20€) et mettre ainsi sur le marché des logements intermédiaires. On peut penser que l’activité se serait alors maintenue et que les prix se seraient ajustés à la baisse sans pour autant s’effondrer. Cette régulation sur les prix aurait « solvabiliser à nouveau » les accédants souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale, d’autant que le Pass Foncier généralisé au collectif produit un effet de levier considérable. Encore faut-il que les prix – artificiellement hauts à cause du « système Scellier » – ne tuent pas l’avantage fiscal donné aux investisseurs et la TVA réduite offerte en Pass Foncier aux primoaccédants.
Ensemble, nous pouvons réagir ! Favoriser l’accession sociale est plus que jamais nécessaire. Les communes qui souhaitent voir se construire des logements à prix maîtrisés avec une répartition typologique équilibrée doivent disposer d’un Plan Local de l’Habitat précis et devenir animatrices dans un partenariat Ville-Promoteur. Aujourd’hui c’est clairement possible. Alors… gardons l’espérance !
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La lettre MDH de l’accession sociale n°2 -Mai 2010
Parole d’élu ! Par Olivier Bourjot maire de Chessy (Seine-et-Marne) MDH Promotion : Est-il important de promouvoir l’accession sociale à la propriété, et quels en sont les avantages ? Olivier Bourjot : Olivier Bourjot : La commune
de Chessy se situe au cœur du Val d’Europe pôle dit « d’excellence » où les prix de vente des logements sont parmi les plus élevés du territoire. Ce contexte attire les investisseurs, mais dans la structuration d’une ville en plein développement, la cohésion sociale est primordiale et ne peut être atteinte que s’il y a mixité, tant dans la typologie des logements que dans l’équilibre locataires - propriétaires occupants. C’est pourquoi l’aide à l’accession sociale à la propriété est aussi un outil au service du développement. Par ailleurs, c’est aussi un moyen de permettre aux jeunes de la commune d’accomplir un parcours résidentiel sur place lorsqu’ils « prennent leur envol ».
Comment l’accession sociale a-t-elle été perçue par vos administrés ?
Plutôt bien car du point de vue purement financier c’est un avantage non négligeable qui ramène le coût d’acquisition à des montants plus accessibles pour des revenus moyens, et la sécurisation du dispositif est également très incitative. Tout le monde s’y retrouve : l’acquéreur, le promoteur dont les ventes sont dopées par le Pass Foncier, et la collectivité qui peut ainsi maîtriser un développement social harmonieux.
Sur quels critères sélectionnez-vous les projets en accession sociale ?
Le conseil municipal a tout naturellement fixé un ordre de priorité pour être ayant-droit à l’aide communale qui déclenche le dispositif Pass Foncier : les habitants de Chessy, ceux du Val d’Europe (y
compris Montévrain pour une question de logique de bassin de vie), et enfin les salariés en CDI travaillant dans une entreprise implantée sur le Val d’Europe, pour permettre de réduire les déplacements domiciletravail. Mais ces dispositions ne seraient pas légales…
Comment s’est passée votre collaboration avec MDH Promotion ?
Nous en sommes au début du projet. La commune a défini des directives d’urbanisme et architecturales sur un périmètre identifié. La proposition de MDH répond dans son ensemble à nos objectifs pour cette opération, qui s’inscrit dans le cadre du développement du centre bourg de Chessy, où l’on trouvera du logement et de l’activité essentiellement commerciale en complément de l’offre existante. Il nous reste à formaliser les cibles visées, tant pour les logements que les commerces, afin de maximiser la part des propriétaires occupants, minimiser la part des investisseurs, et tenter de gérer l’évolution de l’offre de service. Les échanges sont constructifs.
Quels conseils donneriez-vous à un maire qui souhaiterait mettre en œuvre l’accession sociale ?
De se méfier des promesses de certains promoteurs, et de la vision du contrôle de légalité. Sur un secteur en forte croissance comme le nôtre, et réputé riche, il est indispensable de faire comprendre aux bénéficiaires du Pass Foncier que la collectivité ne verse pas une aide de plus à un consommateur qui respecte des critères. La collectivité investit pour ménager un avenir calme et serein à une population stable, attachée à son lieu de résidence, et concernée par son évolution.
Ville de Chessy 3
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Témoignage Par Marie-Thérèse Ribeiro Marie-Thérèse Ribeiro est vendeuse à la Queue-en-Brie. Son mari est agent de sûreté à l’aéroport de Roissy-Charlesde-Gaulle. Ils emménageront avec leur enfant fin 2011 dans un appartement de la résidence Laurentine, au PlessisTrévise, dans le Val-de-Marne. Un investissement qui leur a été rendu possible grâce au Pass Foncier. MDH Promotion : Madame Ribeiro, comment avez vous décidé de recourir au Pass Foncier ? Marie-Thérèse Ribeiro : Je n’étais pas du
tout au courant de l’existence du Pass Foncier, jusqu’à ce que je découvre, en septembre dernier, un projet de construction d’immeuble, dans le magazine municipal du Plessis-Trévise. L’article parlait de la possibilité d’obtenir un Pass Foncier, ainsi qu’une aide de la mairie et un prêt à taux zéro. J’ai donc pris rendez-vous avec l’adjoint au maire, qui m’a orientée vers MDH Promotion, que j’ai rencontré en novembre.
Comment s’est déroulé votre entretien avec MDH Promotion ?
Très bien, ils ont commencé par me rappeler les conditions pour bénéficier du Pass Foncier : être primo-accédant, c’est-à-dire faire l’acquisition de son premier logement, et ne pas dépasser un plafond de ressources. 36 538 euros par an pour trois personnes, mon mari, mon enfant et moi. Ils m’ont ensuite dirigée vers le Crédit foncier, pour le prêt.
À quel prix achetez-vous votre futur logement ?
L’appartement, un trois-pièces de 56 mètres carrés,
coûte 203 000 euros environ. La Ville du Plessis-Trévise nous aide à hauteur de 4 000 euros. Le Pass Foncier nous permet d’obtenir 50000 euros,versés par Astria, l’organisme collecteur du 1% logement. Nous bénéficions d’un double prêt à taux zéro, pour mon mari et moi, qui s’élève à 63 000 euros environ. Leresteestapporté par un prêt de 86 000 euros.
Avez-vous dû verser un apport initial ?
Oui, de 5 000 euros seulement. C’était tout notre apport, et cela a été suffisant pour entamer les démarches.
À combien s’élèveront les mensualités de remboursement ?
Nous commencerons à rembourser 102 euros par mois de mars 2010 jusqu’à notre emménagement, fin 2011. Une fois installés, nous rembourserons 626 euros par mois, sur trente ans.
En comparaison, à combien s’élève votre loyer actuel ?
Nous louons un deux-pièces de 43 mètres carrés, pour 600 euros par mois. Ainsi, pour seulement 26 euros de plus seulement par mois, nous pourrons avoir une pièce de plus, un balcon, deux places de parki n g , e t surtout, nous deviendrons propriétaires d’un logement neuf, dans une résidence. La formule est clairement avantageuse pour nous.
Pourquoi vous êtes-vous lancés dans l’acquisition d’un logement ?
Nous venions de finir de rembourser le crédit de notre voiture. C’était donc l’occasion ou jamais, d’autant que notre appartement était devenu vraiment trop petit, avec un enfant de six ans dans un deux-pièces. Nous n’avons donc pas hésité !
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La lettre MDH de l’accession sociale n°2 - Mai 2010
Le dossier MDH continue à militer pour l’accession sociale De nouveaux partenariats ont été conclus avec les collectivités territoriales franciliennes. « Bien, mais allons plus loin ensemble ». C’est ainsi que l’on pourrait résumer le sentiment de Philippe Jarlot concernant l’accession sociale à la propriété. Alors que MDH Promotion, pionnier de l’accession sociale, milite depuis longtemps pour l’extension du Pass Foncier au logement collectif, celle-ci est devenue une réalité. MDH a déjà passé cinq accords en ce sens avec des communes d ’ Î l e - d e - F r a n c e . 100 logements vont par exemple être construits à Athis-Mons, dans l’Essonne, dont un tiers en accession sociale, un tiers en locatif social et un tiers en accession classique. « De plus en plus de villes s’y mettent, mais cela met beaucoup de temps à démarrer », selon Philippe Jarlot.
2008, l’occasion manquée Selon le promoteur, l’amendement Scellier à la loi de finances de 2008, visant à soutenir l’investissement dans le locatif privé a aujourd’hui des effets secondaires problématiques. Cette mesure a en effet conduit à renchérir les prix à la location, mais PhilippeJarlot aussi à soutenir les prix à l’acquisition, la construction de logements neufs n’ayant quasiment pas suivi la demande. « Du coup, les promoteurs ne s’intéressent plus à l’accession sociale ».
« Bien, mais allons p l u s lo i n ensemble ! »
Il y avait pourtant une opportunité, pa radoxa le ment, avec la crise financière intervenue en septembre 2008. Les prix de l’immobilier se sont effondrés partout en France. C’est ainsi que l’accession sociale a continué de se répandre en régions, mais peu en Île-de-France, où il est toujours aussi difficile pour les familles modestes d’acheter un premier logement neuf.
Pour autant, celle-ci reste une priorité pour MDH Promotion, qui a d’ailleurs créé une filiale dédiée, SOFIHA (voir encadré page suivante), en début d’année, une filiale dont « les parts sont toutes détenues par des acteurs du bâtiment, et non des sociétés purement financières ». L’intérêt ? « Une politique de l’habitat cohérent », pour Philippe Jarlot, en accord avec l’esprit de MDH : maîtrise et développement de l’habitat.
Habitat et Développement 15 ans de combat pour l’accession sociale
1994 : Fondation de MDH par Philippe Jarlot 1999 : Éric de Lanty rejoint Philippe Jarlot ; MDH devient MDH Promotion 2000 : Création de MDH Finance, ayant pour vocation de participer aux tours de table pour les
opérations lancées par MDH Promotion 2010 : Création de SOFIHA, filiale de MDH Promotion dédiée à l’accession sociale à la propriété 5
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Le dossier
Une année-test 2010 sera donc une année-test pour MDH et l’accession sociale, le gouvernement ayant fixé une TVA de 5,5 % pour les achats de logements en Pass Foncier jusqu’au 31 décembre. De même, le doublement du prêt à taux zéro devrait prendre fin le 30 juin prochain, rendant plus ardu encore l’achat de logement par les foyers modestes. Néanmoins, ces mesures devraient être p ro ro g é e s , avec certainement des co n d i t i o n s e n termes de performance environnementale.
Une société de propriétaires est plus responsable, et plus solvable. Le but de l’accession sociale n’étant pas la rentabilité, il y a bien sûr une vision philosophique derrière ce militantisme de MDH : une société de propriétaires serait une
SOFIHA,
Filiale de MDH pour l’accession sociale Sophia, c’est la sagesse en grec. Et SOFIHA (Société financière pour l’habitat aidé), c’est la nouvelle filiale de MDH Promotion dédiée à l’accession sociale à la propriété. Créée en janvier dernier, cette entité aura en charge les opérations en Pass Foncier, vente en bloc à bailleurs sociaux, Prêt social location-accession (PSLA) et Prêt locatif social (PLS) privé. SOFIHA se concentrera sur l’Île-de-France, dans des zones proches des centres-villes, des transports en commun et des accès routiers. Cette filiale dispose d’une capacité en fonds propres pour le lancement et la gestion de 300 logements par an, répartis sur quatre à cinq opérations annuelles. Six opérations ont déjà été lancées en région parisienne, deux en Seine-et-Marne, une dans l’Essonne, deux dans le Val-de-Marne et une dans les Hauts-de-Seine.
Le chiffre En 2009, 3300 logements ont été lancés dans le périmètre de 500 mètres autour des zones ANRU, tout en bénéficiant d’une TVA à 5,5%. 6
La lettre MDH de l’accession sociale n°2 - Mai 2010
Le dossier société plus responsable, et surtout plus solvable. Alors que le débat sur la pérennité du système de retraites par répartition fait rage depuis plusieurs années, la possession de son logement apparaît comme une garantie pour l’avenir.
Acce ssion socia le à la prop riété :
Autre avantage, les logements qui sont proposés à la vente sont situés dans des résidences de standing avec un financement facilité. Un moyen de sortir par le haut de la crise du logement actuelle, marquée par des logements trop peu nombreux et qui ont souvent mal vieilli.
M D H (P ro m ot io n) : M aî tr is e et déve lo pp em en
« Le plus dur est le premier achat », explique Philippe Jarlot. Une fois celui-ci effectué, le s m é n a g e s o n t u n c a p i t a l , q u ’ i l s p e u v e n t r e v e n d r e pour acquérir un logement, et mettre de l’argent de côté dès lors qu’ils ont fini de rembourser leur e m p r u n t . C’est ce « coup de pouce » permis par l’accession sociale à la propriété que MDH continuera à promouvoir.
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Glossaire ense mble des mesu res d’aide publiq ue perm ettan t à un ménage aux ressources limité es de deven ir propr iétair e d’un logem ent.
t de l’habitat, nom repr enant ce lu i d’ un e asso ci at io n, « Ha bi ta t et Dé ve lo pp em en t », créé e en 19 93 pa r Philippe Jarlot (fondate ur de MDH Promotion) pour promouvoir l’acc ession sociale à la propriété.
Pass Foncier : dispositif d’aide à l’accession
sociale à la propriété de logements neufs pour des ména ges à reven us mode stes. Les béné ficiaires du Pass Foncier doivent, outre disposer de ressources plafonnées, acquérir pour la première fois un logement et bénéficier d’une subvention ou d’un prêt à taux zéro attribué par une ou plusieurs collectivités locales.
MDH Promotion Maîtrise et Développement de l’Habitat 83, rue de Bercy 75012 Paris Tel : 01 40 01 01 48 Fax : 01 40 01 01 35