Adaptacja projektu gotowego. Ile kosztuje i jak to załatwić? Opublikowano 5 grudnia 2013, autor: MG Projekt
W tym artykule architekci z pracowni MGProjekt opisują kroki, które należy podjąć od etapu adaptacji projektu gotowego, aż do rozpoczęcia budowy. Po wybraniu i zakupieniu optymalnego pod względem naszych oczekiwań i możliwości projektu domu, powinniśmy przystąpić do jego adaptacji. Decydując się na projekt typowy, musimy dokumentację "dopasować" do posiadanej działki. Zajmie się tym architekt adoptujący. Najlepszą praktyką jest wybór miejscowego projektanta (*), który zazwyczaj najlepiej orientuje się w zwyczajach lokalnego urzędu.
Do obowiązków architekta adoptującego należą: • •
• •
naniesienie zmian w projekcie gotowym; przygotowanie projektu zagospodarowania terenu dla naszej działki, wraz z częścią opisową i zestawieniem dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o decyzję na pozwolenie na budowę - projektu budowlanego (**); określenie warunków posadowienia budynku i jego kategorię, na podstawie obowiązkowych badań geotechnicznych gruntu (***); dostosowanie projektu domku do obowiązujących warunków zabudowy, lub planu zagospodarowania przestrzennego.
Copywright©MGProjekt Pracownia Architektoniczna s.c. | http://www.mgprojekt.com.pl
Niejednokrotnie projektant adoptujący pomoże nam przy wypełnianiu wszelkich wniosków i zredagowaniu potrzebnych pism, a nawet załatwi za nas wymagane dokumenty i przygotuje całą dokumentację projektową wraz z wnioskiem na pozwolenie na budowę. Zakres modyfikacji projektu typowego, takie jak adaptacja poddasza, czy adaptacja pomieszczeń (lub zmiana ich przeznaczenia) uzgadnia się z projektantem indywidualnie. Konstruktor budowlany, najczęściej współpracujący z architektem. Na podstawie wyników i wniosków z badań geotechnicznych i po określeniu przez architekta adoptującego warunków posadowienia budynku i jego kategorii przystosowuje z projektu gotowego fundamenty na naszą działkę. Czasami zakres prac konstruktora może być "szerszy" - w zależności od ilości zmian, jakie mają być wprowadzone w projekcie typowym - na przykład zmiana konstrukcji stropu, lub zmiana kąta nachylenia dachu. W warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub w wypisie o zagospodarowaniu przestrzennym, często występuje zapis o konkretnym kącie nachylenia dachu, który powinien posiadać nasz domek. Wymusza to dostosowanie kąta nachylenia dachu w wybranym projekcie domu do obowiązujących przepisów, czym powinni zająć się projektant adoptujący i współpracujący z nim konstruktor. Architekci, którym zlecamy projekt adaptacji domu na działkę powinni posiadać odpowiednie uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Po wykonaniu adaptacji, przenoszona jest na nich pełna odpowiedzialność za projekt typowy. Warto przed przystąpieniem do załatwiania "spraw urzędowych" mieć ogólne rozeznanie w całej procedurze i kierujących całym procesem aktach prawnych - unikniemy wówczas długiego oczekiwania na pozwolenie na budowę. Wydział Architektury, zgodnie z ustawą "Prawo budowlane" na rozpatrzenie naszego wniosku o pozwolenie na budowę ma 65 dni, ale przy pełnym zestawie dokumentacji projektowej można to pozwolenie otrzymać znacznie wcześniej. Na komplet wymaganych dla inwestycji dokumentów, niezbędnych do adaptacji projektu domu składają się: • • • • •
dokumentacja projektu gotowego w czterech egzemplarzach; aktualna mapa geodezyjna do celów projektowych; Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego; warunki techniczne przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego; dodatkowo wymagane mogą być: wypis i wyrys z rejestru gruntów, decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej, lub leśnej, uzgodnienie i decyzja uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi na działkę, uzgodnienie melioracyjne, operat wodnoprawny i decyzja wodna.
Copywright©MGProjekt Pracownia Architektoniczna s.c. | http://www.mgprojekt.com.pl
Wszystkie formalności można załatwić osobiście, jednak jest to tylko pozornie tańsze od zlecenia wszystkiego projektantowi rozwiązanie. Oszczędzamy w ten sposób czas i nerwy, które w zderzeniu z wszechobecną biurokracją mogą zostać poważnie nadszarpnięte. Przyjęło się, że pracownie autorskie, jak MG Projekt, udzielają bezpłatnej zgody na adaptację domu i wprowadzanie zmian do projektów typowych. Po jej uzyskaniu Inwestor przekazuje architektowi wykonującemu adaptację pełnomocnictwa umożliwiające reprezentowanie go w organach administracji państwowej. W takiej sytuacji sami możemy zająć się planowaniem poszczególnych etapów budowy i doborem właściwych materiałów budowlanych. Pamiętajmy, że tutaj też warto skonsultować się z projektantem, lub przyszłym kierownikiem budowy. Trzeba wziąć pod uwagę, że cały proces formalnoprawny może w pewnych przypadkach trwać dłużej niż przeciętnie, co przewidują przepisy. Warto wcześniej dobrze przygotować się do całego zamierzenia budowlanego.
Od adaptacji projektu do budowy domu. Po uzyskaniu Pozwolenia na Budowę jesteśmy już Inwestorami, wraz z naszymi prawami i obowiązkami (****). Pamiętajmy, że do wszelkich robót budowlanych przystępujemy po uzyskaniu prawomocnej decyzji, zarejestrowanym dzienniku budowy i po siedmiu dniach od złożenia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych (*****). Następnym krokiem powinien być wybór kierownika budowy. Więcej na ten temat w artykule "Kierownik budowy - kim jest i za co odpowiada?". Warto przy tym pamiętać, że przystąpienie przez Inwestora do budowy domu jednorodzinnego bez powiadomienia stosownego organu (PINB) stanowi wykroczenie, które podlega karze grzywny. Może też być uznane za tzw. samowolę budowlaną, która nie ulega przedawnieniu. Piszemy o tym, gdyż wielu Inwestorów może po prostu nie mieć takiej wiedzy. Jeśli zdarzyła się podobna, wyżej wspomniana sytuacja i budowa domu nie została prawidłowo zgłoszona, to wówczas Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego jest
Copywright©MGProjekt Pracownia Architektoniczna s.c. | http://www.mgprojekt.com.pl
organem uprawnionym do prowadzenia postępowań w sprawie legalizacji samowoli budowlanych (art. 48-51 prawo budowlane). Zmiany w zatwierdzonym przez urząd projekcie domu. W trakcie budowy zdarzyć się może, iż na etapie adaptacji przeoczyliśmy jakieś dodatkowe zmiany, a teraz kiedy dom zaczyna "rosnąć", chcemy to poprawić. Ustawa Prawo Budowlane jasno określa odstępstwa istotne i nieistotne od zatwierdzonego projektu budowlanego (******). Po konsultacji z wybranym projektantem od adaptacji i określeniem przez niego rodzaju odstępstw wybieramy formę, w jakiej te zmiany powinny być zamieszczone - koniecznie przed przystąpieniem do użytkowania budynku. Zbagatelizowanie tych formalności może wpędzić nas w dodatkowe kłopoty, które znacząco przesuną zaplanowany termin zamieszkania w naszym nowym domu. Reasumując, odstępstwa możemy podzielić na dwa rodzaje: •
•
Zmiany nieistotne - na przykład zmiana kolorystyki domu, przesunięcie ścianek działowych, okien i drzwi, zmiana stropu itp. W tym przypadku kierownik budowy może udokumentować je, dokonując wpisu w dzienniku budowy. Zmiany istotne - na przykład zmiana zagospodarowania działki, zmiana parametrów budynku: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zmiana ustaleń warunków zabudowy, lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, itp. W tym przypadku konieczne jest wykonanie projektu zamiennego.
Ile kosztuje adaptacja projektu domu typowego? Średnie ceny zaadoptowania projektu domu typowego w obowiązkowym zakresie wahają się w zależności od regionu kraju, ale są to koszty na poziomie od 1500 zł do 2500 zł netto. Koszt dodatkowych zmian w projekcie budynku ustala się indywidualnie z architektem adoptującym, zależnie od zakresu, trudności i pracochłonności wprowadzenia modyfikacji.
Więcej na: Adaptacja projektu gotowego. Ile kosztuje i jak to załatwić? | Blog MG Projekt Projekty domów MGProjekt Follow us: @mgprojekt on Twitter | mgprojekt on Facebook
Copywright©MGProjekt Pracownia Architektoniczna s.c. | http://www.mgprojekt.com.pl