Um lugar ao centro

UM LUGAR AO CENTRO

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Reabilitação de edifícios vazios para habitação social

UM LUGAR AO CENTRO

Reabilitação de edifícios vazios para habitação social

Trabalho Final de Graduação Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Universidade Anhembi Morumbi Dezembro de 2014

Vivian Fernandes Trivilini Orientação Prof. Fabiola Marialva Marques

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AGRADECIMENTOS Aos meus admiráveis pais, que são meu exemplo, minha estrutura, que lutaram e lutam, incansavelmente, para me proporcionar o melhor. Essa conquista não é minha, é de vocês, pois todos os seus esforços foram alcançados e, um dia, serão recompensados. A vocês, o meu muito obrigado, eu não seria nada sem vocês.

Aos meus companheiros de jornada, colegas de classes e amigos que a universidade me deu, obrigado pelos grandes momentos, pelas parcerias e pelo aprendizado.

Cinco anos nos uniram, é hora de trilharmos a sós, sem nos esquecermos de tudo que vivemos e aprendemos juntos.

Aos meus grandes e fundamentais mestres, que ao longo de todos esses anos buscaram transmitir o pouco e o muito de tudo aquilo que, um dia, também apreenderam, dentro e fora de sala de aula, mestres que foram amigos, parceiros, críticos, formadores de profissionais pensadores, mas acima de tudo, formadores de humanos.

E por fim, a minha magnífica orientadora, Fabiola Marialva, obrigada pela dedicação, paciência e apoio, por confiar e contribuir para que esse pequeno trabalho, por fim, criasse asas. Muito obrigada, todo meu carinho e admiração por você.

“Quem não luta, está morto.” – Frente de Luta Por Moradia Página

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SUMÁRIO INTRODUÇÃO

INTRODUÇÃO 7

CAPÍTULO I: DESENVOLVIMENTO DO PROJETO 1.1 AS PROBLEMÁTICAS 1.2 O VAZIO EDIFICADO NO CENTRO 1.3 VACÂNCIA IMOBILIÁRIIA NO CENTRO 1.4 MOVIMENTOS DE LUTA POR MORADIA 1.5 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO 1.6 POLÍTICAS DE FINANCIAMENTO

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CAPÍTULO II:ESTUDOS DE VIABILIDADE 2.1 ESTUDOS PARA FINANCIAMENTO 2.2 EDÍFICIO AQUARIUS

24 25 30

CAPÍTULO III: PROPOSTAS 3.1 ESTUDOS INICIAIS 3.2 ESTUDOS DE MELHORIAS

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Segundo Vargas (2009), os centros das cidades são caracterizados como o lugar mais movimentado da vida urbana, apresentam uma gama de atividades como, rede de transporte consolidada, deslocamento de pessoas e veículos e rede de serviços públicos e privados, que confirmam sua importância econômica, social, cultural e histórica para a cidade.

Porém, com o crescimento populacional acelerado, aumenta-se a expansão das áreas urbanas criando subcentros que acabam por disputar a “atenção” com o centro principal. Essa disputa ocorre quando as funções do centro, são divididas entre o centro principal e os novos subcentros; surgem portanto, novos centros de negócios, de comércio e lazer, não sendo mais necessário recorrer e, até mesmo, se deslocar ao centro principal da cidade o que acaba por auxiliar no processo de esvaziamento populacional, consequentemente, no esvaziamento das edificações. A degradação e o esvaziamento das áreas centrais são oriundos também da especulação imobiliária em meados do século XX, quando o centro funcionava de forma plena, com grande sede de escritórios e empresas, além das grandes obras de infraestrutura, o que valorizava o m² na região.

Em contra partida, essa valorização acabava por “expulsar” as classes menos favorecidas para a periferia, obrigando a população a residir em ocupações irregulares e a sobrecarregar o transporte devido aos longos trajetos

até a oferta de emprego, desencadeado o déficit habitacional, que segundo o IPEA refere-se aos milhões de cidadãos sem moradia adequada em determinada região (em São Paulo são 474 mil habitações, de acordo com a pesquisa “Déficit Habitacional Municipal no Brasil 2010” feita pela Fundação João Pinheiro).

A questão da habitação, bem como o déficit habitacional gera diversos debates, e em São Paulo, ele se torna mais recorrente devido aos movimentos por moradia, que tem papel crucial através das ocupações, de denunciar e cobrar, o direito à moradia digna.

Um dos movimentos atuantes em São Paulo é o Frente de Luta por Moradia (FLM), que incentiva a população a pleitear seus direitos junto ao Estado, propondo revisão na política habitacional, o cumprimento da função social da propriedade, a reabilitação das edificações ociosas no centro para HIS, bem como atender a demanda habitacional com qualidade e de acordo com as necessidades da população mais carente.

E é por de trás de todo esse processo, que o presente trabalho propõe a reabilitação dos edifícios vazios na região central para habitação social, buscando mostrar todos os questionamentos que envolvam essa política habitacional e a viabilização dos mesmos, dentro de seus contextos urbanos.

Buscou-se portanto, entender os desdobramentos dentro do processo das reabilitações, através dos vários

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estudos de viabilidades, até se chegar na proposta final da reabilitação do Edifício Aquarius Hotel, na avenida São João.

Como proposta realizou-se, primeiramente, a leitura dos instrumentos jurídicos e urbanísticos para a aquisição do edifício, o entendimento dos programas de financiamento e de como, dentro das diretrizes e dos valores estipulados, viabilizar a aquisição das unidades para a população de baixa renda e de como, dentro da própria proposta de reforma, atender as necessidades das famílias a serem atendidas dentro da política habitacional.

O projeto, que buscou considerar as questões reais, teve como maior desafio, unir em uma única proposta, a viabilidade financeira do edifício e de como garantir a qualidade e a diversidade nas tipologias.

Tendo feito vários estudos, chegouse a proposta final de 260 unidades habitacionais de 1 dormitório, a única que se viabilizou financeiramente.

CAPÍTULO I: DESENVOLVIMENTO DO PROJETO Página

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1.1 AS PROBLEMÁTICAS

1.2 O VAZIO EDIFICADO NO CENTRO

A escolha das temáticas apresentadas neste trabalho, foi definida por interesse pessoal, devido a imensa vontade, desde o início acadêmico, de lidar com as dificuldades que existem dentro das políticas habitacionais em São Paulo, especialmente no centro.

Com os temas escolhidos foi necessário então analisar e identificar as problemáticas de cada um, cruza-las e uni-las em uma única proposta.

Habitação: Inúmeros problemas vinculados a essa temática surgem à cabeça, o principal deles — o déficit habitacional — estimado em 474 mil habitações em São Paulo, segundo dados da Fundação João Pinheiro.

Além da ineficácia das gestões atuais e de seus programas habitacionais, que não atendem à demanda habitacional na cidade, outros tantos problemas assolam a cidade. Se por um lado há aumento do déficit, do outro lado, do quem já foi atendido, há o sofrimento com a precariedade dos conjuntos habitacionais construídos devido à falta de infraestrutura e da localização periférica, tendo seus moradores que se deslocarem cotidianamente para onde há oferta de emprego, impactando tanto na superlotação do transporte público, quanto no trânsito, aumentando os impactos ambientais.

Outro fator, é o crescimento populacional nas regiões mais periféricas, devido ao alto custo da terra nos bairros mais próximos e consolidados da cidade, sendo intensificados pelo poder púbico,

Está cada vez mais recorrente a presença de espaços edificados vazios, e em São Paulo, esse vazio está presente principalmente na área mais consolidadas da cidade, a região central.

O centro de São Paulo tem apresentado um crescimento no número de imóveis vagos, segundo o censo de 2000 são quase 20%.

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que estimula a construção habitacional nessas regiões.

Centro: A região central foi a que mais perdeu população nas últimas décadas, por conta da desvalorização e degradação do seu espaço público, além de apresentar maior incidência de edifícios vazios e subutilizados, tendo quase 20% de vacância, segundo o IBGE de 2000.

Em contra partida o centro de São Paulo é a região com maior concentração de empregos formais e informais, são 74% da oferta voltada só para serviço, segundo dados do IBGE 2000, além de ser a região com melhor infraestrutura, de ser referência cultural e local de consumo de grande parte da população.

Tendo então analisado as problemáticas foi pensando em como uni-las numa mesma proposta.

O centro da discussão gira em torno do déficit habitacional e do esvaziamento da região central, que gerou na proposta da reabilitação desses edifícios para HIS, trazendo ao centro população residente e contribuindo para a requalificação das áreas centrais, além de auxiliar na diminuição do déficit habitacional e possibilitar que a população de baixa renda possa usufruir das áreas mais consolidadas da cidade.

Domílicios particulares Vagos Fonte: IBGE 2000

Esse crescimento é derivado do processo de transformação que o centro de São Paulo sofreu em meados do século XX e que refletiu diretamente no seu espaço urbano. Devido as novas centralidades, ocorreu um intenso deslocamento populacional e comercial, uma parcela dos empregos formais foi deslocada para outras centralidades, juntamente com seus moradores. E os investimentos em infraestrutura pelo poder público, para outras localidades contribuíram e permitiram o deslocamento de diversas atividades,

estimulando a desvalorização e desocupação das antigas áreas centrais.

Essas novas centralidades ganham cada vez mais força à medida que há interesse por parte das classes de maior poder aquisitivos, novos investimentos por parte do setor imobiliário, além do acompanhamento do setor público na execução da infraestrutura necessária.

Outro fator que colabora para o esvaziamento do centro, é a grande oferta de novas construções na região das novas centralidades, atraindo a atenção das grandes incorporadoras em investir e lucrar na região.

Em contra partida, na região central esse estimulo é quase nulo por falta de políticas e incentivos financeiros para reformas, devido à idade das construções e ao custo duplicado que cada proprietário teria, um ao adquirir o imóvel e outro para a necessidade de reforma.

E é nesse contexto de valorização de outras áreas e da degradação e desocupação da região central que surgem os conflitos sociais e a iniciação das ações dos movimentos sociais de luta por moradia, bem como as inúmeras ocupações em edificações verticalizadas, denunciando a vacância imobiliária no centro.

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O levantamento das edificações vazias no centro, foi baseado nas pesquisas desenvolvidas pelo LABHAB, considerando assim o mesmo perímetro de estudo, o da Operação Urbana Centro, onde há maior incidência de edifícios vazios comerciais, residenciais e de hotel de turismo, além de edifícios ocupados por movimentos de moradia.

Cenário atual das ocupações pelo FLM Fonte: Frente de Luta por Moradia

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1.3 VACÂNCIA IMOBILIÁRIIA NO CENTRO Como observados nos levantamentos realizados, a vacância imobiliária na região central absorve as diversas tipologias, desde edifícios residenciais e comerciais a hotéis de turismo, apresentando diversos gabaritos e padrões.

• RESIDENCIAIS: de pequeno porte, 3 a 4 pavimento; médio porte, 6 a 10 pavimentos; grande porte, 10 a 25 pavimentos; e na sua maioria, com o térreo utilizado para uso comercial ou para vagas de garagem.

• ESCRITÓRIOS: edifícios com 15 pavimentos ou mais, alguns com planta livre ou tipo e com fachada em vidro.

• MISTOS: o térreo comercial e o restante dos pavimentos com apartamentos e escritórios.

• HOTEIS: diferentes tamanhos e padrões.

Na maioria dos casos das edificações vazias, o térreo é utilizado para fins comerciais, tendo os outros pavimentos totalmente desocupados ou semiocupados. As edificações em estado aproveitável, foram construídas entre 1930 e 1960, sendo anteriores a Lei de Zoneamento (de 1972) e são de fácil identificação devido ao aproveitamento intenso dos terrenos, da ausência de recuos laterais e frontais e da falta de vagas de garagem.

As edificações podem ser encontradas em diversos estados de conservação sofridas devido ao abandono, as ações do tempo, a deterioração das alvenarias, Página | 14

caixilhos e instalações, ao uso inadequado e a inserção de novas paredes ou aberturas, não sido previstas no projeto inicial.

Por sua vez, esses imóveis podem ser públicos, pertencentes aos órgãos municipais, estaduais e federais, resultado de “heranças vacantes” ou privados, pertencentes aos indivíduos, grupos, espólios, pessoas jurídicas e a igreja.

Destes, há grande quantidade de imóveis com dívidas de IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), que foram acumulando-se com o passar das décadas, podendo ser superiores aos valores venais e de mercado do próprios edifícios. Em 2005 a prefeitura municipal lançou um plano que facilitava o pagamento dos tributos atrasados. O decreto n° 48.260, de 9 de abril de 2007 (DOM de 10 de abril / 2007) estabeleceu o parcelamento em 120 meses e a isenção da cobrança de multas e da correção monetária para os proprietários dos imóveis. Porem esse plano acaba por incentivar o acúmulo das dívidas e o abandono das edificações, à medida que os proprietários deixam de pagar seus tributos esperando uma nova anistia, bem como uma possível valorização imobiliária na região.

Contudo, o levantamento e a análise desses edifícios permitiram constatar que nem todos os edifícios disponíveis para intervenção são adequados para a política de reabilitação, considerando as questões econômicas e sustentáveis.

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A preferência deve estar entre edifícios residenciais e de hotel, que apresentem pequeno e médio porte, além de possuírem o térreo desvinculado devido a outro uso. Essas tipologias permitem projetos mais simples além da redução dos gasto de manutenção, facilitando a prática e gestão das políticas de reabilitações.

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1.4 MOVIMENTOS DE LUTA POR MORADIA “A Frente

de

Luta

Moradia (FLM) é um moradia, formado por

por

coletivo de luta por

representantes de movimentos autônomos que somam esforços para conquistar projetos habitacionais.

Os

movimentos que integram a

Frente são comprometidos com a implantação de políticas sociais destinadas à população de baixa renda.’’-

FLM, 2010.

O movimento surgiu no início do século XXI e tem como objetivo, lutar com ações efetivas pela habitação na periferia e no centro da cidade, além de alertar a necessidade de um novo plano habitacional que atenda as classes de baixa renda. O FLM é constituído por movimentos filiados que tem o mesmo ideal. São eles: • Movimento Sem-Teto do Centro (MSTC); • Movimento de Moradia da Região do Centro (MMRC); • Fórum de Moradia e Meio Ambiente do Estado de São Paulo (Fomaesp); • Fórum de Mutirões; • Associação de Mutirões; • Movimento Quintais e Cortiços da Região da Mooca; • Movimento Terra de Nossa Gente; • Sem-Teto pela Reforma Urbana; • Movimento de Moradia da Zona Norte; • Movimento Centro-Norte; O principal meio de atuação do movimento é a ocupação dos edifícios abandonados, principalmente na região Página | 18

central. Para o FLM essa é a maneira mais eficaz de denunciar a vacância imobiliária à espera da valorização do mercado, sendo que poderiam ser utilizados para abrigar famílias sem moradia.

A demanda estimada na espera por habitação do FLM é de 7.000 famílias, sendo que 3.000 famílias seriam beneficiadas apenas com a política de reabilitação dos edifícios vazios no centro.

Segundo entrevista feita com Heloísa Soares, umas das coordenadoras do FLM, as ocupações desses edifícios acontecem devido a existência de edifícios vazios e ao seu elevado tempo de abandono.

Heloísa explica que para habitação no centro é necessário “penalizar” os proprietários devedores e os especuladores, além de aplicar os instrumentos jurídicos para expropriar os imóveis de seus donos e fazer a reforma desses edifícios vazios, entregando para habitação social e para a população de baixa renda, possibilitando que a mesma possa usufruir das áreas mais consolidada da cidade. E para a periferia, usar as propriedades abandonadas, ou mesmo propriedades que já são públicas para a construção de moradia popular, atendendo a demanda da população organizada ou mesmo a fila da COHAB e CDHU. Contudo Heloísa ressalta que para as políticas de reabilitação no centro, devese pensar em atender núcleos de

famílias menores, devido ao perfil dos edifícios com possibilidades para reforma, como casais de idosos, casais sem ou com poucos filhos.

Os movimentos de moradia, há mais de uma década, lutam por habitação na área central e têm papel crucial para a efetivação de políticas habitacionais voltadas a classe de menor renda, contribuindo na divulgação e exposição das problemáticas da habitação social na cidade, além de buscar alternativas e meios de promoção das políticas de reabilitação no centro de São Paulo, junto da população e dos órgãos competentes.

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1.5 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO INSTRUMENTOS Uma das principais dificuldades de se pensar em habitação no centro de São Paulo é a falta de incentivos do poder público em políticas que visem tanto a promoção da habitação na região central, quanto oportunidades para a população de baixa renda, em adquirir moradia frente a esses programas.

O pouco da política de reabilitação dos edifícios vazios na região central para habitação e que foram aplicados no início do século XXI, sofreram grande resistência devido as dificuldades na aplicação de instrumentos e nas linhas de financiamento, além de problemas fundiários.

Nesta leitura, foram selecionadas, dentro do Plano Diretor Estratégico e do Estatuto da Cidades, possíveis ferramentas jurídicas e urbanísticas para atuação do poder público na promoção de habitação social na região central.

São eles: • ZEIS-3 – Tem como objetivo reduzir o preço dos imóveis, utilizando 40% da área construída exclusivamente para HIS ou HMP e 20% para outros usos demandados no centro, como forma de subsidiar o custo da terra.

Contudo só é eficaz se o proprietário vender para quem puder construir ou se for forçado a utilizar (DECRETO Nº 44.667, DE 26 DE ABRIL DE 2004).

• Direito de Preempção – Os imóveis localizados nas áreas de incidência do Direito de Preempção, Página | 20

em caso de venda, devem primeiramente ser oferecidos ao município, tendo ele preferência na aquisição durante cinco anos. Não havendo interesse o proprietário é liberado para vender há outros interessados.

• Dação em Pagamento de Bens Imóveis (lei municipal 13.259/01) - As dívidas tributárias com o município poderão ser quitadas pelo devedor, mediante dação em pagamento de bem imóvel, situado no município, a partir do interesse público. Foi criada para facilitar a obtenção pela COHAB/SP dos grandes imóveis com dividas no centro. Foi regulamentada, mas não aplicada para HIS. • Remissão da Dívida (lei municipal 13.736/04) – Os débitos tributários, de IPTU, taxas de limpeza, conservação de vias e logradouros públicos, combate a sinistros e de contribuição de melhoria, poderão ser descontados do valor de aquisição dos imóveis destinados a programas de HIS. Facilitando a aquisição pelo FAR, CDHU e COHAB e reduzindo o investimento na compra do imóvel.

No entanto, não chegou a ser regulamentada.

• Direito de superfície – Separa o direito de construir e o direito de propriedade, podendo a concessão ser gratuita ou onerosa. Confere portanto, a possibilidade de implantar equipamentos de implantar equipa-

mentos públicos, sem a aquisição do imóvel. Para habitação pode ser implementada sem a transferência do imóvel ao morador, como a locação social.

• Função Social da Propriedade A Constituição Federal de 88, garante a propriedade desde que a mesma atenda a sua função social (art. 5º XXII e XXIII). E quando houver desacordo entre a propriedade e a função social, a Constituição admite a desapropriação, contudo cabe ao plano diretor da cidade delimitar os parâmetros de atuação (lei 10.257/01).

• Desapropriação por interesse social ou utilidade pública (lei 4.132/62) – Estabelecida pela Constituição Federal de 88, no art. 5º inciso XXIV, a desapropriação pode ser feita em caso de necessidade ou utilidade pública ou por interesse social mediante indenização justa e prévia.

popularização dessa política.

Fica entendido, que boa parte das dificuldades encontradas com os programas de habitação na região central, seriam resolvidos se fossem criados dispositivos que disciplinem o uso da propriedade urbana, como por exemplo, se alguns instrumentos fossem implementados independentes do Plano Diretor Estratégico, como no caso da ZEIS e o Direito de Superfície ou da implantação da função social da propriedade.

Ao observarmos os instrumentos municipais existentes é sentida a falta de especificações que definam os parâmetros de operacionalização, tanto para a ação do poder público quanto para o privado, na promoção de habitação na área central, além de ser percebido a ausência de interesse do próprio poder público em regulamentar e aplicar os instrumentos para HIS, gerando dificuldades para a prática e Página | 21

1.6 POLÍTICAS DE FINANCIAMENTO Peça chave e que deve ser analisado dentro das políticas de habitação, as linhas de financiamentos que visam atender as classes de baixa renda e que foram trazidas à tona através das reivindicações dos movimentos sociais.

Dentre os programas de financiamento estão o Programa de Arrendamento Residencial e o Programa de Locação Social, destinados a população de baixa renda e a promoção de habitação social.

Ambos os financiamentos já foram utilizados em programas de habitação na região central mas apresentaram procedimentos complicados e atuação pouco significativa, sendo necessário a revisão dos critérios de aplicação.

PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL O PAR tem como objetivo, oferecer a população de baixa renda (de 3 a 6 salários mínimos) e enquadrada no programa, moradia, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra ao final do contrato.

O PAR atua na forma de aquisição de empreendimentos a serem construídos ou a recuperar/reformar, através de recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

O programa incentiva à oferta de unidades habitacionais, a melhoria das condições do parque imobiliário existen-

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te, a qualidade de vida das famílias amparadas no programa, ao aproveitamento de imóveis ociosos em regiões de interesse habitacional, a criação de intervenções e postos de trabalho no município e ao atendimento de idosos e deficientes físicos.

O programa estipula normas e condições de ordem jurídica, projetual e financeira para a efetivação da aquisição sob a concessão do programa. São eles: • Seleção mediante proposta para empresas do ramo de construção civil; • Seleção de famílias beneficiadas mediante indicação do poder público e aprovação da CAIXA; • Seleção das associações habitacionais mediante proposta de projeto e de demanda para arrendamento das unidades; • Valor máximo das unidades habitacionais: para São Paulo e Rio de Janeiro R$39.000 (para renda de até R$1.700,00) e R$48.000 (para renda de até R$2.800,00); • Para o beneficiário, ter renda familiar de 3 a 6 salários mínimo; • Prazo de 180 meses, podendo o beneficiado comprar o imóvel após o prazo ou após a 60º parcela, na forma de aquisição antecipada.

• O prazo da execução limite da obra é de 15 meses; • O empreendimento não poderá estar inserido em áreas que gerem concorrência com outros

empreendimentos financiados pela CAIXA; • O empreendimento deve estar inserido na malha urbana e em local com infraestrutura básica; • O número ideal de unidades é de 160 e o máximo é de 500 unidades dentro de um raio de 2km; • Área útil mínima é de 37m², exceto projetos de recuperação; • Tipologia mínima de 2 dormitórios, exceto empreendimentos a serem recuperados; • As unidades devem seguir um padrão mínimo, especificado em contrato; De uma maneira geral o PAR-Reforma contribuiu na luta contra o déficit habitacional, disponibilizando recursos que promovam os diversos programas habitacionais no país.

O programa se torna inovador quando distribui seus recursos de modo a atender as necessidades dos municípios, associa o aluguel e venda na prestação no contrato mutuário, garantindo também sua sobrevivência financeira, apresenta diversidade nos produtos oferecidos, construção e reforma, além de não ter suas tipologias normatizadas. Entretanto alguns critérios do programa devem ser revistos, principalmente no que se refere ao valor limite de financiamento, valor este que determina a possibilidade da construção e/ou reforma. Além disso, incentiva o adensamento das unidades, caracterizando soluções inadequadas

de projeto, em termos de metro quadrado.

E esse adensamento exagerado ocorre por conta do alto custo dos imóveis nas áreas centrais.

Outro fator é a margem de lucro das construtoras no PAR que é bastante pequena, se comparado aos riscos de um projeto de reforma.

Ainda que seja inovador em determinados aspectos o PAR, para um melhor desempenho, precisa rever o valor limite para aquisição das unidades e dar viabilidade para as famílias com renda inferior a 3 salários mínimos. Outras alternativas para ampliar a atuação do programa, seria a aquisição dos imóveis via doação ao FAR, o valor do imóvel não entraria na equação financeira do empreendimento, tendo seu custo redistribuído no valor final das unidades, ou até mesmo, na possibilidade de credenciar empresas menores que se interessem por obras menores, viabilizando reformas com custos mais baixos.

Os problemas do PAR são suscetíveis a soluções, se pensado dentro de uma política habitacional melhor estruturada e vinculada a ações da política de desenvolvimento urbano, juntamente com os órgãos públicos competentes, visando o atendimento da demanda carente.

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2.1 ESTUDOS PARA FINANCIAMENTO Dentre a vacância imobiliária na região central e dos edifícios ocupados pelos movimentos de moradia, foram selecionados edifícios com potencial para a reabilitação e transformação em habitação social, seja pela localização privilegiada, pelo uso do imóvel, estado de conservação e outros aspectos que possam favorecer a reabilitação/ transformação do edifício para habitação.

No entanto, antes de se elaborar

qualquer proposta, é necessário avaliar o potencial de financiamento de cada edifício, dentro das diretrizes do PAR, que estipula um valor fixo por unidade (R$ 39.000 e R$ 48.000,00).

Constatou-se portanto, a dificuldade em encontrar empreendimentos que estejam dentro dessa viabilidade inicial, leia-se custo, estipulado pelo PAR. São exemplos:

EDIFÍCIO A - SANTA EFIGÊNICA

CAPÍTULO II: ESTUDOS DE VIABILIDADE

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Planta Cadastral Fonte: Subprefeitura da Sé

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EDIFÍCIO B - 24 DE MAIO DADOS DO EDIFÍCIO A Proprietário do Imóvel: União Assoc. Brasileira de Peculios Número do Contribuinte: 001.053.0009-8 CEP: 01207-001 Local do Imóvel: Rua Santa Ifigênia, 31 Ano de Construção: 1954 Área do Terreno (m²): 542 Área Edificada (m²): 2218 Testada principal: 8,80 Uso do Imóvel: 22 – Imóvel vertical de uso misto Base de Cálculo do IPTU (R$): 2.288.248,00 Base de cálculo do financiamento do PAR:

Custo Unitário Básico Fonte: Arquivo pessoal.

Custo total para aquisição imóvel = R$ 2.288.248,00 Custo total para a reforma do edifício= R$ 1.774,40 Número estimado de unidades habitacionais = 24 UHs

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VALOR POR UH = TOTAL DE CUSTOS DA OBRA / NÚMERO DE UNIDADES VALOR POR UH =4.062.648,00/24 = R$169.277,00 *O valor fixado pelo PAR para financiamento é de R$ 39.000,00 ou R$

Planta Cadastral Fonte: Subprefeitura da Sé

DADOS DO EDIFÍCIO B Proprietário do Imóvel: LP Administradora de Bens LTDA. Número do Contribuinte: 006.009.0003-7 CEP: 01041-001 Local do Imóvel: Rua 24 de Maio, 207 Ano de Construção: 1949 Área do Terreno (m²): 276 Área Edificada (m²): 3190 Testada principal: 6,50 Uso do Imóvel: 31 – Escritório ou consultório Base de Cálculo do IPTU (R$): 1.392.982,00 Base de cálculo do financiamento do PAR:

Custo Unitário Básico Fonte: Arquivo pessoal.

Custo total para aquisição imóvel = R$ 1.392.982,00 Custo total para a reforma do edifício = R$ 2.552.000,00 Número estimado de unidades habitacionais = 25 UHs VALOR POR UH = TOTAL DE CUSTOS DA OBRA / NÚMERO DE UNIDADES VALOR POR UH =3.944.982,00/25 = R$157.799,28 *O valor fixado pelo PAR para financiamento é de R$ 39.000,00 ou R$ 48.000,00.

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EDIFÍCIO C - SÃO JOÃO

Planta Cadastral Fonte: Subprefeitura da Sé

DADOS DO EDIFÍCIO C Proprietário do Imóvel: Mario Antônio Fernandes de Almeida Número do Contribuinte: 001.058.0093-7 CEP: 01035-000 Local do Imóvel: Av. São João, 288 Ano de Construção: 1908 Área do Terreno (m²): 628 Área Edificada (m²): 2343 Testada principal: 42,90 Uso do Imóvel: 80 – Hotel, pensão ou hospedaria Base de Cálculo do IPTU (R$): 1.275.860,00 Base de cálculo do financiamento do PAR: Página | 28

Custo Unitário Básico Fonte: Arquivo pessoal.

Custo total para aquisição imóvel = R$ 1.275.860,00 Custo total para a reforma do edifício = R$ 1.874.400,00 Número estimado de unidades habitacionais = 25 UHs VALOR POR UH = TOTAL DE CUSTOS DA OBRA / NÚMERO DE UNIDADES

Tendo feito os primeiros estudos em busca de averiguar a potencialidade financeira dos imóveis para o PAR, percebeu-se a dificuldade de viabilizalos dentro do programa.

Há inúmeros edifícios vazios na região central, com diferentes usos, tipologias, gabaritos e diferentes faixas de valorização, percebeu-se assim, a interferência que essas características têm sobre o financiamento, principalmente no que se refere a quantidade de unidades.

O PAR estipula valores baixos para aquisição das unidades, estimulando o uso de imóveis que possibilitem a criação do maior número de unidades possíveis e com o menor custo para reforma e manutenção, sendo priorizado os hotéis e residências.

Desta maneira, foi necessário portanto refazer os estudos em busca de empreendimentos que apresentem características para a viabilidade do financiamento, como gabarito acima de 5 pavimento, uso residencial ou de hotel de turismo, imóveis em melhor estado de conservação e/ou ano de construção mais recente e possibilidade de criação do máximo de unidades possíveis.

VALOR POR UH =3.150.260,00/25 = R$126.010,40 *O valor fixado pelo PAR para financiamento é de R$ 39.000,00 ou R$

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2.2 EDÍFICIO AQUARIUS Como primeiro exercício do processo de reabilitação de edifícios vazios para HIS, realizou-se um estudo de viabilidade e projeto para um caso real — o Aquarius Hotel — edifício de 24 andares, localizado na Av. São João, 601.

O edifício encontra-se no distrito da República, dentro do perímetro da Operação Urbana Centro — delimitado em pesquisa pela grande incidência de edifícios vazio.

Com 24 andares, o maior do quarteirão, o edifício é um verdadeiro elefante branco em meio a Av. São João. Em comparação com os outros imóveis abandonados, não há pichação na fachada do hotel e, aparentemente,

o estado de conservação é bom, tendo 70% dos apartamentos prontos e nos primeiros pavimentos, com cimento à mostra.

Durante a construção do hotel, na década de 90, o proprietário do imóvel faleceu, seus herdeiros não quiserem continuar com o projeto, muito menos entraram em consenso para definir o destino do imóvel, que nunca foi finalizado, muito menos utilizado como hotel.

Após vários anos de abandonado, o fantasmagórico hotel, foi ocupado pelo Movimento Sem Teto do Centro (MSTC), abrigando cerca de 400 famílias em sua instalação.

EDIFÍCIO AQUARIUS HOTEL

DADOS DO IMÓVEL Proprietário do Imóvel: Aquarius Hotel S.A Número do Contribuinte: 006.010.004-8 CEP: 01035-000 Local do Imóvel: Av. São João, 601 Ano de Construção: 1991 Área do Terreno (m²): 1153 Área Edificada (m²):12098 Testada principal: 21,60 Uso do Imóvel: 80 – Hotel, pensão ou hospedaria Base de Cálculo do IPTU (R$): 2.249.405,00 Débitos de IPTU (R$): 93.192,51 O imóvel que é de propriedade privada, encontra se abandonado a décadas, gerando dezenas de dividas em seu nome. Um dos débitos de qual obtive acesso, é o debito referente ao imposto sobre a propriedade, IPTU, estimado pela Secretária de Finanças em R$ 93.192,51. E o valor venal do imóvel, estimado em R$ 2.249.405,00.

AQUISIÇÃO DO IMÓVEL

Planta Cadastral Fonte: Subprefeitura da Sé

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Para pôr em prática a política de reabilitação e transformação do edifício Aquarius Hotel em habitação, é necessário, primeiramente, a aquisição do imóvel que pode ser via compra, desapropriação ou doação.

Em nosso estudo, desconsideraremos

eventuais empecilhos, acordos, ou disputas judiciais.

Sendo assim usaremos dos instrumentos urbanísticos e jurídicos para a aquisição do imóvel, que pode ser aplicada de duas maneiras: por aquisição via prefeitura ou aquisição direta pelo PAR. A forma de aquisição do imóvel é de extrema importância para o orçamento final da obra.

Na maioria dos casos, o valor mais significativo dentro da equação financeira do PAR é o do imóvel, podendo ele, alterar o valor final de cada unidade dependendo da forma de aquisição. Pode ser feita de duas maneiras: Aquisição via Prefeitura Municipal de São Paulo: A prefeitura é quem compra o imóvel do proprietário, podendo ela, vender ou doar ao FAR (que é o Fundo de Arrendamento Residencial, do PAR, gerido pelo CAIXA).

Aquisição direta via PAR: O FAR compra o imóvel do proprietário, e o valor pago na aquisição entra na equação financeira que resulta no valor da unidade.

No caso deste trabalho, propusemos a aquisição pela Prefeitura Municipal, que aplicará dos instrumentos urbanísticos e jurídicos, já analisados, para a obtenção do imóvel, posteriormente, será feito repasse oneroso do imóvel ao FAR. Portanto, para aquisição do Página | 31

edifício Aquarius Hotel será aplicado pela Prefeitura o instrumento de Desapropriação por Interesse Social ou Utilidade Pública - Lei 4.132/62, tendo a mesma que indenizar o expropriado conforme legislação.

Deste modo, o imóvel é adquirido pela PMSP mediante indenização ao expropriado, no valor de R$2.249.405,00 (Valor venal do imóvel) e repassado ao FAR pelo valor de R$ 2.156.212,49, descontando-se os débitos com a prefeitura referente ao IPTU (estimado em R$ 93.192,51).

FINANCIAMENTO DAS UNIDADES HABITACIONAIS Tendo adquirido o imóvel, inicia-se o processo de análise e aprovação, por parte do programa, das propostas de intervenção encaminhada pelas construtoras participantes das licitações.

Para que as propostas sejam aceitas, uma série de regras devem ser seguidas de acordo com o regulamento do PAR, sendo, o mais importante, o custo total da obra, justamente o que viabiliza o valor das unidades dentro do estipulado, R$ 39.000,00 (para renda até R$1.700,00) e R$ 48.000, 00 (para renda até R$2.800,00) por unidade habitacional.

Assim sendo, os custos totais que irão compor a equação financeira resultando no valor das unidades, será estimada em m², para um melhor entendimento do cálculo e do processo de financiamento.

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Base de cálculo do financiamento do PAR: VALOR POR UH = TOTAL DE CUSTOS DA OBRA / NÚMERO DE UNIDADES

Custo Unitário Básico Fonte: Arquivo pessoal.

ÁREA CONSTRUÍDA x CUB DE REFOMA 12.098 x 800 =9.678.400,00 Temos portanto, os valores correspondentes a base de cálculo do financiamento do programa PAR. São eles: Custo total para aquisição imóvel = R$ 2.156.212,49 Custo total para a reforma do edifício = R$ 9.678.400,00 Número estimado de unidades habitacionais = 250 UHs VALOR POR UH = TOTAL DE CUSTOS DA OBRA / NÚMERO DE UNIDADES VALOR POR UH =11.834.612,49/250 = R$47.338,44 *O valor fixado pelo PAR para financiamento é de R$ 39.000,00 ou R$ 48.000,00.

Tendo o valor final das unidades de R$47.338,44 e aplicando-se a taxa do programa que é de 0,6% (para renda até R$1.700,00) ou 0,8 % (para renda até R$2.800,00) para cada arrendatário — após indicação por parte do poder público, da análise e aprovação cadastral por parte da CAIXA — deverá pagar nas prestações mensais cerca R$ 249,99 (para renda até R$1.700,00) e R$ 403,68 (para renda até R$2.800,00) durante 180 meses, podendo o arrendatário, após a 60º prestação adquirir o imóvel antecipadamente do prazo, estipulado inicialmente em 15 anos.

Desta maneira, o empreendimento Aquarius Hotel viabiliza-se financeiramente para a reabilitação e transformação em habitação social, voltado para a população com renda de 3 a 6 salários mínimo.

Percebeu-se portanto, através do estudo de viabilidade realizado, que apesar do valor estimado da unidade estar dentro do fixado pelo PAR, a implementação da política de reabilitação de edifícios vazios para habitação social ainda é muito complicada e burocrática, necessitando ter suas diretrizes revisadas e seus procedimentos articulados pelo poder público e pelos agentes financiadores.

Os primeiros estudos e a própria proposta final de viabilidade, mostra as problemáticas do programa de arrendamento residencial.

Houve dificuldades de se encontrar edifícios que estejam dentro dos parâmetros de

viabilidade do PAR e de propostas que possibilitem o aumento do número de unidades sem que se perca a qualidade dos projetos. Outro fator, é a pouca participação do poder público dentro do programa, que sede seu espaço a iniciativa privada como manda as diretrizes do PAR. O intuito portanto, desse estudo de viabilidade é apresentar as possibilidades, bem como, as dificuldades de se aplicar a política de reabilitação dos edifícios para habitação. É percebido que o pouco que foi feito, precisa ser revisado e complementado, principalmente se o real motivo desse tipo de intervenção for o atendimento da demanda habitacional e das classes menos favorecidas, possibilitando que a mesma possa usufruir do que o centro tem de melhor, além de propor a requalificação e valorização das áreas degradas do centro.

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CAPร TULO III: PROPOSTAS Pรกgina | 34

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3.1 ESTUDOS INICIAIS Para dar início aos estudos das propostas para a reabilitação do edifício Aquarius em habitação social, devemos seguir duas premissas bases: 1. Fazer com o que o custo total do edifício consiga ser divido pelo número de unidade habitacionais, atendendo assim ao valor estipulado pelo PAR, sendo ele de R$39.000,00 a R$48.000,00 por UH; 2. Prezar por unidades de qualidade e que atendam, em sua maioria, a necessidade das famílias que usufruirão dos apartamentos, prevendo o máximo de dormitórios e área útil;

EDIFÍCIO ORIGINAL

das questões enfrentadas, buscando trabalhar com número máximo de unidades, resolver as questões de iluminação e ventilação dos ambientes, dar possíveis usos ás áreas complementares do edifício, que poderão atender tanto aos moradores quanto ao público, trabalhar os acessos público-privado, minimizar o custo de reforma, aproveitando o máximo a estrutura existente, minimizando o valor final das unidades dentro do estipulado pelo PAR.

Tendo portanto as premissas estipuladas, buscou-se analisar todas as possíveis alternativas que mantivessem a viabilidade do edifício e que em contra partida, atendessem as necessidades do público a quem se destina, através das tipologias sugeridas e dos usos definidos em cada proposta, além de buscar as melhores soluções para resolver os eventuais problemas que o edifício venha apresentar, como por exemplo, os casos de ventilação e iluminação que foram um dos grandes desafios a se resolver, uma que vez na tipologia original, as soluções adotadas não atenderiam a mudança de uso, de hotel para habitação.

Serão apresentadas portanto, propostas que ao serem comparadas, se mostram complementares na resolução Página | 36

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DADOS ORIGINAIS DO EDIFÍCIO AQUARIUS Área do terreno: 1153,04 Área total construída: 12.098,08 Toral de andares: 24 Quantidade de quartos: 188 Área do cinema: 2066,73

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ESTUDO DE QUITINETES

Mais 24 unidades, entre o 1º e o 2º pavimento, além dos já existentes.

LEGENDA APARTAMENTOS

Cinema de uso público mantido, podendo gerar receita para o condomínio

ÁREA À DEMOLIR HALL DE ACESSO AO EDIFÍCIO CINEMA À SER MANTIDO ÁREA PARA MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

Área destinada para manutenção do edifício

Diagrama de usos Fonte: Elaborado pelo autor.

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3.2 ESTUDOS DE MELHORIAS DADOS DA PROPOSTA: QUITINETES Área Construída: 10.666,13 Área á demolir: 1407,84 Quantidade de unidade: 212 Tipologia das unidade: Quitinetes Acrescímo de uso: Cinema público Estimativa de custo da reforma: R$8.532.800,00 Valor por UH: R$50.419,87 Com base na estimativa de custo feita durantes os estudos de viabilidade, seria necessário, para garantir o ‘‘fechamento da conta’’, cerca de 250 unidades habitacionais, dessas ainda não haviamos considerados as tipologias.

Tendo portanto, um número base de unidades para se trabalhar, buscou-se minimizar as interveções no edifício, para não encarecer os custos de reforma, e propor o máximo de unidades habitcionais possíveis.

Na proposta original, há cerca de 19 pavimentos com 188 unidades, e no 1º e 2º pavimento área de uso comum, que na proposta, parte foi demolido e o restante deu lugar a mais 24 unidades, totalizando 212 unidades.

Contudo o número de unidades proposto, 212, não são suficientes para tornar a proposta de reabilitação financeiramente viável, uma vez que o valor por unidade saíra por R$ 50.419,87, acima do valor estipulado pelo PAR para financiamento, que é de R$39.000,00 a R$48.000,00. Outro fator é que Página | 42

unidades de quitinetes, em sua totalidade, não são a melhor das opções para o atendimento das necessidades de grande parte das famílias a espera de atendimento.Tipologias de 1 dormitório devem ser pensadas e voltadas para públicos especificos, como casais sem filhos, casais de idosos, como moradia estudantil ou mesmo como complento na somatória das unidades habitacionais de propostas, mas não efetivmente um conjunto inteiro.

ESTUDO: TIPOLOGIA MISTA

Mais 24 unidades, entre o 1º e o 2º pavimento, além dos já existentes.

Área de 2148,00m² para possível construção Estacionamento de uso público, podendo gerar receita para o condomínio

Área destinada para manutenção do edifício

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DADOS DA PROPOSTA: TIPOLOGIAS MISTAS

LEGENDA APARTAMENTOS ÁREA À DEMOLIR HALL DE ACESSO AO EDIFÍCIO ÁREA LIVRE DE 2148,15m² COM POSSIBILIDADE DE CONSTRUÇÃO ESTACIONAMENTO DE USO PÚBLICO ÁREA PARA MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

Diagrama de usos Fonte: Elaborado pelo autor.

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Área Construída: 10.741,23 Área á demolir: 2148,15 Quantidade de unidade: 128 Tipologia das unidade: 2 dormitórios e 1 dormitório Acrescímo de uso: Estacionamento público Estimativa de custo da reforma: R$8.592.984,00 Valor por UH: R$83.978,09 Área disponível para construção: 2148,15 Buscando atender de forma mais efetiva as necessidades das famílias com até 5 integrantes, é que se buscou trabalhar com tipologias de 2 dormitórios e com, como complemento para a somatória total das unidades, 1 dormitório.

Considerando a área disponível para uso de habitação e procurando solucionar os eventuais empecilhos, relacionado à ventilação e iluminção, chegou-se ao número total de 128 unidades, sendo 44 de 1 dormitório e 84 de 2 dormitórios.

Contudo, apesar das tipologias, de uma maneira geral, atenderem melhor as necessidades dos usuários, financeiramente a proposta se mostra, mais uma vez inviável, tendo o valor por unidade habitacional equivalente a R$83.978,09, acima do estipulado pelo PAR para financiamento de famílias com renda de 3 a 6 salários mínimos.

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ESTUDO: QUITINETES COM CONSTRUÇÃO NOVA

Mais 24 unidades, entre o 1º e o 2º pavimento, além dos já existentes.

LEGENDA APARTAMENTOS

12º AO 21º PAVIMENTO ESCALA 1:500

1º AO 11º PAVIMENTO ESCALA 1:500

HALL DE ACESSO AO EDIFÍCIO

Área de 2148,00m² para possível construção

ESTACIONAMENTO DE USO PÚBLICO ÁREA PARA MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

Estacionamento de uso público, podendo gerar receita para o condomínio

ÁREA Á DEMOLIR ÁREA PARA POSSÍVEL CONSTRUÇÃO

Área destinada para manutenção do edifício TÉRREO ESCALA 1:500

1º SUBSOLO ESCALA 1:500

2º SUBSOLO ESCALA 1:500

LEGENDA 1 DORM. – 23m² 1 DORM. – 19m² HALL DE ACESSO AO EDIFÍCIO ÁREA À SER DEMOLIDA (REFERENTE AO TÉRREO, 1º E 2º PAVIMENTO) ÁREA PARA ESTACIONAMENTO PÚBLICO ÁREA PARA MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

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Diagrama de usos Fonte: Elaborado pelo autor.

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DADOS DA PROPOSTA: QUITINETE MAIS CONSTRUÇÃO NOVA Área Construída: 11.803,53 Área á demolir: 2148,15 Quantidade de unidade: 260 Tipologia das unidade: 1 dormitório Acrescímo de uso: Estacionamento público Estimativa de custo da reforma: R$9.442.824,00 Valor por UH: R$44.611,67 Área disponível para construção: 1993,95 A seguinte proposta apresenta uma possível alternativa para aumentar o números de unidades e, consequentemente, viabiliza-lo financeiramente, propondo a reincorporar das áreas que foram demolidas em uma nova construção a acrescentar novas unidades.

Na proposta, parte do 1º e do 2º pavimento foi demolido e o restante utilizado para a criação de mais 24 unidades, que se incorporou a sequência do edifício, ou seja, do 1º ao 21º pavimento temos as 212 unidades habitacionais propostas inicialmente no estudo de quitinetes.

Considerando portanto, parte da demolição do 1º e do 2º pavimento e da retirada total do cinema (originalmente do edifício), teriamos cerca de 2148,15m² para construir, sem acrescer na área total construída inicial do projeto original.

Por exemplo, se considerarmos a metragem da menor tipologia proposta ( tipologia de 1 dormitório, do 12º ao 21º pavimento ), teriamos uma área de 284,85m², logo:

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2148,15 /284,85 = 7,54 *Área da total da tipologia, 284,85m² Seguindo portanto, a lógica de utilizarmos a área, anteriormente demolida, na construção de um ‘‘edifício anexo’’ utilizando a tipologia de 1 dormitório, teriamos cerca de 7 pavimentos com 1993,95m² de área construída e 48 unidades habitacionais, totalizando 260 unidades habitacionais de 1 dormitório.

Sendo assim, as unidades habitacioais sairiam por R$44.611,67, dentro do valor estipulado pelo PAR para financiamento, que é de R439.000,00 a R$48.000,00.

CONSIDERAÇÕES FINAIS Página | 49

Como podemos observar ao longo de todo o desenvolvimento do trabalho e de todos os estudos, que implementar a política de reabilitação dos edifícios vazios na região central para habitação, não é tarefa fácil. Desde os primeiros estudos, até a finalização da última proposta, pudemos perceber o que cada escolha representa dentro da política de reabilitação.

As dificuldades mais nítidas dentre o processo, seja com relação as dificuldades de se encontrar meios de unir, em uma única proposta, a viabilidade financeira do edifício e a garantia da qualidade e da diversidade nas tipologias em prol das famílias.

Dentre todas as dificuldades, duas frentes são as mais importantes, são elas:

número suficiente de unidades para se trabalhar dentro do financiamento, do outro temos os custos ‘‘exorbitantes’’ que estimulam o adensamento de unidades e a pouca autonomia na criação de tipologias e alternativas que atendam com qualidade as necessidades dos arrendatários.

Logo, constata-se que para ter um edifício financeiramente viável para a reabilitação, é necessário que o mesmo apresente o maior número de unidades e que não necessariamente apresente qualidade de projeto, pois quanto maior o edifício, mais unidades pode-se ter, e ao mesmo tempo, maior será seu custo e o que poderá fazer o equilíbrio entre os dois, será a escolha da tipologia que aumentará ou diminuirá o peso na balança.

Abaixo um quadro comparativo das propostas e suas problemáticas:

• Referente ao edifício e sua tipologia: No decorrer do desenvolvimento das viabilidades, ficou claro o quanto as características dos edifícios interferem sobre o financiamento, principalmente no que se refere a quantidade de unidades a se propor no projeto.

Feito vários estudos, chegamos ao edifício Aquarius, edifício de 24 andares projetado para ser um hotel, que teria tudo para atender todas as exigências do PAR e mais ainda, atender a premissa básica de estudo, referente a qualidade e quantidade de unidades. Se por um lado temos um edifício monumental, que, aparentemente apresentaria o

• Referente ao PAR: Nos estudos de potencial de financiamento feito em alguns edifícios, já podemos observar os empecilhos que o próprio programa coloca frente a política de reabilitação.

Se por um lado temos aspectos inovadores nos recursos utilizados pelo PAR, por outro temos um desestímulo na prática de reabilitação financiada pelo PAR, aspectos como o valor por unidade muito baixo e o incentivo ao adensamento das unidades, gerando soluções inadequadas são as peças chaves, que juntas, impedem a popularização das reabilitações dos edifícios.

Como se pode perceber, quando trabalhamos com a tipologia de quitinetes e conseguimos uma quantidade razoável de unidades, chegamos bem próximos ou até atendemos ao valor estipulado pelo PAR, por termos um denominador suficiente para suprir o custo total da obra na hora da divisão pelas unidades, contudo os projetos de quitinetes não apresentam a melhor solução e, em sua maioria, atenderia poucas famílias devido à pouca área útil prevista para as unidades, agora quando trabalhamos com tipologias de 2 dormitórios, o número de unidade cai, quase que pela metade, e consequente, seu valor por unidade, quase que dobra. Uma relação

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Quadro compartivo das porpostas estuddas Fonte: Elaborado pelo autor.

de grandeza que dificilmente se equilibrará.

De modo geral, a única proposta que se mostrou viável, técnicamente não é a melhor solução no que se refere ao atendimentos da demanda habitacional. É visível as barreiras que são colocadas tanto pelo própria política de habitação quanto pelos políticas de financimento, e que para começarem a ter seucesso, precisaram ter suas diretrizes revisadas e uma participação mais efetiva do poder público, subsidiando algumas necessidades. Isso se a verdadeira intenção for o atendimento do défitic habitacional e a requalificação e valorização das áreas centrais.

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