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COMENTARIOS A LA LEY DE URBANISMO DE LAS ILLES BALEARS

AVELINO BLASCO ESTEVE JAUME MUNAR FULLANA (Directores)

tratados

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COMENTARIOS A LA LEY DE URBANISMO DE LAS ILLES BALEARS

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

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COMENTARIOS A LA LEY DE URBANISMO DE LAS ILLES BALEARS

Directores

AVELINO BLASCO ESTEVE JAUME MUNAR FULLANA

Valencia, 2018

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© Avelino Blasco Esteve Jaume Munar Fullana (Dirs.)

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DIRECTORES Avelino Blasco Esteve Catedrático de Derecho Administrativo Universitat de les Illes Balears

Jaume Munar Fullana Jefe del Servicio Jurídico de Urbanismo del Consell Insular de Mallorca Colaborador del Departamento de Derecho Público de la UIB

AUTORES POR ORDEN ALFABÉTICO Felio José Bauzá Martorell Abogado Profesor asociado de Derecho Administrativo de la UIB

Avelino Blasco Esteve Catedrático de Derecho Administrativo Universitat de les Illes Balears

Jaume Munar Fullana Jefe del Servicio Jurídico de Urbanismo del Consell Insular de Mallorca Colaborador del Departamento de Derecho Público de la UIB

Ángel Custodio Navarro Sánchez Secretario habilitado nacional del Consell Insular de Formentera Profesor asociado de Derecho Administrativo de la UIB

Aina Salom Parets Profesora contratada doctora de Derecho Administrativo Universitat de les Illes Balears

Joana M. Socías Camacho Profesora titular de Derecho Administrativo Universitat de les Illes Balears

Fernando Socías Fuster Magistrado de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears

Bartomeu Trías Prats Profesor contratado doctor de Derecho Administrativo Universitat de les Illes Balears

Bartomeu Tugores Truyol Director gerente de la Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca Profesor asociado de Derecho Administrativo de la UIB

Índice Presentación............................................................................................................... 23 Avelino Blasco Esteve Jaume Munar Fullana

Abreviaturas principales............................................................................................ 27

Capítulo I LA LUIB EN EL MARCO DEL DERECHO URBANÍSTICO BALEAR. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA LEY Avelino Blasco Esteve

I. LA LUIB EN EL MARCO DEL DERECHO URBANÍSTICO Y TERRITORIAL BALEAR................................................................................................ 29 1. Normativa de ordenación del territorio.................................................. 31 A) Las Leyes de Ordenación Territorial de 1987 y de 2000.................. 31 B) Las Directrices de Ordenación Territorial de 1999.......................... 34 C) Los Planes Territoriales Insulares...................................................... 38 D) Los Planes Directores Sectoriales....................................................... 43 E) Relación entre los instrumentos de ordenación territorial entre sí y con los planes municipales.............................................................. 48 2. La normativa urbanística y la de protección de espacios naturales...... 51 A) La etapa inicial (1983 a 1990)............................................................ 51 B) Desde 1990 a 1997.............................................................................. 54 C) De 1997 hasta 2007............................................................................. 57 D) La etapa final anterior a la LOUS (2007 a 1014).............................. 60 E) De la LOUS a la LUIB (2014-2018)................................................... 61 II. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA LUIB. EL TÍTULO PRELIMINAR................................................................................................................. 65 1. Objeto de la LUIB. La actividad urbanística........................................... 66 A) El objeto de la Ley.............................................................................. 66 B) La actividad urbanística...................................................................... 68 2. Facultades urbanísticas del derecho de propiedad................................ 83 A) Función social del derecho de propiedad inmueble........................ 83 B) Adquisición de facultades por silencio.............................................. 84 C) Concepción estatutaria del derecho de propiedad.......................... 85 3. Principios de la ordenación urbanística y del planeamiento................ 87 A) Necesidad y primacía del planeamiento........................................... 87 B) Jerarquización de los planes............................................................... 88 C) Relación de los planes con la normativa territorial y con la sectorial........................................................................................................ 89 D) Interpretación de las determinaciones del planeamiento............... 90 E) Nulidad de las reservas de dispensación........................................... 91

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4. La participación ciudadana, acceso a los expedientes y publicidad en materia urbanística................................................................................... 95 A) La participación ciudadana................................................................ 95 B) Derecho de acceso a los procedimientos en materia urbanística.... 97 C) El principio de publicidad.................................................................. 98 D) El derecho de consulta y el derecho a obtener una certificación urbanística........................................................................................... 100 5. La acción pública...................................................................................... 101

Capítulo II LAS COMPETENCIAS ADMINISTRATIVAS EN MATERIA DE URBANISMO Ángel Custodio Navarro Sánchez

I. INTRODUCCIÓN. EL REPARTO COMPETENCIAL EN LA LUIB........... 109 II. EL EJERCICIO DE LAS COMPETENCIAS EN MATERIA URBANÍSTICA.................................................................................................................... 117 1. Las competencias ejercidas por los consejos insulares........................... 118 2. Las competencias ejercidas por los ayuntamientos................................ 121 3. Las competencias ejercidas por el Gobierno de las Illes Balears........... 123 4. Las posibles competencias ejercidas conjuntamente o por entes instrumentales............................................................................................... 126 III. EL RÉGIMEN DE LAS RELACIONES INTERADMINISTRATIVAS........... 127 IV. LOS PRINCIPIOS DE COOPERACIÓN Y COLABORACIÓN, Y SUBROGACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LA COMPETENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL................................................................................................... 129 V. LAS COMPETENCIAS ADMINISTRATIVAS EN EL RESTO DE LA LUIB................................................................................................................ 131 1. El planeamiento urbanístico.................................................................... 132 2. La intervención en los usos del suelo, en particular del suelo rústico, incluida la disciplina urbanística y la intervención preventiva en la edificación y uso del suelo, a propósito de actos promovidos por administraciones públicas............................................................................ 140 3. La potestad reglamentaria en materia de urbanismo............................ 146

Capítulo III RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE Bartomeu Tugores Truyol

I. CLASIFICACIÓN DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE.................... 157 1. Suelo urbanizable..................................................................................... 158 2. Suelo urbano............................................................................................. 163 A) Suelo urbano del art. 19.1.a) LUIB................................................... 164 B) Suelo urbano del art. 19.1.b) LUIB................................................... 167 C) El suelo urbano regulado en la disposición transitoria undécima LUIB.................................................................................................... 169

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D) La posibilidad de clasificar suelo como urbano que ofrece la disposición transitoria decimocuarta de la LUIB.................................. 176 II. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE.............................................................................................. 179 1. Derechos y deberes genéricos vinculados a la propiedad del suelo...... 182 2. Derechos vinculados a la propiedad del suelo urbano.......................... 183 A) Derecho a edificar (art. 28.1 LUIB).................................................. 183 B) Derecho a promover la tramitación de los instrumentos de planeamiento y a promover la gestión y ejecución del planeamiento necesarias para poder hacer efectivo el derecho a edificar (art. 28.1 LUIB)................................................................................................... 188 C) Derecho a inscribir en el Registro de la Propiedad las condiciones de las licencias de edificación (art. 28.3 LUIB)................................ 188 3. Deberes vinculados a la propiedad del suelo urbano............................ 189 A) Deber de edificar (art. 29.1 LUIB).................................................... 189 B) Deber de terminar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar (art. 29.1 LUIB)................................................................................................... 190 4. Derechos vinculados a la propiedad del suelo urbanizable................... 214 A) Usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza rústica (art. 30.1 LUIB).................................................... 214 B) Promover la transformación del suelo, salvo en los casos de promoción por parte de la Administración pública (art. 30.1 LUIB)... 214 5. Deberes vinculados a la propiedad del suelo urbanizable..................... 214

Capítulo IV RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO RÚSTICO Jaume Munar Fullana

I. LA CLASIFICACIÓN DE SUELO RÚSTICO............................................... 219 1. La clasificación como premisa para el establecimiento del régimen estatutario del suelo rústico..................................................................... 219 2. Los criterios de clasificación establecidos en la LUIB y la LSR............. 221 II. LAS CALIFICACIONES BÁSICAS DEL SUELO RÚSTICO........................ 223 1. El suelo rústico protegido........................................................................ 223 2. El suelo rústico común............................................................................. 226 III. LA PLANIFICACIÓN Y ORDENACIÓN DE LOS USOS Y ACTIVIDADES DEL SUELO RÚSTICO................................................................................. 227 IV. LA DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO RÚSTICO................................................................................. 230 V. LOS NÚCLEOS RURALES............................................................................ 239 1. Antecedentes............................................................................................. 239 2. La regulación de los núcleos rurales en la LUIB: reconocimiento y delimitación.............................................................................................. 241 3. Tipologías de núcleos rurales.................................................................. 244 4. El régimen estatutario de la propiedad del suelo de núcleo rural........ 248

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Capítulo V EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO Jaume Munar Fullana

I. EL SISTEMA INTEGRAL DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO............. 254 1. Características generales del sistema de planeamiento y principios rectores de la función pública de ordenación urbanística en la LUIB. 254 2. La integración de la ordenación urbanística con la ordenación territorial y la legislación sectorial.................................................................. 258 3. La naturaleza jurídica de los instrumentos de ordenación urbanística................................................................................................................ 265 II. TIPOLOGÍA DE INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. 268 1. El plan general.......................................................................................... 268 A) Aproximación a la función y características básicas del plan general......................................................................................................... 268 B) El modelo de plan general: antecedentes, modelos actuales comparados y opción de la LUIB.............................................................. 271 C) El contenido de ordenación urbanística del plan general: aspectos generales y concretos en las distintas categorías de suelo................ 276 D) Los estándares urbanísticos aplicables al plan general.................... 277 E) Las normas de aplicación directa en materia de protección cultural y ambiental.......................................................................................... 287 F) Las determinaciones de los planes generales................................... 289 G) Los documentos integrantes del plan general.................................. 294 2. Los planes de ordenación detallada........................................................ 305 A) Funcionalidad del plan de ordenación detallada............................. 305 B) La necesaria concurrencia de los planes de ordenación detallada y sus modalidades de formulación..................................................... 307 C) Las determinaciones de los planes de ordenación detallada........... 309 D) Documentación de los planes de ordenación detallada.................. 315 3. Los planes parciales.................................................................................. 316 A) Objeto, características y funcionalidades.......................................... 316 B) Determinaciones y contenidos del plan parcial................................ 321 C) Estándares relativos a sistemas urbanísticos o terrenos dotacionales......................................................................................................... 328 D) Documentación de los planes parciales............................................ 332 4. Los planes especiales................................................................................ 334 A) Naturaleza, clasificación y limitaciones............................................. 334 B) Formulación y objeto de los planes especiales.................................. 338 C) Efectos específicos de los planes especiales...................................... 344 D) Determinaciones y documentación................................................... 345 5. Los estudios de detalle............................................................................. 346 A) Naturaleza y objeto del estudio de detalle........................................ 346 B) Límites explícitos e implícitos de los estudios de detalle................. 351 C) Documentación integrante de los estudios de detalle..................... 355 6. Los catálogos de elementos y espacios protegidos................................. 355

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A) Naturaleza del catálogo de protección y antecedentes autonómicos........................................................................................................ 355 B) La configuración del catálogo como documento normativo del plan general........................................................................................ 358 C) Objeto y finalidades del catálogo de elementos y espacios protegidos........................................................................................................ 360 D) El contenido documental de los catálogos........................................ 363 E) La incidencia del catálogo en otros ámbitos de las políticas de ordenación y uso del suelo................................................................. 365 7. Las ordenanzas municipales de edificación, urbanización y publicidad............................................................................................................. 366 III. FORMACIÓN Y APROBACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.............................................................................. 368 1. Actuaciones preparatorias para la formulación y tramitación del planeamiento urbanístico............................................................................. 368 A) Las medidas de suspensión de aprobaciones y de otorgamiento de licencias urbanísticas.......................................................................... 370 B) El programa de participación ciudadana.......................................... 378 C) Los avances de planeamiento............................................................. 379 2. La formulación de los instrumentos de planeamiento.......................... 380 3. El procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento................................................................................................................ 387 A) Consideraciones previas..................................................................... 387 B) El procedimiento de aprobación del plan general. Reglas compartidas con el resto de instrumentos..................................................... 388 C) Especialidades del procedimiento de aprobación del planeamiento de desarrollo de iniciativa pública..................................................... 400 D) La subrogación insular en la competencia municipal de tramitación del planeamiento de iniciativa pública.............................................. 402 E) Especialidades procedimentales en la tramitación del planeamiento de desarrollo de iniciativa particular................................................. 405 IV. VIGENCIA, MODIFICACIÓN Y REVISIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.................................................................................................... 411 1. El principio general de vigencia indefinida............................................ 411 2. La suspensión de la vigencia o el desplazamiento de determinaciones de los instrumentos urbanísticos............................................................. 412 3. Revisión y modificación del planeamiento urbanístico......................... 415 A) Aproximación inicial a las formas de alteración del planeamiento.......................................................................................................... 415 B) La revisión y sus causas....................................................................... 415 C) La modificación de planes................................................................. 419 D) Supuestos especiales de alteración del planeamiento...................... 422 V. EFECTOS DE LA APROBACIÓN DE LOS PLANES................................... 425 1. Publicación, ejecutividad y publicidad del plan urbanístico................. 425 2. Publicidad y derechos de respuesta a solicitudes de información y consultas sobre el planeamiento vigente................................................ 430 3. Obligatoriedad de los planes urbanísticos.............................................. 433

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4. Legitimación de expropiaciones............................................................. 434 5. El planeamiento y la admisión condicionada de usos y obras provisionales........................................................................................................... 436 6. Efectos del nuevo planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes............................................................................. 441

Capítulo VI EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA Bartomeu Trías Prats

I. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 450 1. Gestión y ejecución del planeamiento: objeto........................................ 450 2. Gestión y ejecución del planeamiento: sujetos....................................... 453 II. LOS PRESUPUESTOS DE LA GESTIÓN..................................................... 456 III. NOCIONES BÁSICAS DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA: MODALIDADES DE EJECUCIÓN, ÁMBITO DE ACTUACIÓN, SISTEMAS DE ACTUACIÓN E INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN MATERIAL...................................... 457 1. Modalidades de ejecución: actuaciones aisladas y actuaciones sistemáticas o integradas...................................................................................... 457 A) Actuaciones aisladas............................................................................ 459 B) Actuaciones de transformación urbanística...................................... 462 2. Ámbito de ejecución: la unidad de actuación........................................ 466 3. Sistemas de actuación: reparcelación y expropiación. Los convenios de gestión. Las actuaciones de dotación................................................. 468 A) Sistema de expropiación y sistema de reparcelación....................... 468 B) Los convenios urbanísticos de gestión.............................................. 469 C) Las actuaciones de dotación.............................................................. 470 4. Instrumentos de ejecución material: proyecto de dotación de servicios o de obras ordinarias y proyecto de urbanización.................................. 473 IV. ÁMBITO DE ACTUACIÓN: UNIDAD DE ACTUACIÓN............................ 474 1. Concepto y función.................................................................................. 474 2. Requisitos.................................................................................................. 475 A) La ejecución de las previsiones del plan........................................... 475 B) Distribución equitativa de beneficios y cargas.................................. 476 C) Titularidad, calificación urbanística y localización de los terrenos. 479 3. Procedimiento para la delimitación de las unidades de actuación....... 482 V. SISTEMAS DE ACTUACIÓN: ASPECTOS GENERALES............................ 486 1. Clasificación y tipología de los sistemas de actuación............................ 486 A) Clasificación de los sistemas de actuación......................................... 486 B) Los tipos de sistemas de actuación de la LUIB................................. 486 C) Naturaleza de los sistemas de actuación previstos en la LUIB......... 488 2. Elección del sistema de actuación........................................................... 490 A) Determinación del sistema................................................................. 490 B) Orden de prioridades......................................................................... 491 3. Sistemas públicos y sistemas privados: la opción de la LUIB en la iniciativa de la gestión urbanística............................................................... 494

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VI. SISTEMAS DE ACTUACIÓN: LA REPARCELACIÓN................................. 495 1. Introducción: concepto, finalidad y modalidades.................................. 495 2. Los sujetos de la reparcelación: la comunidad de reparcelación.......... 497 A) Concepto y composición.................................................................... 497 B) Integración en la comunidad de reparcelación................................ 499 C) Exclusión de la comunidad de reparcelación................................... 500 3. Deberes y cargas de la reparcelación....................................................... 501 A) Distribución equitativa de deberes y cargas...................................... 501 B) El deber de sufragar los costes de urbanización............................... 502 C) El deber de realojo............................................................................. 505 4. El procedimiento de reparcelación......................................................... 507 A) Expediente de reparcelación y aprobación del proyecto de reparcelación................................................................................................ 507 B) Efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación................. 510 5. El proyecto de reparcelación................................................................... 511 A) Documentos del proyecto de reparcelación..................................... 511 B) Criterios generales del proyecto de reparcelación........................... 514 6. Modalidades de la reparcelación: compensación................................... 518 A) Noción de compensación................................................................... 518 B) La junta de compensación: concepto y naturaleza........................... 519 C) Constitución de la junta de compensación....................................... 520 D) El proyecto de reparcelación en la modalidad de compensación... 525 E) Potestades de la junta de compensación........................................... 526 F) Responsabilidades de la junta de compensación.............................. 528 G) Disolución de la Junta de Compensación......................................... 529 7. Modalidades de la reparcelación: cooperación...................................... 530 A) Concepto y naturaleza........................................................................ 530 B) Reparcelación: comunidad reparcelatoria y proyecto de reparcelación................................................................................................... 531 C) Asociación administrativa de cooperación........................................ 533 D) Concesionario de la gestión urbanística integrada (ejecución sustitutoria concertada)........................................................................... 534 8. La ocupación directa................................................................................ 536 VII. SISTEMAS DE ACTUACIÓN: OTROS SUPUESTOS DE REPARCELACIÓN............................................................................................................... 539 1. Introducción............................................................................................. 539 2. Reparcelación voluntaria, reparcelación económica y regularización de fincas..................................................................................................... 539 A) Reparcelación voluntaria.................................................................... 539 B) Reparcelación económica.................................................................. 541 C) Regularización de fincas..................................................................... 543 VIII. SISTEMAS DE ACTUACIÓN: LA EXPROPIACIÓN.................................... 544 1. Introducción. Supuestos expropiatorios................................................. 544 2. Sujetos de la expropiación....................................................................... 546 3. Objeto y procedimiento de la expropiación........................................... 547 A) Objeto.................................................................................................. 547 B) Procedimiento..................................................................................... 547

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4. Formas de gestión de la expropiación.................................................... 551 5. Reversión de la expropiación y retasación.............................................. 552 6. Expropiación por ministerio de la ley..................................................... 552 7. La liberación de la expropiación............................................................. 554 IX. INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN............................................................. 556 1. Clases de instrumentos de ejecución....................................................... 556 2. Proyecto de urbanización......................................................................... 557

Capítulo VII LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS Felio José Bauzá Martorell

I. PLANTEAMIENTO........................................................................................ 563 II. LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS EN LA LUIB: UNA PRIMERA APROXIMACIÓN..................................................................................................... 565 III. ELEMENTOS DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS............................. 567 1. Elemento subjetivo................................................................................... 567 A) Administraciones Públicas.................................................................. 567 B) Promotor urbanístico......................................................................... 568 2. Elemento objetivo..................................................................................... 571 3. Elemento teleológico............................................................................... 571 4. Elemento formal....................................................................................... 573 A) Procedimiento..................................................................................... 573 B) Publicidad............................................................................................ 574 IV. NATURALEZA Y LÍMITES............................................................................ 576 1. Naturaleza jurídica................................................................................... 576 A) Naturaleza administrativa................................................................... 576 B) ¿Acto, norma, convenio o contrato?.................................................. 577 2. Sistema de fuentes.................................................................................... 581 3. Límites generales...................................................................................... 581 4. Nulidad de los convenios contrarios a la legalidad vigente................... 583 V. CONVENIOS DE PLANEAMIENTO............................................................ 584 1. Convenio y potestad pública.................................................................... 584 2. Vinculación del convenio al futuro planeamiento................................. 586 3. Incumplimiento del convenio por parte de la Administración............. 588 VI. CONVENIOS DE GESTIÓN.......................................................................... 590 1. Concepto y alcance................................................................................... 590 2. Pago en metálico de la cesión de aprovechamiento.............................. 590 3. Convenios sistemáticos............................................................................. 591 VII. CONTROL DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS................................. 592 VIII. VALORACIÓN DEL CONVENIO URBANÍSTICO Y SU ENCUADRE EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO................................................................ 593

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Capítulo VIII INSTRUMENTOS DE LA POLÍTICA DE SUELO Joana M. Socias Camacho

I. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 597 II. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS DEL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO............................................................................................................ 599 III. NOCIÓN Y FINALIDAD DEL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO..... 602 IV. DESTINO DEL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO............................. 608 1. Finalidades genéricas versus destinos específicos.................................. 608 2. Patrimonio separado y principio de subrogación real........................... 611 V. CONSTITUCIÓN DEL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO................ 617 VI. LA RESERVA DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA......................... 620 1. La conexión entre los sectores urbanismo y vivienda............................ 620 2. Desde las primeras experiencias de reserva de suelo destinado a vivienda protegida hasta la regulación estatal actual............................................ 621 3. Evolución normativa de la reserva de suelo para vivienda protegida en la legislación balear.................................................................................. 624 VII. EL DERECHO DE SUPERFICIE Y LOS DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO......................................................................................................... 629

Capítulo IX EJERCICIO DE LAS FACULTADES RELATIVAS AL USO Y EDIFICACIÓN DEL SUELO Ángel Custodio Navarro Sánchez

I. INTRODUCCIÓN. EL TÍTULO V DE LA LUIB......................................... 635 II. LA OBLIGACIÓN DE URBANIZAR, DE EDIFICAR Y DE REHABILITAR.................................................................................................................. 644 1. La obligación de urbanizar...................................................................... 644 2. La obligación de edificar y rehabilitar.................................................... 645 III. LAS CONSECUENCIAS DEL NO EJERCICIO EN PLAZO DE LOS DERECHOS A EDIFICAR Y REHABILITAR..................................................... 648 1. Las consecuencias del no ejercicio en plazo de los derechos a edificar y rehabilitar............................................................................................... 648 2. El registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar............................................................................................................... 650 IV. LA CONSERVACIÓN DE OBRAS................................................................. 654 1. Las obras de urbanización y su conservación......................................... 655 2. La recepción de obras de urbanización.................................................. 658 V. LA CONSERVACIÓN DE CONSTRUCCIONES. LAS OBRAS DE EDIFICACIÓN Y LAS OBRAS Y ACTUACIONES EN BIENES INMUEBLES EN GENERAL....................................................................................................... 665 1. Los deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.................... 665 2. Las órdenes de ejecución......................................................................... 670 3. La evaluación de edificios y la inspección de construcciones y edificaciones......................................................................................................... 674

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4. El estado ruinoso: supuestos, procedimiento y consecuencias de la declaración de estado ruinoso................................................................. 680 5. La ruina física inminente......................................................................... 684 VI. LAS ACTUACIONES DE REFORMA INTERIOR Y REGENERACIÓN URBANA......................................................................................................... 685

Capítulo X LA INTERVENCIÓN PREVENTIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO Fernando Socías Fuster

I. INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 694 II. LA DUALIDAD EN LAS TÉCNICAS DE INTERVENCIÓN PREVENTIVA. LA LICENCIA Y LA COMUNICACIÓN PREVIA......................................... 695 III. LA DELIMITACIÓN DE LOS ACTUACIONES SUJETAS A LICENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL DE LAS SUJETAS A COMUNICACIÓN PREVIA........................................................................................................... 696 IV. LA LICENCIA URBANÍSTICA. CONCEPTO Y NATURALEZA................. 699 V. ACTOS SUJETOS A LICENCIA URBANÍSTICA......................................... 703 1. El sistema de lista...................................................................................... 703 2. Algunas precisiones sobre la lista de actuaciones sujetas a licencia...... 705 3. La sujeción a licencia para “cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general”........................................... 707 4. Actuaciones excluidas de título habilitante............................................ 709 5. Actuaciones promovidas por las Administraciones Públicas................. 709 6. Actuaciones excluidas de intervención preventiva municipal por la legislación sectorial................................................................................... 715 7. Obras excluidas de licencia, cuando se vinculen a actividades comerciales o de servicios................................................................................... 718 8. Obras y actuaciones concretas e individualizadas que el legislador autoriza por ley singular........................................................................... 719 VI. EL PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO LICENCIAS..................... 722 1. Competencia para el otorgamiento......................................................... 722 2. El sujeto solicitante de la licencia............................................................ 725 3. Contenido de la solicitud y documentación a aportar. Los informes preceptivos y las autorizaciones sectoriales............................................. 727 4. El proyecto técnico................................................................................... 730 5. La ordenación del procedimiento........................................................... 734 A) La normativa de aplicación al procedimiento.................................. 734 B) La solicitud incompleta y la subsanación de deficiencias en procedimiento ya iniciado........................................................................... 735 C) Los informes técnicos y jurídicos....................................................... 738 D) El plazo máximo para resolver y notificar......................................... 739 E) La normativa aplicable a la licencia solicitada.................................. 740 F) La presentación del proyecto de ejecución, una vez obtenida la licencia con el proyecto básico.......................................................... 741 6. La resolución expresa concediendo o denegando la licencia............... 742

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VII.

VIII. IX.

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7. La inclusión de condiciones en la licencia expresa................................ 744 8. Los efectos del silencio............................................................................. 745 VIGENCIA, PRÓRROGA Y CADUCIDAD DE LAS LICENCIAS................. 747 1. Vigencia de la licencia. Plazos de inicio y finalización de las obras...... 747 2. Las posibles prórrogas de los plazos de inicio y/o finalización de las obras.......................................................................................................... 749 3. Caducidad de la licencia.......................................................................... 752 4. Suspensión de las licencias con motivo de la revisión o modificación del planeamiento...................................................................................... 757 5. Suspensión de las licencias al advertirse que amparan infracciones urbanísticas graves o muy graves............................................................. 760 6. Paralización de las obras con motivo de la modificación de las inicialmente autorizadas..................................................................................... 761 LA TRANSMISIÓN DE LAS LICENCIAS..................................................... 762 NULIDAD Y ANULABILIDAD DE LAS LICENCIAS................................... 765 1. La delimitación de los supuestos que conforman nulidad o anulabilidad de la licencia............................................................................................. 765 2. Los supuestos de nulidad de pleno derecho.......................................... 766 3. Efectos de las licencias nulas.................................................................... 768 4. Los supuestos de anulabilidad................................................................. 770 5. El procedimiento de revisión de actos nulos y anulables....................... 770 6. Derecho a indemnización........................................................................ 772 EXTINCIÓN O MODIFICACIÓN DE LAS LICENCIAS POR CAUSA DE ALTERACIÓN POSTERIOR DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA....... 772 SUPUESTOS ESPECIALES DE LICENCIA.................................................. 776 1. La licencia de primera ocupación o utilización..................................... 776 2. La licencia de edificación simultánea a la de urbanización................... 777 3. La licencia de legalización....................................................................... 778 4. La licencia para obras o usos provisionales............................................. 779 ACTUACIONES SUJETAS A COMUNICACIÓN PREVIA.......................... 780 1. Concepto y naturaleza de la comunicación previa................................. 780 2. Delimitación de las actuaciones sujetas a comunicación previa............ 782 3. La comunicación previa para obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva en elementos protegidos o de interés cultural.................. 785 4. El procedimiento. Contenido de la comunicación................................ 788 5. La comprobación de la documentación presentada.............................. 791 6. El control de las obras y actuaciones sujetas a comunicación previa.... 792 7. La comunicación previa de obras sujetas a licencia............................... 793 8. Consideraciones finales sobre la comunicación previa.......................... 794 LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN.................................................................. 794 1. El deber de conservación y la naturaleza jurídica de la orden de ejecución........................................................................................................ 794 2. Órgano competente y procedimiento..................................................... 796 3. Incumplimiento de las órdenes de ejecución......................................... 797 4. Ejecución subsidiaria de las órdenes de ejecución y la autorización judicial de entrada.................................................................................... 798

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Capítulo XI LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA Bartomeu Tugores Truyol

I. CONCEPTO, NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA: EL ARTÍCULO 162.1 LUIB. EN ESPECIAL, LA DENUNCIA... 801 II. PRÁCTICA DE LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA: EL ARTÍCULO 162.2 LUIB. EN ESPECIAL, LAS ACTAS DE INSPECCIÓN................................. 810 III. OBLIGACIONES ANTE LA INSPECCIÓN URBANÍSTIC A: EL ARTÍCULO 162.3 LUIB........................................................................... 822

Capítulo XII LA PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Avelino Blasco Esteve

I. INTRODUCCIÓN. LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA EN GENERAL...................................................................... 829 II. DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS ENTRE LOS MUNICIPIOS Y LOS CONSELLS INSULARS EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA. 835 1. Introducción. Suelo urbano y suelo urbanizable................................... 835 2. Suelo rústico.............................................................................................. 835 A) Suelo rústico de máxima protección (art. 166.3)............................. 835 B) Restantes categorías de suelo rústico (art. 166.4)............................. 837 C) Reglas comunes a todo el suelo rústico (art. 166.5)......................... 841 D) Regla específica sobre conservación de edificaciones (art. 166.6).. 845 III. SUPUESTOS EN QUE LAS OBRAS O ACTOS DE USO DEL SUELO CAREZCAN DE TÍTULO HABILITANTE................................................... 845 1. La medida cautelar: suspensión de las obras o actuaciones ilegales..... 845 A) Presupuestos de la suspensión........................................................... 846 B) El acuerdo de suspensión................................................................... 849 C) Efectos de la suspensión. Medidas complementarias....................... 851 D) Incumplimiento de la orden de suspensión..................................... 852 2. El procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística: la legalización de las obras........................................................................... 853 A) Obras y usos en ejecución, sin título jurídico o contra el mismo.... 854 B) Obras y usos terminados, sin título jurídico o contra el mismo...... 873 C) Régimen especial de las ilegalidades en zonas verdes, espacios libres y suelo rústico...................................................................................... 877 3. La reposición de la realidad física alterada............................................. 880 A) Supuestos en que procede................................................................. 880 B) La orden de reposición de la realidad física alterada....................... 883 IV. SUPUESTOS EN QUE LAS OBRAS O ACTOS URBANÍSTICOS TENGAN TÍTULO JURÍDICO ILEGAL........................................................................ 893 1. Suspensión de licencias y demás títulos jurídicos habilitantes de las obras o usos ilegales.................................................................................. 893 2. Revisión de oficio de licencias y demás títulos jurídicos habilitantes de las obras o usos ilegales............................................................................ 899