Revista INversión INmobiliaria, ed junio 2017 by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

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EDITORIAL

Director General Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com Directora Administrativa Arq. Yolanda Guzmán Editor Ejecutivo Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Andrea Rodríguez María F. Cisneros Adrián Piñar María José Nuñez Alberto López José Luís Cieri Columnistas Danny Quirós Victor Chacón Mariano Capellino Oscar Álvarez Carlos Muñoz Colaboraron en esta edición Danny Quirós (Colliers International Panamá), Eileen Chévez (CBRE Panamá), Oscar Álvares (Gogetit), Scott Fingler (JLL Latinoamérica), Jorge Lizan (Lizan Retail Advisors), Carlos Rousseau (Orange Investments, México), Randall Fernández (Colliers International Costa Rica), Sofía Blanco (Cushman & Wakefield), Frank Quirós (Newmark Grubb Central America), Ana Quirós (Green Building Council Costa Rica), Diana Rodríguez (VMG Business Center), Javier Villalobos, Luis de Ezpeleta (PIASA), Rafael Mencia (Aeris). Dirección Inteligencia Francisco Navarro Community Manager Jorge Monge Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Fotografía Meylin Aguilera Garrett Britton Departamento Comercial y suscripciones info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505-5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.com

Una producción de Revista Inversión Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.

Nuevo actor entra a escena en entorno inmobiliario

odos los actores del mercado inmobiliario conocen que las decisiones de todas las partes son más calculadas, estratégicas y detrás de cada una de ellas existe un mayor grado de análisis. En este entorno surge una nueva figura, la del Facility Manager. Sobre esta figura recae la responsabilidad de administración de los inmuebles, y pieza clave a la hora de elegir el lugar correcto cuando corresponde. Para las inmobiliarias es un requisito conocer a la persona que posee este cargo, por cuanto tiene en sus manos un alto poder de decisión cuando de elegir un edificio o espacio de trabajo se trata. En Costa Rica y muchos países de la región la figura es común, y se entiende por la presencia de empresas multinacionales que ya han incorporado este perfil hace tiempo a su estructura. Todavía la figura debe permear en las empresas locales, e incluso en las entidades públicas, donde el perfil no existe y su aporte sería de enorme relevancia en la gestión de los inmuebles. Par ahondar sobre este tema, INversión INmobiliaria entrevistó a Javier Villalobos, experto en Facility Manager, quien dio su visión de la incorporación de este actor al escenario del negocio inmobiliario, tanto en la elección de espacios como en la gestión. En el caso de los dos principales inmobiliarios de la región, Panamá y Costa Rica, el primero se caracteriza por liderar en todo sentido: la industria ve oportunidades por la gran inversión en el Canal de Panamá y en el aeropuerto internacional de Tocumen, por tratarse de una importante sede corporativa de multinacionales y considerarse el “Miami latino” a nivel comercial. El único de los nichos que está en fase de corrección por sobreoferta es el de oficinas, mientras que en los demás segmentos los indicadores son saludables y con equilibrio en la absorción que sugiere que existe espacio para invertir en la inyección de nuevo inventario. Mientras tanto, en Costa Rica, el nicho comercial; por ejemplo, ofrece oportunidades de crecimiento basado en la diversificación. Para el caso de oficinas, continúa en el proceso de absorción de excesos y el nicho industrial y de parques industriales es el que expone los mejores índices de la industria. En vivienda, las torres habitacionales son la norma en el área inmobiliaria, especialmente motivada por la falta de espacios disponibles en las ciudades. Es por eso que se prevé que el crecimiento vertical se robustecerá. En esta edición también apuntamos a la activación de un grupo de inversiones, que llamaremos megaproyectos. El efecto multiplicador que puedan tener activará una serie de oportunidades para edificar nuevos inmuebles de todo tipo, especialmente en Guanacaste, por la millonaria inversión que realizará Discovery en la construcción de un parque temático, muy cerca del ampliado aeropuerto internacional Daniel Oduber. Daniel Chacón Editor ejecutivo

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CONT ENI D O

36 El sector ACTUALIDAD

inmobiliario disfruta de buena salud Los segmentos de oficinas y comercial ofrecen perspectivas de crecimiento. La industria también se consolida y se expanden nuevos focos en las afueras de San José.

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MEGAPROYECTOS MEGAPROYECTOS EMERGEN DE LA MANO DEL TURISMO Conectividad aérea de país y comportamiento en la llegada de visitantes abre oportunidades para la apertura de nuevos negocios e inversiones basados en el turismo. VIVIENDA SOCIAL FUPROVI IMPULSA PROYECTOS INMOBILIARIOS PARA CLASE MEDIA Cuatro desarrollos inmobiliarios pretenden variar la oferta dirigida a comunidades de bajos y medianos ingresos, con alternativas que incorporan soluciones residenciales y comerciales, en construcciones verticales y horizontales.

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RESIDENCIAL EDIFICIOS DE TORRES: LA ALTERNATIVA DEL FUTURO La tendencia ha pasado de una tenencia de la tierra de urbanización tradicional a conceptos de condominios verticales, con áreas que no son públicas, pero se incorporan zonas comunes para el disfrute de amenidades y esparcimiento. OFICINAS DESARROLLOS DE OFICINAS SE ADAPTAN A NUEVOS MODELOS EMPRESARIALES Las tendencias en el mundo y en Costa Rica apuestan por diversidad de ofertas, que van desde espacios de coworking, instalaciones para trabajo remoto, el establecimiento de amenities para los empleados e incluso grandes bloques que les permiten expandir sus operaciones. INDUSTRIAL BODEGAS DAN PASOS FIRMES EN MERCADO INMOBILIARIO Formato de conos urbanos obliga a este nicho a identificar ubicaciones más céntricas. SOSTENIBILIDAD ES EXIGENCIA EN ZONAS FRANCAS Baja en costos de operación y mejora en los índices de productividad de los colaboradores respalda a la tendencia.

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USOS MIXTOS LIFESTYLE CENTERS COMIENZAN A MARCAR TENDENCIA EN COSTA RICA Estos entornos resuelven necesidades, maximizan el tiempo y evitan traslados a otros lugares. COMERCIAL RETAILTAINMENT SIGUE SU EXPANSIÓN POR AMÉRICA LATINA Generar experiencias para aumentar los niveles en las ventas, es la nueva modalidad de estrategia retail. FACILITY MANAGEMENT, nueva tendencia para gerenciar edificios corporativos INTERNACIONALES EL MERCADO CORPORATIVO REGIONAL PÉNDULA ENTRE EL AVANCE Y LA CAUTELA Influencia Trump, Temer y Macri tienen fuerte impacto en las expectativas de varios de los mercados más importantes de la región. ESPECIAL: PANAMÁ

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PANAMÁ, UNA ECONOMÍA A AÑOS LUZ Atractivo para la IED por las oportunidades logísticas que ofrece.

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MERCADO HOTELERO EXHIBE COMPORTAMIENTO RECESIVO Emergen nuevos proyectos a pesar de baja en actividad

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FORTALEZA EN PUERTOS FERTILIZA OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS Inmuebles de perfil industrial gozan de alta rentabilidad por las facilidades que ofrece la ampliación que Panamá hace en infraestructura.

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NOTICIAS

COSTA RICA

Garnier & Garnier anuncia expansión del Centro Corporativo El Cafetal El centro corporativo sumará tres nuevos edificios al proyecto. y la inversión para la segunda etapa asciende a los $75 millones. Por Redacción INversion INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

de 5 mil empleados cuando se alcance el 100% de ocupación. El proyecto también cuenta una plaza comercial con 17 locales, que complementan la propuesta del centro de negocios con una mezcla de servicios, entre los que destacan: restaurantes (Juanitas Latin Fusión, La Cebichería, Sandwich Bar, Il Cavallino, Sushi Hai Hai, Ziza, Pura Brasa Grill, Hashtag Bar, Ziza Café), un salón de belleza (Salón & Spa La Boutique y Barbería La Boutique), un banco (Scotiabank), una clínica dental (Sonrisa Vital), una farmacia (Su Salud) y una tienda de conveniencia (AMPM).

Sostenibilidad: El sello de El Cafetal

arnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios anunció el inicio del movimiento de tierras para la expansión del centro corporativo El Cafetal. El proyecto, localizado contiguo al Hotel Marriott en Belén, Heredia, contempla la construcción de tres nuevos edificios que se sumarán a las cuatro edificaciones que operan actualmente. Esta nueva etapa de El Cafetal sumará un área de terrero de 35.812 m2, un área de construcción de 80.174 m2 y 11.278 m2 de área para zonas verdes. Con el movimiento de tierras, se inició la construcción del Edificio E -tres niveles-, una estructura de 9.404 m2 Este estará finalizado para abril del 2018 y ya se encuentra colocado. La obra total, con la construcción del Edificio F (12.579 m2) y G (12.579 m2), estará lista para el primer semestre del 2020. Los edificios F y G tendrán cuatro niveles. “La creciente demanda de espacios para Shared Service en Costa Rica y la buena acogida que tuvo la primera etapa de El Cafetal, la cual opera al 100%, nos motivó a continuar con el desarrollo de este importante pro-

yecto”, afirmó Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios Al igual que la primera etapa de El Cafetal, la empresa inició las gestiones para obtener la certificación LEED®, lo cual respalda el compromiso de la compañía por la reducción del impacto ambiental en todo el proceso de construcción y operación, que se traduce en eficiencia de costos operacionales para sus clientes. “El Cafetal ofrece a sus clientes múltiples beneficios que lo definen como un producto de alta calidad y referente en el sector, como su ubicación estratégica, cerca del aeropuerto, comercios, hoteles y la ciudad; la belleza arquitectónica e infraestructura funcional, tecnología de vanguardia y una estrategia de integral de sostenibilidad”, explicó Quevedo. Actualmente, El Cafetal es cede de importantes y reconocidas empresas como Citi Costa Rica, Cargill Business Services, Deloitte Costa Rica y 3M, las cuales, en conjunto, generan cerca de 3.500 empleos. Se estima que, con la expansión del proyecto, albergará más

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El Centro Corporativo El Cafetal fue uno de los primeros centros de negocios, en la región centroamericana, en obtener una certificación LEED® Silver Core & Shell (estructura & fachada). “Esta acreditación representa un valor agregado para los clientes de El Cafetal, pues instalarse en un proyecto eficiente representa importantes ahorros para las empresas, además de confort y concientización ambiental para el usuario final. También, mediante el sistema de puntos LEED, con sólo ubicar su empresa en nuestro centro corporativo, se satisfacen criterios específicos de construcción sostenible”, explicó Laura Cruz, gerente de sostenibilidad de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. Para la expansión de El Cafetal se replicarán las medidas en materia de energía, agua, zonas verdes y materiales, implementadas en la primera etapa del proyecto. Por ejemplo, para favorecer el ahorro de energía, un importante porcentaje de los edificios contarán con ventanería, que favorece la iluminación natural, con capacidad de absorción lumínica aislante de calor con filtro de rayos ultra violeta, el aire acondicionado e iluminación serán de bajo consumo y, aproximadamente, un 70% de los parqueos se construirán bajo techo para disminuir “isla de calor” creada por parqueos al aire libre. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

COSTA RICA

Johnny Rockets invierte $800 mil en su quinto restaurante ubicado en Escazú Village Con un nuevo local ubicado en Escazú Village y cuya inversión fue de $800,000, la compañía Jhonny Rockets habría invertido $3.4 millones en cuatro años, generando empleo a más de 100 personas. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

COSTA RICA

a compañía Johnny Rockets abrió las puertas de su quinto local en Costa Rica, ubicado en el complejo comercial y residencial Escazú Village, con capacidad para 134 personas y una inversión de $800,000. Este nuevo restaurante de 299.88m2, generó 30 nuevos puestos de trabajo en áreas como administración, servicio, cajeros, cocineros y anfitriones. Con esta inauguración la compañía ha invertido alrededor de $3.4 millones en un período de cuatro años desde que inició operaciones en el país en el año 2013. El nuevo restaurante de Escazú Village se suma a los que ya operan en Lincoln Plaza, Multiplaza Curridabat, Plaza Universal y Terrazas Lindora. “Con este nuevo restaurante buscamos consolidar nuestra presencia en el sector oeste de San José. Gracias a que contamos con una amplia oferta en el lado este de la capital y a la buena recepción que los clientes nos han mostrado, vimos la necesidad de ampliar nuestra oferta para abarcar otras zonas de la ciudad” comentó Andrea Rojas, Gerente de Marca de Johnny Rockets Costa Rica. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

tecnológica que enfrentamos a nivel mundial, las operaciones del sector servicios se han transformado rápidamente hacia actividades cada vez más complejas y de mayor valor agregado. Costa Rica, por supuesto, no ha sido ajena a este fenómeno. Es por ello que nos enorgullece muchísimo saber que compañías del calibre como TransPerfect, encuentran en el país las condiciones humanas, de infraestructura y clima de estabilidad apropiados para brindar servicios globales altamente complejos y sofisticados. Desde el Gobierno Central agradecemos la confianza depositada, y reiteramos nuestro compromiso de continuar trabajando para crear las condiciones adecuadas que permitan su arraigamiento y crecimiento en suelo costarricense.” comentó el Viceministro de Comercio Exterior, Jhon Fonseca.

TransPerfect abrirá centro de contacto para interpretación consecutiva y contratará 120 personas El nuevo centro de contacto a ubicarse en la Gran Área Metropolitana (GAM), específicamente en Alajuela, es el primero de la compañía a nivel centroamericano. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

ransPerfect, el proveedor privado más grande en el mundo en servicios de traducción y soluciones tecnológicas para negocios a nivel global, anunció la apertura de su nuevo centro de contacto en Costa Rica que requerirá la contratación de 120 personas, esperando que la mayoría de ellos vengan del gran área de San José. El nuevo centro de contacto a ubicarse en la Gran Área

Metropolitana (GAM), específicamente en Alajuela, es el primero de la compañía a nivel centroamericano. La decisión de instalar su proyecto en el país, se debe a la impresionante reputación de Costa Rica en el sector, así como la estabilidad económica que la hacen uno de los países latinoamericanos con mayores niveles de inversión extranjera directa per cápita. “En los últimos años, producto de la innovación y acelerada disrupción

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NOTICIAS

COSTA RICA

Sur de San José atrae más proyectos de vivienda, Según reporte de Newmark, las obras más accesibles se encuentran en esa zona. A pesar del empuje de San José Sur, zonas consolidadas como el conurbano de Heredia mantienen su liderazgo. Por Ernesto Villalobos, evillalobos@inversioninmobiliariacr.com

l sur de la capital está destacando con fuerte ímpetu entre las zonas con mayor absorción de proyectos de vivienda dentro de la Gran

Área Metropolitana. Así lo revela el último reporte del sector publicado por NEWMARK correspondiente al II Cuatrimestre del 2016.

De acuerdo con Pedro Sánchez, analista de la consultora inmobiliaria, San José Sur presenta absorciones sumamente interesantes, debido a la presencia de proyectos con precios accesibles para los consumidores de clase media. Por ejemplo, el complejo de casas Málaga City, ubicado en Alajuelita, y que fue introducido en meses pasados, cuenta con una absorción de 77,8 unidades mensuales, una recepción excepcional si se compara con la competencia. El proyecto cuenta con precios en el rango de los $65.000 a los $85.000. En el caso de producto vertical, Bambú Eco-Urbano continúa con absorciones excelentes de 11,21 unidades por mes en promedio y ofrece producto en el rango de los $123.000 a los $131.000. Por su parte, otros condominios de casas como Condominio 98-20 reportaba la construcción de 34 nuevas unidades a futuro. Fuente del Sol, Torres de Monterrey y Bellavista también registraron eventuales crecimientos en formatos verticales, según el reporte, cuya nueva edición, se publicará el próximo mes. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COSTA RICA

El sector Este de San José brinda rentabilidad de 7% para inversionistas El este de la capital se ha convertido en un buen negocio para inversionistas de proyectos residenciales, debido a que, en promedio, la zona ofrece un 7% de rentabilidad, mientras que en un banco se lograría un 2.5%. Asimismo, la compra para arrendamiento es otra buena alternativa en la zona. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

os proyectos residenciales en el este de la capital siguen siendo una alternativa muy favorable para inversionistas, muestra de ello es que en la actualidad datos de Colliers International Costa Rica, reflejan que, en un área de 3 km a la redonda en Guayabos del cantón de Curridabat, se están desarrollando 29 proyectos residenciales.

Al igual que sucede en otras regiones el país, los proyectos verticales predominan en esta zona, contabilizando 21 desarrollos de este tipo, contra 8 de tipo horizontal. Cristian Zúñiga, Gerente General de Inhaus, explica que un detalle muy interesante es que esta zona representa un buen negocio para inver-

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sionistas y personas que adquieren unidades para alquilarlas, debido a las características demográficas de la región. Pero también para los desarrolladores.

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An extraordinary commercial real estate opportunity has just become available to purchase a lush 32 acre/13 hectare plot located in Costa Rica’s Central Valley, just West of the capital city of San Jose and minutes from Atenas’ City Centre. The property is a mere two minutes or 1.5 km from Highway 27, which is the main highway artery of Costa Rica, and currently affords paved access to the roads leading to the highway. A dam is currently under construction access the Rio Grande River to support a new hydroelectric plant located across the lake from the property. The fortuitous result of building the dam and creating this man-made lake is that the Central Valley now has an incredible new playground for vacation resorts, luxury home communities, Luxe hotels and convention facilities, casinos, high end restaurants and shopping, zip lines and much, much more - for international tourists and locals alike. This exceptional type of land offer only comes along once in a lifetime, especially since this lake did not exist until this year. The location is ideal on many fronts, including its close proximity to the San Jose airport as well as the the soon-to-be-constructed Orotina Airport. For the true visionary of resort/commercial/residential developments, this exceptional parcel of land situated in an easily accessible location with ideal weather is a must see.

NOTICIAS

COSTA RICA

Zona Franca Coyol abrió su primera plaza comercial Plaza Coyol es el nombre de la nueva zona comercial que Zona Franca Coyol pone a disposición de sus inquilinos y visitantes, entre los que se destacan más de 35 empresas.. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

ecientemente Zona Franca Coyol abrió las puertas de su nuevo proyecto denominado Plaza Coyol cuya área rentable es de 1.000 m2 y que tiene como objetivo principal atender la demanda de servicios para los 8.200 empleados del parque, los 2.000 visitantes diarios (proveedores de servicios, empleados indirectos, etc.) y las más de 25.000 personas que trabajan diariamente en esta zona, quiénes requerían de soluciones de conveniencia cercanas y ágiles en laq zona.

Este nuevo complejo comercial se ubica afuera del régimen de zona franca y propiamente diagonal a Riteve, en El Coyol de Alajuela. De acuerdo con Carlos Wong, Director de Zona Franca Coyol, esta zona es en la actualidad el polo de logística por excelencia de Costa Rica, al mover el 50% de las exportaciones del país en la industria médica, de ahí la importancia de implementar una Plaza que atienda las necesidades de quienes a diario visitan o laboran en el sitio.

Estudios de mercado realizados por ZFC señalan que hay 35 empresas en El Coyol de Alajuela, las cuales demandan los servicios de la plaza razón por la cual se dio este desarrollo para la zona. Los 1.000 m2 arrendables que brinda Plaza Coyol se divide en locales comerciales de 150 m2, 84 m2 y 48 m2 (en el foodcourt), además de un quiosco con Monkifruz de 10 m2. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COSTA RICA

Mercado nacional trendrá más de 682.000 m2 en naves industriales Alrededor de 10 proyectos en construcción forman parte de la nueva oferta de naves industriales que tendrá el mercado costarricense a futuro, que en conjunto supera los 682.000 m2. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

l mercado industrial en Costa Rica está en una etapa muy estable en la cual las empresas siguen buscando los mejores sitios para establecer sus operaciones o bien; ampliar los que ya poseen. Ante esta situación la oferta en naves industriales tambien sigue creciendo y sofisticándose, muestra de ello son los reportes de Newmark Grubb Central América, que reflejan un incremento futuro de 682.000 m2, distribuidos en más de 10 proyectos que ya están en construcción.

Frank Quirós, Consultor y Analista de Mercado de Newmark Grubb Central América, explica que si bien es cierto, esta nueva oferta estaría disponible en un futuro cercano, aunque por las características de los proyectos se puede considerar que los periodos presentarán cierta variedad antes de estar listas para ponerse en funcionamiento. Respecto a las zonas de desarrollo de esta nueva oferta, el Analista menciona que las áreas en las que se encuentran más opciones es princiJUNIO 2017 / 26

palmente Alajuela; aunque también existe presencia en Cartago, Heredia y San José Oeste. Sin embargo para las empresas que andan en busca de un sitio nuevo para establecer sus operaciones la situación será más compleja, ya que de acuerdo con Quirós, en su mayoría, todos estos nuevos desarrollos son construidos por sus futuros ocupantes, bajo la modalidad built to suit. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

PANAMÁ

Arrancan obras de centro de convenciones y gran escuela en centro de Panamá El Gobierno de Panamá ordenó el inicio de las obras de un centro de convenciones y un centro educativo integral en la ciudad de Chitré, en pleno centro del país, a un costo de 40,3 millones de dólares.. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l Gobierno de Panamá ordenó el inicio de las obras de un centro de convenciones y un centro educativo integral en la ciudad de Chitré, en pleno centro del país, a un costo de 40,3 millones de dólares. El presupuesto, 3,2 millones de dólares superiores a lo que se había anunciado originalmente, incluye el diseño, la construcción, el equipamiento y la puesta en operación de

un centro de convenciones de 6.000 metros cuadrados de espacio cerrado y 5.000 en exteriores. Además del diseño y la construcción de un anfiteatro de 1.500 metros cuadrados con capacidad para 750 personas sentadas, estacionamientos, paisajismo, espacios públicos, señalización y vías de acceso, informó el Gobierno en un comunicado. También arrancó en Chitré, pro-

PANAMÁ

Comienza la construcción del lujoso hotel Ritz-Carlton en Pearl Island Panamá El nuevo y lujoso complejo hotelero desarrollado por Grupo Eleta y Grivalia, se ubicará en Pearl Island, el Archipiélago de Las Perlas, región que se ha consolidado como todo un foco para el turismo. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

itz-Carlton Hotel Company, cuya operación supera los 90 hoteles en más de 30 países y territorios, ha iniciado la construcción de su nuevo proyecto ubicado en Pearl Island, Panamá. Este nuevo complejo hotelero tendrá 86 habitaciones, además

de spa, club de playa privada, varias piscinas, restaurantes, un pabellón de 1.800ft2 y salón de eventos con vistas al mar y acceso a una marina. En el acto de colocación de la primera piedra asistieron Representantes de Marriott International, propietaria JUNIO 2017 / 28

vincia de Herrera, la obra del Nuevo Centro Educativo Integral, que tendrá capacidad para 5.000 estudiantes en dos turnos y un gimnasio para albergar a 1.400 personas sentadas. “Con estas dos nuevas obras, ligadas al desarrollo del turismo y de la educación en Azuero (península), Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

de Ritz-Carlton Hotel Company, además del Presidente de la República, Juan Carlos Varela, el Ministro de Turismo, Gustavo Him y un grupo de inversionistas nacionales e internacionales de los Grupos Eleta y Grivalia ambos desarrolladores del inmueble y quienes no detallaron el monto de la inversión. Pearl Island se ubica en el Archipiélago de Las Perlas a 72km sur de la ciudad de Panamá y se ha consolidado como todo un destino turístico. “Esta primera piedra representa un gran logro para Panamá al convertirnos en el primer país de la región con un Ritz -Carlton Reserve, reconocidos por liderar las tendencias de viajeros que buscan experiencias en santuarios naturales que ofrezcan servicios únicos e irrepetibles”aseguró Guillermo de Saint Malo Eleta, CEO de Grupo Eleta. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

PANAMÁ

Megaempresa china Shangai Gorgeous invertirá US$1,800 millones en Panamá Dos megaproyectos cuya inversión es de $900 millones cada uno y que estarán ubicados en Colón, marcan la llegada a Panamá y Latinoamérica, de la empresa China Shangai Gorgeous dedicada principalmente a operaciones energéticas y portuarias. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

l grupo chino Shangai Gorgeous anunció hoy una inversión de 1.800 millones de dólares en Panamá, el primer país latinoamericano en que se instala y donde construirá un puerto de contenedores y una planta termoeléctrica.   El grupo de inversión privada, uno de los mayores en China, informó este jueves en un comunicado que obtuvo recientemente una licencia para operar en Panamácomo Sede de Empresa Multinacional (SEM) y que ya estableció una empresa, que bajo ese régimen especial está exenta del pago del impuesto sobre la renta y del gravamen de dividendos, entre otros.   “La inversión prevista para Panamá que alcanza los 1.800 millones de dólares” destinados a dos proyectos ubicados en la provincia caribeña

de Colón, indicó el grupo, que tiene inversiones en más de 40 empresa y proyectos desde Estados Unidos hasta Australia, de acuerdo a la información corporativa.   El grupo chino destinará 900 millones de dólares para el puerto de contenedores “Panamá Colón Container Port”, que tendrá 12 grúas y capacidad para manejar 2,5 de TEUS (contenedores de 20 pies) al año.   La instalación estará ubicada en la zona de Isla Margarita y contempla en una segunda fase un parque logístico, “que aportará valor agregado a la carga, potenciará la competitividad del país y fortalecerá su plataforma logística”, indicó Shangai Gorgeous.   El otro proyecto, también de 900 millones de dólares, consiste en la construcción, instalación y operación de un planta termoeléctrica, que

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usará gas natural, y la instalación de una terminal de recepción y regasificación de gas natural licuado”, añadió el grupo chino.   La “’Gas to Power Panama’ es un proyecto de producción de energía limpia, a bajo costo y eficiente, que fortalecerá la matriz energética nacional con un aporte de 350 megavatios para 2020”, añadió.   Ambos proyectos se encuentran en estos momentos en fase de estudios previos y evaluación de los respectivos Estudios de Impacto Ambiental por parte de la autoridad correspondiente, indicó el comunicado de Shangai Gorgeous, sin que precisara una fecha tentativa de inicio de las obras.   Panamá es un destino relevante para nuestras operaciones regionales, hemos destinado una inversión importante para llevar adelante dos proyectos, que son también una propuesta de generación de valor sostenible para aportar al crecimiento del país y la generación de empleo, especialmente de la provincia de Colón, dijo el CEO de Shangai Gorgeous en Panamá, Kenneth Zhang.

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NOTICIAS EL SALVADOR

Salvadoreña Urbánica suscribe en Honduras acuerdo de su expansión regional La firma del acuerdo en Honduras es parte de una expansión regional de la firma salvadoreña que también incluye a Costa Rica y República Dominicana, con una inversión regional, lo que incluye a Tegucigalpa, por 90 millones de dólares. Por Alberto López, alopez@inversioninmobiliariacr.com

al y como se publicó hace un par de meses en Inversión Inmobiliaria, la desarrolladora inmobiliaria salvadoreña Urbánica ha dado el paso de la expansión regional y firmó el acuerdo con su aliado hondureño para el desarrollo de un proyecto residencial de primer nivel en Tegucigalpa. Urbánica incursionará en el mercado hondureño, al concretar una alianza estratégica con la empresa local Proyectos y Servicios Inmobiliarios (PSI). Como Inversión Inmobiliaria publicó, la alianza entre Urbánica y PSI se estrenará con el proyecto residencial Lomas del Guijarro, en Tegucigalpa, el cual representará una inversión de 17 millones de dólares.

El complejo iniciará en enero del próximo año en Honduras y estará conformado por dos torres de apartamentos y unidades tipo “townhouses”, ubicado en una zona de alta plusvalía, en convivencia con otros importantes proyectos residenciales, comerciales y corporativos. “En Urbánica estamos desarrollando proyectos importantes en El Salvador y hemos considerado importante poder expandir nuestra presencia en Honduras, por ser un país que se preocupa por fomentar un clima favorable para las inversiones, manteniendo una estabilidad económica y estableciendo reglas claras para la realización de trámites” Dijo el director ejecutivo de

Urbánica, Alejandro Dueña. Dueñas agregó que “es por ello que además nos sentimos satisfechos de poder establecer alianzas estratégicas como la que hoy estamos concluyendo con la empresa Proyectos y Servicios Inmobiliarios (PSI) que nos permitirá iniciar una nueva etapa en la industria inmobiliaria en Honduras”. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

EL SALVADOR

Simco construye Millennium Plaza en San Salvador con inversión de 175 millones de dólares El primer complejo de usos múltiples con oferta residencial, corporativa, hotelera, comercial y de convenciones llegará a la capital salvadoreña a partir del 2018. Por Alberto López, alopez@ inversioninmobiliariacr.com

omo parte del boom inmobiliario que vive San Salvador, Inversiones Simco, parte del salvadoreño Grupo Simán, construye Millennium Plaza, un mega complejo arquitectónico de usos múltiples por una inversión de más de 175 millones de dólares. El proyecto, ubicado sobre el Paseo

General Escalón y conectado al centro comercial Galerías – también operado por Simco - por una pasarela, incluirá los conceptos de oficinas corporativas, comercios, centro de convenciones con auditorio, hotel y apartamentos. La zona, ubicada a pocas cuadras al oeste del Monumento al Divino Salvador del Mundo, en la Plaza las Américas, ha comprobado ser de excelente tráfico para Galerías, por lo

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que se espera sea también una formula de éxito asegurado ahora para Millennium Plaza. La torre corporativa de oficinas ha comenzado a ser edificada por Simco y se espera finalizar y comenzar la operación del complejo, con la mayoría de sus áreas y etapas terminadas, para finales de 2019. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

NICARAGUA

Inauguran en Nicaragua proyecto inmobiliario con inversión millonaria Plaza Centroamérica cuenta con una torre de 6 niveles, que alberga 40 oficinas corporativas, 30 espacios comerciales y una torre adicional para 300 estacionamientos. Por Redacción INversion INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

as autoridades nicaragüenses inaugurarán hoy un proyecto inmobiliario en Managua, con una inversión de 10 millones de dólares. El proyecto, denominado “Plaza Centroamérica”, ubicado en el nuevo centro de Managua, será inaugurado por el ministro delegado presidencial para la promoción de las inversiones, Álvaro Baltodano. El proyecto inmobiliario es una torre de 6 niveles, que alberga 40 oficinas corporativas, 30 espacios comerciales y una torre adicional para 300 estacionamientos, de acuerdo a la información. La inversión del proyecto es de 10 millones de dólares de capital 100 % nicaragüense; generó 250 empleos directos, y 20 indirectos en su etapa de construcción. El total de negocios instalados en el edificio generará 600 empleos directos, todos formales. “Plaza Centroamérica” es un diseño de construcción eco-amigable, catalogado como un edificio verde, y el primer edificio en Nicaragua con certificación Líder en Diseño de Energía y Medioambiente (LEED, por sus siglas en inglés).

NICARAGUA

Arranca obra urbanística en turístico balneario del Pacífico Nicaragua El proyecto será construido con estilo mediterráneo en un área de 20.000 metros cuadrados en las costas de la playa de San Juan del Sur en el departamento de Rivas, al sur de Nicaragua. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l grupo nicaragüense La Santa María inauguró hoy una obra urbanística en el turístico balneario de San Juan del Sur, cerca de la frontera con Costa Rica, con una inversión de 40 millones de dólares. El proyecto será construido con

estilo mediterráneo en un área de 20.000 metros cuadrados en las costas de la playa de San Juan del Sur, en el departamento de Rivas, al sur de Nicaragua, y generará 500 empleos directos, dijo el presidente de la junta directiva del grupo La Santa María, Horacio Argüello Lacayo, durante la inauguración. El proyecto consta de dos etapas, la primera comprende ocho villas, JUNIO 2017 / 32

tres edificios de apartamentos, zona comercial, casa club con piscina, gimnasio, juegos infantiles, cancha multiusos, seguridad y muro perimetral, detalló el ejecutivo durante el acto, transmitido por medios oficiales. Es un proyecto innovador. Nosotros Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

COLOMBIA

Crece la oferta de activos inmobiliarios en las ciudades intermedias de Colombia Las ciudades intermedias de Colombia siguen aumentando su oferta de activos inmobiliarios superando inclusive a Bogotá en algunos casos, y principalmente incentivadas por la unión de inversionistas de otros sectores. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

urante el último año Colombia ha experimentado un crecimiento en sus activos inmobiliarios en regiones como: Barranquilla, Medellín y Cali, superando en algunos casos a la capital Bogotá. Mauricio Montañez, Director Valuación y Consultoría de Colliers International Colombia, explicó a Inversión Inmobiliaria que está claro que las ciudades intermedias están presentando un fuerte crecimiento en sus activos inmobiliarios, principalmente de vivienda, comercio y servicios. Adicionalmente estos proyectos se desarrollan en gran medida por la unión de inversionistas de cada sector, que buscan generar puntos focales de crecimiento, rentabilidad e inversión; creando sinergias que impulsan la eco-

nomía y el desarrollo en las diferentes ciudades. La oferta de estos activos en ciudades como: Barranquilla, Medellín y Cali, ha crecido considerablemente durante el último año, debido al interés que han presentado los inversionistas en desarrollar proyectos inmobiliarios menciona Mauricio Montañez, Director Valuación y Consultoría de Colliers International Colombia. Según el reporte de evolución y análisis de fondos de capital privado realizado por EY y Colcapital, dichos fondos durante el 2016 invirtieron alrededor de 1.528 millones de dólares que corresponde al 22% del total de inversión en el país. En esta inversión aparecen principalmente proyectos de oficinas, vivienda, centros comerciales, centros logísticos,

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hoteles, y complejos de uso mixto; cabe resaltar que dicha inversión corresponde a solo una parte de los fondos, y que en Colombia durante el último año se presentó un mayor interés en la ejecución de proyectos en ciudades intermedias asegura. Montañez explica que en el caso de Barranquilla, se presenta un crecimiento y desarrollo en todos los segmentos de activos inmobiliarios, sin embargo el mercado actual presenta un desbalance importante entre oferta y demanda, caso distinto a Medellín donde se mantiene con precios de mercado estables debido a que no ha crecido a la misma tasa que los precios de Bogotá, sumado a que los nuevos desarrollos se generan en todos los usos y además, cuenta con buenos niveles de ocupación para proyectos de vivienda e industria. Por otro parte, Cali a pesar de ser la tercera ciudad más grande del país, es un mercado que ha tenido intentos de auge en temas de expansión real, sin embargo el crecimiento de la oferta es moderado, pues es un mercado donde los inversionista son muy escépticos de la respuesta de la Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS COLOMBIA

Grupo Poma sigue creciendo en Colombia con nuevo hotel de lujo en septiembre Colombia es una economía muy estable, a juicio del vicepresidente de Real Hotels & Resorts, Fernando Poma, entre otras cualidades, que hacen del país suramericano la próxima escala de inversión de la exitosa división hotelera del salvadoreño Grupo Poma. Por Alberto López alopez@inversioninmobiliaria.com

l salvadoreño Grupo Poma sigue creciendo en Colombia, en específico en Medellín, por medio de su división hotelera Real Hotels & Resorts, con la inauguración de un nuevo hotel de lujo de 163 habita-

ciones de la franquicia internacional Marriott, a inaugurarse en septiembre próximo. Entramos fuerte a Colombia, porque posee las dos cosas que como inversionistas buscamos: rentabilidad, es decir oportunidades de mercado y certeza, que quiere decir que las reglas del juego no cambien; en Colombia encontramos un mercado

pujante, no había en realidad hoteles de la categoría de los nuestros y tienen políticas fiscales muy atractivas para la inversión, como exoneración de impuesto sobre la renta por 30 años, aparte de contratos de estabilidad jurídica, que establecen, por ejemplo, que por 30 años no subirán los impuestos, entonces eso nos dio una enorme confianza confirmó el vicepresidente de Real Hotels & Resorts, Fernando Poma. En ese sentido, el Marriott de Medellín, operado por la compañía salvadoreña, funcionará en una zona privilegiada en la ciudad colombiana, considerada la ciudad colombiana de la moda, en la “Milla de Oro” o “Zona del Poblado”, también conocida por ese nombre. La inversión es cuantiosa, obviamente, pero Poma prefirió no precisarla, dado que el peso colombiano se encuentra constantemente fluctuando en su cambio frente al dólar estadounidense. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COLOMBIA

Avanza construcción de Mall Plaza Buenavista en Barranquilla Con una inversión de 90 millones de dólares, avanza la construcción de Plaza Buenavista, en Barranquilla, inmueble comercial desarrollado por el ya conocido grupo Mall Plaza de origen chileno y con el cual apuesta a un nuevo mercado. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com JUNIO 2017 / 34

a construcción de Mall Plaza Buenavista en Barranquilla, Colombia, avanza a paso acelerado, con una inversión 90 millones de dólares y asegurándose desde ahora la presencia de marcas muy importantes del sector retail, gastronomía y entretenimiento. Como su nombre lo dice, este proyecto ubicado en Buenavista de Barranquilla es desarrollado por la cadena Mall Plaza, de origen Chileno y que ya tiene presencia en otros países de Latinoamérica. Mall Plaza Buenavista tendrá 53.00m2 arrendables y con presencia ya oficial de empresas y marcas tales como: Cinépolis, Homecenter y Falabella. El proyecto estará abriendo sus puertas durante el 2018 y para el gerente general de Mall Plaza Colombia, Pablo Pulido, este nuevo centro comercial consolida la presencia de la compañía en la Región Caribe, además de marcar tendencia en cuanto a estándares de calidad y parámetros de construcción ecoamigable, e inclusive opciones de entretenimiento. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

EEUU/MIAMI

La torre Panorama se alza como el edificio más alto de Florida La torre Panorama, de 85 plantas y ubicada en Brickell, en el corazón financiero de Miami (EE. UU.), será el edificio más alto de Florida a partir de octubre, cuando concluyan las obras y abra formalmente sus puertas. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

sta edificación residencial de 264,7 metros de altura, que ofrecerá en alquiler 821 departamentos de lujo y además contendrá un hotel Hyatt de 208 habitaciones, podrá ser admirada desde cualquier punto de la ciudad, según la firma responsable de este proyecto de 800 millones de dólares, Florida East Coast Realty (FECR). “Tenemos tanta demanda que estamos tomando reservas, y tenemos ya

como cien reservas hechas”, dijo a Efe el vicepresidente ejecutivo de FECR, Jerome Hollo. Desde la terraza de esta construcción, que será el edificio residencial más alto al sur de Nueva York, se tienen unas inmejorables vistas de todo Miami, de Miami Beach y de Cayo Vizcaíno. Pensada para jóvenes urbanos y profesionales, la torre Panorama, con diseño del arquitecto Moshe Cosicher, cuenta con diversos servicios, entre ellos un

gimnasio, dos piscinas en la terraza, tres teatros, una sala de cata de vinos, una sala de música, tres restaurantes y hasta un “spa para mascotas”. Los precios de alquiler en esta edificación, que se publicita como un icono para la ciudad de Miami, no bajarán de 2.200 dólares mensuales, de acuerdo con la firma inmobiliaria. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

EEUU/MIAMI

“American Dream” Centro comercial más grande de Estados Unidos se construiría en Miami. El proyecto para desarrollarl el mall más grande de Estados Unidos ya está en manos de las autoridades de Miami-Dade, quienes en los próximos días podrían dar su visto bueno y dar paso a toda una revolución retail y de entretenimiento Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

e denomina “American Dream”, y es el proyecto inmobiliario que aspira a convertirse en el Centro Comercial más grande de todo Estados Unidos, ubicándose además, en una de las regiones en donde mayor impacto y éxito ha tenido el mercado retail como es Miami. Pese a que aun no se da su aprobación, este nuevo Mall buscaría ofrecer la mayor oferta que un inmueble comercial haya tenido en el

país norteamericano, con más de 557.000 metros cuadrados, edificado en un enorme terreno aledaño a las Everglades en la Florida. Además de superar y al que hoy ostenta el título de “más grande en Estados Unidos, como lo es el Mall de las Américas de Minnesota”, los promotores del proyecto señalan que estaría enfocado a ofrecer experiencias capaces de competir con las ventas por internet, mismas que durante

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los últimos años se han incrementado. Es por esa razón que se anunció la incorporación de una pista para esquiar bajo techo, parque acuático, actividades con submarinos, pista de patinaje, 2.000 habitaciones de hotel, centros artísticos, teatros, entre otros, convirtiéndose en un pequeño Disney World. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

AC T UALI DAD

El sector inmobiliario disfruta de buena salud Los segmentos de oficinas y comercial ofrecen perspectivas de crecimiento. La industria también se consolida y se expanden nuevos focos en las afueras de San José Por José Luís Cieri, jcieri@inversioninmobiliariacr.com JUNIO 2017 / 36

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i hubiese que hacer un diagnóstico de la salud inmobiliaria en Costa Rica, todos los doctores que conformen la junta médica indicarían que el estado es óptimo y que las medicinas (aplicadas sobre todo desde el Gobierno), son las adecuadas para que esta expansión que viven los inmuebles en este país de América Central sean favorables. Según un informe de la consultora Cushman & Wakefield, en materia inmobiliaria, Costa Rica ofrece un enorme atractivo en distintos sectores de la industria, a la que se suman diversos factores económicos, sociales y ambientales, así como de atención a las tendencias globales. En 2016, el crecimiento general en la industria se contrajo pero repuntó la construcción del sector privado y disminuyó ligeramente la tasa de vacancia de los mercados del segmento industrial y de oficinas, también precisa el relevamiento. La mejora en las condiciones económicas del país: una baja inflación y un alto crecimiento económico (4,3%, tasa alta comparada con el promedio de 3,6% en América Central), fue liderado por las actividades de servicios y manufactura, principalmente empresas exportadoras de bienes y servicios. En cuanto al sector de las oficinas, hubo un crecimiento notable de las compañías ya instaladas en el país y sobre todo de las que ingresaron recientemente. Como contrapartida, se presentó una limitada disponibilidad de espacios grandes (2000 m2 a 3000 m2) durante el último trimestre del 2016, en proyectos clase A y A+; lo que a s u vez se convierte en una oportunidad para los arrendatarios. Más empresas confirmaron la disposición a invertir en la remodelación de espacios, en comparación al 2015 y 2016, como también se incrementó el alquiler de inventarios finales y espacios temporales en edificios clase B y A. Al respecto, Álvaro Cortés, Asociado de la División de Oficinas de Cushman & Wakefield | AB Advisory, precisó que “durante los últimos años, Costa Rica experimentó una importante expansión inmobiliaria corporativa fruto de una serie de características

que la colocan por encima de otros países de la región. En primer lugar, destaca la fuerza de trabajo capacitada y preparada que ofrece el país de acuerdo a las exigencias del mercado en aspectos profesionales, técnicos y de idiomas. Como segundo lugar, destaca la apertura a la creación, consolidación y crecimiento de empresas nacionales y extranjeras en el país fruto del esfuerzo público-privado y de la legislación existente en temas financieros, ambientales y fiscales. Esto ha generado que Costa Rica sobresalga a nivel centroamericano en la recepción de inversión extranjera directa, superando los 2200 millones de dólares durante el 2016 y creciendo un 9% con respecto al 2015”. Sumado a estos conceptos, Costa Rica muestra una gran cantidad de casos de éxito tanto a nivel de inquilinos (en la apertura y crecimiento de empresas) como de inversionistas (en el desarrollo de proyectos corporativos) en distintos submercados del país. Es decir, la expansión inmobiliaria corporativa en nuestro país se ha dado por una demanda real de espacios debido al buen posicionamiento que ha logrado nuestro país. También se refirió al segmento, Miguel Rosencwair, Presidente Propietario de BRISA, compañía de bienes raíces que opera en Costa Rica y América Central: “En la parte de oficinas este año el mercado absorbió más de 80.000 metros cuadrados y varios de los proyectos que están en construcción están en negociaciones muy positivas a punto de cerrarse, además se inició la construcción de nuevos proyectos como los del Grupo Roble, Ultra Heredia y PINMSA”. En tanto que Randall Fernández, gerente general de la consultora Colliers International, observa buenas perspectivas a futuro en Costa Rica. “Lo veo con expectativas positivas. La disponibilidad de los inmuebles, en general, están con indicadores saludables menores al 10%. Se espera que se mantenga una dinámica positiva en cuanto a la construcción y empuje en zonas tanto del Gran Área Metropolitana (GAM), como algunas zonas particulares fuera de este radio. Los inversores siguen mostrando apetito por la compra de inmuebles rentados y más aún algunos han

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Durante los últimos años, Costa Rica experimentó una importante expansión inmobiliaria corporativa fruto de una serie de características que la colocan por encima de otros países de la región”. Álvaro Cortés Asociado de la División de Oficinas Cushman & Wakefield | AB Advisory

La disponibilidad de los inmuebles, en general, están con indicadores saludables menores al 10%. Se espera que se mantenga una dinámica positiva en cuanto a la construcción y empuje en zonas tanto del Gran Área Metropolitana (GAM), como algunas zonas particulares fuera de este radio”. Randall Fernández Gerente general Colliers International Costa Rica

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Es importante destacar que la disponibilidad en los centros comerciales y calles comerciales ha crecido. En el tema de bodegas, se siguen construyendo complejos pero la ocupación es bastante buena”. Miguel Rosencwair Presidente Propietario BRISA

implementado modelos de desarrollo de proyectos para buscar desarrollar nuevas alternativas de inversión”. La parte de retail, según Rosencwair, sigue en crecimiento y con la construcción de pequeños centros comerciales de conveniencia sobre todo. “Es importante destacar que la disponibilidad en los centros comerciales y calles comerciales ha crecido. En el tema de bodegas, se siguen construyendo complejos pero la ocupación es bastante buena”, indicó. Sobre los puntos del país con mayor expansión y cuales creen que tienen futuro, el profesional especializado en bienes raíces, dijo que “el tema hay que verlo por sector. El residencial se está dando por toda la meseta central, pero se está viendo un incremento en nuevos proyectos en la zona este del país. Las oficinas mantienen su progreso en la zona de Heredia, sin embargo llegan nuevos proyectos en Sabana y Escazu, así como el avance de proyectos existentes en Santa Ana”.

La industria

Dado las circunstancias de falta de inversión en infraestructura que solvente la grave problemática de transporte del área metropolitana, la polarización que se ha venido dando de crecimiento en inversiones inmobiliarias en los dos sectores del GAM este y oeste de la ciudad, se mantendrá. Luis Ramirez Director RAM Bienes Raíces

También el avance inmobiliario goza de buena salud en lo industrial. Hay un crecimiento importante como resultado del establecimiento de industrias de dispositivos médicos en el país. Como consecuencia de esto se han desarrollado nuevos parques industriales como La Lima Free Zone en la provincia de Cartago, The Green Park Free Zone, así como el crecimiento de importantes complejos como Coyol Free Zone en la provincia de Alajuela, el cual mantiene la mayor cantidad de empresas dentro de ese cluster. A partir del año 2015, el mercado inmobiliario logístico camina por la senda segura con un desarrollo importante gracias al crecimiento del consumo y la optimización de los centros de distribución de las compañías. Desde esta fecha, se han desarrollado importantes proyectos como los siguientes, como por ejemplo los nuevos centros de distribución de DHL con un área de 16.000 m2, el del Grupo TLA con un área inicial de 20.000 m2 y el de Mayca/Sysco, con una superficie de 25.000 m2, entre otros complejos. “Claramente hay que dividir qué sector se quiere analizar en el amplio arco inmobiliario de Costa Rica, pues no todos tienen un comportamiento

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igual. En el sector bodegas (depósitos) y un subsector de oficinas de alto metraje visualizo un momento de estabilización para la mayoría de los proyectos por la buena absorción de espacios que se han venido dando en ambos sectores. Lo industrial refleja más bien la faltante de espacios y en el sector oficinas este problema ya está de manifiesto sobre todo en el este de la ciudad. Para lo que falta de 2017, considero que se mantendrá estable para estos dos sectores. No obstante veo con cautela lo que pueda suceder a mediano plazo dado la cantidad de m2 en proyectos en planos que hemos detectado en ambos sectores que no sería sano todos salieran al mercado simultáneamente y crearan un efecto contrario”, dijo Luis Ramírez Umaña, director de Ram Bienes Raíces. “Dado las circunstancias de falta de inversión en infraestructura que solvente la grave problemática de transporte del área metropolitana, la polarización que se ha venido dando de crecimiento en inversiones inmobiliarias en los dos sectores del GAM este y oeste de la ciudad, se mantendrá. Siempre el este con un nicho importante insatisfecho de oferta en el sector industrial y oficinas donde las propuestas son pocas. Por lo que por ahí hay un nicho de mercado sin cubrir en el sector industrial y comercial y que tendría un sector residencial que si ha venido creciendo y sirviendo de población usuaria de esos espacios”, amplió. Hubo un significativo aumento en arrendamientos ubicados en zona este de San José (no obstante, la oferta disponible no cubre las necesidades del mercado). Así, los sub-mercados emergentes ganan fuerte proyección debido a congestionamiento de zonas populares como Escazú, Santa Ana o Heredia; y ante la demanda insatisfecha de oficinas en ciertas zonas, Heredia siguió contribuyendo al total de absorción bruta.

Otro semblante

En Costa Rica siguen ingresando empresas internacionales de servicios y otras que extienden sus operaciones. En Colliers International ofrecen proyectos en el Oeste-Heredia-Este, que se anuncian como parte de la nueva oferta, en algunos casos ya con

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Sector Oeste del GAM, San José, Costa Rica

contratos previamente establecidos. También la logística es un rubro en crecimiento, “de acuerdo con el desarrollo del país y una ampliación del consumo y las necesidades de bajar los costos logísticos y aumentar la eficiencia se identifica una importante demanda de espacios para minibodegas, ofibodegas, bodegas y naves logísticas. De ahí tenemos una inversión constante en todos los tipos de la categoría. Todos estos dependiendo de los centroides que el modelo de negocio de los demandantes requiera, canales primarios o secundarios”, dijo Fernández. El especialista de Colliers International se refirió sobre los lugares que más pueden crecer en Costa Rica en el ámbito inmobiliario y la construcción. A su vez los separó por rubros: “Por ejemplo, en el segmento de logística la zona de Coyol en la provincia de Alajuela, en donde encontramos el nuevo proyecto Latam Logistics Properties. En el segmento de oficinas la provincia de Heredia, en

esta zona actualmente se desarrollan algunos proyectos importantes, la II Etapa de El Cafetal y San Antonio Business Park. Por su lado la zona de Escazú y Santa Ana el desarrollo de complejos de uso mixto. Por último a los alrededores del parque metropolitano La Sabana, especificamente en Rohrmoser para edificios residenciales en torre”, comentó.

Residenciales

En términos de las propuestas residenciales, los diferentes segmentos se presentan con absorciones moderadas y en directa correlación con el segmento poblacional target. A mayor nivel de ingresos mayores absorciones en niveles de ingreso menores mayores dificultades para la calificación de créditos. Las torres verticales se levantan cerca del centro de la ciudad de San José o se integran con usos mixtos. Sobre el futuro, Ramírez Umaña, dijo que, “el este y noroeste del GAM se encuentran polarizados. Por las

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posibilidades de crecimiento el oeste, en ese sentido, es el foco que crecerá más por tener más terrenos disponibles, comportamiento que se ha venido dando desde hace años, no obstante las necesidades de crecimiento vertical le ha incrementado el potencial a la zona este también y noreste del GAM. En el Este y noreste de la ciudad hay un nicho insatisfecho en el área de oficinas y en lo industrial, que se alimentaría de la gran cantidad de proyectos residenciales verticales que se han venido construyendo y que seguirá en esa tendencia, ya pensando más como una ciudad vertical y no tanto como una ciudad horizontal como se ha dado sobretodo en el oeste. El problema de transporte pareciera poner más a favor en la balanza un crecimiento vertical y por ende el sector este tiene un futuro innegable, pues la gran concentración poblacional sigue estando en esa zona del GAM y hay una necesidad de acercase a la poblacional de masas”, concluyó.

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Megaproyectos retoman auge en la regiรณn

Grandes obras en el istmo nutren a industria cementera Cementeras actualizan su capacidad y calidad de producciรณn para obtener provecho de las oportunidades que ofrece el entorno actual Por Alberto Lรณpez, alopez@inversioninmobiliariacr.com

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l auge en la industria de la construcción en diferentes rubros de las economías centroamericanas viene fortaleciendo al sector cementero de la región en los últimos meses, se prevé siga fortaleciéndose.

En esa línea, las principales compañías cementeras en la región han inyectado millonarias inversiones en sus principales plantas a todo lo largo del territorio centroamericano y República Dominicana, precisamente para enfrentar la demanda por grandes obras de infraestructura pública y el creciente boom inmobiliario en todos los países de la región. De hecho, un informe del Banco Davivienda, de marzo de este 2017, sobre el sector construcción en los países centroamericanos donde mantiene presencia, presenta un escenario fértil para la industria cementera, con mejores perspectivas para El Salvador y con menos expectativas para Costa Rica y Honduras. Por ejemplo, Costa Rica viene de terminar, a finales de 2015, de proyectos de gran envergadura, como la Represa Reventazón y City Mall; sin embargo el Banco Central de Costa Rica (BCCR) prevé un crecimiento para el sector en 2017 del 2,2%, impulsado sobre todo por el sector construcción privado y el BCCR también anticipa una contracción de la construcción pública del 2,1%, este año, influido por la conclusión del gran proyecto hidroeléctrico y de almacenamiento de combustibles. Quizás el único proyecto de infraestructura pública que resalta ya en 2016 es el proyecto de ampliación y mejoramiento de la Ruta Nacional 1 de la Carretera Interamericana Norte, en el tramo de Cañas a Liberia. Esta carretera es una de las principales rutas de la red vial costarricense. La filial de Cemex en Costa Rica suministró alrededor de 200.000 toneladas de cemento de alta resistencia para la extensión de dicha vía, un proyecto que tiene como objetivo aumentar la competitividad del país en el transporte de productos e incentivar el turismo a través de la ampliación de la vía a cuatro carriles, dos por sentido, de 50 kilómetros de longitud. Aparte, siempre en el análisis de

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Davivienda, el crédito en Costa Rica para el sector privado costarricense podría moderarse en el 2017 dada la expectativa de tasas de interés al alza, la evolución del tipo de cambio y los cambios normativos sobre la calificación de los deudores. Honduras, para el análisis de Davivienda, por su parte, viene de repuntes en 2015 y 2016, con importantes recuperaciones con respecto a 2014. El sector de construcción privada creó 175.000 nuevas plazas de trabajo en 2016. El 75% fue creado por capital local para el desarrollo de proyectos de edificios, apartamentos y vivienda social. El otro 25%, lo representa el capital extranjero proveniente, principalmente, de México, Estados Unidos y Guatemala. La producción nacional de cemento en Honduras se incrementará en 17% este año, al pasar de 1,8 toneladas a 2,1 toneladas. De acuerdo con datos del Banco Central de Honduras (BCH), a octubre de 2016, el país tuvo un consumo interno de 36 millones de bolsas de cemento de 42,5 kilogramos, motivada por inversiones en infraestructura pública y privada, originada de la recuperación que ha tenido el sector construcción. De acuerdo con la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (Chico), este consumo generó aproximadamente 304 millones de dólares, lo que se consideró la facturación de cemento más alta en la historia del país. El incremento en la producción de cemento para este año se proyecta surja de la nueva planta de Argos inaugurada en la ciudad de San Lorenzo, la cual tendrá una producción de 300.000 toneladas de cemento gris, lo cual aumentará en 30% la producción de esta empresa, que ya que se suma el millón de toneladas con lo que ya se fabrica en la planta Piedras Azules, en Comayagua. Según información de Argos, para la entrada en funcionamiento de la nueva planta cementera se invirtió un total 24 millones de dólares, y se prevé generara más de 100 empleos, entre directos e indirectos. De acuerdo con el Programa Monetario 2016-2017 del BCH, la industria de la construcción prevé un crecimiento de 5,8%, impulsado por la

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inversión pública en infraestructura y la privada por la edificación de nuevos complejos residenciales y comerciales. En el sector público resalta, por ejemplo, la construcción de la terminal de pasajeros del nuevo Aeropuerto Internacional Palmerola, en Comayagua, por 163 millones de dólares, y otras obras que podrían incluir la ampliación y modernización de la carretera que lo conectará con la capital Tegucigalpa. El Salvador resulta aparentemente con un boom inmobiliario y de construcción como no se experimentaba en muchos años y Davivienda lo resalta, al igual que otras fuentes. El sector de construcción salvadoreño ha logrado recuperarse de dos años de decrecimiento consecutivos, principalmente el registrado en el año 2014 de 10,7%, para caer a un 1,5% en 2015 y al tercer trimestre del 2016 que reflejó un leve crecimiento de 2,52%. De acuerdo con la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (Casalco) el sector alcanzó un crecimiento de 2,5% al cierre del 2016. El sector público aportó 758 millones de dólares en

inversión para el año 2016, un crecimiento anual de 16,4% respecto al 2015. Históricamente, la ejecución de la inversión pública no supera el 75% de lo planificado cada año. Los créditos para adquisición de viviendas crecieron un 1,2% al cierre del 2016, tasa que es inferior a la observada en 2015 de 2,6%; respecto a la tasa de interés mensual para la adquisición de vivienda se ha mantenido estable en los últimos tres años entre 7,4% a 7,6%. Casalco pronostica que el sector crecerá en los próximos dos años (2017-2018) un 3%, debido a los 16 proyectos inmobiliarios a construir por el sector privado valorados por 1.080,2 millones de dólares. Cifra compartida también a Inversión Inmobiliaria y que aproximó a los 1.100 millones de dólares, el titular de Casalco, Ángel Díaz, donde resaltan proyectos, como: Millenmium Plaza, el complejo World Trade Center-Torre y Plaza FuturaQuattro y Plaza Presidente, entre otros, en San Salvador. En ese sentido, tras la fusión de LafargeHolcim (a mediados de 2015), la mayor cementera del mundo aún se estabiliza para volver a las ganancias

y se encuentra invirtiendo para hacer frente a temas coyunturales como en la región centroamericana es el reinicio de las obras en la represa hidroeléctrica El Chaparral, en El Salvador, donde se invirtió en sus plantas alrededor de 10 millones de dólares en 2016 para satisfacer la demanda de concreto compactado para dicho proyecto. Aparte, en línea con la fusión global, trascendió el año anterior que LafargeHolcim inició un proceso de integración en un clúster de las operaciones centroamericanas de sus filiales en El Salvador, Nicaragua y Costa Rica, lo que incluiría un solo director ejecutivo para los tres países: Dolores Prado, quien funge para El Salvador y la región. Por su parte, Guatemala no presenta un panorama tan optimista como sus vecinos, a causa de retraso y burocracia de la gran cantidad de instituciones encargadas (alrededor de 15) de otorgar los permisos de construcción, lo que se traduce en un relativo letargo del sector. Así lo confirmó el coordinador de la Comisión de Estadística de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), Oscar Sequeira.

Planta internacional Lafarge-Holcim

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Las cifras del cemento en Centroamérica y República Dominicana Inversión en plantas

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Es la inversión de Cementos Progreso en su planta en San Juan de Sacatepequez, Guatemala.

Es la inversión de Cemex en Panamá para triplicar su capacidad de producción desde 2008.

Será la producción de cemento gris de la colombiana Argos en su nueva planta en San Lorenzo, Honduras.

Según Sequeira, hasta el 10 de marzo pasado se tiene un aproximado de 221 expedientes retenidos por diversas instituciones guatemaltecas encargadas de extender autorizaciones para construcción, como el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales (MARN); el Ministerio de Salud Pública y Asistencia Social (MSPAS) y Coordinadora Nacional para la Reducción de Desastres (Conred), un rezago que equivale a 1,188,055.84 metros cuadrados pendientes por construir en Ciudad de Guatemala. Sin embargo, Cementos Progreso de Guatemala apuesta fuertemente al mercado local y centroamericano con su mega planta en San Juan de Sacatepequez, al sureste guatemalteco, con una inversión de 700 millones de dólares y que entrará en operación este 2017, la cual tendrá una capacidad por sí misma para producir 2,2 millones de toneladas de cemento al año, lo que sumará a la capacidad de la compañía al totalizar aproximadamente cinco millones de toneladas de cemento cada año. En esa línea, también Cemex invirtió 3,7 millones de dólares en su planta Arizona, ubicada en el Puerto

San José, del sureño departamento de Escuintla, en Guatemala. La inversión incluyó ampliar la capacidad del plantel, para abastecer el mercado guatemalteco y centroamericano, y la adquisición de una segunda línea completa de ensacado e instalación de un control integrado para regular un molino, entre otras mejoras. La inversión de 3,7 millones permitirá aumentar la capacidad de

producción a 545,000 toneladas anuales de cemento. En cambio, para el caso nicaragüense, el Banco Central de Nicaragua (BCN) publicó el 24 de abril de 2017 anterior las estadísticas del Índice de Precios de Materiales de Construcción (IPMC) correspondiente a marzo de 2017. Los resultados indican que el IPMC registró un crecimiento de 0,7% con relación a marzo del año anterior.

millones de dólares

mil toneladas

Planta Holcim, Costa Rica

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CO NST R U CC I ÓN

Consumo de cemento en gran infraestructura

200.000 toneladas

Es la cantidad de cemento utilizada por Cemex en la Ruta Nacional 1 de la Carretera Interamericana Norte, en Costa Rica, durante 2016

Consumo de cemento en general

millones Es lo que consumió Honduras en concepto de bolsas de cemento en 2016 con una generación de ingresos por 304 millones de dólares

Precisamente de las cinco variables que integran el IPMC, el mayor crecimiento lo registró el cemento y derivados (4,7%), seguido de electricidad e iluminación (4,6%), y sanitarios y pisos (3,5%). El aumento en la demanda de cemento en Nicaragua ha ocasionado que las empresas que lo producen inviertan en la ampliación de sus plantas de producción en los últimos años, con montos acumulados por más de 170 millones de dólares. Hay cierta confianza que la industria de la construcción recuperará su dinamismo y que en el caso de la inversión pública existe expectativa por el anuncio de proyectos como los cinco pasos a desnivel que se construirán en Managua, la rehabilitación de la pista Juan Pablo II, ampliación de carreteras, entre otros. La obra en la Juan Pablo II contempla la rehabilitación y ampliación de 9,55 kilómetros de la pista, en la que se usará pavimento y concreto hidráulico para darle una vida útil de 25 años. Siempre hay optimismo en el sector privado, a pesar de que el Informe de Construcción Privada, del IV Trimestre 2016, detalló que la construcción privada cerró el año pasado con una caída de 6,7% con respecto al año 2015. Pero definitivamente en la región quien jala mucho del consumo de cemento por sus grandes obras de infraestructura, tanto privadas como públicas, sigue siendo Panamá. En el caso de la ampliación del Canal de Panamá, por ejemplo, según datos de la propia compañía, Cemex suministró cerca de un millón de toneladas de cemento especialmente desarrollado para este proyecto de impacto mundial, la obra de infraestructura más importante de los últimos 100 años. Además, en preparación para esa y otras obras en Panamá, en 2008, Cemex invirtió más de 300 millones de dólares para triplicar su capacidad de producción en Panamá y así cumplir con la creciente demanda del país, lo que junto a su capacidad técnica y experiencia internacional, le permitió ser seleccionada para el suministro del cemento. Para garantizar el abastecimiento, Cemex Panamá dedicó una línea de producción exclusiva para el proyecto de ampliación del Canal.

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El cemento fue especialmente diseñado para esta obra por Cemex Panamá y Cemex Research Group AG. Este innovador producto fue desarrollado con cualidades durables y de bajo calor de hidratación, lo que facilita los vaciados masivos para avanzar rápidamente en la construcción. Además, presenta alta resistencia a los ataques químicos de sulfatos a los cuales se exponen estructuras submarinas. Durante cinco años, Cemex mantuvo un flujo constante de trabajo, al brindar materiales 24 horas al día, siete días a la semana, para apoyar la construcción del tercer juego de esclusas. Por otro lado, en obra privada, Cemex Panamá figura como uno de los principales proveedores de concreto de varios de los rascacielos más altos de Panamá. Con más de tres millones de metros cúbicos de concreto suministrados en los últimos cinco años, es

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Para el Canal de Panamá, Cemex suministró cerca de un millón de toneladas de cemento, según datos de la propia compañía”

Ampliación Canal de Panamá

el colaborador activo en el desarrollo de una de las ciudades con mayor crecimiento en América Latina. Los materiales de la compañía están presentes en edificios emblemáticos del paisaje urbano panameño, como la Torre Vitri, el Ocean Two, el edificio Yoo & Arts Panama, la torre Pearl at the Sea y la Star Bay Tower, todos de uso residencial y oficinas y con una altura superior a los 240 metros. La filial de Cemex en Panamá contribuyó con una oferta integral de productos, servicios y soluciones para cimentaciones, estructuras y cargas y proporcionó concretos diseñados a la medida de las necesidades de estas importantes construcciones. Un ejemplo de la versatilidad de las soluciones de la compañía se encuentra en la Torre Vitri, el segundo edificio más alto en el país, con 281 metros de altura. Para su construcción, Cemex

suministró distintos concretos de alta resistencia y auto compactables cuyas dosificaciones se fueron ajustando a partir de los 130 metros de altura para obtener mejor manejabilidad y mayor plasticidad del material en el momento del vaciado. La Star Bay Tower también supuso un desafío. Debido a las características de este edificio, de más de 260 metros de altura y con 70 niveles, los muros fueron diseñados con acero y concreto de alta resistencia. Esta resistencia se fue modificando según la altura de la torre, dando lugar a un diseño estructural fuera de los parámetros tradicionales de construcción de obras de esta magnitud. Para su cimentación, se requirieron fundaciones masivas realizadas en tres etapas hasta alcanzar un volumen total de 4.000 metros cúbicos.

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República Dominicana es también un ejemplo de este dinamismo de la industria del cemento en la región ampliada de América Central, pues aunque en el Caribe, Dominicana también se toma como un mercado muy importante en el mapa de las empresas para esta zona. Es así que en abril pasado, Cemex anunció, como parte de su plan de expansión, la inversión de ocho millones de dólares en una nueva línea de envasado en su planta de San Pedro de Macorís, en República Dominicana. La información de la compañía indicó que con esta inversión aumenta la capacidad de ensacado de cemento a 1,5 millones de fundas mensuales adicionales, equivalentes a 800.000 toneladas de cemento ensacado al mes. Siempre como resultado de esta dinámica, la filial del consorcio mexicano Cemex en Centroamérica, Suramérica y el Caribe reportó ingresos, en el primer trimestre de 2017, por 480 millones de dólares (algunas publicaciones calculan al menos 100 millones de dólares en ventas netas anuales en promedio solo para Centroamérica), una cifra 14% superior a la del mismo periodo del año pasado. Según reflejó el informe financiero de Cemex, “el incremento en ventas netas consolidadas durante el trimestre fue resultado de mayores precios en moneda local para nuestros productos en la mayoría de nuestras operaciones, así como mayores volúmenes en México y en nuestras regiones de Europa y de Centro, Suramérica y el Caribe”. Sin lugar a dudas, el cemento en Centroamérica crece y refleja la solidez del mismo desarrollo y repunte de las economías en la región, pese a variables adversas de diversos sectores.

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Discovery Oportunidades de negocio en Costa Rica inciden en la infraestructura

Megaproyectos

emergen de la mano del turismo Conectividad aérea de país y comportamiento en la llegada de visitantes abre oportunidades para la apertura de nuevos negocios e inversiones basados en el turismo. Por Alberto López, alopez@inversioninmobiliariacr.com y Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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Golfito Marina Village

Aeropuertos Internacionales

osta Rica basa gran parte de su desarrollo en torno a la industria del turismo. La reputación internacional, la conectividad de rutas directas y el posicionamiento que ha logrado le facilita vincular oportunidades de negocios a nuevos desarrollos inmobiliarios. Guanacaste, ubicado en el Pacífico norte del país, es la gran joya turística de este territorio lleno de diversidad en su flora y fauna. Las exuberantes playas son diamante en bruto para las grandes cadenas hoteleras. En este momento, la ampliación del aeropuerto Daniel Oduber, situado en el corazón de Guanacaste, genera el optimismo suficiente para impulsar la inversión en hoteles, condominios para extranjeros, marinas, hospitales y comercio perfilado para la atención de los visitantes. El desarrollo también se replica en la ciudad del país centroamericano. La conectividad aérea y la gran cantidad de empresas basadas en las zonas francas han propiciado el turismo de negocios. De hecho, se espera que este repunte de gran forma a partir del momento en que se inaugure el Centro de Convenciones, convenientemente ubicado muy cerca del aeropuerto Juan Santamaría, que también experimentará una expansión. Los siguientes son los principales megaproyectos que están por surgir en Costa Rica, de la mano a actividades vinculadas al turismo.

Centro de Convenciones JUNIO 2017 / 47

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La multinacional en entretenimiento conjugará la aventura y experiencia para hacer de su nuevo parque una parada obligatoria entre los turistas

Discovery

replicará su fórmula exitosa en Guanacaste Inversión de $400 millones en su primera etapa activa al mercado, que analiza oportunidades para sacar provecho de un nuevo flujo de turistas.

l resort Discovery Costa Rica, cuya primera etapa comenzará a ser construida en 2018 por un monto de inversión de $400 millones en Guanacaste, Costa Rica.

Discovery Global Enterprises, subsidiaria de Discovery Communications, confirmó su alianza para esta inversión con Sun Latin America, desarrolladora costarricense, para establecer un resort único en su tipo con parajes múltiples e integrados entre sí. El proyecto se ubicará en el cantón de Liberia, Guanacaste, Costa Rica; de hecho, muy cerca al Aeropuerto Internacional de Liberia. El nuevo destino: Discovery Costa Rica permitirá a los visitantes sumergirse en la cultura y la rica diversidad natural del país, incluyendo sus parques nacionales, océanos y volcanes bajo un enfoque de respeto a los principios intrínsecos de la conservación, la sostenibilidad y el uso de energías limpias. Ileana Rodríguez, su vocera en Costa Rica, indicó que Costa Rica

fue escogida no solo por su belleza natural, sino porque el país comparte valores con la marca Discovery, entre estos la autenticidad, la curiosidad y el espíritu aventurero. “No podría definirse propiamente como uno del tipo temático como tradicionalmente se conoce. Por el momento, nos encontramos trabajando en la etapa de diseño, confiamos en que la primera etapa dejará manifiesta la experiencia para que las personas puedan acceder a experiencias de aventura y aprendizaje, actividades más ecológicas y ligadas con la zona Ranch, que será la primera que se desarrollará”, destacó. Discovery Costa Rica llevará a los visitantes más allá de las imágenes que ven en la pantalla de televisión, ofreciéndoles experiencias únicas que incluyen elementos claves de la marca Discovery y maximizan el vivir de la esencia de Costa Rica. El resort ofrecerá un cálido y atractivo lugar para hospedarse con experiencias basadas en la naturaleza y la aventura. También contará con restaurantes temáticos

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inspirados en la cocina costarricense. Precisamente esta primera etapa, que Rodríguez denomina como Ranch, estaría terminada y abriría operación en 2020, con una inversión cercana a los $400 millones. “La inversión total podría llegar a los $1.000 millones, una vez que se completen las otras etapas en destinos adicionales, los cuales todavía no se han definido”, añadió Rodríguez, quien indicó que el desarrollo completo se completaría en el transcurso de los próximos 10 años.

Apoyo gubernamental

El presidente de Costa Rica, Luis Guillermo Solis, declaró sentirse orgulloso por el hecho de que Discovery Communications haya

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Discovery Costa Rica llevará a los visitantes más allá de las imágenes que ven en la pantalla de televisión, ofreciéndoles experiencias únicas que incluyen elementos claves de la marca Discovery y maximizan el vivir de la esencia de Costa Rica”. Ileana Rodríguez Vocera Discovery Costa Rica

escogido a Costa Rica como la sede de un proyecto turístico de escala global, comprometido con la sostenibilidad ambiental y los mejores valores nacionales de paz, defensa de la naturaleza y el bienestar de las comunidades locales. “Es un proyecto que creará cientos de empleos directos e indirectos en Guanacaste, incrementará la llegada de turistas y difundirá en el mundo el modelo costarricense de paz con el planeta”, resaltó el mandatario. La vicepresidenta de Costa Rica, Ana Helena Chacón, indicó que el Gobierno de Costa Rica apoya y acompaña el proyecto de Discovery Communications y lo hace con satisfacción al ser un desarrollo turístico que promueve la identidad costarricense y toma en cuenta las necesidades sociales, económicas y ambientales de Guanacaste. “La iniciativa de Discovery se encadenará con actividades y negocios locales que repercutirán en el aumento del empleo y la reducción de la pobreza. Es un proyecto muy serio y responsable que está cumpliendo con toda la normativa legal y ambiental de nuestro país”, agregó Chacón. Precisamente, la vocera del proyecto recordó que se cuenta con las viabilidades ambientales en orden y los permisos de construcción se tramitarán una vez terminados los diseños de la propiedad que está a unos dos kilómetros del Aeropuerto de Liberia. Rodríguez adelantó, de forma

general, lo que contendrá la primera etapa, en línea con los diseños que aún preparan. “El Ranch incluirá hoteles, residencias privadas, una laguna artificial, parque acuático y principalmente grandes áreas donde las personas puedan hacer actividades como escalar o realizar actividades educativas y de aventura”, detalló. En cuanto detalles minuciosos, Rodríguez informó que por el momento se encuentran en etapa de planificación, así que “es difícil adelantar algún detalle, pero si podemos decir que los diseños tomarán en cuenta todas las tecnologías que se puedan incorporar para tener un desarrollo sostenible y lo más amigable con el ambiente. Estaremos dando más información en su momento”. “Buscamos que la experiencia Discovery Costa Rica esté en línea con los valores conservacionistas de Costa Rica por lo que estamos integrando al proyecto muchos elementos ecológicos y de diseño verde que nos puedan ayudar a ser coherentes con esa visión”, reiteró. La vocera confirmó que para Sun Latin America esta será la primera experiencia en desarrollo de este tipo de proyectos, al igual que para Discovery; sin embargo, Discovery tiene mucha experiencia con proyectos individuales del portafolio Discovery Destinations. “Estaremos trabajando de la mano con Gensler Arquitectos, una firma global cuya oficina local emplea a más de 150 profesionales costarricenses”, manifestó.

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Experiencia Discovery

En ese sentido, Discovery Global Enterprises ofrece sitios de entretenimiento de experiencia que permiten a los visitantes interactuar con sus marcas Discovery favoritas a un nivel más profundo, mediante destinos inspiradores que capturan el espíritu de aventura y el entusiasmo por la exploración. Discovery Destinations es una colección de diferentes destinos turísticos independientes de primera clase, pensados para un viajero exigente que busca una experiencia incomparable. Por ejemplo, Discovery Adventures Moganshan Park es un lugar que permite a las personas la oportunidad de desafiarse a sí mismos e ir más allá de sus límites

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Acerca de Sun Latin America

un Latin America es una empresa de desarrollo con sede en Costa Rica, con el único propósito de desarrollar Discovery Costa Rica y expandir la marca Discovery Destinations en todo el país y Latinoamérica. Sun Latin America está trabajando en conjunto con las principales empresas internacionales y costarricenses para producir desarrollos sostenibles y crear oportunidades para los costarricenses con respeto permanente a la cultura y las costumbres del país.

Acerca de Discovery Communications

para vivir una experiencia diferente a cualquier otra; y Discovery at Sea, en alianza con Princess Cruises, trae múltiples experiencias de la marca Discovery tanto a bordo de la flota de 16 buques, como en sus excursiones complementarias en tierra. El fundador y director ejecutivo de Sun Latin America, John Scheman, dijo que sentirse orgulloso con el hecho de que Discovery Communications haya seleccionado la bella provincia de Guanacaste como el nuevo hogar de este resort de eco-aventura. “Esperamos poder ofrecerles a todos los huéspedes nacionales y extranjeros de Discovery Costa Rica, experiencias inolvidables mientras exploran la riqueza natural única

iscovery Communications satisface la curiosidad y compromete a los “superfans” con un portafolio Premium de no ficción, estilo de vida, deportes y marcas de programación para niños. Alcanza a más de 3.000 millones de espectadores acumulativos a través de las plataformas de televisión de pago y de libre acceso en más de 220 países y territorios. La cartera de Discovery incluye las marcas globales Discovery Channel, TLC, Investigation Discovery, Animal Planet, Science y Turbo / Velocity. Así como OWN: Oprah Winfrey Network en Estados Unidos, Discovery Kids en Latinoamérica, y Eurosport, el proveedor líder de deportes localmente relevantes y el hogar de los Juegos Olímpicos en toda Europa. Discovery llega al público a través de la programación de contenidos digitales mediante las compañías Group Nine Media, Discovery VR, Eurosport Player y Dplay, así como los productos de TV Everywhere que incluyen la cartera GO de aplicaciones TVE y Discovery Kids Play. Fuente: Discovery Costa Rica.

del país, reconocida globalmente. Asimismo, queremos mostrarle al mundo entero, la cultura de los ticos, su arte, su música y el folklore de su gente”, acotó. “La belleza de las maravillas naturales costarricenses, su espíritu aventurero y la cultura única del país se enlazan perfectamente con la marca Discovery y con su misión

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central de satisfacer la curiosidad”, recalcó la vice presidenta ejecutiva de Discovery Global Enterprises de Discovery Communications, Leigh Anne Brodsky. “Estamos encantados de establecer esta alianza con Sun Latin America para desarrollar el próximo destino Discovery basado en el entretenimiento de aventura”, finalizó Brodsky.

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C Uno de los principales beneficios de la puesta en funcionamiento de esta marina, será el incremento de la afluencia turística en la zona, lo que permitirá a los empresarios ampliar su oferta de empleo para personas del lugar”. Pedro Abdalla Gerente del proyecto Golfito Marina Village & Resort

on todo el lujo, esplendor y atractivo que marinas exclusivas como la del mismo Mónaco pueden atraer, se ha creado un concepto muy similar en Costa Rica, en Golfito Marina Village, que inauguró su primera etapa en abril pasado en la provincia de Puntarenas, en Golfito.

Precisamente, con una inversión que rondará los $50 millones en su tercera fase, posiblemente en 2020, es un proyecto de atracción turística que busca poner a Golfito y a la zona sur del país en el mapa de los yatistas de todo el mundo. Según el ministro de Turismo, Mauricio Ventura, inaugurar un proyecto tan relevante para el turismo y la economía de nuestro país, permitirá que el Pacífico Sur continúe siendo un verdadero centro de desarrollo turístico, activando un mercado que ofrezca oportunidades a los pobladores, la generación de empleo y el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes. “La mayoría de los pobladores del Pacífico Sur trabajan en turismo, por lo que este proyecto se suma a las acciones realizadas en la región para

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incentivar la economía local y la generación de encadenamientos productivos, lo cual se alinea con el Modelo de Desarrollo Turístico Sostenible que contempla la implementación de la sostenibilidad de forma integral, procurando el bienestar de las comunidades”, agregó. Con una oferta de servicios de atraque de embarcaciones, hotelería, comercio y entretenimiento, esta inversión busca convertirse en un motor del desarrollo de esta zona, al generar empleo directo para 400 personas y más de 800 indirectos, una vez que se completen las tres etapas del mismo. “Uno de los principales beneficios de la puesta en funcionamiento de esta marina, será el incremento de la afluencia turística en la zona, lo que permitirá a los empresarios ampliar su oferta de empleo para personas del lugar. Estamos enterados que de cara al arranque de nuestras operaciones, muchos de ellos han trabajado para ampliar su oferta de productos y paquetes turísticos naturistas, tanto para los nuevos visitantes como para los actuales clientes del Depósito Libre Comercial, con el fin de aumentar su

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Desarrollo será el primero de esta magnitud en el Pacífico Sur

Golfito Marina Village:

un pequeño Mónaco en plena Costa Rica

Inversión por $50 millones en sus tres etapas, a finalizar en 2020. Generará 400 empleos directos y 800 indirectos. permanencia en el lugar”, dijo el gerente de proyecto de Golfito Marina Village & Resort, Pedro Abdalla. Este desarrollo operará en total armonía con la comunidad al incorporar en la estructura arquitectónica elementos autóctonos de esta zona geográfica, basados en el diseño de las casas que existieron cuando se daba la producción bananera. Como parte de este compromiso, la empresa construyó un malecón que será un espacio urbano de acceso público, en donde convergerán actividades de intercambio comercial y cultural, de manera que constituya un área donde se materialice la identidad del lugar. Aparte, el proyecto contará con el denominado “pueblo turístico”, un espacio de aproximadamente 2.000 metros cuadrados, que será un sitio de visita obligatoria para el encuentro de residentes y extranjeros, al contar con espacios para tiendas y pequeños restaurantes. La empresa también se comprometió a contratar en la zona un 80% del personal que requerirá para su operación, siempre y cuando cuenten con las destrezas necesarias. Para ello, la compañía realiza los enlaces necesarios con instituciones estatales

para lograr la capacitación idónea del recurso humano. La inversión del proyecto es de capital mixto (estadounidense-costarricense) y es financiado con el 30% de recursos propios y 70% de recursos bancarios estatales, aportados por el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR). “Una zona tan importante como esta, se merece lo que hoy estamos

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viendo. El Banco Nacional se llena de orgullo de ser aliado de un cliente corporativo que confió en nosotros para promover la reactivación de Golfito. Este proyecto generará más empleo, turismo, y accionará a todos los sectores económicos que harán posible el progreso real de la región”, señaló el gerente general del Banco Nacional, Juan Carlos Corrales.

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Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, ubicado en Liberia, Guanacaste.

Apuesta millonaria tanto en el aeropuerto de la ciudad como en el principal de playa

Costa Rica

ensancha sus ventanas de cara al mundo El Aeropuerto Juan Santamaría recibirá inversión cerca de $50 millones durante el período 2017-2018. El Aeropuerto Oduber, en Liberia, recibirá una inversión de $10 millones.

osta Rica ha demostrado en los últimos años ser un destino preferido por aerolíneas de todo el mundo, inclusive las europeas; la demanda de compañías entrando y el tráfico de pasajeros internacionales son crecientes y se mantiene de forma constante, lo que presiona por el crecimiento de infraestructura, de todo nivel, en sus aeropuertos más estratégicos.

En ese sentido, el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, localizado en el Área Metropolitana, experimentará una ampliación en el

extremo oeste del edificio terminal y otras adecuaciones de la infraestructura operacional y de pasajeros en el período 2017-2018, que sumarán aproximadamente $50 millones. El operador privado del aeropuerto, Aeris, proyectó una tasa de crecimiento del 8% en el tráfico de pasajeros, aunque los primeros meses del año presentan una tendencia un poco mayor, alrededor del 10%. Este comportamiento, sumado a la llegada de nuevas aerolíneas que estimulan el crecimiento del tráfico aéreo, anticipan la necesidad de obras

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adicionales al plan maestro que se ejecutará este año, para satisfacer la demanda. Una presión adicional que recae sobre el Santamaría –el de mayor tamaño en Costa Rica-, es el rezago en el proyecto para edificar un nuevo aeropuerto en la zona metropolitana, específicamente en Orotina. En tanto este proyecto encuentre amarras, será necesario extenderle la vida útil al actual. De acuerdo con el director ejecutivo de Aeris, Rafael Mencía, la expansión del Aeropuerto Juan Santamaría continúa y el Consejo Técnico de Aviación Civil recién aprobó una recomendación hecha por el concesionario privado dentro del diseño de su plan maestro para el principal aeropuerto costarricense. “Contempla la construcción de tres salas de abordaje hacia el oeste; primero vamos a construir dos hacia el oeste, lo que llamamos Bloque “V”, esas dos salas están diseñadas para aviones clase “c” (aeronaves de mediano tamaño según su envergadura, longitud de punta a punta de las alas) y comenzaremos con esa ampliación en el primer semestre del año”, dijo Mencía, quien agregó que podría ser una inversión de hasta $20 millones, obras que pudieran comenzar en junio de este año y tener lista la infraestructura para la temporada alta de 2018, posiblemente enero. Mencía aclaró que el Bloque “V”

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Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, ubicado en Liberia, Guanacaste.

puede construirse fácilmente sin mover aún los talleres de mantenimiento aeronáutico de Coopesa, empresa que contempla su traslado y ampliación, para también dar más espacio de expansión al Santamaría, lo cual podría ocurrir en 2018, agregó. El Bloque “V” incluirá conectará con el actual edificio terminal y abarcará también la ampliación de posiciones de chequeo de pasajeros para las actuales instalaciones en su planta baja, al integrarse completamente toda la infraestructura nueva con la existente; aparte de posiciones adicionales de estacionamiento de aviones, las cuales serán hechas en concreto para soportar mejor el peso de las aeronaves y la integralidad de la operación de las mismas. Estas obras 2017-2018 también incluirán un edificio terminal para pasajeros domésticos y su respectivo parqueo, obras que se comenzarán a edificar también este 2018 por un monto de inversión de $8 millones. Otras obras para este período inmediato son una nueva calle de rodaje

o movilización de las aeronaves, para hacer más expeditos los despegues en el sentido de este hacia oeste, y obras de infraestructura de seguridad en las pistas, que sumarán alrededor de $19 millones.

Acceso a la playa también se ensancha

El Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, ubicado en Liberia, Guanacaste, está siendo modernizado y ampliado en su edificio terminal, con un monto de inversión de un poco más de $10 millones. De acuerdo con el gerente general de Coriport, concesionario de la terminal de pasajeros del Oduber, César Jaramillo, la capacidad actual del aeropuerto es para movilizar 1,2 millones de pasajeros en ambas vías por año. Mientras que con la ampliación pueden movilizarse con comodidad hasta 1,5 millones, lo que se proyecta afrontará el crecimiento hasta 2022 y 2023. Aunque Jaramillo detalló que puede ser por más tiempo, dependiendo de la composición futura de los

$60 millones para ampliar los cielos

ntre los dos aeropuertos estratégicos de Costa Rica, el Santamaría y el Oduber, suman aproximadamente $60 millones en ampliaciones, remodelaciones y modernizaciones en este período 2017-2018. • El Santamaría, ubicado en Alajuela, atiende la capital costarricense y cantones del Valle Central. Incluirá obras tanto en ampliación de terminales de pasajeros (internacionales y domésticos), como en infraestructura de la operatividad del tráfico de aviones. • Por su lado, el Oduber, en Liberia, Guanacaste, terminará con obras en la terminal de pasajeros en septiembre próximo y, luego, se evaluará las necesidades en infraestructura de operatividad aeroportuaria. • Aparte, en el caso de Liberia, también se irá evaluando el Plan Maestro del Oduber, en cuanto ampliar y crecer más, a medida se vaya concretado las etapas del megaproyecto turístico y de entretenimiento de Discovery Costa Rica, que se instalará, de hecho, muy inmediato a la terminal aérea.

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El aeropuerto Juan Santamaría contempla la construcción de tres salas de abordaje hacia el oeste; primero vamos a construir dos hacia el oeste, lo que llamamos Bloque “V”, esas dos salas están diseñadas para aviones clase “c” (aeronaves de mediano tamaño según su envergadura, longitud de punta a punta de las alas) y comenzaremos con esa ampliación en el primer semestre del año”. Rafael Mencía Director ejecutivo Aeris orígenes de vuelo y sus respectivas horas de llegada y salida. “Este es un cálculo conservador bajo el supuesto que todo se compone como hasta ahora”, indicó. “Más adelante serán necesarias inversiones en rampas y deseable la adquisición de más puentes. Son cosas que se están evaluando. En el tema de pista, por ahora y hacia ese plazo, quizá solo se requiera mantenimiento”, agregó. Para el director general de Piasa consultores, firma de Arquitectura e Ingeniería a cargo del diseño y expansión de la nueva terminal del Oduber, Luis de Ezpeleta, la inversión corresponde a la ampliación de las salas de abordaje, el área comercial y los servicios internos de administración, como oficinas para aerolíneas, check in counters, entre varios. Igualmente se amplía la capacidad del manejo de equipaje, para lo cual se está colocando una tercera banda”.

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Nuevo Centro de Convenciones es la gran apuesta tica El turismo de convenciones genera $11.000 millones cada año.

l Turismo de Convenciones es el nuevo gran negocio, debido a que las compañías cada vez más multinacionales deben realizar sus reuniones corporativas en países que brinden las condiciones para reunir a su personal estratégico. Al mismo tiempo, los grandes congresos ofrecen una rentabilidad que insta a sus productores a invertir cada vez más en la actividad, que resulta lucrativa y en crecimiento. Según el International Congress and Convention Association (ICCA), mundialmente se registran 120.000 congresos, que mueven 120 millones de delegados y es una industria que genera $11.000 millones anuales. Las cifras son en sumo atractivas, lo suficiente para que Costa Rica quiere apostar de forma muy agresiva con su mega centro de convenciones que tendrá una inversión en su primera etapa de $35 millones; la construcción inició en febrero pasado y podría estar listo en un año, posiblemente a finales de 2017 o inicios de 2018. “Han sido muchos los años que el sector turístico y el país en general esperamos la construcción del Centro Nacional de Congresos y Convenciones (CNCC) y hemos destinado todos los esfuerzos para acelerar los procesos y hacer de este proyecto una realidad; por ello, finalmente después de concluir con este paso trascendental, podremos iniciar con la construcción y competir realmente en la rentable industria de turismo de reuniones”, dijo el ministro de Turismo, Mauricio Ventura. Según Ventura, el Centro Nacional

de Congresos y Convenciones representa la cabeza visible del turismo de reuniones, segmento al cual el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), de la mano con el sector privado, decidió incursionar fuertemente mediant la participación en ferias turísticas especializadas de gran renombre en el mundo, la realización de alianzas estratégicas con importantes organismos internacionales relacionados con el tema; por ejemplo, el International Congress and Convention Association, la Confederación de Organizadores de Congresos en América Latina, entre otros. Además, las acciones han contemplado un reforzamiento en la investigación, el levantamiento de datos y análisis estadísticos sobre tendencias actuales e históricas del mercado, la asesoría de expertos de calidad mundial y el desarrollo un plan promocional de turismo de reuniones e incentivos, que busca facilitar la organización, el desarrollo y la implementación de acciones de comunicación y mercadeo que promuevan la imagen del país como un destino apto para el turismo de reuniones; sin embargo, estas acciones perdían fuerza ante la ausencia de un Centro de Convenciones. “El CNCC trasciende la construcción de su propia infraestructura. Representa un proyecto país, cuyos beneficios permearán en todo el territorio y se convertirá en un factor dinamizador del turismo, al proporcionar empleo, promover el desarrollo hotelero, la generación de encadenamientos productivos y el mejoramiento de la imagen país como un destino consolidado”, destacó Ventura.

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El CNCC trasciende la construcción de su propia infraestructura. Representa un proyecto país, cuyos beneficios permearán en todo el territorio y se convertirá en un factor dinamizador del turismo, al proporcionar empleo, promover el desarrollo hotelero, la generación de encadenamientos productivos y el mejoramiento de la imagen país como un destino consolidado”. Mauricio Ventura Ministro de Turismo

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Centro de convenciones en detalle

La oficina de Gensler en Costa Rica se encuentra también detrás del diseño de este proyecto. Al respecto, la firma publicó en su sitio Web que esta instalación de 15.000 metros cuadrados será el primer centro de convenciones del país y un ejemplo vívido del compromiso de Costa Rica con la sostenibilidad. Además, los visitantes se acercarán al edificio, integrado perfectamente en un exuberante bosque tropical, a través de una serie de velos paisajísticos que revelarán secuencialmente la arquitectura. “Un espectacular techo de tela esculpida cubrirá delicadamente todo el interior, una pared de cristal de nueve metros de altura permitirá que el área de pre-función se sienta envuelta por el espacio del jardín y salas de conferencias dentro de un jardín que sumergirá a los visitantes en la belleza natural que este centro de convenciones sostenible buscará honrar y proteger”, agregó la información oficial de Gensler. Por su parte, el presidente de Costa Rica, Luis Guillermo Solís, afirmó que más allá de su propia infraestructura,

• Dimensión del proyecto: Edificio principal con un área de 15.600 metros cuadrados, ubicado en un terreno de 10 hectáreas. • Capacidad Máxima: 4.600 personas. • Costo estimado de primera etapa: $35 millones • Financiación: recursos propios • Ubicación: A ocho kilómetros del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría y a 10 kilómetros del centro de San José, con acceso desde las Autopista General Cañas. • Diseño sostenible: Arquitectura y entorno en armonía con la imagen de país; techos reflectivos, reutilización de aguas pluviales, grifería con cierre automático, sistemas de aire acondicionado de alta tecnología, parasoles que mitigan calentamiento solar, iluminación interna por medio de sistemas LED y externa con paneles solares; arborización

el Centro Nacional de Congresos y Convenciones representa el desafío que el país asumió al diversificar su oferta e incursionar en nuevos productos turísticos. “Dicho inmueble representa un proyecto país, cuyos beneficios permearán en todo el territorio y sin duda se

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interna y externa con especies nativas, sensores de movimiento para el apagado y encendido de luces, utilización de planta de tratamiento, entre otros. • Servicios: Área para exposiciones, vestíbulos, servicios, salones de convenciones, zonas de estacionamientos, área para exposiciones al aire libre, zona de carga y descarga, bodega. • Beneficios: Rompe con la estacionalidad al reforzar la temporada verde; atrae un turista que tiende a gastar más durante su estadía en el país; consolida al destino para competir en el nicho de reuniones; permitirá realizar múltiples eventos de manera simultánea con todos los estándares mundiales; dinamizará la economía local directa e indirectamente, en cuanto infraestructura, servicios y empleos, entre otros beneficios.

convertirá en un factor dinamizador de la industria turística, al proporcionar empleo, promover el desarrollo inmobiliario, la generación de encadenamientos productivos y el mejoramiento sustancial de la imagen país, como un destino consolidado en materia turística”, resaltó Solís.

NEGOCIOS

Primera obra de su género en 40 años y es de capital costarricense

Santa Ana Country Club

completará escenario en el oeste

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CONTENIDO PATROCINADO

Único club que incluye criterios de sostenibilidad, desde etapa de construcción con seguridad y balance garantizados en cada aspecto del complejo. Por Ernesto Villalobos T., ernesto@inversioninmobiliariacr.com

a mesa está servida para que el escenario del sector oeste de la zona urbana central del Gran Área Metropolitana se complete. No hablamos de más elementos residenciales, ni de espacios comerciales, sino del primer country club a construirse en el país, en 40 años. El club, que congregará un interés definitivo por lo ambiental, así como por el desarrollo integral de sus zonas

de influencia, y que integrará lo último en desarrollo arquitectónico e ingenieril, ya se abre paso en esa sección del mapa capitalino.

Entretenimiento, esparcimiento, negocios y más.

El Santa Ana Country Club fue conceptualizado como un centro de soluciones con múltiples facilidades para la promoción de los negocios,

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la gastronomía, el entretenimiento, la naturaleza y el deporte, enfocado en el bienestar y mejora de la calidad de vida de sus miembros. El inicio de la obra tuvo lugar en el terreno de 80 mil metros cuadrados, ubicado estratégicamente en el oeste de San José, en Pozos de Santa Ana; donde el pasado jueves 18 de mayo participaron socios, accionistas, proveedores, autoridades municipales e invitados.

NEGOCIOS

El Santa Ana Country Club fue conceptualizado como un centro de soluciones con múltiples facilidades para la promoción de los negocios, la gastronomía, el entretenimiento, la naturaleza y el deporte” “Estamos muy emocionados con lo que será el inicio de la etapa constructiva. Hace más de 40 años que no se realizaba una obra de este tipo, y sin duda estamos dejando una marca en la historia del desarrollo inmobiliario del país”, comentó Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. S.A., desarrollador y socio director del proyecto. “La de hoy es una buena oportunidad para dar garantía de la rigurosidad con que el grupo se toma cada aspecto que involucra la edificación del más moderno complejo social, en el país, y que sin duda se ubica entre los más modernos de la región”. El comentario de Quevedo no sale sobrando, en medio de las preguntas que han surgido sobre lo oportuno que es edificar tan importante proyecto, en una zona que conforma el cañón de uno de los ríos locales. “La aplicación del expertise y todo el know how de un grupo inmobiliario como Garnier, quedarán plasmados en cada centímetro de la obra. Los materiales, el diseño y la ejecución de los planes constructivos han sido seleccionados, aprobados y serán llevados a cabo, sin riesgo de ningún tipo”, agregó la cabeza comercial de G&G. La primera piedra fue colocada en un momento en el que se cuenta con más de 500 membresías, adquiridas por familias, parejas y profesionales solteros que encontraron en Santa Ana Country Club el entorno ideal para equilibrar su vida personal, familiar y laboral. Uno de los aspectos que más resaltaron los hombres y mujeres de negocio respecto al club, es la expectativa de que encontrarán la posibilidad de generar un espacio de networking, donde podrán reunirse con clientes, en un lugar confortable para trabajar, equipado para satisfacer sus

necesidades, incluso con un salón con capacidad de hasta 400 personas.

Un espacio social en medio de un santuario natural

El diseño de Santa Ana Country Club incluye conceptos innovadores y de alta calidad para este tipo de edificaciones, las cuales minimizarán el impacto ambiental de la construcción, con adaptaciones al diseño, que mejorarán la eficiencia ambiental y el bienestar del usuario. Se trata de una edificación que integra diseños eficientes e inteligentes. De los 80.000 m2 que incluye el terreno sobre el cual se construirá el club, más de 70 mil serán áreas verdes y de regeneración boscosa, sembradas con especies nativas o naturalizadas, que contribuirán a la creación de un hábitat para aves, un verdadero santuario de la naturaleza. “En la misma forma sostenida en que actuamos en cada obra, nos damos a la tarea de correr un check list

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que contempla decenas de aspectos sostenibles y de amigabilidad con el ambiente, para garantizar que el impacto de la construcción de la obra y operación del complejo, no va a ser negativo”, indicó Laura Cruz, gerente de sosteniblidad de G&G. Desde su diseño, la obra contempla un plan de sostenibilidad social y ambiental: buscando un aprovechamiento de la ventilación cruzada, luz natural en gran parte de los espacios que aumenta el confort para los usuarios, así como un sistema de iluminación eficiente. También se instalará grifería de bajo consumo, un sistema de riego con el efluente de la planta de tratamiento y un sistema de reciclaje. Las canchas y adoquines serán permeables lo que minimizará el impacto en la descarga de agua del club, entre otros esfuerzos en pro del ambiente. “La calidad de los materiales que han sido seleccionados responde a la exigencia con que trabajamos cada proyecto, y que sin duda nos caracteriza. Estamos seguros que cada socio del club va a estar más que satisfecho con el bajo impacto de la operación”, adicionó la profesional.

Complemento esperado en el oeste

Y es que, en medio de todo lo que se ha edificado en ese sector del GAM, la preparación de todo lo que implica el arranque del proceso constructivo

CONTENIDO PATROCINADO

El diseño de Santa Ana Country Club incluye conceptos innovadores y de alta calidad para este tipo de edificaciones, las cuales minimizarán el impacto ambiental de la construcción”.

Laura Carmiol, vice alcaldesa de Santa Ana, Karla Quevedo, gerente comercial de G&G y Philippe Garnier, vice presidente ejecutivo de G&G.

del Santa Ana Country Club, marca el inicio de la obra para el desarrollo del más innovador club social y deportivo del país, con una inversión de capital costarricense que ronda los $50 millones y que contratará a unas 350 personas –durante la fase de construcción- y a más de 100 cuando entre en operaciones, generando más empleos al país. Este es también el primer club que

incluye criterios de sostenibilidad desde su etapa de edificación. El club ofrecerá diferentes espacios que incentivarán el ejercicio físico. “Por ejemplo, 2.500 metros de senderos en la montaña para correr, realizar caminatas o recorridos en bicicleta, áreas para la práctica del yoga y actividades al aire libre. También, un gimnasio, tres piscinas y canchas de tenis, de raquetbol/squash,

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fútbol 5 y voleibol de arena”, señaló Ronald Zürcher, arquitecto y socio del proyecto. “Visualizamos este club con todos los componentes de deporte, esparcimiento, relajación y gastronomía, que se traducen en mejorar la calidad de una vida dinámica de sus miembros”, finalizó el arquitecto Zürcher. Sin duda, la presencia de un elemento inmobiliario como éste, en el área oeste de la zona metro, agrega peso a muchas decisiones relacionadas con residencia y desarrollo empresarial.

VIVIENDA SOCIAL

Fuprovi impulsa proyectos inmobiliarios para clase media Cuatro desarrollos inmobiliarios pretenden variar la oferta dirigida a comunidades de bajos y medianos ingresos, con alternativas que incorporan soluciones residenciales y comerciales, en construcciones verticales y horizontales. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

n concepto innovador, de soluciones residenciales y comerciales es parte del proyecto de la Fundación Promotora de la Vivienda (Fuprovi) que desarrolla enfocado en beneficiar a la clase media u clase media baja. Se trata de Las Anas, un complejo de uso mixto en la modalidad de propiedad condominial, que ofrecerá un total de 37 micro-condominios que incluyen de 3 a 8 unidades habitacionales que se desarrolla en Desamparados. El proyecto apuesta por vivienda en dos plantas con huella pequeña, para optimizar la densidad acorde al mejor aprovechamiento del suelo. En una segunda etapa se utilizará vivienda vertical en torres de

4 niveles, con un diseño moderno utilizando todo el potencial impresionista del concreto expuesto con resaltes de color. La arquitecta Karla Fernández, de Gestión de Proyectos de Fuprovi recordó que la misión de dicha entidad es desarrollar iniciativas habitacionales, bajo el enfoque de producción social del hábitat, con un sistema que incorpora a las familias en la gestión, administración y construcción de las obras de infraestructura y vivienda de su proyecto habitacional. “Esto se realiza bajo el programa de Desarrollo Comunal, que busca promover procesos que potencien y estimulen las capacidades y destrezas de los grupos de familias organizados, quienes serán los futuros habitantes de un barrio

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o comunidad, para que como grupo y de manera participativa mejoren sus condiciones sociales, económicas y ambientales”, detalló Fernández. Las Anas en su primera fase está dirigida a clase baja y en su segunda etapa se orientará a soluciones para dar acceso a soluciones de vivienda para la clase media. Esta mezcla de los estratos familiares va a generar integración y aportar a las necesidades de vivienda de la zona. La segunda etapa del complejo incluye un lote comercial a la entrada del proyecto para crear un centro comercial para dar servicio a las familias beneficiarias, además de un condominio, el cual incluye cuatro locales comerciales adicionales, con la presencia de juegos infantiles.

VIVIENDA SOCIAL

La propuesta será un ejemplo de las nuevas arquitectónicas, de diseño y de uso correcto del suelo”. en una zona prioritaria de atención por el índice alto de pobreza. Como parte de este proceso de urbanización integral, se establecerán en conjunto con la Municipalidad de Desamparados más estrategias de mejora urbana. De acuerdo con Fernández, este tipo de soluciones de vivienda digna buscan la transformación del paisaje urbano en las zonas más densas del país. El objetivo no solo es dotar de casa, sino aportar una plusvalía al cantón por que se van a mejorar las vías de tránsito, el acceso al proyecto, las calles aledañas y además se hará un programa de remodelación y construcción en los barrios y viviendas existentes.

Nueva forma habitacional

$30 millones

La inversión prevista para dinamizar y promover la zona de Desamparados con gran potencial urbano habitacional y comercial.

En los locales comerciales se incluirán panaderías, supermercados, farmacias y otros conceptos que demande la comunidad. “Esta propuesta será un ejemplo de las nuevas tendencias arquitectónicas, de diseño y de uso correcto del suelo, pues se incorpora la reducción del impacto al suelo en cuanto la impermeabilización del terreno”, señaló la experta. En materia de sostenibilidad, el proyecto mantiene una mayor extensión de áreas verdes, como zonas protegidas por ser linderos de ríos y la vez, se diseñaron los lugares de esparcimiento para integrarlos como senderos y zonas de uso de la comunidad. El proyecto avanza en la construcción de su infraestructura y se ubica

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Como parte de este proceso por hacer nuevos desarrollos habitacionales en la zona de Desamparados, Fuprovi también impulsará el proyecto de Intervención Urbana en las zonas de Los Guido y Patarrá, el cual impactará positivamente el cantón y sus alrededores. Para ello, cuenta con el apoyo del gobierno local, del Ministerio de la Vivienda, del Sistema Financiero Nacional de la Vivienda (SFNV) y de la banca nacional en general. Se

El proyecto se realiza en el marco del programa de Desarrollo Comunal, que busca promover procesos que potencien y estimulen las capacidades y destrezas de los grupos de familias organizados”

VIVIENDA SOCIAL

Fuprovi desarrollará cuatro ambiciosos proyectos para dinamizar la zona de Desamparados y brindar opciones de residencial y comercial para personas de clase media y media baja.

Desarrollo

Concepto del desarrollo

Cant. de Soluciones

Inversión en millones de colones ¢

Equivalente en millones de Dólares $

Fechas previstas de Inicio

Las Anas

38 condominios de entre 2 y 8 soluciones

198

4,564

8.09

ene-17

Torres de la Montaña

5 módulos de 4 pisos con 32 soluciones

160

5,220

9.26

jul-17

Entre Hojas

Lotes individuales en urbanización

1,080

1.91

jul-18

Kipami

10 módulos de 3 pisos con 18 soluciones

180

6,480

11.49

dic-18

600

17,344

30.75

TOTAL

Fuente: Fuprovi

incluirán construcciones urbanas con altos estándares de calidad en acceso vial, servicios, áreas públicas, recreación y soluciones habitacionales. “Será una oferta inmobiliaria diseñada en condominios de altura, aplicando las nuevas tendencias arquitectónicas y uso correcto del espacio. Se suma a ella, la oferta de lotes en urbanización. Todo esto en armonía con la naturaleza y que está dirigida especialmente a la población de ingresos medios, con precios competitivos en el mercado”, explicó la arquitecta de Gestión de Proyectos de Fuprovi. Son tres desarrollos, dirigidos a personas con ingresos familiares

que van desde los ¢415 mil, aproximadamente, para compra de lote urbanizado y desde ¢695 mil para la compra de una solución habitacional. La inversión prevista para dinamizar y promover esta zona con gran potencial urbano habitacional y comercial ronda los $30 millones, para 600 soluciones. Las Anas, Torres de La Montaña, Entre Hojas y Kipami son los proyectos que se desarrollarán. En el caso de Torres de la Montaña, el desarrollo inmobiliario ubicado en Desamparados, estará compuesto por 160 soluciones en torres de cuatro pisos, con viviendas

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de dos o tres dormitorios. Otra iniciativa se ubicará en Moravia, en el condominio Brumas, que será un complejo de 56 soluciones, con casa arriba y abajo, que se vende desde los $68 mil, bajo la misma modalidad de casas a precios accesibles para mejorar las condiciones de vida de poblacion es vulnerables. “Se trata de una perspectiva diferente enfocada a brindar viviendas de calidad a precios accesibles, que cumplan con las expectativas dentro de las capacidades económicas de las familias de ingresos medios”, explicó Xinia Arguedas, coordinadora de Comercialización de Fuprovi.

RESIDENCIAL

Edificios de torres: la alternativa del futuro La tendencia ha pasado de una tenencia de la tierra de urbanización tradicional a conceptos de condominios verticales, con áreas que no son públicas, pero se incorporan zonas comunes para el disfrute de amenidades y esparcimiento. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

onstruir en vertical es una tendencia que va tomando fuerza alrededor del mundo, pues el desmedido crecimiento de las poblaciones y la migración de personas desde zonas rurales a las urbes ha motivado la búsqueda de alternativas para vivir y trabajar en edificios de altura. Costa Rica no es la excepción, y aunque todavía es un tema que está en desarrollo, las torres de altura comienzan a verse en la ciudad, lo que implica un cambio en la forma de la tenencia de la tierra. De acuerdo con Abel Castro, presidente del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) el país ha pasado

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TENDENCIAS

Los desarrolladores buscan el mayor rédito, frente a terrenos que tienen altos costos, incorporan la construcción de altura con el uso mixto”. del concepto de urbanización tradicional que incluía calles públicas con lotes para construir la casa y un patio amplio por una alternativa de apartamentos pequeños, con áreas comunes muy grandes y la integración de comercios y servicios. “Estamos viviendo un cambio sociocultural. Los desarrolladores buscan el mayor rédito, frente a terrenos que tienen altos costos, lo que obliga a hacer viviendas más reducidas que incorporan la construcción de altura con el uso mixto, ofreciendo comercio en los primeros niveles, otros con oficinas y los más altos con vivienda vertical, así como gran cantidad de amenidades al aire libre”, detalló Castro. En gran medida esto responde a las políticas de repoblamiento del Área Metropolitana, impulsadas por los gobiernos locales se han orientado hacia la construcción de edificios verticales para dar un mayor aprovechamiento al espacio en el área urbana, en los cuales están instalados los servicios de electricidad, agua potable, cable e internet. Las viviendas incluyen gran cantidad de amenidades, entre ellas los parques para mascotas, parques infantiles, comercio, guarderías, gimnasios, senderos, piscinas incluso hasta cines, pues la demanda de la gente se orienta a contar con la mayor cantidad de beneficios dentro de un mismo concepto, sin necesidad de salirse de su condominio. “Otra modalidad que hemos venido planteando como una posibilidad es la utilización de edificios ya construidos en San José, que no están habitados en su totalidad, que cuentan con 10 pisos, de los cuales solo

dos se aprovechan. Son estructuras que requieren arreglo o reestructuración para crear viviendas, pero sería un concepto de repoblamiento que mejoraría los costos”, añadió el presidente de CFIA. En la actualidad hay una serie de proyectos que se ofertan o están en proceso de construcción bajo el concepto de torres de altura, los cuales están variando la forma en que se posicionan este tipo de edificaciones. Tal es el caso de Torre Paseo Colón 1 y 2, que fueron inauguradas en los años 2013 y 2015, con alturas que alcanzan los 101 metros y 98 metros, respectivamente. Estos proyectos que son de índole residencial, estuvieron a cargo del desarrollador Grupo Inmobiliario del Parque y que en estos momentos se encuentran totalmente ocupados. Otra torre de gran altura es la del Banco Nacional ubicada en el centro de la capital josefina, con un total de 82 metros en vertical y 20 pisos, un edificio de oficinas bancarias. Por su parte, una torre de menor envergadura, pero de una altura significativa para Costa Rica es el edificio de la Caja Costarricense de Seguro Social con 17 pisos y el Hotel Aurola Holiday Inn, ubicada también en San José suma 16 pisos, estos últimos fueron de las primeras torres de altura que se construyeron en Costa Rica. Otros proyectos de menor tamaño, pero que siguen la línea de construcción vertical han sido desarrollados en distintos puntos del país, como Central Park Escazú, desarrollado en Trejos Montealegre de Escazú y es un proyecto de edificios de altura que envuelven una gran reserva natural.

De acuerdo con Iago Cuesta, Gerente Comercial de Central Park, el proyecto que consta de 5 hectáreas y de esas un total de 3,5 hectáreas se conservan intactas, de forma que el paso de la huella del hombre no borre la naturaleza que caracteriza a esta zona. Cuenta con una arquitectura de altura, en el que confluyen varios edificios que están rodeados por el bosque. Sus apartamentos cuentan con todas las cualidades para disfrutar de una vida plena sin renunciar al espacio ni al diseño. Tiene apartamentos grandes, de 300 metros cuadrados en adelante, con dos vecinos por piso, lo que hace que la vivencia de los propietarios sea privada y sin grandes conglomeraciones. “A estas cualidades propias del proyecto se unen amenidades, que se encuentran en procesos de desarrollo, como piscina recreativa, piscina semi olímpica, canchas de tenis, gimnasio, salón social, zona de BBQ, jacuzzi, vestuarios, sauna, vapor, senderos peatonales, zonas de lectura, entre otras. El costo de los apartamentos va a partir de $950.000”, explicó Cuesta. También está el edificio residencial Bellavista, ubicado en Heredia que está orientado a un sector de la población de jóvenes profesionales, parejas jóvenes, que tienen un estilo de vida moderno y dinámico, incluso muchos de ellos con mascotas. Según Oscar Estevanovich representante del proyecto Bellavista, es un lugar que tiene todo para no salir de ahí, con una oferta vanguardista y contemporánea, que no existía en la zona. Está compuesto por dos torres de apartamentos, de 11 y 21 pisos

Los proyectos de altura incluyen gran cantidad de amenidades, entre ellas, los parques para mascotas, parques infantiles, comercio, guarderías, gimnasios, senderos, piscinas incluso hasta cines”.

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VRIEVSI IEDNEDNAC SI AOLC I A L

El mercado costarricense se ha ido inclinando poco a poco al concepto vertical concentrado principalmente en la provincia de San José, debido a sus múltiples ventajas entre ellas, seguridad, disminución del mantenimiento en grandes áreas, disfrute de amenidades y una tendencia aún más cosmopolita”. respectivamente, con gran cantidad de amenidades, característico de este tipo de torres de altura, como salas de cine VIP, salón de eventos, piscinas, jacuzzis, gimnasios, sala de villar, rancho, cancha de tenis, zona de mascotas, sala de trabajo y una torre de parqueos. Otra interesante propuesta es Vía Natura, un proyecto de tres edificios de apartamentos y un área comercial, que se desarrolla en Curridabat y que contará con su primera torre en junio de este año. “El mercado costarricense se ha ido inclinando poco a poco al concepto vertical concentrado principalmente en la provincia de San José, debido a sus múltiples ventajas entre ellas, seguridad, disminución del mantenimiento en grandes áreas, disfrute de amenidades y una tendencia aún más cosmopolita”, detalló Ziomara Chavarría, gerente general de Vía Natura. Un estudio desarrollado por Inmoinfo reportó que la operación de unidades de apartamentos en torres del Gran Área Metropolitana (GAM) podría doblar su tamaño en cuestión de 5 a 10 años, pues existen más de 8.000 unidades ya en construcción o en fase de planeamiento. El análisis reveló que al menos el 1% de la población de la GAM vive en torres de apartamentos, pero esto estaría cambiando de una forma acelerada. Vivir en desarrollos verticales se hace cada vez más popular y las constructoras están respondiendo. Precisamente en estos momentos se construye Torre Rohrmoser, un edificio residencial de 23 pisos de altura en la zona de San José, con

la oferta de amenidades del centro de la ciudad capital. Latitude Los Yoses es otra propuesta que se está desarrollando, un edificio vertical de 22 pisos, con apartamentos de uno, dos o tres habitaciones, que emerge como una alternativa con residencias, oficinas y locales comerciales, así como una serie de amenidades. Frente a la Zona Franca Metropolitana se trabaja en la construcción de las apuestas habitacionales más grande de Centroamérica, que se distribuirá en nueve torres que abarcan 134.000 metros cuadrados de construcción eco-amigable y 3.900 metros cuadrados para comercio y oficinas. El desarrollo suburbano tendrá más de 450 metros de frente a la calle y 86.900 metros cuadrados de área total, con un parque central que medirá 350 metros de largo, además estará dotado de paneles solares, paredes y techos verdes, como parte de la cultura eco amigable. Asimismo, URBN Escalante proyecto de altura en desarrollo que ha causado expectativa por su estilo, que incluye 21 amenidades y servicios, precios cómodos, con una buena viabilidad financiera. De esta forma, Costa Rica se encamina a una propuesta de desarrollo inmobiliario que contempla la construcción de altura, como una alternativa para solventar los cambios sociales y económicos del país, así como la falta de espacios disponibles para la construcción de vivienda tradicional y la necesidad creciente de contar con complejos que ofrezcan soluciones integrales a una vida cada vez más ajetreada.

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TENDENCIAS

Desarrollos de altura toman auge en Costa Rica Conversatorio Costa Rica en el Contexto Global de los Edificios Altos analizó las tendencias de este tipo de construcción y las características que ha incorporado el país Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

osta Rica ha demostrado ser un mercado creciente en el desarrollo de edificios altos y a través de ambas organizaciones se ha promovido fuertemente la incursión de desarrollos inmobiliarios de esta índole. Esta fue la principal conclusión del evento “Costa Rica en el Contexto Global de los Edificios Altos”, organizado por la Cámara Costarricense de la Construcción y el Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), realizado en marzo pasado y que tuvo como objetivo analizar el desarrollo de esta tendencia constructiva y estudiar las referencias del mundo en esta materia.

En Costa Rica se están incrementando las alturas de las construcciones. Hace diez años la máxima era de cuatro o seis pisos, hoy vemos edificios con 15 o 20 pisos promedio”. Víctor Montero Presidente del capítulo Costa Rica Council on Tall Buildings and Urban Habitat

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RESIDENCIAL

El evento resultó un verdadero éxito, contó con la participación de Dennis Poon, Vincet Tse, Tim Johnson, Tim Neal, Abrar Sheriff, Mounib Hammoud, David Malott, Steve Watts y Antony Wood, algunos de ellos especialistas de alto nivel y desarrolladores de la construcción o diseño de famosas torres, como la de de Shanghai, China, la Torre Burj Khalifa, en Dubai, el Jeddah Tower, que alcanzará un kilómetro de altura. De acuerdo con Víctor Montero, presidente del capítulo Costa Rica de CTBUH, se trató de una reunión sin precedentes, fue la primera vez que se atiende una actividad del único capítulo de Latinoamérica en el cual se compartieron conceptos, conocimientos y experiencias con ingenieros estructurales, arquitectos, constructores, empresarios y gobierno. Aunque Costa Rica apenas está despuntando en el desarrollo de edificaciones verticales, existe una gran oportunidad de encausar la construcción en torres dentro de un concepto de hábitat urbano que permita transformar de manera positiva San José y las urbes. “La razón por la cual llevamos a cabo este evento se explica desde una realidad de país, en la que la construcción vertical va tomando tendencia, sobre todo en las áreas urbanas de una forma más sistemática. Por un lado, relacionado con la inversión extranjera que llegó durante el boom inmobiliario, que acostumbraba construir en torres”, explicó Montero.

La presencia creciente de construcciones verticales está relacionada con el agotamiento de la disponibilidad de suelos en zonas urbanas”.

En este sentido, las inversiones inmobiliarias que llegaron a Costa Rica durante el boom provenían de países donde el valor del suelo es sumamente caro y escaso, por ello aprovechan cada metro cuadrado para lograr un punto de equilibrio. Otro aspecto determinante en la presencia creciente de este tipo de construcciones está relacionada con el agotamiento de la disponibilidad de suelos en zonas urbanas, que han obligado a la industria inmobiliaria a extenderse a zonas alejadas como el Guarco, Palmares o Grecia, buscando suelos más económicos que dieran sentido a la ecuación financiera de invertir en proyectos. Esta tendencia también ha estado relacionada con una realidad nacional, el problema de traslado entre los

centros de trabajo y los hogares; que obliga a las personas a perder cerca de tres horas días o más en ir de un lado a otro. De allí comenzó a gestarse la necesidad de acercar a la gente al trabajo y a los servicios, impulsando desarrollos de altura que estuvieran cercanas al área de acción de las personas. De estas tendencias comienzan a nutrir la construcción vertical en Costa Rica, generando un nicho de desarrollo muy interesante y con muchos retos en el camino. INversión INmobiliaria (IN) conversó ampliamente con Víctor Montero (VM), presidente del capítulo Costa Rica de CTBUH para conocer más a fondo el análisis que se llevó a cabo en el evento y que muestra la realidad de la nación en materia de construcción vertical.

En la actividad participaron destacados profesionales y empresarios de la construcción vertical, incluyendo a Dennis Poon, Vincet Tse, Tim Johnson, Tim Neal, Abrar Sheriff, Mounib Hammoud, David Malott, Steve Watts y Antony Wood.

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TENDENCIAS

¿Cuál es el panorama de la construcción vertical en el país y cuáles áreas son las que presentan más tendencias a crecer en este tipo de desarrollos?

VM: Estamos hablando que hay zonas que eran tradicionalmente residenciales que han experimentado un envejecimiento, donde hay propiedades medianas y grandes que están habitadas por población adulta mayor, como Curridabat o Rohrmoser, en San José. Los hijos de los propietarios originales comenzaron a tener dificultad para quedarse en la zona porque el suelo se volvió más caro y buscaron oportunidades en otros barrios, con características económicas y urbanas similares a las de su origen, pero llegaron a proyectos fuera de esas zonas, con propiedades más pequeñas y más caras. Esto generó una ruptura de la reproducción familiar, un desarraigo de las ciudades donde se creció y un envejecimiento de estos sectores urbanos. Esto hace que la pirámide de población se congele o reduzca; por ende, se reducen los ingresos municipales, pero se mantienen las mismas demandas de atención o gerencia del territorio. La brecha que se generó en muchos cantones hizo que los gobiernos locales advirtieran que era imperativo retener y repoblar las ciudades, por lo que buscaron facilitar un producto inmobiliario asequible, para la modalidad de compra o renta. Así, se modificaron planes reguladores y se facilitaron las condiciones para que los desarrolladores impulsarán construcciones verticales que permitieran aumentar la densidad poblacional.

Entonces, ¿funciona este modelo de edificios verticales para repoblar las ciudades?

VM:Hay que entender que al salirse la gente de sus comunidades iniciales y llegar a residencias verticales, en muchas ocasiones no se mantiene el sentido de pertenencia, ni de aprehensión de una ciudad. Por lo tanto, los desarrollos deben integrar y promover una mixtura de usos en la edificación,

¿Qué es el CTBUH?

l Council on tall Buldings and Urban Habitat (CTBUH) es una organización internacional, sin ánimo de lucro, que se desarrolla en el campo de los edificios altos y el diseño urbano. Tiene su sede principal en el Instituto de Tecnología de Illinois de Chicago, Illinois, Estados Unidos, que entre otras cosas engalana el título de ‘Edificio más Alto del Mundo’ y es una autoridad en los edificios de altura. Su misión es estudiar e informar sobre todos los aspectos de la planificación, diseño y construcción de edificios altos. Fue fundada en la Universidad de Lehigh en 1969, donde se mantuvieron sus oficinas hasta octubre de 2003, cuando se trasladó al Instituto de Tecnología de Illinois. Costa Rica es el único capítulo de la CTBUH en América Latina.

que pase por residencias, comercios, servicios y entretenimiento. De esta forma, la construcción vertical tiene mucho éxito. Han surgido intentos de ciudades artificiales, pero lo ideal es que se den como comunidades, que puedan provocar riqueza urbana y una buena dinámica de este tipo de iniciativas ha sido Avenida Escazú. Con este tipo de eventos hacemos un llamado a la comunidad e industria de la construcción para que mejoren sus conocimientos en esta área, que estimulen la capacitación y actualización de los profesionales y generen en el ciudadano el interés por habitar conceptos urbanos de este tipo.

¿Cuáles son las tendencias, relacionadas con la construcción de altura, que se pueden apreciar en los desarrollos inmobiliarios de Costa Rica? VM: Podemos detectar tendencias muy claras. Una es que se están incrementando las alturas de las

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construcciones. Hace diez años la máxima era de cuatro o seis pisos, hoy vemos edificios con 15 o 20 pisos promedio, en zonas como Rohrmoser, Barrio Escalante, Los Yoses y alrededores de la Sabana. Algo muy interesante es que cada vez hay más número de edificios altos y se ha dado una ampliación en la localización en que se desarrollan, pues inicialmente se dieron en la zona oeste, pero ya comienza a nivelarse también en el área este del país, con iniciativas muy interesantes. En cuanto a su función también ha variado la tendencia, pues antes eran torres para oficinas o instituciones públicas como el INS y la Caja. Ahora empiezan a darse usos mixtos, con residencias, comercio y servicios, como Torre Paseo Colón o Latitud de Los Yoses, y el cambio en la motivación para construirlos también ha variado, ahora se desarrollan con un factor más aspiracional, que asocie la vida urbana con el lugar. La innovación en la parte estética también está presente y en Costa Rica se ha profundizado en esta búsqueda, de manera que el diseño rompa con la monotonía, que descanse en los parámetros de sostenibilidad, creando entornos más saludables.

¿Qué factores intervienen en la decisión de los desarrolladores de crear torres verticales?

VM:En primer lugar, se trata de un asunto de precios de la tierra y el retorno de la inversión, si los terrenos resultan muy caros hay que construir más alto. En Costa Rica hay una gran encrucijada, pues los precios más caros de la tierra se encuentran en San José, lo que hace que como urbe tenga menos competitividad, por esta razón no hay muchas inversiones importantes. Si quisiera desarrollar un proyecto residencial en San José tendría que cobrarlo muy caro y la población no le vería beneficios, en este sentido, el valor de la plusvalía debe revisarse. La segunda fuerza que impulsa este tipo de inversiones está relacionada con crear iconos globales en el mundo, es decir proyectos que se gestan para crear hitos, Landmarks que destacan en las ciudades, una

RESIDENCIAL

tendencia que nació con la creación de la Torre Eiffel, que se convirtió en un atractor de turismo y dinamizador de la economía. Aunque esta es una tendencia mundial, en Costa Rica aún no se ha avanzado en ese tema. Como factor determinante está el crecimiento de la población, que para el país no necesariamente hay un alto aumento poblacional, pero sí una tendencia al crecimiento de la población que vive en zonas urbanas, lo que se convierte en un reto.

Evidentemente esta situación se da por la migración del campo a la ciudad. ¿Ha sabido enfrentar el país esta tendencia?

VM:Efectivamente tenemos una variación en las características de producción y empleo, con muchas personas incorporadas al sector tecnológico, informático, de servicios e industria y menos en la agricultura lo que ha generado una fuerte migración de la gente a las zonas urbanas, y esos trabajos se encuentran en la ciudad. Existen algunos proyectos o emprendedores que están tratando de impulsar iniciativas en otros sitios fuera de San José para albergar compañías y atraer inversiones que den empleo a la población económicamente activa del área rural, pero definitivamente las cifras muestran que Costa Rica tiene muchos retos en esta área, con una tasa de urbanización que aumenta al 2,73% anual, con un 76,8% de la población urbana viviendo en la ciudad, somos de los países más urbanizados de Latinoamérica.

¿Cómo influyen Los aspectos demográficos y sociales en el desarrollo de estos edificios verticales?

VM:Definitivamente los cambios demográficos tienen que ver, hay una mayor expectativa de vida, hay muchas personas solas o con pocos hijos, lo que incide en la reducción del tamaño de las viviendas. Además, la gente se divorcia más, entonces ya no es una casa por familia, sino dos. La población envejecida que vive en residencias grandes y horizontales descubre que la casa les queda grande, de manera que buscan espacios más

Steve Watts y Tim Neal

pequeños y con servicios que les faciliten la vida, incluso hay quienes optan por comprar apartamentos en estos edificios como una inversión.

¿Cómo debe funcionar el escenario ideal de construcción de altura?

VM: Se trata de espacios urbanos que incluyen no solo las edificaciones verticales, sino que incorporan en los proyectos redes de caminos, transporte público, espacios urbanos como parques y zonas de entretenimiento, alcantarillado, edificios institucionales, escuelas, hospitales, centros gubernamentales, tiendas y mucho más. Esto permite ir de la mano con la sostenibilidad, al tener más personas por hectárea, la

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demanda energética es menor, pues se ubican en un solo punto de la torre. Este tipo de proyectos se están dando; por ejemplo en Singapur, donde han creado proyectos en que los primeros edificios verticales abren plazas, integran servicios y vinculan las áreas residenciales con oficinas, comercios y oficinas. En Costa Rica esto todavía no se ha dado, pero hay que apostar por buscar la mixtura para que los edificios incluyan todos estos elementos, pero que se amplíen e integren escuelas, guarderías, clínicas, bancos, oficinas de estados, los cuales se entrelacen con parques y áreas de entretenimiento. Esta es una visión de urbanismo sostenible y vertical.

RESIDENCIAL

Proyecto vertical propiciará el despertar de Barrio Luján

Confort y conveniencia conviven en Trí-O Complejo estará conformado por tres torres, de 32 pisos o más pisos cada una, que estará complementada por un área comercial. Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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CONTENIDOU SPATROCINADO OS MIXTOS

rí-O es una apuesta de vanguardia, será el eje que augura el despertar de Barrio Luján. La idea hace sentido, de unos años a la fecha los barrios josefinos que gozaron de gloria –pero con el paso del tiempo fueron envejeciendo- están recibiendo fuertes dosis de adrenalina gracias a la inmobiliaria, vertical principalmente. De la mano de Kirebe, desarrollador del proyecto, ya se comercializan los apartamentos de este complejo conformado por tres torres de apartamentos, de 32 pisos o más pisos cada una, y que contarán con amenidades de uso mixto en cada

etapa, asegurando la convivencia del comercio, entretenimiento y áreas sociales y de esparcimiento para los condóminos. Cada una de las torres será una etapa, y la primera estará lista entre 2019 y 2020. Esta solución residencial está concebida para profesionales jóvenes,

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estudiantes y personas que dan un alto valor a la conveniencia. La ubicación privilegiada y la conveniencia que ésta ofrece se conjugan en un resultado de espacios inteligentes, como describe Rodolfo Castro, gerente general de Kirebe. “Se trata de espacios inteligentes y compactos con los que se busca

RESIDENCIAL

Trí-O está conceptualizado para personas que quieren vivir en la zona oeste, central y este de la capital. Las amenidades están pensadas en las preferencias de personas entre 30 y 45 años”. Rodolfo Castro Gerente General Kirebe

Tri-O en cifras

satisfacer un estilo de vida práctico y hacerlo más eficiente. Se contará con una serie de servicios al alcance del residente, como tecnología de punta para hacer home office, además de los propios que ofrece la cuidad”, dijo Rodolfo Castro, gerente general de Kirebe, empresa desarrolladora. La oferta de apartamentos se distribuye en unidades de una, dos y tres habitaciones, iniciando el precio de venta en poco menos de $95 mil. Esta variedad es la que permite ampliar el abanico de alternativas para quienes compran su primera casa; o bien, buscan un lugar más espacioso y con una ubicación estratégica. “Trí-O está conceptualizado para personas que quieren vivir en la zona oeste, central y este de la capital. Las amenidades están pensadas en las preferencias de personas entre 30 y 45 años, al igual que la concordancia con el ingreso promedio de este segmento de la población, para hacer de Tri-O un proyecto accesible”, añadió Castro. De hecho, Trí-O está a tan solo 300

• Proyecto: 3 torres (una por etapa), de 32 pisos o más pisos cada una, 160 apartamentos totales. • Inversión: $28 millones, primera etapa • Ubicación: Barrio Luján, antiguo Dos Pinos (10.000 m2), San José, Costa Rica • Precio: Desde $95.000 • Área comercial: 3.000 m2, en segunda etapa Fuente: Kirebe

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metros del Circuito Judicial y de los bulevares peatonales del centro de San José. También ofrece cercanía con una gran cantidad de paradas de autobús, del tren y amplitud de vías de acceso en automóvil. Estas condiciones le atribuyen atractivo de cara a profesionales en derecho o para personas que estudian. En el caso de servicios, la cercanía con el centro de San José permitirá a sus residentes contar con acceso estratégico a centros hospitalarios, educativos y comercios. Incluso, pensando a largo plazo, le podría revalorizar el eventual desarrollo del Centro Gubernamental que distintos gobiernos han considerado edificar en los terrenos que hoy ocupan los planteles del Ministerio de Obras Públicas y Transportes. Kirebe es una de las desarrolladoras con más proyectos activos en el país y que marcan tendencia en el sector. Su fundación data de finales de los años 80, y desde 1993 desarrolla casas y apartamentos bajo la modalidad de condominio.

OFICINAS

Desarrollos de oficinas se adaptan a nuevos modelos empresariales JUNIO 2017 / 78

TENDENCIAS

Las tendencias en el mundo y en Costa Rica apuestan por diversidad de ofertas, que van desde espacios de coworking, complejos de uso mixto, instalaciones para trabajo remoto, el establecimiento de amenities para los empleados e incluso grandes bloques que les permiten expandir sus operaciones. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

as nuevas tendencias en el desarrollo de oficinas ya no se enmarcan en un solo tipo de oferta, por el contrario, buscan satisfacer las necesidades y requerimientos de cada compañía, por lo que la flexibilidad y adaptabilidad, tanto en la construcción como en la decoración, son la línea base para de los desarrolladores inmobiliarios. A nivel mundial los edificios de oficinas están cambiando y es posible identificar tendencias que van al alza, como espacios de coworking, complejos de uso mixto, instalaciones para llevar a cabo el trabajo de forma remota, la inclusión de amenities para los colaboradores y en gran medida la incorporación de sistemas y mecanismos ambientalmente sostenibles. De acuerdo con Álvaro Cortés, asociado de la consultora de mercado inmobiliario Cushman & Wakefield, el mercado costarricense no está exento de estas nuevas tendencias, ya que los desarrolladores y empresas se vienen adaptando a la cultura que imponen las nuevas generaciones. Precisamente, éstas buscan en los lugares de trabajo la sustentabilidad, la comunicación abierta y el intercambio, además de que les provea una experiencia que vaya más allá de un simple escritorio donde trabajar. “Ahora las personas necesitan no solo su privacidad y concentrarse en su trabajo, sino que requieren contar con lugares adonde interactuar y colaborar. La división que existe entre el trabajo y la ciudad se va a ir borrando conforme los nuevos proyectos busquen mezclarse más en la comunidad para poder brindar espacios que combinen trabajo, diversión y residencia en el mismo lugar o bien a una distancia razonable de los hogares y lugares de

Ahora las personas necesitan no solo su privacidad y concentrarse en su trabajo, sino que requieren contar con lugares adonde interactuar y colaborar”. Álvaro Cortés Asociado Cushman & Wakefield / AB Advisory

principales actividades de los colaboradores”, indicó Cortés. Por esta tendencia pasan algunos proyectos importantes en el mercado costarricense, que han incluido los conceptos de uso mixto, los cuales permitan a las personas laborar, contar con esparcimiento durante el día

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y diversión al finalizar la jornada para evitar la congestión vial. Actualmente en el mercado hay alternativas que aspiran a generar este tipo de experiencias, como es el caso de Avenida Escazú, Plaza Tempo o Terrazas Lindora, que son centros de uso mixto o Lifestyle Centers, donde se encuentra la oferta de una mezcla de amenidades comerciales y distintos servicios, además de espacios corporativos, hoteleros y residencias. La tendencia de los nuevos proyectos de oficinas que se están impulsando en el país se mueven en esa dirección, incluyendo una mezcla de amenidades que suplen necesidades de comida, ejercicio, relajación y esparcimiento, además de proporcionar espacios para estacionamientos de bicicletas, duchas, estaciones de carga para automóviles eléctricos, que cada vez toman más importancia para las empresas. Un ejemplo de proyecto que sigue esta línea es Roble Corporate Center de la desarrolladora Grupo Roble, que será parte de su ya existente propuesta de centros comerciales y corporativos en Escazú. Este proyecto estará ubicado contiguo al Hotel Intercontinental y Plaza Roble, contará con 9 niveles y 12.000m2 rentables. Alberto Poma de Grupo Roble explicó a INversión INmobiliaria que este proyecto contará con nueve niveles y 12.000 metros cuadrados rentables y estará ubicado contiguo al Hotel Intercontinental y Plaza Roble, el cual iniciaría su construcción en julio de 2017 para finalizar en agosto de 2018. “Para nosotros, lo más importante en cualquier proyecto que desarrollamos es diferenciarnos. En nuestros proyectos corporativos en El Salvador, Costa Rica, Colombia y República Dominicana ofrecemos

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La incorporación de sistemas eficientes y automatización de procesos, como administración de la luz y la ventilación son tendencias crecientes en el desarrollo de oficinas”. Alberto Poma VP Grupo Roble la mejor opción en cuanto a diseño, tecnología, estacionamientos, seguridad y administración. Los desarrolladores que pretendemos atraer a empresas globales con altos estándares en materia ambiental, le otorgamos mucha importancia a la certificación LEED y a la automatización de todos los sistemas de control, uso de mucha iluminación natural, a través de ventanería y techos aislantes, que reducen el consumo energético”, detalló Poma. En el caso de la desarrolladora Bambú Development cuenta con dos iniciativas muy interesantes orientadas a este tipo de tendencias, uno es el EBC Centro Corporativo Escazú, que se convertirá en uno de los edificios más emblemáticos del oeste de San José, pues tendrá un

innovador diseño con oficinas corporativas tipo A. “También contaremos con un proyecto de uso mixto, donde se ofrecerán oficinas tipo B+, al lado de espacios comerciales idóneos para el esparcimiento y recreo de los residentes que laboran en el área de Lindora, Santa Ana. Ambos proyectos estarán listos en diciembre de este año”, detalló Salvador Alejandro García, gerente de Ventas del Proyecto Bambú Development. García indicó que la tendencia de las oficinas ha variado, pasando de espacios menos exigentes en cuanto a ubicaciones y condiciones instaladas, como tecnología, sistemas ambientales y de control de seguridad, a una demanda que ofrezca un mínimo de instalaciones y adecuaciones que sean

compatibles con los sistemas y estándar de imagen y seguridad mundiales. Por ello, se vienen incorporando a los desarrollos controles de seguridad, equipos más eficientes que reduzcan el impacto en los costos fijos, flexibilidad en cuanto a adaptación de espacios, según lo que ocupe cada empresa, argumentó García.

Amenities de gran valor para compañías Lograr que los colaboradores se sientan como en casa mientras trabajan es uno de los retos que más

La tendencia de las oficinas ha variado, pasando de espacios menos exigentes en cuanto a ubicaciones y condiciones instaladas, como tecnología, sistemas ambientales y de control de seguridad, a una demanda que ofrezca un mínimo de instalaciones y adecuaciones que sean compatibles con los sistemas y estándar de imagen y seguridad mundiales”. Salvador Alejandro García Gerente de Ventas EBC Centro Corporativo / Bambú Development.

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TENDENCIAS

EBC Centro Corporativo Escazú

asumen las compañías, las cuales han entendido que trabajadores felices se traducen en mayor productividad e identidad con los valores y metas de la empresa. De esta forma, otra de las tendencias más frecuentes en la oferta y demanda de oficinas es la incorporación de amenities, lograr el balance de un lugar para trabajar que facilite la vida de los colaboradores, pues esto impacta directamente en la atracción y retención del talento. Para Marco Ortega, gerente de Recursos Humanos de Schneider Electric Centroamérica, esto es lo que se denomina el ‘wellbeing’, una tendencia global donde las empresas buscan involucrarse en el bienestar integral de sus colaboradores. Esto comprende varias áreas de acción, muchas relacionadas con lo que antes se limitaba a la vida privada de las personas, en las que el empleador actualmente invierte en el bienestar físico y emocional de quienes componen su organización. “Así, se procura que el colaborador tenga acceso a actividades que mejoren su salud física, a profesionales que puedan darle apoyo emocional y se desenvuelva en un ambiente adecuado para realizar sus labores. El objetivo principal es, sin duda, formar

colaboradores comprometidos y eficientes, fortalecidos por la posibilidad de llevar una vida balanceada, tener tiempo para cuidar su cuerpo, estrechar sus lazos familiares y planear actividades recreativas”, detalló Ortega. Por su parte, José Luis SánchezConcha de la consultora Gensler fue enfático en que las compañías se preocupan por el bienestar de las personas, incentivan el deporte, el movimiento, la vida sana, la buena alimentación, así como las facilidades de transporte y distracción. “Muchas corporaciones han incluido buenas cafeterías, gimnasios, o contratos con centros deportivos cercanos, salas de snacks, áreas de entretenimiento, diferentes ambientes, como terrazas o espacios al aire libre, todo para mejorar las condiciones de vida y trabajo de su gente”, dijo Sánchez. La idea es que los trabajadores tengan a la mano la mayor cantidad de beneficios, espacios que se hacen cada vez más urbanos, muy cerca de servicios como transporte público, restaurantes y otros tipos de servicios, alejándose cada vez más de aquellos modelos de grandes centros corporativos aislados, en los cuales no había básicamente nada más que oficinas.

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Es importante que el colaborador tenga acceso a actividades que mejoren su salud física, a profesionales que puedan darle apoyo emocional y se desenvuelva en un ambiente adecuado para realizar sus labores”. Marco Ortega Gerente de Recursos Humanos Schneider Electric Centroamérica

También es de suma importancia la redundancia en telecomunicaciones y electricidad, la cantidad de elevadores y parqueos, los sistemas de seguridad y acceso electrónico y la distribución arquitectónica eficiente. “Uno de los factores de mayor atracción, sobre todo para las nuevas generaciones, es el tema de movilización y transporte ya que buscan compañías que se desarrollen en entornos

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Proyecto La Lima Corporate Center

donde el acceso al transporte público sea una ventaja, que no requieran del uso de vehículos propios, lo cual empieza a variar las ubicaciones de la oferta”, añadió el experto. Un ejemplo de este tipo de desarrollos es Eurocenter, que ha ido desarrollando una serie de amenities y servicios como restaurantes, minisúper, gimnasio, consultorio médico, business center, cajeros automáticos, buen acceso a transporte público, redundancia en electricidad y voz y datos, generadores que cubren el 100% de los edificios, recepcionistas en cada lobby, CCTV, seguridad 24/7, zonas de recreo, duchas, entre otros. Ignacio Esquivel, director comercial de Eurocenter señaló que este oficentro está compuesto por dos edificios, de un total de cinco que se desarrollarán, que cuentan con 17.800 metros cuadrados de áreas arrendable, ofreciendo salas de capacitación y reuniones, un auditorio, 95 espacios de bodega y gran cantidad de espacios de parqueo. Así como este, muchos proyectos han incorporado beneficios especiales para que su gente desarrolle el máximo vínculo con la corporación y que el tiempo que se trabaja sea de gran eficiencia y bienestar.

Automatización y oficinas verdes El tema de la automatización y sustentabilidad ambiental de los edificios también son tendencias con un enorme peso.

“En el mundo actual tanto los desarrolladores inmobiliarios como las empresas, trabajamos en más y mejores tecnologías de conectividad. Cuando se construyen edificios nuevos, generalmente se incorporan sistemas inteligentes relacionados al control de iluminación, aires acondicionados, manejo de desechos, medición de la energía, entre otros”, declaró Luis Alfaro, Gerente de Mercadeo de Schneider Electric Centroamérica. Existe un gran reto en el área de modernización de los edificios que ya existen y que puede estar frenando el ahorro y la eficiencia energética, sin embargo, las nuevas alternativas que se vienen impulsando, incorporan el tema de automatización para la sustentabilidad como un elemento esencial. De acuerdo con Alfaro, los edificios inteligentes también son verdes. La automatización permite que se utilicen ciertos recursos solo cuando realmente son necesarios, así tendrán períodos en que se apaguen o bajen su funcionamiento para no consumir energía. Esto genera un ahorro económico importante, pero también disminuye la huella de carbono. Las edificaciones actuales lo que más están utilizando son sistema de control de la iluminación y los aires acondicionados, así como soluciones para el monitoreo de la calidad de energía. La tendencia de los desarrolladores también tiende a incorporar

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software de administración y control del consumo de la energía, lo que facilita la medición de cuánto se consume en cada sector y así poder tomar las decisiones acertadas. Para algunas empresas multinacionales el tema de la sostenibilidad y las certificaciones ambientales, como lo es LEED, tiene mucho peso a la hora de tomar la decisión de adquirir oficinas. Por ejemplo, el nuevo proyecto La Lima Corporate Center utiliza el concreto, vidrio y metal con base en su diseño, con detalles en piedra y acero tipo corten, se tomaron en cuenta requisitos Leed, por lo cual tiene una gran eficiencia en el uso de la luz natural (un 80%) del área y control de radiación por medio de la ventanearía, lo cual ayuda a disminuir el uso de aires acondicionados. “El desarrollo del complejo se basa principalmente en el confort de los usuarios, creamos un estilo de vida. Todo el material utilizado tiene un componente de reciclaje y se aprovechó el clima para incorporar pantallas verdes para refrescar el entorno”, indicó Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima. Todos los baños están diseñados para disminuir al máximo el consumo de agua, el diseño de la ventanearía, así como de las losas de techo, que permite una gran eficiencia en la colocación de equipos e inició el proceso para obtener una Certificación LEED.

TENDENCIAS

VMG Business Center, área de Coworking

El mercado costarricense las opciones de coworking son variadas, pues hay quienes buscan espacios convencionales, alquilan un lugar donde tendrán una determinada cantidad de metros cuadrados y ciertos requerimientos como cuota de mantenimiento”. Diana Rodríguez Directora VMG Business Center La Lima Corporate Center es un complejo de oficinas 8 hectáreas (80.000 m2) de terreno localizado en Zona Franca La Lima. Este proyecto contempla la construcción de cinco edificios de tres pisos (3.431 m2 por nivel), cada uno para albergar empresas de servicios que operen bajo el régimen de zona franca.

El coworking Cuando se trata se tratar de reducir costos fijos, contar con flexibilidad de espacios y adecuaciones particulares para cada compañía, las alternativas de oficinas para el coworking salen a

relucir, pues es una tendencia muy marcada en la pauta que manda el mercado actualmente. Para hacer coworking, el uso de Business Centers va más allá de una simple moda, pues está determinado por condiciones específicas de las empresas y es una alternativa muy eficiente en soluciones flexibles. Así lo confirmó Diana Rodríguez, directora de VMG Business Center quien manifestó que en el mercado costarricense las opciones de coworking son variadas, pues hay quienes buscan espacios convencionales, alquilan un lugar donde tendrán una determinada

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cantidad de metros cuadrados y ciertos requerimientos como cuota de mantenimiento. Bajo este modelo la empresa debe asumir los costos de remodelación, inversión en inmobiliario, así como el equipo necesario. También están las opciones del Work Place, que ofrece desde espacios de oficinas, listos para usar, responden a necesidades inmediatas, con ubicaciones para una persona o un grupo de colaboradores, que brindan soluciones a la medida, incluyendo mobiliarios, conexiones, líneas de internet, personal de servicio al cliente, limpieza diaria y seguridad.

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Talento, acompañamiento y tarifas destacan como valores agregados

La Lima Corporate Center asoma con fuerza en el Este Espacio para mil colaboradores, disponible a partir de diciembre próximo. Por Ernesto Villalobos T, ernesto@inversioninmobiliariacr.com

ay decisiones que se toman con base en la ventaja que ofrezca un elemento crucial. Otras, quizá demandan la revisión de dos o tres aspectos de importancia. En el caso de La Lima Corporate Center (LLCC), son seis razones de peso que harán más sencilla la decisión de hospedar la operación de

su empresa en este moderno centro corporativo. Para comenzar, debemos decir que esta nueva opción para albergar empresas que operen bajo el régimen de Zona Franca, está dirigido a compañías de diversos sectores, tales como: ingeniería, informática, servicios compartidos, investigación y desarrollo, centros de contacto, desarrollos de software, entre otros.

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Los motivos que hacen destacar a LLCC, pueden puntualizarse sin temor a dudas. 1. En términos de talento, son cada vez más las empresas de servicios que buscan ubicarse cerca de donde está su recurso humano y en Cartago el talento es abundante y especializado. El colegio técnico más grande del país, COVAO, está ubicado en esta provincia y las dos universidades más grandes del país están cerca (Universidad de Costa Rica y Tecnológico de Costa Rica), graduando especialidades muy orientadas a manufactura y servicios. 2. En cuanto al acompañamiento, debe tomarse en cuenta que

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el equipo de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, junto con la Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC) —una entidad que trabaja para mejorar el clima de inversión de la provincia y entender las necesidades de las compañías—, darán acompañamiento a las empresas interesadas en instalarse en La Lima Corporate Center. La ZEEC está liderada por el Tecnológico de Costa Rica (TEC) y su comité lo conforman entidades como la Municipalidad de Cartago, la Cámara de Comercio de Cartago, JASEC y Procomer, entre otras. 3. Por otra parte, es importante señalar que el Centro de Vinculación del Tecnológico de Costa Rica, favorece la creación de nuevas carreras profesionales y técnicas, de acuerdo a la demanda de las compañías. Además,

Este edifico se entregará con todas las áreas auxiliares, recepción, parqueo bajo techo y estacionamientos externos, listo para hacer las mejoras internas, de acuerdo con la demanda de las empresas que se instalen en el complejo”. Carolina Umaña Gerente Comercial Zona Franca La Lima.

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impulsa alianzas estratégicas en investigación y desarrollo. 4. Si hablamos de posibilidades de crecer, gracias al espacio y plan maestro de Zona Franca La Lima, el parque ofrece amplias áreas a las empresas para futuras expansiones, sin pensar en el traslado de sus operaciones. 5. Ahora bien, en cuanto al factor infraestructura, La Lima Corporate Center cuenta con triple redundancia eléctrica, edificios inteligentes, alta proporción de parqueos por m2, áreas recreativas orientadas al esparcimiento de los colaboradores, redundancia y calidad de las telecomunicaciones y fácil acceso. 6. Finalmente, los costos por servicios como la electricidad son menores en Cartago pues empresas como JASEC provee este recurso a

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un precio inferior, en relación a los costos que ofrecen sus competidores en otras áreas del país. En octubre del 2016, la empresa Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios realizó el movimiento de tierras de La Lima Corporate Center, el centro de oficinas de Zona Franca La Lima, en la provincia de Cartago. Con ese antecedente, la construcción del primer edificio de La Lima Corporate Center iniciará el segundo cuatrimestre del 2017. Se estima que este primer edificio estará listo para entrega en diciembre de este año. El resto de etapas se construirán en función de la demanda, pero la expectativa es

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crear un edificio por año hasta llegar a la etapa final en 2021. El primer edificio de 13.000 m2, diseñado para albergar a más de mil colaboradores, contará con tres niveles de oficinas (3.400 m2 por nivel) y un sótano para parqueos, además de un área de recepción para el control de ingreso. La inversión para esta primera etapa asciende a $15 millones. “Este edifico se entregará con todas las áreas auxiliares, recepción, parqueo bajo techo y estacionamientos externos, listo para hacer las mejoras internas, de acuerdo con la demanda de las empresas que se instalen en el complejo”, comentó Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima.

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Ventajas que ofrece La Lima Corporate Center

La Lima Corporate Center

or las características del proyecto y la zona donde se ubica, La Lima Corporate Center se posiciona como la mejor opción para las empresas que operan bajo el régimen de Zonas Francas, en el este del Área Metropolitana. Además de todas las ventajas y beneficios que ofrece el proyecto (recuadro adjunto), La Lima Corporate Center inició el proceso para obtener una Certificación LEED (Líder en Eficiencia Energética y Diseño sostenible) con el fin de avalar que el edificio fue diseñado y construido tomando en cuenta criterios de sostenibilidad y alta eficiencia.

Sostenibilidad y estilo de vida

El desarrollo La Lima Corporate Center se basa principalmente en el confort de los usuarios. No se trata, solamente, de un espacio para un cubículo sino, más bien, se intenta crear un estilo de vida donde los colaboradores tengan acceso a más amenidades dentro del entorno laboral. Además, los edificios se diseñaron tomando en cuenta requisitos Leed: • Tiene una gran eficiencia en el uso de la luz natural (un 80%)

del área y control de radiación por medio de la ventanearía, lo cual ayuda a disminuir el uso de aires acondicionados. • Todo el material utilizado tiene un componente de reciclaje. Se aprovechó el clima para incorporar pantallas verdes para refrescar el entorno. • Todos los baños están diseñados para disminuir al máximo el consumo de agua y, también, se incluye piezas sanitarias que no utilizan agua (waterless). • La iluminación es tipo led de bajo consumo energético. La Lima Corporate Center es un proyecto de 8 hectáreas (80.000 m2) de terreno que se localizará dentro de las 79 hectáreas que conforman Zona Franca La Lima. Este desarrollo alojará cinco edificios inteligentes de tres pisos cada uno (3.400 m2 por nivel). Asimismo, la obra sumará un total de 2.300 espacios de parqueo, localizados en los sótanos de parqueos de cada edificio y en estacionamientos externos. Se estima que el proyecto generará alrededor de 4.500 empleos directos cuando funcione a su máxima capacidad.

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• Espacio de oficinas para alquiler a partir de 750 m2. • Entrada independiente al parque con acceso electrónico y recepción en cada edificio para control de ingreso. • Circuito Cerrado de Televisión (CCTV) y seguridad perimetral las 24 horas. • Recolección de desechos y programa de reciclaje interno. • Redundancia en electricidad, agua potable y telecomunicaciones. • Clínica médica. • Cajeros automáticos. • Acceso al centro comercial Paseo Metrópoli por medio de busetas. • Áreas para esparcimiento y práctica de deportes, como: gimnasio exterior, senderos para atletismo y ciclismo, decks para yoga, canchas multiuso -basketball y volleyball- y canchas de fútbol 5. • Facilidades de transporte que contará con una bahía de autobuses dentro del Centro Corporativo. www.lalimafreezone.com

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Se ubica en una zona clave de Escazú

EBC Centro Corporativo, el oficentro clase A+ que sobresale por su diseño seguro y refinado El edificio cumple estándares de seguridad internacionales y fue diseñado por la prestigiosa firma RTKL. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

BC Centro Corporativo es un nuevo oficentro clase A+ que se está construyendo en un área estratégica de Escazú y cumple con altos estándares internacionales de calidad, seguridad y comodidad para sus futuros ocupantes. El desarrollo se sitúa 250 metros al sur de Multiplaza Escazú, tendrá diez niveles y posee un área arrendable total de 8.900 metros cuadrados (m2) y 110 m2 de zona comercial.

EBC Centro Corporativo tendrá habilitados 297 espacios de parqueos y cuatro elevadores con lo último en tecnología. La empresa desarrolladora del proyecto es Bambú Developments Inc., una firma con más de 50 años de experiencia y que está a cargo de proyectos residenciales, corporativos, industriales y de oficinas en Costa Rica, El Salvador y Nicaragua. Newmark Grubb Central America es la empresa comercializadora, que tiene

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15 años de experiencia en el mercado de servicios inmobiliarios. Se prevé que los primeros espacios del centro corporativo sean entregados en septiembre del presente año.

Seguridad para sus ocupantes

El inmueble destaca por haber sido diseñado con base en la normativa contra incendios de la National Fire Protection Association (NFPA) de Estados Unidos. Carlos Figueroa, presidente ejecutivo de Bambú Developments, explicó que esto significa que el edificio se erige con materiales que retardan el fuego y en él hay suficientes salidas de emergencias, de modo que los ocupantes puedan fácilmente

CONTENIDO PATROCINADO ¿Por qué le conviene alquilar un espacio en EBC Centro Corporativo?

accederlas en caso de que ocurriera un siniestro. Aunado a ello, las gradas de emergencias se ubican en un espacio protegido en el que el fuego no puede llegar. La estructura también resalta por su diseño arquitectónico, que estuvo a cargo de la prestigiosa firma internacional RTKL. En ella se emplean materiales limpios como el vidrio, el acero y porcelanatos, que otorgan una apariencia moderna, pero a la vez cálida. “El diseño aprovecha la forma del terreno, de tal manera que los espacios internos del edificio sean altamente aprovechables, es decir, no habrá esquinas muertas”, expresó Figueroa. Figueroa detalló que el lobby tendrá una doble altura, contará con elevadores de transferencias lo que brindará una máxima seguridad a los inquilinos, ya que quien visite el edificio tendrá que registrase antes de pasar a los elevadores privados de la torre. Por otro lado, el espacio busca una armonía con la naturaleza, por lo que utilizará luz natural y una zona

de esparcimiento que consiste en un parque con áreas verdes.

Zona AAA

EBC Centro Corporativo se ubica en un sitio clave, considerado AAA. Esto quiere decir que está cerca de puntos de interés como el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, importantes hoteles, restaurantes y sitios para comprar, de acuerdo con los diferentes gustos y presupuestos de los consumidores. El perfil de las empresas que se

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• Se ofrecen precios competitivos, de acuerdo con la cantidad de metros cuadrados y la altura del piso que decida adquirir cada cliente. • Brinda un mínimo de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados de área rentada. • La altura entre el piso y el techo es de un mínimo de 2,70 metros. • Hay flexibilidad en el diseño interno y tiene pisos y cielos elevados. • Posee seguridad las 24 horas al día, siete días a la semana. • Está habilitado con control de acceso vehicular y peatonal. • Diseñado con base en la legislación 7.600, según las necesidades de las personas con discapacidad. • El edificio estará habilitado con aire acondicionado y control de humedad. • Las oficinas de reunión destacarán por su lujo y habrá un amplio lobby de entrada. • Tendrá parque y áreas recreativas. • Poseerá una planta de emergencia redundante. instalarán en el oficentro es igualmente AAA, y se trata de inquilinos a quienes les interesa guardar los estándares de densidad ocupacional y buscar el cumplimiento de parámetros de seguridad de carácter mundial.

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VMG facilita proyectar la imagen adecuada

Cuando profesional no es sinónimo de caro Ambientes de trabajo 100% accesibles y workplace propicio para empresarios de todos los tamaños y sectores Por Ernesto Villalobos T., ernesto@inversioninmobiliariacr.com

rabajar en un ambiente que llene las más altas expectativas, proveyendo los servicios esperados y proyectando una imagen premium a los más exigentes, es una realidad que no riñe con presupuestos o códigos de exclusividad. Hablamos de 54 espacios de oficina, ocho salas de reunión, un área de co-working, dos recepciones independientes, dos terrazas al aire libre y dos coffee bar, distribuidos en dos pisos ubicados en la zona de mayor crecimiento inmobiliario y de negocios, del Área Metropolitana: VMG Business Center. En medio de lo que representa el alquiler de un espacio de oficina que ampare la operación de cualquier nuevo emprendimiento, o bien lo que implica considerar dentro de los gastos

fijos, el sostenimiento del personal de atención fundamental al cliente, VMG busca traducir el peso de obligaciones como esas, en una preocupación menos. “Las soluciones que ofrecemos van desde el espacio físico de una oficina bajo el sistema todo incluido, además del esquema de oficinas virtuales, a través de las cuales nos encargamos de atender las llamadas de nuestros clientes de manera personalizada y con la gran ventaja de que podemos desviar dichas llamadas o tomar mensajes, así como la posibilidad de que cualquier persona pueda reservar un espacio de sala de reuniones por períodos de una hora en adelante realizando sus presentaciones de forma profesional; por último, el servicio de coworking, es ideal para aquellos de mente más abierta y que están dispuestos a compartir un espacio

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mientras gozan de una buena conexión a Internet y lo más importante, la oportunidad de ampliar sus redes de contactos a través de las muchas posibilidades para hacer networking”, señaló Diana Rodríguez, Gerente General de VMG. Y es que esta opción para quienes buscan levantar un negocio, o consolidarlo, de la manera menos complicada posible, pero al mismo tiempo 100% profesional, se trata de la opción perfecta…a la medida. Las condiciones están definidas por las necesidades del cliente y son estas, a las cuales se amoldarán los servicios provistos. “Tenemos la posibilidad de ofrecer soluciones a quienes están comenzando con su propio negocio…quienes no tienen el flujo o liquidez para solventar una planilla de atención básica, más el alquiler de un local”, agregó Rodríguez.

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“En nuestros ambientes, los nuevos empresarios se mezclan perfectamente con empresas consolidadas, y esto es un valor agregado para quien quiera aprovecharlo”. Parte de las ventajas que encuentran los usuarios del ambiente corporativo en VMG, es todo lo que propicia el Co-working. A pesar de que se trabaja en el más profundo respeto hacia los cánones de los ambientes de negocios de primer mundo, no todo debe ser formal. “Considerando que en el mundo empresarial, buscar la comodidad de los colaboradores es una tendencia y no una moda, nos enfocamos en que trabajar cómodamente –buscando la mayor eficiencia- es siempre una máxima en VMG”, explicó la cabeza de VMG. “Las reuniones de negocios así como el ambiente de trabajo en sí, no tienen por qué ser incomodos ni aburridos; en VMG propiciamos la creatividad y consideramos que la productividad de la persona se eleva al tener disponibles espacios diferentes, agradables y cómodos”. La vivencia de quienes ya utilizan los servicios de VMG, hablan por sí mismos, con satisfacción. Ya sean emprendedurismos recientes que se han ido afianzando gracias al apoyo que reciben, o bien firmas que han logrado despegar hacia los cielos de intercambio multinacional, a partir de la buena gestión

“A pesar de que hay muchos otros lugares que ofrecen servicios similares, las instalaciones y de alguna manera la política de puertas abiertas, permiten una relación más personalizada de la administración con mi empresa”, sostiene José Quirós, Gerente General de La Despensa Publicidad. “Recomendar lo que he encontrado en VMG, es algo que he hecho y seguiré haciendo. La solución que encuentro aquí le da mucho cuerpo a mi empresa. La calidad en el servicio es excelente. Mis requerimientos son tomados y puestos en práctica de manera inmediata”. Así mismo, las facilidades que implica la inmediatez en la entrega de los servicios de VMG, es definitivamente un plus que valoran altamente los clientes del centro de negocios. “La facilidad de entregarle a uno una oficina en perfecto estado y lista para iniciar a operar sin preocuparse de otros aspectos como los antes mencionados”, confirmó Guillermo Esquivel, Gerente General de Global Legal Advisors, firma que ha confiado por años en el centro de servicios. “Para cualquier persona que está iniciando su negocio de manera independiente, VMG es la solución inmediata que le permitirá la consolidación y el desarrollo de su empresa”.

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Las soluciones que ofrecemos van desde el espacio físico de una oficina bajo el sistema todo incluido, además del esquema de oficinas virtuales, a través de las cuales nos encargamos de atender las llamadas de nuestros clientes de manera personalizada”. Diana Rodríguez, Gerente General VMG Business Center En medio de lo que implica la puesta en acción de una oficina física, para cualquier tipo de negocio, sin duda la versatilidad y disposición de VMG Business Center, asoma como solución inmediata para quienes buscan ser gestores de su futuro.

IND UST R I AL

Formato de conos urbanos obliga a este nicho a identificar ubicaciones más céntricas

Bodegas dan pasos firmes en mercado inmobiliario Mercado muestra cifras saludables de disponibilidad e inventario en crecimiento Por María Fernanda Cisneros, mfcisneros@inversioninmobiliariacr.com

on el paso de los años, el concepto de las bodegas se ha fortalecido como un nicho que suma protagonismo en la acera inmobiliaria y se ha sofisticado ante la demanda de los mercados industriales, logísticos, comerciales e inclusive, los residenciales. El alquiler de bodegas en sus diferentes presentaciones -minibodegas, bodegas, ofibodegas, y naves industriales-, sigue vigente e impulsa el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios que satisfagan las necesidades de empresarios de distintos frentes. En términos generales, en lo que lleva este 2017, las bodegas registran un inventario acumulado que supera los 2,1 millones de metros cuadrados (m2), cifra 1,7% más alta que la registrada el año pasado, según la consultora Colliers International.

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El crecimiento, aunque leve, es idóneo debido a que la mayoría de estos proyectos llegan al mercado con contratos de por medio que garantizan su venta. Es decir, este nicho se caracteriza por aquel lema de “a paso lento, pero seguro”. Si bien estos desarrollos dependen del comportamiento del resto de sendas inmobiliarias, como comercio e industria, la dinámica del mercado permite que su tasa de disponibilidad - aquella que muestra qué porcentaje del inventario aún no ha sido vendido - muestre un saludable promedio de 4,36%, también según datos de Colliers. El punto de equilibrio de este dato de disponibilidad es un 10%, lo que quiere decir que si la cifra supera ese nivel, se considera que hay sobreoferta. Al contrario, una cifra que esté

TE N D E N C I A S

Las distancias no se miden en kilómetros, si no en tiempo. Así, la tendencia es hacer conos urbanos autosuficientes, y por ellos las bodegas deben estar cerca de los canales de distribución para que el costo logístico no sea oneroso” Randall Fernández Gerente general Colliers International Costa Rica

muy por debajo de ese nivel de equilibrio, evidencia lo sano que está el mercado. Respecto a la dinámica por ubicación, las tendencias han variado. Los círculos urbanos por los que la población está dispuesta a desplazarse para hacer una diligencia, son cada vez más reducidos. Esto es visible en zonas residenciales, en las que es necesario contar con un supermercado de conveniencia cada vez más cerca, y está sucediendo lo mismo en el área comercial. Las distancias no se miden en kilómetros, si no en tiempo. Así, la tendencia es hacer conos urbanos autosuficientes, y por ellos las bodegas deben estar cerca de los canales de distribución para que el costo logístico no sea oneroso, explicó Randall Fernández, gerente de Colliers. Entre tanto, cada tipo de bodega refleja una dinámica y precio distinto. Por ello, a continuación le mostramos qué tendencias está siguiendo cada uno de los tipos de bodegas y cuáles proyectos vienen en camino. Respecto a la oferta en camino, entre los proyectos que se encuentran en construcción y propuestos, Newmark Grubb ubica alrededor de 50.000 m2 de área de producto tipo bodega, 107.885 m2 de inmuebles tipo Distribución, 638.245 m2 de inmuebles tipo Nave Industrial y 30.253 m2 de ofibodegas. Estos datos permiten dar una idea de los proyectos que están en camino, aunque podrían no concretarse. Los datos de Newmark, muestran que en

lo que llevamos del 2017, el inventario total de producto tipo industrial construido es de 5.491.967 m2. Además, la disponibilidad total se ubica en un 4,44%, cifra muy saludable si se considera que el punto de equilibrio es de 10% de disponibilidad, explicó Frank Quirós, analista de mercado de Newmark Grubb Central America.

Minibodegas innovan en nicho residencial

La disponibilidad total se ubica en un 4,44%, cifra muy saludable si se considera que el punto de equilibrio es de 10% de disponibilidad”. Frank Quirós Analista de mercado Newmark Grubb Central America.

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Pequeñas, pero con gran demanda, las minibodegas están en apogeo con un inventario que alcanza los 44.556 m2. Estos espacios inician desde los dos metros cuadrados y llegan hasta los 20 metros cuadrados. Además, su precio de renta promedio ronda los $11,84 por m2, mientras que el periodo de alquiler aproxima los cinco meses. Las minibodegas entraron para satisfacer una demanda tanto de personas como de pequeños y medianos negocios. La oferta se expande en lo que la ubicación geográfica respecta. Algunas de las nuevas inversiones estarán presentes en la zona de Belén, así como en Heredia, en el Oeste y el Este de la capital, indicó Fernández, de Colliers. Un ejemplo de ello son los desarrollos residenciales de tipo vertical, que inclusive en algunos casos están destinando parte de la infraestructura para bodegas dirigidas a sus inquilinos. Algunos ejemplos de inmuebles que ofrecen espacio de bodegas al comprar un apartamento son Torre Los Yoses, ubicado en San Pedro y perteneciente al Grupo Inmobiliario del Parque;

IND UST R I AL

Nuevos Proyectos en Camino La saludable tasa de disponibilidad permite el sano crecimiento de los diferentes formatos de bodegas. En muchos de los casos son edificadas a la medida, en otros llegan a sumar a nichos que, de por sí, gozan de la ventaja de baja disponibilidad. Nombre de propiedad

Subtipo de propiedad

Sub-Mercado

Clase

Greenpark

Nave Industrial

Alajuela

Zona Franca BES as

Nave Industrial

Alajuela

Coyol Free Zone

Nave Industrial

Alajuela

Parque Logístico Coyol

Distribución

Alajuela

La Lima Free Zone

Nave Industrial

Cartago

Terra Industrial

Nave Industrial

Alajuela

Bodegas Logisticas Ciruelas

Nave Industrial

Alajuela

Fuente: Newmark Grubb Central America

Golfside Condominio en Curridabat y del grupo desarrollador Culebras, Azenza Towers, ubicada en La Uruca y desarrollo por Garnier & Garnier. Asimismo, existen empresas dedicadas a ofrecer estos espacios a modo de alquiler. Como ejemplo, está la empresa LoqStorage, ubicada en Avenida Escazú. A la lista se unen Minibodegas del Este (Curridabat y Guadalupe), Bodegas América (Santa Ana) y Minibodegas Uruca, que ya llevan años en el mercado. Estos espacios también son útiles para comercios que, en vez de utilizar parte de su local para almacenar inventario, pagan un bodegaje externo. En un centro comercial se paga cerca de $40 por m2, pero ese monto puede ser menor en una minibodega. Por lo anterior, las minibodegas están ligadas también a la dinámica comercial.

Bodegas son las menos apetecidas El inventario de estos desarrollos alcanza los 296.166 m2 y se trata del tipo de bodegas con la mayor tasa de disponibilidad (5,56%). Es posible que haya visitado algunos grandes

espacios que terminan convirtiéndose en “showrooms” o outlets de tiendas de mueblería o de materiales de construcción como cerámica. Precisamente, estos inmuebles entran en la categoría de bodegas: grandes espacios Se pueden encontrar algunos de estas construcciones en zonas como el distrito de San Francisco de Dos Ríos en San José. La mayoría de ellas fueron desarrolladas años atrás y solo algunas han nacido en los últimos años, pero para satisfacer necesidades específicas de algunas empresas. Además, existe una porción de estos desarrollos que cuentan con mejores indicadores. Lo anterior sucede al examinar únicamente la oferta de las propiedades de la Clase A que cuentan con una disponibilidad de solo un 2,26%, lo cual ratifica lo saludable de este mercado, indicó Quirós, de Newmark Grubb.

Ofibodegas: atractivas para empresas e inversionistas Estos desarrollos están caracterizados por extensiones de 200 a 400

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m2, más modernos y acordes a las necesidades de sus inquilinos. Inclusive, ahora son utilizadas por comerciantes que sacan provecho de estos grandes espacios para su modelo de negocio. Empresas de creación de cervezas artesanales entran perfectamente en esta descripción. El inventario de estos desarrollos asciende a 346.050 m2, con la tasa de disponibilidad más saludable del mercado (3,20%). Estas cifras demuestran que las ofibodegas se han convertido en punto apetecido para inversionistas y también inversionistas. Los fondos de inversión inmobiliarios, en aras de diversificar sus portafolios, han apostado por este tipo de inmuebles, que les generan un ingreso promedio de $7,69 por m2 arrendado. Por zona geográfica, el Oeste continúa representando el mayor atractivo para estos desarrollos. Sin embargo, hay incentivos que podrían generar más oferta en Heredia, que se ha proyectado como un foco interesante de crecimiento para bodegas de alquiler. Algunos de los proyectos recientes o en camino son Parque

TE N D E N C I A S

Panorama General por Tipo de Inmueble Mar-17

Inventario (m²)

Tasa de Disponibilidad

Precio de Renta Promedio (m²)

Precio de Cuota Mantenimento Promedio (m²)

Tipo

2017

2016

2017

2016

2017

2016

2017

2016

Naves Industriales

1.419.933

1.378.233

4,38%

3,67%

$7,82

$8,17

$0,82

$0,81

Ofi-Bodegas

346.050

3,20%

3,63%

$7,69

$7,47

$0,90

$0,86

Bodegas

296.166

301.966

5,56%

7,46%

$6,65

$0,72

Mini-Bodegas

44.556

4,80%

10,56%

$11,84

$12,79

$0,00

TOTAL

2.106.705

2.070.805

4,36%

4,37%

$7,72

$7,93

$0,81

$0,80

Fuente: Colliers International Costa Rica

Comercial Lindora, Parque Logístico TLA Santa Rosa, Global Park II, BES Pro Park, Green Valley, Multitenant Zeta Alajuela, Ofibodegas Empresariales Santa Rosa IV Etapa, en Heredia, Última Park II, en Escazú, y Rocazul Center.

Naves industriales sanas y crecientes Las naves industriales son tan apetecidas como las ofibodegas, con un precio de alquiler levemente más alto. Su inventario creció 3% en lo que va de este 2017, para un

total que supera el millón de metros cuadrados. Por ubicación, parques logísticos en El Coyol se han potenciado en los últimos años, ya que en la zona la oferta industria creció 50% en los últimos cinco años. El sector de logística y distribución es el que demanda este tipo de inmuebles con más fuerza, por lo que los desarrollos se han sofisticado para servir como canal para optimizar la operación de las empresas. Los requerimientos que demanda el mercado apuntan hacia la optimización de cada metro cuadrado,

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la creación de espacios hechos a la medida para una industria cada vez más especializada, redundancia de servicios, infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado y también modernos diseños urbanísticos, según Colliers. Entre tanto, estos desarrollos están ligados a la atracción de inversión, por lo que dependen directamente de la inversión extranjera directa y de los incentivos fiscales y operativos que puede encontrar una empresa al elegir Costa Rica por encima de otros países en la región.

INDUSTRIAL

Terra Industrial, una solución inteligente y eficiente

El gusto y valor de la exactitud

El Parque Logístico Terra Industrial está concebido bajo una visión de atención al detalle, tanto en aspectos de infraestructura como de ubicación Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

os negocios requieren de precisión al momento de ejecutar, las cadenas productivas contienen muchos pasos y la exactitud es aliada de la eficiencia. La plaza es relevante, porque desde la ubicación, todo factor pesa.

El Coyol es un punto estratégico por la conectividad que ofrece con el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría y su salida por dos

autopistas: la Bernardo Soto y la Ruta 27, las cuales ofrecen acceso directo a Puerto Caldera. Sin embargo, el pensamiento de ALD Inmobiliaria –brazo desarrollador de Aldesa- al conceptualizar la propuesta de valor de Terra Industrial lo convierte en un espacio diferente. Terra Industrial se concibe como un hub de usos múltiples, flexible y dinámico para satisfacer las necesidades de negocio de empresas con giro tan

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variado como el industrial, manufactura, logística y suministros, tecnología, ciencias médicas y del sector servicios. “La propuesta es ofrecer una solución exacta para cada necesidad de negocios, desde un contrato de arrendamiento simple hasta una solución llave en mano. Nos comprometemos a entregar al cliente las mejoras internas de acuerdo con su necesidad, los espacios están en ‘cold shell’, es decir, listos para ser acabados como

CONTENIDOU SPATROCINADO OS MIXTOS

el cliente lo requiera”, destaca Leslie Saborío, director de ALD Inmobiliaria. Terra Industrial ofrece a sus clientes el servicio de gestión para construir las soluciones acordes a cada necesidad: planos, presupuestos, permisos, informes, importaciones, construcción, inspecciones y todo lo que implique el proyecto. El parque ofrece un terreno de 30.000 m2, con uso de suelo para desarrollo comercial e industrial; mientras

que la nave tiene una medida total de 15.000 m2 de construcción, adicional a los accesos, calles, aceras y otras obres, y está dividida en dos áreas. En el tema de parqueos, el proyecto asigna, aproximadamente, un parqueo por cada 100 m2 de piso arrendado. A nivel constructivo, el edificio cuenta con una altura al codo de 7,5 y 9,4 metros en cumbrera. La estructura de la nave está compuesta por marcos

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y columnas de acero, así como piso de concreto reforzado, compuesto por una losa de 15 centímetros, colocada sobre una base granular. Bajo la losa de piso y base se han previsto tuberías equidistantes, con entrada de aire, para propiciar la ventilación geotérmica hacia el interior de la nave, mediante parrillas o aperturas en diferentes áreas del piso de la nave. Los cerramientos laterales del edificio son una combinación de paneles

INDUSTRIAL

La reputación les antecede Detrás de Terra Industrial está un grupo de empresas de renombre, con experiencia comprobada en su giro de negocio y el antecedente de éxito en proyectos que han tenido a su cargo. • ALD Inmobiliaria: es el desarrollador del proyecto. • Aldesa: posee amplia experiencia en el manejo de inmuebles, a través de su Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, para ofrecerlos como productos financieros a inversionistas, mediante su Puesto de Bolsa.

La propuesta es ofrecer una solución exacta para cada necesidad de negocios, desde un contrato de arrendamiento simple hasta una solución de llave en mano”. Leslie Saborío, Director ALD Inmobiliaria.

aislados, ventanas de vidrio y aluminio abatibles, así como louvers de aluminio. Estos elementos combinados propician la ventilación natural y el aislamiento del calor y la radiación solar que se irradia a las fachadas. En la cubierta de techo, la nave tiene franjas traslúcidas de policarbonato, las cuales permiten la entrada de luz natural. Adicionalmente, hay previstas de ventilación en la cubierta para captar y sacar el viento dominante e inducir la ventilación natural. “La nave se ha recubierto de una segunda piel vegetal, adosada una

Vecinos de renombre • • • •

FIFCO Distribución FIFCO Distribución Pelón de la Bajura MATRA

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estructura exterior de acero. El concepto de utilizar una piel vegetal busca reducir la radiación y la temperatura al interior del edificio, así como el trabajo con diferentes capas de vegetación, espejos de agua y el uso de materiales de baja radiación térmica en el entorno del edificio (árboles, zacate block, setos, etc.) para disminuir el efecto isla de calor en el perímetro de la nave”, detalló Saborío. ALD Inmobiliaria es el brazo desarrollador de Aldesa e identifica oportunidades para el desarrollo de productos inmobiliarios, como una alternativa de inversión.

INDUSTRIAL

Todas las facilidades en un solo proyecto

SOLARIUM

moderno parque de negocios ubicado estratégicamente en la ciudad de Liberia Este cantón guanacasteco se ha convertido en un polo de desarrollo económico, que resulta ideal para cualquier empresa por su cercanía con el Aeropuerto Daniel Oduber Quirós, el puerto de Caldera y la frontera con Nicaragua. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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CONTENIDO PATROCINADO

Corporate Center, que es un edificio de oficinas de más de 4.000 metros cuadrados donde actualmente se encuentra una sede de la Universidad Latina; y Solarium Village, edificio de uso mixto con apartamentos, oficinas y locales comerciales.

Beneficios adicionales fuera de la GAMA

El proyecto tiene su propia Zona Franca, que cuenta con beneficios e incentivos adicionales por estar fuera de la Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA). Precisamente, esto ha permitido una mayor atracción de empresas.

l parque de negocios Solarium cuenta con una serie de beneficios que facilitan el crecimiento de las empresas que deseen instalarse. Solarium es un mega proyecto de un millón de metros cuadrados que, por su carácter de uso mixto, permite una gran versatilidad a la hora de desarrollar negocios. Posee amplios terrenos disponibles para el desarrollo inmobiliario, además de diversos proyectos completamente terminados, dentro de los cuales se encuentran Solarium Business Park, que cuenta con bodegas, mini bodegas y locales comerciales; Hotel Hilton Garden Inn Liberia Airport; Solarium

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La actual Zona Franca cuenta con algunas unidades disponibles. Sin embargo, ya se trabaja en una expansión de 75.000 metros cuadrados, la cual ofrecerá la venta de terrenos y servicios de construcción a la medida para empresas interesadas en iniciar operaciones en la región bajo el régimen de zonas francas. La construcción existente cumple con altos estándares de calidad y posee los requerimientos para operar de manera eficiente con lo último en tecnología. “Solarium cuenta con toda la infraestructura requerida en el sitio. Tiene agua potable, la red vial,

INDUSTRIAL

Solarium cuenta con toda la infraestructura requerida en el sitio. Tiene agua potable, la red vial, cableado subterráneo, los permisos de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena) para todo el proyecto, lo que permite la rápida instalación de una empresa” Gabriela Mata , Directora de Comunicación y Ventas de Solarium.

Conozca algunas de las ventajas que ofrece Solarium

cableado subterráneo, los permisos de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena) para todo el proyecto, lo que permite la rápida instalación de una empresa”, enfatizó Gabriela Mata, directora de Comunicación y Ventas de Solarium.

Una ubicación privilegiada

Uno de los mayores atractivos de Solarium es su localización única, justo al frente del Aeropuerto Internacional Daniel Oduber Quirós, en Liberia (Guanacaste), lo cual genera eficiencia y rapidez para el transporte de los bienes y de las personas. Dada la importancia que ha cobrado esta ciudad por su desarrollo económico y logístico, constituye el segundo aeropuerto más relevante del país. Justamente, el aeropuerto está pronto a abrir su nueva terminal de carga. Solarium también se localiza a 90 kilómetros de la frontera con Nicaragua y a 143 kilómetros de Puerto Caldera, lo que resulta clave para las empresas

que exportan hacia Centroamérica o que utilizan dicho puerto. Las inversiones en obra pública, como la nueva carretera Liberia-Cañas y ampliaciones futuras hasta Barranca, no solo han propiciado un tránsito más fluido, que genera ahorros importantes, sino que han traído progreso a la zona. Por otro lado, se vienen varias inversiones inmobiliarias trascendentales desde el punto de vista turístico, que acrecentarán el desarrollo actual, pues traerán empleo y mayor estabilidad a la zona. Recientemente, se anunció la construcción del proyecto Discovery Costa Rica, un parque de ecoturismo en el que se invertirán $1.000 millones y que está previsto para abrir en el año 2020. Se prevé que este parque temático aumente la demanda de bodegas de almacenaje, de centros de distribución y de negocios de servicios. En esta coyuntura, Solarium se erige como el sitio ideal para satisfacerla, dado que se encuentra a tan solo 2,5 kilómetros de donde se levantará esta atracción.

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• Posee 1.000.000 de metros cuadrados, con 511.000 metros cuadrados de terreno para desarrollar. • Actualmente, hay 100.000 metros cuadrados construidos del parque de negocios. • Cuenta con diversidad de bodegas, oficinas, aparta mentos, comercios y hotel. • Está equipado con todos los servicios como red eléctrica, agua potable, fibra óptica, seguridad las 24 horas al día, siete días a la semana, recolección de basura, planta de tratamiento de agua, cableado, calles y aceras, entre otros. • Hay una oficina administrativa en el sitio. • Tiene amplias zonas de parqueo. • Cuenta con acceso a servicio de transporte público dentro del proyecto. • H a y v a r i o s c o m e r c i o s habilitados. • Está dotado de hermosas zonas verdes. • El interesado en instalarse obtendrá en un menor tiempo los permisos que requiera, ya que varios de ellos están aprobados para todo el proyecto. • Beneficios fiscales para las empresas que se instalen en la zona franca.

LIBERIA, GUANACASTE

EL LUGAR PARA CONSTRUIR EL FUTURO

UBICACIÓN ESTRATÉGICA - Frente al Aeropuerto Internacional Daniel Oduber. - Con acceso directo a Ruta 21. - 90 km de Nicaragua. - 143 km de Puerto Caldera.

EFICIENTE INICIO DE OPERACIONES

ZONA FRANCA FUERA DE GAMA

- Todos los servicios en sitio. - Infraestructura desarrollada. - Disponibilidad de unidades construidas. - Disponibilidad de terrenos para desarrollar.

- Régimen de Zona Franca en el proyecto. - Incentivos adicionales por estar fuera de GAMA. - Menor inversión inicial.

LIBERIA - T. (506) 2668 1221 - E. INFO@SOLARIUMCR.COM - WWW.SOLARIUMCR.COM -

SOLARIUMCR

INDUSTRIAL

Novedoso complejo Clase A impulsa el desarrollo en Alajuela

LatAm Parque Logístico Coyol moderniza la oferta de bodegas en el mercado

El proyecto ha tenido una aceptación positiva de parte del mercado, con niveles de pre-arrendamiento cercanos al 90% en sus primeros tres edificios, que suman 52.000 metros cuadrados. Por Revista Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

atAm Parque Logístico Coyol, un destacado complejo de bodegas logísticas inicialmente diseñado para cuatro edificios y que ahora tiene planes de expansión para que sean cinco y alcancen un total 80.000 metros cuadrados arrendables, ha llegado a mover la oferta industrial del mercado inmobiliario local. Este moderno parque, que cuenta con características de diseño y construcción de primer nivel, ha venido a atender una demanda insatisfecha

en el mercado de bodegas logísticas Clase A. El primer edificio en construirse fue el Edificio 300, que tiene un área de 13.600 metros cuadrados, ya está edificado y 100% arrendado por Mabe, Grupo Lala y Kraft-Heinz. El Edificio 200 mide 18.000 metros cuadrados y se está construyendo para entregar en julio de este año. Aquí se ubicará uno de los operadores logísticos más grandes del mundo. Entre tanto, el Edificio 100 también está en construcción para entregarse en septiembre. Este edificio mide

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20.000 metros cuadrados y ya está arrendado por dos empresas líderes en los sectores de consumo masivo y de almacén fiscal. Adicionalmente, el Edificio 400 ─que tiene un área de 16.000 metros cuadrados─ está en fase de movimientos de tierra y la idea es entregarlo el primer trimestre del 2018. Finalmente, la firma ya trabaja en la conceptualización de un Edificio 500 de 12.000 metros cuadrados. Estos inmuebles le brindarán mayores opciones a las empresas que quieren instalarse en este parque,

CONTENIDO PATROCINADO

La firma está integrada por profesionales con una vasta experiencia, lo cual le brinda confiabilidad al proyecto. Fue fundada en el 2013 por Mike Fangman, CEO de LatAm Logistic Properties, quien tiene más de 10 años de trabajar en el desarrollo de bodegas logísticas, construyendo más de 2 millones de metros cuadrados en México y Brasil. En el 2015, Jaguar Growth Partners, una firma gestora de inversiones basada en Nueva York, se unió a LatAm como inversionista y socio estratégico. Los fundadores de Jaguar son reconocidos por su experiencia en el desarrollo de empresas inmobiliarias en mercados emergentes.

Beneficios de instalarse en LatAm Parque Logístico Coyol

situado en El Coyol de Alajuela, una zona considerada clave para la distribución de mercadería pues está cerca del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, de autopistas como la ruta 27 y la ruta Interamericana, de puertos y centros de población de alto consumo. Aris Stamatiadis, Gerente de LatAm Logistic Properties, manifestó que la colocación del parque logístico ha ido a un ritmo muy positivo y el mercado ha tenido buena aceptación, ya que sus características y ubicación les generan una ventaja competitiva a sus clientes.

Modernas estructuras

Dentro de los principales atributos del complejo se destaca su diseño óptimo, alturas mínimas de 10 metros, resistencia y planicidad de los pisos, alta relación de andenes, amplias calles internas y patios de maniobras, entre otros. La empresa LatAm Logistic Properties se especializa en la inversión y desarrollo de estos modernos complejos logísticos en la región de Latinoamérica.

Nuestro objetivo es poder ofrecer a nuestros clientes instalaciones logísticas de alta calidad que les permita a ellos desarrollar su operación de manera más eficiente”. Aris Stamatiadis, Gerente de LatAm Logistic Properties

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• Diseño eficiente para operaciones logísticas, que permite un mayor almacenamiento en un área menor. • Resistencia de piso de 5 toneladas por metro cuadrado. • Calidad constructiva. • Iluminación natural. • Sistema contra incendios que cumple con normativas NFPA. • Alta relación de andenes, entregados con niveladoras y sellos. • Amplios patios de maniobras de 36.5 metros. • Excelente relación de parqueo vehicular y futuros predios para parqueo de contenedores. • Seguridad las 24 horas al día, 7 días a la semana. • Acceso automatizado. • Fibra óptica. • Ubicación estratégica sobre la Radial Coyol. • Rápida accesibilidad a rutas terrestres, aéreas y marítimas. • Respaldo de LatAm Logistic Properties.

INDUSTRIAL

Interacción con el entorno, reducción de huella de carbono y eficiencia energética

Sostenibilidad

es exigencia en zonas francas Baja en costos de operación y mejora en los índices de productividad de los colaboradores respalda a la tendencia Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

as empresas que se instalan en zonas francas o parques industrales están buscando lugares de trabajo que funcionen bajo estándares de sostenibilidad, además de inclinarse por espacios que permitan la comunicación abierta y el intercambio entre sus colaboradores, que les provea

una experiencia más allá de un simple escritorio. De acuerdo con el más reciente estudio de la empresa de servicios financieros y profesionales en materia inmobiliaria, JLL Latinoamérica, “Corporate Real State Trends 2017”, está tomando

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muchísima fuerza para estas corporaciones la creación de negocios sostenibles que añadan valor duradero para inquilinos, funcionarios, accionistas y comunidades. El 75% de los CEO´s consultados en el informe afirmó que medir y documentar el impacto total de las actividades de

TE ND E N C I A S

la empresa contribuye a su éxito a largo plazo y buscan oficinas que permitan cumplir las normas de bajas emisiones o cero emisiones, así como modernizar sus activos existentes hacia este objetivo. Además, el estudio reveló que las personas que trabajan en oficinas bajo conceptos de sostenibilidad, muestran una función cognitiva superior, que aquellos que trabajan en oficinas convencionales, con un margen que puede llegar hasta el 61%. De acuerdo a Francisco Navarro, consultor de CDL Mercadeo, las empresas buscan enfáticamente que las edificaciones cuenten con elementos de eficiencia que les ayuden a reducir costos operativos, como energía eléctrica, agua y ventilación, asimismo, generar facilidad de acceso para sus colaboradores y cercanía con las amenidades comerciales y de entretenimiento. Esto se logra -en el caso de las multinacionales- con el desarrollo de un ambiente seguro, es decir, bajo una infraestructura que garantice las condiciones adecuadas para el trabajo y las facilidades que permitan una estadía mucho más productiva. Por su parte, Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima, el desarrollo de zonas francas, parques industriales, empresariales y complejos de oficinas se adapta al ritmo que cambian los requerimientos de las empresas y, por ende, las necesidades de los trabajadores. “En Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios hemos detectado una creciente preferencia, principalmente de las empresas de economías desarrolladas, por aquellos proyectos con características eco-eficientes y sostenibles. Tal es el caso de proyectos como el Centro Corporativo El Cafetal y Zona Franca La Lima”, señaló Umaña. En este sentido, Zona Franca La Lima ofrece una infraestructura pre-calificada LEED. Las empresas que se instalen en La Lima Corporate Cente -el nuevo proyecto que contruye este desarrollador- o en Zona Franca La Lima cuentarán con 10 y 15 créditos LEED pre aprobados, en beneficio de sus políticas de sostenibilidad, lo cual se traduce en medidas permanentes para reducir el impacto ambiental durante el desarrollo del proyecto. Adicionalmente a estos beneficios,

el proyecto La Lima Corporate Center contará con más de 65 mil m2 de áreas verdes comunes, en las cuales se siembran especies nativas. Esto generará ahorros importantes en el consumo de agua . En esta misma línea, el Centro Corporativo El Cafetal se ha constituido como uno de los primeros centros corporativos en Centroamérica con la acreditación ambiental LEED® Silver (Core & Shell). El complejo alcanzó el 100% de ocupación en noviembre del 2016, solo dos años y seis meses después de su apertura oficial en mayo de 2014.

Oficinas inteligentes

Como parte de las nuevas tendencias en el sector inmobiliario a nivel mundial y que ya se vienen adaptando en Costa Rica, destacan los edificios inteligentes. En el país este tipo de iniciativas avanzan a buen ritmo, ya que las principales desarrolladoras han incorporado las nuevas tecnologías a importantes proyectos inmobiliarios, tanto residenciales, oficentros, comerciales y parques industriales. Precisamente el estudio de JLL Latinoamérica menciona que la automatización está redefiniendo funciones y procesos empresariales, con la gestión eficiente de sus edificios, así como el mantenimiento y servicios rutinarios de las instalaciones. El 85% de los CEO´s está considerando la integración de procesos empresariales automatizados básicos con inteligencia artificial y procesos cognitivos en los próximos tres años. “Por ejemplo, en el caso de La Lima Corporate Center, los edificios se diseñaron tomando en cuenta requisitos Leed, por lo cual tiene una gran eficiencia en el uso de la luz natural del área, cercana al 80% y control de radiación por medio de la ventanearía, lo cual ayuda a disminuir el uso de aires acondicionados. Además, todo el material utilizado tiene un componente de reciclaje y se aprovechó el clima para incorporar pantallas verdes para refrescar el entorno”, explicó Umaña. Carlos Wong, CEO de Zona Franca Coyol, coincidió en que parte de lo que demandan las corporaciones que buscan oficinas y edificios en parques empresariales o logísticos es la sensibilización en aspecto ambientales, que

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El desarrollo de zonas francas, parques industriales, empresariales y complejos de oficinas se adapta al ritmo que cambian los requerimientos de las empresas y, por ende, las necesidades de los trabajadores”. Carolina Umaña Gerente Comercial Zona Franca La Lima integren propuestas certificadas, el uso de energías alternativas como paneles solares, que sean eficientes, no solo ambientalmente, sino en el uso de servicios públicos.

El factor ser humano en la escogencia de oficinas “Estos parques empresariales están teniendo una importante participación en la generación de empleo en Costa Rica, aumentan el número de empresas, se expanden las ya presentes y se incrementa la Inversión Extranjera Directa. Una de las tendencias en los[hf4] últimos cinco años es que el 50% de las contrataciones se viene dando por el sector de servicios, para el cual, el recurso humano es su activo número uno”, explicó Wong.

INDUSTRIAL

Las empresas buscan con bastante énfasis que las edificaciones cuenten con detalles de eficiencia que les ayuden a reducir costos operativos, como energía eléctrica, agua y ventilación, asimismo, generar facilidad de acceso para sus colaboradores y cercanía con las amenidades comerciales y de entretenimiento”. Francisco Navarro Consultor CDL Mercadeo Dada esta línea empresarial, las compañías buscan espacios que respondan a las necesidades de su gente, el espacio de trabajo debe ser algo más que un inmueble, abarca un entorno que ayuda a las personas y a la organización a alcanzar sus objetivos. Bajo esta tendencia se enmarca tanto la incorporación de amenidades, espacios con zona verdes y de esparcimiento para los empleados, amplios paqueos, diversificación en la movilidad,

oficinas flexibles, salas de descanso, entre otras que vengan a complementar un estilo de vida más moderno. JLL Latinoamérica señala en su informe que la salud y el bienestar se perciben como lo que más afecta al compromiso con el trabajo y un elemento vital es que el 54% de los colaboradores trabajan al menos una vez al mes fuera del edificio corporativo, ya sea en sus casas o complejos de oficinas contratados por las corporaciones para facilitar el teletrabajo. “En Coyol hemos desarrollado una propuesta de campus, se trata de un punto de diversificación de mano de obra, nos constituimos en un punto de encuentro entre las empresas y las zonas de residencia de las personas. Cuentan con zonas verdes, amenidades que permiten la práctica del deporte, la Plaza Coyol, zonas de esparcimiento, así como un Centro de Capacitación para desarrollar las capacidades y entrenamientos académicos de las empresas”, indicó el CEO de Zona Franca Coyol. La tendencia del workplace también ha tomado impulso en estos desarrollos industriales, que consisten en espacios para el intercambio, el trabajo en unidades y conceptos de espacios abiertos, así como oficinas con lunch internos o expuestas con vidrios amplios que permite la entrada de luz natural. Si se trata de Coyol, la oferta de oficinas incluye una zona para hacer deporte, áreas seguras con facilidades, zonas verdes en donde los trabajadores pueden consumir sus alimentos o relajarse en sus momentos de descanso, e incluso para llevar a cabo reuniones o actividades diversas. Carlos Wong enfatizó en que la oferta de esta zona franca; que ya cuenta con 24 clientes, está exportando $1.200 millones y tiene un crecimiento del 19% anual; está enfocada en crear una combinación de estilo de vida de las personas, quienes buscan estar cerca de sus casas, con espacios de trabajo agradables y donde se les incorporen elementos como la alimentación variada, la capacitación y el entrenamiento. “Ofrecemos tanto la solución de llave en mano, con la cual desarrollamos el proyecto de una empresa de forma integral, desde el lote básico, la construcción y el montaje de la maquinaria. También ofrecemos el sistema

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La incorporación de amenidades, espacios con zona verdes y de esparcimiento para los empleados, amplios paqueos, diversificación en la movilidad, oficinas flexibles y salas de descanso se ha convertido en un elemento vital en la oferta de oficinas para multinacionales”. Carlos Wong CEO Zona Franca Coyol

Multi-Tenant para las compañías que necesitan empezar anticipadamente, que buscan espacios entre 1.500 y 10.00 m2, ya sea para alquiler o compra”, agregó Wong. Otros elementos que consideran las corporaciones que buscan instalarse en estos parques empresariales es la garantía de infraestructura redundante, con abastecimiento de electricidad en todo momento, agua potable, redes de transporte y reclutamiento del personal.

I ND USTRI AL

Zona Franca Coyol Desarrollo inmobiliario de talla mundial

ZFC asegura requerimientos tecnológicos de primera calidad que elevan la eficiencia y productividad de las empresas. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

os requerimientos inmobiliarios actuales de la industria médica y tecnológica son tan complejos que exigen cada vez más a los desarrolladores para diseñar métodos constructivos flexibles pero de altos estándares de calidad.

Zona Franca Coyol, ya que pueden dar respuesta inmediata a sus clientes dentro del parque empresarial. La cercanía de empresas suplidoras fue un factor clave en la consolidación del hub médico en la zona franca.

Zona Franca Coyol, ubicada en El Coyol de Alajuela cuenta con más de 10 años de experiencia brindando solución a las diversas necesidades de sus clientes: importantes firmas líderes a nivel mundial en el área de Ciencias de la Vida. Desde proyectos One-Stop-Shop hasta edificios multitenant donde el cliente se asegura una estructura moderna y funcional lista para amoldarse a sus necesidades. “En un edificio multitenant el cliente ya tiene el edificio en obra gris y ZFC le puede llevar a cabo las modificaciones a su gusto, por lo que en 3 o 4 meses ya puede estar trabajando”, indicó Ericka Flores, Directora de Desarrollo de Negocio de Zona Franca Coyol. Según Flores, esta modalidad ha sido aplaudida por suplidores de empresas de Ciencias de la Vida, uno de los públicos más importantes para

En un edificio multitenant en ZFC el cliente recibe una estructura moderna y adaptada a los altos estándares de la industria médica, con cielo suspendido y un sistema de aislamiento térmico contra la penetración de agua, además

¿Qué características tiene un edificio multitenant?

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cuenta con su propia entrada y parqueo, rampas de carga y descarga, jardines y áreas verdes. “El multitenant da la posibilidad de dividir el edificio hasta en 6 módulos de 1.200m2 o de 2.400m2 según la necesidad del cliente, es decir, una empresa puede tomar dos módulos y comenzar con un edificio de 2.400m2, lo que le permitirá aumentar su capacidad paulatinamente hasta los 10 mil m2”, apuntó Flores. En este momento, Zona Franca Coyol construye un edificio de ese tipo con dos módulos de 2.400m2 y 4 de

CONTENIDO PATROCINADO

En un edificio multitenant el cliente ya tiene el edificio en obra gris y ZFC le puede llevar a cabo las modificaciones a su gusto, por lo que en 3 o 4 meses ya puede estar trabajando”. Ericka Flores Directora de Desarrollo de Negocio Zona Franca Coyol

1.200m2 que estará listo para funcionar a partir de noviembre de 2017. La localización es altamente conveniente ya que se ubica cerca del acceso a la zona franca pero en el corazón del parque lo que permitirá gran movilidad en materia logística. Los costos de alquiler compiten en el mercado con cualquier proyecto inmobiliario actual pero con las facilidades de ubicarse en un parque que garantiza 7 puntos de la reconocida

certificación Leed Master Site. Además, al ser el principal exportador de dispositivos médicos de Costa Rica, ZFC asegura requerimientos tecnológicos de primer nivel que elevan la eficiencia y productividad de las empresas como accesos primarios a fibra óptica con conectividad redundante, tendidos y conexiones subterráneas, accesos garantizados de agua potable y sistemas de monitoreo remoto.

Edificios a la medida

Si por el contrario, un cliente no puede llevar a cabo las modificaciones internas de su edificio, Zona Franca Coyol puede entregarle su proyecto llave en mano (One-Stop-Shop)

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con los lineamientos y detalles que requiera para empezar a funcionar dentro de un polígono industrial de alto nivel, con un concepto arquitectónico, moderno, funcional y estético. “En ZFC el cliente encuentra todo lo que necesita para instalarse en Costa Rica: desde lote, hasta infraestructura, insumos (energía, agua, internet), mano de obra y permisos, manejo de servicios y recurso humano para su operación”, finalizó Flores. Si desea conocer más de la propuesta constructiva de Zona Franca Coyol puede comunicarse con Ericka Flores, Directora de Desarrollo de Negocio de Zona Franca Coyol al correo eflores@coyolzf.com.

USO S M IX TOS

Miniciudades planificadas buscan mejorar la calidad de vida de quienes viven en ellas

Lifestyle Centers comienzan a marcar tendencia en Costa Rica Estos entornos resuelven necesidades, maximizan el tiempo y evitan traslados a otros lugares Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

Proyecto Oxígeno “Human Playground” de Cuestamoras Urbanismo

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TE N D E N C I A S

pesar de encontrarse en una etapa temprana de oferta y demanda, el concepto de Lifestyle Centers o desarrollos de uso mixto se ha convertido en una alternativa que brinda las soluciones necesarias para vivir, trabajar y pasarla bien. La tendencia se ha implementado tanto en torres verticales como complejos de condominios horizontales. Los proyectos incluyen gran cantidad de amenidades, entre ellas los parques para mascotas, parques infantiles, comercios, guarderías, gimnasios, senderos, piscinas incluso hasta cines, pues la demanda de la gente se orienta a contar con la mayor cantidad de beneficios dentro de un mismo concepto, sin necesidad de salirse de su condominio. Precisamente las miniciudades cumplen con una serie de tendencias sobre todo en naciones como Asia o Estados Unidos, donde se han convertido en espacios para vivir, como apartamentos y residenciales, con complejos de oficinas, clínicas, centros educativos, zonas de entretenimiento, pasando por restaurantes, áreas verdes y de juegos infantiles, en fin, una combinación que entrelaza todos los elementos en la vida de sus habitantes. En el caso de Costa Rica, replicable en Centroamérica, estos desarrollos no han alcanzado su mayor potencial, pero sí comienzan a tomar forma y hay una interesante oferta en el mercado inmobiliario.

Los Lifestyle Centers soluciona muchos las dificultades de movilidad, las personas que viven en un proyecto o cerca de él, tienen una menor necesidad de usar el carro, evitan el tráfico y cuentan con más tiempo disponible”. George Miller Gensler

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De acuerdo con George Miller, de Gensler, hay proyectos de uso mixto que son relativamente pequeños cuando se comparan con naciones desarrolladas, pero funcionan con mucha eficiencia. “Las tendencias en el país está orientados a la oferta de un mismo complejo se puedan encontrar las soluciones necesarias para vivir, trabajar, pasarla bien, contar con una solución residencial donde también se pueda trabajar, gracias a una serie de espacios compartidos para comprar y entretenerse”, explicó Miller. Miller enfatizó en la necesidad de que estas iniciativas se conviertan en proyectos sociales para que el público los utilice y pasen allí la mayor parte de su tiempo, no que sean solo espacios de conveniencia para resolver problemas. En ese sentido, la tendencia del Lifestyle Centers soluciona muchos las dificultades de movilidad, pues las personas que viven en un proyecto o cerca de él, tienen una menor necesidad de usar el carro, evitan el tráfico y cuentan con más tiempo disponible. El uso mixto condensa todas las distancias, pues se llega por la mañana a trabajar, al terminar se socializa en un restaurante o un área de encuentro, es posible ver una película y luego ir a casa, todo en un mismo espacio. “En materia residencial, la oferta de estas miniciudades está compuesta normalmente por apartamentos, desde muy pequeños hasta los grandes con mucho lujo, algunos de ellos asociados a servicios de un hotel. Por ejemplo, si

USO S M IX TOS

Avenida Escazú, Lifestyle Center

cuenta con un centro de oficinas, los ejecutivos pueden quedarse en los hoteles”, añadió Miller. Coincidente con este criterio, Adriana Acosta, gerente de mercadeo de Portafolio Inmobiliario, señaló que la tendencia general de los Lifestyle Centers se relaciona con mejorar la calidad de quienes viven, trabajan o los visitan, resolviendo diferentes aspectos de su vida maximizando tiempo y evitando traslados a otros lugares. “Con los años se ha ido perfeccionando el mix ideal de comercios y servicios que se establecen en estos proyectos, los tipos de arquitectura que se utiliza, se ofrecen mejores amenidades y acabados residenciales de la mejor calidad y mayor énfasis en el desarrollo de espacios públicos”, indicó Acosta. Tomando en cuenta, que los proyectos de uso mixto no son sólo centros de compra, sino también lugares donde las personas de todas las edades se divierten y comparten con sus familias como sitio de esparcimiento. Incluye también el uso de recursos y disponibilidad de zonas verdes a lo interno de los proyectos.

Una solución integral La gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario reseña que actualmente las personas carecen de lugares de encuentro públicos y los proyectos de uso mixto se han convertido en lugares de encuentro de familias, amigos y compañeros de trabajo.

En el caso de los inquilinos del área residencial, son personas que aprecian vivir en un ambiente urbano, rodeados de restaurantes, servicios, comercios y eventos culturales a pasos de su lugar de residencia. Hay una serie de proyectos que son sumamente funcionales, con respecto a iniciativas de usos mixtos, como Avenida Escazú que tiene el mix residencial, hotel, restaurantes, galerías de arte, un cine, además de una plaza con condominios residenciales, todo integrado, lo cual fue parte del éxito que ha tenido. Portafolio Inmobiliario desarrolló Avenida Escazú, el primer Lifestyle Center del país y ya inauguró en su primera etapa Escazú Village en Trejos Montealegre. Avenida Escazú fue el primer Lifestyle Center de Costa Rica y se ubica en una de las zonas de mayor plusvalía del oeste de la ciudad. Cuenta con 30.000 m2 de área comercial, 50.000 m2 de oficinas, además de apartamentos tipo lofts con un total de 46 apartamentos y 4 penthouses, siete salas de cines, 20 restaurantes y bares, plazas exteriores y franquicias. Otro proyecto, desarrollado por Portafolio Inmobiliario es Escazú Village, uso mixto de más de 144.000 m2, que incluye residencias, oficinas, comercios, restaurantes y servicios. Además, está rodeado por 5.000 m2 de áreas verdes. “Hay una fuerte tendencia a nivel mundial que promueve el desarrollo de

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master planned communities o miniciudades planificadas; es decir, proyectos urbanos diseñados para soportar un mix entre residencias, comercio, educación, instituciones, servicios, grandes avenidas y espacios verdes”, enfatizó Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. La desarrolladora ha impulsado dos proyectos de vivienda que incluyen el concepto de uso mixto, como es el caso de Hacienda Espinal, un desarrollo urbano que ofrece una solución integral en cuanto a servicios e infraestructura. Dicho proyecto alberga 112 hectáreas de terreno, donde se combinan todos los componentes de la vida contemporánea, hogar, trabajo, cultura, educación, recreación, comercio, naturaleza y deporte.

Con los años se ha ido perfeccionando el mix ideal de comercios y servicios que se establecen en estos proyectos, los tipos de arquitectura que se utiliza, se ofrecen mejores amenidades y acabados residenciales de la mejor calidad”. Adriana Acosta Gerente de mercadeo Portafolio Inmobiliario

TE N D E N C I A S

Quevedo indicó que Hacienda Espinal muestra un diseño armonioso que fusiona distintos productos residenciales desarrollados por etapas, espacios comerciales y zonas verdes, áreas culturales y de recreación, como una ciclovía, senderos, playgrounds, canchas de fútbol y tenis, piscina semi-olímpica, casa club con piscina, un town center que contempla oficinas, comercios y un supermercado, así como un centro educativo, el Country Day School. Otra propuesta de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios es Azenza Towers, un proyecto vertical localizado, con dos torres de 23 niveles cada una, para un total de 238 apartamentos Además, cuenta con tres áreas sociales independientes como casa club de tres niveles, un rooftop lounge con vista panorámica de 360 grados, un Game Room para adultos y una sala de juegos infantiles. Asimismo, ofrece espacios de co-work con modernas salas de reuniones y estaciones de trabajo individual y una plaza comercial que alberga una farmacia y próximamente un supermercado de conveniencia. La empresa Kirebe entró al mercado con su proyecto City Place, ubicado en el centro de Santa Ana. Se trata de una oferta compuesta por espacios cómodos de oficinas, gastronomía, áreas de esparcimiento y entretenimiento, conveniencia y residencia.

Comunidades planeadas Costa Rica cuenta con otros proyectos inmobiliarios que buscan crear un espacio ideal para que las personas estén en un ambiente integrado, como es el caso de Santa Verde, un desarrollo de Cuestamoras Urbanismo, que aún está en proceso de construcción.

En el país hay proyectos inmobiliarios que buscan crear un espacio ideal para que las personas estén en un ambiente integrado”. Javier del Campo Director comercial Cuestamoras Urbanismo. Se trata de una comunidad planeada que albergará un complejo habitacional, área comercial, oficinas, extensas zonas feriales y deportivas, además de una gran oferta gastronómica que le permitirá a los costarricenses vivir la experiencia de residir, trabajar y disfrutar en el mismo lugar. Es un proyecto de uso mixto, que tendrá diversos apartamentos, un área

comercial y la Verdería, un concepto propio que integrará la oferta de productos verdes. Contará con una plaza central de más de 4.000 m2, la cual es 100% peatonal e integrará los diferentes usos del proyecto de forma orgánica y sostenible. “Las nuevas tendencias de desarrollo urbanístico buscan generar un crecimiento orgánico y sostenible, siendo las personas los principales protagonistas. Este nuevo modelo crea nuevas miniciudades incorporando el diseño de espacios urbanos en los que convergen lo tradicional y lo moderno”, señaló Javier del Campo, director comercial de Cuestamoras Urbanismo. La desarrolladora cuenta asimismo con una iniciativa distinta, el proyecto Oxígeno, que es denominado por Javier del Campo como el primer human playground de Costa Rica. Bajo un concepto innovador se integra la comunidad, el entretenimiento, el deporte, la gastronomía, las compras y los espacios verdes. Integra cuatro mundos distintos, agrupa una oferta comercial variada y centralizada según los diferentes gustos y estilos de vida, con espacio para disfrutar espectáculos, música, deporte, entretenimiento, cultura y gastronomía. A la vez ofrece áreas para llevar estilos de vida activos y saludables. Los Lifestyle Centers son lugares donde se puede pasar el día entero, con espacios abiertos, opciones para comer, puntos de encuentro donde reunirse con amigos, que incluye la cultura como elemento esencial y alternativas para los niños. Son zonas de la ciudad que funcionan como motores, los cuales impulsan el desarrollo y el mejoramiento de la sociedad.

Proyecto Santa Verde de Cuestamoras Urbanismo

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CO M ERC I AL

Retailtainment sigue su expansión por América Latina

Generar experiencias para aumentar los niveles en las ventas, es la nueva modalidad de estrategia retail, misma que hace un profundo énfasis al entretenimiento como valor agregado y através del cual han variado los antiguos conceptos de diseño arquitectónico, tecnología y espacios, en los centros comerciales. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

a estrategia denominada retailtament o marketing de entretenimiento, sigue expandiéndose por América latina, dando una muy digna pelea a todos esos canales tradicionales de comercio e inclusive, al ámbito digital, partiendo de la premisa de que ofrecer experiencias es el secreto para aumentar los niveles de venta. Datos del Panel de Hogares de Nielsen reflejan que en América Latina durante los últimos 5 años el comercio digital creció 10.6% y el tradicional lo hizo en un 5.5%. Algunos de los países en los que las compras online fueron

más fuertes son Chile, Colombia, Brasil y México, curiosamente son los países que albergan más cantidad de centros comerciales en toda la región, por lo que el impacto ha sido aún mayor. Esta arremetida se ha visto frenada por la incursión del factor entretenimiento en el mercado retail, aunque aún a una escala mucho menor puesto que expertos relacionan el acceso a tecnología y seguridad informática como un determinante en el aumento de las compras por la red. Estos datos no han de sorprender a los desarrolladores de centros comerciales y por ello la estrategia se ha

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enfocado al retailtament, es decir, crear todas esas nuevas experiencias através de elementos que lo digital no puede ofrecer, por ejemplo: la arquitectura, foodcourts, restaurantes, cines, teatros, salas de patinaje e inclusive, opciones de juegos para niños entre otros. Jorge Lizan, Managing Director de Lizan Retail Advisors, explica que actualmente, el entretenimiento ya no es un plato de acompañamiento: es el plato principal y los desarrolladores de centros comerciales están cada vez más interesados en el ordenarlo. Lo anterior se debe a que los conceptos de entretenimiento han evolucionado

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mucho más allá de la salas de cine, y nuevas ideas han surgido; desde los parques infantiles tipo Kidzania, Cool de Sac o Chuck E. Cheese’s, los boliches tales como Lucky Strike Lanes, hasta paredes de escalada como Walltopia, paracaidismo bajo techo como iFLY y conceptos como TopGolf que han capturado la imaginación y los bolsillos de los consumidores “Retailtainmentes el concepto de agregar entretenimiento a la mezcla comercial de los centros comerciales. La tendencia comenzó hace ya varios años, pero se ha acelerado recientemente ya que los minoristas y los centros comerciales buscan desesperadamente nuevas formas de reinventarse para atraer a los consumidores. El consumidor actual está gastando menos y consumiendo de forma diferente y los centros comerciales que no lo entienden y no se están adaptando a este cambio en pocos años habrán perdido relevancia y morirán”, asegura Lizan. El experto menciona que los

conceptos de entretenimiento tienen la ventaja de ser atractivos para los Millennials y otros clientes jóvenes, por lo que los desarrolladores de centros comerciales comprenden el grado con el que el entretenimiento incrementa el trafico y crea una interesante sinergia con otros inquilinos de los centros comerciales, además el entretenimiento introduce un elemento social al centro comercial que lo convierte en un destino. Le da a la gente una razón no solo para venir sino para quedarse ya que le ofrece al usuario toda una gama de actividades y experiencias memorables. De acuerdo con Roberto Cáceres, Gerente General de Colliers International división Colombia, en la región de América, el país que más avance tiene en esta estrategia es Estados Unidos, ya que lidera tendencias y muchas de sus ciudades cuentan con centros comerciales de alto impacto y dentro de los mismos las marcas que se ubican allí con estrategias de retailtament. “Las Vegas, especialmente cuenta con

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centros comerciales de estructuras arquitectónicas que impactan la zona donde se ubican, sin embargo bienes raíces ubicados a pie de calle en esta ciudad también han adoptado el uso de esta estrategia para atraer de manera localizada a sus consumidores, como por ejemplo M&M´s y Hamnley”. Para el experto en Latinoamérica esta filosofía se está desarrollando de manera paulatina y mezclada entre las marcas y los desarrolladores de centros comerciales, donde las mismas realizan numerosos esfuerzos para impactar a sus clientes, por lo que no se puede considerar algún país como líder en el uso de esta estrategia aunque si hay quienes han sabido hacer un buen trabajo al respecto. Uno de esos países es Colombia, ya que según explica Javier Lomelín, Chief Executive Officer Latam de Colliers International, pese a ser un fenómeno muy nuevo, los centros comerciales en este país han logrado hacer de manera oportuna y exitosa la transición de

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la venta de productos y servicios a la consolidación de espacios que ofrecen experiencias de entretenimiento y de diversión. “Esta transición es algo con lo cual el E-Commerce no puede sustituir lo que busca el consumidor al atender o presentarse en un centro comercial, sin duda, este fenómeno ofrece grandes e innovadoras oportunidades al desarrollo de este sector y el desarrollo de este tipo de inmuebles”, mencionó. Cáceres por su parte, explica que la experiencia en este país ha sido interesante por varios aspectos, primero la incursión de marcas globales y su inmersión cultural al país, lo que ha hecho que muchas de las empresas diseñen estrategias enfocadas en la generación de trafico de nuevos clientes, atrayendo la nueva fuerza laboral que tiene Colombia y dentro de la ejecución de las mismas, muchas empresas probablemente no tienen definido que están haciendo retailtament, pero se encuentran utilizando prácticas de esta filosofía, un ejemplo es el olor que identifica ciertas marcas nacionales de ropa, los espacios diseñados por clúster en los nuevos centros comerciales, música en vivo en fechas especiales por marcas internacionales de presencia histórica en el país. Para este especialista, los factores diferenciales al momento de ofrecerle

el producto o un servicio al consumidor final como estrategia de marketing, empleando técnicas diferenciales como nueva tecnología, la psicología del ambiente con música, iluminación, colores que definan su marca, olores que generen impacto en el comportamiento del consumidor, estructuras de diseño arquitectónico donde puedan interactuar y catering experiencia, han sido la mezcla de actividades de entretenimiento y atracción que logra como resultado captar la atención del consumidor de manera inmediata e impacta en los indicadores de gestión de ventas en las compañías. A nivel de diseño arquitectónico, basado en las tendencias globales y en lo que se está aplicando en propuestas, el concepto de los centros comerciales tradicionales es uno de los que ha sufrido un mayor impacto en años recientes. Como se mencionó anteriormente, por un lado, la experiencia de compras en línea (amazon, ebay, alibaba y las tiendas virtuales de las diferentes marcas, boutiques, etc) han afectado sensiblemente las tradicionales tiendas y comercios en los centros comerciales. Este fenómeno que aún no es tan fuerte en Costa Rica por ejemplo, ha provocado el cierre de múltiples centros comerciales, anclas, tiendas etc. en diversas partes del mundo. Por otro lado, los cambios

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Retailtainment es el concepto de agregar entretenimiento a la mezcla comercial de los centros comerciales. La tendencia comenzó hace ya varios años, pero se ha acelerado recientemente ya que los minoristas y los centros comerciales buscan desesperadamente nuevas formas de reinventarse para atraer a los consumidores”. Jorge Lizan Managing Director Lizan Retail Advisors

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Esta transición es algo con lo cual el E-Commerce no puede sustituir lo que busca el consumidor al atender o presentarse en un centro comercial, sin duda, este fenómeno ofrece grandes e innovadoras oportunidades al desarrollo de este sector y el desarrollo de este tipo de inmuebles”. Roberto Cáceres Gerente general Colliers International Colombia generacionales, ambientales, tiempos de desplazamiento, y la mayor sofisticación / evolución el gusto de los consumidores, etc. han provocado un giro en el viejo concepto de centro comercial cerrado, para evolucionar en proyectos de uso mixto y “life style centers”, que son lugares mucho más diversos, abiertos o semiabiertos, humanos, dinámicos, etc, explica el Arquitecto Rafael Solís de Urbanistas Asociados. “En estos desarrollos se propicia una integración comercial e interacción social más semejante a la que se vive en las ciudades, en donde las compras son parte de una experiencia única y coexisten con la diversión, el entretenimiento, el trabajo, el ejercicio, la vivienda, hotelería, etc. El diseño juego un papel central, la experiencia sensorial y espacial que se logra causar en el usuario final, el confort, la mezcla correcta de usos y actividades, la versatilidad de los espacios y los servicios de valor agregado. Por ejemplo

la conectividad es clave, el comprador tope de los elementos tecnológicos y de hoy es mucho más sofisticado, de comodidad para sus visitantes. compara en línea, ve otras opciones Luis Monestel, director de Cinépolis y busca reviews. Busca tener acceso para Centroamérica, explica que esta espacios para coworking, para el des- estrategia de los centros comerciales canso, lectura y por supuesto la diver- en el caso de esta Compañía, ha sido un sión: Shopper-tainment”, asegura Solís. gran indicador del comportamiento de El experto agrega que se está ante las personas, otorgando señales claras necesidades y tendencias de usuarios de que cada vez más, hay una fuerte que ahora buscan experiencias únicas, búsqueda de nuevas experiencias, de satisfacciones inmediatas, diversión, di- ahí el éxito de los cines en centros conamismo, valor agregado y calidad merciales y por ejemplo en el caso de espacial. Cinépolis la gran aceptación hacia el Un ejemplo de la manera en que los concepto VIP, la 3d, 4d, Junior entre centros comerciales han tenido que au- otros. mentar sus áreas de entretenimiento, es “Hemos llegado a la conclusión de el proyecto de Paseo Villa del Río, que que debemos estar donde las persoactualmente se construye en Colombia nas quieran. Procuramos que nuestro y que tiene vocación de integrar las público no tenga que trasladarse lejos nuevas tendencias comerciales interna- para ir a experimentar lo que es una cionales, ofreciendo una oferta de en- sala VIP, 3D o 4D. La mejor manera de tretenimiento única en Colombia hasta hacerlo ya no es como en tiempo anahora, con más de 8.000 m2 de juegos tiguos colocando un cine en la ciudad, y 16.000 m2 de entretenimiento total, para qué si ahora podemos hacerlo en explica Rodolphe Demaine, Experto, un centro comercial y con ello dispoAsociado y responsable comercial la ner de enormes beneficios, además de compañía Avenida Capital, encargada poder establecer nuestro concepto a de su desarrollo. todo tipo de públicos”. Lo anterior se respalda en esa nuePese a que aun no hay una garantía va tendencia de entretenimiento que de que el retailtament pueda ganar la promueve la incorporación de todo tipo guerra contra el e-commerce, no cabe de experiencias en un solo inmueble, duda que los grandes beneficiados en por ejemplo con las áreas para niños, toda esta batalla es el público en genecafés, bares, sitios de lectura, internet ral, puesto que ahora pueden disponer gratuito e inclusive la evolución de las de mayores facilidades para realizar sus salas de cine que cada vez buscan una compras y acceder a entretenimiento mayor optimización de su servicio y el al mismo tiempo.

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FINANZAS

Crowdfunding: una revolución a punto de estallar

El crowdfunding se ha convertido en un mecanismo muy popular para el financiamiento de proyectos, principalmente para emprendedores de pequeñas y/o medianas empresas (Pymes). Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com

l Fondo Multilateral de Inversiones (FOMIN), ha denominado al crowdfunding como “Una formación de capital en donde las necesidades de financiamiento de una organización o un individuo se comunican a través de una convocatoria abierta a un grupo de personas”. Cabe señalar que su fortaleza ha radicado principalmente en sitios virtuales através de la Internet, haciendo más sencilla la unión de inversionistas a una determinada iniciativa emprendedora. En el sitio de la compañía Lancetalent, dedicada a promover la

creación de proyectos financiados en su mayoría por crowdfunding, destaca que la práctica de este no es tan nueva como muchos creen, y tiene sus cimientos en el año 2009, cuando comienzan a surgir las primeras plataformas dedicadas al respaldo financiero colectivo como eje principal, esto en Estados Unidos pero que muy rápido logró propagarse a México. Mariano Capellino, CEO de la compañía especializada en investigaciones de Real State INMSA, explica que el atractivo del crowdfunding inicia con un excelente activo inmobiliario con

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una imagen de seguridad. Muchas veces es así, pero también hay que tener en cuenta que no siempre un excelente inmueble garantiza una inversión segura y rentable, esta es una de las tantas dificultades entorno a este mecanismo. “Hay crowdfundings –no todosque proponen, por ejemplo, obtener el 80% o 90% del capital apalancándose en créditos de instituciones financieras para adquirir el inmueble o desarrollarlo. El 10% o 20% que falta es lo que terminará financiando el inversor particular. Las instituciones no están dispuestas a financiar el 100%

FINANZAS

del proyecto ya que quieren un margen de seguridad para absorber una posible corrección a la baja del precio del activo. El pequeño inversor es quién financia lo que los expertos no hacen. Entonces, lo que nos debemos preguntar es ¿qué pasa si el negocio final tiene un ajuste de un 10% - 20% que reduce los ingresos proyectados? La respuesta es simple: el riesgo lo correrá el inversor particular, porque los primeros que cobran será los acreedores financieros que financiaron la mayor parte y tienen garantías preferenciales“, asegura el experto. Lo anterior provoca que el pequeño inversor no sólo pueda poner en riesgo la rentabilidad que le prometieron, sino que puede perder parte o todo su capital en este tipo de crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor proyectado de venta de las unidades sea menor, por haberse comprado el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo de endeudamiento en caso de suba de tasas o por errores de pronóstico, entre otras razones muy factibles de suceder, por estas razones hay que ver los riesgos antes de participar en crowdfunding, detalla Capellino. “Como ejemplo de situaciones posibles que podrían poner en riesgo la inversión, se encuentra el efecto que tendría una suba de tasas de interés en Estados Unidos. Muchas veces la estrategia de salida de la inversión del crowdfunding, corresponde a la venta de la propiedad a un inversor institucional, como un fondo de pensión. En ese caso, se puede proyectar un valor de venta de la propiedad que le permita al fondo de pensión obtener un

Hay crowdfundings –no todosque proponen, por ejemplo, obtener el 80 o 90% del capital apalancándose en créditos de instituciones financieras para adquirir el inmueble o desarrollarlo. El 10% o 20% que falta es lo que terminará financiando el inversor particular”. Mariano Capellino CEO INMSA

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FINANZAS

Los riesgos legales del crowdfunding inmobiliario son similares a los riesgos legales de invertir en un negocio como accionista”. Un inversionista en este tipo de inversión normalmente adquiere participación como accionista en una sociedad, quien es o será la propietaria del bien inmueble”. Kristine Bouscayrol Asociada Alegalis LEGIC Guatemala

retorno del 3% anual. En el caso que las tasas suban a corto o mediano plazo 1% anual, es altamente probable que estos fondos exijan como mínimo un 1% más de retorno, es decir, pasar de 3% a 4% anual. Esto provocaría que, para llegar a ese retorno, el precio de venta del activo deba ser de alrededor de un 25% menos para lograr esa rentabilidad. Si el proyecto estaba apalancado financieramente un 80%, el pequeño inversor en este caso podría perder todo su capital”, asegura. La lista de tipos de crowdfunding, incluye aquellos que se basan en generar certidumbre y seguridad, ofrecen un retorno anual fijo sin que el proyecto haya empezado a generar flujos suficientes para poder distribuir ese retorno, para el CEO de INMSA esto es simple, ya que ese adelanto se paga con el dinero que el inversor aportó inicialmente que, en lugar de ser invertido en el negocio, fue reservado para pagar el rendimiento de los primeros años, esto no es un buen indicador de los resultados que se generarán al final de la inversión. “Existen otras ofertas de crowdfunding que no utilizan el apalancamiento pero se relacionan con activos que están muy por encima de su valuación. Eso sucede habitualmente en mercados que están en un proceso de corrección o recesión ya la baja de precios. Como no hay compradores para venderles estos inmuebles por el canal tradicional, suelen constituirse este tipo de estructuras (crowdfunding) en donde se incorporan estos activos para colocarlos a pequeños inversores que invierten cantidades bajas atraídos por la tasa que proyectan”, destaca el especialista.

Costa Rica y América Central En América Central el crowdfunding está en su etapa inicial, siendo quizás Panamá, el país que más modelos y plataformas de este tipo ha inventariado. En el caso de Costa Rica, entidades financieras como el BCR, señalan que es un producto que no se maneja. Christian Zuñiga, Gerente General de INHAUS, menciona que pese a llamar mucho la atención por ser un modo fácil de levantar dinero de manera online, recibiendo donaciones de

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dinero, en Costa Rica no ha generado mayor impacto, salvo casos muy particulares por ejemplo en industrias como la de películas. “Lo que si se ha visto es que por ejemplo un director no tiene los fondos y los solicita por medio de redes sociales, aquí la ganancia que tienen los donantes es más que todo como en los agradecimientos que hacen al final de las películas, otro caso donde se aprecia es temas médicos, donde la gente expone un tema proyecto y otras personas donan dinero esperando ganar un tratamiento o solución etc.”, menciona Zuñiga. Para este experto el caso más cercano para un mercado como el de Costa Rica en materia de Bienes Raíces, podría ser el que se le llegue a ofrecer al inversionista un ROYALTIE, en el cual el inversionista coloca cierta cantidad de dinero a cambio de obtener una rentabilidad aunque sería algo todavía muy poco utilizado. Para Mariano Capellino de INMSA, si las personas quieren meterse a realizar esta herramienta, es muy importante conocer en detalle las condiciones porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero. “Cuidado con aquellas con mucho apalancamiento financiero y donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador del negocio supera ampliamente la rentabilidad real posible del mercado. Hablando claro, se ha desarrollado un excelente concepto para captar inversores pequeños que de otra forma no serían parte de edificios emblemáticos en las principales ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium. Se debe recordar que si las condiciones no son apropiadas, se puede perder gran parte del capital invertido”, asegura.

El criterio legal entorno al crowdfunding Kristine Bouscayrol, Asociada Alegalis, de la firma LEGIC Guatemala, explica que si bien es cierto, el crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión en el mercado inmobiliario que permite a las personas invertir en un bien inmueble sin necesidad de realizar una gran inversión, ya que dicho inmueble es comprado por varias personas, usualmente a través de una sociedad, pero; como todo crowdfunding

FINANZAS

se basa en la confianza de la gente en la idea o el emprendimiento de alguien, en este caso en un bien inmueble. “Los riesgos legales del crowdfunding inmobiliario son similares a los riesgos legales de invertir en un negocio como accionista. Un inversionista en este tipo de inversión normalmente adquiere participación como accionista en una sociedad, quien es o será la propietaria del bien inmueble y quien lo administrará para obtener los retornos ofrecidos y/o la venta del mismo en el momento en que la revalorización del inmueble sea optima”. La especialista explica que es importante considerar que los riesgos legales en este tipo de inversión responden a las siguientes preguntas: ¿Que derechos y obligaciones tengo como inversionista (accionista) en la sociedad?, ¿Es el administrador de la sociedad la persona capacitada para administrar mi inversión?, ¿La sociedad cumple con los requisitos establecidos en la legislación?, ¿Cuáles son mis opciones de salida?, ¿Existe alguna limitación para vender las acciones?, ¿Existe un mercado secundario de las mismas?, ¿Cuáles son las reglas de convivencia pactadas en el contrato de sociedad y/o pacto de accionistas?, además de la forma de distribución de utilidades. “En algunos países como España, México, Argentina, existe regulación especial para este tipo de inversiones la cual limita el monto de dinero a invertir dependiendo del tipo de inversionista que sea, esto con la finalidad de proteger al inversionista “no profesional”. En Centroamérica aún no contamos con una regulación especial sobre el crowdfunding inmobiliario y usualmente se realizan las operaciones cumpliendo con las normas generales de una sociedad y las del mercado de valores. En ausencia de una legislación especial se vuelve importante que los gestores de las plataformas de crowdfunding cumplan con las leyes de cada país y sean transparentes en cuanto a lo ofrecido a los inversionistas”, agrega. Bouscayrol mencionó a Inversión Inmobiliaria que en otros países, quien normalmente controla y supervisa la práctica de crowdfunding es la entidad encargada de supervisar el Mercado de Valores y Mercancías, lo cual hace sentido ya que a través de esta práctica

estamos ofreciendo participación en una sociedad a través de acciones o títulos que acrediten derechos de propiedad.

Crowdfunding: la revolución que apenas comienza Argentina y México son algunos de los países donde el crowdfunding ha cobrado mayor fuerza, en este último apoyado en las Pymes, que a su vez, son base de la economía laboral ya que de acuerdo con la Secretaría de Economía, 7 de cada 10 empleos en dicho país provienen de una PYME. Carlos Rousseau CEO y Presidente de Orange Investments, comenta en el siguiente artículo denominado Crowdfunding: la revolución que apenas comienza, la manera en que esta herramienta ha ido creciendo y pronto estallará a su máximo apogeo. Las plataformas de crowdfunding son entornos digitales donde la gente que necesita dinero para invertir en un proyecto se conecta con la gente que lo tiene. Los emprendedores publican sus proyectos en busca de financiamiento por parte de inversionistas, quienes pueden participar y monitorear sus propiedades y rendimientos en un solo portal web. A diferencia de las REIT, este tipo de inversión permite prestar capital u obtener participación accionaria en proyectos específicos, y no necesariamente en portafolios enteros. La principal función del

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crowdfunding es que integra y democratiza. Con su llegada, la inversión en el sector inmobiliario deja de ser parte de un club exclusivo, pues los interesados no necesitan estar afiliados a instituciones, estar acreditados o tener grandes sumas de capital para participar. Dado que la naturaleza del crowdfunding es facilitar y conectar a los jugadores para que se asocien en transacciones voluntarias, uno de los retos mayores yace en los gobiernos, que deben tanto crear un ambiente fértil para estas plataformas como hacerlas seguras para los inversionistas que las utilizan. La revolución ya es un hecho, pero también una gran promesa. La inversión vía crowdfunding en general ha crecido más del doble cada año. Según datos del Banco Mundial, escalará a una cantidad mayor a los 93,000 millones de dólares en el año 2025. La inercia del crowdfunding de participación accionaria es tan fuerte que incluso superará esta misma década las sumas levantadas vía capital de riesgo o inversores ángel. En el crowdfunding de real estate se estimaron operaciones cercanas a los 3,500 millones de dólares en el 2016. Con el pronóstico de que el crowdfunding de nicho está por explotar, los resultados de su aplicación en bienes raíces no parecen tener un techo definido. Apenas estamos por presenciar su verdadero potencial.

FINANZAS

Fondos Inmobiliarios: conózcalos antes de invertir en ellos Oferta comprende 14 fondos gestionados por 7 administradoras, y en conjunto los activos administrados ascienden a $1.646 millones. Por Víctor Chacón R. Director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica, vchacon@fondoscostarica.com

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COLUMNA

n Costa Rica, los fondos inmobiliarios cumplen 17 años de existencia. Su oferta comprende 14 fondos gestionados por 7 administradoras, y en conjunto los activos administrados ascienden a $1.646 millones, según cifras de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) al cierre de marzo 2017. Además, se reportan 8.187 cuentas de clientes, que incluyen a personas físicas y jurídicas de diferente tamaño, fondos de pensión, solidaristas, cooperativas, asociaciones y otros tipos de inversionistas. La trayectoria y éxito de este producto merece un alto en el camino para explicarlo, de manera que actuales y potenciales ahorrantes saquen el máximo provecho del mismo, y sepan ejercer tanto sus derechos como sus obligaciones.

El concepto esencial Básicamente, el fondo inmobiliario lo que hace es recibir aportes de muchos inversionistas (cuantos más, mejor), que pueden ser de $1.000 como mínimo y, con la suma de todos esos aportes, se integra un monto mayor con

el cual la Sociedad Administradora del Fondo acude al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres. Estas rentas ingresan a las cuentas bancarias del fondo, y luego la Administradora las distribuye entre todos los aportantes. Es decir, todos los inversionistas hacen una inversión en bienes raíces, que les depara una renta inmobiliaria. Este concepto básico puede ser desagregado en un análisis más enriquecedor.

Un producto regulado El fondo inmobiliario y su sociedad administradora de fondos son figuras cobijadas por la Ley Reguladora del Mercado de Valores (LRMV), que encarga al Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiera (CONASSIF) la obligación de generar reglamentos para delinear su operación. Asimismo, delega en la Superintendencia General de Valores (ente estatal adscrito al Banco Central de Costa Rica), el deber de supervisar e inspeccionar dichas figuras. El sentido de que una ley ampare la existencia de los fondos de inversión

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en general y los fondos inmobiliarios en particular, deriva del objetivo de promover la democracia económica. Es decir, que el ser propietario de importantes y valiosos activos no sea un asunto solamente de inversionistas de gran capital, sino que el acceso a mejores rendimientos también sea posible para ahorrantes de posibilidades modestas. Este fue el mismo espíritu que imperó cuando en 1960 el presidente de los Estados Unidos, Dwight Eisenhower, firmó la Ley por la cual se creaban los fondos inmobiliarios en ese país (conocidos como Real Estate Investment Trusts). Son figuras obligadas a ser muy transparentes en su operación y registros, ssujetos a auditorías externas e internas y que deben cumplir con todos los requisitos y protocolos de la Ley 8204 (que regula el narcotráfico, lavado de dinero, la corrupción y negocios ilícitos). Asimismo, antes de que un inmueble pueda ingresar a formar parte del fondo, deben ser sujetos de informes periciales, realizados por profesionales en el campo financiero e ingenieril y la información debe estar disponible al público a través de la Sugeval. Estos profesionales deben volver a recorrer los inmuebles y actualizar dichas valoraciones al menos cada año, incluso antes, para que los valores de los bienes raíces del fondo reflejen la realidad de su valor en los registros contables.

Fondos de tipo cerrado, pero no financiero. ¿Cómo funciona? Los fondos de inversión que adquieren títulos valores se denominan fondos financieros por invertir en valores, que son activos financieros. Operativamente se clasifican como fondos abiertos por cuanto el ahorrante ingresa al fondo y cuando quiere retirar dinero, simplemente lo pide a la Administradora, y el fondo le reintegra el dinero solicitado, proveniente de su aporte más las ganancias acumuladas. Son fondos que al tener un activo muy líquido (valores), el flujo de ahorrantes entrando y saliendo es frecuente y ágil. En el caso de los fondos inmobiliarios, al tener un activo poco líquido (inmuebles), entran en la clasificación de Fondos no financieros y operativamente se constituyen como fondos cerrados.

FINANZAS

En estos, el ahorrante adquiere participaciones, ya sea en la Administradora directamente o en cualquier puesto de bolsa, pero cuando quiere retirarse del fondo, debe tomar sus participaciones, llevarlas a cualquier puesto de bolsa y pedirles que vendan los certificados de participación en la bolsa. Es decir, el fondo no paga por las participaciones, sino que es el mercado secundario de la bolsa el que genera liquidez (dinero efectivo) al cliente. Esto es así por cuanto en los fondos cerrados, cuando un cliente desea retirarse, la cartera del fondo no se altera, el fondo no debe salir a vender o liquidar el activo (inmueble), sino que un cliente sale a cambio de otro que ingresa para que el activo del fondo quede protegido.

¿A quién pertenecen los inmuebles adquiridos? Los activos vienen a formar parte del Fondo Inmobiliario y quedan inscritos en el Registro Público a nombre del fondo. Recordemos que si bien la Administradora del Fondo actúa por cuenta del fondo (lo maneja, lleva sus registros, lo representa y vela por sus intereses), es una entidad aparte. Los bienes del fondo no se mezclan nunca con los bienes de la Administradora, tanto así que en el Registro Público asigna un número de cédula jurídica al fondo, que es diferente a la cédula jurídica de la Administradora. Igual sucede con las cuentas bancarias, y las cuentas de custodia de valores de todos los fondos que existen, lo que garantiza una separación total de bienes del Fondo y su Administradora.

Reglas en la gestión de los Fondos El fondo inmobiliario sólo puede adquirir inmuebles terminados con el fin de ser dados en alquiler o venta. Esto inhibe el que los fondos puedan iniciar desarrollos constructivos a partir de cero. Para esta figura de construcción inmobiliaria existe otra figura denominada Fondos de Desarrollo de Proyectos. Por otra parte, para garantizar su especialización, el fondo debe tener, en todo momento, al menos 80% del activo total invertido en bienes raíces. Si por alguna situación especial

el fondo incumple ese mínimo, dicho artículo dispone de un plazo de gracia o excepción de un mes para volver al nivel mínimo de 80% citado.

Concentración por arrendatario Aunque el ideal de estos fondos es la máxima diversificación de sus ingresos, el reglamento exige como mínimo que no más del 25% del ingreso mensual del fondo provenga de una persona física o jurídica. No obstante, el reglamento permite, en algunos casos la máxima concentración, es decir, llegar a tener un único arrendatario de sus inmuebles. En la práctica, entre los 14 fondos inmobiliarios existentes, la cantidad de inquilinos asciende a 1.255, lo que da un promedio de 90 inquilinos por fondo, lo que muestra el óptimo nivel de diversificación.

Transacciones que configuran conflictos de interés A efecto de asegurar aún más la transparencia en el manejo de éstos fondos, el artículo 95 de la Ley, dispone las siguientes medidas: El fondo no puede adquirir inmuebles para el fondo si provienen de socios de la sociedad administradora, de sus directivos, empleados o de las personas o empresas que formen un grupo económico con ellos. Los partícipes (inversionistas) del fondo y las personas que formen un grupo económico con ellos, no podrán arrendar bienes inmuebles del fondo. Al separar la figura del inversionista con el de inquilino del Fondo, se asegura que el fondo no tenga ninguna motivación para un trato diferenciado a un inquilino particular, por la consideración de su condición de inversionista. Con esto, siempre se maximizará a todos los inversionistas del Fondo. Por otro lado, se evita que el grupo relacionado con la Administradora no realice con ventaja la venta de sus activos propios al fondo. Al prohibir esas transacciones, las compras que haga el fondo solo pueden venir de terceros, sin relación con la Administradora y su Grupo.

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Esquema tributario de fondos inmobiliarios A los fondos inmobiliarios les aplica, al igual que a los restantes tipos de fondos de inversión, el esquema fiscal que, en resumen, consiste en lo siguiente: Si el fondo invierte en valores ya gravados en la fuente, no debe tributar sobre el ingreso neto obtenido. Esto, por cuanto implícitamente ya el título pagó el 8% de impuesto. Si el fondo adquiere valores exentos por Ley, para el fondo también son exentos, y no se tiene que tributar sobre dichos ingresos. Si el fondo compra valores u otros activos no gravados en la fuente, el fondo debe tributar sobre los ingresos brutos, a la tasa de 5%. Éste es el caso, por ejemplo, de los alquileres de un bien inmueble. En caso de que el fondo genere ganancias de capital, por ejemplo, al vender inmuebles del fondo con ganancia respecto a su valor contable, debe pagar un impuesto de 5%. Impuestos sobre el inversionista. Cualquier ganancia que genere el partícipe o inversionista del fondo está exenta de impuesto; es decir, cuando el fondo distribuye ganancias a sus inversionistas, o éste venda sus participaciones en la Bolsa, a un precio mayor respecto a su valor contable, no debe tributar. Esto es así, por cuanto el fondo ya pagó el impuesto a nivel de los activos, de manera que, para evitar una doble grabación, el inversionista no debe tributar por lo que reciba de dinero proveniente de sus participaciones. En otras palabras, el esquema tributario de los fondos inmobiliarios se ubica únicamente a nivel de la cartera activa (impuesto sobre valores, inmuebles, sus rentas y ganancias de capital), mientras que a nivel de cartera pasiva las ganancias o ingresos que recibe el inversionista no pagan ningún impuesto.

Asambleas de Inversionistas y derecho de receso Por su naturaleza de fondos de inversión cerrados, la ley dispone que

COLUMNA

determinados actos sólo pueden aprobarse al convocar una Asamblea de inversionistas del Fondo Inmobiliario. Por ejemplo, cambiar cualquier punto de la política de inversión indicada en

el Prospecto del fondo, aumentar el monto autorizado de emisión de participaciones o cambiar la frecuencia de distribución de las ganancias del fondo, entre otras. Inclusive, los inversionistas

pueden proponer puntos de su interés en la Asamblea, y todo cuanto se discuta, es votado autónomamente, a favor o en contra, según sea la mayoría entre los participantes. Naturalmente que la Administradora, al estar prohibida de ser inversionista de los fondos que maneja, tampoco vota en dichas Asambleas. Ahora bien, aun cuando la mayoría votara a favor de determinado cambio al fondo, los inversionistas en desacuerdo, e incluso los que no asistieron del todo, tienen reservado por Ley, la posibilidad de retirarse del fondo. Este derecho de receso, contemplado por Ley, implica que el Fondo debe pagar las participaciones del inversionista, en forma directa y en efectivo, siempre que este haya mostrado formalmente su deseo de acogerse al derecho de receso, dentro del mes siguiente a la comunicación de los acuerdos de cambio al fondo.

Ascenso constante En diez años, los activos administrados por los fondos inmobiliarios aumentaron en $1.000 millones, producto del atractivo y eficacia de este instrumento de inversión. Activos Fondos Inmobiliarios Renta 2002-2017 Millones US$

$1,800

$1,551

$1,600

$1,646

$1,400

$1,278

$1,200 $1,076

$1,000 $872

$800 $600

$1,122

$945 $905 $938 $945

$393

$400

$458

$230 $275

$200 $0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: Sugeval

$649

$600

Inquilinos responden a la oferta

Distribución de ganancias

La ocupación histórica de los inmuebles que conforman los fondos inmobiliarios promedia el 91,7%. Esta tasa es garantía de rendimientos positivos para los inversionistas, porque la renta es el origen de las ganancias. Ocupación Promedio Fondos Inmobiliarios. 2005-2017

90.0

92.0

94.0

96.0

98.0

2000

2001

1,405

2002 2003

2004 2005 2006 2007

2008 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: Sugeval

JUNIO 2017 / 127

90.1

1999

761

96.5 95.9

322

1,828 98.0

121

96.0

2,396

91.9 91.9

3,841 2,816

92.8

5,229

94.0

93.0

6,789 7,011 6,942 6,985

8,175 8,187

7,525

88.8

88.4

92.0

6,482 6,484

7,249

91.1

Inversionistas Fondos Inmobiliarios de Renta 2002-2017

90.4

90.0

La cantidad de inversionistas de fondos de inversión mantiene una tendencia de crecimiento constante. A causa de la crisis financiera de 2009 ralentizó la tendencia, pero la estadística muestra un nuevo salto en 2016.

87.4

88.0

Aumentan activos, junto con inversionistas

Ocupación Promedio Fondos Inmobiliarios. 2005-2017

88.0

2017

86.0

2015

84.0

96.5 95.9 86.0

82.0

2013

93.0

90.4

84.0

94.0

2007 2005

2011

91.1

2009

92.8

88.4

2011

82.0

88.8

2013

2005

91.9 91.9

2007

90.1

2015

Fuente: Sugeval

87.4

2017

En la práctica, nuestros fondos inmobiliarios se han diseñado como fondos que distribuyen las ganancias del fondo entre sus aportantes en forma regular. En esto hay libertad de diseño, pero lo más usual es que se distribuyan ganancias netas mensual o trimestralmente. En esencia, es lo proveniente de los alquileres cobrados. Un detalle práctico adicional es que el 100% de estos fondos inmobiliarios han adquirido inmuebles de uso comercial, industrial, servicios, oficinas de sector público o privado; no han invertido nada en inmuebles destinados a alquiler de viviendas familiares. El no realizar inversiones en residencial tiene un sentido de gestión de la cartera, pues los comités de inversión y los gestores de portafolio han identificado que se maximizan los ingresos del fondo, y hay un mejor manejo del riesgo de la cartera del fondo, con inquilinos de naturaleza comercial-empresarial, no así con los arrendatarios de viviendas. Alrededor del mundo, un criterio similar existe en fondos inmobiliarios; no obstante, el sector de inmuebles de vocación familiar si suelen ser un nicho muy importante para los fondos de desarrollo, pero de esta figura hablaremos en otra ocasión.

M A R CO LEGAL

¿Qué debo saber antes de alquilar o comprar una casa en Costa Rica? El país aprobó recientemente una reforma para que el aumento en los alquileres sea igual o menor a la inflación. Por: Andrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com

omprar o alquilar una casa en Costa Rica va más allá de contar con el dinero para ejecutar la intención. El derecho inmobiliario en el país estipula requisitos y gira lineamientos para todo aquel, nacional o extranjero, que vaya en busca de una propiedad.

Cumplirlos a cabalidad harán la diferencia en el proceso, tanto para el comprador o arrendante como para el vendedor o arrendatario. Al mismo tiempo, aquel interesado deberá tomar en consideración ciertos criterios que, al amparo de la ley, le ayudarán a solventar traspiés innecesarios. Hoy por hoy, una buena asesoría legal

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se enumera como el principal factor en importancia para llevar el negocio a buen puerto.

Solo quiero alquilar

Si de alquileres se trata, lo primero que hay que tomar en cuenta es el más recientemente cambio en la legislación. El 3 de junio de 2016, se publicó

MARCO L EG A L

la reforma al artículo 67 de la Ley General de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos (LGAUS) en el Alcance La Gaceta N 91, que modificó el tope máximo de aumentos en materia de alquiler. La reforma, eso sí, aplica únicamente para contratos de arrendamientos de vivienda y pactados en colones. Se estipula entonces que el arrendador podrá reajustar el alquiler en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento de cada año del

contrato cuando esta sea menor o igual al 10%, según el índice oficial de precios del consumidor del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC). Previo a esa modificación, los caseros tenían la potestad de aumentar hasta en un 15% el rubro de renta, a pesar de que la inflación proyectada por el Banco Central no superara el 4%. Daniel Rojas, abogado del departamento de derecho inmobiliario de la firma Consortium Legal, explicó que los contratos de arrendamiento vigentes mantienen sus disposiciones actuales hasta su vencimiento. “Una vez se dé el vencimiento de dichos contratos, entrarán a regir las nuevas disposiciones respecto de su aumento,” agregó. Aunado a los cambios en materia legal, una vez que la decisión sea alquilar, la principal recomendación es firmar un contrato de arrendamiento, el cual establecerá las condiciones necesarias para iniciar la relación de negocio. “A pesar que la LGAUS faculta que en los arrendamientos pueda darse un convenio verbal, como en toda relación donde existan obligaciones recíprocas, lo recomendable es que las condiciones acordadas por las partes se encuentren claramente plasmadas en un contrato escrito a efecto de facilitar la solución de cualquier disputa que pueda surgir”, continuó Rojas. Además del contrato, se deben de tomar en cuenta otros aspectos relevantes en los que debe haber claridad, como el precio, definir si los pagos serán es colones o moneda extranjera, el plazo del contrato, quién deberá asumir el pago del mantenimiento, el depósito, su uso y su devolución. Roberto Murillo, de la firma BLP, señaló que es igualmente importante que el arrendatario tenga claro que también tiene obligaciones, como pagar puntualmente el precio del alquiler, utilizar el bien arrendado únicamente para el destino establecido, conservar el bien en buen estado, no causar daños o deterioros al inmueble, permitir al arrendador la inspección del bien y avisar al arrendador cualquier defecto grave del bien para adoptar las medidas de protección al mismo. Además, el arrendante debe tomar en cuenta que, conforme a los términos de la LGAUS, la duración de los arrendamientos no puede ser inferior

JUNIO 2017 / 129

En Costa Rica se ha favorecido la compra de propiedades a través de personas jurídicas, con el propósito de limitar responsabilidades Daniel Rojas Abogado / Consortium Legal.

a los tres años. Esto significa que quien alquila no podrá dar por terminado el contrato cuando lo desee. De esta manera, para que el arrendante pueda dar por terminado el contrato de alquiler, necesariamente deberá comunicar al inquilino su decisión de no renovar el contrato con una anticipación no menor a tres meses previo al vencimiento de plazo.

Me decidí por comprar

Antes de llevar a cabo cualquier tipo de pago o formalizar la compraventa de una propiedad, es indispensable que el comprador lleve a cabo una debida diligencia de la misma. Este proceso conlleva una revisión exhaustiva de aspectos legales, registrales y catastrales. Además de información general sobre la propiedad, servicios públicos, aspectos municipales, permisos e incluso, ir más allá y conocer el desarrollador inmobiliario y el proyecto en el que se está interesado. Uri Rudelman, senior partner de Legal International Consulting (LEGIC), es del criterio que el comprador debe de estar seguro que la propiedad que desee adquirir está libre de gravámenes y anotaciones; así como entender cuando tenga servidumbres, saber de qué se tratan y cómo pueden afectar a la propiedad en la actualidad o en un futuro.

M A R CO LEGAL

“También es importante que, al comprar en proyectos en desarrollo, el comprador debe de conocer la situación y la seriedad de las empresas constructoras o desarrolladoras, los plazos de entrega y de terminación del proyecto, así como el reglamento del condominio para tener una más claridad de las restricciones y de los usos comunes”, detalló el jurista. Si tales estudios previos resultan favorables, se recomienda entonces preparar una opción de compra – venta, y así proceder a realizar los desembolsos de dinero por dicha propiedad. Murillo explicó que la legislación costarricense determina que la compraventa de propiedad es el contrato mediante el cual un vendedor, que es titular del inmueble, traspasa su derecho real de propiedad, a favor de un adquiriente; acto que requiere de formalidades y procesos para que pueda ser inscrito y que tenga valor frente a terceros. En este sentido, el acto de compraventa deberá ser otorgado en escritura pública y ante un notario para que pueda ser inscrita en el Registro Inmobiliario. Así, dicho contrato establece las condiciones y términos de la oferta al vendedor. Considere, además, los gastos que acarrea la compra de un bien, y que dependerán del valor de la propiedad. Por ejemplo, los gastos que corresponden al traspaso de una propiedad, los cuales deben ser cancelados por las partes al momento de la compra del bien para la debida presentación al Registro Nacional son los siguientes: Timbres de Archivo, Colegio de Abogados, Fiscal, Municipal y de Registro Nacional, más el timbre agrario y el Impuesto de traspaso. Adicionalmente, deben ser cancelados los honorarios del Notario Público que otorgue el acto de compraventa, que se calculan con base en el precio acordado por las partes y cuyo cálculo está determinado bajo una serie de rangos que especifica el Arancel de Honorarios por Servicios Profesionales de Abogacía y Notariado. “Para el cálculo de los gastos, se debe utilizar el monto más alto entre el valor fiscal del inmueble y el valor de la compraventa acordado entre las partes”, anotó Rojas.

Cambios en los alquileres

a reforma del artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (“LGAUS”) determina lo siguiente: • Los aumentos solo aplican respecto a los arrendamientos cuyo destino es vivienda. En los arrendamientos comerciales, las partes contratantes definirán las condiciones de sus aumentos. • El aumento anual en el precio de renta se calculará con base en el porcentaje de inflación acumulada de los últimos 12 meses. • Si la inflación es menor o igual al 10%, el aumento será igual al porcentaje de inflación.

• Si la inflación excede el 10%, será el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) quien establecerá el porcentaje de aumento. • La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos. • Las partes pueden pactar un porcentaje menor de aumento al indicado por Ley; sin embargo, bajo ningún supuesto podrán acordarse aumentos superiores • Los aumentos en arrendamientos cuyo destino es vivienda solo aplican cuando el precio se pacte en moneda nacional.

Fuente: Consortium Legal.

Consideraciones antes de una compra

ntes de adquirir una vivienda en un proyecto habitacional, se deben conocer detalles básicos como la información general sobre la propiedad, servicios públicos, aspectos municipales y permisos. a) Verifique el nombre propietario registral.

• Calle pública. • O servidumbre de acceso. d) Analice si la propiedad tiene algún tipo de anotaciones y/o gravámenes:

del

b) Corrobore que el área indicada en el informe de finca y en el plano catastrado coincide con el área ofrecida por el desarrollador. c) Revise la forma de acceso a la propiedad:

• Servidumbres. • R e s e r v a s , l i m i t a c i o n e s restricciones. • Hipotecas. • Procesos judiciales /Embargos. • Advertencias administrativas

Fuente: BLP

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FACILITY MANAGMENT

Perfil nace en la administración empresarial y gana adeptos para la gestión de los edificios de las corporaciones.

Facility Managment

nueva tendencia para gerenciar edificios corporativos Disciplina es muy reciente, aunque las transnacionales la vienen aplicando con fuerza. Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

o es sencillo describir qué es el Facility Management, pues se trata de una tendencia nueva que incluye diversos aspectos de la gestión de las empresas, así como equipos multidisciplinarios que están bajo la coordinación de un Facility Manager (el profesional). Algunos pueden estar dentro de las compañías, otros pueden ofrecer un servicio que permita a las corporaciones desentenderse de los temas que no le conciernen a la producción de capital. De acuerdo con la Asociación Internacional de Facility Management (IFMA por sus siglas en inglés), el profesional en esta área tiene como funciones el desarrollo de estrategias corporativas respecto a los recursos inmobiliarios,

políticas de optimización de espacios, coordinación de proyectos de construcción, renovación y reubicación, así como contratación de todos los productos y servicios relacionados con el correcto funcionamiento de las instalaciones, conservación y mantenimiento de los edificios e ingeniería. En este sentido, las empresas cada vez más son conscientes de que el mantenimiento y la gestión eficaz de sus recursos son factores críticos para la obtención de sus objetivos y buscan con mayor frecuencia los servicios de este tipo de profesionales. Así lo confirmó Javier Villalobos, experto de la empresa danesa ISS A/S, una de las más antiguas y reconocidas en materia de servicios de Facility Management, la cual comenzó en 1901

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Entre las áreas de acción del Facility Management está el space planning, security, energía y ambiente, las cámaras de monitoreo, el acceso, el safety o seguridad ocupacional”. Javier Villalobos Experto empresa danesa ISS A/S

FACILITY MANAGMENT

Este puesto nació como una necesidad de las empresas para unificar todas aquellas tareas ligadas al soporte y funcionamiento de una organización”. María Laura Gómez Coordinadora de Facilidades Roche Centroamérica y el Caribe (CAC)

ofreciendo la atención de seguridad de las empresas, luego la limpieza y más adelante otro tipo de soluciones. Uno de sus contratadores a nivel mundial es Hewlett Packard. Villalobos explicó que algunas de las áreas de acción del Facility Management están vinculados en efecto con el space planning, security, energía y ambiente, las cámaras de monitoreo, el acceso, el safety -seguridad ocupacional- de las corporaciones, se asegura de que el ambiente sea seguro, la iluminación adecuada, que no haya mucha recirculación del aire, del mantenimiento de alarmas de incendios, equipos de emergencia, prevención de accidentes, manejos de residuos. “El rango de acción es muy amplio, pues aparte de esos temas, también

pasa por la alimentación, proveer las condiciones para que los concesionarios trabajen eficientemente o que se garantice el transporte. Es el capitán del barco y tiene a cargo mucha gente de la organización que maneja estos temas”, argumentó el especialista. Brinda una solución que permite a ejecutivos y colaboradores de las compañías enfocarse en su actividad principal, el core business, minimizando el fallo de equipos críticos que soportan la operación y uniendo todos los factores para aumentar la productividad. Ante este panorama, es vital aclarar que el profesional en Facility Manager, no es el encargado de llevar a cabo cada uno de estos temas, sino que puede tener a su cargo la coordinación vertical de todo un equipo

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regional, en el caso de compañías de presencia internacional y a nivel local, de manera más reducida, pero supervisa la optimización del espacio corporativo. Según María Laura Gómez, coordinadora de Facilidades del Centro de Servicios y Distribución de Roche Centroamérica y el Caribe (CAC), este puesto nació como una necesidad de las empresas para unificar todas aquellas tareas ligadas al soporte y funcionamiento de una organización, de manera que cuando los colaboradores lleguen a trabajar ya cuenten con todos los servicios requeridos para una mejor calidad de vida laboral y rendimiento. “Deber ser una persona muy versátil y tener una gran flexibilidad para

FACILITY MANAGMENT

adaptarse a los cambios que surjan en la industria para la cual labore o de ramo, con gran facilidad”, indicó Gómez.

Tips para entender qué es Facililty Management

Un factor del éxito empresarial Para Brayam García, Regional Corporate Real Estate Manager de Western Union, para comprender la formación y el perfil profesional del Facility Manager se debe entender la disciplina. “Facility Management es la profesión que gestiona el uso y funcionamiento adecuado de las facilidades, integrando estas con las personas, los procesos y la tecnología. En las organizaciones ha venido a tomar el rol que correspondía al

A través de herramientas de gestión, el manejo de contratos, controles en utilización de los espacios de trabajo y otros activos y la mezcla entre tareas con personal “in house” y proveedores de servicios, generan ahorros importantes a la compañía”. Brayam García Regional Corporate Real Estate Manager Western Union

Es una carrera de grado desde 1990 en unos veinte países, pero ninguno de habla hispana.

Es una disciplina empresarial que busca dar apoyo a las organizaciones, siempre alineada con su estrategia.

El Facility Management es una función o un departamento de soporte, que dependiendo de las organizaciones pueden variar sus funciones y cometidos.

Sus funciones estan más cerca del negocio. Se encarga de todo aquello que no es “core”, depende del tipo de inmueble y su relación con el negocio.

Todas las empresas tienen una o varias áreas que se encargan de las competencias y servicios que puede llevar el Facility Management, como servicios generales, centrales, compartidos e inmuebles, entre otros.

La mayoría de las compañías tienen una o varias personas que desarrollan las actividades del Facility Management.

Una persona que estudia para Facility Manager puede trabajar en el lado del cliente final, de proveedores de servicios, de consultor externo o de investigador.

Un Facility Manager, que se ha formado en la organización encargándose de inmuebles o servicios, tendrá competencias tan variadas como encargarse de la gestión energética, de los espacios, de la gestión de la propiedad o de los servicios.

El “hacer” Facility Management en una organización no es contratar uno o varios servicios a un único proveedor, eso es externalizar, es contratar “multi-servicios”.

Un contrato de Facility Management puede implicar uno o más servicios, pero siempre debe incorporar elementos de profesionalización, como transferencia de riesgo, control y una relación completa con todos los estamentos de la organización.

Fuente: Asociación Internacional de Facility Management.

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FACILITY MANAGMENT

Gerente Administrativo de antaño, pero con una especialización mayor, porque debe adaptar su formación tanto al desarrollo gerencial como al desarrollo del conocimiento técnico y operativo de los activos que controle”, señaló García. Particularmente en Costa Rica, en los últimos años se ha desarrollado más rápidamente la tendencia por la cantidad de compañías transnacionales que están ubicadas en el país. Sin embargo, la presencia es mínima, o nula en instituciones públicas. “Por otro lado, a través de herramientas de gestión, el manejo de contratos, controles en utilización de los espacios de trabajo y otros activos y la mezcla entre tareas con personal “in house” y proveedores de servicios, generan ahorros importantes a la compañía”, añadió García.

Sumando experiencia “Aunque en Costa Rica no existen estudios o post grados en Facility Management, esta profesión al final

del día es una mezcla entre administración de empresas, negocios, ingeniería y recursos humanos, por lo que los profesionales van a tener una base de conocimiento”, detalló Brayam García, de Western Union. En la actualidad existen asociaciones o instituciones externas, que han desarrollado y continúan creando cursos y Certificaciones Internacionales, como lo es IFMA, el COREnet Global (Corporate Real Estate Network) y que por supuesto será un tema a desarrollar localmente por una Asociación Costarricense de Facility Management, que está en proceso de conformación. Igualmente, otra alternativa es optar por subcontratar empresas especializadas en Facility Management, las cuales, a través de experiencias y benchmarking entre compañías, han creado una vasta gama de conocimiento y herramientas que ponen a disposición de las organizaciones.

La profesión ha tomado un auge muy importante en los últimos años, como líder de iniciativas de Responsabilidad Social Corporativa, principalmente en temas relacionados con ambiente y sostenibilidad. Por su parte, Fernando Serrano, gerente de Facilidades de Boston Scientific explicó que dentro de la corporación su rol en esta materia está vinculado con temáticas como mantenimiento, pruebas, inspecciones, limpieza, operación del día a día, la continuidad del negocio, el control de plagas, los servicios de cafetería, la construcción y procesos de mejora y eficiencia energética. “Definitivamente la experiencia es un factor muy importante para el rol, al no existir una formación académica como tal. Recientemente en Costa Rica un grupo de colegas hemos estado trabajando y reuniéndonos para crear la primera asociación en esta área, que fortalecerá el trabajo de estos profesionales dentro de las organizaciones”, dijo Serrano.

El Facility Manager Hay una serie de funciones que tienen a su cargo los profesionales en esta área, las cuales se dividen en áreas de acción.

Servicios Inmobiliarios Estrategía Alquiler e inversión Planificación de espacios

Gestión de proyectos

Valoraciones

Remodelaciones

Consultoría

Mudanzas Project Management

Servicios de personal

Gestión de la Construcción

Mantenimiento y suministros

Servicios Corporativos

Limpieza, jardinería, gestión de residuos

Viajes

Cafetería, catering, consejería

Flotas

Material oficina, mensajería, seguridad

Gestión Documental Seguridad e higiene

Fuente: Asociación Internacional de Facility Management.

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FACILITY MANAGMENT

El Facility Manager INversión INmobiliaria (IN) conversó con Javier Villalobos (JV), experto en servicios de Facility Management, quien presentó una amplia visión del rol que juegan estos nuevos profesionales, que están en un proceso de constante de descubrimiento y desarrollo de iniciativas, de cara a las crecientes necesidades de las corporaciones, en cuanto a la gestión del espacio y las edificaciones. IN: ¿Cómo es la formación profesional de un Facility Manager?

JV: Para empezar no existe actualmente en Latinoamérica una educación universitaria, ya sea como carrera o especialización, en materia de Facility Management. Por lo tanto, las personas que se desempeñan en esta área lo hacen por experiencia y se van formando dentro de las mismas compañías. Usualmente provienen del área de mantenimiento, de ingeniería de edificios, de hospitalidad o gestión de los recursos, de inmuebles y del área administrativa. Se van desarrollando y adquiriendo una serie de capacidades que les permite gerenciar de manera eficiente diversas áreas de la corporación.

IN:¿Cuáles competencias debe tener un Facility Manager?

JV: Tiene que ser una persona muy organizada, con capacidad de comunicarse adecuadamente con las personas, por ende, tratar con ellos de manera eficaz en los negocios, lo que se denomina people skills. Es el profesional que puede trabajar con las personas en equipo, que es la torre de control que interactúa con diversas divisiones y se entiende con todos. Tiene que ser capaz de multitasking, que prevea las eventualidades y pueda resolverlas rápidamente con los recursos disponibles.

IN: ¿De dónde nace la tendencia de este puesto?

JV: Hay cosas que han existido mucho tiempo, pero hasta en otro momento se ponen de moda o cobran relevancia. Según reporta la Asociación Internacional de Facility Management en los años 70, el término era desconocido para la mayoría de profesionales y quienes a ello se dedicaban no eran capaces de identificar correctamente su profesión. En Estados Unidos y Europa había ciertos estándares, sobre todo en países como Holanda o Alemania, las empresas se fueron dando cuenta que manejar ellas mismas, con personal propio todos sus inmuebles no era lo más eficiente y se comenzó con una tendencia de outsourcing. La disciplina en sí es bastante más grande que

el puesto per se. Cuando las corporaciones se dan cuenta que mejor no es manejar ellos mismos sus inmuebles, pues se deben enfocar en su core business, buscan en quien delegar este servicio que organiza y supervisa a un montón de gente y expertos funcionales. A esto se le llama profesionalizar la administración de los inmuebles y todo lo que ellos incluyen, los sistemas del edificio, su equipamiento e instalaciones. Se considera que es una disciplina que busca la administración óptima.

IN: ¿Entonces, el Facility Manager se contrata por outsourcing?

JV: Generalmente son outsorcing, porque hay empresas especializadas en ofrecer los servicios que se requieren, como la seguridad y alimentación. Pero en otros casos, los Facility Manager son los denominados Green Badge -contratista- o Blue Badge -empleados propios de la compañía-, también hay subcontratistas. No hay muchas reglas, al final de cuentas es algo técnico, las corporaciones buscan como ahorrar dinero o hacerlo de la forma más eficiente, por lo tanto, la constante es una profesión que busca las formas más eficientes de hacer las cosas, es muy dinámico y orgánico. Este personal puede crecer, ser propio de la empresa, subcontratado, no importa tanto para quien trabaje, sino la función que realiza.

IN: ¿Cómo se mide el trabajo que lleva a cabo este profesional?

JV: Se mide por resultados, muchos de los contratos de Facilty Management no están orientados a la cantidad de cosas que hace la gente, sino por tener un grado de limpieza determinado, por el nivel del entregable. Puede tener mucho o poco personal, o delegar quien haga la administración siempre y cuando garantice eficiencia en seguridad, limpieza, alimentación, mantenimiento, eficiencia en el uso de energía, de las aguas, combustibles, emisiones de carbono, seguridad ocupacional, que cumpla con las normativas internacionales o que adapte el inmueble a las necesidades del cliente.

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Smart wpc beyond 2020 Conversations 7 disruptive conversations by 3g Smart Group about work

about our conversations Iniciadas en el año 2006, y con más de 100 ediciones en todo el mundo, estas conferencias recogen algunas de las insites a tener en cuenta para avanzar en el proceso de transformación en el que vive nuestra sociedad. Todo ello desde una triple vertiente de tecnología, personas y espacios.

Un Un mundo mundo en en transformación_ transformación_ www.thesmartconversations.com www.thesmartconversations.com

Media partner Media partner de las Smart Conversations

de las Smart Conversations

E VENTOS

CICS 2017:

un encuentro sobre urbanismo sostenible Durante tres días se plantearon los principales retos y oportunidades que tiene Costa Rica en el desarrollo de una construcción verde, con tecnologías innovadoras y propuestas de cambio. Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

osta Rica celebró entre el 25 y 27 de mayo, uno de los mayores eventos del gremio de la construcción, el Congreso de Ciudades Sostenibles 2017 (CICS) en el cual se discutieron temáticas relacionadas con créditos verdes, iniciativas y compromisos nacionales e internacionales, la agenda 20/30, uso de materiales y sistemas constructivos innovadores, sistemas inteligentes, educación disruptiva y experiencias de éxito en comunidades y municipalidades locales y en el extranjero.

En el marco de ocho plenarias, tres rondas de negocios y dos eventos sociales, integradas por unos 400 participantes nacionales e internacionales, quienes a su vez conformaron cinco talleres en los cuales se abordaron temas como evaluación y certificaciones LEED, Well y Edge, se discutió sobre la experiencia internacional Popup City de Amsterdam Norte y la introducción al desarrollo de las Declaraciones Ambientales de Productos. El evento que tuvo lugar en el Hotel Radisson de San José contó con 42

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panelistas y exponentes y en paralelo se llevó a cabo la Expo Edificación Verde, en la cual, 21 empresas mostraron sus productos y servicios innovadores en la construcción sostenible. Ante tal variedad de temáticas que fueron expuestas durante la actividad, destacaron planteamientos como el de la plenaria “Potenciando el cambio, responsabilidad y oportunidad” que se enfocó en la sostenibilidad social y ambiental del desarrollo de soluciones para solucionar el déficit mundial de vivienda, incorporando criterios como

CICS 20 17

Roberto Zoch, Minor Rodríguez, Felipe Pina, Marcelo Valansi, Juan Tuk

La construcción verde pasa por la selección de materias primas menos tóxicas y con mayor tasa de regeneración y reciclaje, con diseño, distribución, producción y consumo responsables”. la generación de financiamiento, la reducción del consumo y desechos y la importancia de invertir en educación de clientes, sectores políticos y sociales para llevar a cabo este tipo de proyectos. En este sentido, Julián Vega de Ernst & Young expuso sobre el contraste existente entre los modelos de ciudad de economía lineal, contra aquellos modelos de ciudades de economía circular, que reducen su consumo de recursos y los reaprovechan, reduciendo su impacto ambiental.

Berith Danse

“Estas iniciativas pasan por diversos ciclos, desde la selección de las materias primas menos tóxicas y con mayor tasa de regeneración y reciclaje, hasta el diseño, distribución, producción y consumo responsables, así como la recolección y reciclaje de estos. Las economías en vías de desarrollo son aquellas que cuentan con mayores desafíos hacia un desarrollo más sostenible”, señaló Vega.

sostenible en Costa Rica es necesario una mayor vinculación del sector privado con sus innovaciones, la aprobación del nuevo Código de Construcción que contemple criterios de sostenibilidad, así lo expuso Rosendo Pujol, ministro de Vivienda y Urbanismo, quien fue enfático en que se deben establecer innovaciones y flexibilidad en proyectos de vivienda social, las cuales abarcan por sí solas, un tercio de las casas construidas.

Generar el cambio

“Es necesario crear pequeños y medianos barrios que puedan

Para dar un giro a una construcción

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E VENTOS

Las declaraciones ambientales en los productos y servicios constructivos ayudan a reducir la huella ecológica y brindan información importante a los tomadores de decisiones”.

embebecerse en la trama urbana existente, que el Estado intervenga para promover el ahorro de agua y alcanzar metas de desarrollo sostenible, como el cambio de matriz de transporte. Son temas que acompañan una eficiente construcción sostenible”, indicó Pujol. Una alternativa viable que se analizó fue la opción de incorporar sistemas de certificación para alcanzar la construcción sostenible en Costa Rica, que de paso genera importantes beneficios económicos y pasa por todos los nichos de la construcción. Como es el caso de la certificación del USGBC o las iniciativas LEED ARC, que permiten contrastar el desempeño real de los edificios en su fase operativa, así como los compromisos internacionales que ha asumido la nación

La vicepresidenta de Costa Rica, señora Ana Helena Chacón, durante la clausura del evento.

centroamericana para lograr un desarrollo más sostenible, entre los que destacan los “Objetivos de desarrollo sostenible” y el “Acuerdo de París”. “Contamos con políticas nacionales, como el Reglamento Nacional para energía distribuida o la “Política Nacional de Producción y Consumo Sostenible y Responsable. Además tenemos proyectos desarrollados en el ámbito nacional de gran trascendencia, como la red de alcantarillados, la construcción de ciclovías, o los reconocimientos SIREA y Bandera Verde Ecológica”, mencionó Irene Cañas del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones (MINAET). Por su parte, Juan Francisco Sifontes de la empresa Sherwin Williams habló sobre el impulso del Proceso de Diseño

El señor Roberto Uribe, de CEMEX

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Integrativo, que incluyó un análisis sobre la necesidad de la construcción sostenible, para brindar efectos mayores que solo los beneficios económicos, como los ahorros operativos, o el poder de mercadeo, incluyendo la participación de la empresa privada. Este proceso incorpora la definición de objetivos, el trabajo multidisciplinar, análisis temprano de todos los sistemas que se interrelacionan, la vinculación y aportes de la comunidad. Además, hizo referencia a proyectos certificados e innovadores en los que participa Sherwin Williams y la iniciativa educativa LEED-LAB, que busca entrenar a los estudiantes universitarios en medidas de sostenibilidad, con miras a lograr la certificación LEED de proyectos puntuales.

El señor Juan Sifontes, presidente Green Building Council, El Salvador

CICS 20 17

Berith Danse, Agustín Morales, Ana Quirós, Gerben van Straaten, David Driskill

Otro elemento de gran apoyo en este cambio constructivo son las declaraciones ambientales de los productos que consume el sector. Según Laurel McEwen de Climate Earth se debe incursionar en las declaraciones ambientales, como parte de este cambio hacia construcciones más sostenibles, lo que implica disminuir la huella ecológica de los productos que se consumen y expresan información importante a los tomadores de decisiones y consumidores. “Al lado de estas declaraciones ambientales, existe una herramienta digital que permite hacer los análisis en menor tiempo y con mayor flexibilidad para abarcar nuevos productos y diseños. Lo mejor de todo, esta herramienta permitiría asistir con el 4 desarrollo de nuevos productos, ajustándolos en sus características a lo largo del proceso, al tiempo que se tiene información de sus impactos”, explicó McEwen.

Ejemplos exitosos

Marcelo Valansi de Eco Villa presentó dos proyectos construidos que ejemplarizan un nuevo modelo de desarrollo residencial, que son regenerativos y que buscan la armonía entre

con una mezcla de plástico reciclado. Este modelo promueve también la vida en comunidad y el teletrabajo, con lo que se ve que se va más allá de la infraestructura física. El segundo proyecto, Casa Sula, es las comodidades de la vida moderna una escuela que promueve entre sus y la naturaleza. estudiantes “aprender a aprender”, en El primero es La 6 Ecovilla que conun entorno educativo flexible e interacsiste en un condominio de lotes con un tivo y sembrando la semilla de modos alternativos, más sostenibles, de vida. entorno que sufría las consecuencias de la ganadería extensiva, pero con el En definitiva, el evento evidenció tiempo se han implementado estrateque los edificios sostenibles son mucho gias sostenibles, como lagunas para más que los ahorros en uso de recursos manejar el agua pluvial, huertas orgáque éstos alcancen, pues tienen implicaciones en la forma en que las personicas, compostaje de desechos orgáninas viven, desde los efectos positivos cos, un biodigestor, casas con diseños del acceso a la luz natural, a la mejora bioclimáticos y calles pavimentadas de la salud de las personas, al realizarse mejoras en la conectividad urbana o en las condiciones de acústica y ventilación. La sostenibilidad constructiva implica una congruencia entre la creación de proyectos sostenibles y la política urbana, pues es poco útil tener proyectos certificados como sostenibles en zonas donde sus usuarios deben recurrir al transporte privado como única alternativa. Además, se concluyó que las instituciones gubernamentales, así como, los consejos de construcción verde, deben ser facilitadores que articulen la gran cantidad de iniciativas globales en pro de la sostenibilidad y Juan Sifontes y Ana pueden ayudar a orientar a los Quirós de Green Building Council tomadores de decisiones sobre cómo abordar estas medidas.

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ENTREVISTA

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ENTREVISTA

“Crecimiento en la demanda confirma que la construcción verde no es una moda” INversión INmobiliaria (IN) conversó con Nicolette Mueller, Directora de Desarrollo de Mercado Global, para la Región Latinoamericana de Green Building Council, y con Ana Quirós, Presidenta del Consejo de Construcción Sostenible en Costa Rica, y comparte con sus lectores los criterios obtenidos de ambas entrevistas. Por Ernesto Villalobos, evillalobos@inversioninmobiliariacr.com

n medio de los cuestionamientos propios de algo tan joven –pero a la vez tan viejo- como es la ejecución de técnicas que permitan construir edificios cada vez más amigables con el ambiente, surgen opiniones expertas que confirman la aceptación y buen ambiente de las normas que rigen lo que se conoce como construcción verde. IN: ¿Por qué es importante pensar en edificios que respeten principios cada vez más armoniosos con el ambiente, desde su construcción? Nicolette Mueller: Construir una edificación verde, es prácticamente la única manera de garantizar que se está respetando tanto como se puede, el entorno y lo que es propio de cada sitio…eso garantiza que haya más armonía entre los habitantes de ese espacio y la naturaleza que los rodea.

IN: ¿Entonces debería haber una generalización en la aplicación de normas ambientales de construcción, en todas las obras? Ana Quirós: Así es. Y aunque en este momento las condiciones no permiten exigirlo, sí estamos dando pasos muy importantes en esa dirección. IN: ¿Cuáles son esos pasos?

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Ana Quirós: Bueno, por ejemplo podemos decir con mucha alegría que finalmente hemos logrado que el sector financiero premie la voluntad de un desarrollador, por construir verde… IN. Eso se oye muy prometedor pero, ¿por qué eso no había sucedido hasta ahora? Ana Quirós: La realidad hasta hace unas semanas, es que si bien las certificaciones que recibe un edificio limpio, funcionan como una carta de presentación de mucho prestigio, y ciertamente permiten aplicar tarifas preferenciales a clientes que están identificados con esa filosofía, no se traducían en beneficios financieros desde cero. IN. Entonces, ¿podemos decir que estamos frente a un cambio de conducta serio y muy prometedor?

ENTREVISTA

Construir una edificación verde, es prácticamente la única manera de garantizar que se está respetando tanto como se puede, el entorno y lo que es propio de cada sitio. Eso garantiza que haya más armonía entre los habitantes de ese espacio y la naturaleza que los rodea”. Ana Quirós, Presidenta del Consejo de Construcción Sostenible en Costa Rica

Ana Quirós: Claro, así es. Se trata del paso que estábamos esperando, para que el sector inmobiliario vuelva los ojos a esta forma de hacer las cosas. IN. Con tal modificación, ¿está Costa Rica dentro de la vanguardia global, identificada con la preservación del planeta? ¿Cuál es la tendencia mundial?¨ Nicolette Mueller: Ciertamente en el entorno global ya se han estado dando modificaciones en esa dirección. Por ejemplo, en términos de existencia de recursos para dedicarlos a la construcción limpia, ya se han dado muestras claras –por ejemplo de los Fondos de Pensión Públicos, en los Estados Unidos- para convertirse en financistas de tales iniciativas. Ese paso es tremendamente importante. IN. Esos fondos son fuentes muy importantes de recursos, ¿qué era lo que había disponible, antes? Nicolette Mueller: Bueno, si bien es cierto que había algunos fondos de inversión privados, actuando como respaldo de dichas obras, nunca se ha había dado un movimiento de fuentes tan serias de recursos, hacia el sector de la edificación verde. IN. Y volviendo a Costa Rica, ¿quiénes han dado el paso? Ana Quirós: En primera instancia estamos hablando de banca privada. Específicamente de Scotiabank y Banca Promérica. IN. ¿Cuánto falta para que los bancos del Estado, se sume a la iniciativa? Ana Quirós: En eso trabajamos. Ya hemos tenido conversaciones con algunas personas que podrían ayudar a lograrlo, y esperamos que se dé muy pronto. IN. ¿Será financiando obra pública, privada, desarrollos residenciales? Ana Quirós: Nos interesa mucho que, por ejemplo, la vivienda de interés social sea parte de lo que se premie, desde su construcción, con tasas privilegiadas. Pero no sólo eso, sino que esos beneficios sean trasladables al propietario final…es decir que la familia o la persona que decidan asumir la compra de una residencia verde, puedan también ver premiado ese

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ENTREVISTA

esfuerzo, con tasas preferenciales.

Cada vez son más las personas en el mundo interesados en vivir en sitios certificados, o bien ubicar sus negocios en entornos amigables y respetuosos con el ambiente”. Nicolette Mueller, Directora de Desarrollo de Mercado Global, para la Región Latinoamericana de Green Building Council.

IN. Esas noticias que nos comparten, no sólo hablan muy positivamente del hoy, sino que pintan un futuro promisorio... Mueller y Quirós. Así es, y eso nos complace mucho. Era hora de que se diera el cambio. IN. Eso también dice que la construcción amigable con el ambiente, no es una tendencia, ¿correcto? Mueller y Quirós. Eso también es correcto. Hemos llegado a un punto de quiebra, en el cual podemos pensar que todo va a empujar hacia lo verde…hacia lo más respetuoso con el planeta. IN. ¿Qué podríamos apuntar, además de la novedad en el ámbito financiero, como evidencia de que no es una moda? Ana Quirós: Definitivamente hay un crecimiento en el interés por las obras verdes, y eso se ve entre la gente. El público que está tomando decisiones sobre la compra de una residencia, o el alquiler de un local para su negocio, se está tomando muy en serio la solicitud de información sobre certificaciones Leed, por ejemplo, y hasta los detalles constructivos sobre ventilación y manejo de aguas. Nicolette Mueller: No sólo en los Estados Unidos, sino en el mundo, la gente está tomando conciencia de que ellos pueden sumarse a los cambios que deben darse para evitar que el planeta se deteriore más. Cada vez son más los interesados en vivir en sitios certificados verde o bien, ubicar sus negocios en entornos amigables y respetuosos con el ambiente. IN. En medio de ese crecimiento en la conciencia hacia un planeta más limpio, ¿cuán útiles son eventos como este que se lleva a cabo en San José..? Nicolette Mueller: Son muy útiles. De hecho, es necesario darle seguimiento a este tipo de iniciativas, que sobre todo permitan que se popularicen los criterios y se hagan cada vez más comunes los enfoques dirigidos a cambiar la mentalidad de las masas. Costa Rica es un buen ejemplo de lo que debe hacer, y de lo que puede hacerse, en términos de esos cambios.

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INTE RN AC I O N A L

Mayoría de mercados latinoamericanos enfrentan un enfriamiento de sus mercados

El mercado corporativo regional péndula entre el avance y la cautela Influencia Trump, Temer y Macri tienen fuerte impacto en las expectativas de varios de los mercados más importantes de la región Por José Luis Cieri, jcieri@inversioninmobiliariacr.com

l mundo se mueve a ritmo vendedor, y las empresas de nuestra región tienen la oportunidad de enfocarse hacia nuevos mercados. La demanda de oficinas crece en varios focos con dinamismo como Lima, San José, México D.F. y Santiago de Chile.

Ciudad de México, México

Algunos países transitan por problemas de carácter político, que afectan la toma de decisiones para muchas compañías que aguardan que se aclare el panorama. En un año en que gran parte del mundo cerró sus economías hacia adentro y en que la mayoría de los países están inmersos en el marco vendedor, América Latina mira cada vez más hacia el exterior, tratando de captar nuevos mercados en donde comercializar sus manufacturas e insumos. De hecho, el mercado corporativo se encuentra en el dilema de avanzar o mantenerse con cierta cautela. A pesar de ello, hay bastante movimiento, pero en varios países de la región el problema son más las idas y vueltas de lo político que hacen demorar el despegue total de la economía, salvo excepciones. Por un cambio en el péndulo político en varios países: en Brasil, la salida de la ex presidenta Dilma Rouseff pavimentó el camino para el más centrista Michel Temer, quien ahora atraviesa horas turbulentas por casos que lo asocian a la corrupción. En la misma línea, Argentina, donde Mauricio Macri busca restablecer el acceso a los mercados internacionales, las cosas recién ahora empiezan a tomar cierto ritmo, evidencia de ello es el anuncio de Toyota, que realizará una gran inversión en el país. En el mismo rol está Colombia, donde las guerrillas de las FARC intercambian armas para ser registradas como partido político y que ofrece otras posibilidades de cara al futuro; en Perú, los votantes refutaron el “Fujimorismo y optaron por el enfoque de centro-derecha de Kuczynski. El enfoque actual es otro para la región, que cuenta con potencial para crecer en buenos volúmenes.

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La zona propone inmuebles de calidad para que las empresas se instalen o se muden a estos espacios corporativos. La consultora Jones Lang LaSalle (JLL) realizó su informe regional del mercado de oficinas y puntualizó los principales focos corporativos de América Latina. En este relevamiento también se hace hincapié en lo que puede ocurrir con Estados Unidos, sobre todo en la era Donald Trump. El informe revela que la región sigue siendo vulnerable a eventos fuera de su control. Mayores tasas de interés en los Estados Unidos han reorientado los flujos de capital en detrimento de América Latina, mientras que la caída de los precios de los productos básicos afectó las exportaciones. El resultado ha sido una disminución significativa de los términos de intercambio, que ha perjudicado los ingresos fiscales, debilitado los tipos de cambio, los costos y empleos. La amenaza del proteccionismo en todo el mundo suscita alarma en América Latina. Si la retórica se convierte en realidad, probablemente se transforme en un golpe para los exportadores agrícolas de toda la región. Dada su fuerte relación transfronteriza, México puede ser el más afectado y extenderse a Guatemala, que es un país que proporcionalmente depende de exportar los productos que México no fabrica. Empero, a pesar de esto, se sabe que los países de la región buscan otros horizontes en Europa, Asia y Oceanía, seguramente el enfoque estará dirigido hacia esos continentes. Al respecto del informe, Scott Figler, Senior Consultant de JLL Latin America, indicó que “las ciudades con mejor perspectiva en este momento son Bogotá, Medellín (Colombia), Santiago de Chile, México D.F. y Buenos Aires. Las demás están en problemas o por el contexto macroeconómico que no les permite crecer y captar nuevas empresas, o por la sobreoferta de espacios en el segmento”.

Argentina, a tono de tango

En el informe sobre Buenos Aires, se informó que, en los primeros tres trimestres de 2016, el PIB argentino cayó un 2,4% en comparación con el mismo período de 2015. Los sectores afectados

Vista aérea de la ciudad de Santiago, Chile

de la economía en este período fueron fabricación y construcción. Se estima que este año la obra pública empuje hacia el avance, algunos economistas indican que la economía crecerá entre un 2 y 3%, los más optimistas entre un 3 a 5%, pero igual ante un sistema gradual como el que eligió el presidente Mauricio Macri, es casi seguro que la actividad se irá recuperando de a poco, pero en forma sostenida. El informe de JLL sostuvo que el stock de oficinas es de 1,4 millones de m2 en edificios Clase A, “y representan el 45% del mercado, mientras que los espacios Clase AB, corresponden al 55%. El submercado que más creció fue el de Catalinas”, dijo Figler. La vacante fue de alrededor del 5% durante el año, mientras que los alquileres aproximadamente son del 2,5%, para este año se calculan que se culminen más de 130.000 m2 en 2017. El valor del alquiler de las oficinas oscila entre $25 y $36 el m2.

Política enturbia mercado carioca

El informe de JLL indicó que Brasil está atravesando una de sus peores recesiones con un PIB que se contrajo más

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del 3,6%. Después de la destitución de Dilma Rouseff, el vicepresidente Michel Temer juró en medio de disturbios populares, pero hoy enfrenta serios cuestionamientos y, otra vez, tambalea el escenario político en esta tierra. Igual el panorama en el mercado de San Pablo, alcanzó una vacancia del 25% en 2016 y se calcula que aumentará este año. La absorción neta de oficinas disminuyó en 10.000 m2 durante. Las empresas achican sus espacios, lógicamente ante el arrastre de los problemas que influyen en lo económico. Allí, los alquileres de Clase A aumentaron un 24% a partir de 2015, mientras que los alquileres de AB subieron 40% en 2016. “Este aumento se debe principalmente a la recuperación del tipo de cambio después de una fuerte caída en 2015. Se espera que se añadan unos 500.000 m2 al mercado en el lapso 2017-2019, lo que mantendrá la vacancia y los alquileres bajos. No obstante, se espera que la producción mejore lentamente”, dijo Figler. En esta plaza, el valor del m2 de alquileres de oficinas Clase A oscila entre $17 y $39. Finalmente, la vacante general en Río de Janeiro, el otro gran foco

INTE RN AC I O N A L

comercial carioca, continúa su ascenso y podría llegar al 31%. La tendencia es impulsada por la alta producción y la baja demanda. La absorción neta en Río fue muy baja por tercer año consecutivo, ya que varias empresas están reduciendo y devolviendo el espacio que habían alquilado en otro tiempo. La dinámica del mercado no es probable que cambie en 2017, aunque existe la posibilidad de una devaluación de la moneda. Los mercados se recuperarán probablemente en 2018 cuando la economía también vuelva a crecer. El valor de alquiler de las oficinas Clase A, oscila entre $17 y $23.

De cara al Pacífico y a contracción

Durante el último trimestre de 2016 la economía chilena experimentó su primera contracción anual desde 2009, a pesar de una mejora en los precios del cobre. Tras la liberación de un sistema económico más débil de lo esperado, el Banco Central de este país optó por reducir las tasas en 25%, con el fin de proporcionar un mayor estímulo a la economía y al mismo tiempo proporcionar apoyo para el intercambio al dólar estadounidense. La economía debería mejorar en 2017, impulsados por estas políticas,

El ciclo Inmobiliario en Latinoamérica Colombia Caribbean Caracas

Medellin

San José, Guadalajara

En Colombia Caribbean En crecimiento Caracassobreoferta

Bogotá México City Santiago

San José, Guadalajara

Medellin

Monterrey Buenos Aires

En En Bogotá crecimiento Monterrey sobreoferta En México CityEn Buenos Aires recuperación recesión En recuperación

En Cali recesión

Rio de Janeiro, San Juan , Guayaquíl Sâo Paulo, Guatemala City

de disponibilidad (%), por ciudad

Lima

Sâo Paulo, Guatemala City Fuente: JLL, (Informe Latinoamericano de Oficinas EY2016) Santo Domingo

Panama City Col. Caribbean Tasas Rio de Janeiro Sâo Paulo San Juan Lima Guadalajara Monterrey San José México City Bogotá Quito Medellín Montevideo Santiago Guayaquil Caracas Guatemala City Cali Buenos Aires

Quito, Panamá City

Santo Domingo Rio de Janeiro, San Juan , Guayaquíl

Cali

Panama City Col. Caribbean Rio de Janeiro Sâo Paulo San Juan Lima Guadalajara Monterrey San José México City Bogotá Quito Medellín Montevideo Santiago Guayaquil Caracas Guatemala City Cali Buenos Aires

Santiago

Quito, Panamá City

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Punto de Equilibrio tasas de disponibilidad: 8-12% 5%

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Fuente: JLL, (Informe Latinoamericano de Oficinas EY2016) México City Bogotá Rio de Janeiro Sâo Paulo Guadalajara JUNIO 2017 / 149 México City Lima Bogotá Santiago Rio de Janeiro Monterrey Sâo Paulo Buenos Aires Guadalajara Panama City

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40%

I NT ER NAC I ONAL

así como por condiciones externas. La vacante decreciente está dando a los propietarios más apalancamiento, las rentas medias en el segmento Clase A, expresadas en Unidades de Fomento (UF), presentaron una disminución del 5%. En Santiago de Chile, el precio del m2 de los espacios Clase A varía entre $18 y $29. En tanto que, en Bogotá, Colombia, la caída de los ingresos por hidrocarburos y minería, seguida por la depreciación posterior del tipo de cambio y un déficit fiscal y comercial, han obligado al gobierno a una reforma tributaria integral con el fin de abordar estos “El mercado de Bogotá registró su segundo año de producción con 249.000 m2 entregados al portfolio. Esto debería continuar en 2018 y 2019, sin embargo, se prevé que volverá a niveles normales después. Hay que rescatar que muchas empresas optaron en los últimos tiempos por los edificios modernos dotados de todo el confort moderno”, apuntó Figler. Aquí, el valor del m2 para rentar los espacios varía entre $17 y $28. En Perú, aunque hubo caída de los precios de los commodities, la economía creció un 3,4% en 2016 gracias al crecimiento del sector minero, así como medidas fiscales anticíclicas destinadas a impulsar el consumo privado. “Fueron claves la ampliación de crédito y los aumentos salariales, que motorizaron el consumo”, comentó el ejecutivo de JLL. Lima es hoy uno de los focos inmobiliarios más activos de América Latina, el fenómeno de las oficinas alcanzó su pico en 2016 con una oferta de 330.000 m2. El más demandado es San Isidro, pero avanzó mucho el submercado de Magdalena. En este país, las oficinas Clase A se alquilan entre los $15 y $24 dólares por m2.

Istmo con buen ritmo

Costa Rica registró una recuperación sólida en 2016, gracias a las exportaciones y menores precios del petróleo. Estos factores favorables al comercio permitieron expandirse a las empresas que se instalaron y las que buscan hacerlo, sobre todo en San José y cercanías. El informe de JLL indicó que la implementación de un programa de Administración Tributaria Virtual

Las ciudades con mejor perspectiva en este momento son Bogotá, Medellín (Colombia), Santiago de Chile, México D.F. y Buenos Aires. Las demás están en problemas o por el contexto macroeconómico que no les permite crecer y captar nuevas empresas, o por la sobreoferta de espacios en el segmento”. Scott Figler, Senior Consultant de JLL Latin America

permitió reducir la evasión fiscal en 2016 y gracias a esto se posibilitó reducir los pagos de la deuda y la presión sobre los tipos de interés. En contrapeso, “existe cierta preocupación en Costa Rica sobre el potencial de Renegociación del Tratado de Libre Comercio de Centroamérica (CAFTA) con los Estados Unidos. Si esto se convierte en una realidad, podría perjudicar al sector manufacturero de Costa Rica, un pilar de la economía nacional”, dijo Figler. Sobre la tendencia del mercado en San José, se informó que es un centro importante para la fabricación y Outsourcing de Procesos Empresariales (BPO). En consecuencia, el 42% del mercado de oficinas se concentra en las Zonas Francas y el 72% está contenido en negocios cerrados y en los parques industriales.

JUNIO 2017 / 150

La vacante disminuyó moderadamente en el último año en San José. JLL espera que la vacante continúe disminuyendo gradualmente. Allí el valor del m2 de oficinas Clase A va de $15 a $25. En tanto, la economía panameña sigue siendo una de las más pujantes de la región. Alientan la expansión la ampliación del Canal de Panamá y la construcción del Metro de la Ciudad de Panamá. “La inversión extranjera directa ha seguido creciendo y seguramente lo hará en los tiempos venideros. La inflación se redujo a 0,7% en 2016, ya que Panamá es importador neto de la mayoría de los bienes y materiales extractivos”, contó Figler. El submercado Obarrio, plagado de mucho tránsito, fue uno de los más solicitados, al igual que Costa Del Este, que también mantuvo rentas altas y buena demanda. Allí los valores del m2 para oficinas Clase A, oscila entre los $15 y $28.

México y sus dilemas con el vecino

La economía azteca creció un 2,3% en términos reales durante 2016, una desaceleración de años anteriores, aunque todavía por encima de la media latinoamericana. La verdadera sombra sobre este mercado es la incógnita que significa Trumph, que hace tambalear los sueños aztecas para lo que está por venir, ya que sus políticas proteccionistas pueden quitarle poder de expansión a la actividad mexicana. Posibles impuestos fronterizos y la renegociación de tratados bilaterales pueden acarrear problemas, la actual política monetaria restrictiva de Estados Unidos generó una subida en los tipos de interés en México, así como la salida de capital de la nación. No obstante, la ciudad de México D.F. continúa siendo la mayor y la que ofrece el mercado más grande de oficinas, con aproximadamente 445.000 m2 de espacios entregados a la oferta en 2016. Y con lo que se inaugure entre 2017 y 2019, sumarán más de 1.400.000 de m2. Los valores de locación en México DF varían entre $22 y $29 por m2 en las oficinas Clase A.

INTE RN AC I O N A L San José, Costa Rica Total inventario (m²): 1,087,000 Tasa de disponibilidad general: 15% Producción anual, 2016 (m²): 62,000 Absorción anual, 2016(m²): 68,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $15-25 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $14 - 21

Ciudad de México, México Total inventario (m²): 6,089,000 Tasa de disponibilidad general: 13% Producción anual, 2016 (m²): 445,000 Absorción anual, 2016(m²): 296,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $22 - 29 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $17 - 21

Caracas, Venezuela Total inventario (m²): 1,208,000 Tasa de disponibilidad general: 7% Producción anual, 2016 (m²): 55,000 Absorción anual, 2016(m²): 35,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $20 - 35 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $18 - 30

Ciudad Guatemala, Guatemala Total inventario (m²): 528,000 Tasa de disponibilidad general: 6,5% Producción anual, 2016 (m²): 16,000 Absorción anual, 2016(m²): 18,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $9 - 11 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $6 - 9 Ciudad Panamá, Panamá Total inventario (m²): 1,400,000 Tasa de disponibilidad general: 39,5% Producción anual, 2016 (m²): 146,000 Absorción anual, 2016(m²): 132,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $15 - 28 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $13 - 21 Bogotá, Colombia Total inventario (m²): 2,300,000 Tasa de disponibilidad general: 12,47% Producción anual, 2016 (m²): 247,000 Absorción anual esperada, 2017 (m²): 230,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $17-28 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $13 - 21

Sao Paolo, Brazil Total inventario (m²): 4,765,000 Tasa de disponibilidad general: 25,2% Producción anual, 2016 (m²): 206,000 Absorción anual, 2016(m²): -10,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $25 - 36 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $20 - 26

Al vaivén de las expectativas N

inguna economía latinoamericana puede sentar por verdad absoluta un crecimiento sólido. En todas existe cautela y circunstancias que les enfrían, en mayor o menor medida. Sin embargo, las dinámicas de los mercados plantean oportunidades en todas ellas. Quito, Ecuador Total inventario (m²): 582,000 Tasa de disponibilidad general: 12,4% Producción anual, 2016 (m²): 132,000 Absorción anual, 2016(m²): 80,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $15 - 20 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $11 - 17

Lima, Perú Total inventario (m²): 1,797,000 Tasa de disponibilidad general: 20% Producción anual, 2016 (m²): 330,000 Absorción anual, 2016(m²): 190,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $15 - 24 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $11 - 20 Santiago, Chile Total inventario (m²): 3,216,000 Tasa de disponibilidad general: 8,7% Producción anual, 2016 (m²): 110,000 Absorción anual, 2016(m²): 138,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $18-29 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $11 - 25 Fuente: JLL, (Informe Latinoamericano de Oficinas EY2016)

JUNIO 2017 / 151

Montevideo, Uruguay Total inventario (m²): 226,000 Tasa de disponibilidad general: 10% Producción anual, 2016 (m²): 0 Absorción anual, 2016(m²): 7,500 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $22 - 30 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $18 - 25

Buenos Aires, Argentina Total inventario (m²): 1,400,000 Tasa de disponibilidad general: 5% Producción anual, 2016 (m²): 67,000 Absorción anual, 2016(m²): 92,000 Oficina clase A para renta (US$/ m²/año): $25 - 36 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m²/año): $20 - 26

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ESPECIAL: PANAMÁ

Atracción de inversiones dista de la realidad de sus vecinos del istmo

Panamá, una economía a años luz La inversión en el Canal es un atractivo para la IED por las oportunidades logísticas que ofrece Por Alberto López, alopez@inversioninmobiliariacr.com

anamá mantiene la fórmula ganadora para ser el destino más atractivo en la región centroamericana para la Inversión Extranjera Directa (IED), en todo sentido. No es para menos, tiene dos grandes motores de crecimiento y atracción en cuanto a infraestructura logística: el Canal y el Aeropuerto Internacional de Tocumen. Hace muy poco que el Canal de Panamá cumplió un siglo de existencia y algunas reconocidas cadenas televisivas de documentales, como NatGeo y History, transmitieron especiales al respecto. En muchas de las entrevistas el denominador común que surgía era: “Panamá no sería hoy lo que conocemos sin el Canal”. Datos de la Contraloría General de la República de Panamá señalan que el año pasado alcanzó $5.209

millones en IED, frente a los $4.494 millones de 2015, y más del doble de lo que alcanzó Costa Rica el mismo 2016, con un poco más de $2.200 millones. En específico para el caso panameño, un reporte de la Comisión Económica para América Latina (Cepal) de 2015 daba cuenta que esta economía era la principal receptora de IED en la región centroamericana. Para ese año, los ingresos derivados de la IED aumentaron un 6% en América Central y alcanzaron $11.808 millones y Panamá recibió el nada despreciable 43% de ese millonario ingreso en concepto de IED. El segundo lugar fue para Costa Rica con un lejano 26%, seguido de Honduras y Guatemala, ambos con un 10%. Además, la tendencia panameña ha sido al alza en cuanto a la recepción de IED, al menos desde 2012. De acuerdo con las mismas cifras de la

JUNIO 2017 / 154

IED

Contraloría, la inyección de capital ha sido constante y creciente: $3.210 millones en 2012; $3.567 millones en 2013 y $4.458 millones en 2014. La Cepal actualizó las proyecciones de crecimiento de la actividad económica de la región para 2017 y espera una expansión promedio de 1,1% durante este año. Esta proyección se encuentra levemente por debajo de la estimada en diciembre de 2016 la cual era de 1,3%. Al igual que en años anteriores, durante 2017 el crecimiento mostrará dinámicas diferenciadas entre países y subregiones, indica la Cepal. Las economías de América del Sur, especializadas en la producción de bienes primarios, en especial petróleo, minerales, y alimentos registrarán un crecimiento promedio de 0,6%. Mientras tanto, para las economías de Centroamérica se espera una tasa de crecimiento de 3,6% en 2017, en lugar del 3,7% proyectado en diciembre, pero afectadas por tasas

El consolidarse como un hub logístico regional es uno de los pilares de crecimiento que viene ostentando el país desde hace ya varios años, esta iniciativa se ha fundamentado en el crecimiento de la demanda por servicios logísticos de valor agregado”. Danny Quirós Director of Evaluation & Consulting Colliers International Panamá

JUNIO 2017 / 155

ESPECIAL: PANAMÁ

Tasas de crecimiento del PIB, 2015-2017 (En porcentajes) Centroamérica y República Dominicana: 2015

2016 A/

2017 B/

Costa Rica

3,7

4,1

3,9

El Salvador

2,5

2,2

Guatemala

4,1

3,3

Honduras

3,6

3,5

3,4

Nicaragua

4,9

4,8

4,7

las políticas comerciales, migratorias y de inversión del nuevo gobierno de los Estados Unidos, de implementarse reducirían el dinamismo del comercio internacional, la inversión extranjera directa y las remesas. Por otro lado, el repunte de los precios internacionales de los energéticos y el incremento en las tasas de interés tendrá un efecto negativo en el consumo y la inversión. Ante esta coyuntura, la Cepal recomienda a los países apuntalar la integración centroamericana y la diversificación de mercados, así como fortalecer el mercado interno con incrementos sostenidos de la productividad y del poder adquisitivo de los trabajadores, y no sobre la base de factores coyunturales.

Panamá

5,8

5,2

5,9

Privilegiada posición geográfica

República Dominicana

7,0

6,4

6,2

Promedio CARD

4,9

4,5

Promedio CARD (sin Panamá)

4,8

4,4

4,3

PAÍS

a. Las cifras de 2016 corresponden a estimaciones de la Cepal. b. Las cifras de 2017 corresponden a proyecciones de la Cepal. Fuente: Cepal.

elevadas de inflación y devaluación de sus monedas. Esto se explica básicamente, según la Cepal, por la resiliencia observada en la demanda interna -que se prevé sea el motor principal este año- así como también por un buen pronóstico de crecimiento para el principal socio comercial de estas economías: Estados Unidos. De acuerdo con la Cepal, para sostener el mayor crecimiento esperado en 2017 es necesario dar un mayor dinamismo a la inversión y aumentar la productividad vía innovación, con sostenibilidad ambiental y protegiendo el empleo. En este contexto, la inversión en infraestructura debe jugar un papel primordial ya que se encuentra en la base de un crecimiento sustentable.

IED contribuye al desarrollo sostenible Precisamente, la secretaria ejecutiva de la Cepal, Alicia Bárcena, dijo, en el IV Foro Internacional de Inversiones de

Chile, a inicios de abril, que “la Inversión Extranjera Directa puede contribuir al cumplimiento de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible”. “Nuestra región espera que los flujos de IED puedan contribuir a la diversificación productiva y a la innovación, al desarrollo de nuevas industrias con menor impacto ambiental y a la generación de empleos directos e indirectos, de la mano de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible promovida por las Naciones Unidas”, agregó Bárcena. Aparte, a juicio de la Cepal, en 2017, los países de Centroamérica y la República Dominicana (CARD) tendrán un crecimiento promedio de 4,5% (4,3% excluyendo a Panamá, cuya economía experimentará una aceleración), mientras que el de América Latina y el Caribe en su conjunto será de 1,3%. Sin embargo, los motores tradicionales de crecimiento de la región estarán amenazados en el corto y mediano plazo por el impacto que tendrían

JUNIO 2017 / 156

Para el exitoso caso de Panamá, el director of Evaluation & Consulting de la filial panameña de Colliers International, Danny Quirós, indicó que los principales atributos o atractivos en su economía para atraer IED, la cual ha ido en aumento desde 2012, “es su privilegiada posición geográfica, el canal interoceánico y la inversión pública en infraestructura que muestra avances importantes respecto a otros países en la región”. Otro elemento considerable, añadió, son el par de leyes creadas para incentivar a los inversionistas extranjeros mediante exoneración tributaria, las cuales han prevalecido a pesar de los conflictos recientes que han afectado el prestigio del país. Aparte del factor económico, Quirós confirmó otros factores que contribuyen a este atractivo y confianza en Panamá, como es el caso de una reducción de la corrupción establecida por el actual gobierno, que genera mayor confianza en los inversionistas foráneos para considerar la plaza como segura y competitiva. Aparte, es de considerar las principales lecciones aprendidas y aplicadas en la política panameña en la atracción de inversión extranjera respecto al resto de economías centroamericanas y de la misma Latinoamérica, siendo una muy atractiva desde la perspectiva del Doing Business, elaborado por el Banco Mundial, en términos de tiempo para establecer un negocio y resolver la tramitología.

IED

$5.209 millones

Es la Inversión Extranjera Directa de Panamá en 2016

Además, Panamá tuvo que adaptarse o cambiar ciertos aspectos para mutar de una economía típica latinoamericana, de modestos crecimientos económicos, a una economía pujante con un perfil global de atracción de inversiones. Una adaptación o cambios, a juicio de Quirós, sobre todo, en lo que respecta en la inversión pública y en la cooperación de este sector con la inversión privada. Los principales aciertos de Panamá que han contribuido a este éxito de confianza del inversionista extranjero, sin lugar a dudas, han sido su plataforma de servicios logísticos que arrancó hace un siglo con el Canal y ahora agregará un moderno hub de carga en el Aeropuerto Internacional de Tocumen. “En realidad, el consolidarse como un hub logístico regional es uno de los pilares de crecimiento que viene ostentando el país desde hace ya varios años, esta iniciativa se ha fundamentado en el crecimiento de la demanda por servicios logísticos de valor agregado”, finalizó Quirós. En específico para el caso panameño, un reporte de la Cepal de 2015 daba cuenta que esta economía era la principal receptora de IED en la región centroamericana. Para ese año, los ingresos derivados de la IED aumentaron un 6% en América Central y alcanzaron 11.808 millones de dólares y Panamá recibió el nada

despreciable 43% de ese millonario ingreso en concepto de IED. El segundo lugar fue para Costa Rica con un lejano 26%, seguido de Honduras y Guatemala, ambos con un 10%.

Inversión pública complementa los incentivos Para el exitoso caso de Panamá, según el director of Evaluation & Consulting de la filial panameña de Colliers International, Danny Quirós, los principales atributos o atractivos en su economía para atraer IED, la cual ha ido en aumento desde 2012, “es su privilegiada posición geográfica, el canal interoceánico y la inversión pública en infraestructura que muestra avances importantes respecto a otros países en la región”. “Otro elemento considerable son el par de leyes creadas para incentivar a los inversionistas extranjeros mediante exoneración tributaria, las cuales han prevalecido a pesar de los conflictos recientes que han afectado el prestigio del país”, consideró Quirós. Aparte del factor económico, Quirós confirmó otros factores que contribuyen a este atractivo y confianza en Panamá, como es el caso de una reducción de la corrupción establecida por el actual gobierno, lo que genera mayor confianza en los inversionistas foráneos para considerar la ubicación como segura y competitiva.

JUNIO 2017 / 157

Aparte, Quirós también resaltó las principales lecciones de la política panameña en la atracción de inversión extranjera, para el resto de economías centroamericanas y de la misma Latinoamérica, siendo una muy determinante en cuanto a las facilidades del “Doing Business” en términos de tiempo. Además, Panamá tuvo que adaptarse o cambiar ciertos aspectos para mutar de una economía típica latinoamericana, de modestos crecimientos económicos, a una economía pujante con un perfil global de atracción de inversiones. Una adaptación o cambios, a juicio de Quirós, sobre todo, en lo que respecta en la inversión pública y en la cooperación de este sector con la inversión privada. Los principales aciertos de Panamá que han contribuido a este éxito de confianza del inversionista extranjero, sin lugar a dudas, ha sido su plataforma de servicios logísticos que arrancó hace un siglo con el Canal y ahora agregará un moderno hub de carga en el Aeropuerto Internacional de Tocumen. “En realidad, el consolidarse como un hub logístico regional es uno de los pilares de crecimiento que viene logrando el país desde hace ya varios años, esta iniciativa se ha fundamentado en el crecimiento de la demanda por servicios logísticos de valor agregado”, finalizó Quirós.

ESPECIAL: PANAMÁ

Ocupación turística ha disminuido en los últimos años

Mercado hotelero exhibe comportamiento recesivo Emergen nuevos proyectos a pesar de baja en actividad Por Joanna Nelson, jnelson@inversioninmobiliariacr.com

JUNIO 2017 / 158

INDUSTRIAL

as oportunidades para gestar negocios en la industria turística en Panamá son interesantes, y suficientes para provocar la necesidad de nueva infraestructura. Empero, existe cierta cautela debido a que las tasas de crecimiento dejaron de ser las de antes, aunque todavía son las suficientes para hacer de éste un nicho rentable. Panamá es equivalente a una pequeña Miami en Latinoamérica, y los edificios que conforman el paisaje son icónicos en el imaginario de los turistas. Eso, aunado al posicionamiento de la ciudad como un centro de compras y un destino turístico de fácil acceso aéreo por la gran cantidad de rutas directas (ser el hub de Copa es determinante) hace de este un destino bastante seguro para realizar inversiones inmobiliarias en infraestructura turística.

Un llamado a la prudencia La rentabilidad inicial que Panamá ofrecía a los inversionistas con interés en la infraestructura turística era como un potente imán, porque el entorno auguraba un alto factor para multiplicar el capital. Así fue y era el escenario en 2012, con un mercado cuya ocupación promedio fue del 58,8%, según indica la Contraloría General de la República de Panamá. El antecedente y tendencia al auge del mercado animó a otros a invertir por la expectativa de una necesidad de mayor inventario de habitaciones. Empero, al año siguiente, el mercado reversó la tendencia y empezó una caída en la tasa de ocupación. Se combinó el crecimiento rápido en el desarrollo de nuevo espacio contra un flujo de turistas que no incrementaba en la misma proporción, lo que dio por resultado una reducción en tasas de disponibilidad. La caída fue una constante: en 2013 fue de un 56,9% y en 2014 de 56,1%. Para 2015 se contrajo a un 52,3% y el año anterior hubo un desplome: 47,7%. El impacto en la economía fue el despido de 6.500 personas respecto a 2015, indicó el diario La Prensa, de Panamá. Por su parte, el informe Travel

& Tourism Economic Impact 2016 Panamá (efectuado por el World Travel & Tourism Council) evidenció que el sector de viajes y turismo generó 155.500 puestos de trabajo directos en el año 2015, lo que representó un 8,6% del empleo total. Dicho informe vaticinó también una caída del 4,6% de dichos empleos en el 2016, para un total de 148.500, lo que equivale a un 8,1% del empleo total. La recuperación en las tasas de ocupación no será pronto. Si bien el nuevo inventario que ingresa al mercado es moderado, la cantidad de visitantes tuvo una reducción del 0,9% entre enero y octubre de 2016 respecto al mismo periodo del año anterior, según dato oficial que dispone la Contraloría de la República.

Disminución de las compras y caída de las tarifas

Las compras de alimentos y bienes para el funcionamiento de los hoteles, debido a la situación recesiva, han venido también disminuyendo al comparar datos del 2014 al 2016, destaca un estudio de la Asociación Panameña de Hoteles (Apatel), mencionados en en una publicación de enero del diario La Prensa. Por ejemplo, en 2014 las compras fueron de $136 millones, mientras que en 2015 cerraron en $104 millones. Para el año anterior, bajaron a $83 millones. Asimismo, la tarifa hotelera promedio ha disminuido, pues en el 2012 en ciertos hoteles el costo oscilaba entre $120 y $150, mientras que en la actualidad alcanza montos entre $80 y $100, un 20% de afectación en el ingreso de los operadores hoteleros por concepto de tarifa, al contraponer los datos actuales respecto a 2012, sin ajustar a inflación, revela La Prensa, con base en información de Apatel. La firma Colliers International analizó que esta situación difícil en el ámbito de los hoteles se explica por un crecimiento desmedido de la oferta en años recientes. Precisamente, este panorama generó que durante el último año no hubiese un incremento importante en la oferta de esta clase de estructuras en la ciudad de Panamá.

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Aparte de que la oferta es bastante amplia para la ciudad, también existen otros formatos como los apartoteles, hoteles boutiques y un claro crecimiento de la modalidad Airbnb, lo cual ha disminuido bastante la ocupación de los hoteles y ha desincentivado a los inversionistas a construir nuevos desarrollos”. Danny Quirós Analista de mercado Colliers International

ESPECIAL: PANAMÁ

El foco será atraer visitantes con un perfil empresarial, pero también al turista “que desea un hotel de renombre con buenos restaurantes y acomodaciones de primera”. Rosie Artime de Kam Directora de ventas F&F Properties

“Aparte de que la oferta es bastante amplia para la ciudad, también existen otros formatos como los apartoteles, hoteles boutiques y un claro crecimiento de la modalidad Airbnb, lo cual ha disminuido bastante la ocupación de los hoteles y ha desincentivado a los inversionistas a construir nuevos desarrollos”, justificó Danny Quirós, de la firma Colliers International. Recientemente, la Autoridad de Turismo de Panamá lanzó una nueva campaña publicitaria digital para promover la visita de turistas de Estados Unidos, Canadá y España. Su enfoque es promover a Panamá como un país para aquellas personas que están buscando experiencias enriquecedoras.

Marriot fortalece músculo con nuevo inventario

A pesar de esta coyuntura, existen varios proyectos hoteleros por inaugurarse. Uno de ellos se ubica dentro de Evolution Tower, un centro de oficinas de 47 pisos que ya está construido y que empezaría a operar alrededor de junio del presente año. Bajo el nombre de W Hotel Panamá, ofrecerá 230 habitaciones y será administrado por la cadena Marriot. El complejo está ubicado

sobre la Calle 50 (Avenida Nicanor de Obarrio) y la Avenida Aquilino de La Guardia, a unos cuantos metros de la estación Iglesia del Carmen, de la línea uno del metro de Panamá. Rosie Artime de Kam, directora de ventas de F&F Properties, expresó que el foco será atraer visitantes con un perfil empresarial, pero también al turista “que desea un hotel de renombre con buenos restaurantes y acomodaciones de primera”. Dentro de las facilidades del inmueble, destacan restaurantes, gimnasio, salones de conferencia y de reuniones, salón de belleza y spa. Por su parte, Town Center Costa del Este es otro inmueble mixto en construcción, que contempla un hotel y se halla sobre la Avenida Paseo del Mar, perpendicular a la vía principal de Costa del Este, en la Avenida Centenario. El desarrollo está a cargo de la firma Empresas Bern. El hotel será también de la cadena Marriot, tendrá 240 habitaciones y estará integrado con el centro comercial que se está edificando. Su oferta incluye restaurante, salones de reuniones, gimnasio, piscina y se espera que su apertura sea en enero de 2020, indicó María Alejandra Villaverde, gerente de nuevos proyectos de Empresas Bern.

Menor ocupación El desempeño de la industria hotelera en Ciudad de Panamá experimenta en moderado descenso en su actividad.

Periodo

Habitaciones disponibles al final del periodo

Promedio diario de cuartos ocupados

Promedio de pernoctaciones durante el periodo

Porcentaje de ocupación habitacional durante el periodo

2012

9.178

4.863

8.705

58,8

2013

10.409

5.601

10.441

56,5

2014

10.334

5.816

10.023

56,1

2015

10.451

5.466

9.871

52,3

2016*

10.369

4.977

11.116

47,7

*Preliminar. Mide únicamente hoteles de Ciudad de Panamá

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ESPECIAL: PANAMร

Ampliaciรณn en aeropuerto de Tocumen y en el Canal

Fortaleza en puertos fertiliza oportunidades de negocios Inmuebles de perfil industrial gozan de alta rentabilidad por las facilidades que ofrece la ampliaciรณn que Panamรก hace en infraestructura Por Joanna Nelson, jnelson@inversioninmobiliariacr.com

JUNIO 2017 / 162

INDUSTRIAL

as zonas cercanas a los puertos –aéreos y marítimos- son lugares clave y muy cotizados por las empresas para situar sus espacios de producción y, así, poder transportar, descargar y movilizar de forma rápida los bienes que desarrollan, exportan e importan.

Canal de Panamá

Esto no solo genera ahorros económicos, sino que evita atrasos en un mercado en el que la agilidad y la eficiencia son fundamentales. Panamá ofrece virtudes en infraestructura como pocas plazas tienen: la ampliación del Aeropuerto Internacional de Tocumen, el Canal de Panamá y la construcción de infraestructura -como la línea 2 del metro de la ciudad de Panamá y la apertura de la segunda fase de la autopista del Corredor Norte-. El impacto de estas obras vistas como acciones individuales genera conveniencia y eficiencia. Sin embargo, si las vemos en conjunto, el impacto es determinante para una empresa que comprende la importancia de operar en una plaza que le ofrece rapidez y redundancia en infraestructura.

Tocumen y su interconexión

Aeropuerto Internacional Tocumen

Actualmente se está construyendo la terminal dos en el aeropuerto, que contempla la nueva terminal aérea, un bulevar de acceso, una plataforma logística y una nueva torre de control, de acuerdo con el sitio web del aeropuerto. “Las ampliaciones de las terminales del aeropuerto (en construcción) auguran la mudanza de operaciones de aerolíneas y logística a este sector, basados en elementos legales e incentivos fiscales que diferencian a Panamá del resto de terminales en la región”, manifestó Danny Quirós, director de valuación y consultoría de Colliers International. El Corredor Norte, por su parte, completa la conectividad del aeropuerto con el centro de la ciudad y los puertos del Pacífico en el canal interoceánico. La línea 2 del metro promete descongestionar las tres rutas vehiculares que vinculan el sector este con el centro de la ciudad.

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En los alrededores del aeropuerto de Tocumen se encuentra uno de los submercados que ha venido mostrando mayor dinamismo en la ciudad de Panamá. Uno de los determinantes de este crecimiento es, justamente, la construcción de las nuevas terminales de carga y de pasajeros de dicha infraestructura, así como la línea 2 del metro de Panamá y la apertura de la segunda fase del Corredor Norte”. Danny Quirós Director de valuación y consultoría Colliers International Panamá.

ESPECIAL: PANAMÁ

Periférica este Por la combinación de virtudes, las cercanías del aeropuerto exhiben dinamismo de inversión inmobiliaria mayor respecto al resto de Ciudad de Panamá. De hecho, para efectos de análisis, a este “subsector” se le llama Periferia Este, y son dos los tipos de productos que predominan, Parques Industriales y Ofibodegas.

La zona franca la vemos como un modelo de negocio que le permite al empresario extranjero o local establecerse, con incentivos fiscales de exenciones de impuestos, beneficios migratorios y laborales, para el desarrollo de su negocio y crecimiento del mercado. A su vez, genera un impacto positivo en el país incrementando la Inversión Extranjera Directa y las exportaciones”. Magda Echeverría Gerenta general Consorcio Industrial de las Américas S.A

A. Ofibodegas Parque Centenario B. Panamá Pacífico C. Parque Industrial Milla 8 D. Parque Sur E. Ofibodegas Panamá F. Tocumen Warehouse Park G. Parque Industrial de las Américas H. Tocumen Ofidepósitos II I. Tocumen Storage Complex J. Soluciones Industriales K. Panamá Storage Solution

Inversión pública anima la privada Por la combinación de virtudes, las cercanías del aeropuerto exhiben dinamismo de inversión inmobiliaria mayor respecto al resto de Ciudad de Panamá. De hecho, para efectos de análisis, a este “subsector” se le llama Periferia Este, y son dos los tipos de productos que predominan. El primero de ellos son los Parques Industriales, con un enfoque hacia la logística o a la distribución regional. El segundo de ellos es el de complejos de Ofibodegas, que se dedican primordialmente a la distribución local de mercancías, de empresas nuevas y que obedecen al crecimiento en el consumo.

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L. Tocumen Logistics Center M. Parque Industrial Canaima N. Centro Logístico Dos Caminos O. Tocumen Warehouse P. Ofidepósitos Tocumen Q. Ofibodegas de las Américas R. Multistorage S. Centro Logístico Llano Bonito T. TOS Tocumen Office Storage U. Parque Logístico Panamá Fuente: CBRE Panamá, 2017

Esto ha generado que en los últimos años los usuarios vean a los espacios industriales completos con interés y busquen una mayor calidad, lo que lleva a los desarrolladores a ofrecer inmuebles que brinden una serie de facilidades para complacer esas exigencias. Por ejemplo, es fundamental que los espacios tengan pisos resistentes que soporten los productos que se descargan, una altura mínima que sea cómoda para transportar los bienes, mayores andenes, el aislamiento de techos y paredes, además de una buena iluminación y ventilación. En lo que respecta a las naves industriales, cada vez más se están creando espacios a la medida, de acuerdo con las especifi caciones

INDUSTRIAL

de cada empresa interesada en instalarse en las diferentes zonas con potencial industrial.

Buen desempeño Según un informe de la firma CBRE, en el 2016 el mercado de bodegas sacó buena nota. Por ejemplo, hubo un porcentaje de ocupación de 94,4% de un inventario de 978.858 metros cuadrados (m2). Eileen Chévez, coordinadora de investigación de mercado de CBRE, explicó que el mayor desarrollo de parques industriales en la Ciudad de

Panamá se concentra en el submercado Periferia Este. Este sector tuvo una absorción neta superior a los 75.000 m2, seguida de Panamá Pacífico, cuya absorción fue mayor a 43.000 m2. “Esta zona (Periferia Este) históricamente ha registrado un buen desempeño, como consecuencia de su cercanía al Aeropuerto Internacional de Tocumen y en la actualidad a los tramos de las autopistas Corredor Norte y Sur. Este submercado registra un total de 512.968 m2 en inventario y 115.905 m2 en construcción”, detalló Chévez. En cuanto al valor los parques

industriales, en el 2016 estos conservaron su precio promedio de venta en un rango de $1.400 a $2.000 por metro cuadrado en bodegas edificadas, de acuerdo con CBRE. En las bodegas Clase B, que usualmente pertenecen a propietarios individuales y que no son tan exclusivas como las A, el precio promedio de venta fue de $1.100 por m2. Un estudio de dicha empresa evidenció que hubo escasez en ambos productos (clase A y B). La disponibilidad alcanzó la cifra de 5,6%, lo que muestra el amplio apetito que hay por estos inmuebles.

Datos sobre parques industriales Clase A en la Ciudad de Panamá Submercado

Inventario en m2

Área disponible existente

Porcentaje de disponibilidad

Absorción neta

En construcción

Alquiler promedio (US$/ m2/mes

Costa del Este

175.500

10.132

5,7%

(6.036)

9-12

Panamá Pacífico

201.836

2.912

1,4%

13.082

32.710

9-10

Periferia Norte

69.304

19.909

28,7%

3.440

23.733

8-9

Periferia Este

512.968

19.222

3,7%

30.653

115.905

8-10

Centro

3.553

148.436

Sur

7.217

758

10,5%

(758)

7-8

Norte

8.480

2.320

27,4%

7.912

10-11

Total

978.858

55.253

5,6%

40.381

328.696

Fuente: CBRE Research, informe del cuarto trimestre del año 2016.

Esta zona (Periferia Este) históricamente ha registrado un buen desempeño, como consecuencia de su cercanía al Aeropuerto Internacional de Tocumen y en la actualidad a los tramos de las autopistas Corredor Norte y Sur. Este submercado registra un total de 512.968 m2 en inventario y 115.905 m2 en construcción”. Eileen Chévez Market Research Coordinator CBRE Panamá

JUNIO 2017 / 165

ESPECIAL: PANAMÁ

Un jugador con acento venezolano U

no de los proyectos industriales relevantes que se encuentra en construcción es Panapark Free Zone, que se ubica en la vía Panamericana, en el corregimiento 24 de Diciembre, a seis kilómetros de la carga aérea del aeropuerto Tocumen. Además, se halla a 20 minutos del puerto de Balboa y a 40 minutos del puerto de Cristóbal. Parte de su grupo de accionistas son inversionistas venezolanos, quienes desde hace seis años se encuentran en Panamá y han desarrollado muchos proyectos inmobiliarios en Venezuela. Al llegar al país analizaron que había potencial en el establecimiento de parques industriales de zona

franca, pues recientemente se había publicado una legislación que favorecía el operar en esta clase de desarrollos. “A raíz de la promulgación de la Ley 32 (en el 2011), nuestro primer proyecto de zona franca en Panamá fue Zona Franca de Las Américas. Dado el éxito de este, decidimos invertir en un segundo proyecto de mayor envergadura: Panapark Free Zone”, comentó Magda Echeverría, gerenta general del Consorcio Industrial de las Américas S.A. (COINLA). Por ello, decidieron constituir COINLA, que se completa con el Grupo Shahani, de origen panameño. El parque industrial cuenta con 520.000 m2, que se edificarán en dos etapas y de los cuales,

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aproximadamente 300.000 m2 se destinarán a naves industriales. La primera etapa, que ya empezó a levantarse, es de 20 hectáreas y tendrá cinco tipos de bodegas de diversos tamaños. Habrá desde 360 m2 hasta 1.450 m2. Igualmente, existe la alternativa de construir las bodegas según el gusto y especificaciones del interesado, las cuales pueden ir desde 1.500 m2 hasta 10.000 m2, pensando en las necesidades para empresas medianas o grandes. Otra alternativa para las empresas multinacionales son los macro lotes servidos, que van desde 10.000 m2 hasta 150.000 m2. Algunas de las facilidades que se ofrecen son parqueo para contenedores y vehículos de los visitantes,

INDUSTRIAL

infraestructura física destinada a oficinas aduaneras y servicio de administración. Desde que inició la construcción y hasta el 17 de abril se habían levantado 47.000 m2 de naves industriales y 200.000 m2 con servicios. Todavía está por construirse alrededor del 60% del parque, cuya edificación concluiría en 2019 y hasta ahora se han invertido $62 millones. El proyecto también contempla la construcción de un edificio de oficinas, dirigidas a empresas cuya actividad a desarrollar no requiera de una nave industrial, y puedan establecerse en dicha edificación empresas de call center, salud, de capacitación técnica, servicios administrativos y educativos, concluyó Echeverría.

Otros detalles importantes de Panapark Free Zone: Las galeras tienen 9 metros de altura a nivel de pared y 11 metros a nivel de cumbreras, lo cual permite mayor volumen cúbico. Pisos reforzados con fibra metálica y endurecedor de cuarzo, que hace que el soporte del piso sea de cinco toneladas por metro cuadrado y que haya mayor resistencia a la abrasión y desgaste. Diseño moderno y se contempla un porcentaje pequeño de mezzanine, para que ese espacio sea aprovechado por la empresa para las oficinas administrativas. Sistema de control de acceso con tres canales de entrada y tres de salida. Sistemas de seguridad y video cámara 24 horas al día, siete días a la semana. Beneficios fiscales, migratorios y laborales, según los parámetros de la legislación actual. Fuente: Panapark Free Zone, 2017.

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ESPECIAL: PANAMÁ

Mercado de Inversiones en la Ciudad de Panamá

Por Danny Quirós, Director de Consultoría Colliers International Panamá

urante la última década, la industria inmobiliaria en la ciudad de Panamá ha mostrado un acelerado crecimiento apoyado por la solidez de un sistema bancario internacional que ha permitido a los desarrolladores apalancar sus inversiones en el mediano y largo plazo. El alto nivel de endeudamiento en la industria obedece principalmente a una apreciación constante del valor de los inmuebles, combinado con bajas tasas de interés, si éstas se comparan con otros mercados en la región. JUNIO 2017 / 168

COLUMNA

Además, las múltiples ventajas fiscales que ofrece el gobierno en cuanto a las inversiones inmobiliarias, combinado con el positivo desempeño económico del país durante los últimos años, han generado un aumento en el interés de inversionistas locales y extranjeros por invertir en los diferentes mercados inmobiliarios de la ciudad de Panamá, permitiendo también la participación de un componente especulativo de jugadores ajenos al negocio. Esta situación, ha creado expectativas de retorno en los propietarios basadas en un margen que supere las tasas correspondientes al financiamiento del inmueble y otros costos asociados, lo cual ha sido adoptado como una práctica común en el establecimiento de los índices de capitalización en el mercado local de inversiones. El mercado inmobiliario de oficinas es uno de los que ha presentado mayor dinamismo, basado en un crecimiento exponencial de la oferta y en la adquisición de espacios corporativos por parte de inversionistas que buscan capitalizar mediante el arrendamiento de este tipo de facilidades. La situación actual de este mercado, a pesar de mantenerse en una fase correctiva según el ciclo inmobiliario, presenta oportunidades de inversión provenientes principalmente de espacios con inquilinos que mantienen condiciones contractuales favorables, en inmuebles con características que los ubican dentro de las mayores categorías aprovechando el valor intrínseco de los mismos. Por su parte, el mercado inmobiliario industrial y logístico ha venido mostrando un comportamiento estable y sostenido durante los años recientes

Tasas de Capitalización según Mercado Cap Rate (%) Clase de activo

Oficinas

Industrial

Comercial

Subtipo

Más Bajo

Más Alto

Área Primaria - Un solo inquilino

7,00%

7,50%

Área Primario - Multi-inquilino

8,00%

8,50%

Área Secundaria - Un solo inquilino

8,50%

9,00%

Área Secundaria - Multi-inquilino

9,00%

10,00%

Área Primaria - Un solo inquilino

8,00%

8,50%

Área Primario - Multi-inquilino

8,50%

9,00%

Área Secundaria - Un solo inquilino

9,00%

9,50%

Área Secundaria - Multi-inquilino

9,50%

10,50%

Área Primaria - Comercial

7,00%

8,00%

Retail Box (Supermercados, etc)

7,00%

8,00%

Área Secundaria - Popular

8,00%

9,00%

Tendencia hacia S2 2017

Fuente: Colliers International Panamá (Cap Rates, Ciudad de Panamá, S2 2017)

basado en un esquema de negocios “BTS” o hecho a la medida, así como una demanda más sofisticada que a su vez, se encuentra a la expectativa de los resultados que traerán consigo las inversiones públicas en infraestructura que están actualmente en construcción. En este mercado, las inversiones se han dirigido principalmente a la adquisición de terrenos con zonificación industrial en sectores aledaños a los focos de crecimiento motivados por proyectos como la ampliación del Canal interoceánico, las nuevas terminales del aeropuerto internacional de Tocumen y la línea 2 del metro de Panamá, con el objetivo de que dicha infraestructura les genere plusvalía a estas propiedades para su posterior desarrollo y capitalización. En cuanto al mercado inmobiliario comercial, el crecimiento de la oferta ha sido muy acelerado y a pesar que la demanda ha venido mostrando tasas de

FASES DEL CICLO INMOBILIARIO SEGÚN MERCADO:

JUNIO 2017 / 169

absorción acordes con el desarrollo, se pueden apreciar indicios de sobreoferta en algunos de los principales sub-mercados de la Ciudad. Hasta el momento, la adquisición de este tipo de propiedades como producto de inversión no ha mostrado mucha actividad, salvo casos puntuales con situaciones especiales; esto, debido a que la mayoría de los desarrolladores conservan sus activos para la capitalización de los mismos. Además, cabe resaltar que en el mercado de inversiones en la ciudad de Panamá se han registrado ajustes importantes en las tasas de capitalización, cuando como consecuencia natural de la expansión geográfica de los mercados, se proyecta un potencial a futuro para algunos terrenos que permiten desarrollar inmuebles con un uso diferente al que poseen las facilidades existentes. Por último, durante períodos recientes se ha podido apreciar una intención genuina por la introducción de fondos inmobiliarios, que son mecanismos que podrían desapalancar la industria de manera eficiente y crear movilidad de capitales, esto con el fin de mitigar el riesgo potencial de la industria y al mismo tiempo, crear oportunidades para atraer nuevos inversionistas. Una de estas iniciativas fue la creación de la nueva ley de Fondos Inmobiliarios (REIT) que ofrece una oportunidad fiscalmente eficiente para que participen nuevos proveedores de financiamiento a largo plazo como fondos de pensiones e inversionistas individuales.

ESPECIAL: PANAMÁ

Crecen las ventas en el mercado panameño Por Gogetit, info@gogetit.com.pa

emos tomado toda la data de mercado de los últimos años y hasta finales de 2016 para entender el comportamiento del mercado inmobiliario. Siempre escuchamos opiniones e información que se basa en cifras particulares o parciales de ventas, o de la oferta disponible, pero en pocas ocasiones nos encontramos con un análisis profundo y a detalle del comportamiento de las ventas versus la oferta disponible. En este primer trimestre de 2017 estamos sintiendo el efecto de un 2016 con mucha construcción, pero también con más ventas que las efectuadas en 2015. Estamos hablando del mercado general de bienes raíces en Panamá. A veces como brokers o como desarrolladores, no sentimos que se haya vendido más. Por el contrario, la sensación es que se vende menos, pero esto es sólo dependiendo del nicho y rango de precio de determinados proyectos y zonas. En términos generales, los proyectos que se venden en rangos de precios medios y bajos han aumentado significativamente.

A continuación, presentamos el análisis completo para entender cómo se mueve el mercado inmobiliario, y si es posible reorientar la estrategia comercial hacia proyectos y propiedades de alta demanda. El total de proyectos con oferta disponible se mantiene en los niveles más altos de los últimos cinco años, mostrando una tendencia creciente desde finales de 2013. El número de proyectos de menos de $120 mil se redujo en un 1%, mientras que los de más de $120 mil aumentaron un 16%. De hecho, en los últimos tres años, la cantidad mínima de viviendas que se han vendido ha sido 586 viviendas (febrero 2014) y la cantidad máxima es de 1.688 (setiembre 2016).

Comportamiento de ventas durante el año Las ventas promedio, en un período comprendido entre el mes de enero hasta noviembre, incrementaron un 7% con respecto a 2015. No todo son buenas noticias, ni tampoco es una

JUNIO 2017 / 170

constante mes a mes. Por ejemplo, sólo en noviembre, las ventas se redujeron un 10% frente al mismo mes del año anterior (2015), pero esto es viendo el comportamiento del mes aisladamente.

Segmentación de precios por zonas De los segmentos mayores a $120 mil, los que mejores niveles de ventas presentan están situados entre $120 mil y $180 mil, con 206 unidades vendidas mensualmente, en promedio. Por otra parte, en los

COLUMNA

Distribución de la oferta por precio 6000 162 5,007

5000 4,451 3,831

4000

3,858 3,652

5000

2000

1000 162 0 $0 - $35k

$35k - $80k

$80k - $120k

$120k - $180k

$180k - $250k

$250k - $400k

> $400k

rangos inferiores a $120 mil, las mejores ventas las registra el segmento entre $40 mil y $80 mil, con 441 ventas promedio mensuales. Estos números nos hablan del déficit habitacional que aún existe en el país en estos segmentos. La zona con más concentración en unidades disponibles es Panamá Oeste, con una participación del 33% del total de la oferta de la ciudad, Playa y Bella Vista cada uno con el 10%, Panamá Este el 12% y San Francisco participa con el 8%.

la gran cantidad de construcciones inmobiliarias que están en el mercado, la actividad se concentra en algunos sectores. Los proyectos ubicados hacia las afueras de la ciudad han mostrado un incremento en ventas comparado a proyectos del mercado de lujo en Panamá. De igual manera, aquellos conocidos como “preferenciales”, con precios alrededor de los $40 mil, despiertan mayor interés entre los compradores activos en el mercado en este momento.

¿Qué sucede en el mercado inmobiliario?

El incremento en las propiedades en los últimos cinco años ha sido de más de 30%, cifra que constituye un atractivo para los inversionistas. De esta manera, diferentes empresas que hacen vida dentro del mercado de bienes raíces se han encargado de mantener el crecimiento en el sector y estudiar el futuro del negocio a mediano y largo plazo. Al hacer el análisis de bienes raíces en Panamá para 2016, lo que se espera es que se venda la cantidad de

Si queremos hacer un análisis de bienes raíces en Panamá del último año, es importante destacar que hay más ventas y más construcción que en años anteriores. Sin embargo, para

Expectativas

JUNIO 2017 / 171

unidades que son ofrecidas, y que sean vendidas en su totalidad, a pesar de los elevados precios que éstas puedan tener. Es importante señalar que sí hay movimiento de ventas de proyectos inmobiliarios. El problema está en la gran oferta que existe, algo superior a la demanda. Hay más construcción de proyectos que ventas, y entonces se tiende a pensar que el mercado inmobiliario acumulará inventario, lo que es diferente a una recesión. En términos simples y no proporcionalmente correctos: Se vende una unidad, pero se construyen dos.

La Competencia Todos los días salen a la venta nuevos proyectos, se construyen nuevas propiedades y la competencia se hace cada vez mayor entre los desarrolladores. Esto nos permite hablar del “antes” y el “ahora”. En el pasado, debido a la baja cantidad de proyectos existentes en el mercado inmobiliario en Panamá, un proyecto lograba vender la totalidad (o casi la totalidad) de sus unidades en un corto plazo. Es decir, si tenías a la venta 20 unidades, lograbas vender esas 20 unidades en un tiempo solo añorado en la actualidad. El presente nos permite observar cómo ese mismo proyecto que antes vendía la totalidad de sus unidades, se queda corto en cantidad de ventas en el tiempo en el que planifican venderlas (tiempo ajustado a las expectativas del pasado), debido a que aparecen más y más proyectos que ofrecen productos similares, en la misma zona, por un precio competitivo y en ocasiones, hasta más accesible. Siempre va a existir la competencia, y especialmente en el mercado de bienes raíces en Panamá, esto irá en aumento mientras haya

ESPECIAL: PANAMÁ

compradores. Cada quién quiere sacarle el mayor provecho al mercado, pero la demanda no es infinita.

Las estrategias de mercadeo ¿Cómo se dan a conocer estos proyectos? ¿Qué estrategias utilizan? ¿En qué se basan para atraer clientes y cerrar ventas? Muchas personas no conocen en qué consiste una estrategia de ventas integral. Y esto es un grave error, porque conocer una estrategia de ventas y ejecutarla adecuadamente es lo que realmente logra que un proyecto se venda acorde a los planes comerciales. Anteriormente recurríamos a vallas publicitarias, comerciales de televisión y anuncios en prensa o revistas para dar a conocer el proyecto que queríamos vender. Hoy en día, a pesar de que esto se sigue haciendo y tiene su efectividad, existe una herramienta muy poderosa que está cobrando fuerza: El marketing digital.

Zonas con mayor construcción Hay algunas zonas en particular con mayor densidad de construcciones nuevas que otras, pero no necesariamente es porque se estén vendiendo mejor que otras. Una cosa es hablar de “momentum de venta”, en donde hacemos referencia a cuál sector (o zona) es la que está teniendo un mejor comportamiento en ventas de proyectos inmobiliarios. De igual manera, existe el denominado “momentum de construcción”. Estas zonas, pueden estar ubicadas en Ciudad de Panamá o en las afueras. Las zonas más cotizadas para invertir en bienes raíces (zonas experimentando un “momentum de ventas”) se ubican en el distrito de Panamá Oeste, específicamente Arraiján y La Chorrera. En estas zonas, los precios de las propiedades inician en $30 mil. En tanto, Santa María y Costa del Este tienen un repunte en cantidad de construcciones. Una gran

Concentración de unidades por zona 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Panamá Oeste

Panamá Este

Bella Vista

Playa

San Francisco

Bethania

cantidad de proyectos están siendo edificadas en estas zonas y existe mucha competencia de precios. Además, la zona de playas cada vez ofrece más proyectos para invertir. Tal es el caso de sectores como Coronado, Farallón, Río Hato, entre otros. La oferta está bastante estandarizada: propiedades de playa, con dos y tres recámaras, fácil acceso al mar y muchas amenidades.

Precios de construcción en Panamá por zona Las zonas más buscadas en Panamá son Avenida Balboa, Costa del Este, San Francisco, Punta Pacífica, Casco Antiguo, zona de playas y zona de montañas. Las siguientes son las condiciones de la oferta disponible en dichas plazas.

Avenida Balboa

Es la vía más moderna de Latinoamérica y la más espaciosa del Área Metropolitana de Panamá. Además, es el kilómetro de carretera más costoso del mundo ($189 millones). Cuenta con seis carriles viales, dos malecones, más de 8 canchas y parques recreativos, 5 gazebos y una ciclovía, fuentes y espejos de agua, áreas verdes con árboles y plantas tropicales. Los precios en Avenida Balboa para venta rondan los $2.500. Para el primer trimestre de 2017, el precio por metro cuadrado mostró un aumento a $3.500 y se estima que para el segundo trimestre de mayo 2017, el precio baje un poco. Para renta, el precio por metro cuadrado está sobre los $15. Este precio, se ha mantenido en un período de tiempo que va desde el mes de junio 2016 y se proyecta hasta junio 2017.

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Río Abajo

San Miguelito

Tocumen

Area Revertida

Las Cumbres

Costa del Este

En los últimos años, Costa del Este se ha convertido en uno de los principales centros de negocios de Panamá. Es un área urbanísticamente planificada con vías amplias y parques. Se ha establecido como una alternativa tranquila, que ofrece contraste respecto al acelerado ritmo de la ciudad. Ideal para familias y ejecutivos en busca de espacios para esparcimiento. Su valor comercial por metro cuadrado se ha casi duplicado en los últimos ocho años. Los precios de Costa del Este, para venta, se han mantenido entre los $2.500 y los $3.000 por metro cuadrado en el período comprendido entre junio 2016 y mayo 2017. Para renta, el precio por metro cuadrado oscila entre los $10 y los $15, en el mismo lapso.

San Francisco

San Francisco es una de las zonas residenciales de mayor tradición en Panamá. En esta zona se encuentra el Parque Omar Torrijos, uno de los parques más extensos de la ciudad, con un recorrido de 5 kilómetros. Es el lugar predilecto por los habitantes de la zona para hacer deporte, caminar al aire libre o simplemente desconectarse del bullicio de la ciudad. San Francisco alberga la vía comercial más importante del país, Calle 50, con imponentes y emblemáticos edificios, que comprenden uno de los centros empresariales de más importancia del país. En San Francisco, el precio de venta promedio de propiedades, es

COLUMNA

bastante estable, manteniéndose por encima de los $2.500. Las proyecciones muestran que, hasta el mes de mayo de 2017, la tendencia se mantendrá de la misma forma. Para renta; sin embargo, el precio por metro cuadrado está sobre los $15, y se ha mantenido desde el mes de mayo 2016. Para este 2017, específicamente en el mes de febrero, hubo un incremento del precio promedio de renta, llegando a sobrepasar los $20.

Casco Antiguo

Remontando sus orígenes a 1673 y a orillas de uno de los desarrollos inmobiliarios más importantes de la última década en la región, el Casco Antiguo de Panamá ha logrado mantener su esencia y personalidad. En los últimos años se ha incrementado el desarrollo inmobiliario en la zona, respetando el legado histórico y convirtiéndolo en una de las principales atracciones turísticas del país. Esta zona, cuentas con pintorescos bares y restaurantes, actividades culturales y una vibrante vida nocturna. La zona del Casco Antiguo, con respecto a ventas, contaba con un precio promedio entre $2.500 y $3.000 para el mes de junio de 2106. Sin embargo, al siguiente mes, los precios cayeron hasta $2.000 por metro cuadrado. Agosto registró el pico más alto de precio ($3.500) y en los siguientes meses logró mantener el precio entre $2.500 y $3.000, a pesar de que en diciembre experimentó un bajón en los precios, llegando a caer hasta $2.000. Para la renta, los precios por metro cuadrado iniciaron alrededor de los $10. Con el paso de los meses, se fue incrementando hasta que, para este trimestre, los precios rondan los $20 por metro cuadrado.

Punta Pacífica

Es, por excelencia, una de las zonas más buscadas para vivir e invertir. Es una zona residencial de lujo, con fácil acceso a los centros de negocios más importantes del país. Junto a Punta Paitilla, se trata de una de las

zonas más antiguas de Panamá y caracterizada por concentrar a la clase alta panameña, conforma una de las áreas con mayor densidad de población de la ciudad. Cuenta con centros comerciales, colegios y un moderno hospital. Posee exclusivos rascacielos de apartamentos de hasta 70 pisos y la Torre Trump, como algunas de sus emblemáticas edificaciones. En Punta Pacífica, el precio de venta promedio se encuentra alrededor de los $2.500, con pequeñas fluctuaciones de precios en meses específicos (agosto 2016). Para la renta, el precio promedio de venta de las propiedades ha fluctuado mucho desde junio 2016 y hasta febrero 2017. Para este segundo trimestre, se proyecta una estabilidad en los precios, que estarán sobre los $15 por metro cuadrado.

Playa

Un indiscutible atractivo de Panamá son sus playas. Por ser un istmo, cuenta con acceso tanto al Océano Pacífico como al Mar Caribe. Aguas azules y arenas blancas, en la costa o en una isla. Las zonas de Coronado, Playa Blanca, Pedasí, Bocas del Toro, cuentan con importantes desarrollos inmobiliarios considerados para muchos como lugares de retiro gracias a su belleza. Los proyectos de playa en Panamá han aumentado de precio con el paso del tiempo. En la gráfica se puede apreciar que para junio del año anterior, el precio de venta promedio era de $1.500. Esta tendencia se mantuvo hasta noviembre de ese mismo año, cuando tuvo un alza en los precios que llegó hasta los $3.000. Para este 2017, el promedio de precios se ha mantenido entre $2.000 y $2.500, y se prevé que se mantenga alrededor de esas cifras. Para renta, el precio promedio es de $15. Sin embargo, en abril el precio cayó a $5, pero se espera que el precio se mantenga entre $5 y $10.

Montaña

La zona montañosa del istmo, se ha convertido en uno de los atractivos turísticos y de desarrollo inmobiliario más importantes de los últimos años.

JUNIO 2017 / 173

Cuenta con una altura de entre los 500 y 1500 metros sobre el nivel del mar, y temperaturas sumamente agradables durante todo el año. Lugares como Boquete, Altos del María, Valle de Antón, entre otros, están a sólo una hora de la Ciudad de Panamá y son muy recomendables para disfrutar de la naturaleza, frondosos pinos y aire fresco, en un entorno tranquilo y acogedor. La zona de montaña en Panamá ha fluctuado mucho desde junio anterior hasta mayo del presente año. Durante algunos meses, el precio de venta promedio osciló entre $500 y $1.000. Para diciembre anterior, se vio un incremento de precios que llegó hasta los $2.500, pero para inicios de 2017, estos precios bajaron hasta alrededor de $1.500 y se estima que continúen sobre este precio. Con respecto a la renta, las propiedades de montaña presentan precios promedio por metro cuadrado bastante bajos, alrededor de $5 y $10. La tendencia indica que se mantendrán sobre este precio por los meses siguientes.

Proyectos en Pre-venta:

17.195 (65%)

Proyectos Terminados

2.095 (8%)

Proyectos en Construcción

7.062 (27%)

ESPECIAL: PANAMÁ

San Francisco

Avenida Balboa Panamá VENTA Precio por metro cuadrado $3,500

Avenida Balboa Panamá Versus otras areas (2015-2016) $3,000

$3,000

$2,500

$2,000

$1,500

$1,000

$500

$0 un *J

16 16 6 17 16 17 17 17 17 16 16 l1 e b os ept ar ct br ay ov Dic Ju Ag M A En O Fe M N S

RENTA Precio por metro cuadrado

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VENTA Precio por metro cuadrado $3,500

Avenida Balboa Panamá Versus otras areas (2015-2016)

$2,500 $2,000

$15

$1,500

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I NT ER NAC I ONAL

México

genera nuevos focos de expansión inmobiliaria Los expertos coinciden en que los ciclos económicos son favorables para acompañar el avance de las ciudades Querétaro, Cancún y Puebla entre los puntos que más inversiones captarán en el corto plazo Por Jose Luis Cieri, jcieri@inversioninmobiliariacr.com

ucho se ha escrito sobre los ciclos económicos y cómo estos afectan cualquier industria. El giro inmobiliario no es la excepción; mucho menos si se considera su complejidad. Como decía Johnny Isakson: “En el negocio de bienes raíces se aprende más acerca de las personas, y se aprende más sobre los problemas de la comunidad, se aprende más sobre la vida, se aprende más sobre el impacto del gobierno que quizá en cualquier otra profesión que conozco”. Dentro del ciclo económico las ciudades transitan por varias etapas,

principalmente por la multitud de variables que influyen en el desarrollo inmobiliario. Al respecto, Anca Seles, Quality Assurance Manager de Orange Investments, dijo que “Las ciudades en etapa de expansión son aquellas donde las soluciones inmobiliarias apenas comienzan a aparecer y los inversionistas apuestan por un crecimiento a futuro. Entre las varias que ﬁguran en esta etapa se encuentran Akumal, Irapuato y Tequisquiapan”. En la etapa del optimismo las urbes tienen un crecimiento comprobado, allí los productos inmobiliarios típicos de

Boom Inflexión Entusiasmo Optimismo Recesión Expansión

Expansión

Depresión Fuente: Orange Investments México

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ciudades maduras gozan de buena aceptación en el mercado y se asocian con la expectativa de conservar una tendencia alcista. Aguascalientes, Tijuana y León son algunos de los casos de optimismo inmobiliario. El entusiasmo se demuestra en ciudades que recientemente se convirtieron en importantes núcleos urbanos y se posicionaron como nuevos polos de desarrollo. Querétaro, Cancún, Puebla y Mérida son los mejores ejemplos para conﬁrmar la perspectiva. El boom inmobiliario se observa en las ciudades maduras, con la receta del éxito comprobada. En la zona

INTE RN AC I O N A L

metropolitana de Monterrey ha surgido una de las más interesantes verticalizaciones del país, con proyectos ahora emblemáticos no solo en México sino en Latinoamérica. “La inflexión aparece cuando la industria inmobiliaria crece de forma promisoria, pero algunos factores políticos, económicos o sociales afectan las proyecciones. En estos casos la gran incertidumbre es si la ciudad superará la inflexión y respetará su tendencia al alza, o si bien la inflexión virará la dirección a la baja. Esta etapa es semejante a la que ocurre en las bolsas de valores, cuando una acción inicia un ligero

declive y los inversionistas analizan si es momento de adquirirla en espera del repunte o si, por el contrario, deberían venderla porque continuará su descenso. Por la caída del precio del petróleo, en Villahermosa se observó una desaceleración del crecimiento, tal como sucede en Veracruz por asuntos de inseguridad. Sin embargo, ambas ciudades guardan proyecciones atractivas”, destacó Anca Seles, Quality Assurance Manager de Orange Investments México. La recesión y la depresión son etapas en que los inversionistas se deshacen de sus portafolios inmobiliarios

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La inflexión aparece cuando la industria inmobiliaria crece de forma promisoria, pero algunos factores políticos, económicos o sociales afectan las proyecciones”. Anca Seles Quality Assurance Manager Orange Investments México.

I NT ER NAC I ONAL

España, el mercado que está en la mira de los inversores inmobiliarios Durante 2016 la inversión inmobiliaria residencial en España fue la estrella frente a inversiones financieras alternativas logrando rendimientos medios entre apreciación e ingresos por alquiler del 10.9% anual, frente a 1.4% correspondiente a los bonos a 10 años, 0.3% los depósitos bancarios y -2% en la Bolsa de Valores Por Mariano Capellino, cofundador y CEO de INMSA.

oy ya no hay dudas de la recuperación del mercado inmobiliario de ese país. Luego de 7 años de crisis. el sector inmobiliario, muestra signos de una fuerte recuperación por segundo año consecutivo. El año 2016 superó los 10.000 millones de Euros de inversión, como sucedió en 2015. Este fenómeno permite que el mercado español se esté transformando en la nueva estrella de las inversiones en Real Estate a nivel global. Es lo que piensan los grandes fondos de inversión de Real Estate globales que han venido adquiriendo, durante los últimos 3 años, los principales activos Clase A –los de mejor calidad y ubicación-. En este segmento, ya se está viendo una fuerte recuperación en sus valores que demuestra que existe una tendencia firme a que este pronóstico se transforme en realidad. Para poder entender el fenómeno, es importante analizar el contexto macro económico. El tipo de cambio en España comenzó a ser muy competitivo JUNIO 2017 / 178

respecto al dólar a partir del año 2015 y continúa siéndolo durante este año. La economía se está encaminando, mostrando en 2016 y por segundo año consecutivo un crecimiento del PBI del 3.2 %, incluso tras la incertidumbre generada por el Brexit. El crecimiento es significativo frente al 1.6% de la Comunidad Europea. El empleo continúa creciendo a un ritmo de 560.000 nuevos empleos -datos de 2016-, con lo cual la tasa de desempleo ha seguido descendiendo logrando caer del 22% al 19%. Pero no sólo el contexto macroeconómico parece ayudar. El mercado inmobiliario muestra signos muy alentadores. Luego de varios años de caída, el precio medio de la vivienda, tuvo un incremento del 4.3% anual durante 2016. La recuperación es heterogénea, mostrando incrementos de más del 10% en zonas Prime de Madrid y Barcelona y caídas del 2% principalmente en localidades pequeñas del interior de España. Hoy se pueden adquirir activos por debajo del costo de reposición en zonas sobreofertadas

CO LU MN A

inmobiliario con un fuerte incremento de la cantidad de nuevas obras y permisos. El mercado residencial mostró un incremento del 33% en relación al año anterior superando los 50.000 visados de obra nueva. Durante 2016 la inversión inmobiliaria residencial en España fue la estrella frente a inversiones financieras alternativas logrando rendimientos medios entre apreciación e ingresos por alquiler del 10.9% anual, frente a 1.4% correspondiente a los bonos a 10 años,

con absorción aún moderadas. Sumado a esto las tasas de préstamos hipotecarios se encuentran a niveles históricamente bajos, del orden de 2% anual –muy por debajo de los EEUU - como consecuencia de la reducción en la prima de riesgo y una política monetaria más expansiva del Banco Central Europeo. A eso se suma la decisión de de bancos en financiar a usuarios finales e inversores impulsando la cantidad de préstamos otorgados de viviendas durante el 2016, que creció un 31.3% frente a 2015 Por exigencias del Banco de España, las instituciones bancarias están obligadas a vender sus activos improductivos en vez de mantenerlos en sus balances. Esto está provocando una aceleración del proceso de liquidación de activos con deudas en distress inmobiliarios y financieros (deudas hipotecarias) con colateral inmobiliario, que según estimaciones aún supera los 100.000 millones de euros. A todo esto, se suman indicadores esenciales que muestran una gran oportunidad para los inversores. Se mantiene una caída en los valores de los inmuebles cercana al 50% en comparación al 2008 en activos clase B (residencias y oficinas). Se está iniciando un nuevo ciclo de construcción, especialmente en activos clase A y B en zonas en donde ya queda muy poco inventario usado disponible. 2015 y 2016 han sido considerados los años de la recuperación de la actividad constructora en el sector

0.3% los depósitos bancarios y -2% en la Bolsa de Valores (Ibex 35). También los terrenos muestran una fuerte recuperación. Las operaciones de compraventa crecieron el 46%. Esto se ha concentrado especialmente en Madrid, Barcelona, en los principales destinos de la costa y en capitales de provincia como Málaga y Valencia, entre otras ciudades. El valor de los terrenos residenciales creció 30% en algunas de las denominadas zonas calientes en las ciudades antes mencionadas. Es creciente la cantidad de nuevos desarrollos residenciales iniciados recientemente y regresó la financiación hipotecaria a los desarrolladores y al usuario final que tan solo con el 10% de entrega puede acceder nuevamente a adquirir su vivienda con el 90% de financiación a 30 años a tasas en torno al 2% anual. Por otro lado, los descuentos entre los valores listados de las propiedades y los precios de compra son muy inferiores a años atrás y los plazos de venta de los activos se han acortado notablemente. La recuperación no está siendo homogénea, pero sí progresiva. Existe un número creciente de segmentos de mercado en los que las ventas mejoran, el exceso de oferta se va absorbiendo y JUNIO 2017 / 179

comienzan a generarse las condiciones para los nuevos desarrollos. Otro dato sigificativo, es que las viviendas adquiridas por extranjeros siguen creciendo sin parar. Estos últimos años, han ido ganando participación hasta representar el 17% del total de la inversión, mostrando el inicio de la recuperación ya que esta demanda suele anticiparse hasta 2 años al inicio del cambio de ciclo del precio de la vivienda. Considerando la relación riesgo – rendimiento a mediano plazo, España parece convertirse en el país mas atractivo para invertir en Real Estate, si se lo compara con otros países de riesgo similar de Europa o con otros países o regiones como Estados Unidos o países de América Latina. Algunos ejemplos lo demuestran. El valor del metro cuadrado de un activo residencial denominado clase A en Miami alcanzo el valor de 2007: US$ 5000 promedio el metro cuadrado. Sucede lo mismo en Argentina, donde un departamento en Buenos Aires en zonas clase A como Puerto Madero, Palermo, Barrio Norte, los valores actuales se mantienen al mismo nivel que 2007, en torno a los US$ 4000 el m2. Mientras que en un inmuebles localizados en Madrid en zonas como Chamberi, Chamartin o Retiro, consideradas dentro de las de mayor nivel –comparables con Puerto Madero o Palermo- que en 2007 tenían un valor de más de 5500 Euros el metro cuadrado, hoy recién han alcanzado los 3800 Euros. Además, si utilizamos como moneda de referencia el dólar para analizar la situación, vemos que en 2007 comprar un metro cuadrando implicaba una inversión de US$ 8000, mientras que hoy ese mismo metro cuadrado tiene un costo de US$ 4000, es decir un 50% menor. A su vez tenemos que tener en cuenta que en estas locaciones es en donde menos cayó el valor y ya llevan 2 años y medio de recuperación. Existen otras locaciones y ciudades en donde las ventajas son aún mayores y siguiendo la misma ecuación se alcanzan ventajas de hasta el 70%, debido a que la caída fue muy superior. Esto refuerza la idea de España como uno de los mercado inmobiliarios globales más atractivos para los inversores.

MARKETING

Tips de creación de contenido para atraer “Leads” a tu sitio web Inmobiliario Es de esperar que dejes la construcción de tu sitio web a los profesionales, para garantizar que se vea bien y que funcione aún mejor. Pero una vez que este operativo, dependerá de ti llenarlo de contenido y luego seguir haciéndolo constantemente a través del tiempo. A continuación, algunas de las mejores prácticas para la creación de contenido orientado a la generación de leads con tu sitio web de bienes raíces.

Personaliza el contenido

Por Goffredo Rossi, CEO&Founder – The Wolf of Conversion

ener un buen sitio web inmobiliario, puede ayudarte a romper el brutal ciclo de prospección en el que muchos agentes se encuentran atrapados, al generar leads en forma orgánica que posteriormente puedas convertir en nuevos clientes. De hecho, la creación de tu sitio web es una de las tareas de generación de leads más importantes que puedes realizar, ya que, a diferencia de los métodos convencionales de marketing como anuncios en periódicos y emisoras de radio, un sitio web va a generar clientes potenciales de forma perpetua, siempre y cuando lo alimentes con nuevo contenido que atraiga a los visitantes. JUNIO 2017 / 180

Personalizar el contenido que por defecto viene con tu sitio web, es esencial para distinguirte de otros agentes inmobiliarios. Sin embargo, crear contenido de estas características suele consumir bastante tiempo y si contratas a alguien para que lo haga por ti, puede resultar costoso. A pesar de esto, no es algo por lo que debas intimidarte o perder sueño. Lo que puedes hacer, es comenzar la personalización de tu sitio web en el home page, que es la pieza más valiosa de todo tu website. Cuando un cliente potencial aterriza en ella, debería ser capaz de conocer inmediatamente una gran cantidad de cosas sobre ti: • Dónde estás localizado. • Qué compras y vendes inmuebles en esa área. • Cómo pueden contactarte. Que tu sitio web provee a los consumidores información valiosa acerca del mercado inmobiliario local. Toma en consideración colocar un cuadro de búsqueda en tu página de inicio, si es que aún no lo has hecho, en el cual las personas puedan investigar las propiedades que tengas en venta. Hacer esto es esencial,

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debido a que la búsqueda de inmuebles, es la principal razón por la cual los consumidores visitan sitios web de agentes de bienes raíces.

Enfócate en establecer confianza en tus visitantes

El contenido bien redactado genera confianza, ya que te establece como una autoridad en el sector inmobiliario, o idealmente, una autoridad en tu mercado local. Adicionalmente, ayuda a que las personas te conozcan, y con algo de esperanza, a que les caigas bien. De esta manera, estas incrementando tu factor de “agradabilidad” y mientras más le agrades a alguien, más confiará en ti. El mejor lugar para comenzar a ganarte la confianza de tus visitantes es en tu blog, el cual debería estar libre de discursos de venta demasiado invasivos. A nadie le gusta sentir que le están forzando a comprar algo, especialmente a aquellos que están en busca de información. De hecho, si quieres repeler a los consumidores de tu sitio web en un dos por tres, tapízalo de pie a cabeza con contenido trivial y con discursillos de venta y con toda seguridad saldrán corriendo de allí. Nunca harás que las personas confíen en ti, ni lograrás agradarles si publicas contenido exclusivamente sobre las casas que tienes disponibles para la venta. En lugar de eso, puedes acumular visitantes reincidentes al publicar contenidos que aporten información de utilidad para los consumidores. Ahórrate los discursos de venta para tus páginas estáticas como, las secciones de “Acerca de” y “Áreas en las que opero”.

Se persistente con tus publicaciones

Si sabes lo que haces, es posible establecer un blog que reciba hasta 100.000 visitas al mes en menos de un año. Pero obtener al menos una fracción de eso, requiere persistencia y esa es una palabra que tal vez pueda resultar intimidante para muchos agentes. Generar contenido nuevo y publicarlo regularmente, es una tarea que requiere una inversión de tiempo considerable. Sin embargo, la próxima vez que te preguntes a ti mismo, por qué tus ventas están por el suelo

o por qué no estas recibiendo nada de tráfico en tu sitio web, quizá sea el momento de hacer cambios drásticos en tu estrategia. Lo cierto es que, ya sea que te dediques personalmente a redactar y publicar contenido por ti mismo, o que contrates a alguien para hacerlo por ti, a la larga ese esfuerzo se verá traducido en resultados.

La difusión de redes sociales conlleva al éxito

En este punto en particular, es necesario aclarar que el hecho de que publiques algo en tu blog y luego lo compartas en tus redes sociales, no es en sí mismo una garantía de éxito o de que obtendrás un tráfico torrencial de visitantes a tu sitio web. Esto se debe a algo tan sencillo, como que si tu contenido es mediocre, la gente lo pasará por alto. Si por el contrario, tu publicación es relevante, está acompañada de una imagen atractiva y tiene un título que llame la atención, entonces las personas harán click en ella y con algo de suerte, la compartirán en sus redes sociales. Por consiguiente, cada vez que esa publicación es compartida, tu sitio web tendrá más visitas. Así que, mientras que compartir tu contenido en las redes sociales es bueno, es aún mejor si ese contenido es lo suficientemente excepcional como para que las personas se interesen por él y lo re-posteen.

Temas para contenidos inmobiliarios

¿Qué clase de información buscan tus visitantes? Son muchos los tópicos que puedes tratar en tu blog, pero algunos son mejores que otros. En realidad, cualquier empresa grande del sector inmobiliario, de esas que dominan la primera página de Google, puede publicar contenido genérico en sus sitios web acerca del proceso de comprar o vender un inmueble. Pero tú, mi querido amigo, puedes tener una ventaja inesperada gracias a tu perspicacia y amplio conocimiento sobre tu mercado local, con los que puedes ofrecer información clave a tus lectores, que no podrán encontrar en ninguna otra parte. Veamos algunos de los tópicos ideales, que agentes inmobiliarios JUNIO 2017 / 181

como tú pueden utilizar para crear contenido valioso, útil y relevante: Dar información periódica sobre los vecindarios locales: Honestamente, aquí es donde no solamente puedes brillar como un agente local, sino que también puedes posicionarte muy bien en los motores de búsqueda. Es de esperar que nadie, además de las grandes agencias inmobiliarias, aparezca en la primera página de resultados de una consulta como “Casas en venta en Bogotá”. Sin embargo, al condimentar las publicaciones de tu blog con contenido específico sobre tu mercado local, tal como información acerca de casas en venta en Santa Ana o Rosales (dos de las zonas más exclusivas de Bogotá), es mucho más probable que los compradores interesados en esos vecindarios lleguen a tu sitio web. Por lo tanto, al proveer información constante acerca de esos mercados híper-locales atraerás permanentemente nuevos visitantes y también impulsarás la repitencia de visitas. Suministra información sobre escuelas y colegios locales: Si te dedicas a ayudar a las personas a comprar y vender viviendas a lo largo y ancho de tu área de trabajo, entonces nadie conoce mejor que tú la infraestructura educativa de esa zona. Nada más importante para una familia que está en proceso de mudarse a un nuevo sector, que tener conocimiento sobre las escuelas que se encuentren en la cercanía de su nuevo hogar. Dicho esto, ofrece en una página estática de tu sitio web, información a fondo referente a inscripción, costos, calidad educativa, programas especiales, actividades culturales y deportivas, entre otros, que ofrecen las escuelas públicas y privadas ubicadas en el área. Comparte información sobre eventos locales: Ya sea que publiques en tu blog un calendario de todos los eventos que ocurrirán durante el mes, o que tengas una página en tu sitio web dedicada a proveer información de los eventos más relevantes que se presentan cada año, las personas adoran encontrar este tipo de contenido y tienden a compartirlo con mayor frecuencia en las redes sociales.

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Bienvenidos a la 5ta era de los negocios llegado. Sobra decir que compré la GoPro, que hoy me acompaña en mis hobbies y en mi vida profesional. Después de reflexionar a profundidad en la materia, he concluido que los negocios han evolucionado a través de 5 eras:

Era de la disponibilidad

Por Carlos Muñoz, Chief Knowlege Officer, Grupo 4S, carlos@grupo4s.com

ntré a la tienda de electrónicos sin tener claro el modelo que quería comprar, pero con la seguridad de que algún experto podría asesorarme. Buscaba una cámara de video, lo cual supuse era una solicitud sencilla para la tienda de electrónicos más grande de Estados Unidos.

Después de casi una hora de recibir información de cámaras, tenía al frente de mi cuatro cámaras frente a mí. Todas ellas ofrecían grabación de la calidad que requería, eran de precios muy similares, tenían acabados agradables y provenían de marcas reconocidas. Cada una tenía alguna ventaja pero marginal sobre las otras. Pude haber escogido cualquiera de las cuatro y seguramente habría tenido un resultado satisfactorio; pero no buscaba satisfactorio, buscaba algo más – no sabía que-. Le insistí al vendedor que si no tenía otra opción y me dijo: “hay otra opción pero no es nada comparable a estas, es un experimento nuevo de fanáticos de deportes extremos”. Tiempo después entendí que la quinta era de los negocios había

En esta primera era, los negocios se impulsaban por ofertar un producto o servicio que simplemente no existía en el mercado. En un mercado completamente virgen, aparecen los primeros ofertantes de un producto y se adueñan de esa categoría. Al ser la única oferta en un mercado su visión es totalmente monopólica y de control. Pensemos en inicios del siglo pasado o en productos muy especializados en los que se inicia su oferta.

Era del costo

En ciertos mercados interesantes, el monopolio de la era de la disponibilidad atrae la atención de otros jugadores y empieza un pleito de precio. Dado que el producto se percibe como un commodity, el consumidor elige en función de quien le ofrece el mejor precio. Empieza el reinado del más barato.

Era de la calidad

En la guerra de precios de la era de costo, surgen competidores que se aprovechan de los competidores y ofrecen productos de baja calidad para ganar en precio. Estos productos de baja calidad provocan una desilusión y desconfianza del cliente que se convierte en una búsqueda insaciable de calidad. Los productos ganadores de la tercer era son generalmente los líderes que demuestran tener calidad más alta. Pensemos en las frases de “garantía de por vida” como las grandes llaves históricas de esta era.

Era de la diferenciación

El mercado continúa evolucionando y NOVIEMBRE 2016 / 182

aparecen tres o cuatro jugadores en los mercados importantes bien posicionados, todos con calidad y con presupuesto de marketing para competir. Cada categoría se hace de sus marcas conocidas, las cuales controlan la inversión publicitaria en el nicho y por tanto imponen barreras importantes de entrada a nuevos competidores. Hay diferencias marginales entre cada uno de los productos, los cuales se describen como los diferenciadores. Cada uno tiene su diferenciador y esto provoca división del mercado y ningún liderazgo claro.

Era de la radi-calidad disruptiva

En la era actual de los negocios, una nueva realidad mediática provoca una reconfiguración del mercado. Los medios digitales provocan la unión de tribus, las cuales interactúan en el mundo digital (además del físico) y se vuelven los verdaderos potenciadores de comunicación del mundo. La publicidad se percibe como falsa por las nuevas generaciones y los diferenciadores marginales no son suficientes para competir en un mercado saturado de ofertas. En ese momento surge la oportunidad para la llegada de un nuevo jugador al mercado, aquél que no busca seguir las reglas establecidas y destruye la fórmula tradicional de valor. La radi-calidad disruptiva es la era en la que los grandes ganadores son anteriores desconocidos. Es la era de go-pro, de red bull, de Cirque du Soleil. En esta era se cumple todo lo histórico: los consumidores esperan disponibilidad inmediata, en costo mínimo, de gran calidad y sobre todo con un ingrediente de sorpresa que hace incomparable a los mercados. Hoy no basta con ser bueno. Se tiene que ser radicalmente extraordinario. Yo le llamo radi-calidad disruptiva. Esta quinta era de los negocios inspiró el nuevo libro que presentamos en ELDI Panamá que lleva precisamente el mismo título: Radi-calidad disruptiva.

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