Koploper Eldin Fajkovic wil de woonvraag oplossen in leegstaand vastgoed

ELDIN FAJKOVIC, LEAD ARCHITECT BIJ RESPACE IN HILVERSUM

‘IK WIL DE WOONVRAAG OPLOSSEN ÍN HET LEEGSTAANDE VASTGOED’

KOPLOPER

DAT VANDAAG DE DAG ZO’N VEERTIG MILJOEN VIERKANTE METER VASTGOED LEEGSTAAT, VINDT HIJ TE GEK VOOR WOORDEN. DAAROM WIL HIJ DE WOONVRAAG BEANTWOORDEN MET MAATWERKOPLOSSINGEN ÍN HET LEEGSTAANDE VASTGOED. ZIJN GEREEDSCHAP IS EEN DIGITAAL, CIRCULAIR HOUTBOUWSYSTEEM. DOOR DE COMBINATIE VAN 3D-SCANNING, PARAMETRISCHE DESIGNSOFTWARE EN GEROBOTISEERDE FREESTECHNIEK WERKT HIJ NIET LANGER VAN FILE TO FACTORY, MAAR VAN FACTORY TO FILE. OP DIE MANIER KAN HIJ ELKE BESTAANDE RUIMTE TRANSFORMEREN TOT EEN NIEUWE BESTEMMING. ELDIN FAJKOVIC, LEAD ARCHITECT BIJ RESPACE, GEEFT TEKST EN UITLEG.

TEKST PETER DE WINTER FOTO’S MARTIN WENGELAAR

Eldin Fajkovic is Lead Architect bij Respace in Hilversum. Hij was van jongs af aan al gefascineerd door creatie en bouwen. Als klein jongetje kon hij uren doorbrengen met computerspelletje als Sim City. Zolang hij maar iets kon maken, was hij gelukkig. Zodoende wist hij als kind al dat hij architect wilde worden. Hij belandde bij de TU Delft in de schoolbanken om daar te ontdekken wat voor soort architect hij wilde zijn en waar volgens hem zijn toegevoegde waarde voor het vak moest liggen. Als afstudeerrichting koos hij parametrische architectuur, omdat hij én ontwerpend architect wilde zijn én de digitale mogelijkheden van ontwerpsoftware wilde doorgronden. “Door mijn opleiding wist ik hoe materialen en ruimtes werken en hoe die wat ingenieurschap betreft op elkaar aansluiten. Tegelijkertijd wilde ik me verdiepen in de digitale wereld. Een domein dat voor de reguliere architect best een beetje vreemd is. Er is veel ontwerpsoftware waarmee je kunt werken, maar als het op programmeren aankomt is dat een wereld die haaks op het eeuwenoude ambacht van bouw staat, vindt een grote groep architecten. Ik zie dat anders. We bewegen langzaam richting een digitale wereld die we met z’n allen aan het creëren zijn. De digitale mogelijkheden zie ik als heel krachtige tools die we kunnen inzetten om de gebouwde omgeving beter, gezonder en efficiënter te maken.” Voor Fajkovic staat Respace symbool voor een nieuwe manier van denken: transitie mogelijk maken door huidige omgevingen vanuit een ander perspectief te bekijken. Hergebruik, ook van ruimte, is daarbij het sleutelwoord. De scale-up hoopt ooit wakker te worden in een circulaire wereld waarin bestaande gebouwen niet gesloopt, maar hergebruikt worden. Een wereld waarin een transformatietraject geen jaren, maar maanden duurt. En een wereld waarin niet steen, maar hout het belangrijkste bouwmateriaal is. “We gaan daarbij veel verder dan alleen transformatieprojecten. Respace is zeker ook toepasbaar in de buitenruimte voor nieuwbouwprojecten, maar vandaag zoomen we in op de herbestemmingsprojecten waarin ons bureau zijn oorsprong vindt.”

Op jullie website zie ik dat je Lead Architect bent bij Respace. Wat wil je in die hoedanigheid teweegbrengen op het bureau en in de samenleving?

“Laat ik beginnen met de samenleving waar we momenteel in zitten. Als we kijken naar bouwend Nederland dan vliegen de nieuwsberichten je om de oren: er is een enorme krapte op de woningmarkt en het devies is bouwen, bouwen, bouwen. Tegelijkertijd is er een enorme leegstand. Als ik het goed heb, staat 2 à 3 procent van het vastgoed leeg; bij elkaar een slordige veertig miljoen vierkante meter. Dat is te gek voor woorden. Wat ik onder meer teweeg wil brengen, is de woonvraag oplossen in het leegstaande vastgoed in plaats van woonblokjes in het weiland neer te gaan zetten. Omdat de woonvraag steeds verandert, wil ik dat bij voorkeur op een flexibele manier doen. En omdat we met bestaande gebouwen werken, hebben we altijd met een unieke context te maken waarvoor we een maatwerkoplossing genereren. Dergelijke oplossingen kunnen we uiteraard ook voor nieuwbouw realiseren.”

En maatwerk is waar Respace over gaat?

“Inderdaad. Respace werkt met een digitaal, circulair houtbouwsysteem waarmee we mikken op massa-maatwerk. Door een combinatie van 3D-scanning, parametrisch ontwerpen en gerobotiseerde freestechniek kunnen we elke bestaande ruimte transformeren tot een nieuwe bestemming. Wat ons voor ogen staat, is nieuwe woon-, werk- en leefplekken realiseren in alle mogelijke typen gebouwen. Denk daarbij aan industrieel vastgoed en kantoorgebouwen, maar ook aan zwembaden en leeg-

staande kerken. Het duurzaamste gebouw is immers het gebouw dat niet gebouwd hoeft te worden.”

Kiezen jullie bij al die herbestemmingsplannen voor een functievrij concept waarin alles nog mogelijk is, of worden het toch mono-concepten waarin je alleen kunt wonen?

“Je moet het zo bekijken. Als je het over functie hebt, is binnen de Nederlandse wet- en regelgeving en het Bouwbesluit een aantal zaken vastgelegd. Denk aan brandveiligheid, akoestiek en bouwfysica. Dat gaat over bouwkundige detailleringen en oplossingen. Je kunt al die details engineeren en vervolgens bedenken hoe je ze met digitale productiemethodieken kunt vervaardigen. Daarmee kun je een bibliotheek vol mogelijkheden opbouwen. Het idee is het bouwconcept en de software die we eromheen bouwen op zo’n manier in te richten dat we de elementenbibliotheek constant kunnen uitbreiden. Met zo’n scala aan mogelijkheden kun je een leegstaand gebouw de functie geven die op een bepaald moment nodig is. Op het moment dat je dan van een kantoor naar een woning wilt gaan, is het een kwestie van enkele wanden vervangen omdat je aan brandveiligheidseisen moet voldoen. Maar het bouwsysteem dat wij ontwikkeld hebben, is zodanig gemaakt dat de functieverandering al in het concept besloten ligt. Dus ja, we kiezen voor functievrije concepten. Als een kantoor niet meer nodig is, moet je niet het gebouw weghalen, maar de functie kunnen veranderen.”

Respace is een ConTech scale-up die de bouwsector radicaal wil verduurzamen. Wat bedoel je daar in hemelsnaam mee?

“Respace is een constructietechnologiebedrijf waarbij Tech staat voor technologie en Con voor constructie. We interpreteren bouwsystemen en programmeren er algoritmes omheen. Op die manier slaan we de weg in naar parametrisch bouwen en ontwerpen. Als het om radicaal verduurzamen gaat, moet je bedenken dat een derde van de mondiale CO2-uitstoot bij de bouwsector vandaan komt. Dat is een zorgwekkend gegeven en tegelijkertijd een uitgelezen kans. Het gaat namelijk om uitstoot waar je als sector iets aan kunt doen. Waar wij voor kiezen is met biobased materialen zoals hout werken en productiemethodes verder perfectioneren om materiaalverlies en andere verspilling zoveel mogelijk te beperken. Dat lukt het beste als je kiest voor digitaal ontwikkelde bouwsystemen. Als we in een bestaand gebouw gaan bouwen, beginnen we met een 3D-scan van de binnenkant. Vervolgens zorgen we ervoor dat het bouwsysteem dat we er in willen zetten tot op de tiende millimeter nauwkeurig ontworpen is. Daarmee voorkomen we materiaalverspilling en faalkosten. Een dergelijk systeem kun je niet met de hand ontwerpen. We hebben er speciale software voor geschreven.”

Dankzij jullie parametrische ontwerptool en de gerobotiseerde productie, is het Respace bouwsysteem gestandaardiseerd en toch maatwerk. Kun je uitleggen wat je daar precies mee bedoelt?

“We hebben een bouwconcept ontwikkeld en we weten dat het werkt. Dat wil je dan opschalen en kunnen toepassen. Dan ga je standaardiseren. Je bekijkt hoe een detailknooppunt eruitziet, hoe een ligger in een kolom valt, hoe een wandaansluiting werkt op een ligger en noem maar op. Je gaat die systematiek standaardiseren, maar je kunt er wel steeds andere wandsystemen aan toevoegen om zo de elementenbibliotheek uit te breiden. Als je alleen maar zou standaardiseren, zou je een moduleblokje hebben van vijf bij drie meter waar je alles mee moet oplossen. Dan ontdek je bij de herbestemming van een gebouw al snel dat je met het schuiven en stapelen van zo’n module helemaal vastloopt op de aanwezige breedte, hoogte en de kolommen. Maatwerk is dus belangrijk om industrieel, flexibel en demontabel te kunnen blijven. De knooppunten hebben we gestandaardiseerd. Die werken. Maar wat uiteindelijk de hoogte, dikte en lengtemaat van een ligger is, wat allemaal communicerende vaten zijn, heb je in het algoritme gestopt en dat vertelt je wat de modulemaat moet worden. Je standaardiseert dus in de aansluitingen en het maatwerk laat je het algoritme oplossen.”

Wat kunnen jullie met die parametrische ontwerptool wat reguliere bureaus niet kunnen?

“Ontwerpen kent veel stappen. Wat je ziet, is dat veel bureaus in het schetsontwerp enorm veel vrijheid nemen tot het moment dat ze verder in het proces zijn. Dan kiezen ze een bouwsysteem om het ontwerp in uit te voeren. Op dat moment lopen ze vaak vast. Het lukt niet in systeem A omdat de overspanning te groot is. Het lukt niet in systeem B want de ruimte is te laag. Uiteindelijk moeten ze dan een systeem kiezen dat ze suboptimaal vinden.”

En jullie doen het anders?

“De aanpak bij Respace is dat we niet van file to factory werken, maar eerder van factory to file. We kijken naar wat produceerbaar is. Wat is mogelijk in productietechniek en wat is mogelijk in materiaaldimensionering, in bewerkingstechnologie, in aansluitingen, et cetera. Dat is allemaal op voorhand bepaald. Op basis daarvan hebben we een bouwsystematiek bedacht waarmee we direct in het schetsontwerp kunnen tekenen. We hebben meteen de informatie over wat het zal doen in de productie

en weten ook zeker dat het kan. Met die uitgangspunten gaan we ontwerpen. En die kennis hoeft niet in je hoofd te zitten. Die zit in de software waarmee we werken. We hoeven dus veel minder concessies te doen, omdat de software laat zien waar het goed gaat en waar niet. Op deze manier kunnen we zeker negentig procent van de architectuur al in het schetsontwerp met zekerheid vaststellen. We kunnen ons dus bezighouden met de leuke kanten van ontwerpen in plaats van met regelgeving, constructiecalculaties en de vraag of het lukt met een ligger van die en die hoogte als je deze overspanning wilt hebben.”

Op de afgelopen DDW stond The Exploded View, een woning op ware schaal helemaal opgetrokken uit biobased bouwmaterialen. Jullie ontwierpen de constructie. Veel van die materialen zijn heel slim bedacht, maar worden nog steeds niet op grote schaal geproduceerd en toegepast. Vaak blijft het steken in goede bedoelingen. Wat zouden die jonge ontwerpers moeten gaan doen om hun materialen aan de man te brengen? “Ik ben bang dat negentig procent van de ondernemers in biobased bouwmaterialen zal omvallen, omdat het opschalen van alternatieve bouwmaterialen razend ingewikkeld is. Het is con-

‘RESPACE IS GEEN BOUWSYSTEEM, MAAR EEN SYSTEEM OM MEE TE BOUWEN’

curreren met de grote dinosauriërs in steen- en glaswol, beton en baksteen die de markt domineren. Waar die creatieve materiaalontwikkelaars naar op zoek moeten gaan, zijn ambitieuze projecten waar subsidie valt te behalen voor biobased materiaaltoepassing om zo je proof of concept te kunnen laten zien.”

Respace vraagt aandacht voor leegstand. Hoe nodig is dat?

“De twee verhalen die parallel aan elkaar lopen, zijn de veertig miljoen vierkante meter leegstand aan de ene kant en een miljoen woningen die gebouwd moeten worden tussen nu en 2030 aan de andere kant. Als ik het zeg, klinkt het al scheef want ze lossen elkaar op in principe. En het zijn niet de woningen die leegstaan, maar het industrieel vastgoed, kantoorvastgoed en religieus vastgoed. Die leegstand vraagt om een andere bestemming en de overheid zou een belangrijke rol kunnen spelen bij het versnellen van dat proces.”

Hoeveel van die leegstand staat op een aantrekkelijke plek en kan met succes worden herbestemd?

“Daar gaat een vraag aan vooraf. Het is best lastig om goed leegstaand vastgoed te vinden. Er bestaat geen Google-zoekmachine waarmee je geschikt vastgoed kunt vinden voor herbestemming. Wat we nodig hebben, is een betrouwbare leegstandkaart. Een soort Tom Tom die de weg wijst naar leegstand. Dat is niet ingewikkeld, maar een kwestie van goede software schrijven. Met ons Respace bouwsysteem kunnen wij woningen maken, daar zit het probleem niet. Maar stel dat wij een leegstaand gebouw zoeken in de nabijheid van een kern met een goede ontsluitingsweg en een basisschool in de buurt. Dat pand heeft een bepaalde hoogte nodig, moet zoveel daglichttoetreding hebben en op zandgrond staan. Zou het dan niet handig zijn als ik dergelijke gegevens in een programma kan invoeren om vervolgens te zien welk vastgoed binnen Nederland daar geschikt voor is. Best gek dat een dergelijke tool er nog niet is.”

Wat is zo bijzonder aan het remontabele Respace bouwsysteem dat jullie ontwikkelden?

“Het komt als een bouwpakket aan. Een soort hele grote Ikeakast. Je kunt het pakket stap voor stap met een aannemer in elkaar zetten, maar ook met minder dure arbeidskrachten omdat het om assembleren en niet om timmeren gaat. Het systeem is door 3D-scannen vooraf exact op maat gemaakt en past dus perfect in het leegstaande pand. Als het systeem op een gegeven moment op die specifieke plek niet meer nodig is, dan haal je het uit elkaar en laat je een onbeschadigd pand achter, omdat het nergens aan de wand is vastgemaakt. De verschillende componenten kun je opslaan of opnieuw gebruiken.”

Op maat gemaakte inbouwpakketten lijken me lastig opnieuw te gebruiken.

“Je hebt in principe een paar keuzes. Je laat het staan en blijft het gebruiken, maar daar gaan we niet vanuit, want je wilt het inbouwpakket weghebben. Je kunt het dan volledig demonteren. Omdat er een materialenpaspoort bij zit, weet je precies wat de afmetingen van de elementen zijn en kun je op zoek naar een pand waar het in past. Je kunt, afhankelijk van de functie, het pakket ook aanpassen door een deel van de elementen weg te nemen. Ook hier zou een zoekmachine naar leegstand uitkomst bieden.”

Waarom hebben prefabsystemen een gouden toekomst?

“Wat we zien is dat het vakmanschap in Nederland enorm aan het afnemen is. Daar komt bij dat aannemers voor projecten niet aan te slepen zijn en goede ambachtslieden zijn niet of nauwelijks te vinden. Het wordt zelfs steeds lastiger goedkopere bouwvakkers uit Oost-Europa hiernaartoe te halen. Waar het in wezen om gaat, is dat je meer geld stopt in de materialen, in het foutloos maken van het prefabproces en in de componenten zo ontwerpen dat ze naadloos passen. Dat levert een toekomstbestendig systeem op omdat je de factor arbeidstijd aanzienlijk verkort. De tijd dat materialen goedkoop en arbeid heel duur was, ligt achter ons. De waarde verschuift steeds meer richting materiaal. Daar komt bij dat de schaarste aan vakmensen waarschijnlijk blijvend is. Dus het is echt nodig dat we gaan prefabriceren en uitgekiende bouwelementen gaan ontwikkelen. Dat bedoelen we bij Respace als we spreken over re-innovate buildings. Respace is wat dat betreft geen bouwsysteem, maar een systeem om mee te bouwen.” n

‘HET RESPACE BOUWSYSTEEM IS ZODANIG GEMAAKT DAT DE FUNCTIEVERANDERING AL IN HET CONCEPT BESLOTEN LIGT’