Ejendomme

EN OPTUR FOR BUTIKSEJENDOMME

LIGGER I KORTENE Læs mere side 9

NU STARTER BYGGERIET

AF DEN FØRSTE

VGP PARK I DANMARK

Læs mere side 6-7

transport & logistik

VEJEN MOD EN GRØNNERE TUNG TRANSPORT Læs mere side 5

ejendomme

PROPTECH-VIRKSOMHEDER MÅ VÆRE

SPARSOMMELIGE, MENS INVESTORERNE HOLDER PÅ PENGENE Læs mere side 24

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredakatør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Projektleder Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk

Journalister Sten Thorup Kristensen, Henrik Malmgreen Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Udgiver

ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere

TAULOV DRY PORT

Lejemål 1

• 1.500 m² pr. sektion

• 8,5 m frihøjde

• 3 porte

• Opført 2021

Lejemål 2

• 2.000 m² pr. sektion

• 10,5 m frihøjde

• 3 porte

• Opført 2021

MODERNE LAGERLEJEMÅL KLAR TIL UDLEJNING

Lejemål 3

• 5.000 m² pr. sektion

• 12,5 m frihøjde

• 9 porte

• Indflytningsklart fra maj 2024

Hvilken type lejemål passer til dit behov?

Niels Christiansen CCO +45 2969 2035 nch@adp-as.dk www.taulov-dryport.dk

GRØN MOBILITET: LUFT – OG VANDVEJEN SKAL TÆNKES IND I DET SAMLEDE MOBILITETSSYSTEM

Infrastruktur og mobilitet handler ikke kun om asfalt og skinner. Det handler også om vand og luft. Grundlæggende handler det om at komme fra A til B så hurtigt som muligt. Og så grønt som muligt. Og derfor skal alle mobilitetsformer tænkes ind i en samlet grøn mobilitetsplan.

Af Jesper Kronborg, Branchedirektør for Dansk Erhverv Transport

IDansk Erhverv er vi rigtig glade for den store infrastrukturaftale fra 2021, som danner et solidt fundament for en veludbygget infrastruktur frem mod 2035. Det er vi, fordi en veludbygget infrastruktur er en forudsætning for høj mobilitet. og dermed også et højt samfundsøkonomisk afkast.

Men man kan nogen gange godt få det indtryk, at infrastruktur og dermed mobilitet udelukkende handler om asfalt og skinner. Vi er helt med på, at en meget stor andel af de danske pendlere og de danske virksomheder befinder sig enten på vejnettet eller på jernbanen. Men det er alligevel som om, at luft – og vandvejen ikke tænkes ind, når der udarbejdes store, forkromede infrastrukturaftaler. Det er en skam. For luftfarten og det maritime område har rigtig meget at byde ind med, når det kommer til mobilitet. Og et enormt potentiale, når det kommer til grøn mobilitet. Derfor er der behov for en grøn mobilitetsplan, som netop ser på, hvordan den samlede mobilitet kan øges ved at bringe alle mobilitetsformerne i spil.

Indenrigsluftfarten

Tag nu Indenrigsluftfarten for eksempel. Den binder Danmark tættere sammen på en måde, som andre mobilitetsformer ikke kan i samme omfang. Som det er i dag, er det dog ikke en grøn måde at transportere sig på. Men med aftalen om en ny passagerafgift mellem Regeringen, SF og EL, så vil 100 procent af indenrigsluftfarten være grøn i 2030. Det er om bare 6 år! Det giver nogle helt nye perspektiver for at binde Danmark endnu tættere sammen med en stærk grøn indenrigsluftfart. Og ikke nok med, at indenrigsluftfarten kan flyve på grønne brændstoffer i 2030, så er den teknologiske udvikling inden for blandt andet elfly på et stadie, hvor det åbner endnu mere op for et nyt forgrenet rutenetværk på tværs af Danmark. Elfly har en lavere sædekapacitet og rækkevidde end konventionelle fly, som kan flyve på SAF (Sustainable Aviation Fuels). De vil typisk have plads til 30 passagerer og kunne flyve en distance på 200 – 300 km. Men hvorfor ikke tage afsæt i behovet for grøn mobilitet til at nytænke indenrigsluftfarten og indrette de mindre flyvepladser på en måde, så elfly kan spille en rolle for den regionale mobilitet, for eksempel fra fastlandet til øerne. Eller mellem mindre byer. Der er altså et potentiale for at binde Danmark tættere sammen og koble land og by tættere på hinanden. Samtidig har høj mobilitet den effekt, at det bringer udvikling og investeringer med sig. For eksempel i form af arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner.

Power-to-X

Der er mange forskellige teknologier i spil, når det kommer til den grønne omstilling af transportsektoren. Når vi taler om omstilling af luftfarten og søfarten, så er der dog én teknologi, som ser rigtig lovende ud, og det er Power-to-X eller PtX. Det er blandt andet fordi e-fuels, som er resultatet af PtX, vil kunne anvendes direkte på de eksisterende flys forbrændingsmotorer. Hvis PtX skal være en fremtidig løsning, så forudsætter

det dog massive investeringer i energiinfrastrukturen og et større fokus på CCU frem for kun CCS. Derfor er vi i Dansk Erhverv rigtig glade for de politiske aftaler om rammerne for et jysk ”brintbackbone” samt det store havvindsudbud, der skal sikre op til 9 GW havvind.

Havnenes rolle i den grønne omstilling Når det kommer til udvikling af grønne brændstoffer, så kommer vi dog ikke uden om de danske havne. Og det er derfor vi siger, at vi skal huske at tænke det maritime område med ind i en grøn mobilitetsplan. Det handler om, at havnene har en helt unik placering som energihub i forhold til hele værdikæden for grøn energi og grønne brændstoffer. Havnene spiller allerede nu en stor rolle i den grønne omstilling – en rolle som kun kommer til at vokse i fremtiden. Men for, at vi kan få forløst havnenes fulde potentiale, er vi nødt til at fjerne en række barrierer.

Det handler om at skabe plads til energihavne, der kan udskibe, konstruere og servicere havenergi og tage imod energi og omforme det til såkaldte power-to-x produkter.

Det kræver yderligere plads og specialisering – og hav-

nene skal have mulighed for at udvide hurtigere end det aktuelt er tilfældet i dag.

Derfor støtter Dansk Erhverv forslaget om en fasttrack-ordning, som organisationen Danske Havne har foreslået, så havne mod merbetaling kan få deres ansøgninger behandlet langt hurtigere. Samtidig er der p.t. en konkret udfordring ift. tilladelse til klapning, som flere havne oplever, hvilket sætter en bremse på deres udviklingsprojekter.

Herudover er det afgørende at sikre udrulning af tilstrækkelig el-infrastruktur i symbiose med den overordnede infrastruktur. El-infrastrukturen er bemærkelsesværdigt fraværende i Infrastrukturplan 2035 på trods af, at en af nøglerne til den grønne omstilling af transportsektoren herunder for eksempel den maritime sektor er elektrificering af færger, containerterminaler, landstrøm til krydstogtskibe etc.

Så lad os nu få tænkt hele værdikæden og alle mobilitetsformerne ind i en samlet grøn mobilitetsplan. På den måde kan vi få forløst alle mobilitetsformernes fulde potentiale og opnå det det hele handler: En effektiv, konkurrencedygtig og grøn mobilitet.

VEJEN MOD EN GRØNNERE TUNG TRANSPORT

Dansk Erhverv offentliggjorde for nyligt vores oplæg til en grøn mobilitetsplan. Det gjorde vi, fordi det er bydende nødvendigt, at vi får skabt rammerne for en mere effektiv, konkurrencedygtig og grøn mobilitet i Danmark. Et af de mange elementer i oplægget er vejgodstransporten, og hvilket potentiale der ligger for den grønne omstilling af denne sektor.

Af Jesper Kronborg, Branchedirektør for Dansk Erhverv Transport

Vi har brug for en grøn mobilitetsplan. Så simpelt kan det siges. Og hvorfor så det?

Forklaringen er sådan set lige så simpel. Et samfund med effektiv mobilitet er et samfund, der nyder høj velstand og en stærk sammenhængskraft. Effektiv mobilitet er altså med til at skabe vækst og arbejdspladser og til at binde Danmark tættere sammen.

I Dansk Erhverv betragter vi derfor også mobilitet som et centralt rammevilkår for danske virksomheder, fordi det er med til at øge konkurrenceevnen, udvikle nye arbejdspladser og give danskerne de bedste muligheder for at komme fra A til B.

Men det er ikke længere nok, at mobiliteten er effektiv og konkurrencedygtig. Den skal naturligvis også være grøn. Nogle har den holdning, at løsningen på transportsektorens klimaaftryk er, at vi skal rejse mindre og transportere færre varer.

Dansk Erhverv har den modsatte holdning. Vi ser et helt anderledes potentiale for at fastholde og udvikle mobiliteten.

Det forudsætter blandt andet, at vi satser på grønne drivmidler, at vi udnytter de teknologiske muligheder som byder sig, og at vi indretter et transportsystem, hvor vi udnytter det fulde potentiale ved de enkelte mobilitetsformer og synergierne i deres samspil med hinanden. Hvis vi for eksempel lykkes med at få flere op på cyklen eller over i den kollektive transport, så bliver der mere plads til godstransporten på vejnettet i de store byer, som jo netop ikke har lige så mange alternativer som borgerne til deres transport.

Den danske vejgodstransportbranche er en vigtig del af

dansk økonomi. Der er ca. 91.000 fuldtidsbeskæftigede knyttet til branchen, som desuden bidrager med 80 mia. kr. til dansk bruttonationalprodukt og som eksporterer for ca. 26 mia. kr.

Modsat persontransporten har den nationale godstransport ikke mange alternativer end lastbiler, blandt andet fordi der er en naturlig kapacitetsgrænse på jernbanen, Derfor er vejgodstransporten afhængig af et veludbygget vejnet med så lav trængsel som muligt. En grøn mobilitetsplan bør derfor se på, hvordan der skabes kapacitet på vejnettet til vejgodstransporten og ikke mindst, hvordan den omstilles til emissionsfri transport.

Nogle af løsningerne på den korte bane med åbenlyse kapacitets- og produktivitetsgevinster er der allerede truffet politisk beslutning om. Det drejer sig blandt andet om at øge lastbilernes vægt og dimensioner samt forsøget med dobbelt-trailere. Med disse initiativer kan der fragtes mere gods pr. lastbil, og det giver en mærkbar klimaeffekt og reducerer antallet af lastbilkørsler på vejene og dermed udnyttes infrastrukturen bedre, og trængslen mindskes. På sigt er der store samfundsøkonomiske gevinster ved at få taget beslutning om øget vægt på 7- og 8-akslede vogntog og at udbrede vejnettet for dobbelt-trailere til hele modulvogntogsnettet samt sikre adgangen til for eksempel lufthavne og havne og til vores nabolande. Derudover er der også et potentiale i såkaldte eTrailers, der kan forlænge både el- og diesellastbilers rækkevidde og derved bidrage til at reducere CO2

Men vi kommer naturligvis ikke i mål ved kun at se på lastbilernes fysiske størrelse. Vi bliver også nødt til at se på drivmidler og infrastrukturen hertil. Hvis ikke den fornødne tank- og ladeinfrastruktur etableres langs vejnettet, er der intet incitament til at investere i elektriske eller brintlastbiler.

Regeringen har siden sin tiltrædelse strammet reguleringsskruen ret markant for branchen. Nu til en grad, hvor den ikke kan eller i hvert fald ikke bør strammes mere. Det er dog vigtigt for mig at understrege, at Dansk Erhverv ikke nødvendigvis er modstander af vejafgiften og dieselafgiften. Men det er en absolut forudsætning for vores opbakning, at hele provenuet for afgifterne går tilbage til branchens grønne omstilling. En samlet branche har bl.a. foreslået tilskud til transporterhvervets investering i egne ladefaciliteter på hjemadressen, depotet eller terminalen og til køb af ellastbiler.

Også rækkevidden for de tunge el-køretøjer er stigende. Dog er teknologien til de helt lange ture og de tungeste transporter endnu ikke helt på plads, men de teknologiske muligheder flytter sig konstant. Når det til gengæld kommer til ture inden for Danmark vil langt det meste trafikarbejde på sigt kunne klares med batterielektriske lastbiler og busser. Omstillingen af skraldebiler, distributionskørsel og varelevering i byzoner er allerede godt i gang ligesom by- og rutebuskørsel.

Så selvom vi altså ikke er mål endnu med den grønne omstilling af den tunge transport, så ligger der mange spændende perspektiver.

Det er derfor, vi siger, at der er behov for en grøn mobilitetsplan. En mobilitetsplan som ser på transportsystemet i et holistisk perspektiv, hvor alle mobilitetsformer kommer i spil og supplerer hinanden, og hvor de rette rammevilkår tilvejebringes således, at alle de mange gode teknologiske løsninger og grønne drivmidler kan komme på markedet.

I sidste ende handler det om at sikre en mere effektiv og konkurrencedygtig mobilitet – og ikke mindst grøn. Også for den tunge transport.

NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK:

VGP PARK VEJLE

VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første spadestik til VGP Park Vejle, og til efteråret 2025 slår man dørene op til 22.000 kvm. logistik- og produktionsfaciliteter midt i Trekantsområdet. Planen er flere erhvervsparker placeret i periferien af landets store byer.

Af Henrik Malmgreen

En af Europas største aktører inden for logistik- og produktionsfaciliteter, VGP, er nu klar til at tage første spadestik til VGP Park Vejle, der med sin placering i Trekantsområdet udmærker sig strategisk ikke blot i forhold til logistik, men også i forhold til virksomheder, der ønsker at leje sig ind i topmoderne produktionsfaciliteter.

”Mange af vores kolleger i markedet beskæftiger sig udelukkende med logistik, men VGP har lige siden koncernen blev etableret i 1998, også haft fokus på at servicere produktionsvirksomheder. Det er selvfølgelig et koncept, der er mere krævende og mere udfordrende, fordi det handler om mere end blot at udleje en hal med et vist antal porte. Produktionsvirksomheder har jo typisk langt mere individuelle krav, som vi meget gerne vil prøve at opfylde,” siger Kristoffer Stimpel.

Bidrager til lokal erhvervsudvikling

Samtidig ser han dog mulighed for, at VGP i høj grad kan bidrage til den lokale erhvervsudvikling, da produktionsvirksomheder i sagens natur kan tiltrække

bosætning og dermed rent skattemæssigt være med til at påvirke det kommunale budget i en positiv retning. Lokalplanen og myndighedsarbejdet er naturligvis udviklet i tæt samarbejde med Vejle kommune.

Lokalt kendskab er vigtigt for vores koncept En del af VGP konceptet er at lokalt kendskab giver den bedste service til lejerne. I dag er VGP repræsenteret i 17 lande fordelt over det meste af Europa med mere end 100 erhvervsparker totalt set og har på koncernbasis en udlejningsprocent på over 99%.

Denne strategi giver mulighed for at servicere virksomheder, der arbejder på paneuropæisk niveau, lige som kombinationen af produktionsfaciliteter og adgang til lokalt lager er interessant for mange.

”Grunden i Vejle er på 175.000 kvm. med mulighed for at bygge ca. 80.000 kvm. Nu til sommer går vi i gang med jordarbejdet, og til august tager vi det første spadestik til de 22.000 kvm., vi opfører i første omgang. Det er tanken, at byggeriet skal stå færdigt til næste efterår, og vi har allerede lukket en aftale med en lejer for så vidt angår 10.000 kvm., vi er kommet godt fra start,” siger Kristoffer Stimpel.

Totalt set er der tale om en betydelig investering på en markant placering i Trekantområdet, som VGP føler sig overbeviste om bliver en stor succes.

”Vi kan tilbyde et unikt koncept, der er noget ud over det sædvanlige. Ud over kombinationen af logistik- og produktionsfaciliteter, kan vi nemlig også hjælpe vores lejere, når det gælder om at indfri deres ESG-ambitioner,” forklarer Kristoffer Stimpel.

VGP har stort fokus på klimaftrykket Vi er midt i en tid, hvor der bliver stillet stadig større krav til virksomhederne, når det gælder bæredygtighed, og qua den nye EU-taksonomi skal større virksomheder leve op til både CSRD-direktivet (Corporate Social Responsibility Directive) samt det deraf følgende krav om ESG-rapportering (Environment, Social, Governance). Dertil kommer skærpede regler, når det gælder Energi- og Klimasyn.

”Mange af vores lejere er drevet af netop ESG-dagsordenen, og da ambitionen for byggeriet i Vejle er at blive guldcertificeret efter DGNB-standarden, kan vi netop give dem en håndsrækning i form af faciliteter, der er moderne, effektive og i alle henseender lever op til

Byggeriet i VGP Park Vejle bliver i første omgang på 22.000 kvm. Der er rigelig plads til senere udvidelser, idet der kan bygges i alt 80.000 kvm. på den 175.000 store grund, der er meget attraktivt placeret i forhold til den lokale infrastruktur. ”Trekantsområdet er en fantastisk placering for os, men vi har også blikket rettet mod andre placeringer i Danmark, typisk i nærheden af byer på mere end 100.000 indbyggere,” forklarer VGP’s danske country manager Kristoffer Stimpel.

”Vi kan tilbyde et unikt koncept, der er noget ud over det sædvanlige. Ud over kombinationen af logistik- og produktionsfaciliteter, kan vi nemlig også hjælpe vores lejere, når det gælder om at indfri deres ESG-ambitioner”

Kristoffer Stimpel, country manager VGP

dagens energikrav til gavn for klima- og miljøregnskabet,” siger Kristoffer Stimpel. Det er i dag mindst lige så vigtigt som en virksomheds finansielle regnskab.

VGP Park Vejle vil tilbyde full-scale løsninger, solceller, ladestandere til biler samt andre højkvalitets tekniske og bæredygtige funktioner i ejendommene.

Langvarigt samarbejde med lejerne

Konceptet taget i betragtning siger det sig selv, at VGP satser på et langvarigt samarbejde med lejerne, og Kristoffer Stimpel forklarer da også, at hvis man som virksomhed kun er interesseret i at finde en billig lagerhal og et projekt uden kvalitet, skal man gå andre veje. Det er ganske enkelt dybt integreret i VGP’s forretningsstrategi, at man ønsker at samarbejde med lejere af et vist niveau, det vil sige lejere, der stiller krav til de faciliteter, de skal leje sig ind i.

”Vi finder den egnede placering, vi indhenter de nødvendige tilladelser, vi bygger og udlejer. Men mindst lige så vigtigt er det, at vi efterfølgende bliver i området som ejer. Vi tænker ikke kun i et hurtigt afkast og den bedst mulige leje. Vi bestræber os virkelig på at sætte et positivt fodaftryk og være med til at styrke den lokale erhvervsudvikling,” slutter Kristoffer Stimpel, idet han tilføjer, at VGP allerede har blikket rettet mod andre danske lokationer herunder især Storkøbenhavn.

VGP blev grundlagt i 1998 som en belgisk familieejet ejendomsudvikler i Tjekkiet, og beskæftiger i dag ca. 368 medarbejdere med aktiviteter i mere end 17 lande.

VGP Park Vejle er koncernens første park i Danmark og vil blive opført på et mere end 175.000 m² stort areal. Parken kommer til at indeholde ca. 80.000 m² bygninger, som er velegnet til industri, logistik og tilhørende administration. Parken ligger i den nordlige del af Trekantområdet, der består af syv kommuner, og projektet kommer til at ligge parallelt med motorvej E45 lige ud til afkørsel 61b Vejle Syd.

Læs mere på www.vgpparks.eu

REVISION AF SKATTEREGLER SKABER STØRRE SAMMENHÆNG MELLEM KØBENHAVN OG MALMØ

Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet værre med den stigende brug af hjemmearbejde. Nu skulle er en revision af Øresundsaftalen, der tager højde for nutidige normer for kontorarbejde, være lige på trapperne.

Den øgede brug af hjemmearbejde efter pandemien har skabt betydelige omvæltninger for ejendomsbranchen. Én af disse har der dog ikke været så meget fokus på: Hjemmearbejdets betydning for integrationen mellem København og Malmø. Nu er danske og svenske landspolitikere, efter et langt tilløb med pres fra lokalpolitikere på Sjælland og i Skåne, blevet enige om en skitse til en aftale, der skal afhjælpe de problemer, der er opstået. Det oplyste Skatteministeriet i en pressemeddelelse i sidste uge. ”Et integreret arbejdsmarkedet på tværs af Øresund er ubetinget til fordel for både Danmark og Sverige. Men der er brug for enklere regler, som både pendlere og arbejdsgivere nemt kan navigere i. Derfor er den danske og den svenske regering enige om, at vi inden for den nærmeste fremtid vil justere Øresundsaftalen,” udtaler skatteminister Jeppe Bruus.

En del rationalet for at opføre Øresundsbroen var, at det ville give en mere optimal brug af både arbejdskraft og ejendomme. Var der f.eks. mangel på boliger på den ene side, kunne man bo på den anden side. Tilsvarende, var der høj arbejdsløshed på den ene side, kunne borgerne her søge job på den anden, uden at de behøvede at skifte bolig.

Dobbelt registrering I princippet skulle det hele blive endnu mere smidigt, da

hjemmearbejdet blev almindeligt. Nu kunne i hvert kontoransatte nogle dage spare de godt 40 km. pendling, der er, hvis man regner mellem centrum af København og Malmø.

Men skatteregler har skabt hovedbrud, specielt for de offentligt ansatte. Som reglerne er nu, skal de beskattes i de to omhandlede lande, alt efter hvor arbejdet udføres. De skal altså tælle, hvor mange dage de arbejder hjemme, og hvor mange dage de er på kontoret. Skattemæssigt skal de også registreres som deres egne arbejdsgivere i bopælslandet, og de skal holde tungen lige i munden, når de opgiver fradrag på selvangivelserne. For privatansatte er det noget nemmere. De bliver beskattet i arbejdsgiverens land, så længe mindst halvdelen af arbejdet foregår på arbejdspladsen. Lidt indviklet er det alligevel, for hvis man over blot tre måneder har mere end halvdelen af arbejdet hjemme, fanger bordet, så skattepligten flytter til bopælslandet. Nu bliver reglerne ensartede for begge grupper, og samtidig skal det med andelen af hjemmearbejdet opgøres over en 12 måneder, så der er bedre mulighed for at indrette sig efter behov – f.eks. gennem nogle måneder slet ikke at møde op på arbejdspladsen.

Skatten bliver fordelt

Der er en grund til, at det har trukket ud med at finde en løsning på disse problemer: De fleste pendlere bor i Sverige og arbejder i Danmark. Det vil sige, at det er de svenske kommuner, der har alskens udgifter til velfærdsydelser,

mens skattekronerne i de fleste tilfælde lander i Danmark. For at kompensere for dette sender de danske kommuner deres del af skatteprovenuet tilbage til Sverige – men kun når det gælder privat ansatte. Nu bliver denne ordning udvidet til også at gælde offentlig ansatte. Samtidig bliver bundgrænsen for, hvornår denne overførsel sker, hævet. Denne bundgrænse forbliver dog lav. Overførslen sker, når den pågældende ansatte tjener mere end 210.000 kr. om året.

I organisationen Greater Copenhagen, hvor de lokale myndigheder fra begge sider af sundet samarbejder, er der glæde over, at aftalen langt om længe er på trapperne. ”I København mangler vi arbejdskraft, mens Sydsverige har høj ledighed. Det skal vi simpelthen udnytte bedre, og derfor har vi i Greater Copenhagen arbejdet hårdt på at gøre det endnu lettere at kunne ansætte og tage job på tværs af Øresund. Den nye skatteaftale muliggør netop det, og derfor er det her en rigtig god nyhed for København,” udtaler Sophie Hæstorp Andersen, der er overborgmester i København og næstforkvinde i Greater Copenhagen. Ifølge organisationen er der 19.000 personer, der pendler over Øresund. Skatteministeriet opgør tallet lidt lavere, til 17.000.

Med Øresundsbroen er det rent fysisk blevet nemt at bo i Malmø, samtidig med at man passer et job på det danske arbejdsmarked. Skattemæssigt har det været mere kompliceret. De to lande har brugt lang tid på at diskutere, hvor pendlernes skattebetalinger skal lande. Foto: Nicolai Perjesi for Greater Copenhagen.

Af Sten Thorup Kristensen

Normal er bedste eksempel på, at tilbagegangen for den fysiske detailhandel ikke er entydig. I april indviede kæden sin butik nummer 682 – den ligger på Søborg Hovedgade. Lejemålet var formidlet af EDC Erhverv Poul Erik Bech. PR-foto

EN OPTUR FOR BUTIKSEJENDOMME LIGGER I KORTENE

For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende. Nu er det omvendt –reallønnen stiger hastigt, og vil mest sandsynligt gøre det nogen tid endnu. Det skaber et vindue af muligheder for butikskoncepter, der satser på ekspansion.

Af Sten Thorup Kristensen

Gennem det seneste årti har butiksdød været en af de store overskrifter for detailhandlen. Alene i Københavns Kommune forsvandt 16 pct. af udvalgsvarebutikkerne, fremgår det af en rapport, COWI i september sidste år udarbejdede for kommunen.

Det er imidlertid ikke alle butikskoncepter, der lider. Nogle trives, tværtimod. F.eks. kunne Normal i slutningen af april åbne sin butik nummer 682 – den ligger på Søborg Hovedgade et lokale, som Aldi er fraflyttet efter at have trukket sig fra det danske marked. Normals succes er uovertruffen, men også andre har fremgang. EJENDOMME har spurgt virksomheden, om der er koncepter, den formelt eller uformelt går hånd i hånd med, så man til gavn for alle involverede skaber eller bevarer interessante handelsgader.

Det har man ikke ønsket at kommentere. Men et kvalificeret gæt er, at tavsheden dækker over, at der bliver tænkt og talt offensivt blandt de butikskoncepter, der er i fremgang. I hvert fald er der lige nu flere faktorer, der gør det oplagt.

Høj beskæftigelse, høj løn

Realkredit Danmark offentliggjorde i sidste uge sin såkaldte temperaturmåling for ejendomsmarkedet. Her får

udsigterne for retail-segmentet for femte kvartal i træk bedømmelsen ”svagt positiv”.

Da inflationen skød i vejret i 2022, justerede de fleste deres forbrug, hvilket gik ud over detailhandlen. Den gennemsnitlige forbruger købte mindre end før. I modsat retning trak, at der ikke opstod arbejdsløshed, og at mange tværtimod indvandrede til Danmark for at arbejde. Beskæftigelsen og indvandring har holdt sig oppe, men nu er det lønudviklingen, der er ved at løbe fra priserne: Reallønnen stiger for tiden med over 4 pct., regnet over et år. Det trækker detailsalget op, konstaterer Realkredit Danmark, og denne tendens kan fortsætte flere kvartaler endnu. Der er kommet styr på inflationen, og lønstigninger er aftalt i overenskomster. Det er en ret usædvanlig situation for detailhandlen, at den på denne måde kan se ind i en periode, hvor kunderne med stor sandsynlighed både vil blive flere og rigere. Men det er noget, som må få detailhandelsvirksomhederne til at overveje, om det er nu, de skal investere i f.eks. nye lejemål og nyindretning af de butikker, de allerede har.

Manglende viden om investeringer

I hvilket omfang sådanne investeringer pågår, henligger desværre i mørke for offentligheden. Danmarks Statistik følger mangt og meget, og i sine konjunkturbarometre spørger man også virksomheder i andre brancher til deres

investeringsplaner. Det er imidlertid ikke et spørgsmål, detailhandelsvirksomhederne får.

Realkredit Danmark har heller ikke gravet så dybt i deres data, at de kan se, om der f.eks. er flere låneansøgninger fra detailhandelsvirksomheder, eller ejendomsselskaber, der udlejer butikker, end normalt, fortæller chefanalytiker Mark Gibson, der udarbejder temperaturmålingen. Han har længe været relativt optimistisk på detailhandlens vegne. Han påpeger også, at der på den seneste har været positive nyheder fra den – f.eks. leverer de store butikscentre Rødovre Centrum og Fields gode tal, fordi de har et godt samarbejde med de dagligvarekæderne, og fordi de har været dygtige til at ramme kundernes ønsker i henseende til f.eks. fast food og restauranter. Mark Gibson understreger dog, at det ikke handler om, at handelsstrøg i byer og forstæder bliver som før. Der er fortsat en strukturtilpasning i gang. Den er blot ikke så entydigt negativt for det klassiske butiksliv, som den fremstod for fem eller ti år siden.

”Vi får ikke gågaderne tilbage. De bliver kortere – ikke særligt meget lige for øjeblikket, men hvis vi får en økonomisk lavkonjunktur, vil det gå hurtigt igen. For 20 år siden kom kunderne af sig selv. I dag skal du som detailhandler finde ud af, hvordan du connecter med dine kunder på diverse medier. Det er en meget hård nød at knække,” siger Mark Gibson.

CERTIFICEREDE EJENDOMME GIVER ØKONOMISKE FORDELE

Anne Keergaard Christiansen. Foto privat.

Nyt speciale viser, at en certificering af en ejendom kan medføre højere lejeindtægter, mere loyale lejere og højere afkast

Af Martin Mitchell

Bæredygtighed er en forretningsmulighed. Det er et udsagn, der jævnligt dukker op, når talen falder på, hvorfor du som virksomhed bør prioritere bæredygtighed. Nu har Anna Keergaard Christiansen fra studieretningen Accounting, Strategy and Control på Copenhagen Business School i sit speciale undersøgt, om der er en sammenhæng mellem at certificere sin ejendom og ejendommens økonomiske formåen – og det viser specialet, at der er. Hun har sammenlignet datasæt fra EjendomDanmark fra 279.000 lejemål rundt om i Danmark og indsamlet certificeringer på den del af lejemålene, der ligger i en certificeret ejendom. Certificeringerne tæller ordningerne DGNB, BREEAM og LEED.

Lejere forventer bæredygtighed Konkret peger specialet på, at certificerede ejendomme især er attraktive for erhvervslejere, der i stigende grad selv skal leve op til bæredygtighedskrav. ”Boliglejere prioriterer sjældent bæredygtighed i forhold til lejemål. Men der en forventning fra erhvervslejere til, at deres kontor, butik eller industribygning indtænker en form for bæredygtig udvikling eller løsning,” siger Anna Keergaard Christiansen.

Her kigger mange erhvervslejere på certificeringer som et pejlemærke for bæredygtighed – selvom en certificering ikke i sig selv fortæller, om en ejendom er bæredygtig. En certificering viser dog, at der arbejdes med bæredygtighed på den specifikke ejendom og er en bredt kendt vurdering af bæredygtighedsparametre, mener Anna Keergaard Christiansen:

”Det er den lettest forståelige indikator for bæredygtighed i en ejendom på nuværende tidspunkt,” siger hun.

Højere husleje og mindre udskiftning

Efterspørgsel efter bæredygtighed er en fordel for udlejere med certificerede ejendomme på flere parametre, forklarer Anna Keergaard Christiansen.

”Mine data viser, at certificerede ejendomme generelt har et højere huslejeniveau og mindre udskiftning blandt lejere,” siger hun og tilføjer: ”Og så er driftsomkostninger på certificerede ejendomme typisk lavere, da parametrene i certificeringer ofte kræver forbedringer af eksempelvis ejendommenes energiforbrug.”

Ejendommen bliver mere værd

Men det er ikke kun over for lejere, at en udlejer kan have økonomiske fordele ved at certificere en ejendom, fortæller Anna Keergaard Christiansen.

En certificeret ejendom er ofte også mere attraktiv over for investorer end en ikke-certificeret.

”Mine data viser, at certificerede ejendomme har en højere værdi og er mere attraktive for investorer, der aktivt inkluderer bæredygtighedsparametre i deres beslutningsproces, når de udvælger de mest interessante investeringsmuligheder. Her er er certificering igen en af pejlemærkerne, de metodisk anvender til at ‘måle bæredygtighed’” siger hun og tilføjer:

”I tilknytning hertil kan det observeres i flere transaktioner, at salgsprisen på certificerede ejendomme ofte er højere end på ikke certificerede ejendomme, hvorfor det er plausibelt at konkludere, at en certificering af en ejendom ofte vil være en god investering.”

Fremtidssikrer din ejendom

En certificering har dog også et længere økonomisk sigte, fortæller Anna Keergaard Christiansen.

”En certificering er også en måde at fremtidssikre sin ejendom. Der kommer en masse lovgivning fra EU, der vil have betydning for hvilke krav, en ejendom skal leve op til,” siger hun og slutter:

”Og selvom vi ikke ved præcis, hvordan det ender endnu, er det bedre at have gjort noget end at begynde fra nul.”

”Formålet med deklarationsprocessen er at give ejendommens ejer indsigt i de oplysninger, som vil ligge til grund for vurderingen af ejendommen.

Dette kan anses som en særlig form for partshøring, som sendes til ejeren, før ejendommen vurderes...”

EJENDOMSADVOKATEN

STEFFEN BANG-OLSEN

Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

DEKLARATIONSMEDDELELSER FRA VURDERINGSSTYRELSEN

VEDRØRENDE

EJENDOMSVURDERINGER KOMMER SNART

Vurderingsstyrelsen udsender inden længe de såkaldte deklarationsmeddelelser, som går forud for de endelige vurderinger af erhvervsejendomme.

I den forbindelse er det vigtigt at kontrollere, at der ikke er fejl eller mangler i de faktuelle op-lysninger, som Vurderingsstyrelsen lægger til grund for vurderingen. I tilfælde af at der konstateres fejl eller mangler ved oplysningerne, skal der gøres indsigelse herom inden fire uger efter, at deklarations meddelelsen er modtaget fra Vurderingsstyrelsen.

Ved modtagelse af deklarationsmeddelelsen

Som led i implementeringen af det nye ejendomsvurderingssystem har Vurderingsstyrelsen indført en ny deklarationsprocedure med henblik på at sikre, at det er de korrekte faktuelle forhold, der lægges til grund for ejendomsvurderingen. En deklarationsmeddelelse er en oversigt over de faktiske oplysninger, som Vurderingsstyrelsen forventes at lægge til grund for fastlæggelse af den kommende ejendomsvurdering. Meddelelsen, som modtages på e-Boks, går derfor forud for den endelige vurdering. Oplysningerne omfatter eksempelvis ejendommens størrelse, beliggenhed, tidligere tinglyste ejendomshandler i området, geo- og plandata og data fra BBR.

Formålet med deklarationsprocessen er at give ejendommens ejer indsigt i de oplysninger, som vil ligge til grund for vurderingen af ejendommen. Dette kan anses som en særlig form for partshøring, som sendes til ejeren, før ejendommen vurderes. I den forbindelse er det derfor afgørende at tjekke oplysningerne således, at der kan gøres indsigelse og/ eller give supplerende oplysninger.

Opmærksomhedspunkter i deklarationsmeddelelsen

Som ejendomsejer er der flere forhold, man skal være opmærksom på ved modtagelsen af deklarationsmeddelelsen. Det indebærer blandt andet forhold, som kan begrunde en

lavere ejendomsværdi. Dette kan eksempelvis være servitutter eller lokalplaner, der begrænser ejendommens anvendelsesmuligheder og derved værdien, som Vurderingsstyrelsen ikke har kendskab til. Såfremt det er tilfældet, er det vigtigt under deklarationsprocessen at gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på det.

Det kan ligeledes vedrøre den faktiske anvendelse af ejendomme, såfremt denne afviger fra Vurderingsstyrelsens oplysninger gennem eksempelvis ukorrekte BBR-oplysninger.

Tillige er det vigtigt at være opmærksom på, om oplysninger om andre ejendomme - såkaldte ”referenceejendomme” - stemmer overens med de faktiske forhold. Det kan eksempelvis være oplysninger om handelspriserne for tilsvarende ejendomme i området.

Der er på nuværende tidspunkt ikke meddelt en endelig dato for udsendelse af deklarationsmeddelelsen for erhvervsejendomme, men det er vigtigt at være opmærksom på indsigelsesfristen, så snart deklarationsmeddelelsen er udsendt. Derfor bør man som ejer holde nøje øje med meddelelser fra Vurderingsstyrelsen i e-Boks. Det kan nemlig være vanskeligt efterfølgende at få ændret grundlaget for sin ejendomsvurdering og dermed selve vurderingen, hvis man er uenig i de faktuelle forhold, der er lagt til grund for vurderingen.

4 ugers frist for indsigelser

Deklarationsprocessen er fastsat i skatteforvaltningsloven, hvoraf der følger en indsigelsesfrist på fire uger efter deklarationsmeddelelsens udsendelse. Fristen på de fire uger udgør en absolut frist, idet Vurderingsstyrelsen som udgangspunkt ikke tager stilling til indsigelser efter udløbet af fristen.

Hvis ikke der gøres indsigelse under deklarationsprocessen, vil Vurderingsstyrelsen foretage ejendomsvurderingen, der lægges til grund for beregningen af grundskylden, ud fra de oplysninger om ejendommen, som fremgår af deklarationsmeddelelsen.

Klage eller genoptagelse

Hvis der ikke inden for fire-ugers fristen sker berigtigelse af de fejlagtige og/eller manglende oplysninger, vil det medføre, at der enten skal indsendes en klage over vurderingen eller anmodes om genoptagelse. I relation hertil er det dog afgørende at bemærke, at der kun er mulighed for at få ændret en vurdering på baggrund af klage eller genoptagelse, hvis ændringerne påvirker værdien med mindst 20%.

Ejendommen er placeret i Priorparken, et eftertragtet erhvervsområde, der tilbyder virksomheder høj sikkerhed.

Med sin centrale placering er lejemålet velegnet til logistik- og produktionsvirksomheder.

Området er indhegnet og overvåget med kamera. Portene er fast bemandet med vagter, og adgang ydes via sikkerhedskort.

Lagerarealerne har en fornuftig loftshøjde på 4,7 meter for det ene lager og 8,5 meter på de to højloftede lagerhaller.

De eksisterende portforhold byder på 3 store porte i størrelsen 4 x 4 meter. Der kan etableres op til 5 lastbilsramper.

AREAL OG LEJENIVEAU

m2 Lager: 5.500 m2 Højloftet lager: 1.610 m2 Kontor:

Flot lejemål i ejendom beliggende ved Københavnsvej.

Moderne ejendom fra 2006 med stort indgangsparti trappe med glas fra gulv og op i 1. sals højde

Lejemålet ligger primært på 1. sal og har ca. 150 m2 i stueplan

Lejemålet fremstår særdeles god stand med bl.a. køling, mix af trægulv og tæpper samt akustiklofter og store vinduesåbninger

Lejemålet er en blanding af møderum, åbne storrumskontorer samt enkeltmands og to-tre-mands kontorer

På 1. salen er der terrasse med udsigt over grusgraven (kommende grønt område)

Til lejemålet er der kælderrum

I området ligger Nymølle grusgrav, DSV hovedkontor, Lyreco og IKEAs kommende lager

KONTOR, LAGER & PRODUKTION I RØDVORE

PROJEKT – NYBYG ERHVERV

Etageareal:

Ejendommen er omfattende istandsat invendigt efter alle kunstens regler. Derudover er alle døre og vinduer udskiftet.

Ejendommen består af yderst velindrettet kontorafsnit i forhøjet stueplan. I underetagen findes lager samt stor kantine og mødelokaler.

Bagerst i ejendommen findes lager / værksted med porte på begge sider.

Ejendommen har en god logistisk placering tæt Roskildevej med indkørsel til København centrum og motorring 3.

Vareelevatoren giver nem adgang mellem etagerne.

KONGEVEJEN 395, 2840 HOLTE

På grunden ligger i dag en ejendom, der er registreret som helårsbolig. Ejendommen fremstår slidt og kan nedrives.

På grunden kan der opføres en erhvervsejendom eller en ny helårsbolig/enfamiliehus.

Grundarealet er 1.504 m2. Beliggenheden er meget synlig i krydset mellem Kongevejen og Rudersdalsvej / Rudemarken.

Lokalplanen for området giver mulighed for opførelse en ny erhvervsejendom på ca. 450 m2.

Gode muligheder for etablering af indog udkørsel til Kongevejen samt parkerings- og vendeplads.

BALDERSHØJ 26A 1. SAL TH, 2635 ISHØJ

Lejemålet er beliggende i en pæn og velholdt erhvervsejendom i Ishøjs industrikvarter med nem tilgang til motorvejsnettet.

Lejemålet består af kontorer i flere størrelser, frokoststue samt arkivrum og toilet med dertilhørende bad.

Ænrdring / åbning af lokalernes indretning er muligt efter aftale med udlejer.

Adgang til lejemålet sker via fælles indgangsparti med trappe til 1. sal og en fordelingsgang.

Til lejemålet medfølger der gode parkeringsmuligheder.

KONTORLEJEMÅL I

Flyt ind i et helt nyt og ultra moderne multibrugerhus og mix jeres arbejdsliv med faciliteter i særklasse.

THE STAMP ligger i Københavns helt nye bykvarter, Postbyen, og byder på vinbar, tagterrasse, restaurant og bemandet reception. Med sin placering ud til den nyanlagte frodige bypark og et naboskab til hoteller, fitness og offentlige transportmidler kan beliggenheden ikke diskuteres.

De første medarbejdere i Danske Bank-koncernen er allerede begyndt at have deres daglige gang i deres nye domicil i Postbyen. Skal I være de næste?

Postbyen, København

Selv om vejret fristede til udeliv, var der fuldt hus, da Proptech Denmark mandag holdt sit årlige symposium – på billedet ser man under halvdelen af forsamlingen. Mange af de fremmødte kom fra ejendomsbranchen og ville høre om fremtidens digitale løsninger.

PROPTECH-VIRKSOMHEDER MÅ

VÆRE SPARSOMMELIGE, MENS INVESTORERNE HOLDER PÅ PENGENE

Der kommer flere og flere digitale løsninger til ejendomsbranchen, og interessen for dem synes også at være stigende. Men proptech-virksomhederne er, som stort set alle andre startup-virksomheder, ramt af, at færre end tidligere vil sætte penge i dem. Skurken er den rentestigning, der pt også har sat ejendomsmarkedet i stå.

Af Sten Thorup Kristensen

Vejrguderne kan godt lide proptech. Det står klart, efter at Proptech Denmark mandag for tredje år i træk holdt symposium. Det var også tredje gang i træk, at den smukkeste årstid viste sig fra sin smukkeste side. Ejendomsbranchen er enig med vejrguderne. Det fremgår af, at der var fuldt hus til arrangementet i Langelinje Pavillonen. Det vakte stor interesse at høre, hvilke løsninger til fremtidens drift af og investeringer i ejendomme, de unge teknologibaserede virksomheder arbejder med.

Ydermere fremgik det af en rapport, som Proptech Denmark fremlagde på dagen, at der fortsat er fremgang i både efterspørgslen efter og udbuddet af de digitale løsninger. Der er således nu 219 startup- eller scaleup-virksomheder i Danmark, der er aktive på feltet, mod 198 sidste år og 186 forrige år.

Samme rapport giver dog også et alvorligt skår i den gode stemning: Det fremgår, at nogle af disse virksomheder kan få svært ved at få økonomien til at hænge sammen. Mange af dem er endnu underskudsgivende, og proptech er ikke friholdt fra en tendens, der også rammer opstartsvirksomheder på andre områder – at der er blevet betydeligt længere mellem de investorer, der vil finansiere vækstvirksomheders videre udvikling.

Kamp om pengene Fra 2020 til 2022 steg antallet af transaktioner, hvor f.eks.

venturefonde købte sig ind i proptech-virksomheder, fra 18 til 27. Men sidste år var der kun 16 af den slags transaktioner.

Målt i kroner skrumpede transaktionerne endnu mere –fra 1,4 mia. kr. til blot 220 mio. kr. Det pynter kun lidt på billedet, at en enkelt transaktion stod for over halvdelen af den investerede sum i 2022.

De fleste af virksomhederne skal nok klare sig. Der er stor forskel på, hvor megen yderligere kapital, de behøver, om nogle behøver slet ingen. Men Michael Ambjørn, CEO i Proptech Denmark, lægger ikke skjul på, at det trækker op til nogle hårde beslutninger, bl.a. om at lade sig købe op, hvis ikke snart venture-investorerne åbner mere op for kassen igen.

”Det, de (proptech-virksomhederne, red.) gør, er at få pengene til at strække længere. Men det kommer også an på, hvor langt henne i processen de er. Hvis de allerede har omsætning, kan de justere på forretningsplanen, så de undgår at løbe tør få penge. Dem, som endnu er på det mere visionære plan, er ofte fundet af venture-investorer. Her har været nogle down rounds, og vi kan også komme til at se en konsolidering, fordi folk bliver mere forhandlingsvillige,” siger Michael Ambjørn.

Down round betyder, at en virksomheds ejere anerkender, at virksomheden har lavere værdi end tidligere. Det indebærer, at de skal afgive en større del af ejerskabet for at få samme mængde ny kapital.

Mere modne virksomheder

Det, som har fået strømmen af venturekroner til at stil-

ne af, er grundlæggende det samme, som for tiden får ejendomsmarkedet selv til at stå mere eller mindre stille: Renteudviklingen. Den højere rente siden 2022 gør det mindre interessant at investere i vækstvirksomheder, hvor afkastet først kommer et antal år ude i fremtiden.

Det gør det heller ikke bedre, at der er usikkerhed om, hvorvidt renten skal ned mod det gamle niveau igen, eller om alle parter bare skal vænne sig til, at renten fremover ligger i det lag, den befinder sig i nu.

Omvendt hjælper det på sagen, at proptech-feltet forekommer at være modnet en del. Der bliver talt meget om, hvordan AI vil forandre verden, men mange af de løsninger, som startup-virksomhederne tilbyder, er ganske jordnære, uanset at der indgår moderne teknologi til at frembringe dem.

Det gælder f.eks. den virksomhed, der i 2022 tiltrak mere venture-kapital end alle andre proptech-virksomheder tilsammen. Der er tale om Nornorm, som fik tilført over 800 mio. kr. Virksomheden slår sig op på at udleje kontormøbler, således at kunderne hurtigt kan skrue op eller ned, alt efter hvad de har brug for.

Michael Albjørn er også optimist. Han peger på, at der stadig er stor efterspørgsel efter den brede pallette af løsninger, man kan finde hos de 219 proptech-virksomheder.