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TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE

PONENTE: FERNANDO HEVIA, Arquitecto Municipal Tema: PSOBILIDADES DE RENOVACIÓN DEL SUELO URBANO EN LAUDIO1. ASISTEN a la conferencia 92 personas, de las cuales 62 son hombres y 30 son mujeres.

LA CONFERENCIA

(Diapositiva nº 2). Comienza su exposición enlazando con las ideas centrales expuestas por Antón Agirregoitia en la conferencia del 17 de abril. En ella se refirió a la tramitación de la revisión de las Directrices de Ordenación del Territorio que, a efectos de la revisión del planeamiento, establece una oferta residencial mínima para Laudio de 732 nuevas viviendas, mientras que el techo serían 1046 nuevas viviendas. Esto, a juicio de Fernando, para un esquema clásico de realización del planeamiento de 8 años, significaría una horquilla de crecimiento residencial anual entre las 91,5 viviendas/año y las 130,75 viviendas/año. Además, habría que tener en cuenta que en la situación actual estamos por debajo de la oferta mínima. El otro argumento expuesto por Agirregoitia es la importancia de centrarse en el suelo urbano antes de abordar la revisión del planeamiento, realizando un análisis exhaustivo de la edificación consolidada así como de las posibilidades de recomposición volumétrica de esa edificación –redensificación moderada con el límite del enrasamiento de las cornisas- y empezar el planeamiento no como se venía haciendo hasta ahora – localizando nuevo suelo a clasificar- sino cuantificando de un modo estricto las posibilidades del suelo urbano frente a las nuevas clasificaciones.

(Diapositiva nº3). A este planteamiento se llega porque, analizando la evolución urbanística, es evidente el protagonismo adquirido por el suelo urbano frente al urbanizable. En este sentido, la nueva legislación estatal prescinde del suelo urbanizable quedándose con dos únicas categorías o figuras troncales: el suelo rústico y el suelo urbano. Esto supone el cuestionamiento de la revisión global del planeamiento porque éste se basaba en la falsa creencia de que los núcleos urbanos crecían indefinidamente y 1

Este resumen de la conferencia incluye las referencias al power point utilizado en la presentación para hacer, de este modo, la lectura más comprensible.


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE había, en consecuencia, que renovarlo cada 8 o x años. En cambio, la nueva legislación estatal no impone ese criterio. Se puede proceder a una transformación puntual de los suelos en función de la conveniencia del momento y de los objetivos públicos que estime la Administración. Los planes, en vez de estar concebidos como una herramienta para saltarse sistemáticamente los límites urbanos, más bien deberían estar concebidos como marco para la delimitación estricta de lo que es el suelo urbano. Esto nos lleva a los urbanistas –dice- a plantear la recuperación de la vieja figura del Texto Refundido del 76 para aplicar la “delimitación del suelo urbano”, que estaba concebida para los municipios que no crecían. Estamos en una situación de este tipo. La mayoría de los núcleos urbanos ha dejado de crecer y lo que procede es saber cuándo tienen que crecer o cuándo interesa que crezcan. El frenazo inmobiliario es otra de las características del momento actual y se debe a la inflexión de la pirámide poblacional que nos ha llegado en la década 97-07, cuando la franja más ancha de la población es la que está activa y entra en carga de demanda residencial. Si unimos a lo descrito el factor negativo de la desregulación del suelo, con su repercusión en la sobrevaloración de los precios de la vivienda, a los tóxicos financieros y al subsiguiente falseamiento de los balances bancarios, llegamos a la situación de crisis que actualmente estamos viviendo. El problema de la clasificación del suelo está ligado a la búsqueda de una salida de la crisis financiera actual. Es un tema de alta responsabilidad cuya solución no pasa, precisamente, por nuevas clasificaciones. Esta cuestión requiere una reconversión del sector inmobiliario. Para garantizar la confianza de la inversión, los sectores tractores de la economía tienen que estar saneados, porque, de lo contrario, el planteamiento de reducción del déficit público no tiene solución.

(Diapositiva nº4). El exceso de la oferta inmobiliaria lo he explicado ya en otras ocasiones. El Plan Parcial de Durangaldea es un ejemplo, llegando a triplicar el suelo residencial ya clasificado. En parecidos términos se ha desarrollado el PTP de GernikaMarkina. El propio modelo no soportaría esos crecimientos previstos por la ordenación territorial, porque llegan a darse situaciones en las que nos encontramos no con 2,5 habitantes por vivienda sino con el dato contrario, es decir, 2,5 viviendas por habitante. En conclusión, es preciso estudiar la congelación del crecimiento urbano, incluso estudiar la posibilidad del decrecimiento en la clasificación del suelo urbano. En este sentido, antes de iniciar la revisión y clasificar nuevos suelos, es preciso explorar: 1/ EL DESARROLLO DEL PGOU VIGENTE EN SUELO URBANO 2/EL ESTUDIO DE LA VOLUMETRÍA DE LA EDIFICACIÓN CONSOLIDADA EN SUELO URBANO ►REFORMA-LEVANTE


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE ►SUSTITUCIÓN 3/ EL AJUSTE DE LA DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO 4/ LA REVISIÓN DEL SUELO URBANO POR CAMBIO DE USO GLOBAL (INDUSTRIAL → RESIDENCIAL) 5/ EL ANÁLISIS DEL VIGENTE SUELO URBANIZABLE NO DESARROLLADO 1.- ESTUDIAR EN PROFUNDIDAD LAS POTENCIALIDADES DEL SUELO URBANO VIGENTE Y SU DESARROLLO.

(Diapositiva nº 7). Al analizar esta cuestión, la primera sorpresa que nos encontramos es que el Plan General vigente da el resultado de una horquilla muy parecida a la que establece las nuevas DOT en su modificación actual: 730 nuevas viviendas previstas en el Plan vigente frente a las 732 definidas en las nuevas DOT. Este programa de nuevas viviendas se concreta en Laudio en las promociones de: Goikoplaza con 296 viviendas, distribuidas a partes iguales entre vivienda libre y protegida; La Ordenación del Centro con otras 296 viviendas (UED/Virgen del Carmen – antigua Botica- 85 viviendas; UEE/Alberto Acero, aparcamiento del Carmen y Motxotekale 152 viviendas; UEA/edificios 15 –en frente del BBVA- y 19 –solar contiguo al ayuntamaiento- 26 viviendas); 2 Actuaciones Asistemáticas/cine Castillo y Bar Sokoa 33 viviendas; Landeta 102 viviendas; Sectores de Baja densidad/ 34 viviendas.

(Diapositiva nº 8). Para poner en marcha Goikoplaza hay que conseguir el compromiso por URA para la ejecución del primer tramo del encauzamiento del arroyo San Juan. También hay que realizar el programa de realojos para facilitar el encauzamiento del Nerbioi en Doctor Fleming y Pintor Arrue, condición que pone URA para asumir el desglose del encauzamiento. (Diapositiva nº 9). La promoción de Virgen del Carmen, el entorno de la vieja Botica, tiene una capacidad para 85 viviendas, además de las posibilidades del edificio de la Botica que tiene previsto inicialmente un carácter residencial. Estamos pendientes de la aprobación de la realización en fases de la urbanización, que tiene cierta complejidad debido a su relación con la ejecución del encauzamiento del Nerbioi y el arroyo Aldai. Diapositiva nº 10). La siguiente actuación discontinua es la UEE. En el ámbito de Alberto Acero habría que determinar si el edificio resultante tiene que cerrar la plaza con el río Nerbioi o si debe tener una especie de pasillo de apertura, algo que se resolvería con una modificación, un Estudio de Detalle o una figura análoga. Actualmente está habiendo conversaciones con la promoción de este solar. En lo referente al solar de NEINOR en Virgen del Carmen –el actual aparcamiento-, previsiblemente se podría promocionar después del que se está edificando en la confluencia entre las calles El Carmen y Pintor Arrue. Las 24 viviendas de Vallehermoso en Motxotekale tienen escasas posibilidades de realización debido a su menor centralidad comparando con los otros 2 ámbitos de la Unidad de Ejecución.


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(Diapositiva nº 11). En la UEA tenemos 2 edificios pendientes. El edificio 19 contempla 6 viviendas en una tipología similar a las construidas al lado. El edificio número 15, también conocido como “solar A” o “solar contiguo al ayuntamiento”, tiene capacidad para albergar muchas cosas. Entiende que este solar, que es patrimonio municipal de suelo, se tiene que enajenar por concurso público, cuyas posibilidades son muy amplias y este ayuntamiento debería abordar con el máximo rigor. (Diapositiva nº 12). Las 2 Actuaciones Asistemáticas son las que la legislación actual denomina Actuaciones de Dotación. Son actuaciones que no resultan de una reparcelación sino que el titular del terreno tiene que adquirir los derechos urbanísticos que le faltan para completar la volumetría prevista por el Plan. Tiene interés la actuación del edificio del cine Castillo porque está calificado en el Plan vigente como dotación pública declarada de interés general. En el edificio vinculado al cine se pueden realizar 21 viviendas. Según los cálculos aportados por Fernando Hevia, el propietario solamente tiene derecho a edificar unas 10 viviendas, por lo que tendría que adquirir al Ayuntamiento los derechos de las 11 restantes. La valoración de las 11 restantes, por el mismo procedimiento por el que se ha gestionado la esquina de Baias-Nervión, da una cifra aproximada al valor del cine actual. De este modo, prácticamente, los excesos de aprovechamiento de esta edificación equivalen al valor de la dotación existente, lo que vendría poco menos a decir que el cine Castillo, tal y como está configurado el Plan vigente, es como si fuera ya del ayuntamiento. La otra actuación asistemática es la del Bar Sokoa, que tiene unos problemas de conservación importantes. Se pueden hacer 12 viviendas, aunque tiene problemas de gestión que habría que tratar de resolver.

(Diapositiva nº 13). La operación de Landeta son 102 viviendas con un 40% de vivienda protegida. Está situada en la Calle Vitoria, recientemente urbanizada. La edificación, según la propuesta que se ha presentado al Ayuntamiento, iría en bloques de relativa altura. (Diapositiva nº 14). Otros factores a tomar en consideración a la hora de determinar la cantidad de viviendas resultantes de la gestión del Plan actual: habría que descontar los realojos –viviendas existentes que desaparecen-, que podrían ascender a aproximadamente 46 viviendas. Este dato tendría una corrección al alza debido a la posibilidad de edificación de viviendas en planta baja, lo que tendría repercusión principalmente en los barrios periféricos del municipio, que cuentan con un nivel de desocupación alto de sus lonjas. (Diapositiva nº 15). Por último, está el tema de la desocupación, al que ya se refirió Jesús en la conferencia del martes. En este sentido, además de las potencialidades residenciales contenidas en el Plan vigente, hay que contemplar las más de 900 viviendas desocupadas en la actualidad. Habría que hacer un estudio riguroso del problema de la desocupación porque, aunque en la memoria del Avance se dice que el porcentaje de desocupación atribuido a Laudio es el menor de la comarca, de acuerdo con los datos suministrados por el EUSTAT, a fecha de 2011, el porcentaje de vivienda principal ha


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE disminuido en un 2,3% aproximado entre 2001 y 2011, por lo que el crecimiento de la desocupación real ha crecido en un primer análisis de los datos. Resumiendo, el dato de crecimiento residencial posible en el marco del Plan vigente es, tomando en cuenta los ajustes correctores anteriormente citados, de 684 nuevas viviendas más la suma de las dos incógnitas mencionadas, como son la edificación en planta baja y el tratamiento de la desocupación.

2.- (Diapositiva nº 16). Estudiar LA VOLUMETRÍA DE LA EDIFICACIÓN CONSOLIDADA EN SUELO URBANO PARA ANALIZAR LAS POSIBILIDADES DE REDENSIFICACIÓN MODERADA (REFORMA-LEVANTE Y SUSTITUCIÓN) Reforma-levante. Propone la sobreelevación de las plantas para enrasar con las cornisas de las edificaciones predominantes de la manzana. Por el contrario, la propuesta de revisión del planeamiento solamente contempla la figura de la sustitución. La reforma-levante debe ser explorada porque es una figura muy interesante para la renovación urbana. Es una propuesta que se dirige a la comunidad de propietarios para elevar una o dos plantas, sin repercutir el suelo. Requiere un proceso de participación ciudadana muy complejo. Los resultados de la venta de esas edificaciones se destinan a la inversión en la mejora de la calidad técnica de la edificación y las condiciones de la accesibilidad a las viviendas (aislamiento térmico y ascensor). Se trata de resolver los dos problemas más importantes de estas edificaciones, que mayormente provienen de la década de los 50, y que cuentan con emplazamientos muy bien orientados (todos ellos hacia el SE y el SO). Por ahí va la reconversión del sector de la construcción e inmobiliario. Esto quiere decir que deberíamos olvidarnos del suelo y prestar más atención al envejecimiento del parque de viviendas existente.

(Diapositiva nº 17). Sobre este tema ha entrado en vigor un marco normativo nuevo: la directiva europea 31/2010 que plantea que en 2 años los edificios deben tener un coste energético nulo, de lo que se hace eco el anteproyecto de ley vasca sobre el cambio climático. Algunos promotores ya han presentado una propuesta piloto de reforma-levante para el tramo situado entre Pintor Arrue y el cruce de Ostegieta (diapositivas nº 18 y 19), que son las que mejor orientación tienen. Sería un producto muy competitivo. Al evitar la presencia del suelo en la edificación, puede salir a la venta a razón de 2.000€ m²t frente a los 1.850€ m²t. Operaciones del mismo calado pueden realizarse, sin ser una propuesta exhaustiva, en Goienuri (diapositiva nº 20), Iturriaga (diapositiva nº 21), José Matía (diapositiva nº 22), etc. Incluso se podrían vincular a actuaciones de dotación como en los casos de Baias 4 (diapositiva nº 23), Lamuza 14 (diapositiva nº 24) o la antigua Obra Sindical del Hogar (diapositiva nº 25), que tienen parte de la edificación fuera de ordenación.


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE También se dan otros casos aislados, en edificaciones más recientes, como Zumalakarregi nº 18 (diapositiva nº 26). Por este procedimiento podrían resultar 56 nuevas viviendas.

(Diapositivas nº 27-30). La figura de la sustitución es aplicable en José Matía nº 32, Virgen del Carmen nº 19, Goienuri nº 20 y alguna posibilidad en Latiorrondo. Las nuevas viviendas resultantes podrían ser 49.

3.- (Diapositiva nº 31). EL AJUSTE ESTRICTO DE LA DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO.

(Diapositiva nº 32). El suelo urbano no es lo que dice el Plan que es sino lo que está dotado de servicios urbanos. Hay que estudiar, por lo tanto qué pasa con los bordes, si hay suelos que se están transformando en suelos urbanos o no. (Diapositiva nº 33). La propuesta de revisión sí reconoce como suelo urbano la bolsa de Odeibar por la prexistencia de servicios. Va a ser muy difícil negarse a esa evidencia. En esta actuación, con alguna modificación tendente a preservar el encinar, podrían albergarse unas 50 viviendas y, sobre todo, se podría vincular al suelo de la rotonda de Ugarte, lo que ya se contempla con acierto en la propuesta de revisión del Plan, de tal modo que el pago de los derechos urbanísticos de los propietarios del suelo de la futura rotonda de Ugarte se podrían realizar en el ejercicio de los derechos urbanísticos en la zona de Odeibar. Del mismo modo, en tanto que URA se compromete a la ejecución solamente de la 1ª fase del encauzamiento del arroyo de San Juan, esta operación serviría para la obtención de los suelos que permitieran continuar con la prolongación del encauzamiento del arroyo en su segunda fase, mediante la ordenación urbanística frente a la alternativa de las vías expropiatorias. 4.- (Diapositiva nº 34). LAS POSIBILIDADES DE REVISIÓN DEL SUELO URBANO POR CAMBIO DE USO GLOBAL. Si no tenemos programado el salto de los límites urbanos en los planes, nos permite tramitar la gestión urbanística no como una revisión global sino como revisión parcial, o como una actuación de transformación urbanística, en el momento más oportuno.

(Diapositiva nº 35). Llodio ha tenido problemas importantes de comunicación entre las tramas residencial e industrial. Y tenía tres grandes tapones: Maderas, que se tramitó y posibilitó el Eje Transversal de Latiorro, Envases, que impide la prolongación del


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE parque de Lamuza, y Lipmesa, que impide una comunicación fluida con la Estación de ferrocarril. Lo que está madurando, en la actualidad, es el tema de Lipmesa. A una densidad moderada, entre 50-60 viviendas/ha, en las parcelas de Lipmesa –que está estudiando la posibilidad de salir de ahí- se podrían edificar entre 83 y 100 nuevas viviendas.

(Diapositiva nº 36). Por comparación, voy a exponer las condiciones del suelo en Larra –industrial desde el año 83-. Los derechos del Ayuntamiento, según el programa industrial de Larra, son superiores a lo que dispone Lipmesa en Areta. Sobre todo, el Ayuntamiento tiene mucha más volumetría en Larra de la que dispone Lipmesa en Areta (10.000m²t más que Lipmesa). El Ayuntamiento tiene que estar activo en este tema, cuya importancia para la transformación urbanística de Laudio es mayor que la propia revisión general del planeamiento. (Diapositiva nº 37). Sumando todos estos capítulos, las posibilidades de crecimiento residencial se pone a 100 viviendas de la parte alta de la horquilla establecida por las DOT. Si analizamos exhaustivamente las posibilidades que ofrece el suelo urbano nos situamos en la parte alta de la horquilla. En analizar esto a fondo es lo que tendríamos que detenernos ahora. 5.- (Diapositiva nº 38). ESTUDIAR QUÉ SUCEDE CON EL SUELO URBANIZABLE NO DESARROLLADO.

(Diapositiva nº 39). El sector de Tejería en Gardea es un ejemplo de esta cuestión. Si aceptáramos esta propuesta que, con una densidad moderada, aportaría otras 360 viviendas, nos pondríamos muy por encima de la parte alta de la horquilla apuntada por las nuevas DOT para Laudio, cifra –ésta de las DOT- que a juicio de Fernando ya es muy permisiva. (Diapositiva nº 49). Pero dando por buena esa horquilla, la suma de estas actuaciones nos coloca, con más de 1.300 viviendas, muy por encima de su cifra máxima de 1.046 nuevas viviendas. Es evidente que ni siquiera estos suelo urbanizables no desarrollados tendrían cabida dentro de la horquilla de las DOT. Eso quiere decir que nos tenemos que dedicar con seriedad a explorar las posibilidades del suelo urbano y a tratar de rediseñarlo de la mejor manera posible.

6.- (Diapositiva nº 41). LOS ESPACIOS COMERCIALES El uso comercial parece que está bien enfocado en el planeamiento municipal. El municipio se está dotando de un centro comercial abierto mediante la propuesta de peatonalización progresiva de la gran manzana central.

(Diapositiva nº 41). En cuanto a las grandes superficies, Llodio ha sabido concentrar las grandes superficies en la zona de Eroski, con una muy buena conexión


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE peatonal, a través de Zumalakarregi, con el centro del municipio, y una muy buena accesibilidad desde el exterior del municipio a través de los enlaces de la autovía.

(Diapositiva nº 42). Lo que se está proyectando ahora es el enlace entre Solozelai y la Plaza Aldai, mediante un nuevo pasillo peatonal. (Diapositiva nº 43). También mencionar las oportunidades que abre la renovación de la vieja Plaza de Abastos (ver infografía del proyecto seleccionado).

7.- LOS OTROS ELEMENTOS VERTEBRADORES La vertebración del tejido urbano debería basarse en cuatro ejes principales: a/ De carácter longitudinal. Es el eje peatonal de la gran manzana central del municipio (plano situado en la parte derecha de la diapositiva nº 41). b/ (Diapositiva nº 44). El eje transversal principal se ha ido abriendo camino entre Latiorro y el Centro de Laudio mediante el eje transversal que posibilitó Maderas al cambiar su emplazamiento. Este eje relaciona muchos equipamientos: parque de Lamuza, la Plaza, la Iglesia, la Plaza de Abastos, la Estación, el futuro Multiusos y el Cementerio.

(Diapositiva nº 45). También se abren las posibilidades del soterramiento del tren como una intersección de enorme centralidad. c/ (Diapositiva nº 46). Un tercer Eje de Esparcimiento. Visto el éxito que ha tenido el bidegorri hacia Luiaondo, cabe la posibilidad de hacer algo parecido remontando el arroyo de San Juan hasta la ermita del mismo nombre. d/ Se trata del Eje longitudinal del río Nerbioi y está vinculado a la ejecución de 2 grandes actuaciones: d.1) (Diapositiva nº 47). El parque lineal a lo largo del Nerbioi, promoción del Gobierno Vasco. d.2) (Diapositiva nº 48). Este eje debería tener su concreción urbana en el encauzamiento y la recuperación de las márgenes del Nerbioi en su tramo central .

CONCLUSIONES (diapositiva nº 49) 1/ Ordenación urbanística. Se ha de confeccionar la delimitación estricta del suelo urbano, analizando exhaustivamente la capacidad del suelo urbano existente. Simultáneamente, habría que analizar las posibilidades de renovación urbana por cambio de uso global y las posibilidades del suelo urbanizable no desarrollado, lo que plantea


TALLERES CIUDADANOS 2012 / URBANISMO EN LAUDIO: EL PLAN VIGENTE problemas jurídicos en torno a qué hacer con ese suelo, que ya está clasificado, y cuyo desarrollo puede no tener cabida en las figuras de ordenación territorial. Por otro lado, se ha de seleccionar una figura de ordenación urbanística adecuada, que puede ser una figura relativamente simple, de delimitación con posibilidades de crecimiento interno a dicha delimitación. Disponemos de las herramientas. Lo que hace falta es ponernos de acuerdo con planteamientos de sentido común para los tiempos que corren. 2/ Abordar seriamente la desocupación porque no puede ser que se estén proponiendo crecimientos (DOT) del orden de las 1.000 viviendas y tengamos 900 viviendas vacías. 3/ Hay que tratar de resolver los problemas de coordinación interinstitucional, con las administraciones supramunicipales (URA, ADIF, Carreteras, …) 4/ Es fundamental para trabajar en suelo urbano extender los cauces de la participación ciudadana. No es lo mismo diseñar para una gestión de transformación del suelo rústico en suelo urbano que diseñar para la renovación urbana, porque hay que conocer –en este segundo caso- las implicaciones sociales de esos suelos urbanos sobre los que se quiere actuar. Algunos de estos productos requieren una actuación viva del Ayuntamiento. 5/ Hay que contribuir desde la Administración a la renovación del sistema inmobiliario con criterios de sostenibilidad; indispensable para abordar una salida de la situación socioeconómica en la que nos encontramos.


Intervención de Fernando Hevia  

Intervención de Fernando Hevia (arquitecto municipal de Laudio) en el primer ciclo de conferencias-talleres sobre urbanismo organizado por e...

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